Guia Prático

Tudo sobre Alojamento Local

Atualizado com
a nova legislação
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Alojamento Local – em 10 pontos

Tem uma moradia ou um apartamento e quer criar um alojamento local?

Já tem um alojamento local, mas tem algumas dúvidas quanto aos seus
direitos e deveres?

Fique a saber tudo o que precisa sobre

o Alojamento Local e o seu enquadramento jurídico e fiscal.

Enquadramento jurídico

O regime jurídico dos Estabelecimentos de Alojamento Local está previsto no Decreto-Lei n.º
128/2014, de 29 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 63/2015, de 23 de abril e pela Lei n.º
62/2018, de 22 de agosto. O Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, foi adaptado à Região
Autónoma da Madeira pelo Decreto Legislativo Regional n.º 13/2015/M, de 22 de dezembro. Na
Região Autónoma dos Açores aplica-se a Portaria n.º 83/2016, de 4 de agosto.

Documentos de Consulta

Guia técnico AL Turismo de Portugal

Guia AT Alojamento Local

Índice

1 Confirmar se a zona do imóvel permite o registo 3

do Alojamento Local

2 Iniciar atividade independente 3

3 Conhecer as suas obrigações fiscais 3-4

4 Constituir um Alojamento Local 5

5 Requisitos para aprovação do AL 5

6 Emitir faturas 6

7 Comunicar estrangeiros ao Serviço 6

de Estrangeiros e Fronteiras 

8 Possuir seguro de responsabilidade civil 6

obrigatório

9 Cobrar taxa de dormida (Lisboa e Porto) 7

10 Obrigações perante o condomínio 7

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Confirmar se a zona do imóvel permite o registo

do Alojamento Local

Desde 2018 que algumas câmaras municipais decidiram suspender as autorizações

de novos registos de alojamentos. No caso de Lisboa, não é possível fazer novos
registos de alojamento no Bairro Alto, Madragoa, Castelo, Alfama e Mouraria.
Mafra também suspendeu o registo de alojamentos na Ericeira. Deve saber junto
da sua câmara municipal se a zona onde se situa o imóvel permite ou não o registo
de novos alojamentos.

Iniciar atividade independente

Deve iniciar atividade com o CAE CAE 55201 (alojamento mobilado para turistas)
ou com o CAE 55204 (Outros locais de alojamento de curta duração) Poderá fazê-lo
online em www.portaldasfinancas.gov.pt , ou junto de um Serviço de Finanças ou Loja
do Cidadão. Se já tiver atividade independente, deve alterar a sua atividade
ou acrescentar a nova atividade.

Conhecer as suas obrigações fiscais

Os rendimentos do Alojamento Local (AL) são considerados rendimentos da categoria

B e sujeitos ao regime simplificado, caso não opte pela contabilidade organizada ou não
ultrapasse, em dois anos consecutivos, €200 000, ou num único ano €250 000, casos
em que o regime de contabilidade organizada é obrigatório. O regime de contabilidade
organizada implica ter um contabilista certificado.
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No regime simplificado, 35% do rendimento é tributado em sede de Imposto Sobre

o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), devendo o contribuinte apresentar
anexo B na sua declaração de IRS e preencher o campo 417 quadro 4A. Se abriu
atividade independente e não tem trabalho por conta de outrem e/ou não é pensionista,
apenas 17,5% do rendimento obtido no primeiro ano é tributado e no segundo ano
apenas 26,5% será alvo de IRS.

Os contribuintes com rendimentos da categoria B até € 27360 não precisam

de justificar despesas. Os titulares de AL com rendimentos superiores têm
de justificar as despesas para que apenas 35% do rendimento obtido seja tributado.
Se quer saber qual o montante de despesas a justificar, faça a seguinte conta: 15%
do rendimento bruto – 4104, o resultado será o valor das despesas a justificar
no e-fatura, respondendo sim à questão “no âmbito da atividade profissional?”.
4% do valor patrimonial do imóvel afeto à atividade de AL é considerado despesa,
bem como seguros, eletricidade , água, gás, limpeza e comissões pagas às plataformas
(Booking, Airbnb, HomeAway). Se o imóvel estiver parcialmente afeto à atividade
do AL, apenas 25% das despesas será considerado.

É possível optar pelo englobamento aos rendimentos da categoria F. Neste caso,

os rendimentos serão tributados na totalidade à taxa de 28%, depois de deduzir
despesas. Esta opção é feita no quadro 15 do anexo B do modelo 3 da declaração
de IRS.

Os valores de reservas em caso de desistência também são rendimento e o Fisco

tributa 10%. Devem ser declarados no campo 414 do quadro 4A do anexo B do modelo
3 da declaração de IRS.

Desde janeiro de 2019 que os rendimentos de AL não obrigam ao pagamento

de contribuições para a Segurança Social. Se tem exclusivamente esta atividade,
não tem de fazer nada. Se cumula com outra atividade independente, tem de
apresentar declaração trimestral, mas tem de identificar os rendimentos de AL para
que estes não sejam considerados para apuramento da contribuição.

Os titulares de rendimentos de AL, tal como quaisquer outros trabalhadores

independentes, estão isentos de IVA até €10 000 por ano. Ultrapassado esse valor,
têm de o comunicar às Finanças em janeiro do ano seguinte passando a cobrar IVA
a partir de fevereiro. As declarações de IVA são trimestrais.

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Constituir um Alojamento Local

Para explorar um estabelecimento de alojamento local é obrigatório o registo prévio desse

estabelecimento através de uma comunicação feita no Balcão do Empreendedor.
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O documento emitido pelo Balcão atribui um número de registo e constitui  título válido
de funcionamento e de publicitação do estabelecimento.
As plataformas que disponibilizem, divulguem ou comercializem alojamento têm
de indicar na plataforma o número de registo.

É possível consultar os estabelecimentos de alojamento local registados no Registo

Nacional de Estabelecimentos de Alojamento Local (RNAL)​, e consultar a sua
localização no SIGTUR.

Requisitos para aprovação do AL

O registo promove a vistoria da Câmara Municipal que verifica as condições do imóvel

para o exercício da atividade de alojamento local e o cumprimento dos requisitos
de segurança:

extintor manta de incêndio kit primeiros socorros

indicação visível 112 livro de reclamações livro de informações

O livro de informações deve conter as regras de recolha e seleção de resíduos urbanos,

informações sobre o funcionamento dos eletrodomésticos, informações sobre os cuidados
a ter para evitar prejudicar a tranquilidade e o descanso da vizinhança, informações
sobre as práticas e regras do condomínio relevantes para o alojamento e para a utilização
das partes comuns e deve conter também o contacto telefónico do responsável pela
exploração do estabelecimento. O livro de informações deve ser disponibilizado
em português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras.
Os estabelecimentos com capacidade superior a 10 utentes são obrigados a cumprir
regras de segurança contra incêndio mais exigentes.

A placa identificativa é obrigatória na modalidade de apartamento. Portanto,

as moradias não têm de estar identificadas.
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Emitir faturas

Os titulares de AL têm de emitir faturas online através do portal das Finanças.

Também podem fazê-lo através de programa certificado, sendo, neste caso, necessário
comunicar as faturas.

Comunicar estrangeiros ao Serviço de Estrangeiros

e Fronteiras 

A entrada e saída de todos os hóspedes com nacionalidade estrangeira tem de ser

comunicada ao SEF, independentemente da idade, através do portal www.siba.sef.pt.
Para tal, é necessário inscrição prévia no portal.

Possuir seguro de responsabilidade civil obrigatório

É obrigatório possuir seguro multirrisco de responsabilidade civil que cubra os riscos

de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros,
decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento. A falta de seguro
válido é fundamento de cancelamento do registo. Esta obrigação existe desde outubro
de 2018 e os AL já existentes a esta data têm 2 anos para cumprir esta regra.

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Cobrar taxa de dormida (Lisboa e Porto)

Nas cidades de Lisboa e Porto, é obrigatório cobrar taxa de dormida. Cada hóspede
com idade superior a 13 anos, paga, por noite, €1, em Lisboa ou €2 no Porto.
No máximo, é cobrada taxa correspondente a 7 noites por cada pessoa. É obrigatório
o registo e o pagamento através de plataformas criadas pelos municípios de Lisboa
e Porto.

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Obrigações perante o condomínio

No caso de alojamento local de imóvel em propriedade horizontal, o condomínio pode

fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas
decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite máximo
de 30% do valor da quota anual respetiva. Portanto, se paga €25 de quota por mês,
a assembleia de condóminos pode fixar a sua quota em €32,50.

Também deve saber que, quando exista uma prática reiterada e comprovada de atos
que perturbem a normal utilização do prédio ou que causem incómodo e afetem
o descanso dos condóminos, a assembleia pode, através de deliberação fundamentada
de mais de metade da permilagem, opor-se ao exercício da atividade de AL na fração,
dando conhecimento ao presidente da câmara municipal que pode determinar a cessação
de atividade do alojamento, através do cancelamento do registo, por um determinado
período, que pode ir até 1 ano.
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