Publicidad

Elementos
Fundamentales
de Derechos
Reales
1
La publicidad registral

Publicidad: nociones generales. La publicidad registral

Concepto de publicidad

La publicidad es lo que se quiere dar a conocer y el medio a emplear para

que esa información pueda llegar a los destinatarios. Lo que se quiere dar a
conocer son los hechos. “En sentido amplio: los destinatarios son personas
y los medios consisten en una actividad conducente al fin propuesto”
(Cornejo, 1994, p. 1).

Desde un punto de vista amplio, publicidad es una actividad

destinada a producir cognoscibilidad. Decimos
cognoscibilidad y no conocimiento, porque siendo el
destinatario una o varias personas, el efectivo conocimiento
dependerá de la actitud de voluntad del destinatario en
conocer la publicidad. (Cornejo, 1994, p. 1).

Este concepto es tan amplio que abarca todo tipo de publicidad, incluso la
no jurídica.

En una noción restringida, decimos que la publicidad es jurídica cuando lo

que se da a conocer son hechos jurídicos y su finalidad es la de producir
efectos jurídicos, que pueden ir “desde una simple noticia hasta la
concreción misma del derecho… No hay publicidad jurídica si no hay
efectos jurídicos derivados de esa publicidad” (Cornejo, 1994, p. 2).

Naturaleza jurídica de la publicidad

Es una declaración señalativa, entendiendo como tal “a la divulgación
directa o indirecta de un hecho que puede perjudicar a terceros, realizada
en forma adecuada para que dichos terceros puedan conocer el evento”
(Cornejo, 1994, p. 3).

La publicidad debe distinguirse de:

 La publicación: “es episódica y falta para su actuación una organización

específica, produciendo solamente una situación de notoriedad”
(Cornejo, 1994, p. 3). Además, normalmente, se refiere a actos de
derecho público.

2

 La notificación pública: produce un conocimiento legal, en tanto que la
publicidad, solo cognoscibilidad. La notificación va dirigida a una
persona determinada y es un procedimiento dinámico y episódico,
mientras que la publicidad está destinada a la generalidad y es
permanente y estática.
 Forma y publicidad: no es la forma del acto lo que se da a publicidad,
sino que es una formalidad del acto (Cornejo, 1994).

Concepto de publicidad registral

Es aquella publicidad jurídica que se obtiene por medio de

un órgano específico denominado registro… para algunos
autores la publicidad es siempre registral, en cambio para
otros, la publicidad jurídica puede ser o no registral, según la
actividad o el medio empleado sea o no el registro. (Cornejo,
1994, p. 6).

Clases de publicidad
 Sistemas no registrales

Aquí la publicidad no se cumple a través de la inscripción en registros, sino

por otros medios. Así, en el sistema francés originario del Código Civil,
anterior a la Ley de 1855, el derecho real se trasmitía por la sola fuerza del
contrato y la celebración de este, en consecuencia, constituía suficiente
publicidad.

Los inconvenientes derivados de este sistema absolutamente imperfecto,

puestos de manifiesto por nuestro codificador en la nota al artículo 577 del
Código Civil, se hicieron sentir a poco de andar, en la propia Francia, donde
en 1855 se sancionó una ley que determinó que el propietario no es
propietario respecto de terceros si no hace transcribir sus títulos en un
registro especial y público, establecido para ese efecto.

Debido a ello es justamente que Vélez Sarsfield adopta la tradición como

medio de publicidad, ya que, a su entender, saca de las sombras a los
derechos reales y los pone de manifiesto a toda la sociedad a través de la
realización de actos materiales sobre la cosa, que son necesarios a los
efectos de la consumación de aquella (Mariani de Vidal, 2004).

 Sistemas registrales



3
 Si bien la tradición puede servir como sistema de publicidad
en comunidades pequeñas, se torna totalmente ineficaz
cuando no media tal circunstancia, puesto que la tradición
queda, en estos casos, prácticamente oculta como la
celebración del contrato.

Se vuelve entonces indispensable contar con otro medio

de poner en conocimiento de los terceros la existencia del
derecho real, y este medio son los registros, en los cuales
deben inscribirse todos los derechos reales que se
constituyen, así como su trasmisión y extinción.

Ello, en un primer momento, sólo funcionó para los

inmuebles. Mas el incremento cada vez mayor de la riqueza
mobiliaria obligó a que aparecieran también registros
destinados a las cosas muebles, lo que originó la categoría
de las "cosas muebles registrables", teniendo en cuenta la
gran importancia económico-jurídica que muchos de ellos
revisten (v.g., automotores, aeronaves, buques, etcétera).
(Mariani de Vidal, 2004, pp. 469-470).

Existen diversos medios de llevar esos registros, de los que daremos una
idea esquemática:

 personales y reales;
 de transcripción y de inscripción;
 declarativos y constitutivos;
 validan o no títulos.

Los registros y los sistemas registrales: breve reseña

Concepto de registro

“En un sentido amplio, se puede afirmar que los registros son los
organismos mediante los cuales se produce la publicidad jurídica” (Cornejo,
1994, p. 6).

Se deben distinguir los registros administrativos y los registros jurídicos.

“Un registro no es jurídico porque se rija por normas jurídicas, ya que en tal
caso serían registros jurídicos el de la policía, el de farmacéuticos, etc. No
cabe identificar lo normativo con lo jurídico” (Cornejo, 1994, p. 6).

Siguiendo a Chico y Ortiz (en Cornejo, 1994):

4
 Normalmente, se intenta contemplar a los registros desde
tres puntos de vista: como oficina pública, como conjunto
de libros y como institución, pero se expresa que la única
verdadera concepción es aquella que considera al registro
como una institución, siendo sólo objeto de su organización
el examen de los libros y la caracterización de la oficina. A su
juicio, el fin de los registros es proporcionar plena seguridad
en el tráfico.

La idea del registro… lleva consigo la de publicidad

material o sustantiva, base y fundamento del registro. Se
refiere a la interferencia necesaria en el régimen jurídico
civil, esto es respecto del nacimiento, modificación,
extinción, ejercicio y eficacia del derecho. No basta afirmar
como efecto sustancial de la publicidad el de la eliminación
de la excusabilidad de la ignorancia. (P. 7).

Clasificación de los registros

Según su naturaleza y finalidad, se admite la siguiente clasificación:

a) Personales y reales. Los primeros tienen

fundamentalmente en miras al sujeto (personas físicas o
jurídicas) y no al objeto de la registración… Es personal
cuando su eje es el sujeto titular. Las registraciones
personales pueden referirse a aspectos generales de la
persona y no con relación a bienes determinados.
(Cornejo, 1994, p. 9).

En algunos sistemas, los títulos se asientan por orden cronológico y luego

se confeccionan los índices alfabéticos con el nombre de las partes. De allí
que la búsqueda se realice por el nombre de las personas titulares (por eso
la designación como registros personales), es decir que conociendo el
nombre del titular puede conocerse si los derechos reales figuran inscriptos
a su favor (por ejemplo, el sistema de la Capital Federal anterior a la Ley
17801).

“Los reales son aquellos que se refieren al objeto de la registración,

generalmente las cosas, sean estas muebles o inmuebles” (Cornejo, 1994,
p. 9).

5
Como el sistema de registro personal no permite obtener un informe
rápido y claro acerca del estado jurídico de cada inmueble, se ha ideado
otro que se lleva tomando como base no la persona del titular, sino la cosa
sobre la que recaen los derechos, de allí su nombre de registros reales (de
res, cosa).

Por este sistema, cada inmueble se encuentra matriculado con su

correspondiente número de orden, asignándosele una hoja especial
llamada folio real, donde se asientan toda constitución, trasmisión o
extinción de los derechos reales que tienen por objeto el inmueble al que
le corresponde dicho folio; basta el estudio del folio a los efectos de
conocer el estatuto jurídico-real del inmueble (por ejemplo, nuestro
sistema actual y el alemán).

Ahora bien, según la técnica utilizada para realizar la publicidad, los

registros reales pueden ser de folio real, cuando la unidad de registración
es la cosa, o de folio personal, cuando se los individualiza por titulares del
derecho.

 De transcripción y de inscripción.

La registración se efectúa mediante la transcripción literal e

íntegra del documento o por medio de su incorporación o la
de una copia [por ejemplo, el sistema de la ley francesa de
1855]...

Es propio de los registros de documentos. Como ejemplo

se puede citar al Registro de Mandatos.

En el registro de inscripción, en cambio, el asiento se

practica realizando un extracto de las constancias que,
según la ley, deben ser publicadas; las que, tratándose de
derechos reales, son las llamadas constancias de
trascendencia real. (Cornejo, 1994, p. 10).

 Declarativos y constitutivos.

La distinción radica en cuanto a si el derecho real que se

inscribe existe o no como tal, antes de practicarse la
correspondiente inscripción.

En los llamados registros declarativos, el derecho existe

antes que ingrese el documento. La inscripción hace que ese

6
 derecho existente extrarregistralmente pase a ser oponible
a ciertos terceros. Un caso de registro declarativo es el de la
Propiedad Inmueble, organizado por la ley 17.801, que en su
art. 2° dispone que la inscripción resulte necesaria para la
oponibilidad a terceros. (Cornejo, 1994, p. 11).

En el caso de algunos bienes muebles registrables (como los automotores),

el sistema es constitutivo, es decir que el derecho real no existe antes de la
inscripción, sino que se constituye (o nace) cuando se inscribe en el
registro respectivo. En conclusión, la inscripción se exige solamente a los
efectos de oponer el derecho a terceros, es decir, que sirve para declarar a
estos un derecho real ya existente entre las partes; es un mero medio de
publicidad.

En otros casos, la inscripción no convalida el título ni subsana los defectos

de que adoleciere según las leyes (así dice el tantas veces citado artículo 4
de nuestra Ley 17801 sobre régimen nacional de registros de la propiedad
inmueble).

Figura 1: Sistemas registrales

Fuente: elaboración propia.

Eficacia de la publicidad

El grado de eficacia varía según el criterio legislativo que se

adopte, aunque hay un efecto común a todos los sistemas:
la divulgación o exteriorización de hechos susceptibles de
producir una modificación de interés general.

7
 Este efecto común es la publicidad noticia, que crea la
notoriedad del hecho y el estado de cognoscibilidad general.
(Moisset de Espanés, 2003).

Además de este efecto general, cada sistema jurídico asigna a la publicidad

otros efectos. Hay sistemas, como el nuestro, en que la eficacia es
declarativa, es decir, “…sirve para reforzar la buena fe, haciendo conocer a
los demás, la existencia de derechos” (Moisset de Espanés, 2003, p. 29).

Nadie puede alegar desconocimiento cuando viola un

derecho si tiene a mano los medios para conocerlo. Por tal
motivo, en nuestro sistema inmobiliario toda la protección
publicitaria está concebida como una protección para el
titular y el tercero de buena fe en el tráfico, y asienta sobre
el registro.

Pero hay otros sistemas donde se va más allá. En ellos la

publicidad no se limita a reforzar el conocimiento del
derecho, sino que la inscripción se convierte en constitutiva
y es integrativa del derecho mismo (Moisset de Espanés,
2003).

No hay derecho, o no existe el derecho, si no pasa por el registro. Es titular

el que está inscripto y pierde el derecho si se pierde la titularidad registral.

La publicidad constitutiva es la registrada por nuestra legislación en el

régimen de los automotores, en el de equinos de pura sangre de carrera y
en el de palomas mensajeras.

La publicidad puede, entonces, tener efectos declarativos (oponibilidad de

los actos registrados respecto de terceros) o efectos constitutivos
(haciendo que el derecho no se adquiera si no se lo registra).

Breves nociones de la publicidad en la historia del derecho y en

la legislación comparada

a) La publicidad en Roma: en Roma los modos de adquirir el

derecho de propiedad se cumplían a través de la realización
de determinadas formalidades –así, la mancipatio (en
presencia de cinco testigos y el librepens) o la in iure cessio
(un proceso de reivindicación ficticio que se llevaba a cabo

8
delante del magistrado)– o por la posesión durante un
tiempo establecido – así, la usucapio– o como consecuencia
de la partición de cosas comunes –así, la adjudicatio– o por
la entrega efectiva de la cosa –la traditio, que era el modo
más importante de adquirir el derecho de gentes y que
terminó por reemplazar totalmente a los otros
procedimientos–.

Vale decir que la publicidad se realizaba, en estos casos, a

través del cumplimiento de las formalidades requeridas para
la consumación de cada uno de los distintos modos de
adquisición.

Posteriormente, y a semejanza de las provincias griegas y

egipcias, se tomó la costumbre de transcribir las
trasmisiones en los registros públicos –insinuatio–, siendo
esta trascripción obligatoria para los actos a título gratuito y
facultativa para los celebrados a títulos oneroso.

b) La publicidad en el derecho germánico: el sistema del

Código Civil alemán plasmó una larga evolución que arrancó
de épocas primitivas y sobrevivió a la recepción del derecho
romano para llegar a ser uno de los sistemas más perfectos
que se conocen.

Se sigue el sistema del folio real y deben inscribirse los

inmuebles que no tengan naturaleza jurídico-pública.

Deben anotarse en dicho folio todos los derechos reales

constituidos sobre el fundo, quedando excluidos los
personales, inclusive la locación; y la inscripción reviste
carácter constitutivo de esos derechos.

El Registro sólo actúa en relación con las mutaciones

registrales, a pedido de parte interesada (principio de
rogación), y sólo puede solicitar tal mutación quien figura
inscripto como titular del derecho (principio de tracto
sucesivo).

La inscripción debe estar consentida por el que en el

registro aparece como titular, a través de un documento
auténtico, vale decir, que lo que se inscribe no es el acto
jurídico causal, sino el acuerdo mediante el cual quien figura
en el Registro como titular conviene con otra persona en
que determinado derecho se inscriba a su nombre, y ese
acuerdo para inscribir es lo que recepta el Registro.

9
 Cuando la inscripción es una condición del nacimiento del
derecho real, el cual no existe, ni entre las partes y menos
frente a terceros, si no media la pertinente inscripción por
los errores en las inscripciones.

Se ve por lo expuesto la enorme importancia que reviste

la inscripción registral: es constitutiva y convalida
plenamente el acto, purificando al título causal de cualquier
vicio e impidiendo la reivindicación contra quien adquirió de
buena fe conforme a sus constancias.

c) El sistema Torrens: así llamado por haber sido ideado

por Roberto Torrens para Australia del Sur (donde comenzó
a regir por la "Real Property Act", o "Torrens Act", el 2 de
julio de 1853), extendiéndose desde allí a otros países.

El registro –para el que se sigue el sistema del "folio

real"– es obligatorio para los inmuebles de propiedad del
Estado y facultativo para los particulares. Una vez practicada
la matriculación, sólo la 1a inscripción confiere validez a las
relaciones reales sobre el inmueble.

A fin de procederse a la anotación, el propietario

acompaña la solicitud de matriculación con un plano
confeccionado por agrimensor autorizado, y detalles sobre
las circunstancias del inmueble (ubicación, naturaleza,
superficie, linderos, gravámenes, número de catastro, entre
otros), con todos los títulos en que se origina y la prueba
fehaciente de su derecho.

Se realiza luego un doble examen de legalidad: por un

lado, un estudio topográfico acerca del plano anexo,
realizado por agrimensores, para determinar si los límites
son claros y si no existe superposición con terrenos vecinos;
y por el otro, un estudio de los antecedentes jurídicos, por
letrados. Puede completarse este examen llamando a las
partes, a los colindantes, a testigos, para requerir informes
oficiales, etc., y finalmente se cita por edictos a quienes
quisieran oponer cualquier reparo, y a falta de ello, o previo
su rechazo, se procede a la inscripción.

De dicha inscripción se otorga un "certificado de título",

en dos ejemplares, uno de los cuales queda archivado y el
otro se entrega al solicitante.

10
 Ese certificado es trasmisible por simple endoso, con la
única formalidad de que esta trasmisión debe inscribirse en
el Registro.

El certificado reproduce el folio real y lleva el plano del

inmueble, y toda mutación jurídico-real deberá inscribirse
en el Registro y en el certificado. Este hace fe de que la
persona designada se encuentra investida de los derechos
en él especificado.

La inscripción es constitutiva y juega también el principio

de la instancia y del tracto sucesivo, que vimos al tratar el
Derecho Alemán.

Es rasgo característico la existencia de un fondo de

garantía del Estado, que responde no sólo por los errores
materiales del Registro, sino también por los riesgos de la
insolvencia cuando deben intentarse acciones personales
por haber desaparecido las petitorias a raíz de la aplicación
del sistema registral. (Mariani de Vidal, 2004, pp. 471-475).

La publicidad registral en la República Argentina.

Antecedentes
Mientras que los derechos personales no se publicitan, pues interesan a las
partes solamente, los derechos reales atañen a la comunidad entera, pues
esta tiene el deber de respetarlos. En derecho, dar publicidad significa
hacer público y notorio un hecho jurídico, una relación jurídica o una
situación jurídica relevante para la comunidad.

El derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por

otros signos que no sean los del derecho personal, y que
estos signos deben ser tan visibles y tan públicos como sea
posible. No se concibe que una sociedad esté obligada a
respetar un derecho que no conoce.1

Al respecto, Vélez Sarsfield en la nota al artículo 577 del antiguo Código

Civil expresaba que hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurídico
relevante. En la época colonial, esta tarea era cumplida por oficiales que

1Nota de Vélez Sársfield al art. 577 de la Ley 340 (Código Civil de la Nación, 1869) como se cita en el
Código Civil completo con las notas del codificador Vélez Sarsfield. (s. f.). [Versión en línea].
Recuperado de https://goo.gl/LG8pum

11
pregonaban las comunicaciones reales en lugares públicos, o bien se
pegaban edictos en el muro de las iglesias a la salida de la misa dominical.

Tradicionalmente, la doctrina distinguió dos modalidades de publicidad

relativa a los derechos reales: la posesoria y la registral.

La publicidad posesoria es la elegida por el codificador para dar a conocer

las mutaciones de todos los derechos reales que se ejercen por posesión y
parte de la doctrina entiende que es insuficiente en grandes poblaciones.
En contraposición, la publicidad registral fue utilizada por Vélez Sarsfield
solo para las hipotecas, puesto que en ese caso el inmueble queda en
poder del deudor y no es posible publicitar la mutación de otro modo. En la
nota al artículo 3203, Vélez Sarsfield explica las causas por las cuales no
adopta el sistema de publicidad registral para el resto de los derechos
reales.

Proponemos la lectura de algunos extractos:

Se han creado registros públicos en muchas naciones, en las

cuales las leyes mandan inscribir los títulos traslativos del
dominio de los inmuebles… Nosotros no nos hemos decidido
a proponer leyes semejantes. Creemos que solo debía
hacerse lo más indispensable: reglar de una manera precisa
los derechos hipotecarios… hasta que la experiencia y el
ejemplo de otras naciones nos enseñen los medios de salvar
las dificultades del sistema de inscripción… la inscripción no
es más que un extracto de los títulos y puede ser inexacta y
causar errores de graves consecuencias. La inscripción nada
garantiza ni tiene fuerza de verdadero título, ni aumenta el
valor de un título existente… si fuese posible por este
sistema la legitimación de la propiedad, el examen
justificativo debería confiarse a una magistratura que
conociera la verdad de los actos y sus formas necesarias,
pero entonces se transformaría su jurisdicción voluntaria en
contenciosa, sometiéndose la voluntad libre de las partes a
una autoridad que ellos no habían reclamado… ¿cómo
obrará el Poder Judicial, sin que el interés de las partes
venga a solicitar su intervención? Entre tanto el título no
podrá registrarse, ni se podrá imponer una hipoteca en esta
propiedad, aun cuando lo quieran el acreedor y el deudor.
En un país como el nuestro, donde el dominio de los
inmuebles no tiene en la mayor parte de los casos títulos
incontestables, la necesidad del registro público crearía un
embarazo más al crédito hipotecario. El mayor valor que
vayan tomando los bienes territoriales, irá regularizando los

12
 títulos de propiedad, y puede llegar un día en que podamos
aceptar la creación de los registros públicos. Hoy en las
diversas provincias de la República sería difícil encontrar
personas capaces de llevar esos registros, y construir el
catastro de las propiedades, y sus mil mutaciones por la
división continua de bienes raíces que causan las leyes de
sucesión, sin sujetar la propiedad a gravámenes que no
corresponden a su valor para satisfacer los honorarios
debidos por la inscripción o transcripción de los títulos de
propiedad.2

A pesar de lo expresado por el codificador, en el afán de consolidar la

seguridad del tráfico jurídico, las provincias extendieron las funciones de
los registros de hipotecas (únicos previstos por el Código Civil) a la
inscripción de todos los actos jurídicos que causaban mutaciones en los
derechos reales sobre inmuebles.

El precursor fue el registro de la provincia de Buenos Aires, inaugurado en

el año 1879. Las leyes que creaban los registros provinciales solían exigir la
inscripción de los títulos a los fines de dotar de oponibilidad a los derechos
y, al ser materia delegada el régimen de adquisición y pérdida de la
propiedad, etcétera, eran inconstitucionales.

La Corte Suprema de Justicia de la Nación tuvo ocasión de expedirse al

respecto en numerosas ocasiones3 respecto de los requisitos exigidos por
los registros provinciales, tachando en todos los casos de
inconstitucionales estas leyes provinciales. A pesar del escollo de la
inconstitucionalidad (considerada por la doctrina una sana anomalía), el
requisito de registración se generalizó en todo el país, al comprobarse sus
conveniencias prácticas (incluso algunos lo consideraban parte del poder
de policía no delegado). En casos extremos, se llegó a dotar de carácter
constitutivo a la inscripción de derechos reales sobre inmuebles
deshabitados (provincia de La Rioja). En un principio, estos registros
estuvieron a cargo de los particulares (caso actual de los registros del
automotor), pasando posteriormente a depender de oficinas
administrativas del Estado o, en algunas provincias, del Poder Judicial.

2 Nota de Vélez Sársfield al art. 3203 de la Ley 340 (Código Civil de la Nación, 1869) como se cita en
el Código Civil completo con las notas del codificador Vélez Sarsfield. (s. f.). [Versión en línea].
Recuperado de https://goo.gl/LG8pum
3 Por ejemplo en “Jorba, Juan y otra C/ Bambicha, F. y otro” (25/11/1935) y en “Papa, José,

administrador definitivo de la testamentaria Susso C/ Sociedad Compagno Hnos.” (25/11/1935).

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La publicidad registral en el artículo 2505 del Código
Civil y en el actual artículo 1893 del nuevo Código Civil
y Comercial de la Nación
Con la reforma de la Ley 177114 se modifica el artículo 2505 del Código
Civil, agregando un requisito a la transmisión de derechos reales sobre
inmueble.

En el Código de Vélez, los derechos reales que se ejercen por

la posesión se transmiten y/o constituyen por la conjunción
de título suficiente y modo suficiente.

La Ley Nº 17.711 introdujo una modificación en el art.

2505, en cuanto a que "la adquisición o transmisión de
derechos reales sobre inmuebles solamente se juzgará
perfeccionada mediante la inscripción (...)".

Pero, ¿qué es lo que perfecciona esta inscripción

declarativa en el Registro de la propiedad? Lo respondía el
propio art. 2505 referenciado y lo ratificaba el art. 2° de la
Ley 17.801: la adquisición o transmisión de derechos reales
sobre inmuebles, de modo tal que el derecho real seguirá
constituyéndose fuera del registro mediante la conjunción
de título suficiente y de modo suficiente, conclusión que
ratificaba el art. 20 de la ley 17.801.5

La inscripción es meramente declarativa, pues sabemos que el derecho real

nace con título y modo (tradición) y el efecto es la oponibilidad; esto surge
del articulado de la Ley 17801, particularmente de su artículo 20:

Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la

formalización del documento, como el funcionario
autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse
de la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho
documentado se considerará registrado. En caso contrario,

4Ley 17711. (1968). Modificaciones al Código Civil. Poder Ejecutivo Nacional.

5Art. 1893, Código Civil y Comercial Comentado Infojus de la Nación Argentina. (2015). Recuperado
de https://goo.gl/qCWcrz

14
 quedarán sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones
penales que pudieran corresponder.6

Con motivo de esta reforma que incorpora la Ley 17711, se procede al

dictado de la Ley 17801 del Registro de la Propiedad Inmueble y de las
consecuentes leyes registrales provinciales, que siguen los lineamientos de
la ley nacional. De esta forma, el nuevo sistema dotó de constitucionalidad
a los registros de la propiedad inmueble provinciales, legitimándose el
efecto de oponibilidad que emana de la publicidad registral.

Fernando López de Zavalía (1983) define la publicidad registral como “la

cognoscibilidad permanente y general de hechos jurídicos en base a la
declaración señalativa de un órgano competente, puesta a disposición del
público por los medios previstos por la ley” (p. 56). Vemos, entonces, que
para este eminente jurista tucumano, publicidad no es conocimiento
efectivo, sino posibilidad de conocer, conocimiento puesto a disposición
del público. Asimismo, será permanente toda vez que el dato se encuentre
en el registro disponible en cualquier momento y general, porque está
destinado a la generalidad de los individuos de la comunidad, sin
distinciones. Esta cognoscibilidad será posible gracias a una declaración
señalativa efectuada por el registrador (o sea, el asiento), que señala o
hace presente los datos que figuran en los títulos presentados. Por último,
los medios de publicidad mencionados pueden ser: exhibición directa de
libros, copias, informes o certificados. Veremos cada uno de ellos más
adelante.

El artículo 1893 del Código Civil y Comercial de la Nación

(CCCN)
El artículo 1893 del CCCN establece que:

La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos

de conformidad a las disposiciones de este Código no son
oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no
tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad
suficiente la inscripción registral o posesión, según el caso…
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes
participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían
conocer la existencia del título del derecho real.7

6Art. 20, Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
7Art. 1893, Ley 26994. (1 de octubre de 2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable
Congreso de la Nación Argentina.

15
Se considera, entonces, publicidad suficiente la inscripción registral o la
posesión, según el caso. Esto, unido a los claros términos del mensaje de
elevación del proyecto, no deja dudas respecto de varias cuestiones que
planteamos hasta ahora:

1) el carácter declarativo de la inscripción registral;

2) el valor de la publicidad posesoria, equiparada en rango a la publicidad
registral;
3) la adquisición del derecho real por la conjunción de título y modo que
opera extrarregistralmente;
4) el alcance de la oponibilidad de la inscripción en el registro.

16
Referencias
Código Civil completo con las notas del codificador Vélez Sarsfield. (s. f.).
[Versión en línea]. Recuperado de
http://www.consejosdederecho.com.ar/codigocivilanotado.htm

Código Civil y Comercial Comentado Infojus de la Nación Argentina.

(2015). Recuperado de http://universojus.com/ccc-comentado-infojus/

Cornejo, A. (1994). Derecho registral. Buenos Aires, AR: Astrea.

Ley 17711. (1968). Modificaciones al Código Civil. Poder Ejecutivo Nacional.

Ley 17801. (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo

Nacional.

Ley 26994. (1 de octubre de 2014). Código Civil y Comercial de la Nación

Argentina [B. O. 08/10/2014 Suplemento Promulgado según Decreto
1795/2014; B. O. 08/10/2014. Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto según
artículo 1° de la Ley N.° 27077 B. O. 19/12/2014]. Honorable Congreso de la
Nación Argentina. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-
239999/235975/norma.htm

López de Zavalía, F. (1983). Curso introductorio al Derecho Registral.

Buenos Aires, AR: Zavalía.

Mariani de Vidal, M. (2004). Derechos reales. Buenos Aires, AR: Zavalía.

Moisset de Espanés, L. (2003). Publicidad Registral. Buenos Aires, AR:

Zavalía.

17