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CUARTA UNIDAD
MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

CAPÍTULO XII
INTRODUCCIÓN

1.- LOS HECHOS Y LOS ACTOS JURÍDICOS.- ¿Qué son los hechos jurídicos? Como
concepto amplio están representados por toda acción material de las personas, y por sucesos
independientes de ellas, generalmente los fenómenos de la naturaleza. En sentido Civil y Penal, los
hechos ofrecen trascendental importancia por cuanto originan no solo derechos y obligaciones, sino
también responsabilidades de toda índole.

Los hechos jurídicos son acontecimientos que suceden en la naturaleza o con la intervención
humana, sin embargo no existe la intención en el agente de producir efectos jurídicos, pues éstos
se producirán en forma natural. Por ejemplo, el nacimiento o la muerte de una persona.

2.- CLASIFICACIÓN GENERAL DE LOS MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

2.1.- Adquisición originaria y derivativa; la primera es la que no deriva de un derecho anterior, la

segunda sí.

2.2.- Adquisición onerosa y gratuita; la primera supone el pago por la transferencia de la propiedad,
la segunda resulta de una liberalidad de una de las partes a favor de la otra.

2.3.- A título universal y a título particular; la primera implica que la transmisión es de un conjunto
indeterminado de bienes (como la sucesión hereditaria), la segunda supone la transmisión de un
bien concreto o particular.

2.4.- Inter vivos y mortis causa; la primera es la que se realiza en vida de los contratantes, la segunda
se debe a la muerte de una persona quien por ese solo hecho transmite sus derechos a sus herederos.

2.5.- Voluntaria é involuntaria; la primera se debe a la voluntad de las partes, la segunda por un
hecho ajeno a una de ellas, tal el caso de la expropiación en la que se obliga al propietario a ceder
su propiedad a favor del Estado.

3.- ENUMERACIÓN DE LOS MODOS DE ADQUIRIR SEGÚN EL ART. 110.- El Código

señala al contrato y al testamento como actos que procuran la adquisición de la propiedad. Así
como situaciones de hecho que también originan dicha adquisición como la accesión, la ocupación,
la usucapión y la posesión de buena fe de los bienes muebles.

4.- ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD MEDIANTE LOS HECHOS JURÍDICOS.- Dado

que el hecho jurídico es una acción de la naturaleza o un hecho humano pero con la característica
de que no tienen la intencionalidad de producir efectos jurídicos, podemos señalar que estas clases
de acciones muchas veces, sin que el agente lo haya buscado expresamente producen efectos
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jurídicos tales como la adquisición de la propiedad. Entre estos hechos jurídicos tendientes a la
adquisición de la propiedad podemos señalar: la ocupación, la accesión, la posesión de los bienes
muebles corporales adquiridos de buena fe, la usucapión y la sucesión mortis causa ab-intestato.

5.- ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD MEDIANTE LOS ACTOS JURÍDICOS.- Los actos

jurídicos son acciones enteramente humanas, a través de los cuales efectivamente el agente busca
producir efectos legales. Aquí juega un papel importante la voluntad humana consciente de que
una determinada actitud suya producirá efectos de ley. En muchos casos, estos actos buscan ex
profesamente, la adquisición del derecho de propiedad. Aquí encontramos a los contratos, a la
sucesión hereditaria por voluntad del testador o sucesión testamentaria.

6.- OTROS MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD.- ADQUISICIÓN POR EFECTO

DEL TRABAJO.- Un principio que regula especialmente el derecho agrario es que “la tierra es
de quien la trabaja”. La legislación agraria establece que otra forma para adquirir el derecho
propietario es el trabajo de la tierra. Este principio se basa en otro que supone asimismo la función
social que debe cumplir la propiedad al que nos hemos referido en temas anteriores.

CAPÍTULO XIII
ADQUISICIÓN POR EFECTO DE LOS HECHOS JURÍDICOS
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LA OCUPACIÓN

1.- CONCEPTO Y CONDICIONES.- “La ocupación es un modo de adquirir una cosa que no
pertenece a nadie, por la toma de posesión de ella con la intención de hacerse su propietario”1 .

“Es la apropiación animus ocupandi (Messineo), y solo se aplica a los bienes sin dueño
(Mazeaud)”2.
La antigua legislación la reconocía como un modo de adquirir la propiedad incluso de los bienes
inmuebles. Con el paso del tiempo la ocupación ha quedado como un modo de adquisición
solamente restringida a los bienes muebles. Esto se entiende por el desarrollo que ha sufrido la
propiedad y las leyes que la reglamentan. Ahora es casi imposible pensar que un bien inmueble no
tenga dueño, pues si ese extremo ocurriese, se puede deducir que el suelo mínimamente pertenece
a un Estado.

La ocupación, entonces es un modo de adquirir la propiedad de las cosas que no tienen dueño (“res
nullius”); las cosas abandonadas (“res derelictae”); las cosas sobre las que no se puede acreditar un
derecho de propiedad (ej. Los tesoros) y las cosas perdidas (Arts. 141 y sgts.) Entre estas cosas
están: los animales, objeto de caza y pesca; el enjambre de abejas; los tesoros ocultos y las cosas
abandonadas. Los objetos perdidos deberán ser restituidos a su dueño, caso contrario deberán ser
depositados en el municipio correspondiente.

2.- COSAS SUSCEPTIBLES DE OCUPACIÓN.- En términos generales, las cosas susceptibles

de ocupación y cuyo derecho sobre ellas nacen en forma simultánea a la adquisición, son las
siguientes:

2.1.- Cosas que nunca tuvieron dueño.- Llamadas también cosas de nadie o como su origen latino
“res nullius”.

2.2.- Cosas abandonadas.- Que tuvieron anteriormente un dueño, pero que en el momento de que
otra persona las ocupa, ya no lo tienen. Se denominan también “res derelictae”.

2.3.- Cosas sobre las cuales no es posible acreditar ningún derecho de propiedad.- Este es el
caso de cosas de las que no puede establecerse a quien pertenecen. Por ejemplo los tesoros
escondidos cuya propiedad pertenecerá a quien los encuentre.

3.- COSAS SUSCEPTIBLES DE OCUPACIÓN SEGÚN EL CODIGO CIVIL.- Los Arts. 140
y siguientes del Código Civil, enumeran expresamente los bienes muebles que pueden ser objeto
de ocupación:

3.1.- Muebles de nadie.- Los muebles de nadie se adquieren por ocupación. Quiere esto decir que
no es preciso realizar ningún acto tendiente a la adquisición de este derecho como el caso del
poseedor que tiene necesariamente que tramitar la usucapión para ser propietario. Aquí basta el

1
PLANIOL Y RIPERT cit. Morales Guillen en su obra “Código Civil concordado y anotado”.
2
Idem.
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hecho de la ocupación referido a un bien mueble que no pertenezca a nadie para que el derecho
propietario se consolide a favor del titular.

3.2.- Productos de la caza y la pesca.- Del mismo modo, quien capture animales como producto
de la actividad de caza y pesca, adquiere ipso facto la propiedad de lo que haya cazado o pescado.
Por ello es que los comerciantes que se dedican a esta actividad, no precisan acreditar otra forma
de propiedad que la ocupación para poder vender sus productos. Se exceptúan, desde luego las
reglamentaciones especiales que prohíben la caza o la pesca de ciertas especies de animales,
especialmente aquellas que están en peligro de extinción y a las cuales los Estados brindan
protección.

3.3.- Enjambres de abejas.- Cuando el propietario de un enjambre de abejas que se hubiera

movido de su propiedad hacia la propiedad de una tercera persona, no las reclama en el lapso de
tres días, el enjambre de abejas se reputa como cosa de nadie. Por tanto el tercero puede adquiri la
propiedad de ellas por ocupación.

3.4.- Palomas, conejos o peces.- Cuando las palomas, conejos o peces pasan a otro fundo, el
propietario de éste pude adquirirlos por ocupación. Se exceptúa el caso de que se haya atraído a
dichos animales con fraude o artificio, caso en el cual el primer propietario puede reivindicarlos.

3.5.- Tesoros escondidos.- Estos son bienes sobre los cuales no hay forma de acreditar ningun
derecho propietario. Por tanto quien encuentra un tesoro lo hace suyo por completo. Sin embargo
hay que establecer si dicho tesoro fue encontrado en fundo propio o ajeno.

Si el tesoro es encontrado en un bien que le pertenece, lo hace suyo por completo.

Si el tesoro fue encontrado en fundo ajeno, pertenece en partes iguales al propietario del fundo y
al que lo encontró. Cabe hacer notar que en este caso quien encuentra un tesoro deberá ser poseedor
o detentador legal de la cosa. Pues si dicha posesión o detentación es ilegal, el tesoro pertenecerá
por completo al propietario.

Se exceptúan de estas disposiciones los yacimientos de hidrocarburos que tienen una

reglamentación especial y por disposición constitucional pertenecen al dominio originario del
Estado. Asimismo los objetos históricos y arqueológicos que al ser patrimonio del Estado tienen
una reglamentación específica.

CAPÍTULO XIV
ADQUISICIÓN POR EFECTO DE LOS HECHOS JURÍDICOS
LA ACCESIÓN
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1.- LA ACCESIÓN.- CONCEPTO.- Unión o incorporación material de una cosa, considerada

como secundaria, a otra más importante considerada como principal y que, cuando se produce este
hecho, el dueño de la cosa principal adquiere la propiedad del bien accesorio, que no podrá ser
reivindicada por el anterior dueño.

Bajo el principio de que lo accesorio sigue a lo principal, quien es propietario de una cosa reputada
como principal lo será también de las cosas accesorias que vayan unidas a ella.

2.- LA ACCESIÓN INMOBILIARIA.- La accesión inmobiliaria supone que la cosa principal es

siempre un bien inmueble. Por tanto, cuando a ese bien inmueble se incorpora en forma accesoria
otro bien inmueble también, pero accesorio o cuando la cosa accesoria sea un bien mueble,
estaremos ante la figura de la acción inmobiliaria.

Existen dos clases de accesión inmobiliaria:

a) Accesión Artificial.- Resulta de actividades voluntarias realizadas en un bien inmueble

al que se incorporan cosas accesorias, como las obras hechas en suelo propio con materiales ajenos
(Art. 128); las obras hechas por un tercero con materiales propios (Art. 129) y las obras hechas por
un tercero con materiales ajenos (Art. 130).

b) Accesión natural.- La naturaleza, especialmente en fundos rústicos obra de tal manera

que una propiedad puede mejorar su extensión. Tal el caso de los fundos ubicados a orillas de los
ríos. Las corrientes de río cuando aumentan su volumen suelen separarse de su ribera original
favoreciendo a los propietarios que viven en dicha ribera. En otras ocasiones el agua invade la
propiedad de una persona, caso en el cual este propietario pierde cierta extensión de terreno.

En todo caso, al ser obra de la naturaleza, no es posible controlar dichos aumentos y disminuciones
en el derecho de los propietarios afectados. Sin embargo, es posible que la ley pueda reglamentar
estos hechos que ocurren al margen de la voluntad humana.

Existen dos casos: 1.- El aluvión (Art. 131) que supone que a la orilla de un río se va formando
imperceptiblemente un terreno que favorece al propietario. Por ello este suelo incorporado por obra
de la naturaleza a su propiedad, se la adquiere por accesión y
2.- La avulsión (Art. 132), cuando una corriente de un río, arranca en forma violenta una porción
de terreno y la arrastra hasta un fundo inferior, el propietario perjudicado puede pedir una
indemnización al propietario beneficiado en el plazo de un año.

3.- LA ACCESIÓN MOBILIARIA.- Cuando el bien reputado como principal es un bien mueble
se considera como accesión mobiliaria. A este bien suele incorporarse otro bien mueble, pero
accesorio. Es la incorporación de un bien mueble a otro bien mueble.
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a) Unión y mezcla.- (Art. 147) Cuando se incorpora un bien mueble secundario a otro
mueble principal manteniéndose unidos sin cambiar su sustancia. Por ejemplo las partes de una
computadora, o de un automóvil, que son susceptibles de separarse o sustituirse.

b) Especificación.- (Art. 148) Cuando se incorpora un mueble a otro mueble y ambos

cambian de sustancia y forman otra cosa. Por ejemplo la mezcla de alimentos, como las mermeladas
donde es imposible su separación.

CAPÍTULO XV
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ADQUISICIÓN POR EFECTO DE LOS HECHOS JURÍDICOS

LA POSESIÓN DE LOS BIENES MUEBLES CORPORALES (Excepción a la regla de la
posesión)

1.- LA POSESIÓN.- Se refiere sólo a los bienes muebles corporales adquiridos de buena fe, pues
en este caso la adquisición del derecho de propiedad se opera inmediatamente, no precisando para
su perfeccionamiento el transcurso del tiempo (Arts. 110 y 101 C.C.), como en el caso de los bienes
inmuebles y de los muebles sujetos a registro. En estos dos últimos casos la adquisición se operará
por la usucapión (pues es menester el transcurso del tiempo).

La adquisición de un bien mueble, entonces, se opera inmediatamente por efecto de la posesión de

buena fe, en virtud del principio: “la posesión vale por título de propiedad” (Art. 100 C.C.)

Es preciso recordar que los bienes muebles según disposición del Código Civil son todos aquellos
que no son bienes inmuebles. Para el caso, es conveniente recordar que serán bienes inmuebles la
tierra y todo lo que está adherido a ella natural o artificialmente, así como los recursos naturales,
los yacimientos de hidrocarburos.

Por tanto serán bienes muebles todos los demás incluidas las energías controladas por el ser
humano. El Artículo en cuestión se refiere a este tipo de bienes. Pero no bastará que sean bienes
muebles, deberán ser además bienes de la clase de los corporales, es decir de aquellos bienes cuya
existencia la podemos percibir por los órganos de los sentidos. Bienes que susceptibles de verse,
tocarse, palparse, etc. No entran en esta categoría los bienes muebles incorporales.

No bastarán sin embargo, que estos bienes sean muebles corporales. Será menester que estos bienes
muebles corporales hayan sido adquiridos de buena fe. Recordando lecciones pasadas, diremos que
la posesión de buena fe quiere decir que quien adquiere cree que lo hace del verdadero propietario
ignorando el carácter ajeno de la cosa.

Entonces, para que la posesión obre en sentido de hacer adquirir, por el solo hecho de poseer, la
propiedad de la cosa, será necesario que se refiera a un bien mueble corporal y cuyo titular crea, de
buena fe, ser el verdadero propietario al haber adquirido ese derecho de un propietario aparente.

Sólo en este caso, la posesión vale por título de propiedad. En los demás casos, la posesión no
otorga el derecho propietario al poseedor. Este deberá esperar el transcurso del tiempo y el cumplir
con todos los requisitos necesarios para que a través de la usucapión, pueda recién adquirir el
derecho propietario.

CAPÍTULO XVI
ADQUISICIÓN POR EFECTO DE LOS HECHOS JURÍDICOS
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LA USUCAPIÓN

1.- LA USUCAPIÓN.- CONCEPTO.- Es un modo de adquirir la propiedad de las cosas muebles

é inmuebles poseyéndolas por el tiempo que señala la ley y con el cumplimiento de ciertas
condiciones que ella fija.

2.- CONDICIONES GENERALES PARA SU EXISTENCIA.- Para que la usucapión opere

como un mecanismo de adquisición del derecho de propiedad, deberá cumplir con ciertas
condiciones. Estas condiciones son necesarias tanto para la usucapión de los bienes muebles como
para los inmuebles.

2.1.- Posesión.- La posesión supone que debe existir la posesión física de la cosa, sea en forma
directa o a través de otra persona. Por tanto debe concurrir el corpus. Asimismo debe acreditarse
la concurrencia del ánimus, o el aspecto psicológico que quiere decir la intención del poseedor de
conducirse como si fuera el verdadero propietario.

2.2.- Posesión no viciosa.- No debe ser clandestina, ni violenta, ni discontinua. Se puede agregar
otra situación (que no importa un vicio, pero que asimismo evita que se pueda usucapir) que es la
equivocidad.

2.3.- Cumplimiento del plazo.- Para el cómputo se tiene en cuenta el calendario gregoriano,
establecido en los Arts. 136 del C.C. en este caso se debe considerar las clases de usucapión, que
son: la usucapión decenal (diez años), la usucapión quinquenal (cinco años) y la usucapión trienal
(tres años). Estos plazos dependen de la buena o mala fe en la posesión.

3.- REGLAS COMUNES A LA USUCAPIÓN.- Como se señaló, existen reglas comunes a todas
las clases de usucapión, que es lo mismo decir, que para que se pueda adquirir el derecho
propietario por usucapión deberán cumplirse los requisitos señalados anteriormente, se trate de
bienes muebles o de bienes inmuebles.

4.- LA USUCAPIÓN INMOBILIARIA.- En cuanto se refiere a la usucapión de los bienes

inmuebles, las condiciones especiales para que esta pueda proceder, son:

4.1.- Usucapión ordinaria o quinquenal.- Reglas especiales.- Art. 135. Exige cinco años de
posesión de buena fe, la existencia de un título idóneo y existencia de la transmisión de un bien.

4.2.- Usucapión extraordinaria o decenal.- Art. 138. Si la posesión es de mala fe o si no concurre

el requisito para la usucapión ordinaria, la propiedad se adquiere por el transcurso de diez años de
posesión continuada.

5.- LA USUCAPIÓN MOBILIARIA

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5.1.- Bienes muebles sujetos a registro.- Usucapión trienal.- Cuando la posesión de los bienes
muebles sujetos a registro es de buena fe, se precisarán solamente tres años para tramitar la
usucapión (Art. 150).

5.2.- Usucapión decenal.- Sin embargo, tratándose de la posesión de mala fe de los bienes muebles
sujetos a registro o cuando no se pueda acreditar los requisitos necesarios para la posesión de buena
fe, procede la usucapión decenal, exactamente igual que para los bienes inmuebles. Se precisará
entonces una posesión de 10 años mínimos para tramitar la usucapión de este tipo de bienes.

CAPÍTULO XVII
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ADQUISICIÓN POR EFECTO DE LOS ACTOS JURÍDICOS NEGOCIALES

1.- INTRODUCCIÓN.- ¿Qué son los actos jurídicos? Es la manifestación de voluntad o de fuerza.
El hecho o acción acorde con la voluntad humana. En el acto jurídico un componente esencial, es
la voluntad y la intencionalidad de producir efectos jurídicos. Por ejemplo la compraventa.

2.- LA ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD POR EL CONTRATO.- ¿QUÉ ES EL

CONTRATO?.- Art. 450. Noción de contrato. Este artículo señala que habrá contrato cuando dos
o más personas se ponen de acuerdo para constituir, modificar o extinguir entre sí una relación
jurídica. Por tanto, el contrato se constituye en una forma de adquirir el derecho de propiedad sobre
una cosa.

2.1.- PRINCIPIO DE LA TRANSMISIÓN CONSENSUAL.- En los contratos

consensuales solamente es preciso manifestar el consentimiento de las partes para contratar. A
diferencia de los contratos solemnes cuya validez está supeditada a la observancia de formalidades
establecidas por ley, los contratos consensuales no precisan de formalidad ni solemnidad alguna.
Es más un contrato verbal es perfectamente válido si ha sido celebrado con la observancia de los
requisitos establecidos en el Art. 452 del Código Civil, esto es, el consentimientom, el objeto y la
causa, además de la capacidad de ambas partes.

Las solemnidades suponen el cumplimiento de ciertas formalidades, por ejemplo concurrir donde
un Notario de Fe Pública, inscribir dicho contrato en el Registro de Derechos Reales. Existen
ciertos contratos señalados expresamente por la lay que precisan celebrarse de esta manera, como
el contrato de anticresis, la hipoteca voluntaria, la donación. Es decir, que si la ley no establece
expresamente si un contrato deba ser celebrado de esta manera, es perfectamente válida la
celebración de contratos que se perfecciones por el simple consentimiento de las partes donde la
inexistencia de solemnidades o formalidades no invalida el contrato y surte plenos efectos legales.
Tal el caso de los contratos consensuales. Por ello se dice que un contrato se perfecciona con el
simple consentimiento de las partes y surte plenos efectos desde el momento de su celebración.

2.2.- MOMENTO DE LA TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD.- Es importante

señalar el momento preciso en que se transmite la propiedad, pues a partir de éste el contrato, surtirá
los efectos correspondientes.

a).- Venta de cosas in genere.- La propiedad se transmite cuando el comprador las haya
individualizado (Art. 522).

b).- Venta con reserva de propiedad.- La propiedad se transmite cuando el deudor ha terminado
de pagar la obligación (Art. 585).

c).- Venta con reserva de satisfacción.- La propiedad se transmite cuando el comprador ha

manifestado su satisfacción dentro de un plazo prudencial que fije el contrato (Art. 588).

d).- Venta de cosa futura.- Cuando la cosa llegue a tener existencia (Art. 594).
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e).- Venta de cosa ajena.- Cuando el vendedor adquiere la cosa del titular (Arts. 595 y 596).

f).- Voluntad de las partes contratantes.- Las partes pueden determinar cuándo ha de transmitirse
la propiedad (Art. 521).

3.- LA ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD POR LA SUCESIÓN

2.1.- Sucesión ab-intestato.- Cuando una persona hereda en virtud de la ley y no por la voluntad
del difunto, adquiere la propiedad de los bienes dejados por éste. Están en este caso los herederos
forzosos.

2.2.- Sucesión testada.- El testamento como acto jurídico orientado a la adquisición de la

propiedad.- Es un acto jurídico unilateral, revocable y solemne, cuyo objeto es dar a conocer la
voluntad del testador respecto a su patrimonio u otros actos extrapatrimoniales para que surta
efectos después de su muerte en cumplimiento de las limitaciones establecidas por ley. Es también
una forma de adquirir la propiedad.

4.- OTROS MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

4.1.- Adquisición de la propiedad por efecto del trabajo.- Tiene que ver con el trabajo
de la tierra. Las labores agrícolas -el trabajo- son un modo de adquirir la propiedad agraria. Por ello
la legislación agraria nacional se rige bajo el principio “la tierra es de quien la trabaja”.

4.2.- Adquisición por disposición de la ley.- Es el caso de la expropiación, lo que supone

que un propietario particular pierde su derecho de propiedad a favor del Estado por causa de
utilidad pública o cuando la propiedad no ha cumplido una función social, en cuyo caso es el
Estado el que adquiere el derecho de propiedad a su favor.