Laudo de avaliação de imóvel residencial em Boa Vista RR

LAUDO DE AVALIAÇÃO 01/2019
LAUDO DE AVALIAÇÃO
ENDEREÇO: RUA JOSÉ FRANCISCO Nº 311, LOTE 143 QUADRA 119

BAIRRO: BURITIS
BOA VISTA/RR
CEP: 69313-145
L&D ENGENHARIA E AGRONOMIA LTDA

END: TV TULIO MARGOTTO, 60 AP 201- CENTRO
COLATINA/ES – CEP: 29.700-110
TEL: (27) 99937-5573
1
LAUDO DE AVALIAÇÃO – FOLHA RESUMO
Solicitante: Leydiane Nunes Rodrigues Mandelli

Objetivo da avaliação: Definição do valor de compra e venda de imóveis.
Endereço do imóvel: Rua José Francisco nº 311, lote 143, quadra 119, bairro Buritis.
Cidade: Boa Vista – Roraima.
Método Utilizado: Método comparativo direto de dados de mercado.
Resultado da avaliação:
Valor de mercado para venda do imóvel: R$ 125.097,00
Classificação quanto à liquidez: Médio.

Grau de Fundamentação do Laudo: III
Grau de Precisão do Laudo: III.
Boa Vista, 09 de setembro de 2019.
_________________________________________
JESSICA LAURETH
CPF: 135.617.067-62
ENGENHEIRA CIVIL
CREA-RNP: 1411598261

TEL: (27) 99937-5573
2
1. IMÓVEL AVALIADO
Localização: O imóvel avaliado consiste em uma casa residencial, situado no endereço:
Rua José Francisco nº 311, lote 143, quadra 119, bairro Buritis, Boa Vista/RR.
Tipo do bem avaliando: Casa Residencial.
Área Total: 339,175 m².
Área Construída: 42,00 m².
Tipologia: A casa possui sala, dois quartos, banheiro social, cozinha, uma área de serviço
coberta.
Situação do imóvel: Desocupado.
2. OBJETIVO / FINALIDADE
Objetivo: Determinação do valor de mercado para a casa residencial.
Finalidade: Avaliação.
3. INTERESSADO
Laudo solicitado por Leydiane Nunes Rodrigues Mandelli.
4. OBSERVAÇÕES PRELIMINARES
Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação
de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653 - Parte 1 (Procedimentos Gerais) e
Parte 2 (Imóveis Urbanos) e baseia-se:
- Em informações constatadas “in loco” quando da vistoria ao imóvel, realizada no dia

31/08/2019.
- Em informações obtidas junto a agentes do mercado imobiliário local (vendedores,

compradores, intermediários, etc.).

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Observações complementares:
Na presente avaliação considerou-se que toda a documentação pertinente se encontra
correta e devidamente regularizada e que o imóvel objeto se encontra livre e
desembaraçado de quaisquer ônus ou gravames tendo condições de ser imediatamente
comercializado ou locado. Não foram efetuadas investigações quanto à correção dos
documentos fornecidos.
As observações “in loco” foram feiras sem instrumentos de medição.
Utilizadas como referência na avaliação as informações fornecidas pelo interessado e às

prestadas por terceiros, admitindo como confiáveis e fornecidas de boa-fé.
Por fugir à finalidade precípua deste trabalho, dispensamos considerações legais de

mérito, concernentes a títulos, invasões, hipóteses, superposição de divisas, etc.
providências estas que consideramos de caráter jurídico.
Avaliação do bem como se fosse totalmente pronto estivesse.
5. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
A região na qual está inserido o imóvel avaliando possui as seguintes características:
- Solo: seco.
- Condições ambientais: Boas.
- Densidade em edificações: Média.
- Tipo de ocupação predominante: Residencial unifamiliar.
- Classe social predominante na região: Classe média para os padrões do município.
- Vocação do logradouro de situação: Residencial.
- Pólo do logradouro de situação: Estável.
- Topografia: Plano.
- Melhoramentos públicos: O local dispõe de sistema viário com vias pavimentadas.

Possui redes de abastecimento de água potável, de energia elétrica, coleta de esgoto e
telefonia. Possui transporte coletivo e serviços postais.

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6. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
6.1 – Casa Residencial

O Imóvel avaliado possui às seguintes características principais:
Localização: Rua José Francisco nº 311, lote 143, quadra 119, bairro Buritis, Boa
Vista/RR.
- Formato: Regular.
- Relevo: Plano.
- Greide: Ao nível da rua.
- Solo: Seco.
- Área total do terreno: 339,175 m².
- Área privativa: 42,00 m².
6.2 – Edificações
Uma casa residencial: A casa possui sala, dois quartos, banheiro social, cozinha e área de
serviço coberta, com área privativa de 42,00 m²
Características principais:
- Estado de conservação: Regular.
- Padrão de acabamento: Normal baixo.
Características construtivas:
- Fundações: Sapatas.
- Estrutura: Pilares e vigas em concreto armado e fechamento em alvenaria.
- Cobertura: Telha de concreto.
- Fachada: Com reboco e pintura

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- Esquadrias/portas: Portas de entrada de madeira, janelas de correr de ferro com vidro,
portas internas de madeira e porta de serviço tipo metalon.
- Pisos: Cerâmico.
- Paredes: Parcialmente revestidas internamente com cerâmica no banheiro, cozinha e

rebocadas e pintadas no restante da edificação.
- Teto: Com forro de pvc em toda a casa.
- Instalações: Elétricas, hidráulicas e telefônicas embutidas.
7. CONSIDERAÇÕES SOBRE O MERCADO

Podemos classificar o bem avaliado e o mercado imobiliário local da seguinte forma:
- Liquidez do bem: Média.
- Desempenho de mercado: Recessivo.
- Número de ofertas: Grande.
- Prazo para absorção: Médio espaço de tempo para alienação de todo o imóvel conforme
informações dos corretores locais.
- Público alvo para alienação do bem: Pessoas físicas de médio poder aquisitivo.
- Facilitadores para alienação do bem: A facilidade de crédito/financiamento imobiliário

para classe média.
8. METODOLOGIA
NORMAS E PROCEDIMENTOS
A metodologia de avaliação empregada é amparada pela NBR 14653 da “ABNT” –

Associação Brasileira de Normas Técnicas, seção 8, que disciplina conceitos, estabelece
os critérios a serem empregados em trabalhos avaliatórios, que define a metodologia
básica aplicável e os graus de fundamentação e precisão das avaliações de bens imóveis,
entre outras prescrições.
METODOLOGIA E CRITÉRIOS ESPECÍFICOS ADOTADOS NESTA AVALIAÇÃO

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Método comparativo direto de dados de mercado: através do qual se identificou o valor
de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis constituintes da amostra adotada, conforme disposto nos subitens 7.5 e no
item 8 da NBR 14.563-1/2001. Para tratamento dos dados foi utilizada a ESTATÍSTICA
INFERENCIAL.
PESQUISA DE MERCADO / TRATAMENTO DOS DADOS
- Período de pesquisa: 02.2019 e 08.2019.
- Tratamento dos dados / memória de cálculos: ESTATÍSTICA INFERENCIAL.
9. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO BEM

Variáveis adotadas
 Quantitativas: São variáveis que podem ser medidas ou contadas.
- Área privativa principal do imóvel: Referente à área construída do imóvel medida em

m².
- Dormitórios: Referente ao número de dormitórios do imóvel.
- Suítes: Referente ao número de suítes do imóvel.
- Área do terreno: Referente a área total do terreno onde o imóvel está edificado, em m².
- Testada: Referente à frente do imóvel medida em m.
 Dicotômica: Variável que assume apenas duas posições.
- Esquina: Imóvel em esquina=1; outra situação=0
 Proxy: Utilizada para substituir outra e de difícil mensuração e que se presume

guardar com ela relação de pertinência, obtida por meio de indicadores
publicados ou inferidos em outros estudos de mercado.
- Setor Urbano: Refere-se a Planta Genérica de Valores – PGV do munícipio.
 Códigos Alocados: Escala lógica ordenada para diferenciar as características

qualitativas dos imóveis.

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- Padrão: É o padrão construtivo e de acabamentos do imóvel, medido da seguinte forma:
normal baixo=3; normal=4; normal alto=5; alto=6.
- Conservação: É o estado de conservação do imóvel, medido da seguinte forma: Novo=6;

Bom =5; Regular =4; Reparos simples=3; Reparos importantes =2.
 Variável dependente: Variável que se pretende explicar pelas variáveis

independentes.
A variável dependente neste laudo: É o valor unitário do imóvel, relação entre a área
privativa em m² da casa.
Equação de regressão adotada
Unitário =( -1950104 +597204,72 * Dormitórios +624983,91 * Suites +-60214452 *

1/Áreaterreno½ +1429960,8 * SetorUrbano½ +68712,369 * Padrão² +-8356508,6
*1/Conservação² +3,1942017e+08 * 1/Áreaconstruída ) ^ 0,5
Campo de arbítrio: Definido na NBR 14653-1 como intervalo de variação no entorno

do estimador pontual adotado na avaliação, dentro do qual se pode arbitrar o valor do
bem, desde que justificado pela existência de características próprias não contempladas
no modelo.
Intervalo de confiança: Definido em 3.40 da ABNT NBR 14.653-2:2011 como intervalo

de valores dentro do qual está contido o parâmetro populacional com determinada
confiança.
10. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO
As avaliações podem ser especificadas quanto à fundamentação e a precisão, definidos

por uma escala numérica que varia de I a III, onde o grau I é o menor. Os critérios para
obtenção dos graus de fundamentação e precisão são definidos na NBR 14563 da seguinte
forma:
- Fundamentação: Será em função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o

envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e
quantidade dos dados amostrais disponíveis no mercado. O estabelecimento inicial pelo

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contratante de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no
trabalho avalia tório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de
fundamentação.
- Precisão: Será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro
tolerável numa avaliação. Dependendo da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da
conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade,
qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados.
A seguir transcrevemos as tabelas que determinam os graus de fundamentação e precisão

de uma avaliação, segundo a NBR 14.653 – 2.

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Tabela 1 — Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão
linear
TABELA DE FUNDAMENTAÇÃO – NBR 14.653-2
Item Descrição Grau Grau Grau Pontos
obtidos
III II I
1 Caracterização do imóvel Completa quanto a Completa quanto às Adoção de situação II
avaliando todas as variáveis variáveis utilizadas no paradigma
analisadas modelo
2 Quantidade mínima de 6 (k+1), onde k é o 4 (k+1), onde k é o 3 (k+1), onde k é o II
dados de mercado, número de variáveis número de variáveis número de variáveis
efetivamente utilizados independentes independentes independentes
3 Identificação dos dados Apresentação de Apresentação de Apresentação de III
de mercado informações relativas a informações relativas a informações relativas
todos os dados e todos os dados e aos dados e variáveis
variáveis analisados na variáveis analisados na efetivamente utilizados
modelagem, com foto modelagem no modelo
e características
conferidas pelo autor
do laudo
4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas Admitida, desde que: III
uma variável, desde a) as medidas das
que: a) as medidas das características do
características do imóvel avaliando não
imóvel avaliando não sejam superiores a 100
sejam superiores a % do limite amostral
100% do limite superior, nem
amostral superior, nem inferiores à metade do
inferiores à metade do limite amostral
limite amostral inferior; b) o valor
inferior, b) o valor estimado não
estimado não ultrapasse 20 % do
ultrapasse 15% do valor calculado no
valor calculado no limite da fronteira
limite da fronteira amostral, para as
amostral, para a referidas variáveis, de
referida variável per si e
simultaneamente, e em
módulo
5 Nível de significância 10% 20% 30% III
(somatório do valor das
duas caudas) máximo
para a rejeição da
hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
6 Nível de significância 1% 2% 5% III
máximo admitido para a
rejeição da hipótese nula
do modelo através do
teste F de Snedecor

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Tabela 2 – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de
utilização de modelos de regressão linear.
Graus III II I Soma

Pontos
16 10 6 16
Mínimos
2, 4, 5 e 6 no
grau III e os 2, 4, 5 e 6 no mínimo no Todos, no
Itens
demais no grau II e os demais no mínimo no grau -
obrigatórios
mínimo no grau mínimo no grau I I
II
Tabela 3 — Grau de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de Modelos

de regressão linear.
ENQUADRAMENTO DESTA AVALIAÇÃO, CONFORME NBR 14653
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO:
Obtivemos na soma de pontos obtidos para o conjunto de itens atendidos a somatória de

16 pontos, conforme critério definido na norma.
Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação – Grau III.
GRAU DE PRECISÃO:
Intervalo de confiança inferior a 30% assim enquadramos o presente laudo em precisão –

GRAU III.

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11. CONCLUSÃO
Fundamentados nos elementos e condições consignados no presente Laudo de Avaliação,
verificamos que o valor médio de mercado da casa residencial, toda pronta, é de (2.978,50
X 42,00 = R$ 125.097,00 (Cento e vinte e cinco mil e noventa e sete reais), com uma área
construída de 42,000 m², sendo o valor do imóvel.
Portanto o Valor Mínimo a ser praticado neste Imóvel é R$ 121.190,02 (Cento e vinte e
um mil e cento e noventa reais e dois centavos).
E o Valor Máximo é R$ 128.885,44 (Cento e vinte e oito mil e oitocentos e oitenta e cinco
reais e quarenta e quatro centavos).
12. OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES

Cabe ressaltar que os valores apresentados neste laudo de avaliação referem-se ao imóvel
livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou gravames.
Para esta avaliação utilizamos um valor entre o mínimo do campo de arbítrio e a

estimativa pontual.
13. ENCERRAMENTO
A L&D Engenharia e Agronomia Ltda empresa independente e especializada em
avaliações patrimoniais e projetos de engenharia, com registro no CREA/ES sob o N°
16799, não possui nenhum vínculo com societário com o proprietário do bem, assim como
não tem qualquer interesse pessoal e/ou financeiro no ativo avaliando, o mesmo
acontecendo com seus funcionários e o engenheiro responsável por este laudo.
Este laudo, elaborado com observância aos princípios dos códigos de ética profissional
do Confea – Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e de acordo com
as normas técnicas da ABNT – associação Brasileira de Normas Técnicas.

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14. ANEXOS
- Relatório regressão do imóvel avaliando:
Modelo. Aderência.
Descrição das variáveis. Estimativas.
Resultados. NBR 14.653.
Resíduos.
- Dados da amostra.
- Croqui de localização do imóvel avaliando.
- ART do laudo.
- Documentação do Imóvel.
- Relatório Fotográfico.
Boa Vista, 09 de setembro de 2019.
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JESSICA LAURETH
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MODELO

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DADOS DAS AMOSTRAS

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23
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO

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ART

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25
DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL

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27
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
FOTO 1: FACHADA
FOTO 2: LOGRADOURO
FOTO 3: FUNDOS DO TERRENO

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FOTO 4: LATERAL DO TERRENO
FOTO 5: SALA DE ESTAR
FOTO 6: SALA DE ESTAR

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29
FOTO 7: QUARTO 1
FOTO 8: FORRO DO QUARTO 1
FOTO 9: QUARTO 2

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FOTO 10: FORRO QUARTO 2
FOTO 11: SALA DE JANTAR
FOTO 12: SALA DE JANTAR

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FOTO 13: BANHEIRO SOCIAL
FOTO 14: BANHEIRO SOCIAL
FOTO 15: COZINHA

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FOTO 16: COZINHA
FOTO 17: AREA DE SERVIÇO COBERTA
FOTO 18: AREA DE SERVIÇO.

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LAUDO DE AVALIAÇÃO 01/2019

ENDEREÇO: RUA JOSÉ FRANCISCO Nº 311, LOTE 143 QUADRA 119

L&D ENGENHARIA E AGRONOMIA LTDA

LAUDO DE AVALIAÇÃO – FOLHA RESUMO

Solicitante: Leydiane Nunes Rodrigues Mandelli

Classificação quanto à liquidez: Médio.

Boa Vista, 09 de setembro de 2019.

L&D ENGENHARIA E AGRONOMIA LTDA

Tipo do bem avaliando: Casa Residencial.

Área Total: 339,175 m².

Área Construída: 42,00 m².

Situação do imóvel: Desocupado.

- Em informações constatadas “in loco” quando da vistoria ao imóvel, realizada no dia

- Em informações obtidas junto a agentes do mercado imobiliário local (vendedores,

L&D ENGENHARIA E AGRONOMIA LTDA

As observações “in loco” foram feiras sem instrumentos de medição.

Utilizadas como referência na avaliação as informações fornecidas pelo interessado e às

Por fugir à finalidade precípua deste trabalho, dispensamos considerações legais de

Avaliação do bem como se fosse totalmente pronto estivesse.

- Condições ambientais: Boas.

- Densidade em edificações: Média.

- Tipo de ocupação predominante: Residencial unifamiliar.

- Classe social predominante na região: Classe média para os padrões do município.

- Vocação do logradouro de situação: Residencial.

- Pólo do logradouro de situação: Estável.

- Melhoramentos públicos: O local dispõe de sistema viário com vias pavimentadas.

L&D ENGENHARIA E AGRONOMIA LTDA

6.1 – Casa Residencial

- Greide: Ao nível da rua.

- Área total do terreno: 339,175 m².

- Área privativa: 42,00 m².

- Estado de conservação: Regular.

- Padrão de acabamento: Normal baixo.

- Estrutura: Pilares e vigas em concreto armado e fechamento em alvenaria.

- Cobertura: Telha de concreto.

- Fachada: Com reboco e pintura

L&D ENGENHARIA E AGRONOMIA LTDA

- Paredes: Parcialmente revestidas internamente com cerâmica no banheiro, cozinha e

- Teto: Com forro de pvc em toda a casa.

- Instalações: Elétricas, hidráulicas e telefônicas embutidas.

7. CONSIDERAÇÕES SOBRE O MERCADO

- Liquidez do bem: Média.

- Desempenho de mercado: Recessivo.

- Número de ofertas: Grande.

- Facilitadores para alienação do bem: A facilidade de crédito/financiamento imobiliário

A metodologia de avaliação empregada é amparada pela NBR 14653 da “ABNT” –

METODOLOGIA E CRITÉRIOS ESPECÍFICOS ADOTADOS NESTA AVALIAÇÃO

L&D ENGENHARIA E AGRONOMIA LTDA

PESQUISA DE MERCADO / TRATAMENTO DOS DADOS

- Período de pesquisa: 02.2019 e 08.2019.

- Tratamento dos dados / memória de cálculos: ESTATÍSTICA INFERENCIAL.

9. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO BEM

 Quantitativas: São variáveis que podem ser medidas ou contadas.

- Área privativa principal do imóvel: Referente à área construída do imóvel medida em

- Dormitórios: Referente ao número de dormitórios do imóvel.

- Suítes: Referente ao número de suítes do imóvel.

- Testada: Referente à frente do imóvel medida em m.

 Dicotômica: Variável que assume apenas duas posições.

- Esquina: Imóvel em esquina=1; outra situação=0

 Proxy: Utilizada para substituir outra e de difícil mensuração e que se presume

- Setor Urbano: Refere-se a Planta Genérica de Valores – PGV do munícipio.

 Códigos Alocados: Escala lógica ordenada para diferenciar as características