NOS PREGUNTAN Y CONTESTAMOS

Autor: José Patiño Blas

Tema: IGV en la Primera Venta de Inmuebles Edificados

1. Exoneración del IGV

La Inmobiliaria “Rumania S.A.C.”, realizara la primera venta de un departamento, ubicado

en el distrito de Miraflores, el 17 de Agosto del 2019, a un precio equivalente a S/. 150
000.00 soles.

Al respecto nos consulta lo siguiente:

 ¿Podrá estar exonerado al Impuesto General a las Ventas (IGV)?

 De tener que pagar IGV, ¿Se deberá considerar como la base imponible el precio
de venta o solo el Valor de la Construcción?

Respuesta:

Que, conforme al inciso d) del Artículo 1 del TUO de la Ley del IGV, se encuentra gravada
con el IGV, la primera venta de inmueble que realicen los constructores de los mismos;
siendo gravado la primera operación de venta de un inmueble recientemente construido,
realizado por una persona que se dedique de forma habitual a la venta de estos
inmuebles, a quien conforme al inciso e) del Artículo 3 del TUO de la Ley del IGV, se le
conoce como constructor. En concordancia con el Artículo 4 del Reglamento del TUO de
la Ley del IGV, que establece:

(…)

Tratándose de lo dispuesto en el inciso e) del Artículo 3 del Decreto, se presume la

habitualidad, cuando el enajenante realice la venta de, por lo menos, dos inmuebles
dentro de un período de doce meses, debiéndose aplicar a partir de la segunda
transferencia del inmueble. De realizarse en un solo contrato la venta de dos o más
inmuebles, se entenderá que la primera transferencia es la del inmueble de menor
valor.

(…)

Se debe considerar, que en el supuesto de afectación a la primera venta de inmueble

edificado, solo se grava el valor de la construcción, en donde se presume el valor del
terreno es equivalente al 50% del valor de la transferencia, conforme al numeral 9 del
artículo 5 del Reglamento del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, que señala:

“(…)

9. BASE IMPONIBLE EN LA PRIMERA VENTA DE INMUEBLES.

 Para determinar la base imponible del impuesto en la primera venta de inmuebles
realizada por el constructor, se excluirá del monto de la transferencia el valor del
terreno. Para tal efecto, se considerará que el valor del terreno representa el
cincuenta por ciento (50%) del valor total de la transferencia del inmueble

(…)”.

No obstante, sí la primera venta del inmueble recién construido cumple con lo establecido
en el Literal B) del Apéndice I del TUO de la Ley del IGV, estaría exonerada del IGV,
siempre que se destine a vivienda, el valor de la venta del inmueble no supere las 35 UITs
(S/. 147 000.00 soles) y la empresa inmobiliaria cuenta con la presentación de la solicitud
de Licencia de Construcción admitida por la Municipalidad correspondiente; para efectos
del determinar el valor de la venta del inmueble, se considera también el valor del terreno
para determinar si es superior a las 35 UITs.

Sobre lo mencionado, la Administración Tributaria se ha manifestado en el Informe N° N.°

026-2015-SUNAT/5D0000, donde señala lo siguiente:

“Tratándose de la exoneración del IGV en la primera venta de inmuebles efectuada

por el constructor de los mismos, prevista en el literal b) del Apéndice I de la Ley del
IGV, a efectos de establecer si el valor de venta del inmueble supera o no las 35 UIT
debe considerarse el valor del terreno como parte de dicho valor.”

Teniendo en cuenta lo anterior, la primera venta del departamento, que efectúe la

Inmobiliaria “Rumania S.A.C.”, para determinar su exoneración debemos calcular el valor
de la venta (Diferenciando el valor del terreno y de la construcción), el IGV y el Precio de
venta (Valor de la Ventas más el IGV):

Valor de la Venta S/. 150 000.00

Valor del Terreno

S/. 75 000.00
(50%)
Valor de la
Construcción S/. 75 000.00
(50%)
IGV (18% del Valor
S/. 13 500.00
de la Construcción)

Precio de Venta S/. 163 500.00

Con respecto a la primera consulta, determinamos que se encuentra gravada con el IGV,
debido a que el Valor de la Venta es superior a las 35 UITs, considerando tanto el valor
del terreno como el Valor de la Construcción; sobre la segunda consulta, el IGV a pagar
se calcula en base al Valor de la Construcción siendo equivalente el IGV a S/. 13 500.00,
sin tomar en cuenta como base imponible del IGV, el Valor del Terreno.

2. Venta de Inmueble gravada con el IGV

La empresa “Dulcinea S.A.C.”, que tiene como rubro la venta y distribución de cosméticos,
solicito la construcción de una oficina en el distrito de Lince, a la constructora “Roque”, el
10 de julio del 2014, donde estuvo realizando su actividad empresarial; debido al prospero
desarrollo que atraviesa la empresa, han decidido trasladarse a otra sede, y vender la
oficina ubicada en el distrito de Lince.

Al respecto nos consulta lo siguiente:

 ¿Se encuentra afectas al Impuesto General a las Ventas (IGV), la transferencia de

un bien inmueble efectuada por una empresa, cuyo objeto social no es el de
construir para vender?

Respuesta:

Que, el inciso d) del artículo 1 del TUO de la Ley del IGV, establece dentro de sus
operaciones gravadas los siguientes:

“a) La venta en el país de bienes muebles

b) La prestación o utilización de servicios en el país

c) Los contratos de construcción

d) La primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los

mismos.

(…)

e) La importación de bienes”

En concordancia con lo anterior, el inciso e) del artículo 3 del TUO de la Ley del IGV, nos
brinda una definición de constructor, que dice lo siguiente:

“(…)

e) CONSTRUCTOR:

Cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles

construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente por
un tercero para ella.

Para este efecto se entenderá que el inmueble ha sido construido parcialmente por
un tercero cuando este último construya alguna parte del inmueble y/o asuma
cualquiera de los componentes del valor agregado de la construcción.
 (…)”

Asimismo, el quinto párrafo del numeral 1 del artículo 4 del Reglamento del TUO de la Ley
del IGV, señala que tratándose de lo dispuesto en el inciso e) del artículo 3 del TUO de la
Ley del IGV, se presume la habitualidad, cuando el enajenante realice la venta de al
menos dos inmuebles dentro de un período de doce meses, debiéndose aplicarse a partir
de la segunda transferencia del inmueble; pero, si los inmuebles fueron edificados, total o
parcialmente, para su enajenación, siempre se encontrara gravada con el IGV

En conclusión, tratándose de la primera venta de inmuebles, se encontrara gravado con el

IGV, siempre que el sujeto califique como constructor; es decir, se dedique de forma
habitual a la venta de inmuebles construidos totalmente por él, o que hayan sido
construidos total o parcialmente por un tercero para él; también si dicho sujeto los hubiera
edificado o mandado a edificar, total o parcialmente, para su enajenación.

Teniendo en cuenta lo anterior, la Administración Tributaria en su Informe N° 331-2003-

SUNAT/2B0000, opino lo siguiente:

“No se encuentra gravada con el Impuesto General a las Ventas, la primera

transferencia de un bien inmueble efectuada por un sujeto que realiza actividad
empresarial, siempre que el mismo no califique como constructor para efectos de
este impuesto.”

De igual forma, mediante el Informe N° 092-2009-SUNAT/2B0000, señalo lo siguiente:

“No se encuentra gravada con el Impuesto General a las Ventas, la primera

transferencia de un bien inmueble que fue mandado a construir por una empresa no
dedicada a la venta de inmuebles, y que forma parte de su activo fijo.”

Con respecto a la consulta, no estaríamos ante un caso gravado con el IGV, en cuanto el
inmueble fue construido o mandado a construir por una empresa para la realización de
sus actividades empresariales, distintas al de una empresa constructora, la venta de la
oficina ubicada en Lince, no se encontrará gravado con el IGV, toda vez que la empresa
“Dulcinea S.A.C.”, no calificaría como "constructor", al no cumplir con el requisito de la
habitualidad.

.3. Venta realizadas posterior a la Primera Venta de Inmueble

La empresa constructora “Santina S.A.”, constituida en el 2017, vende su primer inmueble

a la empresa “Splendor”, en donde posee el 45% del capital de la empresa; donde la
empresa “Splendor” adquiere el inmueble para vendérselo al Señor Ricardo Martínez, por
el valor de S/ 68 000.00 soles (Incluyendo el valor del Terreno por S/. 8 000.00 soles).

En Agosto del presente año, la empresa constructora “Santina S.A.” se fusiona por
absorción con la empresa constructora “El Paraíso S.A.”; posteriormente, la empresa
constructora “El Paraíso S.A.” venderá un departamento a la empresa “Cherry S.A.” por el
valor de S/. 48 000.00 soles (Incluyendo el valor del Terreno por S/. 6 000.00 soles)
Al respecto nos consulta lo siguiente:

 ¿La venta del inmueble realizado por la empresa “Splendor” se encuentra afecta al
IGV?
 ¿La venta del departamento realizado por la empresa constructora “El Paraíso
S.A.” se encuentra afecta al IGV?
 Si la empresa “Cherry S.A.” decide rescindir de la compra del departamento, ¿La
venta del mismo departamento a otra empresa, estaría gravada con el IGV?

Respuesta:

Que, el inciso d) del artículo 1 del TUO de la Ley del IGV, establece dentro de sus
operaciones gravadas los siguientes:

“(…)

d) La primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos.

Asimismo, la posterior venta del inmueble que realicen las empresas vinculadas con
el constructor, cuando el inmueble haya sido adquirido directamente de éste o de
empresas vinculadas económicamente con el mismo.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando se demuestre que el

precio de la venta realizada es igual o mayor al valor de mercado. Se entiende por
valor de mercado el que normalmente se obtiene en las operaciones onerosas que el
constructor o la empresa realizan con terceros no vinculados, o el valor de tasación,
el que resulte mayor.

Para efecto de establecer la vinculación económica es de aplicación lo dispuesto en

el Artículo 54 del presente dispositivo.

También se considera como primera venta la que se efectúe con posterioridad a la

reorganización o traspaso de empresas.

(…)”

En concordancia con lo anterior, el inciso b) del artículo 54 del TUO de la Ley del IGV,
señala cuando las empresas están vinculadas económicamente, pudiendo ser:

“(…)

b) Empresas vinculadas económicamente, cuando:

1. Una empresa posea más del 30% del capital de otra empresa, directamente o por
intermedio de una tercera.

2. Más del 30% del capital de dos (2) o más empresas pertenezca a una misma
persona, directa o indirectamente.
 3. En cualquiera de los casos anteriores, cuando la indicada proporción del capital,
pertenezca a cónyuges entre sí o a personas vinculadas hasta el segundo grado de
consanguinidad o afinidad.

4. El capital de dos (2) o más empresas pertenezca, en más del 30%, a socios
comunes de dichas empresas.

5. Por Reglamento se establezcan otros casos.”

Asimismo, el numeral 2 del artículo 12 del Reglamento del TUO de la Ley del IGV, señala
que la vinculación económica, puede darse:

“(…)

2. VINCULACION ECONOMICA

Adicionalmente a los supuestos establecidos en el Artículo 54 del Decreto, existe

vinculación económica cuando:

a. El productor o importador venda a una misma empresa o a empresas vinculadas

entre sí, el 50% o más de su producción o importación.

b. Exista un contrato de colaboración empresarial con contabilidad independiente, en

cuyo caso el contrato se considera vinculado con cada una de las partes
contratantes.

No es aplicable lo dispuesto en el tercer párrafo del Artículo 57 del Decreto respecto

al monto de venta, a lo señalado en el inciso a) del presente numeral.

Para efecto de lo dispuesto en el inciso a) del presente artículo, se tomarán en

cuenta las operaciones realizadas durante los últimos 12 meses.”

Con respecto a la primera consulta, la empresa “Splendor” al ser una empresa vinculada a
la empresa constructora “Santina S.A.”, debido a que esta tiene el 45% del capital de la
empresa “Splendor”, y conforme al inciso d) del artículo 1 del TUO de la Ley del IGV, la
primera venta realizada por parte de la constructora “Santina S.A.” a la empresa
“Splendor” se encontraría gravada con el IGV; asimismo, la venta de este inmueble
adquirido por la empresa “Splendor” al Señor Ricardo Martínez, también se encontraría
gravada con el IGV, al considerarse como primera venta de inmueble por parte de una
empresa vinculada a una constructora.

Sobre la segunda consulta, la venta del departamento realizado por la empresa

constructora “El Paraíso S.A.” que se fusiono con la empresa constructora “Santina S.A.”,
también estaría gravada con el IGV, al considerarse como primera venta la que se efectúe
con posterioridad a la reorganización o traspaso de empresas, conforme al numeral 7 del
artículo 2 del Reglamento del TUO de la Ley del IGV.
En cuanto a la última consulta, el segundo párrafo del inciso d) del artículo 2 del
Reglamento del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, señala que se considera como
primera venta de inmueble y como operación gravada con el IGV, la que se realice con
posterioridad a la resolución, rescisión, nulidad o anulación de la venta gravada con el
IGV; así, sí la empresa “Cherry S.A.” decide rescindir de la compra del departamento, no
contaría como primera venta posterior a la fusión de la empresa constructora “Santina
S.A.” con la constructora “El Paraíso S.A.”, y siendo la próxima venta considerada como la
primera venta de inmueble gravada con el IGV.