LOS PRINCIPIOS

REGISTRALES
INMOBILIARIOS
Aníbal Arturo Ruiz Armijo
“Los preceptos del Registro Público son un
laberinto. Se refieren a una materia
sumamente compleja, y generalmente están
distribuidos con desorden y en cierta
promiscuidad que produce confusión en el
jurista, y son causa de enredos y embrollos
de los que sólo puede salirse si tenemos
algo que nos oriente, nos encamine, nos
conduzca por el camino de la verdad. Esa
luz que nos encauza, nos la dan los
principios registrales”.
Carral y de Teresa, Luis
Derecho Notarial y Derecho Registral, p. 241.
“La Ley Hipotecaria, construida por un
procedimiento racional, es la cosa más
parecida a las matemáticas que se ofrece en
el campo del Derecho. Se establecen unos
principios fundamentales que son al
sistema hipotecario lo que los postulados de
Euclides al sistema geométrico, y basta un
simple esfuerzo deductivo para encontrar la
solución concreta de cada caso. Nos
encontramos, por lo tanto, ante un sistema
de principios, aparentemente neutros, de
carácter formal, algo así como una teoría
pura del Derecho, al modo kelseniano”.
Cossío y Corral, Alfonso,
Instituciones de Derecho Hipotecario, p. 15.
Los principios registrales constituyen
“el resultado conseguido mediante la
sintetización técnica de parte del
ordenamiento jurídico sobre la
materia, manifestada en una serie de
criterios fundamentales,
orientaciones esenciales o líneas
directrices del sistema inmobiliario
registral”.
Roca Sastre, Ramón María
Derecho Hipotecario, t. I, p. 204.
Los principios registrales “son
creaciones técnicas,
instrumentos idóneos para
conseguir en la realidad las
finalidades específicas
perseguidas por la institución
registral”.
Cossío y Corral, Alfonso,
Op. Cit., p. 15.
“Los principios del Derecho Registral
son las orientaciones
fundamentales, que informan esta
disciplina y dan la pauta en la
solución de los problemas jurídicos
planteados en el Derecho positivo”.
Carta de Buenos Aires
1er Congreso Internacional de
Derecho Registral
Buenos Aires, nov./dic. de 1972
 EN RESUMEN:
Se trataría de reglas o ideas de base
del sistema registral inmobiliario,
aunque no de enunciados legales,
sino que se deducen por inducción
de los preceptos legales, como
corolario de la legislación positiva
de la cual ellos se predican.
Antonio R. Coghlan,
Teoría General de Derecho Registral
Inmobiliario, p. 12
El valor teórico y eficacia práctica de los
principios registrales excede el ser una
mera respuesta a una necesidad
académica, pues se benefician de ellos
tanto el intérprete como el legislador:
“Orientan al juzgador, economizan
preceptos, facilitan el estudio de la
materia y elevan las investigaciones a la
categoría de científicas”.
Roca Sastre,
Op. Cit., t. I, p. 205.
Art. 30 LGRP
Principios Registrales Adoptados. Los
Registros Públicos adscritos al SINARE
aplicarán los siguientes principios registrales:
1. Inscripción;
2. Legalidad;
3. Rogación;
4. Prioridad;
5. Especialidad o determinación;
6. Tracto sucesivo;
7. Legitimación;
8. Fe pública registral; y
9. Publicidad.
 CRÍTICA AL ART. 30 LGRP
 Estos principios no se aplican a
todos los Registros del SINARE.
 Ni están todos los que son, ni son
todos los que están.
 La determinación de los
principios que inspiran un
sistema debería ser materia
doctrinal y no legislativa.
Art. 34 RLGRP
Principios Registrales Aplicables
Los Registradores y Registradoras
Públicos observarán de forma
obligatoria las normas del
procedimiento registral conforme
los principios registrales
determinados en la LGRP y este
Reglamento, para ello se tendrán
los siguientes conceptos:
 CRÍTICA AL ART. 36 RLGRP
Por vía reglamentaria no puede
determinarse el contenido de
los principios que inspiran un
sistema, lo que debe dejarse a
la doctrina, que los deducirá
de la Ley.
 CLASIFICACIÓN DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
Principios materiales:
 Inscripción.
 Especialidad.
Principios formales:
 Rogación.
 Legalidad.
 Tracto Sucesivo.
Principios mixtos:
 Consentimiento (material y formal).
 Prioridad (material y formal).
 Publicidad (material y formal).
 Fe Pública.
 Legitimación.
Cano Tello, Celestino
Iniciación al Estudio del Derecho Hipotecario, p. 95.
PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN
 PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN EN
SENTIDO MATERIAL
Se refiere a los efectos sustantivos del
Registro en orden a la constitución,
transmisión o extinción del dominio y
otros derechos reales sobre inmuebles,
los que pueden producirse civilmente o
registralmente, según los diversos
ordenamientos.
Desde este punto de vista, la inscripción
puede tener efectos constitutivos o
efectos declarativos.
La inscripción tendrá efectos
constitutivos cuando el
nacimiento, transmisión o
extinción del derecho real
ocurre no con la realización del
negocio jurídico (el cual
únicamente produce efectos
obligacionales), sino con su
entrada al Registro.
Por ejemplo, en el sistema registral
alemán rige el Eintragungsprinzip:
Todas las relaciones jurídicas reales
nacen solo al ser incorporadas al
Registro.
Se diferencia tajantemente entre el
negocio jurídico real y el convenio
jurídico real (auflassung) dirigido a
obtener la modificación jurídica del
inmueble o el derecho real: la
transmisión formal del dominio está así
desligada del negocio jurídico causal.
Art. 873 BGB: Para la transmisión del
dominio de una finca, para gravar
una finca con un derecho, así como
para la transmisión o el gravamen de
tal derecho, son necesarios el
convenio del titular con la otra parte
acerca de la producción de la
modificación jurídica y la inscripción
de esta modificación en el Registro,
siempre que la ley no disponga otra
cosa.
La inscripción tendrá efectos
declarativos cuando el
nacimiento, transmisión o
extinción del derecho real
ocurre con la realización del
negocio jurídico (el cual
produce efectos tanto
obligacionales como reales).
La inscripción es un factor
sobreviniente que se inserta en el
sistema civil de adquisición
derivada de derechos reales
sobre inmuebles: no hace a la
existencia del dominio o derecho
real, sino a su oponibilidad frente
a terceros, y su ausencia no
perjudica la vigencia del derecho
real.
Art. 95 Efectos de la No
Inscripción. Los títulos sujetos
a inscripción que no estén
inscritos, no perjudican a
terceros, sino desde la fecha de
su presentación en el Registro.
Se consideran como terceros
aquellos que no han sido parte
en el acto o contrato a que se
refiere la inscripción.
“A la formalidad registral no puede atribuírsele
categoría de modo de adquirir, por cuanto que ella no
da vida a ningún derecho; tampoco convalida o sana
los vicios del acto, ni modifica su esencia... No es
simplemente publicidad-noticia; la requiere el
legislador en el sentido de que los actos que deben
ser transcriptos, si no lo son, carecen de... Este
sustancial efecto –oponibilidad– atribuido a la
publicidad del Registro... Celebrado un acto sujeto a
transcripción o inscripción, puede oponerse a aquel –
tercero– que traiga su derecho del propio causante o
enajenante, sobre el mismo bien o derecho”.
De la Fuente Junco, Ángel
“Significado y Alcance de la Publicidad Registral en los
Sistemas Hipotecarios de Folio Personal y de Folio
Real”,
Revista de Derecho Registral del Centro Internacional
de Derecho Registral, n° 2, 1974, pp. 15 y ss.
Art. 49 Tercero Registral La
inscripción no convalida los actos
o contratos inscritos que sean
nulos o anulables conforme a la
Ley...
Art. 76 No Convalidación. La
inscripción no convalida los actos
y contratos que sean nulos o
anulables con arreglo a las
leyes...
En el Derecho nicaragüense
los efectos sustantivos de la
inscripción son en general
declarativos, pues la
transmisión del dominio se
produce por mero efecto del
contrato, sin necesidad de
tradición o inscripción.
Art. 2481 C. Si la ley exigiere el
otorgamiento de escritura pública u
otra forma especial para hacer
efectivas las obligaciones propias
de un contrato, los contratantes
podrán compelerse recíprocamente
a llenar aquella forma desde que
hubiere intervenido el
consentimiento y los demás
requisitos necesarios para su
validez.
Art. 2530 C. La compraventa es un contrato
por el cual una de las partes transfiere a otra
el dominio de cosas determinadas por un
precio cierto.
Art. 2534 C. Los contratos de compraventa de
bienes raíces se otorgarán por escritura
pública, la cual se inscribirá en el competente
Registro de la Propiedad Inmueble.
Art. 2540 C. La venta se perfeccionará entre
comprador y vendedor, y será obligatoria para
ambos, si se hubieren convenido en la cosa
objeto del contrato y en el precio, aunque ni
la una ni el otro se hayan entregado.
Sin embargo, existen
algunos supuestos en
el Derecho Civil
nicaragüense en los
que la inscripción
puede considerarse
constitutiva.
Art. 1479 C. El usufructo que
ha de recaer sobre inmuebles
por acto entre vivos, no valdrá
si no se otorgare por
instrumento público inscrito.
Si se establece por testamento,
debe también éste a su
tiempo, inscribirse para que
exista el usufructo.
Art. 2479 C. La permuta se reputa
perfecta por el mero
consentimiento, salvo que una de
las cosas que se cambian o ambas
sean bienes raíces, o derechos de
sucesión hereditaria, en cuyo caso,
para la perfección del contrato ante
la ley, será necesario escritura
pública debidamente inscrita en el
Registro de la Propiedad.
Art. 2768 C. No valdrá la
donación entre vivos de
cualquier especie de bienes
raíces, si no es otorgada por
escritura pública debidamente
inscrita.
Art. 3900 C. El contrato de
anticresis es nulo si no se
constituye por escritura pública
inscrita.
 Más discutible es el caso de la hipoteca:
Art. 3772 C. La hipoteca debe constituirse por
escritura pública e inscribirse en el
competente Registro.

Art. 3816 C. La constitución de la hipoteca no

perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho
pública por su inscripción en los Registros
tenidos a este efecto. Pero las partes
contratantes, sus herederos y los que han
intervenido en el acto, como el escribano y
testigos, no pueden prevalerse del defecto de
inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca
constituida por escritura pública, se
considera registrada.
 PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN EN
SENTIDO FORMAL
Se refiere a la técnica o mecánica usada
para extender los asientos o partidas
en los libros del Registro.
Existen tres sistemas básicos para
realizarlo:
 Sistema de transcripción.
 Sistema de encasillado.
 Sistema de inscripción propiamente
dicha.
 Sistema de transcripción
La transcripción supone archivar en el
Registro el documento que se
presenta, bien acudiendo a un
duplicado, bien copiándolo
íntegramente.
Es un sistema menos evolucionado,
que responde a las primeras fases de
la publicidad registral.
Es usado por el sistema registral
francés.
 Sistema de encasillado
Es propio del sistema alemán; en los libros del
Registro existen previamente unas casillas
en las que se refleja abreviada o
sumariamente el derecho que resulta del
documento.
Es apropiado en legislaciones que establecen
un numerus clausus de derechos reales,
puesto que los derechos están tipificados en
su enumeración y en su contenido.
No puede aplicarse en legislaciones que
permiten a los particulares crear nuevos
derechos reales o modificar los existentes.
Sistema de inscripción propiamente dicha
Es conveniente en las legislaciones que
tienen un numerus apertus de derechos
reales, en los que un encasillado sería
incapaz de recoger las variaciones, matices
o alteraciones que los particulares pueden
introducir.
En la inscripción se extracta aquello que del
documento tiene caracteres de derecho real
inmobiliario y, por lo tanto, susceptible de
publicarse a través del Registro, excluyendo
pactos obligacionales y situaciones no
inscribibles.
 El Derecho Registral
Inmobiliario nicaragüense
recoge un sistema de numerus
apertus de derechos reales y
un sistema de inscripción,
indicando expresamente la Ley
de la materia qué contenido del
documento debe ser extractado
para confeccionar el asiento
registral.
Art. 73 Títulos Objeto de Inscripción. En el
Registro de la Propiedad Inmueble se inscribirán,
anotarán o cancelarán:
1. Los actos y contratos traslativos, constitutivos,
modificativos, extintivos y declarativos relativos
al dominio así como el usufructo, uso,
habitación, servidumbres, promesas de venta,
anticresis, derecho de superficie, propiedad
horizontal, multipropiedad y conjuntos
inmobiliarios, así como cualquier acto o contrato
de trascendencia real que sin tener nombre
propio en derecho modifique en el instante o en
el futuro algunas de las facultades del dominio
sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos
reales;
Art. 86 Primera Inscripción en el Registro.
La primera inscripción en el Registro sobre
un bien inmueble será la del documento en
que se constituya el dominio y se practicará
con arreglo al procedimiento y requisitos
previstos en esta Ley. Ninguna autoridad
judicial podrá adjudicar derechos reales
sobre bienes inmuebles que no estén
inscritos a favor de quien ha resultado
afectado en el juicio correspondiente.
Los derechos reales limitados no podrán
tener acceso al Registro sin que conste
previamente el dominio sobre los mismos.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
(Y CALIFICACIÓN)
En general “la noción de legalidad
apunta a la adecuación de un
comportamiento a exigencias
normativas predeterminadas, en tanto
que la de calificación apunta a
describir una actividad de verificación
de ese sometimiento a los extremos
legales pertinentes en cada caso
concreto que se presente a cotejo”.
Coghlan, Antonio R.
Teoría General de Derecho Inmobiliario,
p. 127.
“En el principio de legalidad está inmersa toda la
actividad estatal, no hay razón para exponerlo
como exclusivo de la actividad registral. Ningún
juez, ningún legislador, ningún administrativo
ejecuta un acto en su función sin previamente
examinarlo y cotejarlo con la tipicidad que
corresponde a sus iguales o análogos. Si no fuera
de tal modo, aunque dicho acto promueva
igualmente su ejecutoriedad, habría cometido un
acto que no corresponde cabalmente a la
juridicidad, con la eventualidad de una sanción”.
Sing, José Víctor
“Calificación Registral”, Revista del Notariado N°
731, pp. 1905 y ss.
La necesidad de subordinar la actividad
humana, en general, a normas legales pre-
establecidas (es decir, a la legalidad) no es
exclusiva del Derecho Registral, sino que es
un objetivo de toda actuación encaminada a
alcanzar un propósito reglamentado
previamente.
Aceptada esa necesidad, es ineludible
confrontar o cotejar el comportamiento en
cuestión con las reglas o pautas involucradas
(es decir, a calificar), pues de esa
confrontación o cotejo resultará su
aprobación o descalificación.
La calificación tiende a cerciorar
la legalidad de los actos
jurídicos, lo que contribuye a
consolidar la seguridad jurídica
en el ámbito en que opera, y
esta siempre se concibe como
un valor que trasciende a los
intereses particulares en juego.
En el caso específico del Registro, se
traduce en un episodio concreto de la
seguridad jurídica, pues tiende a cimentar
la publicidad –que a su vez, en su
conjunto, apunta en esa gran dirección–
sobre bases confiables: a partir de la
consecución de una documentación
registrable que satisfaga la legalidad
requerida por la publicidad registral, se
persigue la más amplia finalidad última de
lograr la coincidencia de las
manifestaciones del Registro con la
realidad extrarregistral.
El principio de calificación “es la pauta que señala
que la materia documental idónea o susceptible
de merecer un asiento registral debe ser
sometida previamente a un examen cuyos límites
y contenido pueden variar y varían, de acuerdo a
las diversas legislaciones... no debemos perder la
mira de que, si el objetivo registral inmediato es
la oponibilidad de sus asientos, instrumentada
por la publicidad, el paso previo o presupuesto es
la autenticidad y legitimidad de las relaciones
jurídicas que acceden a la publicidad registral. O
sea, el desideratum registral lo constituyen
asientos auténticos y legítimos, provenientes de
las relaciones auténticas y legítimas, por
expurgación de relaciones documentales
irregulares o putativas cuando corresponde”.
Sing, José Víctor
Op. Cit.
La función calificadora del Registrador
implica “una tarea de homologación
purificadora de actos o documentos
presuntamente válidos y desde luego
ciertos –notariales, judiciales o
administrativos– en razón de la
operatividad dinámica y creadora que a
partir de su reflejo publicitario inscrito va
a surgir”.
López Medel, Jesús
“Naturaleza de la Función Registral”,
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario
año LVI n° 540.
 Una rígida actividad
calificadora es, por tanto,
corolario de un sistema
registral de inscripción,
como lo es el
nicaragüense.
“Si en un buen sistema de Registro la nulidad de
un título inscripto es inoperante en cuanto pueda
perjudicar a un tercero adquirente de buena fe,
es evidente la necesidad de evitar, en cuanto sea
posible, que los títulos nulos puedan llegar a ser
inscritos. No ocurre así en los sistemas de
transcripción, en los cuales en ningún caso la
registración de un título nulo puede impedir que
su nulidad afecte a tercero, pues el Registro se
desentiende de los vicios del documento
registrado, y éste vale por lo que valiere. Por tal
motivo en esos sistemas el Registro está reducido
al papel de un simple autómata o mero
archivero”.
Roca Sastre, Ramón María
Op. Cit., t. II, p. 239.
La calificación actúa en un campo más amplio que
la del mero control de la legalidad, en el sentido
de la coincidencia entre los documentos a
registrar y las normas jurídicas que regulan su
forma y contenido, sino que es básicamente la
respuesta a una exigencia lógica derivada del
sentido y finalidad de la publicidad registral, de
forma que, mediante ella “se hacen efectivos otros
principios, como el de tracto sucesivo, el de
prioridad, el de especialidad, ya que en el
momento en que se califica un documento se
concentran en su análisis todos los requisitos
registrales exigibles, estén consagrados o no bajo
la forma de principios”.
Villaro Felipe Pedro,
Op. Cit., nota 7, p. 69.
La calificación es una función “típicamente
jurídica, pues consiste en la aplicación del
Derecho al caso concreto, y se diferencia
por ello de otras funciones registrales que
son técnicas. Y aunque éstas son también
genéricamente jurídicas, lo que predomina
en ellas es su carácter instrumental que es
siempre preparatorio o ejecutorio de la
calificación”
Villaro, Felipe Pedro
Elementos de Derecho Registral Inmobiliario,
La Plata, 1980, nota 7, p. 69.
 Naturaleza de la función registral de
calificación
 Calificación como acto administrativo.
 Calificación como acto judicial o cuasi-
judicial.
 Calificación como acto de jurisdicción
voluntaria.
La función calificadora participa en cierta
medida de rasgos de las tres clases,
reunidos bajo una óptica particular que
no permite encasillarla en ninguna de
ellas.
Art. 63 RLGRP
Inhibición
Los Registradores estarán inhibidos
de ejercer su función calificadora en
los documentos de cualquier clase
que se le presenten, cuando
comparezcan sus cónyuges o
parientes dentro del cuarto grado
de consanguinidad o segundo de
afinidad...
 Caracteres de la calificación
Calificación obligatoria e
Inexcusable:
“La protección registral se concede
a los títulos previa calificación de
su legalidad por el Registrador,
quien ejercita una función
inexcusable”.
Carta de Buenos Aires.
1er Congreso Internacional de
Derecho Registral
Buenos Aires, nov./dic. de 1972
La calificación tiene el carácter de
“una función y no una facultad,
pues ella lleva implícita en su
contenido la noción de deber y,
además, es una manifestación
particularizada de la función
administrativa”.
Villaro, Felipe Pedro,
Ob. Cit., p. 60.
Art. 27 LGRP
Responsabilidad de los Registradores y
Registradoras Titulares y Auxiliares
Los Registradores y Registradoras, Titulares y
Auxiliares incurrirán en responsabilidad civil:
6. Por inscribir títulos que no llenan los requisitos
establecidos en la presente Ley; y
7. Por denegar la inscripción de títulos basados en
criterios de calificación no establecidos en la
presente Ley.
Al Director o Directora Nacional de Registros y al
Director o Directora Nacional de Registros
Adjunto, les serán aplicables las disposiciones
del párrafo anterior, cuando conozcan en
apelación la denegación de inscripción de un
documento.
Art. 65 RLGRP
Plazo para la calificación de
títulos o documentos
El Registrador o Registradora
debe calificar el título o
documento presentado en un
plazo de quince días hábiles a
partir de la fecha del asiento de
presentación…
 Caracteres de la calificación
Calificación legal:
Los Registradores y
Registradoras están en la
obligación de acatar los criterios
de calificación establecidos en
la ley.
Art. 35 LGRP
Principio de Legalidad en su Aspecto
Formal
Para que puedan inscribirse, anotarse o
cancelarse los documentos en el
Registro Público, deberán constar en
escritura pública, ejecutoria firme,
documento administrativo o cualquier
otro instrumento público o documento
auténtico, expresamente autorizado por
la Ley para ese efecto.
Art. 36 LGRP
Calificación de los Documentos por el
Registrador o Registradora Previo a la
realización de la inscripción y bajo su
responsabilidad, el Registrador o
Registradora verificará que el
documento cumple con los requisitos
formales y de fondo exigidos por la Ley,
y procederá a inscribir, suspender o
denegar su inscripción, anotación o
cancelación correspondiente conforme
los siguientes criterios:
En los documentos notariales:
1. Que la fecha de la escritura no sea anterior a la
emisión de la serie y número del papel sellado del
Protocolo;
2. Por lo que hace al Notario o Notaria autorizante:
su nombre, apellidos y residencia así como el
señalamiento de estar autorizado en el
quinquenio correspondiente;
3. Que el inmueble a inscribir corresponda a la
circunscripción del Registro;
4. Por lo que hace a los inmuebles objeto de la
inscripción: su naturaleza, situación y linderos;
la naturaleza, extensión, condiciones y cargas de
cualquier derecho que se inscriba; la naturaleza
del título y su fecha;
5. Que el que solicita la inscripción sea el interesado o
apoderado;
6. Que se cumpla con el Tracto Sucesivo o sea que el
transmitente sea conforme al asiento de inscripción y
del título que se presenta;
7. Que no esté vigente una inscripción incompatible;
8. Por lo que hace a las personas que intervienen en el
acto o contrato: sus nombres y apellidos,
identificando a las personas naturales o jurídicas con
la documentación que la ley especial establece, su
capacidad y en caso de que uno de los contratantes
haya comparecido en representación de otro si ésta
fue debidamente acreditada; y
9. Que la escritura esté concurrida de todas las
solemnidades que establece la Ley del Notariado y
que se cumplan los requisitos de validez de acto o
negocio jurídico exigidos por la ley de la materia.
En los documentos administrativos:
1. Que se verifique la competencia del órgano que
dicta la resolución;
2. Que se verifique la legalidad y firmeza del acto;
3. Que se compruebe la congruencia de la
resolución con el procedimiento seguido;
4. Que se hayan cumplido las formalidades
extrínsecas del documento presentado;
5. Que se hayan dado los trámites e incidencias
esenciales del procedimiento;
6. Que exista relación del procedimiento con el
titular registral;
7. Que establezca la inexistencia de los obstáculos
que surjan del Registro.
En los documentos judiciales:
La calificación se limitará a la
competencia del Juzgado o
Tribunal; a la congruencia del
mandato con el procedimiento o
juicio en que se hubiere dictado; a
las formalidades extrínsecas del
documento presentado y a los
obstáculos que surjan del Registro.
En todo caso y para toda clase de
documentos la calificación registral
se extenderá a los obstáculos que
surjan del Registro.
Los Registradores y Registradoras
están en la obligación de acatar los
criterios de calificación establecidos
en la presente Ley.
 Caracteres de la calificación
Calificación autónoma o
independiente:
El Registrador se desempeña con
subordinación a la ley, pero con total
libertad de criterio; no recibe ni obedece
directivas que pretendan orientar,
limitar o impedir su calificación, lo que
no significa que actúe arbitrariamente,
pues se trata de un quehacer jurídico
que debe realizar con apego riguroso al
Derecho vigente (legalidad de la propia
calificación).
Art. 39 LGRP
Independencia en la Calificación
El Registrador o Registradora será independiente
en el ejercicio de su función calificadora. Si
alguna autoridad, Juez o Funcionario, que no
estuviere conociendo por la vía del recurso de
Apelación la denegatoria de inscripción, le
apremiase a practicar algún asiento que estime
improcedente, lo pondrá en conocimiento de la
Dirección Nacional de Registros, para que lo eleve
a la Comisión Especial de Registro, quedando sin
efecto todo procedimiento contra el Registrador o
Registradora, en tanto no se resuelva por dicho
órgano, con el previo informe de la Dirección
Nacional de Registro.
Art. 38 LGRP
Calificación Total y en un Sólo
Acto
La calificación del Registrador o
Registradora será total y en un sólo
acto. En la nota de calificación se
consignarán con claridad y
precisión la totalidad de los
defectos advertidos que impidan la
práctica del asiento.
 Resultado de la labor
calificadora
 Favorable: Inscripción del
título.
 Desfavorable por defectos
subsanables: Suspensión de la
inscripción.
 Desfavorable por defecto
insubsanable: Denegación de la
inscripción.
Art. 37 LGRP
Calificación Desfavorable
Cuando el Registrador o la Registradora, en
ejercicio de su función calificadora, detecte
algún defecto en el documento inscribible que
impida la práctica del asiento solicitado, lo
manifestará a la parte interesada para que
subsane la falta o el defecto durante la
vigencia del asiento de presentación. Si no lo
subsanare, o cuando éste fuere insubsanable,
devolverá el documento a la parte interesada
haciendo constar con razón al pie del título
los motivos en que funda su decisión,
expresando las normas legales en que se
apoye y el recurso que cabe contra la misma.
Art. 37 LGRP
Calificación Desfavorable
La parte interesada podrá recurrir contra
la calificación del Registrador o
Registradora en la forma que determina
la presente Ley. También podrá pedir
que se tome la anotación preventiva por
los defectos observados en el título o
que resulten del Registro, cuando éstos
sean subsanables.
Recursos contra la calificación
desfavorable: Vía Judicial
Ocurso ante el Juez de lo Civil
del Distrito sede del Registro,
dentro de los 5 días de la
negativa (art. 1640-1645 Pr.).
Partes: El interesado en la
inscripción, el Registrador, el
notario, en su caso.
Sentencia es apelable.
 Recursos contra la calificación
desfavorable: Vía Administrativa
Recurso de revisión ante el mismo
Registrador dentro de los 5 días de la
negativa. Debe resolver en 10 días. Opera
silencio positivo (arts. 171-172 LGRP).
Recurso de apelación para ante el Director
General de Registros dentro de los 5 días
de resuelta la revisión. Debe resolver en 10
días de recibido el recurso. Opera silencio
positivo (arts. 173-174 LGRP).
Art. 178 LGRP
Agotamiento de la Vía
Administrativa
La resolución de la Dirección
Nacional de Registros agota la
vía administrativa, dando lugar
a continuar la reclamación por
la vía de la jurisdicción
contenciosa-administrativa.
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
(O DETERMINACIÓN)
Especialidad es sinónimo de
particularidad o singularidad,
como opuesta a la noción de
generalidad, entendida esta
como ausencia de
determinación entre
individuos u objetos que
componen la categoría que se
considera.
Desde el punto de vista registral,
el principio de especialidad tiene
como fin singularizar o
determinar lo más perfectamente
posible los bienes inmuebles
objeto de registración, sus
titulares, y el contenido,
extensión y alcance de los
derechos constituidos sobre
ellos.
El objeto (inmueble) debe identificarse
con el titular del derecho y éste, a su vez
referirse al inmueble, lo cual evidencia,
aún en el plano registral inmobiliario, la
multifacética expresión del principio de
especialidad: no se contenta con
individualizar algún elemento
preponderante, sino que se alcanza
particularizando cada uno de los factores
que conforman el negocio jurídico con
apéndice registral, si bien, por tratarse
de un Registro real, arranca de la unidad
registral “finca”.
 Especialidad en cuanto al inmueble: el
“folio real”
En primer lugar, el principio de
especialidad se dirige a lograr la más exacta
individualización de cada uno de los
inmuebles registrados en su jurisdicción,
por ser ese el marco en el que va a
organizarse el cumplimiento de la
especialidad registral referida a los
restantes elementos –titulares y derechos–
de las relaciones jurídicas inmobiliarias, en
cuanto resulten registralmente relevantes a
los fines publicitarios.
“Debe adoptarse como base para la
registración la unidad inmueble y su
manifestación formal, a través del folio o ficha
real, para la aplicación del principio de
determinación y la conveniente vinculación
con el régimen catastral. La utilización de la
unidad inmueble sustenta la vigencia íntegra
de los principios de especialidad y tracto
sucesivo”.
Carta de Buenos Aires.
1er Congreso Internacional de Derecho
Registral
Buenos Aires, nov./dic. de 1972
En sentido lato, “el principio de especialidad busca
la determinación exacta de los derechos reales
inscribibles y la organización del Registro sobre la
base de la unidad registral finca. En sentido
estricto, se circunscribe al segundo aspecto,
prescribiendo que a cada finca se le destine una
hoja registral propia... Conforme al principio de
especialidad, también llamado de determinación, la
entidad finca constituye la unidad básica
fundamental. En la hoja registral destinada a cada
finca se concentra su historial jurídico. Esta hoja
recibe el nombre de folio real”.
Pérez Lasala, José Luis,
Derecho Inmobiliario Registral. Su desarrollo en
los países latinoamericanos, Ed. Depalma, Buenos
Aires, 1965, pp. 105-106.
Art. 85 LGRP
Sistema de Folio Real
El Registro de la Propiedad
Inmueble e Hipotecas se llevará
por el sistema de folio real,
abriendo un folio por cada
finca, en el cuál se inscribirá o
anotarán todos los actos que
afecten los derechos reales
recaídos sobre la finca.
Art. 86 LGRP
Primera Inscripción en el
Registro
La primera inscripción en el
Registro sobre un bien
inmueble será la del documento
en que se constituya el dominio
y se practicará con arreglo al
procedimiento y requisitos
previstos en esta Ley…
Art. 84 Contenido del Asiento de
Inscripción Registral. Toda inscripción
expresará:
1. La naturaleza, situación y linderos de
los inmuebles sujetos de inscripción o a
los cuales afecte el derecho que deba
inscribirse, su medida superficial,
nombre y número si constare en el
título y plano topográfico de la finca
cuya descripción deberá ser coincidente
con la que resulte del título...;
Art. 88 LGRP
Fincas Especiales a los Efectos de la
Inscripción
Se considera como una sola finca para los efectos
de la inscripción en el Registro bajo un solo
número:
1. Los pisos, habitaciones, locales y garajes
pertenecientes a un edificio constituido en
régimen de propiedad horizontal cuya
construcción esté concluida, o al menos
comenzada, haciendo constar en este caso,
necesariamente los elementos de los mismos,
susceptibles de aprovechamiento independiente
proyectados previa la inscripción del edificio en
su conjunto;
Art. 88 LGRP
Fincas Especiales a los Efectos de la
Inscripción
Se considera como una sola finca para los
efectos de la inscripción en el Registro bajo
un solo número:
2. Los diferentes derechos de uso exclusivo por
períodos determinados de tiempo, debiendo
constar previamente inscrito el edificio sobre
el cual se hace efectivo tales derechos. En
este caso, además del folio abierto al edificio
en su conjunto, se abrirá un folio a cada
cuota o derecho que atribuya un uso
exclusivo;
Art. 88 LGRP
Fincas Especiales a los Efectos de la Inscripción
Se considera como una sola finca para los efectos de
la inscripción en el Registro bajo un solo número:
3. Los conjuntos inmobiliarios sin perjuicio de la
inscripción separada de cada uno de los edificios
que lo integren;
4. Los patrimonios familiares, los que se inscribirán
en la forma determinada por su legislación
especial;
5. Las concesiones administrativas en la forma
determinada en su legislación especial; y
6. El aprovechamiento de aguas de acuerdo a su
legislación especial.
 Especialidad registral en los
sujetos y derechos
Iniciado el tracto registral mediante
la inmatriculación de la finca, y
abierto así el folio real, sobre él
convergen todas las sucesivas
mutaciones jurídico-reales relativas
al inmueble matriculado, y que
también exigen una determinación
suficiente a efectos de lograr las
finalidades de la publicidad
registral.
Si se espera que emerja del
Registro la situación jurídico-
real de un inmueble, resulta
indispensable que deberán
determinarse, al momento de
extender el asiento, con la
precisión necesaria, tanto los
sucesivos titulares como los
títulos que estos ostentan.
Art. 86 LGRP
Primera Inscripción en el Registro
... Ninguna autoridad judicial podrá
adjudicar derechos reales sobre bienes
inmuebles que no estén inscritos a
favor de quien ha resultado afectado
en el juicio correspondiente.
Los derechos reales limitados no podrán
tener acceso al Registro sin que conste
previamente el dominio sobre los
mismos.
Art. 84 Contenido del Asiento de
Inscripción Registral. Toda
inscripción expresará:
2. La naturaleza, extensión y
condiciones del derecho que se
inscribe y su valor, si constare en
el título;
3. La naturaleza, extensión,
condiciones y cargas del derecho
sobre el cual se constituya el que
sea objeto de la inscripción;
Art. 84 Contenido del Asiento de
Inscripción Registral. Toda
inscripción expresará:
4. Los nombres, apellidos y
generales de ley de los interesados
o la denominación de la Sociedad,
Corporación o persona jurídica que
interviniere en el acto, contrato y el
nombre, apellido y generales de ley
de la persona de quien provengan
los bienes;
Art. 87 LGRP
Numeración de las Fincas
Cada una de las fincas que se inscriba
por primera vez se señalará con
número diferente y correlativo.
A su vez, las inscripciones y
anotaciones correspondientes a cada
finca se señalarán también con una
numeración correlativa y especial. Las
cancelaciones se señalarán con el
mismo número del asiento que se
cancela.
MUCHAS GRACIAS