Cómo lograr

una buena
convivencia
vecinal

Una compañía del Grupo Asegurador ERGO

Introducción
La convivencia entre las personas es, en muchas ocasio-
nes, difícil, y en una comunidad de vecinos se pueden pre-
sentar problemas como obras o impagos de cuotas, que
pueden ocasionar conflictos entre los vecinos. ¿Quieres
saber cómo evitarlos y qué hacer si se producen?
Conocer la regulación legal de las comunidades
de propietarios y los derechos y obligaciones, ayu-
da a tener claras las reglas del juego y a saber cómo
actuar, de manera que se podrán prevenir los pro-
blemas y solucionarlos de forma ágil si aparecen.
Con esta guía vas a descubrir:
• Cuál es la diferencia entre el Título Constitutivo, los
Estatutos de Comunidad y el Reglamento de Régi-
men Interior.
• Qué obligaciones y qué derechos tiene un propieta-
rio de un piso o local.
• Cómo se gobierna la comunidad de propietarios.
• De qué manera funcionan las reuniones de vecinos,
cómo se vota y qué ocurre si no estás de acuerdo con
una reunión.
• Qué sucede cuando quieres hacer obras en tu piso
o local.
• Cómo se reclama una deuda a un copropietario mo-
roso.
¿Empezamos?
1. Conoce la diferencia entre: Título
Constitutivo, Ley de Propiedad
Horizontal, Estatutos de Comunidad y
Reglamento de Régimen Interior
Las normas que regulan una comunidad de propie-
tarios pueden ser de diverso tipo y, en ocasiones, las
confundimos y no sabemos diferenciarlas. Para que te
quede claro, vamos a hablar de cada una.
• Título constitutivo. Es el documento denominado
Escritura de División Horizontal, que se realiza ante
Notario (generalmente por el promotor del edificio)
y por el que se divide un edificio en fincas indepen-
dientes (pisos y locales) y se constituye lo que se lla-
ma una propiedad horizontal. A cada piso o local se
le asigna un porcentaje de participación en los
elementos comunes. El título constitutivo se inscri-
be en el Registro de la Propiedad, de forma que cada
piso o local pasará a ser una finca independiente
en dicho registro y se le asignará un número finca.
• Estatutos de comunidad. Regulan los derechos y
obligaciones de los copropietarios del edificio que
se ha dividido en fincas, el uso de cada finca, el régi-
men de las votaciones, las limitaciones en cuanto a
los elementos comunes etc. Los estatutos de comu-
nidad pueden estar incluidos en el título constitu-
tivo o regularse posteriormente de forma indepen-
diente.
• Reglamento de régimen interior. Son normas bá-
sicas de convivencia entre los vecinos (horarios de
la piscina o del servicio de portería, por ejemplo), la
diferencia respecto a los Estatutos es el contenido y
que el Reglamento no se inscribe en el Registro de la
Propiedad, mientras que los Estatutos sí.
• Ley de Propiedad Horizontal. Puede suceder que
en una comunidad de propietarios no haya estatu-
tos o éstos no regulen algún aspecto, en ese caso se
aplicará la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Además de lo anterior, es importante destacar que en
una comunidad de propietarios puede que no haya es-
tatutos o que hayas estatutos y no haya reglamento, o
que no haya nada y se aplique la LPH.
2. Los derechos
y obligaciones
que tienes como
propietario de un
piso o local
¿Sabes lo que conlleva ser propietario de un piso? Vivir
en una comunidad de propietarios significa asumir una
serie de derechos y obligaciones para que la conviven-
cia sea pacífica. Estos derechos se regulan en la LPH y
en los Estatutos de Comunidad.
La LPH regula los siguientes derechos y obligaciones:
• La propiedad horizontal supone el derecho de pro-
piedad sobre un espacio delimitado y que se pueda
aprovechar de forma independiente (piso o local) y,
además, la copropiedad sobre los elementos comu-
nes (fachada, azotea, piscina, jardines, pasillos, ins-
talaciones de suministros que sean comunes etc.).
Es decir, que cuando eres propietario de un piso
lo eres también de una parte (porcentaje) de los
elementos comunes del edificio.
• Respetar las instalaciones de la comunidad y los de-
más elementos comunes, evitando causar daños o
desperfectos.
• Mantener en buen estado de conservación el piso o
local del que se sea propietario.
• Consentir en la vivienda o local las reparaciones que
sean necesarias para el inmueble y la entrada para
realizar obras.
• Permitir la entrada en la vivienda o local para realizar
lo citado en los tres apartados anteriores. Por ejem-
plo, si se tienen que hacer trabajos en una bajante
común deberás permitir el paso.
• Pagar los gastos de comunidad en función de la
cuota que se le haya atribuido al piso o local en
el Título Constitutivo. En este sentido, cabe destacar
que el crédito de la comunidad con respecto a los
gastos de comunidad se considera un crédito pre-
ferente y de la deuda responde el inmueble. Por lo
tanto, la comunidad tendrá preferencia para cobrar
la deuda y el piso o local podrá ser embargado para
cubrir esa deuda.
• Contribuir a la dotación de un fondo de reserva que
se utilizará para realizar obras de conservación y re-
habilitación del edificio. El fondo de reserva tendrá
una cuantía que no puede ser inferior al 5% del últi-
mo presupuesto de la comunidad.
• Actuar con la debida diligencia en relación al uso
del inmueble y al resto de los vecinos.
• Comunicar el domicilio en España de cara a notifi-
caciones.
• Comunicar el cambio de titular de la vivienda para el
caso de que se venda o se transmita.
• El propietario de un piso lo local no podrá desarro-
llar en él actividades molestas, nocivas o peligro-
sas, por ejemplo, una actividad que produzca ruidos o
vibraciones, o actividades que estén prohibidas en los
estatutos. Para conocer qué actividades están prohibi-
das puedes solicitar una copia de los estatutos de comu-
nidad al administrador o al Registro de la Propiedad.
En el caso en que algún vecino no cumpla con sus obli-
gaciones legales, sobre todo en casos de impago de
cuotas de comunidad, podrá ser demandado por la co-
munidad, tal y como veremos más adelante.
3. ¿Quién gobierna en una Comunidad
de Propietarios y cómo funcionan las
reuniones de vecinos?
Casi todos hemos asistido a reuniones de vecinos pero
seguimos teniendo dudas como ¿qué pasa si me nom-
bran presidente o si no estoy conforme con un acuerdo?
Para poder dar respuesta a todo lo anterior, es impor-
tante que conozcas cómo se organiza la comunidad de
propietarios. Probablemente, ya sabrás que existen di-
versos órganos de gobierno en una comunidad de pro-
pietarios que, según la LPH son los siguientes:
• La Junta de Propietarios.
• El presidente y los vicepresidentes, si los hay.
• El secretario.
• El administrador.
Veamos cada uno de los órganos y qué funciones tiene.
• Junta de Propietarios. La Junta de Propietarios
se debe reunir, al menos una vez al año para apro-
bar los presupuestos y las cuentas de comunidad,
esta reunión se llama Junta Ordinaria. Pero pueden
existir otras Juntas extraordinarias a lo largo del año
para hablar y acordar otras cuestiones. Las funcio-
nes de la Junta son las siguientes:
• Nombrar y destituir al resto de órganos.
• Aprobar el plan de ingresos y gastos y las
cuentas.
• Aprobar presupuestos y ejecución de obras.
• Aprobar o modificar los estatutos de comu-
nidad y el reglamento de régimen interior.
 • Decidir sobre los asuntos de la comunidad
para garantizar la buena convivencia.
En relación a la Junta de Propietarios es importante co-
nocer aspectos como los siguientes:
• Qué mayorías son necesarias para tomar
acuerdos. Las mayorías necesarias dependerán
del tipo de acuerdo. Esto es lo que regula la LPH:
• Las instalaciones de infraestructuras co-
munes para el acceso a los servicios de
telecomunicaciones o la adaptación de
las existentes, o las infraestructuras para ac-
ceder a energías renovables o a suministros
energéticos colectivos, será acordada por
1/3 de los integrantes de la comunidad que
represente a 1/3 de las cuotas.
• La realización de obras o establecimiento
de servicios que tengan por objetivo la
eliminación de barreras arquitectónicas
necesitarán el voto favorable de la mayoría
de los propietarios.
• El establecimiento o la supresión del ser-
vicio de portería, vigilancia y otros servi-
cios comunes que sean de interés general
requieren el voto favorable de las 3/5 partes
de los propietarios que representen las 3/5
partes de las cuotas.
• El resto de acuerdos si afectan al título
constitutivo o a los estatutos requieren una-
nimidad y si no afectan basta con la mayoría
de los propietarios que represente la mayo-
ría de las cuotas.
• Cómo se convoca una reunión. La convocatoria
de la reunión la hace el presidente de la comunidad
o ¼ parte de los vecinos que representen a un 25%
de las cuotas. En la convocatoria se deberán indicar:
los asuntos que se van a hablar, el lugar y el día y
hora de la celebración. Además, en la convocatoria
se deberá incluir una relación de los propietarios
que deban cuotas de comunidad, puesto que no
tendrán derecho de voto.
• Cómo se impugna un acuerdo de la junta. Puede
ocurrir que la junta tome un acuerdo con el que no
estés conforme. En estos casos, debes saber que es
posible impugnar un acuerdo de la junta ante los tri-
bunales en los siguientes casos:
• Cuando es contrario a la ley o a los estatutos.
• Cuando cause un daño a la comunidad en
beneficio de uno o varios propietarios.
• Cuando supongan un perjuicio para un pro-
pietario y se adopten con abuso de derecho.
En el caso en que se tome un acuerdo en la junta y con-
sideres que está en alguno de los casos anteriores, po-
drás impugnar el acuerdo si salvaste tu voto en la junta,
si estuviste ausente o si se eliminó de forma indebida tu
derecho al voto. El plazo para impugnar el acuerdo es
de tres meses, salvo para los acuerdos contrarios a la
ley o los estatutos que es de un año.
• Presidente y vicepresidente. El presidente se nom-
bra entre los copropietarios por elección o por turno o
sorteo. El nombramiento es obligatorio. El presiden-
te es quien representa a la comunidad. En cuan-
to a los vicepresidentes, se les nombra por el mismo
procedimiento que a los presidentes y su existencia
depende de si así lo decide la comunidad. En el caso
en que te toque ser presidente deberás asumir el car-
go obligatoriamente, salvo que tengas una razón para
no hacerlo y solicites el relevo ante el juez en el plazo
de un mes. En la resolución del juez se podrá nombrar
a una persona para que asuma el cargo hasta que se
designe por la junta al nuevo presidente.
• Secretario y administrador. Estos dos cargos pue-
den ser ejercidos por una misma persona, puede ser
el presidente, un copropietario o un tercero ajeno a
la comunidad si así lo decide ésta.
El nombramiento de los cargos se realiza por un año
salvo que los estatutos de comunidad regulen otra
cosa. La LPH establece que se podrán crear otros cargos
adicionales a los anteriores (un tesorero, por ejemplo)
pero se deberán respetar las obligaciones de cada car-
go establecidas legalmente.
4. ¿Puedo hacer obras en mi casa o local?
¿Quieres hacer obras en casa y evitar que los vecinos se
quejen? Las obras son uno de los factores que más po-
lémicas y conflictos provocan en una comunidad, tanto
en cuanto a lo que se puede hacer y lo que no, como en
relación a los permisos necesarios y a las molestias que
se pueden causar a otros vecinos.
En principio, se pueden realizar obras en el piso o
local que sea de tu propiedad siempre y cuando no
se altere la seguridad del edificio (por ejemplo, una
obra que afecta a un muro de carga), la estructura
general, la configuración o estado externo (la facha-
da, por ejemplo) o se perjudique a otro propietario.
En el caso en que realices una obra en tu piso o local y
afecte a un elemento común (por ejemplo, haces un ce-
rramiento de una terraza que afecta a la fachada y que
no ha hecho antes ningún vecino) la comunidad tiene
in plazo de 15 años para reclamarte por las obras incon-
sentidas y te podrá solicitar que devuelvas los elemen-
tos comunes a su estado original o una indemnización
por daños y perjuicios.
Las obras que se realicen deben ser comunicadas
al presidente, por lo que antes de comenzarlas es im-
portante que realices una notificación al presidente con
una explicación de las obras a realizar, las medidas que
se van a tomar para no molestar a los vecinos (horarios
de las obras para evitar ruidos molestos) y la duración
aproximada de los trabajos.
Además de lo anterior, es necesario tener en cuenta que
puede que sean necesarios permisos urbanísticos o li-
cencias, por lo que antes de empezar la obra es impor-
tante informarse en el ayuntamiento.
Para evitar que al realizar obras en tu piso o local causes
molestias a otros vecinos puedes tomar medidas como:
• Proteger el ascensor que se utilice para subir y bajar
materiales o escombros.
• Evitar la suciedad limpiando la que se pueda oca-
sionar en elementos comunes como los pasillos o el
portal.
• No realizar ruidos en horarios de 21:00 a 8:00 en días
laborables y de 21:00 a 9:30 durante los sábados y
domingos. En cualquier caso, puedes consultar la
ordenanza municipal de tu ciudad para saber si exis-
te una regulación del horario que pueda afectar a las
obras que vas a realizar.
• Atender cualquier queja que provenga de algún ve-
cino y tratar de solucionar el problema cuanto antes.
5. ¿Cómo se reclama a los morosos?
Junto a las obras otro de los aspectos conflictivos en
las comunidades de propietarios se produce cuando un
propietario deja de pagar las cuotas de la comunidad y
surge una deuda. ¿Qué se puede hacer ante esta situa-
ción? ¿Es posible reclamar la deuda?
Antes de proceder a la reclamación judicial de la deuda,
es aconsejable que se realicen una serie de gestiones
para realizar una reclamación extrajudicial y lograr
un pago amistoso. Para ello, el administrador deberá
comprobar el importe total de la deuda y ponerse en
contacto con el propietario moroso por teléfono. Puede
pactar un plazo de pago y un aplazamiento. En el caso
en que no se alcance un acuerdo o el acuerdo alcanzado
no se cumpla, se podría enviar un burofax con acuse de
recibo y certificado de texto. Si finalmente, no se logra el
pago con todas las gestiones anteriormente descritas se
deberá consultar con un abogado para ver si es posible
una reclamación judicial y cuánto cuesta el proceso.
La LPH establece un proceso de reclamación judicial de
las deudas con la comunidad denominado procedimien-
to monitorio que se regula en la Ley de Enjuiciamiento
Civil. Lo primero que se tendrá que hacer es certificar la
deuda. Esto quiere decir que se convocará una junta y en
la convocatoria figurarán los propietarios morosos y uno
de los puntos del orden del día será la aprobación de la
deuda y el acuerdo de iniciar acciones judiciales.
En la junta que se celebre, se deberá liquidar la deuda
(es decir, establecer el importe) y de esa junta se hará
una certificación que contenga dicho importe y que sea
firmada por el secretario con el visto bueno del presi-
dente. Además, en la junta se deberá acordar expre-
samente la autorización al presidente y administrador
para reclamar judicialmente la deuda.
Una vez hecho lo anterior se deberá comunicar la li-
quidación de la deuda al copropietario deudor. En
este caso la notificación se podrá enviar:
• Al domicilio que el deudor haya indicado a la comu-
nidad, en base a la obligación que el impone la LPH.
• En el piso o local propiedad del deudor.
• En el tablón de anuncios en el caso, en el caso en
que no sea posible la notificación con los dos méto-
dos anteriores.
El procedimiento monitorio es un proceso sencillo que
inicia con una petición inicial que deberá indicar la
identidad del deudor, el domicilio del acreedor (la comu-
nidad) y del deudor, el origen y el importe de la deuda y
los documentos que prueben la deuda (en este caso la
certificación de la deuda por parte de la comunidad.
La petición inicial de procedimiento monitorio, se pre-
senta ante el juzgado del lugar en el que se encuentra
la finca o el del domicilio del deudor. Una vez admitida
por el juez la petición se requiere al deudor para que
pague. Si el deudor paga, finaliza el procedimiento y se
archiva, y si no lo hace, se podrá solicitar la ejecución
de la deuda (por ejemplo, se podría solicitar el embar-
go de bienes del deudor: cuentas bancarias, nóminas,
propiedades etc.).
Puede ocurrir también que el deudor se oponga a la
deuda y el juicio se convertirá en un procedimiento
verbal (por importe máximo de 6.000 euros) u ordinario
(por importe superior).
Otra opción que tiene la comunidad, es presentar direc-
tamente una demanda de procedimiento verbal u ordi-
nario en función del importe que se reclame.
La duración de los trámites ante el juzgado hasta que
se logre una sentencia, pueden variar mucho de un
juzgado a otro dependiendo de la carga de trabajo que
tengan, por ese motivo, como comentábamos anterior-
mente, es aconsejable agotar la vía amistosa para lograr
el pago.
6. Conclusiones
Vivir en una comunidad de propietarios es fácil si pen-
samos en que compartimos determinados espacios y
debemos respetar unas normas de convivencia. Pue-
den surgir conflictos, pero con un poco de esfuerzo se
pueden solucionar de forma amistosa.
Los problemas más frecuentes en una comunidad sue-
len surgir debido a la realización de obras en un piso o a
la existencia de un propietario moroso que debe cuotas
de comunidad. En ambos casos, se puede intentar una
solución amistosa y si no es posible se puede recurrir a
un procedimiento judicial.
Lo más aconsejable siempre es prevenir cualquier clase
de conflicto y si surge, tomar todas las medidas nece-
sarias para evitar un procedimiento judicial y todo el
tiempo y coste que supone.
Por lo tanto, es importante que si vives en una comunidad:
• Conozcas tus derechos y obligaciones como propie-
tario para lo cual puedes acudir a la LPH y a los Esta-
tutos de Comunidad.
• Si realizas obras, tomes todas las medidas para ges-
tionar los permisos que sean necesarios y evitar mo-
lestias a otros vecinos.
• Que estés al corriente de pago de las cuotas de co-
munidad tanto ordinarias como extraordinarias.
• Que en el caso en que se tome un acuerdo con el
que no estás conforme o te perjudica, sepas que
existe un procedimiento legal para impugnarlo.
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