CONTRATO DE PROMESA

CIVIL OBLIGACIONES

DAVID HERNÁN NÚÑEZ ACOSTA

FACULTAD DE DERECHO

UNICIENCIA

GRUPO 31

DOCENTE

Z HERNANDEZ
El contrato de promesa
I. La promesa de celebrar un contrato

El contrato de promesa se encuentra regulado en el artículo 1554 del Código Civil.

Doctrinariamente se le define como “aquel por el cual las partes se obligan a celebrar un
contrato determinado, en cierto plazo o en el evento de cierta condición”, cumpliéndose con
todos los requisitos que establece el mencionado artículo 1554.

De la definición anterior distinguimos dos contratos: a) un contrato definitivo, que es el que se

celebra cumpliendo con la obligación “de hacer” originada en el contrato de promesa o contrato
preparatorio, y b) el contrato preparatorio del cual nace esta obligación de hacer que consiste en
suscribir, dentro de un plazo o en el cumplimiento de una condición, el contrato definitivo. De
esta manera, el contrato definitivo es el objeto del contrato de promesa. Así, el contrato de
promesa tiene por fundamento relevante generar una obligación de hacer, específicamente, una
obligación de celebrar en el futuro, cierto o incierto, un acto jurídico, sea unilateral o bilateral. Si
el contrato prometido es unilateral, la promesa también lo será.

II. Características del contrato de promesa

 Es un acuerdo de voluntades, en que nacen para ambas partes obligaciones recíprocas,

sujetas a las normas legales contenidas en el Libro IV del Código Civil.

 La celebración del contrato prometido queda aplazada para el futuro y el contrato de

promesa es sólo su antecedente, por lo que no puede existir en unión con el contrato

prometido.

 La finalidad o destino de la promesa es celebrar otro contrato.

 El efecto único de la promesa es el surgimiento del derecho a exigir la celebración del

contrato prometido y, en consecuencia, solamente da origen a una obligación de hacer.

 El contrato de promesa es siempre solemne, porque debe constar siempre por escrito.
El contrato de promesa, no obstante ser un contrato preparatorio, es un contrato principal -al igual
que el contrato definitivo- ya que de conformidad al artículo 1442 del Código Civil, subsiste por
sí mismo sin necesidad de otra convención. No es un contrato dependiente ni tampoco un contrato
accesorio, por cuanto su existencia no está supeditada a la de otro contrato principal ni tiene por
objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal.

El contrato de promesa siempre crea una obligación de hacer; en cambio el contrato prometido
puede dar origen a una obligación de dar, hacer o no hacer. Como consecuencia de lo anterior, el
contrato de promesa es siempre de naturaleza mueble (artículo 581 del Código Civil) aun cuando
lo prometido sea la celebración de una compraventa de inmueble.

III. Requisitos del contrato de promesa

Además de los requisitos generales de todo acto jurídico, el contrato de promesa, para su validez,
requiere cumplir con los requisitos de forma y de fondo que establece el artículo 1554. La omisión
de cualquiera de ellos acarrea la nulidad absoluta del contrato. Los requisitos son los siguientes:

 1° Que la promesa conste por escrito. Aun cuando el contrato prometido sea consensual,

la promesa de contrato debe constar por escrito y es por ello que este contrato es siempre

solemne. Basta un instrumento privado; no es necesario que conste en instrumento

público, sin perjuicio de que se prometa la celebración de un contrato que para su validez

deba otorgarse por escritura pública.

 2° Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. La

jurisprudencia, aclarando el sentido de esta norma, ha dicho que la ineficacia a que se

refiere el artículo 1554 dice relación directa con los requisitos intrínsecos del contrato

que se pretende celebrar y no con las formalidades a que debe someterse para que tenga

pleno valor legal. Así, no sería eficaz el contrato prometido que tenga un objeto o causa

ilícita; como aquel en que se promete una compraventa entre cónyuges no separados

judicialmente.
  3° Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del

contrato prometido. Esta circunstancia se ha establecido para que los contratantes sepan

cuándo deberá cumplirse el contrato prometido y no queden ligados contractualmente en

forma indefinida. Este requisito viene a ratificar el carácter transitorio de la promesa; por

ello, si falta el plazo o la condición, el contrato debe ser declarado nulo

 4° Especificación del contrato prometido. Respecto del alcance de este requisito, que sin

duda es el que más discusión ha suscitado a nivel doctrinario y jurisprudencial. ¿Significa

este requisito que el contrato de promesa debe contener todas y cada una de las cláusulas

del contrato definitivo? Existen dos posiciones al respecto:

a) Se ha sostenido que es necesario que el contrato prometido esté prácticamente contenido en la

promesa, ya que sólo así faltaría, para ser perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades del
contrato prometido.

b) La doctrina contraria sostiene que el contrato prometido queda suficientemente especificado

si sólo se señalan en la promesa sus elementos esenciales, que permitan distinguirlo de los otros
contratos, pudiendo omitirse los elementos de la naturaleza, que la ley los presume, y los
meramente accidentales, que se especifican por cláusulas especiales al tiempo de celebrarse el
contrato prometido.

IV. Efectos de la promesa

El efecto propio del contrato es el nacimiento de una obligación de hacer. Lo normal será que las
partes cumplan con esta obligación voluntariamente, en cuyo caso se extingue el contrato de
promesa por el hecho de haberse cumplido y, en consecuencia, sólo pasa a tener vida propia el
nuevo contrato.

Si las partes no cumplen voluntariamente con la obligación de hacer, se produce el efecto

contemplado en el inciso final del artículo 1554, esto es, nace el derecho a exigir la ejecución
forzada de esa obligación en los términos del artículo 1553.
Bibliografía: Por Álvaro Césped Reyes en Derecho Inmobiliario.

Fuente: https://dudalegal.cl/el-contrato-de-promesa.html
APUNTES SOBRE EL CONTRATO BILATERAL DE PROMESA
EN EL DERECHO PRIVADO COLOMBIANO

Como primera medida, y antes de pasar a tratar de establecer una definición del contrato de

promesa, es necesario partir de la identificación de la disputa doctrinal que existe sobre su

naturaleza jurídica. Podemos anticipar el punto señalando cómo algunos sistemas jurídicos han

negado la viabilidad de la promesa, (tesis negativa) y otros, por el contrario, la han aceptado (tesis

positiva).

Incluso, como se verá, nuestro legislador ha dudado en el pasado sobre la viabilidad del contrato de

promesa. Esto se corrobora, como lo mencionaremos, con el estudio de la evolución del

pensamiento de don ANDRÉS BELLO sobre el particular y la forma como estaba regulado el tema en

la versión original del Código Civil.

La tesis negativa ha sido sostenida por aquellos que piensan que, si en un contrato de promesa las

partes intervinientes se han puesto de acuerdo en la totalidad, o por lo menos en los aspectos

esenciales del contrato prometido, el consentimiento es perfecto para los efectos de la conclusión

del contrato proyectado desde el momento en que se celebra dicha promesa, habiéndose

solamente aplazado o condicionado los efectos del mismo. De esta manera, la promesa no existe,

simplemente debe considerarse como el verdadero contrato definitivo y el acto posterior, al que se

da comúnmente el nombre de contrato definitivo, no es sino un acto de ejecución que ha sido

diferido al acaecimiento de un plazo o una condición.

El Código Civil francés acogió esta posición en el artículo 1589: La promesa de venta equivale a venta,

cuando hay consentimiento recíproco de ambas partes sobre la cosa y sobre el precio.

El profesor BONIVENTO JIMÉNEZ, da cuenta del triunfo de la tesis negativa en dicho país: El código

de NAPOLEÓN, siguiendo la posición de la tesis <>, vale decir, la negativa, estableció, en el único
artículo relativo a la promesa existente en tal cuerpo normativo, el cual se circunscribe en exclusiva

a la promesa de venta, que dicha promesa equivale al contrato prometido.

La tesis positiva por su lado considera que sí es viable el contrato de promesa, entre otros por los

siguientes motivos:

a) el objeto del contrato de promesa es distinto del contrato definitivo, por ejemplo: en una promesa

de venta, la obligación que surge es de celebrar el contrato de venta, mientras en la venta en sí

misma, las obligaciones son ya de transferir el dominio y hacer la entrega material para el vendedor,

y pagar el precio para el comprador; y

b) la finalidad del contrato de promesa consistente en preparar el camino para el contrato definitivo,

le da total autonomía negocial.

La doctrina y jurisprudencia colombianas, califican a la promesa como un contrato. Sin embargo, no

hay criterios unánimes o uniformes sobre algunos aspectos.

Bibliografía: Jorge Oviedo Albán

Fuente: https://revistas.javeriana.edu.co ›
RENÉ ABELIUK MANASEVICH, CONTRATO DE PROMESA,
DE OPCIÓN Y OTROS ACUERDOS PREVIOS, SANTIAGO,
ABELEDO PERROT THOMSON REUTERS, 2012, 378 PP.

El conocido jurista René Abeliuk fue uno de los pioneros en el estudio del contrato de promesa y

publicó una monografía sobre ella en 1971. Luego, una segunda edición aumentada fue editada en

1983. El libro de 2012 es, parcialmente, una tercera edición, pero en su conjunto puede mirarse

como una nueva obra, ya que presenta un panorama muchísimo más amplio de todos los negocios

jurídicos que, junto con la promesa, se han ido agregando a ella como acuerdos preliminares,

algunos por influencia de la globalización jurídica (el leasing, el contrato de opción), otros por el

legislador interesado en promover el acceso a la vivienda, y otros por la práctica de los agentes que

intervienen en las operaciones necesarias para adquirir una propiedad raíz (ofertas irrevocables,

cierres de negocios, promesas o ventas en verde).

Con la claridad y la referencia constante a la práctica jurídica, no sólo reflejada en la jurisprudencia

de los tribunales (que se pone al día con fallos recientísimos) sino en el conocimiento del autor como

asesor y consejero de empresas y adquiren-tes de propiedad, va desarrollando de manera minuciosa

el análisis del contrato de promesa y las múltiples discusiones suscitadas sobre todo por la doctrina

antigua recelosa de este tipo de contrato, y luego de toda la familia de acuerdos y de regulaciones

legales especiales que se han ido ubicando alrededor de la promesa de compraventa como modos

alternativos para adquirir propiedades. La versación de René Abeliuk en las leyes especiales que

regulan la adquisiciones de bienes urbanos y rurales es admirable, pues el libro no sólo trata de la

ley del llamado leasing habitacional, al cual dedica un capítulo especial sino, también, de la

responsabilidad del propietario primer vendedor de la Ley General de Urbanismo y Construcciones,

de las leyes N 19.932 y 20.007 que regulan las promesas de ventas de propiedades en construcción

o "en verde", y hasta las normas sobre loteos y poblaciones irregulares.

El grueso del libro, sin embargo, y sin desmerecer la enorme importancia de los otros capítulos que

son útiles tanto para el académico como para el abogado de ejercicio, se dedica al contrato de

promesa, al contrato de opción y otros acuerdos preliminares.

Diría que la línea maestra que puede encontrarse a lo largo de toda la obra es la del respeto del

principio fundamental de la autonomía privada o de libertad contractual de los particulares. Todo

ello se entiende siempre que se respeten los límites generales de la contratación (objeto y causa

lícitos, formalidades, consentimiento sin vicios) y, en su caso, las normas sobre cláusulas abusivas

que rigen en materia de consumo.

El autor critica, con razón, la primera doctrina que estudió el contrato de promesa, seguida por la

jurisprudencia clásica, y que vio este acuerdo como una excepción circunscrita por ciertos requisitos,

todos ellos interpretados de la forma más rígida y restrictiva posible.

Esta primera aproximación doctrinal se explica por el hecho de que Andrés Bello reguló la promesa

de celebrar un contrato, no junto con los demás contratos, sino dentro de los efectos generales de

las obligaciones, y después del art. 1553 del Código Civil, que se refiere a la ejecución de las

obligaciones de hacer. Una interpretación exageradamente exegética vio en la norma del art. 1554

una excepción a la admisibilidad de las obligaciones de hacer, que si consisten en celebrar un

contrato sólo podrían considerarse válidas, de manera excepcional y extraordinaria, cumpliéndose

los requisitos previstos en los cuatro números del precepto. Esta lectura no tiene en cuenta la

circunstancia histórica en que se legisló y que Andrés Bello fue mucho más vanguardista en aceptar

este acuerdo contractual, ya que el Código Civil francés sólo reguló el contrato de promesa al tratar
de la compraventa. La intención del codificador, por lo tanto, fue ampliar la posibilidad de celebrar

este contrato preliminar.

Menos puede sostenerse la posición restrictiva bajo la inspiración del principio de autonomía

privada (de la voluntad), que se encuentra hoy revitalizado y reforzado por las normas y principios

de la Constitución.

Bajo esta idea matriz, el autor resuelve a favor de la libertad y de la validez y eficacia de la promesa

muchas de las discusiones que surgieron por la lectura restrictiva del art. 1554. Así admite la

promesa de celebrar un contrato consensual, la posibilidad de combinar plazo y condición para fijar

la época de celebración del contrato, la de anticipar el precio y aplicar la lesión enorme no a la fecha

del contrato definitivo de compraventa, sino a la de pago del precio. En la discusión sobre si el plazo

de la promesa debe considerarse suspensivo o extintivo, el autor se decanta, a nuestro juicio, con

razón, por estimar que el plazo es siempre suspensivo (sin que las expresiones 'en' o 'dentro de'

sean suficientes para estimar que se trata de un plazo extintivo o de caducidad), a menos que las

partes de una forma clara y manifiesta hubieran expresado que la promesa no podrá cumplirse si

no se celebra el contrato definitivo antes de cierta fecha.

Un tratamiento completo hace el autor de la clásica controversia sobre la admisibilidad del contrato

de promesa unilateral, en que sólo una de las partes se obliga a celebrar el contrato definitivo,

mientras la otra no contrae esa obligación, sino que adquiere el derecho o facultad de pedir que se

celebre. Con contundencia René Abeliuk refuta los argumentos que se han esgrimido para

considerar inválida esta forma de promesa y, por el contrario, considera que debe ser aceptada por

cuanto cumple todos los requisitos contemplados en el art. 1554 del Código Civil.

Especialmente interesantes son las páginas dedicadas a los efectos del contrato de promesa y a los

"remedios" contractuales que se contemplan ante su incumplimiento. Tratándose de una obligación

de hacer, el acreedor dispone de las tres alternativas que le ofrece el art. 1553 del Código Civil. El

autor entiende que esto no suprime la facultad de acogerse al art. 1489 del Código Civil y pedir la

resolución del contrato reclamando la restitución de lo que se hubiere entregado como precio

anticipado del contrato prometido. Si se ejerce la acción de cumplimiento forzado, será el juez quien

suscriba el contrato prometido, en representación del deudor. René Abeliuk aclara que esto no

convierte al contrato en una enajenación forzada (venta de bienes por el Ministerio de Justicia), lo

que tiene importancia respecto de las restricciones de administración de bienes raíces sociales o

para estimar la procedencia de la lesión enorme en la compraventa de dichos bienes.

El autor postula que hay incumplimiento en el contrato de promesa si una de las partes no realiza

las gestiones necesarias para que el contrato prometido sea válido y eficaz (si no obtiene la

autorización de una persona o el permiso de la autoridad que se necesita, etc.). En tal caso, la otra

parte podría negarse a otorgar el contrato prometido o pedir su resolución, incluso, aunque en la

promesa no se hubiere contemplado expresamente la autorización o gestión necesaria como

condición u obligación de la parte. Sería una aplicación de la buena fe integrativa del contrato

conforme al art. 1546 del Código Civil. Incluso, propicia en estos casos la existencia de una excepción

anticipada de incumplimiento.

Después del análisis de los efectos y de las formas de extinción del contrato de promesa, el libro

aborda el contrato de opción, dando cuenta de lo que ya se ha escrito en Chile, algunas legislaciones

extranjeras que lo han acogido, y las leyes chilenas que parecen consagrarlo, en especial el Código

de Minería que lo acepta expresamente. René Abeliuk piensa que existen dos modalidades de

contrato de opción: una que exige la celebración de un nuevo contrato a elección del optante, que

se identifica con un contrato de promesa de carácter unilateral; y otra que es el contrato definitivo,

pero que se deja pendiente de que el beneficiario haga uso de la opción. En nuestra opinión, debiera

reservarse la denominación de "contrato de opción" para esta segunda realidad jurídica, ya que,
como a menudo recuerda el autor, la primera forma no es más que una promesa unilateral: se trata,

por tanto, de un contrato nominado y regulado en el art. 1554 del Código Civil, según la misma

doctrina que postula el libro, y que nos parece correcta.

En cuanto a la aceptación del propio contrato de opción, el auto la recomienda firmemente porque

tendría una gran utilidad en la práctica, evitando la necesidad de "re-celebrar" un contrato con todas

las dificultades que ello conlleva. Sin embargo, de modo constante plantea dudas sobre si los

operadores jurídicos, y especialmente los tribunales estarían dispuestos a aceptar esta forma de

opción, sólo sobre el principio de la autonomía privada sin que tenga respaldo legal expreso. Por

ello sugiere que se legisle de modo que no haya lugar a dudas sobre su validez.

El libro trata de otras figuras a las que se puede hacer uso en la preparación de un contrato

definitivo. Examina el acuerdo sobre arras, y las dificultades prácticas que plantea y que parecen

haberlo llevado a su olvido en la práctica (al menos de manera nominada). Interesante es lo que

plantea sobre la posibilidad de que las arras se apliquen no a la compraventa sino a la promesa de

contrato. Otras figuras han sido creadas por la práctica de los corredores o intermediarios en las

ventas de propiedades, como la "oferta irrevocable" y el "cierre de negocios". En ambos casos,

observa el riesgo de que los tribunales los miren como contratos de promesa y declaren su nulidad

por no cumplir los requisitos del art. 1554 del Código Civil. Esa nulidad puede ocasionar la ineficacia

de las cláusulas penales o documentos en garantía que se hayan dejado depositados en manos de

un tercero. Si estos acuerdos son calificados como una promesa de celebrar una promesa, no se

librarían de la nulidad, pues la promesa de celebrar una promesa es un contrato de promesa de

contrato, de modo que igualmente se le aplicará el art. 1554 del Código Civil con sus exigencias.

En otros capítulos del libro se analiza el contrato de leasing y se defiende su validez y eficacia,

aunque no se haya regulado expresamente en la ley. Esto prueba, a nuestro juicio, que tampoco es
necesario legislar en forma específica sobre el contrato de opción para que se acepte, si existen

argumentos como los que ofrece este mismo libro que convenzan a los operadores y sobre todo a

los jueces. Es más, no se ve por qué el leasing no se pueda entender como un arrendamiento

seguido de una opción de compra en vez de una promesa de compraventa, como propicia el mismo

René Abeliuk. Ello no sería procedente en el sistema del llamado leasing habitacional, puesto que

aquí la ley expresamente habla de promesa de compraventa y no se admitiría, entonces, su

reemplazo por un contrato de opción.

De este breve repaso de algunas de las principales materias abordadas en este nuevo libro de René

Abe-liuk, el lector podrá darse cuenta de que estamos ante una obra de gran utilidad para el estudio

y la práctica de nuestro sistema de adquisición de propiedades. Debiera tener influencia benéfica

en los operadores jurídicos, los abogados y la judicatura

para otorgar mayor amplitud a la libertad de los privados para realizar negocios jurídicos que les

permitan seguridad en la adquisición y venta de bienes, mirar con menos reticencia el contrato de

promesa, aceptar la validez general del contrato de opción, independiente o como parte de un

contrato de leasing, y dar un adecuado tratamiento a otras fórmulas creadas por la práctica, y que

pueden ser reguladas por la costumbre, para facilitar así la libre circulación de los bienes a través

del instrumento de la contratación.

Bibliografía: HERNÁN CORRAL TALCIANI

Fuente: https://scielo.conicyt.cl › scielo