UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS

ESCUELA DE POSTGRADO

PROGRAMA
MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN Y DIRECCIÓN DE
PROYECTOS 2015

CURSO
Project Management Office (PMO)

TEMA
Caso de Negocio
Edificio Multifamiliar Pramin – San Borja

Alumno: Ernesto Ramírez A.

Octubre 2016
Resumen Ejecutivo

Construcciones CORBUS tiene una experiencia de 42 años en el mercado peruano

desarrollando este tipo de negocios y cuenta con personal profesional capacitado en la
gestión y construcción de proyectos inmobiliarios. Este recorrido a través de los años
no sólo está avalado por la experiencia y profesionalidad adquiridas en el día a día,
sino también por la satisfacción y confianza de cada uno de nuestros clientes.

CORBUS cuenta con un socio inversor PRAMIN SA que quiere invertir en un negocio
inmobiliario que consiste en la Construcción de un Edificio Multifamiliar para 06
familias en una de las mejores ubicaciones en Lima en el distrito de san Borja.
Mediante la Venta de los departamentos se logrará un ingreso de US$ 3´307,200.00
dólares americanos, con precios que son menores a los vistos en la zona que
corresponden a venta del m2 techado de US$ 2400 y la del área sin techar (patios,
terrazas) a US$ 1440.

Para iniciar se necesita un aporte económico de US$ 600,000 dólares americanos así
como el aporte del terreno de 600 m2. El dinero y el terreno serán aportados por la
empresa PRAMIN, mientras que CORBUS aportara los trabajos y no cobrara utilidad
hasta el fin del proyecto. Todo el proceso del proyecto desde su Planificación hasta la
independización de los departamentos durara 12 meses.

La fecha de inicio del proyecto será enero 2017, En el mes 04 de iniciado el proyecto se
deben haber vendido 02 departamentos, los cuales generaran un ingreso de
US$ 1´017,600 dólares americanos esto sumado al adelanto, cubrirá todos los gastos
del Diseño de proyecto, licencias, la construcción, impuestos, etc. hasta el final del
proyecto (este costo asciende a US$ 1609,000.00) sin cubrir el costo del terreno
(US$ 900,000) y utilidad de la constructora (US$ 80,600), que serán los aportes de las
empresas asociadas.

Para desarrollar y fidelizar a los clientes, se procederá a la implementación de un plan

detallado de marketing, con anuncios en revistas especializadas, usando la WEB, a
nivel de clase social A y B+; Además se contará con una caseta de ventas en el mismo
proyecto, todo esto a través de una empresa especialista en la venta de
departamentos en San Borja, Surco y san Isidro; con lo cual se estima que para el mes
09 se deben haber vendido entre 04 y 05 departamentos, vendiéndose el ultimo para
el mes 12 aproximadamente.

La utilidad a obtener por todo el proyecto es de US$ 668,600, lo que representa una
TIR mínima del 25% en un año.
 CASO DE NEGOCIO
(BUSINESS CASE)
versión 1.0
PROYECTO CONSTRUCCIÓN EDIFICIO MULTIFAMILIAR “PRAMIN”
PREPARADO POR: ERA FECHA 23 10 16
REVISADO POR: FECHA
PRESENTADO POR: Gerente General de CORBUS FECHA
APROBADO POR: Gerente General FECHA

IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO

1. ÁREA Gerente Comercial de CORBUS

(Área promotora del proyecto)

2. NOMBRE DEL PROYECTO CONSTRUCCIÓN EDIFICIO MULTIFAMILIAR PRAMIN

(Nombre del proyecto)
3. PATROCINADOR Gerente General de CORBUS
(Nombre y cargo)
4. GERENTE PROPUESTO (Gerente de Operaciones)
(Nombre y cargo)
5. JUSTIFICACIÓN DEL PROYECTO
(Para qué se requiere hacer el proyecto, cual es el beneficio que se va a obtener. Evento o hecho que amerita o permite la
ejecución del proyecto)
Necesidad de la organización X Requerimiento de Cliente X
Oportunidad para aprovechar X Otro____________________________

 Contribuir con la Generación de rentabilidad mayor al 20%

 Contribuir con mejorar el Posicionamiento como Inmobiliaria en la zona de San Borja.

OPORTUNIDAD
 Utilizar el terreno disponible actualmente sin uso.

ALINEAMIENTO DEL PROYECTO

6. OBJETIVOS ESTRATÉGICOS DE LA 7. PROPÓSITO DEL PROYECTO

ORGANIZACIÓN (Beneficios que tendrá la organización una vez que el producto del
(A qué objetivo estratégico se alinea el proyecto) proyecto esté operativo o sea entregado)

Crecer en un 7% anual en los próximos 03 Contribuir con la Generación de rentabilidad:

años en la construcción de edificios de Mayor al 20% para poder satisfacer a nuestros
vivienda a fin de Cumplir con las necesidades accionistas.
de vivienda en el sector “A – B - C” de Lima
metropolitana.

Satisfacer a nuestros clientes ofreciéndoles Contribuir con mejorar el Posicionamiento

departamentos con una distribución funcional inmobiliario en la zona de San Borja, haciendo un
(solo 10% del área para circulación), proyecto con calidad en busca de captar un 5% de
estéticamente bien trabajados, cumpliendo nuevos clientes anuales.
los estándares de calidad establecidos al
100%, en el plazo establecido en el contrato
de venta.
 CONTEXTO DEL PROYECTO

8. SUPUESTOS
(Factores que, para efectos de planificación, se consideran verdaderas, reales o ciertas como respuesta a incertidumbres, sin
necesidad de pruebas o demostraciones)

DECLARACION
1. El tipo de Cambio se mantendrá
estable en S/. 3.35
2. La empresa cuenta con la liquidez para
ejecutar el presupuesto establecido.
3. Los proveedores de los equipos a
importar cumplirán con las fechas de
envío.
4. La venta de departamentos se
terminara antes del término de la obra
5. El precio de venta será US$ 2400 x m2
construido
6. El Patrocinador otorgará un adelanto
del 20%.
INCERTIDUMBRE
Es posible que ante el alza de la tasa de
interés de la FED en USA el dólar se
incremente.
Puede competir con recursos financieros con
otros proyectos.
Algunos proveedores tienen tiempos mínimos
de importación y es probable que alguno no
cumpla dentro del plazo del proyecto.
Es posible que por el poco crecimiento
económico del país estas ventas se alarguen
hasta después del término de la obra.
Es posible que para acelerar las ventas se
tenga que bajar el precio hasta US$ 2200 x m2
construido.
El mal manejo del adelanto podría causar
desfinanciamiento o un flujo de caja negativo.

9. RESTRICCIONES
(Estado, calidad o sensación de estar forzado a tomar un determinado curso de acción o inacción. Una restricción o limitación es
impuesta por una autoridad, sea interna o externa al proyecto y afectará el rendimiento del proyecto o de un proceso)

DECLARACION AUTORIDAD
1. El proyecto debe terminarse antes del 21/12/2016, fecha Gerente Comercial
en la que se inicia la entrega de departamentos
2. El presupuesto máximo disponible es de 3 millones de Gerente Comercial
soles.
3. Todos los materiales a usar en la obra deben ser Gerente de operaciones
normados o con certificados de calidad de laboratorios
reconocidos.
4. El área mínima de los departamentos será de 170 m2 Gerente Comercial

5. Todos los departamentos tendrán vista directa a la calle Gerente Comercial

6. Todos los departamentos tendrán 01 depósito y dos Gerente Comercial

estacionamientos.
7. La constructora deberá respetar todas las normas de Gerente de operaciones
seguridad del estado y municipales. (Norma G-50)
8. Todos los departamentos deben tener mínimo 03 Gerente Comercial
dormitorios.
10. RIESGOS
(Evento o condición incierta que, si ocurriese, tiene un efecto positivo o negativo sobre los objetivos del proyecto)

 Debido a la demora en la compra del ascensor puede retrasar su llegada ocasionando el

incumplimiento del plazo en la entrega del edificio.
 Debido a los cambios de acabados solicitados por un comprador de un departamento se
puede presentar un retraso en la entrega del departamento ocasionando molestias a los
demás compradores.
 Debido a la fluctuación del tipo de cambio, el costo del dólar puede subir ocasionando
mayor costo en los productos importados.
 Debido a incertidumbre en la economía mundial, puede originarse incrementos en los
precios de materiales de construcción ocasionando un incremento en el costo
presupuestado disminuyendo las ganancias del proyecto.
 Debido a un mal plan de Seguridad se pueden generar accidentes laborales ocasionando
retrasos en los trabajos o paralizaciones.
 Debido a una mala Gestión de comunicaciones con los vecinos se pueden ocasionar quejas
a la municipalidad ocasionando paralizaciones del proyecto.
 Debido a un mal plan de marketing se puede demorar la venta de los departamentos
ocasionando problemas financieros al proyecto.
 Debido a la no disponibilidad de profesionales capacitados para este tipo de proyectos
puede originar demoras en el proceso de selección y contratación originándose retrasos en
el inicio del proyecto.
 Debido a una mala selección de profesionales podría llevarnos a una mala Gestión del
proyecto ocasionando pérdidas económicas y retrasos.

11. POSIBLES POLÉMICAS

(Puntos de discusión o de disputa que generen discrepancias y puedan afectar los objetivos del proyecto)

Que el Gerente de operaciones proponga al Cliente y Gerencia General de CORBUS cambiar el

tamaño de los departamentos a un área menor a 170 m2, lo cual resultaría contradictorio con
lo requerido por la Gerencia Comercial.
Que el Gerente Comercial quiera cambiar el precio de venta (bajar precio) para acelerar ventas
ocasionando una menor utilidad al 20% requerido.
Que el Gerente de operaciones quiera cambiar la fecha de entrega para enero 2017 en
contradicción a lo ofrecido a los clientes por el gerente comercial a diciembre 2016

12. ÁREAS DE LA ORGANIZACIÓN INVOLUCRADAS

(Áreas de la organización que tienen algo que aportar al proyecto o que se ven afectadas por su ejecución o su producto)

 Gerencia General
 Gerencia Comercial
 Gerencia de operaciones
 Área de Contabilidad
 Área Logística
13. SOCIOS DEL PROYECTO / OTRAS ORGANIZACIONES PARTICIPANTES
(Entidades externas al proyecto, internas o externas a la organización, que son beneficiarias del producto o que tienen un
interés particular sobre el mismo)

 Pramin SAC

DESARROLLO DE LA PROPUESTA

14. DESCRIPCIÓN DEL PRODUCTO

(Características, funcionalidades, soporte, entre otros)

 En un terreno de 600 m2 con zonificación RDB (residencial Densidad Baja), y ubicado

en el Jr. Pacaritambo, Lote 12, Manzana N”, Urbanización Chacarilla del Estanque V
Etapa, en el distrito de San Borja, Provincia y Departamento de Lima se construirá un
Edificio de viviendas Multifamiliar de 06 departamentos (04 de ellos tipo flat y 02
departamentos tipo dúplex). El edificio está compuesto por un semisótano, 03 niveles y
una azotea y su estructura será de concreto armado.
El área total techada entre el semisótano, los tres (03) pisos y azotea será
aproximadamente 1,740 m²

ÁREAS DE DEPARTAMENTOS
AREA LIBRE DE
PISO DEPARTAMENTO AREA TECHADA
TERRAZA
1 101 170 m2 70 m2
102 170 m2 70 m2
2 201 170 m2
202 170 m2
3 301DUPLEX 280 m2 45 m2
302 DUPLEX 280 m2 45 m2
Semisótano Estacionamiento +
depósitos + hall + SUM 500 m2 35 m2
TOTAL
1740 m2 265.00 m2

SEMISÓTANO
- Se encuentra al nivel -1.30m y – 1.50m.
- El área techada aproximada 500 m².
- Cuenta con una rampa vehicular, una escalera de ingreso al vestíbulo y un elevador para
personas de movilidad reducida (discapacitados).
- Posee un vestíbulo de ingreso, una sala y patio común para los departamentos.
- Estacionamiento para 16 vehículos
- 06 depósitos
- 01 baño para el guardián
- 01 cuarto para bombas.
NIVEL 1
- Se encuentra en el nivel +1.50m.
- El área techada aproximada de 340 m².
- Está compuesto por 02 departamentos tipo flat denominados 101 y 102.
- Cada flat cuenta con una sala, comedor, baño de visitas, cocina, lavandería, cuarto de servicio
con baño, sala de Tv, patio interior, 02 dormitorios secundarios, 01 baño secundario, dormitorio
 principal con walking closet y baño, terraza y patio posterior.
NIVEL 2
- Se encuentra en el nivel +4.50m.
- El área techada aproximada de 340 m².
- Está compuesto por dos departamentos tipo flat denominados 201 y 202. Cada flat cuenta con
una sala, comedor, baño de visitas, cocina, lavandería, cuarto de servicio con baño, sala de Tv,
02 dormitorios secundarios, 01 baño secundario, dormitorio principal con walking closet y baño.
NIVEL 3
- Se encuentra en el nivel +7.50m.
- Está compuesto por dos departamentos tipo dúplex denominados 301 y 302. Ambos dúplex
cuenta con una sala, comedor, baño de visitas, cocina, dormitorio principal con walking closet y
baño, 02 dormitorios secundarios, 01 baño secundario, escaleras al siguiente nivel.
AZOTEA
- El nivel de azotea consta para cada departamento de un estar informal, bar, 01 baño, terraza
con techo ligero, zona de BBQ y un estar de juegos con baño, lavandería, cuarto de servicio con
baño.
El área techada en el nivel + 7.50 es de 340 m² y el área techada en el nivel + 10.50 es de 220
m².

15. ANÁLISIS DE VIABILIDAD

(Factores positivos o negativos que pueden afectar la viabilidad del proyecto desde su inicio hasta su operación)

Viabilidad Financiera y Económica

 Económicamente el proyecto ha demostrado ser rentable, ya que se obtiene una
utilidad Neta de US$ 668,619.44 dólares americanos (Ver Factibilidad Anexo 2).
Para un inversor inmobiliario este dato es el más valioso para tomar una decisión.
 Según el flujo de caja es financieramente solvente, pues partiendo de una tasa del 20%
(Ke), este proyecto tiene una tasa interna de retorno del 42.79% y un VAN positivo de
US$ 115,065.85 dólares americanos. (anexo 3).
 Viéndolo desde un punto de vista de inversión, dependemos de las ventas de los
departamentos para el financiamiento, la demora en la venta puede alterar estos
resultados.

16. ANÁLISIS DE SOSTENIBILIDAD OPERACIONAL

(Factores positivos o negativos que pueden afectar el éxito del proyecto una vez que el producto está en operación)

Podemos identificar cuatro factores que inciden en este tema:

• Institucional
o Capacitación de Gerencia de la empresa en la Gestión de Proyectos
o Entrenamiento del personal existente en la institución, en la nueva obra a desarrollar.
o Coordinación con otros proyectos de similares características.
o Fidelización de los nuevos clientes con la empresa.
o Compartir los conocimientos y la experiencia a otros miembros de la empresa.
 Técnico
o Proceso de selección de profesionales que ejecutaran el proyecto debe ser de
excelencia.
o La experiencia previa en este tipo de proyectos es condición necesaria.
o El trabajo en equipo debe ser un requisito esencial.
o Tener un buen Plan de Dirección del Proyecto.
• Operativo
o El ambiente de trabajo debe estar bien equipado con tecnología de última generación.
o El acceso a la información debe ser ágil y eficiente.
o La interrelación con los procesos actuales de la institución debe ser alta, e integrado en
todas sus partes con la operación de la Institución.
• Financiero
o Incorporar alianzas estratégicas que permitan comercializar con créditos.

17. ALTERNATIVAS EVALUADAS

(Otras soluciones o alternativas consideradas y la razón – o razones – por las cuales no se propusieron)

ALTERNATIVA RAZÓN PARA NO SER CONSIDERADA

Venta de departamentos al final de la Es la posición más pesimista, y normalmente
construcción (alternativa N° 02 – anexo 3) no se da en la zona de san Borja.

Venta de departamentos desde la mitad de la El tener 02 familias interesadas desde antes

construcción de iniciar el proyecto nos hace pensar que la
opción elegida de vender 01 por mes es la
más cercana a la realidad.

RELACIÓN DE ANEXOS
ANEXO 1 Cuadro de Venta de Departamentos
ANEXO 2 Factibilidad del Proyecto
ANEXO 3 Calculo de VAN, TIR y Flujo de caja Libre
 ANEXO 1
VENTA DEPARTAMENTOS

PRECIO DE VENTA AREA SIN PRECIO DE VENTA

PRECIO DE VENTA AREA TECHADA
TECHAR FINAL
PISO DEPARTAMENTO AREA TECHADA AREA TERRAZAS AREA VENDIBLE AREA LIBRE AREA COMUN
US$/M2 Parcial US$/M2 Parcial

101 170.00 m2 70.00 m2 240.00 m2 346.00 m2 14.00 m2 US$ 2,400.00 US$ 408,000.00 US$ 1,440.00 US$ 100,800.00 US$ 508,800.00
1 er
102 170.00 m2 70.00 m2 240.00 m2 US$ 2,400.00 US$ 408,000.00 US$ 1,440.00 US$ 100,800.00 US$ 508,800.00
201 170.00 m2 0.00 m2 170.00 m2 14.00 m2 US$ 2,400.00 US$ 408,000.00 US$ 1,440.00 US$ - US$ 408,000.00
2 do
201 170.00 m2 0.00 m2 170.00 m2 US$ 2,400.00 US$ 408,000.00 US$ 1,440.00 US$ - US$ 408,000.00
301 Duplex 280.00 m2 45.00 m2 325.00 m2 21.00 m2 US$ 2,400.00 US$ 672,000.00 US$ 1,440.00 US$ 64,800.00 US$ 736,800.00
3 er
302 Duplex 280.00 m2 45.00 m2 325.00 m2 US$ 2,400.00 US$ 672,000.00 US$ 1,440.00 US$ 64,800.00 US$ 736,800.00

1,240.00 m2 230.00 m2 1,470.00 m2 346.00 m2 49.00 m2 $3,307,200.00

 DESCRIPCION CANTIDAD COSTO DE FABRICA PROMEDIO POR DEPARTAMENTO

CANTIDAD DE DEPARTAMENTOS 6 und TOTAL DE VENTA SIN ESTACIONEMAIENTO $3,307,200.00

AREA PROMEDIO DE DEPARTAMENTOS 245.00 m2
TERRENO VALOR COMERCIAL $900,000.00
PRECIO PROMEDIO DE VENTA POR M2 DE DEPARTAMENTO 2,400.00 $/m2
PRECIO PROMEDIO DE VENTA DE DEPARTAMENTO $496,000.00 VALOR PROMEDIO DE DEPARTAMENTOS $401,200.00
INGRESO TOTAL POR VENTA DE DEPARTAMENTOS $3,307,200.00
CANTIDAD DE ESTACIONAMIENTOS 12 und
PRECIO PROMEDIO DE VENTA DE ESTACIONAMIENTOS $0.00
INGRESO TOTAL POR VENTA DE ESTACIONAMIENTOS $0.00
CANTIDAD DE DEPOSITOS 6 und
PRECIO PROMEDIO DE VENTA DE DEPOSITOS $0
INGRESO TOTAL POR VENTA DE DEPOSITOS $0.00
INGRESO TOTAL $3,307,200.00
AREA DE TERRENO 600.00 m2
AREA COMUN TECHADA 549.00 m2
AREA LIBRE 346.00 m2
AREA VENDIBLE PROYECTO 1,470.00 m2
AREA TECHAD CONSTRUIDA PROYECTO 1,789.00 m2

DESCRIPCION AREA INCIDENCIA FACTOR

AREA ESTACIONAMIENTOS 0.00% 0.00%

AREA COMUN 549.00 m2 25.71% 100.00%

AREA LIBRE 346.00 m2 16.21%

AREA DEPARTAMENTOS 1,240.00 m2 58.08%

TOTAL 2,135.00 m2 100.00% 100.00%

 ANEXO 2
ANALISIS DE FACTIBILIDAD
PARAMETROS URBANISTICOS R.N.C. PROYECTO
ZONIFICACION RDB RDB
AREA DE ESTRUCTURACION URBANA III III
ALTURA MAXIMA 3 pisos 3 pisos
PORCENTAJE DE AREA LIBRE 40% 40%
DATOS DEL TERRENO
AREA TOTAL TERRENO 600.00 m²
AREA NETA DEL TERRENO 600.00 m²

EGRESOS
TERRENO 36.62% US$ 948,000.00
COMPRA DE TERRENO 1,500.00 $/m2 US$ 900,000.00
ALCABALA (PRECIO DE TERRENO SEGÚN AUTOVALUO) 3.00% US$ 27,000.00
ESTUDIO DE SUELOS US$ 2,000.00
GASTOS NOTARIALES US$ 2,500.00
REGISTROS PUBLICOS US$ 1,500.00
OTROS PAGOS Y/O IMPREVISTOS-DEMOLICION US$ 15,000.00
HABILITACION URBANA 0.00 $/m2 0.00 m² $0
COSTOS DE CONSTRUCCION CON ACABADOS 591.89 $/m2 54.07% US$ 1,399,830.20
COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIÓN 427.17 $/m2 2,365.00 m² US$ 1,010,250.00
AREA VENDIBLE VIVIENDA Y/O DEPARTAMENTOS 550.00 $/m2 1,470.00 m² US$ 808,500.00
AREA DE ESTACIONAMIENTOS (SEMISOTANO Y/O SOTANO) 300.00 $/m2 500.00 m² US$ 150,000.00
AREA COMUN 350.00 $/m2 49.00 m² US$ 17,150.00
AREA LIBRE DEPARTAMENTOS 100.00 $/m2 346.00 m² US$ 34,600.00
GASTOS GENERALES CONSTRUCTORA 8.00% US$ 80,820.00
UTILIDAD CONSTRUCTORA 8.00% US$ 80,820.00
IGV CONSTRUCTORA 18.00% US$ 210,940.20
CONTRATO CON SEDAPAL - DESAGUE US$ 3,500.00
CONTRATO CON SEDAPAL - AGUA US$ 3,500.00
CONTRATO CON LUZ DEL SUR US$ 10,000.00
GERENCIA DE PROYECTOS US$ -
IGV GERENCIA DE LA CONSTRUCCION 18.00% US$ -
COSTOS DE DESARROLLO DE PROYECTO 1.37% US$ 35,475.00
HONORARIOS ARQUITECTURA (DISEÑO) 10.00 $/m2 2,365.00 m² US$ 23,650.00
HONORARIOS ESTRUCTURAS (DISEÑO) 3.00 $/m2 2,365.00 m² US$ 7,095.00
HONORARIOS SANITARIAS (DISEÑO) 1.00 $/m2 2,365.00 m² US$ 2,365.00
HONORARIOS ELECTRICAS (DISEÑO) 1.00 $/m2 2,365.00 m² US$ 2,365.00
GASTOS MUNICIPALES 3.28% US$ 85,000.00
LICENCIA DE CONSTRUCCION Y TRAMITES MUNICIPALES US$ 85,000.00
IGV COSTOS DE DESARROLLO DE PROYECTO (TRAMITES MUNICIPALES) US$ -
COSTOS DE LA PROMOTORA (GASTOS OPERATIVOS Y ADMINISTRATIVOS) 0.00% US$ -
COSTOS DE LA PROMOTORA (GASTOS OPERATIVOS Y ADMINISTRATIVOS) $0
COSTOS DE LA PROMOTORA PUBLICIDAD Y VENTAS 3.27% US$ 84,711.36
PUBLICIDAD US$ 6,000.00
COMISIONES POR VENTAS US$ 66,144.00
IGV COSTOS DE LA PROMOTORA (PUBLICIDAD Y VENTAS) US$ 12,567.36
OTROS VARIOS 1.39% US$ 36,000.00
COSTO FINANCIERO US$ 22,000.00
SEGUROS US$ 2,000.00
SUPERVISION DE OBRA US$ 12,000.00
TOTAL DE EGRESOS 100.00% US$ 2,589,016.56
INGRESOS
PRECIO PROMEDIO DE DEPARTAMENTO/CASA (SIN IGV) AREA M2 CANTIDAD PRECIO $
TIPO A 240.00 m2 2 und US$ 466,788.99
TIPO B 170.00 m2 2 und US$ 374,311.93
TIPO C 325.00 m2 2 und US$ 675,963.30
TOTAL 1470.00 m2 6 und US$ 3,034,128.44
PRECIO PROMEDIO DE DEPARTAMENTO/CASA (CON IGV) PRECIO $ SUB TOTAL IGV
TIPO A US$ 508,800.00 US$ 1,017,600.00 US$ 84,022.02
TIPO B US$ 408,000.00 US$ 816,000.00 US$ 67,376.15
TIPO C US$ 736,800.00 US$ 1,473,600.00 US$ 121,673.39
TOTAL $3,307,200 $273,072
TOTAL DE INGRESOS US$ 3,307,200.00

UTILIDAD DEL PROYECTO

COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCION ($/m2) 427.17 $/m2
COSTO DE PROYECTO ($/m2) 1,761.24 $/m2
TOTAL DE EGRESOS (SIN IGV) US$ 2,365,509.00
TOTAL DE INGRESOS (SIN IGV) US$ 3,034,128.44
UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 25.83% US$ 668,619.44
 ANEXO 3
Alternativa 1
FLUJO DE CAJA LIBRE PERIODO EN MESES
Periodo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ingresos 3,034,128.44 374,312 675,963 374,312 466,789 466,789 675,963
Egresos
Terreno 948,000.00 948,000
Gasto Proyecto 35,475.00 17,738 10,643 7,095
Construcción 1,027,250.00 102,725 205,450 205,450 205,450 154,088 102,725 51,363
Licencias 85,000.00 85,000
Costo de operación 17,738 10,643 92,095 102,725 205,450 205,450 205,450 154,088 102,725 999,363
Margen Bruto -17,738 -10,643 -92,095 -102,725 168,862 470,513 168,862 312,701 364,064 -323,399
Gastos Generales Variables 80,820.00 11,546 11,546 11,546 11,546 11,546 11,546 11,546
Gastos Generales Fijos 80,820.00 8,082 16,164 16,164 16,164 12,123 8,082 4,041
Publicidad y Ventas 72,144.00 3,000 2,393.17 8,235 14,871 8,235 10,269 10,269 14,871
Costo financiero 36,000.00 28,800 3,600 3,600
EBITDA -46,538 -14,243 -98,695 -124,746 132,917 427,932 132,917 278,763 334,167 -353,857
Amortización/Depreciación 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
EBIT -46,538 -14,243 -98,695 -124,746 132,917 427,932 132,917 278,763 334,167 -353,857
Intereses 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Utilidad antes de impuestos -46,538 -14,243 -98,695 -124,746 132,917 427,932 132,917 278,763 334,167 -353,857
Impuestos 8,377 2,564 17,765 22,454 -23,925 -77,028 -23,925 -50,177 -60,150 63,694
Utilidad Neta -38,161 -11,679 -80,930 -102,292 108,992 350,905 108,992 228,586 274,017 -290,163
Amortización/Depreciación 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Adelanto
FCF -38,161 -11,679 -80,930 -102,292 108,992 350,905 108,992 228,586 274,017 -290,163

Ke 20.00% TIR 42.79%

VAN miles S/. 115,065.85 Periodo de Recuperación NA

La Venta de los departamentos se realiza de 01 por mes desde el inicio de la construcción

 Alternativa 2

FLUJO DE CAJA LIBRE PERIODO EN MESES

Periodo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ingresos 3,034,128.44 3,034,128
Egresos
Terreno 948,000.00 948,000
Gasto Proyecto 35,475.00 17,738 10,643 7,095
Construcción 1,027,250.00 102,725 205,450 205,450 205,450 154,088 102,725 51,363
Licencias 85,000.00 85,000
Costo de operación 17,738 10,643 92,095 102,725 205,450 205,450 205,450 154,088 102,725 999,363
Margen Bruto -17,738 -10,643 -92,095 -102,725 -205,450 -205,450 -205,450 -154,088 -102,725 2,034,766
Gastos Generales Variables 80,820.00 11,546 11,546 11,546 11,546 11,546 11,546 11,546
Gastos Generales Fijos 80,820.00 8,082 16,164 16,164 16,164 12,123 8,082 4,041
Publicidad y Ventas 72,144.00 3,000 2,393.17 0 0 0 0 0 66,751
Costo financiero 36,000.00 28,800 3,600 3,600
EBITDA -46,538 -14,243 -98,695 -124,746 -233,160 -233,160 -233,160 -177,756 -122,353 1,952,428
Amortización/Depreciación 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
EBIT -46,538 -14,243 -98,695 -124,746 -233,160 -233,160 -233,160 -177,756 -122,353 1,952,428
Intereses 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Utilidad antes de impuestos -46,538 -14,243 -98,695 -124,746 -233,160 -233,160 -233,160 -177,756 -122,353 1,952,428
Impuestos 8,377 2,564 17,765 22,454 41,969 41,969 41,969 31,996 22,023 -351,437
Utilidad Neta -38,161 -11,679 -80,930 -102,292 -191,191 -191,191 -191,191 -145,760 -100,329 1,600,991
Amortización/Depreciación 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Adelanto
FCF -38,161 -11,679 -80,930 -102,292 -191,191 -191,191 -191,191 -145,760 -100,329 1,600,991

Ke 20.00% TIR 10.28%

VAN miles US$ -125,073.13 Periodo de Recuperación NA

La venta de los departamentos se logra al final, por lo que se tiene que financiar todo el proyecto por lo que posiblemente no iria.
 Alternativa 3

FLUJO DE CAJA LIBRE PERIODO EN MESES

Periodo 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ingresos 3,034,128.44 758,532 758,532 758,532 758,532
Egresos
Terreno 948,000.00 948,000
Gasto Proyecto 35,475.00 17,738 10,643 7,095
Construcción 1,027,250.00 102,725 205,450 205,450 205,450 154,088 102,725 51,363
Licencias 85,000.00 85,000
Costo de operación 17,738 10,643 92,095 102,725 205,450 205,450 205,450 154,088 102,725 999,363
Margen Bruto -17,738 -10,643 -92,095 -102,725 -205,450 -205,450 553,082 604,445 655,807 -240,830
Gastos Generales Variables 80,820.00 11,546 11,546 11,546 11,546 11,546 11,546 11,546
Gastos Generales Fijos 80,820.00 8,082 16,164 16,164 16,164 12,123 8,082 4,041
Publicidad y Ventas 72,144.00 3,000 2,393.17 0 0 16,688 16,688 16,688 16,688
Costo financiero 36,000.00 28,800 3,600 3,600
EBITDA -46,538 -14,243 -98,695 -124,746 -233,160 -233,160 508,685 564,088 619,492 -273,105
Amortización/Depreciación 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
EBIT -46,538 -14,243 -98,695 -124,746 -233,160 -233,160 508,685 564,088 619,492 -273,105
Intereses 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Utilidad antes de impuestos -46,538 -14,243 -98,695 -124,746 -233,160 -233,160 508,685 564,088 619,492 -273,105
Impuestos 8,377 2,564 17,765 22,454 41,969 41,969 -91,563 -101,536 -111,509 49,159
Utilidad Neta -38,161 -11,679 -80,930 -102,292 -191,191 -191,191 417,121 462,552 507,983 -223,946
Amortización/Depreciación 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Adelanto
FCF -38,161 -11,679 -80,930 -102,292 -191,191 -191,191 417,121 462,552 507,983 -223,946

Ke 20.00% TIR 21.13%

VAN miles US$ 9,327.20 Periodo de Recuperación NA

Si los departamentos se empiezan a vender a partir de la mitad de la construcción el proyecto de vuelve financieramente viable