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CORRETAJE
Síntesis de la materia: La función del corredor Los corredores han sido instituidos
por la ley "para dispensar su mediación asalariada a dos o más partes y
facilitarles la conclusión de sus contratos". Es por esto que podemos definir a las
operaciones de corretaje como "actos de comercio". La principal fuente de ingresos
de un corredor de propiedades son las comisiones que son pagadas por sus clientes
en operaciones de compraventa o arrendamiento de bienes raíces. Si bien no existe
ninguna institución que fije o sugiera las tarifas de comisiones que pueden cobrar
los corredores de propiedades, éstas son más o menos uniformes pues el mismo
mercado es el que las regula. En ese sentido, la práctica habitual es el cobro de
comisiones a cada una de las partes involucradas en una operación.
Comisiones que cobra un corredor
Operaciones de Compraventa de bienes raíces: 2% del valor total de la operación de
compraventa por cada parte. (2% se cobra al vendedor y otro 2% al comprador. Total
4%)
Ejemplo: Valor de la propiedad $10000000 Comisión: $200000 parte vendedora +
$200000 parte compradora Total comisión: $400000 + IVA
Operaciones de Arrendamiento de bienes raíces: Se cobra entre el 30% y el 50% del
primer mes de renta por cada parte.
Ejemplo de comisión de 50% del primer canon de arriendo: Valor renta mensual
$180000 Comisión: $90000 parte arrendadora + $90000 parte arrendataria Total
comisión: $180000 + IVA
–5–
Las comisiones, por lo general, son pagadas por las partes en el momento en que se
han tramitado los documentos y se ha cerrado el negocio ante el notario. Los
ejemplos descritos son parámetros que sirven de guía, puesto que muchas veces
existe la posibilidad que los porcentajes de comisiones sean negociados por alguna
de las partes y corresponderá al corredor decidir si para él, aún con alguna rebaja
en los montos, continúa siendo un buen negocio.
Otra fuente de ingresos para el corredor es la administración de arriendos,
servicio que presta a los propietarios de bienes raíces y que significa hacerse
cargo del cobro mensual de las rentas, mantener la buena relación con el
arrendatario y velar por el buen cuidado del inmueble. Por este servicio el
corredor habitualmente cobra entre un 5% y un 10% del valor de la renta mensual.
1. Actividades generales del corredor Dentro del mercado inmobiliario la
participación del corredor se hace presente en
variadas actividades que pueden ser resumidas en Compraventas, Arrendamiento,
Administración de arriendos, entre otras. Si bien sus actividades se pueden resumir
en estos principales puntos, sin duda la importancia y mayor relevancia de la
gestión del corredor pasa por la obtención de clientes, captación, actividad
primordial que define el éxito del corredor y del negocio inmobiliario. Respecto de
las funciones generales del Corredor se tiene ha de considerar el dominio sobre las
siguientes áreas:
a) INTERMEDIACIÓN:
Reunir y facilitar las negociaciones comerciales entre a compradores y vendedores o
arrendadores y arrendatarios
b) AVALÚOS: Conocer maneras y técnicas de tasación de una propiedad; además de
tendencias de precios por zona, factores de valorización de una propiedad y
definición de externalidades positivas y negativas.
c) FINANCIAMIENTO: Asesoramiento sobre la inversión, financiamiento y gestión
crediticia en toda su gama de posibilidades.
d) DISTRIBUCIÓN DEL ESPACIO INTERIOR: Comprender las necesidades según sea el grupo
social involucrado en el proceso.
e) DETALLES DE CONSTRUCCIÓN: Asesorar sobre posibilidades de remodelación en la
propiedad y su implicancia en el valor de tal.
f) CONOCIMIENTOS DEL SECTOR Y LA COMUNIDAD: Informar pertinentemente sobre el
equipamiento del vecindario y sus tendencias.
–6–
Difusión de la oferta
Al igual que en el momento de gestionar la venta de un propiedad en el caso de un
arrendamiento es necesario aplicar toda las herramientas necesarias en la búsqueda
de contactar aferentes. Sí ya esta definida como estrategia la orientación hacia el
marketing, pueden utilizarse las mismas herramientas que en la venta de una
propiedad.
Teniendo claro que nuestro mercado objetivo es diferente para cada tipo de
producto, se debe entender muy bien es también bueno reconocer en este punto que la
especialización en un nicho único del mercado inmobiliario ayudara a la corredora a
utilizar de mejor forma los recursos que dispone.
En este momento el corredor ya puede comenzar a difundir la oferta sobre este bien
raíz, para ello debe saber a que publico dirigirse (mercado objetivo de la
propiedad en particular);
Los atributos principales que deberán destacar, tales como tamaño, vista,
ubicación, etc. (ventajas del producto); Medios que utilizará para la promoción,
como por ejemplo carteles en la propiedad, avisos clasificados o destacados, etc.
Orden de Visita
Al igual que en una venta si no se tiene exclusividad para la gestión del
arrendamiento de la propiedad éste documento es imprescindible de modo de poder
permitirle al corredor demostrar que la persona llegó por su gestión y cobrar las
comisiones respectivas. En este documento se debe estipular: La identidad de la
persona que efectuara la visita. Ubicación exacta de la propiedad que será visitada
Cláusula de Intrasferencia de la orden Comisión del corredor.
Ver archivo "Orden de Visita" en documentos/captacion, adjunto en CD
Acta de entrega
En el momento de la entrega de la propiedad se deben tener en cuenta todas las
observaciones concernientes a esta.
Debe contener explícitamente:
Fecha Individualización de la propiedad Nombre del arrendador Nombre del
arrendatario.
Es importante que esta acta de entrega se entregue en tres ejemplares a las partes
(Arrendador, Arrendatario, Corredor)
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Contrato de Arrendamiento
Existen diversas variaciones respecto del contrato de arrendamiento tradicional, de
ellas tenemos:
Individualización de la propiedad. Especificación de la renta. Fechas y formas
de pago. Otros pagos Plazo Multas en caso de mora. Visitas al inmueble. Términos
en la terminación anticipada del contrato. Mantención del inmueble.
Robos y perjuicios Garantía de arriendo
Restitución del inmueble. Obligaciones impuestas por la autoridad. Domicilio
Condiciones para arriendo amoblado. Que se incluyan los gastos comunes, o algún
otro consumo o servicio de la propiedad.
Cláusula Diplomática:
En caso de extranjeros se debe informar el abandono del país Algún otro acuerdo que
se hayan tomado entre las partes.
Cláusula para aval codeudor solidario Ejemplares del presente contrato (3 copias
del mismo tenor) Firman de común acuerdo entre las partes comparecientes del
contrato de
arrendamiento, arrendador, arrendatario, aval codeudor de propiedades si este
estuviese facultado para ello.
Administración de la propiedad durante la vigencia del contrato de arriendo
Esta gestión consiste en velar por el mantenimiento del inmueble para que sirva
para el objeto propio de su naturaleza, en las mejores condiciones posibles y, de
este modo, procurar la mayor rentabilidad que sea capaz de generar. Es de suyo que
el hecho mismo de asumir eficientemente la administración de arriendo por un
periodo va más allá que los beneficios obtenidos sólo por concepto de gestión del
arriendo. Dicho de otro modo, relevar de cualquier función o preocupación al
cliente - dueño del inmueble-, será beneficioso para todas las partes involucradas.
Lo propio es establecer dentro de un mandato de administración la comisión que se
descontará por la gestión del corredor; 5% al 10%, según sea el cliente.
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NIVEL Directivo
Operaciones
Ejecutivo
Finanzas
Mantención
Marketing
4. - Exámenes médicos. Por lo general los paga la Empresa y se toman a dos o tres
postulantes seleccionados. Son necesarios ya que el ingreso de un trabajador
enfermo provoca graves problemas posteriores a la Empresa.
5. - Selección final. Deben seleccionarse dos o tres postulantes en orden de
prioridad. Al primero se le contrata a plazo (Prueba) y el resto queda como
alternativa.
II.- Estudio organizacional para una empresa de Corretaje de Propiedades.
A.-Objetivo.
Estructurar una orgánica para una Empresa con capacidad para todas las Operaciones
de Corretaje de Propiedades, previendo una cobertura nacional y una inversión
inicial de $ 5000000.- (Incluye arriendo de local) y gastos fijos mensuales de $
2300000. -
Forma de Organización: Sociedad cerrada.
B.- Funciones a considerar.
1.- Nivel Directivo. Se considera un Directorio formado por socios, organismo que
planifica, organiza,
dispone y controla la gestión de la Empresa. Además, este Directorio se encarga de
las operaciones inmobiliarias en forma directa.
2.-Nivel Ejecutivo. a.- Se encarga la Dirección de la Empresa a un Gerente General
contratado por el Directorio.
b.- Se consideran dos organismos de segundo nivel, rango gerencial, que agrupan las
siguientes funciones.
Organismo Operativo: Se encarga de todas las operaciones de corretaje y marketing.
Organismo Administrativo: Asume las funciones administrativas propias de la
Empresa.
Deben considerarse las asesorías necesarias.
c.- Otros organismos de no más que un tercer nivel.
3.- Organigrama Empresa:
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Artículo 30°.- Se entiende por jornada extraordinaria la que excede del máximo
legal o de la pactada contractualmente, si fuese menor.
Artículo 31°.- En las faenas que, por naturaleza, no perjudiquen b salud del
trabajador, podrán pactarse horas extraordinarias hasta un máximo de dos por día,
las que se pagarán con el recargo señalado en el artículo siguiente.
La respectiva Inspección de Trabajo, actuando de oficio o a petición de parte,
prohibirá el trabajo en horas extraordinarias en aquellas faenas que no cumplan la
exigencia señalada en el inciso primero de este Artículo y de su resolución podrá
reclamarse al Juzgado de Letras del Trabajo que corresponda, dentro de los treinta
días siguientes a la notificación.
Artículo 32°.- las horas extraordinarias sólo podrán pactarse para atender
necesidades o situaciones temporales de la empresa. Dichos pactos deberán constar
por escrito y tener una vigencia transitoria no superior a tres meses, pudiendo
renovarse por acuerdo de las partes.
No obstante la falta de pacto escrito, se considerarán extraordinarias las que se
trabajen en exceso de la jornada pactada, con conocimiento del empleador.
Las horas extraordinarias se pagarán con un recargo del cincuenta por ciento sobre
el sueldo convenido para la jornada ordinaria y deberán liquidarse y pagarse
conjuntamente con las remuneraciones ordinarias del respectivo periodo.
No serán horas extraordinarias las trabajadoras en compensación de un permiso,
siempre que dicha compensación haya sido solicitada por escrito por el trabajador y
autorizada por el empleador.
Artículo 33°.- Para los efectos de controlar la asistencia y determinar las horas
de trabajo, sean ordinarias o extraordinarias, el empleador llevará un registro que
consistirá en un libro de asistencia del personal o en un reloj control con
tarjetas de registro.
Cuando no fuera posible aplicar las normas previsto en el inciso precedente, o
cuando su aplicación importare una difícil fiscalización, la Dirección del trabajo,
de oficio o a petición de la parte, podrá establecer y regular, mediante resolución
fundada, un sistema especial de control de las horas de trabajo y de la
determinación de las remuneraciones correspondientes al servicio prestado. Este
sistema será uniforme para una misma actividad.
PÁRRAFO 3 Descanso Dentro de la Jornada
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Artículo 173°.- Las indemnizaciones a que se refieren los artículos 168, 169, 170 y
171 se reajustarán conforme a la variación que experimente el índice de Precios al
Consumidor determinado por el Instituto Nacional de Estadísticas, entre el mes
anterior aquél en que se efectúe el pago. Desde el término del contrato, la
indemnización así reajustada devengará también el máximo interés permitido para
operaciones reajustables.
Artículo 174°.- En el caso de los trabajadores sujetos a fuero laboral, el
empleador no podrá poner término al contrato sino con autorización previa del juez
competente, quien podrá concederla en los casos de las causales señaladas en los
números 4 y 5 del artículo 159 y en las de artículo 160.
El juez, como medida prejudicial y en cualquier estado del juicio, podrá decretar,
en forma excepcional y fundadamente, la separación provisional del trabajador de
sus labores, con o sin derecho a remuneración. Sí el tribunal no diere autorización
para poner término al contrato de trabajo, ordenará la inmediata reincorporación
del que hubiere sido suspendido de sus funciones. Asimismo, dispondrá el pago
integro de las remuneraciones y beneficios, debidamente reajustados y con el
interés señalados en el artículo precedente, correspondiente al período de
suspensión, si la separación se hubiese decretado sin derecho a remuneración. El
período de separación se entenderá efectivamente trabajando para todos los efectos
legales y contractuales. Artículo 177°.- El finiquito, la renuncia y el mutuo
acuerdo deberán constar por escrito. El instrumento respectivo que no fuere firmado
por el interesado y por el presidente del sindicato o el delegado del personal o
sindical respectivos, o que no fuere ratificado por el trabajador ente el inspector
del trabajo, no podrá ser invocado por el empleador.
Para estos efectos, podrán actuar también como ministro de fe, un notario público
de la localidad, el oficial del registro civil de la respectiva comuna o sección de
comuna o d secretario municipal correspondiente.
"En el despido de un trabajador por alguna de las causales a que se refiere d
inciso quinto del artículo 162, los ministros de fe, previo a la rectificación del
finiquito por pane del trabajador, deberán requerir al empleador que les acredite,
mediante certificados de los organismos competentes o con las copias de las
respectivas planillas de pago, que se han dado cumplimiento integro al pago de
todas las cotizaciones para fondos de pensiones, de salud y de seguro de desempleo
si correspondiera, hasta el último día del mes anterior al del despido. Con todo,
deberán dejas constancia de que el finiquito no producirá el efecto de poner
término al contrato de trabajo si el empleador no hubiera efectuado el integro de
dicha cotizaciones previsionales.
Las organizaciones a que se refiere el inciso precedente, a requerimiento del
empleador o de quien lo represente, deberán emitir un documento denominado
"Certificado de Cotizaciones Previsionales Pagadas", que deberá contener las
cotizaciones que hubieran sido pagadas por el respectivo empleador durante la
relación laboral con el trabajador afectado, certificado que se deberá poner a
disposición del empleador de inmediato o, a más
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tardar, dentro del plazo de 3 días hábiles contados desde la fecha de recepción de
al solicitud. No obstante, en el caso de las cotizaciones de salud, si la relación
laboral se hubiera extendido por más de un año d certificado se limitará a los doce
meses anteriores al del despido.
Si existen cotizaciones adecuadas, el organismo requerido no emitirá d certificado
solicitado, debiendo informar al empleador acerca del período al que corresponden
las obligaciones impagadas e indicar d monto actual de las mismas, considerando los
reajustes, intereses y multas que correspondan.
Si los certificados emitidos por los organismos previsionales no consideraran el
mes inmediatamente anterior al del despido, estas cotizaciones podrán acreditarse
con las copias de las respectivas planillas de pago".
No tendrá lugar lo dispuesto en el inciso primero en el caso de contratos de
duración no superior a treinta días salvo que se prorrogaren por más de 30 días o
que, vencido esta plazo máximo, el trabajador continuare prestando servicios al
empleador con conocimiento de éste.
El finiquito rectificado por d trabajador ante el inspector del trabajo o ante
alguno de los funcionarios a que se refiere el inciso segundo, así como sus copias
autorizadas, tendrá mérito efectivo respecto de las obligaciones pendientes que se
hubieren consignado en él.
Artículo 480°.- Los derechos regidos por este Código prescribirán e el plazo de dos
años contados desde la fecha en que se hicieron exigibles.
En todo caso, las acciones provenientes de los actos y contratos que se refiere
este Código prescribirán es seis meses contados desde la terminación de los
servicios.
Asimismo, la acción para reclamar la nulidad del despido, por aplicación de lo
dispuesto en el artículo 162, prescribirá también en el plazo de seis meses
contados desde la suspensión de los servicios.
El derecho al cobro de horas extraordinarias prescribirá en seis meses contado
desde la fecha en que debieron ser pagadas.
Los plazos de prescripción establecidos en este Código no se suspenderán, y se
interrumpirán en conformidad a las normas de los artículos 2523 y 2524 del Código
Civil.
Con todo, la interposición de un reclamo administrativo debidamente notificado ante
la Inspección del Trabajo respectiva, dentro de los plazos indicados en los incisos
primero, segundo, tercero y cuarto suspenderá también la prescripción, cuando la
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Tasación
A. Introducción
A1 Conceptos sobre Valorar
La función de Tasar ésta directamente ligada al concepto de valorar, poner precio a
una cosa.
El Diccionario Larousse, define así el acto de TASAR (del latín Tasare) poner tasa
o precio a una cosa/valuar, estimar Tasar un trabajo/regular.
VALUAR: Valorar. Este término tiene un uso más difundido en otros países.
EL ACTO DE VALUAR O TASAR está reservado para quienes haciendo ejercicios de un
conocimiento y de una profesión que requiera cierta formación técnica avala o
certifica ante los demás, el valor de una cosa o de un bien.
Es importante reconocer que este siglo ha sido y es el siglo de los más grandes
avances tecnológicos, por ende el análisis y la objetividad se constituyen en
pilares estructurales de cualquier cuestionamiento. Es así como a través de los
tiempos, digamos desde Aristóteles hasta la Escuela neoclásica .de principios de
siglo, han desarrollo diversas teorías económicas para definir el concepto de
valuación de la propiedad. Pero es con estos elementos de juicio que se han logrado
determinar procedimientos técnicos que nos permitan comparar resultados y hoy en
día, seleccionar la metodología correcta para lograr la valuación que más se ajusta
a los valores reales.
Pareciera por lo expuesto en principio que la valuación en sí, es simplemente la
utilización de un método pero no así, pues, la correcta utilización de un método
requiere un juicio profesional acertado y el conocimiento claro de los factores de
influencia en la valorización.
No estimo necesario ahondar en conceptos teóricos con el valor, sus definiciones y
clases, dado que es un tema que todos los tratadistas lo encaran, apoyándose en
teóricas propias o ajenas acerca de la singularidad del valor.
Acerca del discutidos conceptos de sí las cosas tienes UN SOLO VALOR O MUCHOS
VALORES, según el destino para lo cual se hace la valuación es importante definir
posiciones.
Hay quienes sostienes que el valor de un inmueble es distinto según la valuación
sea destinada a compraventa, garantía hipotecaria, impuestos, etc.
En forma personal pienso que se pueda existir muchos caminos para encontrar el
valor, e inclusive que dicho valor puede ser de distintos tipos (sentimentales,
físicos, de renta,
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1.- LA TASACIÓN/VALUACIÓN
11 EL LENGUAJE
Dado que este lenguaje o términos especiales son de uso corriente entre tasadores y
que el estudiante deberá utilizarlos en la realización de su trabajo, intentaremos
dar algunas definiciones sobre aquellos de uso común más generalizado.
TERRENO:
MEJORAS:
CASA:
BIEN RAÍZ:
EDAD ACTUAL: Tiempo real de las mejoras en un terreno, edad verdadera del bien, se
calcula desde la recepción final.
EDAD APARENTE: Es una edad estimada basada en una comparación con otras estructuras
similares y dependiendo del estado en que se encuentren actualmente.
FICHA:
COSTO HISTÓRICO:
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PLUSVALÍA:
CUADRO DE FACTORES
Factor 100
Frente 1/1
Típico
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Formas Irregulares
B) FACTOR DE UBICACIÓN
B3. UBICACIÓN EN PASAJE: Se aplica a factor 075, o sea, tiene un valor menor en un
25 % de la calle principal.
B4. UBICACIÓN EN CALLE "CUL DE SAC": Se aplica a factor 075, o sea, tiene un valor
menor en un 25 % de la calle principal.
B5. UBICACIÓN EN CALLE CIEGA: Se aplica a factor 070, o sea, tiene un valor menor
en un 30 % de la calle principal.
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Se determina con este factor de la incidencia que tiene sobre el terreno el mayor o
menor grado de urbanización del sector donde se ubica el terreno a tasar.
100% de Urbanización
Factor 1
2.-Grado de Pavimentación
Calzada Acera Solera Total
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Desniveles pronunciados - niveles bajos y altos con respecto a la acera y salvo que
ellos permitan obtener ventajas de carácter funcional o estéticos producirán
efectos en el valor medio del sector.
La observancia del terreno en cuestión nos permitirá analizar el valor del suelo
considerando el costo del relleno y consolidación en el casa do depresiones o
excavaciones y de retiros o escarpes en el caso de acumulación de residuos sólidos
o escombros, en ambos casos se estudiara el valor de las faenas necesaria o se
restará al valor total según sea el caso.
Para la definición de factores generales se manejará el siguiente código:
1 Topografía Estándar: Terrenos planos sin alteraciones
2. Topografía Muy Favorable: Terrenos con pendientes o gradientes, sobre o bajo
nivel y toda vez que estos elementos lo mejoren considerablemente con respecto al
resto de los sitios similares de la zona.
3. Topografía Favorable: En menor grado que le anterior.
4. Topografía Desfavorable: Se aplica la depreciación al valor base cuando los
accidentes topográficos lo afectan en grado menor.
5. Topografía Desfavorable: Se aplica la depreciación cuando el terreno es afectado
en forma intensa por la topografía.
H) FACTOR DE EQUIPAMIENTO
- Comercio Mayor
- Deportes
- Recreación
- Salud
- Equipamiento
- Jardines Infantiles
: Estatales o Privados.
- Iglesias
- Verdes
C = K x Vo + costo obras Vo
Servicios Vo: Valor normal medio (sin servicios) K : Coeficiente (110 a 150) que se
agrega
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Se mide la depreciación que sufre un terreno por efectos ambientales tales como:
Contaminación Visual Contaminación acústica Contaminación del Aire
Contaminación de Pestilencia
Se define como sitio estándar cuando no es afectado por ninguno de estos factores.
A. TERRENO TÍPICO
10mts 20mts.
A1 FACTORES DE DEPRECIACIÓN
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A. 111 Frente
TERRENO TÍPICO :
Atípico
Por c/m
A. 112 Fondo
TERRENO TÍPICO :
Atípico
Por c/2 m
:
axb : a x (b - 2) 10 % (se aplica sobre la franja)
Frente :
9 mts
Fondo :
20 mts
Sup. :
180 m2
$50000.-
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Valor Franja
10 % menor de $5000
20 M2 a $4500
= =
$9100000 = 200 M2
$45500 C/M2
a: b: Sup. :
a: b: Sup. :
$30000.-
200 m2 30000.-
$30000 : $6000000.-
63
20 m2 x $30000 10%
$ 540000
: :
a: b: Sup. :
Atípico
a: b: Sup. :
Valor M2 Típico :
$20000.-
Franja Aumento :
30 mts
$ 18000.-
= $ 540000.= $9000000.-
TERRENO TÍPICO :
Atípico
TERRENO TÍPICO :
Atipico
Por c/2m
Ejemplos Prácticos
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Terreno Típico
a: b: Sup. :
Atípico
a: b: Sup. :
Valor M2 Típico :
$8000.-
5 % sobre $8000
= $ 8400.-
Franja Mayor :
20 m2
Valor Franja :
20 m2 a $8400
= $ 168000.-
= $1768000.-
1. MÉTODOS DIRECTOS
2. MÉTODOS INDIRECTOS
Método Indirecto :
A la vez el Método de Costo, esta formado por tres (3) sub - métodos.
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significativa será la información obtenida. El tasador será tan bueno como los
datos en que se apoya: a mayor cantidad y mejor calidad de información, más fácil
es su tarea. En todo caso, conviene que fe número de muestras sea suficiente,
aumentado el número según la dificultad y cuantía de la valoración. Los datos se
capturan con ciertos criterios de ordenamiento y selección iniciales: tipo de
producto, fuerte de datos, localización general y fecha; y se ubican en forma
precisa, graficando los puntos sobre un plan, para incorporar de esta manera la
variable espacial.
Es un proceso difícil y lento, donde debemos congeniar lo deseable y lo posible
sujeto a numerosos problemas, principalmente:
Escasez de información, tanto en el sentido espacial como temporal: las muestras
son muy escasas y prácticamente inexistentes en muchos sectores de las áreas a
estudiar. Hoy en día se emplea, por falta de información, el análisis de mercado de
ofertas, extraídas de distintas fuentes de diversa confiabilidad.
Las muestras se refieren a bienes heterogéneos. Difieren a causa de diversos
elementos como localización, forma, superficie del terreno o construida,
características ambientales y de uso del sector en que están emplazados, etc., lo
cual impide la comparación directa entre las distintas muestras, aunque este
mercado se caracteriza por la presencia de bienes sustitutos, es decir, bienes
similares pero no idénticos son alternativas reales a la demanda. Las muestras no
son aleatorias ni constantes, por lo cual los resultados de las series de tiempo no
son comparables estadísticamente.
23 Verificación de la Información (control de calidad)
Depurar la muestra de campo obtenida de todos los datos atípicos o "mentirosos"
hasta la determinación de una muestra restringida, realmente fiable en cuanto a
descripción y representación del mercado urbano, así como de su distribución
espacial (planos) y completar la información faltante mediante visita a terreno o
contacto con la fuente:
Muestras repetidas o incompletas Especulaciones Promociones "equivocadas"
Intervenciones atípicas (en su financiamiento o promoción)
24 Antecedentes Complementarios
Los datos muéstrales normalmente son incompletos y es necesario complementarios con
otras informaciones obtenidas por el tasador en terreno:
Análisis urbano del sector o de los sectores donde se distribuyen las muestras.
Características principales de terrenos u edificaciones de las muestras, para
detectar
similitudes y deferencias que se puedan en sus valores. Disposiciones normativas y
de servicios públicos que potencian o restringen el uso y
constructibilidad de los inmuebles.
72
4. USOS El valor de mercado es, por su naturaleza, el más apropiado como utilizable
ante tercero y, entre otros, para los siguientes fines:
Asesorías en compras o ventas de inmuebles y, en general, cada vez que se requiera
fijar el valor de comercialización de un producto inmobiliario (principalmente
viviendas, oficinas, box de estacionamiento y terrenos).
Valoración para obtención de créditos para el sistema bancario y financiero.
Valoración de inversiones inmobiliarias. Asesoramiento en la gestión de empresas
para evaluar decisiones alternativas de
compra, venta o arriendo. Valoración de inmuebles como activos fijos en el caso de
fusión, escisión o
adquisición de empresas y aportaciones no dinerarias.
No es aplicable, en principio, a industrias, monumentos nacionales o inmuebles
atípicos como áreas verdes, usos especializados, terrenos afectos a restricciones
severas de uso o expropiaciones significativas, casos que, por lo general, no
existe mercado.
5. RESTRICCIONES
Supone la existencia de un mercado con competencia perfecta, representativo de los
inmuebles comparables.
No todos los inmuebles tienen un mercado amplio Hoy en día se emplea, por lo
tanto, depende de la cantidad y calidad de los datos: si
no hay información suficiente sobre inmuebles equivalente, no se puede aplicar esta
metodología. Es variable en el tiempo (IPC, externalidades, deterioro, etc.)
6. Corredores de Propiedades y Gestores Inmobiliarios
Los agentes inmobiliarios disponen de la información adecuada referida a las ventas
reales de suelos urbanos, a quienes se puede recurrir para obtener dicha
información, informándoles previamente de nuestra labor. 7. Registro de Propiedades
del Conservador de Bienes Raíces
8. Los Notarios Públicos
9. Los Martilleros Públicos
10. Sección de Evaluación de Impuestos Internos
En este organismo es factible obtener los valores actuales de avalúo que nos
preocupan, de manera de poder compararlos con nuestros antecedentes de mercado y
revisar su comportamiento y proporcionalidad sin que ello constituya una regla
fija.
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FICHA N°1:
N°
Comuna o Sector
Ubicación Calle N°
Superficie
Frente Fondo
Valor M2
Fecha
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FICHA N°2: METODO MERCADO COMPARATIVO FICHA HOMOLOGADORA DE VALORES SUELO URBANO
Calle N°
Sector
M2
M2 Fondo
CONSTRUCION: 82 M2
TERRENO:
250 M2
ANTIGÜEDAD: 20 años
19889100
VALOR M2
TERRENO = 25000 M2
VALOR x M2
=2411644S./25000 M2
= $ 96466.-
a) Terreno
b) Edificación
$20793150 = 046 $45560000
= 46%
Cálculo de cabida
EJERCICIO
a) Superficie Terreno
= 25000 M2
= 200 M2
c) % Reservas/Calles/Aceras/etc. =
30%
d) Cálculo cabida
= 7500 M2
- excedente:= 17500 M2
Cabida
Ejemplo:
$ 24990 C/M2
Valor Terreno:
= S 434826000
(UF 29580)*
Urbanización = UF 0365
UF1345
Valor Marketing =
3%
Valor Gestión
= 2%
45%
UF, 10%
1345
45% de UF 1345
UF. 0605
EXCEDENTE= UF0740
80
h) Valor Aplicar
UF 12775/25000 M2 = UF 0511
UF 0511
EJERCICIO
80 M2 20 años
Edificación =
$ 29988000.
Rentabilidad Edificación
$ 4498000.-
EXCEDENTE
EXCEDENTE
= RENTABILIDAD TERRENO
EJERCICIO:
TASA DE CAPITALIZACIO
=8%
Depreciación
Edificación Clase
10
Años de Uso 20 30 40 50
60
82
2% A 82% 66% 54% 44% 38% 30% 3% B 73% 54% 40% 29% 21% 16% 4% C 66% 44% 29% 19% 13%
8% 5% D 60% 37% 22% 13% 7% 4% 6% E 54% 29% 15% 8% 4% 3%
Proceso de Tasación
Recolección y Análisis
Datos Económicos
Datos Físicos
Datos Comparativos
Aplicación de Datos a:
Ventas Comparativas
Correlación / Recolección de Valores "Indicados"
Ubicación Sitio
Calle N°
Fecha Venta
M2 Edificio
Ajustes
Valor M2 Final+Ajuste
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que hay tranquilidad y mesura en el trato del inmueble. El agente debe tener muy en
claro el hecho que no existe individuos promedio y no existe tampoco un patrón
común de venta; cada una de ellas es diferente.
Lo fundamental de este concepto es que el cliente debe salir con una Orden de
Visita o a lo menos, con afiches y/o catálogos de la propiedad, conjunto,
condominio, etc.
t Presentación del inmueble.
En la oficina del agente, debe darse una explicación general del inmueble, sin
entrar en detalles específicos. Si el cliente demuestra interés en la propiedad, en
la visita a terreno que se haga se ahondará más en las características específicas.
Período de decisión. Tal como se dijo anteriormente, no es conveniente apurar al
cliente en la decisión,
ya que debe asimilar y procesar toda la información que se le ha entregado, además
que es muy posible que tenga otras alternativas de inmuebles, formas de pago y
obviamente deberá discutirlo con su grupo familiar. Las decisiones forzadas traen
consigo muchas contradicciones, dudas y esa sensación que no se está haciendo lo
correcto. No obstante lo anterior, si el negocio se ha cerrado, los trámites deben
hacerse sin pérdida de tiempo.
En el desarrollo de la venta, el agente inmobiliario debe enfrentarse a 4 cursos de
acción, que son:
a) Reforzar los atributos de la propiedad y su entorno. Acceso a colegios,
supermercados, recreación, locomoción, seguridad, etc.
b) Ofrecer una atención extra. Puede ofrecerse adicionalmente algunas ventas
adicionales, como estacionamiento, bodega, teléfono, cable, etc. Todos estos
adicionales deben estar previamente acordados con el propietario del inmueble.
c) Ofrecer una alternativa distinta. Esta puede ser una alternativa que se tiene o
puede ponerse en contacto con algún otro agente que pueda tener lo que el cliente
busca.
d) Ofrecer servicios adicionales. Abogados, arquitectos, contador, etc., como una
forma de otorgar al cliente una cobertura total de los servicios que éste requiera,
de tal forma de hacer que su proceso de compra sea óptimo.
Seguimiento de las ventas. El proceso de venta no concluye cuando se hace la
inscripción del inmueble en el
Conservador de Bienes Raíces. Va más allá, lo que se conoce como post venta. Esta
actividad implica, entre otras cosas:
Incluir al cliente en la base de datos de nuestra oficina. Llamadas posteriores
al cliente para corroborar los niveles de satisfacción de
éste, así como también de su grupo familiar. Convertir al cliente en una fuente de
contacto, para posteriores negocios
inmobiliarios.
Debemos saber que un cliente satisfecho es un cliente que recomienda, y en esta
caso esta actividad es el medio publicitario más cómodo, barato y positivista que
podemos encontrar.
Evaluación de la promoción (Feed back).
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La etapa de la evaluación permite saber a ciencia cierta cuáles fueron los aciertos
y los errores de la campaña publicitaria que se realizó. Esta evaluación permitirá
potenciar los aciertos y corregir esos aspectos que jugaron negativamente a nuestro
producto. ASPECTOS RELEVANTES PARA VENTA O ARRIENDO DE INMUEBLES 1. Crear la
confianza en los potenciales requirentes de nuestros servicios. Esto implica que
como Corredor de Propiedades, se debe generar esa necesidad en los propietarios de
inmuebles para que le deleguen a uno la gestión comercial respectiva. 2. Conocer
cabalmente la propiedad que se va a gestionar. 3. Fundamentos de compra y venta:
31. Saber qué compra la gente. 32. Saber por qué compra la gente. 33. Saber cómo
compra la gente. 34. Prudencia al preguntar; saber escuchar. 4. Método AÍDA.
(Publicidad Inteligente). 5. Empatía. 6. Zonificación. (Permite optimizare el
tiempo).
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Se cobra por cada carilla y por la firma autorizada que certifica que es copia
fiel. Demora alrededor de 5 días su obtención.
Puede suceder, que la escritura que nos presenta el vendedor no tenga TIMBRE DEL
CONSERVADOR que indiquen el DOMINIO, en ese caso, nuevamente nos fijaremos en la
escritura que tenemos a la mano (la del vendedor) y nos vamos a donde dice: "Título
anterior que se encuentra inscrito a fojas 2501 # 4501 del Registro de Propiedad
del Conservador de Bienes Raíces de Santiago del año 1979".
Registro : colocamos
Fojas
: colocamos
N° : colocamos
AÑO
: colocamos
Peticionario : colocamos
FOJAS : 2850
N°
: 4279
AÑO : 1998
Este certificado nos indica si tendremos que realizar algún trámite para sanear ese
titulo ya sea una cancelación, alzamiento levantar embargos, litigios, etc., es
decir, cancelar las hipotecas y alzar las prohibiciones que pudieren o no afectar a
la propiedad para su venia.
Si al recibir este certificado se encuentra con que tiene registrada una hipoteca y
una prohibición por un crédito otorgado y éste se ha cancelado totalmente significa
que no se ha suscrito la correspondiente escritura de cancelación y alzamiento.
Documento obligatorio que debe efectuarse solicitándolo a la institución o persona
acreedora (quien ha otorgado el crédito) en que reconoce que habiéndose pagado
totalmente el crédito se da por cancelado éste y alzan los gravámenes que le
afectan, que serán la hipoteca y la prohibición. Esta escritura debe inscribirse en
el CBR respectivo y se hace completando formulario. En este documento se solicita
al Conservador que inscriba la escritura de cancelación y alzamiento, para el
efecto se acompaña copia de ella donde posteriormente constará en los timbres
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Transmitir
Otro Certificado que debemos obtener para realizar en forma perfecta una
compraventa es el CERTIFICADO DE NO EXPROPIACIÓN MUNICIPAL.
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Prohibiciones. No Expropiación tanto Municipal como SERVIU, etc., que hemos visto
en este curso. ¿Cuáles son los gastos durante la venta que podrían pagarse por
panes iguales?.
Corresponden a los gastos del abogado que confeccionó la Escritura, más los gastos
de Notaría donde se firmó dicha Escritura.
Por último, ¿Cuáles son los gastos posteriores a la venta y que corresponde al
comprador''. Son los gastos de Inscripción en el CBR respectivo.
Esta es una forma tradicional de compartir los gastos de una compraventa pero,
insisto, las partes pueden acordar libremente otra forma de distribución.
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Anexos ANEXO 1 .
CONCEPTOS
DESCRIPCIÓN DE CARGO
Lista de las tareas, responsabilidades, relaciones de informes, condiciones de
trabajo, y responsabilidades de supervisión de un puesto producto de un análisis de
puestos.
ANÁLISIS DE CARGO
Procedimiento por el cual se determinan los deberes y la naturaleza de los puestos
y los tipos de personas. Proporcionan datos sobre los requerimientos del puesto que
más tarde se utilizarán para desarrollar las descripciones de los puestos y las
especificaciones del puesto. Es el proceso para determinar y ponderar los elementos
y las tareas que integran un puesto dado. Evalúa la complejidad del cargo, parte
por parte y permite conocer con algún grado de certeza las características que una
persona debe cumplir para desarrollarlo normalmente.
Responde a una necesidad de las empresas para organizar eficazmente los trabajos de
éstas, conociendo con precisión lo que cada trabajador hace y las aptitudes que
requiere para hacerlo bien.
Es importante resaltar que esta función tiene como meta el análisis de cada puesto
de trabajo y no de las personas que lo desempeñan.
BENEFICIOS
Para los directivos de la empresa
Les permite realizar mejor y con mayor facilidad sus labores, si conocen con
detalle cada una de las operaciones que las
forman y los requisitos necesarios para hacerlas bien; y para el departamento de
personal es básico el conocimiento preciso de las numerosas actividades que debe
coordinar, si quiere cumplir con su función estimulante de la eficiencia y la
cooperación de
los trabajadores.
RESUMEN
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A todas las empresas les es conveniente contar con ésta herramienta, por ser la
clave para poder organizar un área de recursos humanos, con el fin de:
1) Conocer los puestos de cada unidad de trabajo 2) Determinar los perfiles de los
ocupantes 3) Seleccionar el personal 4) Orientar la capacitación 5) Realizar la
evaluación de desempeño 6) Establecer un sistema de sueldos, salarios,
remuneraciones y prestaciones.
Ver archivos de Descripción de Cargos y Funciones, en directorio RRHH, adjunto en
CD
SELECCIÓN DE PERSONAL.
El reclutamiento y la selección de personal son dos fases de un mismo proceso, cuyo
propósito es la consecución de recursos humanos para la organización.
El reclutamiento es una actividad de divulgación, de llamada de atención, de
incremento en la entrada; es por tanto, una actividad positiva y de invitación. Al
reclutamiento le corresponde atraer de manera selectiva, mediante varias técnicas
de divulgación, a candidatos que cumplan con los requisitos mínimos que el cargo
exige.
La selección, por su parte, es una actividad de impedimentos, de escogencia de
opción y decisión, de filtro de entrada, de clasificación y por consiguiente,
restrictiva. En la selección se escogen entre los candidatos reclutados aquellos
que tengan mayores probabilidades de adaptarse al cargo ofrecido.
En consecuencia: El reclutamiento tiene como objetivo especifico suministrar la
materia prima para la selección: los candidatos. El objetivo específico de la
selección es escoger y clasificar los candidatos mas adecuados para satisfacer las
necesidades de la organización.
CONCEPTO DE SELECCIÓN.
Una vez que se dispone de un grupo idóneo de solicitantes obtenidos mediante el
reclutamiento, se da inicio al proceso de selección.
El proceso de selección consiste en una serie de pasos específicos que se emplean
para decidir que solicitantes deben ser contratados. El proceso se inicia en el
momento en que una persona solicita un empleo y termina cuando se produce la
decisión de contratar a uno de los solicitantes.
La selección de recursos humanos puede definirse como la escogencia del individuo
adecuado para el cargo adecuado, o en un sentido mas amplio, escoger entre los
candidatos reclutados a los mas adecuados, para ocupar los cargos existentes en la
organización, tratando de mantener o aumentar la eficiencia y el rendimiento del
personal
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En este punto es importante mencionar que no existe una sola forma de realizar el
proceso de selección. La manera de diseñar y ejecutar el proceso depende de las
necesidades, prioridades, políticas organizacionales, así como también, de los
recursos disponibles para ello.
PASO 1:
Recepción de currículum
PASO 2:
PASO 3:
Entrevista de Selección
Tanto una entrevista como una conversación requieren de dos o más personas en
interacción. ¿En que difiere la entrevista de una conversación corriente?. La
entrevista esta más dirigida y orientada, generalmente hacia un objetivo. Es
dirigida por uno de los participantes, cuyo interés es obtener información de la
otra parte. Entonces, ¿cuáles son las finalidades principales de la entrevista de
selección?.
Un entrevistador puede obtener información útil acerca del candidato mediante hoja
de solicitud, currículum vitae, test y referencias. ¿Qué puede obtener mediante una
entrevista,
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