Como descobrir quanto vale o seu imóvel

7 de junho de 2013

São Paulo – Existem algumas maneiras de avaliar o preço do seu imóvel.

Umas são mais apuradas e indicadas para quem deseja estipular um valor
mais preciso ao colocar o imóvel à venda. Outras, mais superficiais, podem
ser indicadas para quem apenas quer ter uma noção sobre o valor do seu
patrimônio. Confira a seguir o que fazer para precificar seu imóvel.

Consulte um corretor

Para quem precisa definir um valor para o imóvel porque tem o objetivo de
vendê-lo, o melhor caminho é a consulta a um corretor de imóveis.

Quando o imóvel é colocado à venda em uma imobiliária o mais comum é

que ela faça a avaliação sem cobrar nada por isso. Mas, caso o proprietário queira consultar um corretor apenas
para isso, ele cobrará um valor à parte pelo serviço.

Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis divulgam em seus sites uma tabela com os honorários dos
principais serviços executados por corretores, como os percentuais de comissões por venda, locações e
avaliações do valor do imóvel. Em São Paulo, uma avaliação por escrito é fixada em 1% do valor do imóvel e um
parecer verbal custa, no mínimo, uma anuidade do Creci, que em 2013 é de 456 reais.

Segundo o presidente do Creci, José Augusto Viana Neto, na maioria dos casos os corretores visitam o imóvel e
sugerem o valor ao proprietário verbalmente. Mas, também é possível solicitar uma avaliação documentada, o
chamado "Parecer técnico de avaliação mercadológica". "Esse documento fornece um valor para o imóvel e
explica em detalhes porque foi determinado aquele preço. Ele inclui dados da estrutura do imóvel, comparativos
de imóveis semelhantes vendidos na região e informações sobre zoneamento, infraestrutura e de mobilidade
urbana", diz.

Qualquer corretor pode opinar sobre o valor de uma propriedade, mas para elaborar o parecer técnico, o
profissional precisa ter o título de avaliador imobiliário, que é garantido a corretores que têm diploma de curso
superior em gestão imobiliária ou de especialista em avaliação imobiliária concedido por cursos do Conselho
Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). É possível consultar a lista dos corretores com título de avaliador
imobiliário no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI), no site da Cofeci.

Viana explica que o documento é essencial em situações nas quais parentes ou cônjuges em processo de divórcio
discordam sobre o valor de um imóvel herdado ou compartilhado prestes a ser vendido. Também é usado em
permutas de imóveis ou em caso de inadimplência, quando o imóvel é tomado por um banco e o proprietário
considera que a propriedade tem um valor maior do que aquele indicado pela instituição.

Para proprietários que não se encontram nessas situações, o parecer técnico pode ser apenas uma maneira de se
resguardar nas negociações. "O parecer técnico é muito bom para que a pessoa não tenha ansiedade ao fazer o
negócio, porque o proprietário passa a conhecer o preço de mercado do seu imóvel e entende exatamente se
está o vendendo por um preço acima ou abaixo do seu valor", afirma o presidente do Creci.

Ele acrescenta que, no caso da venda de imóveis usados, como a negociação é permeada por muitas
contrapropostas, o parecer técnico é apresentado para dar base ao valor estipulado pelo vendedor.

Engenheiros e arquitetos também podem definir valores para imóveis, ou elaborar pareceres técnicos. Mas,
segundo Viana Neto, a consulta a corretores é fundamental porque eles estão intimamente envolvidos com o
mercado imobiliário da região. Em função disso, engenheiros e arquitetos que fornecerem pareceres devem
consultar um corretor.

Acesse sites que o ajudem a estimar o valor do seu apartamento

Para quem apenas deseja ter uma ideia de quanto está valendo o seu imóvel, a opção mais indicada é fazer uma
busca pela internet. Alguns sites possuem ferramentas que permitem ao usuário encontrar estimativas sobre o
valor exato do seu imóvel ou de imóveis parecidos em um mesmo bairro.

Pesquise valores de imóveis similares

Buscar preços de imóveis similares à venda na mesma rua, ou em endereços próximos também pode ajudar
quem quer uma ideia do valor do seu imóvel sem preciosismo, ou para quem quer se certificar de que a
avaliação já feita por uma imobiliária está dentro dos parâmetros para a região.
Rafael Guimarães, do 123i, afirma que verificar entre oito e dez ofertas é o suficiente para montar uma
estimativa. "O ideal é que se verifique ofertas de apartamentos do mesmo tamanho em edifícios com idade
semelhante e padrão arquitetônico parecido", diz.

A melhor referência pode ser encontrada no seu próprio edifício, de acordo com valores praticados em vendas
recentes.

Portais como o 123i e outros, como o Viva Real, Zap Imóveis e Imovelweb, possuem milhares de anúncios em
diversas cidades do país. Mas, caso você não encontre anúncios próximos à sua casa na internet, a saída é fazer
uma caminhada pela região e se informar com porteiros, zeladores e moradores sobre quanto custam os imóveis
por lá.

Segundo Nelson Parisi, presidente da Rede Secovi de Imóveis, comparar o valor de imóveis semelhantes pode,
de fato, ajudar o proprietário a ter uma segunda opinião depois de feita uma avaliação do imóvel, mas para
quem quer vender o imóvel, a consulta a corretores é imprescindível, já que se trata de um bem de alto valor.
"Principalmente se for uma casa, não adianta fazer a comparação com outras casas na mesma rua, porque as
casas são muito diferentes e os valores podem variar por questões muito específicas e o proprietário pode fazer
uma estimativa errada", afirma.

Entenda o que pode influenciar o valor

O valor de um imóvel é afetado por inúmeros fatores, tanto racionais, quanto emocionais. Mas alguns critérios se
destacam para a formação do preço, como a localização, o tamanho, o estado de conservação, a área de lazer do
condomínio e fatores mercadológicos que influenciam a oferta e a procura dos imóveis.

O presidente do Creci-SP, José Augusto Viana, explica que muitas vezes dois apartamentos podem ser
aparentemente muito semelhantes, mas alguns detalhes podem tornar seus preços muito distintos. "Às vezes,
dois imóveis ficam em um mesmo bairro, na mesma rua e muitas vezes dentro do mesmo prédio, mas têm
valores diferentes porque um deles fica no lado esquerdo e outro no lado direito, por exemplo", diz.

Andares mais altos costumam ser mais caros, assim como apartamentos voltados para a face norte em regiões
frias, uma vez que eles são mais ensolarados. E em uma mesma região, um prédio mais novo, com uma fachada
mais atraente também poderá ter um preço maior do que um imóvel em um prédio antigo, mesmo que sua área
seja maior.

Fonte: Portal Exame