CASO DE BOLETO DE COMPRA VTA SUSCRIPTO POR PERSONA CIEGA

Andrés Permisiori y Ángela Bosco de 35 y 30 años de edad respectivamente, mantuvieron una

relación afectiva de varios años, en cuyo transcurso realizaron diversas actividades juntos. El 14 de
Julio del 2003 firman un boleto de compraventa de un departamento ubicado en Calle Milicias Nº
1483, Piso 5to Torre “B”, de la Capital Federal, adquiriendo en condominio su propiedad.
Andrés Permisiori presenta un cuadro de casi ceguera, derivada de una miopía congénita bilateral
con posterior desprendimiento de retina en ambos ojos.
El 7 de marzo de 2005, el Sr. Permisiori le vende a Ángela Bosco, por boleto de compraventa
privado, su parte indivisa en el condominio del departamento ubicado en calle Milicias de Capital
Federal.
Ante la negativa de escriturar, Ángela Bosco le remite carta documento al vendedor. Dicha
notificación no fue contestada.
El 19 de noviembre de 2005, Ángela Bosco inicia un juicio a Andrés Permisiori, quien al contestar el
traslado de la demanda afirma que nunca tuvo la intención de venderle a la actora su parte indivisa
en el departamento referenciado y que al momento de la supuesta promesa de venta se encontraba
virtualmente ciego.
1. ¿El cuadro patológico del Sr. Andrés Permisiori lo torna incapaz para otorgar actos jurídicos
válidos?
2. ¿Es válido el boleto de compraventa por el cual el Sr. Andrés Permisiori vende a Ángela Bosco su
parte indivisa en el condominio del departamento ubicado en calle Milicias de Capital Federal?
3. Ud. es el juez de la causa, resuélvala fundado en normas jurídicas.

RESOLUCION DEL CASO

1. El cuadro patológico del Sr. Permisiori no está categorizado como una discapacidad en el Código
Civil. En el artículo 54 de dicho código nombra solamente como incapaces absolutos además de las
personas por nacer, a menores impúberes, a los dementes y sordomudos; en el art. 55, como
incapaces relativos a los menores adultos para ciertos actos que las leyes les autorizan.
En algunas situaciones las personas sin llegar a ser dementes, presentan ciertas anomalías que los
inhabilitan parcialmente para los actos de la vida civil, por ejemplo en el caso de la ceguera, son los
semialienados, que de acuerdo con el art. 152 bis inc. 2º del Cód. Civil “podrá inhabilitarse
judicialmente…a los disminuidos en sus facultades cuando sin llegar al supuesto previsto en el
artículo 141 de este código, el juez estime que del ejercicio de su plena capacidad pueda resultar
presumiblemente daño a su persona o patrimonio.” En estos casos, se le nombra un curador al
inhabilitado. En principio él puede administrar sus bienes, pero para disponer de ellos necesita la
conformidad del curador, o sea, éste lo “asiste” a los fines del acto impedido.
En los casos específicos en los que el C.C. no otorga capacidad a los ciegos para ciertos actos es
en los artículos 990 y 3708, casos en los que personas con esta deficiencia no pueden ser testigos
en los instrumentos públicos y testamentos, respectivamente. Tales incapacidades no son de hecho,
sino de derecho, porque estos actos no los pueden realizar los incapaces ni por sí ni tampoco por
medio de un representante legal.
En comparación, tenemos que, en el Derecho Alemán los que padecen debilidades mentales o
físicas, y particularmente los sordos, ciegos, mudos pueden recibir un curador para aquellos
negocios que no sepan cuidar por sí mismos; pero esta curatela no puede ser organizada sino con el
consentimiento del enfermo a menos que no sea posible entenderse con él (art. 1910).
En conclusión tenemos que el Sr. Permisiori mientras no se le declare judicialmente un curador a los
efectos de inhabilitarlo para disponer de sus bienes previamente al otorgamiento del acto jurídico es
para el derecho civil capaz de adquirir derechos o contraer obligaciones, de disponer de sus bienes y
de vender, por lo que es absolutamente capaz para otorgar actos jurídicos válidos.
Toda persona capaz de disponer de sus bienes, puede vender cada cosa de que es propietaria (art.
1357 C.C.)

2. En cuanto a compraventa de inmuebles el art. 1184 inc. 1 C.C. dispone que debe ser efectuada
por instrumento público. Más adelante, en el art. 1185, nos dice que en los que debiendo ser hechos
en escritura pública, fuesen realizados por instrumento particular, firmado por las partes, o que
fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura
pública, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero
quedarán concluidos como contratos en que las partes “se han obligado a hacer escritura pública”.
Este artículo nos da la pauta de la importancia que se le asigna a la firma, al boleto de compraventa
y al elemento volitivo de las partes.
Por otro lado, la jurisprudencia ha admitido que el comprador por boleto de compraventa también
puede pedir que la escrituración sea suscripta por el juez en caso de negativa de aquél.
El boleto privado de compraventa de inmuebles, implica el encuentro de dos voluntades
concurrentes: por un lado la transmisión del dominio por el vendedor y la consecuente adquisición
por el comprador; pero la consumación de dichas voluntades requiere que el acuerdo se eleve a
escritura pública.
Al suscribir el instrumento privado ambas partes asumen la obligación de escriturar (art. 1185 C. C.).
Pero, como la escritura cumple la función de título para operar la transferencia del dominio (artículos
1184 y 2609 Código civil), es fundamentalmente el vendedor el principal obligado a otorgarla, puesto
que ésa es la prestación que prometió al comprador en este acuerdo.
Dicho instrumento privado contiene la firma de las partes, condición esencial para su validez (art.
1012 C.C.), además no poseen estos actos forma especial alguna por lo que las partes pueden
formarlos del modo que les resulte más conveniente ( art. 1020 C.C.).
Por lo dicho, el boleto de compraventa por el cual el Sr. Andrés Permisiori vende su parte indivisa en
condominio a Ángela Bosco es válido.

Sentencia del Juez

Córdoba, veintiocho de septiembre del año dos mil ocho.
VISTOS: En autos caratulados “Permisiori Andrés c/ Bosco Ángela s/ escrituración”: La Sra. Bosco
demanda al vendedor Sr. Permisiori por escrituración de su cuota parte de condominio de un
inmueble situado en calle Milicias Nº 1483 Piso 5to Torre “B”, de la Capital Federal que él le vendió
por un boleto de compraventa firmado. Previamente se lo notificó a escriturar sin obtener
contestación. La actora ofrece como elemento probatorio el boleto de compraventa firmado por las
partes. El demandado, por su parte, no reconoce la venta del inmueble fundándose en que nunca
tuvo la intención de venderlo y tampoco pudo leer lo que firmaba por su virtual ceguera sin ofrecer
más prueba que su testimonio.
CONSIDERANDO:
1. Que el demandado demuestra haber efectuado el acto con discernimiento, intención y libertad,
presupuestos de su voluntariedad. Nuestro Código, siguiendo el criterio de Savigny toma
primordialmente en cuenta la intención o voluntad real, qué quiso en realidad, lo que se patentiza por
la invalidez de los actos en que hay exteriorizaciones viciadas por error, dolo, violencia o actos que
encierran un vicio propio, como el fraude o la simulación. Pero el principio sufre atenuaciones por
ejemplo en base al art. 533 donde nos dice que “las condiciones deben cumplirse de la manera en
que las partes verosímilmente quisieron y entendieron que habían de cumplirse”, corroborado por el
art. 1198 según el cual los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de
acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado
y previsión”.
Lopez Olaciregui apoya la jurisprudencia que entiende que la firma del ciego es una situación similar
a la de la firma en blanco; en ese caso, lo obligaría como al vidente que la estampa sin contralorear
el contenido del documento que la extiende en blanco
En cuanto a que si nunca tuvo la intención de vender su parte indivisa del inmueble, al no ser una
persona incapaz para nuestro derecho, debería haberse asegurado y tomado precauciones el
demandado antes de firmar un escrito a la contraparte. Queda bajo el ámbito de su negligencia el no
asesorarse con alguien de confianza, al no tener posibilidad él mismo de leer lo que estaba
acreditando con su firma.
2. Que él podría oponerse al contenido del acto probando que las declaraciones dispuestas en él no
son las que ha tenido intención de hacer o de contratar, pero no ofrece pruebas de esto, salvo su
testimonio que no puede ser tenido en cuenta a los fines probatorios (art. 1017 C.C.), o sea que no
ha logrado demostrar que no tuvo intención de vender.
3. Que el Sr. Permisiori no puede fundamentar su actuación imprudente en base a la disminución
visual que posee, en principio no es ceguera total y segundo, dicha disminución visual no lo torna
incapaz para otorgar actos jurídicos válidos. O sea que no se puede amparar en esta “supuesta
incapacidad”. Él es mayor de edad y tiene capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones
(art. 54; 55; 1357 C.C.).
4. Que al corroborarse que la firma es del Sr. Permisiori es suficiente para que el cuerpo del
instrumento quede también reconocido. (art. 1028 C.C.)
RESUELVO: Hacer lugar a la demanda de escrituración y condenar al Sr. Permisiori a escriturar
dentro del plazo de diez días a favor de la Sra. Bosco Ángela el inmueble en cuestión conforme con
el boleto de compraventa.