RESUMO

O Capítulo VIII do Código de Processo Civil (CPC) cuida da Ação de

Divisão e de Demarcação de Terras Particulares. Tratam-se, na verdade, de
duas ações distintas, de natureza cognitiva e de jurisdição contenciosa.
A demarcatória é o procedimento especial de jurisdição contenciosa por
meio do qual se busca fazer valor o direito subjetivo garantido ao proprietário de
constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois
prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou
arruinados.
A ação de divisão é uma ação proposta entre condôminos, para dividir
a coisa divisível, obedecidas a lei e as posturas municipais.
Verificada a origem das ações, a competência, o cabimento e a
legitimidade, analisou-se, a seguir, o procedimento específico de cada ação. As
duas ações comportam duas sentenças. Da primeira cabe apelação no duplo
efeito; da segunda, apenas no efeito devolutivo.
Quanto à análise do caso concreto, a questão levantada trata da
inadequabilidade da via eleita pelos autores para garantia dos seus direitos,
enfatizando a diferença entre a ação possessória reivindicatória e a ação
demarcatória.

DA AÇÃO DE DIVISÃO E DE DEMARCAÇÃO DE TERRAS PARTICULARES:

ANÁLISE DE UM CASO

SUMÁRIO
INTRODUÇÃO
............................................................................................................. 6
I – EXPOSIÇÃO TEÓRICA
........................................................................................ 7
1.1. Das raízes
............................................................................................................ 7
1.2. Restrição: terras
particulares .............................................................................. 7
1.3. Da previsão legal
................................................................................................ 8
1.4. Da
cumulação ..................................................................................................... 8
 1.5. Do caráter dúplice das ações divisórias e demarcatórias ........................ 9
1.6. Da Competência
Territorial ............................................................................. 10
1.7. Do artigo 949 e seu parágrafo único ........................................... 10
1.8. Dos condôminos e dos confinantes ............................................ 12
1.9. Da ação
demarcatória ....................................................................................... 13
1.9.1. Do direito material ................................................................................13
1.9.2. Do objetivo .......................................................................................... 14
1.9.3. Dos pressupostos ....................................................... 15
1.9.4. Da legitimidade ativa e passiva ........................................ 15
1.9.5. Dos requisitos da petição inicial ....................................... 17
1.9.6. Esbulho ou turbação .................................................... 18
1.9.7. Citação dos réus ........................................................ 19
1.9.8. Resposta dos réus ....................................................... 19
1.9.9. Do julgamento antecipado e da perícia ................................ 20
1.9.10. Da sentença ............................................................ 21
1.9.11. Execução material da demarcação .................................... 22
1.10. Da ação
divisória ........................................................................................... 23
1.10.1. Da impossibilidade de extinção do condomínio ..................... 24
1.10.2. Da legitimidade ativa e passiva ....................................... 24
1.10.3. Da petição inicial ...................................................... 24
1.10.4. Citação, resposta do réu e sentença .................................. 25
1.11. Do Valor da Causa ...................................................... 28
II – ANÁLISE DO CASO CONCRETO ..................................................................
29
III – ANEXOS
3.1. ACÓRDÃO ....................................................................................................
33
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO N° 455.331-4/9
COMARCA DE PALMITAL
APELANTE: MARCOS ANTÔNIO MAIOLI E OUTRA
APELADO: NAIR RODRIGUES DA CONCEIÇÃO E OUTROS
RELATOR: ÊNIO SANFARELLI ZULIANI
3.2. ANDAMENTO DO PROCESSO ..................................................................
36
IV -
BIBLIOGRAFIA..................................................................................................
38
V –
APÊNDICE............................................................................................................
39
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
ACÓRDÃO/DECISÃO MONOCRÁTICA
APELAÇÃO N° 176.288-4/8-00
Comarca de BAURU
APELANTE: MAURO SEBASTIÃO POMPILIO E OUTRA
APELADO: WALTER DA SILVA E OUTROS
RELATOR: NEVES AMORIM

DA AÇÃO DE DIVISÃO E DE DEMARCAÇÃO DE TERRAS

PARTICULARES: ESTUDO TEÓRICO E ANÁLISE DE UM CASO

INTRODUÇÃO
O presente trabalho abordou a Ação de Divisão e de Demarcação de
Terras Particulares, a partir do estudo teórico (Parte I) seguido da análise de
um caso (Parte II), partindo da pesquisa bibliográfica e jurisprudencial.
A questão abordada na análise do caso trata da inadequação da ação,
quanto à confusão entre a via possessória e a ação de demarcação, recorrente
entre muitos causídicos.
Isto porque pode mesmo ser alegado o esbulho ou a turbação na ação
de demarcação, mas não é esse o objetivo da ação. Se o autor pretende reaver
parte de sua propriedade, deve fazê-lo pela via da ação possessória, se não
existe confusão quanto à linha divisória – a necessidade de serem reavivados
marcos ou redefinidos os limites não perfeitamente extremados.

I – EXPOSIÇÃO TEÓRICA
1.1. Das raízes
Na lição de Antonio Carlos MARCATO (1988: 106), a razão pela qual o
código processual cuida conjuntamente das ações divisórias e demarcatórias
tem suas raízes no Direito Romano. Eram previstas três modalidades de ação
divisória: a finium regundorum, a familiae erciscundae e a comuni dividundo,
sendo a demarcatória a primeira destas espécies.
No entanto, apesar de ser considerada uma espécie do gênero
divisória, tinha o objetivo diverso de estabelecer limites, dirimindo incertezas a
respeito deles. A ação de divisão (comuni dividundo) e a ação de partilha
(familiae erciscundae) tinham por finalidade extinguir a comunhão, com a
individuação dos quinhões que caberiam aos ex-comunheiros. A comuni
dividundo visava a partilhar bem comum adquirido a título singular, como no
caso da compra e venda, e a familiae erciscundae, a partilha de bem comum
adquirido a título universal, ou seja, a herança.

1.2. Restrição: terras particulares

O título do capítulo VIII do código processual estabelece que os
procedimentos observados cuidam, em específico, da ação de divisão e da
ação de demarcação de terras particulares. O motivo da ressalva tem, por um
lado, natureza histórica, uma vez que o Decreto 720, de 1890, dispunha que
tais ações eram pertinentes às terras particulares; por outro lado, natureza
sistemática, uma vez que as terras devolutas submetem-se à Lei 6.383, de 7
de dezembro de 1.976, que instituiu a ação discriminatória.
Dessa forma, se a questão envolver terras particulares, as ações
cabíveis serão as aqui analisadas, mas se o litígio versar sobre terras
devolutas, a ação cabível será a ação discriminatória, prevista na Lei 6.383.

1.3. Da previsão legal

As ações de divisão e de demarcação de terras particulares são
tratadas no Código de Processo Civil, nos artigos 946 a 981, no capítulo VIII.
Os primeiros artigos cuidam das disposições gerais. O procedimento
específico da ação de demarcação está prevista nos artigos 950 a 966 e o da
ação de divisão, nos artigos 967 a 981.

1.4. Da cumulação
As duas ações podem ser cumuladas, conforme dispõe o artigo 947,
devendo processar-se primeiramente a demarcação total ou parcial da coisa
comum, citando-se os confinantes e condôminos para, após fixados os marcos
da linha de demarcação, proceder-se à divisão.
A possibilidade da cumulação visa atender ao princípio da economia
processual, uma vez que faculta ao autor formular duas pretensões, decididas
no mesmo processo.
 Ainda que possam ser cumuladas, não são fungíveis entre si. Entenda-
se: a divisória pretende a extinção do condomínio mantido entre as partes e
não a demarcação de área[1].

1.5. Do caráter dúplice das ações divisórias e demarcatórias

Em ambas as ações examinadas são as partes autor e réu,
simultaneamente, uma vez que a pretensão é comum a ambas.
Não obstante, é denominado autor aquele que toma a iniciativa de
promover a ação – demarcatória ou divisória.
Uma vez que o objetivo de ambas as partes é o mesmo (demarcar ou
dividir), nada obsta que a solução jurisdicional acatada pelo judiciário seja a
ofertada pelo réu, em sede de reconvenção. Dessa forma, recebida
reconvenção, será rejeitada, por falta de interesse de agir.
1.6. Da Competência Territorial
Estabelece o código processualista, no artigo 95, que as ações
fundadas em direito real sobre imóveis terão, como foro o competente, o da
situação da coisa. Pode, entretanto, o autor optar pelo foro do domicílio ou de
eleição, se o litígio não recair sobre o direito de propriedade, vizinhança,
servidão, posse, divisão e demarcação de terras e nunciação de obra nova.
Dessa forma, ainda que a competência territorial seja, em regra,
relativa, a competência para a propositura das duas ações – de demarcação e
de divisão – é absoluta, sendo inadmissível em outra comarca que não a do
local do imóvel objeto da lide.
Não obstante, se o imóvel situar-se em mais de um Estado ou
comarca, o foro será determinado pela prevenção, estendendo-se a
competência do juízo prevento sobre a totalidade do imóvel.

1.7. Do artigo 949 e seu parágrafo único

Dispõe o artigo 949, caput e parágrafo único, do CPC:
Art. 949. Serão citados para a ação todos os condôminos, se ainda não
transitou em julgado a sentença homologatória da divisão; e todos os
quinhoeiros dos terrenos vindicados, se proposta posteriormente.
Parágrafo único. Neste último caso, a sentença que julga procedente a ação,
condenando a restituir os terrenos ou a pagar a indenização, valerá como título
executivo em favor dos quinhoeiros para haverem dos outros condôminos, que
forem parte na divisão, ou de seus sucessores por título universal, na
proporção que Ihes tocar, a composição pecuniária do desfalque sofrido.
 Explica o professor MARCATO (1988: 111) que
Após a solução da demarcatória, tem início a divisão, entre os condôminos, do
imóvel comum já demarcado. Como visto, poderão os confinantes, estranhos à
divisão, ter seus terrenos invadidos pela linha demarcatória, facultando-lhes a
lei, em conseqüência, a promoção da ação reivindicatória desses térreos, ou,
se preferirem, da ação de indenização correspondente ao seu valor. Sucede,
todavia, que no momento da promoção de qualquer dessas ações poderá, ou
não, estar decidida a ação de divisão. Caso não esteja decidida, ou, já
existindo sentença homologatória (art. 980, caput[2]), não tenha ainda
transitado em julgado, figurarão como réus, naquelas ações, os próprios
condôminos; caso a sentença homologatória da divisão já tenha transitado em
julgado, não mais existe condomínio (posto que dividido o bem comum), nem
condôminos, mas, sim, quinhoeiros (isto é, os titulares de cada um dos
quinhões resultantes da divisão do imóvel), figurando estes, então, como réus
naquelas ações.

O parágrafo único fixa a responsabilidade de alguns dos quinhoeiros

em relação àqueles que foram condenados na ação reivindicatória ou
indenizatória proposta pelos confinantes.
Ainda na lição do professor Antonio Carlos Marcato:
Suponha-se, a título de exemplificação, que o imóvel comum, objeto da
divisória, tenha sido partilhado em três quinhões, cabendo cada um deles aos
ex-condôminos e ora quinhoeiros A, B e C. Suponha-se, ainda, que na
demarcação do quinhão cabente a A seja invadido o terreno de seu confinante.
Proposta por este a ação reivindicatória ou indenizatória, em face de A, e afinal
julgada procedente, é sensível o prejuízo desse quinhoeiro, já que ele ou terá o
seu quinhão reduzido, ou arcará com a indenização devida ao confinante-autor.
Confere-lhe a lei, portanto, tendo em vista o prejuízo só por ele sofrido, o direito
de executar B e C (ou seus herdeiros, se falecidos), visando com isso a
recompor o seu patrimônio, desfalcado com a restituição dos terrenos ou com o
pagamento da indenização.

Dessa forma, estaria garantido o direito de regresso do quinhoeiro

prejudicado, em face dos ex-condôminos, se verificado prejuízo após a divisão
da coisa imóvel, da qual eram co-proprietários.
Observa o professor COSTA MACHADO (2008: 1318) que o exercício
do direito à restituição ou à indenização depende de processo próprio, a ser
instaurado pelo confinante, e não de postulação incidental no procedimento
divisório, que a lei não admite.

1.8. Dos condôminos e dos confinantes

Na ação demarcatória, os condôminos serão citados para ocupar a
posição de litisconsortes ativos (CPC, Art. 952[3]) e na divisória, a posição
de réus (Arts. 967, II e 968[4]).
 Os confinantes serão citados como réus para a ação demarcatória (Art.
953), sendo considerados terceiros no processo divisório, por falta de interesse
na pretensão das partes (Art. 948, 1ª parte)[5].
O mesmo artigo 948, na segunda parte, afirma pelo direito de, no caso
de os confinantes virem-se despojados de terrenos em virtude da invasão das
linhas limítrofes constitutivas do perímetro, pela demarcação diversa daquela
fixada na sentença já proferida, poderem reivindicar os terrenos dos quais
foram despojados pela invasão ou reclamarem uma indenização pecuniária
correspondente ao seu valor.

1.9. Da ação demarcatória

1.9.1. Do direito material
O Código Civil prevê o direito à limitação entre prédios e ao direito de
tapagem nos artigos 1.297 e 1.298[6]. Com efeito, prescreve o artigo 1.297 que
o proprietário tem o direito de constranger o seu confinante a proceder com ele
à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar
marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os
interessados as respectivas despesas.
Limitar é estabelecer limites, confinar ou restringir; tapagem é “o direito
que tem o proprietário de prédio urbano ou rural de cercá-lo ou murá-lo, para
impedir o acesso de pessoas ou animais, ou assinalar os limites entre prédios
contíguos, desde que observe as disposições regulamentares e não cause
dano ao vizinho” (DINIZ, 2005: 601).
Na lição de Silvio RODRIGUES (1987: 150/151), a imprescindibilidade
de se fixar os confins das propriedades particulares, quando se abordam os
interesses particulares, existe para evitar invasões e antecipar as soluções dos
conflitos de vizinhança. Quando pensado o interesse social, a demarcação
individualiza a propriedade, ao delimitá-la no espaço, imprescindível para fins
de registro.
Quando o Código Civil concede às partes a prerrogativa de delimitar e
fixar os limites de suas propriedades, a lei impõe uma restrição de domínio, e é
nesse sentido que o professor afirma tratar-se de um direito e um dever de
vizinhança.

1.9.2. Do objetivo
 O Código processualista estabelece o cabimento da ação de
demarcação ao proprietário, para obrigar o seu confinante a estremar os
respectivos prédios, fixando-se novos limites entre eles ou aviventando-se os já
apagados (Art. 946, I).
A ação de divisão pode ser proposta pelo condômino, para obrigar os
demais consortes a partilhar a coisa comum (Art. 946, II).
O professor MARCATO (1988: 107), ao destacar a lição de ORLANDO
GOMES, aponta que o objeto da ação demarcatória é
“a sinalização de limites incontroversos, como acontece quando a linha
divisória passa a ser assinalada com marcos. No caso de controvérsia ou
confusão, torna-se necessário determinar os limites, o que se faz de
conformidade com a posse. Visa, pois, a ação de demarcação fixar ou
restabelecer os marcos da linha divisória de dois prédios confinantes. Seu
objeto é a fixação de rumos novos ou aviventação dos existentes”[7].

O objetivo da ação de divisão é, pois, estabelecer os limites que

envolvam imóveis lindeiros, no caso de controvérsia ou confusão quanto à linha
divisória.

1.9.3. Dos pressupostos

Conforme Silvio RODRIGUES (1987: 150/151), são pressupostos para
o procedimento da ação demarcatória:
a) que haja necessidade de se fixarem marcos divisórios;
b) que os prédios sejam confinantes;
c) que os prédios pertençam a donos diferentes.
Se os imóveis não forem lindeiros ou, se limítrofes, pertencerem ao
mesmo dono, é natural que a ação demarcatória não tenha utilidade. A dúvida
manifesta-se no caso de marcos existentes que devam ser aviventados ou no
de se reclamar o lançamento de novos, onde jamais existiram outros.
Em sendo os limites certos e incontestáveis entre os prédios, não
havendo dúvida quanto às divisas dos confinantes, deverá a ação ser julgada
improcedente.

1.9.4. Da legitimidade ativa e passiva

Tanto a lei civil como a processual atribuem a legitimidade ativa
ao proprietáriodo imóvel.
Dessa forma, não possui legitimidade ativa o possuidor, uma vez que a
disputa tem caráter dominial e não possessório.
 Note-se a observação de Moraes e Barros, citada por MARCATO
(1988: 110), de que também é possível a propositura da ação pelo promitente-
comprador, quando o compromisso esteja registrado no registro imobiliário
(Decreto-Lei nº 58/37, artigos 5º e 22 e Lei 6.766/79, artigo 25)[8], uma vez que
este possuidor tem, neste caso, direito real de aquisição.
O condômino também está legitimado para promover a demarcação do
imóvel comum. No entanto, sempre que tome a iniciativa, deverão compor o
pólo ativo, como litisconsortes, todos os demais condôminos (Art. 952). Isto
porque, tratando-se de litisconsórcio necessário unitário, a eficácia da sentença
atingirá todos os condôminos, uma vez que a decisão é uniforme a todos eles.
Legítimo a ocupar o pólo passivo da ação é o proprietário do imóvel
confinante e os condôminos, quer a comunhão se refira ao direito de
propriedade (comproprietários), quer a qualquer outro direito real, como o
usufruto, o uso ou a enfiteuse (MARCATO, 1988: 110).
Em virtude na natureza de ação real imobiliária, se casado o autor,
necessitará este do consentimento do cônjuge; se casado for o réu, é
obrigatória a citação do cônjuge. A disposição do artigo 10 do código
processualista aplica-se a qualquer regime de bens, uma vez tratar-se de regra
processual expressa.

1.9.5. Dos requisitos da petição inicial

Além dos requisitos do artigo 282 do CPC, a petição inicial deverá
observar os previstos no artigo 950:
a) os títulos da propriedade do imóvel;
b) a designação do imóvel, pela situação e denominação;
c) a descrição dos limites por constituir, aviventar ou renovar e
d) a nomeação de todos os confinantes da linha demarcanda.
Uma vez que a ação deva ser proposta pelo titular do domínio, é
requisito essencial à propositura da ação a apresentação da prova do domínio.
A necessidade dos títulos de propriedade visam, ainda, servir de elemento aos
arbitradores, para a confecção do laudo.
Observa o professor MARCATO (1988: 112) que duas observações
são pertinentes:
a) a descrição dos limites não precisará ser necessariamente minuciosa, ainda
porque nem sempre o autor terá condições para tanto;
b) os confinantes nomeados serão todos os da linha demarcanda e não,
obrigatoriamente, todos os confinantes do imóvel.
Pode ser a demarcação total (de todo o traçado do imóvel) ou parcial
(apenas da linha a demarcar). Se apenas parcial, figurará no pólo passivo
apenas os proprietários dos imóveis da linha demarcanda, e não todos os
confinantes do imóvel.

1.9.6. Esbulho ou turbação

Na petição inicial poderá formular o autor o pedido de demarcação
cumulado com a queixa de esbulho ou turbação, quando formulará também o
pedido de restituição do terreno invadido com os rendimentos dele oriundos, ou
a indenização dos danos pela usurpação verificada (Art. 952).
O dispositivo legal não visa a cumulação das ações demarcatória e
possessória, posto que ações distintas, com procedimentos igualmente
diversos, mas a ação demarcatória com queixa de esbulho ou turbação.
O que ocorre é a denúncia de um fato e não o pedido de manutenção
ou reintegração. Não há procedimento de ação possessória. A sentença que
julga procedente a ação demarcatória, se reconhecer o esbulho ou a turbação
denunciados, apenas os declara, podendo fixar, conforme o pedido,
rendimentos a serem restituídos ou a indenização pelos danos, esbulho ou
turbação cometidos, uma vez traçada a linha demarcanda.
O professor MARCATO (1988: 113) salienta que “o autor da
demarcatória pleiteia a restituição do terreno invadido pelo confinante-réu, não
com base na posse, mas, sim, fundado no domínio que tem sobre a área
esbulhada ou turbada”.
Dessa forma, o problema não é possessório, mas dominial, uma vez
que o legislador refere-se à queixa de esbulho ou turbação, “dando a exata
idéia de que tal queixa tem por amparo a propriedade, e não a posse”.
Considerando-se o caráter dúplice da demanda, pode o réu formular
em contestação a mesma queixa do autor – turbação ou esbulho – e pleitear o
mesmo pedido – a restituição do terreno invadido, além dos rendimentos por
ele auferidos ou a indenização dos danos decorrentes da usurpação.
Quando o pedido formulado é o de demarcação, tão-somente, a ação
é chamada de demarcatória simples; quando, ao invés, cumula o pedido da
demarcação com a reintegração ou reivindicação, a ação passa a ser
denominada demarcatória qualificada (COSTA MACHADO, 2008: 1316).

1.9.7. Citação dos réus

Réus, na ação de demarcação, são os confinantes. Estes serão
citados pessoalmente, se residirem na comarca, e por edital, os demais, na
conformidade do artigo 953 do CPC.
É criticável o dispositivo legal, uma vez que, se o confinante é
conhecido e tem endereço certo, não haveria justificativa para a citação ficta.
Afirma GRECO FILHO (2003: 240) pela inconstitucionalidade do
dispositivo, por violar o princípio do contraditório. Se o réu, ainda que residente
fora da comarca, tiver residência certa, deve ser citado por carta precatória,
pessoalmente. Somente no caso de estar em lugar incerto e não sabido é que
se fará a citação editalícia.

1.9.8. Resposta dos réus

O prazo pra os réus apresentarem contestação é de vinte dias da
juntada do último comprovante de citação válido.
Além da contestação, poderá apresentar exceção (de incompetência,
de suspeição e de impedimento), além da impugnação ao valor da causa.
Ao réu citado por edital, será nomeado curador. Pertinente destacar
que, na conformidade do parágrafo 5º do artigo 5º da Lei 1.060, de 5 de
fevereiro de 1950, “nos Estados onde a Assistência Judiciária seja organizada
e por eles mantida, o Defensor Público, ou quem exerça cargo equivalente,
será intimado pessoalmente de todos os atos do processo, em ambas as
Instâncias, contando-se-lhes em dobro todos os prazos”.

1.9.9. Do julgamento antecipado e da perícia

Prevê o artigo 955 que, se ofertada contestação por qualquer dos réus,
observar-se-á o procedimento ordinário e, na falta de contestação, o disposto
no artigo 330, inciso II (Art. 954).
 Ocorre que o artigo 330 do CPC prevê o julgamento antecipado da
lide:
a) quando a questão de mérito for unicamente de direito, ou, sendo de direito e
de fato, não houver necessidade de produzir prova em audiência;
b) quando ocorrer a revelia (art. 319), hipótese do inciso II.
No caso, ocorre a revelia, mas não os efeitos da revelia, in totum, uma
vez que o artigo 956 prevê expressamente que, havendo ou não contestação,
serão nomeados pelo juízo dois arbitradores e um agrimensor para levantarem
o traçado da linha demarcanda.
Além, no artigo 957, prevê o diploma processualista que, concluídos os
estudos, apresentarão os peritos minucioso laudo sobre o traçado da linha
demarcanda, tendo em conta os títulos, marcos, rumos, a fama da vizinhança,
as informações de antigos moradores do lugar e outros elementos que
coligirem.
Ao laudo, por expressa previsão legal (parágrafo único do artigo 957),
deverá ser anexado pelo perito agrimensor a planta da região e o memorial das
operações de campo.
Da intimação da juntada do laudo aos autos, terão as partes o prazo
de dez dias para alegar o que julgarem conveniente.

1.9.10. Da sentença
Se o juiz verificar que inexistem limites para aviventar, constituir ou
renovar, ou acolhendo a exceção de usucapião oposta pelo réu[9], julgará
improcedente a ação demarcatória (MARCATO, 1988: 117). Julgando
procedente (por sentença constitutiva), determinará o traçado da linha
demarcanda, assim como decidirá a respeito da restituição do terreno invadido,
mais os rendimentos dele colhidos pelo réu, ou da indenização dos danos
ocasionados pela usurpação.
Esta sentença põe fim ao processo demarcatório, e contra ela cabe o
recurso de apelação, em ambos os efeitos (devolutivo e suspensivo). A regra
do inciso I do artigo 520 (o recebimento apenas no efeito devolutivo da
apelação interposta de sentença que homologar a divisão ou demarcação)
refere-se tão somente para as sentenças homologatórias da demarcação ou da
divisão.
1.9.11. Execução material da demarcação
Transitada em julgado a sentença que julgou procedente o pedido, o
perito fará a demarcação, colocando os marcos necessários. Todas as
operações serão consignadas em planta e memorial descritivo com as
referências convenientes para a identificação, em qualquer tempo, dos pontos
assinalados (Art. 958).
Após a realização dos trabalhos de campo pelo perito agrimensor (Art.
960), elaboradas as plantas (Art. 961) e o memorial descritivo (Art. 962), com a
colocação dos marcos (Art. 963) e o seu exame pelos peritos arbitradores (Art.
964), estes juntarão aos autos o seu relatório.
Terão então as partes dez dias para manifestar-se, em prazo comum,
desde a intimação. Na manifestação, poderão alegar correções e retificações,
que serão submetidas ao magistrado.
Efetuadas as correções e retificações julgadas necessárias, será
lavrado o auto de demarcação, onde os limites demarcandos serão
minuciosamente descritos, na conformidade do memorial e da planta (Art. 965).
Somente então, após a assinatura do auto pelo juiz, pelos arbitradores
e pelo agrimensor, será proferida a segunda sentença, esta da homologação
da demarcação, da qual cabe apelação, apenas no efeito devolutivo.
Esta sentença, após o trânsito em julgado, será levada a registro[10].

1.10. Da ação divisória

Se mais de uma pessoa é titular de direito real sobre o mesmo bem
(móvel, imóvel ou semovente), temos a figura do condomínio, passando a ser a
coisa indivisa e objeto de comunhão entre os condôminos.
A lei, no entanto, permite a divisão da coisa comum, através da ação
divisória, extinguindo-se, em decorrência, o estado de indivisão. No entanto, se
a coisa é indivisível, como uma casa, ou se tornar-se imprópria ao seu destino
pela divisão, não se cogitará da ação de divisão.
Tratando-se de imóvel rural, a divisão só será possível se da divisão
resultarem quinhões de dimensão superior ao módulo de propriedade rural da
região onde situado o bem[11].
Pertinente salientar que, se todos os condôminos forem maiores e
capazes, havendo concordância, poderá ser eleita a via extrajudicial, por
escritura pública. A ação é desnecessária, inexistindo, pois, interesse
processual. Para que seja viável a ação, basta que as partes discordem do
modo de se fazer a divisão: “ou a concordância é plena, e a divisão se faz por
escritura pública, ou se faz necessária a ação, que é de jurisdição contenciosa”
(GRECO FILHO, 2003: 238).

1.10.1. Da impossibilidade de extinção do condomínio

Observa GREGO FILHO (2003: 238), que se não for possível a divisão
física, a ação adequada é a de extinção do condomínio, com a venda da coisa
comum, porque nenhum condômino é obrigado a manter-se indefinidamente
em condomínio.

1.10.2. Da legitimidade ativa e passiva

Assim como na ação demarcatória, se casado o autor ou condômino,
terá que ser observado o consentimento do cônjuge; se casado o réu, será o
cônjuge citado, atendendo-se a disposição do artigo 10 do código processual.
Também aqui estende-se a aplicação da legitimidade passiva ao
usufrutuário, ao usuário e ao enfiteuta.

1.10.3. Da petição inicial

A petição inicial da ação divisória, instruída com os títulos de domínio
do promovente, obedecerá os requisitos do artigo 282 e os previstos no artigo
967 do CPC, que determina sejam indicados:
a) a origem da comunhão e a denominação, situação, limites e característicos
do imóvel;
b) o nome, o estado civil, a profissão e a residência de todos os condôminos,
especificando-se os estabelecidos no imóvel com benfeitorias e culturas;
c) as benfeitorias comuns.
Apesar de a letra da lei estabelecer que a petição deva ser instruída
com os títulos de domínio (artigo 967, caput), o professor MARCATO (1988:
118) entende que não apenas os comproprietários, isto é, os titulares de direito
de propriedade, estejam legitimados para a ação, mas também poderão valer-
se aqueles que tenham sobre o bem comum direito real de usufruto, uso ou
enfiteuse, assim como os compossuidores.

1.10.4. Citação, resposta do réu e sentença

 As citações obedecerão as mesmas regras preceituadas para a ação
de demarcação de terras, nos artigos 953 a 955: serão citados pessoalmente
os réus residentes na comarca e os demais, por edital; após as citações, terão
os réus o prazo comum de vinte dias para oferecer as mesmas respostas
cabíveis na ação anterior; aplicam-se igualmente as observações relativas ao
julgamento antecipado da lide.
Os réus poderão alegar, em sede de preliminar, qualquer das
circunstâncias do artigo 301 do CPC (a inexistência ou a nulidade da citação, a
incompetência absoluta, a inépcia da petição inicial, a perempção, a
litispendência, a coisa julgada, a conexão, a incapacidade da parte, defeito de
representação ou falta de autorização, a convenção de arbitragem e a carência
de ação).
Quanto ao mérito, poderão sustentar a inexistência de condomínio a
ser extinto, a impossibilidade da divisão ou outra razão que impossibilite o
acolhimento da pretensão deduzida pelo autor.
Contrariamente ao que ocorre com a ação demarcatória, a prova
pericial não é obrigatória neste procedimento.
Produzidas as provas requeridas pelas partes e deferidas pelo Juízo,
inclusive a pericial, se o caso, o juiz proferirá sentença em que julgará a ação
pela improcedência ou não do pedido.
É de se destacar o artigo 973, que determina que, “se qualquer linha
do perímetro atingir benfeitorias permanentes dos confinantes, feitas há mais
de um ano, serão elas respeitadas, bem como os terrenos onde estiverem, os
quais não se computarão na área dividenda”. O parágrafo único conceitua
benfeitorias, para os efeitos deste artigo, como sendo as edificações, muros,
cercas, culturas e pastos fechados, não abandonados há mais de dois anos.
Passada em julgado a sentença que acolher a pretensão divisória,
serão nomeados e compromissados os arbitradores e o agrimensor, e após
serão intimados os condôminos, a fim de apresentarem, no espaço de dez
dias, os seus pedidos.
Ouvidas as partes sobre o cálculo e o plano da divisão, deliberará o
juiz a partilha. Em cumprimento desta decisão, procederá o agrimensor,
assistido pelos arbitradores, à demarcação dos quinhões, observando, além do
disposto nos arts. 963 e 964, as seguintes regras:
a) as benfeitorias comuns, que não comportarem divisão cômoda, serão
adjudicadas a um dos condôminos mediante compensação;
b) instituir-se-ão as servidões, que forem indispensáveis, em favor de uns
quinhões sobre os outros, incluindo o respectivo valor no orçamento para que,
não se tratando de servidões naturais, seja compensado o condômino
aquinhoado com o prédio serviente;
c) as benfeitorias particulares dos condôminos, que excederem a área a que
têm direito, serão adjudicadas ao quinhoeiro vizinho mediante reposição;
d) se outra coisa não acordarem as partes, as compensações e reposições
serão feitas em dinheiro.
Terminados os trabalhos e desenhados na planta os quinhões e as
servidões aparentes, organizará o agrimensor o memorial descritivo. Em
seguida à juntada aos autos do relatório dos peritos arbitradores, o juiz
determinará às partes que se manifestem no prazo comum de dez dias.
Então, o escrivão lavrará o auto de divisão, seguido de uma folha de
pagamento para cada condômino. Assinado o auto pelo juiz, agrimensor e
arbitradores, será proferida sentença homologatória da divisão.
O auto de divisão conterá:
a) a confinação e a extensão superficial do imóvel
b) a classificação das terras com o cálculo das áreas de cada consorte e a
respectiva avaliação, ou a avaliação do imóvel na sua integridade, quando a
homogeneidade das terras não determinar diversidade de valores;
c) o valor e a quantidade geométrica que couber a cada condômino,
declarando-se as reduções e compensações resultantes da diversidade de
valores das glebas componentes de cada quinhão.
Cada folha de pagamento conterá:
a) a descrição das linhas divisórias do quinhão, mencionadas as confinantes;
b) a relação das benfeitorias e culturas do próprio quinhoeiro e das que lhe
foram adjudicadas por serem comuns ou mediante compensação;
c) a declaração das servidões instituídas, especificados os lugares, a extensão
e modo de exercício.
Esta sentença comporta, como a sentença que homologa a
demarcação, apelação apenas no efeito devolutivo.

1.11. Do Valor da Causa

 O valor atribuído à causa, nas duas ações, deverá ser a estimativa
oficial para lançamento do imposto.

II – ANÁLISE DO CASO CONCRETO

Após a rejeição do pedido dos autores pelo Juízo de primeiro grau,
sem o julgamento do mérito, que pleitearam, por ação demarcatória, a
constituição de marcos e rumos divisórios em parte de sua propriedade rural
(demarcação parcial), ingressaram estes com a apelação aqui analisada,
igualmente rejeitada pelo Juízo ad quem.
A denegação do pedido observa-se em face de o pedido basear-se no
direito de recuperação de área invadida, e não na invisibilidade da linha
divisória entre as propriedades.
Com efeito, presta-se a ação demarcatória a resolver por antecipação
eventuais conflitos de vizinhança, sendo tanto um direito como um dever dos
proprietários manter marcos (sinalizações) e limites que sirvam como divisórios
entre os imóveis lindeiros.
Na ação proposta pelos autores, “em nenhum instante os autores
afirmaram que a área padece de pontos divisórios, tanto que foi juntada uma
planta descrevendo o imóvel deles e a suposta invasão de um trecho e que se
imputa aos vizinhos”.
Por esse motivo, o objetivo dos autores não é a demarcação do imóvel
que não possui divisas ou aviventar marcos apagados ou destruídos, mas
recuperar uma faixa de terreno que teria sido invadida pelos réus, em
desrespeito aos pontos divisórios oficiais.
O problema, enfim, haveria de ser resolvido por ação reivindicatória e
não demarcatória, uma vez que os réus estariam desrespeitando os pontos
divisórios oficiais, catalogados no registro imobiliário.
Procedimentos distintos, não se confundem, e não é possível a
fungibilidade entre as ações.
Há de ser observado que a ação demarcatória pode ter cumulada a
queixa de esbulho ou turbação, quando será também formulado o pedido de
restituição do terreno invadido e os rendimentos dele oriundos ou a
indenização verificada por danos ocasionados pela usurpação[12].
Mas o pedido principal – e condição sine qua non para a propositura
da ação – é a indefinição da linha divisória. Se esta existe – como no caso,
existia – não há o que se falar em reivindicação, devendo-se propor a ação
adequada para o pedido pleiteado.
Nesse sentido observa Silvio RODRIGUES (1987: 150):
Se examinarmos a natureza jurídica da demarcação, veremos que ela, embora
genericamente se revista de caráter declaratório, não raro envolve
característicos de reivindicação, o que ocorre (para usar uma expressão de
Corrêa Telles) quando as partes contenderem sobre os confins dos prédios.
Com efeito, se uma das partes invade o terreno da outra e finca marcos, pode
o prejudicado pleitear que se aviventem e restabeleçam os antigos, que serão,
a final, restabelecidos. Transitada em julgado a sentença na ação
demarcatória, a restituição deve ser feita como decorrência da sentença que
fixou os novos rumos divisórios.
Tanto se confundem os causídicos quanto à eleição da via adequada
que outro acórdão serve igualmente a ilustrar a mesma questão (apêndice).
Da mesma forma que a primeira ação, foi rejeitado o pedido dos
autores sem o julgamento do mérito, por carência da ação pela falta de
interesse processual, pelo Juízo a quo e confirmado pelo Juízo ad quem.
O desembargador Neves Amorim colaciona, em seu relatório, as
hipóteses de cabimento da ação demarcatória. O código Civil estabelece que é
possível a ação demarcatória em três situações: o levantamento de linha
divisória em prédios onde nunca foram antes fixadas; a aviventação de rumos
apagados e a renovação de marcos destruídos. Por sua vez, o Código de
Processo Civil restringe a possibilidade a apenas duas hipóteses: a fixação de
novos limites e a aviventação dos já apagados, compreendendo a última
hipótese a renovação de marcos.
Dessa forma, a propositura da ação é fundamentada na incerteza da
linha divisória, seja porque nunca fixada, seja porque os limites tiveram seus
sinais apagados ou destruídos.
A propositura da ação baseou-se na medição do terreno de
propriedade dos autores, que aponta metragem inferior à do título do imóvel.
Partindo desse pressuposto, alegam haver erro na mediçãodos terrenos de
propriedade dos réus.
Assim como a primeira demanda, houve confusão quanto à ação a ser
proposta. E também neste caso, a ação acertada seria a reivindicatória. Por
esse motivo, evidenciada a falta de interesse processual, foi mantida
integralmente a sentença apelada.
Na confusão para a eleição da via adequada, também existem casos
de propositura de ação reivindicatória, quando a demanda requer a ação
demarcatória[13].
Qual o prejuízo para o autor que intenta a ação inadequada? Além das
custas e despesas processuais desembolsadas pelos autores, o ônus da
sucumbência. No caso em exame, calculados em R$ 900,00 para cada defesa
(como trata-se de um casal, considerou-se a defesa como única)[14].
A execução da sucumbência processa-se nos mesmos autos do
processo, submetendo-se ao procedimento do artigo 475-J do Código de
Processo Civil, inclusive admitindo a imposição da multa de dez por cento, no
caso de incumprimento espontâneo nos primeiros quinze dias, após o trânsito
em julgado.

III – ANEXOS
3.1. ACÓRDÃO

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO N° 455.331-4/9
COMARCA DE PALMITAL
APELANTE: xxx
APELADO: xxx
RELATOR: xxx

ACÓRDÃO
TUTELA DE DIREITO DE PROPRIEDADE - TITULARES DE DOMÍNIO DE
IMÓVEL COM DIVISAS CONHECIDAS E DESCRITAS NO TÍTULO E QUE
PRETENDEM, PELA AÇÃO DEMARCATÓRIA, AVIVENTAREM OS RUMOS
ENTRE OS IMÓVEIS RURAIS, VISANDO, COM ISSO, RECUPERAREM
TRECHO INVADIDO PELOS VIZINHOS; INADMISSIBILIDADE, POR SER,
PARA A HIPÓTESE, ADEQUADA A REIVINDICATÓRIA DA PARTE CERTA E
DETERMINADA, SABIDO QUE A AÇÃO DEMARCATÓRIA SOMENTE
QUANDO NÃO EXISTAM LIMITES OU QUANDO HÁ CONFUSÃO SOBRE A
LINHA DIVISÓRIA APAGADA OU DESTRUÍDA - NÃO PROVIMENTO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO N° 455.331-

4/9, da Comarca de PALMITAL, sendo apelante xxx e OUTRA e apelada xxx e
OUTROS.

ACORDAM, em Quarta Câmara de Direito Privado, do Tribunal de

Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, negar provimento ao
recurso.
Vistos.
xxx e xxx recorrem da r. sentença que rejeitou, sem resolução de
mérito, ação demarcatória que promovem contra xxx e outros, reafirmando que
o imóvel rural que possuem e que confronta com propriedade dos réus, não
possui marcos e rumos divisórios em uma das laterais e nos fundos, o que
possibilita a intervenção para "constituir, aviventar ou renovar" os pontos que
separam os quinhões.
Observa-se que o douto Magistrado baseou a sua decisão em
precedente do colendo STJ, no sentido de que a demarcatória não serve para
tutelar direito de o dono recuperar área invadida pelos vizinhos É o relatório.
Segundo FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO "o efeito da ação
demarcatória é tornar visível a linha divisória de duas propriedades. Pode a
sentença ser levada ao registro imobiliário, adequando o prédio aos princípio
da especialidade registraria" [Código Civil Comentando, coordenador Ministro
Cezar Peluso, Manole, 2007, p. 1146]. No mesmo sentido é a lição de SILVIO
DE SALVO VENOSA [Direito Civil, 6a edição, Direitos Reais, Atlas, 2006, p.
299]: "A finalidade primordial da ação é obter acertamento do título dominial".
O art. 1297, do CC, permite a ação demarcatória do art. 946, do CPC,
para levantar a linha divisória que nunca existiu entre dois imóveis, para
renovação dos marcos destruídos ou aviventar os que foram apagados. Não é
possível, todavia, servir da demarcatória para declarar que existem marcos e
linhas divisórios conhecidos e inscritos no título do registro imobiliário, mas que
estão sendo desrespeitados pelos vizinhos, porque, nesse caso, a ação
adequada é a reivindicatória do art. 1228, do CC. Constitui erro grosseiro,
como denunciou ALCIDES CRUZ, aproveitar a demarcatória como espécie da
reivindicatória [Demarcação e divisão, Livraria Francisco Alves, 1917, p. 12].
Deve subsistir a r. sentença, que está de acordo com a melhor
doutrina. CARLOS ROBERTO GONÇALVES enfatiza que "somente se admite
a ação demarcatória quando há confusão de limites na linha divisória. Se
existem limites há longo tempo respeitados, ainda que não correspondam aos
títulos dominiais, ou muro divisório construído fora da linha, não cabe a referida
ação, que não se confunde com a reivindicatória nem com as ações
possessórias" [Direito Civil Brasileiro, vol. V - Direito das Coisas, Saraiva, 2006,
p. 342]. W. DE BARROS MONTEIRO lembra bem que na ação demarcatória o
autor pede a devolução de imóvel certo, preciso, individuado, enquanto que na
reivindicatória "o autor demanda a retomada de quantidade indeterminada de
terreno, que após o lançamento da linha perimétrica se verifique lhe
pertencer" [Curso de Direito Civil - Direito das Coisas, atualizado por Carlos
Alberto Dabus Maluf, vol. 3, Saraiva, 2003, p. 153].
Considerando que demarcar "é separar por marcos", LOPES DA
COSTA advertia que o juiz deve decidir o conflito de vizinhança porque "não
pode deixar os prédios sem limites"; todavia, lembrava que quando a hipótese
envolve reconstituição de marcos, o problema não é de incerteza subjetiva
(títulos) ou objetiva (localização dos limites no terreno), mas, sim, de "uma
sinalização" [Demarcação, divisão e tapumes, Editora Bernardo Álvares, BH,
1963, p. 54].
Os autores são titulares de domínio de área com limites definidos e
que constam da matrícula 11978, do Cartório de Registro de Palmital [fl. 11]. O
que suscitam, nas razões recursais - que não existem marcos em uma lateral e
nos fundos - não está de acordo com o que constou da causa petendi, pois em
nenhum instante os autores afirmaram que a área padece de pontos divisórios,
tanto que foi juntada uma planta descrevendo o imóvel deles e a suposta
invasão de um trecho e que se imputa aos vizinhos [fl. 24]. Portanto, os autores
não estão pretendendo "demarcar" imóveis que não possuem divisas, como
não estão em busca de aviventar marcos apagados ou destruídos. Estão, em
verdade, buscando recuperar uma faixa de terreno que estaria sendo usurpada
pelos réus, por desrespeito dos pontos divisórios oficiais e que estão
catalogados no registro imobiliário. A tutela desse direito não se faz pela
demarcatória, como decidiu o douto Juiz, mas, sim, pela reivindicatória, como
decide o STJ [Resp. 601110-GO, Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de
2.10.95 e Resp. 37836-MS, Ministro Eduardo Ribeiro, DJ. 28.11.1994].
Nega-se provimento.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MAIA
[Presidente] e TEIXEIRA LEITE.
São Paulo, 10 de maio de 2007.
ÊNIO SANFARELLI ZULIANI
Relator

[1] Nesse sentido: TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO.5-

CÂMARA - SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO. APELAÇÃO N. 379 220.4/9-00 -
VOTO N. 15240. COMARCA: ANGATUBA ( 1 B VARA - PROCESS.O NS
104/2003). RECORRENTE(S). EZIO ZAVATTARO (E OUTRo).
RECORRIDO(S): PEDRO POLICARPO DE OLIVE IRA (E OUTRA) E OUTRO.
NATUREZA DA AÇÃO DEMARCAÇÃO OU DEMARCATÓRIA.
RELATOR: A.C.Mathias Coltro. “N T A DEMARCATÓRIA — PRETENSÃO
QUE. EM VERDADE, SE DIRIGE À EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO MANTIDO
COM OS RÉUS
RELATIVAMENTE A UM IMÓVEL RURAL, E NÃO A EXTREMAR LIMITES
COM PRÉDIOS CONFINANTES — A JTOR QUE DEVERIA TER SE VALIDO
DA VIA DIVISÓRIA - EXTINÇÃO DO PFIOCESSO SEM JULGAMENTO DE
MÉRITO — SENTENÇA MANTIDA - RECURSO IMPROVIDO.”
E ainda: “De início e como bem pontuado pelo egrégio juízo, o que se
vislumbra, no caso, é pretensão dirigida à extinção do condomínio mantido
entre as partes, e não propriamente a demarcação de área. Consoante a
matrícula do imóvel em questão, os litigantes são condôminos e, de
conseguinte, proprietários de partes ideais, sendo que as divisas entre elas são
mantidas intra muros(fls. 13). Contudo, tais divisas não possuem nenhum valor
jurídico e se os autores querem delimitar o seu quinhão, devem,
necessariamente, procedera divisão do imóvel, com a conseqüente extinção do
condomínio, até e porque a demarcatória não pode ser aforada em relação aos
outros condôminos, mas sim em face de terceiros, conforme se extrai da norma
do artigo 946,1, do Código de Processo Civil: Art. 946. Cabe: I - a ação de
demarcação ao proprietário para obrigar o seu confinante a estremar os
respectivos prédios, fixando-se novos limites entre eles ou aviventando-se os já
apagados; Não é demais lembrar que a demarcatória diz com direito de
vizinhança, tendo por pressuposto a existência de, ao menos, dois prédios
confinantes cujos limites não estejam perfeitamente extremados, ao passo que
a divisória visa à dissolução do condomínio, com a transformação das cotas
ideais de cada comunheiro, por assim dizer, em partes determinadas e
concretas. Demais disso, como bem pontuado pelo juízo, não se pode
converter o rito para ação divisória, visto que a inicial não preenche os
requisitos legais a tanto necessários, além do que a via escolhida pelos
demandantes não corresponde à natureza da causa, como aludido.”
[2] Art. 980. Terminados os trabalhos e desenhados na planta os quinhões e as
servidões aparentes, organizará o agrimensor o memorial descritivo. Em
seguida, cumprido o disposto no art. 965, o escrivão lavrará o auto de divisão,
seguido de uma folha de pagamento para cada condômino. Assinado o auto
pelo juiz, agrimensor e arbitradores, será proferida sentença homologatória da
divisão.
[3] Art. 952. Qualquer condômino é parte legítima para promover a demarcação
do imóvel comum, citando-se os demais como litisconsortes.
[4] Art. 967. A petição inicial, elaborada com observância dos requisitos do art.
282 e instruída com os títulos de domínio do promovente, conterá: (...) II - o
nome, o estado civil, a profissão e a residência de todos os condôminos,
especificando-se os estabelecidos no imóvel com benfeitorias e culturas;
Art. 968. Feitas as citações como preceitua o art. 953, prosseguir-se-á na forma
dos arts. 954 e 955.
[5] Art. 953. Os réus que residirem na comarca serão citados pessoalmente; os
demais, por edital.
Art. 948. Fixados os marcos da linha de demarcação, os confinantes
considerar-se-ão terceiros quanto ao processo divisório; fica-lhes, porém,
ressalvado o direito de vindicarem os terrenos de que se julguem despojados
por invasão das linhas limítrofes constitutivas do perímetro ou a reclamarem
uma indenização pecuniária correspondente ao seu valor.

[6]Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de

qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu
confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar
rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se
proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
§ 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes
vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até
prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo
estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer,
em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
§ 2o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco
divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre
proprietários.
§ 3o A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais
de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a
necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para
as despesas.
Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão
de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno
contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo
possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao
outro.

[7] Orlando Gomes, Direitos reais, n. 140, p. 196.

[8] Art. 5º A averbação atribui ao compromissário direito real oponível a
terceiros, quanto à alienação ou oneração posterior, e far-se-á à vista do
instrumento de compromisso de venda, em que o oficial lançará a nota
indicativa do livro, página e data do assentamento.
Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de
compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha
sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais
prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos
compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de
adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do
Código de Processo Civil.
Art. 25 - São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e
promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e,
estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.
[9] PODER JUDICIÁRIO. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO
PAULO. APELAÇÃO N° 415.632.4/0-00. COMARCA: OSASCO. APELANTE:
ADAUTO NEVES DE OLIVEIRA. APELADOS: LUIZ RAIMUNDO NONATO [E
OUTRA] [AJ]. RELATOR: ENIO SANTARELLI ZULIANI. “Não se discute ser
cabível a exceção de usucapião como defesa em casos como o em questão.
Porém, para o reconhecimento do usucapião, ainda que por exceção, devem
estar presentes todos os requisitos desse No caso o usucapião alegado é o
extraordinário, previsto no art. 550, do CC de 1916, prevê "aquele que, por 20
(vinte) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel,
adquirir-lhe-á o domínio, independentemente de título e boa-fé que, em tal
caso, se presume, podendo requerer ao JUIZ que assim o declare por
sentença, a qual servirá de título para transcrição no Registro de Imóveis"
Dessa forma, para a concretização do usucapião extraordinário, necessária a
comprovação de alguns elementos Como ensina FRANCISCO EDUARDO
LOUREIRO [In Código Civil Comentado, Coordenado pelo Ministro CEZAR
PELUSO, Editora Manole, 1a edição, 2007, página 1062].”
[10] Lei de Registros Públicos, 6.015/73, artigo 167, I, n. 23: Art. 167 - No
Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I - o registro: (...) 23) dos
julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem
inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de
condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores.
[11] IN PODER JUDICIÁRIO. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO
PAULO APELAÇÃO COM REVISÃO N° 293.228.4/9-00. 5A CÂMARA DE
DIREITO PRIVADO. RELATOR: DIMAS CARNEIRO. "Estatuto da Terra - Art.
65 - divisão da gleba. 1. Ex vi dos art 65, da lei 4.504/64, e 11, do dec-lei 57/66
, É inadmissível a divisão da gleba em quinhões menores do que os módulos,
ainda que para fazer cessar o condomínio entre os co-proprietários. 2. O fim da
lei, no caso, e o de evitar a proliferação de minifúndios antieconômicos, e deve
preponderar sobre a literalidade do dispositivo. (STF, Primeira Turma, RE
78048/SP, Relator: Min. Aliomar Baleeiro)."
[12] PODER JUDICIÁRIO. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO. VOTO
N° 5096. APELAÇÃO CÍVEL N° 180.889.4/5-00. JUNDIAÍ. APELANTES:
FREIDI NEUMARK e sua MULHER. APELADO: MOINHO JUNDIAÍ S/A.
RELATOR: LUIZ AMBRA. “Inteligível,” - a petição inicial – “podia ser aceita
Também não cabendo falar em falta de interesse de agir, por os imóveis
lindeiros estarem individualizados e localizados; havia alegação de esbulho e, à
vista dela, pleito de reivindicação da área correspondente, como está no item 6
1 de fl. 6 O que tem sido jurisprudencialmente admitido (cumulação de
demarcação e reivindicatória parcial), a propósito aresto inserto na ‘Revista de
Jurisprudência do Tribunal de Justiça’, ed Lex, vol. 127/48 (apud Theotonio
Negrão, Código de Processo Civil, 36a ed , à pg. 954) Isto é, ‘cabe ação
demarcatória, cumulada com reivindicação, ainda que a dúvida quanto aos
limites das propriedades confinantes seja concernente à própria validade
dos títulos de propriedade que estabelecem os limites da área’.”
PODER JUDICIÁRIO. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO. 4ª TURMA
DE DIREITO PRIVADO. APELAÇÃO CÍVEL N° 575.767-4/3. COMARCA:
ITAPETININGA. APELANTES: EUGÊNIO VIEIRA DOS SANTOS E OUTRA.
APELADOS: DANIEL SOUTO PROENÇA E OUTRO. RELATOR: MAIA DA
CUNHA. “Demarcatória. Art. 946, I , do Código de Processo Civil. Objetivo que
se resume na inexistência dos limites ou na aviventação ou recuperação dos já
apagados. Inadequação da via eleita com o fim de recuperar área perdida e
que ficou no terreno ao lado do seu vizinho. Cerceamento de defesa afastado.
Carência bem reconhecida. Jurisprudência do STJ. Recurso improvido.”
[13] PODER JUDICIÁRIO. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO
PAULO. VOTO N. 17772. APELAÇÃO N. 367.340.4/3-00. COMARCA: SANTA
CRUZ DO RIO PARDO. APELANTE: OLIVEIRO BRASÍLIO BASSETO e
OUTROS. APELADO: ASER PAULINO DE SOUZA CAMPOS. RELATOR:
ARIOVALDO SANTINI TEODORO. “Ação reivindicatória. Área maior
denominada ‘Chácara Peixe’, na qual encravada área menor reivindicanda.
Área maior doada ao genitor do autor e aos seus tios de forma indivisível.
Composse pro indiviso. ‘Chácara Peixe’ que sofreu inúmeros
desmembramentos, aglutinações com outras áreas, desapropriações judiciais,
alienação de lotes e constituição de loteamentos. Circunstâncias que impedem
a regular identificação da área maior primitiva, bem como da área menor
reivindicanda. Inadequação da via eleita. Hipótese de ajuizamento de ação
demarcatóna. Incerteza da área que impossibilitaria futuro cumprimento da
sentença. Carência da ação reconhecida de ofício. Extinção decretada. Ônus
da sucumbência. Agravo retido e recurso de apelação prejudicados.”
[14] Vide Anexo II, fl. 36: Andamento do processo

NOTAS

[1] Nesse sentido: TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO.5-

CÂMARA - SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO. APELAÇÃO N. 379 220.4/9-00 -
VOTO N. 15240. COMARCA: ANGATUBA ( 1 B VARA - PROCESS.O NS
104/2003). RECORRENTE(S). EZIO ZAVATTARO (E OUTRo).
RECORRIDO(S): PEDRO POLICARPO DE OLIVE IRA (E OUTRA) E OUTRO.
NATUREZA DA AÇÃO DEMARCAÇÃO OU DEMARCATÓRIA.
RELATOR: A.C.Mathias Coltro. “N T A DEMARCATÓRIA — PRETENSÃO
QUE. EM VERDADE, SE DIRIGE À EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO MANTIDO
COM OS RÉUS
RELATIVAMENTE A UM IMÓVEL RURAL, E NÃO A EXTREMAR LIMITES
COM PRÉDIOS CONFINANTES — A JTOR QUE DEVERIA TER SE VALIDO
DA VIA DIVISÓRIA - EXTINÇÃO DO PFIOCESSO SEM JULGAMENTO DE
MÉRITO — SENTENÇA MANTIDA - RECURSO IMPROVIDO.”
E ainda: “De início e como bem pontuado pelo egrégio juízo, o que se
vislumbra, no caso, é pretensão dirigida à extinção do condomínio mantido
entre as partes, e não propriamente a demarcação de área. Consoante a
matrícula do imóvel em questão, os litigantes são condôminos e, de
conseguinte, proprietários de partes ideais, sendo que as divisas entre elas são
mantidas intra muros(fls. 13). Contudo, tais divisas não possuem nenhum valor
jurídico e se os autores querem delimitar o seu quinhão, devem,
necessariamente, procedera divisão do imóvel, com a conseqüente extinção do
condomínio, até e porque a demarcatória não pode ser aforada em relação aos
outros condôminos, mas sim em face de terceiros, conforme se extrai da norma
do artigo 946,1, do Código de Processo Civil: Art. 946. Cabe: I - a ação de
demarcação ao proprietário para obrigar o seu confinante a estremar os
respectivos prédios, fixando-se novos limites entre eles ou aviventando-se os já
apagados; Não é demais lembrar que a demarcatória diz com direito de
vizinhança, tendo por pressuposto a existência de, ao menos, dois prédios
confinantes cujos limites não estejam perfeitamente extremados, ao passo que
a divisória visa à dissolução do condomínio, com a transformação das cotas
ideais de cada comunheiro, por assim dizer, em partes determinadas e
concretas. Demais disso, como bem pontuado pelo juízo, não se pode
converter o rito para ação divisória, visto que a inicial não preenche os
requisitos legais a tanto necessários, além do que a via escolhida pelos
demandantes não corresponde à natureza da causa, como aludido.”
[1] Art. 980. Terminados os trabalhos e desenhados na planta os quinhões e as
servidões aparentes, organizará o agrimensor o memorial descritivo. Em
seguida, cumprido o disposto no art. 965, o escrivão lavrará o auto de divisão,
seguido de uma folha de pagamento para cada condômino. Assinado o auto
pelo juiz, agrimensor e arbitradores, será proferida sentença homologatória da
divisão.
[1] Art. 952. Qualquer condômino é parte legítima para promover a demarcação
do imóvel comum, citando-se os demais como litisconsortes.
[1] Art. 967. A petição inicial, elaborada com observância dos requisitos do art.
282 e instruída com os títulos de domínio do promovente, conterá: (...) II - o
nome, o estado civil, a profissão e a residência de todos os condôminos,
especificando-se os estabelecidos no imóvel com benfeitorias e culturas;
Art. 968. Feitas as citações como preceitua o art. 953, prosseguir-se-á na forma
dos arts. 954 e 955.
[1] Art. 953. Os réus que residirem na comarca serão citados pessoalmente; os
demais, por edital.
Art. 948. Fixados os marcos da linha de demarcação, os confinantes
considerar-se-ão terceiros quanto ao processo divisório; fica-lhes, porém,
ressalvado o direito de vindicarem os terrenos de que se julguem despojados
por invasão das linhas limítrofes constitutivas do perímetro ou a reclamarem
uma indenização pecuniária correspondente ao seu valor.

[1]Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de

qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu
confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar
rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se
proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
§ 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes
vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até
prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo
estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer,
em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
§ 2o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco
divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre
proprietários.
§ 3o A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais
de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a
necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para
as despesas.
Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão
de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno
contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo
possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao
outro.

[1] Orlando Gomes, Direitos reais, n. 140, p. 196.

[1] Art. 5º A averbação atribui ao compromissário direito real oponível a
terceiros, quanto à alienação ou oneração posterior, e far-se-á à vista do
instrumento de compromisso de venda, em que o oficial lançará a nota
indicativa do livro, página e data do assentamento.
Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de
compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha
sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais
prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos
compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de
adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do
Código de Processo Civil.
Art. 25 - São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e
promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e,
estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.
[1] PODER JUDICIÁRIO. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO
PAULO. APELAÇÃO N° 415.632.4/0-00. COMARCA: OSASCO. APELANTE:
ADAUTO NEVES DE OLIVEIRA. APELADOS: LUIZ RAIMUNDO NONATO [E
OUTRA] [AJ]. RELATOR: ENIO SANTARELLI ZULIANI. “Não se discute ser
cabível a exceção de usucapião como defesa em casos como o em questão.
Porém, para o reconhecimento do usucapião, ainda que por exceção, devem
estar presentes todos os requisitos desse No caso o usucapião alegado é o
extraordinário, previsto no art. 550, do CC de 1916, prevê "aquele que, por 20
(vinte) anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel,
adquirir-lhe-á o domínio, independentemente de título e boa-fé que, em tal
caso, se presume, podendo requerer ao JUIZ que assim o declare por
sentença, a qual servirá de título para transcrição no Registro de Imóveis"
Dessa forma, para a concretização do usucapião extraordinário, necessária a
comprovação de alguns elementos Como ensina FRANCISCO EDUARDO
LOUREIRO [In Código Civil Comentado, Coordenado pelo Ministro CEZAR
PELUSO, Editora Manole, 1a edição, 2007, página 1062].”
[1] Lei de Registros Públicos, 6.015/73, artigo 167, I, n. 23: Art. 167 - No
Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I - o registro: (...) 23) dos
julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem
inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de
condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores.
[1] IN PODER JUDICIÁRIO. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO
PAULO APELAÇÃO COM REVISÃO N° 293.228.4/9-00. 5A CÂMARA DE
DIREITO PRIVADO. RELATOR: DIMAS CARNEIRO. "Estatuto da Terra - Art.
65 - divisão da gleba. 1. Ex vi dos art 65, da lei 4.504/64, e 11, do dec-lei 57/66
, É inadmissível a divisão da gleba em quinhões menores do que os módulos,
ainda que para fazer cessar o condomínio entre os co-proprietários. 2. O fim da
lei, no caso, e o de evitar a proliferação de minifúndios antieconômicos, e deve
preponderar sobre a literalidade do dispositivo. (STF, Primeira Turma, RE
78048/SP, Relator: Min. Aliomar Baleeiro)."
[1] PODER JUDICIÁRIO. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO. VOTO N°
5096. APELAÇÃO CÍVEL N° 180.889.4/5-00. JUNDIAÍ. APELANTES: FREIDI
NEUMARK e sua MULHER. APELADO: MOINHO JUNDIAÍ S/A. RELATOR:
LUIZ AMBRA. “Inteligível,” - a petição inicial – “podia ser aceita Também não
cabendo falar em falta de interesse de agir, por os imóveis lindeiros estarem
individualizados e localizados; havia alegação de esbulho e, à vista dela, pleito
de reivindicação da área correspondente, como está no item 6 1 de fl. 6 O que
tem sido jurisprudencialmente admitido (cumulação de demarcação e
reivindicatória parcial), a propósito aresto inserto na ‘Revista de Jurisprudência
do Tribunal de Justiça’, ed Lex, vol. 127/48 (apud Theotonio Negrão, Código de
Processo Civil, 36a ed , à pg. 954) Isto é, ‘cabe ação demarcatória, cumulada
com reivindicação, ainda que a dúvida quanto aos limites das propriedades
confinantes seja concernente à própria validade dos títulos de propriedade
que estabelecem os limites da área’.”
PODER JUDICIÁRIO. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO. 4ª TURMA
DE DIREITO PRIVADO. APELAÇÃO CÍVEL N° 575.767-4/3. COMARCA:
ITAPETININGA. APELANTES: EUGÊNIO VIEIRA DOS SANTOS E OUTRA.
APELADOS: DANIEL SOUTO PROENÇA E OUTRO. RELATOR: MAIA DA
CUNHA. “Demarcatória. Art. 946, I , do Código de Processo Civil. Objetivo que
se resume na inexistência dos limites ou na aviventação ou recuperação dos já
apagados. Inadequação da via eleita com o fim de recuperar área perdida e
que ficou no terreno ao lado do seu vizinho. Cerceamento de defesa afastado.
Carência bem reconhecida. Jurisprudência do STJ. Recurso improvido.”
[1] PODER JUDICIÁRIO. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO
PAULO. VOTO N. 17772. APELAÇÃO N. 367.340.4/3-00. COMARCA: SANTA
CRUZ DO RIO PARDO. APELANTE: OLIVEIRO BRASÍLIO BASSETO e
OUTROS. APELADO: ASER PAULINO DE SOUZA CAMPOS. RELATOR:
ARIOVALDO SANTINI TEODORO. “Ação reivindicatória. Área maior
denominada ‘Chácara Peixe’, na qual encravada área menor reivindicanda.
Área maior doada ao genitor do autor e aos seus tios de forma indivisível.
Composse pro indiviso. ‘Chácara Peixe’ que sofreu inúmeros
desmembramentos, aglutinações com outras áreas, desapropriações judiciais,
alienação de lotes e constituição de loteamentos. Circunstâncias que impedem
a regular identificação da área maior primitiva, bem como da área menor
reivindicanda. Inadequação da via eleita. Hipótese de ajuizamento de ação
demarcatóna. Incerteza da área que impossibilitaria futuro cumprimento da
sentença. Carência da ação reconhecida de ofício. Extinção decretada. Ônus
da sucumbência. Agravo retido e recurso de apelação prejudicados.”
[1] Vide Anexo II, fl. 36: Andamento do processo
[1] Francisco Eduardo Loureiro, m Código Civil Comentado. Ed. Manole, 2a ed,
comentários ao artigo I, 297, do Código Civil de 2002 que corresponde ao
artigo 569 do revogado, pg. 1256