El Arrendamiento

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLÍTICA
ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO
TEMA: EL ARRENDAMIENTO
ASIGNATURA : DERECHO PROCESAL CIVIL ll
DOCENTE : MARTIARENA GUTIERREZ LEONCIO
DISCENTES :
 ALTAMIRANO ALVAREZ IRMA ARLET
 CONTRERAS ALCALA ELIZABETH KAROL
 ORDOÑEZ PEREZ ANABEL CLARA
 TORRES VERGARA FABIOLA ARACELLY
 VEGA MAYTA FELIX DALMIRO
CUSCO – PERÚ
SEPTIEMBRE DEL 2019
UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO
DERECHO PROCESAL CIVIL II
PRESENTACIÓN
Estimado Doctor: Martiarena Gutiérrez Leoncio, docente de la Universidad

Andina del Cusco de la Facultad de Derecho y Ciencia Política, de la materia de
Derecho Procesal Civil ll.
Siendo grato el dirigirnos a usted con el presente trabajo de investigación

denominado ‘’El ARRENDAMIENTO’’. Así en adelante planteado como eje de
nuestro problema el interés.
Por tal motivo fue núcleo de nuestra presente investigación monográfica, en el

cual tuvimos que requerir de diversas fuentes tanto bibliográficas como
linkográficas, buscando el modo adecuado como alumnos el completar las
expectativas de usted como docente.
Y finalmente, Estableciendo individualmente diversos criterios en cada

alumno(a) investigador(a).
Atte. Los alumnos.
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ÍNDICE
INTRODUCCIÓN ........................................................................................................................ 6
EL ARRENDAMIENTO .............................................................................................................. 7
1. ANTECEDENTES .......................................................................................................... 7
2. NATURALEZA JURIDICA DEL DERECHO DE ARRENDAMIENTO .................... 9
3. ORIENTACION DE LA REGULACION DEL ARRENDAMIENTO ........................ 10
4. DEFINICIÓN .................................................................................................................. 11
Según José Rubén Taramona Hernández ............................................................................ 12
Según Mario Castillo Freyre ................................................................................................ 12
Según Ettienne Louis Josserand .......................................................................................... 12
Según Guillermo Borda ....................................................................................................... 13
Según el Código Civil (Artículo 1666) .................................................................................. 13
5. COSAS SUCEPTIBLES DE ARRENDAMIENTO ................................................... 13
CORPORALES: .................................................................................................................... 13
INCORPORALES: ................................................................................................................ 13
6. ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO .......................................................... 14
LOS SUJETOS: .................................................................................................................... 14
EL BIEN: ................................................................................................................................ 14
PLAZO:................................................................................................................................... 14
PAGO DE UNA RENTA: ..................................................................................................... 14
FORMALIDAD: ..................................................................................................................... 15
7. ELEMENTOS QUE INTEGRAN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: ....... 16
Según José Rubén Taramona Hernández: ........................................................................... 16
Según Jack Bigio Chrem:...................................................................................................... 17
8. CAPACIDAD REQUERIDA PARA LA CELEBRACION DEL CONTRATO ......... 20
9. PERSONAS IMPEDIDAS PARA SER ARRENDATARIAS ................................... 21
IMPEDIMIENTO POR EL ADMINISTRADOR: ......................................................................... 21
IMPEDIMENTO POR LEY ...................................................................................................... 22
10. QUIEN PUEDE DAR EN ARRENDAMIENTO ..................................................... 23
11. CLASES DE ARRENDAMIENTO .......................................................................... 24
ARRENDAMIENTO DE BIEN AJENO ...................................................................................... 24
EL ARRENDAMIENTO FINANCIERO ...................................................................................... 24
12. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR ................................................................ 25
ENTREGA DE LOS ACCESORIOS ........................................................................................... 26
REGLAS APRA LA ENTREGA ................................................................................................. 26
INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACION DE ENTREGA ......................................................... 27
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OBLIGACION DURANTE LA EJECUCION DEL CONTRATO ..................................................... 27

13. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO ............................................................. 29
14. CARACTERISTICAS DEL ARRENDAMIENTO .................................................. 30
a) Informal: ...................................................................................................................... 31
b) Consensual: ................................................................................................................. 31
c) Con prestaciones recíprocas: ...................................................................................... 31
d) Oneroso: ...................................................................................................................... 31
e) Conmutativo: ............................................................................................................... 31
f) De tracto sucesivo: ...................................................................................................... 31
g) Consensual: ................................................................................................................. 31
h) Sujeto a la libertad de forma: ...................................................................................... 31
i) Individual: .................................................................................................................... 32
j) Típico: .......................................................................................................................... 32
k) Principal: ...................................................................................................................... 32
POR SU NOMBRE ................................................................................................................. 32
POR SU REGULACIÓN .......................................................................................................... 32
POR SU ESTRUCTURA .......................................................................................................... 33
POR SU CONTENIDO ............................................................................................................ 33
POR SU AUTONOMÍA .......................................................................................................... 33
POR SU FUNCIÓN ................................................................................................................ 33
POR LOS SUJETOS A QUIENES OBLIGA ................................................................................ 33
POR LA PRESTACIÓN............................................................................................................ 33
POR LA VALORACIÓN .......................................................................................................... 34
POR EL RIESGO .................................................................................................................... 34
POR SU FORMACIÓN ........................................................................................................... 34
POR EL TIEMPO ................................................................................................................... 34
POR LA NEGOCIACIÓN......................................................................................................... 35
POR EL ROL ECONÓMICO .................................................................................................... 35
POR SUS EFECTOS................................................................................................................ 35
15. DURACION DEL ARRENDAMIENTO................................................................... 36
ARENDAMIENTO PUEDE TENER PLAZO DETERMINADO O INDETERMINADO: ................... 36
16. EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ....................................... 37
17. CESION DEL ARRENDAMIENTO ........................................................................ 38
18. ENAJENACION DEL BIEN ARRENDADO........................................................... 39
19. DIFERENCIA CON OTROS CONTRATOS Y FIGURAS JURÍDICAS............. 39
Con el contrato de Compraventa ........................................................................................ 40
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Con el contrato de Permuta ................................................................................................ 40

Con el contrato de Suministro ............................................................................................ 40
Con el Contrato de Comodato ............................................................................................ 41
Con la Prestación de Servicios ............................................................................................. 41
Con la Locación de servicios ................................................................................................ 42
Con el contrato de obra ...................................................................................................... 42
Con Mandato ....................................................................................................................... 42
Con Depósito ....................................................................................................................... 43
Con el Mutuo ....................................................................................................................... 44
Con el Usufructo .................................................................................................................. 44
20. ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDADOR .............................. 45
DESALOJO ............................................................................................................................ 46
ACCIÓN PRINCIPAL .............................................................................................................. 46
Resolución del contrato de arrendamiento ........................................................................ 46
CONDICIÓN DE PRECARIO ................................................................................................... 47
VENCIMIENTO DE PLAZO..................................................................................................... 47
DESALOJO ACCESORIO ........................................................................................................ 47
DESALOJO ANTICIPADO....................................................................................................... 47
21. ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDATARIO .......................... 47
INTERDICTO DE RETENER .................................................................................................... 48
INTERDICTO DE RECOBRAR ................................................................................................. 48
CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO ........................................................................................ 48
DEVOLUCIÓN DE EXCESO DE ARRIENDOS ........................................................................... 49
REDUCCIÓN DE LA MERCED CONDUCTIVA ......................................................................... 49
CORTE DEL JUICIO ............................................................................................................... 49
CONSIGNACIÓN DE ARRIENDO Y DEL BIEN ARRENDADO ................................................... 49
22. CONCLUSIONES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO .......................... 49
CONCLUSIÓN .......................................................................................................................... 51
RECOMENDACIONES............................................................................................................ 52
REFERENCIAS ........................................................................................................................ 53
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INTRODUCCIÓN
Empezaremos diciendo que el arrendamiento es una figura jurídica

específicamente un contrato en donde participan dos sujetos, en primer lugar un
arrendador que es el que cede el uso, goce y disfrute de la cosa al arrendatario
que pasaría a ser el segundo sujeto del arrendamiento esto por un pago y un
tiempo determinado que estarán también estipulados en dicho el contrato de
arrendamiento, también se puede definir a este tipo de contrato como contrato
de locación por su denominación originario en latín “locatio - conductio”. En este
tipo de contrato ambas partes generan una relación jurídica reciproca en la cual
debe cumplirse el pago que se realizará en el arrendamiento, se denominará a
este pago “renta” y tendrá que ser pagado por el segundo sujeto que como ya lo
mencionamos a continuación pasaremos a un estudio más profundo del tema.
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EL ARRENDAMIENTO
1. ANTECEDENTES
Los antecedentes más antiguos del arrendamiento los encontramos en el

derecho romano, en las figuras contractuales locatio rei, locatio
operartum y locatio operaris fasciendi. La locatio se practicó en sus inicios
solamente en esclavos y animales. No fue hasta el siglo II a.C. cuando apareció
la renta de tierras. Posteriormente, ya en época del Imperio, en Roma fueron
construidas grandes edificaciones con fines habitacionales; de esta manera
comenzó el alquiler de viviendas.
La locación, en el derecho romano, se aplica al acto jurídico por el cual una

persona cede a otra el uso o goce de un bien mueble o inmueble. Consiste
esencialmente en la concesión temporal del uso o goce de un bien mediante el
pago de una renta o precio determinados.1 (CARLOS, 1987)
En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inició como una figura propia.

Se confundía con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa,
a manera de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las
conquistas, el auge comercial, la inmigración y otros factores, sirvieron para que
adquiriera identidad este contrato en atención a la necesidad de vivienda para
aquellas personas de escasos recursos. Se daba una casa para el uso, con la
obligación para el usuario de pagar una renta. Luego se agruparon bajo el
concepto de la Locatio conductivo la cesión para su goce de una cosa, la
prestación de un trabajo o servicio y la de una obra (rei, operarum, operaris),
mediante una remuneración o renta. (Villacorta, 2016)
El arrendamiento, quién los códigos civiles de 1852 y de 1936 formaban parte de

lo que genéricamente se denominaba "locación-conducción", no tú ven dichos
cuerpos legales un tratamiento independiente, sino que estuvo regulado
conjuntamente con la locación de servicios y de la locación de obra.
1
CARLOS, P. A. (20 de FEBRERO de 1987). EL CONTRATO DE ARRENDAIENTO. MEXICO,
MEXICO, MEXICO (pág. 12)
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El contrato de arrendamiento, regulado como contrato autónomo, forma parte

integrante del Proyecto de Código Civil de 1981 en los artículos 1705 y
siguientes.
El texto de dicho proyecto tiene como antecedente inmediato el anteproyecto

formulado por el doctor Jack Bigio Chrem, que fue entregado a la Comisión
encargada del estudio y revisión del Código Civil de 1936 con fecha 27 de enero
de 1981.
La regulación del contrato de arrendamiento tiene como fuente de inspiración el

texto que sobre la materia contenía el Código Civil de 1936, la Ley del Inquilinato
N° 21938 de 20 de septiembre de 1977 su reglamento, aprobado mediante
Decreto Supremo N° 055 - 77 - VC de 25 de noviembre de 1977, y los Códigos
Civiles de Argentina, Italia y Bolivia. Recoge, además, los reportes de la
jurisprudencia y de la doctrina nacional y extranjera.
De manera especial, debe resaltarse que ha sido fuente de permanente consulta

la obra del profesor José León Barandiarán, Contratos en el Derecho Civil
Peruano, tomo I.
El texto del Proyecto de Código Civil de 1981, relativo al arrendamiento fue

materia de 7 revisiones integrales durante las 255 sesiones que llevó a cabo la
Comisión Revisora del Código Civil.
Actúa como ponente del contrato de arrendamiento, el doctor Jack Bigio Cherm,
quien fue designado como tal en la sesión del 30 de octubre de 1982.
El texto del contrato de arrendamiento fue enriquecido por la Comisión de

Lingüística, designada por el Ministerio de Justicia, que fue integrada por el
doctor Alberto Ballón Landa, quién la presidió, el doctor Jorge Puccinelli
Converso y doña Beatriz Hart de Fernández.
La regulación del arrendamiento en el Código Civil de 1984 fue aprobada por

unanimidad por los integrantes de la Comisión Revisora doctores, Alva Orlandini,
Haya de la Torre, Cáceres Velásquez, Zamalloa Loaiza, Castro Becerra,
Fernández Arce, Velaochaga Miranda y Bigio Cherm. (CHREM, 1994)
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2. NATURALEZA JURIDICA DEL DERECHO DE ARRENDAMIENTO
La doctrina no es pacífica al tratar el tema de la naturaleza jurídica del derecho

que confiere el contrato al arrendatario. En efecto, hay quienes sostienen que el
derecho de éste es de naturaleza real y otros que, por el contrario, afirman que
se trata de un derecho personal. 2
Es importante tener presente que la consideración de si el derecho del

arrendatario es de uno u otro carácter, generalmente responde al análisis que
efectúa cada autor de un determinado derecho positivo, sea éste nacional o
extranjero.
En nuestro régimen civil, el contrato de arrendamiento se forma por el

consentimiento de las partes, sin que se requiera la entrega simultánea del bien
para su perfeccionamiento; es evidente, por tanto, que el arrendatario tiene
derecho de solicitar al arrendador, en ejecución del contrato, la entrega del bien
y sus accesorios. Tiene, además, el derecho de exigirle una prestación de hacer
consistente en que lo mantenga en uso el bien. Finalmente, tiene derecho a no
ser perturbado por el arrendador en su uso pacífico. Por consiguiente, todas
estas obligaciones generan una relación personal entre arrendador y
arrendatario.
Messineo, ilustre civilista italiano, al comentar sobre la naturaleza jurídica del

derecho del arrendatario, expresa lo siguiente:
"(...) el derecho del arrendatario, para ejercitarse, tiene necesidad de la

cooperación del arrendador, en cuanto hace falta que éste se preste a
hacer gozar la cosa debida, la entregue, la mantenga en estado de servir
para el uso y le garantice su pacífico goce.
(...) El arrendatario, por consiguiente, tiene una pretensión frente al

arrendador, pero no tiene un poder inmediato sobre la cosa arrendada; y
2
BIGIO, CHERM, J. (1994). Contrato de Arrendamiento.Lima-Perú:GACETA JURIDICA EDITORES, pp. 40-
44.
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no puede oponerse a los terceros tal poder." (Manual de Derecho Civil y

Comercial, tomo V, página 165)
De otro lado, debe tenerse presente que una vez que ha sido con sido cumplida
por el arrendador la prestación de entrega, es indudable que el arrendatario
establece, a su vez, un contacto directo con el bien materia del contrato.
(CHREM, 1994)
3. ORIENTACION DE LA REGULACION DEL ARRENDAMIENTO
El arrendamiento, que en el régimen anterior era conocido bajo el nombre de

locación-conducción de cosas, ha sido motivo de frecuentes fricciones entre
propietarios y arrendatarios.
La excesiva protección que han dispensado al arrendatario las denominaciones

leyes de emergencia, ha conducido a una situación que ha causado un
quebrantado económico significativo para quien arrendaba un bien destinado a
vivienda y ha provocado un desaliento en la construcción de éstas, agudizando
su carencia en todo el territorio.
La Comisión Revisora es consciente que en el país existe un considerable déficit

entre el número de viviendas construidas y las requeridas para cubrir las
necesidades de la población y que no es posible en las condiciones actuales que
el Estado asuma la tarea de corregir tal situación.
La regulación del arrendamiento busca encontrar, pues, el equilibrio entre los

derechos del arrendatario y del propietario y, al mismo tiempo, conferir seguridad
al inversionista para así desarrollar la industria de la construcción que con
urgencia reclama el país.
En efecto, así como el arrendatario tiene derecho al uso de la vivienda durante

el plazo del contrato y a no ser perturbado por el arrendador, este a su vez tiene
derecho a percibir la renta convenida y, al vencimiento del plazo del contrato, a
obtener la pronta restitución del bien arrendado.
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Finalmente, con el objeto de evitar la especulación que en muchos casos ha

efectuado el arrendatario, especialmente de inmueble dedicado a uso de
vivienda, se ha modificado el tratamiento del subarrendamiento, que en adelante
sólo podrá convenirse cuando el arrendador preste asentimiento escrito para
ello.3 (CHREM, 1994)
4. DEFINICIÓN
Un arrendamiento es una relación entre dos partes contractuales mediante la

cual en produce una cesión por un tiempo determinado de un bien o servicio. A
cambio la parte que aprovecha esta posesión debe realizar una contraprestación
económica.
El contrato de arrendamiento (o locatio-conductio por su denominación originaria

en latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se
obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble
a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese
uso o goce un precio cierto y determinado. (Villacorta, 2016)
La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio

arrendatario. También se conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de
arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colonos cuando el goce
radica en predio rústico.4
El Código Civil ha definido este contrato en su artículo 1666 al establecer que:

“Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al
arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”.5 Mediante este artículo
se define el contrato, el cual antes se conocía como arrendamiento o locación-
conducción de cosas. En efecto, el Código Civil de 1936 establecía en su artículo
3
CHREM, J. B. (1994). El contrato de arrendamiento. En J. B. CHREM, El contrato de
arrendamiento (págs. 21-23). Lima-Perú: GACETA JURIDICA EDITORES.
4
Cesar Gómez Estrada. “De Los Principales Contratos Civiles”. Tercera edición. Ed. Temis año
2001. Bogota – Colombia (págs. 14-15)
5
Taboada Cordova, Lizardo. Acto Juridico, Negocio Juridico, Contrato. Lima Editorial Grijley.
2006, pág. 23
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1490 que: “Por la locación-conducción una persona cede a otra el uso de alguna
cosa, o se obliga a prestarle su servicio o trabajo personal, durante un plazo y
por cierta renta convenida”.6 De esta manera, se le ha separado con propiedad
de la locación de servicios con la que estaba integrado en la figura de la locación-
conducción en el Código Civil de 1936.
Según José Rubén Taramona Hernández
Existe arrendamiento cuando una parte (arrendador) e obliga a ceder a la otra

(arrendatario) durante un tiempo el uso de un bien. El arrendatario a su vez se
obliga a pagar por el uso del bien, cierta renta convenida.
Según Mario Castillo Freyre
“El arrendamiento- o alquiler-, es un contrato usual en nuestros días. Se trata de

un acto que comparte rasgos característicos tanto del contrato de locación como
del arrendamiento. Podríamos definirlo como el contrato a través del cual una
parte, denominada arrendador se obliga a entregar un bien a otra, denominada
arrendatario. Este último contratante podrá usar y disfrutar del mismo y deberá
pagar mensualmente (o en períodos distintos, si ello se conviniera así a su
contraparte una determinada cantidad de dinero, la misma que constituirá, en
renta”.7
Según Ettienne Louis Josserand
“El arrendamiento de cosas es un contrato en virtud del cual una persona,

llamada arrendador, se compromete a procurar a otra persona, llamada
arrendatario, el goce temporal de una cosa mediante un precio (alquiler o renta)
que el arrendatario se compromete a pagarle”.8
6
TARAMONA HERNANDEZ, J. R. (1995). Manual de Arrendamiento Urbano-Leasing.(págs. 98-99). Lima:
RODHAS.
7
Castillo Freyre, M. (20 de Noviembre de 2001). El Contrato de Arrendamiento. Lima, Lima,
Perú. (pág. 15)
8
LOUIS, J. E. (1951). DERECHO CIVIL. BUENOS AIRES, ARGENTINA : PUBLICACIONES PERROT.
(pág. 34)
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Según Guillermo Borda
Antonio B. G. cita a Guillermo Borda, “Hay locación de cosas cuando una

persona (locador) se obliga a entregar en uso y goce de una cosa durante un
cierto tiempo a otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar el precio en
dinero”.9
Según el Código Civil (Artículo 1666)
“Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al

arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.” (PERUANO, 1952)
5. COSAS SUCEPTIBLES DE ARRENDAMIENTO
Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas CORPORALES E

INCORPORALES que pueden utilizarse sin consumirse:
CORPORALES: son las que tienen un ser real y pueden ser percibidas por los
sentidos. Ej.: una casa, un libro. Estas se dividen en, muebles e inmuebles. Y
las inmuebles se dividen en: inmuebles por adhesión, inmuebles por destinación.
INCORPORALES: son las que consisten en menos derechos. Ej.: los créditos
y las servidumbres
Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que exista

un bien que el arrendador entrega al arrendatario para que este lo disfrute. La
cosa arrendada debe existir en el momento de perfeccionarse el contrato, o por
lo menos debe tratarse de cosa que se espera que exista en cuyo caso el
contrato queda sujeto a la condición de que la cosa llegue a existir. Si la cosa
no llega a existir el contrato carecerá de objeto y será nulo, o, todavía más
inexistente.
ANTONIO, B. G. (1987). MANUAL DE CONTRATOS. BUENOS AIRES : EDITORIAL PERROT (Págs.

84-85)
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6. ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO
LOS SUJETOS:
Intervienen necesariamente dos partes. A una se le denomina Arrendador

normalmente es el propietario o la persona autorizada, y la contraparte
Arrendatario, que es la persona que entra en posesión y disfruta del bien,
pagando una renta.
EL BIEN:
Se pueden alquilar bienes muebles o inmuebles, que existan al momento del

contrato, que su uso debe ser posible, que tenga un valor económico y que sea
permitido por la ley o las buenas costumbres.
Tratándose de bienes muebles, estos deben ser bienes no fungibles o no

consumibles, pues existe la obligación del arrendatario de devolver el mismo bien
sin más deterioro que el uso normal y diligente. Cuando se cede temporalmente
un bien mueble fungible o consumible, al contrato se le denomina Mutuo.
PLAZO:
Una característica de este contrato es el plazo determinado. El Art. 1688 del C.C.
establece que no puede exceder de 10 años; los bienes del Estado no pueden
ser arrendados por más de 6 años, y los de menores, por más de 3 años. Todo
plazo mayor se considera nulo en la parte del exceso. Nuestro Código Civil sin
embargo hace referencia en el Art. 1687 que el contrato de arrendamiento puede
ser de duración determinada o indeterminada, utilizando inadecuadamente el
término “indeterminada”, pues la esencia del contrato es su temporalidad.
Considero en todo caso, que el Código debió haber señalado como presunción
legal que en los contratos que no se hubiese pactado plazo se considere que
son por un año y de igual forma en las prórrogas o renovaciones tácitas o de
hecho.
PAGO DE UNA RENTA:
El arrendador cede el uso de un bien a cambio de percibir una renta, que viene
a constituirse en una remuneración por el uso del bien que debe pagar el
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arrendatario. La renta debe consistir en una determinada suma de dinero

pactada en moneda nacional o extranjera, pagada por el arrendatario por
períodos que pueden ser mensuales, trimestrales, semestrales, anuales o en
otros plazos, en forma adelantada o al vencimiento del periodo.
La renta debe ser fijada necesariamente en dinero, pues si se pacta en una parte
de los frutos o productos provenientes del mismo bien, el contrato se convierte
en un Joint Venture, y si no se pacta renta o es gratuito, al contrato se le
denomina comodato.
FORMALIDAD:
Los contratos pueden ser verbales, escritos o solemnes, es decir, por escritura
pública. Sin embargo, el Art. 1670 del C.C. establece diferentes preferencias
para cuando el mismo bien es arrendado a dos o más personas, teniéndose en
estos casos importancia la forma adoptada en el contrato.
El orden de dicha preferencia es el siguiente:
 El contrato celebrado por escritura pública e inscrito en los Registros

Públicos.
 El arrendatario que hubiese empezado a poseerlo.
 El arrendatario cuyo contrato no se hubiese inscrito, pero que conste de
escritura pública. Si son varios contratos por escritura, prevalece el de
fecha anterior.
 Si los contratos son privados y por escrito, será preferido el de fecha
anterior.
La importancia de que el contrato de arrendamiento conste en escritura pública

no sólo se da en la preferencia frente a otros contratos, sino también cuando el
arrendador vende el bien objeto del contrato, en cuyo caso el Art. 1708 del C.C.
establece los siguientes derechos:
a) Si el contrato de arrendamiento consta de escritura pública y se encuentra

inscrito en los Registros. el comprador está obligado a respetar el plazo y
las demás condiciones del contrato.
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b) Si el contrato consta de documento privado, el comprador puede darlo por

concluido, salvo y por excepción, que expresamente se haya obligado a
respetar el contrato de arrendamiento.
7. ELEMENTOS QUE INTEGRAN EL CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO:
Según José Rubén Taramona Hernández:
De lo expuesto en la parte conceptual se pueden extraer los elementos que

integran el contrato de arrendamiento. 10
La obligación del arrendador de ceder temporalmente el uso de un bien.
Este es el principal deber del arrendador y que determina la reciprocidad básica

de las prestaciones de este contrato.
Su obligación de ceder el bien arrendado
La cumple el arrendador entregando el bien con todos sus accesorios, en el

plazo, lugar y estado convenidos.
La obligación del arrendatario de dar por el uso del bien una cierta renta
convenida
Se trata de una obligación de prestación de un bien, cuyas características han

sido previamente convenidas y al que se denomina renta, la que puede consistir
en una determinada suma de dinero, la que convierte en una obligación con
prestación de dar
Bienes fungibles; o en una parte de los frutos o productos provenientes del

mismo bien, lo que determina que sea una obligación con prestación de dar
10
TARAMONA HERNANDEZ, J. R. (1995). Manual de Arrendamiento Urbano-Leasing.(págs. 99-100).
Lima: RODHAS.
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bienes inciertos; o la entrega de cualquier otro bien, en cuyo caso la prestación

podrá ser de dar bienes ciertos o inciertos, según corresponda.
La cesión temporal del uso de un bien
Como se trata de la cesión del uso, no se necesita que el bien arrendado sea de
propiedad del arrendador. Por ello, prescribe el artículo 1667 el hecho de que
pueda dar en arrendamiento el que tenga facultad respecto a los bienes que
administra.
La cesión del bien deber ser temporal, ya que una separación perpetua del
dominio y del goce le quitará todo sentido a la propiedad. Esta temporalidad esa
dada no sólo por naturaleza sino también por la ley.
El plazo de los arrendamientos de duración determinada no puede exceder de

diez años y cuando el arrendado pertenece a entidades públicas o incapaces, el
plazo no puede ser mayor de seis años. Todo plazo o prórroga que exceda de
los términos señalados se entiende reducido a dichos plazos.
El arrendamiento de duración indeterminada se reputa por meses u otro período,

según se pague la renta.
El bien puede ser objeto de la prestación materia de la obligación que surge del
contrato de arrendamiento; todo tipo de bienes muebles o inmuebles que se
encuentran en el comercio y que sean consumibles, ya que es de la esencia de
este contrato, que la obligación parte del arrendatario de devolver el bien del
arrendador al vencerse el plazo del contrato, en el estado que lo recibió y si más
deterioro que el de vencerse el plazo del contrato, en el estado que lo recibió y
si más deterioro que el de su uso ordinario. (TARAMONA HERNANDEZ, 1995)
Según Jack Bigio Chrem: El artículo 1666 contiene la definición del

arrendamiento, cuyos elementos componentes se exponen a continuación: 11
11
38
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CONTRATO CONSENSUAL
El arrendamiento es un contrato de carácter consensual, por cuanto se

perfecciona con el sólo acuerdo de voluntades y, en consecuencia, genera
obligaciones a cargo de las partes; sin que se requiera, a diferencia de los
contratos la naturaleza real, de la entrega de la cosa como requisito de formación
del contrato.
Por consiguiente, el contrato es perfecto cuando se forma el consentimiento

mediante la manifestación de voluntad de las partes, esto es, cuando el
arrendador acuerdo con el arrendatario en cederle temporalmente el uso de un
determinado bien a cambio del pago de una renta que éste debe abonarle.
El carácter consensual del arrendamiento queda precisado, pues mediante la

frase legal "se obliga" que emplea el numeral 1666 del Código Civil. (CHREM,
1994)
CONTRATO INFORMAL
No es un contrato solemne puesto que para su celebración no se estableció una

forma determinada cuya inobservancia se sancionae con nulidad. De modo, que
las partes tienen plena libertad para establecer la forma en la que se desean
hacer constar el arrendamiento de toda clase de bienes. (CHREM, 1994)
CONTRATO DE PERSTACIONES RECÍPROCAS
Es un contrato con prestaciones recíprocas, por cuanto crea obligaciones a cargo

de ambas partes. En principio, el arrendador es deudor de la prestación de
entregar el bien que debe ceder temporalmente en uso; y, correlativamente, el
arrendatario es deudor de la prestación consistente en pagar la merced
conductiva. Es así que, la reciprocidad se manifiesta no sólo mediante la
existencia de prestaciones a cargo de cada una de las partes, sino en la
vinculación existente entre ellas, de tal manera que tienen la calidad de
prestación y contraprestación. (CHREM, 1994)
P á g i n a 18 | 59
CONTRATO ONEROSO
Se caracteriza también este contrato por ser oneroso, en la medida que implica
tanto ventajas como sacrificios para el arrendador y arrendatario. (CHREM,
1994)
CONTRATO CONMUTATIVO
El arrendamiento es un contrato conmutativo en la medida que las partes, desde

la formación del contrato, están en condiciones de conocer con certeza cuáles
son las ventajas que les van a reportar su celebración. (CHREM, 1994)
BIEN MATERIA
El objeto del contrato puede ser un bien material o inmaterial. De este modo, el
arrendador puede dar en arrendamiento una cosa u objeto corporal al
arrendatario; o también, un bien incorporal, es decir un bien que no puede ser
apreciado por los sentidos.
Por consiguiente, el ámbito del contrato se amplía en relación a lo que podía ser
objeto del contrato de locación-conducción de cosas, según lo dispuesto en el
artículo 1490 del Código Civil de 1936.
Como se recuerda, en el régimen anterior, el numeral 1490 limitaba el

arrendamiento a la cosa; es así que, la cesión del uso de una cosa a cambio del
pago de una merced conductiva constituía un contrato de locación-conducción y
la cesión del uso de un bien incorporal era un contrato atípico. Como
consecuencia de la sustitución del vocablo "cosa" por el término "bien" se amplía
el ámbito de aplicación del contrato de arrendamiento y se confiere carácter de
contrato típico al arrendamiento de derechos a cambio del pago de una renta.
Por la naturaleza del contrato, en virtud del cual el arrendatario se obliga a

devolver el mismo bien, se entiende que, en principio el bien debe ser no
consumible puesto que se cede el uso de un bien que debe ser restituido. Sin
embargo, aunque no sea usual el arrendamiento de este tipo de bienes, nada
obsta para que el referido contrato verse también sobre un bien consumible en
la medida que dicho bien no sea consumido; puesto que un bien de naturaleza
P á g i n a 19 | 59
consumible no necesariamente debe ser consumido. Así, por ejemplo, en el caso

de arrendarse una colección de vinos a fin de ser exhibida en una feria.
Asimismo, el bien materia de arrendamiento, puede ser determinado o

determinable.
Finalmente, cabe recordar que de acuerdo con lo prescrito por el inciso 1 del
artículo 1409 del Código Civil puede celebrarse contrato de arrendamiento sobre
bien futuro. (CHREM, 1994)
CESION DE USO
Cómo se observa de la definición del contrato, nuestro Código regula el

arrendamiento de uso. Por tanto, la celebración de este contrato no confiere al
arrendatario el derecho de apropiarse de los provechos provenientes del bien,
materia del contrato.
Así, pues, se puede afirmar que el arrendatario es un poseedor que no hace

suyos los frutos. (CHREM, 1994)
PAGO DE CIERTA RENTA
El arrendatario se obliga esencialmente al pago de la renta. Conviene indicar que

la renta es la merced conductiva, alquiler, canon, arrendatario, precio,
compensación o contraprestación que se obliga a pagar el arrendatario al
arrendador por la cesión temporal del uso de un bien. La renta debe ser
determinada o, al menos, ser susceptible de determinación. En cambio, si no se
hubiera acordado la renta, el arrendamiento no se habría formado por falta de
acuerdo sobre uno de sus elementos esenciales.
8. CAPACIDAD REQUERIDA PARA LA CELEBRACION DEL

CONTRATO
Artículo 1667.- "Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respeto
de los bienes que administra."
P á g i n a 20 | 59
Jack Bigio Chrem, Tiene como precedente el numeral 1491 del Código Civil de
1936, en virtud del cual se reconocía la facultad de arrendar a aquel que por ley
o pacto la hubiese adquirido respecto de los bienes que administraba. 12
A diferencia de su precedente, el artículo 1667 omite la referencia expresa a la

fuente por lo por la cual se adquiere la facultad de arrendar los bienes que se
administra. No obstante, se mantiene el sentido general de la norma, siendo lo
importante en cuanto a la capacidad del agente, que éste posea la facultad de
arrendar independientemente de la fuente en virtud de la cual se le confiera dicha
atribución.
La norma se refiere únicamente a aquél que tiene facultades de admiración-

omitiendo referencia expresar al propietario-, puesto que se entiende que dicha
facultad la tiene, además de aquél a quien por ley o pacto se la confirió, el
propietario. Por tanto, no se debe concluir que esta redacción confunde las
figuras del propietario y administrador, puesto que la distinción es evidente. Es
implícito que el propietario tiene facultades de administración -siempre que no
se le prive de ello por causal establecida por ley-, y es claro, también, que quien
administra no necesariamente es propietario. (CHREM, 1994)
9. PERSONAS IMPEDIDAS PARA SER ARRENDATARIAS
Artículo 1668.- "No puede tomar en arrendamiento:
1. El administrador, los bienes que administra.
2. Aquél que por ley está impedido."
IMPEDIMIENTO POR EL ADMINISTRADOR:
Jack Bigio Chrem, El primer supuesto está orientado a proteger el derecho del
propietario, evitando que el administrador tenga la posibilidad de tomar en
arrendamiento los bienes que administra, aunque sin mala fe, con evidente
12
52.
P á g i n a 21 | 59
parcialidad y beneficio personal, en desmedro de los intereses del propietario.

No es que el legislador haya considerado en ese supuesto que el administrador
actuaría necesariamente de mala fe; sin embargo, ante la natural parcialidad con
que se podría actuar en esta situación, se busca proteger al propietario de un
eventual perjuicio patrimonial, evitando un posible conflicto de intereses. 13
A diferencia del Código anterior, en la actual, al regular el contrato de

arrendamiento, no establece expresamente la salvedad de que el administrador
de bienes en virtud de un contrato de mandato pueda contar con el
consentimiento expreso del mandante para tomar en arrendamiento los bienes
que se le hubiere encomendado. No obstante, en el libro II relativo al Acto
Jurídico del artículo 166 del Código Civil contempla la posibilidad de facultar al
representante para celebrar un acto jurídico consigo mismo. Así, se deja abierta
la posibilidad para que representado o en otro caso el mandante que además
otorga facultades de representación, autoricen el acto jurídico que el
representante realice consigo mismo.
Debe notarse, que el artículo 166 del Código Civil, sólo se aplicaría en el caso
de que la facultad de arrendar se adquiriese en virtud de la representación o de
un contrato de mandato con representación, dejando de lado al mandatario sin
facultad de representación, el cual en ningún caso podrá tomar en arrendamiento
los bienes del mandante. (CHREM, 1994)
IMPEDIMENTO POR LEY
El segundo supuesto hace referencia genérica a aquel que por ley está impedido.
En principio, se refiere a las prohibiciones establecidas en el artículo 1366 del
Código Civil. Sin embargo, si bien la norma es taxativa, la referencia a los
impedimentos establecidos por ley supone una fórmula en virtud de la cual se
incluye, además de las prohibiciones establecidas en el referido artículo, toda
prohibición que pueda establecerse en virtud de normas legales. Finalmente,
debe indicarse que las limitaciones establecidas en los artículos 536 y 568 del
Código Civil, que restringen las facultades del tutor o curador en torno a la
13
55.
P á g i n a 22 | 59
administración de los bienes de quienes están sujetos a dichos regímenes, son

supuestos que figuraban en el anteproyecto y no fueron señalados
expresamente por considerarse que están incluídos en el inciso primero por ser
estos administradores de los bienes del incapaz y también por estar en pedidos
por la ley. (CHREM, 1994)
10. QUIEN PUEDE DAR EN ARRENDAMIENTO
Según el Artículo 1667: Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad
respecto de los bienes que administra.
Ya que el arrendamiento es un contrato de alquiler o locación - conducción por

el cual una persona entrega a otra un bien para que lo use y lo usufructúe
mediante un pago acordado, el intervensor de este contrato como arrendador
debe ser una persona que goce de la administración del bien a arrendar ya que
si no fuera de este modo, perdería veracidad el acto de arrendar, puesto que uno
no puede disfrutar de un bien sin tener la autorización respectiva o al menos el
consentimiento del administrador del bien.
Los menores capacitados por matrimonios o por título oficial que les autorice
para ejercer una profesión u oficio, pueden dar en arrendamiento los bienes que
hayan incorporado a su patrimonio a título oneroso o gratuito. También puede
dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que
administra. El administrador Judicial solo podrá dar en arrendamiento por tiempo
indeterminado, para no maniatar a los propietarios.14
Los padres que ejercen la patria potestad de sus menores hijos necesitan de la
autorización judicial para arrendar en nombre del menor sus bienes por más de
tres años, ya que durante los tres años no hay ningún problema de poder
arrendar, y con la autorización se llegaría a un arrendamiento que no podrá ser
mayor de seis años.
14
Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón, “Sistema de Derecho Civil”, volumen III
P á g i n a 23 | 59
11. CLASES DE ARRENDAMIENTO
ARRENDAMIENTO DE BIEN AJENO
Artículo 1671.- "Si el arrendatario sabía que el bien era ajeno, el contrato se rige
por lo dispuesto en los artículos 1470, 1471 y 1472."
Como se sabe, existe el principio en virtud del cual se presume la buena fe de

las partes; por tanto resulta coherente con este principio la solución consignada
en el presente artículo. 15
En consecuencia, regirán las normas relativas a la promesa de la obligación o

del hecho de un tercero; es decir, el promitente (arrendador) quedará obligado a
indemnizar al otro contratante (arrendatario), si el tercero (propietario o sujeto
con facultad de arrendar el bien) no asume la obligación.
De conformidad con lo dispuesto en los artículos 1471 y 1472, la indemnización

funciona como prestación sustitutoria y su monto puede ser pactado
anticipadamente. Así, una vez celebrado el contrato de arrendamiento, si el
propietario o aquel que tenga la facultad de arrendar no asume la obligación
prometida, el promitente quedará obligado con él con el arrendatario al pago de
una indemnización cuyo monto podrá ser previamente determinado. (CHREM,
1994)
EL ARRENDAMIENTO FINANCIERO
Artículo 1677.- "El contrato de arrendamiento financiero se rige por su

legislación especial y, supletoriamente, por el presente título y los artículos 1419
a 1425, en cuanto sean aplicables."
Este artículo no tiene antecedentes en la legislación civil nacional ni formó parte

del Proyecto de Código Civil de 1981, siendo introducido, a propuesta del doctor
15
61.
P á g i n a 24 | 59
Manuel de la Puente y Lavalle, durante los debates de la Comisión Revisora del

Código Civil. 16
Se consideró necesario acoger esta fórmula dado que el arrendamiento

financiero, también denominado "leasing", es una modalidad de contratación que
ha cobrado gran importancia en la actualidad, y por sus particulares
características requiere una regulación especial que atienda a su naturaleza.
Así mismo, se convino que supletoriamente se debían aplicar las normas del
arrendamiento civil y las normas relativas al contrato de opción (artículos 1419 a
1425), en cuanto fueran aplicables.
A partir del reconocimiento de la distinta naturaleza jurídica de los contratos de

arrendamiento financiero y de arrendamiento civil, se consideró útil incluir este
precepto con el objeto de remitir la regulación del primero a sus normas
especiales y establecer expresamente como normas supletorias las relativas al
arrendamiento civil y al contrato de opción tratando de cubrir cualquier vacío que
pudiera presentarse. (CHREM, 1994)
12. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
Artículo 167:"El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien

arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos.
Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse

inmediatamente donde se celebró, salvo que por costumbre de deba efectuarse
en otro lugar o época."
Tal como enseña Planiol, las obligaciones que la ley impone al arrendador tiene
como origen un principio único: que el arrendador está obligado a procurar al
arrendatario el uso del bien arrendado durante el plazo del arrendamiento. 17
16
68.
17
70.
P á g i n a 25 | 59
A este respecto, Jose Castán Tobeñas, tratadista español, expresa:
"Se trata, pues de una obligación de hacer y de tracto sucesivo, en cuanto

se prolonga por todo el tiempo de duración del contrato." (Derecho Civil
español común y foral, tomo tercero, página 135)
Siendo el arrendamiento un contrato con prestaciones recíprocas, el arrendador

está obligado a entregar el bien al arrendatario a fin que éste lo use. (CHREM,
1994)
ENTREGA DE LOS ACCESORIOS
Dicha entrega debe de tomarse de manera completa, esto es, incluyendo todos
los accesorios que corresponden al bien. En otras palabras, si se alquila una
casa o un automóvil, estos deben ser entregados con sus respectivas llaves. 18
En cuanto al concepto de accesorios procede remitirse a lo dispuesto en el

artículo 888 del Código Civil. (CHREM, 1994)
REGLAS APRA LA ENTREGA
En lo que respecta el tiempo y lugar de la entrega del bien, deben observarse las
siguientes reglas: 19
a) Primeramente, debe estar acordado por las partes.

b) Si nada se hubiese indicado, el bien debe entregarse inmediatamente en
el lugar de celebración del contrato, salvo que por costumbre deba
efectuarse en otro lugar o época.
El precepto no se refiere a quién debe correr con los gastos de entrega del bien,
materia de arrendamiento; por lo tanto, son de aplicación las reglas generales
relativas al pago. De consiguiente, rige el artículo 1241 del Código Civil según el
cual se dispone que el arrendador debe correr con éstos en su condición de
deudor de la prestación de entregar el bien. Es la misma solución que se adopta,
18
BIGIO, CHERM, J. (1994). Contrato de Arrendamiento.Lima-Perú:GACETA JURIDICA EDITORES, pp. 70.
19
71.
P á g i n a 26 | 59
reiterado el principio, en el artículo 1530 del Código Civil a propósito del contrato
de compraventa, que determina que el vendedor debe soportar los gastos de
entrega del bien vendido.
En este mismo orden de ideas, y siendo el arrendador quién está obligado

entregar el bien, le corresponde la prueba de haber cumplido dicha obligación,
en aplicación del principio general contenido en el artículo 1229 del Código Civil
que establece que es el al deudor a quién incumbe la prueba de haber cumplido
con el pago. (CHREM, 1994)
INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACION DE ENTREGA
Si el arrendador incumple con la obligación de entrega del bien, el arrendatario

podrá actuar de la siguiente manera: 20
a) Solicitar extrajudicialmente al arrendador la entrega del bien arrendado, bajo

el apercibimiento que establece el artículo 1429 del Código Civil.
b) Solicitar judicialmente el cumplimiento del contrato, de conformidad con lo

dispuesto en el inciso 1 del artículo 1219 del Código Civil.
c) Solicitar judicialmente la resolución del contrato, con arreglo a lo dispuesto en

el artículo 1428 del Código Civil.
d) Demandar los daños y perjuicios resultantes de la falta de entrega del bien.
Finalmente, cabe indicar que el arrendador está obligado a conservar el bien

arrendado y sus correspondientes accesorios hasta el momento de cumplir con
su entrega, en virtud del principio general contenido en la primera parte del
artículo 1134 del Código Civil. (CHREM, 1994)
OBLIGACION DURANTE LA EJECUCION DEL CONTRATO
Artículo 1680: "También está obligado el arrendador:
20
72.
P á g i n a 27 | 59
1. A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del

contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento.
2. A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias,

salvo pacto distinto."
Este numeral establece obligaciones adicionales, a cargo del arrendador, a las

que establece el artículo 1678 del Código Civil. 21
En efecto, el arrendador está obligado a una prestación de hacer que consiste

en mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a
conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento.
Esta obligación tiene su expresión concreta en la conducta del arrendador de no

perturbar la posesión pacífica del arrendatario.
Constituye una abierta violación de este deber de abstención, la enajenación del

bien arrendado, cuando el arrendamiento de duración determinada no se
encuentre inscrito y el arrendador no cuide que el adquiriente se obligue a
respetar el alquiler.
De allí que, como lógica consecuencia, el arrendador debe indemnizar al

arrendatario, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 1709 del Código Civil.
Asimismo, el arrendador debe efectuar las reparaciones necesarias relativas al

bien, esto es, aquellas que no corresponden al mantenimiento ordinario del
mismo. En el caso de los predios alquilados, cabe citar como reparaciones
necesarias, a título de ejemplo, el restante de paredes como consecuencia de
un sismo.
Cuando el bien arrendado requiere ser reparado se debe proceder, en primer

lugar, de acuerdo a lo estipulado en el contrato. En efecto, las partes pueden
establecer que todas las reparaciones, incluso las que en virtud del Código Civil
corresponden al arrendador, sean de cargo del arrendatario.
21
74.
P á g i n a 28 | 59
De la misma manera, se puede detallar ciertas reparaciones extraordinarias a

cargo del arrendatario y ciertas ordinarias a cargo del arrendador. A falta de
indicación en tal sentido, se acude a las normas del presente Código, para cuyo
efecto es necesario distinguir claramente cuáles son las reparaciones que corren
a cargo de cada parte contratante.
El arrendador también está obligado a pagar todos los tributos que recaigan
sobre la propiedad del bien arrendado.
Debe indicarse que el precepto no consagra la obligación de saneamiento, de

cargo del arrendador, a fin de no repetir reglas generales sobre la materia. Sin
embargo, no existe duda que el arrendador está obligado al saneamiento en su
calidad de transferente de la posesión. (CHREM, 1994)
13. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO
Artículo 1682.-El arrendatario está obligado:
1. A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que

se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las
circunstancias.
2. A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta
de convenio, cada mes en su domicilio.
3. A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en
beneficio del bien, con sujeción a las normas que los regulan.
4. A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación,
perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el
bien.
5. A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien,
previo aviso de siete días.
6. A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o
al contrario.
7. A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público oa las
buenas costumbres.
P á g i n a 29 | 59
8. A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento

del arrendador.
9. A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin
asentimiento escrito del arrendador.
10. A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el
estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.
11. A cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato.
En relación a las obligaciones que surgen del contrato de arrendamiento, es

pertinente traer a colación la doctrina que formula Antonio Hernández Gil,
profesor español de Derecho Civil, quien expresa lo siguiente: 22
"Si la prestación es de tracto sucesivo o periódica, el plazo actua, no como

medio de diferir el cumplimiento, sino como medio de determinar el tiempo
durante el cual han de estar produciéndose los efectos del cumplimiento.
Así, en el contrato de arrendamiento, durante todo el plazo o periodo de
vigencia, las obligaciones se mantienen en constante situación de
cumplimiento." (Derecho de Obligaciones, página 429).
14. CARACTERISTICAS DEL ARRENDAMIENTO
Según José Rubén Taramona Hernández, en base a los elementos y sujetos

del contrato de arrendamiento, ya enunciados, podemos señalar algunas
características de qué está investido, señalando que es un contrato bilateral,
oneroso, conmutativo, consensual, de ejecución o tracto sucesivo y nominado. 23
El contrato de arrendamiento es un contrato que como todos tiene sus propias

características que lo distinguen de otras figuras jurídicas similares
22
79.
23
Lima: RODHAS.
P á g i n a 30 | 59
a) Informal: No es un contrato solemne, es decir no tiene una

forma determinada.
b) Consensual: Se perfecciona con el acuerdo de voluntades.
c) Con prestaciones recíprocas: El arrendador es al mismo

tiempo acreedor de la renta que ha convenido y deudor del bien
que debe ceder temporalmente para su uso, de igual forma, el
arrendatario es acreedor del bien que es materia de
arrendamiento y deudor de la merced conductiva.
d) Oneroso: En estos tipos de contratos prima una prestación y

contraprestación de valor patrimonial como, por ejemplo: El
dinero. 24
e) Conmutativo: Porque desde el momento de su celebración

las partes contratantes conocen los sacrificios y ventajas
económicas que pretenden lograr.
f) De tracto sucesivo: En razón del tiempo es un contrato de

duración ya que la obligación del arrendador de proporcionar al
arrendatario el uso del bien se cumple a cada instante en forma
continuada, así como recíprocamente el arrendatario cumple
con pagar la merced conductiva por cada instante del uso del
bien en forma proporcional.
g) Consensual: El contrato se perfecciona con el solo consenso

de las partes sobre el bien materia de arrendamiento y la renta
convenida, así como el tiempo de la duración.
h) Sujeto a la libertad de forma: Las partes pueden escoger la

forma o formalidad que más se ajuste a sus intereses. (GARCIA
TREVIÑO, 2008)
24
A esta remuneración se le denomina “renta” como lo mencionamos al inicio del trabajo
P á g i n a 31 | 59
i) Individual: Vincula personas ya sea naturales o jurídicas, que

expresen su voluntad y se obliguen mutuamente.
j) Típico: El arrendamiento es un contrato que está regulado en

el ordenamiento jurídico civil. Ejemplo: Se encuentra regulado
en el Artículo 1666 del Código Civil. 25
k) Principal: Es un contrato autónomo e independiente, ya que

no depende de otro contrato.
Ahora bien, no pretendemos efectuar un estudio minucioso del arrendamiento-

venta. Sin embargo, sería conveniente establecer de manera ordenada las
características de este contrato mencionadas por el autor Mario Castillo Freyre26,
las mismas que pasamos a describir a continuación:
POR SU NOMBRE
Por su nombre, es un contrato nominado. En nuestro medio sigue siendo

conocido con la nomenclatura de alquiler-venta, como rezago de la terminología
empleada en el medio forense antes de la entrada en vigencia del Código Civil
de 1984.
POR SU REGULACIÓN
Por su regulación, es un contrato típico, en la medida que si bien no tiene una

normatividad abundante -como podría ser un Título o Capítulo completo del
Código Civil o de alguna otra ley- el artículo 1585 del referido cuerpo normativo
le da una regulación legal, al señalar que las disposiciones de los artículos 1583
y 1584, relativos a la compraventa con reserva de propiedad, resultan aplicables
a los contratos de arrendamiento en los que se convenga que, al final de los
mismos, la propiedad del bien sea adquirida por el arrendatario por efecto del
pago de la merced conductiva (renta) pactada. (Castillo Freyre, 2001)
25
Este artículo está aún vigente en nuestro ordenamiento
26
Mario Castillo Freyre, Magíster y Doctor en Derecho, Abogado en ejercicio, socio del Estudio que lleva
su nombre; profesor de Obligaciones y Contratos en la Pontificia Universidad Católica del Perú, en la
Universidad Femenina del Sagrado Corazón y en la Universidad de Lima.
P á g i n a 32 | 59
POR SU ESTRUCTURA
Por su estructura, el arrendamiento-venta es un contrato simple, pues da lugar a

una sola relación jurídica patrimonial (entendida ésta como una relación
contractual). Debemos advertir que no se trata de un contrato complejo, por
cuanto no agrupa a varios contratos distintos, sino que es un contrato particular,
con caracteres propios que lo diferencian claramente de la compraventa y del
arrendamiento propiamente dichos. El arrendamiento-venta no es la suma de un
arrendamiento y de una compraventa, sino un contrato distinto a ambos, con
rasgos propios, independientemente de que, en ausencia de una normatividad
orgánica propia, le vayan a ser de aplicación algunos preceptos de
arrendamiento y otros de compraventa.
POR SU CONTENIDO
Por su contenido, puede ser tanto un contrato civil como uno mercantil.
POR SU AUTONOMÍA
Por su autonomía, es un contrato principal, pues no depende jurídicamente de

otro contrato.
POR SU FUNCIÓN
Por su función, es fundamentalmente, un contrato constitutivo, aunque puede

formar parte -por excepción-, de uno modificatorio, pero nunca será un contrato
resolutorio, puesto que siempre generará obligaciones entre las partes.
POR LOS SUJETOS A QUIENES OBLIGA
Por los sujetos a quienes obliga, se trata de un contrato individual, ya que las
obligaciones creadas por él afectan únicamente a las partes que celebran el
contrato.
POR LA PRESTACIÓN
Por la prestación es un contrato bilateral o sinalagmático, hoy en día bajo nuestro

Código Civil, hablaríamos de un contrato con prestaciones recíprocas (artículos
P á g i n a 33 | 59
1426 a 1434 del Código), pues una parte -el arrendador-vendedor- se obliga a
entregar el bien a la otra parte -el arrendatario-comprador-, el mismo que se
obliga, a su vez, a pagar el precio en cuotas mensuales o de periodicidad distinta,
precio que a la vez constituye renta; y al pagarse la última de dichas cuotas, se
transferirá automáticamente la propiedad del bien al arrendatario-comprador.
POR LA VALORACIÓN
Por la valoración, de acuerdo a lo que acaba de ser mencionado en el punto

anterior, será un contrato a título oneroso, pues ambas partes se obligan a
ejecutar una prestación.
POR EL RIESGO
Por el riesgo, debemos precisar que es, fundamentalmente, un contrato

conmutativo, ya que la existencia y cuantía de las prestaciones que deben
cumplir las partes son ciertas, vale decir, conocidas de antemano al momento de
la celebración del contrato. Si bien es verdad que no se ha planteado, ni
legislativa ni doctrinariamente, el tema de la aleatoriedad en el contrato de
arrendamiento-venta, podríamos imaginar algunos supuestos en los que ello
resultaría factible, sobre todo si recordamos que no habría inconveniente teórico
alguno para aplicar los principios que al respecto hemos tratado al estudiar el
bien materia del contrato de compraventa.
POR SU FORMACIÓN
Por su formación, el arrendamiento-venta es un contrato consensual, es decir

que se celebra con el solo consentimiento de las partes, ya que la ley no
establece ningún requisito de forma para este acto.
POR EL TIEMPO
Por el tiempo, se trata, esencialmente, de un contrato de duración, ya que no

obstante por lo general el bien objeto del mismo se entregará poco después de
la celebración del contrato (en un acto instantáneo), el pago de las cuotas,
mensualidades, o rentas por parte del arrendatario-comprador, se prolongará en
el tiempo, tanto como en un contrato de arrendamiento común y corriente. En tal
P á g i n a 34 | 59
sentido, será un contrato de duración continuada, en la medida que el arrendador

vendedor se obliga a permitir el uso y disfrute del bien por parte del arrendatario
comprador, en tanto dure la relación contractual y mientras no se produzca la
transferencia de propiedad. Pero, por otra parte, también será un contrato de
duración periódica, si nos atenemos a la obligación del arrendatario-comprador,
la misma que consistirá en el pago periódico (por lo general mensual) de las
cuotas o rentas convenidas.
POR LA NEGOCIACIÓN
Por la negociación, puede ser tanto un contrato de negociación previa, es decir

aquel en el cual las partes tienen la libertad de modelar su contenido (esta será
la regla), como un contrato por adhesión o que contenga cláusulas generales de
contratación (supuestos excepcionales, por cierto).
POR EL ROL ECONÓMICO
Por el rol económico, es un contrato de cambio, ya que está destinado a la

circulación de la riqueza; y de disposición, pues implica una disminución en el
patrimonio del arrendador-vendedor, que se verá -a su vez- compensada con la
contraprestación que debe recibir por parte del arrendatario-comprador
(rentaprecio).
POR SUS EFECTOS
Por sus efectos, se trata de un contrato meramente obligatorio u obligacional.
Ahora si bien ya pudimos profundizar en lo que es realmente el contrato de

arrendamiento recurriendo a diferentes autores de diferentes contextos sociales,
tiempo y cultura, así como también pudimos estudiar más a fondo de lo que este
contrato significa observando sus diferentes características, como también
hicimos una breve reseña histórica de este modelo jurídico ahora recurriendo
también a otra fuente, pasaremos a estudiar más a fondo sobre lo que es el
arrendamiento y sus sujetos.
P á g i n a 35 | 59
15. DURACION DEL ARRENDAMIENTO
El legislador ha considerado conveniente permitir a las partes introducir múltiples

formas para establecer la duración del contrato de arrendamiento. Estas son: 27
a) Contratos que pueden ser de duración determinada o indeterminada.
b) Si la duración fuese determinada, pueden ser por periodos forzosos y periodos

voluntarios.
c) Cuando se trata de periodos forzosos y periodos voluntarios, pueden ser

adopción de una o de ambas partes. (CHREM, 1994)
ARENDAMIENTO PUEDE TENER PLAZO DETERMINADO O

INDETERMINADO:
Artículo 1687.- “El arrendamiento puede ser de duración determinada o

indeterminada.”
ARRENDAMIENTO A PLAZO DETERMINADO
Respecto del contrato de arrendamiento celebrado con plazos de duración

determinada, las partes tienen libertad para concertar el plazo por meses,
bimestres trimestres, años, salvo la limitación temporal que contiene el artículo
1688 del Código Civil. En efecto, cuando se trata de un contrato celebrado con
un plazo determinado, éste no puede exceder de 10 y 6 años, en los casos
previstos en el artículo 1688. Consiguientemente, a la culminación del plazo, el
arrendatario debe cumplir con restituir el bien con todos sus accesorios. 28
Cuando el arrendamiento se ha celebrado con un plazo de duración

determinada, si el arrendatario permanece en el bien arrendado sin resistencia
del arrendador, es de aplicación lo dispuesto en el artículo 1700 del Código Civil.
(CHREM, 1994)
27
28
P á g i n a 36 | 59
ARRENDAMIENTO A PLAZO INDETERMINADO
Si el arrendamiento tiene duración indeterminada, las partes han acordado los

elementos esenciales, esto es, la renta y el bien arrendado. Cuando las partes
nada han indicado respecto a la duración del plazo, cualquiera de ellas puede
ponerle fin en cualquier momento de conformidad con el artículo 1703 del Código
Civil. 29
Es preciso indicar que, a pesar que las partes no hubieran establecido un plazo
de duración del contrato, éste se considera determinado en los supuestos
previstos en el artículo 1689 del Código Civil.
Asimismo, debe precisarse que tanto para el caso de contrato de duración

determinada cuanto para el celebrado sin determinación del plazo, rige para el
arrendatario de inmuebles la obligación de obtener la papeleta de mudanza o la
autorización escrita del arrendador a que alude el artículo 1711 del Código Civil.
(CHREM, 1994)
16. EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Todo contrato genera consecuencias jurídicas; es fuente generadora de

obligaciones y; consecuentemente, también de derechos, para ambas partes
contratantes. Sabido es que cuando decimos “efectos del contrato, nos estamos
refiriendo a cuáles son las obligaciones que surgen para cada una de las partes
contratantes. 30 En el caso de arrendamiento entonces hemos de referirnos a las
obligaciones del arrendador y el arrendatario. (TARAMONA HERNANDEZ,
1995)
29
107.
30
TARAMONA HERNANDEZ, J. R. (1995). Manual de Arrendamiento Urbano-Leasing.(págs. 110). Lima:
RODHAS.
P á g i n a 37 | 59
17. CESION DEL ARRENDAMIENTO
En la virtud del contrato de cesión, el inquilino traslada los derechos que le

competían a un tercero, con el mismo carácter y con la misma extensión, así
como también las obligaciones que recaían. 31
Dicho concepto sigue el lineamiento por el cual nadie puede transmitir a otro
sobre un objeto, un derecho mejor más extenso que aquel el que gozaba, así
como tampoco nadie puede adquirir sobre el objeto un derecho mejor o más
extenso que el que tenía aquel quien lo adquiere.
En esta figura de la cesión el inquilino pasa a ser denominado cedente, y el

tercero que contrata con él será denominado| a su vez cesionario, ocupando el
lugar en el derecho y obligaciones que surgen del contrato de arrendamiento.
Conforme lo dispone el artículo 1696, prescribe: “La cesión del arrendamiento

constituye la transmisión de los derechos y obligaciones del arrendatario en favor
de un tercero que lo sustituye y se rige por las reglas de la cesión de posición
contractual.
La cesión de posición contractual se haya contenida en los artículos 1435 al 1439

del Código vigente. De conformidad con lo establecido en el artículo 1435 se
refiere que el arrendador preste su consentimiento ya sea antes,
simultáneamente o después del acuerdo de cesión, para que de esta forma
quede vinculado respecto del cesionario, el cual, cumplidas todas las
formalidades, viene a ocupar el lugar del cedente o el arrendatario, adquiriendo
los derechos de este, frente al cedido o arrendador.
El cedido podrá accionar contra el cedente, si hubiera pactado con este que no
queda liberado por la cesión, si el cesionario no cumple las obligaciones
asumidas. (TARAMONA HERNANDEZ, 1995)
31
Lima: RODHAS.
P á g i n a 38 | 59
18. ENAJENACION DEL BIEN ARRENDADO
La legislación civil se coloca en el caso que el bien arrendado haya sido

enajenado, bien sea a título oneroso o gratuito, lo que es jurídicamente posible,
toda vez que, por el contrato de arrendamiento solo se otorga un derecho de uso
y goce del bien, mas no propiedad o dominio. 32
Enajenar es el acto jurídico por el cual se transmite por el cual se transmite la

propiedad de un bien mueble o inmueble a la propiedad de un derecho ya sea a
título oneroso o a título gratuito; en forma voluntaria o forzosa; Inter vivos o mortis
causa.
Lo que hace la ley es más bien establecer un modus operandi en caso de

producirse la enajenación; en efecto dice el artículo 1708 lo siguiente: “En caso
de enajenación del bien arrendado se proseguirá del siguiente modo:
1. Si el contrato de arrendamiento estuviese inscrito, el adquiriente deberá

respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su
adquisición en todo los derechos y obligaciones del arrendador.
2. Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquiriente puede dar por
concluido; excepcionalmente, el adquiriente está obligado a respetar el
arrendamiento, si asumió dicha obligación.
3. Tratándose de bienes muebles, el adquiriente no está obligado a respetar
el contrato si recibió su posesión de buena fe. (TARAMONA
HERNANDEZ, 1995)
19. DIFERENCIA CON OTROS CONTRATOS Y FIGURAS

JURÍDICAS
Con respecto a las demás figuras jurídicas encontramos las siguientes

diferencias:
32
Lima: RODHAS.
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Con el contrato de Compraventa
La distinción con el contrato de compraventa fue hecha por Pothier, al señalar

que “.... el arrendamiento no es otra cosa que la venta del disfrute de una cosa,
es decir, de los frutos venideros de dicha cosa. Hay, sin embargo, diferencias
esenciales entre uno y otro que están bien claras. La venta trasmite la propiedad;
apenas realizada, los riesgos pasan del vendedor al comprador, y es un acto de
disposición que requiere, por parte del que lo otorga, la capacidad de disponer.
El arrendamiento, por el contrario, es un “contrato sucesivo” que se ejecuta por
actos repetidos y recíprocos de disfrute y de pago de los alquileres, actos que se
sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute
no pueden llevarse a cabo, no se debe el alquiler. Y finalmente, arrendar es
realizar un acto de simple administración”33
Con el contrato de Permuta
El contrato de permuta origina la obligación de los permutantes de transferirse

recíprocamente la propiedad de bienes (Artículo 1602 del Código Civil).la
esencia del contrato de permuta radica precisamente en la transmisión recíproca
del dominio de las cosa o derechos objeto del cambio. La esencia del contrato
de arrendamiento, en cambio, se encuentra en la cesión temporal al arrendatario
del uso de un bien.
Con el contrato de Suministro
Por el suministro, el suministrante se obliga a ejecutar en favor de otra persona

prestaciones periódicas o continuadas de bienes. Este contrato puede
comprender tanto la entrega de bienes en propiedad como en uso y disfrute.
Cuando nos encontramos en el primer caso no existe dificultad para diferenciarlo

del contrato de arrendamiento, por medio del cual se realiza la cesión temporal
de un bien al arrendatario. El problema se presenta más bien, cuando nos
hallamos frente a un suministro de bienes en el que solamente se transfiere el
uso de los mismos. este último caso, los medios de locomoción proporcionados
33
Taboada Cordova, Lizardo. Acto Juridico, Negocio Juridico, Contrato. Lima Editorial Grijley.
2006, pág 89.
P á g i n a 40 | 59
por un periodo determinado y el aprovisionamiento de trajes o muebles, hechos

a teatros, de manera que la propiedad del bien suministrado no sale del
patrimonio del suministrante.34
Cabe aún en este supuesto diferenciar el contrato de arrendamiento del

suministro, aunque en ambos se produzca la transmisión del derecho de uso
sobre el bien materia del contrato. En el arrendamiento, la entrega por parte del
arrendador constituye una “única” prestación, que tiene como contraprestación
el pago de una renta convenida.
En el contrato de suministro, en cambio, los bienes se entregan para su uso en

diversas prestaciones a cargo del suministrante, en la que cada una de las
prestaciones son autónomas e independientes una de las otras, aunque conexas
entre sí.
Con el Contrato de Comodato
Al analizar la naturaleza jurídica del arrendamiento, que “La locación difiere del
comodato en su modalidad esencialmente onerosa para la primera y gratuita
para el segundo. esa divergencia de concepto se manifiesta en la medida de la
responsabilidad del usuario de la cosa: es responsable de todo deterioro que ella
sufra por su culpa y hasta llega a responder del caso fortuito o de fuerza
La diferencia entre ambos contratos es clara, a pesar de que tengan en común

la entrega de un bien para su uso durante cierto tiempo. Mientras es de la esencia
de uno su gratuidad (comodato) del otro lo es su onerosidad (arrendamiento).
Con la Prestación de Servicios
El Código Civil de 1984 ha regulado la prestación de servicios en su artículo 1755

como el género por el cual se conviene que la prestación de servicios o su
resultado sean proporcionados por el prestador al comitente. El Código Civil de
1936 involucra en un mismo concepto el arrendamiento de bienes y la locatio
operarum. Explicaba Cornejo al referirse al artículo 1490 del Código Civil de 1936
que: “La locación de servicios es una variedad del arrendamiento, y se identifica
34
Francesco Messineo, “Manual de Derecho Civil y Comercial”, tomo IV, pág. 151
P á g i n a 41 | 59
con el contrato de trabajo que nuestro código legisla independientemente en el

Título VI de esta sección. La locación de servicios se refiere a cualquier trabajo
manual o intelectual tenga o no por finalidad directa y exclusiva, la producción”.
Ahora, según quedó explicado ha quedado claramente diferenciado el

arrendamiento de bienes de la prestación de servicios y sus correspondientes
modalidades.
Pasaremos a diferenciar cada una de esas modalidades del arrendamiento:
Con la Locación de servicios
Por la locación de servicios el locador se obliga, sin estar subordinado al

comitente, a prestarle sus servicios por cierto tiempo o para un trabajo
determinado, a cambio de una retribución, La diferencia con el contrato de
arrendamiento es obvia, por cuanto el objeto de la prestación de dar a cargo del
arrendador es el bien, mientras que el objeto de la locación de servicios lo
constituye casualmente el servicio en sí.
Con el contrato de obra
El contrato de obra es aquel por el cual dos partes (contratista y comitente) se

obligan a prestaciones recíprocas consistentes una en hacer una obra
determinada y la otra en pagar una retribución.
El factor determinante en el contrato de obra es la transformación de la materia,

para lograr la obra señalada en el contrato. En el contrato de arrendamiento, en
cambio, se produce la cesión temporal de un bien determinado, el que no debe
ser alterado en su sustancia.
Con Mandato
La esencia del mandato es que mediante su ejecución se pretende la realización

de un servicio personal, pero no en nombre de alguien, sino por su cuenta e
interés. Este es precisamente el contenido que el contrato tenía en el derecho
romano. Por consiguiente, las consecuencias de los actos realizados por el
mandatario con terceros se producen en su propia esfera jurídica y no
P á g i n a 42 | 59
trascienden a la del mandante. Para ello será preciso que se realice un acto de
retrasmisión de los bienes adquiridos en ejecución del contrato, del mandatario
al mandante”.35
En el arrendamiento, las consecuencias de los actos realizados, es decir la

ejecución de las respectivas prestaciones se producen en la esfera jurídica de
las partes contratantes, sin que requieran ser retrasmitidas a la esfera de otro.
Con Depósito
Se ha observado con mucha razón que el contrato de depósito presenta gran

similitud con el de arrendamiento porque, en ambos tanto el depositario como el
arrendatario tienen la posesión de un bien que no les pertenece.
Estas figuras, son claramente diferenciables:
En el arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a usar temporalmente el bien

dado en arriendo.
En el depósito, el depositario se obliga a recibir el bien para custodiarlo y

devolverlo cuando lo solicite el depositante. Además, el depositante no puede
usar el bien en provecho propio ni de tercero, salvo autorización expresa del
depositante o del juez. Si infringe esta prohibición, responde por el deterioro,
pérdida o destrucción del bien, inclusive por caso fortuito o fuerza mayor).
El arrendamiento es un contrato a título oneroso.
El depósito se presume gratuito, salvo que, por pacto distinto o por la calidad
profesional, por la actividad del depositario u otras circunstancias, se deduzca
que es remunerado (Artículo 1818, primer párrafo, del Código Civil).
Las obligaciones y responsabilidades del arrendatario son más severas que las
del depositario. En este orden de ideas, el arrendatario es responsable por la
pérdida y el deterioro del bien que ocurran en el curso del arrendamiento, aún
cuando deriven de incendio, si no prueba que han ocurrido por causa no
imputable a él. Es también responsable por la pérdida y el deterioro ocasionados
35
Anibal Torres Vasquez. “Acto Juridico”. Lima Editorial Ideosa. 2001, pág. 62
P á g i n a 43 | 59
por causas imputables a las personas que ha admitido, aunque sea temporal, al
uso del bien.
El depositario, en cambio, debe poner en la custodia y conservación del bien,

bajo responsabilidad, la diligencia ordinaria exigida por la naturaleza de la
obligación y que corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y
del lugar. No corren a cargo del depositario el deterioro, la pérdida o la
destrucción del bien sobrevenido sin culpa, salvo que no haya hecho lo necesario
para evitarlos o remediarlos, dando además aviso al depositante en cuanto
comenzaron a manifestarse.
Con el Mutuo
Al diferenciarlo del contrato de arrendamiento, la analogía resulta evidente

cuando en el mutuo se han estipulado intereses: tanto el locador como el
prestamista entregan una cosa a la otra parte para que esta goce a cambio de
un precio en dinero (alquiler en un caso, intereses en el otro) que habitualmente
se paga en forma periódica. Pero la diferencia es notoria, porque en la locación
no se transfiere la propiedad de la cosa y al término del contrato, el locatario
debe devolver la misma que se le ha entregado, en tanto que siendo el dinero
una cosa fungible el prestamista sólo está obligado a devolver otra cosa de igual
calidad y cantidad, es decir, el contrato ha significado la transmisión del dominio
del dinero al prestamista que puede disponer libremente de él.
El comentario anterior es perfectamente aplicable a la legislación peruana.

Además, el objeto de la prestación que surge de la obligación nacida del contrato
de mutuo es una determinada cantidad de dinero o de bienes consumibles,
mientras que en el arrendamiento puede referirse a cualquier tipo de bienes.
Con el Usufructo
Cuando el usufructo es oneroso, la distinción con la locación es extremadamente

sutil. Tanto el arrendatario como el usufructuario tienen el uso y goce de la cosa,
tanto uno como otro deben pagar un precio en dinero. Según la teoría clásica, la
diferencia residiría en que el usufructo es un derecho real, en tanto que la
locación tiene carácter personal. Pero la exactitud de este criterio distintivo está
P á g i n a 44 | 59
hoy en tela de juicio. Muchos de los defensores del criterio se inspiran sobre todo
en razones de tradición histórica, pues no hay nada esencial que las distinga”.
No la compartimos por cuanto pensamos que ambas instituciones son
claramente diferenciables.
El usufructo es, un derecho real limitado que se agrupa “con la propiedad para
formar el género o conjunto genérico de los derechos reales. Su tipología
coincide, con las características generales de esta clase de derechos. Son
derechos subjetivos de carácter absoluto, en el sentido de que su titular puede
hacerlos valer “erga omnes” y le confieren un poder inmediato sobre las cosas”.36
El usufructo confiere al usufructuario las facultades de usar y disfrutar

temporalmente de un bien ajeno. El arrendamiento otorga al arrendatario un
derecho personal, de crédito, de poder exigir al arrendador que cumpla con su
obligación de cederle temporalmente el uso del bien, materia del contrato de
arrendamiento.
El usufructo puede ser gratuito u oneroso, mientras que el arrendamiento es

necesariamente oneroso. El arrendamiento se celebra mediante contrato. En
cambio, el usufructo puede ser constituido por ley.
El usufructo se extingue con la muerte del usufructuario, en tanto que el

arrendamiento continúa en relación a los herederos del arrendatario, si
encontrándose en el uso del bien, la mitad o el mayor número de ellos no
manifiestan su voluntad de extinguirlo.
20. ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDADOR
Todo arrendador, sea propietario, administrador judicial, albacea testamentario,

apoderado o condómino, puede accionar contra el ocupante, inquilino,
arrendatario, sub-arrendatario o precario mediante las acciones de:
36
Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón, “Sistema de Derecho Civil”, volumen III, pág. 403
P á g i n a 45 | 59
DESALOJO
Procede la acción de desalojo conforme a Proceso Sumarísimo previsto en el

Titulo III de la Sección Quinta (art. 546 y siguientes del TUO del Nuevo Código
Procesal Civil) como acción principal en los casos de resolución de contrato, por
la condición de precario y por vencimiento de plazo, y como accesorio o
anticipado.
ACCIÓN PRINCIPAL
Procede la acción de desalojo como acción principal contra el ocupante del

inmueble urbano en los casos de resolución del contrato; condición de precario
y por vencimiento de plazo como veremos.
Resolución del contrato de arrendamiento
En los cinco casos previstos en el Art. 1697 del Código Civil se procede:
 Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro

mes y además quince días. Si el alquiler se conviene por periodos
menores a un mes, basta que venzan tres periodos.
 En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesito que
hubiese contra la sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence
con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la
nueva renta devengada.
 Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que se le
concedió expresa o tácticamente, o permite algún acto contrario al orden
público o a las buenas costumbres.
 Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin
asentimiento escrito del arrendador.
 Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus
obligaciones.
P á g i n a 46 | 59
CONDICIÓN DE PRECARIO
Es poseedor precario el que no tiene documentos que justifiquen su

posesión. Se considera ocupante precario al que carece de título o cuando el
que tenía ha fenecido (art. 911 del Código Civil).
VENCIMIENTO DE PLAZO
Es procedente la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento ha

fenecido y no ha sido prorrogado por las partes o la ley, como lo señalan los
artículos 1688 hasta 1709 del Código Civil.
DESALOJO ACCESORIO
En los juicios tramitados como de Conocimiento o Abreviado, siempre que la

restitución se haya demandado acumulativamente, como lo señala el art. 590 del
TUO del Nuevo Código Procesal Civil.
DESALOJO ANTICIPADO
Procede en los casos en que el demandante acredite indubitablemente el

derecho a la restitución pretendida y el abandono del bien, tal como se precisa
en el art. 679 del TUO del C.P.C..
En la acción de Desalojo debe tenerse en cuenta lo que contiene la TERCERA

DISPOSICIÓN MODIFICATORIA DEL NUEVO CÓDIGO PROCESAL CIVIL que
modifica la Tercera Disposición Final del D. Leg. 709, que quedo redactada
así: “Las pretensiones de restitución de inmuebles por vencimiento de plazo de
contrato de arrendamiento, de que se trata este Decreto Legislativo se tramitan
conforme a lo dispuesto para el proceso de Desalojo en el Código Procesal Civil.”
21. ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDATARIO
La persona que ocupa un inmueble del que no es propietario sino arrendatario,

con contrato vigente o fenecido, sin contrato inscrito, pero verbal convenido con
la persona autorizada para dar en arrendamiento tiene derechos y como tal
P á g i n a 47 | 59
puede accionar para que se le reconozca, respete o se cumplan. Las acciones

que puede plantear son:
INTERDICTO DE RETENER
Todo poseedor de un inmueble que sufre perturbaciones en la posición o

tenencia del bien puede accionar ante el Órgano Jurisdiccional para que se
disponga la suspensión de esas perturbaciones y se paguen los daños y
perjuicios. La acción y el procedimiento es similar a la que corresponde al de
recobrar.
INTERDICTO DE RECOBRAR
Si un inquilino es desposeído sin previo juicio, tiene derecho a accionar para que
se le restituya en la posesión del bien y se le paguen los daños y perjuicios que
se le ha ocasionado.
CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO
El arrendatario que ingresa al predio en mérito a un contrato de arrendamiento y

si el arrendador no cumple alguna de las cláusulas del contrato o las obligaciones
propias de la naturaleza del contrato, puede accionar para que se de
cumplimiento a lo establecido en el contrato o en la ley. La acción y el
procedimiento están determinados por la ubicación del bien, el domicilio del
demandado y la cuantía derivada del contrato, previsto en el TUO del Código
Procesal Civil.
PAGO DE MEJORAS
Todo poseedor de un inmueble puede efectuar mejoras en los casos previstos

en el art. 917 del Código Civil. Si el arrendatario es demandado para que
desocupe el bien tiene derecho a accionar para que se le pague esas mejoras.
la forma de hacer valer ese derecho se precisa en el art. 595 del TUO del Nuevo
Código Procesal Civil.
P á g i n a 48 | 59
DEVOLUCIÓN DE EXCESO DE ARRIENDOS
Si el arrendatario paga mayor cantidad que la prevista en le Ley o en el contrato,

puede accionar para que se le restituya toda cantidad que exceda lo que le
corresponde pagar. Esta figura se presenta en inquilinos sujetos al D.L. 21938 y
que ahora se van reduciendo en la medida en que se vencen los plazos previstos
en el D. Leg. 709.
REDUCCIÓN DE LA MERCED CONDUCTIVA
Si por alguna razón, motivo o hecho no previsto en el contrato, el arrendatario ha

pagado sumas que exceden a lo que corresponde, puede accionar para que le
sean devueltas esas sumas.
CORTE DEL JUICIO
En los casos de juicios de desahucio por falta de pago de la merced conductiva,

el arrendatario si es que todavía se mantiene bajo la protección del D.L. 21938,
Ley de Inquilinato y conforme al art. 14 del D. Leg. 709 puede pedir, cuando la
acción judicial es de desahucio por falta de pago, que se corte el juicio.
CONSIGNACIÓN DE ARRIENDO Y DEL BIEN ARRENDADO
Cuando el arrendador se niega a recibir los alquileres o no quiere dar por recibido
el bien alquilado, el arrendatario tiene la facultad para accionar y consignar el
monto de los arriendos. Si no se quiere recibir el inmueble, la ley que debe
consignarlo, como lo señala el art. 1706 del Código Civil.
22. CONCLUSIONES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El contrato de arrendamiento concluye sea de duración determinada, por plazos

forzosos y voluntarios y de duración indeterminada. El Código Civil en el art. 1699
y siguientes legisla sobre esta situación.
 El arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del

plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de
ninguna de ellas.
P á g i n a 49 | 59
 Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del

bien arrendado, no se entiende que hay renovación táctica, sino la
continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta
que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier
momento.
 En el arrendamiento cuya duración se pacta por períodos forzosos para
ambas partes y voluntarios a opción de una de ellas, los períodos
voluntarios se irán convirtiendo uno a uno en forzosos sí la parte a la que
se concedió la opción no avisa a la otra que el arrendamiento concluirá al
finalizar los períodos forzosos a cada uno de los voluntarios.
 El aviso a que se refiere el párrafo anterior debe cursarse con no menos
de dos meses de anticipación al día del vencimiento del respectivo
período, si se trata de inmuebles, y de no menos de un mes, en el caso
de los demás bienes.
Si en el contrato se establece que los períodos son voluntarios para ambas

partes, basta que cualquiera de a la otra el aviso prescrito en el art. 1701 para
que el arrendamiento concluya al finalizar los períodos forzosos.
Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial

o extra judicial al otro contratante.
Vencido el plazo del contrato o cursado el Aviso de Conclusión del

arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho
a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una
prestación igual a la renta del período precedente, hasta su devolución efectiva.
El cobro de cualquiera de ellas no importará la continuación del arrendamiento.
Además, concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaración judicial, en los

casos siguientes:
 Cuando el arrendador sea vencido en juicio cobre el derecho que tenía.

 Si es preciso para la conservación del bien que le arrendatario lo devuelva
con el fin de repararlo.
 Por la destrucción total o pérdida del bien arrendado.
 En caso de expropiación.
P á g i n a 50 | 59
CONCLUSIÓN
En la elaboración de esta indagación y estudio acerca de: del arrendamiento,

podemos exponer que el contrato de arrendamiento juega un papel significativo
en nuestra humanidad.
Hemos visto que el contrato de arrendamiento al ser en definición un contrato

por el cual un individuo llamado arrendador y la otra parte el arrendatario, pone
transitoriamente una cosa a disposición de otra en alquiler. Arrendamiento, es
del tipo de contrato consensual, ya que son aquellos para cuya validez no se
requiere la observancia de una forma, sino únicamente el consentimiento de las
partes, presentes, ausentes, y ya lo manifiestan de modo expreso o tácito.
Por tanto, es de gran ayuda saber, como hacer un contrato de inquilinato, sus
elementos constitutivos, y sobre todo saber cómo rescindir o terminar, un
contrato de inquilinato, de acuerdo a nuestra legislación peruana.
Finalmente, queda la dicha de haber elaborado un trabajo conciso que nos

proyectó luz sobre la base teórica y la aclaración de varios aspectos prácticos
relacionado con dicho tema.
P á g i n a 51 | 59
RECOMENDACIONES
Nuestras recomendaciones van encaminadas a todos los estudiosos del

derecho, que no han tenido la oportunidad de leer e ilustrarse sobre tan
enriquecido tema y sobre todo tan usual en nuestra sociedad, como es el
arrendamiento.
Nosotros como alumnos debemos saber todo lo relacionado a los

arrendamientos, su naturaleza, las leyes que la rigen, para tener
un discernimiento claro, ya que nos ayudará en el ejercicio de nuestra carrera.
Esperamos que se motiven a indagar cualquier inquietud con relación a este

tema, ya que, como lo dijimos es muy usual en nuestra sociedad.
P á g i n a 52 | 59
REFERENCIAS
ANTONIO, B. G. (1987). MANUAL DE CONTRATOS. BUENOS AIRES : EDITORIAL PERROT.
CARLOS, P. A. (20 de FEBRERO de 1987). EL CONTRATO DE ARRENDAIENTO. MEXICO, MEXICO,

MEXICO.
Castillo Freyre, M. (2001). El Contrato de Arrendamiento-Venta . Lima: CastilloFreyre .
Castillo Freyre, M. (20 de Noviembre de 2001). El Contrato de Arrendamiento. Lima, Lima,

Perú.
CASTILLO FREYRE, M. (20 de NOVIEMBRE de 2001). EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. LIMA,

LIMA, PERU.
CHREM, J. B. (1994). El contrato de arrendamiento. En J. B. CHREM, El contrato de

arrendamiento (págs. 21-23). Lima-Perú: GACETA JURIDICA EDITORES.
Cordova, L. T. (2006). Acto Jurídico, Negocio Jurídico, Contrato. Lima: Grijley.
Estrada, C. G. (2001). De los Principales Contratos Civiles. Bogota, Colombia: Temis.
GARCIA TREVIÑO, R. (2008). LOS CONTRATOS CIVILES Y SUS GENREALIDADES. MEXICO: SIETE
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Gullón, L. D.-P. (s.f.). “Sistema de Derecho Civil”.
LOUIS, J. E. (1951). DERECHO CIVIL. BUENOS AIRES, ARGENTINA : PUBLICACIONES PERROT.
Messineo, F. (s.f.). “Manual de Derecho Civil y Comercial” (IV ed.).
PERUANO, C. C. (1952). OBLIGACIONES. LIMA: JURITAS Y EDITORES.
Taramona Hernandez, J. R. (1995). Manual de Arrendamiento Urbano-Leasing. En J. R.

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Vasquez, A. T. (2001). “Acto Juridico”. Lima: Ideosa.
Villacorta, J. L. (04 de Marzo de 2016). Temas de Derecho. Obtenido de Temas de Derecho:

http://jorgeluiscastrovillacortaabogados.blogspot.com/
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ANEXOS
P á g i n a 54 | 59
P á g i n a 55 | 59
P á g i n a 56 | 59
P á g i n a 57 | 59
P á g i n a 58 | 59
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FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLÍTICA

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

ASIGNATURA : DERECHO PROCESAL CIVIL ll

DOCENTE : MARTIARENA GUTIERREZ LEONCIO

Estimado Doctor: Martiarena Gutiérrez Leoncio, docente de la Universidad

Siendo grato el dirigirnos a usted con el presente trabajo de investigación

Por tal motivo fue núcleo de nuestra presente investigación monográfica, en el

Y finalmente, Estableciendo individualmente diversos criterios en cada

Atte. Los alumnos.

OBLIGACION DURANTE LA EJECUCION DEL CONTRATO ..................................................... 27

Con el contrato de Permuta ................................................................................................ 40

Empezaremos diciendo que el arrendamiento es una figura jurídica

Los antecedentes más antiguos del arrendamiento los encontramos en el

La locación, en el derecho romano, se aplica al acto jurídico por el cual una

En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inició como una figura propia.

El arrendamiento, quién los códigos civiles de 1852 y de 1936 formaban parte de

El contrato de arrendamiento, regulado como contrato autónomo, forma parte

El texto de dicho proyecto tiene como antecedente inmediato el anteproyecto

La regulación del contrato de arrendamiento tiene como fuente de inspiración el

De manera especial, debe resaltarse que ha sido fuente de permanente consulta

El texto del Proyecto de Código Civil de 1981, relativo al arrendamiento fue

El texto del contrato de arrendamiento fue enriquecido por la Comisión de

La regulación del arrendamiento en el Código Civil de 1984 fue aprobada por

2. NATURALEZA JURIDICA DEL DERECHO DE ARRENDAMIENTO

La doctrina no es pacífica al tratar el tema de la naturaleza jurídica del derecho

Es importante tener presente que la consideración de si el derecho del

En nuestro régimen civil, el contrato de arrendamiento se forma por el

Messineo, ilustre civilista italiano, al comentar sobre la naturaleza jurídica del

"(...) el derecho del arrendatario, para ejercitarse, tiene necesidad de la

(...) El arrendatario, por consiguiente, tiene una pretensión frente al

no puede oponerse a los terceros tal poder." (Manual de Derecho Civil y

3. ORIENTACION DE LA REGULACION DEL ARRENDAMIENTO

El arrendamiento, que en el régimen anterior era conocido bajo el nombre de

La excesiva protección que han dispensado al arrendatario las denominaciones

La Comisión Revisora es consciente que en el país existe un considerable déficit

La regulación del arrendamiento busca encontrar, pues, el equilibrio entre los

En efecto, así como el arrendatario tiene derecho al uso de la vivienda durante

Finalmente, con el objeto de evitar la especulación que en muchos casos ha

Un arrendamiento es una relación entre dos partes contractuales mediante la

El contrato de arrendamiento (o locatio-conductio por su denominación originaria

La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio

El Código Civil ha definido este contrato en su artículo 1666 al establecer que:

Según José Rubén Taramona Hernández

Existe arrendamiento cuando una parte (arrendador) e obliga a ceder a la otra

Según Mario Castillo Freyre

“El arrendamiento- o alquiler-, es un contrato usual en nuestros días. Se trata de

Según Ettienne Louis Josserand

“El arrendamiento de cosas es un contrato en virtud del cual una persona,

Según Guillermo Borda

Antonio B. G. cita a Guillermo Borda, “Hay locación de cosas cuando una

Según el Código Civil (Artículo 1666)

“Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al

5. COSAS SUCEPTIBLES DE ARRENDAMIENTO

Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas CORPORALES E

Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que exista

ANTONIO, B. G. (1987). MANUAL DE CONTRATOS. BUENOS AIRES : EDITORIAL PERROT (Págs.

6. ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO

Intervienen necesariamente dos partes. A una se le denomina Arrendador

Se pueden alquilar bienes muebles o inmuebles, que existan al momento del

Tratándose de bienes muebles, estos deben ser bienes no fungibles o no

PAGO DE UNA RENTA:

arrendatario. La renta debe consistir en una determinada suma de dinero

El orden de dicha preferencia es el siguiente:

 El contrato celebrado por escritura pública e inscrito en los Registros