Administradora de Bens

Imóveis Próprios:

Planejamento tributário e
proteção patrimonial. 1
 Objetivo do Estudo:
1. Administradora de Bens Imóveis Próprios.

2. Quebras de paradigmas sobre o assunto.

3. As etapas do processo de constituição e legalização.

4. Aspectos da sucessão e proteção patrimonial.

5. Aspectos Societários.

6. Aspectos Tributários.

7. Aspectos Contábeis.

8. Processo de legalização.

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1. ADMINISTRADORA DE BENS IMÓVEIS PRÓPRIOS:

- Objetos sociais são:

C.N.A.E. 6810-2/02: Administração de bens imóveis
próprios e aluguéis;
C.N.A.E. 6810-2/01: Compra e venda de bens imóveis
próprios.
- Tipo societário: Recomenda-se constituir uma
sociedade empresária limitada, em razão do menor
custo.
- Regime tributário: Recomenda-se o lucro
presumido.
- Exige-se matrículas atualizadas para
integralização de bens imóveis. Como
georreferenciamento para propriedades rurais.
3
 2. QUEBRAS DE PARADIGMAS SOBRE O TEMA:

- Diferença: Holding x Administradora de Bens

Imóveis.

- Cuidado com a tributação na venda dos imóveis.

- Blindagem patrimonial ???

- Não há como regra valor patrimonial.

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 3. AS DO PROCESSO DE CONSTITUIÇÃO:

1ª Etapa: Análise de situações e documentos.

2ª Etapa: Definição do tipo societário e regras

tributárias/contábeis.

3ª Etapa: Processo de legalização.

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 PRIMEIRA ETAPA:

Aspectos da Sucessão e
Proteção Patrimonial.

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SOCIEDADE ENTRE MARIDO E MULHER:

Posição do STJ:

Não existe peculiaridade alguma nas características conceituais da

sociedade simples e das empresariais que determine a aplicação do art. 977 do
CC/2002 apenas às sociedades empresariais. O art. 982 do CC/2002
determina, como diferencial entre as duas sociedades, o fato de a empresarial
ter por objeto o exercício de atividade própria de empresário sujeita a registro.
Ademais, quanto a todos os artigos inseridos no mencionado Capítulo II,
sempre que o legislador referiu-se exclusivamente ao empresário ou à atividade
da empresa, fê-lo de forma expressa, apenas não fazendo menção a esta
característica no já referido art. 977 do CC/2002, no qual utilizou a expressão
“sociedade” sem estabelecer qualquer especificação, o que inviabiliza a tese de
que essa sociedade seria apenas empresária. Assim, a Turma, por maioria,
negou provimento ao recurso, pois entendeu que o art. 977 do CC/2002
aplica-se tanto às sociedades empresariais quanto às simples. REsp
1.058.165-RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 14/4/2009.
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 DO DIREITO DAS SUCESSÕES:

a) Herdeiros necessários: ascendentes,

descendentes e cônjuges.

b) Legítima e disponível: sucessão testamentária.

c) Usufruto: doação das quotas.

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 ESTUDO DE REGIME DE BENS:

a) Comunhão parcial: é o regime legal se não

houver pacto ou impedimento - art. 1.658, CC;
b) Separação obrigatória de bens: art. 1.641,
CC;
c) Comunhão universal (pacto antenupcial):
art. 1.667,CC;
d) Separação total de bens (pacto antenupcial):
art. 1.687, CC e
e) Participação final nos aquestos (pacto
antenupcial): art. 1.672, CC.
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IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA:

Lei n. 8009/1.990: Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou

da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo
de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza,
contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus
proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

Bem de família luxuoso não pode ser penhorado:

A regra de que nenhum bem de família, independente do valor,
pode ser penhorado foi confirmada pela 3ª Turma do STJ. A decisão do
tribunal levou em conta a garantia constitucional do direito à moradia e
o respeito à instituição família.

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 RESPONSABILIDADE DOS SÓCIOS E DOS
ADMINISTRADORES:

- A responsabilidade dos ex-sócios se mantém por dois anos após a

alteração contratual por débitos contraídos durante sua permanência como
sócio.

- Sucessão do adquirente da empresa.

- Art. 2°, CLT: Conceito de Grupo Econômico para o TRT e TST.

Sócios e Administradores: Na liquidação de sociedade de pessoas os

administradores respondem com seus bens pessoais se os bens da sociedade
não forem suficientes. O controlador e o administrador de S.A. respondem pelos
atos praticados.

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TEORIA DA INVERSÃO DA DESCONSIDERAÇÃO
DA PERSONALIDADE JURÍDICA:

Princípio da Desconsideração da Personalidade

Jurídica: bens pessoais respondem pelos débitos da
sociedade na fraude, no abuso, no desvio de finalidade e na
confusão patrimonial – (Art. 50, CC e Art. 28 CDC).

Princípio da Inversão: A tese já vem sendo adotada

em ações que tratam do direito de família e em execuções
comuns. Com o entendimento favorável à possibilidade de
inversão da desconsideração da personalidade jurídica, a
29ª Câmara Cível do TJSP confirmou uma liminar que
desencadeou a penhora das contas da Montadora de
Veículos por conta de uma dívida, com o credor.
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 PROTEÇÃO PATRIMONIAL:

A constituição de uma sociedade protege o patrimônio,

pois os bens da sociedade não são atingidos diretamente
em razão das dividas dos sócios e vice-versa. Dessa forma,
é possível separar o patrimônio particular que não se quer
arriscar, do patrimônio empresarial, sujeito aos riscos de
uma atividade empresarial.

O que será penhorável são as quotas. Se houver

doação com cláusula de impenhorabilidade, apenas os
frutos e rendimentos poderão ser penhorados (arts. 1026 e
1031 do Código Civil).

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 SEGUNDA ETAPA:

Aspectos Societários.

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 SOCIEDADE EMPRESÁRIA LIMITADA:
- Arquivada na Junta Comercial: menor custo.

- Responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de

sua quota, mas todos respondem solidariamente pela
integralização do capital social - (art. 1.052, CC).

- O contrato social é o documento hábil para o

registro dos imóveis, dispensando a escritura – (artigo
64, Lei 8.934/94.

- Dispensa o laudo de avaliação, para integralização

de bens imóveis no capital social.
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SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO - SPE:

A Sociedade de Propósito Específico – SPE - é uma qualificação

dada a uma sociedade, composta por pessoas físicas e/ou jurídicas, que
possui atividade restrita - objeto / objetivo específico - podendo ter prazo
de duração determinado ou não.

Qualquer sociedade pode ser uma SPE, exceto as

despersonificadas (Sociedades em Conta de Participação e as Sociedades
em Comum) e as Sociedades em Nome Coletivo (compostas somente por
pessoas físicas que respondem ilimitadamente).

Ampla utilização quanto às Sociedades Limitadas (Ltda.) – que são

regidas pelo CCB [art. 1052 e ss.] - e Sociedades Anônimas (S/A.) - Lei n.
6.404/76 - tanto de capital aberto quanto fechado.

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 SEGUNDA ETAPA:

Aspectos Tributários.

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 ITBI - PREFEITURA:
Art. 156, § 2º, CF/88:
I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa
jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão,
incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante
do adquirente for a compra e venda DESSES bens ou direitos, locação de bens imóveis ou
arrendamento mercantil.

Art. 37 do CTN:
§ 1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de
50% (cinqüenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos
anteriores e nos 2 (dois) anos subseqüentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste
artigo.
§ 2º Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2 (dois)
anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no
parágrafo anterior levando em conta os 3 (três) primeiros anos seguintes à data da
aquisição.
§ 3º Verificada a preponderância referida neste artigo, tornar-se-á devido o
imposto, nos termos da lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem ou
direito nessa data.
§ 4º O disposto neste artigo não se aplica à transmissão de bens ou direitos, quando realizada em
conjunto com a da totalidade do patrimônio da pessoa jurídica alienante.
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TABELA – ITCMD 2016

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 ITCMD – FAZENDA ESTADUAL:
- Tributação na causa mortis e doação: de 1 a 8 %;

- SP: Tributação na doação das quotas com

usufruto: (2/3) no momento da doação e 1/3 ocorrerá
apenas no momento da extinção do usufruto.
`
1. OBS: Pode ser de 50% e 50%, dependendo do
Estado – PR, SC, RS, RJ …

2. OBS: Cada Estado possui suas alíquotas e base

de cálculo, como seus limites de isenção para a doação.

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 Isenção de Ganho de Capital:
Tabela de Percentuais de Redução do Ganho de Capital - Lei nº 7.713, de 1988.

ANO DE AQUISIÇÃO REDUÇÃO (%) ANO DE AQUISIÇÃO REDUÇÃO (%)

Até 1969 100 1979 50

1970 95 1980 45

1971 90 1981 40

1972 85 1982 35

1973 80 1983 30

1974 75 1984 25

1975 70 1985 20

1976 65 1986 15

1977 60 1987 10

1978 55 1988 5

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 LUCRO PRESUMIDO:

É o lucro determinado através da

aplicação de um percentual,
expressamente previsto em lei, sobre os
valores globais da receita auferida pela
pessoa jurídica. O imposto de renda é
devido trimestralmente.

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 RESUMO DAS ALÍQUOTAS:
1. Receita de Aluguéis de Bens Imóveis Prórpios = (32%)

IR 15% x 32% = 4,8% --- (Sem Adicional de IR 10%)

CSLL 9% x 32% = 2,88%
PIS = 0,65%
Cofins = 3%
________________________________________________________
Total = 11,33%

2. Receita de Venda de Bens Imóveis Próprios = (8%) e (12%)

IR 15 x 8% = 1,2% --- (Sem Adicional de IR 10%)

CSLL 9% x 12% = 1,08%
PIS = 0,65%
Cofins = 3%
________________________________________________________
Total = 5,93% 23
 SEGUNDA ETAPA:

Aspectos Contábeis atuais e as

obrigações acessórias.

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 NORMAS CONTÁBEIS:
Tão logo: Obediência ao IFRS.

Hoje: Obediência a Lei 11.638/2007.

I – A partir de abril/2010, a obrigatoriedade do Certificado

Digital, para Empresas do Lucro Presumido e SPED;
II – DIMOB, conforme IN RFB nº 1.115, de 28 de dezembro
de 2010;
III – Contribuição Sindical Patronal ?
IV – Elaborar o Contrato de Mútuo e Comodato.
V – Planos de contas com os imóveis.
VI – CPC 28 - Conta Investimentos: imóveis para
alugueis.
VII – Ajuste de avaliação patrimonial: Laudo.

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 TERCEIRA ETAPA:

Processo de legalização:

Elaborar os instrumentos societários, ou

seja, a constituição e a alteração contratual.

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 CONTRATO SOCIAL:
- Qualificação dos sócios;
- Denominação, sede e prazo (indeterminado);
- Objeto social: descrever de acordo com as CNAE´s;
- Capital social: integralizado com os bens ou direitos
descritos pelo doador;
- Outorga uxória ou marital: Art. 1.647, I, CC;
- Doação das quotas: gravadas com as cláusulas de
incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade e
reversibilidade ao doador. Com reserva de usufruto, voto e
poder de controle para os patriarcas – somente alteração.
- Concordância nos valores e dispensa do laudo e avaliação (se
for Sociedade Limitada);
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 CONTRATO SOCIAL:
- Retirada: justificativa, apuração de haveres, forma de
reembolso e o prazo (120 meses);
- Exclusão de sócios: justa causa, apuração de haveres,
reembolso e o prazo (120 meses);
- Participação de sócios nos lucros e perdas de forma
proporcional ou desproporcional;
- Administração: poder de controle do patriarca;
- Se poderá haver administrador não sócio e suas
funções e poderes dos administradores;
- Affectio Societatis: votação dos remanescentes pelo
ingresso de herdeiros ou sucessores, apuração de
haveres, reembolso e o prazo (120 meses).
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 Sucessão Patrimonial:

Constituição: 1.ª Alteração Contratual:

XPTO Administradora de XPTO Administradora de

Bens Bens
Imóveis Próprios Ltda. Imóveis Próprios Ltda.
PASSO A PASSO DA CONSTITUIÇÃO:
De acordo com o exemplo apresentado acima, a ordem de abertura da empresa
fica:

1. Constituição da Administradora de Bens: com a integralização dos imóveis

próprios, por Pedro e com a outorga uxória de Maria.

2. Alteração na Administradora de Bens: Pedro faz doação das quotas aos seus 03
filhos, gravadas com usufruto vitalício e dos vindouros, para Pedro e Maria, com
impenhorabilidade, incomunicabilidade e inalienabilidade, inclusive com a reversibilidade
para o doador.

OBS: Na administração da empresa ficam Pedro e Maria, com a reserva de

usufruto e pró-labore, com poderes de voto no controle e compra e venda de
imóveis.

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 CONCLUSÃO:
Razões para o planejamento tributário e proteção patrimonial:

1 – Organização do patrimônio pessoal dos patriarcas, de modo a facilitar

a sua administração, limitando as quotas entre os herdeiros e a administração e
o usufruto dos patriarcas.

2 – Ajustes de interesses entre os patriarcas e os herdeiros, com o

objetivo de equalização das quotas na empresa patrimonial.

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 DIREITOS AUTORAIS:

TODOS OS DIREITOS RESERVADOS:

Nos termos da Lei que resguarda os direitos

autorais (LEI nº. 5.988, 14/12/1973), é proibida a
reprodução total ou parcial, bem como a produção de
apostilas a partir dessa obra, de qualquer forma ou por
qualquer meio eletrônico ou mecânico, inclusive através
de processos xerográficos, de fotocópias e de gravações
– sem permissão por escrito, dos Autores. Além das
sanções penais no código de Propriedade Industrial (Lei
nº. 6.895, 17/12/1998), combinado com os artigos 184 e
186 do código Penal Brasileiro.

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