by  respondent,  that  fact  does  not  change  the  latter's  status as a possessor 

7.7 NHA v. Manila Seedling Foundation (GR No. 183543) 

in bad faith. 
June 20, 2016 | C.J. Sereno | Usufructuary | Anna ​ッ    
Under  Article  549  in  relation  to  Articles  546  and  443  of  the  Civil  Code,  a 
Petitioner: N ​ ational Housing Authority  possessor  in  bad  faith  has  a  specific  obligation  to reimburse the legitimate 
Respondent: ​Manila Seedling Foundation  possessor  for  everything  that  the  former  received,  and  that  the  latter  could 
  have received had its possession not been interrupted 
 
Recit-Ready:    NHA  is  the  owner  of  a  120  hectare  land  of  the  government. 
FACTS: 
President  Marcos,  through  a  proclamation,  reserved  7  hectares  of  such  for 
Manila  Seedling  Foundation,  granting  it  usufructuary  rights.  MSF  occupied 
1. Petitioner  NHA  is  the  owner  of  a  120-hectare government property 
16  hectares,  thereby  exceeding  the  limit  granted  to  it.  President  Aquino 
in  Diliman,  QC  which  is  reserved  for  the  establishment  of  the 
subsequently  revoked  the  reserved  status  of  the  remaining  50  hectares  of 
National Government Center.  
the original land and directed the NHA to commercialize such are which was 
2. President  Marcos  issued  Proclamation  No. 1670 on September 19, 
now  referred  to  as the North Triangle Property, which included the 7 hectare 
1977,  where  he  reserved  seven  hectares  of  such  land  and  granted 
land.  MSF  filed  a complaint for injunction with the RTC to prevent NHA from 
usufructuary rights over it to Manila Seedling. 
making  them  vacate  the  land.  A  final injunction was granted in MSF’s favor. 
3. Manila  Seedling  Foundation  (MSF)  occupied a total of 16 hectares, 
NHA’s  petition  for  certiorari  was  denied  by  the  CA  so  the  case  was 
thereby exceeding the seven-hectare area it was allowed to occupy. 
remanded  to  the  RTC  to  resolve  the  issue  regarding  the  excess  in the land. 
It leased the excess to private tenants. 
RTC and the CA validated the turnover of the excess in the land to NHA. 
4. On  November  11,  1987,  President  Corazon  Aquino  issued 
 
Memorandum  Order  No.  127  which  revoked  the  reserved status of 
The issue in this case is whether MSF is a possessor in good faith. (NO). 
the  remaining  50  hectares  of  the  120-hectare  property.  NHA  was 
 
expressly  authorized  to  commercialize  the  area  and  sell  it  to  the 
The  court  held  that  by  occupying  the  land  which  exceeded  the  seven 
public through bidding. 
hectare limit granted to MSF, it became a possessor in bad faith as stated in 
5. President  Fidel  Ramos subsequently issued Executive Order No. 58 
the case of NHA v. CA. Even if MSF was in bad faith, the court held that he is 
on  February  15,  1993,  creating  an  inter-agency  executive 
still  entitled  to  be  reimbursed  for  the  necessary  expenses  he  incurred  in 
committee  (Executive  Committee)  composed  of  NHA  and  other 
protecting the land from squatters.  
government  agencies  to  oversee  the  comprehensive  development 
 
of  the  remaining  50  hectares,  therein  referred  to  as  the  North 
Doctrine:  ​Under  Article  549  in  relation  to  Articles  546  and  443  of  the  Civil 
Triangle Property. 
Code,  a  possessor  in  bad  faith  has  a  specific  obligation  to  reimburse  the 
6. As  Manila  Seedling  occupied  a  prime  portion  of  the North Triangle 
legitimate  possessor  for  everything  that  the  former  received,  and  that  the 
Property,  the  Executive  Committee  proposed  its  transfer  to  areas 
latter could have received had its possession not been interrupted.  
more suitable for its operations. 
 
7. On  August  12,  1994,  MSF  filed  before  the  RTC  a  Complaint  for 
While  respondent  may  have  been  allowed  by  the  Minister  of  Natural 
injunction  with  prayer  for  the  issuance  of  a  writ  of  preliminary 
Resources Ernesto Maceda to lease the excess, such authority did not come 
injunction  against  petitioner.  Respondent  sought  the  protection  of 
from  NHA,  who  is  the  owner.  Even  if  petitioner  tolerated  the  encroachment 
its  occupancy  and  possession  of  the  property reserved for it under 
Proclamation No. 1670.  
8. In  its  answer,  NHA  prayed  that  MSF  be  ordered  to  vacate  the  recovery  of  rent  and  damages.  In  that  case,  the  CA  found  that  the 
seven-hectare  area  and  the  excess,  and  to  pay rent therefor on top  Executive  Committee's  proposal for the transfer of respondent was 
of exemplary damages, attorney's fees, and litigation expenses.  not  a  demand  in  contemplation  of  the  law.  Considering  that  the 
9. On  November  11,  1994,  the  RTC  issued  a  writ  of  preliminary  excess  was  eventually  surrendered  by  MSF  to  NHA  without  any 
injunction  enjoining  NHA  from  causing  the  relocation  of  demand,  there  was  no  basis  for  the  award  of  rent  and damages in 
respondent.  The  trial  court  eventually  issued  a  summary judgment  the absence of bad faith. 
on  granting  a  final  injunction  over  the  seven-hectare  area  in MSF’s  17. Petitioner's motion for reconsideration was denied. 
favor.    
10. The  court,  however, reserved the determination of the counterclaim 
of  NHA  as  to  the  excess.  Petitioner's  motion  for  reconsideration  ISSUE: 
and  respondent's  motion  for  partial  reconsideration  were  both 
denied by the RTC.  Whether MSF is possessor in good faith ​(NO).  
11. NHA’s  petition for certiorari was denied by the CA, which remanded 
the  case  to  the  RTC  for  further  proceedings  on  the  matter  of  RATIO: 
petitioner's  counterclaim.  Petitioner  no  longer  questioned  the  CA  In  National Housing Authority v. CA, this Court upheld the usufructuary right 
ruling.  In  the  meantime,  it  recovered  possession  of  the  excess  on  of  respondent  over  the  seven-hectare area granted under Proclamation No. 
March 1, 1999.  1670.  However,  the  Court  also  emphasized  that  the  rights  of  respondent 
12. RTC:  validated  the  turnover  of  the  excess  to  NHA,  but  disallowed  were  circumscribed  within the limits of the seven-hectare area allotted to it. 
the  recovery  of  rent,  exemplary  damages,  attorney's  fees  and  The important doctrines in such case are as follows: 
litigation expenses.  ● ​A  usufruct  gives  a  right  to  enjoy  the  property  of  another  with  the 

13. The  trial  court  found  that  MSF  had  leased  the  excess  to  various  obligation  of  preserving  its  form  and  substance,  unless  the  title 
establishments  upon  authority  given  by  Minister  of  Natural  constituting  it  or  the  law  otherwise  provides.  Respondent,  for  its 
Resources  Ernesto  Maceda.  As  he  had  administrative  control  over  part,  must  vacate  the  area  that  is  not  part  of  its  usufruct. 
respondent  at  the  time,  he  gave it that authority to enable it to earn  Respondent's  rights begin and end within the seven-hectare portion 
income  to  finance  its  operations,  considering  that  it  no  longer  of  its  usufruct.  This  Court  agrees  with  the  trial  court  that 
received any donation from the national government since 1986.  respondent  has  abused  the  privilege  given  it  under  Proclamation 
14. Respondent  had  protected  the excess by developing it and keeping  No. 1670. 
squatter  syndicates  from  taking  possession.  For  that  reason,  the  ● Since  respondent  had  no  right  to  act  beyond  the  confines  of  the 
expenses  it  incurred  for  the  development  of  the  excess were more  seven-hectare  area granted to it, and since it was fully aware of this 
than sufficient to compensate NHA in terms of rent.  fact,  its  encroachment  of  nine  additional  hectares  of  petitioner's 
15. Petitioner  filed  an  appeal  before the CA. The CA affirmed the ruling  property rendered it a possessor in bad faith as to the excess. 
of  the  RTC  and  held  that  MSF  cannot  be  considered  an  officious    
manager  under  the  principle of negotiorum gestio, as the latter had  While  respondent  may  have  been allowed by Minister of Natural Resources 
not  established  that the excess was either abandoned or neglected  Ernesto  Maceda  to  lease  the  excess,  such  authority  did  not  come  from 
by petitioner.  NHA,  who  is  the  owner.  Even  if  petitioner  tolerated  the  encroachment  by 
16. As  respondent  possessed  the  excess  by  tolerance  of  NHA,  a  respondent,  that  fact  does  not  change  the  latter's  status as a possessor in 
demand  to  vacate  was  necessary  to  establish  the  reckoning  point  bad faith. 
for  the  filing  of  an  unlawful  detainer  action,  as  well  as  for  the    
Under  Article  549  in  relation  to  Articles  546  and  443  of  the  Civil  Code,  a 
possessor  in  bad  faith  has a specific obligation to reimburse the legitimate 
possessor  for  everything  that  the  former  received,  and that the latter could 
have received had its possession not been interrupted.  
  
Respondent,  however,  shall  be  entitled  to  a  refund  of  the  necessary 
expenses  it  incurred.  Necessary  expenses  are  those  made  for  the 
preservation  of  the  land  occupied,  or  those  without  which  the  land  would 
deteriorate  or  be  lost.  These  may  also  include  expenditures  that  augment 
the  income  of  the  land  or  those  that  are  incurred  for  its  cultivation, 
production, and upkeep. 
  
The  courts  found that respondent had exerted efforts and expended money 
to  develop  the  excess  and  protect  it  from  squatter  syndicates.  These 
expenses  would  naturally  fall  under  those  defined  as  necessary  expenses 
for  which  respondent,  even  as  a  possessor  in  bad  faith,  is  entitled  to  be 
reimbursed. 
  
There  is  a  need  to  remand  the  case  to  the  RTC  for  the  conduct  of  trial  for 
the  purpose  of  determining  the  amounts  the  parties  are  entitled  to  as  laid 
out in this Decision. 
  
The  SC  denied  NHA’s  prayer  for  the  award  of  exemplary  damages.  While 
respondent  was  a  possessor  in  bad  faith,  there  is no evidence that it acted 
in  a  wanton,  fraudulent,  reckless,  oppressive  or  malevolent  manner.  The 
award  of  attorney's  fees  and  litigation  expenses  to  petitioner  is  also 
improper.