PROCESOS JURIDICOS

NOMBRE: EDUARDO FRANCISCO MIRANDA SANDOVAL

PASAPORTE: G17505521

RESTAURANTE

 Arrendadores: LUIS FERNANDO VANEGAS ATRA

 Cedula de ciudadanía: 17.326.121 de Villavicencio

JOSE GUILLERMO BENAVIDEZ

 Cedula de ciudadanía: 79.349.737

Arrendatario: EDUARDO FRANCISCO MIRANDA SANDOVAL

Pasaporte: G17505521 de Mexico
Fecha de Iniciación: Septiembre 01 del 2017
Fecha de Vencimiento: Septiembre 01 del 2022

LOTE DE TERRENO NUMERO 2 Y 3 JUNTO CON LA CASA EN EL

CONSTRUIDA, ubicado en SAN FRANCISCO, de la jurisdicción del
municipio de Cajicá, vereda el Canelón, departamento de Cundinamarca, a
este inmueble le corresponde la MATRICULA INMOBILIARIA No. 176-
37874 y 176-37873.

MARCO NORMATIVO PROCESO DE ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA Y

PAGO DE MEJORAS CONSTRUIDAS EN TERRENO AJENO.

 ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA.

Jurisprudencial y doctrinalmente, la teoría del "enriquecimiento sin causa"
parte de la concepción de justicia como el fundamento de las relaciones
reguladas por el Derecho, noción bajo la cual no se concibe un traslado
patrimonial entre dos o más personas, sin que exista una causa eficiente y justa
para ello. Por lo tanto, el equilibrio patrimonial existente en una determinada
relación jurídica, debe afectarse - para que una persona se enriquezca, y otra se
empobrezca - mediante una causa que se considere ajustada a derecho.
Con base en lo anterior se advierte que para la configuración del
"enriquecimiento sin causa", resulta esencial no advertir una razón que
justifique un traslado patrimonial, es decir, se debe percibir un enriquecimiento
correlativo a un empobrecimiento, sin que dicha situación tenga un sustento
fáctico o jurídico que permita considerarla ajustada a derecho. De lo hasta aquí
explicado se advierten los elementos esenciales que configuran el
enriquecimiento sin causa, los cuales hacen referencia a: i) un aumento
patrimonial a favor de una persona; ii) una disminución patrimonial en contra
de otra persona, la cual es inversamente proporcional al incremento patrimonial
del primero; y iii) la ausencia de una causa que justifique las dos primeras
situaciones.

El fundamento de la figura frente al Derecho actual.

Sin embargo, aunque en la actualidad los injustos desplazamientos
patrimoniales subsisten, y con ello, la necesidad de enmendar situaciones
abiertamente injustas; lo cierto del caso es que los actuales niveles de desarrollo
y evolución difieren del grado evolutivo que rodeó el origen del
"enriquecimiento sin causa", puesto que las relaciones jurídicas han llegado a
un grado de regulación y perfeccionamiento, en el que el "enriquecimiento
injustificado" ha pasado a ser una situación de rara utilización como medio de
administrar justicia. Tan cierto es lo anterior, que la "actio in rem verso" tiene
un carácter subsidiario, tal como lo ha previsto la Corte Suprema de Justicia, al
anotar que no se debe estar frente a una situación nacida de las tantas
relaciones jurídicas previstas en el ordenamiento jurídico, que tienen formas
específicas de resolver sus desequilibrios. Al respecto se afirmó:

"Sobre la acción de enriquecimiento sin causa o actio in rem verso, de antaño la

jurisprudencia de esta corporación ha precisado los requisitos que la
estructuran, e invariablemente los ha considerado bajo la idea de que son
acumulativos o concurrentes, y por lo tanto todos deben estar presentes para
que esa acción pueda resultar exitosa. Tales son: (...)
¨ Para que sea legitimada en la causa la acción de in rem verso, se requiere que
el demandante, a fin de recuperar el bien carezca de cualquiera otra acción
originada por un contrato, un cuasi-contrato, un delito, un cuasi-delito, o de las
que brotan de los derechos absolutos".
"Por lo tanto, carece igualmente de la acción de in rem verso el demandante que
por su hecho o por su culpa perdió cualquiera de las otras vías de derecho. Él
debe sufrir las consecuencias de su imprudencia o negligencia".

Además se señala, que la subsidiariedad de la actio in rem verso existe ante la

seguridad que ofrece un ordenamiento jurídico y un desarrollo social, en el cual
se han aumentado los mecanismos que evitan y remedian posibles situaciones
injustas.

Y tanto así ha evolucionado nuestra sociedad, que en los casos de contratos

celebrados con la administración pública, el ordenamiento jurídico ha previsto
la misma protección que tiene cualquier negocio jurídico particular, más las
normas especificas que buscan la satisfacción y protección del servicio y
patrimonio públicos.

 MEJORAS- El código de comercio no regula lo relacionado con la

inversión de mejoras ni el reconocimiento de las mismas, cuando son realizadas
por los arrendatarios para poder llevar a cabo de manera acorde con su
finalidad, las actividades económicas propias de su negocio.
Dada esa omisión legal, es necesario, entonces, remitirse a las normas que,
regulando asuntos similares, consagra el código civil, pues las contenidas en la
ley 820 de 2003 son exclusivas para el arriendo de inmuebles destinados a
vivienda urbana.
Así, tenemos que el artículo 1993 del código civil, regula la posibilidad del
reembolso por parte del arrendador y a favor del arrendatario, de las MEJORAS
NECESARIAS que no asuman el caracter de reparaciones locativas (es decir, las
reparaciones ordinarias que siempre las debe asumir el arrendatario, como el
arreglo de una llave, o la pintura periódica del inmueble, que no constituyen
mejoras necesarias).
Dice dicha norma, que para que esta clase de mejoras necesarias sean
reembolsadas, deben ser invertidas por el arrendatario sin que sean motivadas
por su culpa (como cuando él provoca el daño que la motiva) y siempre y
cuando hubiere avisado oportunamente al arrendador para que este las hubiere
realizado por su cuenta. Si el aviso no puede hacerse en tiempo o una vez
noticiado el arrendador no las invierte, queda autorizado el arrendatario a
llevarlas a cabo con el correspondiente derecho a que se le restituya por parte
del arrendador, su costo razonable, probada la necesidad de la inversión.
Todo lo anterior, debe entenderse en defecto de lo que los contatantes han
estipulado en el respectivo contrato, por lo que en el caso específico es
importante que se analice el clausulado del mismo con el fin de establecer lo que
en ese sentido dice para efectos de su aplicación.
Sin embargo, es bueno aclarar que la ley consagra tres clases de mejoras
susceptibles de ser invertidas por el poseedor o arrendatario en el inmueble que
detenta, cada una con efectos y requisitos legales diferentes:

2
 Las MEJORAS NECESARIAS, que son aquellas que se invierten en la cosa para
su adecuada conservación o para que el inmueble se mantenga en estado idóneo de
utilización de acuerdo con su destino y que ya fueron explicadas antes para el caso
concreto del arriendo.

 Las MEJORAS UTILES, que son las que una vez llevadas a cabo en el inmueble,
aumentan su valor económico. Estas no se consideran necesarias o imprescindibles
para la habilitación del mismo. Sobre esta clase de mejoras, y en cuanto interesa al
contrato de arriendo, dice el artículo 1994 que "El arrendador no es obligado a
reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa
condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales
sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a
abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados."

 Las MEJORAS VOLUPTUARIAS, que son aquellas que consisten en lujos

innecesarios (como la instalación de un piso de marmol, por ejemplo), y que no son
reembolsables, salvo que hubiere mediado autorización expresa del propietario. En
cuanto a esta clase de mejoras y el contrato de arriendo, el código civil no dice nada,
razón por la cual ha de entenderse que se aplica la norma general mencionada.

Entonces, en el caso concreto debe observarse primero que todo qué reza el
contrato en cuanto a las mejoras, y solo si este no dice nada en ese sentido o o si
sencillamente el contrato se celebró verbalmente sin pactarse nada en cuanto a las
mejoras, deberán aplicarse las normas transcritas, luego de realizar una calificación
de la clase de mejoras invertidas por la arrendataria de acuerdo con lo transcrito,
labor que muchas veces no es facil de llevar a cabo.

En nuestro concepto, la mejoras invertidas en el inmueble son de las denominadas

UTILES,por lo que (salvo que se hubiere pactado otra cosa en el respectivo
contrato) deberá ser aplicado el artículo 1994 ya analizado anteriormente, es decir
que el arrendatario tendrá derecho a su reembolso si el arrendador las ha
consentido, obligándose a reconocerlas. Sin embargo, si dicha autorización no se
hubiere otorgado, el arrendatario tendrá derecho a separar y llevarse los materiales
invertidos, si ello no genera daños en el inmueble.

Por tanto, y si hay dudas o controversias al respecto, es recomendable que se intente

conciliar ante un centro de conciliación avalado como una facutad de derecho, lo
relacionado con el reembolso de las mejoras invertidas en el inmueble o el
correspondiente retiro de los materiales conforme se ha explicado.

Fuente formal:
Artículo 739 del Código Civil.

Fuente jurisprudencial:
Sentencia CSJ SC de 31 de marzo de 1998, rad. 4674.
Sentencia CSJ SC10896 de 19 agosto de 2015, rad. 2005-00011-01.
Sentencia CSJ SC166 de 24 de noviembre de 2006, rad. 1997-9188-01.
Sentencia G. J. CXLIII, Pág. 43.

ACCESIÓN-Noción y supuestos que la configuran. Aplicación artículos 673 y 739 del

Código Civil. Reiteración sentencia de 28 de marzo de 2000. Procedencia excepcional
de la pretensión autónoma del mejorante para que se le restituya el valor de la
edificación construida en suelo ajeno, sin que previamente el dueño del terreno haya
hecho valer sus derechos. Reiteración sentencias 31 de marzo de 1998, 24 de noviembre
de 2006 y 19 agosto de 2015. (SC4755-2018; 07/11/2018)

Fuente formal:
Artículos 673 y 739 del Código Civil.

Fuente jurisprudencial:

3
Sentencia SC d 28 de marzo de 2000, rad. 5155.
Sentencia CSJ SC de 31 de marzo de 1998, rad. 4674.
Sentencia CSJ SC10896 de 19 agosto de 2015, rad. 2005-00011-01.
Sentencia CSJ SC166 de 24 de noviembre de 2006, rad. 1997-9188-01.
Sentencia G. J. CXLIII, Pág. 43.