La vivienda de interés social como fuerza centrífuga

dentro de la zona metropolitana del valle de México

Raymundo Velázquez Díaz.

Resumen

En el presente texto se pretende demostrar que el mercado de vivienda de interés social es competitivo
y diversificado; que esta situación genera una repartición disgregada de la demanda resultando en
una fuerza centrífuga que incentiva la dispersión de las industrias ocasionando una ruptura en la
articulación de los procesos productivos, mismos que aseguran un aislamiento de los municipios con
respecto a las redes de transporte, comunicación y viales, esto obliga a los gobiernos a proveerlos,
financiándolos mediante la estructura salarial a través de los impuestos que pagan los trabajadores
engendrando, así, altos costos sociales y económicos. Se estima la densidad de población para los
años 1990, 2000 y 2010; además se analiza el mercado de vivienda de interés social con el índice
Herfindahl-Hirschman para calcular el grado de concentración y diversificación de los
desarrolladores. Identificamos que existe una concentración de desarrollos y población en: Tecámac
y Chicoloapan.

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 1. Introducción.

La existencia de recursos naturales, bosques, suelo fértil, fauna y agua en un determinado espacio
incentivan el sedentarismo de los hombres. Cuando se empiezan a establecer en un espacio fijo, los
primeros pobladores buscan las condiciones medioambientales adecuadas que les garanticen su
supervivencia en el largo plazo. La Cuenca del Valle de México no fue la excepción, aquí se formó
un enorme lago que dio origen, de forma natural, a diversas lagunas y lagos.

En la conformación de la Cuenca de México, formada al cerrarse el antiguo valle

de México, en la porción sur, resultado de una intensa actividad volcánica que dio
origen a la Sierra del Chichinautzin. Este nuevo conjunto montañoso interrumpió
el drenaje existente debido a la acumulación de lavas y productos
volcanoclásticos; depósitos que al alcanzar una altura considerable formaron una
represa natural, estas nuevas condiciones favorecieron la existencia de lagos y el
azolvamiento paulatino del territorio. (Gutiérrez, González, & Zamorano, 2005,
pág. 20).

No es de extrañarse, entonces, que las grandes ciudades se funden en las cercanías de los ríos, lagos
o playas. “La arqueología ha demostrado que este valle y sus conjuntos lacustres, fueron un polo de
atracción, tanto para la fauna como para los hombres” (Solis, 1992, pág. 12).

La mayoría de los pueblos mesoamericanos tuvieron un paso efímero por la Cuenca de México y no
lograron asentarse. Siguiendo a Gussinyer (2001) los aztecas pasaron de ser un pueblo cazador-
recolector a urbano porque en el transcurso de su peregrinación empezaron a recolectar conocimientos
elementales de agricultura y nociones de los componentes de una civilización urbana, sin embargo,
el determinante principal fue la creación de un ambiente cultural que favoreció la integración y
disposición de la civilización para pasar a ser una comunidad urbana.

Aunque las civilizaciones de Teotihuacan y los Toltecas anteceden a los de Mexicas, los dos primeros
se localizaron en la parte noreste del Valle de México y el Altiplano Central respectivamente; los
Mexicas se establecieron en el Valle de México, siendo sus principales ciudades Tenochtitlán y
Tlatelolco. Esta civilización en su época de máximo esplendor ejercía un control político-cultura-
militar en toda la región de Mesoamérica, misma que era gobernada por la Triple Alianza, un frente
conformado por los señores de Azcapotzalco, Tenochtitlán y Texcoco.

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Cuando la ciudad capital cae a manos del ejército de Hernán Cortés, se conquistan los territorios en
poder del imperio y se reconstruye la ciudad a partir de los antiguos cimientos para que en 1534 se
inaugure el Virreinato de la Nueva España.

El siguiente trabajo se divide en seis secciones. La primera presenta la introducción y habla un poco
de la historia de la Zona Metropolitana del Valle de México con la finalidad de poder vislumbrar que
esta área en específico ha agrupado las fuerzas político-administrativas, sociales y económicas a lo
largo de la historia de México. Posteriormente en la sección 2 se presenta el marco teórico sobre las
economías de aglomeración y el sector inmobiliario de interés social destacando sus características
más importantes. En la sección 3 se detallan las especificaciones de lo que conforma y es la Zona
Metropolitana del Valle de México. En la sección 4 se analizan los conjuntos urbanos autorizados
para vivienda de interés social por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Metropolitano del Estado de
México, aunque lo ideal es que el análisis se enfoque en la Zona Metropolitana del Valle de México,
la dificultad para acceder a los datos de vivienda en la Ciudad de México no permitió que la
investigación tomara ese cause. En la sección 5 se presenta la metodología y se divide en 3
subsecciones. En la subsección 5.1. se calculó la densidad de población municipal dentro de la Zona
Metropolitana del Valle de México para los años 1990, 2000 y 2010, con el propósito de analizar en
dónde tiende a concentrarse la gente. En la subsección 5.2. se detalla el procedimiento utilizado para
elaborar el índice Hirschman- Herfindahl (IHH) y ver cual es el grado de concentración del mercado
entre desarrolladores y diversificación a través de los distintos municipios del estado de México. En
la subsección 5.3. se analiza un pequeño modelo, a manera de ilustración, para comprender los efectos
que tiene sobre el bienestar de la población la diversificación del desarrollo urbano en las periferias
de las ciudades. Por último, en la sección 6 se adjuntan las conclusiones

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 2. Una introducción al concepto de Economías de Aglomeración y la Vivienda de Interés
Social.

2.1. Teorías de Localización y Economías de Aglomeración.

Las ciudades propician que las personas, los bienes y las ideas interactúen, generando mayor
productividad que, a su vez, estimula la concentración de la actividad económica. La ciudad juega el
papel de red articuladora de los procesos de producción al fungir como área de mercado principal, en
ella convergen las fases de distribución de bienes y servicios, se aglomera la fuerza de trabajo y es
objeto principal de la inversión extranjera directa. De tal manera que dependiendo del ajuste
estructural de la actividad económica se da la transformación y articulación del sistema de ciudades
y regiones (Asuad, 2001, pág. 23).

Sin embargo, antes de adentrarnos en el concepto de aglomeración es necesario repasar los aportes
más importantes en las teorías de la localización, estas se orientan a:

“determinar la localización de la actividad económica y las fuerzas económicas

que regulan la distribución espacial de la economía. Destacando las teorías
tradicionales de Von Thunen (1820), orientado a la localización de la producción
agrícola; Alfred Weber (1909), a la producción industrial; y Walter Christaller
(1933), a la localización de servicios y la jerarquía urbana.” (Asuad, 2001, pág.
41).

Estos enfoques representan el espacio como una distancia que puede ser cuantificada por los costos
de transporte, al ser posible su medición los agentes incorporan este factor dentro de su costo de
oportunidad e influye en sus decisiones de localización afectando, de esta manera, la actividad y
dinámica económica.

Con esta perspectiva de los costos de transporte se acepta que cuando estos son altos la actividad
económica se dispersa, en tal caso, las empresas se ven incentivadas a minimizar estos costos y se
induce a la concentración de la actividad económica en espacios cercanos a fuentes de suministros de
materias primas, terminales de transporte (terrestres, marítimos, aéreos, etc.) o puntos lugares de
consumo.

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Con el trabajo seminal de Krugman (Krugman, 1991) surge un nuevo horizonte dentro de estos temas,
lo que más tarde se denominó como Nueva Geografía Económica. Básicamente Krugman crítica que
el estudio de la producción en el espacio ha sido ignorado por el análisis económico “tradicional”.

La importancia de este trabajo se debe a que muestra como el tamaño del mercado influye en las
decisiones localización de las firmas y viceversa, es decir, es un flujo circular; además de que logra
conectar las teorías de la localización con la teoría del comercio. Su principal aportación fue proveer
un marco de análisis de la concentración geográfica desde un enfoque neoclásico, usando un trade-
off entre las economías de escala y los costos de transporte.

Dentro de este contexto, Normand Asuad (2001) argumenta que el comercio internacional ha
dependido más de la economía de las regiones que los países en su conjunto, y con los procesos de
apertura comercial y de integración de la economía internacional, desde los años noventa, se ha
configurado un escenario cada vez más competitivo para las regiones y las ciudades; y de hecho, la
existencia de las economías de escala es un factor crítico para asimilar el origen de la aglomeración
tal y como lo sugiere Fujita ( Véase Fujita & Thisse, 1996). Ellos argumentan que la mera existencia
de indivisibilidades en la producción hace que la rentabilidad de las empresas se concentre en un
pequeño número de plantas productivas para consumidores que se encuentran dispersos,
incrementando sus beneficios de tal forma que generan una sólida fuerza centrípeta (que genera
aglomeración o atracción); por otro lado, la distribución espacial disgregada de la demanda es una
fuerza centrífuga (que genera dispersión).

En un estudio más detallado acerca del Estado del Arte en la Geografía y Comercio Económico,
Brülhart (1998) resume los hechos estilizados que han surgido de la investigación en este campo,
particularmente encuentra que:

i. El fenómeno de Clústers en el sector industrial es real y significativo, y no puede ser

explicado como resultado de una distribución aleatoria de un número discreto de plantas.
ii. Las industrias tienden a concentrarse a través de regiones dentro de los países que entre
países. En consecuencia, la creciente participación del comercio intra - industrial en los
flujos del comercio mundial sugiere que la dispersión sectorial es más frecuente que la
concentración a escala internacional.

Otro tipo de literatura se ha enfocado en el tamaño y crecimiento de las ciudades desde la óptica de
las economías de aglomeración. En este marco:

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 “las fuerzas de aglomeración (centrípetas) crean beneficios para las personas y las
empresas que se localizan cerca unas de otras, dando lugar a la existencia de las
ciudades; por otro lado, las fuerzas de dispersión (centrífugas) limitan el tamaño
de una ciudad” (Duranton & Puga, 2000, pág. 9).

Se vuelve necesario, entonces, la medición de las economías de aglomeración partiendo de su

clasificación tradicional entre economías de localización y economías de urbanización.

En concordancia con (Glaeser, Kallal, Scheinkman, & Shleifer, 1992) las economías de localización
o externalidades Marshall (1980)-Arrow (1962) -Romer (1986) (MAR) que operan dentro de una
industria específica, limitan los flujos de ideas hacia otras, permitiendo que las externalidades sean
internalizadas por parte del que innova. Estas pueden influir de forma positiva en la productividad de
las firmas y, de igual forma, en el crecimiento de las ciudades; asimismo, las economías de
urbanización tienen lugar a través de las industrias por lo que una variedad de ellas dentro de una
región geográfica promueve el derrame y generación de conocimiento que resultan en efectos
positivos para el crecimiento económico de las ciudades.

Se puede deducir que el tamaño de los centros urbanos se asocia al desempeño, concentración y
centralización de las mercancías y servicios ofertados a la demanda; y, dado que un centro urbano
puede evolucionar más que otro, se pueden jerarquizar por tamaño. Cuando las ciudades son más
grandes requieren servicios e infraestructura de calidad cada vez mayor, precisamente este
crecimiento urbano implica un aumento de la población que genera, a su vez, una expansión física de
las urbes.

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 2.2. La Vivienda de Interés Social.

La vivienda no es únicamente tabiques y techo, es todo un entorno urbano. La planificación de las

ciudades y el desarrollo urbano están estrechamente vinculados ya que las ciudades son motores de
desarrollo y bienestar.

El derecho a la vivienda se encuentra establecido en el artículo 4to, séptimo párrafo: “Toda familia
tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa” 1
, y el Estado debe de establecer los
mecanismos y herramientas necesarias para lograr este objetivo. La Vivienda de Interés Social (VIS)
es un vehículo adecuado para vincular a la población de bajos recursos con su derecho a la vivienda.

Existen peculiaridades dentro de este segmento de mercado:

• Problema sistemático de crisis de liquidez por parte de la demanda. Son pocas las personas,
incluso con poder adquisitivo alto, que compran una vivienda al contado 2. Asimismo, para
acceder al mercado hipotecario es necesario acumular una proporción aproximada al 20-25%
del valor del inmueble3.

• Producción Homogénea. Los desarrolladores homogenizan diseños y los distribuyen de

forma simétrica a lo largo de los terrenos, la calidad de los materiales es pésima al igual que
los acabados. Se busca que el precio del producto final sea asequible para la población
objetivo por lo que la optimización debe darse vía minimización de costos.

El precio del suelo se encarece cada vez más en la ciudad pues las reservas territoriales se
van agotando, para poder atender la demanda los desarrolladores de conjuntos urbanos
aprovechan los terrenos periféricos de la urbe.

• Desequilibrio Perpetuo. El equilibrio de mercado habitacional depende de la colocación de

créditos en el mercado hipotecario.

1
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión,
México, (1917).
2
Wendy Sánchez, ¿Derecho a la vivienda, o derecho al crédito para la vivienda?, Alegatos, No.83, (Enero/abril
2013).
3
Leonardo González, Economics and Politics at Housing at Mexico, Universidad Autónoma de Barcelona,
(2006).

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 INFONAVIT, por ejemplo, otorga créditos hipotecarios a tasas preferenciales en
comparación con la banca comercial, sin embargo, el Gobierno interviene otorgando
subsidios directos tanto a los demandantes y ofertantes; a los primeros para que puedan
completar el enganche necesario para adquirir una vivienda y a los segundos para incentivar
la producción.

Este último punto es de vital importancia pues el modelo de la Política Nacional de Vivienda
implementado en 2001 a la fecha ha fracasado porque los desarrolladores se han habituado al
incentivo perverso del subsidio gubernamental, planeando la construcción de viviendas en función
del apoyo y no de la demanda.

Las teorías de localización y aglomeración no toman en cuenta el papel de los gobiernos locales,
estatales o federales dentro del desarrollo espacial de la actividad económica a través de planes de
desarrollo urbano y ordenamientos territoriales. De hecho, existe bastante literatura acerca de cómo
el marco jurídico laxo del estado mexicano ha contribuido a un desarrollo anárquico de la ZMVM
(Espinosa, 2014; Maya & Maycotte, 2011; Chávez, 2014; Animal Político, 2014; González, 2006;
Sánchez, 2012; Puebla, 2002).

Esta situación coincide con el hecho de que la demanda encuentra vivienda asequible a su ingreso en
lugares lejanos a sus centros de trabajo, mismos que no cuentan con la infraestructura básica necesaria
ya que las inversiones de parte de los ayuntamientos y municipios es cada vez más difícil de sostener
en un contexto urbano desordenado y anárquico. Que la gente tenga que trasladarse a la ciudad central
concuerda con los trabajos de (Pradilla, 2015; Vasseli & Sánchez, 2009; Balderas, 2009; Betancourt,
2017) acerca de que se ha expulsado a los habitantes de la Ciudad de México hacía las periferias ya
que las rentas y los precios del suelo en toda la ciudad se elevan continuamente por la permanente
integración de nuevas áreas periféricas al crecimiento urbano que, obviamente, son en suelos rurales
baratos.

3. Análisis Demográfico de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México

En un aspecto general, México es un país urbano. La información del último censo de población
(2010) reveló que casi el 80% de la población reside en ciudades (INEGI, 2010)

Desde 1960 la población urbana superó a la rural y este desarrollo urbano ha ido emparejado con un
proceso de industrialización, luego de una terciarización de la economía que dejó atrás la hegemonía
de la producción agrícola. La aglomeración de la actividad económica ha dado paso al surgimiento
de las metrópolis:

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 “La metrópoli es un artefacto urbano que ha promovido el crecimiento económico
y el desarrollo social en general; desafortunadamente, en países como México se
ha producido con grandes asimetrías en la distribución de los bienes, los recursos
y el poder. Los costos del crecimiento metropolitano son evidentes: carencia de
vivienda digna para una parte importante de los citadinos, insuficiencia de
servicios y equipamientos, movilidad excesiva y costosa, exposición a niveles
elevados de contaminación, entre otros.” (González & Larralde, 2019, pág. 11)

La Ciudad de México y su área de influencia es conocida como la Zona Metropolitana de la Ciudad

de México (ZMCM) o del Valle de México (ZMVM). Esta zona se ubica sobre los 19°20’ de Latitud
Norte y 99°05’ de Longitud Oeste, como se mencionó en la sección anterior, el Valle de México es
parte de una cuenca, misma que tiene una elevación promedio de 2,240 metros sobre el nivel del mar
y una superficie aproximada de 7,854 km2 (Secretaría del Medio Ambiente del Distrito Federal, 1998,
pág. 16). La superficie abarca 16 alcaldías de la Ciudad de México, 59 municipios del estado de
México y un municipio en la parte sur del estado de Hidalgo; dentro de esta zona al menos el 19% la
ocupa la Ciudad de México y el 81% los 60 municipios restantes (Secretaría del Medio Ambiente del
Gobierno del Distrito Federal, 2012, pág. 15).

El crecimiento de la ZMVM ha venido acompañado de un incremento poblacional dónde destaca

tanto el crecimiento natural de la población como la migración de las zonas rurales a las urbanas,
destaca en la movilidad de población la búsqueda de mejores en el nivel de vida y en la esperanza de
encontrar un empleo bien remunerado

El crecimiento urbano reciente de la ZMVM es de tipo discontinuo, caracterizado

por la aparición de enclaves urbanos dispersos y aislados de la trama urbana,
resultantes de un proceso identificado como “atomización periférica”, el cual se
refiere a un proceso de ocupación del territorio puntual, fragmentado, de baja
densidad y generalmente con ausencia de servicios. La ZMVM tiene una
estructura urbana fuertemente fragmentada y segregada residencialmente,
fenómenos que se expresan abiertamente en el territorio. (Montejano, Caudillo,
& Cervantes, 2018, pág. 195)

Particularmente en la ZMVM, la concentración de la población (Figura 1) se debe a: (i) Un marco

jurídico deficiente en temas de planeación urbana y ordenamiento territorial propiciado
principalmente por el pulpo inmobiliario, (ii) característicos político-administrativas heredadas desde
la época del Virreinato de la Nueva España pues se quiso adaptar el diseño urbano y arquitectónico

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de Madrid al islote dónde se encontraba Tenochtitlán, esto claramente fue un fracasó pues no se
consideró las desemejanzas geográficas entre los paisajes: mientras que la Nueva España se hallaba
en una cuenca, Castilla se encontraba en una llanura 4.(iii) “Crecimiento de tipo centrífugo (centrífugo)
atribuido a una transformación de la base económica y una especialización territorial que resultó de
una falta de fragmentación del tejido urbano”. (Montejano, Caudillo, & Cervantes, 2018, pág. 198).

Figura 1. Esquema general de la estructura territorial de la ZMVM

(Fuente) Retomado de forma íntegra de Mandujano et al,

2018.

4
Véase Gallardo, Francisco. (2017). “Breve historia de la desecación de los lagos del Valle de México: desde
Tenochtitlán hasta el nuevo aeropuerto internacional”, Nexos. Recuperado de:
https://labrujula.nexos.com.mx/?p=1363

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En el período de 1990 aún no se creaban los municipios de Valle de Chalco Solidaridad y Tonanitla,
fue en 1994 y 2003 cuando nacieron respectivamente. En el primer período de estudio (1990-2000)
destaca el crecimiento poblacional de tres municipios pues en su Tasa de Crecimiento Media Anual
de Población (TCMAP) registraron: Ixtapaluca (8.1%), Chimalhuacán (7.4%), Tultepec (7.1%).

En el segundo período (2000-2010) son cinco municipios los que registran una TCMAP más alta:
Huehuetoca (9.7%), Chicoloapan (8.2%), Acolman (8.1%), Tecámac (7.5%) y Tizayuca (7.5%). El
caso de Tecámac necesita especial atención ya que se ha convertido en el principal objetivo de los
flujos migratorios provenientes de la Ciudad de México; con base en los datos de Balderas (2009) en
1990 de los 11’270 habitantes que arribaron al municipio cerca de 67% de los flujos migratorios
provenían del entonces llamado Distrito Federal, para el 2000-2005 el municipio reportó que del total
en el flujo migratorio recibido más del 82% provenían del Distrito Federal. Asimismo, y de la mano
con este problema, en el período 2001-2010, las viviendas de interés social edificadas en el municipio,
es decir, vivienda nueva fueron de 125’202, siendo el municipio de la ZMVM que más edificaciones
tuvo5.

Del otro lado de la moneda, entre 1990-2000 aquellas demarcaciones que tienen TCMAP más bajas
son: Chalco (-2.6%), Cuauhtémoc (-1.4%), Miguel Hidalgo (-1.4%), Benito Juárez (-1.2%) y
Venustiano Carranza (-1.2%); las últimas cuatro son alcaldías de la Ciudad de México y este
fenómeno pudiese darse por fenómenos de migración interna dentro de la ZMVM, es decir, la
población se dispersa.

En el período de 2000-2010 sólo resaltan los municipios de Jaltenco (-1.8%) y Nezahualcóyotl (-

1.0%).

4. Conjuntos Urbanos Autorizados en el Estado de México.

Desde 1999 a 2018 se han autorizado 327 Conjuntos Urbanos de VIS, se tienen registrados 58
desarrolladores de los cuales 10 son personas físicas, y destacan cuatro promotoras:

Principales Desarrolladores en el Estado de México, 1998-2018

DESARROLLADOR CONSTRUCCIONES CUOTA
MERCADO
GEO 64 19.571865%
ARA 38 11.620795%

5
Véase Montejano et al. (2018). (Vivienda de interés social, segregación residencial y accesibilidad: análisis
de 121 conjuntos urbanos en el arco nororiente del Valle de México, 2001-2010., 2018, pág. 214).

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 HOMEX 29 8.868502%
SADASI 28 8.562691%

(Fuente) Elaboración de Raymundo Velázquez con datos

obtenidos de la Secretaría de Desarrollo Urbano y
Metropolitano del estado de México

No obstante, aunque parece que el mercado se concentra en pocas manos es necesario comentar que
sus cuotas de mercado son demasiado pequeñas y que los competidores son bastantes como para
concluir que el mercado de vivienda de interés social se rige bajo la estructura de un oligopolio.

De igual manera, destacan seis municipios. Sin embargo, el Estado de México cuenta con 125
municipios y las inmobiliarias únicamente han intervenido en 40:

Principales Municipios del Edo. Méx Intervenidos. (1999-2018)

MUNICIPIO DESARROLLOS CUOTA DE MERCADO
Tecámac 50 15.29052%
Zumpango 41 12.53823%
Toluca 29 8.86850%
Huehuetoca 27 8.25688%
Chicoloapan 24 7.33945%
Chalco 23 7.03364%
(Fuente) Elaboración de Raymundo Velázquez con datos
obtenidos de la Secretaría de Desarrollo Urbano y
Metropolitano del estado de México

En la Figura 2 se puede observar la distribución de los Conjuntos Urbanos Autorizados. No se ha

dado un crecimiento urbano estratificado, ya sea por falta de una política de planificación urbana o
una falta de coordinación con respecto a las políticas estatales o federales, lo que ha originado un
crecimiento anárquico.

Se pueden identificar tres nodos principalmente: El Norte, Oriente y Poniente. Estas tres regiones
actúan como nodos habitacionales integradores dónde converge la fuerza de trabajo, originando los
flujos que configuran a la Ciudad de México como su principal área de influencia.

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Si bien estos nodos concentran gran parte de los desarrollos, es necesario destacar que dentro de cada
nodo existe una diversificación de nivel local

5. Metodología.

Para poder validar las hipótesis de aglomeración es necesario comprender la dinámica de la población
ocupada 6, para ello se utilizaron datos del Consejo Nacional de Población (CONAPO), Censos de
Vivienda y Población de INEGI: y el Índice de concentración Hirschman-Hernfindalh para conocer
la concentración de los conjuntos urbanos autorizados ocupando datos de la Secretaría de Desarrollo
Urbano y Metropolitano del Estado de México.

Todo esto con el fin de analizar la relación de la densidad de población de los municipios y alcaldías
con respecto a los conjuntos urbanos autorizados a lo largo del estado de México para comprobar la
hipótesis de que el mercado de vivienda de interés social es competitivo y diversificado; que esta
situación genera una repartición disgregada de la demanda resultando en una fuerza centrífuga que
incentiva la dispersión de las industrias ocasionando una ruptura en la articulación de los procesos
productivos, mismos que aseguran un aislamiento de los municipios con respecto a las redes de
transporte, comunicación y viales, esto obliga a los gobiernos a proveerlos, financiándolos mediante
la estructura salarial a través de los impuestos que pagan los trabajadores engendrando, así, altos
costos sociales y económicos

5.1. Densidad Demográfica

En las ilustraciones de las siguientes páginas se pueden observar tanto los mapas de la densidad de
población calculado de la forma:

ℎ𝑎𝑏𝑖𝑡𝑎𝑛𝑡𝑒𝑖⁄
𝐷𝑒𝑛𝑠𝑖𝑑𝑎𝑑𝑖 = ( 𝑎𝑟𝑒𝑎𝑖 ) ; 𝑖 = 1, … , 𝐼

El número de habitantes en el municipio i dividido entre el área del municipio i nos da la densidad de
población que se lee (hab/km2). Se puede apreciar que en la parte Nororiente de la Ciudad de México,
Sureste del Estado de México y Zona Central de la ZMVM la población se ha concentrado cada vez
más.

Las gráficas de Gauss nos ofrecen otra perspectiva de entender el fenómeno, particularmente tenemos
que todas las distribuciones son Leptocúrticas pues arrojan curtosis de: 1990 (5.03), 2000 (6.30), 2010
(5.91). Asimismo, muestran una asimetría positiva ya que la cola de la distribución se alarga hacia la

6
En los documentos de “Delimitación de las zonas metropolitanas de México 2015” del Consejo Nacional de
Población se considera un total general de la Población Económicamente Activa de 15 a 70 años.

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derecha. En otras palabras, la población se distribuye con mayor frecuencia cada vez más en
territorios pequeños aumentando la densidad de población en la ZMVM.

También se calculó el índice de envejecimiento que según la Comisión Económica para América
Latina y el Caribe (CEPAL) es el cociente entre personas de 65 años y más con respecto a las personas
menores de 15 años multiplicado por 100. Es decir, un valor de 10 significa que hay 10 adultos
mayores (65 años y más) por cada 100 niños y jóvenes (menores de 15 años).

Es decir:

∑𝑛𝑖 𝑎𝑖𝑘
𝐼𝑁𝐷_𝐸𝑁𝑉𝑘 = ; 𝑖 = 1, … , 𝐼 ; 𝑗 = 1, … , 𝐽
∑𝑛𝑗 𝑏𝑗𝑘

El índice de envejecimiento del municipio k es la división entre la sumatoria de todas las personas i
mayores a 65 años del municipio k, entre la sumatoria de todas las personas j menores a 15 años del
municipio k.

Sin embargo, para hacer más comprensible y visible gráficamente al lector el fenómeno se propones
utilizar:

1 ∑𝑛 𝑏𝑗𝑘
𝑧𝑘 = = 𝑗 ⁄∑𝑛 𝑎 ; 𝑖 = 1, … , 𝐼 ; 𝑗 = 1, … , 𝐽
𝐼𝑁𝐷_𝐸𝑁𝑉𝑘 𝑖 𝑖𝑘

Dónde Zk es el número de jóvenes que hay por adulto mayor. Note que únicamente es el inverso del
índice de envejecimiento.

Se puede observar que cada vez hay más jóvenes por adulto mayor en toda la ZMVM exceptuando
los municipios de Huehuetoca, Chicoloapan y Chimalhuacán.

5.2. Índice Hirschman- Herfindahl por Desarrollador y Municipio.

Para obtener el grado de concentración el Estado de México, se procedió a calcular el Índice

Hirschman-Herfindahl (HH) por desarrollador y municipio con datos las Autorizaciones de Conjuntos
Urbanos en la Secretaría de Desarrollo Urbano y Metropolitano.

La construcción de este índice consiste en caracterizar los Conjuntos Urbanos Autorizados (CUA)
del desarrollador i en el municipio j como proporción de los CUA del desarrollador i sobre todos los
municipios j del Estado de México.

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Medimos la concentración espacial (denotado como C) para cada municipio j, basado en la densidad
de los Conjuntos Urbanos, donde sCij refleja la participación del CUA del Desarrollador i en el
municipio j en el total (a nivel estatal) del CUA i:

𝐶 𝐶 𝐶 𝐶
𝑠𝑖1 , 𝑠𝑖2 , … , 𝑠𝑖𝑗 , … , 𝑠𝑖𝐽 , 𝑑ó𝑛𝑑𝑒

𝑥𝑖𝑗 𝑥𝑖𝑗
𝐶
𝑠𝑖𝑗 = 𝑛 = , 𝑖 = 1, … , 𝐼; 𝑗 = 1, … , 𝐽.
∑𝑗=1 𝑥𝑖𝑗 𝑥𝑖∗

Una medida que resume la concentración geográfica, que se calcula como la suma de los cuadrados
de sCij de todas las regiones:

𝐽
2
𝐻𝐻𝑖𝐶 𝐶
= ∑(𝑠𝑖𝑗 )
𝑗=1

Esta es una forma del Índice que es igual a 1 si los desarrolladores están totalmente concentrados en
un municipio y se aproxima a 0 si se distribuye uniformemente

A continuación, se presentan los resultados.

Concepto Valor del IHH

Grado de
Diversificación1/
Desarrolladores 0.0773317 9.22668313
Municipios 0.0726931 9.27306905
(Fuente) Elaboración de Raymundo Velázquez con datos
recopilados de la Secretaría de Desarrollo Urbano y
Metropolitano del Estado de México

Aunque son pocas empresas las que mayores cuotas de mercado tienen en el Estado de México es útil
recalcar que las tasas de participación son poco elevadas, las dos principales promotoras e
inmobiliarias son las que mejor diversifican su oferta. Primeramente, analizamos el caso del
Consorcio de Ingeniería Integral, S.A. de C.V. mejor identificado como Grupo ARA tienen
participación en 14 municipios de la entidad y su distribución espacial coincide con los principales
nodos de aglomeración.

La mayor parte de sus desarrollos se encuentran en Chicoloapan (7), Chalco (4), Cuautitlán Izcalli
(4) y Nextlalpan (4).

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 Figura 2. Desarrollos de Vivienda de Interés Social en el Edo. Méx, 1999-2018.

(Fuente) Elaboración de Raymundo Velázquez con datos obtenidos de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Metropolitano del estado de México

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El promotor “Casas” GEO ha registrado dos subsidiarias diferentes: Geo Edificaciones, S.A. de C.V.
y Geo Hogares Ideales, S.A. de C.V. Tiene presencia en 16 municipios en donde destacan sus
desarrollos en Zumpango (15), Chicoloapan (9), Tecámac (6) y Toluca (6); a diferencia de ARA, esta
desarrolladora ha tendido a concentrarse en dos municipios, pero, de igual manera, tiene presencia en
los tres principales nodos de aglomeración sin embargo solo figuran en un municipio colindante con
alguna alcaldía de la Ciudad de México.

El Grupo HOMEX tiene registradas tres razones diferentes: Casas Beta del Centro, S.A. de C.V.;
Casas Beta del Centro, S. de R.L de C.V. y Proyectos Inmobiliarios de Culiacán, S.A. de C.V. Su
estampa inmobiliaria se concentra principalmente al Norte de la Ciudad de México, siendo los
principales municipios Zumpango (7), San Antonio La Isla (5) y Huehuetoca (5).

Por último, Grupo SADASI, tiene registrado dos razones sociales: Desarrollos Inmobiliarios
SADASI, S.A. de C.V. y Promotora SADASI, S.A. de C.V. Su diversificación es mucho menor a
comparación de sus otros principales competidores pues únicamente tienen presencia en cinco
municipios destacando sus conjuntos inmobiliarios “Los Héroes” en Tecámac (17) y Chalco (6).

5.3. Desarticulación y Exclusión de la Población en los Procesos

Productivos

Utilizando datos de la CONAPO, se procedió a analizar que alcaldías/municipios de la ZMVM

generan flujos migratorios laborales hacia otras demarcaciones dentro de la misma ZMVM,
lastimosamente los datos no refieren a que municipio se destina está población por lo que el análisis
no puede darse a ese nivel de detalle.

Encontramos que las localidades que menos flujos laborales generan son las alcaldías de La
Magdalena Contreras, Tlalpan, Iztapalapa, Cuauhtémoc e Iztacalc; por el otro lado los municipios
que mayores flujos migratorios laborales generan son municipios del estado de México.

Dado que CONAPO considera distintos municipios centrales dentro de la misma ZMVM, no se puede
asegurar que estos flujos se dirijan a la Ciudad de México. No obstante, si levantamos el supuesto de
que van a laborar al centro urbano que mayor fuerza de aglomeración genera podemos obtener unos
datos muy interesantes.

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Como se puede observar en el siguiente cuadro:

Comparación entre municipios con mayor/menor tasa de ocupación en otros municipios

Población
ocupada que Población
Municipio/ trabaja en Municipio/ ocupada que
Entidad Entidad
alcaldía otros alcaldía trabaja en otros
municipios municipios (%)
(%)
La Magdalena
CDMX 0.4 Méx Hueypoxtla 25.5
Contreras
CDMX Tláhuac 0.5 Méx Axapusco 23.9
CDMX Iztapalapa 0.6 Méx Temascalapa 23.6
CDMX Cuauhtémoc 0.7 Méx Ayapango 21.9
CMDX Iztacalco 0.7 Méx Tepetlixpa 20
(Fuente) Elaboración de Raymundo Velázquez con datos obtenidos de CONAPO

La población que habita en la Ciudad de México rara vez trabaja en otra demarcación distinta a dónde
reside, en contraste, los habitantes de estos municipios ubicados en la entidad de México deben de
trasladarse fuera de su demarcación para poder laborar. La distancia respecto a la Ciudad de México
para los municipios es: Hueypoxtla (65 km), Axapusco (60 km), Temascalapa (59 km). Ayapango
(61 km), Tepetlixpa (74 km); en el supuesto de que la población residente se tuviese que trasladar a
la haría los siguientes tiempos de traslado

Distancia con Respecto a la Ciudad Central

Tiempo de traslado Costo de
Entidad Municipio Distancia (km)1/
2/
(hrs:mm) Traslado (M.N.)3/

Méx Hueypoxtla 65 1.12 $600 - $800

Méx Axapusco 60 0.55 $290 - $380

Méx Temascalapa 59 0.57 $290 - $390

Méx Ayapango 61 0.56 $290 - $390

Méx Tepetlixpa 74 1.14 $360 - $480

(Fuente) Elaboración de Raymundo Velázquez.

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 1/ Estimación obtenida de Google Maps tomando como punto de referencia la Plaza de la
Constitución, Centro, CDMX.

2/ Estimación de Google Maps sin tráfico vehicular. Estos datos pueden variar de acuerdo a la
afluencia de automóviles, obras públicas, accidentes de tráfico o demás factores aleatorios no
contemplados.

3/ Montos obtenidos de la aplicación de Uber para el servicio UberX. La tarifa está sujeta a variar
teniendo en cuenta la distancia, el tiempo, el tipo de pago y oferta y demanda del servicio.

6. Conclusiones.

En términos de competencia económica se tiene la noción de que la desconcentración de empresas y

libre acceso a los mercados genera aspectos positivos. Sin embargo, estos análisis únicamente se han
llevado a cabo cuando se consideran a los mercados como mecanismos de intercambio sin reparar en
el espacio. La estructura económica por sí sola tiende a la concentración cuando se analiza en términos
espaciales y dinámicos, no obstante, dejar que cualquier mercado funcione de esta manera genera
pérdidas irreparables en el excedente de los consumidores y daña la función de bienestar social.

Los gobiernos juegan un papel muy importante dentro de la economía, incentivan la participación de
los agentes dentro de los mercados, pero también regulan y protegen los derechos de estos al competir
libremente. En términos de planeación urbana y ordenamiento territorial no es deseable que la
diversificación espacial de los desarrolladores sea muy grande porque genera una expansión urbana
anárquica y desordenada, a menos de que se cuente con un proyecto serio y coordinado en todos los
niveles de gobierno.

Sin embargo, tampoco se quiere que la producción sea concentre en un solo punto del espacio pues
las desigualdades que se generan son muy difíciles de subsanar en el largo plazo. La distribución
aleatoria del proceso de urbanización permite la especulación en terrenos baldíos alejados del proceso
de expansión futuro, además, atender la demanda de vivienda y colocarla en lugares alejados del
equipamiento y transporte necesario implica la extensión de redes de comunicación, vialidad, agua
potable, líneas telefónicas y demás, así como su mantenimiento; dichas acciones son costeadas por la
sociedad a través de los impuestos que pagan localmente y no por las empresas inmobiliarias
generando un alto costo social.

Los conjuntos habitacionales más alejados de los centros de trabajo presionan el crecimiento del
parque vehicular privado y público que resultan en un incremento de los tiempos y costos de
desplazamiento poniendo en riesgo la estabilidad laboral de los jefes de familia y el ingreso disponible
de los hogares a causa del sobrecosto del transporte

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Desarrollos de Grupo ARA, 1999-2018

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Desarrollos de Grupo GEO, 1999-2018

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Desarrollos de Grupo HOMEX, 1999-2018

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Desarrollos de Grupo SADASI, 1999-2018

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