Habilitación Urbana

¿Que es?
Es el procedimiento administrativo para convertir un terreno rústico o eriazo en uno
urbano (queda claro que las habilitaciones urbanas solo aplican a terrenos y no procede
cuando son urbanos), mediante la ejecución de las obras necesarias para que tenga
accesibilidad (pistas y veredas), acceso a la red de distribución de agua potable y de
recolección de desagüe, acceso a la red de distribución de energía eléctrica y a la
iluminación pública. Siendo la lista anterior las obras mínimas, sin perjuicio de las redes
de comunicaciones y de distribución de gas y redes de comunicaciones.

En el proceso de habilitación se realizan aportes* gratuitos y obligatorios de terreno para

recreación pública, que serán áreas de uso público irrestricto; así como para servicios
públicos complementarios, para educación, salud y otros fines. Sin embargo estos aportes
se hacen en dinero cuando el tamaño de terreno no cumple con las cantidades
reglamentarias de aportes; los aportes reglamentarios son los establecidos en el
Reglamento Nacional de Edificaciones.

En proceso de habilitación urbana se inicia ante la respectiva municipalidad con la

solicitud de la respectiva Licencia de Habilitación Urbana mediante los procedimientos y
requisitos son establecidos en el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y
Licencias de Edificación Ver base legal al final.

Tipos de Habilitación Urbana en el Perú

En el Perú se han establecidos los siguientes procedimientos de Habilitación Urbana:

 Habilitación Urbana Nueva (modalidades a, b, c y d): Aquella que se realiza sobre

un terreno rústico. Puede ser ejecutada por etapas; con venta garantizada de lotes,
con construcción simultánea de vivienda y/o del tipo progresivo. Se consideran
dos etapas, la de aprobación del proyecto de habilitación urbana y la de recepción
de obras de habilitación urbana, ambas son inscribibles en respectiva partida
electrónica.
 Habilitación Urbana Ejecutada: Aquella que se ha ejecutado sin contar con la
respectiva licencia** antes de la entrada en vigencia de la presente Ley. Su
aprobación se realiza en vías de regularización de habilitaciones urbanas
ejecutadas y de ser el caso, la recepción de las obras.
 Reurbanización: Proceso a través del cual se recompone la trama urbana existente,
mediante la reubicación o redimensionamiento de las vías; puede incluir la
acumulación y posterior subdivisión de lotes, la demolición de edificaciones y
cambios en la infraestructura de servicios; están sujetos a los trámites de una
habilitación urbana con construcción simultánea y no están sujetos a los aportes
adicionales a los existentes.

Ademas de los tres procedimientos anteriores existe otros dos procedimientos para la
obtención de habilitación urbana según sea el caso:

 Habilitación Urbana de Oficio.

 Actualización Registral como urbano de un predio con parcelación semirústica.
Base legal de las Habilitaciones Urbana:
TUO de la Ley 29090 (DS 006-03-2017-VIVIENDA) y su modificación DL 1426.
Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación 011-2017-
VIVIENDA
* Están exonerados de realizar aportes reglamentarios los proyectos de inversión pública,
de asociación público-privada o de concesión que se realicen para la prestación de
servicios públicos esenciales o para la ejecución de infraestructura pública.
municipal
** Las habilitaciones urbanas ejecutadas hasta el 17 de septiembre de 2018, sin la
correspondiente licencia, son regularizadas de forma individual por las municipalidades.
Los procedimientos y requisitos son establecidos en el Reglamento de Licencias de
Habilitación Urbana y Licencias de Edificación
ARTICULOS

6 TIPOS DE HABILITACIÓN URBANA

23 noviembre, 2017 - por admin - Deja un Comentario

Habilitación Urbana

De acuerdo con la ley Nº 29090, ley de regulación de habilitación urbana y

edificaciones, se considera como habilitación urbana “el proceso de convertir un terreno
rustico o eriazo en urbano”, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de
distribución de aguas y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación
pública, pistas y veredas. Adicionalmente, el terreno podrá contar con redes para la
distribución de gas y redes de comunicaciones.

El proceso de habilitación urbana requiere efectuar aportes gratuitos para fines de

recreación publica, que son áreas de uso público irrestricto; así como para servicios
públicos complementarios, que son áreas edificables que constituyen bienes de dominio
público del estado.

REQUISITOS PARA HABILITACIÓN URBANA

El artículo 16 de la ley Nº 29090 establece que los requisitos para solicitar licencia de
habilitación urbana son:

1. Formulario Único, debidamente suscrito por el solicitante y los profesionales responsables.

2. Copia literal de dominio, expedida por el Registro de Predios, en original y copia.
3. En el caso que el solicitante de la habilitación urbana no sea el propietario del predio,
además deberá presentar la documentación que acredite que cuenta con derecho a habilitar
y de ser el caso a edificar.
4. En el caso que el solicitante sea una persona jurídica se acompañará vigencia de poder
expedida por el Registro de Personas Jurídicas.
5. Certificado de zonificación y vías.
6. Certificado de factibilidad de servicios de agua, alcantarillado y de energía eléctrica, el
mismo que será acreditado con los documentos que otorguen, para dicho fin, las empresas
privadas o entidades públicas prestadoras de dichos servicios.
7. Declaración jurada de inexistencia de feudatarios.
8. Documentación técnica compuesta por plano de ubicación y localización del terreno; plano
perimétrico y topográfico; plano de trazado y lotización; plano de ornamentación de
parques, cuando se requiera; y memoria descriptiva. Esta deberá ser presentada en original
y una copia impresa, firmados por el profesional responsable del diseño, mas una copia
digital.
9. Boletas de habilitación de los profesionales que suscriben la documentación técnica
señalada en el literal h.
10. Planeamiento integral, en los casos que se requiera de acuerdo con el Reglamento Nacional
de Edificaciones.
11. Estudio de Impacto Ambiental, en los casos que se requiera de acuerdo con el Reglamento
Nacional de Edificaciones.
12. Certificado de inexistencia de restos arqueológicos, en aquellos casos en que el perímetro
del área a habilitar se superponga con un área previamente declarada como parte
integrante del Patrimonio Cultural de la Nación.
13. Informe técnico favorable emitido por los Revisores Urbanos para la Modalidad C o
dictamen de la Comisión Técnica para las Modalidades C y D, según corresponda.
14. Comprobante de pago de licencia de habilitación urbana.

TIPOS DE HABILITACIONES URBANAS, EN FUNCIÓN A LA

ZONIFICACIÓN ASIGNADA, SEGÚN EL NUEVO REGLAMENTO DE
EDIFICACIONES (RNE)

La norma reconoce y regula los tipos y clases de habilitaciones:

Residenciales: conforme al artículo de la norma TH.010 se clasifican en:

– para uso de vivienda y urbanizaciones.

– para uso de vivienda taller.

– para uso de vivienda tipo club.

– construcción urbana especial.

Comerciales: conforme al artículo 2 de la norma TH.020 se clasifican en:

– comercio exclusivo.
– comercio y otros usos.

Industriales: conforme a los artículos 2 y 4 de la norma TH.030 pueden ser hasta 4 tipos,
según el tipo de industria: industria elemental, industria liviana, gran industria e industria
pesada.

Usos especiales: conforme a los artículos 5 y 6 de la norma TH.040. pueden ser de acuerdo
a su finalidad (escenarios deportivos, locales recreativos o campos feriales) y de acuerdo
al tipo de obras de hasta 4 tipos: A, B, C y D.

Riberas y Laderas.

Reurbanización.

En todos los casos la habilitación urbana es entonces el proceso de conversión del suele
rustico en urbano, en tanto que la urbanización es el resultado de este proceso.

SOCIEDAD PERUANA DE DESARROLLO EN BIENES RAÍCES

 HABILITACIÓN URBANA DE OFICIO
Es común encontrar en la ciudad, en plena zona urbana, algunos predios, especialmente terrenos
sin construir que registralmente y municipalmente están calificados como Predios Rústicos.
Por ello, la Ley 29090 estableció un procedimiento para que los municipios realicen la conversión
a urbano de estos predios mediante una Habilitación Urbana de Oficio.

1. ¿Que es un Habilitación Urbana de Oficio?

Es el procedimiento por el cual las municipalidades distritales y las provinciales o la
Municipalidad Metropolitana de Lima (para el Cercado), pueden declarar la Habilitación
Urbana de Oficio de los predios registralmente calificados como rústicos cuando estén ubicados
en zonas urbanas consolidadas, que cuentan con edificaciones y servicios públicos
domiciliarios. Este procedimiento dará lugar a la respectiva inscripción registral del cambio de
uso de suelo rústico a urbano.

2. ¿Como funciona la Habilitación Urbana de Oficio?

La Habilitación Urbana de Oficio es un procedimiento que iniciar de oficio los municipios.

Las Habilitaciones Urbanas de Oficio no se encuentran sujetas a los aportes de la habilitación

urbana, a cobros por derecho de tramitación, ni al silencio administrativo positivo.

La Habilitación Urbana de Oficio también puede ser impulsada por los propietarios de predios
que figuren en el registro municipal como urbanos y se mantengan en los registros públicos como
rústicos, aun cuando cuentan con obras y servicios similares a las áreas urbanas inmediatas.

En el caso anterior, los propietarios de los predios, deben presentar la documentación

establecida en el artículo 42 del Reglamento de la Ley 29090 (**). La Municipalidad evalúa
el pedido dentro de un plazo de treinta (30) días.

Lamentablemente la solución que se quizo dar fue disminuida con la reglamentación de la ley al
establecer la siguiente condición llamada “área de consolidación” que deberá ser del 90% para
que los predios matrices rústicos pueden ser declarados urbanos de ofició.

2.1 ¿Que es área de consolidación del 90%? 2.2 ¿Se puede habilitar de
Se refiere a un predio matriz rustico que se encuentra lotizado y 90% o
construido. Específicamente son aquellos en los que el 90% de los lotes que No. Al menos se requiere que la
conforman el predio matriz deben contar con edificaciones permanentes. habilitación urbana de oficio, d
Entendiéndose por edificaciones permanentes a las construcciones hecha con compraventa; suscrito por el tit
albañilería y concreto, o adobe y que tengan servicios públicos domiciliarios. inscripción registral del predio
Estas construcciones deben ocupar no menos de 25 m2.

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Predios Rústicos >>
3. Procedencia de la Habilitación Urbana de 3.1 Improcedencia
Oficio
 El Reglamento de la ley 29090 establece criterios de procedencia siempre El proceso administrativo de H
considerando que existe un predio matriz, y, inscrito en los registros públicos. cuando el predio matriz:
El predio matriz identificado debe cumplir las condiciones siguientes para que
pueda ser declarado habilitado de oficio:  Si al 11/07/2012 (Ley 2
trámite un procedimien
 Encontrarse inscrito en la oficina registral como predio rústico (gran de una habilitación urb
omisión para aquellos terrenos que no tienen inscripción que los recepción de obras de h
propietarios tendrían que resolver antes mediante una inmatriculación  Cuenta con servicios pú
y prescripción adquisitiva). edificaciones fijas y pe
 El área de consolidación será del 90% del total del área útil del predio párrafos precedentes).
matriz (como ya especificamos en lo párrafos precedentes).  Se encuentra ubicado s
 Contar con servicios públicos de agua potable, desagüe o reservadas o fajas de se
alcantarillado, energía eléctrica y alumbrado público. materia. (*)
 Encontrarse definido el manzaneo y lotización y ejecutadas las vías,  Se encuentra ubicado e
acorde con los planos urbanos y alineamiento vial, aprobados por la nacional. (*)
municipalidad respectiva.  Se encuentra en áreas d
 En caso de encontrarse afectado por condiciones especiales, debe  Se encuentra sobre área
encontrarse ejecutada la canalización de acequias de regadío y patrimonio cultural. (*)
respetar las servidumbres de los cables de red eléctrica de media y alta  Se encuentra incurso en
tensión, de la vía férrea y la faja marginal de los ríos de ser el caso. determinar la titularida
 Es considerado por la e
para la salud, la vida o
 Cuando exista superpos

4. Inscripción Registral de la Habilitación 4.1 Consideraciones del Reg

inscripción de ha
Urbana de Oficio Cuando la habilitación urbana
registrado, la inscripción se ex
La autoridad municipal procede a solicitar la inscripción registral del cambio municipal
de uso de rústico a urbano del predio matriz (claro esta siempre que dicho
predio matriz cuente con inscripción). Para tal efecto, remite al Registro de
En el supuesto que el predio hab
Predios copias certificadas de la resolución respectiva, de los documentos deberá presentarse, además, el
señalados en el artículo 42 del Reglamento de la ley 29090(**), los que
perimétrico del área habilitada
constituyen el título de inscripción. Esta inscripción no es la inscripción descriptiva cuando los datos ref
individual, es sobre el predio matriz. no consten en la resolución. En
objeto
La inscripción individual registral de los lotes que conforman el predio matriz habilitación en mérito a los doc
estará a cargo del propietario o de la organización con personería jurídica que
agrupe a la totalidad de propietarios. Se acredita la capacidad de En aplicación del literal a) del
representación con una copia simple de la partida registral donde conste la que en la partida matriz cons
vigencia de poder del Registro de Personas Jurídicas. revelen la existencia de un
regularización de una ejecut
publicación de la Ley 29898),
urbana de oficio, salvo que
expresamente en la

Asimismo, el interesado deberá

un arquitecto o ingeniero coleg
la valorización de las obras
valorización se encuentre conte

5. Base legal de la Habilitación Urbana de Oficio

  TUO Ley 29090.
 Reglamento de la Ley 29090 DS 011-2017-VIVIENDA.
 Reglamento Inscripciones Registro Predios Resolución 097-2013-SUNARP/SN.

(*) La Habilitación Urbana de Oficio procede cuando los predios están afectados parcialmente,
excluyendo la zona afectada; previa delimitación y acreditación de dicha afectación por la entidad
competente.
(**) Artículo 42.- Expediente técnico de la Habilitación Urbana de Oficio
El expediente técnico elaborado por el órgano responsable designado, contiene como mínimo
los siguientes documentos:
a) Copia literal de dominio, donde se consigne los datos del propietario y los datos del terreno.
En caso que el procedimiento sea impulsado por el propietario, éste presenta una declaración
jurada señalando el número de Partida Registral y asiento donde se encuentre inscrito el predio.
b) Informe de la unidad orgánica responsable, que sustente que el predio reúne las condiciones
para ser declarado habilitado de oficio, cumpliendo lo establecido en el artículo 40 y no estando
inmerso en los supuestos indicados en el artículo 41 del Reglamento.
c) Documentación técnica firmada por el funcionario municipal que lo aprueba, de acuerdo a lo
siguiente:

1. Plano de ubicación y localización del terreno matriz con coordenadas UTM;

2. Plano perimétrico y topográfico con coordenadas UTM.
3. Plano de lotización conteniendo el perímetro del terreno; la lotización, las vías, aceras y
bermas; áreas de equipamientos de ser el caso y la identificación de los terrenos que
físicamente han sido destinadas a aportes que pueden ser materia de comunicación a las
entidades públicas conforme a lo establecido en la Primera Disposición
Complementaria Final de la Ley No 29898, Ley que Modifica la Ley No 29090, Ley de
Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones y Establece el Procedimiento
de Habilitación Urbana de Oficio.
4. Plano que indica los lotes ocupados y las alturas de las edificaciones existentes.
5. Memoria descriptiva.
6. Padrón de los ocupantes de los lotes comprendidos dentro del predio matriz.
7. Informe en el que se deja constancia que el predio:

1. No se encuentra sobre áreas de interés arqueológico, histórico o

patrimonio cultural.
2. No se encuentra incurso en un proceso judicial en el cual se ha de determinar la
titularidad, mejor derecho o preferencia de título.
3. No se encuentra en zona de alto riesgo para la salud, la vida o integridad física
de la población.
4. Cuenta con servicios públicos de agua potable, desagüe o alcantarillado, energía
eléctrica y alumbrado público.
8. Otras que sean necesarias.

Los planos son georeferenciados al Sistema Geodésico Oficial y cumplen con lo establecido
en la Ley No 28294 y su Reglamento.
d) Informe legal sustentatorio.
 Actualización Registral de Predios con
Habilitaciones Semirusticas
1. COMO ES LA ACTUALIZACIÓN REGISTRAL DE
PREDIOS EN LA SUNARP
El procedimiento registral llamado “Actualización
Registral” cuya finalidad es la de registrar el cambio a
urbano de todos los predios inscritos en el Registro de
Predios independizados como resultado de:

 Parcelación semirústica,
 Habilitación semirústica, o
 Habilitación preurbana.
En este procedimiento interviene un Verificador del
Registro de Predios, y procede cuando se cumplen los
predios cumplen las siguiente condiciones.
1.1 CONDICIONES QUE DEBE CUMPLIR EL PREDIO SEMIRUSTICO O 1.1.1 AFECTACIÓN POR SERVIDU
PREURBANO PARA LA ACTUALIZACIÓN REGISTRAL PREURBANOS
En dichos casos e
 Que dichas parcelaciones o habilitaciones debe consignar
hayan sido autorizadas por cualquiera de Verificación el área
los reglamentos señalados en el punto 1.1. debe ser inscrita co
 Que se ubiquen en zona urbana
Predios.
consolidada, la cual está constituida por
servicios públicos domiciliarios
instalados, pistas, que tengan redes de
agua, desagüe o alcantarillado y servicios
de alumbrado público.
 Que estén ubicadas frente a una vía
pública.
2. CUANDO SE CONSIDERA QUE HAY
IMPROCEDENCIA DE LA ACTUALIZACIÓN
REGISTRAL DE PREDIOS SEMIRUSTICOS O
PREURBANOS
No procede la actualización a urbano en los siguientes casos
cuando:

 No cumplan con cualquiera de las condiciones

establecidas en el punto 2.1.
 Colinden con zonas arqueológicas, bienes inmuebles
integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación
declarados por el Ministerio de Cultura, o se ubiquen
en áreas naturales protegidas.
 Se encuentra ubicado en terrenos de uso o reservados
para la defensa nacional.
 Se encuentra en áreas de uso público o derecho de vía.
 Es considerado por la entidad competente como zona
de alto riesgo para la salud, la vida o integridad física
de la población.
 Se encuentra incurso en un proceso judicial en el cual
se ha de determinar la titularidad, mejor
 derecho o preferencia de título.
 Cuando exista superposición de áreas con predios de
terceros.
3. EXPEDIENTE PARA SOLICITAR LA
ACTUALIZACIÓN REGISTRAL EN SUNARP DE
PREDIOS SEMITUSTICOS
El expediente formal o titulo lo constituye en primer lugar
el Formulario Registral de Actualización de Predios con
Habilitación Semirustica debidamente llenado, firmado y
anexando la documentación que le sirve de sustento. Tanto
firmas del propietario y del verificador deben ser
certificadas notarialmente.
La información que conste en el Formulario tiene la
condición de declaración jurada.
Plazo de calificación:
07 días hábiles. Dentro del cual y de encontrarlos
conformes, se inscribe en el asiento correspondiente la
actualización registral del predio. Posteriormente, expide
una copia certificada al propietario de la Partida Registral
con la nueva condición urbana del predio.

NOTA: Una vez inscrita la actualización registral, la

copia con la anotación de inscripción es remitida por la
SUNARP a la municipalidad distrital correspondiente.
➥ Clic Aquí: Sepa como es y como descargar el
Formulario de Actualización
Base legal:

 Quinta Disposición Complementaria Final del Decreto Legislativo No 1225, modificado

por la Ley No 30494, (clic para descargar).
 Reglamento Inscripciones Registro Predios, Resolución 097-2013-SUNARP/SN.
 Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, (clic para
descargar).
 Resolución 215-2017-SUNARP/SN que aprueba el Formulario de Actualización
Registral.
 HABILITACIONES SEMI RÚSTICAS
1. QUE ES HABILITACIÓN SEMIRUSTICA O
SEMIURBANA
Las Habilitacion Semirústica, la Habilitacion Preurbana y
la Parcelación Semirustica son procedimientos
administrativos DEROGADOS que se dierón en su
momento con el fin de conversión urbana "parcial" de
terrenos rústicos. Dichos procedimientos ya no existen pero
muchos predios han quedado con esa calificación en los
Registro Públicos.

Dato: Muchos de estos predios con el tiempo se

consolidaron en zonas urbanas y se les llamo“Predios
Urbanos sin Habilitación Urbana".

1.1 QUE LEYES PERMITIERÓN LAS HABILITACIONES SEMIRUSTICAS,

HABILITACIÓN PREURBANA Y LA PARCELACIÓN SEMIRUSTICA:
Ninguno de estos tres procedimientos fuerón habilitaciones
urbanas en si y tampoco dierón lugar a una conversión a
urbano a nivel registral, sin embargo dierón pie a que en la
practica se realizaran sobre dichos terrenos, subdivisiones,
obras de saneamiento, edificaciones, ventas, etc. es decir se
consolidaron físicamente como urbanos.
Estas son las normas legales que permitieron este tipo de
procedimientos actualmente derogados:
 1.1.1 PARCELACIÓN SEMIRÚSTICA: 1.1.2 HABILITACIÓN SEMIRUSTI
Es el procedimiento que se regulo en el Procedimiento
Reglamento de Urbanizaciones y Sub División Urbanizaciones y
de Tierras mediantes Decreto Supremo N° 01- mediante Decreto S
F del 20 de enero de 1955, modificado por el octubre de 1964;
Decreto Supremo N° 19-E del 15 de junio de 1.1.3 HABILITACIÓN PREURBAN
1962. Reglamento Naci
Decreto Supremo
diciembre de 1970.

Con el objeto de regularizar esta dualidad

(físicamente urbanos pero legalmente semirusticos o
preurbanos) el Decreto Legislativo No 1225 modificado
por la Ley N° 30494 estableció un procedimiento para
que los propietarios de los predios afectados con esta
situación pudieran solicitar la actualización registral del
predio a urbano ante el registro de predios, y sin el
requerimiento de la entrega física o redención de
aportes reglamentarios, ni de ningún trámite previo.