FUNDOS IMOBILIÁRIOS

JAVIER MARDONES
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 ÍNDICE

FUNDOS IMOBILIÁRIOS (FIIS) ....................................................................................................... 4

PESQUISA DE OPINIÃO ............................................................................................................... 17

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 FUNDOS IMOBILIÁRIOS (FIIS)

Nesse capítulo, você vai entender o que são fundos imobiliários, quais as principais
métricas que você deve avaliar, quais os tipos de fundos imobiliários existentes no Brasil
e, principalmente, quais são os riscos envolvidos nessa modalidade de investimento.

DEFINIÇÃO
Fundos imobiliários são fundos de investimentos constituídos sob a forma de
condomínio fechado que aplicam o capital levantado em ativos relacionados à imóveis.

Conforme será mostrado, podem investir em shoppings centers, escritórios, galpões,

instrumentos imobiliários (CRI e LCI), entre diversos outros ativos relacionados à
imóveis.

Ao contrário dos fundos de investimento, não é possível solicitar o resgate da cota de

investimento, sendo necessária vendê-la para isso.

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são uma maneira eficiente de se expor à

grandes empreendimentos imobiliários, uma vez que a barreira de entrada é uma baixa,
sendo possível iniciar o investimento, em alguns casos, com apenas R$ 100,00.

Além da valorização da cota, o investidor também é remunerado com dividendos isentos

de IR, o que significa que paga IR apenas na liquidação de sua posição e realização de
lucro.

Atualmente existem cerca de 154 FIIs listados na B3, com um valor de mercado
aproximado de R$ 40 bilhões. O número pessoas físicas que investem é de 161.422 que,
apesar de ser um número pequeno, vem aumentando gradativamente.

Nas próximas páginas você entenderá mais sobre esse ativo chave do seu portfólio.

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FIIS X IMÓVEIS
Antes de falar sobre os tipos de fundos imobiliários, indicadores, métricas e riscos, vou
apontar as principais vantagens dos FIIs em relação aos imóveis físicos.

Através dessa comparação você verá as inúmeras vantagens existentes em relação ao

investimento convencional em imóveis, principalmente para o investidor não dispõe de
muitos recursos financeiros.

No entanto, é preciso esclarecer que o investimento em imóveis não é ruim, apenas

inacessível para grande parte dos investidores em decorrência dos altos custos.

Apesar do investimento em FIIs ser mais acessível e possuir um histórico de pagamento

de proventos melhor, não quer dizer que seja isento de riscos. Todos esses aspectos
serão abordados nesse capítulo.

No entanto, vamos comparar agora os FIIs com imóveis tradicionais:

DIVIDENDOS
Pelo menos 95% do lucro líquido deve ser distribuído aos cotistas do FIIs, o que significa
que, na média, os dividendos pagos são maiores que o aluguel de um imóvel.

FIIs que investem em Shopping Centers costumam pagar, em média, 0,5% – 0,55% a.m
o valor de sua cota em dividendos, enquanto outros FIIs, um pouco mais arriscados,
chegam a pagar até 0,8% a.m. Por outro lado, aluguéis imóveis pagam, em média, 0,2%
- 0,3% a.m do valor do imóvel. Isso mostra que os FIIs são mais rentáveis.

Há ainda o fato da isenção de IR que, apesar de tentar ser tributada pelo Congresso
Nacional em 2015, continua valendo. Isso significa que o dinheiro distribuído pelo FII vai
para a conta do investidor sem nenhum desconto, o que não ocorre com o aluguel de
imóveis que, dependendo da renda, pode chegar até 27,5%.

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Por último, é possível reinvestir os dividendos pagos em novas cotas, aumentando a
exposição do investidor e, consequentemente, a sua valorização no longo prazo.

VALORIZAÇÃO DA COTA
Assim como ocorre com imóveis, a cota do FII tende a valorizar ao longo do tempo,
principalmente pelo investimento em novos ativos imobiliários.

No entanto, é preciso ressaltar que o inverso também pode acontecer: a cota pode
desvalorizar-se ao longo do tempo, incorrendo em prejuízo para o investidor.

Sendo assim, ainda que os FIIs sejam um investimento defensivo e com pagamento
consistente de dividendos, é preciso uma análise financeira e acompanhamento para
mensuração dos riscos.

CAPITAL MENOR PARA COMEÇAR A INVESTIR

O investimento em imóveis demanda um capital inicial muito alto: R$ 100.000,00 – R$
150,000 para comprar um lote ou um apartamento pequeno. Se a intenção for investir
em galpões industriais, a quantia pode ultrapassar R$ 400.000,00.

Esses valores tornam esse tipo de investimento inacessível para o pequeno/médio

investidor, que não dispõem dessa quantidade de capital para investir.

Ao contrário dos imóveis, é possível começar a investir com muito pouco dinheiro: há
FIIs que possuem cotas no valor de R$ 100,00. É claro que investir uma quantidade
pequena dinheiro não faz diferença no curto prazo, no entanto o foco deve ser o
reinvestimento no longo prazo que, devido aos juros compostos, pode gerar excelentes
resultados.

Independentemente da quantidade de dinheiro que você opte por iniciar seus

investimentos, o fato é que a barreira de entrada é pequena para esse tipo de
investimento.
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LIQUIDEZ
Os custos para vender um imóvel são imensos: taxas de cartório, impostos e corretagem
são algumas que você terá que pagar. Em média, o custo de transferência de um imóvel
corresponde à 6% do seu valor. Além disso, o processo pode demorar meses, uma vez a
compra de um imóvel é uma decisão importante e cara, o que torna o processo lento.

Por outro lado, caso você queira se desfazer da sua cota de FIIs, basta utilizar o seu home
broker para isso e realizar a venda.

Ao contrário dos imóveis, você pagará somente uma taxa de corretagem, isenta em
algumas corretoras, e IR sobre o lucro da cota.

ADMINISTRAÇÃO DELEGADA
Ao investir em um imóvel, você precisa avaliar aspectos técnicos e, em alguns casos,
preocupar-se e gastar com a manutenção do mesmo.

Isso não ocorre com o investimento em FIIs, uma vez que a administração é delegada e
você só tem que preocupar em acompanhar o desempenha do fundo, ou seja, os
aspectos técnicos e financeiros dos imóveis ficam por conta dos gestores e
administradores.

QUALIDADE DOS INQUILINOS

Os inquilinos dos FIIs tendem a ser de uma qualidade maior, uma vez que são
constituídos, na sua maioria, por empresas estabelecidas e que não ficam
inadimplentes.

Esse é um ponto crítico, uma vez que inadimplência diminui os dividendos e reflete na
desvalorização da cota do FIIs.

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No caso de um imóvel, além desse risco ser maior, o processo de cobrança tende a ser
menos efetivo, uma vez que os FIIs dispõem de mais recursos para cobrar de forma
efetiva.

RISCOS
Assim como todo investimento, os FIIs também possuem riscos que devem ser
analisados e considerados.

Para que você invista de forma consciente, é preciso entender cada um dos riscos
abaixo:

LIQUIDEZ
Se a liquidez é uma vantagem em relação aos imóveis, ela pode ser, em alguns casos,
um risco ao investidor no mercado financeiro. Isso porque existem alguns FIIs que têm
um volume de negociação muito baixo e, consequentemente, uma liquidez baixa
também.

Isso pode vir a se tornar um problema principalmente em um cenário de pânico, onde

os investidores correm para liquidar suas posições e retirar o dinheiro.

Sendo assim, é preciso ter ciência de que apesar de todas as vantagens existentes, a
falta de liquidez pode vir a se tornar um problema.

VOLATILIDADE
Ainda que sejam menos voláteis que ações, as cotas valorizam e desvalorizam, como
qualquer ativo listado na bolsa de valores.

Isso significa que o investidor, no decorrer de sua jornada, vai lidar com a valorização e
desvalorização de sua cota, devendo estar preparado para isso.

Portanto, assim como ocorre com o investimento em todo ativo de renda variável,
somente invista um capital que você não vai precisar em caso de emergência.
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RISCO DE VACÂNCIA
O maior risco existente no investimento em FIIs é o risco de vacância, isso porque
aumenta os custos de IPTU e do condomínio, diminuindo os dividendos pagos aos
cotistas.

Outra consequência da vacância é o tempo que ela pode vir a durar, ou seja, a
possibilidade daquela área ficar vaga por um longo tempo é real.

Em média, uma taxa de vacância aceitável é de 9,00%.

INADIMPLÊNCIA
A inadimplência é outro risco que deve ser muito considerado, uma vez que, assim como
o risco de vacância, reflete no pagamento de dividendos e no aumento de custos.

Portanto, os gestores e administradores dos FIIs devem sempre avaliar a qualidade de

seus inquilinos.

TIPOS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Os fundos imobiliários possuem três classificações:

1. GESTÃO
2. ATIVO
3. SETOR

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GESTÃO
A primeira classifica o fundo por tipo de gestão: passiva ou ativa.

GESTÃO DESCRIÇÃO
Fundos que especificam em seus
regulamentos o imóvel ou o conjunto de
imóveis que comporá sua carteira de
PASSIVA investimento ou aqueles que têm por
objetivo acompanhar um indicador do
setor.
Fundos que especificam em seus
regulamentos o imóvel ou o conjunto de
imóveis que comporá sua carteira de
ATIVA investimento ou aqueles que têm por
objetivo acompanhar um indicador do
setor.

ATIVO
A segunda classifica o FII pelo tipo de ativo que ele investe.

TIPO DESCRIÇÃO
Possuem a maior parte do patrimônio
aplicados em imóveis prontos ou em
construção.

A receita desses fundos é proveniente

FIIS DE TIJOLO principalmente da locação dos imóveis,
no entanto podem vir do lucro obtido
com a venda dos imóveis.

Ex: BBPO11, BBRC11, BRC

Possuem a maior parte do patrimônio

aplicado em ativos de renda fixa com
FIIS DE PAPEL
lastro imobiliário (LCI,CRI), sendo que a
receita vem dos juros dessas aplicações
financeiras.

Ex: BCRI11, CPTS11B, FEXC1

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 A maior parte do patrimônio está
aplicada em cotas de outros FIIs, logo a
receita é proveniente da participação dos
FIIS DE FUNDOS FIIs da carteira.

Ex: BCIA11, BCF11B, BPFF11, CXRI11

Possuem participação em projetos de

desenvolvimento imobiliário, sendo que
os rendimentos distribuídos são
FIIS DE DESENVOLVIMENTO
provenientes das vendas realizadas.

Ex: KNRE3, MFII11, RBDS11, RBCB11,

RBVO11, RBBV11

É um FII que investe em diversas classes

de ativos, não possuindo uma classe
FIIS DE MISTO
específica.

Ex: JSRE11

SETOR
A terceira classifica o FII setor que ele atua.

TIPO DESCRIÇÃO
Investem em imóveis utilizados para
serem agências bancárias.
FIIS DE AGÊNCIA
Ex: AGCX11, BBPO11, BBRC11, BNFS11,
MBRF11, SAAG11.
Os imóveis são utilizados por instituições
de ensino superior. Somente três FIIs
FIIS DE FACULDADE enquadram-se nesse perfil.

Ex: AEFI11, FAED11, FCFL11

Os imóveis desses FIIs são edifícios de
escritórios ou lajes corporativas que são
FIIS DE ESCRITÓRIO locados pelas empresas.

Ex: ALMI11, BBVJ11, BMLC11B, BRCR11

Os imóveis são locados para hospitais.
Somente dois FIIs investem nesses ativos.
FIIS DE HOSPITAIS
Ex: NSLU11 e HCRI11

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 Os imóveis desses FIIs são galpões
industriais, podendo servir com Centros
FIIS DE LOGÍSTICA/INDUSTRIAL de Distribuição ou como fábricas.

Ex: CXTL11, EURO11, FIIB11, FIIP11B

Possuem imóveis alugados para lojas e
supermercados.
FIIS COMERCIAIS
Ex: MAXR11, RBRD11.
Os investimentos desses FIIs concentram-
se em Shopping Centers.
FIIS DE SHOPPINGS
Ex: ABCP11, ATSA11B, FIGS11
Possuem participação em hóteis, sendo
que, atualmente, existem somente dois
FIIS DE HOTEL FIIs que investem nesses ativos.

Ex: FLMA11 e HTMX11.

Nessa classe, inclui-se FIIs que não
enquadram em nenhuma categoria.
OUTROS
Ex: CARE11 (FII de cemitério), CTXT11
(FIIs de call center) e SPTW11 (FII de call
center).

PRINCIPAIS MÉTRICAS/INDICADORES
Nessa etapa, vamos entender e aprender quais são as principais métricas e indicadores
dos FIIs, permitindo que você entenda melhor esse ativo quando estiver analisando-o.

VACÂNCIA
A vacância é uma das métricas mais importantes na hora de avaliar um fundo, uma vez
que caso seja alto, o custo do imóvel com IPTU irá aumentar e a rentabilidade do fundo
diminuir.

No cenário ideal, um percentual aceitável de vacância seria em torno de 10%, no

entanto, como todo ativo, é preciso analisar mais do que uma métrica para tomar
decisões.

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DIVIDEND YIELD
Essa métrica indica a relação entre a quantidade de dividendos anuais e o preço da cota
do fundo.

Para calculá-la, soma-se todos os dividendos pagos em um ano, divide-se pelo valor da
cota e multiplica-se por 100.

Contudo, é preciso avaliar a consistência do DY e se o fundo está passando pelo período

de Renda Garantida, que é um período onde paga-se um dividendo fixo para os cotistas,
independente do rendimento do FII.

Abaixo segue o cálculo do Dividend Yiel do FII HGJH11:

𝐅𝐈𝐈 𝐇𝐆𝐉𝐇𝟏𝟏

𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫 𝐝𝐚 𝐜𝐨𝐭𝐚 = 𝐑$ 𝟏𝟐𝟕𝟓, 𝟎𝟎

𝐑$ 𝟕, 𝟔𝟓 𝐱 𝟏𝟐 𝐌𝐄𝐒𝐄𝐒 = 𝐑$ 𝟗𝟏, 𝟔𝟖

𝐑$ 𝟗𝟏, 𝟔𝟖
= 𝟎, 𝟎𝟕𝟐 𝐱 𝟏𝟎𝟎 = 𝟕, 𝟐𝟎%
𝑹$ 1275

VALOR PATRIMONIAL DO FUNDO E DA COTA

O valor patrimonial do fundo representa o valor dele no mundo real, ou seja,
corresponde ao preço dos ativos imobiliários caso fossem vendidos.

Normalmente, os fundos imobiliários possuem um valor patrimonial do fundo maior que

o da cota, o que significa que o FII negocia com um desconto do mundo real.

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Para entender esse conceito, considere o Fundo X e o seus respectivos valores
patrimoniais:

𝐅𝐔𝐍𝐃𝐎 𝐗

𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫 𝐏𝐚𝐭𝐫𝐢𝐦𝐨𝐧𝐢𝐚𝐥 𝐝𝐨 𝐟𝐮𝐧𝐝𝐨: 𝐑$ 𝟔𝟎. 𝟎𝟎𝟎. 𝟎𝟎𝟎, 𝟎𝟎

𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫 𝐝𝐞 𝐦𝐞𝐫𝐜𝐚𝐝𝐨: 𝐑$ 𝟓𝟏. 𝟎𝟎𝟎. 𝟎𝟎𝟎, 𝟎𝟎

𝐑$ 𝟓𝟏.𝟎𝟎𝟎.𝟎𝟎𝟎
𝐃𝐞𝐬𝐜𝐨𝐧𝐭𝐨: = 𝟎, 𝟖𝟓
𝐑$ 𝟔𝟎.𝟎𝟎𝟎.𝟎𝟎𝟎

𝐑$ 𝟔𝟎.𝟎𝟎𝟎.𝟎𝟎
𝐏𝐫ê𝐦𝐢𝐨: = 𝟏, 𝟏𝟔
𝐑$ 𝟓𝟏.𝟎𝟎𝟎.𝟎𝟎
Analisando os resultados, vemos que o Fundo X negocia no mercado com um preço de
mercado abaixo do valor patrimonial do fundo, ou seja, caso os imóveis do fundo fossem
vendidos, o investidor receberia um prêmio de 16%.

PREÇO/VALOR PATRIMONIAL DA COTA

Esse cálculo é baseado nos dados acima, a diferença é que é feito com o valor da cota
dividido pelo valor patrimonial da cota (obtido através da divisão do valor patrimonial
do fundo pelo número de cotas).

𝐏𝐚𝐭𝐫𝐢𝐦ô𝐧𝐢𝐨 𝐋í𝐪𝐮𝐢𝐝𝐨
𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫 𝐏𝐚𝐭𝐫𝐢𝐦𝐨𝐧𝐢𝐚𝐥 𝐝𝐚 𝐜𝐨𝐭𝐚:
𝐍ú𝐦𝐞𝐫𝐨 𝐝𝐞 𝐜𝐨𝐭𝐚𝐬

𝐏𝐚𝐭𝐫𝐢𝐦ô𝐧𝐢𝐨 𝐋í𝐪𝐮𝐢𝐝𝐨: 𝐑$ 𝟖𝟓. 𝟎𝟎𝟎. 𝟎𝟎𝟎

𝐍ú𝐦𝐞𝐫𝐨 𝐝𝐞 𝐜𝐨𝐭𝐚𝐬: 𝟏. 𝟎𝟎𝟎. 𝟎𝟎𝟎

𝐂𝐨𝐭𝐚 𝐝𝐞 𝐮𝐦 𝐟𝐮𝐧𝐝𝐨: 𝐑$ 𝟏𝟎𝟎, 𝟎𝟎

𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫 𝐏𝐚𝐭𝐫𝐢𝐦𝐨𝐧𝐢𝐚𝐥 𝐝𝐚 𝐜𝐨𝐭𝐚: R$ 85,00

𝐑$ 𝟏𝟎𝟎
𝐏/𝐕𝐏: = 1,17
𝐑$ 𝟖𝟓,𝟎𝟎

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Através desse cálculo é possível verificar se a cota negocia com um ágio ou deságio em
relação ao seu valor patrimonial.

CAP RATE
Capitalization Rate é uma taxa de retorno implícita de um ativo imobiliário que é
proporcionada pela sua renda, ou seja, é uma métrica para avaliar o retorno individual
de um imóvel baseado na sua renda.

Exemplo do cálculo de Cap Rate de um imóvel:

𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫 𝐝𝐨 𝐢𝐦ó𝐯𝐞𝐥: R$ 60.000.000

𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫 𝐚𝐧𝐮𝐚𝐥 𝐝𝐨𝐬 𝐚𝐥𝐮𝐠𝐮é𝐢𝐬: R$ 380.000 x 12 meses = R$ 4.560.000

𝑅$ 4.𝟓𝟔𝟎.000
𝐂𝐚𝐩 𝐑𝐚𝐭𝐞: = 𝟕, 𝟐𝟔 %
𝑅$ 60.000.000

Ao calcular o Cap Rate não são considerados os custos de administração e gestão do

fundo, logo o Cap Rate tende a ser maior que o Dividend Yield do FII, já que esses valores
já estão descontados do provento.

NÚMERO DE COTAS
O número de cotas que o FII possui. Essa informação pode ser conseguida no site do FII
ou no site da B3.

VALOR POR M² DO ALUGUEL

Esse indicador serve para o cotista comparar o preço do m² dos imóveis em áreas
diferentes, permitindo avaliar se determinado imóvel está supervalorizado ou
subvalorizado.

ÁREA BRUTA LOCÁVEL (ABL)

Área Bruta Locável (ARB) é o espaço disponível para locação do imóvel.

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Através da ARB é possível calcular o valor por m² do imóvel em relação ao mercado e ao
fundo, conforme será mostrado nos indicadores seguintes.
VALOR POR M² DO IMÓVEL EM RELAÇÃO AO VALOR PATRIMONIAL

𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫 𝐩𝐚𝐭𝐫𝐢𝐦𝐨𝐧𝐢𝐚𝐥 𝐝𝐨 𝐟𝐮𝐧𝐝𝐨: 𝐑$ 𝟏𝟎𝟎. 𝟎𝟎𝟎. 𝟎𝟎𝟎

𝐀𝐁𝐑: 𝟖. 𝟎𝟎𝟎 𝐌²

𝑅$ 100. 𝟎𝟎𝟎. 000

𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫 𝐦𝟐 𝐯𝐚𝐥𝐨𝐫 𝐩𝐚𝐭𝐫𝐢𝐦𝐨𝐧𝐢𝐚𝐥: = 𝐑$ 𝟏𝟐. 𝟓𝟎𝟎, 𝟎𝟎
𝑅$ 8.000 𝑀²

VALOR POR M² DO IMÓVEL EM RELAÇÃO À COTAÇÃO DE MERCADO

𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫 𝐝𝐞 𝐦𝐞𝐫𝐜𝐚𝐝𝐨: 𝐑$ 𝟓𝟎. 𝟎𝟎𝟎. 𝟎𝟎𝟎

𝐀𝐁𝐑: 𝟖. 𝟎𝟎𝟎 𝐌²

𝐑$ 𝟓𝟎.𝟎𝟎𝟎.𝟎𝟎𝟎
𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫 𝐦² 𝐯𝐚𝐥𝐨𝐫 𝐝𝐞 𝐦𝐞𝐫𝐜𝐚𝐝𝐨: = 𝐑$ 𝟔. 𝟐𝟓𝟎
𝟖.𝟎𝟎𝟎 𝐌²

TAXAS DE ADMINISTRAÇÃO E GESTÃO

São as taxas cobradas para a administração do FIIs. É preciso analisá-las para não pagar
mais que a média do mercado.

CONCLUSÃO
FIIs ainda são poucos conhecidos no Brasil e por isso possuem uma assimetria
interessante: ainda estão descontados em relação à outros ativos de renda fixa e assim
que a retomada da economia recomeçar, a probabilidade da procura desses ativos é
grande, uma vez que a taxa de vacância vai diminuir e, consequentemente, os
dividendos vão aumentar.

Entender e investir em FIIs é um grande diferencial, já que esse tipo de ativo é deixado
de lado até mesmo por fundos de investimentos, que focam em ativos mais líquidos.

Logo, o investidor que se aprofundar no tema possui uma grande vantagem, uma vez
que pode não só ganhar investindo como auxiliar outros investidores.
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 PESQUISA DE OPINIÃO
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Javier Mardones

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