SUPERFICIE

Concepto  El derecho consiste en la facultad atribuida a su titular de construir, plantar o forestar en suelo
ajeno y hacer suyo lo construido, plantado o forestado, o de adquirir una edificación o plantación ya existente en
forma separada de la propiedad del suelo. Se trata de un derecho real temporario y enajenable.

Composición  el dueño del terreno le da a otro (persona física o jurídica) la facultad para realizar algo en él,
estando este derecho de superficie compuesto por la propiedad superficiaria (derecho real de uso y goce y disposición
de lo edificado) y el derecho de edificar (derecho de uso de inmueble ajeno para construir o plantar). Por lo tanto,
tenemos por un lado, la propiedad y los derechos del superficiario; y por el otro, la propiedad y los derechos del dueño
del terreno.

Modalidades  - Aparece cuando el derecho real constituido permite construir, plantar o forestar sobre la
rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno (En el contrato se puede otorgar le derecho de construir y además plantar
o solamente una de las dos posibilidades) y adquirir la propiedad de lo forestado, edificado o plantado con
independencia de la propiedad del suelo.
- Se presenta cuando el derecho de superficie es concedido sobre una construcción, forestación o plantación
ya existente en un inmueble, de manera que la propiedad del suelo sigue siendo del titular de dominio y la propiedad
de lo construido o plantado del superficiario.

Emplazamiento  El derecho puede constituirse en forma total o en forma parcial (parte determinada) con
respecto al inmueble, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobe construcciones ya existentes.
El superficiario puede plantar, edificar o forestar sobre suelo ajeno y también puede hacerlo sobre el subsuelo
y sobre el espacio aéreo.
La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para llevar a cabo la forestación,
plantación o construcción para ocuparla con las herramientas necesarias para el desarrollo de la actividad, es decir esa
extensión debe ser útil para su aprovechamiento.
No puede coexistir mas de un derecho superficiario sobre la misma parte material del inmueble, pero sobre
distintas sí.

Plazos  El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de 70 años cuando se trata de
construcciones y de 50 años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho
de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos.
Por ende, el plazo se cuenta desde que el superficiario con titulo y modo, empieza a construir o plantar.
* Cuando el plazo sea superior al legal se lo deberá considerar constituido por el máximo que admite la ley,
pero no se anula todo el contrato. Podría pactarse la duración subordinada a una condición resolutoria en tanto no se
exceda los máximos reales.

Legitimados  están facultados para constituir el derecho, los titulares de dominio, condominio o propiedad
horizontal y aquellos a cuyo favor se constituya este derecho podrán ser personas físicas o jurídicas.
Si el dominio del inmueble le pertenece a más de una persona, todos los condóminos deberán concurrir al
acto constitutivo y prestar su consentimiento, lo que implica que no es posible la constitución de este derecho por un
solo condómino, sobre su parte indivisa.
Quien adquiera el derecho de superficie debe ser una persona distinta del dueño del suelo.

Adquisición del derecho  el derecho real puede tener como fuente un contrato oneroso o gratuito. En el
primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de un canon periódico o una suma
determinada. Puede ser trasmitido por actos entre vivos o por causa de muerte.
No puede adquirirse por usucapión y es admisible la prescripción breve  No puede por el principio de
accesión, si no media derecho de superficie, todo lo construido o plantado es del dueño del inmueble. Pero si se
constituyó por justo titulo y el superficiario ejerce la posesión durante 10 años, se admite la prescripción breve para
sanear el título. * Ej. En el caso de un falso propietario trasmite a un tercero el derecho de superficie. El tercero podría
consolidar su situación al cabo de 10 años.

Inscripción  al igual que otros derechos reales, la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmuebel es
necesaria a los efectos de su oponibilidad frente a terceros. La inscripción es meramente declarativa, no es constitutiva
del derecho real.
 Facultad del superficiario
1- Derecho de uso  El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de
garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos,
al plazo de duración del derecho de superficie.
2- El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la PH, con separación del terreno perteneciente
al propietario excepto pacto en contrario;
3- Puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas,
durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.
Los derechos reales de garantía que puede constituir el superficiario son la hipoteca y la anticresis (derecho
real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero
designado por las partes a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda).

Facultades del propietario  El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su
derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario. Ejemplo: A, dueño de un inmueble, constituye
sobre el un derecho real de superficie a favor de B, luego se lo vende a C, pero C debe respetar ese derecho real sobre
el inmueble que compró, a favor de B.

Destrucción de la propiedad superficiaria  La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en

contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o forestado.
Así se otorga el derecho al superficiario de realizar nuevas obras dentro de un plazo de seis años para construir
y un plazo de tres años para forestar o plantar nuevamente. El plazo se cuenta desde la destrucción.

Subsistencia y trasmisión de las obligaciones  la transmisión del derecho comprende las obligaciones del
superficiario. La renuncia del derecho por el superficiario, su desuso o abandono, no lo liberan de sus obligaciones
legales o contractuales.
La obligación fundamental será del pago del precio si es onerosa; usar y gozar del objeto utilizando el inmueble
conforme su destino y sin desnaturalizarlo ni degradarlo; pagar los tributos que correspondan. También deberá
realizar las obras en el plazo, condiciones y características pactadas en el contrato.
*Se puede pactar la resolución del contrato por incumplimiento

Indemnización  Producida la extinción del derecho de superficie, la norma impone al propietario el deber
de indemnizar al superficiario, salvo pacto en contrario. Es decir, puede pactarse que el nudo propietario se quedara
con las construcciones o plantaciones sin compensación al superficiario.
Si la indemnización procediera, su monto o las pautas para calcularla pueden ser fijadas por las partes en el
acto constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores. Si nada pareciera acordado a efectos de
establecer la cuantía de la indemnización se tomarán en cuenta los valores subsistentes incorporados por le
superficiario durante los dos últimos años.

Extinción  1- Renuncia expresa del superficiario, la que debe hacerse por escritura publica e inscribirse en
el registro de propiedad inmueble para que sea oponible a terceros, no siendo necesaria la conformidad del nudo
propietario para dicha renuncia.
2- Vencimiento del plazo establecido en el contrato, el solo transcurso del plazo basta.
3- Cumplimiento de condición resolutoria pactada (se exige escritura publica e inscripción en el registro de
propiedad inmueble del cumplimiento de la condición para conocer la extinción del derecho).
4- Consolidación, se produce cuando el propietario del suelo y el propietario superficiario son la misma persona.
5- No uso durante 10 años para el derecho a construir y de 5 años para el derecho a plantar o forestar. En este
caso se debe demandar y probar la inacción del titular.

Efectos de la extinción  1- si se extingue por el cumplimiento del plazo, el dueño del suelo vuelve a tener su
dominio pleno y hace suyo automáticamente lo construido, plantado o forestado libre de los derechos reales o
personales impuestos por el superficiario.
Al extinguirse la superficie pro el vencimiento del plazo, el dominio vuelve a su titular, libre de cargas de
derechos reales y personales.
2- Si se extingue antes del vencimiento del plazo, las cargas que pueden ser de derechos reales o personales
subsisten hasta el vencimiento del plazo establecido. Ej. Si el nuevo propietario (dueño del terreno) constituyo un
derecho real sobre el suelo y el propietario superficiario lo hizo sobre lo construido, se mantienen por separado hasta
el cumplimiento del plazo establecido en el acto constitutivo.
 USUFRUCTO
Concepto  es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su
sustancia, ya sea modificando su materia, forma o destino (si es una cosa) o menoscabándolo (si es un derecho).
El dueño de una cosa confiere al usufructuario las facultades de usar y gozar pero conserva su facultad de
disponer por ejemplo, una vez constituido el usufructo sobre un inmueble si este es hipotecado o en su defecto
vendido el adquirente deberá res el derecho del usufructuario.

Caracteres  1- Derecho real de uso y goce  el dueño de la cosa solo podrá disponer de la cosa, y el
usufructuario va a gozar de las demás facultades que tendría que tener el dueño (uso y goce).
2- Debe recaer sobre cosa ajena.
3- El uso y goce de la cosa no debe alterar su sustancia ni su destino  implica no modificar la materia (ej.
Destruir la cosa) ni cambiar su destino (ej. Convertir una casa en un bar). Sin embargo, por el uso y el paso del tiempo
puede deteriorarse. Si se trata de un derecho no debe ser menoscabado.
4- Es temporario, debe constituirse por un plazo determinado, el cual debe ser respatado,
5- Es divisible porque puede constituirse en favor de varias personas en forma simultánea.
6- No es trasmisible a los herederos del usufructuario.

Objeto  el usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o sobre una parte indivisa
de los siguientes objetos: 1- Una cosa no fungible (puede ser mueble o inmueble no fungible ni consumible, ej. casa).
2- Un derecho solo en los casos que la ley lo prevé (ej. La constitución de un usufructo sobre un crédito
instrumentado). Al usufructuario les corresponderá los intereses devengados que genera la deuda que aun no se pago
durante la vigencia del usufructo.
3- Una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales (cuasi usufructo)  en el usufructo común
el dueño conserva la propiedad de la cosa que debe ser restituida por el usufructuario al extinguirse su derecho, en
cambio, en el cuasi usufructo, el usufructuario adquiere la propiedad de las cosas entregadas ya que al concluir su
derecho debe restituir otras de la misma especie y calidad.
Solo se permite el cuasi usufructo sobre un conjunto de animales, donde el usufructuario debe devolver lo que
recibió y en el caso que falten animales, devolverá animales de la misma especie y calidad.
4- El todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario  el
usufructo sobre un patrimonio es sólo mediante testamento, nunca por contrato.

Legitimación  Sólo están legitimados para constituir usufructo

- El dueño es el titular del derecho real de dominio, se reserva la nuda propiedad y da el uso y goce de la
cosa al usufructuario. Una vez hecho el usufructo aunque el nudo propietario se muera y pase su propiedad a los
herederos o la venda, done o transfiera, no se extingue ni cambia el usufructo.
- El titular de un derecho de propiedad horizontal.
- El superficiario.
- Los dueños de condómino (son los comuneros del obj sobre el que puede recaer)  cada condómino puede
gravar o enajenar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los demás condóminos.

Usufructo a favor de varias personas  El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor
de varias personas. Cada usufructuario puede ejercer su derecho sobre una parte determinada de la cosa, o una parte
indivisa de la cosa. Se denomina cousufructo. En el supuesto de varios usufructuarios si se extingue para uno de ellos,
los restantes continúan ejerciendo los derechos conferidos. En este caso el usufructo se extingue cuando se termina
para el último de ellos o cuando venza el plazo previsto. No hay derecho de acrecer entre ellos, salvo que se prevea lo
contrario en el acto constitutivo. Si uno de los usufructuarios muere, su parte no acrece a los otros, sino que la recupera
el nudo propietario.
No es necesario que las partes de cada usufructuario sean iguales, ello dependerá de lo establecido en el acto
constitutivo. Si no dice nada, se presume que las partes son iguales.
No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado
en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo.
El usufructo puede constituirse a favor de una o varias personas conjuntamente pero no en forma
sucesiva (es decir, que no se puede hacer a favor de varias personas que se sucedan entre sí, haciéndose una después
de otra el uso y goce).
El motivo es evitar que el dominio permanezca desmembrado por tiempo indefinido. Solamente si el
primer beneficiario no puede o no quiera aceptar el usufructo, puede hacerlo el segundo beneficiario, pero una vez
que se transfiere el usufructuario ya es el único.
 Prohibición del usufructo judicial  En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su
constitución. Es un acto voluntario que realiza el dueño de la cosa por ende no se puede limitar la voluntad del sujeto
de constituir usufructo en favor de determinada persona.

Modos de constitución  El usufructo puede constituirse por un acto oneroso o gratuito. En caso de duda, la
constitución del usufructo se presume onerosa.
Mediante actos de ultima voluntad, el testador lega el usufructo a un tercero y guarda la nuda propiedad para
su heredero, o al revés. También puede legar las 2 cosas a personas distintas, y nada al heredero. Aquí, el derecho se
adquiere cuando muere el testador.
Puede adquirirse por prescripción breve (posesión por 10 años y justo titulo y buena fe) o por prescripción
larga (posesión por 20 años). No es muy común.
Puede constituirse: 1- Por trasmisión de uso y goce con reserva de la nuda propiedad, ej. María dueña de un
inmueble constituye un usufructo en favor de Pedro.
2- Por trasmisión de la nuda propiedad con reserva de uso y goce, ej. María vende su propiedad a Pedro pero
se reserva el derecho de usufructo.
3- Por trasmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra, ej. María constituye usufructo en
favor de Juan y le vende su casa a Pedro.

Formalidades  si es sobre inmuebles, se necesita la escritura pública, la tradición y la inscripción registral en

el Registro de la Propiedad Inmueble para su oponibilidad frente a terceros. Si es sobre automotores, se necesita la
inscripción registral en el Registro Automotor. Si es sobre muebles, alcanza con la simple tradición.

Duración  dura de acuerdo al plazo o condición establecido. Para persona física el usufructo dura de acuerdo
al plazo o condición establecida en el acto constitutivo.
Si las personas no lo fijan, éste no puede extenderse más allá de la vida del usufructuario. Si la persona fallece
antes de vencerse el plazo o la condición, el usufructo se extingue y no se trasmite a herederos.
Si se constituye en favor de una persona jurídica puede establecerse por el plazo máximo de 50 años. Si no se
aclara plazo el acto constitutivo se extingue a los 50 años.

Modalidades  el usufructo puede establecerse: 1- Pura y simplemente. 2- Sujeto a condición o plazo

resolutorio. 3- Con cargo. Ej. Marta constituye usufructo en favor de Andrés, si éste estudia en la universidad.
El usufructo no puede constituirse a condición o plazo suspensivo, y si así se constituye, el usufructo mismo se
tiene por no establecido.
Salvo cuando se lo constituya por testamento y la condición o plazo ocurra antes del fallecimiento del testador.
Ej. Un testador deja en U su casa a Pedro si se recibe. Esta condición debe ocurrir antes de que se muera el testador.

Inventario  consiste en determinar y detallar el estado del objeto antes de entrar en uso y goce.
Es facultativo y puede hacerse por instrumento privado cuando las partes son mayores de edad y capaces. Es
obligatorio y debe hacerse por escritura publica cuando alguna parte sea incapaz o el usufructo se constituya por
testamento, en último caso el usufructuario designado es quien debe hacerlo. Ante la falta del inventario se presume
que existe la cantidad indicada en el acto constitutivo y en buen estado de conservación.
Garantía  es optativa y debe ser aceptada por las partes. Sirve para avalar la restitución de los bienes y su
correcta conservación una vez terminado el usufructo.
El monto de la garantía debe alcanzar para cubrir el valor de los bienes muebles (por si se pierden) y el valor
de los deterioros en inmuebles.

Intransmisibilidad hereditaria el usufructo no se trasmite a los herederos del usufructuario, una vez
fallecido éste el usufructo se extingue.
Pero si hay varios usufructuarios y uno muere, su parte es recuperada por el nudo propietario, salvo que se
establezca que pasa a los otros usufructuarios.

Extinción el código no lo dice pero se puede extinguir por modos generales o especiales. Los modos
generales son los modos por los cual se extingue cualquier derecho Real como por ejemplo, destrucción de la cosa,
abandono de la cosa o por consolidación.
Los modos especiales son el vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición, muerte del usufructuario,
extinción de la persona jurídica usufructuaria, el no uso por el plazo de 10 años y el uso abusivo o alteración de la
sustancia (comprobada judicialmente).
 Efectos de la extinción una vez que cesa el usufructo, el nudo propietario recupera el objeto ya que el
usufructuario debe restituir los bienes en el estado establecido en el acto constitutivo. Ósea el usufructuario debe
devolver la cosa y accesorios al nudo propietario o herederos.
El usufructo cedido por el usufructuario no puede durar más allá de la oportunidad prevista para la extinción
del usufructo originario.
Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del usufructuario, éste
cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si mueren algunos sin culpa del usufructuario, éste
puede continuarlo, reemplazando los animales que faltan, o terminarlo, entregando los que no hayan perecido.

Diferencia entre usufructo y locación  la locación es un derecho personal y el usufructo es un derecho

real. En la locación la relación jurídica es entre dos personas mientras que en el usufructo la relación jurídica es entre
la persona y la cosa. La locación se constituye por contrato oneroso y el usufructo puede ser oneroso o gratuito y
puede constituirse por testamento.
En cuanto a la forma, la locación exige forma escrita y se perfecciona por el consentimiento de las partes. Y en
el usufructo la forma es por medio de escritura pública.
En la locación el contrato es de duración limitada. En el usufructo si nada dice (respecto del plazo o condición)
se extingue con el fallecimiento del usufructuario, puede ser x time determinado pero no hay límite establecido x ley

Derechos del Usufructuario  1- Tiene derecho de usar y gozar de la cosa como si fuera el dueño pero sin
alterar su sustancia y destino, tiene la facultad de administrar la cosa dada en usufructo y ejercer sobre ella actos de
administración para su mejor explotación (ej. Alquilarla para quedarse con la renta o vender las cosechas).
De esta forma se evidencia que le pertenecen los frutos percibidos mientras dura el usufructo, los frutos
pendientes al tiempo de constituirse el usufructo (los pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al nudo
propietario) y los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
Productos  objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran o disminuyen su sustancia.
* Si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con
otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción.
2- Puede trasmitir su derecho pero el U tiene el límite máximo de su duración con su propia muerte, y antes
de hacer la transmisión, el adquiriente debe darle al nudo propietario garantía de q va a conservar la cosa y restituir
3- Puede constituir derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitación y derechos personales de
uso o goce, pero no se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.
4- Puede realizar mejoras o construcciones que beneficien a la cosa, además de las que deba hacer, aunque
no puede reclamar el pago, puede retirarlas o compensar con los deterioros a la cosa q deba pagar al fin del usufructo.

Obligaciones del Usufructuario  1- Debe conservar la cosa, y hacer uso y goce sin alterar la sustancia, ni su
destino. 2- Debe hacer un inventario de los muebles y un estado de los inmuebles, antes de comenzar a usarlos y ante
el nudo propietario. 3- Debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias para conservar la
cosa, y las demás que se origen por su culpa, e incluso el nudo propietario puede exigirle que las realice antes de que
la extinción. 4- Debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes, que afecten directamente a los
bienes objeto del usufructo. 5- Debe comunicar al nudo propietario las perturbaciones sufridas por la cosa y que
perturben sus derechos. 6- Debe entregar los bienes objeto del usufructo a quien tenga derecho a la restitución al
extinguirse el mismo, en la cantidad y estado recibido y detallado en el inventario.

Derechos y deberes del usufructuaste  Tiene el deber de entregar el bien usufructuado en el estado en el
que esté y con sus accesorios. Tiene el deber de no hacer actos materiales sobre la cosa, alterando el objeto del
usufructo, salvo que el usufructuario estuviese de acuerdo, ni actos jurídicos que le impidan al usufructuario ejercer
derechos que ya tiene. Tiene derecho a ejercer sus facultades como propietario, siempre que sean compatibles con el
usufructo, vender el bien, donarlo, hipotecarlo, es posible porque el tercero tiene la obligación de respetar el U.

CASOS PRACTICOS
1- Xiomara heredó 75 hectáreas de un campo ubicado en la ciudad de Trelew. Ella vive en la ciudad de Rosario
y le es imposible mantenerlo. Por ello decide constituir un derecho real de superficie forestal por le plazo de 60 años
a favor de Angélica. Esta última decide construir un inmueble y quedarse a vivir.
¿Es valido el dd de superficie constituido? ¿Qué le cedió Xiomara a Angélica? ¿Es correcto el accionar de Angélica?
2- Juan decide constituir usufructo de su inmueble en favor de Antonio y otro en favor de José una vez que
finalice el anterior. Al mismo tiempo Juan hipoteca dicha propiedad para saldar una deuda. ¿Son validos los usufructos
constituidos? ¿Qué debe suceder para que José pueda adquirir su derecho de uso y goce?
 USO
Es el derecho Real sobre cosa ajena que confiere a su titular la facultad de usar y gozar con los límites
establecidos en el titulo constitutivo o acto constitutivo.
Si el título no establece la extensión del uso y goce, se entiende que se constituye un usufructo.
Es un derecho temporario y vitalicio como el usufructo, pero a diferencia de este es un uso y goce más limitado,
además, no puede constituirse en favor de personas jurídicas.
Se constituye igual que el usufructo, por escritura pública.

Caracteres 1- Es temporario ya que dura como máximo hasta la muerte del usuario y por eso es intrasmisible
por causa de muerte. 2- Sólo puede hacerse en favor de persona humana y el usuario no puede constituir derechos
reales sobre la cosa ni alterar su sustancia. 3- El usuario debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa.
4- Los frutos naturales que produce la cosa no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de éstos se
limita a las necesidades del usuario y su familia.

Constitución  puede constituirse por contrato, testamento y prescripción.

Objeto: puede ser establecido sobre toda especie de muebles o inmuebles cuyo goce pueda ser de utilidad
para el usuario y su familia.

Régimen legal: se aplica al uso las reglas del usufructo excepto: que no puede constituirse a favor de persona
jurídica; el objeto siempre recae sobre una cosa (el usufructo puede rehacer sobre un derecho).
En caso de duda si es uso o usufructo se interpretara como un usufructo. Para que se trate de un derecho real
de uso, éste debe estar limitado la extensión sometida al derecho real de uso y goce. La limitación debe mediar en el
acto constitutivo.
Si no se tiene limitación alguna acerca del derecho de uso y goce es usufructo.

Facultades del usuario: 1. Limitaciones al uso y goce. Ej. Si un campo forestado sobre el cual se constituye dd
real de uso tiene cap para generar 100.000 toneladas de leña por año, pero en el acto constitutivo se estableció que
el usuario solo podría gozar de 5.000 toneladas. Esa cantidad será el límite del uso y goce.
2. Facultad de disponer: el usuario puede trasmitir su derecho en las mismas condiciones que en el usufructo
(dura hasta la vida del usuario y debe otorgar las garantías para asegurar la devolución y el buen estado de la cosa).
No puede constituir derechos reales sobre la cosa.

Ejecución por acreedores los acreedores del usuario pueden embargar los frutos, no el derecho de uso. Por
excepción tales frutos serán inembargables cuando el uso de limite a las necesidades del usuario y su familia. (Debido
a que tiene carácter alimentario).

CASOS PRÁCTICOS
1. Tomás y Fernanda estaban casados hace 35 años. Fernanda fallece. Su patrimonio estaba integrado por dos
inmuebles, uno estaba alquilado y el otro era donde la pareja residía.
Abierta la sucesión, los dos hijos quieren dividir los bienes y Mariana que es una de las hijas, desea quedarse
con el inmueble que era asiento del hogar conyugal.
Preguntas: a- ¿Le corresponde a Tomás el derecho real de habitación? b- ¿Puede Mariana argumentar a favor
de su pretensión de quedarse con el inmueble que era el asiento del hogar conyugal, que existía otro inmueble?
c- ¿Debe Tomás requerir la inscripción de su derecho en el registro de propiedad inmueble?
si le corresponde por ser cónyuge s. No es válido porque la ley constituye argumento como hogar conyugal.
No requiere porque opera de pleno derecho.
2. Juan Cruz decide constituir un derecho real en favor de Franco en una porción de su campo. El inmueble era
un yerbatal. Debido a que la situación económica empeoró, Franco decide vender la yerba producida por todo el
inmueble y establecer un tambo.
Preguntas: a- ¿Se trata de un derecho real de uso o es un usufructo? b- ¿Franco puede variar el destino del
inmueble? c- ¿Franco puede utilizar la yerba de todo el inmueble?
Pedir el acto constitutivo. Si se establece la porción determinada y no se establezca el derecho real se presume
usufructo. No puede hacerlo ya que altera la sustancia, a menos que lo haya convenido en el acto constitutivo. No,
solo podrá por la porción que corresponde, si el acto constitutivo determina la porción. Si no se determina la porción….
Alternativa de que sea un uso por tal motivo. Alternativa de que sea usufructo por tal motivo.
 HABITACIÓN
Es el derecho real que consiste en morar (vivir) en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin
alterar su sustancia. Sólo puede constituirse en favor de persona humana.

Caracteres
1. Temporario: como el usufructo, puede extenderse como máximo a la vida del beneficiario.
2. Inherente a la persona: es constituido en consideración esencial a la persona del beneficiario.
3. Intransmisibilidad: no se trasmite por actos entre vivos, ni por causa de muerte (El usufructo si se puede
trasmitir). Además no puede constituirse derechos reales, ni personales sobre la cosa.
4. Inembargabilidad: por sus características se encuentra fuera del comercio y por esa razón, no puede ser
embargado por acreedores del habitador.
5. Legal: El derecho de habitación puede surgir por voluntad del legislador, como ocurre en los casos del
cónyuge o conviviente supérstite (ante la muerte de uno de los cónyuges, de los dos es el que sobrevive).

Cónyuge supérstite este derecho real nace por voluntad de la ley. Y no es necesario requerirlo ya que surge
de pleno derecho.
El cónyuge supérstite tiene el derecho real de habitación vitalicio y gratuito, de pleno derecho, sobre el
inmueble de propiedad del causante que constituyó el último hogar conyugal y que a la apertura de la sucesión no se
encontraba en condominio con otras personas.
El cónyuge tiene el derecho de por vida, sin que se extinga por contraer nuevo matrimonio o vivir en unión
convivencial (los herederos del causante, sobre los bienes propios son coherederos del cónyuge. Y no pueden reclamar
el pago de un canon ni al cónyuge supérstite, ni a quien lo habite con el).
Deberá inscribirse en el registro de la propiedad inmueble.
Ejemplo  Un matrimonio vive en un inmueble y muere uno de los cónyuges. Se presentan los herederos y
reclaman la partición de la herencia. El cónyuge supérstite tendrá sobre el inmueble un derecho real de habitación, en
forma gratuita y vitalicia, y los herederos serán nudos propietarios y deberán respetar ese derecho.

Conviviente supérstite: la principal diferencia entre ambos supuestos (cónyuge y conviviente) es que en el
derecho real de habitación se garantiza al cónyuge a mantenerse en el inmueble, sin perjuicio de la existencia de otros
inmuebles o de la capacidad económica que pudiera tener para adquirir una vivienda.
En cambio, el conviviente debe carecer de vivienda propia o de bienes suficientes que le permitan el acceso a
la vivienda. Puede invocar el derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de 2 años sobre el inmueble de
propiedad del causante que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en
condominio con otras personas.
Se extingue cuando el conviviente constituye nueva unión convivencial, contrae matrimonio, adquiere
vivienda propia o bienes suficientes para acceder a ella.
Ejemplo  una pareja que constituyó una unión convivencial, vive en un inmueble propiedad de uno de los
dos y éste muere. Se presentan los herederos y reclaman la partición de la herencia. El conviviente supérstite tendrá
sobre el inmueble un derecho real de habitación, en forma gratuita y por un plazo máximo de 2 años, y los herederos
serán nudos propietarios y deberán respetar ese derecho.

Objeto debe ser un inmueble apto para vivienda. El derecho real de habitación puede ejercerse sobre todo
el inmueble o una parte material del mismo. El objeto debe ser un inmueble habitable.

Régimen legal se aplican las reglas del usufructo con algunas salvedades. El habitador no tiene derecho a
percibir frutos del inmueble, sólo tiene derecho a habitarlo.
Su derecho es intransferible e inembargable, no es trasmisible ni por actos entre vivos ni por actos por causa
de muerte, y el habitador no puede constituir derechos personales ni reales sobre la cosa.
Puede constituirse por contrato (oneroso o gratuito) o por actos de ultima voluntad.

Impuestos, contribuciones y reparaciones  si el habitador reside sólo en una parte del inmueble, debe
contribuir sólo sobre la parte de la casa que ocupa.
 SERVIDUMBRE
Concepto  es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble
dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
El fundo sirviente es el que soporta la carga. El fundo dominante es el que obtiene ventaja o beneficio.
La servidumbre implica un gravamen sobre el fundo en beneficio de otro fundo.
Significa establecer una ventaja o utilidad en interés del fundo dominante que deberá respetar el propietario
del fundo sirviente (la servidumbre es un beneficio para un inmueble y una carga para el otro que debe dejar hacer,
es decir, soportar la carga o beneficio).
La servidumbre tiene su razón de ser en procurar una racional y más eficiente explotación y utilización de los
predios. Ejemplo, la servidumbre de tránsito que le permite al titular del inmueble dominante poder atravesar otros
predios para llegar o salir del suyo.

Caracteres - Consiste en una carga que debe tolerar el propietario del fundo sirviente y resulta un beneficio
para el fundo dominante.
- Es un derecho Real.
- Perpetuo o temporario  la servidumbre real se presume perpetua salvo pacto en contrario. La servidumbre
personal, que es la que se constituye en favor de persona humana, se presume vitalicia, ósea de por vida. Si se
constituye en favor de persona jurídica se acaba a los 50 años de su constitución, salvo que del acto constitutivo surja
un plazo menor.
- Son inherentes a los inmuebles y no pueden ser separadas de los mismos.
- No puede constituirse sobre muebles, el inmueble debe ser ajeno. Siempre debe haber 2 inmuebles con
distintos dueños.
- La carga de la servidumbre debe asegurar una ventaja para el predio dominante.
- Son unilaterales ya que toda la ventaja le corresponde al fundo dominante y toda la desventaja o carga le
corresponde al fundo sirviente.

Clasificación
Servidumbre positiva o negativas la servidumbre es positiva si la carga real consiste en soportar su ejercicio.
Es negativa si la carga real se limita a una abstención impuesta en el acto constitutivo.
Ejemplo de servidumbre positiva es la servidumbre de tránsito o la servidumbre para sacar agua.
Ejemplo de servidumbre negativa seria no edificar, no realizar determinado tipo de actividades en el fundo
gravado por parte de su titular.

Servidumbre reales o personales  La servidumbre real es la inherente al inmueble dominante y consiste en

una ventaja o beneficio a favor del inmueble dominante.
En caso de duda se presume personal, lo cual esta sujeto a una gran discusión doctrinaria.
La servidumbre personal se constituye en favor de una persona determinada sin inherencia al inmueble
dominante. La servidumbre personal procura una utilidad a una persona determinada. Ejemplo  el titular de un
inmueble tiene interés en ingresar a otro inmueble para sacar leña que es el objeto de su actividad.
Las servidumbres personales pueden establecerse en favor se varias personas para que la ejerzan al mismo
tiempo, pero no para que una suceda a la otra (similitud con el usufructo) salvo que el indicado en primer lugar no
quiera o no puede aceptarla.

Servidumbre forzosa y no forzosa Las servidumbres no forzosas son las voluntarias.

Son forzosas las que impone la ley y la acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.
Son: 1. De tránsito a favor del inmueble carente de comunicación suficiente con la vía pública.
2. De acueducto si resulta necesaria para la explotación económica establecida en el fundo dominante o para
la población.
3. La de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulte un perjuicio grave para el fundo
sirviente (si existe perjuicio este debe ser probado y genera la obligación de indemnizar).
Las servidumbres de acueducto y de recibir agua (figuraba en el código de Vélez) se presumen reales.
Las servidumbres de tránsito y la de sacar agua se presumen personales.
 Legitimación Todos los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión están legitimados para
constituir servidumbres. Ello comprende tanto a los titulares sobre cosa propia como a los titulares de derechos reales
sobre cosa ajena, como sucede con el usufructuario que puede constituir servidumbre por el tiempo que dure el
usufructo. Si existe condominio, la servidumbre debe constituirse por el conjunto de los titulares.

Prohibición de servidumbre judicial  Como consecuencia del art 1896, que impide al juez imponer o
constituir derechos reales, no está permitido que el juez imponga una servidumbre.

Presunción de onerosidad  la servidumbre puede o no ser onerosa. Pero se establece que en caso de duda,
se presume onerosa a la servidumbre. Esta presunción es iris tatum y pesará sobre el titular del fundo dominante la
prueba de lo contrario.

Modalidades  las servidumbres pueden someterse a un plazo o condición que limiten su duración. Las
servidumbres reales no tienen límite temporal y son consideradas perpetuas.
Las servidumbres personales que no tengan un pacto de duración se extienden hasta la muerte del
beneficiario. Si el titular del beneficio fuera una persona jurídica, la servidumbre no puede durar más allá de 50 años,
estando prohibida toda estipulación en contrario.
Son perpetuas, salvo aquellas constituidas por contrato o disposición de ultima voluntad en donde las partes
hayan pactado una condición o plazo q limite esa perpetuidad. Las constituidas en las formas restantes son perpetuas.

Adquisición La servidumbre podrá adquirirse por contrato gratuito u oneroso, por disposición de última
voluntad y por imperativo legal, que sería una servidumbre forzosa.
Si se realiza por contrato debe hacerse por escritura publica e inscribirse en el Registro de la Propiedad para
ser oponible a terceros. Si se hace por disposición de ultima voluntad sería por medio de un testamento, no es
necesaria la tradición y se aplican los conceptos vertidos para el usufructo. Si surge por la Ley, es de manera coactiva.

Transmisibilidad Ambas servidumbres (personales – reales) son inherentes al fundo sirvientes, pero solo las
reales lo son al fundo dominante: si se transfiere el inmueble sirviente la servidumbre se transfiere con él, dada su
inherencia, sea real o personal. Si se transfiere el fundo dominante, tal calidad es dada solo en la servidumbre real (la
personal se constituye a persona determinada sin inherencia al inmueble).

Extensión de la servidumbre el alcance de la servidumbre se rige por los términos del acto constitutivo. Este
artículo se refiere a la ampliación de los derechos del titular del fundo dominante a las servidumbres accesorias.
Ejemplo, en una servidumbre de sacar agua es necesario el paso para poder llegar al lugar a donde se
encuentra el agua. Servidumbre principal es la de sacar agua y accesoria es la servidumbre de paso, es última la tiene
en virtud de la principal.
En caso de duda acerca de la extensión de la servidumbre, se tendrán en cuenta las costumbres del lugar, el
objeto, y si sigue habiendo dudas, se interpretará a favor del dueño del fundo sirviente.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL TITULAR DOMINANTE

1- Ejerce los dd como propietario del inmueble dominante y ejerce la servidumbre sobre el inmueble sirviente,
que incluye la facultad de ejercer las servidumbres accesorias que son indispensables para ejercer la principal.
2- Puede constituir sobre ella derechos personales con relación a la utilidad que le es conferida. No puede
constituir derechos reales.
3- Puede realizar mejoras en el inmueble sirviente, aquellas que sean necesarias para ejercer y conservar la
servidumbre y debe pagarlas.
4- Puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre a volver
la cosa a su estado anterior, a su costa. Si el inmueble sirviente pasa a poder de otro, éste solo debe tolerar la
realización de las tareas, sin poder reclamar nada a cambio.
5- Debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas por el ejercicio de la
servidumbre. Si no lo hace, responde por los daños sufridos por el titular sirviente.
 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL TITULAR SIRVIENTE
1-Tiene derecho a mantener sus facultades de propietario, y puede ejercer sobre su fundo la servidumbre que
ejerce el dueño del fundo dominante, siempre que no entorpezca dicho ejercicio.
2- Debe soportar la servidumbre y no puede realizar acto que entorpezca, impida o deteriore el ejercicio de la
servidumbre por parte del dominante, si lo hace el titular dominante puede exigirle que cese la perturbación y si es
onerosa la servidumbre puede optar por una disminución del precio según la gravedad de la turbación.
3- Puede exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor menoscabo para
su inmueble, pero sin privar al dominante de la utilidad a la que tiene derecho.
4- Debe determinar las circunstancias de lugar y tiempo del ejercicio, si en el titulo de la servidumbre no están.

Ejercicio de la servidumbre
La norma dispone que de no haberse pactado otra cosa en el acto constitutivo el límite del ejercicio de una
servidumbre es el de las necesidades del predio dominante, si luego de constituida la servidumbre surgen nuevas
necesidades estas no podrán ser tomadas en consideración.
Si la servidumbre es forzosa es la ley la que debe limitar su ejercicio. Ej, si hay necesidad de pasar más veces q
antes o si aumentan la explotación y se necesita sacar más agua, a través raves de la servidumbre de acueducto, estas
necesidades generarán la obligación de indemnizar y a falta de acuerdo el resarcimiento debe ser fijado por el juez.

Extinción
Se extingue por los modos generales por los que se extinguen todos los derechos reales (destrucción,
abandono y consolidación).
Son modos especiales de extinción de la servidumbre:
1. Desaparición de toda utilidad para el fundo dominante  se extinguió porque la servidumbre dejó de ser
útil para el fundo dominante o por ruina o si hubo cambios en alguno de los fundos, que hizo, totalmente imposible
su ejercicio.
2. El no uso por persona alguna durante 10 años aunque sea por caso fortuito o fuerza mayor. Si es una
servidumbre que consiste en no hacer, se considera que deja de usarla cuando el sirviente hace un acto positivo.
3. En las servidumbres personales, la muerte el titular sí es persona física, si fuera persona jurídica la
servidumbre se termina por su extinción o por cumplimiento del plazo de 50 años desde su constitución si no se pactó
un plazo menor.

EFECTOS DE LA EXTINCIÓN el primer efecto de la extinción de la servidumbre será que el dominio recupere
su plenitud y ya no sea un dominio Imperfecto como lo era por la carga de la servidumbre que experimentaba.
El segundo efecto de la extinción lo constituirá la extinción de todos los derechos constituidos por el titular
dominante. Ejemplo, si el titular dominante cede la utilidad en todo o en parte a un tercero, esa cesión se extingue
cuando se extingue la servidumbre por cualquiera de los modos de extinción.

Servidumbres forzadas en particular

1. Servidumbre de tránsito, es el derecho del propietario de un fundo que tiene para pasar por un inmueble
ajeno. Esta servidumbre se considera como forzosa y real, y por lo tanto es la que puede imponer el propietario de un
inmueble encerrado y sin comunicación suficiente con la vía pública, a los propietarios de los inmuebles que se
interponen entre el suyo y la vía pública. Se consideran heredades cerradas no solo a las que están privadas de toda
salida a la vía pública, sino también, las que no tienen salida suficiente para su explotación.
Pueden reclamar la servidumbre de tránsito, el propietario, el usufructuario y el usuario, como así también, el
copropietario, el acreedor anticresista, el simple poseedor sea de buena o mala fe, e incluso para Borda pueden
reclamar la servidumbre de tránsito el locatario y arrendatario.

2. Servidumbre de acueducto, consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio,
viniendo por heredades ajenas, cuando resulta necesario para la explotación económica establecida en el inmueble
dominante. En esta servidumbre, el predio dominante hace llegar el agua necesaria para la explicación de su predio,
pasando por el predio sirviente.
Pueden reclamar la servidumbre de acueducto todos los legitimados para reclamar la servidumbre de tránsito.
 3. Servidumbre de recibir aguas de predios ajenos, se trata de una servidumbre pasiva que tiene lugar cuando
un predio (fundo sirviente) recibe aguas de otro predio. Básicamente, consiste en tolerar por el fundo sirviente el
ingreso de las aguas que provengan de otras heredades. A diferencia de la servidumbre anterior, el destino de las
aguas no es el predio dominante, sino el fundo sirviente. El requisito legal es que se trate de recibir agua extraída
artificialmente de la que no resulte perjuicio grave para el fundo sirviente.
3 tipos: a. Servidumbre de goteraje, donde el agua es recibida de los techos vecinos, como las aguas se lluvias.
b. Servidumbre de desagüe, cuando las aguas recibidas en forma natural o artificial desagotan en el fundo
sirviente por acción del hombre.
c. Servidumbre de drenaje, es la que se utiliza en terrenos inundables, y las aguas se conducen por canales
subterráneos o descubiertos a través de propiedades vecinas, hacia una corriente de agua o hacia la vía pública.

Servidumbres administrativas es el derecho real administrativo constituido por el estado sobre un bien del
dominio privado o del dominio público con el objeto de que tal bien sea usado por el público en la forma que resulte
del acto o hecho constitutivo del gravamen.

CASOS PRÁCTICOS
1. Antonio constituye una servidumbre en favor de su vecino Juan para que este último pueda extraer agua
del pozo que es el objeto de su actividad. Al poco tiempo, Antonio vende su propiedad y el nuevo propietario, decide
negarle el acceso a Juan. ¿Qué tipos de servidumbres constituyó Antonio? ¿Es correcto el accionar del nuevo
adquirente? ¿Por qué? ¿Qué pasaría si Antonio no vende la propiedad y el pozo de agua se seca por causas naturales?

2. Gustavo tenía un campo que lindaba por un lado con el campo de su amigo Raúl y por el otro lado tenía
salida a una calle de tierra. Gustavo tenía instalado un tambo y para salir a la ruta debía atravesar la calle de tierra y
bordear todo el campo. Cuando llovía el acceso se inundaba y Gustavo no podía pasar. Con el fin de suspender el
reparto los días de lluvia decide acordar con Raúl qué lunes, miércoles y viernes pasarían los camiones por su campo.
Cuando la demanda de lácteos aumentó, Gustavo comenzó a pasar también los días sábados.
Raúl se enfurece y decide negarle el paso todos los días. ¿Qué tipo de derecho acordaron Gustavo y Raúl?
¿Qué características tienen? ¿El aumento de las necesidades de Gustavo deben ser consideradas? ¿Por qué?
 PUBLICIDAD
Son actos o hechos materiales que se hacen para dar a conocer. Se busca que se den a conocer a terceras
personas. Es todo aquello que tiene estado notorio, manifiesto, latente o visto por todos.
En los derechos reales es importante la publicidad porque los derechos reales son de carácter absoluto, lo cual
significa que todas las personas deben respetarlos, y para ello deben conocerlos a través del medio más idóneo: la
publicidad. Se da a conocer a terceros pero de un modo fehaciente. Es para ser oponibles a terceros. Tiene
formalidades exigidas por ley para ser conocidos por todos. Eje: escritura pública.
Se puede hacer por instrumento público (escritura pública) o por instrumento privado con fecha cierta.
Público  todo aquello que tiene estado notorio, manifiesto, latente, visto por todos.
Publicidad registral  No es indispensable en todos los casos, por ejemplo prende sobre bien mueble, se
puede hacer por la formalidad del instrumento público o por instrumento de fecha cierta.
Si bien se exige la inscripción para que sea oponible a terceros, pero puede ocurrir que el documento realizado
sea oponible entre las partes.
Publicidad material  aquella que da fe pública, registros. Ya que como se realiza ante funcionarios públicos,
se entiende que el contenido de esos documentos da fe de lo que consiste el acto. Los documentos realizados frente
a funcionario público re reputan válidos.
Publicidad formal  se refiere a la formalidad que debe tener el contenido del acto. Para escriturar se necesita
un escribano matriculado.
Escribano  matriculado, nacional o provincial. Se debe tener en cuenta la jurisdicción del mismo. Para que
el escribano pueda realizar una escritura traslativa de dominio debe verificar que las partes sean capaces y no tengan
limitaciones a esa capacidad como tener una inhibición. Debe solicitar informes de inhibiciones personales de todas
las partes en el registro de propiedad inmueble.  El escribano no puede realizar operaciones de compraventa con
persona inhibida porque no puede ser registrado.
Se debe pedir el informe de dominio para saber que quien vende es el titular dominial.
Los informes pueden ser solicitados por cualquier persona con interés legítimo, según la ley, en la práctica
pueden ser solicitado por profesionales matriculados con interés legítimo  se solicita completar en la solicitud el
objeto del pedido.

Registro  lugar donde se anotan los actos y contratos de los particulares o de las autoridades. También se
llama registro al libro en donde se anotan dichos actos y contratos.
La publicidad es fundamental para proteger los derechos de los acreedores, ya que el registro les permite
saber qué bienes tiene el deudor, y así, en caso de que éste no pague su deuda, el acreedor podrá embargarle algún
bien. También le permite a terceros que quieran adquirir algún derecho real sobre el bien, saber en qué estado está
(hipotecado, usufructuado, etc.) y quien es el dueño.
Ejemplo, antes de comprar un auto, pido informe al Registro del Automotor para saber si dicho rodado está
prendado, vendido, etc.

Certificado  sirve para la reserva de prioridad, garantizando que los datos del inmueble no van a cambiar.
Cada vez que se hace un certificado, el registrador debe anotarlo en el folio correspondiente, para así
garantizar la inmutabilidad, y reserva de prioridad. La certificación bloquea el registro, da prioridad sobre otro pedido
de inscripción posterior. Sólo puede pedirlo el escribano (primero se debe corroborar que todos sean capaces), no
como los informes de dominio que puede pedirlo cualquier interesado legítimo.
Es el instrumento que le permite al escribano, una vez que todo lo anterior este en orden, ósea que sean
capaces, que el inmueble no tenga gravámenes y que quien vende es el titular dominial. Lo realiza para bloquear la
matrícula del inmueble y se asegura que durante los 45 días en los cuales tiene validez el certificado, no ingrese ningún
gravamen sobre el inmueble. Solo sobre el inmueble. Esos 45 días son para inscribir en el registro. Tiene tiempo el
escribano desde el día en que solicito el certificado. Es para asegurar la registración, de todos modos se puede trabar
una medida cautelar previsionalmente.

Informe  sólo informan, avisan pero no garantizan el bloqueo.

Ejemplo, voy a comprar una casa, pido entonces el certificado sobre ella. Supongamos que le plazo del
certificado es de 15 días. Se concreta la operación y luego tengo 45 días para inscribir. Si durante estos 60 días se pide
otro certificado sobre el inmueble, se dará pero dejando constancia de la prioridad de mi certificado, que actúa como
una anotación preventiva del futuro acto: compraventa del inmueble.
 Los informes son 6 y otorgan distintos datos relacionados con inmueble dentro de la Capital. Quienes pueden
firmar los pedidos de informes quien acredite tener un interés legitimo  el propietario y su cónyuge (solos o por
separado) - el acreedor hipotecario – el titular del usufructo, del uso y habitación o de servidumbre.
Informe 1  informa la titularidad del inmueble, es decir quien esta registrado como dueño y si tiene
gravámenes o restricciones (embargos, hipotecas, medidas cautelares). Se necesita saber el numero de matricula del
inmueble y su ubicación.
Informe 2  informa sobre las inhibiciones que estuvieran inscriptas en la Cap Fed de las personas físicas o
jurídicas. Sirve para cuando quiero saber si los bienes de determinada persona están libres o no.
Informe 3  informa sobre la inscripción de inmuebles a nombre de personas físicas o jurídicas. Se puede
saber si determinada persona tiene bienes a su nombre y cuantos (con el numero de documento y nombre o
denominación social)
Informe 4  informa la matricula o tomo y folio en el que la propiedad está inscripta y a nombre de quién.
Sirve para saber a quién pertenece determinado inmueble ( se necesita saber el numero y calle, es decir la ubicación
exacta del inmueble)
Informe 5  informa sobre la frecuencia con que se pidió sobre un inmueble determinado, inf1 – sirva para
saber que movimientos se están haciendo con el inmueble y evitar que me ofrezcan como garantía un inmueble que
fue ofrecido como tal, anteriormente, ya que da pauta sobre su anterior presentación como garantía.
Informe 6  informa según la ubicación del inmueble quienes son el o los titulares y el estado del mismo. Se
solicita con la ubicación de la finca, es decir calle y numero, piso y departamento, unidad funcional y letra, y se obtiene
así el informe de dominio.

Ley 17801
Artículo 2º - Para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados
registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos:
a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Artículo 21. - El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los
bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarán la forma en que la
documentación podrá ser considerada sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro.

Artículo 22. - La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición, sólo
podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos siguientes.

Artículo 23. - Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución,
modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como
certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las
personas según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la
certificación.

Artículo 24. - El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero hora del día de su
expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de documentos autorizados por
escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o
territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal.
Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta
certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen, podrá
establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios públicos
del interior de la provincia o territorio.
 DERECHOS REALES DE GARANTÍA  son accesorios de un crédito, ósea garantizan al mismo.
El derecho real de garantía es el que tiene un acreedor sobre una cosa ajena (del deudor o de un tercero) que
garantiza el pago de la deuda a aquel acreedor

Clases de garantías: Convencionales surgen de la voluntad de las partes.

Legales Son las que surgen de la ley, como la fianza legal, el derecho de retención, los privilegios, etc.

Características  Convencionalidad: Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por
contrato (acuerdo de partes), celebrado por los legitimados (el titular del objeto gravado y el acreedor de la obligación
a garantizar) y con las formas que la ley indica para cada tipo (contratos de hipoteca, de prenda o de anticresis)
Accesoriedad son accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con
el principal, excepto en los supuestos legales previstos.
Consecuencias de la accesoriedad: debe existir una obligación válida; si se transmite el crédito principal
también lo hace la garantía; si se extingue la deuda se extingue el derecho real de garantía.
Indivisibilidad Los derechos reales de garantía son indivisibles, es decir que cada uno de los bienes afectados
a una deuda y cada parte de ellos, están afectados al pago de toda la deuda y cada una de sus partes. El acreedor cuya
ga0rantia comprenda carios bienes puede perseguirlos a todos conjuntamente
Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectado. También puede
disponerla el juez fundadamente, a solicitud del titular del bien, siempre que n se ocasiones perjuicio al acreedor, o a
petición de este último si hace a su propio interés.

Créditos garantizables  Cualquier crédito es asegurable con una garantia real, ya sea puro y simple, a plazo,
condicional (condición suspensiva o resolutoria) o eventual, de dar (sumas de dinero o cantidades de cosas), hacer o
no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto
y su causa, con las excepciones admitidas por la ley.
La obligación asegurada puede estar sujeta a una condición suspensiva (la garantía accede a un crédito exigible
recién cuando se cumpla la condición) o resolutoria (la deuda es exigible, pero desaparece si se cumple la condición,
en ese caso desaparece el gravamen).

Plazo  El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de 10
años, contados desde ese acto.
Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia.

Especialidad en cuanto al objeto  El objeto de los derechos reales de garantía puede ser cosas y derechos.
Debe ser actual, y estar individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo (el objeto no puede ser
indeterminado o futuro). Es decir que se debe determinar, individualizar y precisar la cosa afectada al cumplimiento
de la obligación, para saber cuáles son los bienes que van a garantizar la deuda.
Especialidad en cuanto al crédito  El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La
especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen. La cifra por la que esta afectado el
objeto tiene un limite máximo que puede coincidir o no con el importe del crédito garantizado.
*Defectos de la especialidad
La constitución de la garantía es válida, aunque falte alguna de las especificaciones del objeto o del crédito.
Los datos faltantes al constituir la garantía pueden integrarse con los otros contenidos del acto constitutivo.

**Extensión de la garantía en cuanto al objeto  Quedan comprendidos todos los accesorios físicamente
unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debida. Salvo:
- Los bienes físicamente unidos a la cosa que esta gravados con prenda constituida antes que la h0ipoteca, o
son de propiedad de terceros, aunque su utilización por el deudor esté autorizada por un vínculo contractual;
- Los bienes que posteriormente se unen físicamente a la cosa, si al tiempo de esa unión están gravados con
prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes indicadas.

Extensión de la garantía en cuanto al crédito  Cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su
constitución, como si también los daños y costas anteriores a la constitución de la garantía quedan comprendidos en
su cobertura sólo en caso de haberse previsto y determinado expresamente en la convención.
 Subrogación real  La garantía se traslada de pleno derecho sobre los bienes que sustituyen en a los gravados,
sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto que permite la subrogación real.
La subrogación real es la situación que se produce cuando el bien gravado es reemplazado al ser destruido,
expropiado o ser puesto fuera del comercio, etc. y la garantía pasa a ese reemplazo.
Ejemplos, Indemnización: ante casos que hace surgir la indemnización dicho importe debido por el asegurador
sirve para que el inmueble siga0 valiendo lo inicialmente acordado (manteniendo su valor).
Expropiación: si el Estado expropia el bien gravado, se extingue el objeto de la garantía, la cual se traslada al
importe de la indemnización.

Facultades del constituyente de la garantía

El constituyente de la garantía tiene todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar
ningún acto que disminuya el valor de la garantía ofrecida al acreedor. De realizarlos, el acreedor tendrá dos opciones:
1- Pedir que se prive del plazo de la obligación.
2- Calcular el valor de la disminución y exigir su deposito o que se le dé otra garantía suficiente.
Los actos de disposición realizados sobre el objeto son validos entre las partes, pero inoponibles al acreedor.
Estos actos pueden ser, alquilarlo por un tiempo excesivo, demoler o modificar el inmueble (salvo que sea para
aumentar su valor o hacer reparaciones y siempre con autorización del acreedor en el contrato), talar árboles, quitar
plantaciones.
Si los actos lesivos se han consumado, el acreedor puede recurrir a las siguientes figuras:
- Deposito del importe compensatorio del valor perdido de garantía, es decir, que se calculen los deterioros o
disminución del valor del objeto y que se deposite el importe.
- Suplemento al gravamen inicial, es decir, pedir el suplemento de la garantía para llegar a completar así el
valor total del objeto.
- Pedir que se lo prive al deudor del beneficio del plazo, es decir que se le saque el tiempo pactado para cumplir
con la obligación principal de manera que se ejecute la garantía por no pagar la deuda.
Si los actos lesivos no se han consumado, el acreedor puede usar las medidas cautelares para evitar que se
produzcan, garantizando así su crédito.

Inoponibilidad  En caso de ejecución, son inoponibles al creedor los actos jurídicos celebrados en perjuicio
de la garantía. Si existen otras hipotecas o prendas con fecha cierta no le son oponibles.

Créditos garantizados sujetos a plazo o condición suspensiva

Cuando un tercero subasta el bien gravado antes del vencimiento del plazo, el acreedor puede dar por caduco
el plazo y cobrar lo que le deben con preferencia.
Cuando el crédito está sujeto a condición suspensiva, se el puede pedir una garantía de que va a devolver lo
que percibió si no se llega a cumplir la condición
Plazo suspensivo el crédito no puede exigirse todavía, sino una vez cumplido el plazo.
Condición suspensiva el crédito va a nacer cuando ocurra el acontecimiento futuro e incierto.
El titular del gravamen no puede exigir que se cumpla la obligación principal ni cobrarse de la venta el bien,
pero si otro acreedor lo hace, aquel titular puede pedir garantías de que le vana restituir lo percibido para el caso de
que se cumpla la condición. No puede pedir que le paguen el importe garantizado porque todavía no es acreedor.

Realización por un tercero  Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del cumplimento del plazo
el titular de la garantía tiene derecho a dar por caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia correspondiente.
Si el crédito está sujeto a condición suspensiva, puede requerírsele que ofrezca garantía suficiente de la
restitución de lo percibido en la extensión del artículo 349 para el caso de frustración de la condición.

Clausula nula (regla general; hay excepciones)

Es nula toda cláusula que permite al titular de un derecho real de garantía adquirir o disponer del bien gravado
cuando no están previstas por ley las modalidades y condiciones de ejecución para cada derecho real de garantía.
El titular del derecho real de garantía no puede disponer o apropiarse del bien gravado de un modo distinto al
establecido por ley para cada derecho real.
 El propietario no deudor
Responsabilidad del propietario no deudor
El propietario no deudor, sea un tercero que constituye la garantía o quien adquiere el bien gravado, sin
obligarse en forma expresa al pago del crédito asegurado, responde por la deuda gravada únicamente con el bien
objeto del gravamen y hasta el máximo importe fijado al constituir la garantía.
Entonces, ante el incumplimiento del deudor, el propietario no deudor responderá sólo con el bien y hasta el
máximo del gravamen, en cualquier de los siguientes casos:
1- Cuando el propietario no deudor sea un tercero que constituye la garantía sobre un objeto de su propiedad
2- Cuando el propietario no deudor sea quien adquiere el bien gravado sin obligarse expresamente a pagar el
crédito asegurado.
Ejecución contra el propietario no deudor  En caso de ejecución de la garantía, sólo después de reclamado
el pago (notificación) al obligado, el acreedor puede, en la oportunidad y plazos que disponen las leyes procesales
locales, hacer intimar al propietario no deudor para que pague la deuda hasta el límite del gravamen, o para que
oponga excepciones. El propietario no deudor puede hacer valer las defensas personales del deudor sólo si se dan los
requisitos de la acción subrogatoria.

El titular del objeto gravado tiene varias opciones ante este reclamo: - Pagar la deuda - Oponer excepciones
- Entregar el objeto gravado para su ejecución
Derecho al remanente El propietario no deudo tiene derecho al remanente del producido de la ejecución
del bien gravado (con preferencia sobre los acreedores quirografarios del deudor inicial).

Subrogación del propietario no deudor

El propietario no deudor puede: - Pagar la deuda ajena. - Soportar la ejecución del bien (realización de la
garantía)
En ambos casos puede:
- Reclamar las indemnizaciones correspondientes (daños y perjuicios por quien le transmitió el bien gravado);
- Subrogarse, en la medida en que procede, en los derechos del acreedor;
- Si hay otros bienes gravados en beneficio de la misma deuda llamar a sus titulares al proceso de ejecución (o
promover uno distinto) para que respondan por la proporción que les correspondan soportar según lo pactado o,
subsidiariamente, por la que resulta del valor de cada uno de los bienes gravados.

Efectos de la subasta  Los derechos reales de garantía se extinguen por efecto de la subasta pública del bien
gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la ejecución (sin perjuicio del derecho y preferencias que les
correspondan sobre lo producido para la satisfacción de sus créditos)
Una vez subastado el bien gravado, se extingue la garantía real y el adquirente recibe el bien sin gravamen
alguno.
Existen 3 requisitos:
1- Que la subasta sea pública. Ordenada en juicio o proceso donde se establezca la venta forzada del bn gravad
2- Que los acreedores hayan sido citados correctamente a la ejecución para que hagan valer sus derechos y
obtener lo que les corresponde del precio de venta en la subasta del bien gravado.
3- Respetar el orden de preferencia de los acreedores una vez realizada la venta forzada.

Cancelación del gravamen  Las garantías inscriptas en los registros (prenda con registro, hipoteca,
anticresis) pueden cancelarse de las siguientes formas:
En forma voluntaria la cancela su titular al dar un instrumento igual al exigido por constituir la garantía. El
titular de la garantía emite un acto expresando que quiere que se deje sin efecto (cancele) la constancia registral donde
publicita el gravamen a su favor.
En forma judicial la cancela el juez ante el incumplimiento del acreedor. Una vez extinguido el crédito
principal o el gravamen, si el acreedor no acepta que se cancele el asiento registral de la garantía o no puede expresar
su voluntad, se cancela por orden judicial. Con la extinción la garantía desaparece, concluye.
Se deja sin efecto un asiento registral que publicita la garantía real.