2° JUZGADO CIVIL - Sede Comercio

EXPEDIENTE : 01369-2011-0-0601-JR-CI-02
MATERIA : RETRACTO
ESPECIALISTA : HECTOR ROBERTO LOPEZ AGUILAR
LITIS CONSORTE : ALVAREZ BAZAN, MARIA ALEJANDRINA
DEMANDADO : LIMAY HUACCHA, MERCEDES
: LINARES BOÑON GILBERTO
DEMANDANTE : ALAYA IZQUIERDO, ELMER

S E N T E N C I A (N° 142-2012)

RESOLUCIÓN NÚMERO DIECINUEVE

Cajamarca, tres de diciembre
del año dos mil doce.-

I.-ANTECEDENTES:
1.-Mediante escrito de fojas 19 a 26, Elmer Alaya Izquierdo interpone demanda contra
Gilberto Linares Boñón y Mercedes Limay Huaccha, sobre retracto de un inmueble
ubicado en el predio La Colpa, distrito de Jesús, provincia y departamento de
Cajamarca, de 200.00 metros cuadrados de extensión superficial, a fin de subrogarse
en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa
celebrado entre los demandados; sostiene que, con fecha 3 de junio de 2008, adquirió
del primero de los demandados por compraventa un lote de terreno rústico de una
extensión de 630.00 metros cuadrados de área, ubicado en el caserío La Colpa,
distrito de Jesús, provincia y departamento de Cajamarca; que el domingo 21 de
agosto de 2011, al preguntar a los moradores de la zona La Colpa sobre algún posible
inmueble en venta para adquirirlo, tomó conocimiento por un morador que el referido
demandado había vendido a su codemandado Limay Huaccha el inmueble rural que
colinda con el suyo; para corroborar esta información los siguientes días se acercó a
las notarías de la ciudad, encontrando que ante la notaría Vigo Rojas efectivamente
los demandados habían celebrado una compraventa con fecha 30 de setiembre de
2008; venta de la cual nunca se le puso en conocimiento ni mucho menos se lo ofreció
el bien para comprarlo, pese a que el recurrente en varias oportunidades le solicitó al
demandado Linares Boñón que le venda una parte más de su predio; en tal sentido le
asiste el derecho de retracto en su condición de colindante y en mérito del inciso 7) del
artículo 1599° del Código Civil.
2.-Luego del examen correspondiente, por resolución número uno, de fecha 23 de
setiembre de 2011, se admite a trámite la demanda en la vía del proceso abreviado y
se confiere traslado a los demandados para que la absuelvan dentro del plazo de diez
días, bajo apercibimiento de ser declarados rebeldes.
3.-Por escrito obrante en folios 35 a 38, los demandados Mercedes Limay Huaccha y
Gilberto Linares Boñón de manera conjunta contestan la demanda dentro del plazo
conferido, solicitando se la declare infundada; manifiestan en síntesis lo siguiente: es
verdad que el primero de los recurrentes le vendió al actor una parte de su predio de
mayor extensión el 3 de junio de 2008, quien no contaba con más dinero para adquirir
más área; por tanto, en dicha oportunidad tomó conocimiento que existía mayor
extensión para ser vendida; más aún si en el predio existían avisos de venta del
terreno; posteriormente, su codemandado se enteró de tales avisos y compró parte de
su terreno con fecha 30 de setiembre de 2009, entrando en posesión para disfrutarlo
como propietario; oportunidad en que conoció al actor con que inició relaciones de
vecino; de allí que en tal época debió entablar retracto; que el recurrente comprador
luego, con fecha 15 de setiembre de 2010, le vendió el predio a la señora María
Alejandrina Álvarez Bazán, quien actualmente es la colindante del demandante;
compraventa de la que se le informó al demandante, quien incluso iba a firmar como
testigo de la venta, pero que no lo hizo pos razones de trabajo.
4.-Posteriomente, mediante resolución número cuatro, se integró a la relación jurídica
procesal en calidad de litisconsorte interviniente a María Alejandrina Álvarez Bazán, a
quien se ordenó su emplazamiento; la misma que, por escrito corriente en folios 72 a
74, absolvió el traslado de la demanda dentro del plazo conferido, negándola y
contradiciéndola; sostiene que es verdad que con fecha 15 de setiembre de 2010
adquirió por compraventa el lote 2 de 45 metros de largo por 7 de ancho; adquisición
que la hizo por la necesidad de contar con un lote de terreno, pues había buscado por
diversos lugares de la ciudad y al llegar al caserío La Colpa divisó varios avisos que
ofrecían en venta lotes de terreno al público; luego se contactó con el propietario quien
le mostró toda la documentación respectiva y comprobó su licitud, haciéndole conocer
al demandante de esta adquisición.
5.-Mediante resolución número seis, se declaró saneado el proceso por existir una
relación jurídica procesal válida entre las partes y se concedió a éstas el plazo de tres
días para que propongan los puntos controvertidos; los cuales se han fijado a través
del auto que obra en fojas 96 a 97, integrado por resolución número ocho, en el que
adicionalmente se han admitido los medios probatorios ofrecidos por ambas partes y
se ha señalado fecha para la audiencia de pruebas, la cual se ha realizado el 21 de
junio de 2012, conforme fluye en el acta inserta en fojas 131 a 133, la que fue
continuada el 2 de octubre último, según aparece en el acta corriente en folios 167 a
168; finalmente se aprecia que al término de la misma se concedió a las partes el
plazo común de cinco días para emitir alegatos escritos; todo lo que significa que el
estado del proceso es el de proferir sentencia.
II.-CONSIDERACIONES:
PRIMERA: En la parte decisoria de la resolución número siete, se ha señalado como
único punto controvertido el siguiente: determinar si el demandante tiene derecho a
subrogarse en el lugar del comprador en el contrato de compraventa del bien inmueble
materia de proceso, celebrado con fecha 30 de setiembre de 2009, otorgado por
Gilberto Linares Boñón a favor de Mercedes Limay Huaccha.
Del estudio del proceso fluye efectivamente que el demandado Mercedes
Limay Huaccha, por escritura pública de subdivisión, independización y compraventa
de fecha 30 de setiembre de 2009, ha adquirido de su codemandado Gilberto Linares
Boñón un lote de terreno rústico que forma parte de un terreno de mayor extensión
(predio matriz de 3,671.00 metros cuadrados), ubicado en el predio La Colpa, distrito
de Jesús, provincia y departamento de Cajamarca, de 200.00 metros cuadrados de
extensión superficial (ver folios 3 y 3 vuelta), por el precio de ocho mil nuevos soles,
con los siguientes linderos y medidas perimétricas: por el frente colinda con un camino
y mide 12.50 metros lineales; por el costado derecho limita con propiedad de Elmer
Alaya izquierdo (el demandante), con 16 metros lineales; por el costado izquierdo
colinda con la propiedad del mismo vendedor, midiendo 16 metros; y por el fondo
delimita con propiedad también del mismo vendedor, con 12.50 metros lineales.
A su vez, conforme a la escritura pública de subdivisión, independización y
compraventa de fecha 3 de junio de 2008 (ver folios 2 y 2 vuelta), el demandante
adquirió de parte del hoy demandado Gilberto Linares Boñón un lote de terreno de
630.00 metros cuadrados, situado en el predio La Colpa, distrito de Jesús, provincia y
departamento de Cajamarca, la cual colinda por su costado izquierdo con propiedad
del mismo vendedor, en una longitud de 45 metros lineales.
SEGUNDA: En este sentido, de manera fehaciente se ha acreditado que cuando el
demandado Gilberto Linares Boñón enajenó un lote de terreno, parte integrante de su
inmueble matriz, a favor de su codemandado Mercedes Limay Huaccha, en setiembre
de 2009, el mismo colindaba por su costado derecho con el lote de terreno vendido por
el mismo transferente al accionante en 2008.
Asimismo se verifica que, mediante escritura pública de acumulación de dos
lotes de terreno, de fecha 23 de julio de 2010 (ver folio 45), el aludido codemandado
acumuló dos lotes adquiridos de su codemandado Gilberto Linares Boñón con fechas
30 de setiembre de 2009 (el que es materia de retracto) y 15 de julio de 2010,
respectivamente, por conformar ambos un solo cuerpo, haciendo una superficie total
de 630.00 metros cuadrados, en cuya cláusula segunda se indica y ratifica que el
predio acumulado colinda por el norte con la propiedad del demandante en una
longitud de 45 metros lineales.
Sin embargo, a través de la escritura pública de fecha 15 de setiembre de 2010
(ver fojas 69 y 69 vuelta), el demandado Mercedes Limay Huaccha vendió a favor de
la hoy interviniente litisconsorcial María Alejandrina Álvarez Bazán, la mitad de su
predio acumulado, el cual lo dividió en dos lotes de 315.00 metros cuadrados de área
cada uno de ellos. Así la venta se efectuó respecto del lote identificado con el número
2, en cuya cláusula segunda igualmente se ha especificado que el lote transferido
colinda por su lado derecho entrando con propiedad del accionante, con 45 metros
lineales.
TERCERA: Por su parte, en la diligencia de inspección judicial que se llevó a cabo en
el lugar de los hechos, cuya acta corre en fojas 131 a 133 y que no ha sido objeto de
cuestionamiento por las partes, el juzgado directamente comprobó que el inmueble
objeto de proceso delimita por su costado derecho entrando con el lote de terreno del
demandante y por el frente con una trocha carrozable. También se comprobó que
dicho terreno sin construir pertenece actualmente en su mayor parte a la interviniente
litisconsorcial y otra fracción al demandado Mercedes Limay Huaccha.
A su vez, de acuerdo con el informe pericial y sus anexos insertos en fojas 147
a 152, en la lámina 1 se ha identificado al predio materia de retracto con líneas de
color azul y el predio colindante del actor se lo ha sombreado con líneas de color
verde; en tanto que en la lámina 2 se han graficado las propiedades del demandante,
de la interviniente litisconsorcial y del demandado Mercedes Limay Huacha con líneas
de color verde, anaranjado y rojo, respectivamente; apreciándose igualmente que el
lote materia de retracto le pertenece en parte a la segunda de las nombradas y otra
parte al aludido demandado.
CUARTA: Ahora bien, conforme al inciso 7° del artículo 1599° del Código Civil, tiene
derecho de retracto el propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de
una finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima
respectiva, o cuando aquélla y ésta reunidas no excedan de dicha unidad.
Al respecto, importa destacar que el retracto tiene un carácter público y una
finalidad social. Badenes Gasset, citado por Hinostroza Mínguez1, señala que: “El
carácter público y social del retracto legal es nota característica del mismo. La Ley
instituye el retracto para determinadas situaciones, que son aquellas en que, a juicio
del legislador, aconséjalo el interés público. La Ley se apoya, para hacer la concesión
que la preferencia en la adquisición supone, en el bien común; el objeto que se

1
Hinostroza Mínguez, Alberto: “Procesos Abreviados”; Edit. Gaceta Jurídica; Primera Edición,
Agosto 2000; Pág. 36.
propone concierne a la masa general; los beneficios que se supone van a seguirse,
harán sentir su influjo en la totalidad de los asociados (…)”.
Este interés social y público, en cuanto al supuesto invocado en la demanda,
se manifiesta en la intención o espíritu de la ley de que la propiedad rural no se
disgregue demasiado, esto es, no se divida o subdivida en minúsculos minifundios
(inferiores a la unidad agrícola o ganadera) con propietarios diferentes que puedan
restar competitividad, disminuir su valor o dificultar el uso adecuado de los terrenos
rústicos para fines agrícolas o ganaderos.
QUINTA: En este caso, de acuerdo con el análisis probatorio precedente, se ha
comprobado que si bien el lote de terreno materia de retracto todavía se encuentra en
una zona rural (por no haberse acreditado que la entidad edilicia competente haya
autorizado el cambio de uso respectivo), pero en rigor el mismo se halla en una zona
cercana a la zona de expansión urbana de la ciudad de Cajamarca (sector la Colpa,
emplazado en pleno valle cajamarquino, al costado derecho de la carretera a la plaza
pecuaria de Iscoconga y a Jesús).
Esta situación además se corrobora con la pequeña dimensión de la extensión
superficial del lote de litis, el cual, según la escritura pública de compraventa
respectiva, tiene solo 200.00 metros cuadrados. Si bien el lote colindante adquirido por
el actor tiene un área comparativamente mucho mayor: 630.00 metros cuadrados,
pero aun esta área, para los parámetros de un terreno rústico, es claramente diminuta.
Tan es así que en la inspección judicial se constató que aquel está construyendo
dentro de su terreno una vivienda de material noble que ocupa la parte central;
situación que se puede apreciar con nitidez en la fotografía superior anexada al
informe pericial (ver folio 152), en la que incluso se advierte que serían dos viviendas
de material noble contiguas las que están en edificación; es decir, palmariamente se
colige que el demandante cuando adquirió el lote de terreno adyacente al que ahora
pretende retraer no lo ha hecho con fines agrícolas o pecuarios, sino con propósitos
habitacionales.
Sobre este aspecto, cabe enfatizar que es de conocimiento público (en esta
ciudad, por lo que no requiere probanza, conforme al numeral 1° del artículo 190° del
Código Procesal Civil) que la ciudad de Cajamarca está creciendo raudamente sobre
todo en los últimos años; lo que ha ocasionado que una buena parte del valle
cajamarquino, aun considerado como zona rústica, esté siendo lotizado de manera
informal por diversos lugares que circundan a la ciudad. Al margen de la licitud o no de
estas lotizaciones, las cuales deben ser evaluadas por la autoridad administrativa
competente, el juzgado no debe dejar de lado esta realidad socioeconómica, pues ella
revela inferencialmente que en este caso el lote objeto de proceso no se ha vendido
con fines agrarios o ganaderos, sino indudablemente para fines de vivienda, se reitera
por la pequeña área del lote (que corresponde a medidas de predios urbanos) y por su
emplazamiento en una zona de futura expansión urbana de la ciudad.
SEXTA: En este orden de ideas, la conclusión precedente significa que los hechos que
sustentan la demanda de retracto no se subsumen dentro del supuesto normativo
estipulado en el aludido inciso 7) del artículo 1599°, el que se reitera exige como
presupuesto necesario para que opere el retracto a favor del colindante la venta de
una finca rústica con fines agrarios o pecuarios, la cual evidentemente en este caso no
existe, pues se insiste en destacar que el predio vendido es un pequeño lote de
terreno (definitivamente no puede ser una finca, la cual alude a un terreno rústica de
bastante o al menos regular extensión) que seguramente servirá para la edificación de
una futura vivienda, mas de ningún modo para la agricultura o ganadería.
Por consiguiente, al amparo de lo establecido en el artículo 200° del Código
Procesal Civil, la demanda merece ser desestimada, por no haberse acreditado todos
los hechos que la sustentan.
Finalmente, al amparo del artículo 412° del Código Procesal Civil, resulta
prudente y equitativo exonerar de la condena de costas y costos al demandante, pues
se reconoce que éste ha tenido motivos atendibles para litigar, sobre todo porque el
lote de terreno de autos tiene la condición de rústico; lo que le ha podido generar
expectativas legítimas para pedir su retracto, aun cuando en esta sentencia se ha
dado una interpretación que se estima es la más adecuada para definir los alcances
del dispositivo legal citado en el primer párrafo de la presente consideración.
Por estas consideraciones y normas glosadas y, además, de conformidad con
lo señalado por los artículos 119°, 120°, 121°, 122°, 196°, 197°, 495° y siguientes del
Código Procesal Civil; artículos 12° y 49° del Texto Único Ordenado de la Ley
Orgánica del Poder Judicial; y artículo 34° de la Ley de la Carrera Judicial, apreciando
los hechos y pruebas en forma conjunta y razonada y administrando justicia a nombre
de la NACIÓN:
III.-DECISIÓN:
DECLÁRESE INFUNDADA LA DEMANDA interpuesta por Elmer Alaya Izquierdo,
contra Gilberto Linares Boñón, Mercedes Limay Huaccha y María Alejandrina
Álvarez Bazán, esta última integrada al proceso como interviniente litisconsorcial,
sobre retracto, en la vía del proceso abreviado; en consecuencia, ARCHÍVESE de
manera definitiva el proceso luego que esta resolución quede firme; ENDÓCESE y
DEVUÉLVASE al demandante el certificado de depósito judicial adjuntado a la
demanda, una vez que quede consentida o ejecutoriada la presente sentencia; SIN
COSTAS NI COSTOS; notifíquese.