HACIA UNA

TEORIA DE
LA RENTA DEL
SUELO URBANO
Samuel Jaramillo Gonzalez

Coleccion Cede 50 anos

Samuel Jaramillo Gonzalez (Bogota, 1950)
es Economista de la Universidad de los
Andes. Obtuvo un posgrado en Planeacion
Urbana en el Oxford Polytechnic y es doctor
en Urbanismo del Instituto de Urbanismo
de Paris, Universidad de Paris XII. Ha escrito
sobre temas regionales y urbanos en Ameri­
ca Latina y en Colombia; entre sus libros se
destacan: Production de vivienda y capitalis-
mo dependiente, el caso de Bogota (1981);
Entre el Upac y la autoconstruccidn, Cinep
(1985); La configuration del espacio regional
en Colombia, Uniandes (1987); Urbanization
latinoamericana. Nuevas perspectivas Esca-
la, Bogota (1993); Ciento veinte anos de servi-
cios publicos en Colombia, Cinep (1996)
(estos ultimos tres libros con Luis Mauricio
Cuervo); Desarrollo urbano y organizacidn
popular en Bogota (con Noriko Hataya y
Oscar Alfonso) Universidad Externado de
Colombia (1997) e Institut of Developing
Economies, Tokio (1996).
Actualmente es profesor titular de la Facul-
tad de Economia e investigador del Centro
S a S ' l f ? Mbre Desarroll° Economico
(CEDE)
Bogota.
de Universidadde
la los Andes de
Este texto de Sam uel Ja ram illo es una re fe re n d a obligada
en la in te rp re ta tio n del m ercad o de la tierra en las
ciudades y ha tenido gran in fluen cia en los estudios urba-
nos latinoam ericanos. Su orig in alid ad tedrica y al mismo
tiem po su clara e xp o sitio n , lo ha hecho accesible a un
publico lector m uy variad o y am p lio p ro veniente de diver-
sas disciplinas y m ovido por intereses diversos, desde la
in terp retatio n mas abstracta de la d inam ica urbana y de la
propiedad territorial, hasta p reocup aciones pragmaticas
de planificadores y p articipantes activos en los mercados
inm obiliarios. Esta nueva edicion tiene dos novedades
im portantes: una elabo ration mas precisa de su rnatriz
teorica, dentro de la tradicion neo-m arxista de la Teon'a del
Valor Trabajo Abstracto, y el tratam iento detallado cle un
arsenal de instrum entos de gestion del m ercado del $ueIo
urbano que cobra una im portancia creciente en la pUnifi-
cacion urbana contem poranea.

ISBN «)76-1S6-t>lS-3bS-6

9 Il7 8 9 5 8 6 Il9 5 3 6 5 8
H A C I A U N A T E O R IA D E L A R E N T A
D EL SU ELO U R BA N O

S e g u n d a e d ic io n r e v is a d a y a m p l ia d a
 C o lec cio x C ede
50 A\oS

H A C IA UNA TEORIA DE LA RENTA

DEL SUELO URBANO

S egunda ediciOn revisada y ampliada

Samuel Jaramillo Gonzalez

r o Unive^sidad de
los Andes
Facultad de Economfa
 Jaramillo Gonzalez, Samuel, 1950-
Hada una teoria de la renta del suelo urbano / Samuel Jaramillo Gonzalez. - 2n ed. —B ogota: U ni v e rsid a d
de los Andes, Facultad de Economia, CEDE, Edidones Uniandes, 2010.
472 p .; 16,8 x 23,8 cm. - (Coleccidn CEDE 50 anos. Investigacion em pirical

Induye referendas bibliograficas.

ISBN: 978-958-695-365-8

1. Renta de la tierra 2. Uso de la tierra urbana 3. Economia de la tierra I. U n iv ersid ad d e lo s A n d e s

(Colombia). Facultad de Economia. CEDE II. Tit.

CDD 333.012 SBU A

Segunda edicion: septiembre de 2008

Primera reimpresion: julio de 2010

© Edgar Samuel Jaramillo

© Universidad de los Andes

Facultad de Economia, Centro de Estudios sobre Desarrollo Economico (CEDE)

Ediciones Uniandes
Carrera l a num. 19-27, edificio AU 6, piso 2
Bogota, D. C., Colombia
Telefono: 339 49 49 - 339 49 99, ext. 2133
http://ediciones.uniandes.edu.co
infeduniS’uniandes.edu.co

ISBN: 978-958-695-365-8

Correccidn de estilo y diseno grafico: Proceditor Ltda.

Fotografia de la cubierta: Lars Sundstrom

Impresion: Editorial Kimpres Ltda.

Telefono: 413 68 84
www.kimpres.com

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forma ni por ningun medio sea mecanico, fotoquimico, electronico, magndtico, electro-optico, por
fotocopia o cualquier otro, sin el permiso previo por escrito de la editorial.

IV
 C O N T E N ID O

2009
I n t r o d u c c i6 n XI
1994
I n t r o d u c t io n XVI1
Pensamiento marxista y propiedad del suelo urbano xvn

I La T E O R fA G E N E R A L D E LA R EN T A D E LA T IE R R A 1
A. Nociones basicas y reformulaciones 1
B. La exposicion de Marx 3
1. La naturaleza de la renta del suelo 3
2. Renta de la Tierra y Precio del Suelo 5
3. La nocion de Renta de la Tierra 7
4. La renta en la agricultura y sus modalidades 13
a. La Renta Diferencial tipo 1 13
b. La Renta Diferencial tipo 2 16
c. La Renta Absoluta 18
d. La Renta de Monopolio 29
e. Las modalidades de renta agricola y sus fuentes 30

II A N O T A C IO N E S Y R E P L A N T E A M IE N T O S a LA T E O R fA G E N E R A L D E

LA R E N T A D E LA T IE R R A 31
A. Renta Absoluta, Renta de Monopolio y
Composicion Organica de Capital 32
B. La Renta Diferencial tipo 2: la distribution desigual
del capital y la intensidad de capital sobre la tierra 46
C. La diferencia de naturaleza entre Renta Diferencial y
Renta Absoluta y el papel de la propiedad en la
existencia de la renta 61
D. Reformulation general del mecanismo de la Renta
en el capitalismo 85

III L a s a r t ic u l a c io n e s d e la t ie r r a u r b a n a 93
A. La tierra urbana y la tierra rural 93
B. La articulation primaria del suelo urbano: la industria
de la construction 99
v
 C. Las articulaciones secundarias del suelo urbano: los usos
alternatives del espacio construido 106
1. Los distintos usos del espacio construido 107
2. La imbricacion espacial de los usos del
espacio construido 110
D. Los agentes y las operaciones basicas alrededor
del suelo urbano 123

IV Las RENTAS DEL SUELO URBANO 129

A. Las rentas urbanas primarias 130
1. La Renta Primaria Diferencial tipo 1 130
2. La Renta Primaria Diferencial tipo 2 133
3. La Renta Absoluta Urbana 148
B. Las rentas urbanas secundarias 156
1. La Renta Diferencial de Comercio 156
2. La Renta de Monopolio de Segregacion 162
3. La Renta Diferencial de Vivienda 167
4. La Renta Diferencial y de Monopolio Industrial 174
C. Imbricacion de las rentas urbanas y la
Capitalization de la Renta Total Urbana 176
1. Imbricacion competitiva entre las rentas secundarias 177
2. Imbricacion aditiva de las rentas primarias 179
3. Esquemas de imbricacion de rentas urbanas 182

V La dinamica de los precio s d el su elo u r b a n o 185

A. Los movimientos de los precios del suelo urbano 186
!• Los movimientos estructurales generales 186
a. La tendencia decreciente de la tasa de ganancia 187
b. El avance en las fuerzas productivas y la
operation de "deflactar" 188
c. El aumento de la demanda por espacio construido
urbano y el crecimiento de distintas rentas 189
2. Los movimientos coyunturales generales 192
a. Las oscilaciones en la actividad constructiva 193
b. Las oscilaciones en el mercado financiero 194
c. Oscilaciones en la tasa general de ganancia 194
d. Las oscilaciones en los precios del suelo que
magnifican estas mismas fluctuaciones 195
3. Los movimientos estructurales particulares 195
a. Cambios de uso en el suelo 196
b. Intensification de la densidad constructiva 200
B. Consecuencias e impactos de los movimientos de
los precios del suelo urbano 202
 1. Los movimientos de los precios del suelo urbano
y el mercado de terrenos 203
a. La "protoespeculacion" 203
b. La especulacion pasiva 206
c. La especulacion inductiva 209
2. Los movimientos de los precios del suelo urbano y
la acumulacion en la rama de la construccion 215
3. Los movimientos de los precios del suelo urbano y la
acumulacion en general 219
4. Los movimientos de los precios del suelo urbano y el
despliegue socioespacial de las ciudades 221

VI L a s fo r m a s d e m a n ife st a c i 6 n d e la ren ta en la s c iu d a d e s 225

A. Rentas urbanas y precios del suelo en las ciudades.
Relaciones cualitativas 227
B. Renta, Precio del Suelo y Precio de los Inmuebles 232
1. La renta y la compraventa de inmuebles nuevos 232
2. La renta y el alquiler de inmuebles 239
3. Precio del suelo y precio de los inmuebles antiguos 249
C. El precio del suelo y la renta: relaciones cuantitativas 251
1. Los precios de anticipacion 251
2. Rentas potenciales y rentas reales 256
D. Metodos de estimacion del Precio de los Inmuebles y
del Precio del Suelo 263
1. Los metodos estadisticos 264
2. Los metodos residuales 266
3. El metodo aditivo 268
4. Dispositivos pragmaticos 270

VII El E st a d o y el m e r c a d o d el su e l o u r b a n o 273
A. La imposicion a la propiedad territorial urbana 274
1. Principios generates de imposicion 275
2. Las propuestas clasicas de imposicion a la tierra
en general 276
3. Extension al mercado del suelo urbano 283
4. Una aproximacion alternativa 285
a. La imposicion de un bien normal 286
b. La imposicion de un bien agricola y de la renta rural 292
c. La imposicion de los bienes inmobiliarios y de los
precios del suelo urbano 298
d. El impacto de un impuesto capitalizado sobre el
precio del suelo 303

vii
 e. Conclusiones sobre la imposicion sobre
la tierra urbana 305
B. La reglamentacion urbana 306
1. La reglamentacion de usos del suelo urbano 306
2. La reglamentacion de las densidades constructivas
en la ciudad 311
C. La provision de infraestructura 313
1. La terre-capital 315
2. El impacto del suministro estatal de infraestructura
enlarenta 316
3. Las limitaciones en la provision de infraestructura 321
4. El cobro de la infraestructura 328
D. El Estado como agente inmobiliario 329
E. Algunos instrumentos de gestion del suelo 331
1. El impuesto predial 332
2. La recuperacion de plusvalias 336
a. "La Contribucion de Valorizacion" 340
b. "Participacion en Plusvalias" 343
c. "El Suelo Creado" 344
d. Cobros por infraestructura general 345
3. Medidas para activar cl mercado 347
a. Impuesto predial especial para inmuebles
subutilizados y tarifas progresivas 348
b. Regimen de desarrollo prioritario 348
c. Bancos de tierras 348
d. Expropiacion . 349
e. Reajuste de tierras 349

VIII La evoluciOn h ist Orica de la p r o p ie d a d d e l s u e l o u r b a n o 351

A. La complejidad de la configuracion de los agentes en la
estructura de produccion y circulacion de espacio
construido 354
B. La renta urbana capitalista y la diversidad de formas
de produccion 360
C. La evolucion de la configuracion historica de la propiedad
territorial urbana en un pais capitalista central: el caso
frances 375
1. La transformacion de la propiedad territorial urbana
de feudal a capitalista 376
2. La contraccion del acceso a la propiedad y la
consolidaci6n de un capital arrendador 381
3. La crisis del sistema del arrendador de vivienda 385

viii
 4. La consolidacion del promotor, la diversidad de
formas de production de espacio construido y las
contradicciones con el capital bancario y la propiedad
territorial 390
D. La evolution de la configuration historica de la propiedad
territorial urbana en una ciudad de un pais capitalista
periferico: el caso de Bogota 399
1. Arrendadores rentistas, propietarios valorizadores v
construccion por encargo. Bogota antes de 1930 399
2. La emergencia del urbanizador-fraccionador periferico
y dominio de la construccion por encargo.
Perfodo 1930-1950 400
3. La conversion del urbanizador-fraccionador en
promotor de periferia. Periodo 1950-1970 404
4. La absorcion de la promotion inmobiliaria por parte
del gran capital financiero. Perfodo 1970-1990 418
5. Las polfticas liberales y la emergencia de
instrumentos de gestion del suelo. Perfodo 1990-2008 427

R eferen ces 439

 INTRODUCCION 2009

P resento esta nueva edicion de Hacia ana teon'a de la renta del suelo urbn-
nor que tiene adiciones y transformaciones considerables con respecto
a su primera version de 1994. Aunque la edicion inicial se agoto pronto,
decidi no hacer una simple reimpresion de lo ya escrito y me propuse
presentar un texto nuevo que incorporase replanteamientos y desarro-
llos recientes, los cuales son apreciables. Estos catorce anos han sido muy
ricos en lo que se refiere a avances en politicas sobre el suelo urbano en
America Latina y en ese sentido la interaccion entre la elaboration teorica
y las experiencias practicas, que a mi juicio ha sido muy fructifera en am-
bas orillas, amerita la presentation de una reflexion que sistematice estas
interrelaciones y que permita avanzar en la comprension de estos temas.
Estoy convencido de que el razonamiento sobre la propiedad del suelo
en las ciudades con un enfoque m arxista desempena un papel decisivo
para orientar la practica dem ocratica y progresista, espedalmente en esta
etapa en la que las politicas urbanas de inspiration liberal, que se han re-
velado com o excluyentes, inequitativas e irracionales, se apoyan en re-
presentaciones muy m istiflcadoras que sacralizan la action espontanea
del m ercado y que quieren m ostrar estos resultados como inevitables, e
incluso com o beneficos. Mi esperanza es la de que las elaboraciones que
aqui expongo, que se enm arcan precisam ente en esta tradition m arxis­
ta pero que tienen una que otra peculiaridad, contribuyan a aum entar
nuestro conocim iento sobre el funcionam iento del m ercado de la tierra
en nuestras ciudades, que no esconda sus lim itaciones y contradiccio-
nes, y que incluso perm ita entender las potencialidades que tiene para
construir politicas que tengan en cuenta a todos los habitantes de nues­
tras urbes, que privilegien los intereses de las m ayorias y que hagan de
las ciudades mismas un poderoso vehiculo de prosperidad, de disfrute
colectivo y de solidaridad.
Para hacer comprensibles las adiciones y expansiones es necesario, sin
embargo, recordar la estrategia metodologica que ilumina esta exposi-
ci6n y ciertas pretensiones formales con las que esta construido el texto.
Em piezo por estas ultimas.
xi
 Es claro que el nucleo de esta reflexion es la teorizacion sobre la dim ension
economica del mercado del suelo urbano. Pero este texto no esta dirigido
solamente a economistas, pues quienes trabajan estos tem as pertenecen a
muy distintas profesiones: arquitectos, urbanistas, sociologos, ab ogados,
administradores, etcetera. Uno de los propositos que m e he hecho es el
de desprenderme de la jerga que con frecuencia utilizam os los econom is­
tas y que tiene como resultado, involuntario a veces, pero en ocasiones
deliberado, de hacer impenetrable lo que decimos a quienes no tengan la
llave arcana de nuestro lenguaje cifrado y nuestra form alizacion m atem a-
tica. Sin hacer ninguna concesion simplificadora, asum o el reto de utilizar
el lenguaje mis claro que he podido encontrar, con el anim o de h acerm e
entender por la mayor cantidad posible de lectores.
Como he dicho, estoy convenddo de que la mirada m arxista sobre los
fenomenos del mercado del suelo es particularmente prom etedora, y en
esto resulta decisivo el papel de sus presupuestos y elaboraciones p ro -
piamente teoricas, particularmente las mas bisicas. Esta exp osition am -
pliari bastante tales aspectos. Sin embargo, y en esto quisiera av an zar
con respecto a otros esfuerzos, no quisiera limitarme a los asuntos m as
generates, como la formation del predo del suelo, y la configuration de
los esquemas de intereses en el nivel m is abstracto. Esto es fundam ental,
pero tambiin es crudal el desarrollo de elaboraciones sobre las m anifes-
tadones mis concretas de estos asuntos que perm itan tom ar decisiones
espedficas, disenar estrategias e instrumentos de politica e in terp retar
situadones concretas. Abordare estos aspectos e intentare hacerlo de m a-
nera articulada y conectada sistemiticamente con los desarrollos teoricos
m is bisicos.

Repito que, a pesar del mencionado prurito de claridad y tran sp aren cia,
no se trata de un texto de mera divulgation. Quisiera tam bien ro m p er
con algo que desafortunadamente no es infrecuente en los a n ilisis so ­
bre aspectos espaciales y en particular los relacionados con la econom ia
espadal: reiteradamente se encuentra que en los desarrollos sobre esto s
asuntos, considerados como aplicaciones a un cam po especifico, no se
discuten los fundamentos teoricos bisicos de los respectivos p arad ig -
mas generales en los cuales se inscriben dichos desarrollos, y sim p le-
mente aquellos se dan por sentados y aceptados. No puedo d arm e ese
lujo aquf. Para este texto es indispensable hacer referencia a su s b ases
tedricas fundamentales, pues allf se juega buena parte de su eficacia, y
m is en este caso en que el marco conceptual utilizado no es el can on ico
generalmente aceptado.
En particular, es importante para ml establecer algunas precisiones con
respecto a la linea neoclisica ortodoxa entre las que destaco sim plem ente
algunas en estos renglones: asumo el planteamiento marxista que conci-
be el capitalismo como un sistema economico que incluye agentes hete-
rogeneos, con intereses que no necesariamente son convergentes y con
disparidad de poder. La disputa por el valor es un elemento esencial en
el y la renta es un mecanismo de esta pugna. La dinamica de los agentes
no parte ni fundamental ni exclusivamente de su logica individual, sino
que existen y son decisivas pautas de conjunto. Pero asi mismo conside-
ro importante establecer diferencias entre el enfoque presentado aqui y
algunos presupuestos muy difundidos en las corrientes heterodoxas del
pensamiento economico y en particular en el marxismo. En este ultimo
ambito tambien existe un debate de amplio alcance y en este texto se ha-
cen algunas elecciones que lo distinguen de lo que podria denominarse
el marxismo "canonico" y que lo acercan a ciertas variantes neomarxis-
tas, en particular la denominada "Teoria del Valor Trabajo Abstracto":
se subraya el caracter monetario de las transacciones en la sociedad ca-
pitalista, y se realza la naturaleza precaria de la socialization mercantil
en que esta presente de manera irreductible la eventualidad de fallas en
la realizacion (el llamado "salto peligroso"), etcetera. Tales rasgos esta-
ban presentes en el planteamiento original de Marx y su revitalization
es crucial para tener una representation pertinente del capitalismo y, en
especial, de sus manifestaciones contemporaneas.
Tambien quisiera destacar el referente que aqui empleo para tratar las
practicas espadales colectivas, algo que a mi juicio esta tornado de mane­
ra m<is bien trivial en la generalidad de los tratamientos de los economis-
tas, que las conciben como comportamientos "naturales", de matriz indi­
vidual y cuya unica relevancia es su traduction en costos de transporte.
Escojo un referente poco frecuentado por los economistas: el de la semio-
logia, originalmente desarrollada para fenomenos linguisticos, pero cuya
extension al tratamiento de distintos tipos de interaccidn social es muy
sugestiva. Dos aspectos de este acercamiento me parecen especialmente
atractivos para los fenomenos de comportamiento social en el espacio: el
primero que permite pensar la dimension convencional de estas acciones
y el segundo que ofrece un esquema muy interesante para relacionar el
nivel holxstico y el nivel individual sin reducir el uno al otro, lo cual es
clave para los fendmenos espaciales e incluso parece ser un modelo para
las ciencias sociales y la economia mucho mds atractivo que otros que se
usan corrientemente, como por ejemplo, el del sistema fisico newtoniano,
que tantos problemas acarrea en el campo del comportamiento social.
Tomo dos principios de la herencia metodologica m arxista. El primero
de ellos, la necesidad de combinar y articular el analisis estructural con
el analisis historico. Este texto se centra en el primero de estos abordajes
y siete de los ocho capitulos que lo integran se ocupan de estos aspectos.
 No obstante, en el capitulo octavo hago un esfuerzo por incluir ex a m en es
de procesos historicos en los que se encarnan las categorias d iscu tid a s
en las secciones iniciales. El segundo principio que sigo de la trad icion
marxista es el uso de un "esquema jerarquizado de niveles de a b stra c­
tion", que consiste en partir del examen de representaciones m uy b asicas
y esenciales, e ir complejizandolas mediante la reintroduccion sistem atica
de determinantes que se habfan omitido, para llegar a rep resen tacio n es
complejas que puedan ser confrontables con las percepciones em pi'ricas,
pero esta vez enriquecidas con las elaboraciones interpretativas d esa rro -
lladas en los niveles previos. Los siete capitulos iniciales, que com o se ha
afirmado corresponden al analisis estructural, siguen esta progresion.

Los dos primeros capitulos se ocupan de la nocion general de Renta de

la Tierra, es decir, el nivel mas abstracto. El nodo del contenido de e sto s
dos capitulos estaba reunido en uno solo en la edicion de 1994, pero en la
medida que su material se ha ampliado considerablemente, lo p resen to
aqui en dos partes. El primer capitulo consiste en una lectura sin tetica
de la presentacion original que hace Marx de esta nocion, que si bien
tiene un alcance general, su exposicion esta referida fu nd am entalm ente
al caso agricola. El segundo capitulo esta dedicado a discutir una serie de
anotaciones y objeciones que se le han hecho a lo largo del tiem po a esta
presentacion original. Alii se interpretan los alcances y las raices de esta s
eventuales limitaciones y se desarrolla una interpretation critica de el los
a la luz de los criterios teoricos mencionados del marxismo co n tem p ora-
neo de la Teona del Valor Trabajo Abstracto. Se concluye con una refo r­
mulation de caracter general de estas nociones que pretende ser util para
su extension al analisis de la propiedad de la tierra en las ciudades.
En el tercer capitulo se examinan las relaciones que existen entre el p ap el
social de la tierra rural y la tierra urbana en el capitalismo, y las rep ercu -
siones de sus semejanzas y diferencias sobre la conform ation de la p ro ­
piedad territorial en cada una de ellas, y por supuesto, en su tratam iento.
Este es, desde luego, un punto basico para poder precisar las categ o rias
generales esbozadas en el punto anterior en este nuevo contexto. D estaco
aqui el hecho de que la tierra urbana, a diferencia de la tierra rural, tie­
ne una articulacion doble con los procesos sociales y econom icos. D ada
la inmovilidad del producto, el espacio construido, incluso du rante su
circulation y consumo, la tierra en la ciudad se relaciona no solo con un
proceso productivo, la construction, sino tambien con todos los p rocesos
que utilizan el espacio construido como asiento, es decir, con las d iver-
sas actividades urbanas. Esta articulacion compleja de la tierra urbana
es un concepto clave para entender el surgimiento de las rentas en la
ciudad. Se intenta aqui articular las elaboraciones que ha adelantado la
tradicion marxista sobre las practicas espaciales en la ciudad a este ana-
lisis del mercado del suelo urbano, utilizando la mencionada clave de la
semiologi'a espacial.

A partir de los instrumentos generales discutidos anteriormente y de las

especificidades que requiere el case urbano, el cuarto capitulo aborda el
tema de la naturaleza de la renta que surge en la ciudad v sus modalida-
des. Es decir, se trata del tema central de la formation basica del precio
del suelo urbano. Analizo las que denomino rentas primarias, que son las
que surgen alrededor del proceso productivo de la construction, y las
rentas secundarins, que surgen en los procesos con los que se articula el
espacio construido urbano en su proceso de consumo, principalmente el
comercio, la vivienda y la industria. Examino las modalidades de imbri­
cation de estas rentas sobre cada lote para formar la renta total que es la
base de una primera aproximacion al precio del suelo.
El capitulo quinto esta dedicado a examinar uno de los componentes mas
importantes de un sistema de precios del suelo: su caracter dinamico. Se
abordan alii tres modalidades de movimientos de los precios del suelo
urbano: lo que denomino movimientos estructurales generales, los movimien­
tos coyunturales generales y los movimientos estructurales particulares. Se in-
daga acerca de sus repercusiones en diversos aspectos, como las practicas
en el mismo mercado de tierras, incluyendo el notable fenomeno de la
especulacion urbana, que asume diversas variantes, y su efecto sobre la
acumulacion en la rama de la construccion, sobre la acumulacion en ge­
neral, y sobre la dinamica socioespacial de la ciudad.

En el capitulo sexto se avanza en el examen de las manifestaciones mas

concretas de estas categorias, incluyendo las formas de presentation
de la renta ante diversas formas de circulation del espacio construido,
se analizan algunas relaciones cuantitativas peculiares entre precio del
suelo y capitalization de la renta que emergen del caracter dinamico de
estos mercados, y se examinan las implicaciones teoricas de las tecnicas
de estim ation de los precios inmobiliarios que se emplean corriente-
mente en la tasacion.

El capitulo septimo, que como tal es nuevo en esta edition, esta consa-
grado a un aspecto que es central para la comprension del mercado del
suelo urbano: los efectos de las acciones estatales. Se examinan las in-
cidencias de la action del Estado en tanto agente fiscal, en su funcion
de reglamentacion de los usos del espacio construido, en su calidad de
suministrador de infraestructura urbana y, finalmente, las repercusiones
de sus acciones como agente inmobiliario, pues de hecho tambien actua
como tal. Se cierra este capitulo con una discusion sucinta sobre algunos
instrumentos concretos de intervention estatal sobre el mercado de tie­
rras en la ciudad.
xv
 El capitulo octavo, que tiene muchas adiciones, esboza la p ersp ectiv a del
analisis historico. Las dos primeras secciones son un enlace con el a n a lisis
estructural. En una primera seccion se examina la com plejidad q u e p u e-
de asumir una estructura de agentes si se tienen en cuenta sus v a ria n te s
posibles. En la segunda se discute la articulacion del analisis e stru ctu ra l
que se ha hecho en los capftulos iniciales, el cual se ha ad elan tad o co n
la restriccion analitica de considerar que la totalidad de la e stru ctu ra de
produccion y circulacion de espacio construido tiene un caracter p le n a -
mente capitalista, con el hecho de que aun en los paises donde el ca p ita -
lismo se ha desarrollado mas existe una multiplicidad de form as d e p ro ­
duccion y circulacion de los inmuebles, algunas de ellas no ca p italistas.
En las dos ultimas secciones se resenan los principales lineam ientos del
analisis del desenvolvimiento de la propiedad territorial urbana, una d e
ellas realizada por nuestros colegas del Centre de Sociologie U rb ain e d e
Paris, sobre el caso de Francia, un pais capitalista central; la otra seccio n
fue desarrollada en el Centro de Estudios para el Desarrollo E co n o m ico
de la Universidad de los Andes, sobre el caso de Bogota, una ciu d ad d e
un pais capitalista periferico.

xvj
 IN T R O D U C C IO N 1994

Pensam iento marxista y propiedad del suelo urbano

L a propiedad privada de la tierra urbana es un concepto antiguo, que

surge practicamente con las ciudades capitalistas, es decir, con el na-
cimiento del mismo capital. Sin embargo, al mismo tiempo habria que
decir que se trata de una nocion nueva. Por una parte, debido a la im-
portancia sin precedentes que ha adquirido este tipo de propiedad en los
desarrollos sociales y economicos contemporaneos, concomitante con el
aumento decisivo del peso especifico de las ciudades durante las fases
recientes del capitalismo; ademas, porque detras de la homogeneidad ju-
ridica de la propiedad territorial urbana ban surgido en su interior una
multitud de relaciones sociales ineditas, cuya diversification esta conec-
tada con la incesante transformation del contenido social de las ciudades
capitalistas en los ultimos tiempos.

La propiedad del suelo urbano parece estar en el centra de fenomenos

que acaparan el interes publico y tensionan las fuerzas politicas actua­
tes. La configuration fisica irrational de las aglomeraciones urbanas, el
encarecimiento de la vivienda y del espacio construido en general, la ex­
pulsion de poblacion de sus asentamientos tradicionales, la resistencia
de los grupos implicados en estos desplazamientos, la especulacion, la
destruction inclemente de secciones enteras de las ciudades que son la
base de la memoria colectiva, la hiperdensificacion, la congestion, etcete­
ra, todos ellos son problemas urbanos que han llegado a convertirse en
signos de nuestro tiempo. Y en su base parece estar siempre presente el
mismo componente: la propiedad privada del suelo.

Hay que destacar dos aspectos de las confrontaciones sociales que se es-
tructuran alrededor de estos problemas urbanos actuales y que moldean
su forma de aparicion para la reflexion. Por un lado, esta el hecho de
que han dejado de ser fricciones marginales, de relevancia secundaria.
Existen secciones muy poderosas del capital para las cuales la configura­
cion de la propiedad territorial urbana es crucial en su disputa por apro-

xvi 1
 piarse del trabajo excedente, y esto las impulsa a batallar fero zm en te en
este campo, enfrentando a otros grupos capitalistas y a d istin to s se cto re s
de las clases dominadas. La renta del suelo urbano ha p a sa d o a s e r un
mecanismo clave de distribution de la plusvalia en una fase en la q u e el
caracter monopolico del capitalismo estrecha el fondo de trab ajo so b ra n -
te y amenaza el ritmo de acumulacion de los capitales. A si m ism o, p a ra
amplios sectores populares estos problemas urbanos ya no se p resen tan ,
como en el pasado, bajo la optica de que se trata de asp ectos m e ra m e n -
te complementarios y subordinados de la opresion fu n d am en tal, q u e se
asentarfa basicamente en la relation de explotacion d irecta. D e h e ch o ,
estos asuntos moldean en forma cada vez m as intensa las co n d icio n e s
de vida de grupos sotiales extensos, que de m anera crecien te e n cu e n tra n
que sus intereses se contraponen a los del capital en esto s n u ev o s e s c e -
narios y ven c6mo estas contradicciones se m ultiplican, se v u elv en m a s
complejas y se acentuan.

El otro aspecto que hay que resaltar es en tierta m anera una co n se cu e n cia
de lo anterior. Estos conflictos, que de una u otra form a esten co n e cta d o s
con la propiedad del suelo urbano, no perm anecen y a en la esfera d e las
tensiones sociales latentes o de las confrontaciones cotidianas en el o rd e n
econdmico. Una nota importante de su form a de aparicion so cial en lo s
ultimos tiempos es que han emergido con vigor y en form a m asiv a en el
teueno de lo politico y las polarizaciones y alineam ientos que g e n e ra n
influyen notablemente en la dinamica politica global.

Dentro de este contexto, no es sorprendente que exista un in teres re n o -

vado del pensamiento marxista por el tema de la propiedad d el su elo
urbano. El reclamo de esta tradition de constituirse en la cien cia d e la
transformatidn social la impulsa a abordar aquellos tem as que p a re ce n
estar ligados de manera preponderante al cambio. A si m ism o, la p ra ctica
politica de los sectores populares genera constantem ente exig en cias d e
interpretation de estos procesos, para guiar su accidn y definir su s d e rro -
teros. Desde finales de los arios sesenta, y en diferentes paises, d istin to s
analistas de esta corriente comenzaron a incursionar en esta area y d e sd e
ese momenta se han multiplicado notablemente las contribucion es, lo s
debates, los replanteamientos de esta vertiente teorica, h asta co n stitu ir
hoy en dia un cuerpo de reflexidn sobre el tem a, con consistencia p ro p ia
y con aportes muy notables.
Sin embargo, estas exploraciones del marxismo no aparecen en a b so lu te
en un terreno virgen. Desde otras perspectivas ha existido una reflexio n
abundante y valiosa sobre la conformation y evolucidn de los p recio s d e l
suelo en las tiudades. La ecologia humana am ericana y otras co rrien tes
de socidlogos prdximas a ella han propuesto interpretaciones su g estiv as

xviii
 acerca de la influencia de variables sociologicas v ambientales sobre el
com portam iento de los precios de los terrenos urbanos. Algunos expertos
inmobiliarios han intentado sistem atizar las experiencias de su practi-
ca en el mercado de la propiedad raiz y han identificado procesos muv
interesantes. La economia espacial, por su parte, dentro de la tradition
neoclasica en economia ha desarrollado una larga reflexion que intenta
aprehender la dinamica de los precios del suelo en las ciudades a partir
de las opciones de los individuos en el mercado en relation con otros bie-
nes altem ativos, teniendo en cuenta algunas de sus caracteristicas como
su dimension, su localization, su inmovilidad, etcetera1.

A pesar de que desde estos enfoques sin duda se han hecho y se siguen
haciendo contribuciones muy valiosas para la comprension del fenome-
no en cuestion, lo cierto es que esta perspectiva encuentra cada vez ma-
yores dificultades para dar cuenta de su complejidad creciente, y lo que
es muy importante, se trata de un punto de partida desde el cual no es
facil sum inistrar elementos de interpretation acordes con la perspectiva
de los sectores populares, que puedan ser integrados en la dinamica de
sus nuevas luchas y que sean coherentes con sus propios intereses. Si algo
tienen en comun estos acercamientos alternatives es su poco o ningun
interes en hacer un examen profundo de los aspectos contradictories de
estos sistemas dentro del conjunto de la red de relaciones sociales.
La anterior consideration tal vez haga comprensible el hecho de que las
nuevas incursiones marxistas sobre este tema, a pesar de su caracter ten­
tative e inacabado, desde un comienzo hayan aparecido com o muy pro-
m etedoras para el analisis. Su conception sobre la naturaleza conflictiva
de la sociedad contemporanea y su insistentia en reconstruir la totalidad
de los procesos sociales, mas alia de la compartimentacion de las dis­
ciplines parcelarias positivistas, les ha permitido arrojar una nueva luz
sobre muchos temas y destacar otros nuevos. Igualmente, una pieza muy
importante del andamiaje teorico general del pensamiento m arxista, la
Teona General de la Renta de la Tierra, parece ofrecer la base para una
conceptualizatidn de la naturaleza de la propiedad territorial urbana que
trasciende la simple formalization de sus manifestaciones fenomenicas
y que abre la posibilidad de esclarecer su articulation con la estructura
general de la sociedad capitalista.

Sin embargo, no por azar se ha hablado de nuevas incursiones del m arxis-

mo en este campo y de un renacimiento de su interes por estos aspectos.
Com o todo lo social, la reflexion m arxista esta en continuo m ovimiento

1 Un compendio util de la evolucidn de la reflexidn sobre los precios del suelo a partir
de distintos enfoques se encuentran en Granelle (1970).

xix
 y su desarrollo no obedece unicamente a una lfnea de e v o lu tio n in te rn a
mas o menos continua y acumulativa, sino que su tran sfo rm atio n e sta
signada ademas por las leyes contradictorias y a veces so rp resiv a s d el
desenvolvimiento historico. Y asf como se ha sehalado que la p ro p ie d a d
territorial urbana era simultaneamente algo viejo y algo n u ev o, habri'a
que hacer una afirmacion similar acerca del pensam iento m arxista s o b re
ella. Como algo existente desde siempre en el capitalism o, la p ro p ie d a d
del suelo urbano no estuvo ausente en las reflexiones globales s o b re la
sodedad capitalista que construyeron en su momento los fu n d ad o res del
marxismo. Incluso, existen en sus textos originales una m u ltitu d d e for-
muladones al respecto, muchas de ellas muy sugestivas. Pero e sta s re fe -
rendas estan marcadas por el peso espetifico relativam ente s e cu n d a rio
que el tema de la propiedad urbana tenia en su m om ento, el cu al n o se
aborda en si mismo sino en virtud de su conexion con otros fe n o m e n o s
demas relevancia para la epoca: las condiciones de vida del p ro le ta ria d o
urbano, el papel de las ciudades en la division del trabajo, etcetera. E sto
puede verse con especial claridad en lo que respecta a la T eona G e n e ra l
de la Renta de la Tierra, la cual fue elaborada teniendo en m en te la p ro ­
piedad de la tierra rural, que para ese momento era el fenom eno re la cio -
nado con la tierra realmente importante. Por supuesto que hay a lu s io n e s
a la propiedad del suelo urbano, pero ellas son m arginales e in cid e n ta le s,
y el caso urbano es mirado como una extension del caso rural, q u e no
exige mayores transformaciones para su tratamiento.
Largo tiempo permanecio la tradition marxista sin desarrollar e sto s e le -
mentos de interpretation que no pasaron de ser indirectos y g en era le s.
Como se ha dicho, es solo a partir de finales de los anos sesenta c u a n d o
aparece como un imperativo la necesidad de abordar en form a e sp e c f-
fica y sistematica el fenomeno de la propiedad territorial urbana. P ara
que esto fuera posible fue indispensable el cambio en el peso so cia l d e
la propiedad del suelo urbano. Pero ademas fueron necesarias o tra s cir-
cunstancias de orden ideologico, como fue el deshielo que exp erim en to el
marxismo en estas epocas de rompimiento con concepciones m u y e stre -
chas y conservadoras que habian sumido a esta vertiente de p e n sa m ien to
en el marasmo y la esterilidad teorica. Fue necesario liberarse del resp e-
to atavico por la letra de los clasicos y reconocer que mal p odrian e llo s
haber dicho la ultima palabra sobre fenomenos sociales de los q u e so lo
alcanzaron a ser testigos de sus etapas embrionarias. En otras p alab ras, se
requirio que el marxismo retomara su caracter original de p en sa m ien to
vivo y creativo, que se apoya en su tradition, por supuesto, pero que en lo
fundamental esta adherido firmemente a su propio momento h isto rico .

No obstante, esta travesia no ha sido facil ni instantanea y pro bablem en te

no esta concluida aun. En los intentos contemporaneos de los m a rx ista s

xx
 por aprehender el fenomeno de la propiedad territorial en las ciudades
existe una etapa inicial que podriamos denominar de transicidn. Dichos
intentos se caracterizaron, porque al reconocer la emergencia de un ob-
jeto de reflexion nuevo, la propiedad del suelo urbano, este se intento
abordar con los instrumentos de la tradicion marxista previa, con una
concepcion de estos utiles que, segun mi criterio, podria ser calificada de
literal. Tal lfnea de reflexion se movio en dos direcciones simultaneas: la
biisqueda de paralelos relativamente directos con el analisis que Marx
elaboro con referencia a la tierra rural, pero esta vez aplicado a la tierra
urbana y, por otro lado, el intento de desarrollar las alusiones explfcitas
de Marx y Engels sobre la propiedad del suelo urbano que se encuentran
dispersas en sus textos. Con la convergencia de estas dos vertientes se
pretendio fundar una Teona de la Renta del Suelo Urbano (Alquier, 1970;
Arango, 1975; Edel, 1975; Lojkine, 1970).
Ya se ha anotado que estas primeras incursiones significaron un paso ade-
lante, pues la conexion que se establecia entre el precio del suelo urbano,
por una parte, y la explotacion capitalista y la lucha por el excedente, por
la otra, abrieron nuevas posibilidades de interpretacion y se precisaron
fenomenos mal identificados hasta entonces. Pero hay que senalar sus
limitaciones, algunas de ellas serias. El caracter derivado de este analisis,
que utiliza instrumentos que fueron forjados para el tratamiento de una
realidad distinta, conduce a callejones sin salida y a lo que podria senalar-
se como falsas preguntas. La tentacion de establecer un paralelismo mas
o menos mecanico con el caso agricola condena al analisis a las mas inve-
rosimiles contorsiones y lo hace desembocar en conclusiones abiertamen-
te equivocadas. Los textos de Lojkine (1970) y Alquier (1970), que tienen
el merito de ser pioneros con los riesgos que esto conlleva, ilustran bien
tales dificultades. Por ejemplo, su biisqueda en el contexto urbano de los
agentes que correspondan directamente con los identificados por Marx
en el caso rural (sobre todo el arrendatario capitalista) los lleva a considerar
que la renta urbana como relacion social estable y estructural al capita-
lismo solo se da en casos muy raros y marginales (en el caso muy poco
frecuente de conslructores o promotores que arrienden la tierra urbana), y
a catalogar en forma inadecuada las manifestaciones mas importantes de
la propiedad territorial urbana, cuyos precios del suelo correspondientes
responderian, segun estos autores, a simples imperfecciones de la com-
petencia (monopolios en sentido estrecho, focalizados e innumerables)2.
En realidad, estos esfuerzos abren y cierran simultaneamente lineas de

2 Lojkine en particular va aun mas alia. Sintom aticam ente, el titulo de su texto se
pregunta por la existencia mism a de la renta del suelo urbano. P or una parte, e n cu en tra
que los casos urbanos asim ilables al esquem a de agentes en la ag ricu ltu ra no estan

XXl
interpretation productivas, pues mas alia de cierto punto los nexos con
el analisis marxista original, tal como alii se entienden, operan m as com o
una camisa de fuerza para la reflexion que como un punto de apoyo.

Pero precisamente como respuesta a estas insuficiencias ha surgido una

segunda oleada de propuestas marxistas de interpretation sobre la pro-
piedad del suelo urbano, las cuales parten de otros presupuestos. Se
apoyan estas reflexiones de segunda etapa en dos soportes de m u cha
importancia. Por un lado, el considerable desarrollo del pensam iento
marxista sobre la urbanization capitalista en general, teorizacion que ha
progresado con mucha celeridad en los ultimos tiempos; por otro, estas
interpretaciones se sustentan en el examen detallado de experiencias de
desenvolvimiento de la propiedad territorial en algunos casos concretos.
Esto ha permitido examenes muy ricos, cercanos a la practica concreta, y
considero que se trata de los desarrollos mas sugestivos y acabados sobre
el tema en la tradition marxista3.

El presente texto pretende contribuir al debate propuesto por este ultim o

grupo de trabajos, aprovechando de paso el trecho que ellos y sus prede-
cesores ya han recorrido. No obstante, tengo al respecto una divergencia
metodologica importante que quiero hacer explicita, pues me parece la
responsable de muchas de mis diferencias con sus resultados.
Como se ha dicho, esa reflexion esta muy marcada por su reaction ante las
dificultades cuyo origen es atribuido a un nivel de abstraction inad ecu a-
damente elevado para abordar el problema en cuestion. Tal p ercep tio n ,
reforzada por un descubrimiento importante que estos analistas llevan a
cabo -que la propiedad urbana, a diferencia de la propiedad territorial
rural, tiende a ser heterogenea y a recubrir relaciones sociales m uy diver-
sas-, los conduce a plantear su teorizacion en un nivel bastante com plejo,
donde hacen intervenir una gran cantidad de determinaciones. De hecho,
el problema del suelo urbano se aborda intentando tener en cuenta desd e

directamente ligados a un proceso productive) (inquilinos de viviendas, c o m e rc ia n te s ,

etc.) y, por lo tanto, no serian objeto de creacion y apropiacion de un ex ce d en te, c o m o en
el caso rural; por otra parte, los casos urbanos que si estan ligados a p ro ceso s p ro d u c ti-
vos (la industria o la produccion de infraestructura) tendrian una com p osicion o rg a n ic a
de capital superior a la medida, lo cual tambien inhibiria a estas co n fig u ra cio n e s d e
soportar una renta en los terminos de Marx. La respuesta imph'cita de L o jk in e a su p ro -
pia pregunta, aunque parezea sorprendente, es que la renta del suelo e stru c tu ra lm e n te
capitalista no puede tomar cuerpo en las ciudades.

3 Entre los trabajos mas notables en esta linea se cuentan el de Lipietz (1973) y los te x -
tos de Topalov (1973,1980). Con respecto a un libro mas reciente sobre el tem a (T op alov,
1984), a pesar de seguir teniendo divergencias im portantes con sus tesis, co n sid e ro q u e
implica un salto metodologico que lo ubica en una tercern etapa, en la cual q u isie ra u b i-
car mi propia reflexion.
un principio no solo las particularidades de la fase monopolista avanza-
da del capitalismo, sino incluso determinadas configuraciones de la es-
tructura de produccion del espacio construido v ciertas modalidades de
los sistemas urbanos (usualmente correspondiente todo esto a la historia
reciente de eiertos pafses centrales).
Sin pretender negar que el analisis marxista esta en la obligation de alcan-
zar estos grados de concretion, e incluso mavores, la negligencia en com-
pletar la formalization de los estratos mas abstractos del fenomeno intro­
duce, a mi juicio, riesgos graves e innecesarios. Uno de ellos es el de dejar
sin resolver eiertos aspectos de los conceptos basicos, que repercuten luego
en la formulation de problemas mas concretos (mencionemos el caso nota­
ble de la notion de rentn nbsoluta ligada a peculiaridades en la composition
organica de capital). Otro peligro consiste en generalizar de forma ilicita
conceptos que solo corresponden a ciertas manifestaciones especificas. A
pesar de todos sus meritos, estimo que los trabajos a los cuales me refiero
poseen de una u otra forma estos dos tipos de limitaciones.

Esbozare cual es mi esquema de acercamiento al problema y con el cual

creo que es posible superar, aunque sea parcialmente, algunas de las li­
mitaciones mencionadas.
Parto de recordar una de las ensenanzas metodologicas mas valiosas del
marxismo que se refiere al abordaje de la realidad social a traves de ni-
veles de abstraction diferentes y jerarquizados, lo cual permite simul-
taneamente aislar los componentes esenciales de los procesos sociales y
gradualmente reconstruir sus formas fenomenicas de manifestation. En
mi caso, esto me lleva a la siguiente consideration: si bien la propiedad
del suelo se articula en forma muy variada, tanto en distintas etapas his-
toricas como en diversas situaciones en un mismo momento, lo cual im-
plica que su papel social es muy heterogeneo, de hecho el mecanismo que
sustenta estas formas multiples, la renta del suelo urbano, tiene una ho-
mogeneidad irreductible, cuyas caracteristicas es indispensable dilucidar
para comprender sus manifestaciones. El grueso de este texto esta dedi-
cado al analisis de este componente basico, el cual sera tratado precisa-
mente a partir de sus elementos esenciales que se volveran gradualmente
mas complejos, siguiendo una progresion estructural. Es, como se ve, el
esquema clasico, facil de enunciar, pero no tan sencillo de llevar a cabo.
Sin embargo, para reconstruir las manifestaciones concretas de este feno­
meno no es muy conducente ir mas alia de cierto limite en esta progresion
estructural; sus variantes pueden ser tantas, y muchas de ellas tan irrele-
vantes, que se impone a partir de cierto punto otra trayectoria, que mas
que alterna es complementaria de la anterior: la reconstruction historica
de las configuraciones que presenta esta propiedad urbana en circuns-
 tancias precisas. Distingo, entonces, cuatro movimientos en m i re fle x io n .
El primero se ocupa de revisitar, discutir y reformular el p la n te a m ie n to
marxista original sobre la categoria de renta del suelo en g en eral. El se-
gundo apunta a esclarecer la naturaleza de la renta del su elo u rb a n o . El
tercer movimiento consiste en ir introduciendo gradualm ente u na lo g ica
estructural en las expresiones mas concretas del fenom eno. El c u a rto , el
acercamiento a algunas de sus manifestaciones historicas (...).

xxiv
 I
L a teoria general de la renta de la tierra

A. N o c io n e s b a s ic a s y re fo rm u la c io n e s

n la tradition marxista existe un antecedente teorico de importancia

E decisiva para abordar el topico de la propiedad de los terrenos urba-
nos: se trata de lo que se ha denominado la Teoria General de la Renta
de la Tierra (TGRT). Este cuerpo analitico hace parte del examen general
que realiza Marx sobre la sociedad eapitalista, el cual esta plasmado en
su obra fundamental, El capital. Alii Marx desarrolla las tesis centrales
que permiten entender la existencia social de la propiedad territorial en
el capitalismo, superando simultaneamente la representation espontanea
que este fenomeno engendra en sus protagonistas, y las elaboraciones
que son apologeticas de este tipo de organization social.
La TGRT es el punto de partida obligado de cualquier desarrollo sobre la
propiedad del suelo urbano, ya que esta no seria sino un caso especifico
del tema mas general estudiado por Marx. Esta consideration, que noso-
tros compartimos plenamente, explica por que practicamente cualquier
texto que exponga esfuerzos de marxistas por desarrollar una Teoria de la
Renta del Suelo Urbano comienza con un resumen de los conceptos ela-
borados por Marx, como una formula comoda para recordar brevemente
al lector estas nociones. En este estudio, sin embargo, la inclusion de una
referencia explicita al trabajo de Marx tiene una m otivation adicional:
ademas de refrescar la memoria del lector sobre esta reflexion, queremos
tambien invitarlo a realizar una revision critica de estos conceptos. Esto
por la siguiente razon: aunque estamos convencidos de que la TGRT, tal
como la plantea Marx, suministra el nucleo basico de instrumentos de
interpretation sobre este topico, algunos determinantes historicos que
rodearon su elaboration marcan la forma de la exposition de tal manera
que es necesaria la reformulation de algunos de sus aspectos para que

1
 los conceptos contenidos en la teoria nos sean realm ente utiles p ara los
propdsitos que perseguimos

Existe un primer aspecto que amerita el reexam en de las tesis d e M arx

sobre la renta y consiste en una cierta indefinicion en cuanto a su g e -
neralidad. De hecho hablamos de una Teoria General de la R enta d e la
Tierra porque en ella estan contenidas im plfcitamente las h erram ien tas
tebricas fundamentals para comprender globalmente la existencia so cial
de la tierra en el capitalismo. Sin embargo, esta teoria fue elaborada co n el
proposito central de comprender especificamente una de sus m an ifesta-
dones, la renta percibida por los propietarios de las tierras agricolas. E sto
no debe soiprendemos. En su momento el hecho realm ente relevan te co n
respecto a la tierra era precisamente la consolidation de una clase te rra te -
niente agraria, frente a lo cual otras formas de propiedad territorial, en tre
ellas la propiedad de los terrenos en las ciudades, tenian un p eso m u y
secundario. El resultado, sin embargo, es que en la construction de las
categorias de analisis se encuentran m ezcladas nociones que realm en te
son generates, con otras que corresponden a este caso p articu lar d e la
production agricola. Es evidente la inconveniencia de trasladar a u to m a -
ticamente estos instrumentos de analisis al exam en de un caso d iferen -
te de propiedad territorial, como es el que se refiere a la tierra u rb an a.
Precisamente, los fracasos ya evocados de intentos de este tipo ponen d e
presente la necesidad de la tarea que aqui nos proponem os de se p a ra r en
la formulation de Marx los componentes generales, de aquellos qu e e s­
tan ligados especificamente al caso agricola, para poder, a p artir d e e sta s
nociones globales, construir las categorias que correspondan al objeto d e
nuestro analisis: la propiedad de los terrenos en las ciudades.
El otro asunto que hace aconsejable volver a exam inar la exposicitin d e
la teoria de Marx tiene que ver con el desarrollo historico de este p en sa-
miento. Las propuestas de interpretation que avanzo M arx no q u ed aron
congeladas en el momento de su elaboration initial, sino que han se g u i-
do desarrollandose a travOs de las contribuciones de varias gen eracion es
de investigadores marxistas. Pues bien, en este desenvolvim iento se h an
planteado multiples reconsiderationes teoricas, algunas explfcitam en-
te referidas a la Teoria de la Renta y otras de alcance m as global sob re
el examen de conjunto que hace Marx de la sociedad capitalista, p ero
que afectan sus tesis sobre la propiedad de la tierra. Lo natural es qu e al
emprender un desarrollo contempor&ieo de esta teoria hacia un n u evo
campo de manifestation, el de los terrenos urbanos, se parta de una for-
mulacidn de la teoria madre que involucre todos los enriquecim ientos y
perfecdonamientos disponibles en el momento. D esafortunadam ente n o
es este siempre el caso entre quienes se aventuran en los parajes n u evo s
de la Teoria de la Renta del Suelo Urbano. Muchos, quizas p o r no a cu -

2
 m ular riesgos, prefieren utiiizar las categories referentes a ia propiedad
de la tierra en su estado original, lo cual segura men te atrae menos con-
tradictores. Pero si esto hace explicable esta actitud, el hecho es que no la
valida, y estamos seguros de que mas de una dificultad en los desarrollos
sobre la Teona de la Renta del Suelo Urbano provienen de una position
demasiado conservadora frente a la formulae ion tradicional de las ca­
tegories generates. Nosotros intentaremos subsanar este descuido en la
m edida de nuestras capacidades y por supuesto desde nuestra propia
perspectiva, introduciendo lo que a nuestro juicio son las innovaciones
mas notables y validas dentro de la formulation de la Teoria General de
la Renta de la Tierra.
Estos dos primeros capltulos estan dedicados a este proposito, En el pri-
m ero haremos una exposicion sintetica de la formulacibn original que
hace M arx sobre la Teoria de la Renta d e la Tierra, que puede conside­
r a t e com o su version canonica. En el segundo presentamos la discusion
de una serie de puntos que han sido objeto de debate durante el largo
tiem po que separa la presentation inicial de esta teoria y el momento
actual, proponemos los ajustes correspondientes que a nuestro juicio son
necesarios y adecuados, y planteamos una reformulation general de este
cuerpo tedrico.

B. La exposicidn de Marx
Examinaremos entonces las tesis de Marx con la siguiente secuencia.
Inicialmente presentamos las nociones centrales de la Teoria de la Renta
de la Tierra en su formulation m as general, que en cierta m anera son
las conclusiones de su analisis. Para hacer esto comprensible, presen­
tam os a continuacidn, con m ayor detalle, el desarrollo de su reflexidn,
Inicialmente, la relacidn que establece entre Renta de la Tierra y Precio
del Suelo, que es clave para comprender su razonamiento. En seguida, y
parafraseando lo que hace el mismo Marx en El capital, nos valdremos de
un ejemplo hipotdtico (el de los famosos terrenes dotados de caidas de
agua) para introducir las intuiciones sobre la operation y consecuencias
que tiene el mecanismo de la renta en una estructura de production capi­
talists. Finalmente, mostraremos como M arx especifica estas nociones en
el m arco de la produccidn agricola y las diferentes m odalidades de renta
que aparecen en ese contexto.

1. La naturaleza de la renta del suelo

La Teoria General de la Renta de la Tierra tiene com o proposito global in­

terpretar la existencia social de la propiedad territorial en el capitalisms.
Mas especfficamente, se propone explicar la pervivencia y consolidation
 de una clase terrateniente agraria en una sociedad capitalista d e sa rro lla -
da, y establecer sus lazos de interdependencia con esta sociedad en su
conjunto. Se concentra, por tanto, en delimitar conceptualm ente la ca te -
gorfa que distingue a los terratenientes como clase -la Renta de la T ie r r a -,
es decir, la percepcion de un ingreso, de una porcion del trabajo so cia l,
por el solo hecho del dominio juridico sobre los terrenos.

Estos interrogantes fundamentals se traducen en una serie de p re g u n ta s

operativas y Marx se plantea la resolucion de un conjunto de p a ra d o ja s,
de aparentes inconsistencias entre su analisis global de la socied ad c a p i­
talista, y los procesos reales conectados con la tierra. ,;Por que la tierra ,
que en si misma no es un producto de trabajo social y, por tanto, n o e sta
en capacidad de condensar valor, tiene, sin embargo, un precio y es in ter-
cambiada con el resto de las mercancias? ,;Por que una clase social c o m o
la de los terratenientes, que no interviene directamente en la p ro d u ccio n ,
ni parece participar de las relaciones de explotacion capitalistas, no d e s-
aparece sino que se afianza a medida que prolifera el regim en del ca p ita l?
V asi podriamos enunciar muchas preguntas similares, pero tod as e lla s
giran alrededor de una incognita central. ^Cual es la naturaleza de la ren ­
te, del ingreso que define a los terratenientes como clase? Em p ecem os p o r
la respuesta que da Marx a esta pregunta, pues es la piedra an g u lar d e su
teoria. La renta es una parte del excedente social, y mas esp ecificam en te
de la plusvalia, extraida por los capitalistas a los asalariados. Se trata d e
un mecanismo de desviacion de una parte de la plusvalia social, q u e en
lugar de ir a alimentar el fondo de ganancias que se reparten los c a p ita lis ­
tas, va a parar a manos de una clase social que es extrana a estos u ltim o s,
los terratenientes.

Pero «;por que y de que manera los capitalistas ceden una p arte d e su s
ganancias a favor de los terratenientes? La tierra es un m edio de p ro d u c ­
cion (objeto y medio de trabajo, al mismo tiempo) que esta p or fu era d el
control del capital en cuanto tal. Ninguna rama capitalista produce tierra ,
y muchas de sus caracteristicas particulares son irreproductibles. P ero
ademas de que la tierra no es reproductible a voluntad por el cap ital, ella
puede ser monopolizada, es decir, apropiada individualm ente. Q u ie n
ejerce el dominio sobre la propiedad juridica de la tierra controla en re a ­
lidad una condicion de la acumulacion que es externa al capital. D e esta
forma el terrateniente, sin participar en la produccion, esta en cap acid ad
de exigir una parte de la ganancia como condicion de su au torizacion al
acceso del capitalista a la tierra, y por tanto, como requisito para q u e la
produccion agricola tenga lugar. Esta participacion del terrateniente en
la ganancia es la renta. En su desarrollo, la teoria de Marx se encarga d e
especificar en que circunstancias, bajo que modalidades, en que m ag n itu -

4
 des y con relacion a cuales procesos el terrateniente esta en capacidad de
exigir la renta al capitalista.

Marx especifica, ademas, que a pesar de que la propiedad territorial y

la renta preceden historicamente a las sociedades regidas por el capital,
su existencia en el capitalismo no obedece a una pervivencia residual de
modos de produccion anteriores. De hecho, una vez las relaciones capi-
talistas dominan completamente la produccion agri'cola, la renta anterior,
que el denomina precapitalista cambia de naturaleza y se convierte en ca­
pitalista, siendo esta ultima la que le interesa realmente. Su analisis se
desenvuelve en condiciones de abstraction bastante generales (completo
dominio de la agricultura por el capital, libre competencia entre capitalis-
tas agricolas y entre propietarios de la tierra, etcetera), lo cual evidencia
la compatibilidad que se asigna a la renta, con el sustrato mas basico de
las relaciones capitalistas.

2. Renta de la Tierra y Precio del Suelo

Para la tradicion teorica que analiza la sociedad capitalista bajo la im-

pronta de la Teona del Valor Trabajo, el hecho de que la tierra tenga un
precio, se transe en el mercado, es decir, opere como una mercancia, im-
plica una cierta paradoja. En efecto, en esta tradicion el hecho de que las
mercancias tengan un precio y puedan intercambiarse en el mercado se
apoya en el hecho de que ellas representan una porcion del trabajo social:
para que su produccion tenga lugar se requiere que la sociedad haya des-
tinado a su elaboration una porcion de la energia productiva global. Este
no es el caso de la tierra, que aparece como un don de la naturaleza y no
es el producto del trabajo. ^Implica esto una inconsistencia en la Teona
del Valor Trabajo? Marx no lo cree asi y sehala que la emergencia de un
precio para la tierra es un resultado de la operation de las leyes del valor
bajo determinadas circunstancias.
Para analizar estas circunstancias empieza por invertir las relaciones que
espontaneamente se establecen entre la renta y el precio de la tierra. En
efecto, para el terrateniente el hecho de que la propiedad de su terreno le
permita percibir una renta periodica, es decir, una porcion de valor que
recibe de manera continua, no reviste ningun misterio: esto tiene lugar
porque la tierra tiene un precio. La reception de la renta obedece a que el
ha pagado un precio por la tierra. Marx senala que a pesar de esta repre­
sentation espontanea lo que sucede realmente es lo contrario: la tierra,
que en si misma no posee valor, adquiere un precio como resultado de la
existencia de la renta. Se trata de la construction 'imaginaria' la califica el,
pero no por eso menos efectiva, de un precio a traves de un mecanismo
que el denomina la capitalizacion de la renta.

5
Examinemos este asunto. En una econoirda capitalista en la que se ha
consolidado la practica de prestar dinero, el propietario de una m asa d e
capital dinero puede obtener periodicamente, a cam bio de la p u esta a d is­
position de esta suma de dinero a un deudor, una portion de v a lo r q u e
se denomina interes. La relation entre este interes y la sum a p restad a (d e -
nominada capital), se le llama tasa de interes, y en general es una m ag n itu d
determinada globalmente por el mercado prestatario. Esquem a tica m en te
esto se podria expresar de la siguiente manera:

Donde:
i = tasa de interes
I = interes
K = capital

Esto tambidn puede escribirse de la siguiente manera:

Ahorabien, la capitalizacion de la renta consiste en la equiparacion d e e ste

mecanismo, que esplenamente entendible, al fenomeno de la p ercep tio n
de la renta. Un terrateniente que posee una porcidn de tierra, que p o r lo
pronto no tiene ningun predo, en virtud de esta propiedad puede recib ir
periodicamente una cantidad de valor que es lo que denom inam os ren ta.
Es una suma de dinero que para el no se diferencia del interes que recib e
periodicamente el propietario de un capital real. Ante la existencia de u n a
tasa de interns, el terrateniente asimila la posesion de su lote de terren o a
la posesion de un capital que le diera como interns la sum a que 61 p ercib e
como renta. De esta manera emerge el predo del suelo. Asi, la tierra, que
no es produdda por el trabajo social, y que no es una m ercanria verd ad er a,
adquiere un predo y se intercambia en el mercado. En realidad, lo que se
transa en los negodos de terrenos, mas que la tierra misma, es el d erech o a
percibir una renta. Lo irradonal o ilusorio de esta categoria no am ortigua en
un apice sus implicaciones econdmicas corporeas y reales, sostiene M arx.
Esto podria expresarse de la siguiente manera:

Donde:
r = renta
PS = precio del suelo
6
Un ejemplo cuantitativo sencillo puede precisar este asunto. Supongamos
que un terrateniente percibe anualmente una renta de 20 unidades de
valor por la posesion de un terreno que per lo pronto no tiene precio de-
finido. Si la tasa de interes de la economia es de 0,2, esto quiere decir que
un capital para que rinda en terminos de interes 20 unidades al ano debe
tener una magnitud de 100. El terrateniente, al cual le seria indiferente
percibir sus 20 unidades como interes o como renta, apreciara el precio de
su terreno en 100, pues solo se desprendera de el a cambio de un capital
que le de como interes las mismas 20 unidades de valor que el percibe
com o renta. Asi, el precio de su tierra se fijara en forma derivada en 100.
Lo anterior, desde luego, no resuelve el interrogante que se quiere dilu-
cidar sobre la propiedad territorial, pero si desplaza el foco de la indaga-
cion: lo que se debe investigar no es el precio del suelo sino la renta, que
es lo que desarrolla Marx ulteriormente. Por otro lado, esta inversion en
la relation entre precio y renta es muy importante en el examen de los
m ercados de tierras en terminos operativos: no es la magnitud del precio
lo que determina la magnitud de la renta, sino justamente lo contrario.

3. La nocion de Renta de la Tierra

Com o hemos anunciado, vamos a introducir la nocion de Renta de la

Tierra a partir del ejemplo hipotetico propuesto por Marx.
Supongase que existe un bien que se produce de manera capitalista en
terminos normales. Para su production cada capitalista debe incurrir en
una serie de gastos: la compra de un conjunto de mercancias ya produ-
cidas (insumos, maquinas, combustible) a lo que M arx denomina Capital
Constante y la compra de una determinada cantidad de fuerza de trabajo
(que paga como salarios) y que se denomina Capital Variable. Supongamos
que en nuestro caso esta suma total es de 100 unidades de valor. Este seria
el Capital Total del capitalista. Pensemos que en esta economia donde exis­
te una competencia plena entre los capitalistas rige una tasa de ganancia
uniforme, la tasa de ganancia media que en este caso seria de 40% sobre el
capital invertido. Esto quiere decir que cada capitalista puede apropiarse
de una ganancia, que es una parte de la plusvalia total generada en la
econom ia, proportional al monto de su capital: la proportion es precisa-
m ente la tasa de ganancia. En nuestro caso, esta ganancia, a la que deno-
minam os ganancia normal o ganancia media, seria de 40 unidades, ya que
el capital invertido es 100 y la tasa de ganancia media es 0,4. M arx deno­
mina Precio de Produccion al precio al cual los capitalistas estan dispuestos
a vender el producto obteniendo la ganancia media: seria igual al capital
aum entado en una proportion igual a uno mas la tasa de ganancia media.
PP = K (l+ g ')
7
 Donde:
PP = Precio de Production

g' = tasa de ganancia media

El precio al cual se intercambian las mercancfas, que M arx d e n o m in a

Precio de Mercado, en circunstancias de plena com petencia, tie n d e a c o n ­
verger cuantitativamente hacia este Precio de P rod uction. Si en el c o r to
plazo el Precio de Mercado difiere del Precio de P ro d u ctio n , el m e c a n is -
mo de la competencia a traves del flujo de capitales entre las ra m a s se e n -
carga de hacerlo converger en el mediano plazo. Si el P recio d e M e rc a d o
es mayor que el Precio de Production, los capitalistas en esa ram a e s ta -
rian haciendo ganancias superiores a la media. Esto seria u n a tr a c tiv o
para que capitales que estan en otras ramas se trasladen a esta p a ra o b -
tenerlas, lo cual aumenta la cantidad ofrecida de producto y h a ce c a e r su
precio. Si, por el contrario, el Precio de Mercado es inferior al P re cio d e
Production, los capitalistas de esa rama harian ganancias q u e so n in fe -
riores a las que podrian obtener en otras ramas: esto anim arfa a a lg u n o s
capitales a migrar hacia esas otras ramas buscando m ayores g a n a n c ia s ,
lo que restringe la production en la rama original y hace elev a r el p re cio .
En nuestro ejemplo, el Precio de Production, al cual tiende el P re cio d e
Mercado, ascenderia a 140, ya que el capital es 100, que debe m u ltip lic a r-
se por uno mas la tasa de ganancia, es decir, 1 + 0,4.
Para seguir con nuestro ejemplo, supongamos que todos e sto s c a p ita lis ­
tas operan en un lugar fisico, en una portion de tierra. Por lo p ro n to e s to s
terrenos no tienen ningun precio. Supongamos, adem as, que p a rte d e l
Capital Constante que deben gastar los capitalistas para la p r o d u c tio n
consiste en el alquiler de una maquina de vapor que produce la e n erg fa
necesaria para el proceso productivo. Considerese adem as, que ese a lq u i­
ler es de 20 unidades de valor, que representan el desgaste del v a lo r d e
la maquina (que es una mercantia verdadera y, por tanto, tra n sm ite su
valor al producto). La renta surge de la siguiente eventualidad: a lg u n o s
capitalistas encuentran que en los terrenos que ellos ocupan e x iste u n
fenomeno natural afortunado que consiste en que en ellos hay una ca fd a
de agua que se puede utilizar para la generation de energfa. En o tra s p a -
labras, que puede reemplazar la maquina de vapor. Los ca p italistas q u e
operan en estos terrenos pueden entonces producir los m ism os b ie n e s
que sus competidores que utilizan terrenos normales, sin in cu rrir en el
gasto del alquiler de la maquina.
Miremos que implicaciones tiene esta circunstancia tecnica en te rm in o s
economicos. En principio, el precio del producto no cam bia y sig u e s ie n -
do igual al Precio de Production de los capitalistas localizados en los lo -

8
 tes normales. Si el bien es homogeneo para el consumidor, este ultimo no
hara ninguna diferencia entre los productos producidos en uno u otro
tipo de lotes: los capitalistas que tienen acceso a los terrenos con caida
de agua tendran los mismos precios de venta que sus competidores. Pero
la presencia de la caida de agua implica que ellos tienen menores costos:
en efecto, el capital que deben'an avanzar es solo de 80 unidades, si el
alquiler de la maquina se paga al principio del periodo1. Como el precio
del bien es 140, ellos obtendrian un excedente de 60 unidades. Dado que
su capital real es de 80, con 32 unidades del excedente podria remunerar
normalmente su capital, esta serfa su ganancia media. Las 28 unidades
restantes constituirian una ganancia adicional que se denomina gmumcia
exlrnordinaria.
Ante esta eventualidad, <;que sucederfa con el mecanismo de la compe-
tencia? Obviamente todos los otros capitalistas que producen este bien
quisieran localizarse en los terrenos privilegiados v asi obtener esta so-
breganancia excepcional. Se desata entre ellos una pugna por lograr la
utilization de estos terrenos peculiares. Mirese bien que la sobreganancia
no emerge de ninguna caracteristica particular del capitalista productor:
cualquiera de ellos que opere en estos terrenos podria lograrla. En rea­
lidad, la sobreganancia esta asociada, como se ve, a un rasgo del terre-
no mismo, el hecho de tener una caida de agua. El propietario del lote,
mediante su dominio juridico sobre el, controla la disposition de esta
circunstancia. De esta manera el puede sacar partido de la competencia
entre los capitalistas: puede exigir al menos una parte de esta sobrega­
nancia como requisito para permitir el acceso de algiin capitalista a su
terreno. Si alguno de ellos es reluctante a hacer ese pago, habra otro que
lo reemplazara. Mediante este mecanismo, en el limite, los capitalistas
esta ran dispuestos a ceder toda la sobreganancia al terrateniente: para
ellos, finalmente, sera indiferente invertir en un terreno normal, lo que
implica alquilar la maquina e invertir 100 unidades de capital y obtener la
ganancia media, o producir en un terreno con caida de agua, invirtiendo
solamente 80 unidades de valor, conservar las 32 unidades de ganancia
normal y ceder las 28 restantes en forma de renta2.

1 Si el alqu iler se paga al final del periodo deben'an pagar 28 unidades, pues debe
inclu ir el rendim iento de las 20 unidades originates a la tasa de 40%.

2 Esto si la renta se paga al final del periodo. Si se paga al com ienzo, las op cion es son
au n m as com parables. O invierte 100 en un terreno normal in d u y en d o el alqu iler d e la
m aquina, o invierte 80 en un terreno con caida de agua, pero paga 20 unidades com o
renta inicial. Para la percepcion del capitalista, paga en renta lo que se ahorra en el
alqu iler de la m aquina.

9
De esta manera, el terrateniente podra gozar, en virtu d d e su p r o p ie d a d
sobre el terreno, de una renta de 28 unidades, que percibira e n c a d a p e -
riodo productivo. La tierra, que en principio no tenia valor, a d q u ir ir a u n
precio. Si se supone una tasa de interes de 0,1 la tierra p o d ra v e n d e r s e
por un monto de 280 unidades de valor. C ualquier otro a g e n te la p o d r a
comprar y obtener la renta anual, lo cual seria equ iv alen te a c o lo c a r u n
capital de 280 unidades a una tasa de interes de 10% .

Examinemos algunas implicaciones de lo que aqui se ha p r e s e n ta d o . El

elemento que desencadena este hecho es una circu nstancia q u e e n e s te
caso es natural, la presencia de la caida de agua, que en p r in c ip io p e r-
mite la emergencia de la sobreganancia. Se trata de un h e ch o q u e e s li-
teralmente irreproductible por el capital, porque las caid as d e a g u a n o
son producidas por el. Esto hace que se trate de una s o b re g a n a n cia q u e
tiene caracteristicas espedficas. Las ganancias excepcionales, p o r e n c im a
de la ganancia media, son algo recurrente en la econom ia c a p ita lis ta . Ya
se ha mencionado que en casos de exceso de dem anda los c a p ita lis ta s d e
ciertas ramas pueden obtener temporalmente ganancias e x c e p c io n a le s ,
cuando el Precio de Mercado supera el Precio de P rod u ccion, d e b id o a
este desajuste pasajero. Pero, como hemos visto, el flujo de c a p ita le s ter-
mina por hacer converger el Precio de M ercado a la m agnitud d e l P r e c io
de Produccion y la ganancia excepcional desaparece. O tro ta n to p u e d e
decirse de la innovacion tecnologica. Un capitalista puede in tro d u c ir u n
procedimiento tecnico que le permita producir los m ism os b ie n e s q u e
sus competidores con menos costos. Durante un tiem po p o d ra v e n d e r
el producto al mismo precio que los otros capitalistas y asi o b te n e r u n a
ganancia extraordinaria. Pero en la medida en que esta in n o v a cio n te c ­
nologica se difunde y es adoptada por el grueso de los p ro d u cto re s, el
Precio de Produccion de todos los capitalistas dism inuye, lo c u a l h a c e
descender el Precio de Mercado y, de nuevo, la ganancia e x tra o rd in a ria
desaparece. En contraste, en el caso que se analiza de la caida d e a g u a , la
ganancia excepcional es permanente. En la medida en que el e v e n to n a ­
tural es irreproductible por el capital (nadie puede dotarse de u n a c a id a
de agua a voluntad), la competencia es incapaz de elim inar la g a n a n cia
extraordinaria y ella se torna estable.

Ahora bien, examinemos el papel de la propiedad. Por si m ism a, c o m o

fenomeno meramente juridico, ella no garantiza la existencia d e la re n ­
ta. Una ilustracion de esto es que en nuestro ejemplo los p ro p ietario s d e
los terrenos normales que no poseen caidas de agua no pued en c o b ra r
ninguna renta aunque sean propietarios juridicos de sus tierras. L a ren ta
surge en los terrenos privilegiados, porque el poder juridico de su s p r o ­
pietarios les permite a estos controlar la circunstancia que hace e m e rg e r
la sobreganancia. Lo que hace la propiedad es transferir este valor, q u e d e

10
 otra forma seria apropiado por el mismo capitalista, a las areas del terra-
teniente: es decir, convertir la ganancia extraordinaria en renta.

Por otro lado, la renta implica quo los consumidores del bien producido
paguen un sobreprecio por el. En efecto, los bienes producidos con la
fuerza hidraulica en realidad requirieron solamente 80 unidades de capi­
tal, que remunerados a la tasa de ganancia media implicarian un precio
potencial de 112 unidades. Pero los consumidores pagan 140. Es decir, los
consumidores pagan por estos bienes como si en su produccion los capi-
talistas hubieran tenido que utilizar la maquina de vapor. Estan pagando
un valor superior al trabajo correspondiente al que realmente se utilizo.
De lo anterior se podri'a deducir que la renta es una consecuencia de la
'productividad' de la tierra. Precisando un poco, esto podri'a refrasearse
diciendo que la tierra con condiciones excepcionales hace el trabajo mas
productive, porque con menos esfuerzo se producen mas bienes. Podri'a
concluirse de alii que esto legitimaria la existencia de la renta. Pero si se
examina esto con mayor detenimiento, en el ejemplo mencionado, esta
potencialidad de hacer mas productive en terminos fisicos al trabajo se
refiere a las condiciones relatives entre los distintos terrenos. Si se aborda
el asunto en su conjunto la conclusion es justamente la contraria. De he-
cho, la renta surge en este caso porque la tierra con mejores condiciones
es limitada. Es porque hay pocas tierras con caidas de agua, que surge la
renta: si todas las tierras tuvieran esta circunstancia, todos los capitalistas
podrian producir sin tener que acudir a la maquina de vapor. En estos ter­
minos, el capital necesario para la produccion se reduciria y, por tanto, el
precio: pero en esa situation no se pagaria renta. Aqui es oportuno traer a
cuento la expresion de David Ricardo, quien afirmaba que la renta surge
porque la tierra es mezquina con el hombre, no porque sea generosa.

Otra conclusion que puede extraerse de este ejemplo es la de que la renta

es una deduccion de la ganancia: es una portion de plusvalia que escapa
a los capitalistas y que va a parar a manos de los terratenientes. Sin em­
bargo, se debe ser cuidadoso con el significado precise de esta afirmacion.
Desde luego no quiere decir que se trate de una deduccion de la ganancia
normal del capitalista individual que paga la renta: como se ha visto, en
el ejemplo la renta es compatible con una ganancia media uniforme para
todos los capitalistas, incluyendo a los que pagan renta. Incluso, tampoco
es exacto plantear que es una deduccion de la ganancia que se aplique de
manera exclusiva a los capitalistas de la rama que paga rentas. En reali­
dad, de lo que se trata es de una deduccion de la ganancia de la totalidad
de los capitalistas.

Para ilustrar este puntoesprecisoam pliarun poco el ejemplo. Supongamos

que la rama que utiliza tierra y paga renta esta compuesta solamente por
11
 dos productores, uno operando en un lote norm al y o tro o p e r a n d o e n u n
terreno con caida de agua. Si se mantienen las m ism as c ifra s a n t c r io r e s ,
eso quiere decir que la inversion del primero es de 100 u n id a d e s d e v a lo r
y la del segundo de 80, para un total de capital de la ram a d e 1 8 0 . F o r
otro lado, vamos a suponer que el resto de la econ om ia, las r a m a s q u e
no usan tierra y/o no pagan renta emplean un capital d e 2 0 0 u n id a d e s .
La totalidad del capital en la economia, contando el de las d o s r a m a s , e s
de 380 unidades. Vamos a suponer que en el conjunto d e la e c o n o m ia s e
producen 180 unidades de plusvalia. Miremos in icialm en te c o m o s e r e -
partiria esta plusvalia y como se formarian los precios d e e s ta s d o s r a m a s
si no existiera renta.
La tasa de ganancia global de la economia seria de 0,47, q u e e s la r a z o n
entre 180 unidades de plusvalia y 380 de capital. C u an d o e x is te u n a g a ­
nancia uniforme, la totalidad de la plusvalia se reparte d e a c u e r d o c o n
la proporcion del capital en cada rama sobre el capital to tal. A la r a m a
sin tierra, que tiene el 52,6% del capital total, le co rresp o n d eria e s ta p r o ­
porcion de la plusvalia total: recibiria 94,74 como g anancia. La r a m a q u e
utiliza tierra, que tiene el 47,4% del capital, recibiria p o r e s te con cep t to
85,26. Esto en realidad es equivalente a calcular la ganancia d e c a d a r a m a
como una proporcion, la de la tasa de ganancia m edia, de su s r e s p e c tiv o s
capitales. El valor de cada rama seria la suma del capital y su g a n a n c ia :
el total del valor de la economia serian 560 unidades, de las c u a le s 2 9 4 ,7 4
estarian representadas por el precio de los bienes de la p rim era r a m a y
263,26 por el de los bienes de la segunda (vease tabla 1.1).

Tabla 1.1. Formation de la tasa de ganancia sin renta.

Ganancia T asa d e
Rama Capital V alor
(plusvalia) G a n a n c ia

Total 380 180 560 0 ,4 7

S in tierra 200 94,74 294,74 0 ,4 7
C o n tierra 180 85,26 265,26 0 ,4 7

Observese lo que ocurre cuando existe renta. Del total d e la p lu s v a lia

producida, como hemos dicho, 28 unidades se convierten en ren ta y, p o r
tanto, no se reparten entre los capitalistas. Solo quedan e n to n ce s 1 5 2 u n i­
dades, que divididos por 380 unidades de capital arroja una tasa d e g a ­
nancia de 0,4, la que se utilizo en el ejemplo. Este total se re p a rte e n la s
proporciones mencionadas entre los capitalistas de las dos ra m a s, d e tal
manera que 80 corresponden a la ganancia de quienes in v ie rte n e n la
rama sin tierra y 72 a los que lo hacen en la rama que si usa tierra. E n e s ta
ultima, a la plusvalia apropiada por los capitalistas se le a g reg a n la s 2 8

12
unidades de renta para completar las 280 unidades de valor que se pagan
por la produccion total (ivase tabla 1.2).

Tabla 1.2. Formacion de la tasa de ganancia con renta.

R am a C apital G anancia Renta Tasa de
Valor
G anancia
Total 380 132 28 560 0,4
Sin tierra 200 80 280 0,4
C on tierra 180 72 28 280 0,4

Como se ve, entonces, la renta es una deduccion de las ganancias de to-

dos los capitalistas. Los capitalistas de la rama que no usa tierra, que sin
la presencia de la renta apropiarian 94,74 unidades de plusvalia como
ganancia, con ella apropian solamente 80. Los capitalistas de la rama que
necesita tierra que apropiarian 85,76 captan 72. Con renta existe una tasa
de ganancia media, pero ella es de 0,4, menor que la de 0,47 si no existiera
renta. Puede verse en estas cuentas algo que habiamos senalado antes: en
presencia de la renta los consumidores pagan por los bienes de la segun-
da rama 280 unidades de valor, una suma que es superior a los 265,26 que
pagarian si no hubiera renta.

4. La renta en la agricultura y sus m odalidades

A partir de este ejemplo introductory (que aqui se expone de una manera

que no es exactamente la original), Marx pasa a examinar como estas no-
ciones generales toman cuerpo en la agricultura, teniendo en cuenta las
condiciones tecnicas y sociales de esta rama. A continuation se exponen
las diferentes modalidades de renta que el distingue.

a. La Renta D iferencial tipo 1

En la agricultura existen dos circunstancias que podrian desemperiar un

papel similar al de la presencia o no de caidas de agua del ejemplo ante­
rior: una de ellas es la fertilidad de las tierras que no es uniforme en todos
los lotes. Esto hace que, independientemente de las caracteristicas de los
capitalistas individuales, aquellos que operan en tierras mas feraces pue-
den obtener, ante inversiones de magnitud similar, rendimientos fisicos
diferentes y, por tanto, ganancias de diversa magnitud. Por otro lado,
los terrenos tienen localizacioites diferentes, que implican distintos costos
de transporte, tanto de los insumos al lugar de produccion, como de los
productos al lugar de mercadeo. Estos gastos de transporte hacen parte
del capital que deben avanzar los capitalistas y si estos son de diferente
magnitud haran que las ganancias individuales de ellos scan en principio

13
 de distinto monto y los mejor situados gozaran de g a n a n c ia s e x tr a o r d i-
narias. Como se ve, las dos circunstancias son fe n o m e n o s q u e n o p u e d e n
ser anulados por la accion del capital y que p u ed en g e n e ra l- la p r e s e n c ia
de sobreganancias.
A la modalidad de renta que surge alrededor de e sto s h e c h o s , M a r x la
denomina Renta Diferencial, porque esta asociada a c o n d ic io n e s d ife r e n -
ciales de produccion de los terrenos. Y le agrega la c a te g o r iz a c io n 'tip o
1' para referirse a que ella aparece con m ayor n itid ez c u a n d o se a p lic a n
montos de capital similares (lo que se denom ina cuotn n o rm a l d e c a p ita l
sobre la tierra).

Examinemos entonces la operacion de esta m o d alid ad d e re n ta , c o n u n

ejemplo numerico referido a la fertilidad.

Imaginemos una situacion en la que existe un tipo d e te rre n o s a lo s q u e

llamaremos tipo A, en los que una aplicacion de 100 u n id a d e s d e c a p ita l
(la cuota normal de capital sobre la tierra) p erm ite p ro d u c ir 1 .4 0 0 u n i­
dades fisicas de producto. Si rige una tasa de g an an cia d e 0 ,4 , el P r e c io
de Produccion de estos inversionistas agricolas sera d e 140. Si la s tie r r a s
de este tipo son suficientes para producir una can tid ad d e p r o d u c to q u e
satisfaga la demanda, el Precio de M ercado de su p ro d u ccio n (lo lla m a ­
remos Precio Total de M ercado - PTM ) tiende a esta m a g n itu d d e 140.
Es decir que cada unidad fisica de producto tend ra un p re c io u n ita r io
de 0,10 (lo llamaremos Precio Unitario de M ercad o - P U M ). E n e s ta s c ir ­
cunstancias no existe ni ganancia extraordinaria ni renta. E sto se p u e d e
resumir en la tabla 1.3:

Tabla 1.3.

Ganancia P recio P re c io
Tierra Capital Precio de Produccion
Normal Total de U n ita r io d e R e n ta
Produccion Fisica
M ercad o M e rc a d o

K G PP PF PTM PUM R
A 100 40 140 1.400 140 0 ,1 0 0

g' = 0,4

Supongamos entonces que la demanda por estos b ien es a g ric o la s c re c e

hasta un punto en que se agotan estas tierras tipo A q u e tien en u n re n -
dimiento de 1.400 unidades fisicas ante inversiones de 100 u n id a d e s d e
capital. A partir de ese punto, para ampliar la produ ccion to tal se re q u ie re
utilizar tierras que son menos fertiles, a las que d e n o m in a re m o s d e tip o
B, y que ante una inversion de 100 unidades de capital se o b tie n e n s o la -
mente 1.000 unidades fisicas de producto. En una prim era in sta n cia esta
produccion adicional no se llevaria a cabo, porque si el p recio u n ita rio

14
perm anece en el mismo nivel de 0,10 los capitalistas que tuvieran que
producir en las tierras B solo obtendn'an corno Precio Total de Mercado
una cantidad de valor de 100 (sus 1.000 unidades fisicas por el precio
unitario de 0,1). Con estas 100 unidades en sus ventas no podrian remu-
nerar su capital a la tasa media de ganancia (en este caso no obtendn'an
ningtlna ganancia) y probablem ente preferiran invertir su capital en otra
alternativa en la que si puedan gozar de una remuneracion normal.

Pero el precio de los productos agricolas comienza a crecer por una ra-
zon: si la dem anda ha aum entado pero la production se mantiene fija
existira una situacion de desabastecim iento relativo. En estas circunstan-
cias, la com petencia entre los dem andantes de los bienes agricolas hara
que algunos de ellos, para asegurar su suministro, esten dispuestos a pa-
gar un precio m ayor lo que em pujara el precio al alza. Cuando el Precio
U nitario de M ercado alcance una magnitud que haga que el Precio Total
de M ercado iguale al Precio de Produccion de los capitalistas que poten-
cialm ente puedan operar en las tierras B, esta inversion se vuelve acepta-
ble para ellos y se abre la posibilidad de explotar estas tierras menos fer-
tiles y de am pliar la produccion. En nuestro ejem plo, este nivel del Precio
Unitario de M ercado es de 0,14. M irem os lo que ocurre en las tierras tipo
B cuando se llega a este precio (vense tabla 1.4):

Tabla 1.4.
T ierra K G PP PF PTM PU M R

B 100 40 140 1.000 140 0,14 0

g' = 0,4
Pero para los capitalistas que siguen produciendo en las tierras tipo A,
el rendim iento fisico de sus tierras perm anece inalterado y ante una in­
version de 100 unidades de capital obtienen 1.400 unidades fisicas de
producto. Com o el producto fisico es hom ogeneo y los consumidores no
hacen la diferencia entre los bienes producidos en tierras de tipo A o B,
el nuevo Precio Unitario de M ercado rige tambien para los productos de
las tierras A. De esta m anera, los capitalistas que operan en las tierras A
tendrian un Precio Total de M ercado de 196 (1.400 unidades fisicas por
el precio unitario de 0,14). La diferencia entre estas ventas de 196 y sus
costos (el capital) de 100 ascenderian a 96 unidades. De ellas, 40 serian
su ganancia normal a la tasa de ganancia de 0,4 y las 56 restantes serian
en principio una Ganancia Extraordinaria (que tambien puede pensar-
se com o la diferencia entre el Precio Total de M ercado y su Precio de
Produccion: 196 - 140 = 56). Pero aquf se desata la competencia entre los
capitalistas que ya habiam os visto en el ejem plo introductorio: muchos
capitalistas querrian acceder a los terrenos tipo A. Los propietarios de
15
 estos u ltim os finalm en te p od ran ex ig ir c o m o re n ta to d a la g a n a n c i a e x -
traordinaria. La tabla 1.5 m uestra co m o re su lta n e s ta s m a g n i t u d e s e n lo s
dos tipos de tierras.

Tabla 1.5.
T ierra K G PP PF PTM PUM R
A 100 40 140 1 .4 0 0 196 0 ,1 4 56
B 100 40 140 1.000 140 0 ,1 4 0

D estaquem os algu nos hechos que su rgen d e e sta e x p o s ic io n . Si e n u n a

rama norm al el Precio de M ercad o tien d e a c o n v e r g e r h a c ia la m a g n i-
tud del Precio de Produccion del co n ju n to d e c a p ita lis ta s q u e o p e r a n e n
el sector, en la situacion analizad a el P recio d e M e r c a d o c o n v e r g e h a ­
cia el Precio de Produccion de los ca p ita lista s q u e o p e r a n e n lo s t e r r e n o s
menos favorecidos. M arx habla en to n ces d e q u e en p r e s e n c ia d e R e n ta
Diferencial, son las condiciones de p ro d u ccio n q u e rig e n e n la s t ie r r a s
marginales las que regulan el P recio de M ercad o .

De alii se desprende algo ya m en cion ad o en el e je m p lo in ic ia l: la r e n ta

implica un sobreprecio, pues el Precio de M e rca d o , q u e e s u n if o r m e , r ig e
para los bienes producidos en las m ejores tierra s e n la s q u e el P r e c io d e
Produccion es inferior. En otras p alab ras, los c o n s u m id o r e s p a g a n p o r lo s
productos com o si todos se prod u jeran en las tierra s m e n o s fe r tile s .

Finalmente, observese que en este caso en la tierra m a r g in a l e l m o n t o d e

este tipo de renta es nulo.

b. La R en ta D iferen cial tip o 2

Marx encuentra que adem as de la fertilid ad y d e la lo c a liz n c io n , la m a g -

nitud de las rentas en los distintos terrenos p arece ta m b ie n e s ta r a s o c ia d a
a la cantidad de capital aplicado a la tierra (e n te n d ie n d o c o m o c a p ita l, la
totalidad de la inversion de los capitalistas, tan to C a p ita l V a r ia b le c o m o
Capital Constante). Encuentra que se trata de un fe n o m e n o q u e s e im b r i-
ca con el anterior pero que tiene su propia esp ecificid a d . P o r e s o p r o p o n e
la nocion de Renta Diferencial que denom ina de tip o 2, p a ra d is t in g u ir la
de la anterior y que se desprenderia, dada la existen cia p r e v ia d e la R e n ta
Diferencial tipo 1, de una diversa intensidad de capital so b re la tierra .

Exam inem os esto am pliando el ejem plo nu m erico a n te rio r p a ra e s te p r o -

posito. H em os senalado que la cuota normal de capital so b re la tierra e ra d e
100 unidades de capital. Vamos a suponer, no o bstan te, q u e e x is te u n c a p i-
talista que dispone de un capital de m ayor m agnitu d y q u e e sta e n c a p a -
cidad de invertir no solam ente 100 unidades de capital sino 200. P ie n s e s e
que su inversion se realiza en un lote tipo A, en el cu al e x iste y a u n a R e n ta
16
D iferen cial tipo 1, que en nuestro ejem plo era de 56 unidades. H agam os,
a d em as, el su p u esto de que al doblar el capital invertido se dobla tam bien
la p rod u ccio n ffsica. En otras palabras, con la inversion de este capitalista
de 200 u nid ad es de capital obtiene 2.800 unidades ffsicas de producto.

Si el P recio U nitario de M ercado sigue siendo de 0,14 el Precio Total de

M ercad o de este capitalista seria de 392 unidades. El excedente que ob­
tiene, que es la diferencia entre lo que percibe en el m ercado y su ca­
pital, es entonces de 192 unidades. De ellas, 80 seria su ganancia nor­
m al, ya que seria el 40% (la tasa de ganancia m edia) de su capital de 200.
R estan an 112 unidad es de valor. Si se considera que en virtue! de la Renta
D iferen cial tipo 1 los terratenientes exigen 56 unidades com o renta, aun
restarian otras 56 unidad es que por lo pronto aparecerian com o G anancia
E xtraord inaria GE (vease tabla 1.6).

Tabla 1.6.
T ie rra K G PP PF PTM PUM RDl GE

A ** 200 80 2S0 2.800 392 0,14 56 56

/T 100 40 140 1.400 196 0,14 56 0
13 100 40 140 1.000 140 0,14 0 0

M arx plantea que la conversion de esta segunda porcion de ganancia ex­

traordinaria en renta no es autom atica y presenta algunas dificultades.
M ientras los capitalistas que puedan aplicar estas cuotas de capital sobre
la tierra m ayores que lo norm al sean pocos y relativam ente excepciona-
les, el terrateniente no tiene rnuchas posibilidades de cobrar esta sobrega-
nancia com o renta, y ella puede perm anecer por un tiem po consid erable
com o sobreganancia de estos capitalistas. Pero si estos ultim os proliferan
y se vuelven num erosos, el m ecanism o de la com petencia opera y la to-
talidad de la ganancia excepcional pasa a m anos de los terratenientes en
form a de renta. En este caso los capitalistas pagarian com o renta, en estos
terrenos, una sum a global de 112 unidades, a lo que llam arem os Renta
Total. Pues bien, dentro de esta sum a, las prim eras 56 unidad es, que es
lo que pagan com o renta los capitalistas que invierten la cuota norm al de
capital sobre la tierra, la podrfam os identificar com o Renta D iferencial
tipo 1. Las 56 unidades restantes serfan entonces lo que M arx denom ina
Renta D iferencial tipo 2. Las cifras quedarian com o se ve en la tabla 1.7.

Tabla 1.7.
T ierra K G PP PF PTM PUM RT RDl RD2
A ** 200 80 280 2.800 392 0,14 112 56 56
A* 100 40 140 1.400 196 0,14 56 56 0
13 100 40 140 1.000 140 0 ,1 4 0 0 0

17
Resumamos entonces algunas de las principales co n clu sio n e s q u e s a c a
Marx de este analisis:

Surge una nueva modalidad de renta diferencial que en e s te c a s o n o se

deriva de la fertilidad o de la localizacion, sino de la d iv ersa in te n s id a d
de aplicacion de capital sobre la tierra.

Sin embargo, estas dos modalidades de renta diferencial e s ta n a r tic u la -

das. Dehecho,esnecesario que exista la Renta Diferencial tip o 1 p a ra q u e
emerja la Renta Diferencial tipo 2. Ademas, si esta cuota e x c e p c io n a l d e
capital sobre la tierra se aplica a las tierras tipo B, donde n o e x is te R e n ta
Diferencial tipo 1, no se formaria una ganancia extraordinaria q u e p u e d a
convertirse en Renta Diferencial tipo 2. Lo mismo podria d e cirse d e u n a
situacion en la que todas las tierras fueran hom ogeneas y n o e x is tie r a
Renta Diferencial tipo 1 en ningun terreno.
cQue determina que se aplique una cuota de capital sobre la tierra e x c e p -
cionalmenteelevada? Para Marx, esto depende de que existan c a p ita lis ta s
que esten en capacidad de hacerlo, es decir, que tengan la a c u m u la c io n
suficiente para ello, mas elevada que la de sus com petidores. E sta m o d a ­
lidad de renta, entonces, estaria asociada a una distribucion d e s ig u a l d el
capital entre los capitalistas agricolas.
Como se ha dicho, la segunda porcion de sobreganancia tien e d ific u l-
tades en convertirse en renta. Durante un tiempo ella p e rm a n e ce c o m o
Ganancia Extraordinaria y no se disipa (y se convierte en re n ta ), s in o
cuando los capitalistas con estas condiciones excepcionales sea n lo s u fi-
cientemente numerosos como para que la competencia opere y h a g a p o -
sible la transferencia de valor hacia los terratenientes. Puede d e c irs e q u e
es similar a lo que sucede con la innovacion tecnologica: los c a p ita lis ta s
se sienten atraidos de manera permanente a introducir m ejo ras te c n ic a s
porque esto les permite captar ganancias extraordinarias, q u e si b ie n
son pasajeras, las pueden disfrutar durante un tiempo. En el ca so a g ri-
cola, aquellos capitalistas que tienen la solvencia para ello, se a n im a ra n
a aumentar la intensidad de capital sobre la tierra, porque les p o s ib ilita
conservar como Ganancia Extraordinaria lo que despues se co n v ertira en
Renta Diferencial tipo 2.

c. La Renta Absoluta

Uno de los desarrollos de la conceptualization marxista sobre la ren ta al

que el mismo Marx le daba mas importancia, es el referido a lo q u e el d e -
nomina Renta Absoluta. Estimaba que era una de sus contribucion es m a s
valiosas al conocimiento de este topico, y asi sigue siendo co n sid era d o en
esta tradition teorica.
 Su reflexion parte cie la siguiente inquietud: como se ha visto, el anali-
sis sobre la Renta Diferencial concluve en que la tierra marginal soporta
una renta nula. Es decir, que por el uso de la tierra con las condiciones
productivas mas desfavorables no se paga nada. El encuentra, en primer
lugar, que esto es algo que contradice las observaciones empiricas. En sus
analisis, M arx utiliza como referencia factual la agricultura britanica, que
en su m om ento era la mas desarrollada y la que mostraba los rasgos mas
claros del funcionamiento en ella de las relaciones capitalistas. Pero las
estadisticas que estaban a su disposicion mostraban que en ese final de
siglo XIX, hasta las tierras mas alejadas y esteriles de las Islas Britanicas
estaban apropiadas de manera privada, tenian un precio v se pagaba por
su utilizacion rentas positivas. La teoria de la Renta Diferencial, que ini-
cialm ente fue formulada por David Ricardo y a la cual el analisis de Marx
debe mucho, le parece entonces insuficiente para explicar este fenomeno
em pirico. Pero la conclusion de la renta nula para la tierra marginal tam-
bien le parece dificil de aceptar en terminos intuitivos. Implicaria que los
propietarios de estas tierras estarian dispuestos a permitir el acceso de los
capitalistas a ellas a tftulo gratuito. Esto no le parece un com portam iento
caracteristico de los terratenientes v de hecho lo encuentra incongruente
con la institucion de la propiedad privada.
Marx explora, por tanto, una fuente adicional de rentas distinta de las
condiciones productivas diferenciales de las tierras (algo absoluto), que
pueda estar presente aun en las tierras que no gozan de ventajas produc­
tivas relativas. Esta fuente es para el la misma institucion de la propiedad
privada de la tierra.
La reflexion de Marx al respecto podria dividirse en dos componentes. En
el prim ero se ocupa del mecanismo mediante el cual la propiedad puede
inducir la existencia de una renta con estas caracteristicas. En el segundo
M arx razona sobre la articulacion de este mecanismo con el funciona­
m iento general del valor e indaga sobre las condiciones peculiares que
debe tener la Com posicion Organica de Capital en la agricultura para que
esta renta fundone.

M arx establece un contraste entre la Renta Diferencial y la Renta Absoluta,

a proposito de la relacion entre el precio excepcional de los productos y
la renta. En el prim er caso, como hemos visto, el percibe que es el sobre-
precio inducido por las heterogeneidades productivas de la tierra lo que
se repercute en una renta. Para la Renta Absoluta propone lo contrario:
los propietarios exigen una renta como condicion para sum inistrar sus
terrenos a la produccion y es la existencia de esta renta la que hace elevar
el precio del producto. ^En virtud de que pueden los terratenientes exigir
la renta? Marx responde: en virtud del poder de retencion sobre la tierra

19
que \es otorga e\ dominio juridico sobre ella; si no se le s p a g a a lg o , s im -
plemente \a sustraen a la production y las tierras n o p o d ria n e x p lo ta r s e .
Marxhace, sin embargo, una aclaracion que es d ecisiv a e n su a r g u m c n t o :
no se trata de la propiedad juridica por si sola. Si la re n ta q u o s e p a g n
dependiera solamente de las exigencias unilaterales d e lo s te r r a te n ie n te s ,
el monto de este tipo de renta no solo seria in d eterm in a d o , s in o q u e s u
magnitud seria infinita, porque es esperable que los p ro p ie ta rio s q u ie r a n
tener las rentas mas elevadas posibles. Para que el p o d e r d e r e t e n t io n
genere una renta se requiere una condition e co n o m ica a d ic io n a l: q u e
la sustraccion de las tierras en cuestion genere un d e s e q u ilib rio e n tr e la
oferta y la demanda de los bienes agricolas que h a g a s u b ir el p r e c io d e
estos ultimos. Esto, desde luego, remite a las co n d icio n es d e la d e m a n d a :
la talla de la Renta Absoluta dependera de que tan to e sta n d is p u e s to s a
pagar de mas los consumidores por los bienes ag rico las e n e ste tr a n c e d e
tension entre oferta y demanda (Marx da un ejem plo d e u n a s it u a t io n e n
la cual existe propiedad juridica de la tierra, pero esta n o g en era r e n ta : el
caso de la frontera abierta en la Norteamerica del sig lo X IX . A u n q u e lo s
colonos son propietarios legates de los terrenos, ellos n o p u e d e n e x ig ir
una renta por su utilizacion: como los terrenos son m u y a b u n d a n te s , si
retuvieran el terreno, otro productor se instalaria en las tierra s a le d a n a s y
no se tendria ningun efecto sobre la cantidad de b ien es a g rico la s p r o d u -
cidos ni sobre su precio).
La Renta Absoluta y la Renta Diferencial, a pesar de que tien en n a tu r a -
lezas y determinantes distintos, interactuan de m anera s im u lta n e a e n el
mercado de tierras. Todos los terrenos tendrian una R enta Total q u e s e r ia
el agregado de la Renta Diferencial y la Renta A bsoluta. E sta u ltim a te n ­
dria una magnitud uniforme para todos los terrenos, m ien tras q u e la d e
la Renta Diferencial dependeria de las condiciones p ro d u ctiv as r e la tiv a s
de cada lote. En los terrenos marginales, que tienen ren tas d ife r e n c ia le s
nulas, la unica renta que se manifiesta es la Renta A bsolu ta. E s d e cir, la
Renta Total de la tierra marginal esta compuesta u nicam ente por la R e n ta
Absoluta.

Miremos esto en nuestro ejemplo. Supongamos que en lo s te rre n o s tip o

B, que no pagan ninguna cantidad como Renta D iferencial, se e x ig e a h o -
ra una cantidad de 20 unidades de Renta Absoluta com o req u isito p a r a
permitir su utilizacion por parte de los capitalistas. C om o h em o s v is to ,
si el Precio Unitario de Mercado de los bienes agricolas sigu iera s ie n d o
de 0,14 ningun capitalista estaria dispuesto a pagar esta renta, p u e s n o
obtendria su gananda media. Pero vamos a considerar que la te n sio n g c -
nerada por la retention potencial de las tierras hace que los co n su m id o re s
accedan a pagar un precio superior: para pagar esta Renta A b so lu ta d e
20 el precio tendria que ascender a 0,16. Asi, los capitalistas qu e o p e ra n

20
en la tierra marginal obtendrian en el mercado un total de 160 unida-
des de valor: 140 serian su Precio de Produccion que les garantizaria su
remuneracion normal, pero podrian pagar como renta las 20 unidades
restantes. Ellas constituirian entonces la Renta Absoluta, que para esta
tierra marginal seria igual a su Renta Total, pues estas tierras no generan
Renta Diferencial.

A este precio unitario de 0,16 los capitalistas que operan en las tierras A
obtendrian en el mercado una cantidad total de 224 unidades de valor.
Esto supera en 84 unidades su Precio de Produccion, lo cual seria equi-
valente a su Renta Total. Si consideramos que la Renta Absoluta es aqui
de la misma magnitud que en las tierras 8, es decir, de 20 unidades, las
64 unidades restantes serian su Renta Diferencial (observese que la pre-
sencia de la Renta Absoluta afecta la magnitud de la Renta Diferencial: en
nuestro ejemplo para las tierras A, la Renta Diferencial era de 56 unidades
cuando no habia Renta Absoluta. Cuando ella existe, la Renta Diferencial
aumenta a 64) (vease tabla 1.8).

Tabla 1.8.
T ierra K G PP PF PTM PUM RT RD RA
A 100 40 140 1.400 224 0,16 84 64 20
B 100 40 140 1.000 160 0,16 20 0 20

La segunda parte de la reflexion de Marx sobre la Renta Absoluta, se re-

fiere a su interaccion y eventual compatibilidad con el funcionamiento
general de la competencia en el nivel de toda la economia o, para decir-
lo con la expresion que el mismo utiliza, con la operacion de la Ley del
Valor. Para entender a cabalidad el sentido de su preocupacion, es preciso
hacer algunas digresiones.
A menudo se afirma de Marx (y algo similar se dice de Ricardo y de otros
economistas politicos clasicos) que en su concepcion sobre la formacion
de los precios no tienen en cuenta los fenomenos de la demanda: los uni-
cos elementos pertinentes en la determinacion cuantitativa de los precios
de las mercancias son los que atanen a la produccion. Prueba de ello es la
nocion de Precio de Produccion que se determina enteramente por aspec-
tos ligados a la oferta, como los costos y la tasa de ganancia. Esto es por
lo menos discutible. En efecto, en primer lugar, la perspectiva de Marx
no ignora que la confrontacion entre la oferta y la demanda sea decisiva
en la configuracion de los precios. Pero el hace una distincion entre lo
que serian los precios instantaneos, que pueden estar sujetos a multiples
determinantes (escasez pasajera, opacidad de la informacion, estructura
de mercado, etcetera), y lo que el denomina 'precios naturales' que serian
estructurales y que como se ha visto, son el precipitado de la accion de la
21
 competencia. Como hemos visto, el mecanismo del flujo de c a p ita le s e n -
tre las ramas conducirla a estos 'Precios de M ercado' a co n v erg er h a c ia el
Precio de Produccion, que seria el precio natural y que im p lican u n a ta sa
de ganancia uniforme entre todos los capitalistas. Para un a n a lisis d e lo s
fenomenosestructurales delcapitalismo, que es lo que le interesa a M a r x ,
son estos precios naturales los que le parecen pertinentes y da p o r s e n ta -
do que los ajustes inducidos por la competencia ya han tenid o lu g ar. L o s
precios de mercado 'instantaneos' estarian reservados para fe n o m e n o s
mas superficiales, de coyuntura o muy focalizados.

Pero incluso en la nocion de convergencia de los Precios de M e rc a d o h a ­

cia los Precios de Produccion esta presente tambien la nocion d e d e m a n -
da. Se ha dicho que el Precio de Mercado supera al Precio de P r o d u c c io n
cuando la cantidad ofrecida de productos es inferior a la ca n tid a d q u e
los consumidores estan dispuestos a demandar a este nivel d e p r e c io s ,
el que corresponde al Precio de Produccion. La convergencia se d a p r e -
cisamente cuando los capitales que fluyen desde otras ram as a u m e n ta n
la cantidad ofrecida y, por tanto, los consumidores reducen el p re c io q u e
estan dispuestos a pagar. Y lo contrario en la situacion sim etrica . C o m o
se ve, existe claramente la nocion convencional de dem anda, q u e a r tic u la
de manera inversa la cantidad de bienes demandados y la m a g n itu d d e l
precio que los consumidores estan dispuestos a pagar por ellos.
Como conclusion, sin embargo, es licito afirmar que M arx c o n c ib e q u e
cuando la competencia opera de manera estructural y se d an lo s a ju s ­
tes pertinentes, el Precio de Mercado estaria regulado por el P r e c io d e
Produccion. Se podria pensar que una consecuencia de la p len a o p e r a c io n
de la Ley del Valor en este nivel de analisis, en que no existen d is to r s io n e s
de la competencia e impera una ganancia uniforme entre los c a p ita lis ta s ,
es precisamente la coincidencia entre el Precio de M ercado y el P r e c io d e
Produccion predominante en una rama.

En el analisis de la Renta Diferencial que se vio arriba, el P r e c io d e

Mercado de los bienes agricolas supera su Precio de P rod u ccio n . E s m a s ,
esta es la nocion clave que posibilita la sobreganancia y que da lu g a r a la
renta. Pero como hemos visto, esta diferencia no es el resu ltad o d e a lg u n
desajuste accidental entre la oferta y la demanda, y p ersiste co n la p le n a
operacion de la competencia. Se trata, por tanto, de un h e ch o e s tr u c tu ­
ral. El Precio de Mercado de los bienes agricolas no esta re g u la d o p o r e l
Precio de Produccion general de la rama de la agricultura en su c o n ju n to ,
pero si lo esta por el Precio de Produccion de los capitalistas q u e in v ie r te n
en la tierra marginal.
^Que sucede entonces en presencia de Renta A bsolu ta? P a ra q u e e lla
exista tambien se requiere que el Precio de M ercado exced a el P r e c io d e
22
 Produccion, pero se necesita que esto suceda incluso en la tierra mar­
ginal. El Precio de Mercado de los bienes agricolas no estarfa entonces
regulado por ningun Precio de Produccion. El seria el resultado de la
mera confrontacion entre la oferta y la demanda de los bienes produ-
cidos en la tierra. ^Significa esto que estamos ante un fenomeno de na-
turaleza superficial, equiparable a los que emergen de los desajustes
accidentales que desembocan en los Precios de Mercado instantaneos?
^No estarfa operando allf la Ley del Valor en forma cabal? Esta es la
preocupacion de Marx.

Pues bien, la propuesta que avanza Marx para sostener que la Renta
Absoluta es estructural al capitalismo y, por tanto, compatible con la Ley
del Valor de manera plena, es la siguiente: si bien en este caso el Precio de
M ercado debe ser superior al Precio de Produccion como requisito para
que la renta sea positiva, el Precio de Mercado sigue siendo articulado
por la Ley del Valor en un nivel mas profundo: este nivel es el de los vn-
lores. Esto es posible cuando el Precio de Mercado de los bienes agricolas,
superando el Precio de Produccion, es, sin embargo, inferior o igual a su
Valor.

De nuevo, para dilucidar el sentido de este planteamiento es necesario

dar otro rodeo. iQ ue es el Valor de una mercancfa? <-Que implica que el
Precio de Produccion sea mayor o menor que el Valor? ,;Que significa que
el Precio de Mercado sea inferior o igual al Valor?
En el analisis que realiza Marx sobre el capitalismo precede siguiendo
una sucesion de niveles de abstraction jerarquizados. Su reflexion sobre
los aspectos mas basicos de esta organization social, la que atane a la di­
vision del trabajo mercantil (Teorfa de la Mercancfa) se desenvuelve con
una representation muy simplificada de la economfa, en la que se retiene
el caracter mercantil de los agentes, pero se les considera en su forma mas
elem ental, como agentes mercantiles simples. Cuando aborda el analisis
de la explotacion en el capitalismo (Teorfa de la Plusvalfa) y de algunos
rasgos iniciales de la operation del capital (Teorfa de la Acumulacion),
se reemplaza este perfil original de los agentes por uno mas complejo
en el que estos son definidos como capitalistas y asalariados. En estos
niveles iniciales de analisis se examina la economfa de manera agregada,
sin establecer diferenciaciones por ramas o sectores. Y allf se utiliza la
nocion mas basica de la dimension cuantitativa del intercambio: se con-
cibe que las mercancfas se cambian en funcion de la cantidad de trabajo
abstracto (social) que ha requerido la produccion de cada una de ellas. A
esta nocion se le conoce como intercambio segun sus valores. El Valor de
una mercancfa seria igual al trabajo que la sociedad ha destinado para
producirla.

23
 Examinemos esto con un ejemplo numerico en el que los a g e n te s so n c o n -
cebidos como capitalistas y asalariados, para poder co n ectar m a s a d e la n -
te la categoria que ya se ha empleado de P retio de P ro d u ctio n .
Supongamos una economfa capitalista que produce un co n ju n to d e m e r-
candas de la siguiente manera: para su elaboration se req u iere, p o r u n a
parte, de 200 jomadas de trabajo. Por otra, tam bien se n e ce sita u tiliz a r
mercandas que ya han sido produddas antes (in stru m en tos, m a te ria s
primas, etcetera) y que requirieron 100 jom adas de trabajo en p e rfo d o s
anteriores. El Valor total de las m ercancias p rod u d d as en e ste p e rfo d o
sera de 300 unidades de valor. Ahora m irem os los co m p o n en tes d e e s te
valor: las 100 unidades de bienes que ya estaban p ro d u cid as d e b e n s e r
compradas por los capitalistas y, por lo tanto, hacen p arte d e su c a p ita l.
Aesta fraccion del capital la llama M arx C apital C on stan te (C ), p o rq u e
transmite su valor al producto sin que haya una v ariatio n en su m a g n i-
tud. Por otro lado, las 200 unidades de valor que los trab ajad o res a g re g a n
en este periodo, bajo la logica del fundonam iento m ercan til c a p ita lis ta
se dividen en dos fracciones: una de ellas la constituye lo q u e lo s c a p ita ­
listas verdaderaxnente pagan en forma de salarios y que se re la cio n a co n
el valor de las mercancias que deben consum ir los a salariad o s p a ra re -
producir su fuerza de trabajo. Constituye el com plem ento d el ca p ita l d e
los inversionistas y Marx la denomina Capital Variable, p o rq u e n o s o lo
transmite su valor al producto, sino que lo hace crecer. E ste cre cim ie n to
es propiamente la portion restante del valor agregado p o r los tra b a ja d o ­
res que los capitalistas no pagan y que constituye su g an an cia: M a rx la
denomina Plusvalxa (P).

La proportion entre la Plusvalxa y el Capital Variable la d en o m in a M a rx

Tasa de Plusvalxa y refleja el grado de explotaddn de los tra b a ja d o re s.
Si en nuestro ejemplo tomamos esta tasa com o igual a 1, q u iere d e c ir
que el valor aportado por los trabajadores se divide p o r m ita d e s e n tre
Capital Variable y Plusvalxa, es dedr, 100 de C apital V ariable y 1 0 0 d e
Plxxsvalia. De esta forma, el Capital Total de los capitalistas serfa la su m a
de las 100 unidades de Capital Constante y las 100 de C ap ital V ariab le,
por tanto, 200. La notion de Tasa de G ananda (g ') es la re la tio n e n tre la
Plusvalia y el Capital Total, que en este caso seria de 0,5 = 1 0 0 /2 0 0 . E x is te
otra relation entre estos componentes del valor que es p ertin en te p a ra lo s
an£lisis de Marx y es la que denomina Composicidn O rganica d e C a p ita l
($ ): proportidn entre el Capital Constante y el Capital Total que refleja el
grado de complejidad tecnica de la producci6n. En nuestro ca so serxa d e
0,5, pues es la relatidn entre 100 unidades de Capital C on stan te y 2 0 0 d e
Capital Total (pease tabla 1.9).

24
Tabla 1.9.
C apital C apital 1 , Composicion
Tasa de Tasa de
Plusvalia Valor Organica de (
C o n stan te V ariable I Plusvalia G anancia
Capita] i
C V P W P' d>
S '

100 100 100 300 1 0,5 03

Ahora bien, para analizar ciertos aspectos mas eomplejos de la acum u-

lacion capitalista, este nivel de examen conjunto no es el mas indicado
y se hace necesario desagregarlo en sus ramas componentes. La magni-
tud de las categorias que hemos evocado seria la suma de su correspon-
diente en cada una de las ramas: el Capital Constante que aqui hemos
m ostrado com o total es la suma del Capital Constante de todas las ra­
m as y, asi sucesivam ente, con el Capital Variable, la Plusvalia y el Valor
de la produccion.
Sin em bargo, existe una circunstancia que tiene muchas repercusiones
para el analisis ulterior: no hay ninguna razon para que la Composicion
O rganica de Capital en las diferentes ramas sea uniforme. La relation
entre C apital Constante y Capital Variable esta determinada en buena
m edida por circunstancias tecnicas y estas pueden variar de una rama
a otra.
Ilustrem os esto en nuestro ejemplo. Supongamos que las cifras que
hem os visto corresponden al agregado de dos ramas, cada una de las
cuales tiene un Capital Total de 100. Pero la Composicion Organica de
Capital no es identica en ellas. Supongamos que en una primera rama
esta Com posicion Organica de Capital es de 0,6, es decir, que en ella de
las 100 unidades de capital 60 corresponden a Capital Constante y 40 a
Capital Variable. Como se tiene una Tasa de Plusvalia de 1, quiere decir
que por cada unidad de Capital Variable se tiene una unidad de Plusvalia:
la Plusvalia sera de 40 para esta rama. El Valor de la produccion en ella
sera entonces el agregado de estas tres magnitudes, 60 + 40 + 40 = 140.
La segunda ram a tiene una Composicion Organica de Capital de 0,4, lo
que quiere decir que sus 100 unidades de Capital estan compuestas por
40 unidades de Capital Constante y 60 unidades de Capital Variable.
A nte una Tasa de Plusvalia de 1, esto implica 60 unidades de Plusvalia
para com pletar un Valor de su produccion de 160 {pease tabla 1.10).
Esta descripcidn cuantitativa (denominada generalmente Tabla de
Valores) presenta, sin embargo, un resultado anomalo: la Tasa de Ganancia
de las distintas ramas no es igual (0,4 para la primera ram a, 0,6 para la
segunda). Precisamente un resultado esperable de la com petencia entre
los capitalistas es la de que, en la busqueda incesante de los capitales

25
 Tabla 1.10.

Capital Capital C o m p o sicio n

Tasa dc T asa d e
Plusvalfa Valor O rg an ica d e
Constante Variable Plusvalfa G a n a n c ia
C ap ital
C V P W P' <!> n’
T otal 100 100 100 300 1 0 ,5 0 ,5

R am a 1 60 40 40 14 0 1 0 ,4 0 ,4

R am a 2 40 60 60 160 1 0 ,6 0 ,6

individuals por tener la mayor ganancia posible, que los h a c e m ig r a r

de una rama a otra, la Tasa de Ganancia se nivele entre las d is tin ta s ra -
mas. Esto es precisamente lo que ocurre: los capitales que e sta n e n r a m a s
con ganancias menores emigran hacia las que ofrecen m a y o r r e n ta b ili-
dad. Pero al hacer esto, alteran los niveles de produccion y, p o r ta n to ,
los precios. En las ramas de las que salen capitales la cantid ad p r o d u c id a
disminuye y, por tanto, el precio sube. En las ramas a las q u e e s to s c a p i­
tales llegan, la produccion se amplia y el precio se reduce. E s e s p e r a b le
que este movimiento cese precisamente cuando las tasas de g a n a n c ia s s e
igualen en las diversas ramas. Este mecanismo implica, no o b s ta n te , q u e
en este piano de analisis, cuando se consideran diversas ram as y u n a ta sa
de ganancia uniforme, los precios de las mercancias de cad a ra m a s u fr e
una desviacion con respecto a sus Valores. Los precios re su lta n te s tie n e n
una magnitud determinada: para que la Tasa de G anancia se a u n if o r ­
me se requiere que el precio resultante, que Marx d enom ina P r e c io d e
Produccion, sea igual al capital empleado en cada sector a u m e n ta d o e n
la Tasa de Ganancia media:

PP, =(C, + V ,)(l+ g ')

Esto implica un cambio en la distribucion de la Plusvalfa g e n e r a l e n tr e

los capitalistas. Si en la Tabla de Valores la Plusvalfa era re p a rtid a e n tr e
los capitalistas en funcion de la magnitud del Capital V ariab le d e c a d a
rama, en lo que podriamos denominar Tabla de Precios d e P r o d u c c io n ,
esta distribucion se hace en proporcion del Capital Total d e c a d a u n a d e
las ramas. Este proceso lo denomina Marx Perecuacion G en eral d e la T a sa
de Ganancia y a la conversion cuantitativa entre los precios in ic ia le s y lo s
finales se conoce como Transformacion de Valores en Precios.
En nuestro ejemplo cuantitativo, dado que las dos ram as e m p le a n 1 0 0
unidades de Capital Total y la Tasa de Ganancia es de 0 ,5 , el p r e c io a l
que deberfa venderse la produccion de cada una de las r a m a s , s u p r e ­
cio de produccion respectivo, serfa de 150 [lOO.r (1 + 0,5) = 1 5 0 ] ( v e a s e
tabla 1.11).

26
Tabla 1.11.
Composicion Tabla de Valores Tabla de Precios de Produccion
Capital Capital
Organica Tasa de Precio de Tasa de
Constante ^ Variable Plusvalia Valor Ganancia
de Capital Ganancia Produccion Ganancia

c V <I> p IV $' G pp g-

j CIl 1
1© (
Total 100 100 100 300 0.3 100 300 0,3
R am a 1 60 40 0,6 40 140 0,4 30 130 0,5
Ram a 2 40 60 0,4 60 160 0,6 30 150 0,5

Com parando la Tabla de Valores con la Tabla de Precios de Produccion,

sc observa que para pasar de la primera a la segunda, esto es, para tener
una tasa de ganancia uniforme, hay un flujo de plusvalia de la segunda
rama, que es la que tiene una Composicion Organica de Capital (0,4) in­
ferior a la media (0,5) hacia la rama que tiene una Composicion Organica
de Capital mas elevada que la media (0,6). 10 unidades de plusvalia pa-
san de la segunda rama a la primera.

Esto se refleja en las diferencias cuantitativas entre el Valor y el Precio de

Produccion de cada rama, que es precisamente lo que estabamos buscan-
do con esta digresion. El Valor de la produccion de la rama que tiene una
Composicion Organica de Capital superior a la media es de 140, que es
menor que su Precio de Produccion de 150. Y al contrario, en la rama con
menor Composicion Organica de Capital tiene un Precio de Produccion
que es inferior a su Valor.
Puede verse entonces que en esta reflexion de Marx, el Valor y el Precio
de produccion de cada rama no son identicos, pero estan relacionados. El
desfase entre uno y otro depende del desfase de la respectiva Composicion
Organica de Capital con la media. Los Valores serian el determinante ba-
sico del Precio de Produccion.
Por otra parte, el Precio de Mercado debe converger hacia el Precio de
Produccion. Pero como este ultimo esta determinado por el Valor, podria
decirse que en ultima instancia, el Valor tambien determina el Precio de
Mercado.
Pues bien, esta es precisamente la relacion que busca Marx para su re­
flexion sobre la Renta Absoluta. En su presencia, el Precio de Mercado
difiere de manera estable del Precio de Produccion y debe ser mayor para
que exista renta. Pero si la Composicion Organica de Capital de la agri-
cultura es inferior a la media, como en el caso de la rama 2, cabe la po-
sibilidad de que este Precio de Mercado siendo mayor que el Precio de
Produccion, no supere su Valor. En estas circunstancias, segiin el criterio
de Marx, el Precio de Mercado compatible con la Renta Absoluta seguiria

27
 siendo regulado, en ultima instancia, por el Valor. N o h a b ria u n a v io la -
don de la Ley del Valor.

Adaptemos nuestro ejemplo para ilustrar esto. Su p o n g am o s q u e la ra m a

2 sea la agricultura y que en ella, como hemos visto, los c a p ita lis ta s e x i-
gen una Renta Absoluta de 20 unidades (para sim plificar el a n a lis is n o
consideraremos la existencia de Renta Diferencial).

De manera similar a como se planted en el apartado in tro d u c to rio s o b r e

la notion general de renta, en este caso tambien las 20 u n id a d e s d e R e n ta
Absoluta son una portion de Plusvalia de la que se ap ro p ian lo s te r r a te -
nientes y que, por tanto, no se distribuye entre los ca p ita lista s. D e e s ta
manera, de las 100 unidades totales de Plusvalia generada en la e c o n o -
mia, solamente 80 van a alimentar la ganancia. La Renta es un m e c a n is m o
disruptor de la Perecuacion General de la Tasa de G anancia q u e a fe c ta la
magnitud de la Tasa de Ganancia general que sera ahora d e 0 ,4 (8 0 / 2 0 0 )
y no de 0,5 como cuando no existe Renta. El Precio de P ro d u ccio n p a ra la s
dos ramas sera entonces de 140. En la rama no agricola qu e n o p a g a re n ta ,
este sera el punto de convergencia del Precio de M ercado. E n la a g r ic u l­
tura, en cambio, el Precio de Mercado no tiende al Precio d e P r o d u c c io n ,
sino que a este debe agregarsele las 20 unidades que se d eb en p a g a r c o m o
Renta Absoluta. Es decir, el Precio de Mercado sera de 160 (v e a s e ta b la
1.12). Pero observese que en este caso el Precio de M ercado s ie n d o m a y o r
que el Precio de Produccion no excede el Valor de la p ro d u ccio n d e e sta
rama, que asciende justamente a 160 unidades. Esta es la c ir c u n s ta n c ia
que Marx preve: existe Renta Absoluta, pero los bienes a g ric o la s n o se
venden por encima de su Valor, lo que implicaria que la fo rm a cio n d e e s te
precio sigue respondiendo a la Ley del Valor y no solam ente a la te n s io n
entre oferta y demanda.

Tabla 1.12.
C V G R W PP PM g' <t>
Total 100 100 80 20 300 280 300 0 ,4 0 ,5
No agricola 60 40 40 140 140 140 0 ,4 0 ,6
Agricultura 40 60 40 20 160 140 160 0 ,4 0 ,4

Observese, finalmente, este resultado solo es posible si la C o m p o s ic io n

Organica de Capital de la agricultura es inferior a la m edia. En ca s o c o n -
trario, cuando esta es igual o superior a la media, el Precio de P ro d u c c io n
seria igual o superior al Valor, por lo que cualquier m agnitud d el P re c io
de Mercado mayor que el Precio de Produccion forzosam ente sera ta m ­
bien superior al Valor.

28
 d. La Renta de Monopolio

Marx plantea una modalidad adicional de Renta que denomina de

Monopolio y que no siempre se tiene en cuenta en la mayorfa de las expo-
siciones sobre su reflexion al respecto. Esto obedece a que el mismo Marx
parece considerarla de naturaleza menos fundamental que las anteriores.
Mas adelante precisaremos las razones que el plantea para eso.

Marx propone como soporte de este tipo de renta la cscasez de tierras, la

eual aparece como una barrera para la ampliacion de la produccion. Esto
genera sobreprecios de los bienes producidos en la tierra, los cuales final-
men te se convierten en renta.
Examinemos un ejemplo que el mismo utiliza para exponer este concep-
to. Las tierras de la region francesa de Champana poseen una rara com-
binacion de caracteristicas, como su composicion agrologica v su regimen
climatico, que permite que en ellas crezca una variedad de u\’a especial, a
partir de la cual se puede producir un vino que es muy apreciado por los
aficionados a la buena mesa. Sin embargo, las tierras con estas caracteristi­
cas son limitadas en numero. La cantidad de este vino tan apreciado por los
consumidores esta limitada, por tanto, por esta circunstancia. Si la cantidad
de vino que los compradores estan dispuestos a adquirir por un Precio
de Mercado igual al Precio de Produccion de los agricultores que tienen
acceso a las tierras de esta region es mayor que la cantidad efectivamente
ofrecida, existira una situacion de desabastecimiento. La competencia en-
tre los consumidores por asegurar la obtencion de este \'ino especial, lleva-
ra a algunos a ofrecer un precio mayor, lo cual termina por generalizarse.
Como resultado, el Precio de Mercado excede el Precio de Produccion y
estos agricultores podrian disfrutar de una ganancia extraordinaria. Pero,
de nuevo, el factor que posibilita la existencia de esta sobreganancia des-
cansa enteramente en las caracteristicas de esta tierra escasa. Ningun ca-
pitalista podra obtener este vino con uvas provenientes de otra region y
cualquier capitalista que opere en la region de Champana obtendria esta
ganancia excepcional. En estas circunstancias, y de manera similar a como
se ha visto este mecanismo en modalidades anteriores, la competencia en-
tre los capitalistas por procurarse esta ganancia extraordinaria permitira
a los terratenientes que controlan las tierras con esta calidad excepcional
apropiarse de toda la sobreganancia en la forma de renta.
Marx hace notar que en este caso el Precio de Mercado del vino no parece
estar regulado por ningun sector productivo, sino por este forcejeo entre
oferta y demanda. A este tipo de precios los denomina Marx Precio de
Monopolio, porque parece responder a un poder excepcional de los ofe-
rentes sobre los demandantes. De allf el nombre de Renta de Monopolio
que le asigna a este tipo de renta. Esta parece ser la razon por la que Marx
no coloca esta modalidad de renta en el mismo nivel que las a n te r io r e s :
pareceria responder a estos desajustes eventuales de la oferta y la d e m a n -
da y no al funcionamiento estructural de la Ley del Valor.
Con esta categoria, Marx sugiere que se pueden explicar las r e n ta s q u e
surgen en algunas areas que poseen circunstancias ex ce p cio n a le s d e d i-
verso tipo y a la vez son escasas, y que norm alm ente estan c ir c u n s c r ita s
a ciertos lugares y regiones especificas. A esto podria d e n o m in a rse R e n ta
de Monopoliofocalizada. De hecho, esta precision debe h a cerse p o r q u e el
tambien senala la posibilidad de una Renta de M onopolio g e n e r a liz a d a :
se trataria de aquella situacion en la que la escasez de tierras n o se lim ita
a tal o cual region, sino que existe una escasez generalizad a d e tie rra s .
En este caso, el mecanismo descrito no se limita a los p recios d e c ie r to s
bienes agricolas, sino que se extiende a los bienes agricolas en g e n e r a l. En
esa situacion, los productos de la agricultura en general tam bien te n d n a n
Precios de Monopolio.

e. Las modalidadcs de renta agricola y sus fu en tes

De esta manera se pueden esquematizar las distintas m o d a lid a d e s d e

renta que surgen en la agricultura, en la tabla 1.13.

Tabla 1.13.
Modalidad de Renta F u en te
Tipo 1 Diferencias en fertilidad y lo c a liz a c io n .

Renta Diferencial D iferenciasen intensidad d e c a p ita l s o b r e la t i e r r a .

Tipo 2 Desigual d istribucion de ca p ita l e n tre lo s a g r i-
cultores.
Propiedad privada de la tierra.
Renta Absoluta Composicion organica de la a g ric u ltu ra in f e r io r
a la media.

Focalizada Escasez de cierto tipo d e tierras.

Renta de Monopolio
Generalizada Escasez de las tierras ag rico las en g e n e r a l.

Ellas interactuan en los diversos terrenos entrelazandose en tre e lla s .

Todas las tierras comparten la Renta Absoluta, que tienen una m a g n itu d
uniforme. Cada uno de los lotes tienen una magnitud particular d e R e n ta
Diferencial en sus modalidades 1 y 2, dependiendo de sus c a ra cte ris tica s
especificas en lo que respecta a las fuentes de esta renta: fertilid ad , lo c a li-
zacion y aplicacion de capital sobre la tierra. Algunos terrenos en c ie rta s
areas gozaran de Rentas de Monopolio focalizadas. En ciertas c irc u n s ta n ­
cias, cuando hay escasez generalizada de tierras todos los terrenos s o p o r-
taran una Renta de Monopolio generalizada.
 II
A n o t a c io n e s y r e p l a n t e a m ie n t o s a la
T E O R I A G E N E R A L D E LA R E N T A D E LA T IE R R A

omo se ha anunciado, este capi'tulo esta dedicado a examinar algu-

nas obsei’vaciones y objeciones que se han planteado a lo largo de
los aiios a esta exposicion original de la Teona General de la Renta de la
tierra, a discutir sus implicaciones y a proponer algunos ajustes en este
marco analitico.
Nos centraremos principalmente en tres aspectos: el primero se refiere a
la presentacion que se hace sobre la Renta Absoluta. Como hemos visto,
en una parte de la reflexion de Marx al respecto, el hace depender la exis-
tencia de esta modalidad de renta de la presencia de una Composicion
Organica de Capital en la rama de la agricultura inferior a la media. Esta
nocion parece problematica desde distintos puntos de vista: es dudosa
su justification dentro del andamiaje analitico marxista, conduce a pa-
radojas y no parece acoplarse a la evidencia empfrica. El segundo topico
que se aborda es la presentacion de la Renta Diferencial tipo 2: en su
planteamiento original existe de manera implicita un razonamiento que
podriam os llamar "micro-economico" que genera ciertas dudas y que lle-
va a conclusiones discutibles (la necesidad para su existencia de una dis­
tribution desigual del capital entre los capitalistas, entre otras), algunas
de las cuales no concuerdan con las evidencias empiricas que se tienen al
respecto. El tercer tema que tratamos se refiere a la distincion que Marx
establece entre la Renta Diferencial y Renta Absoluta: el afirma que se
trata de dos mecanismos que coexisten y se entrelazan, pero que tienen
una naturaleza fundamentalmente diferente, con determinantes diversos
y diferentes consecuencias. Esto ha conducido, entre otras cosas, a que
en la reflexion marxista ulterior se planteen medidas y lineas de politica
especificas y diversas para cada una de estas modalidades de renta que
se conciben como fenomenos economicos basicamente heterogeneos. A

31
\a luz de nuestra discusion sobre nociones que estan en su b a se , c o m o e l
papel de la propiedad, de la escasez y de la retention de la tierra en lo s
precios agricolas, intentaremos mostrar que la distincion m e n cio n a d a e n
este nivel es discutible, y por lo tanto, son tambien co n tro v e rtib le s la s
conclusiones mencionadas que de ella se derivan.

En la discusion de cada uno de estos topicos no nos lim itam os s o la m e n te

a senalar y a precisar las eventuales incongruencias internas, la s d ific u l-
tades de coherencia con el cuadro analitico mas general de M arx s o b r e la
economia capitalista, o las posibles inconsistencias con las p e r c e p c io n e s
empiricas sobre los fenomenos correspondientes. Intentarem os r e a liz a r
dos operaciones adicionales. Una de ellas es intentar identificar lo s re s o r -
tes analiticos que pueden estar dando origen a estas dificultades. La o tr a
tarea esproponer modificaciones a estas formulaciones para p ro c u ra r s u -
perar estos problemas. No pretendemos, por lo tanto, una r e fu ta tio n d e
la Teoria General de la Renta de la Tierra, sino lo contrario. R e ite r a m o s
que a nuestro juicio este cuerpo analitico es muy poderoso p a ra in te r ­
pretar la existencia social de la propiedad territorial en el c a p ita lis m o .
Lo que pretendemos es, precisamente, acondicionar sus p la n te a m ie n to s
especificos para potenciar su capacidad explicativa. Justam ente la s e c tio n
final de este capitulo esboza una reformulation general de este c u e r p o
teorico que nos permita utilizarlo plenamente, sin las p ertu rb acio n es q u e
a menudo lleva consigo su formulation original.

A. Renta Absoluta, Renta de M onopolio y C o m p o s ic io n

Organica de Capital

Memos visto que la categoria de Renta Absoluta es propuesta p o r M a r x

con el fin de interpretar un fenomeno preciso: el hecho que el c o n s ta ta
empiricamente en la Gran Bretana de su momento de que aun la s tie r r a s
marginales, las mas alejadas y menos fertiles, tienen una renta p o s itiv a ,
algo que la notion de Renta Diferencial no preve. Propone la c a te g o r ia
de Renta Absoluta, que tendria una fuente alternativa a la d e la R e n ta
Diferencial: la misma propiedad privada de la tierra. Una p a rte d e s u
analisis senala que la Renta Absoluta se generaria a partir del p o d e r d e
retention de los propietarios sobre el suelo, que eventualm ente le s p e r -
mite hacer elevar el precio de los bienes agricolas por encim a del P r e c io
de Production de los capitalistas que operan en esta tierra m arg in al. P e r o
el desarrolla una segunda reflexion al respecto, que pretende h a ce r c o m ­
patible esta notion con el funcionamiento general de la teoria d el v a lo r.
Su concepcion es la de que esta Ley del Valor sigue operando, a u n si e l
Precio de Mercado supera el Precio de Production (requisito p a ra q u e
exista una sobreganancia que se convierta en renta), si al m ism o tie m p o

32
este precio en que se transa el bien agricola no excede su Valor. Para que
esto sea posible, concluye que es necesario que la agricultura tenga una
Com posicion Organica de Capital inferior a la media.

Esta nocion de Renta Absoluta ha sido considerada por la tradicion mar-

xista com o algo central en su analisis y un aporte significativo para la
com prension de la propiedad territorial. Se deben destacar dos conceptos
que de alii se derivan: el primero, que la Renta Absoluta seria consubs-
tancial a la propiedad de la tierra; el segundo, que la magnitud de la
Renta Absoluta esta asociada al atraso productivo de la agricultura.
Exam inem os este ultimo punto. Por una parte, el nivel de la Composicion
Organica de Capital de una rama, es decir, la proporcion del Capital
Constante en el Capital Total refleja el grado de complejidad de los procesos
tecnicos imperantes en ella. Un sector en el que predominan procesos ma-
nuales y sim ples tiene en general una cantidad baja de Capital Constante,
pueselprocesoutiliza fundamentalmentefuerzadetrabajo,esdecir,Capital
Variable. Una rama que emplea instrumentos sofisticados, maquinas com-
plejase insum oscostosos tiene en general una proporcion mayor de Capital
Constante y, por lo tanto, una mayor Composicion Organica de Capital.
Por otro lado, segun el planteamiento que hemos visto, la magnitud de
la Renta Absoluta estaria asociada cuantitativamente al grado de desfase
entre la Composicion Organica de Capital en la agricultura y su corres-
pondiente promedio de la economia. Recordemos que en los terminos
planteados, la Renta Absoluta es compatible con una situacion en la cual
el Precio de Mercado sea superior al Precio de Produccion del capitalista
que opera en la tierra marginal, pero inferior o igual al Valor de los bienes
por el producidos. Es decir:
V > PM > P P
Pero la diferencia entre estos dos limites, entre el Precio de Produccion y
el Valor, esta asociada, a la diferencia entre la Composicion Organica de
Capital en la agricultura y en el promedio de las ramas de la economia.
Por lo tanto, un retraso grande en el grado de avance de las fuerzas pro-
ductivas en la agricultura debcria implicar una Renta Absoluta alta y lo
contrario si los procesos tecnicos en la agricultura son mas avanzados y
se acercan a los de las otras ramas1.

1 En nu estro ejem plo num erico del capitulo I, apartado B.4.c, si dejam os constante
lo q u e corresp o n d e a la ram a no agricola, cuando la relacion entre la Com posicion
O rgan ica de C ap ital en la agricultura y en la media es de 0,8, la diferencia entre el Valor
y el P recio de P rod uccion en la agricultura, es decir, la Renta Absoluta m axim a, es de 20.
Si la relacion entre las com posiciones organicas pasa a 0,9, la Renta A bsoluta m axim a
seria 10,8. Si la relacion aum enta a 0,95, la Renta Absoluta m axim a se reduce a 5,9.

33
 Una prixnera observation es que esto no parece constatarse e m p fr ic a m e n -
te. El grado de avance tecnico de la agricultura entre los d istin to s p a fs e s
varia mucho. Pero si interpretamos la magnitud de la Renta A b s o lu ta
como el precio o la renta que estadisticamente aparece en las tie rra s q u e
tienen menos ventajas (o el nivel minimo de rentas), este no p a re c e s e r
mas elevado en los pafses con agricultura mas atrasada. Por el c o n tr a r io ,
en pafses con agricultura tecnicamente muy avanzada, el nivel d e la s r e n ­
tas en las tierras marginales es muy elevado.

Pero si se lleva esta reflexion al lfmite, desembocamos en una in c o n g r u e n -

cia mas seria. Supongamos que la Composicion Organica de C a p ita l en
la agricultura crece de tal manera que se iguale con el p ro m e d io d e la
economfa. En ese caso, para los bienes agrfcolas producidos en la tie rra
marginal su Precio de Produccion serfa igual a su Valor. En e sa s c ir c u n s -
tancias, si el Precio de Mercado no supera su Valor, tam poco p u e d e su -
perar su Precio de Produccion. Es decir, en ese caso la Renta A b so lu ta asf
definida serfa nula2. Si asimilamos esta Renta Absoluta a la renta q u e so -
porta la tierra marginal, llegarfamos a algo que entrarfa en co lisio n co n el
punto de partida: en la tierra marginal no se podrfa cobrar n in g u n a re n ta .
V esto a pesar de que no se tenga ninguna razon para pensar q u e la in s ­
titution de la propiedad territorial haya dejado de existir. ten d rfa q u e
interpretarse que en la eventualidad de que la Composicion O rg a n ica d e
Capital en la agricultura iguale a la media, al anular la Renta A b s o lu ta
implicarfa el colapso de la propiedad privada de la tierra? N o p a re ce se r
el caso, como desarrollaremos mas adelante.
Detengamonos un momento en reflexionar sobre la posibilidad d e q u e
efectivamente esta igualacion en las composiciones organicas te n g a lu -
gar. Uno de los razonamientos mas conocidos de Marx es el d e q u e en
el capitalismo existe una tendencia a que la Composicion O rg a n ica d e
Capital aumente con el tiempo, tanto en cada una de las ram as c o m o e n el
conjunto y esto parece confirmarse empfricamente (como se co n o ce , e sto
lo lleva a concluir que en el capitalismo existe una tendencia s im e trica al
descenso en la Tasa de Ganancia). En principio no parece h ab er ra z o n e s
para pensar que en esto del curso creciente de la Com posicion O rg a n ic a
de Capital la agricultura sea una exception.
Recordemos entonces de manera breve, como se presenta este h e ch o d e l
aumento en la Composicion Organica de Capital, para ver si en la a g r i­
cultura existe alguna circunstancia que lo bloquee o lo entorpezca.

2 En ei ejemplo referido, cuando la relation entre las com p osicion es o r g a n ic a s d e c a ­

pital entre la rama agricola y no agricola es 1, es decir, cu ando son ig u a le s , la Renta
Absoluta es 0.

34
El fenomeno esta asociado a la forma como opera la innovacion tecnolo-
gica en el mercado capitalista, o al menos el caso mas frecuente de inno­
vacion productiva. En circunstancias normales, v en el caso mas simple,
los Precios de Produccion se forman con relacion a un procedimiento tec-
nico, el mas eficiente que esta disponible, v al cual tienen acceso todos
los competidores. Pero a los capitalistas les atrae buscar individualmente
metodos aun mas eficaces, es decir, aquellos que les permitan producir la
misma cantidad de bienes con una cantidad menor de capital total. Esto
por la siguiente razon: el capitalista que pueda introducir una innovacion
de este tipo, inicialmente estan'a en capacidad de vender sus productos al
m ism o precio que sus competidores. Como sus costos son menores, esta-
ria gozando de una ganancia excepcional. En un segundo momento, si no
hay alguna barrera que lo impida, el resto de capitalistas querra utilizar
esta nueva tecnica para disfrutar tambien esa ganancia extraordinaria.
Cuando esto se generaliza, la misma competencia entre los capitalistas
hara descender los precios hasta un nivel en que todos obtengan la ganan­
cia media. En esa circunstancia el metodo antiguo ya no sera viable eco-
nomicamente y se abandonara. Todos los capitalistas produciran con la
nueva tecnica mas eficiente y ya no habra ganancias extraordinarias. Pero
la btisqueda de nuevas ganancias excepcionales, que si bien no son perma-
nentes, sera un acicate reiterado para buscar innovaciones subsecuentes.
El crecimiento en la Composicion Organica de Capital se da por la si­
guiente razon: en la forma mas difundida de innovacion, la mecaniza-
cion, las tecnicas mas avanzadas consisten en la introduction de proce-
dim ientos que si bien en conjunto implican menos costos, por lo general
implican la utilization de una cantidad mayor de Capital Constante, pero
que ahorra Capital Variable mas que proporcionalmente. Como final-
mente esta es la tecnica que se impone, al final del proceso la rama tendra
una Composicion Organica de Capital superior a la inicial.

Un sencillo ejemplo ilustra esto con mayor precision. Supongamos una

rama en que un productor tipico (A o B) para producir una determinada
cantidad de unidades fisicas debe invertir una cantidad total de capital
de 100 unidades de valor. De estas unidades, 40 estan representadas en
m aquinas e insumos y 60 en salarios. Es decir, la Composicion Organica
de Capital es de 0,4. Si suponemos una tasa de ganancia de 0,5, la produc­
cion total se vendera a 150 unidades (vease tabla 2.1).

Tabla 2.1.

C a p ita l C ap ital C om posicion

Capital Tasa de
G anancia Precio O rganica de
C o n sta n te V ariab le Total G anan cia
Capital
Ay B 40 60 100 50 150 0 ,4 0 ,5
 Supongamos ahora que un capitalista B encuentra un p ro ced i m ie n to
nuevo, mas sofisticado, que le implica aumentar la cantidad d e C a p ita l
Constante, digamos a 60 unidades, pero que a su vez le p e rm ite r e d u c ir
la cantidad de trabajadores que emplea: esta reduccion, s u p o n g a m o s , e s
de 40 unidades, mayor que las 20 que aumento en Capi ta 1 C o n sta n te. E s o
quiere decir que su Capital Total estara compuesto por 60 u n id a d e s d e
Capital Constante y por 20 de Capital Variable, para un total d e 80. Si e n
un principio puede vender su producto al mismo precio q u e su s c o m p e -
tidores, en 150, estara obteniendo una tasa de ganancia de 0 ,8 7 5 , s u p e r io r
a la de 0,5 de sus contrapartes, como se ve en la tabla 2.2.

Tabla 2.2.
C o m p o sic io n
Capital Capital C ap ital T asa d e
G anancia Precio O rg a n ic a d e
Constante Variable Total G a n a n c ia
C a p ita l

A 40 60 100 50 150 0,4 0 ,5

B 60 20 80 70 150 0 ,7 5 0 ,8 7 5

En un segundo momento, cuando todos los capitalistas a d o p ten la n u e v a

tecnica, el precio descendera a 120, que es igual al capital de 80 a u m e n ta -
do en una tasa de ganancia de 0,5 (que es ademas igual al v alo r u tiliz a n d o
el nuevo procedimiento). La ganancia extraordinaria d esap arecera y la
tecnica anterior no sera viable economicamente. En la tabla 2.3 se o b s e r v a
que la nueva composicion organica de capital sera ahora de 0,75 s u p e r io r
a la inicial de 0,4.

Tabla 2.3.
C o m p o sic io n
Capital Capital C apital T asa d e
Ganancia Precio O rg a n ica d e
Constante Variable Total G a n a n c ia
C a p ita l
Ay B 60 20 80 40 120 0,75 0 ,5

,;Hay alguna razon para pensar que el m ecat^ mo asi d escrito n o se d a

en la agncultura? Si hay all! c o m p e t e ^ plena entre los ca p ita lista s a g r i-
co as, que es e supuesto G\\\p\ea(j 0 p0r Marx en todo su a n a lisis d e la
ren a, <;exis e £\emento en esta rama qUe jnhiba o e n to rp e z ca e s te
process7;

Existe una argumentacion en este sentido que, hay que a d v e rtirlo , n o e s

la de Marx. Consiste en afirmar que la barrera para que la C o m p o s ic io n
Organica de Capital en la agriculture nunca alcance la media es la m ism a
existencia de la propiedad privada. Asi la posible incongru en cia q u e -
da salvada: como es la misma propiedad la que im pide q u e la R e n ta
Absoluta se anule, no podra existir la situation paradojica d e u n a R e n ta

36
 Absoluta nula y la vigencia de la propiedad del suelo. Pero ^como impide
la propiedad del suelo la igualacion de las composiciones organicas de
capital? Segiin esta reflexion, esto se daria porque el capitalista agricola,
a diferencia de quienes operan en otras ramas, debe precisamente pagar
la renta. Esto haria que su capacidad de reinversion, y presumiblemente
su posibilidad de acceder a procedimientos productivos mas sofistica-
dos, es menor que en las otras ramas (aqui aparece bajo una nueva luz
la nocion de que la Renta Absoluta requiere o emerge de un atraso tec-
nico de la agricultural. Esta ultima creencia esta muv difundida en la
literatura marxista. Pero como tal, se apoya en una imprecision analitica.
El eventual atraso tecnico de la agricultura puede efectivamente existir
en determinadas circunstancias, pero no parece riguroso atribuirselo a
la necesidad de pagar una renta en la rama. Para que la renta afecte la
capacidad de acumulacion de los capitalistas agricolas se necesitaria que
la renta fuera deducida exclusivamente de la ganancia de los capitalistas
agricolas. Ya se vio que este no es el caso en el dispositivo analitico de
Marx. La renta es una deduccion de la ganancia, pero de los capitalistas
en su conjunto. De hecho, un requisito formal para su reflexion es el de
que los capitalistas agricolas, a pesar de pagar renta, obtengan la ganan­
cia media, la misma de los capitalistas que operan en las otras ramas.
No habria, pues, desigualdad al respecto, ni ninguna desventaja de los
agricultores para introducir innovaciones.
Una variante de la argumentation anterior alude a la situation en la cual
el capitalista agricola en lugar de pagar la renta de manera periodica y al
final del periodo de production, debe comprar la tierra (o paga la renta,
pero de manera anticipada al comienzo del periodo productivo). En estas
circunstancias, el capitalista agricola, para desencadenar la produccion
requeriria disponer no solamente del capital, sino de una suma adicional
para pagar la tierra (a esta suma de Capital + Precio del Suelo, que el
capitalista agricola que compra la tierra percibe como su inversion, la 11a-
maremos Capital Aparente, y la utilizaremos mas adelante). Alii estaria
en desventaja con los capitalistas de las otras ramas, pues tendria menos
recursos para la innovation. Tampoco parece satisfactoria esta variation.
En primer lugar, la imposibilidad de la igualacion de la Composicion
Organica de Capital se restringiria a esta manera de pagar la renta, que
no es algo general. En segundo lugar hay un equivoco: la nocion de
Composicion Organica de Capital que es pertinente para el razonamien-
to que nos ocupa se refiere al peso del Capital Constante, no en el Capital
Aparente, sino en el Capital propiamente dicho; aun pagando la renta esta
relation podria igualarse a la del promedio de la economia. Finalmente
pareceria reaparecer aqui la perception de que cuando se compra la tie­
rra, la remuneration del capital agricola es diferente del resto. No es el

37
 caso: aun cuando se com pra la tierra, el retom o de la in v e rsio n , e s d e c ir ,
del agregado del Capital Aparente, obtiene la tasa de g a n a n cia m e d ia : lo
que paga para com prar la tierra se com pensa en el m o m en to d e v e n d e r e l
producto, pues el capitalista puede conservar la g an an cia e x tr a o r d in a ria
que se convertiria en renta y que 61 puede guardar. En p rin cip io , ta m p o c o
en este caso se puede pensar, al m enos en este nivel d e a b s tra c c io n , q u e
el capitalista agricola tenga un ritm o de acu m u lad on in fe rio r al d e s u s
congeneres de otras ramas.

La concepddncongruente con el planteam iento d e M a rx e s la d e q u e ta m -

bien en la agricultura existe la tendenda al crecim iento d e la C o m p o s ic io n
Organica de Capital, algo que por lo dem as puede co n sta ta rse e n la s e i-
fras estadisticas. Sin embargo, M arx aduce una serie d e ra z o n e s p a ra e x -
plicarse el hecho de que en su m om ento la C om posicion O rg a n ic a d e
Capital en la agricultura efectivam ente tenia un nivel in fe rio r a l d e la s
otras ramas. Examin&noslas.
Una primera razon para este resultado alude a una p ra ctica ju rid ica im -
perante en esa epoca. Cuando un capitalista arren d atario alq u ilab a u n te ­
rrene, y hacia una inversion en capital fijo, cuya vida u til e x ce d ie ra e l p la -
zo de su contrato de alquiler, a su tdrmino deberia re to m a r a l p ro p ie ta r io
el terreno con esta inversion de m anera gratviita. P o r ejem p lo , si in v e rtia
enunsistema de riego, al finalizar el contrato deberia d e v o lv e r e l te r re n o
con esta mejora sin que se le reconodese nada p o r ello. P o r e sta r a z o n , lo s
capitalists agricolas eran renuentes a hacer este tipo d e in v e rsio n e s e n
capital fijo durable (una parte del Capital C onstante), lo qu e co n trib u ia a
que el nivel de Composidon Organica de C apital fuera m en or.
Una segunda razon se refiere a la trayedoria tem poral re la tiv a m e n te m a s
corta de las reladones capitalistas en la agricultura. El d e se n v o lv im ie n -
to historico muestra que las reladones capitalistas v a n in tro d u cid n d o s e
de manera paulatina en los diversos sectores de la activ id ad e c o n o m ic a :
primero en el comerdo y la actividad bancaria, despues en la in d u s tria , y
solo posteriormente, en la agricultura. Este desfase h aria q u e el p ro c e s o
de aumento en la Composicion Organica de C apital e stu v iera o p e ra n d o
durante m£s tiempo en las otras ram as, y por lo tan to, su n iv el a lc a n z a d o
fuera mas elevado en ellas.
Finalmente, Marx esgrime como una razdn adidonal p ara e ste re s u lta d o
las diferendas en el desarrollo de las ciencias que el ob servab a e n s u tie m ­
po: juzgaba que estaban mucho m as avanzadas la fisica y la m e c a n ic a ,
maS figadas a la produeddn industrial que las ciencias b io lo g ica s, e s ta s
ultimas mas pertinentes para la agricultura.

38
 Pues bien, estos tres argum entos tal vez puedan explicar un nivel m as
bajo de la com posicion del capital en la agricultura a finales del siglo XIX,
pero no son situaciones que sean permanentes ni estructurales del capita-
lism o. El esquem a juridico aludido refleja un momento en que el capital
no ha logrado todavfa adecuar las nomnas contractuales a la idgica de su
desarrollo. Pero esto se hara muy pronto: desde hace mucho tiempo esta
situacion ha desaparecido, y hoy en dia, las leyes obligan a que, cuando
las inversiones perm anentes hechas por el arrendatario capitalista exce-
dan el term ino del contrato, el terrateniente debe reconocerlas en calidad
de m ejoras. Esto ya no es una barrera para la inversion de capital fijo en la
agricultura. No habria razon para pensar que el desfase en la llegada del
capital a la agricultura siguiera manifestandose de m anera perm anente,
casi dos siglos despues de la observation de M arx. Hoy no parece sensa-
to seguir argum entando en funcion de la diversidad en el avance de las
ciencias; no solam ente buena parte de las innovaciones en la agricultura
se relacionan justam ente con la mecanica (no por azar se habla de agri­
cultura m ecanizada, refiriendose al uso extensivo de tractores, cosecha-
doras, etcetera), sino que los saltos mas notables en el conocimiento y en
las tecnicas actuales se refieren a las ciencias biologicas, y a su aplicacion
a las actividades agropecuarias (ingenieria genetica, etcetera). Lo que se-
nala M arx puede set pertinente para una fase del capitalism o, pero no se
refiere a algun mecanism o que pertenezca a la estructura esencial de la
econom ia capitalista y ciertam ente no explican el desarrollo actual.
La historia reciente de la agricultura capitalista evidenda la introduction
m asiva de procedim ientos tecnicos complejos que hacen que el Capital
Constante tenga un peso cada vez m ayor que el Capital Variable: maquinas,
fertilizantes, insecticidas, semillas mejoradas, etcetera. Consecuentemente,
la renta o el precio de los terrenos relativamente menos favoreddos no
han descendido, sino que m as bien tienden a crecer. Esto puede consta-
tarse en el desarrollo tem poral de cada pais en el tiempo. Y las com pa-
raciones transversales indican algo similar. En los paises de agricultura
tecnicam ente m as avanzada el precio de los terrenos marginales es m as
elevado. En algunos de los paises centrales, los procedimientos tecnicos
en la agricultura no parecen ser menos avanzados que en otras ram as.
La aproxim acion estadistica a la Composicidn Org&nica de Capital (la
relation en los agregados m onetarios del capital no salarial sobre el total)
no es m enor que en otras ram as. Podria pensarse que en esos casos se ha
com pletado la igualacion de la Composicidn Organica de Capital de la
agricultura a la m edia. La renta en las tierras marginales no ha desapare­
cido y p o r el contrario es bastante elevada.

Podria concluirse entonces que esta reflexidn de M arx sobre la Renta

Absoluta es inadecuada, pues no corresponde a los hechos objetivos. Sin

39
 embargo, el asunto no es tan sencillo. Una lectura atenta d e M a rx p er-
mite dilucidar que lo que el afirma no es que cuando la Renta A b s o lu ta
(como el la define) sea nula, la renta en la tierra m arginal ta m b ie n sea
igual a cero. La Renta Absoluta puede ser nula, y, sin em b arg o , la ren ta
en la tierra marginal puede ser positiva: su planteam iento, q u e ta m b ie n
amerita discusion, es el de que en este ultimo caso esta renta c a m b ia d e
naturaleza.

Recordemos la reflexion de Marx sobre la renta en la tierra m a rg in a l. El

senala que en determinadas circunstancias los propietarios d e la tierra
estan en capacidad de exigir una renta aun en la tierra m as m ala. E sto
hace que el Precio de Mercado de los bienes agricolas p ro d u cid o s en esa
tierra deba superar el Precio de Produccion. La magnitud de este d e s fa s e
en el precio y, por lo tanto, la magnitud de la renta asi form ada, no es a lgo
unilateral: depende de las relaciones de fuerza entre los a g en tes in v o lu -
crados, es decir, de hasta que punto estan dispuestos los d e m a n d a n te s d e
bienes agricolas a pagar un sobreprecio por ellos. Lo crucial e n to n c e s es
la siguiente reflexion de Marx: mientras este desfase del p recio en el q u e
se transan los bienes agricolas sobre el Precio de Produccion no s u p e re el
Valor, puede decirse que el mecanismo que esta en juego es c o m p a tib le
con la operation de la Ley del Valor. No es imposible, sin em b arg o , q u e la
fuerza de los oferentes haga subir el precio con el que se tran san in clu so
por encima de este limite. En este caso, sin embargo, M arx p a re ce tenor
la Concepcion de que se esta ante otra situation: se pasa a la m era c o n ­
frontation fugaz entre oferta y demanda que corresponde a un n iv e l m as
superficial de manifestation de los hechos economicos en co n tra ste co n el
piano mas profundo en el que reflexiona, en este caso, sobre la ren ta. Es
tal vez por ello que Marx en su vocabulario denomina a aq u ello s p re cio s
de los bienes agricolas que superan no solo el Precio de P rod u ccio n , sin o
el Valor, como Precios de Monopolio, aludiendo tal vez a qu e n o se trata
de precios normales, fruto del funcionamiento estructural de la c o m p e -
tencia.

De esta manera no es que el Valor aparezca como un limite in fra n q u ea b le

para los precios en que se transan los bienes agricolas. Pero cu a n d o e ste
limite se traspasa y estamos ante Precios de Monopolio, la renta q u e le
es concomitante ya no es Renta Absoluta. Marx tiene una categ oria para
tra tar esta posibilidad: se trata de la Renta de Monopolio g en eralizad a, en
la que la pugna entre demandantes y oferentes de bienes ag rico las h a ce
subir los precios incluso por encima del Valor. En la eventualidad d e u na
igualacion de la Composition Organica de Capital de la ag ricu ltu ra co n
la media, la renta en la tierra marginal no se anularia, pero se trataria d e
Renta de Monopolio generalizada y no de Renta Absoluta.

40
 Si esta parece ser la position que aparece en los escritos de Marx, en parte
de m anera explicita y en parte de forma imph'cita, cabe analizar ahora
cuan adecuada es. En particular discutamos dos elementos: ,;es razona-
ble deducir que cuando el precio con el que se transan los bienes en el
m ercado arroja un precio superior a su Valor, esto por si mismo altera el
caracter del m ecanism o economico que esta en su base? Y algo que esta
conectado con lo anterior: para que se pueda afirmar que la Ley del Valor
esta operando (el concepto basico que emplea Marx para entender el fun-
cionam iento estructural de la economia capitalista), ^es necesario que los
precios de transaction no superen el Valor?
Estos asuntos estan conectados con algo ya mencionado en el primer
capitulo: lo que Marx denomina la Perecuacion General de la Tasa de
Ganancia y la Transform ation de Valores en Precios. Estos puntos que
tienen un alcance general sobre el analisis de Marx acerca de la econo­
mia capitalista han sido objeto de una larga discusion, y algunos de los
resultados de ese debate tienen consecuencias sobre la reflexion sobre la
renta que estam os analizando. Se plantea que la solution que ofrece Marx
a la Transform ation de Valores en Precios es inadecuada, y que cuando
esta se corrige, afecta algunos de sus analisis, entre ellos el de la Renta
Absoluta.
Em pecem os por la misrna solution de Marx, y en principio demosla por
valida. Alii ya aparece una disparidad que no parece justificada en el tra-
tam iento que da Marx a estos asuntos con respecto a su analisis sobre la
Renta Absoluta.
Recordem os que M arx aborda su examen de la economia capitalista a
traves de un esquema jerarquizado de niveles de abstraction. En el nivel
mas abstracto, en el cual se supone que los agentes son mercantiles sim­
ples, o mas adelante cuando los concibe como capitalistas y asalariados,
pero no desagrega la economia en ramas, se tiene una notion tambien
sim ple de la form ation de los precios: los precios en los que se transan
las m ercancias deberian converger a una magnitud acorde con el trabajo
abstracto requerido para su production. A esto se le llama su Valor. En
un nivel de abstraction inmediatamente consecutivo, en que se mantie-
nen los supuestos de plena competencia, se introduce un determinante
adicional: la desagregacion en diferentes ramas. En este caso, la compe­
tencia entre los capitalistas y el flujo de ellos entre las distintas ramas
generaria la existencia de una Tasa de Ganancia uniforme entre ellos. En
estas circunstancias, los precios de transaction no convergerian hacia
sus Valores, sino a una transformation sistematica de ellos: los Precios
de Production, que son iguales al capital que socialmente es requerido
para su production aumentado en la ganancia media. En este caso, para

41
 Marx, aunque los precios de transaccion individuates n o c o in c id a n co n
sus Valores respectivos, esto no implica que la Ley del V alor n o o p e r e . P or
el contrario, esta es precisamente la manera com o la L ey d el V a lo r o p e r a
en este nivel de abstraccion. En la solucion form al que p la n te a M a r x , e sta
Transformation de Valores en Precios no im plica otra co sa q u e u n a r e p a r ­
tition de la plusvalia global con otro criterio (no en p r o p o r tio n al C a p ita l
Variable de cada capitalista, sino en funcion de su C ap ital T o ta l). A u n q u e
los precios individuates difieran entre las tablas de V alores y d e P r e c io s
de Produccion, los agregados coinciden.
Esto se ilustro en el capitulo I, apartado B.4.c. Pero o b s e r v e s e a lii u n
punto espedfico: cuando el agregado de la econom ia se d iv id e e n d o s
ramas con Composiciones Organicas de C apital d ife ren te s, y el P re c io
de Produccion de cada una de ellas no coincide con su V alor, c o m o es
obvio, en algunas circunstancias el Precio de Prod uccion (q u e d e te r m in a
la magnitud a la que converge el precio de transaccion) es in fe r io r a su
propio Valor. Pero en otras circunstancias, este Precio d e P r o d u c c io n y,
por lo tanto, el precio de transaccion supera su Valor. P ero a q u i M a r x no
lo denomina Precio de Monopolio, ni sostiene que sea el re s u lta d o d e u n a
operacion defectuosa o peculiar de la Ley del Valor. N o, e ste r e s u lta d o es
justamente el efecto de la operacion del Valor en este nivel d e a b s tr a c c io n .
En este piano de analisis, la magnitud del Valor no es un r e fe r e n te p a ra
que los capitalistas fijen sus precios, pues la d eterm in atio n d e l V a lo r so -
bre ellos es indirecta (los capitalistas no perciben la m ag n itu d d e l V alor,
para lo cual se requiere un proceso de abstraccion que n o e s p a r a e llo s
relevante). El hecho de que su precio sea inferior o su p erio r al V a lo r n o
es un elemento para afirmar que se opera o no con la Ley d el V alor, p u e s
esta magnitud corresponde a un nivel de abstraccion m as g e n e r a l. P e ro
en cambio, cuando Marx trata la formacion de los precios e n p r e s e n c ia d e
Renta Absoluta, que seria un nivel de abstraccion aun m as e s p e c ific o q u e
el de los Precios de Produccion simples, su tratam iento es d ife r e n te : a lii
si vuelve a utilizar la magnitud del Valor de las m ercancias in d iv id u a te s
como algo pertinente de manera directa. No parece ser algo c o h e r e n te .
Ampliemos un poco el aspecto de la utilization que h a ce M a r x d e lo s
niveles de abstraccion. En el primer nivel, M arx co n cib e la e c o n o m ia
capitalista de manera agregada y alii la logica de fo rm acio n d e p r e c io s
que corresponde a esta vision simplificada de la econ om ia e s la d e lo s
Valores. En un segundo nivel de abstraccion, M arx in tro d u c e la d e s -
agregacion en ramas, y la formacion de precios co n co m ita n te e s la d e
los Precios de Produccion. Alii, sin embargo, hay una s im p lific a tio n
importante: se concibe que todos los procesos tienen la p o s ib ilid a d d e
reproduction sin limites. Los capitalistas pueden exp an d ir su p r o d u c ­
cion sin ninguna cortapisa diferente de la magnitud de ca p ita l d e la q u e

42
disponga la economi'a (por eso, tal vez habrfa que hablar de Precios de
Produccion simples). Cuando Marx trata la renta, en realidad ingresa a
un nivel de abstraccion mas preciso; conservando todos los supuestos
de plena competencia y de tasa de ganancia linica, introduce un ele-
m ento adicional de gran importancia: la existencia en algunas ramas de
lim ites a la reproduccion que son externos al capital. El caso mas claro
y mas pertinente es el de la agricultura, en el que las caracteristicas
de homogeneidad y disponibilidad de tierra operan como barrera a la
am pliacion ilimitada de la produccion. En este caso, el mecanismo de
form acion de precios consiste en que los precios de transaccion conver-
gen ya no hacia los Precios de Produccion simples, sino hacia los Precios
de Produccion con Renta (tal vez serfa conveniente bautizarlos con un
nom bre univoco, pero para no complicar el ya extenso vocabulario de
la tradicion marxista, llamemoslos asi). Esta es la manera como opera la
Ley del Valor en este nivel de abstraccion.
Los Precios de Produccion con Renta no pueden asimilarse a los precios
de transaccion a corto plazo, estos ultimos resultado de muchos condi-
cionantes inmediatos que Marx no considera pertinentes para el analisis
estructural. Los Precios de Produccion con Renta son precios naturales
a los que convergen los precios de transaccion, aunque en esto pueda
haber desfases inmediatos, como sucede en el nivel de los Precios de
Produccion. Reiteremos que se conservan todos los supuestos sobre com­
petencia plena y libre flujo de capitales entre las ramas. Y los agregados
segiin la vision de Marx tambien se conservan: haciendo un paralelo con
el paso del nivel de Valores a Precios, en el paso de Precios de Produccion
simples a Precios de Produccion con Renta, lo que se introduce es que
la plusvah'a total no se reparte integramente entre los capitalistas, sino
que una porcion se sustrae y va a parar a los terratenientes. Pero toda
su operation sigue las pautas de la Ley del Valor, incluyendo la plena
competencia entre los terratenientes. Pero de la misma manera como no
es licito argumentar que si los precios de transaccion cuando convergen a
los Precios de Produccion simples, si superan su valor, serian el resultado
de disfunciones en la Ley del Valor, tampoco parece adecuado decir lo
mismo cuando los precios de transaccion al converger a los Precios de
Produccion con Renta, excedan su Valor.
En conclusion: si se acoge la logica general que emplea Marx para analizar
la estructura capitalista, no parece tener sentido la inquietud que probable-
mente da origen a su reflexion sobre el nivel anomalo en la Composition
Organica de Capital en la agricultura. El hecho de que cuando exista ren­
ta los precios de transaccion de los bienes agricolas converjan a un precio
natural que supere cuantitativamente su Valor, no es indicio de que la
Ley del Valor no este operando, ni esto puede asimilarse a perturbacio-
 n e s a ccid e n ta le s d e la co m p e te n c ia . En o tr a s p a la b r a s , n o h ay n ad a que
co n ciliar. L as co n s id e ra cio n e s so b re la C o m p o s ic io n O r g a n ic a d c C a p ita l
en la a g ricu ltu ra son re d u n d a n te s y ta m b ie n in c o n v e n ie n te s. P rescin d ir
d e e lla s no afecta en lo m as m in irn o la co h eren cia d e l d is p o s it iv e a n a litico
m arxista g en eral, y p o r el co n tra rio , lo h a c e m a s c o n siste n te .

E sta co n clu sio n se refu erza si la e x a m in a m o s a la lu z d e la s d is c u s io n e s

alred ed o r de la T ra n sfo rm a cio n d e V a lo re s e n p r e c io s . E s c o n o c id o que
la so lu cion p ro p u esta p o r M a rx a e ste p r o b le m a , q u e e s la q u e ilu stra-
m os en nu estro e jem p lo , tien e u n a in s u fic ie n c ia : e n la T a b la d e P r e c io s de
P rod u ccion estan tra n sfo rm a d a s la s m a g n itu d e s d e lo s p r o d u c to s , pero
los insu m os (el C a p ita l C o n s ta n te y el C a p ita l V a r ia b le ) e s ta n c o m p u ta -
dos en term in os d e V alores. E s d ecir, no e s ta n tr a n s fo r m a d o s . E sto e s algo
de lo que el m ism o M arx p a re ce e s ta r c o n s c ie n te , r e c o n o c e q u e su pro-
ced im ien to esta in co m p le to (p o r e so a su s o lu c io n s e la c o n o c e c o m o la
Transform acion In com p leta d e M arx ), p e ro c o n s id e r a b a q u e su c u lm in a c io n ,
la tran sform acio n d e los in su m o s, era u n a ta re a r e la tiv a m e n te sen cilla
que ni ofrecia d ificu lta d e s m a y o res, ni d eb ia a lte r a r s u s p r in c ip a le s con-
clu siones. El in ten to m as d ifu n d id o d e " c o m p le t a r " la tr a n s fo r m a c io n de
M arx que u tiliza un p ro ce d im ie n to d e a lg e b ra s im u lta n e a lle g a a alg u n as
conclu siones in esp era d a s, y e n tre e lla s d e s ta c a m o s u n a q u e n o s co n cier-
ne d irectam ente para lo q u e e sta m o s tra ta n d o : a p a r tir d e la T abla de
los Valores, se p u ed e co n o ce r la re la cio n e n tre lo s P r e c io s d e P ro d u ccio n
de las d istin tas ram as, p ero n o su s m a g n itu d e s a b s o lu ta s . A u n co n ju n to
de V alores d efin id o s co rre sp o n d e un c o n ju n to d e ta b la s d e P re c io s de
P rod u ccion que g u ard an u na d e te rm in a d a p r o p o r c io n c u a n tita tiv a entre
los P recios de P ro d u ccio n d e las d istin ta s ra m a s ; p e r o e s to s P re c io s de
P ro d u ccio n p u ed en a d o p ta r u n a ca n tid a d in d e te r m in a d a d e m a g n itu d es
a b so lu ta s (Steed m a n , 1985). E n o tra s p a la b ra s , n o s e p u e d e d e c ir que a
u na m ag n itu d d e V alor co rresp o n d a u n a c a n tid a d a b s o lu ta d e l Precio
d e P ro d u ccio n . E n te rm in o s lo g ico s, n o se p u e d e d e c ir q u e el P recio de
P ro d u ccio n sea m a y o r o m e n o r q u e su V alor: e s ta c o m p a r a c io n n o tiene
s e n tid o 3.

3 O t r a s r e s p u e s ta s al p r o b le m a d e la T r a n s fo r m a c io n e s t i m a n q u e la r e la c io n entre
V a lo r e s y P r e c io s e s d e n a tu r a le z a c u a lita tiv a y q u e lo s d o s p i a n o s s o n in c o n m e n s u r a -
b le s c u a n tit a tiv a m e n te , lo q u e c o n d u c e a u n a c o n c lu s i o n s im il a r : n o s e p u e d e afirm ar
q u e e l P r e c io d e P r o d u c c io n s e a m e n o r o m a y o r q u e e l V a lo r ( D e V ro e y , 1 9 8 8 ). O tr a s res­
p u e s ta s a l p r o b le m a d e la T r a n s fo r m a c io n , c o m o la d e F o l e y ( 1 9 8 2 ) q u ie n s i c r e e posible
la e q u ip a r a c io n d e p r e c io s y v a lo r e s , c o n s id e r a q u e e l p i a n o d e lo s v a lo r e s e s co m p a ti­
b le c o n c u a lq u i e r te o rfa d e lo s p r e c io s , lo q u e im p lic a q u e la r e la c io n c u a n tit a tiv a entre
e s t a s m a g n it u d e s p a r a la s m e r c a n c ia s in d iv id u a te s n o c o n d i c io n a s u c o n fig u r a c io n , es
d e c ir , n o tie n e e l s e n t id o q u e p a r e c e o to r g a r le M a r x .

44
 Las co n secu en cias de este debate sobre la transform ation son m enos ca-
tastro ficas de lo que algunos piensan, v aun concediendo que la solucion
de M arx sea inadecuada, el grueso de sus analisis no se ve afectado por
ello. P ero aq u ellos analisis que se basan en la com paracion cuantitativa
en tre V alores y Precios de las mercancias individuales si parecen perder
su su sten to . La m encionada reflexion sobre la Renta Absoluta y su depen-
d encia de precios de los bienes agricolas que superen su Valor, parece ser
uno de ellos.

En estas cond icion es, para explicar la existencia de una renta positiva en
las tierras m arginales, que la teoria de la Renta Diferencial no parece po-
d er explicar, deberiam os utilizar la prim era parte de la reflexion de M arx
so bre la Renta A bsoluta. El hecho de que la renta no se anule en la tierra
m arginal estaria explicado por la capacidad que tienen los propietarios
d e la tierra de hacer valer su dom inio exclusivo sobre ella para exigir
una p arte de la sobreganancia obtenida por el capitalista que opera alii,
en virtud d e la capacidad que se tiene en determ inadas circunstancias
d e h acer p ag ar un sobreprecio a los consum idores de bienes agricolas.
P ero p arece conv en iente prescindir de la segunda parte de la reflexion de
M arx, que hace referencia a la relacion entre el Precio y el Valor de los b ie­
n es ag rico las, y a la C om position Organica de Capital en la agricultura.

Sin em barg o , hacem os una observacion final: el m ecanism o que se acaba

d e d e scrib ir para la form acion de la Renta Absoluta parece coincidir de
m an era m u y estrecha con el que se presenta para la Renta de M onopolio
g en eralizad a. En el planteam iento original, la unica diferencia que se
estab lecia co n la Renta A bsoluta era, precisam ente, que el precio de los
b ien es ag rico las no superara su Valor. Pero si esta ultima com paracion es
ileg itim a o im posible, desapareceria la diferencia entre las dos m odalida-
d es d e renta.

Ilu strem o s esto con nuestro ejem plo. H em os senalado que la renta en la
tierra m arg in al surge cuando los propietarios, a cam bio de perm itir la
u tilizacio n de su s tierras, exigen y logran que los consum idores de bienes
ag rico las p ag u en un precio de m ercado superior al precio de produccion
en la tierra m as desfavorecida. En las cifras de nuestro ejem plo si esta ren­
ta tien e un nivel m axim o de 20 unidades, la concebiriam os com o Renta
A b so lu ta, pues el precio de m ercado unitario de los bienes agncolas seria
de 0,16, q u e es igual a su Valor. Pero si los propietarios territoriales siguen
p re sio n a n d o y logran arrancar una renta de 21 unidades, entonces esta-
riam o s h ab lan d o de Renta de M onopolio generalizada, porque el precio
d e m ercad o exced e su Valor. c Es razonable pensar que el sim ple traspaso
d e este lim ite cu an titativo im plica que se esta ante un proceso econom ico
su sta n cia lm e n te diferente? ^La renta que em erge a partir de ese punto

45
 te n d r ia u n a n a tu r a le z a d is tin ta ? N o lo p a re c e . P e ro e s to s c a g ra v a si re-
c o r d a m o s q u e e n p r im e r lu g ar, e s te lim ite e n el p r e c io n o lo p erciben los
a g e n te s , p a ra q u ie n e s lo q u e e s e v id e n te so n lo s P re c io s d e P rod uccion y
e v e n tu a lm e n te lo s p re c io s d e m e rc a d o . En el p e o r d e los c a s o s , esta fron-
te ra e s in c a lc u la b le o n o tie n e s e n tid o , p o r lo q u e n o p a r e c e s e n s a to hacer
d e p e n d e r d e su s o b r e p a s a m ie n to a lg u n a m u ta c id n d e n a tu ra le z a en los
fe n o m e n o s e c o n o m ic o s in v o lu c r a d o s .

L a c o n c lu s io n lo g ica e s la s ig u ie n te : d e s a p a r e c id a la r e fe r e n d a a las re-

la c io n e s c u a n tita tiv a s e n tr e el p r e c io d e lo s b ie n e s a g r ic o la s y su valor
in d iv id u a l, d e s a p a re c e ta m b ie n la d is tin c io n e n tr e la s d o s re n ta s, v se ten­
d ria q u e a c e p ta r q u e la R e n ta A b s o lu ta n o s e d is tin g u e d e lo que Marx
d e n o m in a R en ta d e M o n o p o lio g e n e r a liz a d a .

B. La R e n t a D i f e r e n c i a l t i p o 2: la d i s t r i b u t i o n desigual
d e l c a p i t a l y la i n t e n s i d a d d e c a p i t a l s o b r e la t i e r r a

R e c o r d e m o s q u e la c a te g o r ia q u e M a r x d e n o m in a R e n ta D ifere n cia l tipo

2 tie n e p o r o b je to e x p lic a r u n f e n o m e n o q u e e s b ie n p e r tin e n te en la agri-
c u ltu r a . M a rx lo p la n te a d e la s ig u ie n t e m a n e r a : e n d e te r m in a d a s circuns-
ta n c ia s p u e d e r e g is tr a r s e q u e h a y u n a c ie r ta u n ifo r m id a d en la relacion
e n tr e la c a n tid a d d e c a p ita l q u e c o n p r o p o s ito s p r o d u c tiv o s se aplica a los
lo te s y la m a g n itu d (a r e a ) d e d ic h o s te r r e n o s . P e r o e n o c a s io n e s existen
a lg u n o s p re d io s en lo s q u e lo s c a p ita lis t a s h a c e n in v e r s io n e s d e capital
p r o p o r c io n a lm e n te m a y o r e s . C u a n d o e s to o c u r r e , la m a g n itu d d e la renta
q u e s u r g e e n e s o s lo te s e s m a y o r q u e lo n o r m a l. E s to e s lo q u e se propone
e x p lic a r : la re la c io n e n tr e lo q u e s e c o n o c e c o m o In te n s id a d d e Capital
s o b r e la T ie rra , y el a u m e n to e n la m a g n itu d d e la re n ta o , c o m o el lo pre-
s e n ta , la e m e rg e n c ia d e u n tip o d e re n ta q u e s e a p o y a e n u n a Intensidad
d e C a p ita l so b r e la T ie rra p a r t ic u la r m e n te e le v a d a .

P r e c is e m o s cu a l e s e x a c t a m e n te la n o c io n d e In te n s id a d d e C apital so­
b r e la T ie rra q u e u tiliz a M a r x e n su r a z o n a m ie n to , p o r q u e co n frecuencia
e x is t e n c ie r to s e q u fv o c o s al r e s p e c to . N o s e tr a ta d e q u e a lg u n o s capita­
lis ta s u tilic e n u n a c a n tid a d m a y o r d e C a p ita l C o n s ta n te . N o alude, por
lo ta n to , a q u e e s to s c a p ita lis ta s te n g a n u n a C o m p o s ic io n O rganica de
C a p it a l s u p e r io r a la d e s u s c o m p e tid o r e s . D e lo q u e s e trata es de que
lo s c a p ita lis ta s e n c u e s tio n a p lic a n u n a c a n tid a d m a y o r d e C a p ita l Total
a lo te s d e a re a s e m e ja n te . T a m p o c o s e r e fie r e M a r x e s tr ic ta m e n te a la no­
c io n d e e s c a la : c o n e s te u ltim o te r m in o s e d e s ig n a e l v o lu m e n global de
la p r o d u c c io n , a u m e n ta n d o p r o p o r c io n a lm e n t e to d o s lo s elem en tos de
p r o d u c c io n , e n e s te c a s o ta n to C a p ita l T o ta l c o m o tie rra . N o se refiere
e n t o n c e s a q u e a lg u n o s c a p ita lis ta s q u e te n g a n m a s r e c u rs o s exploten
m a s tie r r a s , y p r o d u z c a n , p o r lo ta n to , en u n a e s c a la m a y o r q u e la desus

46
c o m p e tid o re s (con la m isrna relacion C ap ital/ tierra). Lo q u e le interesa
es la situ a cio n en la que alg u n os cap italistas que d isp o n en de m as d in e-
ro q u e su s co n g en ere s, inv ierten m as capital en can tid ad es sim ilares de
tierra (p o d ria d e cirse que exp lo tan la tierra con m ay o r inten sid ad ). La
In te n sid a d d e C ap ital so bre la Tierra es en ton ces la razon entre el C ap ital
T otal (la su m a del C ap ital C o n stan te y el C ap ital V ariable) y la can tid ad
d e tierra.

D ad o un n iv e l p red o m in a n te de Intensid ad de C ap ital sobre la Tierra, lo

q u e im p lica q u e para un tam an o tipico de lote existe lo que se d enom ina
u na C u o ta N o rm al de C ap ital, alg u nos cap italistas estan en cap acid ad de
in v e rtir en el m ism o terreno m as capital, es decir, una C u ota A d icional
d e C a p ita l. La reflexion clav e de M arx es la sigu iente: en d eterm in ad as
c irc u n sta n c ia s d e p ro d u ctivid ad fisica y de nivel del precio del pro d u cto ,
e sta in v e rsio n ad icio n al p u ed e rep ortarle al cap italista un ren d im ien to
q u e su p e re el P recio d e P rod u ccio n de esta C uota A d icional de C ap ital.
D e esta m a n era , ap arece una G anan cia E xtraord inaria adicional q u e p u e ­
d e c o n v e rtirse en renta, y an ad irse a la renta que ya sop ortaba el terren o
en cu e stio n (R en ta D iferen cial tipo 1). Es a esta renta ad icion al a la que
llam a R en ta D iferen cial tipo 2, que se estru ctu ra no a p artir d e las ca ra c-
te ristica s d ife ren cia le s de los terrenos, sino de la d iversa In ten sid a d de
C a p ita l q u e so p o rtan .

E sta in tu icio n es m u y in teresan te. Pero la m anera com o se form u la en su

p la n te a m ie n to o rig in al presen ta varios p ro blem as4.

U n o d e e llo s tien e q u e v er con el nivel de ab straccio n en que se u bica la

re fle x io n so b re esta categ o ria, y p o r lo tanto, con su g rad o de g en eralid ad .
A n te la p re g u n ta , q u e es d ecisiv a para este analisis, de p o r que alg u n o s
ca p ita lista s d e cid e n y p u ed en ap licar una Intensid ad de C ap ital so bre la
T ierra m a y o r q u e su s co n g en eres, M arx responde que eso o b ed ece fu n -
d a m e n ta lm e n te a q u e ello s tienen un n iv el m ay o r de acu m u lacio n . Esto
im p lica q u e este tipo de renta requ iere para su em ergen cia de una d istri­
b u tio n d e sig u a l d el cap ital entre los cap italistas. N otese el co n tra ste con
el p ro ce d im ie n to co n el q u e M arx d esarrolla su reflexion en este n ivel,

4 S i e n g e n e r a l lo s m a te r ia le s d e l to rn o 111 d e El capital, in c lu id o s e n e llo s lo s q u e tra ta n

la R e n ta , tie n e n u n c a r a c te r p ro v is io n a l q u e e l a u to r n o tu v o tie m p o d e a fin a r p a ra su
p u b l ic a t io n d e f in itiv a , e l te x to s o b re la R e n ta D ife r e n c ia l tip o 2 e s u n b o r r a d o r p a r tic u -
la r m e n t e e m b r io n a r io . C o m o E n g e ls lo a n o ta , e n g e n e r a l s e tra ta d e e s b o z o s m u c h a s v e -
c e s in c o n e x o s , q u e s in d u d a c o n s titu y e n a p u n te s p a ra u n a r e fle x io n to d a v ia e n m a r c h a ,
c o n im p o r ta n te s v a c fo s q u e e l e d ito r tu v o q u e c o m p le ta r c o n a p r o x im a c io n e s . In c lu s o
e x is t e n e r r o r e s d e c a lc u lo e in c o n s is te n c ia s e n la d e f in itio n c u a n tita tiv a d e c ie r t a s c a ­
te g o r ie s . N o p u e d e , p o r lo ta n to , e x ig ir s e le a e s te te x to la n itid e z d e a lg o d e f in itiv o , y
e x is te n e n e l a u s e n c ia s e x p lic a b le s , p e ro im p o r ta n te s .

47
 r e f e r i d o a l o s P r e c i o s d e P r o d u c c i o n , y e n p a r t ic u la r a la s o t r a s modali-
d a d e s d e re n ta , e n d o n d e s u p o n e la o p e r a c io n p le n a d e la com petencia,
q u e in c lu y e u n n u m e r o m u y g r a n d e d e c a p ita lis ta s sin n in g u n a mencion
d e d is p a r id a d e s e n la m a g n itu d d e l c a p ita l q u e e llo s d isp o n e n . La intro-
d u c c io n d e e s ta r e s tr ic c io n , la d is tr ib u c io n d e s ig u a l del ca p ita l entre los
c a p ita lis t a s , c o lo c a rfa e sta m o d a lid a d d e ren ta en un p ia n o m as especi'fi-
c o , y p o r lo ta n to , su g e n e r a lid a d s e ria m a s lim ita d a q u e las o tras. Tendrfa
a d e m a s la c o n s e c u e n c ia in v e rs a : si n o e x is te e sta d e sig u a ld a d entre los
c a p ita lis ta s , n o p o d ria h a b la rs e d e q u e la In te n s id a d d e C a p ita l sobre la
T ie rra p u e d a s e r d iv e rs a e in flu y a en la m a g n itu d d e la renta. Como se
v e r a m a s a d e la n te , e s to n o e s r ig u r o s a m e n te e x a c to .

D e te n g a m o n o s en u n a d e r iv a c io n d e e s te p la n te a m ie n to q u e extrae el
m is m o M a rx , y q u e h e m o s m e n c io n a d o en la se ccid n correspondiente
d el capi'tulo I: la re la tiv a in e s ta b ilid a d d e e s te tip o d e ren ta. M arx plantea
q u e la so b re g a n a n c ia a d ic io n a l q u e a p a r e c e e n e s te p ro ce so tien e dificul-
ta d es p a ra c o n v e r tir s e e n re n ta . S i lo s c a p ita lis ta s co n esta disposicion
e x c e p c io n a l d e c a p ita l so n p o c o n u m e r o s o s , lo s te rra te n ie n te s tendran
d ific u lta d e s en e x ig ir e sta s o b r e g a n a n c ia y e lla p o d ra s e r co n serv ad a por
e s to s e m p re s a r io s c o m o G a n a n c ia E x tr a o r d in a r ia . S o la m e n te cu and o es-
to s c a p ita lis ta s s e m u ltip lic a n , lo s te rra te n ie n te s p u e d e n sa c a r p artid o d e
la c o m p e te n c ia e n tr e lo s in v e r s io n is ta s y e x ig ir c o m o ren ta toda ganancia
q u e s u p e re la g a n a n c ia m e d ia . El e s c e n a r io p a r e c e m u c h o m a s proximo
al fo rce je o in m e d ia to e n tr e a g e n te s , c o n m u ltip le s d e te rm in a cio n e s "de
s u p e r fic ie ", q u e M a rx a s o c ia co n lo q u e el lla m a P r e c io s d e M ercad o , y no
a lo s fe n o m e n o s e s tr u c tu r a le s p a ra lo s q u e s e tie n e e n c u e n ta la operacion
d e la c o m p e te n c ia e n un n iv e l m a s p r o fu n d o , e n el q u e s e com pensan
to d a s e sta s p e r tu r b a c io n e s a c c id e n ta le s .

E n te rm in o s lo g ico s, se d e s e m b o c a e n a lg o q u e p a r e c e m a s co m p a tib le con

e s te p ia n o a n a litic o d e s u p e r fic ie , y e s u n a s itu a c io n en la cu a l se tienen
p re c io s (o re n ta s) d ife re n te s p a r a te r r e n o s s im ila r e s . E n el c o rto plazo, dos
b ie n e s id e n tic o s p u e d e n e v e n tu a lm e n te tr a n s a r s e p o r p re c io s distintos,
d e p e n d ie n d o , p o r e je m p lo , d e c a r a c te r is tic a s a c c id e n ta le s d e los agentes:
u n c o m p r a d o r o u n v e n d e d o r m a s o m e n o s in fo r m a d o , co n a lg u n a pre-
m u ra e x c e p c io n a l p o r r e a liz a r la tr a n s a c c io n , e tc e te r a . P e ro la operacion
c a b a l d e la c o m p e te n c ia d e b e ir lim a n d o e s ta s a n o m a lia s y co nd u ciend o
a q u e b ie n e s h o m o g e n e o s te n g a n lo s m is m o s p r e c io s , lo q u e p a re ce ser lo
p e r tin e n te p a ra u n a n a lis is e s tr u c tu r a l. S e g u n e l p la n te a m ie n to que nos
o c u p a , lo s p re c io s d e la tie rra s e a c e r c a r ia n a la p r im e r a d e las situaciones:
d o s te r r e n o s e x a c ta m e n te ig u a le s p o d r a n s o p o r t a r r e n ta s (o te n e r precios)
d e d ife r e n te m a g n itu d , d e p e n d ie n d o d e l c a p ita lis ta q u e q u ie ra alquilar-
lo s: si e s te tie n e m e n o s c a p ita l p a g a r ia s o la m e n te la R e n ta D ifere n cia l tipo
1; si su c a p ita l e s m a y o r, p a g a r ia a d e m a s la R e n ta D ife r e n c ia l tip o 2.
48
 Sin e m b a rg o , las d ificu ltad es de la p resen tatio n original de la Renta
D iferen cial tipo 2 n o se lim itan a estos po ten ciales d esaju stes en el rigor
te cn ico d e cierto s an alisis, o a que esta m odalidad de renta este clasificad a
en un n iv el d e a b stra ctio n que no le corresp ond e. A si plan tead a, tam bien
m u e stra in co n sisten cia s con el desarrollo p ercibid o em p iricam en te de
cie rto s fe n o m en o s en la agricu ltu ra.

U n a sp e cto m u y p ertin en te en la agricu ltu ra es p recisam en te el relaciona-

do co n la In ten sid ad d e C ap ital aplicado a la Tierra, y m as exactam en te
co n su m o d u lacio n . F orm u lem oslo en term inos d in am icos: si en un m o-
m e n to d e te rm in a d o la d em and a de b ienes agricolas se am p lia, esto exige,
y n o rm a lm e n te p rovoca una exp ansion de la oferta de ellos. Pero esta
re sp u e sta p u ed e d arse, en el lim ite, de dos m aneras: p u ed e h acerse m e-
d ia n te la ap lica cio n de m as cap ital en las tierras que ya estaban en uso, es
decir, d e m an era inten siva. Y en el otro extrem o, la p ro d u ctio n se pu ed e
in cre m e n ta r u tilizan d o tierras ad icion ales con la m ism a inten sid ad p re­
v ia, m o d alid ad a la que p o d em o s llam ar extensiva. Lo que se observ a
n o rm a lm e n te es una co m b in a tio n de estas dos p osibilid ades: la p ro d u c­
cio n a d icio n a l se realiza en p arte m ed ian te el au m ento en la in ten sid ad
d e e x p lo ta c io n d e las tierras ya cu ltivad as, y en parte con la u tiliz a tio n de
n u ev a s tierras, en san ch an d o la frontera agricola. ,;Es esto co m p leta m e n -
te a z a ro so , o resp on d e a algu na pau ta? iC u a l es el p eso de u na o p cio n
co n resp ecto a la otra? La reflexion de M arx su giere que esto resp o n d e a
un m e ca n ism o q u e lo regula intern am ente, y que en el la llam ad a R enta
D ifere n cia l tipo 2 tiene un papel central. Esto es lo in teresan te d e su in tu i­
tio n , y lo q u e am erita d esarrollo. Pero, p arad ojicam ente, la p resen tacio n
o rig in a l d e esta categ o ria co n d u ce a conclu siones m uy in esp erad as, in-
clu so irra cio n a le s, sobre la d in am ica de expansion de la frontera agricola
y la in te n sifica tio n de la exp lo tacion de tierras.

El p u n to d isru p to r de esta elabo racion parece resid ir en una d ecisio n an a-

litica a p a re n te m e n te alejada de estas conclu siones. Tiene que ver co n las
c o n s id e r a t io n s qu e h a ce sobre la form a de los ren d im ien to s in crem en ta-
les d e las in v ersio n es ad icio n ales de capital sobre la tierra. C o n tro v irtien d o
a R icard o , q u e ten ia u na elabo racion sim ilar, y co n sid eraba que esto s ren ­
d im ie n to s d eb erian ser decrecientes, M arx replica q u e ellos p u ed en ser
cre cie n te s, co n stan te s y d ecrecien tes, y que no hay razon para reflexion ar
so la m e n te en fu n cio n de estos ultim os. E labora su a n a lisis en to n ces de
a cu erd o co n esta co n sid e ra tio n .

Sin e m b a rg o , un razo n am ien to m as a fondo ind ica q u e son m u y d iferen -

tes las co n se cu en cia s an aliticas d e p en sar este asu n to co n ren d im ien to s
d e cre cie n te s, q u e co n ren d im ien to s co n stan tes o crecien tes. Esta u ltim a
o p cio n co n d u ce a co n clu sio n es irracio n ales en cu an to a la d in a m ica de

49
 la Intensid ad de A p licacion d e C ap ital so b re la T ie rra , y p r o b a b le m e n te
sea tam bien la resp on sable de las d ificu lta d e s m a s g e n e r a le s q u e h e m o s
sen alad o in icialm en te.

E x am ln em o s esto am p lian d o el e je m p lo n u m e ric o q u e h e m o s u tiliz a d o

en el capftulo I para introd u cir la n o cio n d e R en ta D ife r e n c ia l tip o 2, y
que ju stam en te esta co n stru id o c o n sid e ra n d o r e n d im ie n to s c o n s ta n te s .
Tom am os un tipo de tierra B, la tierra m a rg in a l, la c u a l a u n a in v e r s io n de
100 unidad es de capital tiene un re n d im ien to ffsico d e 1 .0 0 0 u n id a d e s de
producto. Vamos a su p o n er q u e so lo h ay R en ta D ife r e n c ia l, p o r lo c u a l la
renta en esta tierra es nula. Si la tasa d e g a n a n cia e s d e 0 ,4 , el P r e c io Total
de M ercado de su p ro d u ccio n es d e 140 y el P re cio U n ita r io d e M e rca d o
es de 0,14. En una tierra A , u n a in v e r s io n d e la s m is m a s 100 u n id a d es
arro\a u n a Yxod-uccion Hsica m ayor, d e 1 .4 0 0 u n id a d e s . Si tc n e m o s el m is-
mo Precio U nitario de M ercad o, el P recio T otal d e su p r o d u c c io n se ria de
196, o sea 56 m as que su P recio d e P ro d u c cio n . E s ta s 5 6 u n id a d e s s o n las
que se convertiran en renta, q u e en e ste ca s o se ra R e n ta D ife r e n c ia l tipo
1. A gregam os aqui un d ato: su p o n e m o s q u e el ta m a iio d e l lo te (T ) es en
todos los casos de 100 m etros cu a d ra d o s. C o m o s e v e e n la ta b la 2 .4 , la
renta unitaria por m etro cu ad rad o d e tierra (r) s e ra d e 0 ,5 6 .

Ahora bien, exam in em os la e v e n tu a lid a d d e q u e u n c a p ita lis ta pu ed a

invertir 100 u nidad es m as d e ca p ita l so b re el m is m o lo te d e 1 0 0 m 2. Si
consideram os que los ren d im ien to s d e In te n s id a d d e C a p ita l s o b re la
Tierra son constantes, al d u p lica rse el c a p ita l s e d u p lic a la p ro d u ccio n
fisica. En estas circu n stan cias este ca p ita lista p o d ra o b te n e r e n el m e rca d o
392 unidades m onetarias, 112 m as q u e su P re c io d e P r o d u c c io n . D e esa
cantidad, 56 las paga com o R enta D ifere n cia l tip o 1, c o m o c u a lq u ie r a de
sus com petidores que in v ierten con m e n o r in te n s id a d . Q u e d a n o tra s 56
unidad es que en un p rin cip io , en la m e d id a e n q u e lo s q u e in v ie r te n in-
tensam ente son pocos, p u ed e co n se rv a r c o m o G a n a n c ia E x tra o rd in a ria .
C u an d o estos cap italistas con m a y o r a c u m u la c io n p r o life r a n , e s ta ca n ti­
dad se convierte en Renta D iferen cial tip o 2 y s e a g r e g a a la r e n ta a n terio r
para alcan zar una Renta Total de 112. L a ren ta to ta l u n ita r ia s e ra d e 1,12
p o r m etro cu adrado de tierra (v ease tab la 2 .4 ).

Tabla 2.4
T ie r r a K G PP PF PTM PUM RT RD1 RD2 T rt

B 100 40 140 1.000 140 0 ,1 4 0 0 0 100 0

A* 100 40 140 1 .4 0 0 196 0 ,1 4 56 56 0 100 0 ,5 6

A ** 200 80 280 2 .8 0 0 392 0 ,1 4 112 56 56 100 1 ,1 2

50
C o n tin u em o s con el analisis y supongam os que este ultim o capitalista
tiene 100 u nid ad es adicionales de capital. El tiene dos opciones: o las in-
v ierte en la m ism a tierra que ya tenia cultivada (opcion intensiva) o las in-
v ierte en un nu evo lote en la tierra B (opcion extensiva). (Por sim plicidad,
su p o n em o s que existe ilim itada disponibilidad de tierras m arginales y
q u e el precio regu lador no se ve afectado). Si dirige su inversion a la tierra
m arg in al, obtendra en el m ercado sim plem ente el Precio de Produccion,
es decir, una rem u neracion norm al y no pagara renta. Si la invierte en la
tierra ya exp lotad a, aum entara su inversion a 300. Si la produccion fisica
crece p rop orcionalm ente, llegara a 4.200 unidades fisicas, lo que le repor-
tara 588 com o Precio Total de M ercado. Esto es superior en 168 unidades
a su P recio de P rod uccion que es de 420. Si paga las 112 unidades de
R enta Total de la situacion anterior, le quedaran 56 unidades de G anancia
Extraoi'dinaria. D esde luego que preferira la opcion intensiva a la exten­
siv a, p u es a p esar de que con el tiem po esta G anancia Extraordinaria se
converting en Renta (aum entando aun m as la Renta D iferencial tipo 2)
pod ra d isfru tar de ella por un tiempo. Y asi sucesivam ente con cuotas
ad icio n ales de capital.

N o ten se las sigu ientes consecuencias del niecanism o asi propuesto: para
el cap italista siem pre sera preferible la opcion intensiva a la extensiva. En
la p rim era, al m enos a corto plazo podra obtener una ganancia extrao rd i­
n aria, au n q u e a la larga se disipe. En la segunda se debera contentar siem ­
p re co n la ganancia m edia. Si esto es asi, lo esperable es que la frontera
ag rico la no se am plie: todos los capitalistas reinvertiran su acu m u lacion
ad icio n al de capital en las tierras que ya estaban explotando. El precio
d e los terrenos seria m uy volatil (en realidad, indeterm inado) con una
ten d en cia ilim itad a al alza: el unico lim ite tendria que ser la cantidad de
cap ital que cada inversionista pueda y quiera aplicar a su lote individual.

N ad a d e esto se parece a lo que ocurre realm ente: la frontera agricola si se

exp an d e, los precios de los terrenos tienen una cierta estabilidad y regu-
larid ad y los terrenos sim ilares tienden a tener precios parecidos.

P ero la reflexion anterior se puede extender logicam ente y por ese cam i-
no se llega a una conclu sion absurda. En el caso inicial el em presario que
d isp o n e so lam en te de 100 unidades de capital tam bien podria alcanzar
una Intensid ad de C apital sobre la Tierra sim ilar a la de su com petidor
q u e tiene 200 unidades. Bastaria que invirtiera sus 100 unidad es de valor
so b re la m itad del terreno que antes utilizaba. Asi, las 56 unidad es de so-
b reg an an cia qu e sigu e obteniendo, se repartirian solam ente en 50 m etros
cu ad rad o s d e tierra. En prim era instancia, podria pagar por el terreno la
renta u nitaria prevaleciente, de 0,56 x m 2, lo que im plicaria un pago total
d e 28 u n id ad es de valor. Las otras 28 unidades las podria co nservar com o

51
 G an an cia Extraordinaria. C u and o esta s u ltim a s se c o n v ie r ta n e n renta,
la renta unitaria ascenderia a 1,12, lo q u e se d a ria e n te r r e n o s c u ltiv a d o s
por cap italistas con 100 unidad es de ca p ita l (v ea se ta b la 2 .5 ). Y a s i p o d rfa
segu irse: ip o r que no invertir el cap ital en un c u a rto d e l te r r e n o ? S e ob-
tendria asi de nuevo una G anancia E x tra o rd in a ria q u e lu e g o a u m e n ta r ia
aun m as la renta unitaria. Y asi p ro ced erian to d o s lo s in v e r s io n is ta s , aun
los que cuentan con m as capital: tod os co n ce n tra ria n al in fin ito su in v e r­
sion en cantidades m as p equ enas de tierra. La d is p o n ib ilid a d d e ca p ita l
no seria una barrera para este p roceso, el p recio d el s u e lo te n d e r ia ilim i-
tadam ente al alza y la frontera agricola en v ez d e a m p lia r s e , s e c o n tr a e r ia .
Esto ultim o incluso hasta un p u n to in fin ite sim a l, a la m a n e r a c o m o en
astrofisica se piensa que un "a g u je ro n e g r o " c o n c e n tra m a te r ia c o n una
densidad infinita. D esde luego q u e este es un r e s u lta d o ir r a c io n a l m u y
alejado de lo que se percibe em p iricam en te.

Tabla 2.5. Renta Diferencial tipo 2 y ren d im ien to s c o n s ta n te s d e

Intensidad de C apital sobre la Tierra.
T ierra K G PP PF PTM PUM RT RD1 RD2 T rt

B 100 40 140 1.000 140 0 ,1 4 0 0 0 100 0

A* 100 40 140 1.400 196 0 ,1 4 56 56 0 100 0 ,5 6

A *' 100 40 140 1 .4 0 0 196 0 ,1 4 56 28 28 50 1 ,1 2

A” 200 80 280 2 .8 0 0 392 0 ,1 4 112 56 56 100 1 ,1 2

A**' 200 80 280 2 .8 0 0 392 0 ,1 4 112 28 84 50 2 ,2 4

No se llega a este resultado, si se p arte d e r e n d im ie n to s d e c r e c ie n te s de

intensidad de capital sobre la tierra. P ero p rim e ro d is c u ta m o s q u e tan
razonable es tener este punto de partid a.

En la discusion que se m enciona con R ica rd o , p a r e c e p le n a m e n te ju sti-

ficada la consideracion de M arx acerca d e q u e la s e c o n o m ia s d e esca la
pueden ser crecientes, constantes o d e cre cie n te s, y q u e p a r e c e c a p ric h o s o
restringir el analisis a esta ultim a p o sib ilid a d . D e h e c h o , c o n e s te m ism o
espiritu, el grueso de los econ om istas d e tra d icio n m a r x is ta y ta m b ie n los
de tradicion neorricardiana co n stru y en su s a n a lis is e s tr u c tu r a le s s o b re la
form acion de precios y sobre las p rin cip a le s in te r a c c io n e s d e lo s a g en te s
en el capitalism o, con la referencia d e r e n d im ie n to s c o n s ta n te s d e e s c a ­
la, la opcion m as sim ple. A si m ism o , la c o n s id e r a c io n d e re n d im ie n to s
crecientes de escala es vital para co m p re n d e r fe n o m e n o s c e n tr a le s e n el
capitalism o: nada m enos que la p ro le ta riz a cio n (el c a p ita lis ta p u e d e dis-
fru tar de ventajas produ ctivas lig ad as a la e sca la q u e p u e d e a lc a n z a r con
su capital, m ientras que el ag en te m ercan til s im p le n o p u e d e a c c e d e r a
ellas, y en la com p eten cia sale del m erca d o y d e b e c o n v e r tir s e e n p ro le-

52
 tario) o la co n ce n tra tio n y cen tralizatio n de capital (el desigual nivel de
acu m u lacio n entre los capitalistas, al generar disparidades productivas a
fav o r d e los m as grandes, realim enta y agudiza la desigualdad).

P ero a q u i ap are ce el eq u iv o co al que ya hem os alu dido: cu and o se habla

d e ren d im ien to s de inten sid ad de capital sobre la tierra, esto no es rigu-
ro sa m e n te sin o n im o de rend im ientos de escala. En los rend im ientos de
e scala la re fe re n d a es el au m ento en el produ cto ffsico frente a aum en-
to s p ro p o rcio n a le s en todos los factores de produccion. Los rend im ien­
tos d e In ten sid a d de C ap ital sobre la Tierra atanen a increm entos en el
m o n to del cap ital (tan to C onstante com o Variable) frente a cantidad es
fijas d e tierra.

En este u ltim o caso, pu ed e pensarse que cuando aum enta la cantidad

d e cap ital ap licad o a la tierra inicialm ente el producto puede m ultipli-
carse de m an era proporcional o m as que proporcional. Pero es intuitivo
p en sar qu e si se reitera esta o p eratio n una y otra vez, llegara el m om en-
to en q u e las lim itacion es del ciclo vegetal o la m ism a congestion fisica
g en eraran un efecto de satu ratio n que hard declinar los rendim ientos
in crem en tales5. Lo que aqui se plantea es que en los tram os de rend i­
m ien to s co n stan tes o crecientes de Intensidad de C apital sobre la Tierra,
los e m p resario s ag rlco las se com portan com o se ha descrito p reviam en te
y a u m e n ta n reiterad am en te su intensidad de capital y hacen elev ar el
nivel d e la renta. Pero precisam ente, y com o efecto del desen volv im iento
d e esta estru ctu ra, eso los em puja hacia el tram o en que enfrentan rendi­
m ien to s d ecrecien tes. C u ando esto ocurre, y reiteram os que se trata de
una ten d en cia que genera el m ism o desarrollo de esta estructura, el m e-
can ism o de la renta opera com o un m odulador interno y desaparecen los
resu ltad o s v olatiles a los que antes hem os aludido: la intensidad de ca­
pital so bre la tierra encu entra un llm ite y converge hacia una m agnitud
d efin id a, y lo m ism o ocurre tanto con los precios de la tierra com o con
las p ro p o rcio n es entre las opciones intensiva y extensiva de increm entos
en la p ro d u ccio n agricola.

E xam in em o s esto en nuestro ejem plo. La linica novedad que supondre-

m os en las cifras consiste en que las aplicaciones adicionales de capital
sobre la tierra A rinden cada vez menos. La prim era cuota de 100 unida-
d es de capital produ ce 1.400 unidades ffsicas de producto. La segunda
cu ota de 100 u nidad es de capital produce solam ente 1.200 unidades de

5 In tro d u c ir un tra c to r e n u n cu ltiv o p u ed e a u m e n ta r e x tra o rd in a ria m e n te la p ro d u c ­

c io n fisica . P e ro si s e s ig u e n a g re g a n d o tra cto re s a la e x p lo ta c id n d el m ism o te rre n o , lle ­
g a ra el m o m e n ta q u e n o ten d ran e sp a c io p ara o p e ra r y m a s q u e a g iliz a r la p ro d u c c io n
la e n to r p e c e ra n .

53
 p ro d u cto (es decir, qu e una a p lic a cio n d e c a p ita l d o 2 0 0 p r o d u c e 2.600
u n id ad es ffsicas). La tercera cu ota d e c a p ita l p r o d u c e s o lo 1 .0 0 0 u n id a d e s
ffsicas, y la cu arta 800.

El cap italista qu e invierte 100 u n id a d e s d e c a p ita l e n la tie r r a A p u ed e

p ro d u cir 1.400 u nid ad es ffsicas q u e al p r e c io d e 0 ,1 4 le p e r m it e n o b te n e r
un p recio total de 196 u n id ad es. E sto s u p e r a su P r e c io d e P r o d u c c io n en
56 u nid ad es, que se co n v ierten en re n ta . D ig a m o s q u e e s ta e s la R enta
D iferencial tipo 1. S u p o n g a m o s a h o ra q u e tie n e 1 0 0 u n id a d e s a d ic io n a -
les de capital. Si lo in v ierte en un n u e v o te r r e n o d e c a lid a d B, o b te n d rfa
por esta inv ersion la g an an cia n o rm a l, p u e s al If e s ta in v e r s io n le p ro d u -
cirfa 100 u nid ad es ffsicas, q u e al p re cio d e 0 ,1 4 a r r o ja u n P r e c io T o ta l de
M ercad o de 140, igual a su P recio d e P r o d u c c io n . Si e n c a m b io d e cid e
invertir este n u ev o cap ital en su m ism a tie rra tip o A , e s d e c ir , la o p cio n
intensiva, las 200 u n id ad es d e ca p ita l le p e r m itir a n p r o d u c ir 2 .6 0 0 u n i­
dades de pro d u cto . C o n esto o b te n d ra 3 6 4 u n id a d e s d e P r e c io T o ta l de
M ercado, 84 m as q u e su P recio d e P ro d u c c io n q u e e n e s te c a s o e s d e 280.
Su p on g am os q u e en un p rim er m o m e n to el p r o p ie ta r io d e l te r r e n o le exi-
ge las 56 u n id ad es com o Renta D ife re n cia l tip o 1. A u n le q u e d a n 2 8 u n i­
dades que in icialm en te p u ed e c o n s e rv a r c o m o G a n a n c ia E x tr a o r d in a r ia .
Preferira la o p cion in ten siv a, a u n q u e co n el tie m p o , si su c o n d u c ta es
im itada por m u chos ca p ita lista s, ta m b ie n e s ta g a n a n c ia s e c o n v e r tir a en
renta para lleg ar a una R enta Total d e 8 4 u n id a d e s (a la s p r im e r a s 5 6 las
d enom inam os RD1 y las 28 seg u n d a s R D 2 ).
iQ u e ocurre, si tiene otras 100 u n id ad es d e c a p ita l? Si la s in v ie r te d e n u ev o
en su m ism o terreno, obtendrfa 3 .6 0 0 u n id a d e s ffs ic a s y u n p r e c io total
en el m ercado de 504 unidad es (p ease tab la 2 .6 ). E s to e x c e d e r f a e n 8 4 u n i­
dades su Precio de Produccion, q u e e n e s te c a s o s e rfa d e 4 2 0 . L a so b re-
ganancia no se alterarfa con resp ecto al c a s o a n te r io r y la r e n ta p e rm a -
necerfa en el m ism o nivel. N otese q u e e n e s te c a s o al c a p ita lis t a le darfa
igual invertir estas 100 u nidad es a d ic io n a le s e n su m is m a tie r r a q u e en
una nueva tierra periferica. En esta se g u n d a o p c io n te n d rfa e n e l m e rc a d o
la m ism a cantidad de valor que en la p rim e ra . P o r la s 2 0 0 q u e in v ie rte
inicialm ente obtendrfa 364 u n id ad es d e v a lo r y p o r la s 1 0 0 q u e a p lic a a
la tierra m arginal obtendrfa 140, cuya su m a e s ig u a l a la s 5 0 4 q u e o b tie n e
inv irtiend o 300 en la tierra A. Lo m ism o o cu rrirfa c o n la g a n a n c ia q u e
o btien e, una vez descontada la renta q u e se le e x ig e , q u e e n lo s d o s ca s o s
serfa la ganancia norm al. Para el en este n iv e l d e in v e r s io n le e s e q u iv a -
lente la opcion extensiva o intensiva d e in v e rs io n .

Su p o n g am o s que tiene una cuarta cu ota d e c a p ita l d e 1 0 0 u n id a d e s . Si

las in v ierte en la tierra A, obtendrfa 4 .4 0 0 u n id a d e s ffs ic a s y u n P re cio
Total de M ercad o de 616 unidades. E sto tan so lo s u p e r a su P r e c io de

54
P rod u ccion de 560 en 56 unidades. Esto es lo que podria convertirse en
renta. Si los terratenientes le exigen 84, el nivel de renta de la intensidad
previa de capital, la unica forma que tiene el inversionista para pagarla
seria sacrificand o una parte de su ganancia normal. O bviam ente, en este
caso al arren d atario capitalista le conviene mas explotar una tierra m argi­
nal, d ond e asegura su ganancia media. Esta Intensidad de Capital sobre
la Tierra de 400 unidades de capital por 100 metros cuadrados de tierra
no sera viable en el m ercado.

Tabla 2.6. Renta Diferencial tipo 2 y rendimientos crecientes de

Intensidad de Capital sobre la Tierra.
T ie rr a K G PP PF PTM PU M RT RD1 RD2
B 100 40 140 1.000 140 0,14 0 o o
100 40 140 1.400 196 0,14 56 56 0
/l” 200 80 280 2.600 364 0,14 84 56 28
A *** 300 120 420 3.600 504 0,14 84 56 28
400 160 560 4.400 616 0,14 56 56 o
D estaqu em os entonces, algunos resultados obtenidos de esta reflexion.
La Intensid ad de C apital sobre la Tierra tiene un limite, a partir del cual
los inversion istas prefieren la opcion extensiva para sus inversiones adi-
cionales. N o hay una tendencia infinita a la intensidad de capital y la
frontera agricola no se contrae y puede expandirse. Este lim ite no esta
d eterm in ad o por la acum ulacion de capital de los capitalistas: aun si en
nu estro caso el inversionista posee 400 unidades de capital solo invierte
300 en la tierra A.

La logica del m ecanism o se hace nitida si se utiliza el analisis m arginal,

que en este caso se justifica plenam ente, aunque no sea muy frecuentado
por la trad icion m arxista (y que aqui no implica transgredir ninguno de
su s principios). El inversionista com para el rendim iento increm ental que
obtiene su inversion adicional en las opciones intensiva y extensiva. En el
ejem p lo, el rendim iento en la opcion extensiva es siem pre igual al Precio
de P rod uccion. El rendim iento incremental de la opcion intensiva va des-
cen d ien d o con el grado de intensidad de capital. El inversionista aum en-
tara su inten sid ad de capital hasta el punto en que iguale su rendim iento
con la opcion extensiva. Si va m as alia, en realidad pierde dinero. A partir
de ese pu nto, entonces, prefiere la alternativa extensiva e invierte en un
nuevo lote de tierra m arginal. H aciendo continuo nuestro analisis (en el
ejem p lo u sam os cuotas discretas de 100 unidades de capital) el asunto se
p u ed e ilu strar con la figura 2.1:

55
 X a K
300

Los ingresos increm entales del cap italista en la o p c io n e x te n s iv a e s ta n re-

presentados por la linea horizontal AK(1 + g '), ya q u e su in v e r s io n le rin -
de el precio de production de m anera reite ra d a . L o s in g r e s o s in c r e m e n ­
tales de la opcion intensiva estan rep resen ta d o s p o r la lin e a d e c r e c ie n te
PUM x APF, es decir, el rendim iento fisico d e la in v e r s io n in c r e m e n ta l,
que es decreciente, m ultiplicado por el p recio u n ita rio d e l p r o d u c to e n el
mercado. El inversionista aum entara su in te n sid a d d e c a p ita l m ie n tr a s la
opcion intensiva supere la extensiva y se d e tie n e c u a n d o s e a n ig u a le s , en
el punto Xa (en nuestro ejem plo, 3 es d e cir 3 0 0 u n id a d e s d e c a p ita l s o b r e
100 m*2 de tierra), pues cuando sea la o p cio n e x te n s iv a la q u e e s m a y o r e sa
sera la alternativa que le conviene.
A unque esta reform ulation de la o p e ra tio n d e e s te m e c a n is m o d is u e lv e
las inconsistencias m encionadas de su p la n te a m ie n to o r ig in a l, tie n e u n a
consecuencia: hace dificil la distincion en tre R e n ta D ife r e n c ia l tip o 1 y tip o
2. Segun lo visto, en la tradition m arxista se p ro p o n e h a c e r e s ta d is tin c io n
dividiendo en dos la Renta D iferencial to tal q u e s o p o rta u n te r r e n o : la
prim era portion, a la que se llam a R enta D ife re n c ia l tip o 1, c o r r e s p o n d e
la renta que arroja la tierra si se le ap lica la C u o ta N o r m a l d e C a p ita l. Si
existe un residuo, concom itante con u na C u o ta A d ic io n a l d e C a p ita l, a
este se le denom ina Renta D iferencial tipo 2. E n n u e s tr o e je m p lo , e n la
tierra A cuando se aplican 300 u nidad es d e c a p ita l, la R e n ta D ife r e n c ia l
total es de 84. Si se le hubiera aplicado la C u o ta N o r m a l d e C a p ita l, q u e
hem os hecho igual a 100, la tierra arrojaria 5 6 u n id a d e s d e r e n ta , la c u a l
se puede llam ar Renta Diferencial tipo 1. A1 re sid u o d e 2 8 u n id a d e s s e le
puede llam ar Renta Diferencial tipo 2.

56
E ste p ro ced im ien to tiene el m erito de presentar de m anera nftida e intui-
tiva la interrelacion entre Intensidad de C apital sobre la Tierra y el m onto
d e la renta, que com o hem os visto, es de dos vias. N o es un m erito menor.
P ero para h acerlo se reflexiona con referencias deliberadam ente sim pli-
ficad oras de este m ecanism o. Cuando se avanza un poco en el grado de
con crecion , estos criterios se vuelven dificiles de aplicar. Lo desafortuna-
do es que con frecuencia se proyectan de m anera un poco sucinta, lo que
crea co n fu sion es en el analisis concreto. Una de las dificultades consiste
en q u e la nocion de Cuota N orm al de Capital sobre la tierra, que es indis­
p en sab le para esta distincion entre los dos tipos de Renta D iferencial, se
v u elv e d ificil de identificar en un contexto m inim am ente mas com plejo.
E m p ecem os por la cuota de capital que se m anifiesta efectivam ente en el
m ercad o en cada tipo de tierra. Contra lo esperable en la exposicion ori­
g inal, en cada tipo de tierra el m ercado hace em erger una cuota de capital
que es unica para ese tipo de tierra y que al m ism o tiem po es diferente
entre tierras de diversas caracteristicas.
Es esp erable que, ante una situacion de com petencia plena, la Intensidad
de C ap ital sobre la Tierra que prevalezca sea la que arroje la m ayor m ag-
nitud de renta: esto ultim o es lo que interesa al propietario territorial y
el no esta d isp uesto a ceder su tierra por rentas m enores obed eciend o a
circu n stan cias particulares de los capitalistas arrendatarios. En nuestro
ejem p lo, la razon por la cual el capitalista no aum enta su intensidad m as
alia de 300 unidades de capital, es porque esto im plica que lo que el puede
p agar com o renta conservando su ganancia norm al es inferior a cuando
in v ierte 300. O bviam ente, el propietario no estara dispuesto a reducirle
la renta porque el inversionista hizo una decision econom ica equivocada.
Si el capitalista incurre en esta intensidad excesiva, tendra que sacrificar
parte de su ganancia norm al para pagar la renta exigida. Por ello esta op-
cion no es viable econom icam ente. Pero algo sim ilar ocurre en el sentido
contrario. Si un inversionista decide aplicar una cuota m enor de 300, por
ejem p lo 100, la renta que puede pagar tambien es inferior a lo que podria
abo n ar si su inversion fuera de 300. Tampoco el terrateniente estaria dis­
pu esto a reducir la renta cobrada, y alquilaria su tierra a otro capitalista
que le pudiera pagar la renta m axim a (y que invirtiera 300). Por lo tanto,
tam poco estas intensidades m enores son viables econom icam ente. Si un
capitalista no tiene la acum ulacion suficiente, se vera obligado a alcan-
zar la intensidad m axim a aplicando su capital a un terreno de m enor
extension, o sim plem ente, no podra hacer esta inversion. La intensidad
de capital con la cual tienden a explotarse todas las tierras tipo A sera la
de 300 unidades de capital por cada 100 metros cuadrados de tierra, y lo
que se ha identificado com o cuota norm al (100 de K por 100 m 2 de tierra)
no se m anifiesta en el mercado.

57
 P ero la m ag n itu d unica a la que co n v e rg e la in te n s id a d d e c a p it a l d e n tr o
de cad a tipo de tierra no es la m ism a e n tre lo s d is t in t o s tip o s d e tie r r a .

Im ag in em o s en nu estro ejem p lo q u e e x is te u n a c a t e g o r ia d e tie r r a s a u n

m ejo r que las tierras A, a la q u e lla m a r e m o s tie rra A A . A lii la p r im e r a
cu ota de capital rinde 1.600 u n id a d es fis ic a s ( m a y o r q u e la s 1 .4 0 0 e n las
tierras A ). Su p ongam os que las c u o ta s in c r e m e n ta le s d e 1 0 0 u n id a d e s d e
cap ital v an rind ien d o, co m o e n el ca so a n te rio r, 2 0 0 u n id a d e s f is ic a s m e-
1 ©%, O vandQ se \nv\erten 200 u n id ad es d e c a p ita l, la c u o t a in c r e m e n ta l
d e capital de 100 produce 1.400 u n id ad es d e p r o d u c to p a r a c o m p le t a r un
total de 3.000. La cuota increm ental cu a n d o se in v ie r te n 3 0 0 d e c a p ita l,
rinde 1.200 unidades fisicas, y asi su c e s iv a m e n te . E n e s te c a s o , la in te n ­
sidad de capital maxima en la tierra A A , q u e ig u a la el re n d i m ie n to d e la
opcion extensiva, sera de 400 u n id ad es d e c a p ita l.

De la misma manera podriam os co n sid e ra r u n a tie rra c o n u n r e n d im ie n -

to intermedio entre las tierras tipo A y las tie rra s m a r g in a le s tip o B , a la
que llamaremos AB. Si su ponem os q u e a lii co n u n a in v e r s io n d e 1 0 0 la
produccion fisica es de 1.200 y que el r e n d im ie n to d e la s c u o t a s in c r e ­
mentales van descendiendo en 200, lle g a m o s a q u e la in t e n s id a d m a x im a
d e capital en estas tierras sera de 200 u n id a d e s d e c a p ita l p o r c a d a 100
metros cuadrados de tierra (vense fig u ra 2 .2 ).

X ab Xa Xaa K
200 300 400

L o q u e es e sp e ra b le que en co n trem o s c o m o m a n if e s t a c io n e n e l m e rc a d o
d e tie rra s, e n to n ce s, es un co n ju n to d e c la s e s d e s u e lo q u e d e a c u e r d o co n
su s c a ra c te rfstic a s p ro d u ctiv a s ten d ra n c a d a u n a d e e lla s u n a c o m b in a -

58
 cion d iferen te entre intensidad de capital y m agnitud de renta. ,/Cual in-
tensid ad de capital escoger com o referencia? En nuestro ejem plo, usam os
la inten sid ad predom inante en la tierra m arginal y esto nos perm ite la
d istin cio n clara entre las dos m odalidades de renta diferencial. Pero esto
u ltim o es p osible porque en este caso en la tierra m arginal se dan sim ulta-
n eam en te dos circunstancias: arroja la renta mas baja (en este caso, nula) y
tiene el m en o r nivel de intensidad de capital. Pero este no es el caso gene­
ral. A m en u d o se considera que las tierras son peores para la produccion
porqu e, precisam ente, para ponerlas a producir se debe incurrir en gastos
excep cio n ales (por ejem plo, se necesitan obras de desecam iento, o gastar
en fertilizan tes o suplem entos adicionales, etcetera) y es el caso bien per-
tin en te del factor de localizacion: las tierras m as alejadas im plican m ayor
in v ersion en transporte. En estas circunstancias tendriam os lo siguiente:
en una tierra m as productiva y con una renta mayor, se podria calcular
la renta que arroje si se la explota con la intensidad de capital de la tierra
m arginal, intensidad que es superior a la que ella misma exhibe. Esta
m agnitu d de renta debe ser m enor que la que muestra el m ercado, porque
co rresp on d e a una intensidad que para este tipo de tierras es "ex cesiv o ".
Esta serfa la Renta Diferencial tipo 1. Pero para obtener la renta total, se
d ebe d ism in u ir y no aum entar la intensidad de capital. Tendriam os algo
dificil de interpretar: una Renta Diferencial tipo 2 negativa, pues para
obten erla se debe dism inuir y no aum entar la intensidad de capital. En
un problem a sim ilar nos encontrariam os si usamos com o referencia algo
qu e p arece razonable en term iiios practicos: la intensidad de capital m as
frecu en te en la econom ia agricola. Que haya una Intensidad de C apital
sobre la Tierra especialm ente frecuente puede tener nitidez estadistica,
pero es bueno aclarar que esto responde al hecho de que alguna clase de
tierras es m as abundante que las otras. Si esta intensidad m as frecuente
no arroja la renta m inim a, todas las tierras que tengan intensidades m e-
nores, pero rentas superiores, enfrentarian la curiosa circunstancia que ya
h em o s visto de tener Rentas Diferenciales tipo 2 negativas.

Para que esto n o suceda, se puede escoger com o referente la intensidad

m inim a que se encuentre en el m ercado, aunque ella no sea la m ayorita-
ria. D esem bocam os, sin em bargo, en una consecuencia sim etrica e igual-
m ente irracional. Las tierras con intensidades m ayores, pero con rentas
inferiores a la de referencia, si se explotaran con la intensidad de capital
co n sid erad a "n o rm a l" podrian tener Rentas D iferenciales tipo 1 negati­
vas, p orqu e con esa intensidad de capital ellas arrojan rentas m enores
qu e la de referencia.

U n analista contem poraneo que se ha ocupado de este topico, G uillerm o

F lichm an, propone entonces la extension del concepto de Renta D iferencial
a las dos m odalidades, tipo 1 y tipo 2, enunciadas por M arx, y sugiere un

59
 replanteam iento de esta renta diferencial unica "fo rm u lan d o la com o la
ganancia extraordinaria que surge por causa de la d iferen cia d e fertilidad
entre distintas tierras simultdneamente exp lotad as en form a capitalista
(...). N o necesariam ente el monto de la inversion p o r h ectarea h ab ra de
coincidir en las distintas tierras; m as bien resu lta logico p en sar qu e en ge­
neral no coinddira''(Flichm an, 1979). A cogem os esta su g eren cia que tie-
ne pertinencia sobre todo para estar consciente d e que en cie rta s circuns-
tancias no tiene sentido hacer la diferencia cion en tre las d o s m odalidad es
de renta y, por lo tanto, es mejor no hacerlo. Sin em b arg o , p o r su poder
intuitivo que hace manifiesta la funcidn de la in tensid ad d e cap ital en la
m agnitud de renta, parece ser aconsejable co n serv ar el p lan team ien to de
M arx, espedalm ente en ciertos contextos en los qu e n o tien e dificultades
intem as6.
Resumamos entonces cuales son las p rin cipales con clu sio n es d e nuestra
propuesta de reform uladon de la Renta D iferencial tipo 2 , q u e co m o he-
mos senalado, se apoya en considerar que lo p ertin en te p ara el analisis
estructural (y a donde conduce el desarrollo d e este m ecan ism o ) im plica
tener com o referenda rendimientos decrecientes d e In ten sid ad d e C apital
sobre la Tierra.
La prim era conclusion es que la ligazon en tre In ten sid ad d e C ap ital sobre
la Tierra y la m agnitud de la renta diferencial tien e u n a reg u lacio n inter­
na que las m odula sim ultaneam ente. Ella con siste en la eq u ip aracio n del
monto m onetario obtenido por el capitalista con su in versid n in crem ental
en su altem ativa intensiva y lo correspondiente a la o p cio n exten siv a. El
capitalista solo aum entara la intensidad d e cap ital h asta el p u n to en que
estas m agnitudes se igualen: alii la renta que arroja la tie rra serd m axim a.
La segunda conclusion es que en estos term inos, esto o p era in d ep en d ien -
tem ente de la distribucion de capital entre los cap italistas. E sta ultim a
condidon no es indispensable para que exista esta reg u lacio n m u tu a entre
intensidad de capital y m agnitud de la renta del su elo. P o r con sigu ien te,
estam os ante un mecanismo que es estru ctu ral a l fu n cio n am ien to d e la
econom ia capitalista.

La tercera conclusion es que la m agnitud de las ren tas q u e as£ em erg en no

es p o r naturaleza erratica o inestable y converge a can tid ad es defin idas.
La cuarta conclusidn es la de que esta reform ulacion d e la o p eracio n de
esta renta dificulta la distincidn rigurosa en tre R enta D iferen cial tip o 1

6 Como se verA, en el caso urbano esta formulaci6n parece muy util, pues permite la
conexion de la renta con una prdctica muy importante en ese medio, la construccidn en
altura.

60
y tipo 2. Sin em bargo, com o para algunos propositos esta distincion es
util, se puede conservar en situaciones en que no implica incoherencias
intem as, y en otros casos se pueden emplear metodos aproximativos con
este fin.

C. La diferencia de naturaleza entre Renta Diferencial y

Renta Absoluta y el papel de la propiedad en la
existencia de la renta

O tro aspecto que da lugar a controversia en la formulacidn original

de M arx es la diferencia de naturaleza que el establece entre la Renta
Diferencial y la Renta Absoluta. Para el, los dos mecanismos son esencial-
m ente distintos, y aunque se sobreponen y combinan en la practica, pues
operan sim ultaneam ente sobre el mismo espacio, la comprension de cada
uno de ellos requiere im cuerpo de analisis diferente. Es m is, cuando
M arx aborda el exam en de la Renta Absoluta, puntualiza que esta re­
flexion es independiente de la que ha realizado sobre la Renta Diferencial,
y que las conclusiones o posibles deficiencias en el tratamiento de una de
ellas no afectan el de la otra.
Exam inem os cuales son los contrastes que Marx encuentra entre los dos
tipos de renta. El prim ero y m as im portante radica en la fuente que 61
propone p ara cada una de las m odalidades de renta. Como hem os visto,
en el caso de la Renta Diferencial el origen de la ganancia extraordina-
ria que soporta la renta es una circunstancia que podriam os catalogar
com o tecnica, la heterogeneidad en las condiciones productivas de los
terrenos. E l papel de la propiedad en este caso se limita a transferir esta
ganancia excepcional de los bolsillos de los capitalistas agricolas que
op eran en los m ejores terrenos, a las areas de los terratenientes pro-
pietarios de dichos lotes. Es decir, la propiedad transform a la ganan­
cia extraord in aria, generada por esta peculiaridad tecnica, en renta. En
con traste, la Renta Absoluta em ergeria de la propiedad m isma. Es la
propiedad privada de la tierra, un fenomeno social y no t6cnico, lo que
determ ina la existencia misma de la ganancia extraordinaria que ali-
m enta esta m odalidad de renta.
Esta distincion se traduce en un contraste correspondiente en la direction
de la causalidad entre la renta y la form ation del precio agricola. En la
Renta Diferencial, com o se ha anotado, la com petencia fija un precio que
estci referido a las condiciones de production en la tierra m arginal (el
Precio de Production en estas tierras) y la renta de los dem as lotes emerge
com o una derivation de 61 (la diferencia entre este Precio de Producti6n
en la tierra m arginal y el Precio de Production individual en cada tipo de
terreno particular). En la Renta Absoluta es la m agnitud de la renta, lo

61
 q u e lo s te rra te n ie n tes logren co b rar p o r el u so d e s u s tie r r a s , nu n la s m as
d e sfa v o re cid a s , lo que hace a u m e n ta r el p re cio d e lo s b ie n e s a g rico la s.
E n lo s te rm in o s de M arx, en la R enta D ife re n cia l el p r e c io d e l p rod u c-
to ag rico la d eterm ina la m agnitud d e la re n ta , m ie n tr a s q u e e n la Renta
A b so lu ta es la renta lo que define la m a g n itu d d el p r e c io d e l p ro d u c to .

S e p lan tea que en la practica estas d o s m o d a lid a d e s d e re n ta se su p e rp o -

n en , y la Renta Total de cada lote es una a d ic io n d e u n a R e n ta A b so lu ta
cu ya m agnitu d es general para tod as las tie rra s, y d e u n a R e n ta D ifere n cia l
q u e varia en cada terreno. Pero los d e te r m in a n te s y la e v o lu c id n d e cada
u no d e esto s com p on en tes serian d istin to s.
Esta co n sid e ra tio n tiene una im p lic a tio n d e p o litic a q u e e s m u y p e cu lia r
en la tra d itio n m arxista. Para m u ch o s a n a lis ta s e s ta s d if e r e n c ia s a m e rita n
d esarro llar cu rsos de accion d istin to s p ara ca d a m o d a lid a d d e re n ta . Si el
o rig en y la m agnitu d de la Renta A b so lu ta se d e s p r e n d e n d e la ca p a cid a d
d e accion de los terraten ien tes, el m o n to d e e sta re n ta , y p o r lo ta n to , del
p recio d e los bien es ag ricolas p u ed e s e r m o d ific a d o m e d ia n te a ccio n e s
que ero sio n en la fuerza social de esta c la s e d e p r o p ie ta r io s . E n el c a s o de
la Renta D iferencial, m ed id as sim ila res lo u n ic o q u e lo g r a r ia n s e ria des-
viar la ev en tu al ganancia e x tra o rd in a ria h a c ia o tr o s a g e n te s , b ie n se a que
los cap italistas ag rico las se q u ed en co n e s te v a lo r, o q u e e l s e a a p ro p ia d o
p or el E stad o o por un tercer ag en te. P ero el p r e c io d e lo s b ie n e s a g rico la s
no su friria m o d ifica tio n y para a fe cta rlo s e ria n e c e s a r io a lt e r a r la s co n d i-
ciones de p rod u ccio n p ro p iam en te te cn ica s.

Para d iscu tir esta co n ce p tio n y su s im p lic a c io n e s e s c o n v e n ie n t e e x a m i-

n ar d e cerca una de las co n sid e ra cio n e s q u e le d a n fu n d a m e n t o y q u e ha
sid o o bjeto d e d iscu sio n es por d iv e rso s m o tiv o s : s e tra ta d e la e x p lic a tio n
q u e da M arx de com o la p ro p ied ad p r iv a d a d e la tie r r a h a c e e m e r g e r y
d eterm in a cu an titativ am en te la R en ta A b s o lu ta .

M arx a d v ierte que la cap acid ad d e h a c e r e fe c tiv a la e x ig e n c ia d e u n a ren ­

ta p o r p arte d e los p rop ietarios, a u n e n la s p e o r e s tie r r a s , n o d e s c a n s a so-
la m en te en el d o m in io ju rid ico del te r r a te n ie n te s o b r e e l te r r e n o , n i p u ed e
e n te n d e rse co m o una practica u n ila te ra l d e e s te a g e n te . P a r a q u e la p ro ­
p ied ad n o sea so lam en te n o m in al e s n e c e s a r io q u e el c o n t r o l ju r id ic o que
ella im p lica pu ed a d esd o b larse en u n h e c h o e c o n o m ic o . P a r a e s to , M arx
p ro p o n e la n o tio n de reten tion d e la tie rra p o r p a r te d e l p r o p ie ta r io . El
m o n o p o lio ju rid ico sobre la tierra le p e r m ite a l p r o p ie ta r io s u s tr a e r e v e n -
tu a lm e n te su terren o de la p ro d u ccio n : e s ta a c c io n lim ita r ia la p ro d u c c io n
d e b ie n e s a g rico la s, d esen cad en aria la c o m p e te n c ia d e lo s c o n s u m id o r e s
p o r e llo s, lo q u e p erm itiria el a u m e n to d e l p r e c io d e l p r o d u c to y haria
p o sib le la e x iste n c ia d e una renta p o sitiv a .

62
 E ste razo n am ien to, que en principio parece coherente, tiene un talon de
A q u iles, com o lo hace notar Rey (1976). Si se exam ina en detalle la 16-
g ica del co m p ortam iento individual de un terrateniente en la situation
g en eral de com petencia entre m uchos propietarios, se encuentra lo si-
g u ien te: si el retira su terreno de la produccion y esto hace elevar el pre-
cio del pro d u cto , quienes podrian disfrutar de la renta que de allf surge
serfan los propietarios de los otros lotes. El m ism o no podrfa hacerlo,
p o rq u e por d efin itio n no arrendaria la tierra y nadie le pagarfa por su
uso. P arafrasean d o al m ism o M arx, es poco plausible que se generalice
un co m p o rtam ien to de los propietarios tan desinteresado en beneficio de
su s co leg as (y com petidores) sin recibir nada a cambio. Si buscando algun
lu cro nu estro propietario reintegra su tierra a la explotacion y la arrienda
a alg u n em p resario capitalista, la cantidad ofrecida del producto creceria
d e n u ev o , el precio se reduciria y la renta seria nula otra vez. En contraste
co n la prim era im presion, el m ecanism o asi descrito no es com patible con
una renta p ositiva en la tierra marginal en condiciones de com petencia
p len a, inclu id a la com petencia entre los propietarios de terrenos.

E sta incom p atib ilid ad podrfa salvarse con algunos supuestos, com o seria
el d e una co n cen tratio n absoluta de la propiedad territorial (m onopolio
en sen tid o estricto) o, cuando sea posible, una concertacion m uy estrecha
en tre p rop ietarios, de tal rnanera que de forma deliberada y concertada
se exclu y eran de la produccion y se dejaran ociosos algunos terrenos para
v a lo riz a r otros de los m ism os propietarios. Pero estos son supuestos m uy
restrictiv o s que distan rnucho de ser lo mas frecuente en el capitalism o,
en d o n d e no es im pensable una fragm entation considerable de la pro­
p ied ad territorial, la cual es la referencia para los analisis generales sobre
esta estru ctu ra (asf com o la com petencia entre productores se piensa en
p rin cip io con un m im ero plural de ellos y no se reflexiona a partir de los
caso s excep cion ales de m onopolio o de oligopolio).

R ey rescata la n o tio n de M arx como herram ienta de analisis menos limi-

tada d e lo que im plica la anterior anotacion, pero la reinterpreta desde
u n an g u lo de reflexion historica. En el surgim iento del capitalism o en
E u ro p a occid ental, el propietario tenfa un referente que no hacfa irracio-
nal la re te n tio n de la tierra tal com o la plantea Marx. En la transition con
el A n tig u o R egim en, el terrateniente tenfa una alternativa a ceder en al-
q u ile r su tierra a un agricultor capitalista, que consistfa en ponerla a dis­
p o sitio n de un agente precapitalista (cam pesino, siervo) con las norm as
d e la logica feudal. En este caso su renta no seria nula, pues podrfa cobrar
la corv ee o la categorfa equivalente, que corresponde a la renta precapi­
talista o feudal. Segiin esta interpretation, la Renta A bsoluta solo puede
ser exp licad a por la propiedad com o una fuerza externa al capitalism o,
q u e so brev iv e com o rem anente del M odo de Produccion Feudal. La renta

63
 seria una adaptacion de una relacion de produccion de un m o d o d e p ro ­
d u ctio n anterior que se internaliza como relacion de d istrib u cio n e n el
capitalism o/ y expresa la articulacion de diversos m o d o s d e p ro d u c c io n
que conviven en la sociedad contemporanea.
H abria que decir, sin embargo, que la vision de Rey co m p a rte co n el p la n -
team iento de Marx la dificultad de explicar la existencia d e la re n ta y el
papel de la propiedad en aquellas sociedades cap italistas q u e n o re c ib ie -
ron la misma herencia de los paises europeos que v iv iero n la tr a n s ic io n
clasica del feudalismo al capitalismo. Adem as, su ra z o n a m ie n to e s m u y
poco convincente para entender el papel de la p rop ied ad te rrito ria l en
la mayoria de los paises centrales en la fase av anzada del c a p ita lis m o ,
donde la clase terrateniente ha sido debilitada y a v a sa lla d a c o m o ta l, y
si pervive, no conserva ningun rasgo im portante de su o rig e n fe u d a l: n o
obstante, en este caso los precios del suelo y lo que p u ed e a s im ila r s e e s ta -
disticamente a la Renta Absoluta crecen incesantem ente.

Exploremos entonces una variante en esta linea d e re fle x io n , p a ra lo

cual proponemos seguir una pista que su m in istra el m is m o M a r x . El
advierte que para que exista la Renta A bsoluta no b a sta co n la p r e s e n c ia
de la propiedad como una relacion exclu siv am en te ju r id ic a , s in o q u e
es necesario que ella se repercuta en la instancia e c o n o m ic a . E s in d is ­
pensable que el poder de retencion que tiene el p ro p ie ta rio s o b r e s u s
terrenos pueda alterar las condiciones de co n fro n ta cio n e n tr e o fe r e n te s
y demandantes de los bienes agricolas. So lam en te en e s ta s c ir c u n s t a n -
cias la propiedad meramente juridica o "n o m in a l" se c o n v ie r te e n p r o ­
piedad "real", segun sus term inos. C om o ilu stra cio n n e g a tiv a d e u n a
situacion en la cual este desdoblam iento no tien e lu g ar, r e c o r d e m o s lo ,
Marx presenta el caso de la frontera abierta de la N o r te a m e r ic a d e l s ig lo
XIX. Alii los colonos que iban ocupando los terren o s c o n q u is ta d o s p a u -
latinamente obtenian el reconocim iento de su p o d e r le g a l s o b r e e llo s .
Esto los facultaba para ejercer eventualm ente su d e re c h o d e r e te n c io n
sobre sus tierras. Pero en la medida en que esta a ccio n n o te n ia n in g u n
efecto sobre el mercado de bienes, porque la s u s tra cc io n d e u n te r r e n o
no impedia la ampliacion de la cantidad p ro d u cid a d e b ie n e s a g r ic o la s
(los productores podian em plear para ello los terren o s s u b s ig u ie n te s ) ni
el precio de estos ultimos aum entaba ni, por c o n s ig u ie n te , p o d ia s u r g ir
alii una Renta Absoluta positiva.
^Que distingue este caso de aquel que M arx co n sid era m a s g e n e r a l y en
el que explica como la Renta Absoluta si se co n so lid a? T e n d r ia m o s q u e
decir que el contraste evidente consiste en que, en el c a so d e la fr o n te r a
abierta, la disponibilidad de tierras es ilim itada y e sto es lo q u e a n u la
el efecto econom ico de la retencion. En cam bio, en el c a so q u e s e p la n -

64
 tea com o general, las tierras son restringidas en cantidad. Esta limitacion
en la cantidad de tierras explotables es la que impide que la produccion
agricola se am plie, lo cual desencadena la puja de los demandantes por
una cantidad racionada de bienes agricolas, eleva el precio de estos ulti-
m os y perm ite la emergencia de la renta. En otras palabras, para que la
propiedad jurfdica tenga los efectos economicos que hagan plausible el
surgim iento de una renta positiva aun en los peores terrenos, se requiere
la concurrencia de otra circunstancia complementaria: la escasez de tie­
rras. A nuestro juicio, es esta nocion de escasez de terrenos lo que permite
enlazar logicam ente los derechos juridicos sobre la tierra con sus efectos
econ om icos en una estructura de produccion mercantil capitalista.
D iscutam os entonces los alcances de esta afirmacion. Aclaremos que no
estam os hablando de situaciones eventuales de escasez, que podrian ser
elim in adas a m ediano plazo por la accion de la competencia. Se trata pre-
cisam ente de una escasez que el flujo de capitales es incapaz de remover,
pues su base es la lim itacion en la disponibilidad de tierras, un elemento
que no es producido por la accion humana, y escapa al control del capital.
D esde luego que se trata de un nivel de abstraccion mas especifico que
aquel en el cual M arx realiza su reflexion sobre los Precios de Produccion.
A lii tiene com o referencia la emergencia de una tasa de ganancia unifor­
m e entre todos los capitalistas, suponiendo que en las distintas ramas no
existen m as barreras para la ampliacion de la produccion que la misma
disponibilidad de capital. Como se ha senalado antes, su raciocinio sobre
la renta im plica ingresar en un piano de analisis mas concreto en el cual
el determ inante adicional que se introduce es, precisamente, que ya no se
considera que en todos los sectores productivos se puede ampliar la pro­
du ccion, sino que en aquellos que utilizan la tierra, esta ultima se puede
erigir en barrera para esta expansion. La escasez de las tierras seria el
elem en to que opera como freno para esta expansion potencial. El precio
natural que surge bajo estas condiciones es lo que denominamos Precio
de Produccion con Renta, que operaria como "centro de gravedad" de los
precios de m ercado de corto plazo. No se trata entonces de un fenomeno
de superficie som etido a los avatares de la oferta y la demanda instanta-
neas, sino que esta es la forma como opera estructuralmente la competen­
cia cu and o se tiene en cuenta este determinante de la irreproductibilidad
y escasez de la tierra como factor de produccion.
Para exponer con m ayor precision nuestro planteamiento, presentamos
a continuacion una propuesta de formalizacion del proceso de forma-
cion de los precios acorde con los postulados centrales de esta tradicion
m arxista y que contem pla tanto la situation en la que no existen limites
a la expansion de la produccion, como aquella en que la disponibilidad
restringida de tierra opera como limitacion. Esto nos permitira examinar

65
 con mayor comodidad otros aspectos como la forma en que se fija la m a g ­
nified de la renta en la tierra marginal y otros asuntos afines, en tre el los, la
relacion entre Renta Diferencial y Renta Absoluta.
Es comun escuchar la afirmacion de que tanto la Econom ia P olitica
Clasica, como Marx, comparten la deficiencia de no tener en cu en ta la d e-
manda para explicar la formacion de los precios. Su reflexion se ce n tra ria
en aspectos que atanen exclusivamente a la oferta, com o los co m p o n e n -
tes tecnicos, los costos de los factores de produccion y ev e n tu a lm en te la
tasa de ganancia. A nuestro en tender, esto es inexacto, y parte tal v ez de
una mala comprension de los procedimientos m etodologicos q u e sig u en
estos autores, y en particular la diferencia que establecen entre p re cio s d e
"mercado" y precios "naturales". Precisamente, la form a com o se p resen -
ta la relacion entre estas dos categorias hace evidente su co n cep cio n d e la
demanda, sin la cual lo que proponen como articulacion entre e sto s d o s
elementos seria incoherente. Marx es muy enfatico en afirm ar q u e para
el los precios se estructuran de manera sim ultanea en "la p ro d u ccio n y
en la circulacion", e incluso defiende a Ricardo de las acu sacio n es d e ter-
ceros de una supuesta ignorancia de este ultim o de los fen o m en o s d e la
demanda. A nuestro juicio, su reticencia a reducir los d eterm in a n tes "a l
mero juego de la oferta y la dem anda", se refiere al intento de e n te n d e r
la formacion del precio con referencia solam ente a la circu lacion , es d ecir,
a la confrontacion instantanea entre com pradores y v en d ed o res (d e te r­
minantes de corto plazo), ignorando las respuestas que se dan p o r p a rte
de los productores en una estructura circular de p ro d u ccio n -circu lacio n -
produccion.

En Marx existe una clara nocion de que en la circulacion, en un m o m e n to

dado y en terminos agregados, existe una relacion inversa en tre la ca n ti-
dad ofrecida de una mercancia y el precio al cual el conjunto d e los co n su -
midores esta dispuesto a pagar por ella. Los hem os visto re ite ra d a m e n te
en sus referencias a la renta, cuando afirma que cuando la d em a n d a m o -
netaria de un bien excede la cantidad ofrecida los co n su m id o res p a g a n
por ella un precio mayor. La razon aducida para ello es la co m p e te n cia
entre los consumidores por asegurarse el sum inistro de la m ercan cia. E s
decir, aqui tambien opera en la competencia entre los co m p ra d o re s la
nocion de "salto peligroso" de la circulacion: no existe g aran tia d e q u e
los planes de compra de una mercancia que hagan los ev en tu ales a d q u i-
rientes se haga realidad, y cuando la cantidad de ella en el m e rca d o es
escasa, la forma de asegurar la transaccion frente a sus co m p e tid o res es
aumentar el precio que se paga por el bien. Aunque algu nos e stim a n q u e
aqui la cantidad demandada se concibe como algo fijo, no p arece e x istir
razon para no establecer una relacion biunivoca entre m a g n itu d e s v a ­
riables de cantidad ofrecida y magnitud del precio. Ante m a y o r d e sfa se

66
entre la "cantidad dem andada" (o la demanda monetaria) y la "cantidad
ofrecid a", m ayor es el precio. Algo similar podria decirse de la situacion
contraria: cuando la "cantidad ofrecida" excede la "cantidad demanda­
d a ", el riesgo que corren los vendedores es que no puedan materializar
la venta. La com petencia entre los oferentes por garantizar la realizacion
hace que esten dispuestos a desprenderse de sus mercancfas por un pre­
cio menor.

C om o se ve, este com portam iento puede representarse de la manera con-

vencional en un esquem a cartesiano que relaciona dos ejes que expresan
precios y cantidades, como una curva descendente. Precisemos lo que
ella significa: a cada cantidad global del bien en el mercado, cada punto
en la curva m uestra la magnitud del precio que resulta de este forcejeo
entre com pradores entre sf y con los oferentes. Esta magnitud esta aso-
ciada a la capacidad de compra de los consumidores, la distribucion de
los ingresos entre ellos, el tamano de la poblacion, sus pautas culturales,
etcetera. Se refiere a la magnitud agregada, lo cual es compatible con que
a cada precio los distintos consumidores individuales pueden comprar
cantidades distintas del bien, e incluso algunos pueden no tener acceso a
el. Se tratana, por lo tanto, de una nocion de caracter agregado7.

C om o hem os dicho, Marx no ignora este aspecto de la formacion de los

precios. Pero le parece insuficiente que esta confrontacion entre oferentes
y dem andantes de manera exclusiva en el piano de la circulacion pueda
explicar la m agnitud estructural de los precios, es decir, lo que el denomi-
na Precios N aturales. Para ello debe involucrarse la articulation de esta
esfera de la circulacion con la esfera de la production, en la cual tambien
reina la com petencia. Por otra parte, tambien puede representarse una
curva que describa el comportamiento agregado de los productores y la
com petencia que se establece entre ellos. Miremos como se puede plan-
tear esto y com o se puede formalizar de manera congruente con lo que
ya se ha propuesto para la circulacion. Si pensamos en la situacion mas
sencilla de com petencia entre productores, en la que ellos tienen mag­
nitudes sim ilares de capital y acceso a tecnicas comparables, la forma
en que aum enta la cantidad ofrecida de una mercancia es mediante la
incorporation de nuevos productores. En las circunstancias evocadas,
el precio al que estaran dispuestos a ofrecer la mercancia los distintos

7 E sta n o cio n tien e algu n parentesco con la idea de demanda agregada, de corte neocla-
sico. P ero en term in os estrictos, lo que aqui se plantea corresponde a la competencia entre
to d o s los a g e n te s in v olu crad o s, tanto los oferentes entre si, com o entre los dem andan­
tes en tre si, co m o en tre d em and an tes y oferentes (tal como se senalo en los parrafos pre-
ce d e n te s). In v o lu cra , p o r consigu iente, tanto a "o ferta" y "d em and a" en los terminos de
M arx.
productores sera identico entre ellos, y estara rela cio n a d o co n el c a p ita l
requerido para su produccion (los costos, que son los m is m o s ) m a s la
ganancia normal (que es uniforme): es decir, el Precio d e P r o d u c c io n . En
terminos graficos se podrfa construir una C urva de P recio d e P r o d u c c io n ,
que de nuevo es un concepto agregado y que d escrib e e sta s itu a c io n en
el mismo sistema cartesiano que relaciona precios con c a n tid a d e s : e n e ste
caso se tratarfa de una Hnea horizontal. Su in terp retacio n e s c o m o s ig u e :
su nivel en el eje de las abscisas es el Precio de P rod u ccion . C a d a p u n to en
la direccion de las ordenadas representa a la vez una ca n tid a d d e m e r c a n -
cia ofrecida y el numero correspondiente de ca p italistas q u e la o fre ce n .
Lo que nos dice es que la cantidad ofrecida agregad a a u m e n ta m a n te -
niendo el mismo precio, ya que el nuevo capitalista q u e la a m p lia tie n e
las mismas condiciones de produccion que los otros p ro d u cto re s q u e ya
estaban produciendo. Como se ve, esta nocion tam bien tien e u n p a r e n te s -
co con la nocion neoclasica de oferta, pero aqui se trata d e u n a c a te g o ria
de caracter agregado y en nuestro caso se refiere a la c o m p e te n c ia e n tre
productores. Este planteamiento implica que no existe n in g u n im p e d i­
m e n t para que un nuevo productor entre al m ercado y q u e d is fr u te d e
condiciones productivas similares a las de sus co m p etid o res. E sta a n o ta -
cion permite explicar el hecho que puede parecer inu su al d e q u e n u e s tra
curva tiene una forma horizontal. Estam os aco stu m b rad os a c u r v a s d e
oferta crecientes, pero estas se refieren a un co m p o rtam ien to in d iv id u a l
de cada firma, y en un "corto plazo", es decir, en un la p so en el q u e el
productor no puede cambiar algunos factores de p ro d u ccio n . E n n u e s tro
caso, la curva se refiere al comportamiento agregado y d e m e d ia n o p la z o ,
es decir, que contempla el tiempo necesario para que n u ev o s p ro d u c to re s
puedan acudir a la rama para ampliar la produccion8.
La interaccion entre estas dos fuerzas se representa por la s u p e rp o s ic io n
de las curvas que las describen. La interseccion entre ella s d e fin irfa el
"centro de gravedad" hacia el cual el mercado se orienta. El p re cio n a tu ra l
coincidiria con el Precio de Produccion (PP), y la cantidad (q ) serfa a q u e -
11a que, de acuerdo con estas pautas de la com petencia en la c irc u la c io n ,
es compatible con el mencionado Precio de Produccion (v ease fig u ra 2 .3 ).

Claro esta que este es un resultado de "m ediano p la z o ", es d ecir, q u e tie ­
ne en cuenta las reacciones de los agentes en la produccion. E x a m in e m o s
el asunto en el "corto plazo". La cantidad ofrecida por los p ro d u c to re s

8 T en gase en cuenta que en la m icroeconom ia n eo cla sica , c u a n d o s e tra ta d e l la r g o

plazo y en com petencia perfecta, la curva de oferta resu ltan te ta m b ie n e s h o r iz o n t a l, y
no im plica necesariam ente rend im ientos con stan tes de esca la .
Figura 2.3. Formacion del Precio de Produccion como precio natural.

en un m om ento determinado puede ser inferior a esta cantidad que para

los dem andantes es congruente con el Precio de Produccion (a esto se
alude cuando se dice que "la demanda excede a la oferta"). En la Curva
de Precio de Circulacion esa cantidad c\ corresponde a un precio p' que
supera el Precio de Produccion. Es decir, que de manera inmediata los
oferentes estan ganando mas de lo normal, en una magnitud equivalente
a lo que el Precio de Mercado excede el Precio de Produccion.

Figura 2.4. Tendencia del Precio de Mercado al Precio de Produccion.

69
 Enesta tradicion teorica, el factor que se considera c o m o m o to r q u o p re s io -
na a que de este estado inmediato se vaya hacia una s itu a c io n e s tr u c tu r a l
(hacia un "centro de gravedad") es el flujo de ca p ita le s. L o s c a p ita lis ta s
que estan invirtiendo su capital en otras ram as y q u e p r e s u m ib le m e n te
obtienen alii solamente la ganancia norm al, al a d v e rtir q u e s u s c o m p e -
tidores perciben en la rama que nos ocupa una g a n a n cia e x tr a o r d in a r ia ,
querran trasladar hacia ella sus inversiones y asi c a p tu ra r e s ta r e m u n e ­
ration excepcional. Al hacer esto generan d os efecto s: en la r a m a q u e los
acoge, su llegada hace aumentar la produccion (en la fig u ra 2 .4 d e q' se
desplaza hacia q). A este mayor nivel de m ercancia en el m e r c a d o lo s d e-
mandantes pagan un precio menor, por lo tanto, el p recio d e tr a n s a c c io n
se acerca al Precio de Produccion (de p' se va hacia PP). E n la r a m a q u e es-
tos capitalistas han abandonado, el efecto es e xa cta m en te el c o n tr a r io . A lii
su emigration restringe la cantidad producida de esos b ie n e s , h a c e e le v a r
su precio, hasta alcanzar una tasa de ganancia con un n iv el s im ila r al q u e
finalmente se logra en la rama exam inada in icialm en te. D e h e c h o , este
es el mecanismo a traves del cual se consolida u na g a n a n cia u n i fo rm e.
Como se ve, en nuestro ejemplo existe en el corto p lazo u n a e s c a s e z del
bien producido que hace que su precio supere el P recio d e P ro d u c c io n .
Pero se trata en este caso de una escasez transitoria, q u e la a c c io n d e la
competencia se encarga de disolver, elim inando al m ism o tie m p o la g a ­
nancia extraordinaria que esta asociada a ella. F in alm en te, p o r lo tan to ,
es el Precio de Produccion el que regula los precios d e m e r c a d o y con
respecto a ellos opera como su "precio natu ral".
En estos terminos y con estas circunstancias, los factores q u e d e te r m in a n
la magnitud del Precio de Produccion corresponden a la p r o d u c c io n . Su
monto varia si sobreviene un cambio tecnico que im p liq u e q u e p a r a pro-
ducir el bien se necesiten menos insumos o m enos fu erza d e tr a b a jo , o si
hay un cambio en los precios de estos insum os o en el sa la rio , o si h a y un
cam bio en la tasa de ganancia. Los cambios en la d em an d a (en la c ir c u la ­
tion ), por el contrario, influyen en cambios en los precios d e m e r c a d o de
corto plazo, pero no en los precios naturales, porque la re s p u e s ta (en el
mediano plazo) de los productores absorbe este efecto. La fig u ra 2 .5 ilu s-
tra el impacto de una am pliation de la demanda gen erad a, p o r e je m p lo ,
por el crecimiento demografico de los dem andantes o por u na e x p a n s io n
en su poder de compra. Esto podria representarse por un d e s p la z a m ie n to
hacia la derecha de la Curva de Precio de circulation de PC P C a P C 'P C ’.
En el corto plazo, si la cantidad ofrecida continua en q el p recio d e m e rca ­
do se elevara, pero si los productores reaccionan y la e x p a n d en sig u ie n -
do la curva de Precio de Produccion, finalmente el precio d e tra n s a ccio n
convergera de nuevo hacia el Precio de Produccion a una ca n tid a d m a y o r
de produccion q'. Y esto opera sucesivam ente con am p liacio n es u lte rio re s

70
de la dem anda siempre y cuando los productores puedan responder sin
ningiin obstaculo aumentando su produccion en circunstancias similares
a las previas.

F i g u r a 2 .5 . Permanencia de largo plazo del Precio de Produccion ante

'1 O' 0" C an tid ad

Esto es lo que justifica la decision de concentrarse en los factores de 'ofer-

ta' en la determ inacion de los precios: si lo que es relevante es el precio
natural, en este caso el Precio de Produccion, son ellos los que son perti-
nentes con estos supuestos de competencia plena y posibilidades ilimita-
das de am pliacion de la produccion. No es que no se tenga en cuenta la
dem anda: ella influye en el corto plazo, y ciertamente, implica cambios
en el m ediano plazo en las cantidades transadas. Pero para la formacion
del Precio de Produccion se supone que los ajustes de respuesta de los
productores tienen lugar sin obstaculos.
Ahora exam inarem os la formacion del precio en circunstancias en las
cuales la escasez eventual de tierra opera como barrera para la amplia­
cion de la produccion agricola. Vamos a suponer inicialmente que las
tierras son hom ogeneas y que no existen diferencias productivas entre
ellas. M ientras exista plena disponibilidad de ellas para expandir la pro­
duccion, la rama de la agricultura se comportaria como en el caso general
que acabam os de evocar. En la figura 2.6, si de PC PC se pasa a PC'PC',
la oferta se amplia de manera correspondiente y el precio de transaccion
debe converger al mismo Precio de Produccion anterior. Pero suponga-
mos que en el punto q ” se acaban las tierras. A partir de alii la produccion
agricola no se puede expandir aun si existieran capitalistas deseosos de
hacerlo, porque no existen tierras disponibles para ello. P ero n o o b s ta n te
la demanda sigue aumentando. Esto puede representarse p o r u n d e s p la -
zamiento de la Curva de Precio de C irculation a P C "P C ". El re s u lta d o ,
com o puede verse, es que el precio resultante de esta in te r a c tio n se e lev a
a p ” que es superior al Precio de Produccion. La d iferen cia c o n el ca so
anterior es este desfase no lo puede colm ar la co m p eten cia ni s iq u ie r a en
el mediano plazo. Para ello habria que am pliar la p ro d u ccio n h a s ta q " *
pero la no existencia de tierras adicionales lo im pide. Los c a p ita lis ta s q u e
si tienen acceso a estas tierras escasas y, por lo tanto, si p u ed en p ro d u cir,
obtendrian en principio como ganancia extraordinaria la d ife re n c ia e n tre
p" y PP. Pero como este resultado depende en teram en te d e p o d e r u tiliz a r
los terrenos, y quien controla esta posibilidad es ju sta m e n te su p ro p ie ta -
rio juridico, este podra condicionar este acceso a qu e se le p a g u e e n fo rm a
de renta la ganancia excepcional.

Figura 2.6. Aumento del precio de transaction de los p ro d u cto s

q q’ <l" q "*
C a n tid a d
La parte inferior de la figura 2.6 ilustra la estructura de rentas que corres-
p ond e a la parte superior. El eje de las abscisas muestra las tierras utiliza-
das (cada punto es un lote que corresponde a un capitalista en el eje co-
rrespon diente de la parte superior de la figura). En el eje de las ordenadas
se representa la m agnitud de la renta para cada terreno, que no es otra
cosa que la traslacion de la distancia entre p" y el Precio de Produccion en
la seccion superior. En este caso, todos los terrenos tienen una magnitud
de renta identica. El punto t" muestra el borde de las tierras disponibles.

Esta m anera de representar esta interaccion permite visualizar la emer-

gencia de la renta sin tener en cuenta las heterogeneidades de los distintos
terrenos, lo cual quiere decir que es pertinente para explicar su presencia
inclu so en la tierra "m arginal". Para ello no es necesario ni que exista una
concentracion particularm ente aguda de la propiedad territorial o la po-
sibilidad de collision entre los propietarios individuates. Es necesario, sin
em bargo, que exista escasez de tierras en el sentido de que su limitacion
cu antitativa obstaculice la am pliation de la produccion.

O bservese, por otro lado, que esto permite representar la intuition que
tiene M arx sobre el hecho de que el monto de esta renta no es algo inde-
finido ni que dependa de manera unilateral de la voluntad de los terrate-
nientes. En esta presentation, la Curva de Precio de Circulation contribu-
ye a fijar el nivel de p" e involucra de esta manera las "condiciones de la
d em an d a" de las que habla Marx y que intervienen en la determination
de esta m agnitud.

Lo anterior no es incom patible con la posibilidad de que la accion deli-

berada de los propietarios pueda incidir en la existencia y el monto de
esta renta, que parece ser una referenda que tiene en mente Marx en su
fo rm u latio n . La accion concertada de los propietarios puede influir, pero
aqu i se pued e exam inar esto con mayor precision: esta practica rinde sus
frutos en la m edida en que pueda generar lo que podriamos denominar
una escasez "in d u cid a" de tierras. Seria el caso de monopolistas absolu-
tos, o de una aguda concentracion de la propiedad, que permita retener
ociosos o debilm ente explotados algunos terrenos para valorizar otros.

Otra eventualid ad historica concreta es la que trae a eolation Rey (1976):

en una estructura agraria compuesta donde convergen productores capi-
talistas y no capitalistas (feudnles), desde el punto de vista del terratenien-
te la renta m inim a a la cual estara dispuesto a ceder su tierra a un pro-
du ctor capitalista es equivalente a aquella renta precapitalista que podria
ofrecerle el productor servil, y que no se rige por las condiciones estrictas
de la com petencia mercantil. La option precapitalista sustenta el poder
de reten tio n , siem pre y cuando el resultado de escasez sea suficiente para
hacer elev ar el precio por encima del precio de produccion de la explo-
73
 tacion capitalista; si no es asf, las tierras serian cu ltivadas en su totalid ad
por productores no capitalistas.
M arx parece tener como referencia la situacion inglesa de su tiem p o, que
tiene elem entos de las dos anteriores: los terratenientes, con un origen
feudal, habfan acumulado enorm es extensiones de tierras. N o parecian
estar operando desde hacia tiempo con relaciones de p ro d u ccio n feuda-
les, pero su trayectoria historica concreta les habfa p erm itid o co n serv ar
elementos superestructurales que les posibilitaban actuar co lectiv am en te
como clase de manera muy activa, incluso en el d esen v o lv im ien to econ o-
mico corriente. Es el caso de la prohibicion que pudieron m an ten er por
mucho tiempo de importar cereales del extranjero, cu and o era evid en te
que las tierras inglesas eran ya insuficientes para atend er la crecien te de-
manda de alimentos de las m asas urbanas proletarizadas. P or lo tan to, su
poder politico hizo factible en este caso inducir una escasez de tierras que
elevaba el precio de los productos agricolas y sostenia la renta.

Examinemos ahora en este marco de analisis lo que h em os exp u esto com o

Renta Diferencial e indaguem os que diferencias presenta en tanto m eca-
nismo economico con lo que acabam os de exponer. Su p o n g am o s que hay
dos clases de tierras, las de tipo A , que son m as fertiles y las de tipo B que
lo son menos. Como se ve, m ientras la dem anda de bien es ag rico las sea
moderada, ella seria atendida por productores que u tilizan tierras tipo
A. El precio natural seria igual al Precio de Produccion de los cap italistas
que alii operan, es decir, se trataria de una situacion identica a la de una
rama normal que no utiliza tierra o a la de la agricultura cu an d o no hay
escasez de tierras. Los terrenos no arrojarian ninguna renta. P ero su p o n ­
gamos que la demanda sigue creciendo, lo que podria represen tarse en la
figura 2.7 como un desplazam iento de la curva de precio de circu lacion a
PC'PC'. Los productores solo pueden aum entar la cantidad o frecid a con
un precio igual al Precio de Produccion anterior hasta el nivel de q', pu es
a partir de alii las tierras tipo A se agotan y se tendria que em p lear tierras
B que implican costos mayores. En una prim era instancia, el precio se
eleva a p' que es superior al anterior Precio de Produccion, pero no es su-
ficientem ente alto para hacer viable la explotacion de terrenos B. Los pro­
ductores en tierra A generaran una renta equivalente a la diferen cia entre
p ' y el precio de produccion de los productores en A. C om o se ve, es una
situacion muy parecida, si no identica, a la descrita unas lrneas antes.

Pero supongase que la demanda se amplia aun m as, hasta la curva PC "PC ".
En este caso el precio alcanza un nivel igual al Precio de P rod u ccion de las
inversiones en la tierra B. En este caso, la cantidad ofrecida v u elv e a am -
pliarse hasta q", pues se hace viable la produccion en las tierras B. En las
tierras A surgira una renta equivalente a la diferencia entre p" y el Precio

74
de P roduccion de los inversionistas en A. En B la renta sera nula, pues por
definicion alii el precio de transaccion es igual al Precio de Produccion de
los capitalistas que explotan estas tierras.

Figura 2.7. Aumento del precio de transaccion de los bienes agricolas

ante una escasez gradual de tierras de calidad.

T ie r r a s A T ierras B

Esto podria reiterarse considerando ampliaciones adicionales de la de-

m anda que h ag an elevar el precio hasta hacer viable la explotacion de
tierras au n m enos productivas, tipo C, tipo D, etcetera. La estructura de
rentas que de alii surge es de forma escalonada, en donde la magnitud de
la renta para cada tipo de tierras es igual a la diferencia entre su Precio
de P rod uccion individual y el de la tierra en uso que en ese momento se
pueda consid erar m arginal.
 Figura 2.8. Aumento del precio de transaccion de los bienes agricolas
ante una escasez relativa de tierras y em ergencia de rentas
escalonadas.

P r e c io

T ie rra s A T ie r r a s B T ie r r a s C

R e n ta

D estaquem os entonces un aspecto que acerca fu ndam entalm ente estas

dos m odalidades de renta que estam os exam inando. El m ecanism o de
form acion del precio del bien y de em ergencia de la renta es practica-
m ente el m ism o y en su base esta la nocion de escasez de tierra. Pero
esta escasez se presentaria bajo dos m odalidades: escasez "a b so lu ta " en
el prim er caso, porque la produccion no puede am pliarse de ningu na m a-
nera (aunque sobre este caracter "abso lu to " m atizarem os m as adelante).
Y escasez "relativ a" en la Renta Diferencial, porque efectivam ente las tie­
rras tam bien se agotan, solam ente que las que se acaban son las tierras de
m ejor calidad. La produccion puede am pliarse, paliando relativam ente
esta escasez, pero en condiciones productivas menos favorables.

76
Hagamos notar el siguiente aspecto. En esta forma de representarse el
fenomeno en qne se suponen conjuntos de tierras de distinta calidad (A,
B, C , ...), la C urva de Precio de Produccion se presenta de forma creciente
y escalonada con secciones horizontales (tramos en los que se podrfa dis-
poner de m as lotes del tipo de tierra del que en cada momento se conside-
ra marginal) y secciones verticales en las cuales, aunque el precio del bien
aumente, no lo hace de manera suficiente para hacer entrar de manera
inm ediata al m ercado el siguiente tipo de tierra. Si la Curva de Precio de
Circulacion intercepta la de Precio de Produccion en un tramo horizon­
tal, com o en la figura 2.8, la renta en las tierras que en ese momento son
marginales seria nula, lo que concuerda con la conclusion convencional
sob re la Renta D iferencial. Pero si las curvas se intersecan en las secciones
verticales de la C urva de Precio de Produccion, como en la figura 2.9 la
tierra m arginal soportaria una renta positiva.

Si a lo anterior le darnos una dim ension temporal, y suponemos que la

Curva de Precio de C irculacion se va desplazando hacia la derecha ("la
demanda va crecien d o "), ella cortara la Curva de Precio de Produccion
en tram os horizontales en algunos momentos, y la renta en la tierra mar­
ginal serfa nula; luego lo harfa en un tramo vertical, y la renta de la tierra
marginal serfa positiva; pasaria a un nuevo tramo horizontal y la renta
en la nueva tierra m arginal seria nuevamente nula, y asi sucesivamente.
El desenvolvim iento de una m ism a estructura de rentas conduciria a la
existencia y d esaparicion interm itente de rentas positivas o nulas en las
tierras m arginales de cada m om ento.
La presentacion m as fam iliar de la Curva de Precio de Produccion en la
agricultura es la de una form a creciente y relativamente continua. Si se
com binan las cond icion es de fertilidad y localizacion, el primer produc-
tor utilizara la tierra m as favorable con respecto a estos dos conceptos; el
segundo m u y probablem ente ya debera utilizar un terreno ligeramente
mas alejado, etcetera. El eje horizontal muestra en la parte superior los
productores ordenados de acuerdo con la progresion en la calidad de las
tierras, y en la parte inferior las tierras mismas ordenadas segun este cri-
terio. Si se u tilizan tierras cuya calidad va declinando paulatinamente, el
resultado sera una C u rva de Precio de Produccion creciente y continua y
una estructura de rentas continua y descendente (vease figura 2.10). Esta
es la m anera conven cion al de m ostrar una estructura de rentas con Renta
Diferencial. La tierra m arginal, en el punto t, tendria una magnitud nula
de renta.

Sin em bargo, es p osible que tam bien aqui aparezcan secciones verticales
en la C urva de Precio de Produccion. Puede pensarse que la produccion
puede ir exp an d ien d o se con terrenos cuya calidad va descendiendo gra-
 Figura 2.9. Sucesion temporal de rentas nulas y positivas en la tierra
marginal.
PC PP

P r e c io

R e n ta

T ie rra s A T ie rr a s B T ie r r a s C

dualmente, pero mas alia de un punto, por ejem plo, t en la figu ra 2.11 no
se consiguen tierras sim ilares adicionales. A partir de alii au n q u e el precio
suba, la cantidad producida no se puede ampliar. Todas las rentas se ele-
van, incluyendo la tierra marginal que adquiere una renta p o sitiv a. C om o
puede verse, desem bocam os asi en la representacion que n os es fam iliar
de una estructura de rentas con Renta D iferencial y R enta A b solu ta. Se
puede llam ar la parte gradual de la curva de renta, Renta D iferen cial, y
Renta Absoluta la parte fija.

A esta altura, sin em bargo, vem os que es dificil m an tener la a firm acio n de
que las dos m odalidades de renta son categorias econ om icas d iferen tes
78
Figura 2.10. Estructura de rentas con Renta Diferencial unicamente.

R e n ta

que solam ente se superponen en su operacion. La base comun de las dos

parece ser la escasez de tierras, cuya unica diferencia es que una es "rela-
tiva" y la otra "a b so lu ta ". Se puede concluir mas bien que ambas formas
de renta son m anifestaciones cuantitativas de un mecanismo economico
unico. Se pu ed en representar de manera unificada y la distincion entre
Renta A bsoluta y Renta Diferencial parece obedecer a peculiaridades en
la form a de la curva de oferta, la cual es concebible que tenga tramos ho-
rizontales (que expresan que se pueden obtener mas lotes del rnismo tipo
de tierra), tram os inclinados de crecimiento paulatino (que muestran que
la produccion se puede ampliar, pero con terrenos que implican costos
gradualm ente m as altos) y tramos verticales (que muestran una disconti-
nuidad en los tipos de tierras disponibles).

79
 Figura 2.11. Estructura de rentas con Renta Diferencial y Renta
Absoluta.

R e n ta

Su poner que la direction de la causalidad entre el precio del producto

agricola y la renta del suelo cambia en los tram os verticales y en los tra-
m os inclinados de la Curva de Precio de P rod uction, no parece ten er m u-
cho sentido. Se trata de expresiones de un m ecanism o unico, y aqu i tam -
bien puede concebirse una alternancia en el tiem po de rentas positivas
y nu las en la tierra m arginal. C onectem os esto con el referente historico
que parece tener en m ente M arx para su reflexion, con respecto a la agri-
cultura britanica. La figura 2.10 muestra una estructura de rentas don-
de solam ente hay Renta Diferencial y la tierra m arginal tiene renta nula,
pued e corresponder a una situacion inicial en la que dem anda de bienes
agricolas hacfa necesaria la introduction de tierras de calidad cada vez
m enor, pero que no copaba todas las tierras disponibles en G ran Bretana.
Lo que aparece en la figura 2.11 serfa una situacion ulterior en la que se
80
 han ocupado todas las tierras de la isla y la demanda sigue ampliandose,
lo que hace su b ir el precio v genera una renta hasta en la ultima finca bri-
tanica. Podria d ecirse que estam os ante una escasez "absoluta" y llamar
con este ap elativo a la renta de la tierra marginal. Pero es claro en termi-
nos rigurosos que no todas las tierras se han agotado. Mas alia del mar,
en Europa continental o en Am erica habfa mas tierras que podrian haber
sido cultivadas para p ro d u cir bienes agricolas para el consumo britanico.
Esto no es posible sino cu and o el precio aumente aun mas y absorba el
costo del transporte m aritim o. Cuando esto ocurre, lo cual se ilustra con
la figura 2.12, vale la pena incorporar las tierras ultramarinas y ellas pa-
san a ser las tierras m arginales. Com o se ve, se pasa de una situation en
la que las tierras m arginales, las tierras britanicas mas malas, tienen una
renta positiva (la que podria denom inarse Renta Absoluta), a otra en la
que las nuevas tierras m arginales, las ultramarinas, tienen rentas nulas.
En las peores tierras britanicas la renta que soportan pasarfa de ser Renta
Absoluta a ser Renta D iferencial. Mai podria atribuirse esta mutation a
un cam bio de naturaleza en los procesos economicos involucrados, ya
que, com o se ve, es el resultado del despliegue del mismo mecanismo.

La conclusion m as adecu ada de esta reflexion desde luego es la de que de-

bemos abandonar la conception de que Renta Diferencial y Renta Absoluta
sean hechos econom icos esencialm ente diferentes, y tomar mas bien como
expresiones de un fenom eno unico, cuyo nucleo es el papel de la escasez
de tierras (ya sea absoluta o relativa) para expandir la produccion de bie­
nes agricolas en las m ism as condiciones previas.

Cerremos esta se ctio n con la discusion de dos topicos que se despren-

den de esta elab o ratio n . El prim ero es la posibilidad que hemos senalado
de la existencia de rentas nulas en las tierras marginales, lo cual parece
inconcebible y es uno de los puntos de partida de la reflexion de Marx.
En lo que se ha presentado aparece explicable la emergencia eventual de
rentas positivas en las tierras consideradas marginales (cuando las curvas
de Precio de P rod uccion y Precio de Circulation se cortan en los tramos
verticales de esta ultim a, en otras palabras, cuando hay una discontinui-
dad en la calidad de las tierras disponibles). Pero este es solo un caso
posible. El otro es el de que efectivam ente las tierras marginales tengan
rentas nulas, algo que teoricam ente seria recurrente en el tiempo. Lo cier-
to es que esto es absolutam ente congruente con lo percibido empirica-
mente. C uando decim os que las tierras se han agotado "absolutam ente",
nos referim os a un pais, a una region, a algo limitado. Es una conside­
ration, valga la paradoja, relativa. Hasta el momento al menos no todas
las tierras del planeta han sido explotadas y existen enormes extensiones
cuya explotacion no es viable econom icamente y por cuyo uso nadie esta
dispuesto a pagar nada. Es decir, su renta es cero. A veces existe en ella

81
 Figura 2.12. Sucesion temporal de rentas diferenciales y absolutas en la
tierra marginal.

propiedad privada, que puede explicarse por la exp ectativ a de que las
rentas apareceran en el futuro (y esto puede hacer em erger un "p recio
de anticipation). Pero existen tierras con renta nula. ^D escoyunta esto
la institucion de la propiedad privada de la tierra? De n in gu na m anera.
Aunque haya tierras m arginales inexplotadas, la propiedad territorial co-
herente con las relaciones capitalistas puede existir en aq u ellas areas en
las que la renta sea positiva. Incluso, puede decirse que estru ctu ralm en te
la existencia misma de rentas positivas genera la propiedad privada de la
tierra, que no es otra cosa que la potestad de percibir la renta.
Esto precisam ente nos conduce al siguiente topico: el de la relacion entre
escasez de tierra y propiedad. M arx, al m enos en su elaboracion sob re la
Renta Absoluta y la Renta de M onopolio, sostiene que es la propied ad la
que genera la escasez, y por esta via hace em erger la renta.

82
Desde este punto de vistn no son inconcebibles las situaciones en las cua-
les la accion deliberada de los propietarios territoriales logre hacer crecer
los precios del su elo m ediante la imposicion de una escasez inducida.
Pero habria que hacer dos observaciones al respecto. La primera, es la de
que una accion de este tipo no tendria por que afectar de manera exclu-
siva la “renta ab so lu ta ", si por ello se entiende lo que esta asociado a la
parte d iscontinu a de la curva de Precio de Produccion. Es absolutamente
pensable que si los terratenientes mantienen ociosas las mejores tierras,
la produccion tenga que desplazarse a tierras peores con mayores costos
y esto haga elevar las rentas. Pero esto puede darse en una situacion en
que la renta de la tierra m arginal sea nula y la accion de los terratenien­
tes obligue a una expansion de la frontera agricola incorporando tierras
que de otra m anera no serian puestas a producir. Pero esto puede darse
en ausencia de “renta absolu ta" y, por lo tanto, puede repercutirse en la
m agnitud de la “ renta diferencial", en el sentido de que puede no apare-
cer una discontinu id ad en la calidad de tierras y solamente se desplaza
hacia arriba la curva de rentas graduales.

La segunda anotacion es la de que esta situacion en la que los propieta­

rios introducen una escasez inducida es una eventualidad que requiere
circunstancias relativam ente excepcionales, como la concentracion de la
propiedad territorial o la existencia de privilegios extraeconomicos de los
terratenientes com o clase. A unque estos sean casos significativos, ellos no
son un resultado estructural de la operacion de las relaciones capitalistas
en la agricu ltu ra y de los m ercados de tierras.

El caso general se debe pensar precisamente a partir de un sentido inver-

so de la cau salid ad . Las caracteristicas de las tierras no son reproductibles
a voluntad por los capitalistas individuales, es decir, son eventualmente
escasas en el sentid o en que aqui se discute, y esto genera ganancias ex-
traordinarias que la com petencia no logra disolver. El campo de accion
de la com petencia se extiende entonces hacia la captura de estas sobrega-
nancias. Esto tom a una form a mercantil a traves de la propiedad privada
en la m edida en que ella perm ita controlar los aspectos irreproductibles
de la tierra que son pertinentes para la produccion. Esto posibilita la con­
version de la sobreganancia en renta. Si a esto agregamos la transmisibi-
lidad de este dom inio juridico sobre la tierra, se completan los requisitos
para que la tierra funcione com o una mercancfa, es decir, que pueda ser
apropiada y transada. C om o se ha dicho, lo que se apropia y se transa es
en el fondo el privilegio de capturar la renta que aflora de la operacion de
las relaciones cap italistas en la agricultura ante las mencionadas caracte-
risticas de la tierra.

Pero este regim en ju rid ico coherente con la logica del capital es una cons­
tru ction historica. En el caso del desarrollo clasico del capitalismo, en
83
 Europa se tuvo el antecedente favorable de la propiedad fe u d a l, p ero esta
ultim a tuvo que ser transform ada y adaptada. En otras v a ria n te s h isto ri-
cas en las que el capital se extiende a territorios en los q u e el d o m in io de
la tierra presenta previam ente otros rasgos ju ridicos, la o p e ra cio n d e las
relaciones capitalistas exigen tambien su transform acion hacia m o d a lid a -
des congruentes con el capital.

Resumamos entonces las principales conclusiones de esta seccio n .

• La Renta de la Tierra com o fenom eno general se a p o y a en la esca-

sez de tierras en las ram as que necesitan de ella para la p ro d u ccio n
(tanto en la acepcion "relativ a" o "a b so lu ta " de esta e x p re sio n ), que
hace emerger ganancias extraordinarias p erm an en tes q u e la cornpe-
tencia no logra disolver.
• La propiedad econom ica aparece com o el m ecan ism o q u e tran sm ite
esta sobreganancia del capitalista agricola al p ro p ietario ju rid ico de
los terrenos, siempre y cuando acom pane la m en cio n ad a circu n s-
tancia de la escasez.

• Tanto la Renta Diferencial com o la Renta A bsolu ta h a cen p arte de

este mecanismo econom ico unico y en realidad son m a n ifesta cio n e s
cuantitativas de el. C om parten, por lo tanto, su su stra to b a sico y en
las dos tanto la escasez com o la propiedad d esem p en a n un m ism o
papel. No puede hablarse entonces de categorias e se n c ia lm e n te di-
ferentes.

• Dado su caracter cuantitativo, en la dim ension d in am ica d e u na es-

tructura de rentas, los tramos de "escasez g ra d u a l" y " e s c a s e z dis-
continua" (que son asim ilados respectivam ente a la R en ta D iferencial
y a la Renta Absoluta) se alternan y se com binan en un m ecan ism o
unico.

• Es completamente plausible que existan tierras con ren tas n u las, sin
que esto ponga en cuestion la operacion de la p ro p ied ad p riv ad a de
la tierra, la cual tiene sentido econom ico para los terren o s co n rentas
positivas. La operacion de una estructura de rentas h a ce p en sa b le la
alternancia de situaciones en que las tierras "m a i'g in a le s" d e cada
m om ento puedan tener rentas positivas o nulas.
• La propiedad de la tierra como fenom eno social p u ed e in cid ir en la
m agnitud de las rentas siem pre y cuando pu ed an in d u cir la escasez
de tierras en el sentido aqui evocado. Su im pacto so bre lo s p recios
del suelo no se lim ita a la Renta Absoluta (porcion d isco n tin u a de
la sucesion de rentas), sino que se extiende a la R enta D iferencial
(porcion continua en la gradacion de rentas).

84
 • De todo ello se deduce que no parece tener sentido diferenciar los
instrum entos de poh'tica entre aquellos que tengan un impacto en
una u otra m odalidad de renta.

D . R e f o r m u l a c i o n g e n e r a l d e l m e c a n is m o d e la R e n ta e n
e l c a p ita lis m o

En esta seccion presentam os una propuesta de reformulacion de la ca-

tegoria de la Renta que procura presentar de manera nftida las nociones
basicas al respecto de la tradicion teorica marxista, depurandola de lo
que a nuestro ju icio son im precisiones, e intentando potenciar sus alcan-
ces. Intentarem os articular lo mas importante de las conclusiones que he-
m os extrafdo de las discusiones de los apartados anteriores y aspiramos
a presentar una version de esta nocion, coherente con el estado actual
de este aparato conceptual y que sea util para el analisis general que nos
proponem os realizar.

El prim er aspecto que debem os discutir es la ubicacion de esta categoria,

la Renta, en el disp ositivo analftico marxista. Es un topico de importancia
porque, com o hem os visto, algunos de los equi'vocos al respecto parecen
d esprenderse de una caracterizacion erronea de este asunto.
Para el analisis de la estructura economica capitalista, Marx emplea una
aproxim acion que se conoce en esta tradicion como un esquema jerar-
quizado de niveles de abstraccion. Consiste en comenzar por una repre­
sen tatio n m uy sim plificada y abstracta de los que se consideran los ele-
m entos su stanciales y basicos del fenomeno que se quiere comprender,
excluyendo en principio otros aspectos que no desempeiian ese papel.
Con ello se persigue realizar una reflexion nftida sobre estos elementos
esenciales, aisland olos de otros componentes que puedan interferir en
la com prension de los prim eros. Una vez extrafdas las principales con­
clusiones de este analisis, se emprende un camino hacia la concretion.
Esto se intenta hacer de una manera gradual y sisteniatica: se reintroduce
un determ in ante que se ha excluido en el procedimiento anterior y que
se considera que es subsecuente en orden de importancia. Con ello se
puede reflexionar con un marco de analisis un poco mas complejo, pero
controlando conceptualm ente esta complejizacion. Asi sucesivamente se
construye una escala de "niveles de abstraccion" que pretenden estar ar-
ticulados y que estan ordenados desde lo mas general y abstracto, a lo
mas especffico y concreto, para llegar a una representacion de la realidad
que haga posible actuar sobre ella, pero sobre la base de su compren­
sion rigurosa. La diferenciacion entre estos niveles de analisis y al mismo
tiem po su co n caten atio n son una pieza metodologica clave para este pro­
cedim iento.

85
 En la e x p o s itio n q u e h a c e M arx en El capital, s e p u ed en d ife ren cia r los
prim eros txes de estos niveles de abstraccion. En el inicial y m as basi-
co, que corresponde a los prim eros capitulos, M arx aborda el an a lisis de
lo q u e c o n sid er a la matriz esencial de la sociedad ca p italista, su carac-
ter m ercantil. Analiza, por lo tanto, la division del trabajo m ercan til (la
"Teoria de la M ercancia") y sus aspectos pertinentes: el valor, el intercam -
bio, la realizacion, el dinero, etcetera. Para ello utiliza una rep resen tacio n
fuertemente simplificada de la econom ia, en la cual los p a rticip a n te s son
agentes mercantiles simples que operan en plena co m p eten cia. El traba­
jo global se materializa en tanto trabajo abstracto co m o v a lo r y se plan-
tea que los precios de las mercancias in d iv id u a ls , co m o resu lta d o de la
competencia bajo estos supuestos, se rige por la p orcion d e este trabajo
abstracto que requiere su produccion. Este seria el "p re cio n a tu ra l" al que
convergerian los precios de transaccion, es decir, el d e te rm in a n te m as ba-
sico de la formacion de los precios.
Un segundo nivel de abstraccion inm ediatam ente su cesiv o co rresp on d e
al analisis de la explotacion en la sociedad capitalista (la "T eo ria de la
Plusvalia"). A partir de la division m ercantil del trabajo an a liz a d a ante-
riormente, y bajo determinadas circunstancias, es p o sible co m p re n d er la
diferenciacion de los agentes en sus categorias m od ernas: ca p ita lista s y
asalariados. Marx plantea una explicacion de los d e te rm in a n te s b asicos
de este proceso. Una diferencia decisiva en este nivel de a b stra ccio n es
que ya el valor total aportado por el trabajo de los tra b a ja d o res no es
apropiado en su totalidad por ellos, sino que una parte, la p lu sv a lia , es
captada por los capitalistas. En este nivel, los precios de las m ercan cias
siguen siendo regulados por el trabajo abstracto requ erid o so cia lm en te
para producirlas, es decir, lo que se conoce com o los "V a lo re s".

En el tercer nivel de abstraccion, M arx introduce la d esa g reg a cio n de la

economia en varias ramas o "d epartam en tos" para p o d er tra ta r a sp ec­
tos decisivos de la acumulacion. Por ello, estos sectores se clasifican de
acuerdo con la funcion que tiene su producto en la rep rod u ccion : bien es
productivos (destinados a operar como C apital C o n stan te), b ie n e s con su -
midos por los trabajadores o "bienes salario" (que o p eraran co m o C ap ital
Variable) y bienes consumidos por las clases no p ro d u cto ras o "b ie n e s
de lujo". Esta diversificacion en ramas da paso a la sig u ien te n o cio n : la
com petencia, a traves del flujo de capitales entre las d istin tas ram as, hace
em erger una tasa de ganancia uniforme en todas ellas.
En terminos de la formacion de los precios, el paso del an terio r n iv el de
abstraccion a este implica una especificidad: dado que la C o m p o sicio n
Organica de Capital no es identica entre las ram as, para m a n te n e r una
tasa de ganancia uniform e se requiere que los p recios u n ita rio s d e las

86
m ercancfas no respondan directamente a la cantidad de trabajo abstracto
que se requiere para su produccion, sino en terminos de su Precio de
Produccion, que im plica, como se examino en la llamada Transformacion
de Valores a Precios, que la logica de distribution de la plusvalia total
entre los capitales cam bia. En lugar de ser distribuida en proportion al
capital variable de cada rama (o cada capital), lo va a ser en proporcion
a la cantidad de capital total de cada una de estas ramas o capitales. Este
Precio de Produccion, entendido como el capital total requerido para la
produccion, au m entad o en proporcion a la tasa de ganancia uniforme,
opera entonces com o precio natural al que convergen los precios de tran-
saccion inm ediatos. Pueden existir desfases pasajeros en el corto plazo
entre estos precios de transaccion y los precios de produccion generando
ganancias extraordinarias, pero la accion de la competencia se encarga
de hacerlos converger y de eliminar estas ganancias excepcionales que se
vuelven fugaces.

Lo que se propone aqui es que el analisis referido a la Renta constituiria

un nivel de abstraccion inm ediatam ente subsiguiente al de los Precios de
Produccion. Su diferenciacion gira alrededor de lo siguiente: en el nivel
de Precios de Produccion se tiene como supuesto implicito que la canti­
dad producida en todas las ramas se puede ampliar sin ningun obstaculo
que se contraponga a ello diferente de la cantidad de capital aplicado a
este proposito y que esta expansion puede realizarse en las mismas con-
diciones que la produccion previa. Es la nocion de "produccion infinita",
que es una sim p lification abstracta util para examinar estos fenomenos
de la acum ulacion. El paso al siguiente nivel implica relajar este supuesto
y entrar a considerar que en algunas ramas existen elementos externos
al capital que obstaculizan o impiden esta ampliation. Su efecto es la
creatio n de ganancias extraordinarias permanentes que la competencia
entre los capitalistas es incapaz de eliminar. La escasez de este elemento
no reproductible (que puede ser "escasez relativa" en el sentido de que
para los cap italistas que efectuen esta expansion no se pueden reprodu-
cir exactam ente las m ism as coiadiciones de produccion de los capitalistas
iniciales, o "e scasez absoluta" cuando la no disponibilidad de esta con­
d itio n irreproductible obstruye la expansion misma de la produccion)
afecta la con fron tation con la demanda y hace aumentar los precios de los
productos. Los capitalistas que si tienen acceso al factor no reproductible,
disfrutan de m anera estable de estos sobreprecios, apoderandose de esta
m anera de una portion adicional de plusvalia en comparacion con sus
congeneres.

Esto im plica que la plusvalia representada en estas ganancias extraordi­

narias perm anentes se desvia del torrente general de valor excedente que
se rcparte entre los capitalistas para generar la tasa de ganancia media.

87
En otras palabras, esta ultim a se form a d istrib u y en d o e n tr e lo s ca p ita lis-
tas (proporcionalmente a la m agnitud de su cap ital in d iv id u a l) n o la to ta ­
l l e d de la plusvalia producida, sino el m onto d e ella u n a v e z d e d u c id a s
estas ganancias extraordinarias que la a ctio n de la c o m p e te n c ia n o p u ed e
suprimir. Teniendo esto en cuenta, en este nivel d e a n a lis is ta m b ie n se
forman "precios naturales" que operan com o ce n tro s d e g ra v e d a d d e los
precios de transaction, que podrian d enom inarse P re c io s d e P ro d u c c io n
con Renta. Elios constituyen la form a com o op era la L e y d e l V a lo r este
estrato.
La justification de tomar la distension especifica d e e ste s u p u e s to co m o
criterio para delimitar el siguiente nivel de a b stra ctio n se ju s tific a p o rq u e
esta operation hace posible abordar el analisis de u n fe n o m e n o d e gran
relevancia en el capitalismo y que tenia especial p e rtin e n c ia e n el m o m e n -
to en que esta reflexion fue form ulada o riginalm ente: la e x is te n c ia d e una
clase de terratenientes rurales. En efecto, un caso d e s ta c a d o d e e x iste n c ia
de elementos no reproductibles por el capital que in te rfie re n e n la a m ­
pliation de la produccion, lo constituye la ag ricu ltu ra. E n e lla la s ca ra cte-
nsticas de la tierra que son pertinentes para este p ro ce so p ro d u c tiv o , no
son reproductibles a voluntad por el capital, y cu an d o so n e s c a s a s , e n los
sentidos que hemos senalado, dificultan la a m p lia tio n d e la p ro d u ccio n
agricola, generando ganancias extraordinarias, que su stra e n u n a p o rtio n
de plusvalia al fondo general de ganancias del cap ital e n su co n ju n to .
Es claro, sin embargo, que existen otros casos donde e ste m ism o fe n o m e ­
no ocurre en el capitalismo y que han ido tom ando u n a im p o rta n cia m a­
yor en epocas recientes: la actividad minera en la q u e la d isp o n ib ilid a d
de minerales y las diversas condiciones tecnicas para su e x tr a c tio n en
distintas porciones del subsuelo tienen un papel sim ila r; las frecu e n cia s
electromagneticas que son decisivas para las tecnicas c o n te m p o ra n e a s de
comunicacion, etcetera. Y desde luego, esta el caso n o ta b le d e las activ i-
dades que se desarrollan en las ciudades y que req u ieren tierra u rb a n a ,
que es el objeto de este texto.

El papel de la propiedad podria enunciarse de la sig u ien te m a n era : si en

la estructura juridica existe la posibilidad de un d o m in io so b re la s carac-
terfsticas irreproductibles que estan en la base de la g an an cia e x tra o rd in a -
ria perm anente, puede darse en terminos econom icos un d e sd o b la m ien to
en los agentes que intervienen en este proceso. C u ando esta circu n sta n cia
esta presente, para disfrutar de las ganancias e x trao rd in arias no se re-
quiere necesariam ente ser el explotante directo: quien p o sea el d o m in io
jurfdico sobre estas circunstancias no reproductibles p u ed e ced er e l acce-
so a ellas a un agente productor. Esto lo hara, desde lu eg o , a ca m b io do
la cesion por parte de ese agente de una parte o toda la g an an cia extrao r-

88
dinaria concom itante con esta disponibilidad (la competencia presiona a
que sea a cam bio de la totalidad de la ganancia extraordinaria). De esta
form a, la G anancia Extraordinaria se convierte en Renta. Quien recibe
esta porcion de plusvalia no es ya entonces un capitalista productor, sino
ju stam ente, un propietario. El puede obtener este ingreso en virtud de su
propiedad juridica.

Desde luego que para que esta propiedad juridica genere la posibilidad de
percibir la renta es necesario que exista la Ganancia Extraordinaria que se
convierte en ella, en Renta. Y para que esta ganancia extraordinaria ten-
ga lugar, se requiere que las condiciones irreproductibles de produccion
obstaculicen efectivam ente la ampliacion de las cantidades producidas
de los bienes, es decir, que sean escasas, en la acepcion que damos a este
term ino. De no ser asi, la propiedad juridica, aun de condiciones que no
son replicables, no tiene efectos economicos.
En el caso historico examinado por Marx habia un antecedente particu-
larm ente favorable para la operation del mecanismo asi descrito: en el
A ntiguo Regim en, con su origen feudal, existia un estatuto de propiedad
privada de la tierra que permitia la conversion de ganancia extraordinaria
en renta. La sustitucion de agentes productivos serviles por agricultores
capitalistas, en una economia donde la agricultura tenia un peso enorme,
y la cap tatio n en forma de rentas de estas ganancias extraordinarias (que
sustituyo a la renta "feu d al" o "precapitalista") permitio la consolidation
de una poderosa clase de terratenientes, cuya razon de ser no eran ya las
relaciones de produccion feudales, sino las capitalistas.
Si este dom inio sobre las condiciones irreproductibles adquiere otra ca-
racteristica juridica, la transmisibilidad, se completan los requisitos para
la ad ap tation plena de esta relation a la logica capitalista. Si el dominio
juridico sobre estos aspectos no reproductibles puede transmitirse y ena-
jenarse librem ente, de hecho esto puede hacerse en terminos mercantiles.
Estas condiciones irreproductibles pueden ser objeto de transacciones:
lo que se transa es en realidad el derecho a percibir la renta que esta aso-
ciada a esta propiedad. Asi, estas condiciones no reproductibles, que por
su m ism a definition no son el resultado del trabajo social, adquieren el
estatus de "m ercancias", obtienen un precio y se intercambian por otras
que si condensan valor. Esta es la explication que en esta tradition se da
de la paradoja de "bien es" que adquieren precio sin tener valor.

En el analisis de Marx sobre la agricultura en el desarrollo capitalista cla-

sico, esta transm isibilidad (que tuvo que ser introducida, pues en el de­
recho feudal el dom inio sobre las tierras no era transmisible libremente)
genero la em ergencia del precio del suelo con una particularidad: como la
renta agricola es fundamentalmente periodica, el precio del suelo aparece
como la capitalization de esa renta. Lo que se tran sa c u a n d o s e c o m p ra n
y venden tierras es el derecho a percibir las ren tas p e r io d ic a s a s o c ia d a s a
su propiedad legal.
Notese que en aquellas circunstancias en que los a n te c e d e n te s ju n d ic o s
no son los adecuados para la operacion de este d is p o s itiv o , las re la cio -
nes capitalistas tienden a adaptarlas, o in clu so a c r e a r la s e x n ih ilo. Por
ejemplo, la expansion de la agricultura ca p italista a z o n a s d e l p la n eta
donde la propiedad original es diferente de la feu d al (o in c lu s o e n a rea s
no ocupadas) hace emerger un regim en de p ro p ied ad p riv a d a e n q u e la
tierra funciona como mercancfa. Esto es p a rticu la rm e n te p e r tin e n te para
entender la emergencia, con las nuevas tecn olo g ias, d e e s te m e c a n is m o
de la renta en ambitos que no eran objeto de p ro p ied ad p riv a d a : h o y en
dia, por ejemplo, el control de las frecuencias e le c tro m a g n e tic a s c o n s titu -
yen patrimonios muy considerables, pues recubre la p e rce p cio n d e ren tas
de gran magnitud.

Tambien debe tenerse en cuenta que esta ap ro xim acio n n o s u b e s tim a la

posibilidad de que la accion deliberada de los p ro p ie ta rio s p u e d a in cid ir
en la magnitud de las rentas. No obstante, para q u e e so te n g a lu g ar, es
necesario que estas acciones, que pueden ap oy arse en la e s tru c tu ra del
mercado de tierras (concentracion de la propiedad) o en p r iv ile g io s ex-
traeconomicos de los propietarios, logren efectiv am en te in d u c ir la esca-
sez de los elementos irreproducibles y generen la so b reg a n a n cia .
La exposicion marxista original de la Teona de la R en ta d e s a rro llo esta s
nociones generates para el caso especifico de la a g ricu ltu ra . L as ca teg o -
rias que forjo responden a las caracteristicas tecn icas y s o c ia le s d e este
proceso productivo. De alii su reflexion sobre la fertilid ad d ife re n cia l de
los terrenos, de las disparidades en los costos de tran sp o rte lig a d a s a di-
versas localizaciones de los lotes, a la forma que asu m e la in ten sid a d en
la aplicacion de capital sobre la tierra y las eventuates d isc o n tin u id a d e s
en la disponibilidad de tierras.

Para su utilizacion mas general, es necesario hacerle alg u n a s p recisio n es,

que son resultado de su analisis y critica. A partir de esta reflex io n se
debe concluir que la renta como tal es un m ecanism o qu e es in trin se co a
la operacion de la competencia en el capitalism o. Para su co m p re n sio n
no es necesario ningun supuesto restrictivo sobre la p erv iv en cia d e m o-
dos de produccion anteriores, ni sobre fases peculiares d el ca p ita lism o
en donde la com petencia opere con restricciones: son in n ecesa ria s, p o r lo
tanto, consideraciones tales como la distribucion desigual del cap ital en-
tre los capitalistas, una C om position Organica de C apital a n o rm a lm en te
baja en la agricultura, una concentracion m onopolica u o lig o p o lica d e la
propiedad del suelo o poderes extraeconom icos de los terraten ien tes para
incidir en el m ercado de los productos agricolas. Es mas, se puede decir
que la renta desem peiia una funcion reguladora de la competencia ante
la existencia de estas perturbaciones en la acumulacion (los elementos
de ella que son irreproducibles). La renta regula economicamente el flujo
de cap itales a las ram as en donde estas perturbaciones generan sobrega-
nancias, en este caso la agricultura; y tambien regula economicamente la
distribu cion entre los capitalistas de las tierrascon diferente rendimiento.
Esto no elim in a el caracter esencialmente parasitario de esta propiedad
territorial, ni su papel eventual de obstaculo para la acumulacion en ge­
neral, ni las contradicciones que engendra entre propietarios y capitalis­
tas. Las d istintas m odalidades de renta que se distinguen en este analisis
deben ser interpretadas como formas de presentacion cuantitativa de un
m ecanism o unico.

La tarea que aparece, entonces, es aprehender como estas categorias ge-

nerales tom an cuerpo en un caso distinto al de la tierra rural, para nues-
tros p ropositos, la tierra urbana. Es lo que pretendemos acometer en los
sigu ientes capitulos.

91
 Ill
L as articulaciones de la tierra urbana

A. La tierra urbana y la tierra rural

C om o hem os visto, el cuerpo tedrico con el cual Marx trata la renta de

la tierra tiene una cierta ambigiiedad en lo que se refiere a su genera-
lidad. Su alcan ce es global, en cuanto alii aparecen los principios genera-
les d e interpretacidn de la propiedad territorial en el capitalismo, pero es
p articu lar en cu an to en realidad esta construido con referenda a una de
sus m anifestaciones, que en su momento tenia la mayor importancia: la
tierra ru ral ligada a la agriculture. Para el analisis que se desarrolla en El
capital, el sentido de la existencia sodal de la tierra esta reladonado con
las calidad es organicas de ella, cuyo procesamiento a traves de la accion
tran sform ad ora del trabajo social se constituye en fuente de reproducddn
de la especie y de la sociedad. M arx examina el proceso de trabajo que
em erge en la agricu ltu re, las caracteristicas que adquiere cuando este pro­
ceso de p ro d u ctio n es m oldeado por las relaciones capitalistas, su papel
en la acum ulacidn global, los agentes y transacciones que alii aparecen, y
solo a p a rtir d e esto puede caracterizar el papel de la propiedad territorial
en este p roceso d e acum ulation, y el mecanismo que constituye su eje: la
renta d e la tierra.
Si aqui n o s proponem os reflexionar sobre otra manifestation de la ren­
ta del suelo, la que aparece en las ciudades, debemos hacer un analisis
sim ilar al que hem os m encionado, pero esta vez con respecto a la tierra
urbana. D ebem os identificar cuales son los procesos de acumuladdn a
los cu ales estd ligada, su papel en la acumulacidn global, sus caracteristi­
cas tecn icas, los agentes involucrados y las transacciones entre ellos. Solo
asi estarem os en capacidad de descifrar el papel de la propiedad de la
tierra u rb an a, y particularm ente, de las rentas que alii se estructuran. La
com paracidn de los casos rural y urbano, basada en analisis especificos
respectivos, nos perm itira com prender qu6 cosas tienen en comun, y por

93
 lo tanto, donde son licitos ciertos paralelism os en el n ivel d e la co n cep -
tualizacion de la renta, y que cosas son diferentes, y e xig en para el caso
urbano la elaboration de instrum entos especificos. Es lo q u e in ten tam o s
hacer a continuation.
Com encem os por precisar que lo que esta en b ase de la e x isten cia social
de la tierra urbana no son ya las virtualidad es organ icas d e su ciclo v e g e ­
tal, sino otra de sus caracteristicas: su capacidad de p ro p o rcio n ar esp acio
urbano, lugar fisico para desarrollar actividades articu lad as e sp a cia lm en -
te en una manera peculiar que denom inam os urbana.

El desenvolvimiento de las sociedades historicas ha d em o strad o q u e una

determinada distribucion espacial de los hom bres y d e las a ctiv id a d es,
caracterizada, entre otros rasgos, por una co n cen tratio n elev ad a, u na d e­
terminada densidad y tam ano de las aglom eraciones, y una cierta h etero-
geneidad de sus com ponentes, constituyendo nucleos que d en o m in a m o s
ciudades, o mas generalm ente, unidades urbanas, opera co m o u na fuer-
za productiva en si m ism a, en la m edida en que am p lifica la eficien cia
de ciertas actividades productivas y no productivas y hace p osible otras,
cumpliendo un papel decisivo en la reproduction y d esarrollo d e la es-
tructura social como un todo. Esto, que es cierto para la gran m ayoria
de las sociedades historicas, cobra una particular relevancia en la socie-
dad capitalista, donde la ciudad de convierte en la pieza esen cial de la
estructura fisica de la sociedad y adquiere una serie de rasgos d istin ti-
vos, algunos de los cuales tratarem os en las paginas sigu ientes: la tierra
que sirve de soporte fisico a esta im brication estructurada de activid ad es
que denominamos ciudad, es la que consideram os com o tierra urbana.
Consideram os como actividades urbanas aquellas que en cada sociedad
especifica tienden a ser ejecutadas de m anera privilegiada en la ciu dad ,
porque esta distribucion espacial las hace posibles, o p e rm ite su practica
de una manera ventajosa. Se trata, por lo tanto, de algo historico y cam -
biante, y no de un dato tecnico absoluto.

A hora bien, si la tierra urbana tiene la capacidad de gen erar espacio, de-
bem os distinguir rigurosamente que ella no es en si m ism a tal espacio:
los hom bres, para poder desarrollar las actividades que con ocem os com o
urbanas, deben adaptar esta tierra en un proceso que les exige gasto de
energia hum ana y de otros recursos; en otras palabras, deben ed ificar la
tierra. El suelo proporciona entonces el soporte para la crea tio n de algo, el
espacio construido, que es el que finalmente se consum e com o receptaculo
de las actividades urbanas. El proceso de adecuacion de la tierra urbana
es en si m ism o una actividad productiva: se trata de la m ovilizacion de
trabajo y de instrum entos y m aterias para m anipular el m edio y transfor-
m arlo, de tal m anera que pueda ser utilizado y consum ido: en tal sentido

94
 el espacio co n stru id o debe ser considerado como un bien, como el pro-
ducto de este p ro ceso productive), y debe diferenciarse del suelo urbano
com o tal, q u e es ap en as su soporte.

Su brayem os aq u i una sim ilitud evidente con la tierra rural. Esta ultima
esta ligada a un proceso productivo unico, la agricultura. A esta relacion
la llam am os articu lation sim ple de la tierra rural. En la sociedad capitalista
este proceso esta o rgan izad o en forma capitalista, y por lo tanto, la tierra
rural se articu la a la ram a de la agricultura capitalista. La tierra urbana se
liga a otro p roceso productivo, el de la edificacion, y a esto lo llamamos
articu lation prim aria de la tierra urbana. En la sociedad capitalista, este
proceso tam bien tiende a ser organizado en forma capitalista, y por lo
tanto, la tierra urbana se articula, en principio, a la rama capitalista de
la construccion . Es claro que el lugar que ocupa en el analisis de Marx la
consideracion de las condiciones de acumulacion en la agricultura capi­
talista, debe ser aq u i llenado por un examen similar sobre las condiciones
de acu m u lacion de la industria capitalista de la construccion.

Existe, sin em bargo, una diferencia radical en las particularidades objeti-

vas de la tierra urbana y la tierra rural, que tiene una importancia crucial
para nosotros, y que se refiere a la relacion de movilidad que existe entre
cada una de estas m odalidades de tierra y el producto, este ultimo el
fruto de la actividad que se desarrolla respectivamente en cada una de
ellas. La articu lacion de los terrenos agricolas con el bien producido cesa
inm ed iatam ente d espu es de que el proceso productivo ha finalizado: los
bienes son co n su m id o s finalm ente o reprocesados, y el lugar de su pro-
duccion inicial no influye m as en el tipo de proceso cualitativo en el cual
este bien esta inserto. Por contraste, en el caso urbano, la sujecion del
producto al terreno se extiende a toda la vida util del bien: el es inmovil
con rcsp ccto a la tierra que le da soporte. Las posibilidades de utilization
del producto estan condicionadas por la forma particular de insertion del
terreno en la im bricacion espacial de todos los otros valores de uso en la
ciudad. Esta im bricacion se hace corporea sobre la base de la tierra, y en
este sentid o ella, en el m arco urbano, no solo tiene que ver con el proceso
de p ro d u ction del bien, com o en el caso rural, sino ademas con su proce­
so de circu latio n y de consum o.
D iversas son las repercusiones de la existencia de esta circunstancia para
nuestro analisis, pero en lo que nos concierne en este momento destaque-
m os lo sigu iente: en el caso rural, como hemos dicho, el destino final del
producto no tiene relevancia para la existencia social de la tierra, y esta
ultim a solo se liga al proceso productivo que se desarrolla directamente
sobre ella. Su brayem os que hablamos de una articulacion simple de la tie­
rra rural a un proceso productivo unico: la agricultura. En el caso urbano,

95
 adem as de la relation del suelo con el proceso p rod u ctivo d e la co n stru c­
tio n (a la que hemos denominado articulation p rim aria), este ad q u iere
relaciones con los procesos econom icos a los cuales el esp a cio co n stru id o
se liga en su momento de consumo. Esos procesos, en p rim er lugar, tie-
nen una naturaleza y una dinamica diferentes a las de co n stru ctio n , y en
segundo lugar, son actividades m ultiples que tam bien tienen d iferen cias
entre si. A las relaciones del suelo con procesos econ om ico s a trav es del
espacio construido en su momento de consum o, las d e n o m in a m o s articu-
laciones secundarias de la tierra urbana.

Estas articulaciones secundarias son sim ultaneas con la ya m en cion ad a

articulation primaria, y en su superposition sobre cada terren o confor-
man lo que denominamos articulation compleja de la tierra u rban a (se
comprende por que, en contraste, hablam os de a rticu la tio n sim p le de la
tierra rural). En lo que se refiere a nuestro analisis, esto q u iere d ecir que
en el caso de la tierra urbana no solo se requiere el exam en de las con-
diciones de acumulacion en el proceso productivo de la co n stru ctio n , lo
cual guarda cierto paralelismo con el analisis de la agricu ltu ra en lo rural,
sino que es necesario emprender una reflexion adicional que no ap arece
en el caso analizado por Marx: el de las condiciones de las activ id ad es a
las cuales se liga el producto en su momento de consu m o; en nu estros
terminos, los usos a los cuales se destina el espacio construid o.
Esta movilidad del producto con respecto al suelo hace qu e en las ciu da-
des la propiedad adquiera un papel adicional, com o requisito inicial para
la emergencia y consolidation de las relaciones capitalistas en la ram a de
la construction. En primer lugar, hagam os notar que n o rm alm en te para
que el capital pueda entrar a moldear un proceso productivo se requiere
que el producto tome el caracter de mercancia, y por tanto, pued a ser
apropiado individualmente por el comprador. En segundo lugar, con fre-
cuencia en algunos casos, y la construction es uno de ellos, la trayectoria
de la penetration de las relaciones capitalistas com ienza por el proceso
de circulation del bien, y solo posteriormente se accede al proceso de
production. Las dos consideraciones anteriores perm iten co m p rend er
por que, sobre todo en una etapa inicial, el capital tiende a d estru ir toda
forma no mercantil del espacio construido.

Pues bien, aunque no es inconcebible lo contrario y se pu ed en m ostrar

algunas manifestaciones muy excepcionales de esto, lo cierto es qu e exis-
te una natural convergencia entre una forma m ercantil de consu m ir el
espacio construido y la propiedad privada del suelo urbano.
En la medida en que este producto sigue ligado al suelo en su m om ento
de consumo, su apropiacion privada mercantil presiona para que la pro­
piedad juridica de los terrenos tambien adquiera un caracter privado, e

96
 incluso que sea coinciden te: el comprador del espacio construido, que ad-
quiere d erechos exclu sivos sobre este bien, para poder disfrutarlo plena-
m ente ad qu iere tam bien los derechos exclusivos sobre el terreno que no
solo es el so p o rte del espacio construido, sino que incide decisivamente
en las p o sibilid ad es de su consum o. De esta manera, la inmovilidad del
producto con respecto al suelo lleva a que el interes del capital para que
el p rod u cto tenga un caracter mercantil sea concomitante con una presion
para que la propiedad del suelo urbano adquiera un caracter privado.
Esto no es inelu ctable porque, corno veremos, este tipo de propiedad en
d eterm in ad o m om ento puede im plicar un serio obstaculo para el capital,
incluso el que se invierte en la construccion, pero de hecho en una ten-
dencia que se m anifiesta claram ente en los estadios iniciales del desarro-
llo del capital en el sector, y que incluso sigue existiendo como pulsion
en las etap as avan zad as donde se desarrollan determinantes con sentido
opuesto.

N o obstan te, esta tendencia a la apropiacion privada de la tierra urbana

en el cap italism o encuentra un limite en el caracter colectivo que tiene la
ciudad en tanto disp ositivo espacial. Quien mejor ha plantado este carac­
ter co n trad ictorio de la urbanization capitalista ha sido Henri Lefebvre
(1971). Segun el, las unidades urbanas a traves de la historia han consti-
tuido el p u nto cu lm inante de expresion de la socialization en cada mo­
m ento, y en este sentid o su caracter primordial ha sido el de un valor
de uso, y de un valor de uso de tipo colectivo. Con las contradicciones y
lim itaciones d e cada sociedad historica concreta, la ciudad ha sido la obra
de arte colectiva p o r excelencia, el lugar de interaction y de proyeccidn
espacial de los lazos sociales. Este caracter de la ciudad es convergente
con varios procesos econom icos claves que hacen de la ciudad una de las
p alancas m as im portantes de la acumulacion de capital. Pero apoyandose
en este valor de uso colectivo de la ciudad, el capital lesuperpone un valor
de cam bio, lo qu e para Lefebvre tiene un doble significado: se pretende
que la d inam ica general de la ciudad como ente social se subordine a la
acu m u lacion d e capital; por otro lado, se pretende que cada componente
de la ciu dad se constituya en un proceso de acumulacion privado. Esto
ultim o, d iriam os nosotros, implicaria una creciente propiedad privada de
los terrenos urbanos.
Pero esta tendencia con trad ictoria que amenaza despojar a la ciudad ca­
pitalista del caracter colectivo que ha sido el distintivo de las manifesta-
ciones urbanas previas, encuentra un limite asintotico interno: el triunfo
com pleto del capital seria su derrota, pues destruiria el caracter de lo
urbano que precisam ente soporta la acumulacion. A pesar de que esa sea
la tendencia, no se podra llegar a reducir la ciudad a una coleccion de
procesos privados de acumulacion (sin contar, por supuesto, con la reac-

97
cion politica de todas las otras fuerzas sociales que se encu entran en este
derecho a la ciudad un nuevo terreno de enfrentam iento con el capital).
En lo que a nuestro interes concierne, esto se traduce en lo sigu iente: ha-
bra una serie de espacios que a su vez son la concrecion fisica de este
caracter colectivo de la ciudad, y a los cuales no se les podran im poner
barreras juridicas que impliquen una m ediacion m ercantil para su uti-
lizacion por parte de los habitantes de la ciudad. En estos espacios se
desarrollan actividades de tipo colectivo, de interaction y de enlace de
las otras actividades, que no podran ser restringidas a riesgo de que la
ciudad no pueda funcionar como tal: fundam entalm ente las calles, las
vias, las plazas, los parques, etcetera. Los terrenos sobre los cuales des-
cansan estos espacios, entonces, no pueden ser apropiables en forma
privada. Para nosotros csto ticnc una consecuencia im portante, ya que
hemos anotado que una condition para que la renta em erja com o tal es
que la tierra pueda ser monopolizada jundicam ente: no es este el caso de
los terrenos que hemos senalado y que denom inarem os terrenos no apro­
piables individualmente. Aunque son terrenos que requieren ser adaptados
y edificados, es decir, que sobre ellos se produce espacio construido, la
imposibilidad de que este ultimo circule como mercancfa dificulta que
se construya como base de un proceso de acumulacion individual. Aun
si su production es a veces ejecutada por agentes capitalistas privados
(por encargo del Estado, generalmente), la ausencia de control jun'dico
sobre los terrenos excluye que eventuales sobreganancias se conviertan
en renta. Estos terrenos no soportan rentas, las cuales solo em ergen en su
contraparte, en los terrenos apropiables individualmente, los cuales si son la
base fisica de procesos de acumulacion privados e independientes.
Aunque en rigor en el ambito rural tambien existen los terrenos no apro­
piables individualmente (por ejemplo, las vias, las carreteras, los canales,
etcetera), lo cierto es que su importancia es mucho m ayor en el marco
urbano. El hecho de que estos terrenos no soporten rentas no im plica
que la actividad economica realizada sobre ellos este desconectada y sea
irrelevante para la estructura de rentas del suelo, pero hay que precisar
que su conexion con ella es indirecta a traves de su incidencia sobre los
procesos de acumulacion que se desarrollan en sus terrenos apropiables
individualmente.

Hagamos algunos comentarios finales para precisar un poco m as la no-

cion de terrenos no apropiables individualmente. Aunque por lo general
ellos son apropiados formalmente por el Estado, no se deben confundir
con los terrenos estatales en general, ya que el Estado es tam bien propie-
tario de terrenos apropiables individualmente. La legislation contem po-
ranea distingue dos tipos de propiedad gubernamental, los terrenos pit-
 blicos y los terrenos estatales, con diferente estatus jurfdico y cuya gestion
sigue procedim ientos distintos en el aparato estatal. Tampoco la nocion
es intercam biable con la de terrenos que sopor tan espacio construido des-
tinado a actividades colectivas, ya que muchas de estas ultimas pueden
funcionar en form a m ercantil; es el caso de teatros, cines, estadios, etce­
tera, prom ovidos por agentes privados y cuyo acceso puede ser subor-
dinado a un pago. El punto decisivo de su definition, entonces, es que
el consum o del espacio construido que soporte, ya sea consumo final o
interm edio, sea incom patible con su mediation mercantil. El que deter-
minada practica responda o no a este criterio es un asunto de naturaleza
historica, cuya m anifestacion especifica se transforma de una sociedad a
otra e incluso cam bia con el tiem po en una misma sociedad. No obstante,
su co n sid eratio n en cada m om ento es indispensable para comprender la
operation de la propiedad territorial urbana.
Habrfa que decir que la tierra urbana, en conexion con la inmovilidad del
producto en el terreno durante toda su vida util, adquiere peculiaridades
en lo que respecta a los agentes que aparecen en los procesos economi-
cos en los cu ales ella esta involucrada, al tipo de transacciones sobre los
terrenos que pred om inan entre estos agentes, y al significado social que
adquieren las distintas m odalidades de propiedad territorial. Pero para
com prender m ejor estos asuntos es indispensable discutir las caracterfs-
ticas de los procesos de acum ulacion a los cuales se liga la tierra, es decir,
su articulacion prim aria y secundaria. Es lo que entramos a examinar a
co n tinu ation, y posponem os la discusion de los agentes y sus transaccio­
nes para un ap artad o ulterior.

B . L a a r t i c u l a c i o n p r im a r ia d e l su e lo u rb an o : la in d u stria
d e la c o n s t r u c c i o n

En la sociedad capitalista, todos los procesos productivos tienden a ser

organizados en form a capitalista y en este sentido la production de espa­
cio construid o no es una exception. Nuestro analisis parte del supuesto
de que en la industria de la construccion se han desarrollado plenamente
las relaciones capitalistas; que ella se estructura sobre la contraposition
capital-trabajo asalariado, y que la acumulacion es el motor de la produc­
cion. Pero el desarrollo y proliferation de las relaciones capitalistas cons-
tituyen un p roceso historico, y el capital en su expansion privilegia, en un
prim er m om ento, ciertas ram as y sectores cuyas caracteristicas iniciales le
son m as favorables, sobre otras actividades en las que encuentra mayores
obstaculos. La industria de la construccion es una de estas ultimas ramas
en las que el capital debe veneer una serie de barreras para imponerse.
A pesar de que, como hemos dicho, nuestro analisis parte de q u e la cons­
truccion opera como una rama capitalista desarrollada, en esta seccion
nos detendremos en el examen de estos obstaculos qu e en cu en tra el ca­
pital en el sector. Esto por varias razones: el proceso de p en etracio n de
las relaciones capitalistas en la rama es, en m uchas fo rm acio n es sociales
contemporaneas incluso avanzadas, un proceso inacabad o, y al lado de
la produccion capitalista existen otras form as de p rod u ccion d e espacio
construido no capitalistas o transicionales*. Este es un factor inclu d ible
para realizar analisis sobre m anifestaciones concretas de la p rop ied ad del
suelo urbano, y se debe estar consciente de que para ello es n ecesa rio lle-
var a cabo adaptaciones de las categorias mas abstractas para q u e puedan
dar cuenta de este aspecto. Nuestro analisis, que en g en eral se m ueve
en un estrato simple de abstraccion, tiene que inv olu crar esto s asuntos
cuando se aproxima a pianos mas concretos. En segu nd o lugar, se debe
anotar que aun cuando el capital logra veneer estas barreras, para hacerlo
debe adaptarse y desarrollar ciertas m odalidades de o p era cio n que se
manifiestan incluso cuando la construccion funciona ya co m o una rama
capitalista: aparecen entonces com o peculiaridades de la a cu m u la cio n en
esta rama, que deben contem plarse en la reflexion sobre la renta d el suelo
urbano, incluso en un piano de abstraccion general.
Destaquemos cuatro rasgos de la construccion que en la so cied ad cap i­
talista operan como obstaculos para su subordinacion al cap ital, y que
pueden ser senalados como responsables de las p ecu liarid ad es m as im-
portantes que adopta este proceso productivo en cu anto p roceso de acu ­
mulacion. Advirtamos, sin embargo, que su separacion y la u nid irecciona-
lidad en la causalidad de la cual podem os dar aqui alguna im p resio n son
solo recursos para hacer comprensible la exposicion (Jaram illo, 1973).
El capital encuentra en la rama de la construccion un p erio d o de rota-
cion del capital excepcionalmente prolongado. Esto, a su vez, tiene dos
componentes: en primer lugar, el proceso de trabajo es p articu larm en te
largo. El tiempo que normalmente toma, desde el m om ento de iniciar la
produccion hasta cuando se puede tener el producto term in ad o , no es
menor de seis meses en las construcciones mas pequ enas y sen cillas, y se
extiende a un ano y medio o dos anos, por lo m enos, en los ed ificio s m as
complejos. Si a esto se le agrega el proceso de adecuacion y eq u ip am ien to
del terreno, el lapso puede alargarse adicionalm ente entre seis m eses y
un ano. Estas cifras son, por supuesto, historicas, pero han prevalecid o

1 Sob re la coexisten cia d e v arias form as de p rod u ccion e n la c o n s tr u c c io n , vCanse

Ja ra m illo (1981) y Prad illa (1976).
durante un largo perfodo en formaciones sociales capitalistas muy dife-
rentes.

Por otro lado, el perfodo de circulacion del bien es particularmente exten-

so. Esto tiene que ver con otra particularidad que veremos mas adelante,
pero que som eram ente debem os introducir aquf: el espacio construido
es un bien con un precio particularmente elevado y es muy pequena la
porcion de dem and antes que puede acceder a este bien mediante su com-
pra al contado. Se requiere entonces acudir a formas de circulacion que
fraccionen los pagos a lo largo del tiempo, aprovechando que el espacio
construido es un bien durable con una larga vida util. El arrendamiento y
la venta a plazos son form as de circulacion que responden a esta necesi-
dad, pero que prolongan el tiempo de estadia del bien (y del capital) en la
esfera de la circulacion; el arrendamiento, durante toda la vida economi­
ca del bien, y la venta diferida, de acuerdo con el plazo, que usualmente
toma dos o tres decadas.

El largo perfodo de rotacion del capital se traduce en una falta de incen­

tives para la penetracion del capital en la rama porque, por una parte,
afecta la tasa de ganancia (o alternativamente requiere elevar el precio
del producto y restringe la escala de operacion), y exige para el proceso
productivo una acum ulacion previa de capital mas elevada que en pro-
cesos de produccion alternatives (ya que eleva los requerimientos de ca­
pital productivo circulante, con respecto a la produccion de valores de la
misma m agnitud en oti’as ramas); por otra parte, un perfodo de rotacion
tan prolongado inm oviliza el capital productivo por un largo tiempo en
tareas no productivas, lo cual amenaza la continuidad de la produccion
y las v entajas de la especializacion del capital: se requiere, entonces, de
manera m uy acentuada, que acuda un capital de circulacion que tome el
relevo del capital productivo. Pero la presencia de este capital de circula­
cion no esta garantizada, y ademas debe cedersele parte de la plusvalfa
producida com o rem uneracion, porcion que es particularmente elevada,
dado el perfodo de circulacion tan extenso.
Otra dificultad que encuentra el capital para operar como tal en la cons-
truccion es la necesidad que para ello tiene de acceder a la tierra, y el
hecho de que ella esta apropiada individualmente. Por supuesto que este
es un topico cuya dilucidacion detallada es uno de los principals objeti-
vos de este estudio, pero tambien es necesario enunciarlo aquf de manera
sucinta.

D ebem os considerar dos aspectos: por una parte, la obligacion que tiene
el capitalista de pagar la renta al terrateniente. Esto no implica, como
algunos parecen entender, que para hacer este pago el capitalista deba
sacrificar su ganancia media: si asf fuera, la propiedad del suelo serfa

101
 un obstaculo infranqueable para el capital, y ningiin in v ersion ista con
este caracter se comprometerfa en esta rama de m anera p erm anente. Pero
para obtener una sobreganancia que le perm ita abonar la renta sin dejar
de remunerar normalmente su inversion, el capitalista debe tom ar otras
medidas, como la de elevar el precio de m ercado del espacio construid o,
lo cual repercute en un estrechamiento de la dem anda y en dificultad es
para llegar a algunos de sus estratos mas bajos.

El otro fenomeno ligado a la nccesidad de disponcr de ticrra para la pro-

duccion consiste en que, dado que se trata de un requisito para el relan-
zamiento de las inversiones que el capital no puede g aran tizar por su
cuenta, este tiene que depender entonces para ello de fu erzas exteriores:
debe contar con los oferentes de tierra. La experiencia m u estra qu e no
existe un mecanismo de ajuste interno que acople este flujo de tierras con
el ritmo de la acumulacion en la construccion: no solo pued e h a b er esca-
sez de tierra urbana por circunstancias fortuitas (caracteristicas del sitio,
cuellos debotella en los mecanismos de adecuacion de terrenos, etcetera),
sino que a menudo las formas de propiedad im perante no se ad ap tan al
funcionamiento capitalista de este m ercado y se desem boca en la m ism a
escasez (propietarios precapitalistas, o para quienes la propied ad es un
derecho de uso, aquellos que no se desprenden de la tierra por un precio
o una renta justos).
Hay que anotar que estas dificultades aparecen com o tales, sobre todo
cuando ya las relaciones capitalistas han alcanzado algun g rad o de con-
solidacion en la rama, porque en relacion con su proceso de introd uccion,
la propiedad territorial urbana tiene otras caracteristicas que favorecen
este proceso de penetracion: a menudo los propietarios u rbanos, a partir
de la acumulacion de rentas, sum inistran el capital inicial, origin ario, con
el que se echa a andar la production capitalista en el sector, y por otro lado,
el movimiento secular ascendente de los precios del su elo en las ciuda-
des, algo que examinaremos, tiende a am ortiguar el efecto de las fluctua-
ciones en las condiciones de acumulacion, reduciendo los riesgos para los
capitalistas que primero se aventuran en la construccion.

Precisamente, esto ultimo es un tercer rasgo que dificulta la introd u c­

cion de las relaciones capitalistas en la rama: la v uln erabilid ad que alii
encuentra el capital frente a las oscilaciones en las condiciones de acu m u ­
lacion, que son frecuentes y de distinto tipo. No solo debe en fren tar fluc-
tuaciones en el suministro y en el precio de los insum os, en la d isp onibi-
lidad de mano de obra, o en la amplitud de la dem anda, sino que su gran
dependencia de un flujo de capital de circulation tam bien lo hace m uy
sensible a los vaivenes de la esfera propiamente m onetaria. Pero, adem as,
el largo perfodo de trabajo hace mas probable que uno de estos incidentes

102
sorprenda al capitalista en medio de un perfodo de produccion, siendo
su reaccion m as lenta que en otras esferas, y el efecto de la contraccion
m as severo, pues eventualm ente deja como productos inacabados, y por
lo tanto, no realizables, mayores porciones de valor.

De alii se desprende, entre otras cosas, una serie de comportamientos

que asu m en los capitalistas para reducir riesgos y que tienen importantes
repercusiones en las pautas de acumulacion en la rama. Uno de ellos con-
siste en que para am ortiguar el impacto de una contraccion en las condi-
ciones de acum ulacion, los capitalistas tienden a minimizar la parte fija
de su capital, que es precisamente lo que mas obstaculiza su movilidad,
y la parte del capital que mas corre el riesgo de desvalorizarse con la crisis.
Por esto, los capitalistas son renuentes a adoptar innovaciones tecnicas
que eleven esta categoria de capital; con ello, sin embargo, el capital re-
nuncia, o no adopta facilm ente la forma de carnbio tecnico que en otras
ram as ha sido la que m as ha aumentado la productividad: la maquiniza-
cion, y es asi com o puede constatarse que la construccion es uno de los
sectores que m as conserva tareas de tipo manual en su proceso de trabajo.
Esta circu nstancia y las dificultades que surgen de la separacion espacial
y tem poral de los procesos de produccion han desembocado en un rasgo
distintivo de la construccion en el capitalismo, y es su lento ritmo de cam-
bio tecnico y el relativo atraso de las fuerzas productivas en el sector. Otra
consecu encia de esta vulnerabilidad ante las oscilaciones consiste en que
a m enudo el gran capital, para difuminar el riesgo, prefiere diversificar
su inversion en varias operaciones pequenas, en vez de concentrarlas en
una sola. C on esto debilita las posibilidades de aprovechar al maximo las
econom ias de escala, haciendo mas lento tanto el ritmo de aumento de la
productividad com o el de centralizacion de capital.
Finalm ente, anotem os que el capital encuentra en la construccion un
m ercado espontaneam ente estrecho. Desde la perspectiva de la oferta,
se trata de un bien con un precio de mercado elevado. En si misrno, el
espacio construid o es una mercancia que condensa una magnitud con­
siderable de valor, cuya objetivacion final en el consumo toma ademas
un largo tiem po (es un bien durable). Pero esto esta agravado por varias
circu nstancias que ya hem os anotado: el atraso productivo en la rama y
su lento carnbio tecnico debilitan el efecto reductor del precio individual
de las m ercancias que, en general y a largo plazo, tiene la transformacion
tecnologica en el capitalism o, lo que hace que sus precios relativos, con
relacion a las m ercancias de otros sectores, se eleven con el tiempo. La
renta del su elo es en si misma un sobreprecio sobre las condiciones me-
dias de produccion y este es un componente que tiene una tendencia as-
cendente de largo plazo. Las frecuentes fluctuaciones en las condiciones
de produccion llevan a los productores a elevar los precios en periodos

103
 de expansion para com pensar las dificultades en las fa ses re cesiv a s. El
periodo de trabajo particularm ente prolongado exige un alza d e precio
para remunerar una mayor cantidad de capital p ro d u ctiv e circu la n te .

Desde la perspectiva de la dem anda, varias circu n stan cias d ificu lta n la
existencia espontanea de una masa de com pradores s u ficie n te p ara el es-
pacio construido. Existen ciertas categorias de bien es, e sp e c ia lm e n te los
que se conocen como obras publicas, para los cu ales es d ificil e n co n trar
consumidores mercantiles individuales. Esto pued e o b e d e ce r a la difi-
cultad de fragmentar el consumo entre los distintos clie n te s (b ien es de
consumo colectivo), a periodos de recuperacion del cap ital e x ce siv a m e n te
prolongados, etcetera, lo que hace muy dificil que los ca p ita lista s de este
genero de espacio construido puedan llevar sus p ro d u cto s a un m ercad o
natural. Otra limitacion de dem anda, y de las m as im p o rta n te s, esta co-
nectada con la determinacion de los ingresos de una cre cie n te p o rcio n de
la poblacion en relacion con el costo de reproduccion d e la fu erz a d e tra­
bajo: el capital tiende a que la referenda tem poral de esta re p o sicio n sea
instantanea, mientras que el espacio construido, si se a b o n a d e co n tad o ,
requeriria pagar en un momento determ inado por la re p ro d u ccio n de la
fuerza de trabajo en un periodo extenso2. A dem as, existen o tro s d em an -
dantes de espacio construido para otros fines, cuyo h o riz o n te d e co n su ­
mo es mucho mas corto que la vida util del bien.
Todo esto lleva, como hemos dicho, a que se necesite crea r co n d icio n es
de demanda adecuadas que requieren ser inducidas, ya sea q u e el E stado
se convierta en comprador de aquellas secciones de e sp a cio co n stru id o
que son necesarias para la reproduccion general del ca p ita l, p ero q u e no
encuentran compradores mercantiles espontaneos, o que su rja un cap ital
de circulacion que fragmente tem poralm ente los pagos, ya sea a m ed id a
que se consume el valor del bien (arrendam iento), o d ifirien d o el pago
(venta a plazos). La dificultad es que no siem pre se esta en p o sib ilid ad
de crear estas condiciones debido a las lim itaciones en la ca p a cid a d de
operation de Estado, y/o a la no disponibilidad de este cap ital d e circu ­
lacion. Recordemos que el concurso de este ultim o hace su b ir a u n m as el
precio del bien para el consumidor. El resultado es la e x isten cia en el ca-
pitalismo de una tendencia a que una parte considerable de la d em an d a
potencial de espacio construido no pueda ser satisfecha.
Estas barreras que encuentra el capital para penetrar la ram a d e la co n s­
truction se traducen en que durante un largo periodo el sistem a cap ita-
lista como un todo va a encontrar lim itaciones para d isp o n er del esp acio
construido requerido para la acumulacion de conjunto, y en p articu lar, de

2 Topalov (1973).

104
 aquel destinado a la vivienda de las capas de menores ingresos de la po-
blacion, el cual desem pena un papel clave en la reproduccion de la fuerza
de trabajo. Va a haber una fase en que el capital debe coexistir con otras
form as de produccion de este \'alor de uso, como la nutoconstniccidii para
los grupos no solventes de la demanda, y la construction porencargo.
Pero a su vez, el capital va a desarrollar una serie de estrategias para
sobreponerse a estas dificultades, estrategias que asumen distintas mo-
dalidades en cada circunstancia concreta. El capital productivo encuentra
que en particular en esta rama existen dos eslabones que no pueden ser
integrados a la dinamica propia de la acumulacion: la necesidad de dispo-
ner de un flujo de tierras, y de contar con un flujo de capital de prestamo,
circunstancias indispensables para el relanzamiento de la produccion.
Con distintas variantes en las diversas formaciones sociales capitalistas,
van a surgir agentes cuya funcion central es garantizar estas condiciones
(el prom otor, el urbanizador, etcetera), a veces en forma separada, pero con
m ayor frecuencia de manera convergente. Lo crucial de este aspecto para
la acum ulacion es que como algo peculiar de la rama de la construction,
por lo general este agente, que podriamos catalogar como un capital de
circulation (tam bien de circulacion de capital), tiende a desplazar el capi­
tal propiam ente productivo del control de la produccion. Con frecuencia,
entonces, el capital dedicado directamente al proceso de edification es
tan solo una extension subordinada (cuando no esta integrado a el) del
capital prom otor, el cual conduce la acumulacion en el sector1.

Por otro Iado, la elim ination de estas limitaciones exige una activa inter­
vention del Estado, el cual desempena un papel clave tanto en la introduc­
tion de las relaciones capitalistas en la rama como en su funcionamiento,
creando condiciones ad hoc para la acumulacion en el sector, constituyen-
dose el m ism o en comprador de espacio construido, poniendo a disposi­
tion del capital constructor masas de dinero que operan como capital de
circulacion, generando subsidios para ampliar la demanda, adaptando la
estructura juridica para garantizar una adecuada oferta de tierras, etce­
tera. Asi m ism o, el Estado puede intervenir tambien en forma directa en
calidad de promotor, echando a andar procesos de produccion de espacio
construido que son capitalistas, pero con un caracter desvnlorizado; los or-
ganism os estatales que los protagonizan no se rigen exclusivamente por
la busqueda de ganancia, ni operan como polos privadosde acumulacion,
aunque conservan otros rasgos de la produccion capitalista, incluyendo
el punto clave de la sumision del trabajo asalariado. En otras palabras,
esta action del Estado funciona como otra forma de produccion, en este
caso capitalista desvalorizada. 3

3 Ibidem.

105
 Todas estas circunstancias tienen repercusiones diversas en la form acion
y funcionamiento de las rentas del suelo urbano. Por lo pronto reiterem os
que nuestro analisis parte del supuesto am plificador de q u e las relaciones
capitalistas son las que moldean la produccion de esp acio construid o,
pero la consideration de las im plicaciones atras m en cion ad as se ira intro-
duciendo paulatinamente.

C. Las articulaciones secu n d arias del su elo u rb a n o : los

usos alternativos del espacio co n stru id o

El espacio construido, en cuanto producto y en cu anto m ercancia re-

sultado de un proceso de produccion, com o hem os visto en el apartado
anterior, posee un valor de uso. Este consiste en servir de am b ito a las
actividades urbanas. El cum plim iento de esta funcion, q u e es condicion
necesaria para el desarrollo de estas actividades m encionad as, im plica,
sin embargo, el desgaste y destruccion gradual de este esp a cio constru i­
do: la objetivacion y desaparici6n paulatina del valor de u so de este bien
deben ser consideradas como el proceso de consum o del m ism o. H em os
senalado tambien, en virtud de la inm ovilidad del bien a la tierra, que esta
ultima no solo sigue ligada al producto en esta fase de su existen cia social
de una manera pasiva, sino que tambien incide sobre el activ am en te; las
caracteristicas del terreno son un determ inante crucial de las posibilida-
des de consumo del espacio construido. Es a partir de esta co n sid eratio n
como surge la necesidad de examinar estos procesos, a los cu ales se liga
la tierra urbana de modo indirecto a traves del consum o del esp acio cons­
truido (es decir, con los que la tierra urbana se articula secundariam entc).
Precisamente, su incidencia activa en las posibilidades de d esarrollo de
estas actividades urbanas es lo que perm ite pensar que ellas tienen que
ver con la estructuracion de las rentas de la tierra en las ciu d ad es.
En la naturaleza del fenomeno urbano esta el hecho de que las activida­
des que el concentra en un espacio reducido son m u ltip les y heteroge-
neas. No solo son muy diferentes entre si en lo que respecta a su s carac-
teristicas internas, sino tambien en lo que se refiere a su papel dentro de
la red general de relaciones sociales. En este sentido, esta m ultiplicidad
y esta heterogeneidad son elementos insoslayables para la reflexion, si
se quiere entender el proceso de consumo del espacio co n stru id o; no es
legitima su reduccion a un proceso unico, y por el contrario, el anali­
sis debe conscientem ente dar cuenta de esta diversidad. Para nosotros,
esto plantea una tarea especifica: la de identificar las activid ad es urbanas
mas im portantes que implican diferentes logicas de consu m o del espacio
construido, y consecuentem ente, diversas formas de encad enam iento de
la propiedad del suelo urbano. Es lo que nos proponem os realizar en la
prim era seccion de este apartado.
106
Sin em bargo, se requiere un elemento de reflexion ulterior a la identifi­
cation de estas actividades en la ciudad. De hecho, un aspecto decisivo
de la caracterizacion de la tierra como urbana es su imbrication espacial.
Y si decim os que la tierra urbana tiene una incidencia tan importante en
su existencia social, es precisamente porque el suelo es el sustento de su
interaction espacial y el determinante de su insertion especffica en una
estructura que tiene su propia logica y jerarquia. Este es un aspecto que
para una Teona de la Renta del Suelo Urbano no puede ser ignorado, ni
tam poco sim plem ente ser tornado como algo dado (que es otra manera
de evadirlo). No se trata de reproducir cada estructura espacial especf­
fica, lo cual no es m anejable ni pertinente, ni tampoco crear un modelo
de distribucion de las actividades en las ciudades capitalistas pretendi-
dam ente universal, porque asf planteado esto, pierde gran parte de su
potencialidad analftica. De lo que se trata es de comprender los meca-
nism os generales a traves de los cuales se estructura esta distribucion, y
sus procesos de reproduction y cambio. Este sera el objeto de la segunda
section de este apartado.

1. L os d is tin to s u so s d el espacio construido

En cada m an ifestatio n social la red general de relaciones sociales le asigna

una p o sition estructural al fenomeno urbano, y determina tanto el tipo de
actividades urbanas que se desarrollan en su interior, como su jerarquia
y su peso relativo. En la medida en que nuestra reflexion se mueve en
este nivel de abstractio n , miremos cuales son las principals actividades
urbanas que se desarrollan en la ciudad capitalista, de acuerdo con su pa-
pel en esta m odalidad de organization social. Estas seran las principales
articulaciones secundarias de la tierra urbana en el capitalismo.
La aglom eracion urbana, en lo que se refiere al proceso de acumulacion
de capital, ha desem pehado en escala ampliada un papel similar al del ta­
ller y la fabrica en escala reducida: la gigantesca concentration de medios
productivos y fuerza de trabajo que lleva consigo la ciudad posibilitan
que la coop eracion productiva sobrepase el limite de la unidad simple de
produccion. En el capitalism o, la modalidad productiva mas avanzada
y la que es d om in ante es la industria, y en este sentido la ciudad como
dispositivo espacial perm ite que la cooperacion sobrepase el nivel de la
fabrica ind ivid ual o de la firma aislada, y se extienda a grandes conjuntos
de ind ustrias para conform ar unidades complejas de produccion. Es cla-
ro que este no es un proceso armonico sino, por el contrario, lleno de ten-
siones y contradicciones: en el capitalismo la socialization que desborda
la escala del capital individual, por enorme que este pueda llegar a ser, es
siem pre precaria. Pero historicam ente la convergencia entre la industria-

107
 lizacion y la urbanization capitalista ha sido u no d e los r a s g o s m a s sobre-
salientes del desenvolvimiento social en los u ltim os sig lo s , y la ciu d ad se
ha constituido en el receptaculo natural de la p ro d u c tio n in d u stria l: una
parte considerable del espacio construido u rb an o tien e c o m o fin servir
de sustento a esta actividad, y se constituye un elem en to n e ce sa rio de la
estructura de production capitalista. La tierra u rbana a d q u ie re entonces
una articulation secundaria con respecto al p roceso ca p ita lista de pro­
duction de mercancias, y mas esp etificam en te, con resp ecto al proceso de
production industrial capitalista.

Historicamente, la ciudad ha sido el lugar p riv ileg iad o d e in terca m b io de

mercancias. Este caracter com ercial de las u nid ad es u rb a n a s d esem peha
un papel decisivo en el surgim iento del cap italism o, y co n su co n so lid a­
tion este aspecto no ha cesado de profundizarse. La a flu en cia d e grandes
masas humanas a la ciudad y la sim ultaneidad de d istin to s p ro ceso s en
ella, generan la necesidad incesante del intercam bio, y la co n cen tra tio n
espacial de esta actividad refuerza ind ud ablem ente sus p o te n cia lid a d e s y
su eficiencia. Una parte muy apreciable del esp acio co n stru id o se destina
al proceso de circulation de m ercancias, en sus d istin tas m od alid ad es:
bienes de consumo intermedio y de consum o final, co m e rcio al p or ma­
yor y al por menor, comercio de bienes durables, de ap ro v isio n am ien to
intermedio y de aprovisionamiento cotidiano, etcetera. La tierra urbana
encuentra como otra de sus articulaciones secun d arias aq u ella q u e se es-
tablece con el proceso de circulation de m ercancias y, p articu larm en te,
con el comercio capitalista.
Pero la ciudad es, sobre todo, una concentration de p erso n as q u e habita
su territorio de una manera permanente. Tal vez la se ctio n del espacio
construido mas voluminosa en la aglom eracion urbana, es aq u ella desti-
nada a la reconstitution fisica y al desarrollo de las activ id ad es in tim as de
sus habitantes: la vivienda.

Esta actividad adquiere en el capitalism o distintas m o d u lacio n es de

acuerdo con las clases sociales a las que pertenecen sus h abitan tes. Y esto
se debe no solamente al hecho de que esta practica asu m e d istin tas pau-
tas en los diferentes estratos, sino tambien a la variation de su significado
para el funcionamiento del sistema econom ico capitalista. La distincion
central en este sentido tiene que ver con el papel de las clases en la pro­
duction del valor. Una considerable proportion del co n g lo m erad o hu-
mano en la ciudad se le presenta al capital com o su m inistrad or de una
mercancia indispensable para el funcionamiento de su g igantesca ma-
quinaria productiva y como fuente del valor excedente, cuya extractio n
es motor de su action: la fuerza de trabajo. El proceso de recon stitu tion
humana, cuyo eje es la vivienda, cuando se refiere a estos sectores, ope-

108
ra para el capital com o proceso de reproduccion general del sistema. La
seccion del espacio construido destinada a la vivienda de estos grupos
opera entonces com o soporte de la reproduccion de la fuerza de trabajo y
adquiere esta logica. Una articulacion secundaria de la tierra urbana es el
proceso de reproduccion de la fuerza de trabajo.

Para el capital, la practica de reconstitucion de los sectores sociales cuya

funcion no es el sum inistro de fuerza de trabajo, adquiere otro sentido:
se trata del con su m e de plusvaUa. El espacio construido que soporta la
vivienda de estos grupos se liga a este proceso. La tierra urbana tiene en­
tonces una articulacion secundaria con respecto al proceso de consumo
de plusvalfa4.

De esta m anera, destacam os ties actividades que constituyen los destinos

m as im portantes del espacio construido en la ciudad: la industria, el co-
m ercio y la v iviend a, y que son las articulaciones secundarias de la tierra
urbana m as relevantes. Por supuesto, existen otras muchas actividades
urbanas, entre las cuales mencionamos las siguientes: procesos de cir-
culacion de capital, de reproduccion colectiva de la fuerza de trabajo, de
gestion tanto estatal com o del capital privado, produccion de ideologfa
y de inform acion, etcetera. No las trataremos separadamente en nuestro
analisis por una o varias de las tres razones siguientes: porque su ex-
presion espacial no tiene una traduccion importante en la estructura de
rentas (por ejem plo, porque se desarrollan en lo fundamental en terrenos
no apropiables individualm ente); porque su peso especifico es muy limi-
tado; porque su dinam ica se subordina a alguna de las articulaciones se­
cundarias m as im portantes mencionadas en el comienzo de este parrafo.
N uestra reflexion se centrara, por tanto, en las rentas asociadas a estos
tres d estinos del espacio construido (o "usos del suelo urbano", segun el
vocabulario de los planificadores urbanos)5 como una simplificacion ne-
cesaria para facilitar la claridad del analisis. Consideramos, sin embargo,
que los in s tr u m e n ts analiticos que se construiran a partir de alii permiti-
ran entend er el conjunto de la estructura de rentas territoriales en la ciu-

4 Es cla ro q u e n o to d o el co n su m o de plusvalfa se realiza en la vivienda de las clases

n o tra b a ja d o ra s, ni to d o el proceso de reproduccion de la fuerza de trabajo se da en la
v iv ie n d a d e las cla se s trab ajad oras. C ada una de elias tiene otros componentes que po-
see n , a su v e z, m a n ife sta cio n e s espaciales ulteriores. Pero la vivienda es el eje de cada
u n o d e e so s p ro ceso s. P o r otro lado, a pesar de su significado distinto y de sus modula-
cio n e s, la v iv ie n d a en cu a n to practica conserva elementos basicos comunes. Por eso la
tra ta rem o s u n ifica d a m e n te , a u n cu ando abordaremos sus variaciones conectadas con
los a s p e c to s s en a la d o s.

5 D ad a la in m o v ilid a d d el esp acio construido en la tierra urbana, “usos del suelo" y

"u s o s d e l e sp a c io c o n s tru id o " han pasado a ser terminos equivalentes.

109
 dad, ya sea porque la dinamica de los otros usos gira a lre d e d o r d e estos,
y/o porque los mecanismos de esas otras actividades son sim ila re s y facil-
mente extensibles a partir de las actividades que an a liz a m o s d irectam ente.

2. L a im b r i c a c i o n e s p a c i a l d e l o s u s o s d e l e s p a c i o c o n s t r u i d o

Debemos abordar aqui un punto crucial para n u estro s a n a lisis: el de

la distribucion espacial de los usos del espacio co n stru id o . Se trata de
un aspecto clave, pues la concepcion que se tenga so b re e ste fenom en o
condiciona de manera decisiva el desarrollo de una T eoria d e la Renta
del Suelo Urbano. Es por eso sorprendente que, salv o raras ex cep cio n es,
quienes se han ocupado de este cuerpo teorico rara v ez se d e te n g a n en
este aspecto, y por lo general lo dan por sentad o, sin h a ce r exp licita la
nocion que tienen sobre la manera com o se estru ctu ra una d istrib u cio n
de tisos del suelo o del espacio construido, y sobre sus m eca n ism o s d e ev o lu ­
tion y transformation. Aqui presentarem os so m eram en te la n u estra , con
el fin de brindar la oportunidad al lector de discutirla, y co m o p u nto de
referencia indispensable para la reflexion sobre las ren tas p rop iam en te
dichas y su funcionamiento.
Una constatacion que puede hacerse en cualquier ciu d ad co n un m inim o
de complejidad (y no solo en la ciudad capitalista), es la d e q u e el espacio
construido no es indiferenciado. Mas alia de la co m p ro bacion en cierta m a­
nera trivial de que una actividad urbana dificilm ente se su p erp o n e de m a­
nera simultanea a otra en una unidad minima de espacio co n stru id o , puede
verse que estas unidades de espacio construido que so p o rtan activid ad es
diferentes tienden a seguir determinadas pautas de d istrib u cio n espacial:
algunas se agrupan con sus similares, otras se rechazan; u nas se im ponen
y desplazan a otras; existen com plem entariedades entre alg u n a s d e ellas,
entre otras no se evidencia mayor relation. Pero esto no p arece ser azaroso:
no solo los estudiosos encuentran regularidades, sino q u e la percepcion
compartida entre los habitantes de una ciudad de estas reiteracio n es y pa-
trones que constituyen una estructura parece ser un elem en to in d isp en ­
sable para su uso conjunto, es decir, para el funcionam iento de la ciudad.

En la ciudad capitalista existe una "exp lication " espon tanea de estos en-
trelazamientos y de sus mutaciones que es m uy difundida: ellos estarian
originados por los precios del suelo. Parte de la percepcion pragm atica
de que en las decisiones de los promotores individuales d e d ed icar los
inm uebles a uno u otro destino, juega mucho la in fo rm atio n que se tenga
sobre el precio del terreno: "dependiendo del precio" se asigna a uno u
otro uso. Pero desde luego, esta percepcion que puede fu ncionar para las
practicas individuales, es completamente insuficiente y tau tologica para
una indagacion explicativa general que apunta, precisam ente, a entender

110
los precios del suelo, que aquf se dan como dados. En el otro extremo,
podria p ensarse que el entrelazamiento espacial de las actividades ur-
banas responde a determ inantes fundamentalmente tecnicos, y que los
precios del suelo son solam ente la expresion fenomenica de ellos, como
parece ser el caso de ciertas aproximaciones geograficas o de planifica-
cion. Tam poco parece ser un abordaje satisfactorio, no solamente porque,
com o verem os en este comportamiento, parecen existir determinantes
m uy im portantes que trascienden la logica estrictamente funcional, sino
que se esta habland o de un comportamiento de caracter colectivo e inte­
rindividual, aspectos que son diffciles de considerar con esta vision. Es
claro que entre precios del suelo y actividades en el espacio construido
existen d eterm in aciones m utuas y de doble via. Lo decisivo, sin embargo,
es precisar com o se establecen estas relaciones.
En la trad icion m arxista, y particularmente en las variantes estructuralis-
tas, se ha d esarrollado un tratamiento que parte de concebir estos com-
portam ientos en el espacio urbano como "practicas colectivas", y parti­
cularm ente, "p racticas de clase". Un autor destacado en esta corriente
(Lipietz, 1974), haciendo un paralelo con la nocion de Division Tecnica
y Social del Trabajo, ha acunado la expresion "Division Tecnica y Social
del E sp acio" (D T SE): la especializacion tecnica tendria como base las ven-
tajas p rodu ctivas que ella conlleva, sobre todo las llamadas "economias
de ag lo m eracion ". La especializacion social tendria como raiz el caracter
clasista de la sociedad capitalista, que implica que las capas mas podero-
sas econom ica y socialm ente excluyan o releguen a los otros grupos del
disfrute de las localizaciones mas apetecidas.
Este enfoqu e tiene a nuestro juicio el merito de tener en cuenta la dimen­
sion agregada y social de estos fenomenos, en contraste con el "indivi­
dualism© m etod olog ico" de la economia neoclasica a la que aludiremos
en seguida, lo cual no es una virtud pequeiia. (Marx mencionaria las "ro-
bin son ad as" que infieren los comportamientos generates de la agregacion
aritm etica de conductas in d iv id u als). Pero es indudable que esta nocion
de D TSE asi planteada es muy general y sucinta y para que sea realmente
util requiere ser refinada y profundizada, en particular en lo que respecta
a los m ecanism os a traves de los cuales esta especializacion toma cuer-
po, se reproduce y cam bia. Ademas, con frecuencia esta concepcion es
asim ilada a un holism o absolutamente deductivo, en el cual los agentes
concretos no hacen otra cosa que cumplir pautas colectivas predetermi-
nadas que tienen una definition vaga ("estrategias de clase") en las que
la dim ension voluntaria es dificil de comprender, y asi mismo se tornan
inasibles aspectos cruciales en este fenomeno como la incertidumbre, la
action individual, etcetera. De hecho, esto es absolutamente extrano a la
dinam ica de las ciudades capitalistas y del mercado de tierras.
 La rama espacial de la economfa neoclasica ha d e sa rro lla d o form aliza-
ciones mas o menos elaboradas que hacen su rg ir sim u lta n eam en te esta
especializacion del espacio construido y la escala d e p recio s d el su elo, a
partir de la interaction y com petencia de d istin tos d e m a n d a n te s de tie-
rras urbanas (con diversos propositos: vivien d a, co m ercio , e tce te ra ), los
cuales aprecian de manera diferente los costos de tra n sp o rte, la cantidad
de espacio construido, y tienen diverso poder de co m p ra en el m ercado.
Muchos de sus desarrollos son utiles y son co m p atib les con una aproxi-
macion marxista. Mas de un estudio em pirico recurre a su s in stru m en tos,
aunque la reflexion se reclame de otra trad itio n (lo cu al, hay q u e advertir-
lo, implica riesgos de cuidado). Pero en su conju nto, a n u estro entender,
a pesar de la sofisticacion formal que ha alcanzado este cu erp o teorico, su
punto de partida presenta lim itaciones de in terp retatio n q u e ju zgam os
graves. Enumeraremos las que nos parecen m as p ertin en tes: la econom fa
neoclasica entiende la asignacion de usos del esp acio co n stru id o en la
ciudad, un com portam iento colectivo especialm ente co m p lejo , co m o el
precipitado de opciones individuales separadas e in d ep en d ien tes de los
agentes en el marco urbano. Privilegia en estas "p re fe re n cia s" referencias
que podriamos denominar "tecn icas" (costo de tran sp orte, etcetera) con
una racionalidad considerada universal y cuando in trod u ce alg u na otra
la considera algo "extraeconom ico", es decir, algo m as o m en o s no pensa-
do. Supone un comportamiento param etrico de los ag en tes ind ivid uales
cuyas acciones no hacen mas que obedecer lo que se co n sid eran leyes ra-
cionales generales, en lo que inesperadam ente coincide con la aproxim a-
cion marxista canonica. Hace supuestos que son heroicos y qu e son parti-
cularmente diffciles de sustentar en estos m ercados, com o la in fo rm atio n
perfecta de los agentes, su conocim iento pleno del futuro, la igualdad
basica entre los distintos agentes, etcetera. Sus conclu siones de conjunto
son especialm ente discutibles: estos usos y sus precios corresp ond ientes
tenderfan a un orden y a un equilibrio que tienen la v irtu alidad de ser
estables y eficientes. De alii su conclusion norm ativa de que la opera­
tio n espontanea del mercado es lo mas conveniente en term inos sociales
(equidad) y tecnicos (eficiencia), algo que es m as bien contraevidente,
com o lo discute de manera rigurosa y contundente Pedro A bram o (1997).

Precisam ente, Pedro Abramo, a partir de su crftica a la econ om ia espacial

neoclasica, propone un acercamiento, alternativa interesante que se pro­
pone superar algunas de estas limitaciones. Frente a la n o tio n de com por­
tam iento param etrico neoclasica (y en cierta m anera m arxista conven­
tio n al) y de om nisciencia de los agentes, Abram o propone adaptar las
e la b o r a tio n s de corte poskeynesiano que se han construido para tratar
los m ercados financieros, y en particular la notion de "c o n v e n tio n ", que
subraya el caracter de construction colectiva de estas nocioncs y las dis-

112
 tingue de reflejo s p u ra m en te objetivos de fenomenos tecnicos. Utiliza,
por otro lado, in tu icio n es av anzad as por Gary Becker, estas si neoclasicas
e ind ivid u alistas, q u e extien d en la logica del comportamiento economico
mas estrecho a tod o com p o rtam ien to humano, para explicarse las estra-
tegias y an ticip a cio n es de los individuos frente a estas convenciones. Y
echa m ano a las n o cio n es schum peterianas de "innovacion" y "destruc-
cion cre a tiv a ", para ca racterizar los comportamientos de promotores que
crean y d estru y en estas convenciones para capturar los incrementos en
los precios del su elo g en era d o s en estas mutaciones. La imbrication espa-
cial de los u sos del e sp a cio construid o estaria entonces conformada por la
action de esto s p ro m o to res asi com o sus cambios, y estos ultimos se van
encadenand o e sp a cia lm en te a partir de las estrategias individuales de los
usuarios que in ten ta n an ticip arse a las decisiones de sus emulos. Se con-
cluye que la n o tio n de equ ilibrio espacial es redundante e inconvenien-
te, y de que no hay g arantia alguna que las trayectorias desencadenadas
por el m ercad o ten g an ninguna virtualidad de eficiencia o de equidad
(A bram o, 1998).
N uestra reflexion p arte de algunas inquietudes similares a las de Abramo,
pero sigu e un ru m b o teorico y metodologico diferente. Las intuiciones del
com p ortam iento co lectiv o de la Teoria de las Convenciones es interesan-
te, pero a n u estro ju icio su tratam iento de la interaccion evidencia un cier-
to sim plism o. La axio lo g ia individualista beckeriana es particularmente
inadecuada para el problem a que nos ocupa y estimamos que su adop­
tion condu ce a sobred im en sion ar la inestabilidad, a exagerar la incidencia
de los p rom otores en esta estructura donde intervienen tantos agentes.
N uestra lfnea d e reflexion al respecto se enrumba en una direccion que no
es m uy frecu en tad a n i en la trad ition del analisis economico en general,
ni en el m arxism o , n i en los estudios urbanos: se trata de reemplazar el re-
ferente de la m ecanica new toniana (que opera como metafora, pero tam-
bien com o m od elo) p o r otro que a nuestro juicio se adapta mucho mas a
la logica de las p racticas espaciales y mas ampliamente, de la interaccion
social: se trata de la sem iologia, ciencia del sentido de raiz linguistica y
que en n u estro caso adoptam os la vertiente estructuralista de Saussure
(2005) y H jem slev (1943).

Estim am os que este en foq u e perm ite analisis mas adecuados particular­
m ente en los sig u ien tes aspectos: subraya el componente convencional,
sin exclu ir los d eterm in an tes tecnicos de las conductas sobre el espacio,
eludiendo sim u ltan eam en te el determinismo tecnico, por un lado, y por
el otro, el casu ism o desestructurado, y permite apoyarse en su conceptua­
lization y fo rm aliz a tio n que son muy elaboradas; brinda una alternativa
a los holism os e ind ivid ualism os reduccionistas, que permite articular el

113
 caracter colectivo de estos esquem as de asig n acion d e u so s d el su elo , y
las practicas individuales; permite introducir la d im en sio n d e la repre-
sentacion, aspecto clave en este fenom eno.

A continuacion presentamos algunos trazos g en erates, p ero q u e con sid e-

ramos pertinentes de este cuerpo teorico de la sem io lo g ia sa u sso ria n a y
en particular de su aplicacion al espacio social, la se m io lo g ia d el espacio.

La semiologia pretende ser la ciencia general de los sig n o s, o d e los sis-

temas de signos, y es en realidad una extension de la lin g u istica , donde
tuvo su origen. El sentido de esta am pliacion es la co n sta ta cio n d e q u e la
potencialidad de portar sentido no se lim ita al len g u aje q u e h a b la m o s o
lengua natural, sino que esta presente en m uchas otras d im e n sio n e s de la
vida social, siendo, entre otras cosas, un requisito para la in tera ccio n so­
cial. Ademas, estos otros sistem as de signos parecen o p era r y co n stitu irse
de una manera similar a la lengua natural, y no solo serian a p lica b le s en
ellos muchas de las nociones elaboradas por la lin g u istica (u n a discip lina
muy formalizada), sino que estas concepciones p od rian ser fo rm u lad as
de manera mas precisa y general con referenda a este ca m p o m as am -
plio. Desde sus propuestas originales (tuvo varias sim u lta n e a m e n te ), los
fundadores de la semiologia plantearon com o uno de los ca m p o s de am ­
pliacion mas prometedores el del com portam iento so cia l en el espacio,
y particularmente, el del espacio urbano. Pero no es m u ch o lo q u e se ha
avanzado en este sentido, y los aspectos que se han p riv ile g ia d o en los
desarrollos existentes no son exactam ente los m as p ertin en tes en nues-
tra problematica. En lo que mas se ha trajinado es en la u tiliz a cio n de la
semiologia como instrumento para valorar y co m p ren d er el d isen o ar-
quitectonico, por una parte, y por otra, y a veces relacio n ad o co n lo ante­
rior, en la dimension puramente sim bolica de estos len g u ajes esp aciales:
analisis de las catedrales goticas como condensadoras de la ep isteiu e m e­
dieval y expresion de la dim ension ideologica feudal; de los rascacielos
modernos (del movimiento moderno en arquitectura) co m o concrecion
de la proyeccion ideologica del capitalism o ind ustrial, de su d iscurso
ideologico basado en la nocion de progreso, etcetera. P ara n o so tro s tiene
mas relevancia un aspecto mas denotativo, para em p lear u na de las expre-
siones de los linguistas, que permite la utilizacion colectiv a co tid ian a de
la ciudad, y aunque, como veremos, no excluye su d im en sion de signifi-
cado indirecto, connotativo, no se centra en el.
La ciudad es, a pesar de toda su com plejidad, un objeto. T ien e una d i­
mension practico-sensible. Y este objeto es utilizado sim u ltan eam en te por
m uchos individuos que tienen algunas caracteristicas sim ilares y otras
diferentes, y que realizan practicas que tam bien tienen estas sim ilitu d es y
distinciones. Es mas, estas practicas en general im plican la in teraccio n de

114
unos individuos con otros, y esta interaction es algo definido socialmen-
te, no una escogencia ml hoc e independiente de cada individuo. En este
sentido es inconcebible qne las practicas propiamente espaciales, el uso
de la ciudad, puedan em erger de decisiones individuales.
Exam inem os un ejem plo trivial, el de una de las actividades urbanas mas
tfpicas: la del com ercio al por menor. Si yo como individuo quiero vender
cualquier m ercancia, supongamos, zapatos de mujer, no lo puedo hacer
en cu alquier parte de la ciudad segun mi decision unilateral. Como nu'-
nirno tengo el constrenim iento de que debo hacerlo en un sitio que sea
reconocido por mis com pradores como una section especffica del espacio
construido donde se desarrolla esta practica, vender zapatos. Y es algo
que debe ser reconocido no solo por el cliente concreto que cornpra mis
zapatos, sino tam bien por ese comprador indiferenciado, abstracto, que
no ha tornado form a antes de la transaction. Se requiere un reconoci-
m iento general, no ligado a unos individuos concretos, si mi actividad de
vender zapatos es algo continuo y repetitivo.

Pero al m ism o tiem po, desde la perspectiva del cliente, si yo tengo de-
seos de com prar zapatos de mujer, no puedo hacerlo en cualquier sitio, y
probablem ente no recorrere azarosamente una sucesion de unidades de
espacio construid o hasta encontrar alguna donde por coincidencia en-
cuentre que alguien vende la mercancia que busco. Seguramente tendre
como referencia el conocim iento de que hay determinadas secciones del
espacio construido donde venden zapatos de mujer, y me dirigire a estos
sitios y no a otros. Y la ligazon entre ciertos espacios y esa practica estara
presente au n en m om entos en que yo como individuo no este realizando
esta practica. Las practicas espaciales en la ciudad requieren, entonces,
un elem ento externo a sus protagonistas, una referencia colectiva que no
puede ser reducida a una relation interpersonal.
Esto se extiend e a las actividades que parecen mas aisladas: si salgo sim-
plem ente a cam inar por la calle, debo contar con que socialmente existen
pautas a las cuales me debo acoger; los vehiculos transitan por la calzada
y yo debo hacerlo por el anden, me debo vestir de determinada manera,
seguram ente no saludo a todo el que pasa (algo que probablemente di-
ferira de mi com portam iento en un espacio privado), habra sitios a los
cuales no entrare porque no estoy autorizado, aunque fisicamente pueda
hacerlo, etcetera.

Siguiendo con el ejem plo de la cornpra de los zapatos, anotemos que el

consenso existente no se limita a la identification puntual entre una ac­
tividad y un espacio; ello tambien lleva implicita la diferenciacion. Al
m ism o tiem po debo reconocer que otras actividades no estan adscritas a
ciertos espacios y que hay una contraposition y una heterogeneidad en

115
 la existencia social del espacio urbano que es basica p ara su u so colec-
tivo. Asf mismo, esta identification no es azaro sa, sin o q u e los esp acios
mism os tienen una organization estructurada. P ro b a b le m e n te cierto s es­
pacios donde se desarrollan actividades co m p lem en ta ria s, seg u n diver-
sos criterios, tienden a tener cierta contigiiid ad : las tie n d a s d e z ap ato s de
m ujer probablemente aparezcan junto a otras tien d a s d o n d e se venden
otros artfculos de mujer, porque los clientes unen una a ctiv id a d co n otra
funcionalmente; o tienden a concentrarse v arias tien d as q u e v en d en la
misma mercancia, porque el cliente tiene m as p o sib ilid a d e s de escoger;
o se da cierta vecindad entre actividades fu n cio n a lm e n te p o co relacio-
nadas, pero ligadas en un piano m as abstracto ; una tien d a d e zapatos
de lujo y una galena de arte sofisticada, etcetera. A sf m ism o , existen di-
ferenciaciones internas; no todas las tiendas de za p a to s d e m u je r tienen
el mismo caracter; algunas venden precisam en te z a p a to s lu jo so s, otras
subrayan la variedad o los precios econ om icos, etcetera, y ev en tu alm en te
esto adquiere una distribution espacial distinta que tam b ien es reconoci-
da de manera colectiva.

Pues bien, es aquf donde aparece clara la co n v en ien cia d e e sta b le ce r un

paralelo con el lenguaje, y por lo tanto, em p lear in stru m en to s de inter­
pretation emparentados con los que utiliza la lin g iifstica. El co n su m o del
espacio construido solo puede llevarse a cabo a trav es d e esta m ed iatio n :
una instancia colectiva y estructurada de asig n acio n d e u so s a las dife-
rentes secciones del espacio construido. Las co m p a ra cio n es d em asiad o
estrechas con la lengua natural son peligrosas, pero co rrere m o s este ries-
go dado que esta es la referenda m as difundida: asf co m o se co n stru y en
signos mediante la asociacion de cierta dim ension se n sib le , los sonidos
emitidos por el aparato vocal de los hom bres (el sig n ifica n te), co n una
serie de conceptos (el significado), en el espacio u rb an o se podrfa decir
que el primer elemento lo constituye el espacio co n stru id o en sf m ism o, y
el segundo, las actividades urbanas.

Pero estos signos estan encadenados siguiendo d eterm in a d a s reglas de

com position. Aquf emerge un punto im portante: tanto el sig n o co m o sus
relaciones estan determinados por un proceso co lectiv o q u e es extern o a
cada uno de los agentes que intervienen en el lenguaje. Yo no p u ed o em i-
tir una serie de sonidos y esperar que los dem as en tien d an un d eterm i-
nado concepto, si esos no son los sonidos que co n v en cio n a lm en te estan
asociados a esas ideas, ni puedo com binar arbitrariam en te las palabras,
sino que debo som eterm e a unas reglas precisas que son co m p artid as. De
la misma m anera, yo no puedo producir unidades de esp acio constru id o
y localizarlas en cualquier parte del espacio urbano, y esp erar qu e sobre
ellas se puedan desarrollar ciertas actividades que tengo en m ente. Para

116
 ello debo co n tar con norm as que son colectivas y que escapan a mi vo-
luntad individual.

De esta m anera, cada lugar concreto en una ciudad, y por lo tanto cada
lote de terreno, tiene potencialidades diversas de sostener procesos de
consum o de esp acio construido. Estas diferencias no dependen en prin-
cipio ni del constru ctor del espacio construido tornado individualmente,
ni de su usuario, ni del propietario del terreno: esto esta determinado
por un proceso global que escapa al control de cada uno de estos agentes
particulares.
Asi com o la diferente fertilidad de los terrenos rurales o su distinta loca-
lizacion afectan la m anera com o en cada uno de ellos puede desarrollarse
la produccion agricola, la distinta imbricacion de cada lote urbano en una
estructura de asignacion de usos del suelo afecta la manera como pueden
desarrollarse sobre ellos los procesos de consumo del espacio construido.
Creemos que asi se revela el papel que le damos al topico que estamos
discutiendo con respecto a una Teoria de la Renta del Suelo Urbano.

Pero exam inem os algu nas ventajas que, creemos, proporciona esta mane­
ra de plantear el problem a. Una de las limitaciones de las presentaciones
tradicionales es el papel que se les asigna a los aspectos tecnicos en la
especializacion espacial. Estas oscilan entre una extrema simplificacion
(costos de transporte) y una gran vaguedad en las definiciones, mientras
que los determ inantes que no pueden ser claramente clasificados como
tecnicos se vuelven m as o m enos impensables.

M irem os com o se presentaria esto en los terminos que estamos discu­

tiendo aqui. Los sem iologos han examinado la relacion que por fuera del
proceso de significacion puede existir entre el significante y el significa-
do, y han encontrad o que en la mayoria de los codigos no existe ningu-
na relacion intrinseca; es decir, su ligazon es puramente convencional.
Por decirlo asi, no existe ninguna conexion previa entre los fonemas que
conform an la palabra "v a c a " y el animal que imaginamos cuando estos
sonidos son pronunciados. Su relacion solo aparece dentro del lenguaje.
Es solam ente la convencion lo que une estos sonidos con esta idea, y otros
idiomas pueden escoger sonidos completamente diferentes para signifi-
car esta ultim a.

Por otro lado, y aunque esto es sujeto de discusion, en algunos codigos

parece existir una relacion anterior al lenguaje entre el significante y el
significado: en un codigo gestual, por ejemplo, cuando extiendo mi mano
hacia arriba, quiero llam ar la atencion de mi interlocutor en esa direc-
cion, y si lo hago hacia abajo, es hacia abajo que quiero guiar el interes
del destinatario del m ensaje. Pero esto se combina con componentes con-

117
 vencionales: el hecho de que extender la m ano y co lo ca r los d ed o s de
determinada manera im plique indicar, es algo en si m ism o co n v en cion al.
Eventualm ente en este tipo de codigos existen sig n ifica n tes in dicativos, o
funcionales, al lado de los mas estrictam ente co n v en cio n a les. Se podn'a
pensar tam bien en relaciones entre los sig n o s de tipo fu n cio n a l, que se
mezclan con relaciones arbitrarias, p u ram ente co n v en cio n a les.

Pues bien, los que nos interesam os por la asig n acio n d e a ctiv id a d es a
determinados espacios y sus relaciones, p o d em o s p ensar q u e alg u n o s de
sus determinantes son de tipo funcional: se localiza una a ctiv id a d en un
lugar porque este ofrece m ayor accesibilid ad , por ejem p lo ; o d eterm in a­
dos usos del espacio construido se rechazan entre si p o rq u e su s respecti-
vas actividades interfieren unas con otras; o se atraen p o rq u e son sim ila-
res o existen ventajas de aglom eracion al ejecu tarlas de m a n era contigua.
Pero otro conjunto, y tal vez el m as im portante, de d e te rm in a n te s de estas
idcntificaciones y pautas de asociacion, es de tipo co n v en cio n a l: es decir,
obedece a fenom enos m ucho m as com plejos, y alg u nos fo rtu ito s, que ha-
cen que el conglom erado de habitantes de una ciudad id en tifiq u e ciertas
actividades con determ inados espacios, aun si d esd e una perspectiva/n/i-
cional estos posean caracteristicas sim ilares o m enos fa v o ra b le s q u e otras
opciones; y lo mismo podria decirse de las p au tas de e n ca d e n a m ien to de
estos espacios.

La consideracion en este codigo de usos del esp acio co n stru id o u rban o no

solamente de un eje de estructuracion fu n cion al, sino tam bien de u no con­
vencional, que no es menos real y actuante que el anterior, p erm ite obviar
un cierto economicismo o tecnicism o en la reflexion acerca de esto s pro-
blemas. (Recuerdense los modelos que pretenden d ed u cir configu racio-
nes de usos del suelo anulares o sectoriales y una d eterm in ad a jerarqu iza-
cion de destinos alternatives, a partir de ventajas objetivas para cada una
de estas actividades). Una tarea del analista, que reviste n ecesariam en te
un caracter concreto, es sacar a la luz estos determ in antes co n v en cion ales
de estructuracion de la distribucion de usos del suelo, y no solam ente
tom ar estos aspectos como residuos inexplicados de los d eterm in antes
tecnicos.

Un aspecto vital para la com prension de las rentas del su elo u rban o y su
funcionam iento, sobre todo si se tiene en cuenta la existen cia de un eje
convencional en la estructura de usos del suelo urbano, es el proceso de
cam bio de esta ultim a. De nuevo, aqui es util referim os a co m o abordan
este problema los semiologos.

Elios parten de la consideracion de que siendo un lenguaje una actividad

entre sus participantes, los cam bios indudables que en esto s lenguajes
se constatan deben ser producidos por estos m ism os p articip an tes. Pero

118
 tambien se ha establecid o que el lenguaje constituve un conjunto de re-
glas externas a cada uno de sus usuarios. ^Como se hace esto compatible?
Su respuesta es que estas m utaciones se dan a traves de lo que ellos deno-
minan el m ecanism o d ialectico "lengua versus habla".
Un lenguaje tiene dos form as de existencia que se suponen una a la otra y
que son inseparables: por una parte, el repertorio de signos y de leyes de
asociacion entre ellos, a lo cual se denomina lengua. El idioma espanol, en
un m om enta d eterm in ad o que esta en la mente de los hispanoparlantes
(y eventualm ente en los diccionarios y en los tratados sobre fonetica, gra-
matica, etcetera) constitu iria la lengua. Pero al mismo tiempo, el lenguaje
aparece de m anera concreta cuando lo hablamos: cuando seleccionamos
ciertas palabras, las com binam os siguiendo sus reglas y expresamos algo,
cuando lo articulam os. Esta dim ension concreta y actuante del lenguaje se
denom ina habla.
Ahora bien, esta articu lacion del lenguaje en el habla tiene dos posibili-
dades extrem as: la m as corriente, es que el articulador, el que usa el len­
guaje, escoja p alabras y relaciones entre palabras que ya esten contern-
pladas en la lengua. En este caso, esta ultima no se modifica. Otra opcion,
mucho m as rara, es que el articulador decida utilizar elementos nuevos:
nuevas p alabras, nu evos encadenam ientos gramaticales, nuevas moda-
lidades foneticas. Si esto no es compartido por los demas participantes
en el lenguaje, sinip lem en te el mensaje no sera entendido, y la lengua
tam poco se m odificara. Pero existe una posibilidad intermedia que es la
que realm ente perm ite el cam bio: que la novedad no sea tan brusca como
para no ser entend id a. (Se parte, por ejemplo, de potencialidades que ya
tiene la lengua, pero que no estan plenamente desarrolladas en ella, o se
acom pana de otros elem entos para precisar su sentido). Eventualmente,
la nueva palabra o la nueva com binacion es reconocida (neologismo, se le
llama en lingufstica). Se incorpora entonces a la lengua como uno de sus
com ponentes, y de esta m anera la lengua se va transformando.

En el espacio urbano pasa algo parecido: aun los cambios en los deter-
m inantes tecnicos, y sobre todo los de tipo convencional, pasan por este
m ecanism o. Los articuladores en este caso son no solo los usuarios (en
nuestro ejem plo, el com prad or de zapatos, y tambien el vendedor, que es
usuario del espacio construido), sino tambien el constructor de las edifi-
caciones. Ya hem os visto que en terminos estaticos, estos agentes estan
som etidos a las leyes de asignacion de usos del suelo: en una sociedad
como la capitalista, cada uno de ellos no puede hacer lo que quiere o lo
que m as le conviene. Pero hem os visto que su relation con la lengua no es
absolutam ente pasiva: cada uno querra cambiar estas leyes en su propio
beneficio, pero para ello debera som eterse a las leyes de transformation

119
 del sistem a. Por eso, las m utaciones son, en gen eral, g rad u ates. A si m is-
m o, las posibilidades de introducir neologism os son siem p re p recarias: no
hay un m ecanism o que garantice el exito de una o p eracio n d e este tipo, y
aunque com o verem os, existe un incentivo para m o d ificar co n stan tem en -
te esta estructura, m uchos de esos intentos son fallidos.

A delantandonos un poco, introduzcam os algu nas n o cio n es de co m o en

la sociedad capitalista las rentas u rbanas (o alg u n as de su s m o d alid ad es,
com o veremos), que son un resultado de este proceso de asig n acio n de
usos del espacio construido, lo realim entan, y en p a rticu la r interv ien en
en su transform ation. H em os visto que una d istrib u tio n de u sos del sue-
lo determina diferentes im bricaciones de cada terreno en esta red general.
Pero ahora estam os en capacidad de entender que esto no es p ro ceso uni-
voco que ligue uno a uno cada elem ento: cada lu gar co n cad a uso. Este
es el resultado a posteriori, pero en cada localidad la estru ctu ra g en eral de
usos permite diferentes posibilidades dentro de un rango. En una frase
no puedo poner en el lugar del sujeto un verbo, pero de h ech o tengo una
variedad de pronom bres, sustantivos, y eventu alm ente a d jetiv o s, que
son licitos dentro de las norm as del lenguaje para o cu p ar esta p o sition .
En el espacio urbano la renta opera com o el elem en to d efin id o r dentro
del espectro de posibilidades aplicables a cada terreno, y la activid ad que
genere una renta mayor, a traves de los m ecanism os co n creto s que ve­
remos en detalle en el proxim o capitulo, sera p recisam en te aquella que
terminara im poniendose.

A1 mismo tiempo, algunos de estos articuladores, com o h em o s dicho, es-

taran interesados en m odificar esta estructura de asig n acio n de usos, de
tal manera que se eleve la sobreganancia o la renta que de ello se deri-
va sobre el terreno concreto que ellos controlan. Sin em barg o , y siem pre
dentro de este juego de lengua y habla, estos posibles cam b io s p u ed en in-
tentarse modificando dos aspectos diferentes: cam bian d o el texto, o cam -
biando el codigo. Precisem os en que consisten estas n o cio n es para percibir
la diferencia entre estas dos alternativas.

H asta ahora hem os aludido de manera mas bien flexible al h ech o de que
la ciudad es un lenguaje, o por lo m enos que hace parte de un fenom eno
de signification. En realidad, una ciudad concreta es la en carn acion de
un lenguaje. Es una articulacion, solo que una articu lacion colectiv a, que
esta com puesta por un conjunto de articulaciones elem en tales: el de los
individuos usuarios y constructores que hem os visto anteriorm ente. A
esto lo llam am os un texto, que es diferente de lo que h em o s senalado
com o lengua.
Exam inem os esta distincion con un ejemplo. Si yo estoy en determ inada
sectio n de Paris y quiero com prar un pan, me dirigire, com o en el caso
120
 anterior, a una d eterm in ad a panad eria quo queda en cierta esquina. Esto
lo puedo hacer porqu e co n o zco la ciu dad , porque se que alii hay un es-
tablecim iento com ercial de este tipo; conozco este texto en concreto. Pero
si estoy en otra p arte de P aris que m e es extraha, o en otra ciudad t’ran-
cesa, de todas m an eras sald re a bu scar una panaderia aunque no sepa su
localizacion exacta, p orqu e tengo conocim iento de que en las ciudades
francesas existen esos estab lecim ien to s relativam ente pequenos especia-
lizados en vend er pan, q u e llam am o s panaderias, v que tienen una gran
densidad en los secto res d estin ad o s a la vivienda: tengo casi la seguridad
de que en doscientos o trescientos m etros a la redonda podre encontrar
una de ellas. Esto lo p u ed o h acer porqu e conozco la lengua, es decir, un
codigo general. La con fig u racion concreta de una ciudad, con sus pana­
derias efectivam ente existen tes, es una articulacion de este codigo (aqui
empleamos este n o m bre para contrapon erlo al de texto). Es una articu­
lacion colectiva, form ad a a su vez por las articulaciones individuales,
consistentes ellas en cada una de las panaderias, es decir, en la asigna-
cion individual de esas p o rcio n es de espacio construido a la actividad de
vender pan de la m an era alu dida. Lo cierto es que si estoy en una ciudad
inglesa o no rteam erican a, no encontrare este tipo de establecimientos: el
pan se vende de otra form a, en superm ercados, por ejemplo. Se trata de
otro codigo.

Ahora bien, la ciu d ad concreta, es decir este texto, en cuanto articulacion

colectiva, crea una serie de m od u laciones a las posibles articulaciones in­
dividuales ulteriores: con las m ism as reglas del mismo codigo, y depen-
diendo de com o se ha concretad o la ciudad anteriormente, yo no tendre
sino unas alternativ as m as restringidas de abrir una nueva panaderia,
que las que m e perm ite el codigo en abstracto. En determinado momento
yo puedo pensar en tran sform ar parcialm ente el texto. Examinando una
situacion d eterm inada de la distribucion de usos del suelo, y teniendo en
cuenta el codigo gen eral, pu ed o advertir que en determinada localidad
es posible abrir una nu ev a panaderia transformando para este uso un
inmueble que antes estaba destinado, por ejemplo, a la vivienda. En este
intento puedo fracasar, p orqu e cabe la posibilidad de que haya juzgado
erroneam ente la acep tabilid ad de este cambio por los usuarios (puede
haber ya m uchas p an ad erias, o estar m uy cercano a otro uso incom pati­
ble, etcetera). Pero p u ed o tener exito y cambiar de hecho el uso del suelo,
sin transform ar las reglas del codigo.
Pero tam bien p u ed o in ten ta r tran sform ar la division de usos cam biando
el codigo m ism o: p o r ejem p lo , pu ed o tratar de abrir en Paris un super-
mercado y v en d er el p an a traves de esta modalidad de unidad com er­
cial (que es lo qu e p asa ya de m anera predom inante, jhelas!). De nuevo,
puedo tener exito o p u ed o fracasar. Si sucede lo prim ero, tam bien se

121
 transform ara la division concreta de u so del su e lo en la c iu d a d . Es im-
portante retener la diferencia entre estas d o s m o d a lid a d e s d e m u tacion ,
porque com o veremos, tiene incid encias m u y d iv e rs a s e n la d in am ica
de las rentas.
Finalm ente, queremos precisar el papel de e sto s a sp e cto s sem io lo g ico s,
que por supuesto, no intentan reem plazar los d e te rm in a n te s m as gene-
rales en la dinamica social: se trata solam ente d e u n a m e d ia c io n que tie­
ne relevancia con respccto a estas p racticas especi'ficas. R e co rd e m o s que
todo esto lo estamos pensando en un co n texto ca p ita lista , a si q u e no so-
bra anotar algunas peculiaridades que estos m e ca n ism o s a d q u ieren en
este tipo de sociedad.
- Lo que hemos denom inado eje funcional se refiere, p o r su pu esto,
a circunstancias tecnicas d eterm inadas, y m as a u n al p ap el de esas
tecnicas con respecto a las estrategias de los a g e n te s in v o lu crad os.
Esto tiene su propia dinam ica de cam bio q u e es in d e p e n d ie n te de la
estructura semiologica de asignacion de u sos d el e sp a cio construi-
do, y por supuesto, afecta a esta ultim a.
- De hecho, tanto las actividades u rbanas (los sig n ifica d os), co m o sus
modulaciones, e incluso sus articu lacion es a tra v es d e lo q u e hem os
denominado eje conventional, son refraccio n es d e la red g en eral de
relaciones sociales que en prim era in stan cia tien en u na d efinicion
que tambien es externa a este sistem a de sig n ifica cio n esp a cia l.

- Los agentes y articuladores en este sistem a son in te g ra n te s de la so­

ciedad capitalista, y como tales, tienen su p rop ia d e fin icio n d e clase.
En ese sentido, ni son hom ogeneos, ni son e q u ip a ra b le s (co m o en la
lengua natural), sino que cada uno tiene un d istin to p o d e r relativo
y su propia estrategia, lo que con frecuencia su p o n e co n tra d iccio n es
y contraposiciones, propias de los en fren tam ien to s d e cla se en la so­
ciedad capitalista.

- Por lo menos, una de las formas de articu lacion de este lenguaje, la

construccion misma del espacio constru id o, al in co rp o ra r trabajo so­
cial esta mediatizada por las form as h isto rica s d e o rg a n iz a cio n de
este proceso productivo en la sociedad cap italista.
Es posible que este resumen apretado de u nas cu a n ta s n o cio n e s sobre
estos mecanismos resulte insuficiente. C on ello, sin e m b a rg o , querem os
sehalar sim plem ente algunos de sus pu ntos g en era les, los cu a les seran
m as faciles de precisar para nuestros prop ositos cu a n d o los abord em os
en su operacion especifica en la estructuracion y fu n cio n a m ie n to de las
rentas propiam ente dichas.

122
 D. Los agen tes y las operaciones basicas alrededor del
su elo u rb an o

A pesar de que en todo proceso economico puede intervenir una gran

diversidad de agentes, y existir ademas una gran cantidad de modalida-
des y configuraciones, en general es posible y ademas conveniente para
el analisis, reducir estos elem entos a un esquema simplificado en donde
emergen con m ayor claridad las relaciones centrales que estan en la base
de dicho proceso. En el analisis que hace Marx sobre la renta en la tierra
rural, estos agentes basicos que el considera son fundamentalmente dos:
el propietario territorial y el capitalista agricola. Y entre los dos la tran-
saccion fundam ental que se establece alrededor de la tierra es su arren-
dam iento: el propietario le cede de manera temporal, generalmente en
coincidencia con el periodo productivo, el acceso al suelo al capitalista
agricola a cam bio de que este ultimo le abone una suma, el alquiler, por
ese m ism o tiem po. El canon de alquiler que se paga es, desde luego, la
renta.

Es claro que M arx tam bien tiene en cuenta otros agentes cuyas acciones
eventualm ente tienen incidencia en los procesos de produccion, circula-
cion y consum o de los bienes agricolas, pero en la medida en que no inter-
vienen en las transacciones con la tierra, son involucrados en la reflexion
de manera indirecta: en prim er lugar, el proletario agricola, al cual Marx
de manera deliberada le asigna caracteristicas que lo hacen indistingui-
ble de los otros proletaries; en segundo lugar, los compradores directos
de bienes agricolas, cuya naturaleza especifica Marx no juzga necesario
precisar (y que intervienen, por ejemplo, en su presentacion de la renta de
m onopolio); y finalm ente, el capital en su conjunto, que aparece diferen-
ciado del capital agricola con referenda a la distribucion de la plusvalia
y/o los efectos generales de los precios de los productos agricolas.

Pero el exam en fundam ental de la operacion de la propiedad territorial la

adelanta M arx con referenda a este esquema basico que relaciona al capita­
lista y al terrateniente a traves del arrendamiento de la tierra. Subrayemos
algunas im plicaciones de este esquema: la renta se paga, como hemos
senalado, de m anera periodica, por fracciones determinadas de tiempo;
el terrateniente es una categoria estable que permanece en el tiempo; la
propiedad ju ridica de la tierra (que el terrateniente no cede) coincide con
el papel del terrateniente.
Es claro que en la pi'actica pueden emerger variantes a este esquema ba­
sico que lo hacen mas com plejo o introducen en el algunos cambios. El
mas notable es que con alguna frecuencia el capitalista agricola puede
com prar la tierra, lo cual incluso tiende a ser la norma, por ejemplo, en los

123
 cultivos permanentes. En circunstancias concretas, los agentes definidos
en este esquema basico pueden convivir y conectarse con otros agentes
secundarios, como intermediaries en m ercados de tierras o propietarios
cam pesinos no capitalistas (agentes m ercantiles sim ples). Pero el analisis
y las categorias fundamentales extraidas del exam en del esquem a basico
operan estas configuraciones mas com plejas6.

Figura 3.1. Esquema basico de agentes en la formacion de la renta rural.

En el caso urbano, surgen diferencias en este esquem a que se derivan de

caracteristicas tecnicas en la produccion y el consum o del espacio cons-
truido, en particular de la ya mencionada inm ovilidad del producto con
respecto al suelo y su larga vida util. Cuando se edifica un inm ueble, el
sigue ocupando el terreno sobre el cual ha sido producido y permanece
as! durante todo el tiempo que requiere su consum o, que en general es
muy prolongado e incluso indeterminado. Esto genera problem as practi-
cos para que el terrateniente le alquile la tierra al agente productivo por
un tiempo delimitado. Aunque el arrendamiento de tierras urbanas para
ser construidas no es imposible, lo cierto es que es m uy poco frecuente.
Por lo tanto, lo que se observa en primer lugar con m ayor frecuencia es
lo siguiente: si un agente, llamemoslo c a p ita lis t constructor, se propone

6 P or ejem p lo , alg o sobre lo que v o lv erem o s m a s a d e la n te : c u a n d o u n cap italista

a g rico la com p ra la tierra, no se altera la relacion d e la cu a l e m e rg e la re n ta . Solo que
e ste a g e n te la paga an ticip ad am en te de m an era c a p ita liz a d a , y d e a ll! e n ad ela n te
d ese m p e n a sim u lta n e a m e n te los p ap eles de p ro p ie ta rio te rrito r ia l y d e in v e rsio n ista
cap ita lista .

124
producir un inm ueble, debe com prar la tierra. A1 vendedor, que original-
mente es quien detenta la propiedad juridica del terreno lo denomina-
mos, por lo tanto, terrateniente original. Ya sabemos que lo que se paga por
el terreno, el precio del suelo es una forma transfigurada de la renta, es su
forma capitalizada.

Examinemos a continu ation estos dos agentes y la transaction que se esta-

blece entre ellos:

El terrateniente original, com o hem os visto, se define porque es el propie-

tario de las tierras antes de que se desencadene el proceso de production.
De hecho no participa en el. La renta, que se presenta en este caso como
precio del suelo, lo percibe de manera anticipada. Observese que no es
una categorfa estable com o el terrateniente en el caso rural, el cual con-
serva su propiedad juridica sobre la tierra simultaneamente con la reite­
ration de procesos productivos sobre ella. Aqui, el terrateniente original
deja de serlo cuando la production tiene lugar, pues cede su propiedad
juridica cuando este proceso comienza.

Llam am os capitalista constructor al agente que comanda el proceso de

production del espacio construido. En cuanto al capitalista, este opera
a partir de la posesion de un capital-dinero que se convierte en medios
de produ ction y fuerza de trabajo, desencadena y hace ejecutar el proce­
so de prod u ction, y entrega el producto terminado listo para su consu-
mo, extrayendo plusvalfa, cuya obtencion es el motor de su action. Por
lo pronto considerarem os que el se encarga de hacer accesible la tierra
para la p ro d u ction y por sim plification ignoraremos por el momento la
segm entation de roles que pueda surgir de esta circunstancia. Tampoco
tendrem os en cuenta las peculiaridades que emergen en la tarea de hacer
circular este bien, anunciadas en un apartado anterior, pero cuya con­
sideration rigurosa debem os aplazar. Por lo pronto, haremos de cuenta
que el m ism o capitalista constructor es quien se encarga de la realization
de su producto. O bservese que el capitalista constructor, en la medida en
que adquiere la tierra, durante el perfodo productivo es juridicamente un
propietario de tierras.
Ahora bien, com o hem os dicho, el espacio construido en cuanto produc­
to sigue ligado a la tierra durante el perfodo de consumo. Tambien aquf
surgen dificultades tecnicas para hacer circular el bien sin ceder defini-
tivam ente el dom inio sobre la tierra. Para realizar el espacio construido,
el capitalista constructor usualm ente vende no solamente el producto,
el espacio construido, sino tambien la tierra sobre la cual este se asienta.
Surge entonces una transaction adicional alrededor de la tierra una vez
ha concluido el proceso productivo: el capitalista constructor vende la
tierra de m anera sim ultanea con el espacio construido, a un tercer a gen-

125
 te que llam arem os usuario fin a l7. Tanto esta tran saccion co m o este tercer
agente, los debem os involucrar en el esqu em a b asico d e form acion de la
renta del suelo urbano.
A diferencia de los dosagentes anteriores, este u su ario final p o r definicion
tiene un caracter multiple y, asi m ism o, lo es el papel q u e para ellos desem -
pena la propiedad. De hecho, su funcion en la estru ctu ra global es muy
diversa, inicialmente de acuerdo con la articu lacion secu n d aria de la que
se trate: si el espacio construido se utiliza en la circu lacion de m ercancfas,
se tratara de un comerciante; si se dedica a la p ro d u ccio n , se tratara de un
industrial. En estos dos casos, la propiedad esta in v o lu crad a en su practica
economica basica, y si se trata de agentes cap italistas, es un elem ento in­
dispensable para la reproduccion de su capital. Si el esp acio construid o se
usa como vivienda, la propiedad para el u suario rep resen tara un papel de
propiedad de uso y esta ligada a la reproduccion de la fu erza de trabajo en el
caso de los asalariados y de consum o de plu svalia para los que no lo son.

Destaquemos dos aspectos relacionados con este u su ario final, o con es­
tos usuarios finales. De nuevo, en la m edida en qu e ad q u ieren el espacio
construido en propiedad, tam bien se convierten en p ro p ietario s jurfdicos
de la tierra. Por otro lado, aqui la renta no so lam en te se p aga de manera
capitalizada, sino que usualm ente no aparece sep arad a del precio del es­
pacio construido: lo que podriam os llam ar precio del in m u eble lo incluye,
y aunque de hecho es posible diferenciar cada co m p o n en te, en la practica
comun la renta que es su soporte real no aparece de una m anera nitida y
transparente8.

Si la figura 3.1 nos muestra el esquem a basico de ag en tes en la form acion

de la renta rural, la figura 3.2 m uestra lo que seria su equ iv alen te en la
formacion de la renta urbana.

7 P o r lo p ro n to, o m itirem o s la ev e n tu a lid a d d e q u e s u rja u n in te rm e d ia rio e n tre el

cap ita lista co n stru cto r y el usu ario q u e p u ed e h a c e r c irc u la r el e s p a c io c o n s tr u id o en la
m o d alid ad d e alquiler. La existen cia d e este nrrendador q u e p u e d e s e r u n a g e n te c a p ita ­
l i s t e s reiterad a e im p o rtan te, y la tratarem o s m a s a d e la n te .

8 La d istin cio n en tre precio del suelo y precio del espacio constru ido e n el precio del inm ueble
re v iste co m p le jid a d e s teoricas y m eto d o lo g icas, q u e tra ta re m o s m a s a d e la n te e n este
texto.

126
Figura 3.2. Esquema basico de agentes en la formacion de la renta urbana.

Subrayemos una nocion que ya hem os expuesto y que tiene una im por-
tancia crucial: el hecho de que la propiedad territorial, el poder ju rid ico
sobre un pedazo de terreno, recubre relaciones sociales m uy diferentes.
De manera m ucho m as acentuada que en la tierra rural se debe estar en
guardia contra las u niform idad es en la apariencia jurxdica, pues quienes
comparten un m ism o estatus de este tipo, los propietarios de tierra ur­
bana, estan lejos de constitu ir una clase como tal. El significado pleno de
esta aseveracion solo podra ser com prensible mas adelante, pero por lo
pronto subrayem os lo que em erge en este momento: la propiedad territo­
rial desem pena papeles m uy distintos para quienes la detentan. A un en
nuestro esquem a, que es sim plificado, solo para el terrateniente original
parece cum plir una funcion sim ilar a la del propietario rural, es decir,
constituye la base de su definicion com o clase y la palanca que le perm ite
participar en el producto social, aunque como veremos, sus form as de
aparicion son muy peculiares. Para algunos otros agentes, la propiedad
territorial es solam ente un requisito que desem pena (al m enos norm al-
mente) un papel subordinado en su actividad central, que es la acu m u la-
cion de capital en diversos procesos especificos: es el caso del capitalista
127
 constructor, o del com erciante y el industrial cap italista. La propiedad de
la tierra opera tam bien de manera diferente en su s estrateg ias. A si mis-
m o, para otro conjunto de agentes la propiedad territorial urbana es un
soporte para un proceso de consum o final, com o es el caso de los usuarios
de vivienda que son propietarios de sus edificaciones. Para ellos, la pro­
piedad de la tierra actua como un derecho de uso. Ni p olitica ni teorica-
m ente es licito entonces tratar a los propietarios ju rid ico s de tierra urbana
com o un conjunto homogeneo, ni es posible pensar que las acciones sobre
este tipo de relacion, si se considera solam ente desde su asp ecto legal mas
sim ple, van a tener las mismas consecuencias sobre la d in am ica social en
todos estos casos.
Finalicemos este capitulo reiterando una ultim a ad v ertencia m etodologi-
ca que habiamos anunciado: nuestro analisis parte del su p u esto de que
la reflexion se mueve en un contexto en que las relacio n es capitalistas
moldean la dinamica social. Esto atane en particular a los procesos liga-
dos a la tierra urbana en sus dos m odalidades de articu lacion , los cuales
son pensados en tanto su caracter sea coherente con una estructura ca­
pitalista desarrollada. En lo que respecta a la articu lacion prim aria, re-
flexionaremos con respecto a una industria de la con stru ccion en la que
la produccion se rige por las relaciones capitalistas; en lo referente a las
articulaciones secundarias, las actividades urbanas tam bien son tom adas
con este caracter: son procesos de acum ulacion de capital directam ente
(el comercio, la industria), o son procesos de consu m o final claram ente
mercantil, y con una definicion global adquirida en el con texto de una
estructura capitalista (consumo de vivienda com o co n su m o de plusvalia
o como elemento de reproduction de la fuerza de trabajo). De nuevo, solo
a medida que hagamos mas com plejo el analisis, podrem os involucrar
situaciones intermedias, cuyo tratam iento solo es posible a partir de la
comprension de las categorias basicas.

128
 IV
L a s RENTAS DEL SUELO URBANO

nas vez hem os presentados en nuestros dos primeros capitulos los

conceptos generales sobre la renta de la tierra, y en nuestro tercer
capi'tulo la forma particular com o el suelo urbano se articula con distintos
procesos en la sociedad capitalista, corresponde a este cuarto capftulo
abordar el punto crucial de identificar las rentas territoriales que emergen
en el marco urbano. En realidad, se trata de la concatenacion de estos dos
aspectos previos, pues lo que intentaremos precisar es como esos meca-
nismos generales que discutim os en la parte inicial toman cuerpo en los
procesos delineados en la ultima.
A partir de nuestra discusion anterior, vale la pena hacer explicita una
comparacion m etodologica con el tratamiento de las rentas en el caso ru­
ral. Hemos dicho que esta tierra tiene una articulacion simple con un pro-
ceso productivo unico, la agricultura. De alii se sigue que las rentas que
puedan surgir en ese contexto corresponden precisamente a este proceso
productivo. En el suelo urbano, en cambio, su articulacion es compleja,
compuesta de una articulacion prim aria, que corresponde a la ligazon
con el proceso de produccion del espacio construido, y una articulacion
secundaria que corresponde a la conexion del espacio construido, en su
proceso de consum o, con varias actividades urbanas.
De aqui se desprende que en la tierra urbana surgen no una, sino dos fa -
milias de rentas: las prim eras corresponden a la articulacion prim aria del
suelo urbano y las denom inarem os rentas urbanas prim arias; las segundas
emergen de las articulaciones secundarias del suelo urbano, y las deno­
minaremos rentas urbanas secundarias. En las dos secciones iniciales de
este capftulo exam inarem os cada uno de estos grupos de rentas, y en la
seccion final discutirem os brevem ente su imbricacion.

129
 A . L as ren tas u rb anas prim arias

El hecho de que las rentas que vam os a discutir en este apartado se re-
fieran a un proceso productive), la construccion, les otorga una cierta
sem ejanza con las rentas rurales, que com o hem os dicho, corresponden
tam bien a un proceso productivo, la agricultura. Esto justifica una cierta
sim ilitud en su abordaje. Las diferencias, sin em bargo, resultan precisa-
m ente de los contrastes entre las caracteristicas de estos dos procesos de
produccion. Se expondran tres m odalidades de rentas urbanas primarias:
la Renta Primaria Diferencial tipo 2, la Renta Prim aria D iferencial tipo 2 y la
Renta Absoluta Urbana. Como se ve, son m ecanism os en cierta medida
paralelos a los que se encuentran en la tierra rural, cu yos contenidos pre-
cisos, sin embargo, examinarem os a continuacion.

1. L a R e n t a P r i m a r i a D i f e r e n c i a l t i p o 1

Una primera modalidad de las rentas urbanas, que guarda un gran pa-
ralelismo con su contraparte rural, surge del hecho de que los terrenos
individuales, que tienen caracteristicas diferentes entre si, generan condi-
ciones de acumulacion que son diversas para los distintos inversionistas.
En el medio rural, esto se desprende de condiciones heterogeneas para el
desarrollo del proceso de produccion agricola. Se puede hacer un para-
lelo logico y valido para lo que ocurre en el am bito urbano, pero en este
caso (y ya que hablam os de rentas urbanas prim arias) con referenda al
proceso productivo de la construccion. En este apartado examinarem os
el funcionamiento de este m ecanism o, com o lo hace M arx para el caso
rural, suponiendo cuotas de capital uniform es por parte de los capitalis-
tas constructores, para aislar el fenom eno de la diversa intensidad de cons-
truccion, algo que tiene un particular relieve en el m edio urbano. En este
apartado trataremos entonces lo que denom inarem os la Renta Primaria
Diferencial tipo 1, mientras que la m odalidad tipo 2, que contem pla la
variacion en la intensidad de capital aplicado a la tierra, la exam inarem os
en la seccion siguiente.

Com o hemos mencionado, una de las fuentes de la Renta Diferencial tipo

1 en la agricultura es la dispar fertilidad de los terrenos, que se traduce
en el hecho de que inversiones de la misma m agnitud tienen diversos
resultados en la cantidad de mercancias producidas, o correlativam ente,
en que una m ism a cantidad de producto requiere diversas cantidades de
capital para su produccion. En el medio urbano existe una condicion de
los terrenos que cum pliria para la construccion una funcion sim ilar a la
que desem pena la fertilidad para la agricultura: la denom inarem os cons-
t r u c t i b i l i d a d . El sentido preciso que le dam os a este term ino (ya que hay

130
 otros tratadistas que designan con esta palabra conceptos diferentes)1 es
el siguiente: se trata de una serie de caracterisdcas geomorfologicas de
la tierra, com o pueden ser la capacidad portante del suelo, la pendiente,
su anegabilidad , etcetera, que estan desigualmente repartidas entre los
distintos lotes, y que im plican que para crear un producto con un valor
de uso sim ilar, por ejem plo, una edificacion con una determinada area
construida, se debe incurrir en costos diferentes. Esto quiere decir que
para obtener un valor de uso homogeneo y que, por tanto, tenga un mis-
mo precio de m ercado, los capitalistas que construyen en distintos lotes
deben invertir sum as diferentes, y de esta manera, en principio, obtienen
distintas rem uneraciones sobre su capital.
Estas diferencias realm ente existen entre los terrenos de una ciudad, lo
que im plica que conceptualm ente es legitimo pensar que ellas generan
un m ecanism o correlativo al de la renta diferencial por fertilidad en la
agricultura; los capitalistas que tienen acceso a los terrenos mas favore-
cidos obtendran ganancias extraordinarias equivalentes a las diferencias
en costos con respecto a los constructores que producen en terrenos mas
dificiles de edificar. La com petencia entre los constructores por obtener
los m ejores terrenos perm itira la conversion de las sobreganancias en ren-
tas, y el precio del espacio construido debera regularse por las condicio-
nes de produccion de los lotes menos construibles, los cuales no seran
cdificados si no se les garantiza una ganancia normal a los capitalistas
que invierten en ellos.
Sin em bargo, a p esar de que su operacion en el nivel microeconomico es
inobjetable, habria que decir que en terminos globales su papel es bastan-
te m as m odesto que el de la fertilidad en la agricultura, la cual es uno de
los determ inantes m as im portantes en el escalonamiento de los precios
de los terrenos y en las pautas de expansion de la frontera agricola. En el
caso urbano vam os a ver que las diferencias en los precios de los terrenos
van a estar determ in ad as en lo fundamental por otros factores, frente a
los cuales los costos diferenciales de construccion debido a heterogenei-
dades geologicas son relativam ente menores. En este sentido, mas que
determ inar la gradacion de los precios de los terrenos urbanos, esta Renta

1 P o r e je m p lo , A lq u ie r (1 9 7 2 ), orig in alm en te en trances en Espace et societe, No. 2,1971,

h ab la d e c o n s tru c tib ilid a d co m o un resultad o de los coeficientes de ocupacibn del sue­
lo, es d ecir, d e la d iv e rsa d en sid a d d e construccion. Aunque en la superficie este de-
te rm in a n te s e a s e m e ja a la fertilid ad porqu e aparece una cantidad m ayor o menor de
p ro d u cto e n lo s d is tin to s lo te s, d e h ech o esta unido a inversiones de capital de distinta
m a g n itu d , lo q u e re m ite m a s b ien , com o verem os, a una renta diferencial tipo II. Otros
a u to re s co n c ib e n la co n stru ccid n co m o el efecto de la reglam entacion oficial sobre la
d en sid ad d e c o n s tru c c io n , lo cu al no es m as que una regulacion estatal, de nuevo, de
una ren ta d ife re n cia l tip o II, a lg o m uy d istinto a la fertilidad en el caso agricola.

131
 P rim aria D iferencial tipo 1 por constru ctibilidad, significa mas bien des-
viaciones, en uno u otro sentido, de costos p red o m in an tes de produccion
correspondientes a condiciones geologicas m edias. Se trataria mas bien
de descuentos o adiciones a las rentas totales de los terrenos, que obedecen
fundam entalm ente a otros determ inantes que tratarem os ulteriormente.

La im portancia relativa de este factor en el precio de los lotes tiende a

dism inuir a medida que se desarrollan las tecnicas de ingenieria y de
construccion, lo que reduce el costo de ad ap tar terrenos con condiciones
particularm ente desfavorables. Pero una co n traten d en cia a ello la cons-
tituye la utilizacion cada vez mas frecuente de la construccion en altura,
que magnifica el efecto econom ico de ciertas heterogeneid ad es geomor-
fologicas de los terrenos. Para la construccion de ed ificios de gran altu­
ra ciertas caracteristicas de los terrenos, com o la cap acid ad portante, se
vuelven mas relevantes.

Otra fuente de la Renta Primaria D iferencial tipo 1 en la ciudad es la lo­

calization. Marx senala que en el caso urbano la lo calizacion es definitiva
en la modulacion de las rentas; verem os, sin em bargo, que esto tiene im­
portancia sobre todo en el proceso de consu m o del espacio construido y
no tanto en su produccion. Cuando M arx habla de la localizacion en el
caso agricola, tiene en mente fundam entalm ente la nocion de costos de
transporte. En la ciudad, el lugar de produccion del espacio construido
coincide con su lugar de consum o, de tal m anera que esta fuente de di-
ferencias se elimina. Claro esta que tam bien existen costos de transporte
de los insumos al lugar de produccion, y esto, en term inos logicos, puede
generar diferencias en las condiciones de prod u ccion de espacio cons­
truido en los distintos terrenos; en la practica, sin em bargo, el desarrollo
de los medios de transporte en las ciudades co n tem p oran eas ha homoge-
neizado practicamente el espacio urbano a este respecto, y en general, los
precios de los materiales de construccion pu estos en la obra son practi­
camente uniformes, sin im portar dem asiado su localizacion intraurbana.
El peso de este factor en la m odulacion de las rentas es m uy marginal
y solamente adquiere im portancia en situaciones m uy excepcionales de
terrenos muy inaccesibles.
No obstante, en el marco urbano, la localizacion com o fuente de rentas
diferenciales ligadas a la produccion puede cobrar sentid o de una mane­
ra que no tiene que ver con los costos de transporte. Se ha mencionado
que los terrenos urbanos, para ser construidos, requieren la dotacion de
algunos valores de uso infraestructurales com o la vialidad o los servi-
cios publicos. Algunos de ellos, com o los m encionad os, se dan bajo la
forma de redes, y esto les im prime una logica espacial peculiar. La loca­
lizacion diferencial de los terrenos puede significar costos m uy distintos

132
en el sum inistro de estos elem entos, sin que esto tenga que ver con costos
de transporte: los terrenos mas alejados de las redes primarias deben in-
currir en gastos m as elevados para obtener el mismo beneficio de uso,
por ejem plo. Los lotes m uy elevados eventualmente deben incurrir en
costos adicionales para el sum inistro de acueductos de agua potable que
funcionen por gravedad. Los terrenos muy bajos pueden exigir trabajos
especificos para evacu ar las aguas o para protegerse de inundaciones,
etcetera. Esto genera eventualm ente una Renta Primaria Diferencial tipo
l , ya que para tener los valores de uso homogeneos, se debe incurrir en
costos diferentes.
La im portancia cuantitativa de este ultimo factor como estructurador de
rentas, y en particu lar de la Renta Primaria Diferencial tipo 1, puede ser
m ucho m as significativa que lo correspondiente a los anteriores. Sin em­
bargo, su peso esta m ediado por la manera como estos valores de uso son
cobrados. Por su m ism a naturaleza colectiva, con frecuencia ellos son su-
m inistrados por el Estado y no siempre circulan mercantilmente. Aunque
existen costos diferenciales de suministro a los distintos terrenos, esto no
siem pre se traduce en costos privados proporcionales para los propieta-
rios de los lotes. En general, las heterogeneidades en los costos privados
se lim itan a aquellas porciones del equipamiento que son mas facilmente
asignables de m anera desagregada a cada terreno y que mas a menu-
do son cu biertas directam ente por los duenos de ellos, como las redes
terciarias de ciertos servicios publicos, o la vialidad vecinal. El impacto
sobre las rentas del resto de estos costos usualmente esta refractado por
las politicas estatales de recuperacion de estas inversiones publicas, que
establecen subsidios o trasladan estos costos a la totalidad de los usuarios
(Jaram illo, 1988). Lo pertinente en la formation del tipo de renta que nos
ocupa, es el m onto de los costos de esta infraestructura que deben pagar
directam ente los propietarios de los terrenos.
Podem os conclu ir entonces, que aunque la Renta Primaria Diferencial
tipo 1 sin duda existe en las ciudades, su importancia parece ser bastante
m enor que su contrapartida en el caso agricola. La escala de los precios de
los terrenos urbanos, que es m uy pronunciada, parece responder menos a
esta m odalidad de rentas ligadas a la production del espacio construido,
y m ucho m as, com o verem os, a las otras rentas primarias, y sobre todo a
las rentas secundarias.

2. L a R e n t a P r i m a r i a D i f e r e n c i a l t ip o 2

C om o hem os m encionado, un aspecto interesante del tratamiento de

M arx de la renta rural tiene que ver con el papel de la diversa intensi-
dad de capital aplicado a la tierra, analisis que lo conduce a proponer la

133
 modalidad de renta que denom ina Renta D iferencial tipo 2, cu y o plan-
teamiento hemos discutido y afinado previam ente. Para el m e d io urbano
esta intuicion tiene un especial interes, porque este fe n o m en o de la di-
versa intensidad de capital aplicado a la tierra en este co n tex to se relacio-
na con uno de los fenomenos tecnicos m as im p o rtan tes d e las ciudad es
contemporaneas: la construccion en altura. H oy en dia se h a n desarro-
llado tecnicas que permiten construir enorm es estru ctu ra s v ertica les que
se han convertido en sim bolo del poderio de la u rb a n iz a cio n capitalista
y que posibilitan multiplicar extraordinariam ente la can tid ad de espacio
construido que se puede producir en un lu gar p reciso. La in tu icion de
Marx es muy valiosa para entender com o fu nciona este fen o m en o en las
ciudades y su impacto sobre los precios de los terrenos. A q u i desarrolla-
remos esta perspectiva y delinearem os una m o d alid ad d e o p era cio n de la
renta urbana que denom inarem os Renta Prim aria D iferen cial tipo 2.

A1 respecto de la construccion en altura, hay varios in terro g a n tes cuya res-

puesta no es evidente. La prim era tiene que ver con su m ism a existencia.
iPor que se construye en altura? ^.Por que prolifera este p roced im iento?
Se dira que se trata de una tecnica m as avanzada qu e la co n stru ccio n en
baja densidad y que, por lo tanto, la respuesta a esta in q u ietu d es trivial:
se usa porque es una forma de producir m as eficiente. P ero la pregunta
tiene pertinencia si tenemos en cuenta una circu n stan cia d e caracter eco-
nomico que no es clara para m uchos: in d ep en d ien tem en te de su com ple-
jidad tecnica, la construccion en altura im plica costos m as e lev a d o s que la
construccion horizontal2. En efecto, si el espacio co n stru id o n o es edifica-
do en una sola planta, sino que se decide hacerlo en altu ra, se incurre en
costos adicionales que van creciendo a m edida que au m en ta el nu m ero de
niveles (con una cierta discontinuidad, hay que ad v ertir): la cim en tacion
y la estructura deben ser mas sofisticadas; a p artir de cierta altu ra se de-
ben usar aparatos para la circulacion vertical y se d ebe d estin a r una parte
considerable de espacio construido para este fin; y cu an d o se trata de ras-
cacielos, es necesario tomar medidas antisism icas, an tid efo rm an tes, con­
tra el viento y complicados m ecanism os de regulacion d el agua potable,
de eliminacion de desechos y aguas negras, etcetera. A d em as, para cons­
truir un inmueble en varios niveles el periodo de trabajo se p rolonga de
manera considerable. iC om o es, entonces, que los em p resario s capitalis-
tas, que norm alm ente estan a la caza de procedim ientos p ro d u ctiv o s cada
vez mas eficientes, en determ inadas circunstancias se o rien tan a la adop-

2 A v e ce s se co n fu n d e co n stru ccio n en altu ra y e c o n o m ia d e e s c a la , o se p ie n sa q u e

lo p rim ero im p lica sie m p re lo seg u n d o . A lo q u e n o s re fe rim o s a q u i e s q u e lo s co sto s
d e co n stru ccio n a u m en ta n co n la altu ra p ara p ro d u cir u n a m is m a c a n tid a d d e e sp a cio
co n stru id o .

134
 cion de estas tecnicas de construction en altura, que estrictamente ha-
blando, son m enos p rodu ctivas individualmente (y a veces socialmente)?
Por otro lado, no todos los lotes se construyen con la misma densidad
constructiva. U nos terren os se edifican con rascacielos y otros se cons­
truyen con in m u eb les d e una sola planta. Parecen existir ciertas pautas
al respecto que trascien d en la casuistica de los predios individuales: la
densidad de co n stru ccio n parece estar modulada con magnitudes pre-
dom inantes en cierta s areas de la ciudad y en esto se presenta un cierto
escalonam iento. <;C6mo exp licar esto? ,;C6mo explicar que en Nueva
York el centro de M an h attan tenga una concentracion de algunos de los
edificios m as altos del m u n d o, m ientras que otras areas tienen una al­
tura p red o m in an te m as m oderada, y en la periferia de Long Island, por
ejem plo, lo que ab u n d a son viviendas unifamiliares en lotes de media
hectarea?

A dicionalm ente, y al igual que los analistas del siglo XIX observaban en
la agricultura, en el m edio urbano parece haber una asociacion entre la
densidad constructiva y la m agnitud de los precios del suelo, algo que se
constata una y otra vez y se m ide de mil maneras con las tecnicas estadis-
ticas m odernas. Pero ^cual es la relacion causal entre ellas? Varnos a ver
que las respuestas que se dan espontaneamente al respecto no parecen
ser consistentes.
Una prim era tentacion es atribuir las diferencias en la altura de la cons­
truccion a la regulacion urbana. Las zonas de baja densidad lo son as!
porque esta prohibid o producir inmuebles mas elevados, y las que ex-
hiben alta densidad responden al hecho de que ello esta permitido. Esto
implica, desde luego, que la produccion en altura siempre es preferible
para los prom otores y que ellos siempre construyen con la maxima den­
sidad perm itida. Pero este no parece ser el caso: la heterogeneidad en la
densidad de construccion y su gradacion parecen existir aun en ausencia
de regulacion y con frecuencia las alturas predominantes son inferiores a
las autorizadas p o r las norm as urbanfsticas. La regulacion eventualmente
influye en esto, com o lo verem os, pero su efecto parece ser el de modificar
un proceso que tiene su propia logica.
Otra opcion es hacer depender este comportamiento de la diversa capa-
cidad econom ica de los co n stru cto rs. De nuevo aquf se tiene la implica-
cion subyacente de que la produccion en altura siempre es preferible. Si
en algunas areas se construyen con una altura menor que la permitida
por las norm as, esto se deberfa a que los promotores no tienen el capital
suficiente para hacerlo. H abrfa que decir que la disponibilidad de recur-
sos de inversion es un asunto que eventualmente influye, pero parece
existir una dinam ica que va mas alia de esto: de hecho, los mismos capi-
135
 tales promotores construyen con diversa densidad en d istin tas secciones
de la ciudad. No seria raro que una misma firma prom otora produjera
rascacielos en M anhattan y chalets unifam iliares en Long Island. No bas-
ta tener la capacidad de inversion necesaria para prod u cir un inm ueble
en gran altura para que esta sea la tecnica escogida.

Un promotor podria contestar a estas preguntas con algo que para el no

reviste ningun misterio: se construye con m ayor altura en las areas donde
los precios del suelo son mas altos. Se sustituye tierra por cap ital, dirian
otros con mayor pretension de sistem aticidad, donde los precios de la pri-
mera son elevados. Indudablemente, la referencia a los p recios del suelo
es valiosa, pero como explicacion, tal com o esta form u lada esta interpre­
tation, es insuficiente. Por una parte, se da por sentad o, sin explicacion,
esta diversidad en la magnitud de los precios de la tierra. Se hace apare-
cer el precio de la tierra como un costo, algo que pued e p arecer evidente
para la practica individual del inversionista, pero que com o h em o s visto,
es una vision completamente inadecuada para una interp retacion global.
Y, adicionalmente, se podria decir que la direccion de la cau salid ad entre
los dos elementos en cuestion podria invertirse, es decir, podria afirm arse
que los precios del suelo son altos porque se construye en altura. De he-
cho, las estadisticas eventualm ente sugieren la existencia de una relation
en este sentido.
Nuestra indagacion se enrumba en otra direcci6n, em p arentad a con la
logica que se utilizo en la discusion de la n o tio n de Renta D iferencial
tipo 2 en la agricultura en la exposition de M arx. Lo que aqu i se plantea
es que mas que una causalidad sim ple en una u otra direccion entre pre­
cios del suelo y altura de construccion, existe en el m ercado inm obiliario
capitalista un dispositivo mercantil que articula fu n d am en talm en te dos
aspectos, el costo de produccion de las tecnicas de con stru ccion en diver­
sa altura, por un lado, y por el otro, los precios del esp acio con stru id o que
alcanzan magnitudes diferentes en los distintos lugares de la ciudad. La
interaccion de estas dos variables modula de m anera sim u ltan ea tanto el
monto de los precios que alcanzan los terrenos, com o la altura o densidad
predominante en las distintas zonas de la ciudad.

En efecto, por una parte, el precio de venta del espacio con stru id o no es
hom ogeneo en la ciudad. Podemos decir que en esto se d istin g u e de otros
bienes, y obedece a fenomenos que no se relacionan con las condiciones
de produccion. Es lo que trataremos en la seccion co rresp ond ien te a las
rentas secundarias, en donde mostraremos que el territorio de la ciudad
es heterogeneo en lo que concierne a los procesos de consu m o del espa­
cio construido. En algunos lugares, los consum idores estan d isp uestos a
pagar por inm uebles de caracteristicas fisicas sim ilares, precios m u y dife-

136
rentes, pues pueden consum irlos de distinta manera. La diferencia entre
este precio en cada lo calization v el precio de produccion de ese espacio
construido, genera una sobreganancia que eventualmente se convierte
en renta. La produccion en altura permite multiplicar la cantidad de es­
pacio construido que se puede vender en un lugar especifico, lo que es un
factor que am plifica la sobreganancia, pero implica tambien costos ma-
yores, lo que im pacta la sobreganancia en el sentido inverso. La confron­
tation entre estos dos term inos marca la clave de la decision economica
de los prom otores: si el precio de venta no es lo suficientemente elevado
para com pensar los costos proporcionalmente mayores de construir en
altura, se produce en baja densidad. Si, por el contrario, este precio es lo
suficientem ente alto para absorber este costo mayor, se utiliza la tecnica
mas intensiva. Pero, eventualm ente, el uso de la tecnica en altura hace
aum entar la sobreganancia m as que proporcionalmente, y el precio del
suelo sufre un im pacto adicional al alza. De esta manera, la relacion entre
costos de produccion y precios de venta del espacio construido determi-
na sim ultaneam ente la densidad de construction utilizada y el precio del
suelo.

Vamos a explicar esto con un ejemplo numerico. Supongamos que se

quiere construir una determ inada cantidad de espacio construido, que
denom inarem os (M ) y que en nuestro caso son 100 metros cuadrados de
espacio construido. Existen dos tecnicas disponibles. La primera de ellas
la vam os a denom inar de baja densidad e implica una densidad construc-
tiva en que por cada m etro cuadrado de espacio construido se necesita
un m etro cuadrado de terreno (m uy esquematicamente, un edificio de un
nivel). Vamos a llam ar (T) al tamano del terreno, que en este caso seria
de 100 m etros cuadrados. A la relacion MIT, la vamos a llamar indice de
Construccion (1C), y en este caso es 1. Este concepto se conoce tambien
como edificabilidad. Vamos a suponer que esta tecnica tiene una funcion
de costos lineal de tal m anera que para producir un metro cuadrado de
espacio construido se necesita invertir una unidad monetaria de capital.
A esto lo vam os a denom inar Costo Unitario (CU).

Por otro lado, su p on g am os que existe una segunda tecnica mas intensi­
va que d en om in arem os de alta densidad, en la que en un metro cuadrado
de terreno se pu ed e constru ir dos metros de espacio construido (es de-
cir, un inm u eble de dos niveles). El Indice de Construccion de esta tec­
nica seria de 2 y, por lo tanto, para producir los 100 metros cuadrados de
espacio con stru id o se necesitaria un lote de 50 metros cuadrados. Pero
los costos son m as elev ad os que en la tecnica anterior: para producir un
metro cu ad rad o de construccion se necesita invertir 1,2 de capital (pease
tabla 4.1).

137
 Tabla 4.1. Ejemplo de costos e indices de construccion en tecnicas
constructivas de distinta altura.
IC CU

Baja D ensidad 1 1,0

A lta D ensidad 2 1,2

Este espacio construido se va a producir en un lu g a r d eterm in ad o en el

cual los demandantes estan dispuestos a p agar una d eterm in ad a canti-
dad de dinero por cada metro de espacio co n stru id o, m agnitu d que de-
pende de las condiciones de consum o. Su p o n g am o s in icialm en te que en
ese lugar, debido a su localizacion, a los costos de tran sp o rte, etcetera, los
consumidores estan dispuestos a pagar 1,6 u nid ad es m o n etarias por cada
metro de espacio construido. A esto lo vam os a d en o m in a r Precio Unitario
de Mercado (PUM). Exam inem os que tecnicas se u tilizaran en ciertas cir-
cunstancias.
Miremos que sucede con la tecnica de baja d en sid ad , su p o n ien d o que la
tasa de ganancia media es de 0,2. Para producir los 100 m etros cuadrados
de espacio construido, el prom otor debe invertir 100 u n id ad es m oneta­
rias, y esa cantidad constituye su capital (K). Para rem u n erarlo norm al-
mente necesitara 20 unidades m onetarias, que co n stitu iran su ganancia
normal (G). Su Precio de Produccion (PP) sera, por lo tanto, de 120. Lo
que el obtiene en el mercado al vender los 100 m etros cu ad rad o s de espa­
cio construido al precio unitario (PUM ) de 1,6 seran 160 u nid ad es m one­
tarias, el Precio Total de M ercado. Es decir, que esta ultim a cifra excedera
en 40 unidades a su Precio de Produccion. C om o la existen cia de esta
sobreganancia potencial depende enteram ente de la u bicacion del terre-
no, ya que los consumidores estan dispuestos a p ag ar esa sum a porque
el inmueble esta localizado alii, por el m ecanism o que h em o s descrito esa
suma de 40 unidades sera la que se convierte en renta. La llam arem os,
por lo pronto, Renta Total (R), y es lo que el p rom otor d ebe pagar por el
lote3. Ahora bien, esta cantidad se refiere a un terreno de 100 m etros cua­
drados (M). Por cada metro cuadrado de terreno se estara p agand o 0,40
unidades monetarias, a lo que denom inam os renta u nitaria (r). Si esta es
la tecnica predominante, este sera el precio por m etro cu ad rad o de tierra
que arroja el mercado (vease tabla 4.2).

3 P or lo p ro n to , y d e m an era p ro v isio n a l, id e n tific a m o s re n ta c o n p re c io d el suelo.

E sto n o es rig u ro sa m en te exacto , com o lo v im o s en el c a s o ru ra l. P a ra e l a m b ito u rban o ,
d iscu tirem o s m a s a d ela n te el to p ico d e la relacion e n tre e sta s d o s m a n e ra s d e p resen ta-
cio n d e la ren ta, co m o p a g o s p e rio d ico s o co m o su c a p ita liz a c io n .

138
Tabla 4.2. Formacion de precios en un inmueble construido on baja
densidad.
K G PP M PUM PTM T R r

Baja
100 20 120 100 1,6 160 100 40 0,40
D ensidad

Ahora exam inem os que posibilidad tendria este promotor de construir

con la tecnica de dos niveles. Dado que sus costos son mayores, para
producir los 100 m etros cuadrados de espacio construido debe invertir
120 unidades m onetarias. Para remunerar normalmente su capital, de-
beria obtener entonces 24 unidades de ganancia y, por lo tanto, su Precio
de Produccion seria de 144. Com o en ese lugar hemos supuesto que los
consum idores pagan por la unidad de espacio construido el misrno pre­
cio que en los edificios de baja densidad y la cantidad producida es igual,
el Precio Total de M ercado seran las misrnas 160 unidades monetarias.
La diferencia entre esta ultim a cantidad y el Precio de Produccion se-
rian entonces 16 unidades, y esto seria lo que podria pagar el promotor
como Renta Total. C om o la cantidad de tierra utilizada con esta tecnica es
de solo 50 m etros cuadrados, la renta por metro cuadrado seria de 0,32.
Como se ve, esta sum a es inferior a lo que pagaria si produjera en baja
densidad. D esde luego, lo esperable es que el propietario exija la renta
unitaria m as elevada, que en este caso corresponde a la tecnica en una
planla. La tecnica en dos plaiilas seria inviable a este precio de venta del
espacio construido. Si algun promotor quisiera edificar con ese procedi-
miento, tendria que com prar la tierra a 0,40 el metro cuadrado y, por lo
tanto, pagar por el lote de 50 metros cuadrados 20 unidades monetarias.
Con esa exigencia no obtendria la ganancia media. En la practica, esta
tecnica se volveria inviable y predominant la de baja densidad. La renta
unitaria que se expresara en el mercado sera la correspondiente a esta
m odalidad de una sola planta, en este caso 0,40 por metro cuadrado de
tierra. Subrayem os que este resultado se da independientemente de la
capacidad de inversion del prom otor o de cualquier norma urbanistica
(vease tabla 4.3).

Tabla 4.3. Formacion de precios en alta y baja densidad con precios

bajos del espacio construido.
K G PP M PUM PTM T R r
B aja D en sid ad 100 20 120 100 1,6 160 100 40 0,40
Alta D en sid ad 120 24 144 100 1,6 160 50 16 0,32

M irem os ahora que podria esperarse de una situacion alterna en la que

todas las circu nstancias m encionadas se mantienen, con una excepcion:
el precio de venta del espacio construido es mayor. Vamos a suponer que
 los consum idores estan dispuestos a p ag ar ah ora 2 u n id a d e s m onetarias
por cada metro cuadrado de espacio co n stru id o . P u e d e tra ta rse de otro
lugar de la ciudad donde haya cond icion es m as fa v o ra b le s para el consu-
mo del espacio construido, o tam bien p u ed e ser el m ism o lu g ar original
en el que con el tiempo ha subido el precio. L as co n d ic io n e s d e la produc­
cion siguen identicas.

En la tecnica de baja densidad el capital a v a n z a d o serfan 100 unidades

monetarias y el Precio de Produccion 120. P ero si el P recio U n itario de
Mercado del espacio construido es ahora de 2, el P recio Total de M ercado
que se obtendria con la venta de la ed ificacion seria d e 200. La Renta
Total que resultaria de alii seria la diferencia en tre e sta s 2 0 0 u nid ad es en
la que se vende el inm ueble y las 120 u nid ad es q u e co n stitu y e n el Precio
de Produccion: es decir, 80 unidades. La renta p o r m etro cu a d ra d o en este
lote de 100 metros seria por tanto de 0,8.

Para la tecnica de alta densidad, el m ecanism o o p eraria d e m an era similar.

Como las condiciones de produccion no varian, el P recio d e Produccion
de construir el inmueble con esta tecnica segu iria sien d o d e 144 unidades.
Pero ahora el Precio Total de M ercado es de 200 (v ease tabla 4.4): la Renta
Total equivaldria a la diferencia entre estas dos ca n tid a d es, es decir, 56
unidades monetarias. Lo interesante en este caso es lo sig u ien te: como
se trata de un lote de 50 metros cuadrados, la renta p o r m etro cuadrado
de terreno seria de 1,12 unidades m onetarias. Esto es su p erio r a los 0,80
que arroja la tecnica en dos plantas. En este caso, e n to n ce s, lo que se im-
pondra sera la tecnica de alta densidad. El terraten ien te exig ira 1,12 por
cada metro cuadrado de tierra, ind epend ientem ente de la tecn ica que el
promotor escoja. Si este ultimo utiliza la co n stru ccion en una planta, no
conseguira su rem uneration norm al y, por lo tanto, esta sera una practica
que no se generalizara4.

T a b la 4.4. Formation de precios en alta y baja densidad con precios

altos del espacio construido.
K G PP M PUM PTM T R r

Baja D ensidad 100 20 120 100 2,0 200 100 80 0,80

A lta D ensidad 120 24 144 100 2,0 200 50 56 1,12

4 La id e n tifica tio n q u e h em os h echo en tre renta y p re c io d el s u e lo d ific u lta un p o co la

cu an tificacid n p recisa d e esla o p e ra tio n , pero p o d rfa m o s re c o n s tr u ir la m a n e ra com o
se le p resen ta la d ecisio n al p ro m otor: si el p recio d el s u e lo e sta a 1 ,1 2 , p ro d u c ie n d o en
d o s n iv e le s se a h o rra la renta co rresp o n d ien te a 5 0 m e tro s c u a d ra d o s d e tie rra , lo que
seria 56 u n id a d es m o n etarias. L os co sto s d e co n stru ccio n le a u m e n ta n , en co m p a ra c io n
con la ed ifica cio n en u n a so la p lan ta, en so la m e n te 2 0 u n id a d e s . P e rc ib e q u e le co n v ie n e
co n s tru ir en alta d en sid ad

140
Exam inem os entonces Io que ha sucedido. Con las condiciones de pro-
duccion fijas, conservand o la misma tecnica de baja densidad, la renta
unitaria va au m entando a m edida que el Precio Unitario de Mercado es
mas elevado. Pero cuando este precio supera una frontera (que en nues-
tro ejem plo es de 1,64), la tecnica en dos niveles se impone e inviabiliza la
anterior. En las zonas donde se trasciende este umbral se construye con
mayor densidad. A1 m ism o tiem po la renta comienza a crecer mas que
proporcionalm ente. A quf es donde aparece una similitud mas estrecha
con la reflexion de M arx. En el ejemplo se podrfa decir que cuando el
PUM es de 2, la renta que corresp ond ent a la tecnica en un nivel serfa
de 0,8. Esto podrfa tom arse com o lo correspondiente a la Cuota Normal
de Intensidad de C apital sobre la tierra de 1 unidad monetaria por metro
cuadrado. Pero la renta unitaria efectiva, como hemos visto, es de 1,12. La
diferencia 0,32 podrfa ser interpretada precisamente como Renta Primaria
Diferencial tipo 2, que serfa concom itante con una cuota de capital sobre
la tierra de 2,4 unidad es m onetarias por metro cuadrado.

Desde luego que este analisis se puede replicar para tecnicas aun mas in*
tensivas. Para p asar a un procedim iento constructive en mayor altura, se
debera su perar otro um bral m as en el precio del espacio construido y asf
sucesivam ente. De esta m anera se configura el escalonamiento de alturas
predom inantes en diversas zonas de la ciudad. Quisieramos ampliar la
ilustracion num erica a una tercera tecnica para visualizar esto de manera
mas clara e introducir otras nociones.
Supongam os q ue existe una tecnica aun mas intensiva que denominaremos
de altisim a den sidad y que tendrfa como Indice de Construccion 3. Es decir,
que se construye en tres niveles y en un metro de tierra se pueden edificar
tres m etros de espacio construido. Pero los costos de construccion son aun
mas elevados: vam os a su poner que para construir un metro de espacio con
esta tecnica se necesita invertir 1,44 unidades monetarias. A continuacion
agregam os las cifras de esta tercera tecnica a los que ya hemos presentado
para los niveles de Precio U nitario de Mercado del espacio construido
de 1,6 y 2,0 y anad im os un tercer nivel de precio de 2,5 (vease tabla 4.5).

T a b la 4.5.

a) Form acio n d e p re cio s e n a ltisim a , alta y b aja densidad con precios bajos del espacio
con stru id o .
K G PP M PUM PTM T R r
Baja D en sid ad 100 20 120 100 1,6 160 100 40 0,40
A lta D en sid ad 120 24 144 100 1,6 160 50 16 0,32
A ltisim a
144 28,8 172,8 100 1,6 160 33,3 -12,8 -0,38
D en sid ad

141
 b) F o rm a tio n d e p recios en altfsim a, alta y b aja d e n sid a d c o n p r e c io s a lto s d e l e sp a c io con s-
truid o.

K G PP M PUM PTM T R r

B aja D en sid ad 100 20 120 100 2 ,0 200 100 80 0 ,8 0

A lta D ensidad 120 24 144 100 2 ,0 200 50 56 1,12

A ltfsim a
144 28,8 172,8 100 2 ,0 200 3 3 ,3 27,2 0 ,7 1 6
D en sid ad

c) F o rm a tio n de precios en altisim a, alta y b a ja d e n sid a d c o n p re c io s m u y a lto s d el esp acio

construido.

K G PP M PUM PTM T R r

Baja D ensidad 100 20 120 100 2 ,5 250 100 130 1,30

Alta D ensidad 120 24 144 100 2 ,5 250 50 106 2,12

Altfsim a 250 3 3 ,3 7 7 ,2 2,31

144 28,8 172,8 100 2,5
Densidad

Cuando el Precio Unitario de M ercado es de 1,6, co m o h em o s visto, la

tecnica que genera la renta m as alta es la de baja d en sid ad . La de alta
densidad arroja una renta mas reducida que la anterior, y por lo tanto,
no se manifiesta en el m ercado. La tecnica de altfsim a d en sid ad , en tres
niveles en el ejemplo, genera una renta aun m as baja, en realidad negati-
va. Cuando se pasa a un Precio U nitario de M ercad o de 2, co m o hemos
visto, la tecnica que arroja la renta m as elevada es la de dos niveles que
supera la de un solo nivel. O bservem os que para este p recio, la tecnica
en tres niveles induciria una renta m enor que la tecnica d e d os niveles, y
por lo tanto, ni es viable econom icam ente ni se m anifiesta en el m ercado.
En nuestro ejemplo, esto ultimo ocurre solam ente con el Precio Unitario
de Mercado del espacio construido de 2,5. Para ese p recio, lo que se m a­
nifiesta en el mercado es la tecnica en tres niveles que ind u ce la renta por
metro cuadrado de tierra mas elevada. De hecho, lo que ha sucedido es
que asi como para pasar de uno a dos niveles se atrav eso el um bral de
1,68 en el PUM, para pasar de 2 niveles a tres niveles se atraveso otro
um bral, que en nuestro ejemplo es igual a 2,3.

De esta manera llegamos a una representacion sim plificada que ilustra

el fenom eno de la gradacion sim ultanea de las rentas y de las tecnicas
constructivas. En las areas de la ciudad que tienen un precio de 1,6 se uti-
lizaran tecnicas de un nivel. La renta que alK se genera es de 0,4 por metro
cuadrado de tierra. La inversion sobre cada m etro cu adrado de tierra es
de 1. En las zonas de la ciudad que tienen un precio del m etro cuadrado
de espacio construido de 2 se construye en dos niveles. La renta por me­
tro cuadrado que em erge en el mercado es de 1,12, para una aplicacion de
capital sobre la tierra de 2,4 unidades de capital por cada m etro cuadrado

142
de tierra. Las zonas que tienen un precio del espacio construido de 2,5 s e
edifican en tres n iveles, arrojan una renta por m etro cuadrado de 2,39 v
se aplican 4,32 u n id ad es de capital por metro cuadrado de tierra (vease
tabla 4.6).

Tabla 4.6. Precios del suelo, densidades constructivas e intensidad de

capital sob re la tierra ante precios del espacio construido de
diferente magnitud.
PUM IC CU K/T I rd 2
1,6 1 1,00 1,00 0,40 0
2,0 2 1,20 2,40 1,12 0,32
2,5 3 1,44 4,32 2,31 1,01

Lo que d enom inam os Renta P rim aria Diterencial tipo 2 (en este caso uni-
taria, es decir, por m etro cu ad rad o de terreno), de acuerdo con el proce-
dimiento que d iscu tim o s en su m om ento, seria como sigue: la renta que
efectivamente em erge en el terreno, con la intensidad de capital corres-
pondiente, se com p ara con la que aparecerfa si la inversion hubiera sido
igual a la cuota norm al de intensidad de capital sobre la tierra, la cual, en
nuestro ejem plo, seria igual a 1. Para el prim er caso, esta Renta Primaria
Diterencial tipo 2 seria nu la, p u es no hay inversiones mas intensivas que
sean econom icam ente p ertin entes. Para el segundo caso, la renta unitaria
total seria de 1,12 que co rresp on d e a una aplicacion de capital de 2,4 uni­
dades m onetarias por m etro cu adrado de tierra. Si se hubiera invertido
una unidad m onetaria de capital por metro cuadrado, la renta unitaria
hubiera sido de 0,8. P or tanto, la rP D tl seria de 0,32. Para el tercer caso,
la renta unitaria total seria de 2,31 y con una aplicacion de una unidad
de capital por m etro cu ad rad o de tierra la renta unitaria hubiera sido de
1,30: por consigu ien te, la r P D tl seria de 1,01.

Ahora bien, v olvam os al caso interm edio en el que hacem os que el Precio
Unitario de M ercado del esp acio construido sea de 2. Hem os dicho que
esta magnitud su pera la frontera del PUM de 1,68 y, por lo tanto, si se
utilizara la tecnica en baja densid ad , solo se podria pagar una renta mas
baja que la que le exig e el propietario del suelo. M encionam os tam bien
que para poder acced er a la tecnica en tres niveles, el PUM deberia su-
perar un nuevo u m bral, qu e es de 2,3 en nuestro ejem plo. Este no es el
caso, pues el precio para este escenario interm edio es de 2,0. ^Que pasa-
ria si en presencia de este precio un prom otor utilizara la tecnica en tres
niveles? Pues la renta u nitaria que esta en capacidad de pagar en vez de
aumentar dism inuiria (de 1,12 por m etro cuadrado de tierra si construye
en dos niveles, que es lo que le exige el terrateniente, pasaria a 0,81 si lo
hace en tres niveles). C om o se ve, para un determ inado precio del esp acio

143
 construido (o un determinado rango de este precio) la edificabilidad que
genera el mercado no solo tiene un m inirno, sino tam bien un maximo.
Si se sobrepasa ese Hmite, la renta en vez de au m entar, se contrae. A esta
edificabilidad que hace maxima la renta generada la llam arem os edificabi­
lidad economica y es la que tienden a ad optar los ag en tes m ercantiles.

Esta es una caracteristica de la logica de este m ercado inm obiliario que

es muy importante tener en cuenta, pues tiene m u ch as consecu encias en
su operacion. La siguiente grafica ilustra esto: para un nivel de Precio
Unitario de Mercado del espacio construido la renta gen erad a se hace mas
grande a medida que aumenta la edificabilidad, pero tiene un m aximo. A
partir de alii, si la edificabilidad es mayor, la renta se contrae. C om o efec-
to de la competencia entre terratenientes y prom otores, estos ultim os ten-
deran a localizarse en este nivel de edificabilidad que m axim iza la renta y
es lo que constituye lo que hem os llam ado ed ificabilidad econom ica.

Edificabilidad M /T
Economica

La figura 4.2 nos brinda una representation de algunas de las cosas que
hemos afirmado desde un nuevo angulo. Allf com param os las curvas
que m uestran la relation entre edificabilidad y renta unitaria de manera
sim ultanea para tres niveles del precio unitario del espacio construido,
que bien podrian ser los de nuestro ejem plo. A lii se ve que a medida
que el precio del espacio construido aum enta, crece el nivel de la edifi­
cabilidad en que la renta generada es m axim a, es decir, la Edificabilidad
Economica, y asi mismo aumenta el nivel de la renta generada. En otras
palabras, desde esta perspectiva se ilustra com o el m ecanism o descrito

144
desem boca en una re g u la cio n sim ultanea del nivel de edificabilidad y
el nivel de la renta: a cad a p recio del espacio construido corresponde un
nivel de ed ificab ilid ad y un nivel de renta.

Figura 4.2. Renta y edificabilidad economica en terrenos con diferente

EE 2 EE2 EE3

Despues de la p resen tacio n de estas nociones, terminemos esta parte con

la exposicion de una fo rm alizacio n algebraica muy sencilla y simplifica-
da que p erm ite ap reh en d er cierto s aspectos con una mayor precision.

Expresemos algebraicam ente la relacion que hemos establecido entre Pre­

cio Unitario de M ercad o y la renta unitaria para cualquier tecnica.

Partamos de la d efin icion inicial de Renta total, para una tecnica /:

R. = PTM - K. (1 + g')

Esto puede exp resarse de la sig u ien te m anera:

R, = [PUM - CU. (1 + g ’)] M

Traduciendo esto a term inos u nitarios por area de terreno-
r = R, / T = [PU M - CL/, (1 + g')] M / T
Pero com o M / T = /C,

r. = - I C j [CUi (l + g')] + IC iPUM

145
 Figura 4.5. Renta y precio unitario del espacio construido para tres
tecnicas constructivas de diversa intensidad.

X I2 X23 PUM

En esta grafica, si consideram os la tecnica de baja densidad com o la

que corresponde a la cuota norm al de capital sobre la tierra, esta Renta
Primaria Diferencial tipo 2 serfa igual a la d iferencia entre la renta m axi­
ma que arroja la tecnica correspondiente en cada m o m en to y esta curva
de baja densidad.

3. L a R e n ta A b s o lu t a U r b a n a

La inquietud que conduce a M arx a introducir la nocion de Renta Absoluta,

como hemos visto, es la necesidad de explicar por que, en determ inadas
circunstancias, las tierras que no parecen tener ninguna ventaja relativa
con respecto a otras, sin em bargo, exhiben una renta positiva. En el caso
urbano surge un interrogante similar. Los lotes que conform an el territo-
rio de una ciudad tienen rasgos heterogeneos y de alii se desprende que
soporten rentas diferenciales: ya hem os visto las prim arias, que atahen al
proceso productivo de la construction y verem os las secundarias, que se
refieren a los procesos de consum o del espacio construido. ^Es crefble que
los lotes de la ciudad que tienen las condiciones m as desfavorables com-
binando estos diversos conceptos, es decir, los que no disfruten de rentas
diferenciales, sean gratuitos? iQ u e su renta sea nula? No parece serlo. En
casi todas las ciudades capitalistas, los terrenos que estan incluidos en
el m arco urbano tienen un precio que es considerable. Se podria hablar
entonces de una Renta Absoluta Urbana que explicaria el nivel de la renta
m inim a de los terrenos urbanos y cuya pertinencia es considerable, pues
en la m edida en que afecta a todos los terrenos de la ciudad (sobre ese

148
rrunimo se estru ctu ran tod as las otras rentas) contribuye apreciablemente
en el nivel general d e los p recio s de la tierra de las ciudades.

Un prim er d eterm in an te d e esta Renta Absoluta Urbana es la competen-

cia de los usos no u rb an o s de la tierra. N orm alm ente, el entorno de las
ciudades tiene un uso eco n o m ico , generalm ente agricola, y alii existen
rentas rurales. Los p ro p ie ta rio s d e esas tierras, cuya estrategia consiste
precisamente en m ax im iz a r su s rentas, solo las cederan para un destine
urbano a co n d icion d e q u e reciban por ello una renta igual o superior a
la que les ofreceria un cap italista agricola. De esta manera, el comprador
final del espacio co n stru id o d ebera absorber en el precio que paga por
la mercancia este elem en to , a b o n an d o un sobreprecio que le permita al
capitalista co n stru cto r o b te n e r su ganancia norm al, y ademas, pagar una
renta por lo m enos igu al a la q u e recibiria el terrateniente de un capitalis­
ta agricola altern ativ e. Si el p recio del espacio construido no cumple con
este requisito, su p ro d u ccio n no p u ed e tener lugar, o mas estrictamente,
solo se producira una can tid ad de espacio construido correspondiente a la
que dem andan los u su a rio s d isp u esto s a p agar este sobreprecio. Digamos
que la m agnitud de la renta rural de las tierras aledanas a la ciudad sera
el limite m inim o de la renta d e las tierras urbanas, y a partir de alii se
estructurarian las o tra s rentas u rban as diferenciales.

En la figura 4.6 rep resen tam o s esto g raficam ente para visualizarlo mejor
y hacer ciertas p recisio n es. V arnos a p rescind ir por el m om ento de cual-
quier renta d iferen cial. En la p arte su p erior de la grafica mostram os la
formacion de los p recio s d e los inm u ebles. La curva PC - PC puede ser
interpretada co m o la C u rv a d e P recio de C ircu lation de los inmuebles.
Ella muestra u na re la tio n in v ersa entre el precio y la cantidad ofrecida,
por efecto de la co m p eten cia en tre oferentes entre si, demandantes entre
si y entre oferen tes y d em a n d a n tes, com o en cualquier otro bien. Si no
existiera nin gu na renta, la can tid ad de inm uebles producidos seria q y
el precio seria el P recio d e P rod u ccion de construir estos edificios. En la
parte inferior de la figu ra rep resentam os las rentas y la cantidad de tie­
rras. Su ponem os e sq u em a tica m e n te que cada edificio necesita un lote de
un tamano u n iform e y q u e a m edid a que se construyen mas inmuebles
se tienen que u tilizar terren os cada vez m as alejados del centro C. Como
no estam os co n sid eran d o la existen cia de rentas diferenciales, esta dis-
tancia no se trad u ce en n in g u n a con d icion de heterogeneidad economica:
todos los terrenos u rb an o s son igu ales entre si. La unica diferencia es la
que existe entre terren os q u e p u ed en ser o no usados para fines urbanos.
Si no existiera renta ru ral, el lim ite de la ciudad seria L, que es el punto
correspondiente a la p ro d u ccio n q. Pero si existe una renta rural, que es
lo mas frecuente, para p o d er u tilizar estos terrenos para un uso urbano
los prom otores d eben p ag ar esa renta rural, de una m agnitud sim ilar a

149
 la de los terrenos contiguos. P or lo tanto, a su p recio de prod u ccion de-
b en agregar esa renta rural que opera en este caso co m o Renta Absoluta
U rbana. La cantidad de inm uebles produ cida d ebe red u cirse a q* y el pre­
cio resultante sera P, que sera igual al Precio de P rod u ccion anadiendole
la Renta Absoluta Urbana. El tam ano de la ciudad se co n traera y pasara a
ser L*. Mirese bien que en este caso se pued e esta b lecer una direccion de
la causalidad sim ilar a la que tenia en m ente M arx para la Renta Absoluta
en el caso rural: la m agnitud de la renta de referen d a presiona al alza
al precio del espacio construido. Los con su m id ores pag an m as por esta
m ercanda que si no existiera renta y deben restrin g ir su consum o. Las
tierras destinadas a usos urbanos seran m enos n u m erosas, es decir, la
ciudad sera mas pequena. En todos los terrenos u rban o s se m anifestara
esta Renta Absoluta Urbana que constituira el n iv el m in im o a partir del
cual se formaran las otras rentas diferenciales.

Q* *1 Cantidad

150
Ahora bien, lo que a cab am o s de exponer implica que en el limite de la
ciudad la m agnitud de la Renta A bsoluta Urbana sea igual a la renta rural
maxima de los terrenos de expansion. Pero lo que muestran las percep-
ciones estadisticas en la gran m ayoria de las ciudades es algo diferen-
te. La renta m inim a de los terrenos urbanos, es decir, la Renta Absoluta
Urbana es superior, y a m enu d o m uy superior, a la renta que arroja un
uso agricola en esos lotes. Es decir, en el limite de la ciudad se rompe la
continuidad en la progresion espacial de la magnitud de la renta y se pro­
duce un salto\ C om o verem os, este es un fenomeno de gran pertinencia
en la operacion de los m ercad os de terrenos urbanos.
La explicacion de este fenom en o debem os buscarla en la siguiente direc-
cion: los lotes de tierra, para ser considerados como parte de la ciudad
y, por lo tanto, para p o d er op erar com o soporte de inmuebles urbanos,
requieren de ciertas caracteristicas que estan por fuera del control de los
inversionistas en con stru ccion , es decir, de los promotores inmobiliarios
tornados ind ivid u alm en te.

Hemos ya m encionad o qu e, sobre todo en los ultimos tiempos, los in­

muebles citadinos requ ieren su conexion con una serie de valores de
uso que se conocen co m o infraestructura urbana, y que tienen una dis-
posicion espacial en form a de red. Por diversas razones, estas redes no
pueden ser prod u cid as o reproducidas de manera aislada por parte de
los prom otores. Im plican inversiones enorm es que rebasan la capacidad
de la acu m u lacion in d ivid u al, por ejem plo, o tienen periodos de madu-
racion excesiv am ente p rolong ad os o tienen problemas de rentabilidad,
etcetera. C on m ucha frecu encia, esta infraestructura es suministrada por
el Estado, bien sea d irectam en te, o m ediante su accion que crea condicio-
nes ad hoc (su bsidios, etcetera) para que agentes privados la produzcan
(Jaramillo, 1988). Pero de esta m anera, el capitalista promotor encuentra
una circunstancia que es externa a su dinamica y que se requiere para su
acum ulacion. El capitalista prom otor necesita terrenos urbanos, pero con
su accion u nilateral no pu ed e tenerlos. Para ello necesita la concurrencia
de otros agentes.
Existe otra dim ension que hace que los terrenos sean irreproductibles para
el capital individual. El caracter urbano de una unidad de espacio construi-
do exige su enlazam iento espacial con una gran cantidad de otros inmue-5

5 U n fe n o m e n o q u e e x a m in a re m o s m a s ad ela n te , los Precios de A nticipacion determ i-

nan q u e cu a n d o las re n ta s s e e x p re sa n d e m an era capitalizada com o precio del suelo,
los o fere n te s d e tie rra s a n tic ip a n e ste sa lto cu a n d o es esperable que el lim ite de la ciu­
dad se d e s p la c e co n e l tie m p o . P ero en term in o s d e la renta periodica, que puede ser
calcu lad a e s ta d ls tic a m e n te , la d isc o n tin u id a d a la q u e aludim os si es nltida.

151
 bles con valores de uso que le son co m p lem en tario s, en u n a im bricacion
que tiene una gran com plejidad. E sp on tan eam en te, esta m u ltip licid ad de
valores de uso urbano es el resultado de la in teraccio n d e u na gran canti-
dad de agentes, entre ellos, capitales que d esarrollan p ro ceso s de acum u­
lacion independientes en la produccion y en el co n su m o d e d iversas sec-
ciones de espacio construido, en un proceso global q u e, no obstante, no
tiene un sujeto consciente y unico. A pesar de que el cap ital inm obiliario
en su acum ulacion adquiere cada vez una m ayor en v erg a d u ra , no parece
haber alcanzado la masa critica, ni los in stru m en to s n ecesa rio s (puede
que no se trate tan solo de un problem a de talla) para q u e uno solo, o
unos pocos polos privados logren reproducir este p roceso. Esto se debe,
por una parte, a su ya m encionada com plejid ad , que in v o lu cra incluso
una dim ension cultural m al conocida y poco co n trolad a; y p o r otra, a que
esta multiplicidad de procesos requieren un v olu m en m u y considei'able
de recursos, lo que supone, de todas form as, una ap reciab le m agnitud en
el capital que pretenda llevarlos a cabo por su cu en ta (Topalov, 1981).

De esta manera, el capital prom otor no puede d isp o n er a voluntad de

terrenos urbanos, y esta circunstancia se convierte en una cond icion de su
proceso de acum ulacion que escapa a su control. P ues bien , en determ i-
nadas circunstancias puede surgir una escasez de los terrenos que reiinen
las calidades para ser considerados urbanos y esto se pu ed e convertir en
una lim itante para la produccion de inm uebles urbanos.

En principio, pueden existir barreras de tipo geografico o tecnico que irn-

pidan la expansion de los terrenos urbanos de una ciu d ad . M u ch as urbes
tienen a su alrededor m ontanas, cuerpos de agua, zonas anegadizas, etce­
tera, que dificultan eventualm ente su expansion. Pero esta escasez relati-
va puede desprenderse de restricciones en la provision de infraestructura
propiam ente dicha. Lo anterior, a su vez, puede d eberse a lim itaciones fis-
cales, a dificultades en la operacion del Estado, o, sim p lem en te, al hecho de
que la logica estatal no siem pre responde de m anera au tom atica a los inte-
reses de cada capital individual. Aunque fisicam ente existen tierras para
la am pliacion de la ciudad, no se dispone del equ ipam iento para usarlas.
Incluso, es posible que se lim iten reglam entariam ente los terrenos que
pued en ser edificados con fines urbanos, por razones de tecnica urbanisti-
ca, de planeacion fisica o de racionalizacion en el su m inistro de servicios.

Por otra parte, la escasez relativa de suelo urbano puede responder a la

retencion de la tierra por parte de sus propietarios. Esto pued e despren­
derse de la concentration de la propiedad territorial, en particular de la
tierra de expansion urbana, que perm ite la action concertada de unos
pocos propietarios. Estos no venden sus lotes para que scan edificados,

152
a m enos que se les p ag u e una renta m uy superior a la renta rural de la
que disfrutan. Pero para q u e esto ocurra, no es indispensable que haya
unos pocos v en d ed o res de tierra confabu lados en su accion. En realidad,
en este m ercado existen circu n stan cias que favorecen el hecho de que, in-
cluso con una gran fra g m en ta cio n de la propiedad, los duenos del suelo
puedan retener su s terren os. Los predios se pueden seguir utilizando en
usos rurales, lo q u e g a ra n tiz a un ingreso durante el periodo de retencion;
los increm entos en el precio d e la tierra cuando se pasa de un uso rural
a uno urbano, co m o v erem o s, su elen ser muy considerables y justifican
la espera; y co m o tam b ien tratarem os m as adelante, el precio del suelo
urbano parece tener una ten d en cia secular al alza, lo que am ortigua los
riesgos de m an ten er terren os fuera del m ercado por largo tiempo.

Ahora bien: la lim itacio n en la cantid ad de tierra incorporada a la ciudad

restringe la cantidad de in m u eb les que se pueden ofrecer en el mercado.
La com petencia entre los u su ario s de espacio construido, ante esta canti­
dad restringida del p ro d u cto , hara subir el precio de este ultimo. Como
los costos de prod u ccion no han v ariad o, los productores de los inm uebles
que si estan en terren os u rb a n o s p odran obtener una ganancia extraor-
dinaria. De nu evo, rep itien d o la exp osicion del mecanismo que hem os
evocado tantas v eces, co m o esta ganancia extraordinaria se debe ente-
ramente a estas caracterfstica s excep cion ales del terreno que perm iten la
edificacion u rbana, ella se co n v ierte en renta. Los terrenos vacios en los
que potencialm ente se p u ed en h acer estas sobreganancias tambien goza-
ran de esta renta. Es decir, ella aparecera en todos los terrenos urbanos.

A esta m odalidad d e ren ta la d enom inarem os Renta Absoluta Urbana, por

varias razones. En p rim er lugar, porque su m ecanism o es virtualm ente
identico al de la R enta A b so lu ta en term inos generales y consiste en la
confrontacion de los p ro p ietario s territoriales con los inversionistas in-
m obiliarios, y a traves de e sto s u ltim os con los usuarios finales, lo cual
ante una situacion de escasez h ace elevar el precio, y asi una porcion de
valor va a parar a m an os d e los propietarios territoriales; en segundo
lugar, porque su form a d e op eracion se asem eja a la que aparece ante
una escasez absoluta d e tierra (en contraste con una m odulacion gradual,
como en el caso de las ren tas diferen ciales); y en tercer lugar, porque para
los terrenos u rban o s esta renta fu nciona com o lo hace la Renta A bsoluta
para los terrenos ru rales: co n stitu y e la base m inim a sobre la cual se esca-
lonan las dem as rentas d iferen cia les en los lotes particulares. En este sen-
tido, desde la p ersp ectiv a d e los terrenos urbanos, se trata de una renta de
m onopolio g en eralizad a: co n stitu y e el total de la renta en la tierra m ar­
ginal (la cual no so p o rta otro tipo de rentas urbanas), pero esta presente
tambien en todos los d em a s terrenos de la ciudad como el componente
 basico al cual se le superponen eventualm ente, com o hem os dicho, otras
rentas diferenciales, tanto prim arias com o secun d arias6. En la m edida en
que la Renta Absoluta Urbana es com partida por el con ju n to de los terre-
nos urbanos, tiene una particular im portancia en la d eterm inacion de los
precios del suelo en las ciudades al fijarlos en su nivel m inim o, y cumple
una funcion destacada en la definicion de la porcion de trabajo social que
se canaliza a traves de este m ecanism o.

Destaquemos que para comprender la existencia o la m agnitud de la Renta

Absoluta Urbana no hacemos ninguna referencia a la com posicion orga-
nica de capital, que en este caso deberia referirse a la industria de la cons­
truccion; esto, claro esta, por las razones generales que hem os discutido
en el segundo capitulo. Pero, adem as, en el m edio u rbano esta considera­
tion trae complicaciones ulteriores que han m ortificado a m uchos teori-
cos que intentan tenerla en cuenta, siguiendo la perspectiva tradicional,
y que los conduce a contradicciones logicas m as graves que en el caso
general y mayores contrastes con las regularidades em p iricas7.
6 Por otro lado, si se m ira d esd e el co n ju n to d e los te rre n o s, in c lu y e n d o lo s ru rales,
esta renta deberia ser co n sid erad a co m o una ren ta d e m o n o p o lio fo c a liz a d a : son solo
ciertos terrenos los que la so p o rta n , a q u e llo s q u e h a cen p a rte d e la s d is tin ta s ag lo m era-
ciones urbanas.

7 Senalam os solo algunas de estas d ificu ltad es: si se h a ce d e p e n d e r la ex isten cia d e la

Renta A bsoluta U rbana de una C o m p o sicio n O rg a n ica d e C a p ita l a n o rm a lm e n te baja
en la construccion, nos en con tram os con q u e las ra z o n e s q u e se a d u c e n p a ra este resul-
tado en la agricultura no se ap lican a q u i (p o r e je m p lo , un re g im e n d e a rre n d a m ien to
de tierra, o un pretend id o atraso d e las cien cia s b io lo g ic a s fre n te a las m e ca n ica s, que
no tendrian aqui ningun efecto), y los n u ev o s a rg u m e n to s a p lic a d o s a la co n stru ccio n
no parecen m uy conv in centes. A si, y a p esar d e la re lu cta n cia a n o ta d a d el cap ital del
sector a com prom eterse con cap ital fijo, la C o m p o sicio n O rg a n ic a d e C a p ita l se refiere
a la p articip ation en el total d el C ap ital C o n sta n te , q u e n o so lo in c lu y e su p o rcio n fija,
sin o su parte circulante: estad isticam en te, se en cu e n tra c o n m u c h a fre cu en cia (m ay or
que en la agricultura) que esta relacion no se d istin g u e sig n ific a tiv a m e n te d el p rom ed io
de la industria. A m edida que esta d iferen cia se e strec h a , y e v e n tu a lm e n te d esap arece,
la m agnitu d estadistica que p u ed e asim ilarse a la R en ta A b so lu ta U rb a n a (el precio de
las tierras u rbanas m arginales) se eleva, in clu so m u y p o r e n cim a d e las re n ta s ru rales
d e las tierras vecinas, lo que pone en co n tra d iccio n a la teoria c o n el d esa rro llo d e los
h ech o s em p iricos. D e la m ism a n atu raleza seria la sig u ie n te c o n tra d ic c io n : si som o s
co n se cu e n te s con el p lanteam iento m arxista sob re e l fu n c io n a m ie n to d e la econom ia
ca p italista, h ab ria que ad m itir q ue en una m ism a fo rm a cio n so cia l la in d u stria d e la
co n stru ccio n con stitu y e un todo, con una un ica C o m p o sicio n O rg a n ica d e C ap ital re-
lev an te. D e esta fo rm a, las d istintas ciu d ad es en u n a m ism a fo rm a cio n so cia l deberfan
e x h ib ir una m ism a m agnitu d en su R enta A b solu ta U rb a n a , lo q u e c o n tra sta abierta-
m en te con lo que se en cu en tra em p iricam en te con re sp ecto al n iv el d e p re cio s m inim os
d e los terren o s en las ciu d ad es, q u e m u estra una g ran d isp e rsio n . Si se p lan tea una
relacio n en term in o s d e la C o m p o sicion O rg anica d e C a p ita l d e la co n stru c c io n en cada
ciu d a d , se p o d ria d eriv a r una d iv ersa m ag nitu d d e este tip o d e ren ta e n tre las d iferen-
tes a g lo m e ra cio n e s, p ero su g ra d a tio n seria o p u esta a lo q u e se o b serv a em p irica m en te:
las p e q u e n a s ciu d a d es con firm as m as a trasad as p ro b a b le m e n te te n d ria n una Renta
A b so lu ta U rban a m a y o r q u e las g ran d es m etro p olis, q u e p ro b a b le m e n te ten g an firm as
co n stru cto ra s m as a v a n z a d a s, lo cu al es a b ierta m en te c o n tra e v id e n te .

154
 Nuestra p erspectiva, en cam bio , que hace derivar la magnitud de la Renta
Absoluta U rbana de la relacidn d e fuerzas entre terratenientes y dem an-
dantes directos e in d irecto s d e tierra urbana, permite abordar mas facil-
mente la co m p ren sio n d e la tend encia ascendente en el tiempo de esta
renta, y su d iversa talla en las d istin tas ciudades. Hemos dicho que el lfmi-
te mfnimo lo co n stitu y e el nivel de la renta agricola alternative, el cual es
mas elevado en ciu d a d es co n e n to rn o s agrfcolas inmediatos mas fertiles,
por lo cual esta rente d e b e ser m as elevada en las ciudades mas grandes y
mas ricas: las tierras ru rales cercan as a las ciudades acumulan rentas dife-
renciales ru rales de lo ca liz a cio n , v estas son mayores en la medida en que
los m ercados u rb an o s q u e sirv en son mas desarrollados. Asf mismo, la
posicion de los o feren tes d e tierras u rbanas se fortalece con respecto a los
dem andantes cu an d o las ciu d a d es estan creciendo con mayor rapidez.
Algo sim ilar su ced e cu a n d o se trata de ciudades grandes que gozan de
mayores atractiv o s de lo calizacio n global. Si existen factores geograficos
que lim iten la d isp o n ib ilid a d d e tierras, esta renta debe ser mas alta y lo
mismo debe esp erarse cu a n d o existen restricciones al suministro de in-
fraestructura y cu an d o la reglam en tacio n urbam'stica limita la expansion
urbana. F in alm en te, d eb e a u m e n ta r la magnitud de esta renta cuando la
propiedad de la tierra p eriferica es m uy concentrada. La mayoria de estas
circunstancias tien d e a a cen tu a rse a m edida que avanza la acumulacion,
lo que explicarfa la tra y ecto ria ascend ente en el tiempo de la magnitud
de esta renta. A sf m ism o , en m u ch as circunstancias estos factores arrojan
una m agnitud de la R enta A b solu ta Urbana que supera, y muchas veces
de manera m u y ace n tu a d a , lo correspondiente a la renta rural mas ele­
vada, gen eran d ose asf el salto en la continuidad de las rentas que hemos
m encionado.
En la figura 4.7 ilu stra m o s g raficam en te la operacion de este mecanismo
que hem os exp u esto . En co m p a ra cio n con la figura anterior, suponem os
que por alguna de las ra z o n es q u e hem os senalado, restriccion en el su­
ministro de in fraestru ctu ra o retencion de los propietarios, etcetera, la
tierra disp onible se red u ce y el lfm ite de la ciudad pasa a ser L** (es decir,
la tierra entre L * y L ** no se p u ed e utilizar). Esto genera una restriccion
en la cantidad de esp a cio co n stru id o que aparece en el mercado: ya no es
(]* sino q**. A n te esta ca n tid a d m enor de inm uebles la competencia hace
subir el precio, sig u ien d o la cu rva PC - PC. El nuevo precio en el que
se transa el esp acio co n stru id o sera P', superior a P. La Renta Absoluta
Urbana entonces au m en ta para los terrenos que sf son utilizables como
urbanos. C om o se ve en este caso, volviendo a la parte inferior de la gra-
fica, la Renta A bsolu ta U rban a en el lfmite de la ciudad es mas alta que la
renta rural de la tierra circu n d a n te con una discontinuidad.

155
 gencia, que es lo que le otorga sentido social a este concep to de velocidad
de rotacion media. De esta manera, ante un m argen com ercial que tiende
a ser uniforme, los distintos capitales com erciales, cuya velocidad de ro­
tacion confluye, tienden a obtener la ganancia m edia, en un mecanismo
comparable al de las oscilaciones de la rem uneracion de los capitales pro-
ductivos alrededor de la ganancia m edia, dependiendo de las diferencias
en productividad que tienden a hom ogeneizarse.

Debe hacerse notar, sin embargo, que si por alguna razon especial un
capital comercial particular logra una velocidad de rotacion por encima
de la media, dado un margen com ercial uniform e, obtendra una propor-
cion de plusvalia mayor que la norm al. Esto genera un m ecanism o en el
cual los capitales comerciales tienden perm anentem ente a acelerar su ro­
tacion. Pero igual que la tendencia de los capitales a au m entar la produc­
tividad no elimina la existencia de una productividad m edia socialm ente
relevante, si no existen obstaculos a la com petencia entre los capitales
comerciales, estas divergencias individuales siem pre estaran en proceso
de disolucion, y lo significativo es, precisam ente, una velocidad media
de rotacion (que no necesariam ente debe ser el prom edio m atem atico,
claro esta).
Ahora bien, esta reflexion puede hacerse en estos term inos, siem pre y
cuando nos mantengamos en un nivel de abstraccion inicial donde estos
procesos se desarrollan de manera aespacial. Tan pronto com o introduci-
mos la consideration del espacio y, sobre todo, del espacio urbano, vamos
a ver que, sin que desaparezca la com petencia entre los capitalistas, al-
gunas de estas convergencias senaladas van a encontrar obstaculos para
encarnarse. En particular, la heterogeneidad inherente al espacio urbano
va a dificultar, en primer lugar, que la velocidad de rotacion de los capi­
tales comerciales que operan en distintas secciones de la ciudad tienda
a unificarse; y en segundo lugar, esta misma circunstancia va a permitir
que el precio final de las mercancxas conserve ciertas disparidades de ma­
nera permanente.

Examinemos el primer aspecto suponiendo uniform idad en el precio fi­

nal de las mercancias. Como hemos venido afirm ando, las diferentes sec­
ciones del espacio no son intercambiables y, por el contrario, la sociedad
en su conjunto distribuye las diferentes actividades en las distintas loca-
lidades de la ciudad a traves de un proceso que es colectivo, pero que al
m ism o tiempo es objetivo y preciso. La actividad del intercam bio de mer­
cancias es uno de los casos mas notables de esto; dependiendo del tipo
de bienes y de las modalidades de su transaction, habra ciertos lugares a
los cuales la convention colectiva les asignara este uso: los com pradores
reconoceran esas secciones del espacio construido com o los lugares don-

158
 de se d esarrollan ciertas practicas, y los privilegiaran para ejecutar esta
actividad. De esta m anera, el volumen de compradores se distribute de
m anera d esigu al en el espacio, y no de manera fortuita, sino siguiendo
unas regu larid ad es relativam ente estables. Aquel comerciante que se ubi-
que en uno de estos lugares privilegiados podra atraer un numero mavor
de clientes, y de esta m anera podra imprimirle a su capital una velocidad
de rotacion su p erio r a la de sus competidores, lo que se traduce en que
podra d isfru tar de una tasa de ganancia mas alta.

Esta disp aridad es, en prim er lugar, estable (aunque par supuesto puede
evolucionar), y en segund o lugar, no puede ser eliminada o reproducida
a voluntad por los com erciantes involucrados, tornados individualmente,
ni por los p ropietarios de esos u otros terrenos ni por ningun otro agente
por separado. C ada uno de ellos depende de ese proceso colectivo que se
convierte en una circu nstancia externa a todos ellos.
De esta m anera, los propietarios de aquellos terrenos cuya insercion en
la estructura de usos del suelo significa para los comerciantes que alii
operen u na velocid ad de rotacion de su capital particularmente elevada,
controlan en realidad una condicion para obtener una ganancia extraor-
dinaria que no es reproductible para el capital individual. Acudiendo a la
com petencia entre los com erciantes capitalistas, el propietario territorial
podria ap rop iarse de todo el exceso sobre la ganancia media, pues siem-
pre habra un concu rren te que este dispuesto a desprenderse de esa por-
cion adicional de plusvalia atraida, y se contente con obtener la ganancia
media. N os encontram os, entonces, frente a un mecanismo tipico de la
form acion de renta, solo que en este caso esta no emerge alrededor de
un proceso p rod u ctivo, y ciertam ente no tiene que ver con el proceso de
produccion del esp acio construido, sino que esta ligado a su consumo, en
esta ocasion con fines com erciales. A esta modalidad de renta secundaria
la d enom inam os R enta D iferencial de Comercio.
La d enom inacion diferencial que damos a esta renta se explica porque su
m odulacion es de tipo gradual: no es que exista una discriminacion bina-
ria entre lu gares que son aptos para la actividad comercial y otras que no
lo son. En el 1unite, en cualquier lugar se puede desarrollar el intercam-
bio, pero el nu m ero de clientes y, por tanto, la velocidad de rotacion del
capital, van d ism inu yend o a medida que crece la distancia con respecto
a los focos de esta actividad, lo que se traduce en un declive gradual de
la sobreganancia (y de la ganancia). Solo seran efectivamente destinados
a este fin aq u ellos sitios que brinden una velocidad de rotacion del ca­
pital que, ante un m argen com ercial dado, garanticen por lo menos una
ganancia m edia al com erciante. Los que generen velocidades de rotacion

159
 gradualm ente mayores iran h a cien d o a p a r e c e r m a g n itu d e s cad a vez mas
grandes de Renta Diferencial d e C o m e rcio .
Aqui puede hacerse un p aralelo co n la re fle x io n a lr e d e d o r de la Renta
D iferencial tipo 1 agricola: si te n e m o s en c u e n ta el m e ca n ism o que es-
tamos discutiendo, la velocid ad d e ro ta cio n d e l c a p ita l com ercial que
aparece como pertinente para la d is trib u c io n g e n e r a l d e la plusvalia en-
tre capitalistas productivos y de c ircu la cio n ya n o c o r r e s p o n d e d a las
condiciones globales que resum en la s c irc u n s ta n c ia s d el co n ju n to de los
com erciantes, sino que sera aq u ella q u e p r e s e n te n lo s co m ercian tes peor
ubicados (pero que de todas m a n era s se a n n e c e s a r io s p a ra h acer circular
el v a lo r total de las m ercancias p ro d u cid a s). E n e fe c to , si a estos ultimos
n o se les garantiza una g an an cia m e d ia , n o in v e r tir a n su s capitales en
esta o p cio n y el total de las m e rca n cia s n o p o d ra circu la r. L o s capitalistas
p ro d u ctiv o s d eberan fijar el p recio d e fa b ric a n te d e l tal m a n era que arroje
u n m arg en q u e le asegu re a este c o m e rcia n te m a rg in a l su remuneracion
n o rm a l; en co n secu en cia, es esta v e lo cid a d d e ro ta cio n m arginal la que
regu la el m arg en co m ercial p ara to d o s los c o m e r c ia n te s . D e esta manera,
en p resen cia de esta R enta D ifere n cia l de C o m e rc io , el ca p ita l en su con-
ju n to d eb e ced er una p o rcio n m a y o r d e p lu sv a lia p a ra q u e las mercancias
circu le n , p o rcio n de la cu al se a p o d e ra n lo s te rra te n ie n te s qu e controlan
lo s p re d io s d e d ica d o s al co m ercio .

D e h e ch o , m ecan ism o s sim ila res al q u e a q u i h e m o s a n a liz a d o se presen-

tan p ara una g ran v aried ad d e o tra s a c tiv id a d e s u rb a n a s, en las cuales un
fa cto r clav e p ara la ren tabilid ad in d iv id u a l e s el v o lu m e n de negocios, y
e s te se en cu en tra afectad o p o r las m o d u la c io n e s d el u so del espacio urba-
n o . E n tre ella s d esta ca m o s cie rta s a ctiv id a d e s b a n c a ria s , la prestacion de
a lg u n o s se rv icio s p erso n a les, e tce te ra , q u e g e n e ra n ren tas cuya dinamicay
n a tu ra le z a p u ed en a sim ila rse a la s d e la R en ta D ifere n cia l de Comercio.

H e m o s d ic h o , sin e m b a rg o , q u e la n a tu ra le z a d el e sp a cio urbano impide

ta m b ie n q u e el p recio final d e la s m e rca n c ia s se u n ifiq u e completamen-
te. E n e fe c to , d istin ta s c a ra c te ris tic a s d el e s p a c io u rb a n o dificultan que
la c o m p a ra c io n d e p recio s d e u na m ism a m e rca n cia en dos lugares sea
e s tric ta m e n te tra n sp a ren te para lo s co m p ra d o re s. El caso mas sencillo
tie n e q u e v e r co n lo s co sto s d e tra n sp o rte d el m ism o consum idor: si para
c o m p r a r u n b ie n q u e en o tro lu g a r m e o fre ce n p o r u n precio mas bajo
d e b o in c u rrir en co sto s m o n e ta rio s y no m o n e ta rio s d e desplazamiento
(y q u e e v e n tu a lm e n te in clu y en co sto s de tra n sp o rte d e las mercancias)
m a s e le v a d o s q u e la d iferen cia d e p recio s, p ro b a b le m e n te m e convenga
c o m p ra r en el p rim er lu g a r a un p recio m a s alto. Si la distribucion de
lo s c o m p ra d o re s es u n ifo rm e en el e sp a cio , p ro b a b lem en te estas diferen-
c ia s se co m p e n sa n y se elim in an u n as con o tra s para los oferentes. Pero

160
de hecho, el esp acio u rb an o esta estructurado y determina que con una
cierta regularidad h abra ciertas zonas en las que se encontraran mas com-
pradores que esten d isp u esto s a pagar por algunos articulos precios mas
elevados que el p recio norm al.

Pero entonces, dpor q u e la com petencia entre los comerciantes no anula

esta diferencia? c P or q u e no se ubica, junto a un comerciante que exige un
precio m as alto, otro co n cu rren te que ofrezca el precio general, y de esta
manera d esp lace al p rim ero del m ercado? Pues bien, en buena parte es
esto lo que su ced e, y por eso se puede hablar de un precio normal. Pero
existen ciertas zo n as m arg in ales donde esta competencia entre comer­
ciantes no p u ed e elim in a r la heterogeneidad de precios: aquellas areas
donde la v elocid ad de rotacio n del capital es baja y no permitira lograr
una rem u neracion m ed ia del capital con un margen comercial normal. El
caso tipico de este fen o m en o son los comerciantes que venden articulos
de ap rovision am iento co tid ian o en las areas residenciales. Aunque los
com pradores p u ed en o b ten er estos articulos en sus sitios de distribucion
normal al precio g en eral, y esto es lo que hacen regularmente, estan dis­
puestos a p agar un p recio un poco m ayor por compras eventuales cerca
de sus casas. El co m ercian te d ebe escoger entre la posibilidad de cobrar
un precio m as elev ad o y el volum en relativamente restringido de sus com­
pradores: existiran co m b in acio n es que generen ganancias extraordinarias
que se conv ertiran, de n u ev o , en Renta Diferencial de Comercio.

Sin em bargo, la fu ente m as im portante de heterogeneidad de los precios

de las m ercancias, que alim enta tam bien la Renta Diferencial de Comercio,
tiene que ver, m as qu e con diferencias en costos de transporte, con aspec-
tos relacionados con la segregacion social y la dimension simbolica del es­
pacio. Estos fen om en os los analizarem os con mayor detenimiento cuando
nos ocupem os de las rentas que surgen en la vivienda, pero adelantemos
aqui algunos ap u ntes. Si el uso general de la ciudad en el capitalismo
tiene una fuerte d iferen ciacion de acuerdo con los grupos sociales, des-
de ya se puede seh alar que los desfases de los precios de las mercancias
con respecto al precio general deben ser mas pronunciados en las areas
ocupadas por clases m as ricas: los costos monetarios, pero sobre todo los
no m onetarios, de d esp lazam ien to deben ser alii mas elevados para esos
com pradores. N o obstan te, la incidencia mayor proviene de la disposi-
cion que tienen los sectores de ingresos mas elevados a pagar precios mas
altos con tal de d esarrollar ciertas actividades en zonas positivamente
connotadas. La raiz de este com portam iento la analizaremos mas ade-
lante, pero por lo pronto registrem os que los comerciantes que operan
en areas d estin ad as a las ventas de lujo pueden disfrutar de margenes
com erciales m as am p lios: la ganancia excepcional que de alii se deriva se

161
 convierte en Renta Diferencial de Comercio a traves del m ecanism o de la
competencia al que ya hemos aludido.

2. L a R e n ta d e M o n o p o lio d e S e g r e g a t i o n

La vivienda, como hemos dicho, es uno de los usos del espacio construi-
do mas importantes desde el punto de vista cuantitativo y cualitativo en
la ciudad contemporanea. A pesar de su hom ogcncidad practica, dcsdc
el punto de vista del funcionamiento del capital, su significado difiere
segun el sector social del cual se trate: si son las clases trabajadoras, la vi­
vienda es un componente de la reproduccion de la fuerza de trabajo; si se
trata de las clases no trabajadoras, el consumo de viviend a hace parte del
consumo final de plusvalfa. Por otra parte, entre las d istintas clases socia-
les surgen pautas de comportamiento al respecto que en m uchos sentidos
son divergentes. Por esto es posible distinguir en este misrno uso del es­
pacio construido rentas que tienen naturaleza y dinam ica diferentes.
En esta seccion vamos a examinar una m odalidad de renta urbana que
emerge en el espacio construido destinado a la vivienda y que esta co-
nectada con uno de los fenomenos mas caracterfsticos de la ciudad capi-
talista: la segregacion socioespacial. Este analisis lo vam os a desarrollar
inicialmente con referencia a las practicas habitacionales de las clases ca-
pitalistas. Somos conscientes, por supuesto, de que una estructura con-
creta de clases es inmensamente mas compleja que la dicotom fa que aqui
empleamos, clases trabajadoras-clases no trabajadoras, y adem as tene-
mos presente que el comportamiento que vam os a exam inar no se restrin-
ge a estos ultimos sectores. Sin embargo, esta sim plificacion analftica nos
permite ver este fenomeno con mayor claridad, pues es precisam ente en
la clase capitalista en donde la segregacion socioespacial es m as caracte-
rfstica y donde se presenta de manera mas nftida.
En la ciudad capitalista, repetimos, se puede constatar una practica reite-
rada que consiste en la privacion del acceso a ciertos lugares de la ciudad
a los grupos de menores ingresos (particularm ente, en term inos de vi­
vienda), lugares que son apropiados de manera exclusiva por los grupos
mas pudientes. Examinemos a continuacion cual es la rafz de este com­
portamiento, el cual esta conectado con rasgos estructurales de la socie-
dad capitalista.
Es conocido que en el Modo de Produccion C apitalista no existe un dis­
positive en la instancia jurfdico-polftica que haga explfcita la posicion
de los diferentes individuos frente a la estructura social, a diferencia de
otros modos de produccion en donde la pertenencia a una clase determi-
nada tiene un paralelo juridico expreso (ser esclavo o propietario tiene

162
un diferente estatus juridico en el esclavismo, asi como ser siervo o senor
en la sociedad feudal, o perteneciente a la burocracia o al clero, frente
a ser sim plem ente aldeano en las sociedades asiaticas). En el Modo de
Produccion Capitalista, todos los individuos formalmente se encuentran
en un piano de igualdad juridica. Esto obedece, por una parte, a la cir-
cunstancia de que en el capitalism o la forma de extraccion del excedente
tiene su asiento en la propia instancia economica, sin tener que recurrir,
como en otros tipos de organization social, a una coercion extracconomi-
ca para la cual la diferenciacion juridico-politica es un instrumento indis­
pensable. A si m ism o, la reduction de la fuerza de trabajo a la condicion
de m ercancia, pivote de la forma de explotacion capitalista, requiere que
sus propietarios, los proletaries, puedan y deban aparecer en el mercado
en un piano de igualdad frente a sus compradores, los capitalistas, como
una condicion del funcionam iento normal de este peculiar circuito mer-
cantil, asim ilado al de cualquier otra mercancia.
Este fenom eno, no obstante, no elimina, ni mucho menos, la existencia
de clases sociales en el capitalism o, ni la necesidad de operation de una
escala social entre los individuos que hacen parte de la sociedad. Se hace
necesario, por lo tanto, recurrir a mecanismos nd hoc que tienen como pro-
posito especifico hacer explicita la ubicacion de los distintos individuos
en una gradation determ inada de rango social.
En el piano mas abstracto, lo unico que diferencia de manera decisiva a
los capitalistas entre si es la magnitud de sus capitales respectivos, la cual
no solo es la fuente de una diferencia en los privilegios en la esfera eco­
nomica, sino tambien en terminos politicos y sociales. La jerarquia social
entre los individuos pertenecientes a la burguesia, vendra determinada
entonces por el ordenamiento de los propietarios de capital en relation
con la m agnitud de sus capitales. De aqui se puede entender facilmente
que las formas de hacer explicito el rango social se orienten precisamente
a hacer evidente por parte de cada capitalista que el cuenta con una cierta
magnitud de acum ulacion. Surge entonces como pauta social muy impor-
tante el llam ado gasto conspicuo, que tiene como fin primordial no satisfa-
cer una necesidad "objetiva" (si se puede hablar en esos terminos), sino de
mostrar que quien lo hace tiene los recursos suficientes para incurrir en el:
en otras palabras, que dispone de un cierto nivel de acumulacion y, por lo
tanto, que ese individuo pertenece a cierta capa social determinada.
Esta pauta social, que tiene su origen y su razon de ser en el interior de la
clase capitalista, va a extenderse al conjunto de la sociedad, involucrando
a los grupos cuyo ingreso no es el beneficio capitalista. Con diferentes
mediaciones, la jerarquia social va a reflejar ya no solamente el ordena­
miento cie las m agnitudes de las capitales, sino la magnitud de los ingre-

163
sos, cualquiera que sea su origen, el cual se hace evidente en el consum o
conspicuo diferencial que puede permitirse cada una de las clases y capas
de la sociedad8.
El consumo de vivienda no escapa a estas pautas de gasto conspicuo,
encaminado a hacer explicita la diferencia social y, por el contrario, es
uno de los elementos de mayor relevancia en este proceso. Pero no solo
se limita al consumo del espacio construido en sf m ism o, es decir, edifica-
ciones mas o menos costosas, sino a la localization de ellas en el espacio
urbano: los grupos de mayores ingresos se reservan para su im plantation
habitacional ciertos sectores precisos de la ciudad, con exclusion de las
otras categorias sociales. De esta manera, habitar en esos lugares especi-
ficos se convierte en una muestra de la pertenencia social a las capas mas
elevadas. Estos espacios urbanos adquieren de esta m anera esta carga de
signification.
No por azar, el mecanismo de exclusion de los otros sectores sociales
se basa en la renta del suelo urbano. Los capitalistas individuales estan
dispuestos a pagar una suerte de "im puesto privado" por ocupar estos
lugares positivamente connotados, en una cuantia tal que sobrepase las
posibilidades de los otros sectores sociales, quienes de esta form a son
rechazados. De una manera similar al gasto conspicuo, esta pauta se ex-
tendera al conjunto de la sociedad, de tal manera que se establecera un
escalonamiento en la segregacion socioespacial de acuerdo con la magni-
tud del ingreso de cada capa, que le permitira respectivam ente un pago
diferencial de este impuesto privado. Paralelamente a com o se estructura
la escala de rango social en el capitalismo, que no parte directam ente de
la naturaleza del ingreso, sino que esta mediada por su m agnitud relati-
va, asi mismo esta division social del espacio urbano se presenta regulada
por el monto del ingreso de cada sector social, aunque este en ultima
instancia este determinado por el lugar que se ocupe en la estructura de
production. A esta forma de renta la denominamos Renta de M onopolio de
Segregacion.

Hemos aludido repetidamente a una suerte de "im puesto privado", que

los distintos individuos pagan por ubicarse en determ inadas localidades,
y que les sirve como identification de su ubicacion en la escala social. Con
respecto a esto caben por lo menos dos preguntas: ^por que este impuesto

8 El analisis mas conocido del consumo bajo el capitalism o con esto s lin eam ien tos
es el de Veblen (1944). Desarrollos convergentes pueden verse en B au d rillard (1972) y
en Bourdieu (1942). Algunas de las im plicaciones econom icas de este fen o m en o estan
tratadas por Sw eezy (1942).
 privado se co n v ierte en renta del suelo?, y ademas, .jcual serfa la natura-
leza de esta renta?

Para responder a la prim era pregunta, debemos remitimos de nuevo al

proceso de asignacion de usos del suelo urbano, en el cual la connotacion
socialm ente positiva de ciertos espacios se desarrolla a traves de un me-
canismo colectivo que escapa a la accion de agentes individuales tornados
en forma independiente. No basta que un millonario aislado se localice en
un lugar de la ciudad, para que el hecho de ubicarse all! se convierta en
serial de pertenecer a este estrato social; ni es suficiente que un constructor
produzca espacio construido con caracteristicas lujosas, para que opere
este m ecanism o de significacion social. En este, que es un proceso global,
intervienen una gran cantidad de agentes y se desarrolla siguiendo sus
propias reglas que nadie tiene mas remedio que respetar. De no hacerlo
asi, el riesgo que corre el usuario final es que no obtenga la identificacion
social que se desea a traves de la localizacion de la vivienda. En el caso del
constructor, no respetar estas reglas lo expone a que no encuentre deman-
da para el espacio construido que el produce en las capas sociales a las
cuales se dirige. En este contexto, los propietarios juridicos de los terrenos
que gozan de esta connotacion social positiva en realidad controlan este
m ecanism o de "exp licita cio n " del rango social: quien quiera beneficiarse
de el no tiene m as opcion que pagar esta renta de segregacion.
No sobra ad v ertir aqu i contra las interpretaciones naturalistas de este fe-
nomeno, las cu ales consideran que los grupos de altos ingresos se apode-
ran de los "m ejo res terren os" y, por lo tanto, que la renta que perciben es-
tos terratenientes es un cobro por el acceso a determinadas caracteristicas
intrfnsecam ente positivas de sus tierras: mayor accesibilidad, ventajas de
tipo paisajistico o am biental, valor historico, etcetera. Si en algun aspecto
es im portante el eje puram ente convencional en los codigos de asigna­
cion de usos del esp acio urbano es en lo que se refiere a la segregacion
socioespacial. Los rasgos de los terrenos asociados a una carga semantica
positiva varfan enorm em en te de una ciudad capitalista a otra: una ilus-
tracion elocu ente de esto es el contraste entre el caracter altamente posi-
tivo de la ciudad central frente a los suburbios en paises europeos corno
Francia, Esparia e Italia; y lo opuesto en las ciudades norteamericanas en
las decadas inm ed iatam ente posteriores a la Segunda Guerra Mundial.
Estos aspectos cam bian tam bien a lo largo del desenvolvimiento de una
misma ciudad: testim onio de esto son los fenomenos de recuperacion por
parte de clases altas de sectores abandonados en epocas previas a grupos
populares. Inclu so, algu nas de estas caracteristicas pueden ser valoradas
en un m ism o m o m en ta com o signos opuestos por distintas clases; es el
caso de la accesibilid ad : a pesar de ser algo deseable para la mayoria, a
menudo se registra que lo que aprecian las capas altas es su contrario
 pues lo que buscan precisamente es aislarse. Pero no es solam ente el apre-
cio por los atributos de los terrenos lo que varia de una ciudad capitalista
a otra, sino tambien la forma misma de la segregacion. Vale la pena hacer
notar las diferencias al respecto entre las ciudades de los paises capitalis-
tas centrales y perifericos. En estos ultim os, las d iscrepancias en los nive-
les de ingreso entre las clases a menudo son tan m arcadas, los esquem as
de reconstitution humana tan dispares, y la p o sition frente a la creation
de valores culturales tan diversa, que se consolidan m odelos de consumo
y de organization de la vida cotidiana antipodicos y dificilm ente com­
patibles, generando una separation muy radical entre las clases sociales
en una misma ciudad. La segregacion asume una m odalidad m uy dife-
rente a la que aparece en las ciudades de los paises centrales donde estos
contrastes son menos agudos y existe una m ayor hom ogeneidad en las
modalidades de reproduction.
De aqui se puede concluir que mientras el fenom eno de la segregacion
socioespacial es un elemento general de las ciudades en el capitalism o,
que induce esta Renta de Monopolio de Segregacion, su form a de operar
varia grandemente de una situacion concreta a otra. D ebe tenerse espe­
cial precaution con los transplantes ahistoricos de ciertos instrum entos
para abordar tanto la segregacion misma, como su reflejo en la estructura
de renta del suelo, y siempre es necesario en los analisis concretos realizar
un examen especifico de este aspecto.
Con respecto a la naturaleza de esta renta, de nuevo podem os subrayar que
no se trata de una renta que emerja de un proceso de production. Incluso,
podriamos decir que si no suponemos la existencia de un interm ediario,
lo que no es aqui necesario, tampoco esta ligada a un proceso de acumu-
lacion de capital en un sector no productivo, como en el caso de la renta
que acabamos de examinar, referida al comercio. Nos encontram os, pues,
ante la situacion por excelencia de una renta que surge de la confrontation
entre compradores y vendedores de una mercancia, en este caso, espacio
construido. Es lo que Marx conecta con las formas de renta que el deno-
mina de monopolio, y por esto asi tambien la denom inam os nosotros, a
pesar de que igualmente tiene una cierta modulation gradual.
No obstante, el hecho de que estos pagos parecen ser hechos "a cam bio de
nada" (aunque sabemos que es a cambio del acceso a un m ecanism o para
hacer explicito el rango social), su monto no es indeterm inado ni capri-
choso: esta escalonado de acuerdo con los ingresos relativos de cada capa
social y de la cantidad necesaria para ir excluyendo sucesivam ente los
distintos grupos segun su gradation social. Ahora bien, si restringim os su
operation al consumo de vivienda de los capitalistas, com o lo hacemos
aqui inicialmente, su existencia solo implica un recargo sobre un proceso

166
de gasto de plusvah'a. A lo sumo debe restringir en algo la cantidad de
espacio construido que es posible vender (y por lo tanto, producir), en
comparacion con una situacion en la que esta renta estuviera ausente.
Pero en la m edida en que, como hemos advertido, esta renta tambien se
extiende al resto de sectores sociales, debe afectar en alguna medida el
costo de reproduccion de la fuerza de trabajo de ciertas capas asalariadas.
(En el lim ite, no estaria excluida sino la capa mas baja en el rango social,
la que no ejerce, sino que sufre la segregacion socioespacial).

3. L a R e n t a D if e r e n c ia l d e V iv ie n d a

Examinemos ahora otra variante de renta secundaria que surge alrede-

dor de la vivienda, a la cual denominaremos Renta Diferencial de Vivienda.
Para aislar analiticam ente esta modalidad de la Renta de Monopolio de
Segregacion que acabam os de ver y con la cual se entrelaza en sus mani-
festaciones concretas, vam os a iniciar su abordaje en el otro extremo de la
escala social, en aquellos grupos que, como hemos dicho, no ejercen sino
que sufren la segregacion socioespacial; es de esperar que en los terrenos
por ellos ocupados no opere la renta de segregacion. Supondremos, ade-
mas, que esta capa coincide con los productores directos asalariados.
Recordemos que la vivienda es un bien que para poder ser consumido
cabalmente debe estar enlazado espacialinente con otros valores de uso
com plem entarios: los sitios de aprovisionamiento, los lugares de repro­
duccion colectiva de la fuerza de trabajo y, por supuesto, los lugares de
empleo. Ahora bien, la heterogeneidad caracteristica del espacio urbano
determina que no todos los lugares destinados a la vivienda obrera esten
entrelazados de m anera identica con estos valores de uso complementa­
rios, lo que se traduce fundam entalm ente en disparidades en la magrutud
de los desplazam ientos que son necesarios para consumir la vivienda. De
esta manera, surge el hecho de que las distintas ubicaciones significan cos-
tos diferentes para apropiarse de valores de uso comparables.
Esto debido a los dos puntos siguientes: la diferencia en magnitud de los
desplazam ientos im plica, por lo general, pagos monetarios diferenciales
por concepto de transporte; el tiempo diferencial empleado en los tra-
yectos de viaje significa gastos diferenciales adicionales en la mercancia
que los obreros vend en -la fuerza del trabajo-, algo que eventualmente
puede ser traducido en term inos monetarios. Si tenemos en cuenta que
la vivienda es un valor de uso indispensable para la reproduccion de la
fuerza de trabajo en una sociedad capitalista, el monto que el obrero debe
pagar por consum irla debe estar incluido en el salario que recibe. Como
en el salario no se fija, salvo circunstancias excepcionales, de acuerdo con
las condiciones individuales de cada obrero (por ejemplo, de acuerdo con

167
 el lugar donde vive cada uno de ellos), sino a partir de las condiciones
generates, la magnitud con la que el precio de vivienda contribuye al sa-
lario incluira no solo el valor condensado en la construccion m ism a, sino
una magnitud adicional que corresponde al gasto en que la generalidad
de los obreros debe incurrir para enlazar su vivienda con los valores de
uso urbano complementarios9.
En estas circunstancias, el obrero que habita una localidad situada pri-
vilegiadamente a este respecto, es decir, que su u bicacion es m as cerca-
na a los valores de uso que complementan su vivienda, y por lo tanto,
incurre en menores costos de desplazamiento, tendria que desem bolsar
con respecto al obrero peor situado, una parte m enor de su salario en el
consumo de vivienda. Sin embargo, este "ahorro" diferencial surge en la
insercion particular del lote en la estructura espacial de valores de uso
de la ciudad, algo que no esta bajo el control del obrero m ism o, ni bajo
el control del capitalista que ha producido la vivienda que habita. Es el
propietario juridico de la tierra quien podra hacer valer su dom inio sobre
este elemento indispensable en la reproduccion de la fuerza de trabajo,
y podra exigirle al obrero una cantidad de dinero -q u e excede el valor
de la construccion misma-, equivalente a la diferencia entre el costo de
consumir la vivienda en su lote, y el correspondiente a los lotes m as des-
favorablemente situados dedicados a la vivienda obrera. La afluencia en
el mercado habitacional de otros obreros dem andantes de vivienda se
encargara de obligar al obrero que quiera ubicarse en los lugares mejor
situados, a desprenderse de esta suma a favor del terrateniente: si se nie-
ga, uno de sus concurrentes lo reemplazara. Es asi com o surge la Renta
Diferencial de Vivienda.

Para ciertos efectos, es util tener en cuenta aqui la accion de un agente

adicional en el mercado de la vivienda obrera, el capitalista arrendador.
La razon de su existencia estriba, como hemos m encionado, en que con
frecuencia existe una porcion apreciable de los trabajadores que no puede
acceder a la vivienda mediante su compra definitiva inm ediata: los pagos
por acceder a este valor de uso deben desagregarse y extenderse en el
tiempo. Una modalidad para lograr esto consiste en el arrendam iento de
las viviendas: el capitalista arrendador se especializa en la circulation de
la mercanda espacio construido, y para ello compra al capitalista cons­
tructor la vivienda, la cual, a su vez, alquila a los trabajadores. En cuan-

9 Dentro de la tradicion de la Economi'a Espacial N eoclasica, u n a reflex io n a p artir de

consideraciones sim ilares, aunque con las categorias y m arco a n a litico d e e sta trad icion,
se encuentra en Wingo (1961). Ese es uno de los textos fu n d ad o res d e esta co rrien te de
analisis.

168
 to al capitalista, este agente realiza esta operacion con el fin de obtener
una ganancia cuya naturaleza es de tipo comercial (como capitalista de
circulacion atrae pi us valia del sector productivo). La Renta Diferencial
de Vivienda que se extrae al obrero en virtud de los distintos costos de
reproducir la fuerza de trabajo en diversas localidades, y de la competen-
cia mercantil entre ellos por el espacio construido, aparece en principio
como una ganancia extraordinaria para este capitalista arrendatario. Sin
embargo, esta ha sido pagada inicialmente de manera capitalizada, me-
diante la com pra de la tierra al capitalista constructor, y este, a su vez, se
la ha com prado al terrateniente original. Frente al obrero, sin embargo,
quien aparece apropiandose de esta renta, y quien se encarga de hacerla
efectiva, es el capitalista arrendador, el cual es su contraparte directa de
las tensiones que em ergen alrededor de este tipo de renta.
Subrayem os que el caracter secundario de la Renta Diferencial de Vivienda
es evidente. D esde este punto de vista, el impacto sobre los precios de la
tierra no tiene que ver con los costos diferenciales de producir el espacio
construido, los cuales no varian demasiado con la localizacion, y depen-
den adem as de otros determinantes. Peru lo que la localizacion introduce
es una gran heterogeneidad en los costos de consumir la vivienda, y es a
proposito de esto que surge la renta que estamos examinando.
La presencia de la Renta Diferencial de Vivienda eleva el costo de re­
produccion de la fuerza de trabajo, y por lo tanto, presiona hacia arriba
los salarios. En el largo plazo, el capital en su conjunto se ve obligado a
reconocer un salario de acuerdo con las condiciones de vivienda de los
trabajadores peor situados: para ello, debe incluir en lo que paga por la
fuerza de trabajo el precio del espacio construido dedicado a la vivienda
del obrero, m as el total de los costos de desplazamiento de estos trabaja­
dores que habitan sitios mas distantes; para los trabajadores mejor loca-
lizados, debe incluir el sobreprecio del cual se apodera el propietario de
terrenos en virtud de la Renta Diferencial de Vivienda (quecompensa las
ventajas derivadas de su mejor ubicacion). El costo de reproduccion de
la fuerza de trabajo se regula entonces por las condiciones marginales y
se nivela por lo alto: la diferencia con las condiciones medias constituye
la porcion de valor de la cual se apoderan los terratenientes en virtud de
esta m odalidad de renta.
Nos encontram os, pues, ante una fuente de enfrentamientos entre los capi-
talistas en su conjunto y los propietarios urbanos, los cuales tienen intereses
encontrados frente al costo de reproduccion de la fuerza de trabajo, a pro­
posito de lo cual, la Renta Diferencial de Vivienda es una transferencia de
valor de los prim eros hacia los segundos. Este mecanismo tiende a agudi-
zar estas contradicciones: el crecimiento de las ciudades, por ejemplo, hace

169
 aumentar constantemente el costo de consumo de vivienda de los obreros
marginalmente localizados, el cual, de esta manera, repercute directamen-
te en el salario general (y no solo en razon del peso proporcional de los
obreros peor situados en la masa de trabajadores asalariados), magnifican-
do este efecto sobre los costos de los capitalistas. Por esto, el capital en su
conjunto intenta restringir este tipo de renta, fundamentalmente a traves
de las acciones del Estado: por una parte, de manera indirecta, mediante el
mejoramiento en los medios de transporte, subsidio en tarifas, politicas de
densificacion, etcetera; y por otra, mediante acciones directas que limitan la
capacidad de los terratenientes urbanos (o quienes desempenen esta fun-
cion, como los capitalistas arrendadores) para exigir esta renta.
A corto plazo, sin embargo, los trabajadores que estan en m edio de esta
contraposicion entre el capital en su conjunto y los propietarios urbanos
desarrollan contradicciones con unos y otros. Cuando la Renta Diferencial
de Vivienda se eleva, los capitalistas aplazan la conversion de estos cos­
tos incrementales de reproducir la fuerza de trabajo en aum entos salaria-
les o tienden a no reconocer otra cosa que los aumentos en las tarifas de
transporte de los trayectos vivienda-lugar de trabajo. Q uedan por fuera
los incrementos en los costos de los otros desplazam ientos tanto del tra-
bajador como de su familia, asi como el alargamiento de la jornada de tra­
bajo que implican los aumentos en el tiempo consum ido en los trayectos
en cuestion. Si esto es asi frente a incrementos de costos evidente, la reluc-
tancia del capital es mayor cuando se trata de reconocer el reflejo artificial
de estos costos en el precio de la vivienda arrendada de los trabajadores
no marginales. La respuesta proporcional de los salarios requiere asi una
movilizacion especifica de la clase obrera.
Por otra parte, los trabajadores desarrollan una respuesta defensiva fren­
te a quienes les exigen directamente esta renta: como el reflejo de los cos­
tos incrementales de los trabajadores marginales, que se cobra a todas las
viviendas obreras, no es un mecanismo que sea evidente, sobre todo en
su legitimidad, se desencadena una serie de fricciones entre trabajadores
y capitalistas arrendatarios, cuya forma va desde enfrentam ientos indi-
viduales hasta contraposiciones mas globales que involucran eventuales
alianzas con el capital en su conjunto.
Senalemos, finalmente, una incidencia inesperada de esta modalidad de
renta: aunque, en general, debe esperarse en un nivel de abstraccion ini-
cial que los trabajadores destinen una proporcion sim ilar de su salario al
alojamiento, la renta diferencial de vivienda genera una gran dispersion
en las cantidades que estadisticamente aparecen como gastadas por los
obreros como pagos por vivienda. Este mecanismo implica una nivela-
cion por lo alto en los costos de reproduccion de la fuerza de trabajo que

170
el espacio urbano hace heterogeneos: los obreros mejor situados deben
pagar en renta lo que los trabajadores peor ubicados pagan en costos de
transporte. De esta m anera, aunque globalmente el costo del consumo de
vivienda es sim ilar, encontram os trabajadores con salarios equivalentes
que se ubican en viviendas de muy diferente precio, y en lugares que so-
portan rentas de este tipo de muy diversas magnitudes.
En la figura 4.8 presentam os una ilustracion que permite precisar de ma­
nera grafica el m ecanism o que hemos descrito.

Figura 4.8. Renta Diferencial de Vivienda y costos de transporte.

La parte superior de la grafica muestra el mercado de los inmuebles.

Suponemos una ciudad muy simple, que aglutina todos los servicios corn-

171
 plementarios a la vivienda en un centra, que denom inam os C en el origen
del eje horizontal. Suponemos que solo hay dem andantes de vivienda que
utilizan una vivienda similar, cada una de ellas en un lote equiparable. A
medida que hay mas usuarios, es necesario producir m as viviendas y, por
consiguiente, utilizar terrenos mas alejados de C, es decir, que se avanza
hacia la izquierda en el eje horizontal. En ese eje representam os de manera
simultanea el numero de viviendas y la distancia de los lotes al centra de
la ciudad. En el eje vertical representamos cantidades monetarias. El Precio
de Produccion aparece como una linea horizontal, porque consideramos
que los costos de produccion y las ganancias no varian con la localizacion.
Para el usuario final, sin embargo, a medida que se aleja del centra debe in-
currir en costos de transporte (CT) que son crecientes. Si no existiera renta,
en principio tendriamos que los usuarios pagarian por el m ism o valor de
uso, la vivienda ligada a sus usos complementarios, una cantidad moneta-
ria diferente: los mejor situados solo pagarian el Precio de Produccion. Los
que se encuentran mas alejados deben pagar, ademas, el costo de trans­
porte que es creciente. Por lo tanto, todos los usuarios querrian localizarse
lo mas cerca del centra. La competencia entre ellos hard que el vendedor
de los inmuebles pueda finalmente exigir un sobreprecio por encima del
Precio de Produccion equivalente, precisamente, a los costos de transporte
que deja de pagar por su ubicacion privilegiada: seria la diferencia entre
la linea PP - A y la linea A - B. Este sobreprecio constituye la ganancia ex-
traordinaria que se convierte en renta: si la trasladamos a la parte inferior,
la linea r muestra el monto de la renta en los terrenos, que va descendiendo
a medida que se aleja del centra y que se vuelve nula en el limite de la ciu­
dad (no tencmos en cuenta aqui la Renta Absoluta Urbana).
De esta manera, los usuarios, finalmente, pagan una cantidad monetaria
de la misma magnitud: todos deben pagar el Precio de Produccion; los
mas alejados deben agregar el costo de transporte; los m as cercanos de­
ben abonar en forma de sobreprecio todo lo que se ahorran por su proxi-
midad al centra. El punto A, que marca la distancia m axim a al centra de
la ciudad, y L en la parte inferior como limite de la ciudad relaciona esto
con la Curva de Precio de Circulacion PC - PC: dada una cantidad de
usuarios con una determinada capacidad de com pra, esta sera la maxi­
ma cantidad demandada. Pero observese que esto se da como si todos
los usuarios estuvieran en la localizacion mas alejada, pues la suma total
desembolsada sera igual para todos los demandantes.
En la figura 4.9 vamos a introducir una m odification en la representation
grafica anterior para asimilarla a las percepciones intuitivas y a las re-
presentaciones tradicionales. Como se ve, en la figura anterior, cualquier
usuario paga una suma total por los servicios de vivienda que tiene ties
componentes: el Precio de Produccion, el Costo de Transporte y el sobre-

172
precio que se co n v ierte en renta. Pero estos pagos no se hacen al mismo
agente: el prim ero y el tercer componente se desembolsan al promotor
inm obiliario, m ien tras que el segundo se paga al transportador. En la fi-
gura 4.9 reunim os los elem entos que se pagan al promotor, cuyo agrega-
do constituye el precio en el que se transa el inmueble, y que es el agre-
gado del Precio de P rod u ctio n y el sobreprecio que se convierte en renta.
Equivale, entonces, a su stituir la diagonal PP - A en la figura 4.8 por la
diagonal P - £. De esta m anera, el precio de transaction de los inmuebles
no es una sum a u nica, sino com o se ve, va descendiendo a medida que la
distancia al centro au m enta. La magnitud de este descenso es justamente
la Renta D iferencial de V ivienda, el inverso del Costo de Transporte.

Figura 4.9. Precio de los inmuebles, Renta Diferencial de Vivienda y

costo de transporte.

Finalm ente, m en cion em os que existen factores distintos del costo de

transporte que afectan el precio de las viviendas e introducen diferen-
173
 cias entre ellos, lo cual se traduce en variaciones en la Renta Diferencial
de Vivienda: circunstancias consideradas como agradables y favorables
para la actividad habitacional (paisajes, parques, cuerpos de agua, etce­
tera). La Economia Espacial Neoclasica registra estos elem entos como
"extemalidades positivas" y a menudo son designadas con el anglicismo
"amenities". De hecho estos factores existen, pero al respecto hay que
repetir la advertencia que se hacia en parrafos anteriores con respecto a
la Renta de Monopolio de Segregacion: hay que estar en guardia frente a
una vision naturalista ingenua y se debe tener en cuenta que esto se re-
fleja en los precios inmobiliarios en la medida en que este interiorizado en
las pautas colectivas de consumo que son basicam ente convencionales10.

4. L a R e n t a D i f e r e n c ia l y d e M o n o p o l i o I n d u s t r i a l

En principio, aparece relativamente sencillo el analisis de la renta que surge

alrededor de los usos industriales del espacio construido. En la medida en
que existen en las distintas secciones de la ciudad condiciones diferenciales
para la produccion industrial, surge una Renta Diferencial de la Industria, la
cual tendria un caracter secundario, a pesar de ligarse a un proceso de pro­
duccion, ya que no se trata de la produccion del espacio construido, sino de
su consumo, el cual en este caso tendria el caracter de consum o intermedio.
Aunque en una logica pura esto es aceptable, y sin duda esta renta asi
planteada realmente existe, a la luz de un examen del funcionamiento
de las ciudades capitalistas contemporaneas es necesario redimensionar
su relevancia. El desarrollo tecnico y social de los m edios de transporte
y comunicacion durante la etapa actual del capitalismo ha desembocado
en el hecho de que, si bien en terminos interregionales para la industria
es algo vital localizarse en una aglomeracion urbana, estos mismos avan-
ces tienden a homogeneizar el espacio urbano en las ciudades en lo que
atane a las condiciones de produccion. De esta manera, en lo que respecta
a los costos de produccion, a un industrial le es practicam ente indiferente
localizar sus instalaciones en una u otra parte de la ciudad, decir pues
los contrastes en los costos de una u otra opcion son insignificantes. Esto,
ademas, se ha acentuado con la concentracion de capital y el aumento

10 Abram o (2001) introduce una nocion interesante al respecto, en su caso refirien-

dose al habitat popular en ciudades de Am erica Latina: ev en tu alm en te, ad em as de los
costos de transporte, un factor determ inante de la Renta D iferencial d e V ivienda en ese
contexto lo constituyen "extem alidades de vecin d ad ", que son v en ta ja s p ara la repro-
duccion de la fuerza de trabajo que se derivan de la interaccion esp acial d e agentes en
asentam ientos populares (circuitos de solidaridad, acceso a red es clien telares) e incluso
la elusion de las norm as urbanas en localidades "in fo rm a les" y por las que los usuarios
estan dispuestos a pagar sobreprecios a veces sorp rendentem ente altos, y que se tradu-
cen en rentas elevadas en barrios de ingresos m uy bajos.

174
 de la talla y com plejid ad de las unidades economicas, lo que permite al
productor d esd oblar espacialm ente las distintas funciones de las firmas
industriales -a lg u n a s de las cuales si enfrentan condiciones heterogeneas
en el esp acio -, e in d ep en d izar las actividades propiamente productivas.
Lo anterior no so lam en te conduce a que la magnitud de estas rentas di-
ferenciales sea m u y tenue, sino adem as a que, paradojicamente, la indus-
tria sea una m uy m ala com petidora por los terrenos en la ciudad. En la
medida en que las cond icion es de produccion son similares, y como esta
actividad por lo g en eral es una gran consumidora de espacio, el capitalis-
ta industrial no encu entra sentido en disputarle los terrenos a otras acti­
vidades para las cu ales la localizacion precisa es mas vital, y que por ello
estan dispuestas a pagar rentas m as elevadas. La industria, por lo tanto,
tiende espon tan eam en te a ubicarse en los lugares residuales donde las
rentas son m as bajas, por lo general, en la periferia de las ciudades.
. No obstante, la actividad industrial tiene un impacto mas apreciable so-
bre los precios del suelo urbano a traves de vias que podriamos calificar
de indirectas. En las ciu dad es contemporaneas, la localizacion intraur-
bana de la ind ustria rara vez se rige exclusivamente por los intereses y
decisiones ind ivid uates de los capitalistas industriales. Dado que esta
actividad frecuentem ente presenta incompatibilidades funcionales con
otros usos del su elo (origina contaminacion, ruido, congestion, etcetera),
a m enudo el E stado reglam enta la actividad industrial y solo autoriza su
im plantacion en ciertos lugares especificos. Aparte de que esto fortalece
el aglutinam iento espacial de las plantas industriales, algo que las modes-
tas ventajas esp on tan eas dificilm ente garantizan, conduce en ocasiones a
que, o bien las zonas delim itadas como industriales pueden llegar a ser
insuficientes frente a la dem anda, o a que el Estado establezca un tributo
especial por estos terrenos: en arnbos casos puede surgir una Renta de
M onopolio Indu strial, con las caracteristicas generales que hemos discu-
tido en esta m odalidad de presentation de la renta. (En rigor habria que
decir que esto podria tam bien surgir en otros usos del suelo, pero en la
practica es algo m uy raro en actividades distintas a la industria).
Por otra parte, au nqu e las aglomeraciones industriales en la ciudad den
lugar a ventajas apenas perceptibles para la misma industria, su vecindad,
sin em bargo, es definitiva para otros usos relacionados con ella. Es el caso,
por ejem plo, de pequ enas em presas dedicadas al mantenimiento de equi-
pos, o de com erciantes que operan en renglones directamente ligados a la
produccion, o q uienes aprovechan para su actividad la afluencia concen-
trada de un gran num ero de trabajadores (restaurantes, etcetera). Desde
este punto de vista, las zonas industriales elevan las rentas de los terrenos
aledanos, pero no a partir del crecimiento de rentas propiamente indus-

175
 triales, sino a traves de la afectacion de rentas de otro tipo, sobre todo de
rentas diferenciales comerciales. Algo sim ilar podria decirse del impacto
de los nucleos industriales sobre las zonas de vivienda urbana de los alre-
dedores: en este caso, la renta afectada es la Renta Diferencial de Vivienda.

C. Imbricacion de las rentas urbanas y la C a p italizatio n

de la Renta Total Urbana

Hasta aqui nuestro analisis nos muestra que en el marco urbano emerge
una variedad de rentas, las cuales enumeramos en el grafico 4.1 a manera
de resumen:

G rafico 4.1.

Como hemos visto, cada una de estas rentas esta ligada o a un proceso
economico y/o social distinto, o a un aspecto diferente dentro de un mis-
mo proceso, y la dinamica resultante para cada una de ellas tam bien es
diversa. Sin embargo, estas rentas coexisten en un m ism o espacio, y cada
lote concreto soporta una combinacion especifica de ellas. Uno de los
interrogantes teoricos mas interesantes al respecto consiste en entender
como se dan estas combinaciones, de que manera se im brican espacial-
mente estas diversas modalidades de rentas. A continuacion presentare-
mos algunas nociones al respecto.
Una primera nocion que proponemos es la de que el entrelazam iento de
las rentas no es igual entre sus distintas modalidades. En principio pode-
mos distinguir entre una imbricacion "com petitiva" de las rentas secun-
darias entre si, y una imbricacion "aditiva" entre las rentas prim arias, en

176
primer lu g ar con otras rentas prim arias, y en segundo lugar con las rentas
secundarias.

1. Im b r ic a c io n c o m p e titiv a entre las rentas secundarias

Cuando se usa com o instrum ento de interpretation de manera exdusiva la

causalidad sim ple aparece una perplejidad con respecto a cual es la direc­
tion de esta causalidad entre los usos del suelo y las rentas secundarias. La
perception espontanea de un agente en el mercado, bien sea un promotor
o un usuario del espacio construido, lo lleva a pensar que son los precios
del suelo los que determ inan los usos: por ejemplo, una persona que busca
comprar una casa y tiene una determinada capacidad de pago, examina
los precios de los terrenos y a partir de alii toma una decision. Si los precios
son mas elevados de lo que el puede pagar, pues no compra el inmueble
como habitation y este sera ocupado, por ejemplo, por un comerciante. El
uso de esa zona sera entonces de comercio. Las mutaciones en estos precios
pueden m odificar decisiones tomadas anteriormente: si esta misma perso­
na que ha com prad o una casa en otro lugar y aparecen comerciantes que
quieren transform ar ese sitio en un area comercial, probablemenle cedera a
esas pretensiones cuando los precios del suelo se eleven y hagan inaccesi-
ble el lugar para el ocupante original, o este prefiera beneficiarse de este in-
cremento de precios y prefiera vender y marcharse a otro sitio. Los precios
de los terrenos se ven aqui com o las causas de las decisiones de destinar los
terrenos (o el espacio construido sobre ellos) a una u otra actividad.
Pero, por otro lado, m irando los fenomenos en su conjunto, hemos vis-
to que estos precios de los terrenos se derivan mas bien de esas pautas
colectivas de u tiliz a tio n del espacio de la ciudad, que determinan que
unas actividades se desarrollan con ventaja en unos lugares con respecto
a otros. La cau salid ad parece tener entonces la direction contraria.
A nuestro ju icio, la paradoja de esta causalidad indeterminada se puede
disolver si aband on am os precisamente la causalidad elemental. El deter-
minante basico si parece ser el esquema de pautas de comportamiento
colectivo en el espacio. Pero este no define directamente los usos finales
del espacio construid o y de la tierra. De acuerdo con estas pautas, en un
terreno especifico se pueden desarrollar, en terminos puramente tecnicos,
distintas actividades. Podriam os decir que en terminos potenciales alii
pueden surgir diversas rentas secundarias. Pero la estructura de pautas
de com portam iento colectivo origina que en cada lote estas rentas virtua-
les tengan una m agnitud determinada. Pues bien, el mercado hara que
los usos del espacio construido que tienden a aparecer sean precisamen­
te aquellos que en cada lugar arrojen la renta secundaria mas elevada.
Podriam os decir que las rentas secundarias "compiten" unas con otras y

177
 se imponen las que son mas altas. La estructura de rentas y el mercado
de tierras operan como "modulador" de esta determ inacion general del
esquema de usos del suelo, que como hemos visto, tiene una logica seme-
jante a la de los sistemas semiologicos.
Un ejemplo grafico sencillo puede ilustrar este m ecanism o. Supongam os
que tenemos una ciudad muy simple con solamente dos actividades, la
comercial y la residencial (vease figura 4.10). En term inos puram ente tec-
nicos, estas dos actividades pueden desarrollarse en cualquier lugar de
la ciudad. Las rentas que generan estas actividades tienen en com un que
van descendiendo en magnitud a medida que aum enta la distancia de
un centro de ciudad unico. Pero los parametros de este com portam iento
no son iguales. Cerca del centro, la actividad comercial presenta niveles
de renta mayores que los correspondientes a los de vivienda. Pero van
descendiendo rapidamente cuando crece la distancia al centro. A partir
del punto la renta de la vivienda resulta superior a la que arroja el co-
mercio. En estas circunstancias, a la izquierda de ese punto, la actividad
que se desarrolla es la comercial y las rentas de los terrenos corresponden
a este uso. A la derecha de este punto, las rentas correspondientes a la vi­
vienda seran superiores a las comerciales: sera el uso de vivienda el que se
impone, y seran las rentas de vivienda las que se expresan en el mercado.
Como se ve, este caso ilustra la imbricacion "com petitiva" de las ren­
tas secundarias entre si. En cada terreno existen virtualm ente tanto una
Renta Diferencial de Comercio como una Renta Diferencial de Vivienda.
La que se expresa en el mercado, es la que es mas elevada en ese sitio y el
uso del espacio construido que tiende a imponerse, es el que corresponde
a esa renta. En el grafico, el precio del suelo que se percibe em piricam ente
es el que corresponde a la linea gruesa envolvente. Este m ecanism o pue­
de extenderse a la relation de todas las rentas secundarias entre si.
Generalizando podemos decir que el resultado de esta interaction arroja
en cada ciudad una jerarquia de usos con rentas m axim as superiores a
las otras. Aunque esta no es una regia absoluta, podria decirse que en
las ciudades contemporaneas esta escala se da en los siguientes terminos:
en el punto mas alto, las actividades terciarias superiores y el comercio
de lujo; luego, la vivienda de las clases de mayores ingresos (con un sub-
conjunto superior de actividades de aprovisionamiento de estos grupos);
luego se va descendiendo en la escala de ingresos para el com ercio y la
vivienda hasta llegar a la actividad industrial que es la que tiene precios
mas bajos conjuntamente con la vivienda de los grupos de menores in­
gresos. A esto habria que agregar los terrenos por fuera de los confines de
la ciudad, que soportarian rentas rurales, con los niveles de precios del
suelo inferiores a los urbanos.

178
Figura 4.10. Imbricacion competitiva entre rentas secundarias.
Precio
del Suelo

2. Im b r ic a c io n a d itiv a de las rentas primarias

Las rentas prim arias, en cam bio, muestran una imbricacion que esde tipo
aditivo, en el sentid o algebraico. Hemos visto, por ejemplo, que la Renta
Primaria D iferencial tipo 1 tiene diversos determinantes. Si un terreno
tiene una constructibilid ad favorable, por ejemplo, una capacidad por-
tante excepcional, gozara de una renta positiva de determinada magni-
tud. Pero si este m ism o terreno ademas tiene una localizacion privilegia-
da con respecto a las redes de servicios, disfrutara de otra renta que se
adicionara a la anterior. Decim os que se trata de una adicion algebraica
porque los sentid os pueden ser divergentes. Si el terreno tiene buena ca­
pacidad portante, esto generara una renta positiva, como dijimos. Pero si
se encuentra relativam ente alejado de las redes de servicios, esto le resta­
rt a la renta anterior: la resultante es entonces la suma algebraica.
De la m ism a m anera podem os decir que la Renta Primaria Diferencial
tipo 1 o tipo 2 se agregan a la Renta Absoluta Urbana que soportan todos
los terrenos. C om o hem os dicho, esta ultima constituye el nivel minimo
de renta sobre la que se adicionan las otras rentas primarias.
Pero las rentas prim arias tambien se adicionan a las rentas secundarias.
Si un predio tiene una situacion privilegiada para la actividad comercial,
o esta favorablem ente situado para la actividad habitacional, y ademas
tiene una capacidad portante especial que permita tener menores costos
179
 de cimentacion, esta ultima Renta Primaria Diferencial tipo 1 se adiciona
a la Renta Diferencial de Comercio o a la Renta Diferencial de Vivienda,
estas ultimas de naturaleza secundaria.
La figura 4.11 nos ilustra esto. En una ciudad que tiene solam ente el uso
habitacional y todos los valores de uso com plem entario se aglutinan en el
centro C, en el mercado de los bienes inmobiliarios el precio de venta de
los edificios va descendiendo de acuerdo con los costos de transporte se-
gun la linea P-E. Los costos se representan en la linea horizontal P P-F. La
ganancia extraordinaria que se convierte en renta es la distancia vertical
entre estas dos curvas. Trasladado al mercado de tierras la renta aparece
como una linea descendente que corresponde a la Renta D iferencial de
Vivienda. Pero vamos a suponer que entre los puntos X, y X , existen unos
terrenos que tienen una capacidad portante excepcional que reduce los cos­
tos de construction. En este caso, en esos terrenos el Precio de Produccion
es mas bajo. La Renta Total para esos terrenos sera la diferencia entre la li­
nea de precio P-E y el nivel mas bajo del Precio de Produccion en esos lo-
tes. La Renta Total, como se ve en la parte baja de la grafica, sera el agrega-
do entre la Renta Diferencial de Vivienda y la Renta Prim aria Diferencial
tipo 1 (la diferencia entre el precio de produccion general v el precio
de produccion mas bajo en los lotes con esta afortunada caracteristica).
La imbricacion entre la Renta Primaria Diferencial tipo 2 y las rentas se-
cundarias de hecho ya la consideramos cuando exam inam os la prime-
ra de ellas. En la figura 4.4, por ejemplo, mostrabam os que a partir de
un determinado nivel del precio del producto, una tecnica mas intensa
genera una renta adicional a la que arrojaria si alii se produjera en baja
densidad (que es lo que denominamos Renta Primaria Diferencial tipo 2).
Pues bien, la renta que emergeria si se construyera en la densidad mas
baja, debe ser una renta secundaria. Las dos m odalidades de rentas, la
Renta Primaria Diferencial tipo 2 y esta renta secundaria, cuya presencia
es indispensable para la emergencia de la anterior, se adicionan.
Hemos dicho que la Renta Absoluta Urbana es el nivel minimo sobre
el cual se agregan todas las rentas diferenciales prim arias, pero tambien
las secundarias. Quisieramos mostrar la imbricacion entre esta Renta
Absoluta Urbana y la Renta Diferencial de Vivienda (como la hemos pre-
sentado simplificadamente), teniendo en cuenta el mercado de los bienes
inmobiliarios, porque esta representation nos permitira hacer analisis
mas adelante, tomandola como un esquema sim plificado en el que la
RDV ilustra el conjunto de las otras rentas secundarias.
Supongamos que por efectos de una restriction en la disponibilidad de
terrenos, la ciudad no se extiende hasta L (en la parte inferior de la figura,
correspondiente al mercado de tierras) sino que solo va hasta L' (vense fi-

180
Figura 4.11. Imbricacion aditiva de rentas primarias y secundarias.

gura 4.12). C om o consecuencia, en el mercado de los inmuebles en la parte

superior, la cantidad de inm uebles que se transan se contrae de q a q'. De
acuerdo con la C urva de Precio de Circulacion, el precio que se paga en el
mercado, incluyendo los costos de transporte sera P. Descontando estos
ultimos costos, lo que recibe el constructor que edifica en la tierra urbana
marginal sera igual a q'-E . Pero esto supera el Precio de Production en
la cantidad E -F , que equivaldra a la Renta Absoluta Urbana. Los lotes
mejor situados soportaran, ademas, una Renta Diferencial de Vivienda
equivalente a los costos de transporte que se "ahorran" con respecto a
la tierra m arginal. Asi, todos los terrenos urbanos soportaran una Renta
Total que sera la adicion de la Renta Absoluta Urbana (renta de caracter
primario) y la Renta Diferencial de Vivienda (que representa aqui todas
las rentas secundarias).

181
 Figura 4.12. Imbricacion aditiva de rentas primarias entre si y con rentas
secundarias.

3. E s q u e m a s d e im b r ic a c io n d e r e n t a s u r b a n a s

El numero de mezclas y entrelazamientos que pueden establecerse entre

las diferentes rentas urbanas es, desde luego, muy grande en una ciudad
y varia de una ciudad a otra dependiendo de m ultiples circunstancias:
es una tarea imposible tratar de llegar a estas configuraciones de una
manera deductiva. Pero a continuacion presentamos algunos esquemas
ligeramente mas complejos que los que hemos visto, y que en realidad
son combinaciones de algunos de ellos, que son utiles para tener una in-
tuicion de esta complejidad, y eventualmente para hacer algunos analisis
un poco mas concretos que abordaremos mas adelante.
En la figura 4.13 presentamos una ciudad concentrica, con dos usos del
espacio construido, el comercio y la vivienda. A la representacion anterior
182
agregam os la presencia de Renta Absoluta Urbana. Se forman tres zonas.
En la m as cercana al centro, entre C y G la renta secundaria mas elevada
es la Renta D iferencial de C om ercio. La Renta Total de estos terrenos esta-
ra com puesta por esta Renta Diferencial de Comercio y la Renta Absoluta
Urbana que com p arten todo los lotes de la ciudad. Una segunda zona la
constituyen los terrenos entre G y L (este ultimo punto es limite de la ciu­
dad), en los cu ales la renta secundaria mas elevada es la Renta Diferencial
de Vivienda. La Renta Total de estos terrenos sera el agregado entre esta
Renta D iferencial de V ivienda y la Renta Absoluta Urbana. Y finalmente,
mas alia del lim ite de la ciudad, la renta pertinente es la Renta Rural, cuyo
monto sufre un salto en ese borde urbano.

Figura 4.13. Esquem a de imbrication aditiva y competitiva entre

C G L Distancia
Lim ite de la ciudad

La figura 4.14 introd uce una pequena complication adicional. Hemos di-
cho que para que la construction en altura tenga lugar, y haga elevar al
mismo tiem po la renta con el aporte de lo que hemos denominado Renta
Primaria D iferencial tipo 2, es necesario que el precio del espacio cons-
truido supere un cierto umbral. En la grafica hemos supuesto que esto
ocurre a partir de P, es decir, que se formara un area entre C y E donde se
construye en alta densidad. En este caso, este punto aparece en la zona
183
 comercial. En el area de Alta Densidad, la Renta Total de los terrenos es-
tara compuesta por la Renta Absoluta Urbana, por la Renta Diferencial de
Comercio y por la Renta Primaria Diferencial tipo 2.

F ig u ra 4.14. Esquema de imbricacion aditiva y competitiva entre

diferentes rentas urbanas incluyendo Renta Primaria
Diferencial tipo 2.
Alta Baja
Densidad Densidad

Tenemos entonces que sobre cada uno de los terrenos de la ciudad se da

una particular combinacion de rentas urbanas que conform an lo que he-
mos denominado la Renta Total de cada lote. Esta es la categoria que sirve
de base a la conformacion de los precios del suelo urbano: de una manera
similar al caso rural, la capitalizacion de esta renta total perm ite que los
lotes urbanos se transen en el mercado. Su magnitud serfa equivalente a
la de un capital que diera como interes una cantidad de valor igual a la de
la Renta Total. Esta es una primera nocion de Precio del Suelo urbano, en
un nivel de abstraccion inicial, que es el que utilizaremos en la siguiente
seccion sobre los movimientos de los precios de los terrenos.

184
 V
L a d i n A m i c a d e l o s p r e c io s
DEL SUELO URBANO

no de los rasgos m as visibles y pertinentes en el funcionamiento de

los m ercados de la tierra urbana es el cambio incesante de sus pre­
cios. Lo que se paga por los terrenos cambia con el tiempo y este es un
aspecto crucial que contribuye de manera sustancial a definir el papel
de la propiedad territorial urbana en el conjunto global de la sociedad
capitalista, im prim e una serie de particularidades en la definition de los
agentes y de sus practicas en este mercado y tiene impactos muy notables
y diversos sobre la configuration de las ciudades, sobre las relaciones
entre los grupos sociales y, en general, sobre la dinamica social. Una re­
flexion sobre la Renta del Suelo Urbano que no contemple esta dimension
dinamica es insuficiente, y esta lim itation esta presente en la mayorfa de
estudios sobre el tema. Este capftulo esta dedicado a abordar este topico
a partir de las elaboraciones que ya hemos presentado sobre la formacion
de los precios de la tierra en las ciudades.
En principio, las variaciones de los precios de la tierra se presentan corno
algo muy abigarrado sobre lo cual no parece facil hacer generalizaciones.
Tambien a este respecto utilizarem os la herramienta de la abstraction je-
rarquizada. Siguiendo la lfnea de reflexion que hemos desarrollado para
entender com o se form an los precios de la tierra, podemos distinguir que
las variaciones m ultiform es que se perciben en la superficie son combi-
naciones y m anifestaciones de al menos tres tipos de movimientos en los
precios del su elo que tienen naturalezas diferentes. En la primera parte
de este capftulo exam inarem os estas distintas modalidades de las varia­
ciones de los precios del suelo urbano. La segunda parte sera dedicada al
analisis de los im pactos que tienen estos movimientos de los precios del
suelo en diferentes instancias.

185
 A . Los m ovim ientos de los precios del su elo u rb an o

Queremos hacer explicita la intuicion m etodologica con la cual nos acer-

camos a este topico: si el precio del suelo es, en principio, la capitalizacion
de la Renta Total, y esta es la sintesis e im bricacion de diversas rentas que
obedecen a logicas muy diferentes, que tienen distintas escalas espacia-
les, etcetera, las variaciones cuantitativas en este precio global deben ser
examinadas teniendo en cuenta las caracteristicas de estos com ponentes.
Como resultado de un examen que ha seguido este derrotero, hem os de-
limitado una taxonomia de los movimientos de los precios del suelo ur­
bano que tiene en cuenta, en primer lugar, su conexion con aspectos bien
sea estructurales o coyunturales de la operacion de estos m ercados; y en
segundo lugar, la escala de su incidencia, sea que su im pacto abarque la
generalidad de los terrenos o que se focalice en algunos - o a un mimero
reducido- de ellos. Distinguimos entonces tres tipos de cam bios en los
precios del suelo urbano: los movimientos estructurales generates, los movi­
mientos coyunturales generates y los movimientos estructurales p articu lars.

1. Los m ovim ientos estructurales generales

Un primer tipo de movimientos de los precios del suelo los hem os deno-
minado de esta manera, estructurales generales, porque afectan al conjunto
de los terrenos de una ciudad y responden a aspectos estructurales de la
operacion, tanto de la economia capitalista como del m ism o m ercado de
tierras. Y con esto nos referimos fundamentalmcnte a una tendencia secu­
lar al crecimiento que en el largo plazo parecen tener los precios del suelo
en la abrumadora mayoria de las ciudades capitalistas. Esta tendencia
se constata una y otra vez en ciudades de muy diversas caracteristicas,
siempre y cuando el plazo de observation sea razonablem ente largo, y
descontando por distintos procedimientos, algo que justam ente discuti-
remos, la llamada "ilusion monetaria". Esto no es de ninguna manera
algo trivial: en efecto, los precios de la gran mayoria de las mercancias
normales presentan una tendencia mas bien contraria, hacia la baja, cuya
principal explication es el impacto que la innovation tecnologica tiene
sobre el precio de los bienes, que contrae la cantidad de trabajo que re-
quiere su elaboration, y que reduce su valor individual. En contraste, los
precios del suelo en las ciudades, salvo casos muy excepcionales, exhiben
esta tendencia de largo plazo al crecimiento. A continuation exam inam os
diversos factores que contribuyen a explicar este resultado.

186
 a. La tendencia decreciente de la tasa de ganaticia

Un prim er elem ento determ inante de la tendencia hacia el crecimiento

secular de los precios del suelo urbano, es la tendencia decreciente de la
tasa general de ganancia. Este es un mecanismo implicito en el funciona-
miento de la econom ia capitalista, y como lo senala Marx en su exposi­
tion clasica de la Teorfa General de la Renta de la Tierra, afecta el precio
de todos los terrenos, sean urbanos o rurales, ya que modifica la referen­
d a de form acion de este precio.
El m ovim iento continuo de la acumulacion de capital, y la encamizada
com petencia entre los diferentes capitalistas por aumentar la productivi-
dad com o m edio para disputarse la plusvalia general, conduce, a traves
del proceso de m aquinizacion, entre otras cosas, a un reemplazo cada vez
mas acentuado de capital variable por capital constante. En la medida
en que solam ente el trabajo vivo es susceptible de producir plusvalia,
se desem boca en un resultado paradojico: lo que para cada capitalista
individual y a corto plazo significa la apropiacion de una mayor portion
de plusvalia, para el conjunto de los capitales implica una tendencia a la
baja en la p rop ortion de plusvalia producida con respecto al conjunto del
capital invertido, y por lo tanto, una caida en la tasa de ganancia. Aunque
este fenom eno tiene mil maneras de manifestarse, y el capital recurre a
multiples m ecanism os para contrarrestarlo, todo parece indicar que a lar­
go plazo es una tendencia ineluctable, imposible de disociar de las leyes
fundam entales de la acum ulacion de capital.
Marx senala que esta tendencia tiene una nitida repercusion en el cre­
cim iento de los precios del suelo. Su reflexion se basa en el examen del
m ecanism o de form acion del precio de la tierra, es decir, la llamada capi­
talization de la renta. El precio del suelo, como se ha mencionado, resulta
de la op eratio n im aginaria de equiparar el derecho de apropiarse de una
renta de determ inada m agnitud a la posesibn de un capital que tenga un
rendim iento de tarnano sim ilar al de la renta. El elemento de referencia
para esta com paracion es propiamente la tasa de ganancia -a otro nivel
de abstraction corresponderia a la tasa de interes-: en el momento en que
esta se vuelve m as pequena, el precio del suelo sube.
La expresion del precio del suelo en funcion de la renta y de la tasa de
ganancia, dada por la form ula PS = R/g', muestra claramente la relation
inversa entre el precio y la tasa de ganancia general cuando la renta per-
manece constante. De alii se sigue una conclusion importante: el desarro-
llo de la acum ulacion capitalista determina entonces que aunque no se
m odifique la m agnitud de la renta que es posible percibir por la propie-
dad de los terrenos, el precio de estas tierras tiende a incrementarse en

187
 el largo plazo, siempre y cuando tenga lugar la baja tend encial en la tasa
de ganancia.

b. El nvnnce en lasfu erzas productivas y In o p e r a cio n d e " d eflactar"

Otra consecuencia de la competencia en la econom ia capitalista consiste

en que la constante revolucion tecnica conduce a una contraccion de los
precios individuales de las mercandas. Ya hem os hablado de ello: la pug-
na por obtener una mayor porcion del m ercado y por apropiarse de una
cantidad mas grande de plusvalia presiona a los cap italistas a introdu-
cir metodos de produccion cada vez mas eficientes, lo que conduce a un
muy veloz avance de las fuerzas productivas, sobre todo si se com para al
capitalismo con modalidades previas de organizacion social. En una eco­
nomia mercantil como es la capitalista, esto tiene com o efecto que el va­
lor unitario representado por cada mercancia concreta tiende a dism inuir
a medida que la productividad aumenta. En otras palabras, las tecnicas
mas avanzadas hacen que disminuya el trabajo requerido para producir
cada mercancia, y por lo tanto, cada una de ellas representa una porcion
menor del trabajo social global. Ahora bien, si por otro lado tenem os una
renta y un precio del suelo cuyas magnitudes no se han alterado en ter-
minos de valor, su equivalencia en poder de com pra de estas m ercandas
fisicas tiende a crecer. Sin transformarse la cantidad de valor representa-
da en la renta que percibe un terrateniente, este tendra la posibilidad de
adquirir con ella un mayor volumen de m ercandas.
Este fenomeno, que parece una simple ilusion, ya que desde cierta pers-
pectiva la renta crece a pesar de que en terminos de valor ella no cambia,
tiene sus repercusiones corporeas y concretas. Es m as, esto no debe con-
fundirse con el efecto que sobre la expresion m onetaria de la renta tiene el
fenomeno de la inflacion -este ultimo tambien de naturaleza m onetaria-.
De hecho, el metodo estadistico corrientemente utilizado para aislar el
impacto de la inflacion sobre la evolucion del precio de un bien, y obte­
ner una serie de precios denominados "reales" -o p eracion que se conoce
como "deflactar" una serie de precios nom inales-, consiste en comparar
estos precios con los de un conjunto ponderado de m ercand as que se
espera representen el agregado global de las m ercandas, y por lo tanto,
que sus precios reflejen el movimiento general de los precios de la eco­
nomia. Pero el proceso de contraccion del valor unitario generado por
el avance de las fuerzas productivas que hemos descrito, opera tambien
sobre esta canasta de bienes de referenda: es asi como una renta con una
magnitud fija en terminos de valor, en este caso el precio de un terreno,
podra comprar con el tiempo una cantidad mayor de esta canasta de bie­
nes y aparecera estadisticamente en el largo plazo com o una magnitud
real creciente.
188
Una incidencia im portante que tiene este fenomeno, es que aunque el
precio del suelo no aum ente en terminos de valor -que tambien lo hace,
como ya hem os visto, y con determinantes adicionales que examinaremos
en seg u id a-, la relacion entre el precio del terreno y el precio del espacio
construido tiende a crecer. Aunque puede decir que la innovacion tecnica
es mas lenta en la industria de la construccion, sin embargo, ella esta pre­
sente en esta ram a, por lo que el valor contenido en la edificacion misma
—los m ateriales de construccion y el trabajo vivo requerido para desarro-
llar esta p ro d u ccio n - se reduce con el tiempo, mientras que la renta, y por
lo tanto el precio de la tierra sobre la que se apoyan los inmuebles, per-
m anecen iguales o aum entan. El resultado es un peso creciente del precio
del suelo en el total del precio del inmueble, algo que tiene considerables
repercusiones en lo econom ico y en lo politico, particularmente en el caso
de la vivienda.

c. El aumento de la demanda por espacio construido urbano y el

crecimiento de distintas rentas

El desarrollo de la acum ulacion lleva consigo, por lo general, una amplia-

cion de la dem anda por espacio construido urbano. En primer lugar, el
crecim iento de la poblacion global y el avance de las fuerzas productivas
en la agricultura, generan un crecimiento tendencial de la poblacion ur-
bana, la cual, a su vez, requiere de espacio construido para su habitation
y para sus actividades reproductivas. En segundo lugar, el crecimiento
de los ingresos de la poblacion, tanto en terminos de valor, como conse-
cuencia de la acum ulacion misma, como en terminos de poder de compra
de m ercancias fisicas, por efecto del cambio tecnico concomitante, tiende
a am pliar la dem anda de espacio construido per capita, magnificando el
efecto anterior. Finalm ente, la complejizacion de la economia multiplica
los requerim ientos de espacio construido para actividades urbanas liga-
das directa o indirectam ente a la acumulacion, tanto productivas como
im productivas: gestion, comercio, circulation de capital, actividades es­
ta tales, etcetera.
Aunque este ensancham iento de la demanda por espacio construido
urbano puede tener ritm os cambiantes y manifestarse con distinta in-
tensidad en diversas ciudades (incluso puede haber contracciones), por
lo pronto nos ocuparem os de los efectos generales de la tcndencia ge-
neralizada al crecim iento, reservando el examen de sus modulaciones
tem porales al analisis de los movimientos coyunturales de los precios
de la tierra urbana. Exam inem os a continuation, entonces, las inciden-
cias m as n o tab les de la expansion de la demanda por espacio construi­
do, que afecta el precio del suelo urbano a traves de su impaeto sobre
diversas rentas urbanas.

189
 En primer lugar, el crecimiento general de la dem anda por esp acio cons-
truido consolida la fuerza de los oferentes de tierra u rban a, quienes
controlan esta condition basica para la produccion de este bien. Com o
resultado tiende a increm entarse la renta que refleja la co n trap o sitio n
mas general entre oferentes y dem andantes de tierra en las ciu d ad es, la
Renta Absoluta Urbana. Esto puede ser agu d izad o por circu nstancias
que si bien no estan ligadas por definition a este fenom en o, con mucha
frecuencia se asocian a el: al extenderse las ciu d ad es, a m en u d o agotan
las tierras mas faciles de ser urbanizadas, y su am p liacio n encu entra ba-
rreras naturales y sobrecostos en la produccion de in fraestru ctu ra que
agudizan la escasez relativa de tierras urbanas. Por estas y o tras razones
-incluyendo el hecho de que con frecuencia, a p artir de cierta talla, el
costo de suministrar infraestructura se increm enta acelerad am en te, aun
en ausencia de barreras naturales- no es raro que la provision de tierra
urbanizada por parte del Estado se retrase notab lem ente frente al ritmo
de ampliacion de la demanda, exacerbando de nu evo este desequili-
brio. En la medida en que la Renta Absoluta U rbana es una renta gene­
ral que comparte la totalidad de los terrenos de una ag lo m eracion , su
incremento es uno de los determinantes mas relevantes del crecim iento
general de los precios del suelo.
En segundo lugar, la expansion de la demanda por espacio construido
urbano, al presionar el crecimiento fisico de la ciudad, hace aum entar
la magnitud de los desplazamientos que son necesarios para utilizar-
la, lo que alimenta las rentas diferenciales, y particularm ente, la Renta
Diferencial de Vivienda. Los trabajadores mas desfavorablem ente locali-
zados ven encarecer de esta manera el costo de reproduction de la fuerza
de trabajo, lo cual se proyecta a traves del m ecanism o de la renta a toda
la mano de obra; pero al mismo tiempo esto favorece a los propietarios
de terrenos con ventajas relativas para esta actividad. Dos tendencias
amortiguan este efecto: por una parte, el mejoramiento de los m edios de
transporte, desde la introduction de tecnicas mas eficientes hasta la am ­
pliacion misma de la infraestructura vial y de vehiculos; por otra, algunos
reacomodamientos en la estructuracion de las ciudades cuando sobrepa-
san cierto tamano, como el surgimiento de subcentros, que com plejizan
su logica y contribuyen a reducir ciertos movimientos, pues no todas las
actividades implican desplazarse a un centro unico. De todas maneras,
el crecimiento fisico de las ciudades hace aumentar todas las rentas que
estan ligadas a costos en la movilidad, particularmente las de vivienda,
y dada la alta proportion de terrenos en la ciudad que soportan la Renta
Diferencial de Vivienda, este es otro de los factores que contribuyen no­
tablemente al crecimiento secular de los precios de los terrenos urbanos.
Como veremos, esto tiene un efecto particularmente sensible en el funcio-

190
 nam iento del sistem a en su conjunto, ya que afecta una de sus variables
claves: el costo de reproduccion de la fuerza de trabajo.
En tercer lugar, el desarrollo de la acumulacion hace crecer el fondo de
consum o de los habitantes en las ciudades, lo cual repercute principal-
mente en dos tipos de rentas. Por una parte, en las rentas comerciales,
pues el m ayor volum en de valor que es necesario hacer circular, por lo
general hace indispensable una combinacion entre un aumento en la ve-
locidad de rotacion del capital comercial en los terrenos ya destinados a
este fin y la incorporacion de nuevos terrenos comerciales: en los dos ca-
sos, la Renta Diferencial de Comercio aumenta. Por otra, esto tambien inci-
de en la Renta de M onopolio de Segregacion. Si la poblacion en su conjunto
es mas rica, para que las capas de mas altos ingresos puedan efectivamente
excluir a los dem as grupos, deben interponer barreras mas elevadas, y para
ello deben increm entar ese impuesto privado que pagan por acceder de
manera discrim inada a los lugares positivamente connotados.
Finalm ente, una renta que tiende a crecer con la ampliation de la de-
manda por espacio construido urbano es la Renta Primaria Diferencial
tipo II. H em os visto que una vez que la magnitud de la renta local sobre
un terreno sobrepasa cierto nivel, se hace viable la production en altura,
densificandose la ciudad, y es posible que reduzca el volumen global de
valor que se paga en renta en comparacion con una expansion alternativa
de la aglom eracion en baja densidad. Sin embargo, los terrenos que ya
soportan rentas urbanas ven crecer las que se asientan sobre ellos a traves
de este m ecanism o. De nuevo, esta es una de las fuentes mas importantes
en el crecim iento general de los precios de los terrenos en las ciudades.
Como hem os dicho, todos estos factores pueden adquirir ritmos diver-
sos, e incluso en ciertos periodos o en algunas ciudades especificas pue­
den eventualm ente operar con signo negativo. Pero el resultado global
es un crecim iento secular de los precios de la tierra urbana, lo cual es un
factor con el que se debe contar para el analisis de largo plazo en lo que se
refiere al desenvolvim iento de las ciudades y a su efecto sobre el proceso
general de acum ulacion.
En la figura 5.1, ilustram os, esquematicamente, el impacto del crecimien­
to de la dem anda por espacio construido y de la expansion ffsica dc la
ciudad en una aglom eracion monocentrica que solo tiene un uso de vi-
vienda. En la izquierda mostramos el caso en el que linicamente existe
Renta D iferencial de Vivienda. La expansion en la demanda implica que
la Curva de Precio de C irculation del espacio construido se desplace de
PC-PC a PC'-PC'. Por lo tan to, se incorporan nuevos terrenos: de .t se pasa
a .r'. Pero com o los costos de transporteaumentan, las rentas aumentan en
la misma proportion: la renta pasa de r a r'. En la parte derecha ilustramos
 cuando existe, ademas, una Renta Absoluta Urbana. El crecimiento de la de-
manda que implica el desplazamiento de la Curva de Precio de Circulacion
a PC'-PC hace crecer tan to la renta diferencial como la absoluta.

Figura 5.1. Aumento de la demanda por espacio construido y

crecimiento de las rentas urbanas.

Renta
R en ta

2. Los m ovim ientos coyunturales generales

Los precios de los terrenos tienen ademas otros movimientos que abarcan
al conjunto de los lotes de una ciudad y que son oscilantes. Las percepcio-
nes estadfsticas muestran que los precios del suelo tienen fluctuaciones
alrededor de la tendencia estructural, que en el apartado anterior hemos
dicho que, por lo general, es creciente. Subrayemos que se trata de mo-

192
vim ientos gen erales: norm alm ente se constata que la secuencia de estas
alzas y bajas es consonante en la totalidad de los terrenos de una ciudad,
o por lo m enos en porciones muy considerables de ella, que pueden co-
rresponder a gran d es subm ercados de espacio construido.
Podria decirse que lo que aqui evocamos es mas bien la regia en las magni­
tudes de los precios de cualquier mercancia, las cuales presentan oscilacio-
nes sobre una tendencia, y por lo tanto, la presencia de este mismo rasgo
en los precios del suelo no ameritaria ninguna reflexion particular. Pero,
precisam ente, esta referencia al caso general justifica la necesidad de una
consideracion especifica. En efecto, los flujos y reflujos que son observables
en la m ayoria de los precios de las mercancias, parecen obedecer a las pecu-
liaridades y lim itaciones que tiene el mercado como mecanismo de socia-
lizacion, a lo que M arx se referia cuando hablaba del "salto peligroso": la
accion descentralizada de productores oferentes y demandantes no garan-
tizan de antem ano una sincronizacion exacta entre sus estrategias respec-
tivas. Un poco por ensayo y error los inversionistas reaccionan frente a los
precios de corto plazo em igrando - o desviando parte de su inversion- ha-
cia otras opciones de produccion cuando son muy bajos; o acudiendo des-
de otras ram as - o aum entando la produccion- si son muy altos. Como las
condiciones que gobiernan estos fenomenos son multiples y cambiantes,
y el tiem po es una lim itacion, el estado de quietud final -que se imaginan
como ineluctable quienes no pueden reflexionar de manera diferente que
con la nocion de "e q u ilib rio "- no tiene por que alcanzarse siempre: lo que
se ve entonces son estos vaivenes. Ademas de los impactos de fenomenos
mas o m enos fortuitos, esta interaccion dificil entre oferentes productores y
dem andantes genera ciclos, que son ondas de ampliacion y de contraccion
que a veces adquieren una frecuencia mas o menos regular.
Pues bien, lo peculiar de la tierra en general y de la tierra urbana en par­
ticular, es que en la m edida en que ella no es el resultado de un proceso
productivo, esta interaccion entre cantidades ofrecidas y precios o no tiene
lugar o su relevancia es m ucho menor’. Los sobresaltos que se ven en los
precios del suelo parecen ser entonces inducidos por las oscilaciones de
otros m ercados con los cuales se conecta el mercado de tierras urbanas.

a. L a s o s c ila c io n e s en la activ id a d constructive

Tal vez la fu ente m as im portante de variaciones coyunturales o ciclicas de

los precios de los terrenos de las ciudades sean las oscilaciones en la acti­
vidad constructiva. D e hecho, la expansion o contraccion en la produccion

1 En el ca p itu lo V II, a p ro p o sito del im pacto de los impuestos sobre los precios del sue­
lo, v o lv e re m o s a re to m a r y a d iscu tir la nocidn de que la oferta de tierras es algo tijo
de espacio construido implica una am pliation o un estrecham iento en la
demanda por terrenos urbanos. Ademas, casi siem pre estas am pliaciones
responden precisamente a cambios en la rentabilidad de estas inversio-
nes, por alzas o bajas de los precios de los inmuebles. A si las cosas, en un
momento de expansion de la actividad constructora, que probablem ente
implica que los inversionistas han sido atraidos por ganancias superiores
a las acostumbradas, se agudiza la competencia entre ellos por adquirir
los terrenos necesarios para hacer este tipo de desarrollos en el momento
de precios favorables, lo que permite a los propietarios de terrenos exigir
un precio mas elevado. El fenomeno contrario ocurre en los m om entos
de contraction.
Ahora bien, como se anotaba en el capitulo III, la production de espacio
construido es una de las ramas que tiene las oscilaciones m as profundas
y reiteradas en la economia capitalista, debido principalm ente a que tiene
un largo periodo de production que dificulta que los inversionistas re-
accionen prontamente a los cambios en las condiciones de acum ulacion,
y tambien a que la construction es muy dependiente de otros sectores
que le transmiten sus fluctuaciones: la edification precisa de fondos que
financien la circulation, es muy sensible a los cam bios en las tasas de in-
teres, sc ve fuertemente afectada por la evolution general de la demanda
solvente, etcetera. Y desde luego se tienen que tener en cuenta las acelera-
ciones inducidas por acciones gubernamentales, que son frecuentes, en­
tre otras cosas por el papel estrategico que tiene la vivienda, cuya penuria
tiene implicaciones politicas y sociales de relevancia.

b. Las oscilaciones en el mercado financiero

Las oscilaciones en el mercado de capitales, o en el m ercado del dinero,
producen tambien altibajos en los precios de los terrenos. Ya hem os dicho
que esto se da de manera indirecta, en la medida en que genera acele-
raciones y desaceleraciones en la actividad constructora. Pero tambien
esta influencia tiene una via directa. Como veremos, la com pra de tierras
urbanas y, mas generalmente, la compra de inm uebles, es una option
de colocation de ahorros o de inversion financiera que se entrelaza con
las alternativas propiamente financieras (acciones, papeles de renta fija,
etcetera). Aun con rentas que no se modifican, los cam bios en las tasas de
rendimiento en estas opciones de colocation financiera de dinero reper-
cuten en los precios de los terrenos que soportan estas rentas.

c. O scilaciones en la tasa general de ganancia

Hemos visto que la tasa general de ganancia es el referente con el cual

se construye el precio del suelo a traves de la capitalization de la renta.
 Y habiam os seiialado, ademas, que en la medida en que esta magnitud
tiene una tendencia secular descendente, los precios del suelo suben ten-
dencialmente. Pues bien, la tasa general de ganancia tambien tiene fluc-
tuaciones, y es esperable, por lo tanto, que ellas generen oscilaciones de
signo contrario en los precios de los terrenos. De hecho asi opera, aunque
habria que senalar que lo que parece pertinente no son los cambios de
cortisimo plazo de la tasa general de ganancia, sino las fluctuaciones de
mediano plazo que son las que sirven de derrotero para las decisiones de
los agentes mercantiles.

d. L as oscila c io n es en los precios del suelo que magnifican estas

m isntas flu ctu acion es

Aunque parezca paradojico, se puede afirmar que una fuente de los vai-
venes de los precios del suelo son sus mismas fluctuaciones. O mas pre-
cisam ente, habria que decir que hay un elemento en este mercado que
tiende a profundizar los movimientos coyunturales ascendentes o des-
cendentes de los precios de la tierra: este elemento es la demanda especu-
lativa de tierras. Esta ultima, y sus distintas variantes -que desde cierto
punto de vista puede ser considerada como un efecto de estas fluctuacio­
n es-, la exam inarem os en la segunda mitad de este capitulo, pero por lo
pronto aludam os al mecanismo basico que genera esta agudizacion de las
oscilaciones. La demanda especulativa por terrenos consiste en la com-
pra de terrenos a un precio determinado con el animo de venderlos a un
precio superior. Esto tiene lugar precisamente porque las fluctuaciones
en el precio existen por las razones que ya hemos aludido y otras que se
veran mas adelante. Pero cuando esta action es ejercida por un numero
grande de agentes, que no tienen una concertacion explicita entre ellos,
cuyas acciones no estan sincronizadas y que no tienen absoluta certeza
sobre el futuro, se dan desfases que hacen que alguien compre a un pre­
cio alto porque cree que va a crecer atin mas. Cuando esta conviction
esta suficientem ente expandida, al menos por un tiempo, esta expecta-
tiva se autorrealiza, pues alguien mas compra a ese precio mas elevado
movido por la misma expectativa. Pero esta situation no puede darse
indefinidam ente, y cuando las condiciones independientes determinan
la contraction, esta termina por imponerse de manera mas abrupta; algo
sim ilar puede decirse de los movimientos a la baja. Como resultado se
dan entonces sobresaltos muy frecuentes y pertinentes en este mercado.

3. Los m o v im ien to s estructurales particulares

Existe un tercer tipo de movimientos de los precios de los terrenos ur-

banos que son muy peculiares de este mercado y que a pesar de tenor

195
 una gran importancia, no siempre aparecen evidentes en la reflexion: los
movimientos estructurales particulares. Se trata de cam bios relativam en-
te repentinos que experimentan los precios de determ inados terrenos y
que, a pesar de una apariencia inicial, no son resultado de fenom enos
coyunturales, sino del despliegue normal y continuo de la estructura ur-
bana. Mirado a partir de la historia de un terreno especifico, en ciertos
momentos su precio se acelera durante un periodo relativam ente limita-
do de tipmpo, luego del cual retoma la dinamica del resto de los terrenos,
es decir, el ritmo ascendente relativamente pausado de los m ovim ientos
estructurales generales y las eventuales oscilaciones de los m ovim ientos
coyunturales generales. Pero no se trata de un fenom eno coyuntural: mi­
rado en el conjunto de los terrenos de una ciudad, estas aceleraciones se
estan presentando de manera mas o menos continua, solo que lo hacen
sobre terrenos diferentes en cada momento. Reiteram os que aunque en
cada terreno se presentan de manera mas o menos excepcional en el tiem-
po, no se deben confundir con los movimientos coyunturales de los pre­
cios del suelo que obedecen a determinantes de corto plazo: los que aqui
examinamos son mas bien la repercusion focalizada de los m ovim ientos
de largo plazo. Esta distincion aparecera mas clara cuando exam inem os
sus principales determinantes, que pueden agruparse en las dos catego­
ries siguientes.

n. Cambios de uso en el suelo

El caso mas extendido y mas importante de m ovim ientos estructurales

particulares de los precios del suelo urbano, es el que esta asociado con
las transformaciones en los usos de la tierra. El desarrollo de la acumula-
cion de capital en la ciudad lleva consigo constantes m utaciones y reaco-
modamientos en la division tecnica y social del espacio, lo cual se acentua
particularmente cuando se esta en presencia de un crecim iento fisico de la
aglomeracion. Su conexion con los precios del suelo es algo relativamente
simple.

Hemos anotado que en general cada terreno soporta potencialm ente va-
rias rentas urbanas secundarias, pero solo se manifiesta en el mercado
la mas elevada de ellas, que corresponde al uso de la tierra en el que el
propietario puede percibir una mayor porcion de excedente; por lo tanto,
ese sera el uso que efectivamente tienda a desarrollarse en ese lugar. Un
cambio de uso en un area urbana implica que el ordenam iento de estas
rentas secundarias potenciales se transforma, y a partir de determ inado
momento la renta secundaria que se manifiesta en el m ercado es distinta,
y por lo general, mas alta que la que operaba antes en ese sitio. A veces
estos cambios pueden ser descendentes cuando una transform acion glo­

196
bal en la estructura funcional de la ciudad le sustrae a un area concreta
la posibilidad de desarrollar una actividad especialmente lucrativa desde
la perspectiva del terrateniente. Pero la misma existencia del propietario
tiende a restringir la frecuencia de esta eventualidad, ya que su interes lo
lleva a tratar de im pedir y retrasar estos cambios cuando su traduccion es
una baja en los precios. Lo mas corriente, entonces, es que los cambios de
destino de los terrenos se asocien a un cambio positivo en los precios.
Ahora bien, esto genera cambios bruscos en los precios del suelo en un
periodo relativam ente corto, lo cual se desprende del hecho ya anotado,
de que las distintas rentas secundarias, que obedecen a determinantes
diferentes, tienen a su vez dinamicas distintas. Un terreno que tiene un
uso determ inado, y cuyas rentas se mueven en una primera fase con la
dinamica de largo plazo de los precios urbanos en general, y de la renta
secundaria correspondiente a su uso dominante inicial, de repente ex-
perimenta el influjo de los determinantes correspondientes a la nueva
actividad en cuya area de desenvolvimiento se ve involucrado, y subita-
mente com ienza a soportar como renta secundaria la correspondiente a
esta nueva actividad. Despues de este lapso de mutacion, la dinamica del
precio de ese lote retom ara el ritrno mas pausado de la dinamica global, y
co rresp ond ed a la tendencia general de la nueva renta secundaria.
En el capitulo IV, habiam os senalado que existia una cierta jerarquizacion
en la m agnitud de las rentas maximas que pueden arrojar los distintos
usos del suelo. Esta aceleracion en el crecimiento de los precios de un
terreno obedece, por lo tanto, a que este lote en particular, en virtud del
desenvolvim iento de la estructura urbana, pasa de soportar una renta de
un uso determ inado, a otro de una jerarquia mayor, que genera una renta
mas elevada.
Los m ovim ientos estructurales particulares de los precios del suelo urba-
no ocurren, precisam ente, cuando un terreno pasa de un estrato inferior
a uno superior. Es el caso, por ejemplo, de una zona comercial cuando
se esta expand iendo a costa de un area que previamente estaba destina-
da a la vivienda: los terrenos en el margen que son involucrados y que
previam ente tenian com o renta secundaria relevante la renta diferencial
de vivienda, a partir de su absorcion por la zona comercial comienzan a
soportar la renta diferencial de comercio. Durante el periodo de transi-
cion, el crecim iento de sus precios se acelera, para despues tomar el ritrno
general de los lotes comerciales. Otro caso notable es el de los terrenos
rurales periurbanos que son absorbidos por la ciudad, y cuando esto ocu-
rre, com ienzan a soportar rentas urbanas de las que antes carecian. En
general, estas m utaciones estan ligadas a la expansion fisica de la ciu­
dad o de sus com ponentes, pero no siempre esto es indispensable. Una

197
 ciudad que no crece notablemente puede tener, sin em bargo, apreciables
reacomodamientos que ocasionan en ciertos terrenos fenom enos como
los aqui aludidos.
Puede verse asi con mayor nitidez que no se trata de acontecim ientos
coyunturales. Mirado esto en el nivel de la ciudad en su conjunto, una
expansion fisica tendencial y uniforme, por ejem plo, estara generando en
los terrenos de su limite, y en los bordes entre una y otra actividad -lo s
cuales iran cambiando a medida que se ensancha la ciu d a d -, estas trans-
formaciones bruscas en sus precios. Para cada lote se trata de un aconte-
cimiento relativamente excepcional, pero es algo norm al y repetido desde
la perspectiva de conjunto.
En la figura 5.2 se ilustra esto, utilizando nuestro consabido ejem plo sim-
plificado de una ciudad concentrica con dos usos urbanos, com ercio y
vivienda, y teniendo en cuenta la tierra rural. En una prim era instancia,
la ciudad se extiende desde el centro C hasta el lim ite L. A partir de este
ultimo punto, las tierras son rurales y soportan la renta rural (rr en la
grafica). Para las tierras urbanas, las mas proxim as al centro, la renta mas
elevada corresponde a la Renta Diferencial del Com ercio (cc), y este sera
el uso predominante en ellas, y en las tierras mas alejadas la renta mas
elevada es la Renta Diferencial de Vivienda (vv), y a esta actividad se
dedicaran alii los edificios. El punto X marca el borde entre la zona co-
mercial y la zona de vivienda. Pero vamos a suponer que com o desarrollo
estructural, esta ciudad crece en poblacion y en tam ano generando un
crecimiento gradual de las rentas en los distintos lotes de la manera como
hemos seiialado en los Movimientos Estructurales G enerales -d e manera
deliberada se excluyen la ocurrencia de M ovimientos Coyunturales para
hacer mas elocuente el analisis-. Esto implica que el area urbana general
de la ciudad va a crecer, incorporando en la figura los terrenos entre L y
el nuevo limite de la ciudad que sera L'. Asi mismo, el area comercial se
expandira entre X y el nuevo borde comercial X'.

Miremos entonces como crecen las rentas (los precios) de los terrenos {pea­
se figura 5.2). Para los lotes comerciales que no cambian de uso sus rentas
creceran desde cc a c'c', que podriamos decir que corresponde al ritmo de
valorization tendencial de todos los terrenos de la ciudad. Igual podria
decirse de los lotes que eran de vivienda y continuan siendolo: sus rentas
creceran desde vv hasta v'v', que correspondent al ritmo de crecimiento
de largo plazo de los precios del suelo. Pero, veamos que sucede con los
terrenos comprendidos entre L y L' que antes se destinaban a la vivienda
y ahora se usan en el comercio: si crecieran al mismo ritmo tendencial sus
precios pasarian de vv a v'v', pero en realidad estos precios crecen hasta
c ’c' que es mas elevado. En el mismo lapso, estos crecen de forma mas

198
veloz que el resto de los terrenos de la ciudad. Igual podrfa decirse de
los terrenos que pasan de rurales a vv urbanos cuyas rentas pasan de ser
rurales rr, u sualm en te m uy bajas, a ser, rentas diferenciales de vivienda,
por lo general m ucho m as elevadas.

C X X L L' Distancia

Z o n a c o m e r c ia l Z o n a d e viv ien d a Zona rural

C a m b io d e u s o C am bio de uso
V iv ie n d a -c o m e r c io Rural-urbano

En la figura 5.3 m ostram os esto como se traduce en el desenvolvimien-

to del precio de un terreno particular en el tiempo. Antes de tl, cuando
el terreno esta destinado a vivienda, su precio crece al ritmo general de
todos los lotes de la ciudad. En el lapso entre tl y t2 cuando ocurre la
conversion de vivienda a comercio, el precio del suelo sube bruscamente,
es a lo que llam am os M ovim iento Estructural Particular. Despues de f2,
cuando ya el terreno es com ercial, su crecimiento vuelve a tomar el ritmo
mas pausado del crecim iento general de los precios de la ciudad. No es
un fenom eno coyuntural: a los terrenos entre L y L’ (en la figura 5.2) este
crecim iento sobreviene en el lapso tl - 12 (en la figura 5.3). Pero si la am-
pliacion de la ciudad continua, esto mismo ocurrira probablemente en
los terrenos vecinos, entre L' y un eventual L", en un lapso que podria ser
entre t2 y un posible t3. Estas aceleraciones en el precio del suelo se dan
perm anentem ente, de manera independiente de la coyuntura, solo que se
m anifiestan en terrenos diferentes.

199
 Figura 5.3.

b. Intensification de la densidad constrnctiva

Un segundo determinante de los movimientos estructurales particulares

de los precios del suelo urbano lo constituye el proceso de densificacion
de la ciudad. Este mismo elemento lo habiamos senalado ya como uno de
los causantes de la tendencia al alza en los precios del suelo a largo plazo.
Aqui mostraremos como, especialmente en lo que se refiere al funciona-
miento de la renta primaria diferencial tipo II, su efecto es abrupto y su
impacto se va desplazando sucesivamente a distintos terrenos de la ciu­
dad, generando movimientos focalizados.
Cuando nos ocupamos de la Renta Primaria Diferencial tipo II, habiamos
puntualizado que para pasar de una tecnica de construccion de menor
altura a una de mayor altura, se requeria que el precio de venta del espa-
cio construido en ese lugar traspasara un cierto limite, aquel que ante los
ojos del capitalista constructor implicara que los costos adicionales que
se derivan de construir con una tecnica mas intensa, y por lo tanto, mas
costosa, se vieran compensados por reducciones en la renta que paga,
dado que proporcionalmente utiliza menos tierra. Esto quiere decir que
cuando la renta que soporta un terreno sobrepasa un determ inado limite
y permite una mayor densificacion, los aumentos en el precio del espacio
construido repercuten mas concentradamente en aum entos en la renta: si
el precio del espacio construido crece a un ritmo uniform e en el tiempo,
una vez cruzada esta frontera el ritmo de incremento de la renta se acele-
ra. En la figura 5.4 puede verse esto esquematicamente. Alii se relaciona
el precio unitario del espacio construido, PLIM, con la renta por unidad
de superficie r, en presencia de dos tecnicas de construccion, una de ma­
yor altura que la otra. El eje horizontal representa sim ultaneam ente PUM

200
y tiem po, ya qu e esta variable tiene un crecimiento temporal uniforme.
Una vez sobrep asa el nivel X12, la renta comienza a crecer a un ritmo
mayor.

PUM: tiempo

En la practica, n o obstante, esta transition se da de una manera brus-

ca. En efecto, el hecho de que un determinado nivel del precio del es-
pacio construid o haga viable una tecnica constructiva de mayor altura,
no se traduce de m anera inm ediata en la renta. Existe un conjunto de
factores que retrasan esta incidencia, como son una derta opaddad en
la inform acion, la circunstancia de que normalmente al menos una parte
de los terrenos ya esta construida, el hecho de que no siempre existe la
disponibilidad de capital para una construccion mas intensa, etcetera. El
resultado es que du rante un tiempo los terrenos siguen transandose por
unos precios corresp ond ientes a la tecnica precedente, y los capitalistas
constructores que excepcionalm ente estan en capacidad de producir en
mayor altura, pueden conservar durante este periodo inicial una parte o
toda la ganancia adicional en calidad de ganancia extraordinaria. Sin em­
bargo, una vez que se ha disem inado la informacion sobre la posibilidad
de obtener esta ganancia excepcional entre los capitalistas, y que prolife-
ran las cond icion es para producir en altura en esa zona, toda la ganancia
extraordinaria se transform a en renta primaria diferencial tipo II, de tal
manera que la renta recaptura rapidamente el nivel teorico que posibilita
la nueva tecnica. En la figura 5.4 se ilustra, entonces, el comportamien-
to mas usual cu and o el precio del espacio construido trasciende uno de
estos um brales, lo que perm ite utilizar una tecnica de construccion mas

201
 intensa: durante un tiempo la renta sigue in ercialm en te la evolu cion que
seguiria con la tecnica m enos intensa, y luego reacciona abruptam ente
para reatrapar la curva correspondiente a la tecnica m as densa. El resul-
tado es que hay un periodo en que el precio del terreno en cu estion sufre
una aguda aceleracion.
Esto se refuerza con una circunstancia a la que ya h em o s aludido, y es
que el crecimiento de los costos de construccion no guarda una continui-
dad con respecto al numero de niveles de la ed ificacion, sin o que existen
a su vez ciertos saltos: el costo unitario de p rod u cir un m etro cuadrado
de espacio construido se dispara cuando se sobrep asan los 5 o 6 pisos y
es necesario introducir aparatos mecanicos de circu lacion vertical; vuelve
a tener una discontinuidad mas alia de los 20 p isos, cu and o se debe recu-
rrir a estructuras mas sofisticadas, y asi sucesivam ente. C om o resultado
de esto, la densificacion no se da en forma gradual sino con ciertos esca-
lonamientos: areas con altura predominante de una o dos plantas, otras
con 5 o 6 plantas, otras que oscilan alrededor de los 20 pisos, etcetera. En
principio, esto implica que el precio del espacio construid o en cada zona
esta dentro de determinados rangos. En la m edida en que en las distintas
tierras de la ciudad el precio del espacio construido correspondiente a
estos umbrales es alcanzado en diferentes m om entos, estas aceleraciones
en el incremento de la renta se van desplazando espacialm ente.
Tambien aqui, y relacionado con el aumento de la densidad constructiva,
se desemboca en un resultado similar al que veiam os con respecto a los
cambios de uso: en la historia de un mismo terreno, el nivel de su pre­
cio va creciendo de manera paulatina, pero en cierto m om ento, atraviesa
una de estas fronteras en que se justifica la edificacion en m ayor altura.
Durante un lapso, el crecimiento del precio del suelo se acelera, y luego
retoma el ritmo general de crecimiento de los precios, es decir, un esque-
ma identico al de la figura 5.3.

Este tipo de movimientos, como los otros que hem os expuesto anterior-
mente, tienen lugar como resultado de la operacion de los agentes mer-
cantiles, incluso en ausencia de la accion estatal. Esta ultim a, a traves de
distintas vias, puede incidir en estos movimientos, agudizandolos o sua-
vizandolos, desfasandolos en el tiempo o desplazandolos exa el espacio,
etcetera -esto se vera con detalle en un capftulo u lterio r-, pero se trata de
incidencias en mecanismos que el mercado genera por si solo.

B . C o n s e c u e n c ia s e im p a c to s d e lo s m o v im ie n t o s d e lo s
p re c io s d e l s u e lo u rb a n o

Vamos a examinar las principales incidencias de los m ovim ientos de los

precios del suelo urbano de manera agrupada, segun cuatro nucleos to-
202
picos: el im pacto sobre el m ism o mercado de tierras, sobre sus agentes y
sus practicas; la incidencia sobre la rama de la construccion; el impacto
sobre la acu m u lacion capitalista en general y las relaciones globales entre
las clases; y el im pacto sobre el funcionamiento espacial de las ciudades.

1. L o s m o v i m i e n t o s d e l o s p r e c io s d e l s u e lo u rb a n o
y el m e rc a d o d e te rre n o s

El hecho de que los precios del suelo cambien con el tiempo y de que in-
cidentalm ente tengan increm entos, genera un comportamiento esperable
de los agentes m ercantiles: procuraran apoderarse de estos incrementos
que son porciones de valor y se disputaran entre ellos por su captura. En
terminos generates, esto da pie a una de las practicas mas conspicuas en
los m ercados de tierras, la llam ada especulncion urbmia, que consistiria en
transacciones de com pra y venta de tierras, con el proposito fundamental
de capturar estos increm entos en los precios del suelo. En su acepcion
general, serian operaciones en que se compran terrenos con precios bajos,
se espera a que ellos aum enten y se venden mas caros, aprovechando esta
diferencia. Esta nocion de "esp era" es lo que justifica la denominacion de
"especulacion", que adem as tiene una implicacion que discutiremos y es
la de que estos agen tes se lim itan a beneficiarse de un fenomeno que, como
hemos visto, no es generado propiamente por ellos. Pero, precisamente,
estos interrogantes nos rem iten a la siguiente consideracion: la especula­
cion con terrenos urbanos no es una practica homogenea. Dependiendo
en buena parte de la naturaleza de los agentes involucrados, estasaccio-
nes tienen logicas y grados de pertinencia que son en realidad diferentes.
A continuacion presentam os las mas importantes.

a. La " p rotoesp ecu lacioit"

Una buena parte de quienes aparecen como poseedores juridicos de la

tierra urbana son en realidad usuarios finales de inmuebles, para quienes
la propiedad podria catalogarse como una "propiedad de uso": su senti-
do es fundam entalm ente acceder al valor de uso de la edificacion. Se trata
de propietarios que viven en sus propias viviendas, pequenos comercian-
tes o artesanos que poseen sus talleres y locales comerciales, etcetera. Al
ser duenos de las edificaciones son tambien propietarios de la tierra sobre
la que ellas se asientan. Pero los inmuebles son bienes que tienen una
larga vida util, cuyo valor no se agota en el corto plazo. Muchos de estos
propietarios se plantean volver a vender sus inmuebles y muchos de ellos
lo hacen. Esta circunstancia, y la presencia de estos movimientos de los
precios del suelo -q u e se manifiestan tambien como cambios en el precio
de los in m u eb les- particularm ente la tendencia creciente en el largo pla-

203
zo, le superpone a la practica de simple usuario una logica propiam ente
pecuniaria: se busca apropiarse de estos increm entos de valor.
Comprar un inmueble, incluso si su destino es ser usado por el propio
comprador, toma entonces una dimension adicional al sim ple consumo.
En la literatura pertinente se afirma con frecuencia que la vivienda es
simultaneamente un bien "de consum o" y un bien "d e inv ersion ", con
lo que se alude a que la logica del valor de uso y del valor de cambio se
superponen en estas practicas. Esto genera pecu liaridad es en el compor-
tamiento de los demandantes, algunas de las cuales se senalaran a conti-
nuacion.
Las expectativas del crecimiento futuro de los precios del inm ueble, con-
comitante a la trayectoria de los precios del suelo, afecta en gran medida
las decisiones de consumo mismo. Hemos dicho que las practicas de uso
de los inmuebles obedecen a pautas de caracter colectivo, pero que su
observancia no es algo absoluto y determ inistico. Sin em bargo, las posi-
bles disidencias individuales son cohibidas por esta logica mercantil. Por
ejemplo, si a pesar de que en la mayona de los consu m idores con unas
determinadas caracteristicas prevalece la decision de ad optar una deter-
minada localizacion, un agente individual puede no acatar rigurosamen-
te esa norma, porque puede tener rasgos ind ivid uales que lo conduzcan
a tener un comportamiento anomalo. Pero esta dim ension m ercantil pue­
de hacer cambiar esta decision individual, pues si ella es insolita, puede
poner en peligro la posibilidad de vender el inm ueble que ha escogido
para el consumo a un precio conveniente en el futuro. Esto refuerza la
obediencia a las pautas colectivas, lo cual es particularm ente pertinente
en lo que respecta a la segregacion socioespacial y a los cam bios en estas
convenciones cuando ellas alcanzan una escala suficientem ente amplia2.
El crecimiento previsible de los precios del suelo que hem os anotado,
anima con frecuencia practicas de retencion del suelo o de los inmuebles,
en el sentido en que se hace posible y racional m antener inm uebles con
usos que no son los optimos en el presente -e n el lim ite, incluso sin nin-
gun uso-, porque el incremento futuro de los precios puede compensar
las desventajas inmediatas de esta decision, o esto puede aparecer asi a
los ojos de quien realiza estas transacciones.
Estos movimientos de los precios inciden de m anera m uy im portante en
la decision de comprar viviendas o de tom arlas en arrendam iento. De he-

2 Abram o (2007) hace un interesante analisis al resp ecto , e m p le a n d o las herram ientas
que usa la economia heterodoxa, que a partir de la log ica in d iv id u a l, d e expectativas
cruzadas y em pleando instrumentos com o la teoria d e ju e g o s, llega a e sta s conclusiones
sobre la m ayor coercion del com portam iento co lectiv o so b re el in d iv id u a l en presencia
de estas expectativas mercantiles.
cho, si las exp eetativ as son de que en el futuro las rentas urbanas crezcan
de m anera co n sid erab le, y por lo tanto, de que tambien aumente el precio
de los inm uebles, existira un poderoso incentivo para comprar las vivien-
das, incluso h acien d o sacrificios importantes en los ingresos presentes de
los hogares.
Aqui puede entenderse algo que ya habiamos anotado antes: muchos com-
pradores de in m u ebles estan dispuestos a pagar precios especialmente
elevados por los inm uebles, si tienen la expectativa de que estos precios
van a crecer aim m as. D ado el volum en apreciable de estos demandantes,
este com p ortam iento "esp ecu lativ o" puede amplificar las oscilaciones, y
de hecho es una d e las bases de las llamadas "burbujas especulativas".
Para m uchas fam ilias la "in v ersion " en su propia vivienda de uso cons-
tituye una de las p ocas opciones de "ahorro". Destinan a ello una buena
parte de sus recu rsos y con frecuencia la propiedad de uso constituye
una parte su stancial de su patrim onio. Los avatares en la magnitud de los
precios afectan en ton ces sus decisiones de consumo en otros bienes, bien
sea por la percepcion que tienen de su riqueza o por las posibilidades de
respaldar con este patrim onio prestamos para otros gastos.
Se trata de una practica m uy difundida, y sin embargo, seria una exage-
racion y una inexactitu d asim ilar a todos estos propietarios a la figura del
especulador propiam ente dicho. Con frecuencia, a pesar de que las dos
dinamicas, la de acceder a un valor de uso y la de hacerse a un valor de
cambio, esten presentes, la nocion de uso subordina al calculo puramente
mercantil, y la relacion de estos propietarios con los avatares del mercado
es mas bien tenue. Los m ovim ientos que le son pertinentes, son, por lo
general, los m ovim ientos estructurales generales, es decir, de largo o de
mediano plazo. H abiam os entonces de "protoespeculacion", para aludir
al hecho de que si bien la logica de intentar atrapar los aumentos en los
precios inm obiliarios esta presente en sectores amplios de la poblacion,
ellos no actuan com o agentes especializados en capturar estos incremen­
t s , y su com portam iento no es identico al que se tiene en mente de ma­
nera convencional cu ando se habla de "especulacion urbana", la cual si
parece girar de m anera focalizada en la caza de estos aumentos de valor.
Tal vez esta nocion de protoespeculacion pueda extenderse a las "inver-
siones" que hacen m uchas familias en la compra de terrenos, pero sobre
todo de inm uebles, que son en realidad una opcion comparable a la co-
locacion de ahorro en opciones financieras pasivas. Sobre todo en epocas
de poco desarrollo de los mercados financieros, pero incluso cuando ellos
tienen un despliegue considerable, la compra de lotes o de inmuebles es
una opcion que puede ser accesible para ahorrar por parte de familias
cuya fuente principal de ingresos es muy distinta. Muchos asalariados o

205
 agentes mercantiles simples de ingreso m edio, e inclu so de sectores po­
pulates, que no tienen acceso a inversiones bursatiles o financieras sofis-
ticadas, y para quienes las remuneraciones de las opciones financieras
pasivas son muy bajas, encuentran como alternativa com prar cm lote, es-
perando que el incremento tendencial de su precio les perm ita defender
sus ahorros del deterioro de la inflacion u obtener algun retorno adicio-
nal. Con la misma logica, pueden com prar una casa o un apartamento
que destinanal alquiler. Los primeros operarian abiertam ente como espe-
culadores y los segundos como inversionistas de circulacion de los edifi-
cios, que como veremos, implicitamente actuan tam bien com o especula-
dores: pero creemos que su logica puede ser asim ilable a esto que hemos
llamado protoespeculacion, porque en estas transacciones no operan ri-
gurosamente como capitalistas, que buscan una tasa de ganancia media,
que entran y salen de estas inversiones dependiendo de la evolucion de
los retornos en estas inversiones, etcetera. O peran m as bien com o agentes
mercantiles simples, como "ahorradores" pasivos, lo que se traduce en
tasas de ganancia muy bajas o nulas y poquisim a m ovilidad en sus colo-
caciones. Esto extiende un poco mas el alcance de esta protoespeculacion,
porque hoy en dia, si bien la practica de com prar terrenos desnudos de
manera fragmentada por parte de pequenos adquirientes individuales es
algo que declina, en cambio la compra de inm uebles, en particular casas y
apartamentos, destinados al alquiler, con esta logica de agente mercantil
simple, es algo que se expande.

b. La especitlacion pasiva

Sin embargo, en el funcionamiento de las ciudades m odernas normal-

mente existen las condiciones para que surjan agentes que son empresa-
rios capitalistas que se especializan en estas operaciones de compraventa
de tierras y que se dedican a estas labores de m anera perm anente, obte-
niendo por lo menos rendimientos com parables o m ayores que la tasa de
ganancia general: en otras palabras, especuladores "cap italistas".
Una operacion especulativa tipica consiste en dos transacciones: una
compra de tierra inicial y una venta posterior, cuando el precio ha au-
mentado. El precio inicial puede asimilarse a la "in v ersio n " o al "capital",
la diferencia entre el precio final y el precio inicial, a la ganancia, y el
lapso temporal entre las dos transacciones es el periodo de rotacion de ca­
pital en la operacion. Si existe una cantidad suficiente de terrenos que ex-
perimentan incrementos del precio del suelo que arrojen en operaciones
de este tipo una ganancia media, se consolidan las circunstancias para
que algunos empresarios, en lugar de hacer otras inversiones, destinen
de manera estable su capital a estas operaciones de com praventa de tie-

206
rra. Para lograr que los reditos de una operacion de este tipo alcancen la
ganancia m edia, norm alm ente no es suficiente con la tendencia creciente
secular de todos los precios del suelo (movimientos estructurales genera-
les), pero los increm entos frecuentes ciclicos y coyunturales -que hemos
denom inado "co y u n tu rales generales"-, y sobre todo los aumentos que
perm anentem ente se dan en ciertos lotes -que hemos llamado "estructu­
rales p a rticu la re s"-, norm alm ente garantizan que haya ciertos capitales
que continu am ente actuen en estas operaciones.
En la figura 5.5 esquem atizam os una de estas operaciones, asociada a una
de estas aceleracion es positivas en el incremento de los precios del suelo.
El precio en tl es el capital, la diferencia entre el precio final e inicial en
t2 es la ganancia, y el lapso entre tl y t2 es el perfodo de rotacion de la
operacion. El interes del especulador consiste en que la diferencia entre
los dos precios sea lo m as elevada posible, lo que implica que prefiere
que el precio inicial sea bajo y el final alto, y que el periodo de rotacion
sea breve.

Figura 5.5. Componentes de una operacion especulativa de

compraventa de tierras.

Precio
del suelo

En principio podem os afirmar que en las operaciones especulativas asi

descritas, el especulador no es el causante de los aumentos en los precios
de los terrenos sobre los cuales el trafica. Estos incrementos existirian aun
en ausencia de este agente. Es mas, el especulador asi configurado no
tiene ningun control sobre los determinantes de estas mutaciones en los
precios, determ inantes que tienen naturalezas muy diversas. El especula­
dor se limita a identificar aquellos terrenos que a su juicio estan en trance
de experimental- los fenomenos referidos o a elegir el momento en que

207
 cree que el aumento en el precio va a sobrevenir. Sus acciones se mantie-
nen en la esfera de la circulation, transacciones de com pra y venta de los
lotes, sin la presencia de ningun proceso productive*. En la m edida en que
el agente que la protagoniza no determina los cam bios en los precios del
suelo, a esta modalidad de especulacion que tiene la caracteristica de que
en ella no media ninguna modification productiva de la tierra por parte
del agente en cuestion, la denominamos "especulacion pasiva".
La falta de control activo por parte de este agente sobre los mecanismos
que rigen las mutaciones del precio del suelo que son el sustrato de sus
acciones, explica en buena parte algunas de las caracteristicas de esta es­
fera de action del capital. En este tipo de operaciones cobra una especial
importancia el conocimiento, generalmente intuitivo, de las leyes de trans­
formation y de funcionamiento del codigo de utilization del espacio en la
ciudad: esta es una referencia basica para seleccionar los puntos criticos en
los cuales tienen lugar los cambios relevantes para el especulador. A falta
de un cuerpo teorico sistematico que permita comprender, o al menos pre-
ver estas mutaciones, la experiencia desempena una funcion crucial.
Asi mismo, tambien es clave el acceso a cierta inform acion. Sabem os que
las acciones del Estado, tanto en lo que se refiere a inversion publica como
a la reglamentacion, y tambien las operaciones del gran capital construc­
tor, tienen una incidencia importante en las transform aciones del texto
urbano, y por lo tanto, en los precios del suelo: conocer de antemano
estas acciones es una herramienta muy util para guiar las practicas del
agente especulador.

Esto se potencia cuando el acceso a esta informacion es selectivo, es decir,

cuando se tiene conocimiento de incidencias ignoradas por los demas:
esto no solo otorga ventajas al especulador con respecto a sus competido-
res, sino que tambien fortalece su position frente a otro agente cuya con­
traposition es decisiva (y sobre el que volveremos con m ayor detalle mas
adelante): aquel que le vende los terrenos. Por lo tanto, al especulador le
interesa no solamente acceder a esta informacion, sino tam bien bloquear
su flujo para privar de ella a sus concurrentes, de donde se explica la opa-
cidad caracteristica de este mercado.

De aqui se desprende algo adicional: el especulador aprecia estar al tan­

to de los planes y ejecuciones estatales, no solo de m anera m as acen-
tuada que casi cualquier otro capitalista, sino que tiene una tendencia
natural a tratar de incidir en ellos para que afecten de m anera favorable
las propiedades por el controladas o que puedan caer bajo su dominio
de manera anticipada. Las conexiones con el aparato estatal local y la
posibilidad de ejercer presion sobre el son circunstancias decisivas para
su acumulacion.
208
A dicionalm ente se puede senalar que algunos de los rasgos aquf mencio-
nados desem bocan en otra caracterfstica de este mercado, y es la existen-
cia de una apreciable heterogeneidad en los ritmos de acumulacion entre
los capitalistas participantes en el. Por una parte, la importancia senalada
de un conocim iento de caraeter intuitivo de los mecanismos de funcio-
nam iento y transform acion del sistema urbano, y tambien el acceso pri-
vilegiado a la inform acion sobre las acciones del Estado y de los grandes
inversionistas, se constituyen en circunstancias dificiles de reproducir y
que operan corno barreras para la entrada al mercado, obstaculizando la
com petencia.
Por otra parte, la falta de control por parte del especulador sobre los de-
term inantes que generan los cambios bruscos en los precios del suelo,
marca a estas inversiones con una acentuada condition de riesgo e incer-
tidumbre: no siem pre los juicios del especulador son correctos, y a me-
nudo existen operaciones fallidas. En el esquema de la figura 5.5, lo que
mas le conviene al especulador es comprar en tl y vender en t2; cualquier
retraso o adelanto dism inuye su rentabilidad. Pero no hay garantia de
acertar, y el secreto del negocio consiste precisamente en identificar estos
m om entos, sobre lo cual la incertidumbre generalmente esta presente.
Tampoco es facil identificar los lugares donde estas mutaciones ocurren.
Ademas de la inform acion privilegiada, el arma del especulador, como
se ha dicho, es el conocim iento intuitivo de las pautas de transformacion
de estos codigos de uso del espacio construido, pero en ello las equivoca-
ciones no solam ente son posibles, sino relativamente frecuentes. Aunque
estos agentes desarrollan estrategias para amortiguar los efectos de estas
eventualidades, com o la diversification de inversiones y la difusion de la
exposition al riesgo, esto no deja de repercutir en heterogeneidades en la
tasa de ganancia, a veces muy apreciables, y sobresaltos en los ritmos de
acum ulacion.

c. La especttlacion inductiva

Frente a esta m o d alid ad de especulacion en la que el agente tiene una

funcion so lam en te recep tiva, contrasta otra forma en la que el especu­
lador tien e m as influ encia sobre los cambios en los precios del suelo:
por razones q u e exp licarem os mas adelante, la llamaremos especula­
cion inductiva.
Hemos visto que a diferencia de otros sistemas de signification, en el sis­
tema de asignacion de usos del suelo urbano, los distintos articuladores
no tienen el m ism o peso. Esto es particularmente evidente en la articu­
lation que tom a cuerpo a traves de la edification del espacio construido,
mas que en la articu latio n que se da a traves del uso mismo de estos

209
 espacios. En efecto, al ser la production fisica del espacio construido una
actividad economica, la diferente magnitud en la acum ulacion de capital
de cada uno de los constructores les otorga una position diferencial en la
operation del sistema. Asi mismo, con la profundizacion de la acumula­
cion y concentration de capital en la rama de la construction, los capita-
listas constructores mas poderosos -o los promotores, es decir, quienes
detentan el control economico de la production- adquieren tendencial-
mente una mucho mayor incidencia con respecto al conjunto del resto de
articuladores del espacio urbano.
Lo anterior desemboca en que los grandes constructores contem poraneos,
sin llegar a ser autonomos con respecto a las leyes del sistem a colectivo
de usos del suelo, ven ampliar su margen de m anipulation sobre el texto
urbano, e incluso sobre el codigo, lo cual les permite de alguna manera
dirigir y modular la traduction sobre el espacio de los cam bios referidos
en los precios del suelo; no hace falta decir que esta capacidad es canali-
zada por estos agentes en su beneficio. Compran terrenos por precios que
responden a determinados usos o densidades predom inantes, pero con
su poder de inversion masiva pueden eventualm ente construirlos con
especificaciones que arrojan sobreprecios - o ren tas- superiores, apode-
randose de el los.
Examinemos las caracteristicas e implicaciones de este tipo de operacio-
nes alrededor del analisis sucinto de un caso historico concreto en la ciu-
dad de Bogota. Hasta mediados de la decada de los anos setenta, las pau-
tas imperantes en esta ciudad, en lo que respecta a las zonas dedicadas
al comercio, consistian en areas generalmente lineales que se iban am-
pliando paulatinamente por la action de un gran num ero de comercian-
tes y de constructores individuates. En estas circunstancias, aun cuando
la incorporation de nuevas tierras a este uso daba lugar a importantes
movimientos estructurales particulares -derivados de la adicion, en las
tierras del margen de estas areas, de rentas diferenciales de comercio de
las que antes carecian-, este proceso era tan gradual y previsible que es­
tos incrementos eran apropiados por los mismos terratenientes originales
o por especuladores pasivos.
Esta situation tenia, entre otros determinantes, una concom itancia con
la dispersion del capital en la industria de la construction, que obligaba
al capital individual, que se encontraba muy atom izado, a someterse a
esta logica. Pero precisamente por esta epoca, a raiz de varios aconteci-
mientos globales que permitieron una veloz concentration del capital en
esta rama, se abrieron las posibilidades para que estos agentes intentaran
variar esta dinamica.

210
 Uno de estos capitalistas, que contaba ya con un gran poder financiero,
lanzo una iniciativa en este sentido, que consistio en la construction de
un gran com plejo comercial del tipo shopping center norteamericano, figu-
ra desconocida en ese momenta en la ciudad, y que en esta empresa se
lanzo com o receptaculo de comercio de lujo.
Para ello se enfrentaba, en primer lugar, con el hecho de que se debfa
transform ar el codigo de utilization del espacio, pues se trataba de in-
troducir una nueva modalidad en los habitos, tanto de compradores
como de com erciantes (Arango, 1977). Se lanzo entonces una agresiva
cam pana publicitaria, que se apoyaba en elementos ideologicos nuevos
que se encontraban en form ation en la ciudad, y que por lo pronto per-
m anecian latentes.
Por otro lado, era necesario afectar el texto mismo de la ciudad: este ca­
pital adquirio terrenos que estaban dedicados a la vivienda de estratos
altos, pero que eran excentricos con respecto al uso comercial y relati-
vamente perifericos. Sus precios, por lo tanto, respondian a este uso, lo
que los hacia m uy moderados con respecto a cualquier zona comercial
tradicional.
La intervention inm obiliaria en grandes dimensiones y la campana a ni-
vel de la representacion lograron simultaneamente ambos objetivos: la
poblacion acepto este nuevo tipo de comercio y acudio masivamente al
nuevo centro com ercial. Los precios del espacio construido en el alcan-
zaron rapidam ente magnitudes muy elevadas, cuyo soporte era la Renta
Diferencial de Com ercio. Este capital constructor pudo apoderarse asi de
considerables sum as de valor que superaron con mucho la rentabilidad
normal por una operation puramente productiva.
Destaquem os algunas caracteristicas de este proceso. En primer lugar,
mientras que en la especulacion que hemos llamado pasiva el caracter
especulativo de la ganancia del agente es algo evidente, pues este no hace
mas que com prar y vender un terreno que no es sometido a ninguna
transform ation, en nuestro caso esta naturaleza aparece velada por el
hecho de que alii si media un acto productivo. En principio, el especula-
dor compra terrenos sin edificar y lo que vende es espacio construido: la
elevation en el precio del terreno no aparece nitida, sino involucrada en
el precio de la edification. Esto conduce a que con frecuencia el mismo
agente considere que la sobreganancia que el obtiene ha sido producidn
por su inversion, al m ism o titulo que el aumento de valor que se incorpo­
ra en un proceso productivo. Es mas, por lo general, el tratamiento estatal
a este tipo de operaciones rara vez la asimila a un proceso especulativo, y
cuando se plantean m edidas para controlar la especulacion, casi siempre
se tiene en m ente de manera exclusiva la especulacion pasiva.
211
 Pero de hecho esto no es mas que una ilusion. Las acciones del promotor
lo que afectan realmente es a la renta, y la naturaleza de lo que ocurre no
se diferencia en nada de lo que hemos venido discutiendo en el caso an­
terior. Se trata de la desviacion de una porcion de plusvalia que se logra a
traves del impacto sobre las pautas de utilizacion del espacio, y su monto
no tiene una relation necesaria con la inversion de este agente. Lo par­
ticular de este especulador con respecto al pasivo, no es la categoria que
esta en la base de su ganancia, sino el hecho de que el tiene la potenciali-
dad, dentro de ciertos limites, de inducir estos efectos sobre determina-
das porciones del espacio urbano, lo que le perm ite un control mas rigu-
roso sobre estas sobreganancias. Es por esto por lo que preferim os llamar
a este genero de operaciones especulacion inductiva, en lugar de utilizar un
termino como especulacion activa, que apareceria com o una contraparte
mas literal del termino anterior, pero que tiene la desventaja de connotar
una produccion de la sobreganancia por parte del agente en cuestion.
El hecho de que lo que esta involucrado es un increm ento en el precio del
suelo que toma cuerpo con el mismo caracter con el que em erge en la es­
peculacion pasiva, se evidencia de distintas m aneras que tienen, a su vez,
sus propias implicaciones. Una de ellas es que el im pacto de la action del
especulador inductivo no se limita a las tierras edificadas por el directa-
mente: de hecho, dada esa continuidad de las realidades socioespaciales
a la que ya hemos aludido, el influjo de estas operaciones a m enudo in-
volucra un area circundante mayor a la que se desarrolla rigurosamente.
Esto lleva a que el agente que examinamos por lo general com bine la
especulacion inductiva con una cierta version de especulacion pasiva. En
el ejemplo que examinamos, el capitalista no se lim ito a com prar los terre-
nos estrictamente indispensables para construir el centro comercial. De
hecho, compro masivamente los terrenos a su alrededor, los que despues
de su operation pudo, ya sea vender a precios m ayores a otros capitalis-
tas constructores, o reservarlos para sus propias operaciones ulteriores en
las que tambien realizaria esas rentas adicionales a traves de sobreprecios
en el espacio construido producido.

Por otro lado, y como veremos mas adelante, existen m etodos para dis-
tinguir operativamente lo que es propiamente precio del suelo y precio
de la edification3. A traves de ellos los capitalistas pueden detectar, y de
hecho lo hacen, la elevation en el precio del suelo que inducen sus pro­
pias construcciones, y que se manifestaria, por ejem plo, en el incremento
del precio que podrian obtener por sus terrenos si decidieran demoler
las edificaciones (o una parte de ellas), y vender los lotes desnudos. Esto

3 Tanto la signification conceptual de esta d istincion, co m o los m e to d o s para su esti-

m acion, se discutiran en el capftulo VI.

212
les perm ite incluso calcular que parte de los beneficios obtenidos de sus
operaciones son atribuibles a una ganancia capitalista productiva, y que
parte estana representada en incrementos en los precios de los terrenos
que ellos desarrollan.
Las dos circunstancias anteriores convergen para producir un efecto muy
particular y significative en la operacion de la rama de la construccion
urbana capitalista: salvo circunstancias muy excepcionales, los capitales
mayores se ven atraidos a combinar de manera simultanea tanto la ga­
nancia propiam ente capitalista, con la captura de estos incrementos en
los precios del suelo. Esto los compele a buscar permanentemente estas
m utaciones en la configuracion del texto urbano para obtener estos incre­
mentos en el precio -lo s intentos de transformacion en el codigo, como
en el caso exam inado son mas raros, porque son mas dificiles de llevar
a cabo con ex ito -; a articular operaciones propiamente productivas con
operaciones de com praventa o de reserva de tierras; y a adoptar en de-
terminadas circunstancias ciertas pautas espaciales de construccion que
serian inexplicables sin este elemento. Por supuesto, este es un factor que
afecta de m anera considerable la relacion que se establece entre las cate­
gories propiedad del suelo urbano y capital constructor, que discutire-
mos con m ayor profundidad en secciones subsiguientes.
Conviene subrayar la importancia que tiene la posesion de un capital
considerable para obtener incrementos en el precio del suelo. Aunque
este no es el unico requisito para poder obtenerlos, ni tampoco es rigu-
rosamente indispensable, de hecho es decisivo para contar con la posi-
bilidad de afectar de manera significativa la estructura socioespacial, y
por lo general, los agentes mas pequenos deben someterse a un papel
solamente pasivo ante las leyes que regula esta logica.
Pero al m ism o tiem po, tambien es bueno reiterar la anotacion de que es­
tos agentes, a pesar detentar un mayor rnargen de accion, no son inde-
pendientes de las leyes de configuracion y transformacion del sistema
socioespacial y deben respetarlas. En el caso examinado, por ejemplo, la
ubicacion del proyecto del centro comercial de lujo no era indeterminada
com pletam ente. Uno podrfa preguntarse por que, en lugar de una zona
residencial periferica de clase media-alta, no se eligio algun lugar que
tuviera precios originales del suelo aun mas bajos, como areas de habita­
tion popular o zonas abiertamente rurales. Aunque esto hubiera reduci-
do los costos de la operacion, probablemente habria puesto en peligro la
aceptacion del nuevo centro comercial por los consumidores a los que se
dirigia la operacion. Por otro lado, en la misma introduction de la moda-
lidad del shopping center, como nuevo elemento en el codigo, se tuvo que
contar con una disponibilidad ante esta innovation que permanecia la-

213
tente, y que ademas requirio procedimientos especiales. De hecho, algu-
nos intentos mas timidos se habfan realizado ya en la misma direccion en
fechas precedentes, pero terminaron en fracasos -probablem ente porque
se emprendieron antes, cuando estas condiciones no estaban maduras,
o porque se hicieron en una escala demasiado pequeha, o porque no se
logro incidir eficazmente en un cambio en la representacion-.
Lo anterior permite entender algo que es bien im portante y que anuncia
el siguiente apartado: el fenomeno de la especulacion inductiva extien-
de una buena parte de las peculiaridades que hemos senalado como ca-
racteristicas del mercado de tierras al proceso de edificacion urbana. Se
puede comprender que la busqueda por parte de los constructores, no
solamente de la ganancia capitalista, sino de estos increm entos en los pre-
cios, imprime a sus operaciones rasgos similares a los de la especulacion
pasiva: introduce un factor de riesgo, pues no hay certidum bre de que las
operaciones de manipulacion del texto o del codigo urbano tengan exito
siempre. Tambien cobra una gran importancia el conocim iento intuitivo
de las leyes de transformacion de esta estructura; el acceso a la informa-
cion y su discriminacion se vuelven cruciales; y se acentuan los factores
de dispersion en las tasas de ganancia entre los distintos productores, en
distintos momentos y en diversas operaciones.
Habria que decir que si esta mayor potencialidad que tienen los especula-
dores inductivos para orientar las mutaciones en la estructura de uso del
suelo, amortigua la probabilidad de equivocaciones en las decisiones de
inversion en comparacion con un especulador pasivo, tam bien es cierto
que cuando estos errores se cometen su impacto negativo es m ayor para
el inversionista: un empresario que yerre en la construccion de inmuebles
de determinadas caracterfsticas en una cierta localizacion, no solamente
deja de capturar alzas en el precio del suelo, sino que puede perder lo
invertido en la construccion de las edificaciones.
Terminemos este apartado con la discusion de un topico que exige una
aclaracion. En esta seccion hemos senalado que la especulacion, en sus
diversas modalidades, no es necesaria para entender los movimientos
de los precios de la tierra urbana y son mas bien estos ultim os los que
explican la primera. Pero no debe pensarse que ello im plica que la pre-
sencia de especuladores no tiene ninguna repercusion sobre la magnitud
de los precios de los terrenos, y particularmente, sobre la tendencia a su
crecimiento secular. Ya hemos aludido a los debates sobre el poder de
retencion sobre el suelo, que podria inducir "artificialm ente" situaciones
de escasez, lo cual seria un determinante de im portancia prim ordial para
entender el encarecimiento de la tierra urbana. La dificultad de este ra-
ciocinio espontaneo, es que en sentido estricto, requerirfa la presencia de
una co n d icion q u e es m u y poco frecuente en las ciudades: una concentra­
tion excep cio n al d e la propiedad del suelo que permitiera la accion colu-
dida de p o co s p rop ietarios. A pesar de las representaciones primarias al
respecto, esta es una situ acion m uy rara en las ciudades contemporaneas
donde la p ro p ied ad es m u y fragmentada, e incluso cuando se habla de
co n cen tratio n p o rq u e existen propietarios de terrenos extensos, su peso
en el ag regad o de los terrenos normalmente es muy marginal como para
pensar en estrateg ia s oligopolicas. Pero la tendencia secular al crecimien-
to de los p recios de los terrenos, y sobre todo la conviccion muy extendi-
da de que en el largo plazo los precios van a crecer, suministra un soporte
alternativo a la co n cen tra tio n de la propiedad que promueve la retencion
de tierras. Ya h em o s v isto que incluso el pequeno "protoespeculador",
pero tam bien los especulad ores propiamente dichos, se animan a mante-
ner tierras o cio sas o subutilizadas, esperando una oportunidad para ven-
derlas a p recios elev ad os, pues se cuenta con un especie de seguro, que es
esta tend encia crecien te del precio de la tierra que garantiza un minimo
de redito. D e hecho, un fenom eno muy extendido en las ciudades con­
tem poraneas es la existencia de una cantidad muy apreciable de terrenos
que sus p ro p ietario s m antienen fuera del mercado, lo que por supuesto
agudiza la escasez de terrenos urbanos y hace aumentar su precio.

2. L o s m o v i m i e n t o s d e l o s p r e c io s d e l s u e lo u rb a n o y la acu-
m u l a c i o n e n l a r a m a d e la c o n s t r u c c io n

El analisis m arxista clasico muestra a la renta como un punto de contra­

diction que enfrenta al capital y a la propiedad territorial: de la nocion de
que la renta sea una parte del excedente sustraido de la ganancia, que es
el soporte de esta argum entation, se deriva que los movimientos ascen-
dentes de la prim era categoria significan reducciones en la segunda. Sin
em bargo, es necesario precisar las condiciones en que esta nocion central
se m aterializa para poder examinar su efecto, en el caso de las tierras
urbanas, sobre la rama productiva que se desarrolla en ellas: la industria
de la construccion.
En efecto, algu nos deducen, tal vez de manera demasiado simple y direc­
ta, la conclu sion de que la misma presencia de la renta origina una con-
traposicion estructural y dificilmente conciliable entre los propietarios
de tierras u rbanas y los promotores que producen espacio construido.
Desde luego que sus intereses no son id£nticos y entre estas dos catego­
ries se presentan choques y tensiones. Pero para examinar la naturaleza
precisa de sus contradicciones, es necesario hacer algunas consideracio-
nes especificas.

215
 La primera de ellas tiene que ver con la delim itacion de los agentes que
entran en contradiccion alrededor de la renta y el alcance de esta contra-
posicion. Es importante recordar un aspecto que ya hem os discutido en el
capitulo II, y que se refiere a la inconsistencia que existe al suponer que la
renta es una deduccion de la ganancia correspondiente exclusivam ente a
los capitalistas que operan en ramas que requieran tierra, bien sea la agri-
cultura, o en este caso, la construccion urbana. Q uienes asi lo interpretan,
parecen entender que los capitalistas que operan en estas ram as obtienen,
por lo tanto, una ganancia inferior a la media y esto de m anera estable
y estructural. Pero esto, desde luego, es incom patible con la nocion de
una competencia plena, y si esta fuera la perspectiva de los inversionis-
tas agricolas y constructores, lo esperable es que em igraran hacia otras
opciones de inversion donde pudieran obtener la ganancia norm al. En
realidad, la nocion de que la renta es una deduccion de la ganancia se
refiere a la ganancia del capital en su conjunto, y la oposicion que se esta-
blece es entre los propietarios de tierras rurales y urbanas, por una parte,
y el grueso de los capitales, por la otra. Los prom otores urbanos si ven
reducida su ganancia de manera estructural, pero en tanto form an parte
de este agregado de capitalistas y en una magnitud sim ilar a la del resto
de empresarios.
Ahora bien, la presencia de la renta introduce peculiaridades a la indus-
tria de la construccion urbana, algunas de ellas ya mencionadas. En tanto
sobreprecio del producto, limita la cantidad de espacio construido que
puede ser realizado, y por lo tanto, la cantidad de inversion posible en
comparacion con una hipotetica situacion en que la renta no existiera.
Por otro lado, en la medida en que la renta urbana se paga de manera ca-
pitalizada y previa, es decir, la tierra usualmente debe ser com prada por
el promotor antes del comienzo del periodo de produccion, en la practica
ella actua como una adicion a la cantidad de capital de la cual debe dis-
poner el capitalista para desencadenar la produccion4.
Este ultimo hecho nos permite entender entonces el papel que desempe-
nan no solamente la renta, sino tambien los m ovim ientos de los precios
del suelo en las relaciones entre propietarios de tierra y promotores in-
mobiliarios. Efectivamente, como estos movimientos son inciertos y se
concretan usualmente en una fecha posterior a la transaccion de compra-
venta inicial de la tierra, estos cambios en los precios del suelo que no son
totalmente predecibles desencadenan entre estos agentes un proceso de
forcejeos: los propietarios intentando vender los terrenos al precio mas
elevado posible y los promotores tratando de com prarlos al precio mas

4 En el capitulo VI tratarem os este aspecto de la renta urbana cap italizad a co m o parte

de un "capital im aginario" a los ojos del inversionista.

216
bajo5. Es decir, se trata de una disputa por la apropiacion de estos incre-
m entos en los precios del suelo. Pero hay que cuidarse de concluir de allf
que esto im plica necesariam ente contraposiciones estructurales: en todo
proceso m ercantil, quienes intervienen en una transaction presentan dis-
paridades de intereses que son similares a estas disputas y no siempre
esto conduce a que operen como categorfas sociales o economicas irre-
conciliables.
De hecho, bajo ciertas circunstancias tambien existen convergencias en
los intereses de prom otores y propietarios de tierra en las ciudades, y
en ello los m ovim ientos en los precios del suelo urbano tienen un papel
im portante. Exam inem os por lo menos dos casos en los que esto ha sido
registrado de m an era precisa:
En El capital m ism o, y para ilustrar algunos aspectos del funcionamiento de
la acum ulacion -e l periodo de trabajo-, Marx senala como los movimien­
tos ascendentes en los precios de los terrenos tuvieron un papel de soporte
muy im portante para la introduction de agentes capitalistas en la cons­
truction en el caso de Ingla terra en su tiempo (Marx, El capital, t. II, vol. IV).
En efecto, hasta ese m om enta la edification estaba organizada en terminos
transicionales no plenam ente capitalistas -la llamada construccion por en-
cargo-, porque los capitalistas encontraban circunstancias muy adversas en
esta rama para garantizar tuna acumulacion sostenida. Entre los obstaculos
mas problem aticos se contaban las frecuentes y agudas oscilaciones en las
condiciones de production y, especialmente, de circulation, ante las cuales
el largo periodo de trabajo en la rama hacia estos capitales particularmente
vulnerables a sus efectos. El acelerado crecimiento de los precios de los
terrenos, asociado a la rapida urbanization que se vivia en esta fase, parece
haber operado, segun M arx, como un punto de apoyo para que los capita­
listas contrarrestaran estos efectos y se atrevieran a invertir en la rama. De
hecho, el crecim iento en el precio de los lotes garantizaba un rendimiento
minimo que posibilitaba que el capitalista, aun en el caso adverso en que
una subita contraction de la demanda lo sorprendiera en la mitad de su
proceso productivo, no perdiera toda su inversion y pudiera resarcirse al
menos parcialm ente, realizando el terreno. Esta circunstancia, que amorti-
guaba los riesgos y los efectos de las frecuentes crisis de la rama, parece ha­
ber cum plido un papel crucial para que el capital iniciara un movimiento
apreciable de ofensiva para penetrar en la rama.
Otro caso en el que el crecimiento de los precios del suelo urbano parece
haber desem penado un papel positivo en la consolidation de las relacio-
nes capitalistas en la rama, es el que examinamos nosotros en la evolution

5 T am b ien en el ca p itu lo VI abordarem os un efecto muy relevante de estos escarceos que

alteran los p re cio s resu ltan tes de la tierra: lo que llamamos "precios de anticipacion"

217
 de la industria de la construccion en Bogota, que ilustra un proceso bas-
tante expandido en paises perifericos similares (Jaram illo, 1981). Hasta
la decada de los anos cincuenta del siglo XX, la produccion capitalista de
espacio construido era muy pequena en esta ciudad, debido a la falta de
maduracion de algunas condiciones claves para la acum ulacion que ya
se han senalado aqui, y la estructura de produccion prevaleciente estaba
organizada en terminos de la autoconstruccion para capas populares y de
produccion por encargo para los grupos mas solventes. El agente domi-
nante en esta estructura era, no obstante, uno que giraba alrededor de la
renta del suelo, "el urbanizador", o fraccionador y adaptador de terrenos
que acumulaba rapidamente sobre la base de capturar los considerables
incrementos en los precios de las tierras perifericas, en una ciudad que
crecia con gran velocidad. Pues bien, no solo los capitales am asados por
estos agentes parecen haber constituido la base de un capital originario
que permitio el despegue de una produccion propiam ente capitalista en
este sector cuando los obstaculos a su entrada se habian debilitado, sino
que el crecimiento acelerado de los precios del suelo tam bien fue un factor
determinante para esta introduccion, ya que estos capitales constructores
combinaban, en la forma en que antes hemos senalado, la ganancia capi­
talista con la captura de los incrementos en los precios de los terrenos.
Se podra decir que estos casos evocados corresponden a etapas embrio-
narias del desarrollo de las relaciones capitalistas en la ram a, pero que
cuando estas se consolidan definitivamente, los intereses de la propiedad
territorial y del capital de construccion se desdoblan definitivam ente. En
estas circunstancias, para los promotores capitalistas la existencia de la
propiedad del suelo seria vista nitidamente como una barrera para la acu­
mulacion, por lo que estos agentes serian partidarios decididos de contro-
lar, e incluso liquidar la propiedad del suelo urbano.
No es seguro que esta sea una interpretacion adecuada. El hecho de que
los precios del suelo crezcan, incluso cuando las relaciones capitalistas se
han afianzado en la rama, y tal vez de manera especialm ente acentuada
cuando esto ocurre, introduce peculiaridades en los objetivos del pro­
motor. Recordemos que entre el momento en que un prom otor compra
un terreno para edificarlo y cuando termina su producto y lo vende, el
es propietario juridico del suelo. Cualquier m utacion en la m agnitud del
precio le pertenece. Como hemos visto, la busqueda de su parte de este
crecimiento no es algo eventual, y lo que hemos denom inado "especula-
cion inductiva" es mas bien la regia. Es claro que a un agente que com­
bine la ganancia propiamente capitalista y la captura de los incrementos
del suelo, le interesara obtener terrenos baratos, pero no le convendra
que se elimine la posibilidad de apropiarse del crecim iento del precio de
la tierra. Por ello no es esperable que apoye m edidas que castiguen la

218
especulacion com o tal, y quizas solamente estara interesado en medidas
restrictivas a otras form as de especulacion y en particular a aquellas que
afecten de m anera discrim inada a quien le vende los terrenos. Pero algo
radical com o la neutralizacion de la propiedad del suelo probablemente
sea algo m ucho m enos atractivo. Las configuraciones en las que los pro-
motores estan abierta y estrategicam ente enfrentados a los intereses de la
propiedad territorial parecen ser algo mas bien excepcional y habria que
exam inar las circu nstancias precisas que la pueden explicar.

3. L o s m o v i m i e n t o s d e l o s p r e c io s d e l s u e lo u rb a n o y la
a c u m u la c io n e n g e n e ra l

En la reflexion estructural y de conjunto, es licito y necesario retomar la

consideracion ya evocada de que en el largo plazo la renta es una sus-
traccion del fondo general de plusvalia que se reparte entre el conjunto
de los capitales. Los increm entos de los precios de los terrenos urbanos
significan, por lo tanto, una deduction de la tasa general de ganancia que
regula la com petencia entre los capitalistas. De alii se sigue que este es un
punto de co n trad ictio n que enfrenta al capital global con la propiedad
territorial urbana en su disputa por el excedente.
Ahora bien, el drenaje de plusvalia que se convierte en renta no se da a
traves de ningu na cesion voluntaria, ni siquiera explicita, de un agente
a favor de otro: ello se cristaliza a traves de la operacion del mercado.
Este flujo de plusvalia se manifiesta entonces para el capital global bajo la
forma de una elevacion de los precios del espacio construido y de todos
aquellos bienes que lo utilizan como insumo en su production o circu­
lation. Si tom am os en bloque y en abstracto estas dos categories, la ten-
dencia secular a la elevacion de los precios de los terrenos favorece a los
propietarios de terrenos urbanos, y el interes del capital global se orienta
a am ortiguar o a anular estos crecimientos.
Particular atencion debe otorgarse al impacto que tiene en lo que esta-
mos discutiendo la elevacion de los precios de los terrenos dedicados a
la vivienda popular. Com o hemos dicho, esto encarece un elemento que
es clave para la operacion de la acumulacion: el costo de reproduction de
la fuerza de trabajo. Este es uno de los medios principales a traves de los
cuales el capital se ve obligado a ceder una parte de plusvalia. Ya Engels
en su analisis clasico habia puesto de presente que, en el contexto histo-
rico al que el se refiere, el precio de la vivienda contrapone por una parte
al capital en su conjunto, y por la otra, a los propietarios de viviendas
que arriendan a los trabajadores -y a que esta era la configuration predo-
minante en su m om ento (Engels,1977)-. Esto mismo podria plantearse
de manera un poco mas general, precisando que, a pesar de que los in-

219
 crementos en los precios de los terrenos destinados a la vivienda obrera
pueden ser apropiados por agentes muy diferentes, ya sea terratenientes
originates, especuladores pasivos, prom otores-constructores, e incluso,
en alguna medida, por los mismos usuarios finales cuando estos acceden
a la propiedad, en general estos movimientos ascendentes repercuten fi-
nalmente en contra de los capitalistas tornados com o un todo. He aqui la
pista para desentranar la preocupacion reiterada por el crecim iento es-
pontaneo de los precios del suelo por parte de agentes que pretenden in­
terpretar el interes general de la clase capitalista, y los frecuentes esfuer-
zos que se hacen para controlar este movimiento, incluso enfrentando en
ocasiones a agentes que operan en la rama de la construccion, no solo es­
peculadores y terratenientes, sino tambien constructores y promotores.
Otro aspecto que vale la pena discutir con respecto a las repercusiones de
los movimientos de los precios de los terrenos urbanos, es su incidencia
sobre el ritmo general de acumulacion. Uno de los topicos que surge al
respecto tiene que ver con el caracter im productivo, tanto de valor como
de plusvalia, que tiene la especulacion urbana. Com o hem os visto, la ren-
ta del suelo es una mera transferencia de valor hacia los terratenientes, y
los recursos dedicados a la especulacion, tanto el trabajo de quienes labo-
ran en estas actividades, como los equipos y edificaciones, etcetera, para
no hablar de la actividad empresarial de los mism os capitalistas especu­
ladores, constituyen una desviacion de fondos que podrian encam inarse
a multiplicar la produccion misma.
En la actualidad es dificil sostener, como talvez podrfa ser valido en fases
ya superadas del desarrollo del capitalismo, que el valor captado por los
terratenientes sea necesariamente una fuga de los fondos reinvertibles, lo
que aminoraria el ritmo de acumulacion o una sustraccion del consumo
agregado. De hecho, la proliferacion actual de las redes financieras no
permite pensar que esto ocurra necesariamente. Pero en nuestro caso hay
una razon adicional para ser precavido al respecto: com o se ha dicho, la
"propiedad territorial" en el caso urbano no es una categoria homogenea,
los propietarios son una gran cantidad de agentes de diversa naturaleza,
sobre los cuales es dificil decir algo a priori sobre sus pautas de consumo o
de ahorro. Estas cosas deben abordarse de manera concreta dependiendo
de las circunstancias del contexto especifico.
Pero si existe una conexion de estos cambios en el precio del suelo urbano
con el ritmo general de acumulacion que se asocia precisam ente con esta
difusion de la propiedad: las fluctuaciones en los precios inmobiliarios
afectan particularmente el patrimonio de sectores num erosos de la pobla-
cion. Los vaivenes en los precios de activos que en general constituyen
partes importantes del patrimonio familiar de vastos grupos, alteran la

220
percepcion de la magnitud de la riqueza poseida. En terminos de cor-
to plazo, esta percepcion puede magnificar, por esta via, las oscilaciones
en el consum o, y por lo tanto, la demanda efectiva general. Algo similar
puede decirse de un entrelazamiento de esta propiedad con el sistema
financiero: los inm uebles operan en gran medida como garantia de pres-
tamos, y sus altibajos pueden afectar la capacidad de endeudamiento,
y por lo tanto, de gasto de los propietarios, que pueden ser capas muy
num erosas de la poblacion.

4. L o s m o v i m i e n t o s d e lo s p r e c io s d e l s u e lo u rb a n o y el
d e s p l i e g u e s o c i o e s p a c i a l d e la s c iu d a d e s

Los cam bios en la estructura de usos del espacio construido en una ciu-
dad estan asociados a cam bios en los precios del suelo. Para abordar este
topico, es necesario recordar la consideracion que haciamos sobre la rela-
cion entre rentas y "u sos del suelo"6. Es inapropiado reducir este nexo a
una causalidad sim ple, que ademas ante la intuicion aparece en diversas
circunstancias con direccionalidades opuestas. Proponiamos que a pesar
de que la determ inacion en ultima instancia de los precios del suelo pa-
rece ser ejercida por la estructura de pautas colectivas de uso del espacio
construido, los precios del suelo actuan como un operador: estas conven-
ciones colectivas no tienen asignaciones unfvocas de cada lugar a un uso,
y es el sistem a de precios de la tierra lo que define el uso que finalmente
se m aterializa a traves de la competencia mercantil. Entre las distintas
actividades posibles para un terreno especifico, tiende a imponerse la que
arroje la renta mas elevada.
Esto es im portante para interpretar el papel que tienen los cambios que
pueden percibirse en los precios del suelo y las transformaciones en la
estructura socioespacial de la ciudad. En la medida en que las activida­
des urbanas que arrojan una renta mas elevada desplazan a las que tie­
nen rentas m enores, las mutaciones en esta logica son percibidas por sus
protagonistas com o "producidas" por los cambios en el precio del suelo.
Un ocupante de una vivienda en una zona invadida por el comercio en-
cuentra que es la elevation de los precios del suelo, los cuales se vuelven
im pagables para el, lo que lo expulsa de un determinado lugar; lo mismo
podria decirse de un habitante de capas populares que es desplazado por
sectores de mayores ingresos que retoman a areas centrales, la llamada
"gentrification"; o un pequeno comerciante reemplazado por estableci-
mientos com erciales de "grandes superficies".

6 V ease en el ca p itu lo IV, apartado C .l: "Im bricacion competitiva entre las rentas se
cu n d a ria s".

221
 Es conveniente guardar distancia con respecto a esta interpretacion, no
por falsa, sino por su caracter simplificador, en sus versiones que se pre-
tenden mas sistematicas, pues tienen im plicaciones inconvenientes. La
percepcion determinista desde los precios hacia la logica espacial de las
actividades -"los precios determinan los u s o s "- es con frecuencia sos-
tenida implicita o explicitamente por discursos que reclam an para si el
caracter de rigurosos y cientificos. Desde luego esto aparece a menudo
vinculable a la tradicion de la economia neoclasica que coloca en el centro
de toda actividad humana al mercado, entendido com o la extension de
opciones individuals; sin embargo, esto tam bien es sostenido a veces
desde una perspectiva marxista convencional, que reclam a en este as-
pecto la prioridad de lo economico, y en este caso la estructura de rentas,
sobre otras dimensiones de las practicas sociales. Pero sostener que los
usos del suelo son el producto de una estructura de precios de la tierra
urbana que tendria una logica autonoma y cerrada, es algo evidentemen-
te insuficiente, por no decir que inexacto.
Es conveniente tener una particular a tendon con variantes contem pora-
neas de esta represen tacion ligadas a la econom ia espacial neoclasica que
reflexionan en torno a la nocion de "equilibrio esp acial" de corte walra-
siano, y que tienen hoy dia un gran protagonism o ideologico. Para esta
vision, el juego de los precios del suelo no es solam ente una fuerza poco
menos que imposible de contradecir en la practica, sino que su operacion
seria una garantia de eficiencia, de estabilidad y de equidad. Los resul-
tados que se ven en el mercado serian el producto de elecciones libres y
racionales de los habitantes de una ciudad, que m axim izarian la satisfac­
tion de estos ocupantes y conduciria a la distribucion de usos optima. De
hecho, este es el referente teorico que ilumina las criticas a toda accion
planificadora, que abogan por eliminar cualquier regulacion que vaya
en contravia del mercado, pues se estima que este ultim o es mas sabio
que los prejuicios de burocratas incompetentes o abusivos. Las tensio-
nes y resultados indeseables en el desenvolvim iento socioespacial de las
ciudades, que de todas maneras son dificiles de ignorar, son atribuidos a
dificultades de operacion del mercado, y la m ision que se le otorga a las
entidades estatales es precisamente la de prom over y facilitar la accion de
este mercado. De hecho, esta es una contraparte con pretensiones de cien-
tificidad que sustenta el urbanismo "posm oderno", que com o reaccion a
la planificacion modernista -por el Movimiento M oderno, funcionalista,
en arquitectura y urbanismo- a la que considera totalitaria y tecnocratica,
renuncia a toda vision de conjunto de la ciudad y propone com o accion
privilegiada las operaciones puntuales y artisticas: el m ercado se encar-
garia de garantizar su optimalidad y equidad.

222
Pero la confianza en que el niercado del suelo de manera espontanea con-
duzca a con d icion es de equidad y de eficiencia es una percepcion pro-
fundamente ideologica. A bram o, a partir de una cuidadosa reconstruc-
cion de los proced im ien tos logicos, las abstracciones y los supuestos de la
Economia Espacial N eoclasica muestra que estas conclusiones estan su-
jetas a sim plificaciones heroicas y a supuestos inaceptables: agentes con
conocim iento absolu to de los mercados, es dear, que conocen perfecta-
mente lo que todos los otros agentes hacen y haran; un tiempo reversible
que puede ser conocid o previam ente en su totalidad; agentes identicos en
sus com portam ientos y a la vez autonomos. Pero una vez relajadas algunas
de estas sim plificaciones no pueden mantenerse las conclusiones de armo-
nia y perfeccion que se deducen de su procedimiento. En efecto, cuando a
estos actores abstractos y cuasi-celestiales se les reemplaza por agentes con
practicas m as com plejas y verosimiles, el resultado se aleja de esta arcadia
ideal y se aproxim a m as al terrenal -p o r no decir infernal- campo de bata-
11a que constituyen las ciudades capitalistas (Abramo, 1997).
El m ercado de tierras de ninguna manera es un mecanismo infalible, o
siquiera inteligente, que conduzca bajo la direction de alguna mano invi­
sible espacial a ciudad es perfectas. El mercado inmobiliario es un lugar
de com bate en el que se enfrentan sujetos de muy distinta naturaleza y
en el que se im ponen los mas fuertes. Lo cierto es que es constatable que
la evolu tion de la estructura de usos del espacio construido, abandonada
a esta logica espontanea, que parece creada por los movimientos de los
precios del suelo, evidencia tendencias muy inconvenientes. Senalemos
unas cuantas, algunas de las cuales ya se han mencionado.
Hemos aludido al fenom eno de la hiperdensificacion, resultado de la ac­
tion de terratenientes y promotores que movidos por su interes, cons-
truyen con grados de densidad que afectan al conjunto de los habitantes
de esas areas, y a veces de la ciudad entera, lo que tiende a manifestarse
en un plazo m ediano en congestion y dificultades de movilidad, eleva­
tion de los costos de la infraestructura y reduction de espacios colec-
tivos. M en tion especial m erecen las dificultades que se encuentran en
operaciones de equipam iento remedial de zonas que paulatinamente van
aum entando su densidad: cuando se pretende dotarlas a posteriori de mas
espacios publicos o m ejor vialidad, los precios del suelo muy elevados
por la m ism a densidad se constituyen en una barrera dificil de superar.
En la actualidad, en las obras de vialidad y equipamiento que se desarro-
llan en zonas consolidadas de las grandes ciudades, a menudo lo que se
gasta en adquirir los terrenos necesarios supera ampliamente los costos
propiam ente productivos de la infraestructura.

El crecim iento de los precios del suelo en ciertas zonas conduce con fre-
cuencia a la obsolescencia prematura de amplias y valiosas porciones del
223
 stock de espacio construido. Muchas areas de la ciudad son construidas
con una determinada densidad constructiva, que es acorde con las rela-
ciones cuantitativas entre precios de venta y costos de construccion en
altura en un determinado momento. Esto genera unos precios del suelo
de una cierta magnitud. Pero como la vida util de los inm uebles es muy
larga, ocurre que a menudo estas condiciones cam bian, y se hace viable
construir en mayor altura. Esto se traduce en que los precios del suelo
en esas zonas crecen, hasta un punto en que al propietario le conviene
derribar los edificios, aunque esten en perfectas condiciones, para ser re-
emplazados por inmuebles de mayor altura. Esto desde luego implica un
desperdicio que a veces aparece como intolerable: en ciu dad es que sufren
de una recurrente penuria de vivienda, se destruye constantem ente una
cantidad muy apreciable de viviendas perfectam ente habitables. Esta re-
novacion salvaje, movida por el interes del propietario, am enaza en mu-
chas ocasiones el patrimonio arquitectonico de las ciudades.
El libre juego de los precios mantiene y agudiza la segregacion socioes-
pacial e impone usos que con frecuencia son inconvenientes. Incluso,
existen procesos de desplazamiento de ocupantes y de usos de ciertas
areas de la mano de alzas de precios del suelo en un m om ento dado, que
generan impasses que se manifiestan en el futuro y que conducen a la
decadencia de ciertas areas e incluso al declive posterior de sus precios.
Se desemboca a menudo en inequidades intolerables: cam pos de golf en
areas muy bien ubicadas y escasez de terrenos para vivienda de sectores
populares que deben emigrar a sitios lejanos y contentarse con espacios
minimos. Ya hemos senalado el efecto de la retencion de tierras ociosas,
incluso en situaciones de aguda escasez de tierra.
zSon inevitables estos movimientos de los precios del suelo, y sus efectos
espaciales? No. Es claro que no existen formulas m agicas que congelen
los precios del suelo por un decreto de alguna autoridad adm inistrativa,
algo que a veces espera tanto el publico en general com o ciertos funcio-
narios. Pero estos precios del suelo no son inm odificables. Cuando trate-
mos la intervencion estatal sobre los mercados del suelo verem os esto con
mayor detalle, pero por lo pronto senalemos los siguientes cam pos de ac­
tion: el Estado puede modificar las pautas de usos del suelo ya sea trans-
formando la parte convencional de estas conductas colectivas o introdu-
ciendo cambios tecnicos; el Estado puede restringir por via normativa
los usos del suelo; el Estado puede alterar los precios del suelo mediante
la imposition. De esta manera se puede orientar e incluso contradecir
el desenvolvimiento espontaneo de los precios de los terrenos y de los
usos concomitantes del espacio construido. El desafio es encontrar los
mecanismos para que estas acciones de verdad se encam inen a resultados
mejores en terminos tecnicos y en terminos de equidad.

224
 ¥1
L a s f o r m a s d e m a n if e s t a c io n d e l a
RENTA EN LAS CIUDADES

n los capitulos anteriores hemos abordado aspectos sustanciales de

E la categoria central que sustenta el papel social de la propiedad te­
rritorial en las ciudades capitalistas, la renta del suelo urbano, como son
su naturaleza, sus com ponentes y modalidades, sus imbricaciones y sus
m ovim ientos. Para reflexionar sobre estos asuntos con precision, hemos
recurrido al procedim iento de la abstraccion y hemos usado algunas no-
ciones de m anera sim plificada en la medida en que este dispositivo no
com prom ete la elaboracion sobre estas relaciones basicas, y por el contra-
rio, las hace mas nxtidas y distinguibles. Sin embargo, no se nos escapa
que esta m anera de presentar estas nociones no coincide exactamente con
las percepciones espontaneas que sobre estos fenomenos tienen sus pro-
tagonistas o los observadores desprevenidos. Corresponde en esta sec-
cion avanzar en el sentido inverso del proceso de abstraccion: nos propo-
nemos reintroducir aspectos que hemos omitido por razones analiticas,
pero que afectan de manera importante la manera como son percibidos
estos fenom enos. Buscam os reconstruir una representacion de ellos que
sea reconocible por quienes operan o estan en contacto con estos merca-
dos, pero que al m ism o tiempo se enlace de manera consciente con las
categories basicas y sus relaciones.
Nos proponem os, por lo tanto, ir haciendo mas compleja la representa­
cion que proponem os sobre el mercado y la propiedad del suelo en las
ciudades y aproxim andonos a sus manifestaciones mas concretas. Surgen
alii algunos desafios metodologicos: el primero de ellos es el de establecer
una relacion ordenada y rigurosa de estos elementos que se reintroducen,
de m anera que se pueda advertir sus ligazones. No se trata de sustituir la
vision anterior por otras mas complejas o mas familiares, sino de articular
de manera inteligible esos niveles de representacion. Esto es necesario
para cum plir la siguiente exigencia: establecer la persistencia -o no- en
estas representaciones mas complejas, de las conclusiones a las que se

225
 llegan en las fases previas. Se trata, por lo tanto, de un proceso de articu-
lacion de distintos niveles de abstraccion, que pretende ser sistem atico y
riguroso.
Como se ha visto, hasta el momento hemos seguido el procedimiento
empleado por los analistas clasicos sobre la renta rural, y en particular
lo que hace Marx, que consiste en utilizar de manera mas o menos inter-
cambiable las nociones de renta y de precio del suelo, lo que implica que
se tiene la concepcion de que estas son dos form as de m anifestacion de
una misma categoria. La relacion cuantitativa entre estas dos formas es
lo que hemos denominado la "capitalizacion de la ren ta", que permite
convertir un flujo de ingresos, la renta, que tiene una forma periodica,
en una cantidad acumulada (stock), el precio del suelo. Pero esto no es
tan sencillo. Hemos visto que por diversas razones, entre ellas algunas
de tipo tecnico, en el ambito urbano lo predom inante de manera abru-
madora es que la tierra se compra y se vende, pues su alquiler tiene mu-
chas dificultades. Por ello mismo, y a diferencia de lo que ocurre en la
agricultura, el caracter periodico de las rentas no se presenta de manera
tan evidente a quien esta involucrado en estas transacciones. Esto genera
bastante confusion en las aproximaciones pragm aticas, pero incluso en
terminos analiticos esto ha llevado a algunos teoricos a sostener que esta
relacion a la que hemos aludido entre precio del suelo y renta no es la
adecuada en el medio urbano. A nuestro juicio, este es un asunto basico
y a la vez esencial que debe dilucidarse para poder avanzar de manera
rigurosa en el analisis. La seccion A de este capitulo esta destinada a la
discusion sobre las relaciones entre renta y precio del suelo, con enfasis
en su dimension cualitativa.
Tambien hemos senalado con anterioridad que norm alm ente cuando se
transa un bien inmobiliario, de manera implicita se transa tambien el te-
rreno sobre el cual esta edificado. Lo que percibim os en la practica son
precios que incluyen el espacio construido propiam ente dicho y el lote de
tierra. Aunque su desagregacion parece una operacion sencilla, al menos
en terminos conceptuales, lo cierto es que aqui tam bien surgen muchas
confusiones y al respecto existen equivocos graves en cuanto a la com-
posicion de este precio del inmueble y las categorias relacionadas con
la tierra. En la seccion B de este capitulo discutim os las relaciones tanto
cuantitativas como cualitativas entre las categorias respectivas: precio del
inmueble, precio del suelo, renta. Para desarrollar esta discusion hace-
mos este analisis teniendo en cuenta algunas circunstancias que afectan
su manifestacion: en primer lugar, distinguimos entre las distintas formas
de circulacion del espacio construido, en particular entre la compraven-
ta y el alquiler; adicionalmente diferenciamos entre inm uebles "nuevos"
-que se transan inmediatamente despues de su p rod u ccion- e inmuebles

226
"an tig u o s", pues la depreciacion es un fenomeno que trastorna las for­
mas de rep resen tatio n de estos asuntos.
En la seccion C introducim os un determinante que complica, en particu­
lar en term inos cuantitativos, las formas de aparicion de estas categorias:
el hecho de que las rentas cambian de magnitud en el tiempo. En parti­
cular analizarem os lo que denominamos "precios de anticipacion", que
son d istorsiones que adquiere el precio con respecto a la capitalizacion de
su respectiva renta periodica en mi momento determinado, en virtud de
que los agen tes preven que las rentas se elevaran en el futuro y adelantan
la capitalizacion de estos incrementos, o al menos una parte. Tambien
exam inarem os el desfase entre lo que denominamos "rentas reales" y
"rentas p o ten ciales". Por diversas razones, entre ellas el hecho de que las
rentas se m odifican en el tiempo, las caracteristicas de los edificios en un
m om ento d eterm inado no corresponden a las que permiten percibir las
rentas m as elevadas que arroja el mercado -rentas potenciales-. Pero el
precio del suelo se construye con respecto a este referente potencial. Esto
crea diferencias cuantitativas entre el precio del suelo y la capitalizacion
de sus rentas reales, es decir, las que efectivamente esta percibiendo el
propietario. Se trata de un fenomeno muy generalizado y que no tiene un
caracter m eram ente friccional.
La estim acion cuantitativa de los precios de los inmuebles y de sus com-
ponentes es una necesidad reiterada tanto para el funcionamiento de los
mercados inm obiliarios como para su regulacion. Esto es tan extendi-
do que la tasacion inm obiliaria se ha convertido en una profesion. Para
calcular estas m agnitudes, los avaluadores han desarrollado un amplio
espectro de tecnicas y procedimientos. Como estas acciones tienen una
gran relevancia en estos mercados, la seccion D de este capitulo esta dedi-
cada a un exam en de las implicaciones teoricas que tienen estos metodos,
asunto que se relaciona directamente con las secciones previas de este
capitulo y que tiene una gran pertinencia tanto teorica como practica y
m etodologica.

A. R en tas u rb an as y precios del suelo en las ciudades.

R elacio n es cualitativas

,;Cual es el tributo de la tierra urbana? ^Cual es la categoria que expresa la

parte de la plusvalia social de la cual se apodera la propiedad territorial
urbana? Estas preguntas parecen sorprendentes, sobre todo a esta altura
de esta exposicion, porque desde la perspectiva que hemos intentado de-
sarrollar a lo largo de este texto, y en general desde la perspectiva mar-
xista, existe una respuesta inequivoca: la renta, en este caso la renta del
suelo urbano. La firmeza de esta respuesta se apoya en el convencimiento

227
 implicito de que la relaeion entre renta y precio de los terrenos esta satis-
factoriamente resuelta en el analisis clasico de M arx sobre la capitalization
de la renta. El precio del suelo no seria otra cosa que una form a de mani-
festacion fenomenologica de la renta, que es la categoria basica, y entre
estas dos nociones existirian formas de conversion en los dos sentidos
absolutamente transparentes, tanto desde el punto de vista cualitativo
como cuantitativo.
Sin embargo, la unanimidad con respecto a esta interpretacion no es com-
pleta, aun entre los marxistas que se ocupan de este topico. Una diver-
gencia notable ha sido planteada por Lipietz (1973), uno de los estudiosos
mas importantes del tema, y su amplia acogida ha puesto al descubierto
que en la practica muchos otros analistas han com partido su posicion
sin que esto haya sido muy consciente de su parte. Lipietz subraya un
hecho que aqui hemos anotado, y es que la transaccion m as frecuente con
respecto a la tierra urbana, y de manera abrum adora, es la compraventa
y no el arrendamiento, que es muy raro y dificilm ente practicable. Pero
segun este analista, esto no obedeceria a un problem a form al, sino a una
circunstancia de fondo: en la ciudad, a diferencia del caso rural, no se
presentan rentas periodicas, lo que lo conduce a concluir que en el medio
urbano el precio del suelo es la categoria que expresa directam ente la par-
ticipacion de la propiedad en la plusvalia global. M irem os su argumento
en sus propias palabras:
"Mientras que el proceso de produccion del trigo se reproduce de ano
en ano con una regularidad ancestral, la produccion de vivienda dura
algunos meses, y no se reproduce sobre el mismo terreno sino decenas
de anos m3s tarde. La forma del tributo de la tierra no es pues una
renta anual, como en el caso de la agricultura, sino una transaccidn de-
finitiva, la venta del terreno. La forma precio del suelo no es, pues, a di­
ferencia del suelo agricola, la capitalizacion de la forma renta; el precio
del suelo es la forma que revela la relaeion social entre el propietario
y el promotor -el trueque del derecho de disposicion del suelo contra
una parte de la ganancia-, al mismo tiempo que la enmascara bajo la
apariencia de la compraventa de un bien economico" (Lipietz, 1973).
A continuacion Lipietz propone el termino tributo de la tierra como no-
cion general que designa esta parte de la ganancia que el capital le trans­
mite a la propiedad territorial, y que seria ocupada por la renta en el caso
rural, y por el precio del suelo, en el caso urbano.
Esta formulacion tiene la caracteristica de aproxim arse a la percepcion es-
pontanea del fenomeno, y tal vez de alii provenga su popularidad. Pero a
nuestro entender, encierra dificultades tanto conceptuales com o de orden
metodologico. Empecemos por estas ultimas.

228
 Uno de los problem as que genera esta manera de entender la participa­
cion de la propiedad territorial en el producto social, es que vuelve muy
confusa su definicion cuantitativa tanto en el nivel macroeconomico
como m icroeconom ico, e incluso conduce a conclusiones irracionales. No
parece razonable pensar que el monto del que se apodera la propiedad
territorial de la produccion social durante un periodo, sea la sumatoria
de los precios de la totalidad de los terrenos urbanos. Esto conllevaria
un equivoco m as bien evidente entre variables stock y variables flujo, y
por supuesto, exageraria la participacion de la propiedad territorial. Otra
alternative es contabilizar los precios de los terrenos -construidos o no-
efectivam ente transados durante el periodo. Sus dificultades no son me-
nos graves: un m ism o terreno puede ser objeto de multiples transaccio-
nes en un m ism o periodo, y a diferentes precios. Aunque eventualmente
esto podria ser obviado con algun procedimiento metodologico, por lo
menos en teoria, lo cierto es que surgen problemas adicionales. Muchas
transacciones de tierra se dan sin que haya una conexion directa con un
proceso productivo, com o la compraventa de terrenos desnudos con pro-
positos especulativos, o la compraventa de inmuebles ya edificados. Las
com pras de tierras para ser construidas se realizan con frecuencia mucho
antes de la iniciacion de la construccion y cuando el propietario de un te­
rreno lo edifica por su cuenta, el acto productivo no es concomitante con
una transaccion de la tierra.
Pero adem as de estos incordios metodologicos o metodologico-concep-
tuales, esta alternativa conduce a conclusiones de contenido dificilmente
sostenibles: ,;sera que los terrenos que no se transan en compraventa en
un periodo no participan, en nada, del valor social creado? ^Sera que la
participacion de la propiedad territorial urbana en este fondo se limita al
precio de los terrenos efectivamente transados, cuya cantidad es pequena
con respecto al agregado global y muy fluctuante?
Tambien existen dificultades apreciables a nivel microeconomico. La mas
im portante es, sin duda, el hecho de que parece evaporarse el agente que
paga el tributo de la tierra. En la cadena simplificada de transacciones
que hem os venido utilizando podria pensarse que, en principio, el cons­
tructor es el que paga el tributo al terrateniente original, pues es el quien
le paga al segundo el precio del lote. Pero este constructor, a su vez, le
vende al usuario el terreno, de manera conjunta con el espacio construi-
do: el constructor recuperaria de esta manera el tributo, cuyo pago seria
trasladado al usuario final del espacio construido. Pero sabemos que este
usuario, al final de la vida util de la edificacion, queda en poder del te­
rreno, el cual puede vender a un nuevo constructor, lo que le permitiria
recuperar el tributo. iSera que el tributo de la tierra no es mas que una
ilusion que va desplazandose incesantemente en el tiempo, sin que haya

229
 nadie corporeo que realmente lo pague? ^Solamente lo haria el irreal ene-
simo comprador?
Precisamente, y tal vez a partir de esta consideracion, algunos han redefi-
nido el tributo de la tierra urbana: consistiria en el increm ento en los pre-
cios del suelo, que es la base de lo que aqui hemos denom inado especu-
lacion, tanto pasiva como inductiva. Asi, en esta cadena de transacciones
aparece claramente que algunos agentes se apropian de la diferencia entre
el precio de compra y el precio de venta de los terrenos (Frey, Manzanilla,
y Palacios, 1980, entre muchos otros). No obstante, com o puede verse
inmediatamente, esto tiene dificultades tan serias com o las anteriores:
^sera razonable suponer que cuando no hay increm ento en los precios
del suelo urbano, incluso si el nivel absoluto es muy elevado, la propie-
dad territorial no participa en el producto social? Esto es claram ente un
desproposito, y contrastaria de manera inexplicada con la comprension
de estos fenomenos en el ambito rural.
Para empezar a discutir las afirmaciones de Lipietz, tendrlam os que ano-
tar que, a nuestro juicio, los problemas de sus afirm aciones no se derivan
solamente de las confusiones a las que hemos aludido entre variables
stock y variables flujo, sino de algo mas profundo: de su incapacidad de
distinguir entre rentas primarias y secundarias. En efecto, aunque Lipietz
en su reflexion general no deja de tener en cuenta las rentas que hemos
denominado secundarias, a la hora de discutir el problema de la forma-
cion del precio, discurre como si todas las rentas fueran prim arias. Por tal
razon no concibe que las rentas puedan formarse con ritm os diferentes al
correspondiente al proceso productivo de la edificacion del espacio cons-
truido.

Pues bien, es esta confusion la que lo conduce a proclam ar la afirma-

cion, que es decisiva para su argumentation, de que en el caso urbano
las rentas no son periodicas. Pero si eliminamos este equivoco, su pro­
position se vuelve insostenible. De hecho, el proceso a traves del cual se
configuran muchas de estas rentas secundarias, que hem os discutido en
el capitulo IV, no solamente tiene una periodicidad tan clara como la de
las rentas agrarias, sino que incluso los lapsos de referenda pueden ser
mucho mas cortos. En el caso de la Renta Diferencial de Comercio, las
ganancias extraordinarias que va percibiendo el com erciante m ejor situa-
do, y que son la base de esta modalidad de renta, se van produciendo a
medida que hace rotar su capital, y esto puede calcularse en terminos
anuales, mensuales, e incluso diarios. Algo similar podria afirmarse de
los "ahorros" en la reproduction de la fuerza de trabajo a los que tienen
acceso los usuarios de las viviendas mejor situadas y que sustentan la

230
Renta D iferencial de Vivienda, o de las ganancias extraordinarias de los
in d u stria ls, las cuales son la base de las rentas industrials.
Desde esta perspectiva puede retomarse el caso de las rentas primarias,
y se puede afirm ar que no existe all! una diferencia de naturaleza con lo
que acabam os de analizar. De hecho, si los procesos propiamente pro-
ductivos del espacio construido estan mas separados en el tiempo que
en el m edio rural, no se trata de un acto productivo unico y definitivo.
Lo mas que puede decirse en este caso es que el periodo de este tipo de
renta urbana es m ucho mas largo, pero eso no hace licita la identification
del precio con la renta propiamente dicha, y tampoco permite adscribir al
primero la encarnacion del tributo.
No parece existir entonces una distincion de naturaleza entre la relation
renta-precio del suelo en el medio rural y en el medio urbano. Lo que po-
dria anotarse es que en este ultimo caso, y en una primera aproximacion,
el precio seria la capitalizacion de rentas que pueden tener periodos muy
diferentes. No otra cosa podria esperarse de una situation que, como he-
mos anotado, es mas compleja que en el caso rural, y que implica la su-
perposicion e im brication simultanea de distintas clases de renta.
Incluso, deberia hacerse notar que la forma en que se manifiestan estas
rentas que tienen diferentes periodos esta afectada tambien por las mo-
dalidades de circulation del espacio construido, lo cual analizaremos
con m ayor detalle en secciones ulteriores de este texto. Basta senalar que
la rareza de las transacciones de arrendamiento del suelo desnudo no
descartan de ninguna manera que en ciertas circunstancias, cuando por
ejemplo, el espacio construido si se alquila por periodos determinados de
tiempo, las rentas incluso se pagan -y no solamente se forman- de manera
periodica, y que incluso rentas con un periodo largo, como las rentas pri­
marias, pueden ser retrotraidas a periodos mas cortos, para su pago.
Asi, pues, no tenem os otra option que retornar al planteamiento de parti-
da, senalado de manera temprana por comentaristas del libro de Lipietz,
como C hristian Topalov, quien reitera la position de Marx, segiin la cual,
la categoria decisiva es la renta, y el precio su manifestation transforma-
da. Lo que habria que precisar en el caso urbano es que, siendo su renta
total un com puesto de rentas de diversa indole -y en donde coexisten
paralelam ente en el espacio rentas tambien diversas-, el precio del suelo
urbano es la capitalizacion conjunta de rentas de periodicidad diferente.
Lo anterior no quiere decir que minimicemos las repercusiones que tiene
el hecho de que la renta en el medio urbano se manifieste con mayor fre-
cuencia de manera capitalizada y no periodica. Es mas, esto se examina
con m ayor detalle en secciones ulteriores de este capitulo. Pero lo que si

231
 queremos reafirmar es que, a maestro juieio, el hecho de que la renta se
manifieste directamente en forma periodica o de manera capitalizada, no
afecta su naturaleza. Esta es la tesis de Marx, que aqui mostramos que
puede sostenerse licitamente en el medio urbano. Es bueno recordar que
el mismo Marx tenia en cuenta que aun en el caso rural la figura de la
compra de la tierra por el productor agricola existe a veces, sin que esto
invalide o altere las conclusiones basicas de su analisis.

B. Renta, Precio del Suelo y Precio de los In m u eb les

La inseparabilidad del producto que se genera en la edificacion urbana

-es decir, el espacio construido- con respecto a la tierra en que el se sus-
tenta y cuya ligazon, por lo tanto, no se limita al periodo de produccion,
sino al periodo de consumo -que ademas es especialm ente prolongado-,
conduce a que en las transacciones de los inm uebles se transe tambien el
dominio sobre los terrenos. En el precio que se paga por una edificacion
se incluye el precio del terreno. Sabemos, ademas, que en los bienes para
cuya produccion se requiere tierra y se paga renta, en su precio tambien
se incluye la renta periodica. En esta seccion discutirem os com o aparece
esto en los inmuebles urbanos, algo que no es siem pre evidente.
Esta misma ligazon de la tierra al producto determina que, una vez edifi-
cado un terreno, normalmente las formas de circulacion del espacio cons­
truido se extienden a la tierra. Como esto afecta la m anera como se pre-
sentan estas categorias, aqui vamos a tener en cuenta para el analisis las
formas de circulacion del espacio construido. A dicionalm ente, el espacio
construido es un bien durable cuya vida util es muy prolongada. El valor
originalmente contenido en una edificacion va objetivandose durante un
tiempo muy prolongado y, por lo tanto, el valor condensado en ese bien
va disminuyendo a lo largo del tiempo. Esto tambien afecta el topico que
nos ocupa, y por consiguiente, en nuestro analisis tendrem os en cuenta
este proceso gradual de desaparicion del valor, conocido normalmente
como depreciation.

1. L a re n ta y la c o m p r a v e n t a d e i n m u e b l e s n u e v o s

Cuando un constructor produce un inmueble y lo "realiza", es decir, lo

vende, usualmente vende tambien la propiedad del terreno sobre el que
descansa el edificio. Para examinar las peculiaridades que esto genera
en la composicion del precio de su producto vale la pena compararlo
con modalidades mas simples. Aqui lo haremos, en prim er lugar, con la
manera como se compone el precio en las mercancias norm ales, y en se-
gundo lugar, con lo que sucede al respecto en los bienes agricolas, que

232
incluyen el pago de una renta. Para facilitar la exposicion, emplearemos
un ejem plo num erico con nuestras cifras consabidas.
En el capftulo II senalabam os que el "precio natural" al que convergen los
precios de m ercado de las mercancfas normales es el denominado Precio
de Produccion. A pesar de que en el corto plazo la precariedad de la socia-
lizacion m ercantil perm ite que los bienes se transen por precios inferiores
o superiores, si existe competencia y movilidad de los inversionistas, el
flujo m ism o de los capitales conduce a que los bienes se transen por una
magnitud que serfa igual a los costos en que un capitalista normal incurre
para producir ese bien, aumentado en una ganancia normal, esto ultimo
como efecto de la emergencia de una tasa de ganancia media que genera
la com petencia plena entre los capitalistas. El Precio Total de Mercado
del bien tenderia a ser igual al Precio de Produccion que, a su vez, estarfa
compuesto por dos elementos: los costos en los que debe incurrir el capi­
talista, es decir, el capital (K) y la ganancia normal (G). Esta ultima seria
proporcional al capital en terminos de la tasa de ganancia media (#')•

PTM = PP = K + G
PTM = PP = K + K g ’ = K (1 +g')
Si en nuestro ejem plo consideramos que el costo o el capital requerido
para producir este bien es de 100 unidades y la tasa de ganancia de 0,4,
las cantidades se fijarian de la siguiente manera:
PTM = 140
K = 100
G = 40
Si denom inam os excedente la parte del precio final que supera los costos,
es decir, la parte adicional de valor que emerge con la produccion, en este
caso este excedente serfa igual a la ganancia, es decir, que en su totalidad
es apropiado por el capitalista.
Examinemos el caso de un bien agrfcola en cuya produccion se paga renta.
Supongamos que el Precio Total de Mercado es de 160 unidades de valor,
que es la magnitud que arroja la accion de la competencia. Supongamos
que el costo individual de producir en un terreno especffico es el mismo
que en el caso anterior, 100 unidades de capital. El Precio de Produccion
allf serfa de 140. Pero la competencia es incapaz de reducir el precio de
mercado a ese nivel: si estamos ante la presencia exclusiva de renta dife-
rencial, diremos que la demanda exige una cantidad producida de bienes
que implica la utilizacion de tierras marginales de calidad inferior en las
que el precio de produccion individual allf es de 160. Pero el terreno en

233
 cuestion es mas fertil, por lo que el Precio de Produccion individual de
los capitalistas que alii producen es mas bajo, de 140, como hemos dicho.
La diferencia entre el Precio Total de Mercado y el Precio de Production
individual en ese terreno seria precisamente la eventual ganancia extraor-
dinaria que se convierte en renta: en nuestro caso seria de 20 unidades.
PTM = PP + r = K + G + r

PTM = 160
K = 100
G = 40
r = 20
El excedente estaria compuesto por dos elementos: la ganancia, que va a
parar a manos del capitalista, y la renta, de la cual se apodera el terrate-
niente.

El Precio del Suelo no aparece en estas cantidades porque en principio la

tierra no se transa en compraventa en este esquema en el que el predio se
arrienda. Pero mediante el procedimiento de la capitalization de la renta
periodica podemos conocer su magnitud: si la renta es 20 y la tasa de ga­
nancia de 0,4, el Precio del Suelo es 50.
PS = r/g' = 20/0,4 = 50
Examinemos ahora la formation del precio de un inm ueble urbano.
Conservemos las cifras: el capital es de 100 unidades, la ganancia media
es de 40 -ya que la tasa de ganancia media es de 0 ,4 - y la renta periodica
es de 20. Esta ultima podria ser una renta secundaria, por ejem plo, una
renta diferencial de comercio, segun la cual un com erciante ubicado en
ese lugar podria tener en cada ano -s i este es el periodo que considera-
m os- 20 unidades de ganancia extraordinaria en su actividad comercial
en virtud de la rotation especialmente veloz de su capital que le permi-
te la localization del inmueble. O podria ser una Renta Diferencial de
Vivienda, lo que querria decir que el ocupante del edificio podria "aho-
rrar" 20 unidades de valor en cada ano en terminos de transporte debido
a la ubicacion privilegiada del terreno.
Como hemos dicho, cuando el promotor termina la edification le vende
al usuario final tanto el espacio construido -e l p ro d u cto - com o la tierra.
Es como si en el caso anterior el productor rural no solo le vendiera al
usuario los productos agricolas, sino tambien el terreno en el que ellos
han sido cultivados. El precio que el empresario cobraria seria la suma

234
 del Precio Total de M ercad o y del Precio del Suelo. A esta magnitud la
podriam os llam ar el Precio Total de Mercado Conjunto (PTMC), o sea,
el precio del bien m as el precio del terreno, y su equivalencia seria la
siguiente:
P T M C = PTM + PS = K + G + r +PS
En nuestro ejem p lo , las m agnitudes serfan las siguientes:
PTM = 160

K = 100
G = 40
r = 20
PS = 50
PTM C = 210
Pues bien, el p recio del inm ueble en el caso de la edification urbana seria
este Precio Total de M ercado Conjunto, pues para acceder alproducto, el
espacio construid o, se debera adquirir tambien el terreno. En la practica,
los com prad ores y vendedores identifican este precio compuesto conio el
precio del inm ueble. Las edificaciones en nuestro caso tenderian a tran-
sarse por estas 210 unidades de valor en el mercado.
Reexam inem os esto porque, aunque no lo parezca, este asunto se presta
a confusiones. H agam os el ejercicio de partir de este precio de transac­
tion en el m ercado para diferenciar sus componentes. De estas 210 uni­
dades, 100 de ellas podem os identificarlas como costos, lo cual puede ser
el resultado de una operacion estadfstica sobre la operacion normal de
los prom otores. Las 110 unidades restantes constituirian el excedente: es
lo que paga el consu m idor por encima de los costos. De este excedente,
como hem os visto, se deben apartar 40 unidades de ganancia normal, que
corresponden al prom otor capitalista en cuanto tal y que pueden ser cal-
culadas, si conocem os la tasa de ganancia. Quedan entonces 70 unidades
adicionales que van a la tierra y que podriamos denominar excedente de In
tierra (excT). Es aqui donde puede aparecer un equivoco. Podria decirse
que este residuo constituye el precio del suelo. Es lo que hemos afirmado
de manera sim plificada en los capftulos anteriores. Pero si en el momento
del analisis en que nos encontramos observnmos el asunto con cuidado,
aparece evid ente que este Excedente de la Tierra no es cuantitativamente
igual al precio del suelo: como vemos, en el esta incluido tanto el precio
del suelo com o la renta.

235
 ,;Cual renta?, podriamos preguntarnos. Pues aquella correspondiente al
tiempo en que se usa el terreno durante el proceso de produccion1. En
realidad es una renta "virtual" inducida por el com portam iento mercan-
til, pues durante el periodo de produccion ni el com erciante hace ganan-
cias extraordinarias, ni el usuario final hace "ahorros" en la reproduction
de la fuerza de trabajo. Pero el capitalista tiene que pagar su equivalente
mientras usa la tierra para su edification, y esta sum a es trasladada al
comprador final.

Como segun la notion de capitalizacion de la renta, conocem os la rela­

tion cuantitativa entre precio del suelo y renta, esto hace factible y senci-
llo calcular la forma como se distribuye este excedente de la tierra entre
estas dos categorias. Miremos:
ExcT = PS + r
como r = PS g'
entonces,

ExcT = PS + P S g ’ = PS (1 + g')
por lo tanto

PS = ExcT /(I + g')

En nuestro ejemplo:

PS = 70/(1 + 0,4) = 50
La renta periodica se puede calcular por residuo
r = ExcT - PS
r = 70 - 50 = 20
o se puede estimar directamente segun la siguiente expresion:

r = ExcT (g'/l + g')

r = 70 ( 0 , 4 / 1, 4 ) = 20

1 AquI, para simplificar el analisis, hem os un ificad o to d as la s c a te g o ria s a un periodo

estandar que hemos tornado como un ano. Lo cierto es q u e el p e rio d o d e produccion
puede no coincidir con este referente. Una form u lacion m as g en era l d e la capitalizacion
de la renta la harla igual al monto de la renta d iv id id o p o r la tasa d e g an an cia, pero
elevada esta ultima a un exponente (I) igual a la razon en tre el p e rio d o de referen­
d a de la operacion y el periodo en el que se calcula la m e n cio n a d a tasa d e ganancia.
PS - (r/g ')1. Esto se aplica para la form ulacion que se e x p o n e a co n tin u a cio n .

236
En la figura 6.1 esqu em atizam os los componentes del precio de las mer-
cancias en los tres casos expuestos: las mercancias normales, los bienes
agricolas y los bienes inm obiliarios. Todo ello entendido como predo
"n atu ral" de largo plazo y en circunstancias de plena competenda.

Figura 6.1. Composicion del precio en tres tipos de bienes.

K = Capital (costo)
G = G anancia N orm al

r = Renta period ica

PS = Precio del Suelo
E = Excedente
PP = Precio de P rod uccion

PP K

Bienes N orm ales Bienes Agricolas Bienes Inm obiliarios

Exam inem os ahora la manera como el promotor inmobiliario percibe es-

tos fenom enos, no solam ente como vendedor de inmuebles, sino como
productor e inversionista. La diferencia mas importante con otros capi-
talistas productivos, consiste en que el inversionista en el sector de la
construccion para echar a andar el proceso productivo tiene que avan-
zar no solam ente el dinero correspondiente a los costos reales, es decir,
al capital, sino que debe adquirir el terreno. De hecho, en la practica, el
prom otor inm obiliario no establece una diferencia cualitativa entre sus
costos "p ro d u ctiv o s" y el precio del suelo: ambos elementos hacen parte
de su "in v ersio n ". La naturaleza de cada una de estas partes es diferente:
la prim era consiste en costos reales, que corresponden al valor de mer­
cancias reales -m ateriales de construccion, equipos, etcetera- y a fuerza
de trabajo. La segunda, el precio del suelo, es un derecho a percibir una
renta. A esta am algam a que para el promotor inmobiliario constituye su
inversion la denom inarem os Capital Aparentc (KA) y es el agregado entre
el Capital y el Precio del Suelo. En nuestro ejemplo esta magnitud es la
suma de 100 unidades de capital y 50 de precio del suelo, es decir, 150.
KA = K + PS = 100 + 50 = 150

237
 Ahora bien, si este capital aparente constituye para el empresario in-
mobiliario su inversion, esperara que como m inim o lo que obtiene en
el mercado tenga una magnitud que le permita reponer su inversion y
obtener de ella una remuneracion normal, com o cualquier otro inversio-
nista. Espera obtener, por lo tanto, un Precio de Produccion: como este
se construye sobre un Capital Aparente, lo denom inarem os Precio de
Produccion Aparente (PPA) y seria igual al Capital Aparente aumentado
en proporcion a la tasa general de ganancia.

PPA = KA (1 + g')
Pues bien, tal como hemos definido el Precio Total de M ercado Conjunto,
este es cuantitativamente identico a este Precio de Produccion Aparente.
En efecto, si diferenciamos las dos partes del Capital Aparente, Capital,
por una parte, y Precio del Suelo, por otra, vem os que en el Precio de
Produccion Aparente, los dos nuevos elem entos que aparecen guardan
una relacion proporcional a la tasa general de ganancia con sus elementos
respectivos: la Ganancia con respecto al Capital y la renta con relacion al
Precio del Suelo.
PPA = PTMC = K A ( l+ g ' ) = K ( l + g ' ) + P S ( l + g ' ) = K + G + PS + r
En nuestro ejemplo:
PPA = 210 = 150 (1 + 0,4) = 100 (1 + 0,4) + 50 (1 + 0,4) = 100 + 40 + 50 + 20
Sin duda, esta es la forma como percibe el prom otor estos fenomenos, y
dado que no establece una diferencia cualitativa entre la parte de su in­
version que es su capital y lo que paga en precio del suelo, espera que asi
como una parte del precio del inmueble rem unera su capital -e s decir, la
ganancia-, haya otra porcion de este precio del inm ueble que remunere
lo que pago como precio del suelo.
Sin embargo, en este punto es necesario apartarse de la vision espontanea
del promotor para tener una idea estructural del funcionam iento deestas
categorias. En las mercancias reales el capital es un costo, y su magnitud
influye en el Precio de Produccion y, por lo tanto, en el "precio natural"
de la mercancia producida. Pero esto no se da por una accion unilateral
del productor. Es decir, si sus costos se elevan, independientem ente de
la reaccion que los oferentes tengan en el corto plazo, el resultado final
de la interaccion de todos los agentes conduce a que el mercado converja
a un precio mayor -e l nuevo precio de p ro d u ccio n - probablemente con
una cantidad producida menor. Por ejem plo, si ante un aumento en los
costos de produccion los productores no pueden subir los precios en el
corto plazo, no podran obtener una rem uneracion norm al de su capital.
Por lo tanto, algunos empresarios em igraran a otras ram as en busca de

238
m ejores red ito s, lo q u e reducira la cantidad ofrecida y hara subir el precio
hasta que a lea nee el n u ev o Precio de Produccion. O si los productores ele-
van in icialm en te el precio queriendo compensar el aumento en los costos,
esto gen era u na caid a en la cantidad adquirida por los compradores y
hara su bir el p recio hasta que se llega al nuevo precio de produccion.
El p ro d u cto r de b ien es inm obiliarios tiene la tendencia a considerar el
Precio del S u elo corno un costo, sin duda porque en terminos practicos
asi ap arece para el, y por lo tanto, suele tratar los efectos de sus magnitu­
des y v ariacio n es con el m ism o principio que acabamos de sehalar para
m u taciones en los costos "reales". Pero en terminos globales esto opera
co m p letam en te d iferente: el Precio del Suelo no genera el precio inmobi-
liario, sino al co ntrario. El Precio del Suelo no es un costo propiamente,
sino la exp resio n de la sobreganancia territorial que es posible percibir en
cada seccion del esp acio urbano.
El Precio del In m u eble esta determinado por el mercado de tal manera
que la co m p eten cia entre los demandantes, su capacidad de pago, la fun-
cion que los in m u ebles desem penen en sus estrategias, etcetera, hace que
esten d isp u esto s a pagar una determinada suma por el espacio construi-
do en cada lu g ar de la ciudad. Por otra parte, los costos estan fijados por
d eterm in antes tecnicos y econom icos de esas ramas, y la tasa de ganancia
es una v ariable fijada a nivel general. Asi las cosas, lo que hemos llamado
Excedente de la Tierra que, como hemos dicho, expresa la sobreganancia
territorial en ese lugar aparece como un residuo. Por el procedimiento
que hem os exp u esto, y conociendo la magnitud del periodo de produc­
cion, se o btien e el precio del suelo.
Si los p rop ietarios del suelo exigen un precio de la tierra demasiado ele-
vado que im p liq u e que, dado el precio del inmueble y las otras variables
m encionadas, el prom otor no alcance el "Precio de Produccion Aparente",
al m enos en el largo plazo, el constructor se abstendra de hacer la inver­
sion y no com prara la tierra. En el largo plazo al propietario no le quedara
otra opcion que aju star el precio del suelo al nivel que hemos menciona-
do o renu n ciar a vend er el terreno2.

2. L a re n ta y e l a l q u i l e r d e i n m u e b le s

H em os afirm ad o que una modalidad alternativa a la compraventa de los

inm uebles urbanos, que es muy extendida, es su alquiler por periodos
lim itados de tiem po. Esto esta asociado a diversas circunstancias de este

2 C o m o v e re m o s , e sta reflexio n es la que sustenta una practica m uy extendida e inv

p o rta n te p a ra e s tim a r el p recio d el suelo: el llamado "M etodo residual".

239
 bien a las que ya hemos aludido y que aqui recordamos. Los inmuebles
son bienes que cristalizan magnitudes apreciables de valor, pues su pro-
duccion requiere la movilizacion de insumos, m aterias prim as y fuerza
de trabajo en cantidades importantes. Otros elem entos generan a menudo
sobreprecios adicionales, lo que desemboca en que los edificios urbanos
por lo general tienen precios elevados. Por otra parte, las edificaciones
tienen una vida util muy larga. En terminos mercantiles, esto implica que
el valor original de estos bienes se va objetivando de m anera paulatina
durante un lapso muy prolongado. Hay muchos consum idores de espa-
cio construido, cuyos planes no coinciden con este horizonte de tiempo
tan prolongado y requieren usar los inmuebles en periodos m as cortos.
Aunque existe la opcion de comprar un inmueble y volverlo a vender
despues de un tiempo, esto con frecuencia acarrea una serie de molestias
e incertidumbres, y desde luego implica inm ovilizar una cantidad de di-
nero durante un tiempo. La opcion de acceder al inm ueble solam ente por
un tiempo limitado, a cambio desde luego de una sum a de dinero que es
menor que el precio del bien, aparece como una alternativa importante.
Es decir, se adquiere no todo el valor de la edificacion, sino la porcion que
se va a consumir durante ese tiempo.
Desde luego, para comprar inmuebles al contado existe tam bien la difi-
cultad de la solvencia. En lo que respecta a la vivienda, esto ha tenido un
papel crucial en el desarrollo del capitalismo. Como lo plantea Christian
Topalov, la sociedad capitalista enfrenta una contradiccion importante al
respecto: los ingresos por una parte cada vez mas amplia de la poblacion
se rigen por la logica de la reproduccion de la fuerza de trabajo en el
corto plazo. Esto quiere decir que su salario es proporcional en lo que se
refiere al consumo de vivienda, uno de los items mas im portantes de este
proceso, a la porcion de valor que se consume con estos fines en periodos
cortos. Pero el precio al contado de las viviendas es muy alto y su valor
se va incorporando paulatinamente al valor de la fuerza de trabajo. Es
necesario crear formas de circulacion que permitan superar este impasse:
el alquiler es una de ellas (otra es la venta a plazos) y a traves de este
mecanismo se extiende el periodo de circulacion del bien, y los pagos por
su consumo se fraccionan en el tiempo adaptandolos a lo que verdadera-
mente consumen los trabajadores en el corto plazo (Topalov, 1973).
Para que esta figura opere de manera estable, es necesaria la emergencia
de un agente que se especialice en desempenar esta funcion: un propie-
tario de edificios cuya mision es arrendar inmuebles. Aunque es factible
que esta tarea la desempenen agentes no capitalistas, e historicamente
esto aparece en reiteradas ocasiones, la tendencia en una sociedad ca­
pitalista, como veremos, es que este agente sea a su vez un capitalista.
Arrendar inmuebles se convierte, por lo tanto, en una esfera de acumu-

240
lacion de capital, tin capital de circulacion similar al capital comercial,
que se especializa en hacer circular inmuebles con base en este regimen.
Los capitalistas solo se ocuparan de ello y comprometeran su capital ad-
quiriendo inm uebles para el alquiler en la medida en que obtengan una
ganancia norm al de esta inversion. Precisamente, lo que debemos exami-
nar a continuacion es como esta consideration repercute en el mercado, y
de que m anera se forma el canon que debe pagar el usuario por acceder
al bien bajo esta forma de realization. Alii va a aparecer la renta, pero lo
hace con una m odalidad peculiar.
Lo que se paga por usufructuar una vivienda en arrendamiento, el canon
de alquiler, es una categoria que tiene rasgos que no siempre correspon-
den a la intu ition, lo cual ha alimentado debates muy largos e intrinca-
dos. Para abordar su analisis procederemos de la siguiente manera: ini-
cialm ente reflexionarem os sobre la formation de este "precio" peculiar
en un caso sim plificado en el que no existe renta. Luego introduciremos
esta ultim a y exam inarem os como ella emerge en las practicas de inquili-
nos y propietarios arrendadores.
Anticipem os un punto central que queremos subrayar con nuestro ana­
lisis. C onsiste en lo siguiente: si bien el arrendamiento tiene como fin
fragm entar los pagos que deben hacerse para acceder al disfrute de los
inm uebles, y de esta manera ampliar la demanda solvente por este bien,
es decir, que en cierto sentido se trata de "abaratar" el acceso a la vivien­
da, el hecho de que esta forma de circulacion responda a las pautas del
mercado capitalista la conduce a "encarecer" y de manera considerable
lo que se paga por ella.
El usuario que toma en alquiler una vivienda por un tiempo, en realidad
consume solam ente una porcion del valor total de este inmueble. En el
tiempo durante el cual el inquilino usa un edificio con su action consume
una parte de su valor: por lo tanto, el bien pierde una parte de su valor
inicial. Esta perdida de valor del inmueble por efecto de su consumo pau-
latino lo denom inam os depreciation. Pero el arrendatario no solamente
debe pagar este valor, sino que debe abonar otras dos sumas. La primera
es la rem uneration al arrendador por esta porcion de valor que el invier-
te, y que si es capitalista, va a exigirla de manera normal. Pero adicio-
nalm ente existe un componente que es menos obvio. Hemos dicho que
el inquilino solo consume una parte del valor original del bien. Es decir,
que correlativam ente existe una parte de este valor que no se consume,
lo cual se pone de manifiesto en el hecho de que, una vez terminado el
periodo de alquiler, usualmente el edificio mantiene una parte de su va­
lor inicial. A eso lo llamamos Valor Restante. Pues bien, lo inesperado es
lo siguiente: si bien este valor restante no es consumido por el inquilino y

241
 no tendria que pagar por el, lo cierto es que con su accion de consumo el
arrendatario inmoviliza esa magnitud de valor. La circulacion capitalista
del bien no es posible si el usuario no le paga al propietario arrendador
la remuneracion que esta suma de valor congelada hubiera obtenido en
una inversion altemativa. Dado que como se ha dicho la vida util de un
bien puede ser muy larga, este valor restante puede ser m uy elevado con
respecto al valor efectivamente consumido, y por lo tanto, el pago por su
inmovilizacion puede alcanzar magnitudes muy considerables.
Este parece ser el elemento subyacente en la celebre polem ica que man-
tuvo Engels con sus contradictores proudhonianos a finales del siglo XIX
a proposito del problema de la vivienda popular (Engels, 1977). Para los
interlocutores de Engels, los elevadisimos alquileres que debian pagar los
obreros de las ciudades europeas por viviendas m iserables, era el resul-
tado de practicas especulativas que eran especialm ente escandalosas en
esta rama de la vivienda y que eran cuasi-inalcanzables para la mayoria
de los trabajadores. Percibian que si se sumaban los canones mensuales
que pagaban los inquilinos, en unos pocos m eses igualaban el precio del
inmueble y aun asi los casatenientes seguian cobrando indefinidamente.
Proponian, por lo tanto, una serie de reformas y regulaciones especificas
de la rama. Engels senalaba que estos niveles elevadisim os de los alqui­
leres no se debian exclusivamente a un com portam iento especialmente
voraz de los casatenientes, sino que era un resultado del caracter capita­
lista de la circulacion en alquiler. Mostraba que la com petencia llevaba
a los propietarios a incluir en el alquiler elem entos que los proudhonia­
nos no tenian en cuenta, como los gastos de m antenim iento, los periodos
de vacancia, los gastos de administracion y los alquileres no pagados.
Ademas, habia que contar la ganancia del promotor y la renta del suelo.
Aqui agregamos como un componente sustancial adicional este pago por
la inmovilizacion del Valor Restante, que para el arrendador es un com­
ponente de su capital.
Uustremos esto con un ejemplo numerico. Para tener m ayor nitidez en el
analisis no vamos a tener en cuenta costos im portantes del arrendador
mencionados por Engels, como los alquileres no abonados, el manteni­
miento, la administracion y los periodos en que el inm ueble esta des-
ocupado. Nos vamos a limitar a los com ponentes basicos enumerados
inicialmente.
Tomemos una edificacion cuyo precio de produccion sea de 100 unida-
des de valor. Supongamos que su vida util sea de cinco anos, es decir,
que si se usa de manera continua, al cabo de este lapso la edificacion
esta totalmente destruida. Por comodidad -au n qu e este punto lo vamos
a discutir adicionalmente en seguida- supongam os que el valor total se

242
va objetivando de manera uniforme a lo largo de este periodo, de tal ma-
nera que en virtud de la utilizacion del inmueble, cada ano desaparecen
20 unidades de valor.
Ahora supongam os la presencia de un usuario final que por alguna de las
circunstancias anotadas no esta dispuesto o no esta en disponibilidad de
com prar la totalidad de la edificacion, y prefiera arrendarla por un ano.
Como hem os dicho, lo que este usuario consume realmente durante este
tiempo son 20 unidades del valor original de la mercancia, lo que se ma-
nifiesta claram ente en el hecho de que al cabo de un aiio de uso el edificio
conserva un valor de 80 unidades de valor.
^Cuanto debe pagar el inquilino por este consumo en un regimen de
circulacion m ercantil capitalista de este bien? Un componente de ello lo
constituyen, por supuesto, las 20 unidades de valor efectivamente con-
sum idas. C om o estam os en presencia de un arrendador capitalista, po-
demos pensar que se debe pagar una suma adicional para remunerar el
capital com prom etido en la circulacion de este valor consumido: si su-
ponem os una tasa de ganancia media de 0,4, las 20 unidades de valor
exigiran com o rem uneracion 8. Podria pensarse que el canon de arren-
dam iento ascenderia a 28. Vamos a ver que en la practica esta suma es
mucho mayor.
M iremos esta transaccion desde la perspectiva del capital comercial
(arrendador) que debe intervenir para hacer circular la edificacion a tra-
ves de la m odalidad del arrendamiento. Para este agente, su capital esta
representado por el valor inicial de la edificacion: solo invertira en la cir­
culacion de espacio construido, si al final de cada periodo se encuentra
en poder de una masa de valor equivalente a la suma de dinero inicial
aum entada en proporcion a la tasa de ganancia normal en el periodo de
referencia. En nuestro caso, si suponemos una tasa de ganancia anual de
0,4, el capitalista arrendador solo comprometera su capital en esta alter-
nativa de inversion, si al cabo de un ano se encuentra en posesion de una
magnitud de 140 unidades de valor, que es el equivalente a su capital
(100), aum entado en proporcion a la tasa de ganancia.
El valor global del cual dispone nuestro arrendador, al final del primer
ano, se com pone de dos elementos: por una parte, del Valor Restante
(VR) de la edificacion, una vez sustraido el valor que desaparece con el
uso, y por otra, el m onto del arrendamiento exigido durante el periodo.
Vamos a denom inar esta categoria Alquiler Basico {AB), en virtud de que
no contem plam os la presencia de rentas. La primera cantidad ya la co-
nocemos: es igual a 80 unidades de valor, que resultan de descontar del
precio original del inmueble (100) las 20 unidades desgastadas. En estas
circunstancias, la unica manera en que el arrendador puede lograr su ga-
243
 nancia media es cobrando como alquiler la suma com plem entaria para
remunerar normalmente su capital. En este caso, para lograr un valor
de 140, si se tiene como valor restante 80, debe cobrar com o alquiler 60
unidades de valor. Como se ve, esto es mayor que las 28 unidades que
habiamos calculado anteriormente. Los com ponentes de la inversion del
arrendador sedan como sigue:
Ii (1 + g') = VR + AB

Ii = Inversion inicial (en este caso, igual al precio de production del bien)

g' = tasa general de ganancia

VR = Valor Restante de la edification
AB = Alquiler Basico
En nuestro caso, y como hemos visto, estas categorias tom arian las si-
guientes magnitudes:

Ii (1 +g') = 100 (1 + 0,4) = 140 = VR + AB = 80 + 60

Examinemos con mayor detalle, los que sedan los com ponentes de este
alquiler, que es lo que nos interesa por lo pronto. Las 60 unidades estarian
compuestas de la siguiente manera: 20 unidades, que constituyen la par­
te efectivamente consumida durante el pedodo, que es lo que llamamos
depreciation (D); 8 unidades que constituyen la rem uneration, a la tasa
normal de ganancia, del capital comprometido en la circulation de estas
20 unidades de valor. ^Que constituyen entonces las 32 unidades restan-
tes? Ellas corresponden a la remuneracion por el valor del bien que no se
consume en el pedodo en cuestion, pero que se inm oviliza en el acto de
consumo. Si el bien circula mercantilmente, este valor inm ovilizado exi-
ge tambien una remuneracion. En nuestro ejem plo, este valor que no se
consume pero que es inmovilizado, como hemos visto, es de 80 unidades.
Al aplicarles la tasa normal de ganancia de 0,4 nos dan justam ente las 32
unidades de las que habiamos.

Asi, pues, podemos presentar una expresion de alquiler basico como sigue:
AB = D (1 + g') + VR (g') = D + Dg' + VR g'
D = depreciation

En nuestro ejemplo:
AB = 20 + 8 + 32 = 60

Se ve claramente que esta necesidad de remuneracion del capital inmovi­

lizado es un elemento importante de elevation del precio de mercado del

244
 espacio construido y lo que se debe pagar por el mercantilmente. Es mas,
habri'a que precisar que esto no es una particularidad del arrendamiento
de viviendas o de inmuebles: en el aparece de manera evidente, pero el
fenomeno se extiende a todo bien que se realice a traves de esta modali-
dad de circulacion.
Asi m ismo, debe haeerse notar que si todos los otros elementos perma-
necen constantes, la divergencia entre valor consumido y precio de mer-
cado debida a este concepto es proporcional a la longitud de la vida util
del bien, ya que en la medida en que este periodo de consumo es mas
largo, en cada momento el valor inmovilizado sera mayor -entre otras
cosas, esta vida util tiende a ser mucho mayor que la utilizada en nuestro
ejemplo, lo que magnifica este efecto en casos reales-
Esta exposicion nos permite visualizar intuitivamente los componentes
del alquiler y este efecto de encarecimiento de su precio mercantil. Pero
es necesario introducir un determinante adicional que afecta sus mag­
nitudes cuantitativas. En este ejemplo hemos hecho el supuesto simpli-
ficador de que el consumo del valor total del bien se va objetivando de
manera uniform e a lo largo del tiempo, es decir, que la depreciacion tiene
la misma magnitud en todos los periodos, 20 en nuestro caso. Esto tiene
una consecuencia inesperada: el alquiler resultante no es uniforme en to­
dos los periodos.
Si repetim os el ejercicio que hemos hecho de calculo del alquiler, pero
para el segundo periodo, cuando el inmueble ha tenido ya una deprecia­
cion de 20 unidades sobre su precio original, tendriamos lo siguiente: el
precio al cual lo com prana un capitalista arrendador seria de 80, y esa
seria su inversion inicial. Para tener una ganancia normal al final del
segundo periodo este arrendador deberia tener una suma de valor de
112 unidades, es decir, su inversion aumentada en la tasa de ganancia
de 0,4. Si consideram os que al final de este segundo periodo la deprecia­
cion sera tam bien de 20 unidades, el valor restante del edificio seria de
60 unidades de valor. El alquiler deberia ascender a la diferencia entre
la inversion aum entada en la tasa de ganancia y este valor restante: su
magnitud seria de 52.
Ii (l + g') = 80 (1 + 0,4) = 112 = VR + AB = 60 + 52

Esto coincide con los componentes que hemos senalado del alquiler basico:
AB = D + Dg' + V R g' = 20 + 8 + 24 = 52
Si com pletam os los datos en nuestro ejemplo para los cinco periodos, en-
contramos entonces que el alquiler resultante iria descendiendo hasta el
fin de la vida util del bien (pease tabla 6.1).

245
 Tabla 6.1.
Precio A lq u ile r
Precio Final B asico
Periodo D e p re c ia c io n
Inicial (Valor (D + Dg' +
Restante) VRg 0
PI PF A D VRg'
1 100 80 60 20 8 32

2 80 60 52 20 8 24

3 60 40 44 20 8 16

4 40 20 36 20 8 8

5 20 0 28 20 8 0

Pues bien, esto no es compatible con la operacion del m ercado y de la

competencia entre demandantes por espacio co n stru id o en esta moda-
lidad de circulacion. Una misma mercancia no pu ed e tener dos precios
en el mismo mercado, al menos en la nocion de "p re cio n a tu ra l" al que
nos referimos. Existen algunos determ inantes que p u ed en explicar di-
ferencias en los canones de alquiler de inm uebles nu ev o s o antiguos,
pero ellos no se contemplan en esta version sim plificad a y solo podrian
explicar este fenomeno de manera m arginal: entre los usuarios puede
haber alguna preferencia por inm uebles nuevos, ya sea por razones cul-
turales u otra; el valor de uso del bien puede alterarse con el tiempo; y
los costos de mantenimiento pueden variar. La accion de la com peten­
cia conduce a establecer un monto unico del alqu iler de un inm ueble si
sus caracteristicas, aparte de la edad, son sim ilares. P ues bien, la accion
de la competencia en este mercado del alquiler cond u ce a que el canon
de arrendamiento asuma una magnitud unica, pero al m ism o tiempo
esto altera la trayectoria cuantitativa de la d epreciacion de los inm ue­
bles. Si se tiene informacion sobre el precio inicial del bien -q u e debe ser
similar al de un inmueble vendido no para el alq u iler sino para el uso
del comprador-, la tasa de ganancia y la vida util del bien, es posible
determinar tanto el monto del alquiler com o esta senda de la depre­
ciacion. Estas magnitudes no las impone de m anera unilateral ningun
agente, sino que son el resultado de la accion com petitiva de usuarios y
capitalistas arrendadores.
Ilustremos esto con el ejemplo num erico que hem os v enid o usando,
en el que el inmueble tiene un precio original de 100 u nid ad es, la tasa
de ganancia es de 0,4 y la vida util del bien es de 5 p eriod os, al final
del cual el valor de uso del bien se ha agotado co m p letam en te (vease
tabla 6.2).

246
Tabla 6.2.
A lquiler
Precio
P recio Basico
P eriod o F in a l (Valor Depreciacion
In icia l (D + Dg'
R estante)
+ VRg')

PI PF A D Dg' VRg'
1 100 90,87 49,14 9,13 3,65 36,35
2 90,87 70,08 49,14 12,79 5,12 31,28
3 70,08 60,17 49,14 17,91 7,16 24,07
4 60,17 35,10 49,14 25,07 10,03 14,04
5 35,10 0 49,14 35,10 14,04 0

Con un m onto unico del canon de alquiler de 49,14 y el esquema de de-

preciacion resultante de esta competencia cualquier capitalista arrenda-
dor puede adquirir un inmueble de cualquier edad, arrendarlo durante
un ano y volver a venderlo y obtener la rentabilidad normal de 0,4 con
respecto a su inversion. A1 cabo de los cinco aiios, el valor del inmueble se
ha agotado com pletam ente. El mercado convergera hacia este monto del
alquiler y forzara a que se establezca una cantidad transada compatible
con este precio y con las condiciones de los demandantes.
La estim acion de este alquiler podria hacerse a partir de la siguiente ex-
presion, cuya deduccion algebraica omitimos:

VS |y i AB
( i + g ')n + “ T d + g T

donde
PI = Precio del inmueble nuevo
VS = Valor de salvamento, o precio final del inmueble al final del ultimo
periodo -e n nuestro ejemplo esta expresion se anularia, pues su-
ponem os que el inmueble se deprecia completamente-.

n = N um ero de periodos de alquiler

g' = Tasa de ganancia
AB = A lquiler Basico
M irem os ahora com o apareceria la renta en este esquema. En este caso
del alquiler de los inmuebles por lapsos reiterados, la renta se expresa
directam ente en forma periodica. Por ejemplo, la sobreganancia de un
com erciante debido a la velocidad de rotacion excepcional de su capital
de circulacion se manifiesta en que esta dispuesto a pagar, por arrendar

247
 el inmueble, una cantidad determinada en cada periodo. La renta emer-
geria como esta suma adicionada al Alquiler Basico. El alquiler (A) que
se percibe en el mercado es entonces igual a este A lquiler Basico mas la
renta.
A = AB + r
Si igualamos de nuevo la renta periodica a 20, el A lqu iler seria la suma
de esta mas el Alquiler Basico que era de 49,14 para llegar a un canon
total de 69,14. Debemos tener en cuenta que tam bien en este caso, el pro-
pietario arrendador contabiliza como su capital no solam ente el espacio
construido, sino tambien el precio del suelo. Si la renta es igual a 20, el
Precio del Suelo seria 50, a la tasa de ganancia de 0,4. La inversion inicial
del arrendador seria de 150. Si aplicamos la form ula que utilizam os para
calcular el alquiler basico, y usamos las cantidades que percibe el arren­
dador, es decir, el Precio Inicial como 150, el Valor de Salvam ento al final
del periodo como 50, ya que este precio del suelo sera el total de lo que
vale la propiedad cuando haya desaparecido el valor de uso del espacio
construido, obtendremos precisamente 69,14 com o canon de alquiler to­
tal. Las cifras a lo largo de la vida util del bien serian com o las muestra
la tabla 6.3.

Tabla 6.3.
Precio
Precio Precio Alquiler Depre-
Alquiler Renfa del
Inicial Final Basico ciacion
Suelo

PI PF A r AB D Dg' VRg’ PS
1 150,00 140,87 69,14 20 49,14 9,13 3,65 36,35 50
2 140,87 128,80 69,14 20 49,14 12,79 5 ,1 2 31,28 50
3 128,80 110,17 69,14 20 49,14 17,91 7,16 24,07 50
4 110,17 85,10 69,14 20 49,14 2 5 ,0 7 10,03 14,04 50
5 85,10 50,00 69,14 20 49,14 35,10 14,04 0 50

Otra forma de expresar la magnitud de la renta en el alquiler, cuando ella

existe, seria de la siguiente manera:
A = Di (1 + g') + VRi (g') + r
r = renta
O sea, que el Alquiler tendria un elemento adicional, la renta, cuando ella
esta presente:
A = Di + Di g' + VRi + r

248
 3. P re c io d e l s u e lo y p re cio de los inm uebles antiguos

En los in m u eb les antigu os, al igual que en los inmuebles nuevos, cabe ha-
cer la distincion d entro del precio total del inmueble de una porcion que
corresponde al p recio del suelo y otra que corresponde a la edificacion.
La p ecu liaridad que encontram os en los inmuebles que no han sido pro-
ducidos h ace ya tiem po, que son la inmensa mayoria de las edificaciones,
es la presencia de la depreciacion: como los edificios se van consumiendo
pau latinam ente, van perdiendo su valor con el tiempo.
Una prim era co n sid eracio n que debe hacerse al respecto es que el caracter
com puesto del precio del inm ueble, que incluye, por una parte el precio
del suelo y p o r otra, el precio de la edificacion, se manifiesta en que este
fenom eno de la depreciacion solo atane a este ultimo componente. Es el
valor de la ed ificacion m ism a el que va desapareciendo con el consumo,
m ientras que el precio del suelo que, como se ha dicho, no es un costo
ni un produ cto, sin o el precio de un derecho a percibir ima ganancia ex-
traordinaria, una renta, tiene determinantes enteramente diferentes de la
evolucion de su m agnitud. De hecho, el precio del suelo tambien puede
variar, pero esto obed ece a mutaciones en las condiciones socioespaciales
de la ciudad. Si ellas no se alteran, como seria el caso analiticamente mas
sim ple, no deberfa esperarse que el precio del suelo cambie con el tiem­
po. Pero esto no im pide que el espacio construido vaya depreciandose
gradualm ente. El resultado es que a medida que los inmuebles envejecen
tiende a au m en tar la relacion cuantitativa entre el precio del terreno y el
precio total del inm ueble. El caso limite, desde luego, es cuando se agota
totalm ente el v alor de uso del bien, momento en el cual la totalidad del
precio del inm u eble lo constituye el precio del suelo.
Otro elem ento qu e am erita a tendon es la forma que asume esta deprecia­
cion. Las pautas cuantitativas que asume este desgaste paulatino del valor
no coinciden claram ente con la intuicion. En el manejo de nuestro ejemplo
num erico para el caso de inm uebles antiguos destinados al alquiler nos
topam os con ese asunto: supusim os una distribution uniforme de la de­
preciacion a lo largo del periodo de consumo, lo cual parece razonable y
eventualm ente congruente con consideraciones puramente tecnicas. Pero
este esquem a es incom patible con el funcionamiento del mercado del al­
quiler de inm u ebles3. H em os visto que la operation de la competencia en
el m ercado de arrendam iento arroja una "senda de depreciacion" muy

3 L o s m c to d o s p ra c tic o s d e los tasad ores utiliznn con frecuencia esquemas ligeramen-

te m as c o m p le jo s (p o r e je m p lo , un a depreciacion proporcional al valor restante n r >r
hasta lle g a r a un v a lo r d e salv am en to predeterminado) que, sin embargo tienen ->
b le m as c o n c e p tu a le s sim ila res. ' Ero'

249
 peculiar frente al observador desprevenido, pero que tiene pautas que
no son tan complejas. A partir de la definicion cu antitativa del Alquiler
que hemos formulado paginas atras, y conociendo los datos que alii he-
mos evocado -Precio Inicial del Inmueble, Valor de Salvam ento, tasa de
ganancia y periodo de vida util-, es posible conocer el precio del inmue­
ble en un determinado periodo (Pi) a partir de la sigu iente expresion:

P,. = P/(1+ £')'■ 5 > (i+ sT

Puesbien, en la medida en que el alquiler es solam ente una forma de cir-
culacion de los inmuebles que esta intim am ente ligada con la de compra-
venta, hasta el punto de poder considerar am bas com o un solo mercado
o dos mercados encadenados, esta senda de depreciacion que arroja el
mercado del alquiler moldea los precios de todos los inm uebles usados,
sea que ellos circulen a traves del arrendam iento o de la compraventa.
Desde luego, esto es rigurosamente valido en la m edida en que manten-
gamos supuestos simplificadores de com petencia plena, de tasa de ga­
nancia uniforme para todos los inversionistas, incluidos los promotores y
arrendadores, y debe interpretarse como "p recios n atu rales". En la prac-
tica existen perturbaciones en la transparencia entre esos submercados:
los tiempos de ajuste no siempre son identicos y puede existir alguna
asincronia en los dos segmentos, a veces existen elem entos que modifican
el comportamiento del consumidor -p o r ejem plo, incentivos fiscales o de
tasas de interes para una u otra modalidad de circulacion, y no siempre
los oferentes de vivienda en alquiler perciben rem uneraciones similares
al resto de inversionistas-. Con todo, las percepciones em piricas mues-
tran que la articulacion entre estos subm ercados tiende a ser mucho mas
estrecha de lo que podria esperarse.
Con los datos de nuestro ejemplo numerico ilustrem os en la tabla 6.4 lo
que seria la evolucion del precio de un inm ueble y sus com ponentes. Los
precios corresponden al finalizar cada uno de los periodos, incluyendo
un periodo inicial (periodo 0) que es el m om ento en que se estrena el in­
mueble, pero que tiene una referencia al periodo de produccion, que por
comodidad suponemos que tambien es de un ano. El precio del inmueble
nuevo es de 150 unidades. En esa suma estan incluidas 50 unidades que
corresponden al precio del suelo, el cual perm anece invariable durante la
vida util del bien. El resto corresponde al "precio del espacio construido",
que tiene sus componentes que ya hemos aludido: la renta, que no varia
durante el tiempo, y lo que corresponderia al capital y su remuneracion.
Al final del ultimo periodo, cuando ya no existe espacio construido por-
que se ha agotado en el consumo, el precio del inm ueble corresponde so­
lamente al precio del suelo y las otras categorias tienen m agnitudes nulas.

250
Tabla 6.4.

P re c io d el P re c io d el
R enta Capital Ganancia
I n m u e b le S u e lo
P TM C PS r K G
0 150,0 50 20 57,1 22,9
1 140,9 50 20 50,6 20,2
2 128,1 50 20 41,5 16,6
3 110,2 50 20 28,7 11,5
4 85,1 50 20 10,8 4,3
5 50 50 0 0 0

C. El p re cio del su elo y la renta: relaciones cuantitativas

Com o hem os afirm ad o, hasta aqui -incluyendo las dos secciones pre-
vias de este c a p itu lo - hem os reflexionado suponiendo que el precio del
suelo urbano es la transform acion capitalizada de las rentas periodicas
que em ergen sobre el terreno en cuestion. Hemos ya discutido la relacion
cualitativa que su stenta esta operacion. Aqui abordamos el problema de
las relaciones cu antitativas entre estas dos categorias. En efecto, y como
lo hem os senalad o, en la transformacion entre renta y precio del suelo
intervienen otros determ inantes que, sin desvirtuar esta razon cualitati­
va, si alteran y desvian las magnitudes de traduccion de una expresion
a otra con respecto a la forma simple que hemos venido manejando. Los
determ inantes adicionales que examinaremos estan entroncados con la
dim ension dinam ica de las rentas, a las que ya hemos aludido.

1. L o s p r e c io s d e a n t ic ip a c io n

La identidad cuantitativa entre precio del suelo y renta capitalizada que

hem os u tilizado hasta ahora descansa sobre un supuesto implicito: las
rentas periodicas en cuestion son uniformes e inmutables en el tiempo.
Sin em bargo, hem os analizado que, sobre todo en el caso urbano, este no
es el caso m as corriente y, por el contrario, las rentas varian en su mag-
nitud, poseen por lo general una tendencia al crecimiento, y en algunos
lotes experim ental! en ciertos periodos limitados de tiempo aumentos es-
pecialm ente pronunciados. Tambien habiamos senalado que la mutacion
que esto induce en los precios del suelo genera la existencia de agentes
-esp ecu lad ores en sus distintas modalidades- que buscan apoderarse de
estos increm entos.
En el esquem a sim plificado que hemos empleado, la practica del especu-
lador pasivo consistia en comprar los terrenos al precio resultante de la
251
 capitalization de la renta cuando esta ultim a no ha crecido, y venderlos
a un precio equivalente a la capitalization de la renta increm entada. Sin
embargo, esto solamente es compatible con un su p u esto m uy restrictive:
que la posibilidad de este incremento en las rentas lo conozca de manera
exclusiva uno de los agentes de la tran saction, el com prador, y que lo
ignore en su totalidad el otro, el vendedor. Pero si esto no ocurre, que
es lo corriente, y el vendedor sabe que la renta que soporta su lote va a
aumentar en un futuro cercano, y por lo tanto, qu e va a crecer el precio
en que podria vender el terreno en ese m om ento proxim o, lo esperable es
que no este dispuesto a ceder la tierra por la sim ple cap italizatio n de la
renta actual, sino que exigira una cantidad m ayor: intentara anticipar por
lo menos una parte del incremento que experim entara el precio del suelo
en el futuro. Como esto es lo corriente, encontram os que normalmente
el precio del suelo no se alimenta solam ente de la cap italization de la
renta que los terrenos soportan en el presente, sino que tiene otro com-
ponente: el avance que el propietario reclam a por increm entos futuros
de las rentas que sean previsibles. A los precios de la tierra que incluyen
no solamente las rentas actuales capitalizadas, sino estos anticipos sobre
sus incrementos, los denominamos precios de anticipacidn y constituyen un
determinante mas concreto que moldea la m an ifestatio n de los precios de
la tierra.

Evidentemente, lo que estamos exam inando aquf no es otra cosa que un

mecanismo de disputa y repartition de estos increm entos en los precios
del suelo por parte de estos dos agentes, el vendedor y el com prador de
tierras, y se podria afirmar, en terminos generales, que el precio resultante
depende de la relation de fuerzas entre estos dos participantes en la tran­
saction. No obstante, esto puede acotarse de m anera m as precisa, y es
lo que intentaremos hacer con aproxim aciones sucesivas. En el caso mas
simple, en el cual tanto el vendedor como el com prad or se encuentran en
condiciones generales comparables, y sobre todo, tienen una inform ation
similar sobre la evolution futura de las rentas, el precio de anticipacion
del terreno tendera hacia una magnitud precisa: el equ ivalente al valor
presente -a una tasa general de interes o de ganancia de referen cia- de la
capitalization en el futuro de las rentas increm entadas, es decir, el valor
presente del precio futuro.
Introduzcamos esto con un ejemplo num erico sencillo. Tom em os un lote
que tenga la potencialidad de generar una renta de 20 unidades anuales.
En este caso, la capitalization de la renta, a una tasa de ganancia de 0,4,
sera de 50. Pero supongamos que dentro de un ano la renta que soporta el
terreno asciende a 40: en ese momento el terreno podra venderse en 100.
En estas circunstancias, y si esto es previsible, el terrateniente no cedera
inicialmente su terreno en 50 unidades, sino que intentara retener al me-

252
nos una parte de las 50 unidades incrementales. Si existe una plena com-
petencia entre com pradores, el precio inicial se formara de la siguiente
manera: la concurrencia entre los compradores, que se disputaran entre si
la obtencion de este increm ento con ofertas que superen la simple capita­
lizacion de la renta actual, hara subir el precio por encima de las primeras
cincuenta unidades hasta un punto, aquel en el cual, comprando por ese
precio y vend iendo por el precio final de 100 al ano siguiente, el espe-
culador pueda hacer una ganancia media. A la tasa de ganancia de 0,4,
este precio sera de 71,43, pues comprando por esa cantidad y vendiendo
a 100 dentro de un ano, obtendra la ganancia media4. De esta manera, el
negocio de la especulacion se vuelve una inversion normal, comparable
con cualquier otra inversion alternativa, y de manera estable, el precio
del suelo incluira no solo la capitalizacion de la renta actual, sino tambien
la cantidad anotada de anticipacion sobre el incremento futuro.
Como se ve, un elem ento crucial en la relation de fuerzas entre compra­
dores y vendedores de terrenos -aunque no es el unico, por supuesto- es
la inform acion sobre el curso futuro de las rentas y de los precios. En el
caso que hem os exam inado, el precio que se manifestara en el mercado
oscilara entre dos extremos. En la primera situation el vendedor no preve
ningun increm ento, pero el comprador tiene el pleno conocimiento de
la m utacion futura del precio. Aqui la transaccion se hara por la simple
capitalizacion de la renta actual -en este caso, por 50 unidades-, y todo
el crecim iento del precio es apropiado por el comprador. En el otro extre-
mo, am bos tienen plena informacion, la transaccion se hara por el valor
presente del precio futuro a la tasa de ganancia de referencia -en el ejem-
plo, com o hem os dicho, por 71,42-, y el incremento del precio se reparte
entre vendedor y comprador, de manera que se garantice al menos una
ganancia m edia a este ultimo. Se comprende aqui con mayor claridad la
afirm acion que habiam os hecho arriba, referente a que en las operaciones
de especulacion no solamente el acceso a la informacion sobre la trayec-
toria futura del mercado es un aspecto clave, sino tambien el hecho de
que este acceso tenga un caracter exclusivo, que no este al alcance ya no
solam ente de otros competidores (otros especuladores), sino tambien de
los vendedores de tierras.
Es bueno recordar, sin embargo, que en la practica corriente no se tiene
certeza sobre los acontecimientos del porvenir, y cuando habiamos de

4 E sto en el caso en q u e durante el ano no se recibe ninguna renta efectiva, com o seria
en una o p e ra tio n de pura especulacion pasiva. Si durante este tiempo, por ejemplo, en
el caso a g ra rio , el n u ev o propietario arrienda la tierra y recibe una renta, que en nuestro
caso seri'a d e 20 u n id ad es, el precio, al que estaria dispuesto a comprar la tierra, hacien-
d o la g an an cia m ed ia , seria de 85,71, pues al final del ano recibirla el nuevo precio del
su elo , 100, m as la renta, 20.

253
 information sobre el futuro, en realidad nos referim os a expectativas sobre
el, que tienen la propiedad de que pueden cum plirse o no. Los precios
de anticipacion se formaran entonces con referencia a estas expectativas
generalmente compartidas, en las que son particularm ente relevantes las
correspondientes a los compradores de los terrenos, ya que es especial-
mente su puja y competencia las que fijan la m agnitud de la anticipacion.
La imprevisibilidad irreductible de los incrementos futuros introduce ras-
gos particulares en el mercado de las tierras. En efecto, a pesar de que
el mecanismo de la anticipacion tiende a norm alizar la ganancia del es-
peculador, siempre que las expectativas sean com partidas por todos los
agentes, estas previsiones pueden ser inferiores al crecim iento que efec-
tivamente experimenta el precio; en este caso el especulad or puede obte-
ner ganancias extraordinarias. En el caso contrario, puede obtener menos
de la ganancia media. Pero es bueno anotar que la anticipacion tiende
a acentuar los efectos de la incertidumbre sobre el negocio de la espe-
culacion: en ausencia de este mecanismo, un especulad or que compre
un terreno por la capitalizacion de la renta actual con la expectativa de
que el precio crecera y le dara una ganancia norm al, y esta prevision no
se cumple, obtendra menos de la ganancia m edia, o eventualm ente una
ganancia nula. Pero si ha tenido que anticipar parte de este incremento
esperado, y este no se materializa, de hecho incluso pued e incurrir en
perdidas absolutas: se puede dar el caso de que haya com prado el terreno
por un precio que incluya una anticipacion que aum enta la capitalizacion
de la renta actual, pero al no producirse el crecim iento en la renta, esta
anticipacion desaparece y el precio del suelo vuelve al nivel de la simple
capitalizacion, reduciendose en terminos absolutos.
La existencia de este mecanismo del precio de anticipacion explica algu-
nos aspectos que parecen anomalos en el m ercado de tierras, entre los
que destacamos los siguientes: el hecho de que el precio del suelo que
se manifiesta en el mercado incluya no solam ente la capitalizacion de
la renta actual, sino tambien un anticipo sobre sus increm entos futuros,
conduce a que, si comparamos la inversion del com prador de tierras con
otras inversiones alternativas, su rentabilidad parece menor. Esto ocurre,
por supuesto, si lo unico que consideramos como retorno de la inversion
inmobiliaria es la renta que efectivamente y de m anera inm ediata percibe
el capitalista. En el ejemplo de la nota anterior, que se puede entender
mas facilmente como referido a un terreno rural -e n el que esta clase de
fenomeno tambien ocurre-. En un momento determ inado, el precio del
suelo que constituye la inversion del comprador de terrenos es de 85,71,
y la renta que efectivamente puede cobrar en ese m om ento, es de 20: la
relacion con esta inversion es inferior a la tasa de ganancia media que
homos considerado, que es 0,4. Pero este nivel normal de rentabilidad

254
 se restablece si c o n sid e ra m o s que otra parte del retomo de su inversion
la co n stitu y e ta m b ie n el increm ento en el precio del suelo, ya que este
ultimo sera ig u al a 100: a las 20 unidades de renta se deben agregar 14,29
de crecim ien to en el p recio , y su suma si es equivalente a un incremento
proporcional d e 0 ,4 so b re la inversion de 85,71.

En el am b ito u rb a n o , este fenom eno se da tambien en terrenos ya cons-

truidos. P or ejem p lo , en un m om ento determinado se puede cobrar un
alquiler de una d eterm in ad a magnitud que generaria un precio del in-
m ueble -y , p o r lo tanto, un precio del suelo- correspondiente a la tasa de
ganancia. P ero se co n o ce que en un tiempo future por el mismo inmue-
ble se podra co b ra r arrendam ientos mucho mas elevados: aunque esos
increm entos no sea n todavia realidad, se reflejaran con anticipacion en
el precio del bien —y en el de los terrenos- Asi, aunque el canon de al­
quiler p arezca una porcion insuficiente para remunerar la inversion del
propietario arren d ad o r que debe pagar anticipadamente el incremento
del precio, su s red ito s no se lim itan al alquiler, sino que debe agregarsele
la elevacion del p recio que experimentara el inmueble en el future. De
hecho, com o los increm entos en los precios de la tierra y de los inmuebles
urbanos son tan frecuentes, la practica comun de los propietarios arren-
dadores es calcu lar el rendim iento de su inversion teniendo en cuenta
tanto los alq u ileres qu e percibiran como el aumento del precio del edifi-
cio, que en realidad es un aumento en el precio del suelo.
Tambien este fenom eno se advierte en la venta de terrenos destinados
a ser construid os. Un caso bien reiterado, que ya hem os mencionado, y
sobre el cual insistirem os, es el que es concomitante con los Movimientos
C oyunturales Particulares por cambios de uso o de densidad. A pesar de
que en un m om ento determ inado no se pueden vender inmuebles en un
area para un uso diferente al de vivienda o solo pueden ofrecerse para
ser construid os en baja densidad, pero ya estos cambios se perciben como
factibles en un futuro previsible, los terrenos no se venderan por precios
correspondientes a los usos actuales, sino a los usos o densidades futuras.
Este m ecanism o induce un rasgo bien relevante en la configuracion de
las cifras de los precios inmobiliarios: a pesar de que, como hemos visto,
en el territorio se despliegan rentas que tienen determinantes muy dife-
rentes y eventualm ente arrojan magnitudes muy dispares, los precios de
anticipacion suavizan estos contrastes. Por ejemplo, las rentas urbanas
en los hordes de las ciudades de hecho son mucho mas elevadas que las
rentas rurales: pero en los terrenos proximos a las ciudades, en los que se
puede vaticinar una expansion futura, los precios de anticipacion elevan
gradualm ente los precios, de tal forma que el resultado tiene una cierta
continuidad espacial. Un perfil de rentas puede arrojar saltos y contrastes

255
 y aristas muy bruscas, pero los precios son m as continuos. Algo similar
puede decirse de las mutaciones de los precios en el tiem po: el mecanis-
mo de la prevision adelanta los cam bios de direccion de los movimien-
tos y los hace mas graduales. Esta caracteristica tiene una doble faz: en
terminos practicos facilita ciertas estim aciones y el uso de la estadistica
como una herramienta util para fines pragm aticos; pero tam bien emerge
la tentacion de reflexionar solamente a partir de las apariencias y de estas
continuidades cuantitativas, magnificando a veces los determ inantes ho-
mogeneos y estableciendo relaciones espurias entre las diferentes rentas.
Es claro, entonces, que este mecanismo de los precios de anticipacion ge­
nera una diferencia cuantitativa entre la capitalizacion de las rentas que
estan presentes en un momento determinado y los precios de transaccion
de los terrenos, que hay que tener en cuenta para entender el funciona-
miento de este mercado.

2. Rentas potenciales y rentas reales

Otra distorsion cuantitativa importante entre la capitalizacion de la renta

y el precio del suelo que se manifiesta en el m ercado tiene su origen en la
diferencia entre lo que denominaremos rentas reales y rentas potenciales.
Esta consiste en lo siguiente: el precio de un terreno no es el resultado de
un fenomeno particular que involucre solamente al com prador y al vende-
dor especificos del lote en cuestion. Es el producto de la operacion de un
mecanismo global, el mercado, que incluye una gran cantidad de agentes,
no solamente a todos los otros compradores que com piten por este lote,
sino tambien a los propietarios de todos los otros lotes que son compa­
rables con este. De esta manera, las rentas que estan en la base del precio
del terreno no son rigurosamente las que su propietario este percibiendo
de manera efectiva en un momento determ inado, sino aquellas que cual-
quier propietario normal pueda recibir5. A las prim eras, a las rentas que
de manera positiva recibe un propietario concreto, las denominaremos
rentas reales, y a las segundas, las que puede percibir cualquier propie­
tario en circunstancias normales, las denom inarem os rentas potenciales.
Estas dos clases de renta pueden ser identicas en su m agnitud, o por lo
menos podria interpretarse que las rentas potenciales operan como "cen-
tro de gravedad" de las rentas reales, de tal m anera que los desfases en­
tre las dos tienden a ser pequenos y pasajeros. Y esto puede ser asi en

5 En la tradicidn de la econoiru'a espacial n eoclasica q u e se o cu p a d e e ste aspecto, ha

acunado la expresion de que el precio del su elo d ep en d e d el "m e jo r y m ay o r u so " po-
sible del terreno, no de su uso efectivo.

256
 terminos generates. Sin embargo, lo que aqui sostenemos es que en el
medio urbano existen circunstancias estructurales que conducen a la per-
sistencia y reproduccion de divergencias, a menudo considerables, entre
estas dos categories. De esta manera, y dado que los precios del suelo se
forman de acuerdo con las condiciones globales de las rentas potenciales,
el precio que se expresa en el mercado puede ser diferente cuantitativa-
mente de la capitalizacion de las rentas que recibe el propietario o paga el
usuario, y esto de manera estable y con magnitudes relevantes.

El caso mas palpable de esta divergencia es el de los terrenos vacantes.

Estos tienen rentas reales nulas, pues al no usarse productivamente, no
generan renta de la que se pueda apoderar de manera positiva su pro­
pietario. Pero esto no quiere decir que su precio sea igualmente nulo: los
lotes podran venderse de acuerdo con las rentas potenciales que pudiera
obtener un propietario si el terreno se involucrara en una actividad eco­
nomica. De hecho su magnitud en cuanto precio del suelo probablemente
sera m uy sim ilar al de aquellas parcelas de caracteristicas y localizacion
parecidas que si se estan explotando6.
Pero el fenom eno en cuestion no se limita solo a los lotes vacantes (que
involucran tanto terrenos rurales como urbanos), pues en el ambito de
la ciudad existen factores que inducen estructuralmente la presencia de
diferencias duraderas entre rentas reales y rentas potenciales aun en los
terrenos edificados y ligados a actividades economicas normales. Esto
tiene que ver, de nuevo, con la dimension dinamica de las rentas urbanas
y con la larga vida util del espacio construido.
El fenom eno m as relevante que tiene este efecto consiste en lo siguiente:
algunos terrenos son edificados con caracteristicas fisicas concomitantes
con usos o densidades predominantes en un momento dado y que gene­
ran rentas de determinada magnitud. Esas circunstancias pueden cam-
biar con el tiem po y pueden hacer emerger rentas mas elevadas. Estos
aumentos se pueden hacer efectivos en los terrenos que se edifiquen en
ese nuevo m om ento. Pero los predios ya construidos con anterioridad no
se pueden adaptar inmediatamente a las nuevas condiciones y no perci-
ben efectivam ente estos incrementos en las rentas. Esta imposibilidad no

6 P od ria p e n sarse que estam os hablando aqui del mismo fenomeno de los "precios
d e a n ticip a cio n " q u e acab am os de exponer, porque puede decirse que el precio de los
terrenos v acio s an ticip a la renta que tendra lugar cuando sean edificados. Pero no es
eso e x a cta m en te a lo q u e nos referim os. Si en la historia particular de una parcela vacia
la e d ificacio n esta en su fu turo, de lo que nos ocupamos aqui es de los contrastes en las
rentas q u e y a se estan percibiend o en los terrenos edificados, pero que no estan presen-
tes en los lotes n o con stru id o s, y que, sin embargo, arrojan precios del suelo que son
sim ilares p ara a m b as clases de terrenos.

257
 es solo tecnica, sino fundamentalmente econom ica: com o los inmuebles
son bienes duraderos que conservan parte de su valor durante mucho
tiempo, la decision de reacondicionarlos para capturar las nuevas rentas
implica en muchas ocasiones la demolicion del edificio ya construido, lo
que implicaria para su propietario renunciar al valor que ese bien aun tie-
ne7. En determinadas circunstancias, muy frecuentes, esta perdida es ma­
yor que el incremento eventual en la renta que se obtendrfa de reedificar
el inmueble con las caracterfsticas exigidas en la nueva situ ation . Por lo
tanto, muchos inmuebles permanecen durante m ucho tiem po con carac-
teristicas inferiores a lo que seria optimo, si se construyera recientemente
en terrenos desocupados. Por consiguiente, en esos terrenos se perciben
realmente rentas que son cuantitativamente inferiores a las potenciales.
El precio del suelo de esos lotes, que se forma a partir de esas rentas po­
tenciales, es de un monto diferente a la capitalization de las rentas que
esta percibiendo su propietario.
Para examinar esto con mayor precision y de paso para introducir algu-
nas implicaciones colaterales que tiene este fenom eno, lo vam os a exa­
minar con un ejemplo cuantitativo. Vamos a centrarnos en el caso que es
mas claro al respecto y que se refiere a cam bios en la estructura urbana
que conducen a variaciones en la edificabilidad. U sarem os para ello las
cifras hipoteticas que utilizamos en el capitulo IV para ilustrar la Renta
Primaria Diferencial tipo 2.

Vamos a suponer que existen las dos tecnicas constructivas, una de alta
densidad y otra de baja densidad (vease tabla 6.5). En la prim era, el indi-
ce de construction es de 1 y en la segunda de 2. Los costos de producir
una unidad de espacio construido en baja densidad son de 1 y en alta
densidad son de 1,2. La tasa de ganancia es de 1,2. El tam ano del terreno
es de 100 metros cuadrados. Vamos a suponer que el precio unitario del
espacio construido es de 1,6. En estas circunstancias, la tecnica que se im-
pone es la de baja densidad. El precio del suelo que aparece por este lote
es 33,3 x nr, una cantidad que no se puede pagar si se em pleara la tecnica
de alta densidad8.

7 Este fenom eno se da mas generalmente cu ando se d eb e re ed ifica r un in m u eb le para

aum entar la densidad constructiva. Pero en algunas situ a cio n e s en los q u e lo que cam-
bia es el uso, no se puede emplear para los nu evos fines los e d ific io s o rig in a les, sino
que deben ser reem plazados o modificados su stan cialm en te: p o r e je m p lo , una zona de
vivienda que tiene la posibilidad de ser destinada a co m ercio en "g r a n d e s su p erficies'',
que requieren sustituir las casas por inm uebles com erciales d e g ra n talla.

8 Ndtese que aquf utilizam os ya la nocion de E xced en te d e la T ierra. C o n sid eram os

que el perfodo de p ro d u ction corresponde a un ano, para d esa g re g a r en tre renta anual
y precio del suelo.

258
Tabla 6.5.
Precio E«e-
indice Precio Precio Precio
Costo Area Unitario dente
de Tierra Capital de Total de del Renta
Unitario Const. de de la
Const. Produc. Mercado Suelo
Mercado Tierra

IC CLl T M K PP PUM PTM ExcT PS r

1 1 ,0 100 100 100 120 1 ,6 160 40,0 33,3 6 ,6

2 1 ,2 100 200 240 2S8 1 ,6 3 20 32,0 26,6 5,3

Los in m u eb les p ro d u cid o s serian entonces de una planta. Su precio total

seria de 160 u n id a d es, m ientras que el precio del suelo seria de 33,3- En
este caso, el p recio del suelo seria equivalente a la capitalizacion de la
renta, ya q u e la renta potencial y la renta real tienen montos iguales.
Ahora e x a m in e m o s la situacion en el caso en que el precio del espacio
constru id o h ay a su b id o a 2,0 por metro cuadrado y amerite la construc­
tio n en alta d en sid a d {pease tabla 6.6). En este caso, los terrenos se cons-
truirian en d o s p lan tas, el precio total de los inmuebles, que tendrian 200
m etros d e e sp a cio construid o, seria de 400 unidades de valor y el precio
del su elo sera d e 93,3. Tam bien aqui este precio seria la capitalizacion de la
renta. La co n stru ccio n en baja densidad no seria posible porque no alcan-
zaria a p a g a r el p recio del suelo que arroja la construccion en dos plantas.

Tabla 6.6.
Precio Etce-
indice Precio Precio Precio
Costo Area Unitario dente
de Tierra Capital de Total de del Renta
Unitario Const. de de la
Const. Produc. Mercado Suelo
Mercado Tierra

IC CU T M K PP PUM PTM ExcT PS r

1 1 ,0 100 100 100 120 2 ,0 200 80,0 66,6 13,3

2 1 ,2 100 200 240 288 2 ,0 400 112,0 93,3 18,6

Pero ^que o cu rre en este ultim o caso con una edification que ya hubiera
sido co n stru id a en una planta, cuando el precio del espacio construido
era de 1,6? P ara sim plificar, vamos a suponer que no existe depreciation.
Para esto s ed ificio s, el precio total de los inmuebles es de 200 unidades de
valor, p u es cu en ta con 100 metros cuadrados de espacio construido y el
precio d e cad a u no de ellos es de 2. Pero el precio del suelo de su terreno
seria el rnism o qu e el de uno que estuviera construido en alta densidad o
que estu v iera vacan te: es decir, 93,3 unidades de valor por un predio de
100 m etros cu ad ra d o s de tierra. Observemos entonces que la renta real
que esta p ercib ien d o el propietario del inmueble es de 13,3, cuya capitali­
zacion seria 66,6. P ero el precio del suelo es mayor a esto, se venderia por
93,3. Es decir, la renta real es de 13,3 y la renta potencial es de 18,6.
259
 Se podria pensar que esta es una situation anom ala corno las que ocurren
en el corto plazo en la operation de cualquier m ercado. Pero lo cierto
es que esto no se puede corregir facilmente. Si el propietario de uno de
estos inmuebles quisiera obtener la renta m axim a, en principio, deberia
demoler la edification existente y construir una nueva. Por lo tanto, debe
comparar lo que pierde en la primera operation con lo que gana en la
segunda. En el ejemplo, como hemos dicho, el precio del suelo que arro-
jaria el terreno construido en baja densidad (que es la capitalization de la
renta real) es 66,6 y el precio del suelo que arroja el m ercado, concomitan-
te con la alta densidad (que es la capitalization de la renta potencial) es
93,3: su diferencia es entonces de 26,7 que es lo que ganaria el propietario
por demoler el edificio y construirlo de nuevo o vender el terreno; con
ello sacrifica el valor contenido en el espacio construido, que seria 133,3
o sea, la diferencia entre el precio total de m ercado del edificio en baja
densidad (200) menos el precio del suelo im plfcito (66,6). Obviamente,
este reemplazo no le convendria al propietario del inm ueble y el edificio
se mantendria siendo usado en baja densidad aunque lo optim o seria que
fuese edificado con mayor intensidad constructiva, si fuera a producirse
de nuevo.
Otra manera de visualizar esta equiparacion de ganancias y perdidas del
reemplazo de edificios antiguos menos densos constructivam ente, y que
involucra categorias aprehensibles mas directamente por la intuition, pue­
de deducirse de lo que acabamos de exponer. El requisito que hemos men-
cionado para que valga la pena demoler y volver a construir el edificio en
mayor densidad podria expresarse de la siguiente m anera:

PSalla densidad — P S b a ja densidad > P T A ^ I C b a ja d e n sid a d — J P S b a ja densidad

Eliminando el segundo elemento comun en cada m iem bro llegamos a:

P S a lt a densidad > P T A A C baja densidad

Esta es una expresion mucho mas reconocible por quienes intervienen

en este mercado: se renueva el espacio ya construido cuando el precio
del suelo potencial del terreno sobre el que descansa es superior a lo que
podria realizar el inmueble antiguo completo -e l Precio Total de Mercado
Conjunto o Precio del inmueble-. De hecho, aunque las edificaciones si-
guen existiendo e incluso se pueden usar com o tales, los inmuebles se
venden como si fueran terrenos no edificados.
Pero esta situation en la que la renovation de los inm uebles se justifica
puede tardar mucho en hacerse presente, o incluso puede no ocurrir nun-
ca. La densificacion suboptima puede mantenerse durante m ucho tiempo
o ser permanente en inmuebles construidos con una cierta antigtiedad.

260
Y dada la tend encia secular al crecimiento del predo del suelo, esto en
general es m u y extendido en las ciudades.
De hecho, la renovacion urbana espontanea se presenta en algunos luga-
res de la ciu dad , generalm ente en penodos de tiempo relativamente cor-
tos. Es el resultado de que en esas areas se llega en determinado momen-
to a esta igu alacion entre el precio potencial de los terrenos que pueden
densificarse y el precio de los inmuebles antiguos. El acercamiento de las
dos m agnitu d es puede tener factores determinantes en ambos miembros
de la com paracion : el precio del suelo puede subir como consecuencia de
que el precio de los inm uebles en ese lugar aumenta. En nuestro ejemplo
num erico, si el precio del espacio construido llega a 3,6, vale la pena cons-
truir en lo que hem os denominado alta densidad, que hemos senalado
com o corresp ond ien te a un fndice de Construccion de 2. Pero a veces el
m ism o crecim iento del precio del espacio construido hace factible tec-
nicas aun m as intensivas que facilitan la renovacion a precios del espa­
cio construid o m as bajos, reemplazandolos por edificios aun mas altos.
En nuestro ejem plo, que contemplabamos una tercera tecnica -"altisima
d e n sid a d "- con un Indice de Construccion de 3 y un Costo Unitario de
producir un m etro cuadrado de espacio construido de 1,44 cuando el pre­
cio del espacio construido llega a 2,88, vale la pena demoler y reedificar
con esta densidad de tres plantas los inmuebles construidos originalmen-
te en una sola.
Por otro lado, el precio del espacio construido de los inmuebles antiguos
tambien tiene tendencia a descender. Por la depreciation, que como vi-
mos, tiende a acelerarse cuando los edificios se acercan al final de su vida
util, pero tam bien por el incremento en los costos de mantenimiento, y
a veces, por las pautas de consumo de los usuarios que con frecuencia
prefieren los inm uebles construidos recientemente.
Ahora bien, si anotabam os que el fenomeno que estamos examinando
conduce a una cierta inercia en el acomodamiento de las densidades cons-
tructivas efectivas con respecto a lo que serian las maximas que surgirian
si la operacion del mercado fuera instantanea, aqui tendriamos que ha-
cer un com entario en sentido contrario: esta renovacion espontanea que
induce el m ercado lleva consigo una aceleracion de la obsolescencia del
parque inm obiliario; se destruyen inmuebles que siguen teniendo una
vida util considerable, lo cual es especialmente paradojico en contextos
de penuria habitacional severa: las viviendas son insuficientes y al mismo
tiem po el m ercado hace desaparecer una parte importante del stock inmo­
biliario antiguo. Esto genera tensiones especialmente agudas cuando este
stock inm obiliario tiene valores patrimoniales importantes, pues el interes
del propietario lo conduce a demoler inmuebles con valor cultural e his-
torico para sacarles mayor partido a las rentas de sus terrenos.
261
 Para terminar este apartado, exam inem os la com posicion del precio de
estos inmuebles antiguos en situaciones en que el precio del suelo se ha
elevado de manera considerable desde el m om ento de su produccion.
Hasta el momento hemos manejado una concepcion de que el Precio del
Inmueble lo constituye el agregado del precio del espacio construido y el
precio del suelo. Y en cierta medida hem os supuesto que cada uno de es­
tos componentes se puede calcular de manera independiente y al sumar-
los resulta el precio total del inmueble. De hecho, esta concepcion aditiva
del precio del inmueble esta en la base de algunas tecnicas de tasacion.
Pero esto es aceptable en el caso de inm uebles nuevos, o incluso de in­
muebles antiguos, si se emplea una nocion adecuada de depreciacion, y
si el precio del suelo -o del mismo inm u eble- no cam bia con el tiempo.
Cuando esto ultimo ocurre, ya no se puede em plear. Exam inem os esto en
nuestro ejemplo:

Cuando el precio unitario del espacio construido es de 1,6 por metro cua-
drado, el precio total del inmueble de 100 m etros cuadrados es de 160
unidades de valor. Si no hay depreciacion y el precio del suelo no ha
cambiado desde su construccion - o es un inm ueble n u ev o - este precio,
que se puede concebir como compuesto por el precio del suelo y el precio
del espacio construido, puede ser considerado com o la adicion de cada
uno de estos elementos calculados de manera separada. En efecto, el pre­
cio del suelo es 33,3. El precio del espacio construido podria deducirse
a partir de sus componentes: 100 unidades de capital, m as 20 unidades
de ganancia media, mas 6,6 unidades de renta periodica -calcu lad a esta
ultima a partir del monto del precio del su elo-: el total seria 126,6 unida­
des de valor, que aunados a las 33,3 del precio del terreno nos da las 160
unidades del precio total del inmueble.
Pero ^que sucede cuando para este mismo inm ueble, en ausencia de de­
preciacion, el precio unitario del espacio construido se ha elevado a 2? El
precio total del inmueble es entonces de 200. Por otro lado, el precio del
suelo se eleva a 93,3. Tendriamos que aceptar que el precio del espacio
construido es su diferencia, es decir, 200 - 93,3 = 106,7 unidades de valor.
Si calculamos esta ultima categoria, el precio del espacio construido a
partir de sus componentes, llegamos a una cifra distinta. El capital seria
100, la ganancia media seria 20 y la renta 18,6: esto da 138,6. Si simple-
mente sumaramos el precio del suelo y esta cifra del precio del espacio
construido, excederiamos el precio total del inm ueble que em erge en el
mercado. Esto seria un error. En este caso lo que es pertinente es la nocion
residual que senalamos inicialmente: el precio del espacio construido es
la diferencia entre el precio total del inmueble y el precio del suelo. Como
se ve, de esta manera el espacio construido puede perder parte de su va­
lor por una via que es diferente a la de la depreciacion, entendida esta

262
ultima com o el d esg aste debido al consumo del bien. Es un resultado del
mercado que a v eces va en contravia de la intuition espontanea. El caso
mas evid ente es aq u el en que el precio del suelo iguala o supera el pre-
cio total del in m u eb le calculado a partir del precio unitario del espacio
construido. En esa situacion, todo el inmueble se vende por una cantidad
igual al precio del su elo. El precio del espacio construido se anularia, aun
si conserva su v a lo r de uso y si para reemplazarlo se requeriria incurrir
en gastos p o sitivo s. Es la misma situacion de una maquina que se vuel-
ve obsoleta porqu e su rge otra maquina mas productiva. La maquina en
cuestion p u ed e ser utilizada para producir bienes, puede estar nueva y
haberse em p lead o una cantidad considerable de valor en su production:
pero el m ercad o la ha desvalorizado. Esta aclaracion es importante, por­
que con frecuencia en las practicas de tasacion el uso indiscriminado de
metodos ad itiv os -c o s to s de reemplazo, costos historicos- puede condu-
cir a eq u iv ocacion es en la estim acion de los precios de los inmuebles.

D . M e t o d o s d e e s t i m a c i o n d e l P recio de los Inmuebles y

d e l P r e c io d e l S u e lo

La m agnitud de los precios de los terrenos y de los inmuebles urbanos

no es algo que se m anifieste de manera evidente y no es facilmente de­
term inable p or el observador desprevenido. Normalmente, un inmueble
se com pra o se ven d e en pocas ocasiones a lo largo de su vida economica
y se trata de b ien es que tienen muchos rasgos diferentes entre si. No es
facil de m an era espon tanea tener una idea relativamente precisa de cual
es el precio de un edificio urbano o de un terreno en la ciudad, y desde
luego, este es un dato que tiene una importancia crucial para la opera-
cion de este m ercad o. Por ello ha ido proliferando una practica que se ha
consolidado hasta form ar una profesion, de expertos que se especializan
en la tarea de estim ar estos precios: tasadores, avaluadores, etcetera, su
denom inacion cam bia de un pais a otro. Elios han desarrollado para este
fin p racticas y tecn icas con distinto grado de sistematizacion. Su funcion
es m uy im p ortan te y por ello vamos a dedicar la ultima section de este
capitulo a exam in a r el sustento y los alcances teoricos de estos dispositi-
vos a la luz de las consideraciones que hemos desarrollado en este texto.
Em pecem os por d ecir que los metodos de avaluo son multiples; esto se
debe a d istin tas razones. Una de ellas es la de que sus objetivos tambien
son variados. El m as evidente es el de servir de referente a las transaccio-
nes: a los ag en tes particulares que compran y venden inmuebles les inte-
resa saber cu an to pued en cobrar o cuanto pueden ofrecer por sus bienes.
En este caso, lo que im porta fundamentalmente es calcular el precio mer-
cantil, lo qu e efectiv am ente estarian dispuestos a pagar por un inmueble

263
 los agentes en su conjunto. Los inm uebles se usan para otras operaciones:
por ejemplo, como garantias en prestam os y en ese caso tanto a presta-
mistas como prestatarios les importa tener un calculo del precio de estas
propiedades. Pero tambien el precio es relevante para las relaciones de
los particulares con el Estado: como verem os, existe una gran variedad
de gravamenes sobre la propiedad, y para ello conocer el precio es algo
decisivo. El Estado hace compras a los particulares y a veces otorga in-
demnizaciones. En ocasiones otorga subsidios y exenciones. En muchos
de estos casos, la estimacion de los precios no se centra en la magnitud
que positivamente ofrece el mercado, sino que es absolutam ente perti-
nente hacer estimaciones sobre precios hipoteticos o condicionales; por
ejemplo: el precio que adquiririan los edificios y los terrenos de cm area
en la que se construye una obra publica, o en la que se varia una regla-
mentacion, etcetera.
La otra razon para que existan multiples tecnicas de tasacion, es la de
que la cantidad y la calidad de la inform acion disponible en diversas cir-
cunstancias es muy variada. Estos metodos tratan de adaptarse a circuns-
tancias especificas y en ocasiones deben suplir vacios. Con frecuencia es
importante saber el precio de inmuebles en areas en que hay muy pocas
transacciones, o el precio del terreno en areas que ya estan desarrolladas
y tienen pocos lotes vacios, o el precio potencial de inm uebles en zonas
que no han sido edificadas.
Existen multitud de metodos y, sobre todo, com binaciones entre ellos.
Aqui los vamos a agrupar por pura conveniencia analitica, ya que como
hemos dicho, rara vez se presentan solos.

1. Los metodos estadisticos

En una ciudad, de manera permanente, se hacen transacciones y en cier-

tas circunstancias esta informacion esta disponible para el analista. Se
compran y se arriendan inmuebles nuevos y usados, se venden terrenos
desnudos9. Si se tiene noticia en numero suficiente sobre el monto de es­
tas transacciones, las caracteristicas y la localizacion de los inmuebles en
cuestion, es posible establecer regularidades. La estadistica y la econo-
metria modernas han desarrollado in s tru m e n ts que perm iten procesar
datos numerosos y con muchas variaciones. Con esas herram ientas es po­
sible arribar a conclusiones empiricas globales que sin duda tienen gran
utilidad sobre la magnitud de los precios, tanto de edificaciones como de

9 E q u ip a d o s y r u s tic o s , d is tin c io n a la c u a l n o h e m o s h e c h o r e f e r e n d a h a s t a e l m o -
m e n t o , p e r o e n la q u e n o s d e te n d r e m o s e n el c a p f t u l o V II.

264
terrenos, sobre su evolucion temporal y su asociacion estadfstica con al-
gunas de sus caracterfsticas.
Sin em bargo, este m etodo empirico no llena todas las expectativas y ne-
cesidades de conocim iento sobre las magnitudes de los predos inmobi-
liarios. Los factores que influyen cuantitativamente en estos precios son
tantos, tienen tantas variaciones microespaciales y sus entrelazamientos
son tan com p lejos que esta aproximacion global no siempre es satisfacto-
ria para hacer estim aciones sobre inmuebles individuales. Elio exige una
estrategia especifica que puede utilizar en parte los resultados de estos
ejercicios estadisticos generales, pero que requiere esfuerzos adicionales.
Una de las lim itaciones que tienen estos metodos, es que no siempre exis-
te la inform acion necesaria para su aplicacion. Con frecuencia existen zo-
nas enteras de la ciudad en las que algunas de estas transacciones son
raras o generan dificulfades de comparacion. Asi mismo, es necesario ad-
vertir que los datos sobre transacciones efectivas no diferencian algunos
de los determ inantes que hemos analizado aqui: por ejemplo, se incluyen
expectativas, desfases entre rentas reales y potenciales y perturbaciones
de corto plazo en los distintos mercados. No es imposible aproximarse a
detectar el influjo de estos factores, cuando se es consciente de su existen-
cia, pero para hacer estas diferenciaciones los requerimientos de infor­
m acion son au n m as exigentes y rara vez es posible cumplir con ellos de
manera satisfactoria. Lo cierto es que a pesar de que esta probablemente
es una pretension o un objetivo de los estadisticos, los metodos masivos
no dan m u estras de ser capaces de reemplazar la tasacion individual, la
cual requiere instrum entos complementarios.
Tal vez habria que m encionar que, sin ser algo intrinseco a estos metodos
o includible de su utilization, con frecuencia estas estimaciones estadis-
ticas reiteradam ente caen en asociaciones espurias o reducen relaciones
com plejas a regularidades cuantitativas simples. Esto es problematico
porque a m enudo se establecen causalidades inadecuadas que sugieren o
sustentan acciones de politica de eficacia dudosa10.

10 U n b u e n e je m p l o e s la r e la c io n e n tr e p re c io d el su e lo y d en sid ad co n stru ctiv a q u e

t r a t a m o s a p r o p d s i t o d e la R e n t a P r im a r ia D ife re n cia l tip o 2 en el cap itu lo IV. S ie m p re
s e p u e d e e s t a b l e c e r u n a r e l a c i o n e s ta d fs tic a e n tre a ltu ra d e la ed ificacio n y p re cio d el
s u e l o y c a l c u l a r u n a " e l a s t i c i d a d " e n tr e e lla s . C o n frecu en cia a esta m ag n itu d , q u e e s un
e l e m e n t o d e s c r i p t i v e , s e le a t r i b u y e n r e la c io n e s c a u s a le s c a y e n d o e n u n cfrcu lo tau to ld -
g i c o : e l p r e c i o s u b e c u a n d o a u m e n t a la a ltu r a d e lo s ed ificio s p o rq u e la e la stic id a d e s d e
ta l m a g n i t u d . S i c o n e l t ie m p o e s t o c a m b ia , e s p o rq u e la elasticid ad ha ca m b ia d o . E sta
c o n c l u s i o n s e c o n s a g r a s i n h a c e r r e f e r e n d a a su d e te rm in a n te fu n d a m e n ta l, q u e c o m o
h e m o s d i c h o , e s la r e l a c i o n e n tr e e l p r e c io d e v e n ta d el e sp a c io c o n stru id o y el c o s to d e
c o n s t r u c c i o n e n l a s d i s t i n t a s t e c n ic a s d e c o n s tru c c io n e n altu ra.

265
 2. Los metodos residuales

Uno de los procedimientos de tasacion am pliam ente utilizados es el de-

nominado residual, que se utiliza para estimar el precio del suelo a partir
del conocimiento del precio del inmueble y de sus otros com ponentes.
Responde muy estrechamente a la nocion que hem os discutido de la for-
macion del precio del suelo en un proceso de produccion, es decir, que
es especialmente adecuado para edificios para estrenar o para terrenos
vacios que estan en proceso de ser edificados. Si se parte de la definition
de precio del inmueble o Precio Total de M ercado Conjunto:
PTMC = K + G + R + PS
PTMC = K ( l + g ' ) + PS (1 + g ’)
y se despeja el Precio del Suelo, se tiene:

nr _ P T M C - K ( l + g')
1 +g'
Para ello se necesita conocer inicialmente el precio total del inmueble,
a partir de algun calculo estadistico o por com paracion pragm atica con
otras areas que tengan caracteristicas com parables. D esde luego, se debe
conocer la cantidad de metros cuadrados que se pueden construir, lo cual
esta delimitado por la reglamentacion y por la interaction entre precio
unitario del espacio construido y los costos de construccion en diversas
densidades constructivas que tratamos a proposito de la Renta Primaria
Diferencial tipo 2. A esta magnitud se le descuenta inicialm ente el Costo
de Construccion, para lo cual se necesita conocer las caracteristicas tecni-
cas de la construccion y los precios de los insum os, m ano de obra, etce­
tera. Se debe conocer el periodo de produccion, es decir, el tiem po que se
requiere para desarrollar la edification, y la tasa de ganancia normal que
obtienen los inversionistas promotores, para obtener la ganancia normal,
que tambien se sustrae del precio del inm ueble. El residuo que queda es
lo que hemos denominado Excedente de la Tierra, que se desagrega entre
el Precio del Suelo y la renta mediante el procedim iento ya conocido -es
decir, dividiendo por la unidad mas la tasa de ganancia y teniendo en
cuenta la longitud del periodo de produccion, que aqui igualam os a 1-.
En muchas circunstancias, esta inform ation de base es accesible, o se
puede partir de aproximaciones razonables. Esta es la practica usual que
realizan los promotores para determ inar cuanto pueden ofrecer por un
terreno determinado: si el propietario exige com o precio del suelo una
suma mayor a este residuo, el promotor no lo adquiere, pues no tendria
expectativas de alcanzar una rem uneration norm al a su inversion. Este

266
 procedim iento se presta para muchas practicas administrativas que de-
m andan una estim acion del precio que podrfa adquirir un terreno en
ciertas circu n stan cias hipoteticas: por ejemplo, como veremos en el capi-
tulo VII, el precio que surgiria si cambian las normas de uso o de altura
de ciertas areas.

R eiterem os que este dispositivo se adapta a los inmuebles nuevos y a Jos

terrenos vacfos, es decir, las situaciones que estan conectadas inmedia-
tam ente con la p rodu ction del espacio construido. Su utilization para
inm uebles antiguos presenta algunas complicaciones de las que es con-
veniente estar consciente.
En prim er lugar esta el problema de la depreciacion, la cual se debe tener
en cuenta cu and o nos referimos a inmuebles que se produjeron hace ya
un tiem po. Si a lo largo del periodo de consumo del bien se presume que
no ha habido cam bios en la magnitud del precio del suelo, la perdida de
valor del inm ueble en su totalidad debe ser igual a la perdida de valor
del com ponente "esp acio construido". De alii que un procedimiento que
se utiliza es el de hacer una estimacion del costo de construction en el
m om ento de la edification y la aplicacion de un esquema de depreciacion
paulatina. Sobre el prim er aspecto, existen por lo menos dos procedi-
m ientos posibles para estim ar el costo original del espacio construido: el
del costo historico, que consiste en reconstruir retrospectivamente el gasto
en que se incurrio en el pasado; y el de costo de reposicion, que consiste en
hacer una estim acion sobre lo que costaria en el presente hacer una edi­
ficacion com parable a la que se esta examinando. Los dos procedimien-
tos tienen sus ventajas y limitaciones. El segundo aspecto es el esquema
de depreciacion aplicado, que como ya hemos aludido, no es siempre
evidente. En la practica usual se usan patrones muy simplificados que
pueden dar origen a inexactitudes importantes.
Una o p tio n para am ortiguar la arbitrariedad de los esquemas de depre­
ciacion em pleados es utilizar, por via estadxstica, datos sobre la evolution
de los precios de inmuebles usados a lo largo del tiempo. Desde luego,
para poder hacer esto, se debe tener information sobre la antigiiedad de
los edificios involucrados en las transacciones, y que estas sean lo suficien-
tem ente num erosas para poder extraer conclusiones cuantitativas confia-
bles, circunstancia que no siempre esta presente.
Pero las com plejidades de la aplicacion de este metodo a inmuebles que
llevan algun tiem po de construidos se vuelven mayores cuando existe
crecim iento de los precios del suelo. En lo que respecta a los precios de
anticipation, habria que aclarar que cuando los eventos que generan este
aum ento anticipado en los precios de los terrenos no implican la demoli­
tion o el cam bio radical de las edificaciones, el incremento se refleja tarn-

267
 bien en el precio de los inmuebles. Si hoy se puede arren dar un inmueble
por una determinada cantidad, pero se sabe que en un futuro cercano
se puede alquilar por un canon superior, este aum ento futuro se refleja
en el precio del inmueble de hoy. De hecho, este increm ento en el precio
del edificio es un reflejo del crecimiento de la renta y, por lo tanto, del
precio del suelo. En esas circunstancias y teniendo en cuenta la deprecia­
tion, el metodo residual puede captar el precio del suelo en el mercado
de inmuebles usados que incorpora el precio de anticipacion. Incluso, al
menos teoricamente, esto brinda una posibilidad interesante. Si se tiene
informacion sobre el alquiler de los inm uebles, a partir de el se puede
hacer un calculo del precio del inmueble. Este m etodo se denom ina de
rentabilidad, y consiste basicamente en "cap italizar" el alquiler, que es un
ingreso periodico y convertirlo en su equivalente stock. C om o el arrenda-
miento es un precio de corto plazo, este no absorbe las expectativas: en
estas circunstancias, la comparacion del precio del inm ueble calculado
por "rentabilidad" y aquel extraido estadisticam ente de transacciones
puede dar una idea de la magnitud del precio de anticipacion.
Los problemas son mas serios cuando se trata del desfase entre rentas
reales y rentas potenciales. Si pretendemos deducir el precio del suelo
de un inmueble antiguo a partir del precio del inm ueble y este inmueble
tiene, por ejemplo, una densidad constructiva suboptim a por las razones
que senalamos cuando analizamos este topico, llegarem os a una cifra que
subestima el precio del terreno. De hecho, a lo que se llega es a la capita­
lization de las rentas reales, que en este caso son inferiores a las potencia­
les, y como sabemos, el precio de mercado de los terrenos se forma con
respecto a estas ultimas.
Pareceria entonces que lo mas adecuado para estim ar el precio de un in­
mueble y sus componentes en el caso de los edificios usados, que es la
inmensa mayoria en la ciudad, sea un procedimiento residual que no se
utiliza mucho: se trataria de estimar mediante un m etodo estadistico o de
rentabilidad el precio total del inmueble; por otro lado, calcular el precio
mercantil del suelo por un metodo estadistico: la diferencia podria ser
asimilada al precio del espacio construido. No se tiene que lidiar en este
caso con los incomodos y dudosos calculos de depreciation, y de hecho
permite recoger el fenomeno de la obsolescencia precoz que induce el
aumento en los precios de los terrenos. Desde luego, esto exige tener dis-
ponible la informacion de partida.

3. El metodo aditivo

Un procedimiento alternative se propone un objetivo sim etrico al ante­

rior: se busca estimar el precio total del inmueble a partir de sus compo-

268
nentes. Se trata d e su m a r las partes integrantes que se calculan de distinta
form a p ara lle g a r al todo. El precio del terreno se obtiene a partir de ana-
lisis e sta d istico s o d e la observation menos sistematica de regularidades
cu an titativ as, m ien tra s que el precio del espacio construido se obtiene
por m ed io d e in fo rm a cio n sobre las tecnicas y los costos de produccion.
Al in v o lu cra r la tasa de ganancia para tener en cuenta el redito del inver-
sionista, la a g re g a cio n resulta en el precio total del inmueble.
A n otem os q u e , sa lv o raras ocasiones, en estos calculos se incluye la renta
p eriod ica q u e d e b e rem unerar el precio del suelo que ha pagado el pro­
m otor en av an ce . P ara estim ar esto, como se ha visto, se requiere tener in­
form acion so b re la extension del periodo de produccion. No contemplar
este e lem en to , q u e form a parte del precio del espacio construido, implica
una in ex actitu d a v eces de magnitud considerable.
De n u ev o , este m eto d o se adecua especialmente a la estimation de los
precios d e los in m u eb les nuevos o de inmuebles que van a ser construi-
dos. En esta situ a cio n , este todo es igual a la suma de estas partes. Como
m etodo d e ca lcu lo es perfectam ente aceptable. Tiene, sin embargo, un
in co n v en ien te: a m en u d o se confunde este procedimiento de estimacion
con el p ro ce so real de form acion de los precios inmobiliarios. De alii sur­
ge un e q u iv o co n otab le: suponer que el precio de los bienes inmobiliarios
se form a co m o ad icio n de una serie de costos, uno de los cuales seria el
precio del su elo . C o m o se ha dicho, esta es la perception que tiene el pro­
m otor d el a su n to , p orqu e el tiene que desembolsar anticipadamente esta
sum a. P ero en el proceso global el precio del suelo refleja una sobrega-
nancia, p o r lo cu al es un derivado del precio del inmueble y de los otros
co m p o n en tes. En este sentido, el dispositive de calculo que mas se ajusta
a la fo rm acio n real del precio es el metodo residual. La consideration
del p recio co m o u n costo es sumamente inconveniente para examinar las
in cid en cias d e ciertas circunstancias sobre la magnitud de los precios del
suelo y d e los inm u ebles, como veremos en el capitulo VII.
La u tilizacio n d e este m etodo aditivo en la estimacion de inmuebles ya
p ro d u cid o s y co n algu n tiempo de uso, es especialmente desafortunado
cu and o el p recio del suelo ha crecido durante este periodo de consumo.
C u an d o la a d ecu a cio n fisica a la nueva situacion de rentas mas altas no se
da facilm en te p o r las razones que expresamos en su momenta, el precio
total d el in m u e b le no es la suma del precio del suelo y de los costos de
co n stru ccion —au m entad os en la tasa de ganancia y contando la renta pe­
rio d ica -. P or un lado, esta el precio del espacio construido determinado
por la d isp o sicio n a pagar de los usuarios por el inmueble especifico que
ya esta co n stru id o , el cual puede tener limitaciones con respecto a lo op-
timo. Y p o r el otro, esta el precio del suelo, determinado por la renta po-

269
 tencial de acuerdo con el uso mas rentable que podria desarrollarse a Ilf.
En el mercado se paga la suma mas alta de estas dos. La prueba de que el
resultado no es la sumatoria, es que en el caso extrem o en que el precio
del suelo supere la magnitud que los usuarios desem bolsan por el espa-
cio construido en terminos de com praventa o el equivalente del alquiler,
en la transaccion solo se paga por el precio del terreno. En este caso, el
precio del espacio construido se vuelve nulo, com o hem os visto, aunque
pueda conservar valor de uso y a pesar de que alguna estim acion por
metodo de reemplazo y depreciacion, o cualquiera sim ilar, muestre algun
valor de cambio positivo. En los casos interm edios, cuando el precio del
inmueble supera el precio del espacio construido, su diferencia puede ser
interpretada como precio del espacio construido, pero su magnitud tiene
poco que ver con las estimaciones a partir de sus costos. Com o hemos
dicho, para estos casos el metodo que parece adecuado para establecer la
distincion entre precio del suelo y precio del espacio construido es uno
de tipo residual: se determina la magnitud del precio total del inmueble,
a partir de informacion de transacciones y se com para con el precio del
suelo, tambien calculado con metodos estadfsticos o por observacion del
mercado: su diferencia puede ser entendida com o precio del espacio cons­
truido. Infortunadamente, el metodo aditivo es m uy usado para hacer es­
timaciones del precio total de inmuebles usados en estas circunstancias,
en especial con fines catastrales, lo que desem boca en sobreestimaciones
del precio total del inmueble.

4. D ispositivos pragm aticos

Finalmente, nos referiremos en forma breve a algunos dispositivos que

usan tasadores y participantes en las transacciones inm obiliarias y cuyo
sentido vale la pena comentar. Uno de ellos tiene que ver con la propor­
tion entre el precio del suelo y el precio total de un inm ueble. Muchos
estiman que esta tiende a guardar una relation determ inada y asi se con-
vierte en un indicador para estimar el precio del terreno a partir del pre­
cio de la edification. De hecho, es una practica com un que los promotores
calculen de esa manera el monto que estan dispuestos a pagar por un
lote, a partir de la cantidad en la que creen que pueden vender el inmue­
ble que quieren construir en el. O a veces ocurre lo contrario: de acuerdo
con lo que han pagado por un terreno, fijan los precios a los que ofrecen
su producto. En terminos rigurosos, no existe ninguna razon estructural
para que esta proporcion tienda hacia algun nivel determ inado y, de he­
cho, en distintas ciudades, en distintos m om entos, incluso en distintos
sectores de una ciudad puede adquirir valores muy diferentes. Su magni­
tud, ademas, puede ser el reflejo de asuntos m uy variados. Y, sin embar­
go, en un mismo contexto esta proporcion tiene una cierta convergencia

270
entre distintos in m u eb les y si cam bia con el tiempo, lo hace de manera
relativam ente grad u al. Por ello, aunque no tiene un asidero riguroso, es
un referente rap id o que tiene una cierta utilidad pragmatica.
Con un sen tid o sim ilar, los tasadores detectan en sus practicas ciertas
regularidades en su s contextos especificos. Por ejemplo, en algunas cir-
cunstancias se en cu en tra una cierta relacion negativa entre el tamano de
los lotes con o tras caracteristicas similares y su precio unitario. O una
relacion entre el p recio y la forma del terreno o sus proporciones entre
el fondo y el frente, etcetera. En los manuales de esto se cuantifica y se
construyen in d ices relativos a estos aspectos para afinar los calculos de
los precios in m ob iliario s. Incluso, con herramientas estadisticas sofistica-
das se p u ed en form alizar estas relaciones. ,;Cual es su sentido? De hecho
son utiles. P or lo g en eral reflejan circunstancias tecnicas, o practicas que
pueden reiterarse en un m ism o contexto, pero que pueden tener grandes
variaciones entre u na y otra situacion concreta.
 VII
El E s t a d o y e l m e r c a d o d el su elo u r ba n o

n n u estra reflexion sobre la formation de los precios de los terrenos

E u rb an o s, so b re sus cam bios y sus formas de aparicion, hasta ahora
apenas h e m o s h ech o una que otra referenda inddental a la action del
Estado. Q u e ello haya sido posible revela, desde luego, que este fenome-
no tiene su s raices fundam entalm ente en la interaction mercantil. Pero,
claro esta, el E stad o es un poderoso agente que tiene una inddencia deci-
siva en el m ercad o del suelo urbano. Su analisis especifico es importante
no solo para co m p ren d er plenam ente este mercado, sino para abordar un
tem a q u e tien e g ran trascendencia tanto en el desarrollo urbano contem-
poraneo co m o en la vida social toda, a saber: la politica estatal sobre el
suelo. E ste cap itu lo analiza este asunto.
Para realizar esta tarea, no obstante, se debe partir de la siguiente con­
sid e ra tio n : el E stad o incide en el mercado de tierras urbanas y en sus
precios a trav es de diferentes vias y con distintos resultados. Estos in-
flujos m u ltip le s, ad cm as, se entremezclan en la practica y generan a me-
nudo co n fu sio n en la interpretation. Para avanzar con pie firme en esta
reflexion es n ecesa rio , inicialm ente, distinguir estos diversos caminos por
m edio de los cu ales el Estado afecta y moldea el mercado de la tierra ur-
bana, y e x a m in a r en cada uno su logica especifica. Es lo que haremos en
prim era in stan cia, y para ello nos centraremos en los aspectos basicos de
cada u na d e estas vias.
D istin g u im o s cu atro lineas fundamentales de incidencia del Estado en el
m ercado del su elo urbano. El orden de enumeration y de abordaje ana-
litico resp o n d e, so bre todo, a la visibilidad y al volumen e importancia
de la reflexion que se ha desarrollado alrededor de cada uno de estos
nexos.

273
 La primera linea de influencia estatal en el m ercado del suelo, y que es
el objeto de la primera seccion de este capitulo, es la via fiscal. El Estado
cobra impuestos sobre la tierra, y es esperable que esto afecte cuanti-
tativamente los precios del suelo y que condicione las practicas de los
agentes. En la tradicion del analisis economico existe una animada discu-
sion al respecto, aunque usualmente esta se ha referido a la tierra rural.
Discutiremos las tesis mas extendidas sobre la im posicion de la tierra y
la extension de estos analisis al ambito urbano, exam inarem os los argu-
mentos analiticos que usualmente se utilizan para respaldar estas tesis y
presentaremos algunos desarrollos propios elaborados dentro de la tradi­
cion teorica marxista, que nos parecen mas eficaces que los analisis con-
vencionales para sustentar algunas de estas conclusiones y para matizar
y modificar algunas otras.
En una segunda seccion discutiremos otra via a traves de la cual el Estado
incide en el mercado de la tierra en la ciudad: la reglam entacion urbana.
Examinaremos el efecto que tienen en los precios del suelo las regulacio-
nes mas importantes de la planificacion urbana contem poranea, que se
refieren a las normas sobre los usos del suelo urbano y a las densidades
constructivas.
Una tercera seccion examina la accion del Estado com o proveedor de
infraestructura, mediante la cual incide de m anera m uy notable en los
precios del suelo y con frecuencia a partir de m ecanism os que no son
evidentes.

En una cuarta seccion examinaremos la incidencia que tiene el Estado en

el mercado del suelo urbano en su calidad de agente inm obiliario, tanto
como propietario de tierras como productor de espacio construido.
La quinta seccion analiza algunos instrum entos de intervencion estatal
en el mercado del suelo, que normalmente com binan varias de estas que
hemos denominado vias de incidencia estatal sobre la tierra urbana, y
que se proponen objetivos especificos diversos.

A. La imposicion a la propiedad territo rial u rb an a

Como se ha dicho, la incidencia mas visible de la accion del Estado sobre

los precios de la tierra urbana tiene que ver con sus funciones como agen­
te fiscal. El Estado impone gravamenes sobre los terrenos urbanos, y esto,
en determinadas circunstancias, hace variar los precios del suelo que se
manifiestan en el mercado.
El topico sobre las practicas de im posicion de la propiedad del suelo en
general ha alimentado un intrincado y volum inoso debate, cuya revision

274
exhaustiva esta fuera del alcance de este texto. Sin embargo, nos propone­
n t s p resen tar su s lineas generales y, sobre todo, algunos puntos de dis-
cusion que han su scitad o discusiones mas esperificas sobre la gravacion
de la p ro p ied ad del suelo en el caso esperifico de las ciudades. Desde lue-
go, presen tai'em os estos puntos desde la perspectiva que hemos venido
desarrollando so bre la form ation y operacion del mercado de tierras en
la ciudad , pero para aprehender la sustancia del debate acudiremos a dos
referencias ad icion ales. La primera es una rapida alusion a los principios
y categories sobre la im posicion de gravamenes en general; la segunda,
una p re sen ta tio n de las propuestas que podriamos denominar "clasicas"
sobre la im p osicion a la propiedad territorial, en particular las tesis de
George (1963). Se este o no de acuerdo con ellas en sus diagnostics y
recom en d aciones, y cualquiera que sea la opinion sobre su viabilidad, lo
cierto es que estas propuestas han marcado de manera muy importante la
discusion sobre este asunto y han delimitado ciertos nodos de controver-
sia. A p artir de alii identificaremos, precisamente, algunos de estos pun­
tos de d ebate y procurarem os discutirlos en el contexto de la operacion
del m ercado de suelos en la ciudad.

1. P r in c ip io s g e n e ra le s de im posicion

Para realizar las actividades que le son propias, y que en principio benefi-
cian al co nju nto de una comunidad, el Estado debe disponer de recursos.
Para obten erlos en una sociedad mercantil, la fuente mas importante con-
siste en im puestos y contribuciones que se les exigen a los integrantes de
la com u nidad . El cobro de impuestos y contribuciones se ha convertido
en una practica com pleja, y para su ejercicio se han ido consolidando una
serie de prin cipios que la iluminan. Con frecuencia estos principios estan
mas entrem ezclados de lo que se piensa, y sus h'mites no siempre son ni-
tidos, pero p odrian m encionarse los siguientes aspectos:
Un im puesto debe tener legitimidad, es decir, debe ser considerado como
algo ju sto o razonable por la sociedad como un todo y por quienes de-
ben pagarlo, para que su cobro sea una practica sostenible. Ligado a lo
anterior, surgen nociones como las de equidad, que puede asurnir varios
sentidos. U no de ellos es la igualdad de tratamiento que deberia ejercer
el Estado ante situaciones similares. Como los impuestos, segun sus ca-
racteristicas, afectan la distribution de la riqueza entre los agentes que
operan en los m ercados, la equidad adquiere tambien una relation con
el efecto distribu tive de los impuestos. Dependiendo de circunstancias
ligadas a los valores vigentes en una sociedad, puede plantearse como
principio que los contribuyentes aporten al Estado por igual. O puede
pensarse que esta contribution deba ser proporcional a la riqueza de cada

275
 contribuyente. O puede plantearse que el im puesto m ism o contribuya a
alterar la distribucion original de esta riqueza, por ejem p lo, haciendo que
quienes tengan mas paguen en m ayor proporcion (lo que se conoce como
"progresividad" de un impuesto).
Pero si uno de los fines principales de los im puestos es acopiar recursos
para el Estado, otra serie de principios responde a la eficacia de esa ta-
rea. El cobro de un impuesto implica, a su vez, costos, y exige contar con
dispositivos administrativos cuya accesibilidad es variable. El monto de
los recursos tambien puede cambiar de acuerdo con las caracteristicas de
cada impuesto. Especial atencion merece el fenom eno de la evasion y de
los costos en que se debe incurrir para com batirla.
Los impuestos inciden en el com portam iento de los agentes involucra-
dos, y este es un aspecto que se debe tener en cuenta en esta labor. Un
impuesto puede elevar los precios del bien ofrecido, o dism inuir su canti-
dad. Los agentes pueden adoptar distintas practicas, bien sea para evadir
el impuesto, para minimizar su monto, etcetera. Estos asuntos se conocen
como la "incidencia" de los impuestos, y su consideracion es crucial para
juzgar un mecanismo impositivo.
Como hemos dicho, los principios enum erados, y otros derivados, cons-
tituyen combinaciones relativamente com plejas. N o siem pre son compa­
tibles, desde luego. Ni tampoco constituyen categorias absolutas: su im-
portancia relativa tiene determinantes politicos e ideologicos que hacen
que la practica impositiva tenga un com ponente tecnico, pero tambien
otra dimension de tipo politico que es irreductible al prim ero.

2. L a s p r o p u e s t a s c la s ic a s d e i m p o s i c i o n a l a t i e r r a e n g e n e r a l

La imposicion de gravamenes a la tierra tiene una muy larga tradition en

la sociedad contemporanea. Un elemento explicativo de este hecho es la
importancia que, particularmente en las prim eras fases del capitalismo,
tuvo la propiedad territorial: constituia la m ayor parte de la riqueza, y
por lo tanto podria aportar una cantidad de recursos fiscales acordes con
las necesidades del Estado. Pero las propuestas de im posicion a la tierra
van mas alia de esta consideracion pragmatica y a su proposito se desa-
rrollaron, particularmente en el siglo XIX y com ienzos del siglo XX, cier-
tas proposiciones teoricas que examinaremos a continu ation, pues cons­
tituyen un referente para las elaboraciones contem poraneas al respecto.
En terminos normativos, varios nombres muy ilustres en la historia del
pensamiento economico y de muy distintas tradiciones, que incluyen a
declarados defensores de la sociedad capitalista com o Ricardo (1990),
Walras y George (1982), asi como a contradictores radicales de ella, como

276
 Proudhon y desde luego, Marx, parten de una caracterizacion que conci-
be a los propietarios de la tierra como agentes pasivos ante la produccion;
dado que se benefician del esfuerzo global de la sociedad sin ninguna
contraprestacion de su parte, pareceria de una legitimidad incuestionable
que la sociedad, a traves del Estado, recupere una parte o la totalidad de
estos recursos de los que se apropian estos agentes.
Exam inem os brevem ente algunas de estas propuestas de captation por
parte de la colectividad, del valor contenido en las rentas de la tierra.
Una prim era notion que surge a la intuition, es que si la renta tiene la
virtualidad de perm itir que una parte del valor creado por la colectividad
pase a m anos de los propietarios, sin ningun merito o retribution de su
parte, una o p tio n para combatir este fenomeno es justamente eliminar la
propiedad del suelo. En las propuestas que pretenden reemplazar el ca-
pitalism o por una sociedad mas avanzada, esta medida seria solamente
una parte de un cam bio mas abarcante, que consistiria en la socialization
de la propiedad de todos los medios de produccion. Las experiencias al
respecto de las sociedades que intentaron o han intentado seguir esta via
al socialism o constituyen la materia de una reflexion igualmente intrin-
cada, que no es pertinente en este texto, que se ocupa de la propiedad
territorial urbana en el capitalismo.
Pero esta form ula ha sido planteada en reiteradas veces para ser imple-
m entada en una sociedad capitalista, tanto por quienes aceptan la con-
veniencia de este orden social, como por quienes pretenden que una me­
dida de este tipo -la supresion de la propiedad del suelo- seria un paso
hacia una sociedad poscapitalista. Mas alia de las consideraciones sobre
las d ificu ltad es practicas de esta recomendacion, pues se trataria de abo-
lir la propiedad de la tierra, pero conservando el caracter de las activi-
dad es que se desarrollan sobre ella, que seguirian siendo mercantiles y
cap italistas, existe una consideration teorica que nos previene sobre esta
alternativa. Salvo circunstancias muy excepcionales, el papel de la pro­
pied ad consiste en convertir en renta las sobreganancias que se despren-
den de las condiciones de irreproductibilidad para los capitales y agentes
m ercantiles in d iv id u a ls que la tierra induce en sus acciones. Estas ca-
racteristicas sociales y tecnicas de la tierra existen aun sin la presencia de
la propiedad sobre la tierra, y por consiguiente, incluso eliminando esta
ultim a, las sobreganancias persistirian: la linica diferencia consistiria en
que estas no se convertirian en rentas, sino que serian apropiadas por los
capitalistas o agen tes que utilizan la tierra. Para la colectividad, en ter-
m inos de recursos, este hecho no representaria mayores cambios y pro-
bablem en te generaria entre estos agentes practicas tan dudosas como las
de los p ro p ietario s y especuladores. En realidad, en algunas experiencias

277
 que podrian acercarse a esta situation (declaration de inalienabilidad de
ciertos terrenos, como los ejidos en ciertos pai'ses, o la practica supresion
de la propiedad en mercados urbanos populares), lo que tiende a ocurrir
es un resurgimiento subrepticio de la renta y de la propiedad por vias
clandestinas: ventas ilegales, pagos de primas por la cesion del uso de la
tierra, etcetera.
Otra option, un poco mas realista que la anterior, consistiria en la estata-
lizacion de la propiedad territorial. Si el propietario particular se apropia
del valor que representa la renta, apoyado en su propiedad juridica, ca-
bria la posibilidad de sustituir este propietario privado por un propieta­
rio estatal: las rentas que seguirian pagando los consum idores de bienes
producidos (o beneficiarios de servicios desarrollados) en la tierra irian
directamente al Estado. Desde luego, un problema que surge en una pro-
puesta de este tipo, aunque no insuperable, es el de la transition de un
regimen de propiedad privada a uno de propiedad estatal. No se trata de
algo inconcebible, sin embargo: existen experiencias de municipalization
de tierras, que son compatibles con un regim en capitalista, tanto en la
agriculture como en la construction. Una objecion mas pragmatica, pero
que puede ser muy seria, tiene que ver con los ingentes recursos admi-
nistrativos que exige la operation de un terrateniente estatal universal (o
el riesgo que su mal funcionamiento acarrea: la cesion de hecho de bue-
na parte de las rentas a los agentes mercantiles que usan la tierra). Pero
habria que reconocer que tiene ventajas indudables, en el sentido de que
el Estado tendria un control mucho mayor para prevenir las frecuentes
incidencias indeseables que a veces genera la operation espontanea del
mercado de tierras.
Pero la propuesta que tiene mayor visibilidad como m ecanism o de cap­
tation estatal de la renta es, precisamente, la im position de un gravamen
sobre las rentas. La version mas radical de Henry George (1963) propone
un impuesto de la misma magnitud de la renta, es decir, una confiscation
de ella (Hagman, 1965). En terminos de recursos fiscales, su resultado
seria similar al anterior: el Estado captaria la totalidad de las rentas que
seguirian pagando los usuarios de la tierra. Pero tendria algunas venta­
jas: el peso administrative seria menor, pues de propietario universal, el
Estado se reduciria a las funciones mas restringidas de recaudador de
gravamenes, y no se sacrificarian algunas de las ventajas del mecanismo
de interaction mercantil. George (1963) acom panaba su propuesta con
otra muy tentadora, consistente en que, dado que sus expectativas acerca
del monto de este recaudo eran muy considerables y crecientes, el im­
puesto a la renta reemplazaria todos los otros gravam enes, que de esta
manera podrian eliminarse.

278
El planteam iento de George contiene dos raciocinios que siguen teniendo
gran influencia, y que merecen presentarse con un poco de detenimiento:
George senalaba que un gravamen impuesto a la renta periodica tiene el
efecto de reducir el precio del suelo que se expresa en el mercado. Esto,
desde luego, va en contravia de la intuition espontanea, que espera que
un im puesto haga aumentar el precio del bien gravado. En el limite, po-
dria pensarse que el impuesto no afectara el precio. Pero ique lo reduz-
ca? No parece evidente. Examinemos entonces el raciocinio de George
(1963).
H em os visto que el precio del suelo es la capitalization de la renta pe­
riodica; es decir, lo que se transa en una compraventa de un terreno es el
derecho que obtiene el comprador de percibir la renta periodica. Es claro
que lo que es pertinente a esta operation es la parte de la renta que el
com prador de un terreno percibe efectivamente. Si el Estado capture una
parte de la renta en forma de gravamen, la magnitud que sirve de base
a la op eratio n de capitalization es menor y el precio resultante tambien
lo sera.

En presencia de un gravamen sobre la renta, la expresion que nos descri­

be la fo rm ation del precio se ve alterada de la siguiente manera:

donde
r = Renta periodica
a = Im puesto
i = Tasa de interes
PS = Precio del Suelo
La m agnitud que se descuenta a la tasa de interes de referencia no es la
totalidad de la renta periodica que paga el agente que utiliza la tierra (r),
sino que a ella se le debe deducir el impuesto (a).
N otese entonces que si, como lo propone George (1963), la magnitud del
im puesto representa la totalidad de la renta, el numerador del termino de
la derecha se vuelve 0 y, por consiguiente, el precio del suelo se tornaria
nulo.
Esto tendria una consecuencia favorable, cuya consideracidn sigue estan-
do m uy presente entre quienes se ocupan de la politica de tierras: aunque
el inversionista productivo sobre la tierra continua pagando la renta, no

279
 estaria en la obligacion de hacerlo en forma capitalizada. No tendria que
desembolsar en el momento inicial de la produccion el monto del pre-
cio del suelo, sino que pagaria al Estado, de manera periodica, a medida
que las rentas aparezcan efectivamente. En la practica, operaria como un
mecanismo de "financiacion" del comprador, que perm itiria postergar
y dosificar los pagos, lo que debe tener efectos beneficos en la actividad
productiva.

Podria decirse que esto es efectivamente lo que hace el terrateniente

cuando en lugar de venderle la tierra al capitalista, se la arrienda. Esto
es cierto, pero el mecanismo propuesto por George (1963) haria posible
conseguir este resultado de dosificacion de los pagos aun en situaciones
en que las circunstancias tecnicas dificultaran el arrendam iento de tie-
rras, como en los cultivos permanentes. Para nuestros propositos, esto es
muy pertinente, porque en el caso urbano norm alm ente el constructor,
para poder producir los inmuebles, o el usuario, para consum irlos, se ven
obligados a comprar los terrenos. La medida sugerida por George (1963),
la imposition de un gravamen que capture la totalidad de la renta, haria
posible que estos agentes en la ciudad, sin dejar de pagar las rentas co-
rrespondientes, no tuvieran que hacerlo de manera capitalizada, es decir,
pagando el precio del suelo en cada transaction, sino abonando paulati-
namente la renta periodica a medida que ella va tom ando cuerpo.
Otro componente muy influyente de la argum entation de este autor es su
conclusion sobre la incidencia que tiene un gravam en a la renta de la tie­
rra en la operation de los agentes en ese mercado. Para el - y en esto sigue
la muy conocida conclusion de Ricardo (1990) al respecto-, un impuesto
de este tipo recae enteramente sobre el agente que se quiere gravar, en
este caso el terrateniente, y este no tiene la posibilidad de transmitir el im­
puesto al comprador por la via de un aumento en el precio del producto
(lo que si ocurre con gravamenes a otros bienes). De m anera concomitan-
te, la cantidad producida de bienes tampoco se vera afectada. Se seguira
produciendo en la misma cantidad en que se hacia antes de la existencia
del gravamen, y por lo tanto, el bienestar de los consum idores no experi-
mentara ningun desmedro. Aesta caracteristica eventual de un impuesto
se le denomina "neutralidad".
A continuation presentamos de manera sucinta la explication mas difun-
dida de esta proposition, que se hace con los instrum entos analiticos de
la economia neoclasica. Empecemos por el analisis que se hace sobre el
impacto que tendria un impuesto en un bien normal.
Precisemos que el analisis de la incidencia de un im puesto habitualmente
se realiza en la tradition neoclasica en terminos m icroeconom icos indi-

280
viduales y de corto plazo. En estas condiciones, la curva de oferta de un
bien g en eralm en te tiene una forma creciente. Si el corto plazo es enten-
dido com o aquella situacion en la que el productor no puede variar la
parte fija de su capital, y en este lapso solamente puede cambiar su por-
cion variable, el resultado es que a partir de una escala de produccion
d eterm in ad a sus rendim ientos incrementales seran decrecientes: con un
equ ipo fisico estable, el aumento en insumos variables y fuerza de trabajo
adicion al, cada vez rendira menos en terminos marginales. La curva de
oferta (O -O , en la parte derecha de la figura 7.1) sera creciente, porque el
capitalista solam ente estara dispuesto a aumentar su produccion, si tiene
precios m as elevados que compensen sus costos cada vez mas altos. Su
escala optim a de produccion (q) sera aquella en la cual el precio que esta
d isp uesto a pagar el consum idor coincida con el costo (incluyendo su
ganancia norm al) de producir esa cantidad del bien (segun la formula
del analisis m arginal, en que el costo marginal coincida con su ingreso
m arginal).

Figura 7.1. Impacto de un impuesto en un bien normal.

La introd uccion de un impuesto sobre el bien determina en primera ins-

tancia u na disociacion entre el precio que paga el comprador (incluyendo
el im puesto) y lo que recibe el productor (dado que se debe deducir el
gravam en). El capitalista no podria seguir produciendo la misma canti­
dad que en la situacion anterior y recibir el mismo ingreso: el precio que
paga el com prad or es mas elevado, y a ese precio mas alto que incluye el
im puesto, la cantidad demandada se reduce. La reaction del productor
es la de con traer su escala de produccion a un punto en el cual sus cos­
tos m arginales sean menores y compatibles con lo que ahora recibe del
precio que paga el comprador, precio al que hay que descontarle el im­
puesto del que se apropia el Estado. La sucesion de reacciones se puede

281
 resumir en la segunda parte de la figura 7.1, con un desplazam iento de
la curva de oferta del productor (O'-O'), que incluye ahora no solamente
los costos directos del productor, sino el im puesto que se debe pagar. La
cantidad que se transa en el m ercado, el encuentro de la nueva oferta con
la linea de demanda, se reduce y pasa al punto q'. El precio que paga el
demandante se eleva entonces de P a PD. En cam bio, el precio que recibe
el productor disminuye de P a PO. Se dice entonces que la totalidad del
impuesto, que esta representado por el segm ento PO-PD, estaria com-
puesto de dos porciones: el segm ento P-PD (el increm ento en el precio
en el que incurre el dem andante) del cual se afirm a que es la porcion del
impuesto que el oferente le "ti'ansm ite" al dem andante; y el segmento
PO-P (el decrecimiento en el precio que recibe el oferente), que seria la
parte del impuesto que efectivam ente paga el oferente.
Notese una consecuencia de esta exposicion grafica. En la medida en que
la curva 0 - 0 sea mas empinada (se dice que en la m edida en que la oferta
sea mas "inelastica" al precio), la incidencia del im puesto sobre el de­
mandante es mas debil. La contraccion de la cantidad ofrecida (q'-q) es
menor, y el aumento de precio para el d em and ante (P-PD) tambien es
mas moderado. Una parte m ayor del im puesto (PO -P) serfa "pagada por
el oferente".
El punto clave para la extension de este m arco de analisis a la tributacion
sobre la tierra reside, entonces, en la concepcion que se tenga sobre la
oferta de tierra. Existe una diferencia fu ndam ental con los bienes norma-
les (o las mercancias "verd ad eras"), y es que la tierra no es el resultado
de un proceso de produccion. La cantidad ofrecida de tierra no puede ser
el resultado de una funcion de produccion con rendim ientos decrecientes
porque no existe ninguna funcion de produccion. Se deduce, entonces,
que la cantidad ofrecida de tierras esta determ inada por la cantidad de
tierras existentes, lo cual es independiente del precio. El unico resultado
que obtendria un propietario particular de restringir las tierras ofrecidas
por el en el mercado, consistirfa en resignarse a tener una renta nula por
las tierras no ofrecidas. El resultado en term inos graficos, es el de una
oferta de tierras absolutam ente inelastica al precio (o, en este caso, a la
renta), es decir, perpendicular, com o puede o bservarse en la figura 7.2. En
ese caso, observemos la incidencia de un im puesto sobre la renta: la can­
tidad de tierras ofrecidas no se alterarfa (se m antendria en q), ni tampoco
el nivel de rentas que pagan los com pradores de tierras (se mantendria en
R). En cambio, la renta que recibe el terrateniente se reduciria en el monto
del impuesto (pasaria de R a RP). La totalidad del im puesto lo pagaria el
oferente, es decir, el terrateniente. Se trataria, entonces, de la neutralidad
que se ha mencionado de los im puestos sobre la renta de la tierra (Netzer,
1966).
282
Figura 7.2. Im pacto de un impuesto sobre la renta de la tierra.

Con Impuesto

Una co n clu sio n u lterior que se extrae de este analisis, muy importante,
es la de qu e la neutralidad del impuesto opera siempre y cuando el gra­
vam en se ap liq u e a la tierra, que es el elemento que es completamente
inelastico co n respecto al precio. Si el impuesto se aplicara a los bienes
agricolas, que u tilizan la tierra, la neutralidad no se mantendria nece-
sariam ente, p orqu e ellos si tienen una funcion de produccion, eventual-
m ente con las caracteristicas anotadas que inducen al productor en caso
de im p u esto a realizar una contraccion de la cantidad producida. Por ello,
la conclu sion en term inos de politica sostiene que se debe gravar la tierra
(la renta) y no los bienes agricolas (su precio).

3. E x t e n s io n a l m e rca d o del suelo urbano

La tradicion de la econom ia neoclasica extiende las conclusiones de este

analisis al caso de la tierra urbana sin mayores transformaciones. Sus
conclu siones, por lo tanto, son similares (Prest, 1981).
La oferta de tierra urbana seria completamente inelastica porque, al igual
que en el caso rural, los terrenos de una ciudad estan dados en un momen-
to determ inado. Un impuesto sobre la tierra de la ciudad no generaria en
el propietario de un terreno una respuesta distinta de la de ofrecer su
tierra al m ism o precio y contentarse con la porcion que resta de el una vez
descontado el im puesto. La alternativa de retener el terreno fuera de uso
im plicaria renunciar totalmente a percibir alguna renta. En este sentido,
el im puesto sobre la tierra seria neutral, porque no altera ni la cantidad
ni el precio del espacio construido producido. Asi mismo, la totalidad del
gravam en la pagaria el propietario territorial.

Si bien la propuesta de George (1963) acerca de un impuesto confiscatorio

sobre la renta no se ha seguido literalmente, su raciocinio sigue inspiran-
 do la imposicion sobre la tierra urbana y en particular el gravam en que es
mas extendido: el impuesto general sobre la propiedad urbana, conocido
en muchas partes como Impuesto Predial.
Ahorabien,apesardequeen term inospositivos, es decir, en lo que respec-
ta a los efectos sobre el comportamiento de los agentes, la teoria neoclasi-
ca converge en sus conclusiones con la tradicion que hem os mencionado,
de corte clasico y marxista, entre las dos hay una diferencia importante
en terminos normativos (lo que explica, entre otras cosas, la menciona-
da reticencia de otros analistas a utilizar un im puesto confiscatorio de la
renta). Para la linea de reflexion configurada por Ricardo (1990), Marx y
George (1963), la renta territorial, como hem os dicho, es una desviacion,
por una parte, del valor generado en la produccion por parte de un agen-
te pasivo que no contribuye en ella. Esto no solo justifica, sino que incluso
le impone al Estado la responsabilidad de recuperar para la colectividad
este valor. La economia neoclasica, que opera de m anera m as plegada a
la logica de la propiedad, considera que quien detenta el control juridico
de un bien es duefio legitimo de sus eventuales ventajas. La renta de la
tierra seria la contraparte de algunas "externalidades positivas", enten-
didas como ventajas que no se derivan de su accion, pero de las que el
propietario se beneficia con todo derecho en virtud de su dom inio juri­
dico. Sin embargo, el punto que justifica la intervencion del Estado en
este mercado y la eventual imposicion sobre la propiedad territorial es el
siguiente: en la base de estas "externalidades positivas" de las que dis-
fruta el propietario esta la produccion y operacion de la ciudad. Sin esta
base los beneficios cristalizados en el precio del suelo no existirian. Pero
la construccion y funcionamiento de la ciudad tam bien im plican costos:
ellos son externalidades negativas. Espontaneam ente, el m ercado priva-
tiza las externalidades positivas en cabeza de los propietarios, pero so-
cializa las externalidades negativas a costa del conjunto de la poblacion.
La accion del Estado al cobrar un gravamen territorial com o el impuesto
predial deberia buscar, para este enfoque teorico, no anular la transferen-
cia hacia el propietario juridico per se, sino velar porque de sus ventajas
privadas se descuenten los costos en los que la colectividad debe incurrir
para que aquellos existan. En su lenguaje, se trata de "internalizar la ex-
ternalidad negativa". Por eso, el monto del im puesto sobre la propiedad
no debe referirse a la totalidad de la renta, sino a los costos que sufraga la
colectividad para que la ciudad funcione y haga posible las ventajas que
se encarnan en el precio del suelo (Misczynski, 1978).
Entre las dos tradiciones hay tambien consenso en que un im puesto como
el predial, en el caso urbano, como en la regia general, debe en realidad
reducir en la misma proporcion el precio por el cual se transan los terre-
nos. Es una virtualidad importante, como hem os sehalado, porque una

284
dificultad recurrente para la operacion del mercado capitalista de espacio
construido es la solvencia de los compradores, tanto en lo que respecta a
los prom otores que deben comprar los terrenos que quieren edificar, como
lo atinente a los usuarios que deben comprar el terreno sobre el cual se
asienta el inm ueble que deben consumir. No se trata de que el impuesto
predial, que es un impuesto periodico, elimine el pago de la renta, pero
si lo difiere en el tiempo. Opera, como hemos dicho, como un mecanismo
de "fin an ciacio n ".
Finalm ente, senalem os que para ambos enfoques la neutralidad del gra­
vam en esta condicionada, como en el caso rural, a que este se aplique so­
bre la renta (el precio del suelo) y no sobre el precio del producto, que en
este caso seria el precio del espacio construido. Lo ideal, desde el punto
de vista teorico, seria que el impuesto predial se calculara y se cobrara de
acuerdo con el precio del terreno (que esta relacionado con la renta) y no
con el precio total del inmueble.

4. U n a a p r o x im a c io n a lte m a tiv a

A unque podria decirse que lo hasta aqui delineado constituye lo basico

del saber convencional sobre este tema, que tiene como soporte la mi-
croeconom ia neoclasica, creemos que esta reflexion tiene vacios y limi-
taciones que justifican desarrollar una reflexion altemativa. En efecto, la
argum entacion que hemos presentado tiene algunos problemas de tipo
m etodologico: se reflexiona con referencia al comportamiento individual
de cada agente y en el corto plazo, pero se concluye en terminos agrega-
dos y de largo plazo. El proceso de agregacion que se utiliza no parece
congruente e im plica una concepcion de la competencia muy restrictiva:
la idea de que el comportamiento global es identico al comportamiento
ind ivid ual m ultiplicado por el numero de agentes, que parece algo logi-
co, en realidad adultera la percepcion de la interaccion mercantil, y en
particu lar om ite la consideracion de uno de sus componentes mas sobre-
salientes, a saber, el flujo de capitales entre las distintas ramas de inver­
sion. La nocion misma de oferta de tierras, sobre todo concebida como un
bien que no reviste ninguna peculiaridad (un bien normal) y la oferta glo­
bal, pensada com o la multiplicacion del comportamiento inmediato del
propietario individual, no parecen categorias adecuadas. En realidad, se
m oviliza una nocion que no es intuitiva: la idea de que la oferta de tierras
es fija e inm utable. Esto puede ser cierto, si se piensa con una referencia
individual e instantanea, pero la cantidad de tierras urbanas en una ciu-
dad cam bia y se amplfa. Ademas, la cantidad de tierras en el mercado y
su p osible escasez o abundancia son nociones que tienen que referirse al
m ercado de los bienes agricolas, en el caso rural, y al mercado de espacio

285
 construido, en el caso urbano: para entender la logica de lo que sucede
con las tierras, dichas nociones deben pensarse de m anera conjunta con
lo que ocurre en los correspondientes m ercados de bienes.
Por otra parte, las tradiciones de analisis econom ico centradas en la no-
cion de excedente, como la economia politica clasica de corte ricardiano,
y especialmente la economia marxista, perm iten concebir la renta y el
precio del suelo como parte precisamente de ese excedente: en esto con-
trastan con la tradicion neoclasica, que disuelve la concepcion de exce­
dente; a esta diferencia de concepcion habria que atribuirle las disparida-
des normativas ya aludidas.
La reflexion altemativa que proponemos sobre la im posicion de la pro-
piedad territorial se enmarca entonces en la tradicion m arxista, que per-
mite partir de una perspectiva normativa diferente, y de form a simul-
tanea movilizar dispositivos operativos de analisis, que a nuestro juicio
son mas adecuados, que tienen una coherencia interna m ayor y, algo que
no es poco importante, que son mas conform es a la intuicion. En gracia
a hacer comprensible la exposicion y a riesgo de que parezca una digre-
sion excesiva, tendremos que recordar de m anera sucinta el proceso de
formacion de los precios de los bienes en general y exam inar dentro de el
el efecto de un impuesto, para luego introducir el caso de los bienes agri-
colas (y la tierra rural) y finalizar con los bienes inm obiliarios (y la tierra
urbana), que es el objeto especifico de nuestra reflexion.

a. La imposicion de un bien normal

Recordemos entonces algunos aspectos basicos de nuestra exposicion so­

bre la formacion del precio en el caso mas general. Lo hacem os otra vez
aqui con ciertos subrayados para resaltar las diferencias que se establecen
con la logica neoclasica. Debemos reiterar con el m ayor enfasis que a este
respecto hay que disolver un equivoco que es m uy extendido y que con-
siste en afirmar que en el enfoque teorico m arxista se ignoran los aspectos
de demanda, que el precio se concibe como el resultado exclusivo de la
competencia entre los oferentes y que los unicos determ inantes pertinen-
tes del precio corresponden a la oferta. Esta posicion es inexacta. En la
exposicion de Marx aparece la notion de que en el m ercado, es decir, en
la esfera de la circulacion (sin tener en cuenta, por lo pronto, la produc­
tion o la reproduction), el precio de transaction de un bien, que puede
entenderse como un precio de corto plazo y denom inado aqui "Precio
de Circulacion", esta dado, por un lado, por una relacion inversa entre la
cantidad monetaria global que los dem andantes potenciales destinan en
un momento determinado a la adquisicion de ese bien, y por otro, por la
cantidad fisica de ese bien que esta ofreciendose. La relacion es inversa

286
como resultado de la competencia entre todos los agentes, tanto los ofe-
rentes con los demandantes, como entre los oferentes entre si y entre los
dem andantes entre sf. A una misma cantidad de demanda monetaria, si
la cantidad ofrecida del bien es pequena, el precio debe subir, pues los de­
m andantes pugnan por asegurar su abastecimiento, y la forma de hacerlo
es ofreciendo un precio mayor que sus competidores. Si, por el contrario,
la cantidad fisica en el mercado es grande, el precio bajara como conse-
cuencia de la pugna entre los oferentes que ven peligrar la realizacion de
su producto, y para asegurarla tratan de conquistar los compradores con
precios m as bajos que sus competidores. Como se ve, en la base de este
com portam iento se encuentra una nocion clave en el analisis marxista (y
que no esta elaborado en el pensamiento ricardiano o neorricardiano) y
es el llam ado "salto peligroso" de la realizacion: la incertidumbre irre-
ductible de que la transaccion no se perfeccione, que el oferente no pueda
vender su mercancia o que el demandante no la pueda comprar.
El resultado puede esquematizarse graficamente en un dispositivo carte-
siano que relaciona precios con cantidades como una curva descendente,
a la que podria llamarse Curva de Precio de Circulacion, y que designa-
remos aqui como PC-PC. Hagamos notar que sin ser exactamente equiva-
lentes, su contenido puede acercarse a la representacion en la economia
convencional de una curva de demanda, que en el caso de la reflexion
m arxista, hay que subrayarlo, se refiere a un comportamiento directa-
m ente agregado. Si, como lo ilustramos en la parte izquierda de la figura
7.3, en un momento determinado hay en el mercado una cantidad q de
producto (es decir, una cantidad ofrecida interpretada graficamente como
un punto), el precio de corto plazo, el precio de circulacion, sera p.
Los fenom enos de la competencia en la produccion pueden representar-
se de la siguiente manera: consideramos que en competencia plena cada
cantidad de producto es ofrecido por un productor. La cantidad q es su-
m inistrada por una cantidad correspondiente de productores: cada pun­
to sobre el eje horizontal, desde el origen hasta q, es simultaneamente una
cantidad unitaria de producto y un capitalista, y el segmento, desde el
origen hasta q, es el agregado.
Ahora bien, para cada productor capitalista, como se ilustra en la par­
te derecha de la figura 7.3, el precio que recibe por su producto puede
contrastarse de la siguiente manera con sus categorias de produccion:
una parte corresponde a sus costos, es decir, a su capital (lo designamos
com o K). Eventualmente puede tener ganancias. Lo que senalamos como
G serian las ganancias normales, lo que esperaria percibir en cualquier
inversion alternativa (es decir, se parte de que existe una tasa deganancia
media g'). Y, eventualmente, como el caso que muestra la figura, en el cor-

287
 Figura 7.3. Formacion del precio en un bien normal.
PC

to plazo puede haber un redito que supere esta ganancia norm al, a lo que
llamamos Ganancia Extraordinaria GE (en el corto plazo, esta puede ser
nula o negativa, esto es, que el inversionista no alcance su remuneracion
media, o incluso ningun tipo de ganancias, y que con el precio recibido en
el mercado no alcance a reponer su capital y, por lo tanto, tenga perdidas).
Para pasar de esta reflexion -que se refiere al com portam iento inmedia-
to- a un plazo que contemple las reacciones de los agentes en un termi-
no mayor, es necesario introducir lo que llam am os C urva de Precio de
Produccion, que se acerca a lo que seria en el analisis tradicional una cur­
va de oferta de largo plazo. La competencia tiene una dim ension segun
la cual, la biisqueda de la mayor ganancia posible conduce a los inversio-
nistas a migrar en el mediano plazo hacia las opciones de inversion que
brinden mayor remuneracion. La competencia incesante entre capitalistas
hace que la referencia para un inversionista individual sea, precisamente,
la ganancia normal: migra hacia las ramas que superan esta magnitud
y abandona aquellas en las que la remuneracion es menor. Ahora bien,
como hemos hecho el supuesto mas simple de operacion del mercado, el
de plena competencia, en el que hay un gran num ero de productores de
tamano similar y que producen en las mismas condiciones, todos deben
enfrentar un mismo nivel de precio que cubra la m agnitud de capital y de
la ganancia media (lo que se denomina Precio de Produccion).
Esta Curva de Precio de Produccion seria com pletam ente horizontal:
para aumentar la oferta se requiere que acuda un nuevo capitalista que
tiene el mismo precio de produccion de referencia. Implica que no hay
ningun obstaculo para que el nuevo capitalista que acuda tenga acceso al
mismo procedimiento productivo que sus com petidores (lo que Ricardo

288
- 1 9 9 0 - d en o m in a la "produccion infinita", en la que no hay obstaculos
para la am p liacion y la reproduccion).

O bservese qne la curva es similar a lo que en el analisis neoclasico es

una curva de oferta de largo plazo cuando hay competencia perfecta, que
tam bien es una linea horizontal. Y no porque responda a un caso tecnico
m uy restrictiv e de rendimientos constantes de escala, sino mas bien a
causa del su pu esto de libre entrada de capitales que producen en las mis-
m as con d icion es que los antiguos productores. En la figura 7.4 se ilustra
el m ecanism o de ajuste en el mediano plazo, que hace que los precios de
m ercado converjan hacia el Precio de Produccion. En la parte izquierda
se m uestra el caso en que el Precio de Circulacion supera al Precio de
Produccion: otros capitales que estaban en otras ramas acuden buscando
la ganancia extraordinaria que existe alii momentaneamente, pero al ha-
cer eso au m entan la cantidad producida y hacen que el precio de mercado
se acerqu e al Precio de Produccion. En la parte derecha se muestra el caso
contrario: cl Precio de Circulacion es inferior al Precio de Produccion, lo
que im plica que no se esta percibiendo la ganancia media: algunos capi-
talistas em ig raran hacia otras ramas, restringiran la produccion y eleva-
ran el precio em pujandolo hacia el nivel de Precio de Produccion.

Figura 7.4. Formacion del Precio de Produccion de un bien normal.

q' q 1 1

En esta trad icion, tanto Ricardo (1990) como Marx estiman que lo perti-
nente para el analisis estructural son los Precios de Produccion, que ope-
ran com o ccn tros de gravedad de los precios de mercado. Por lo tanto, no
es exacto afirm ar que no tienen en cuenta los fenomenos de la demanda:
si los tom an en consideracion, pero reflexionan con la idea de que los
ajustes que hem os descrito han tenido lugar. En ese sentido, la forma­
cion del Precio de Produccion podria ilustrarse como la combination de
289
 precio y cantidad que satisfaga sim ultaneam ente la C urva de Precio de
Circulacion (que, como hemos dicho, se acerca a la nocion de Curva de
Demanda Agregada) y la Curva de Precio de Produccion, es decir, en ter-
minosgraficos,dondeellasse interceptan (parte izquierda de la figura 7.5).
Observese en la parte derecha de la misma figura que cuando "la deman­
da crece", por ejemplo, aumenta el tarnano de la poblacion consumidora
o aumenta su poder de compra, lo cual debe representarse com o un des-
plazamiento a la derecha de la Curva de Precio de C irculacion: despues
de los ajustes, el precio resultante no varia, porque la cantidad produci-
da se amplia con la afluencia de nuevos capitales que producen en las
mismas condiciones que los anteriores. La cantidad producida pasa de
q a q' al mismo Precio de Produccion. Esto explica una afirm acion que a
veces parece sorprendente, sobre todo en Ricardo (1990): la idea de que
el precio natural solo varia si se alteran condiciones de la produccion, es
decir, la magnitud de los costos (el volum en del capital requerido para la
produccion) o la tasa de ganancia. Pero esta idea no obedece a pensar que
en la formacion del precio solo intervienen factores de oferta, sino que
los elementos de la demanda han sido procesados por el mecanismo de
ajuste del flujo de capitales.

Figura 7.5. Formacion del Precio de Produccion de un bien normal con

expansion de la demanda.
PC PC

9 9 9'

En la figura 7.6 examinamos el impacto de un im puesto a los bienes.

Representaremos el efecto inicial del impuesto de una m anera ligeramente
diferente de la tradicional, equivalente en m uchos aspectos, pero que nos
permite examinar otros asuntos. En lugar de representar la presencia del

290
im puesto co m o un desplazam iento en la Curva de Precio de Produccion
(que seria sim ilar a lo que hace el analisis neoclasico, al desplazar la Curva
de O ferta), lo h acem os m ediante la inclusion de un derivado de la Curva
de Precio de C ircu lacion, que llamaremos Curva de Precio de Circulacion
para el P rod u cto r (PC P -PC P). Si la linea de Precio de Circulacion (PC-PC)
representa las com binaciones de cantidades y de precios que el conjunto
de d em an d an tes esta dispuesto a pagar, la linea de Precio de Circulacion
para el P rod u cto r m uestra el precio que en cada una de estas combinacio­
nes recibe efectivam ente el productor, y que equivale al precio que paga el
com prador, m enos el impuesto. La cantidad que finalmente se expresa en
el largo plazo es, entonces, la correspondiente al punto de convergencia de
esta linea de Precio de Circulacion para el Productor y la linea de Precio de
Produccion. La m agnitud transada es menor, porque al precio incrementa-
do que pagan los com pradores, estos estan dispuestos a comprar una me­
nor cantidad . En el largo plazo, lo que ocurre es una migracion de algunos
productores a otras ramas. El precio se eleva en una magnitud equivalente
a la totalidad del im puesto, y los productores que permanecen reciben, al
igual que antes, su precio de produccion.

Figura 7.6. Impacto de largo plazo de un impuesto a los bienes normales

en condiciones de plena competencia.
PCP PC

Sin Impuesto Con Impuesto

Este resultado, que puede parecer sorprendente, es el efecto de largo pla­

zo (que puede ser compatible con situaciones de corto plazo del tipo que
se describe con el esquema analitico tradicional) y supone, desde luego,
la condicion competitiva de libre flujo de capitales. Como se ha dicho, los
productores de esta rama no parecen verse afectados, porque siguen ob-
teniendo su precio de produccion, es decir, su remuneration normal. Si

291
 reciben su efecto, de dos maneras, a saber: la prim era, porque se reducen
las oportunidades de inversion en la rama en cuestion. Algunos produc-
tores, los que producian la cantidad entre q y q', deben em igrar a otras
ramas. La segunda, de forma indirecta. Los efectos que hem os visto son
parciales, pero a nivel de toda la economfa el im puesto debe tener inci-
dencias globales para los capitalistas, en su conjunto: el desplazamiento
de capitales hacia otras ramas puede aum entar la com petencia y reducir
la tasa de ganancia general, y la elevacion del precio del bien, dependien-
do de sus caracteristicas, puede desplazar en alguna m edida la demanda
por otros bienes, y eventualmente aumentar el costo de reproduccion de
la fuerza de trabajo, incrementando el salario y reduciendo por esta otra
via la tasa de ganancia. Pero son efectos globales e indirectos.

b. La imposition de un bien agricola y de la renta rural

Ahora examinemos la formacion del precio en una rama que requiere tie-
rra y que incluye la presencia de renta, la agricultura. La logica del proce-
so es la misma que hemos examinado y la unica diferencia es la siguiente:
dado que las tierras no tienen la misma fertilidad ni enfrentan los mismos
gastos de transporte, cuando se amplia la cantidad producida, los inver-
sionistas no tienen los mismos costos, ni su Precio de Produccion indivi­
dual tiene la misma magnitud. Aquellos que tienen acceso a las mejores
tierras tienen Precios de Produccion mas bajos. Lo esperable es que cuan­
do la escala de produccion es pequeha se em pleen las mejores tierras, y a
medida que la cantidad producida se expanda, se deba recurrir a tierras
menos buenas: si ordenamos los productores agricolas de manera que
los que estan mas cerca del origen son los que tienen m ejores tierras, esto
desemboca en nuestro dispositivo grafico en que la Curva de Precio de
Produccion se vuelve creciente: esto es valido, mirese bien, en terminos
agregados y en el largo plazo. El precio y la cantidad producida hacia los
que se tiende en largo plazo tambien estarian representados por el punto
de interseccion de la Curva de Precio de Circulacion y la de Precio de
Produccion. En este caso, para una cantidad q determ inada se requiere
un precio p de tal magnitud que le ofrezca el Precio de Produccion indi­
vidual al productor agricola, que utiliza la tierra de la calidad disponible
para producir esa cantidad de producto.
Ahora bien, observese que a pesar de que los Precios de Produccion son
diferentes para los distintos capitalistas que utilizan tierras de caracteris­
ticas diversas, el precio al que se vende el producto es el mismo, porque
el bien para el consumidor es homogeneo y el no hace distinciones entre
quienes lo produjeron. Esto implica que los productores que tienen me­
jores tierras perciben una cantidad que excede su Precio de Produccion

292
(en la figura 7. 7, la distancia para cada punto entre la lfnea P de precio
y la lfnea d e P recio de Produccion). Esta ganancia extraordinaria tiene
varias p ecu liarid a d es con respecto a lo que ya vimos. En primer lugar, la
com p etencia no la elim ina y, por lo tanto, es permanente. Y en segundo
lugar, su existen cia no depende de la action del inversionista, sino que
ella resp on d e enteram ente a las caracterfsticas particulares del terreno;
de esta fo rm a, el agente que controla jurfdicamente el suelo, el propieta-
rio territorial p u ed e, por medio de la competencia entre los productores,
exigir co m o renta esta ganancia extraordinaria. En otras palabras, esta
ganancia extraord in aria se convierte en renta y pasa del inversionista al
terra teniente.
La figura 7.7 ilu stra este hecho. La parte izquierda muestra el caso en que
solo exista renta diferencial. La Curva de Precio de Produccion intercepta
la C u rva de Precio de Circulacion para la cantidad q, de tal manera que
arroja el precio p. Para todos los productores que estan a la izquierda de
qr es decir, que tienen tierras mejores que la tierra marginal, la diferencia
entre el precio y el Precio de Produccion individual es la ganancia ex­
traordinaria que se convierte en renta.

Si traslad am o s esta diferencia a la parte inferior de la figura, en la que de

m anera co ncom itante al orden de los inversionistas, ordenamos las tie­
rras de acu erd o con su calidad, tenemos una visualization de las rentas.
O bservese que aparece la presentation acostumbrada de una estructura
de rentas, que va descendiendo a medida que la calidad de las tierras,
en term in os de localization y fertilidad, disminuye. La tierra marginal
tendrfa u na renta nula. En la parte derecha se ilustra el caso de una situa­
tio n en la que existe renta absoluta. A partir de q hay una discontinuidad
en la disp onibilidad de tierras. Aunque el precio suba, no existe una tie­
rra de una calidad inmediatamente consecutiva para ampliarla produc­
cion. El precio sube, pero la cantidad producida no puede aumentar. La
C urva de Precio de Produccion tendria un tramo inelastico al precio, lo
que en term inos graficos serfa una lfnea vertical. Si la Curva de Precio de
C ircu lacion corta esta curva en ese tramo, la tierra marginal tendrfa una
renta positiva. C om o se ve en la parte inferior, llegainos a la presentation
co n v en tio n al de una estructura de rentas con Renta Absoluta: la tierra
m arginal tiene una renta positiva (a la que se puede llamar, precisamente,
Renta A bsoluta) y a partir de allf se escalonan las rentas diferenciales.
A nalicem os entonces un impuesto que se aplique a los bienes agricolas,
en una situ a tio n de plena competencia e inicialmente en la que existe so-
lam ente renta diferencial. En la parte derecha de la figura 7.8 recordamos
la fo rm atio n de los precios y de las rentas en esa situation que acabamos
de presentar. En la parte derecha representamos la introduction del im-

293
 Figura 7.7. Formacion de precios y rentas en la agricultura.

puesto (que se aplica a los bienes agricolas, no a la tierra) de la misma

manera en que lo hemos hecho con los bienes norm ales, ariadiendo una
lfnea de Precio de Circulacion para el Productor, que es un desfase hacia
abajo, equivalente al monto del impuesto, de la lfnea original de Precio
de Circulacion.
Un impuesto sobre los bienes agricolas im plica, com o en el caso anterior
de los bienes generales, una reduccion en la cantidad dem andada de bie­
nes. La nueva cantidad transada se restringira de q a q', donde la lfnea de
Precio de Produccion corta la de Precio de C irculacion para el Productor:
habra algunos capitales, los que estan en las tierras m enos favorecidas,
que tendran que salir del mercado porque con el im puesto no encontra-
ran demandantes que paguen un precio que les perm ita a estos producto-
res obtener su ganancia normal. Notese, sin em bargo, que esta reduccion
en la cantidad transada es menor que en el caso de los bienes normales
en que la oferta era horizontal (completamente elastica). El precio para el
consumidor tambien se eleva (de P a PD). Pero, de nuevo, este aumento
es menor que si se tratara de una rama norm al, que no debe pagar rentas.
El precio para el productor se reduce y, notese bien, tam bien las rentas
del propietario territorial. Ellas seran, en presencia del im puesto, equi-
valentes a la diferencia entre el precio de produccion individual de cada

294
F i g u r a 7.8. Impacto de largo plazo de un impuesto a los bienes
agricolas en presencia de renta diferencial.

R enta

S in Im puesto Con Impuesto

productor, y el precio de produccion individual del nuevo productor

m arginal (el que opera en q'), que es menor que el precio de produccion
individual del productor marginal previo (el que operaba en q).
En la parte inferior de la figura se ilustra, entonces, como un efecto de un
im puesto sobre el precio de los bienes agricolas repercute en una reduc-
cion de las rentas. La linea que las describe pasa de r a r' (observese que
en este caso la cantidad de tierra en el mercado, es decir, la tierra que tie-
ne una renta positiva, si puede disminuir). La magnitud es precisamente
la diferencia entre el precio previo del bien P y el nuevo Precio para el
O ferente PO. Se podria decir, entonces, que parte del impuesto lo paga el
consum idor de bienes agricolas, y parte, el terrateniente.
Exam inem os un caso en que un impuesto sobre los bienes agricolas tiene
un efecto ligeram ente diferente del que acabamos de ver. Se trata de la
situacion en la cual existe Renta Absoluta y la magnitud del impuesto
no excede el m onto de dicha renta. Recordemos en la parte inicial de la
figura 7.9 lo que implica la existencia de Renta Absoluta. A partir de un
determ inado punto (q) no se puede ampliar la produccion, porque hay
una escasez absoluta de tierras. A partir de ese punto, la cantidad de bie­
nes ofrecidos de largo plazo se vuelve completamente inelastica (la linea

295
 que la describe se torna vertical). El precio y la cantidad de transaccion se
determinan en la interseccion de esta linea de Precio de Produccion y la
de Precio de Circulacion. Aparece entonces una renta positiva aun para
la tierra marginal. Si la magnitud del im puesto aplicado no excede esta
Renta Absoluta, la linea de Precio de Circulacion para el Productor (PCP-
PCP) corta la de Precio de Produccion en la porcion inelastica. Como pue-
de verse, en este caso la cantidad producida no se altera, perm anece en q.
Tampoco el precio que paga el comprador varia. El precio para el oferente
se reduce en una magnitud equivalente a la totalidad del impuesto. Puede
verse, ademas, que la renta de todos los terrenos se contrae en la misma
magnitud del impuesto. Se ve entonces que en estas circunstancias un im­
puesto a los bienes agricolas (no a la renta) repercute enteram ente sobre
la renta, y conserva los rasgos de neutralidad que usualm ente solo se les
atribuye a los gravamenes directos a la tierra. Sin duda, es un argumento
para tener en cuenta en la discusion de los im puestos a la propiedad en
el medio urbano: si existen rentas absolutas, que es lo frecuente, y el im­
puesto guarda cierta magnitud, sus efectos sobre el m ercado son menos
diferentes que la imposicion directa a las rentas (Becker, 1970).

Figura 7.9. Impacto de largo plazo de un impuesto a los bienes

agricolas en presencia de renta absoluta.

Sin Impuesto Con Im puesto

296
 Exam inem os el efecto de un impuesto que se aplique no sobre el precio
del bien agricola, sino sobre las rentas pagadas al terrateniente, y utilice-
m os para ello el m ism o dispositivo analitico que hemos venido usando.
En la figura 7.10 se muestra que el impuesto, como no se aplica al pro-
ducto, no afecta ni la linea de Precio de Circulation, ni la de Precio de
Produccion. La renta que se genera sigue siendo la diferencia de magni-
tud entre la linea de Precio de Produccion (PP-PP) y la linea de precio (P).
Para exam in ar el efecto del impuesto, lo que se ha introducido es lo que
hem os denom inad o Renta para el Propietario (RP), que es precisamente
lo que recibe el dueiio de los terrenos de esa renta. Si no existe impuesto,
es la totalidad de la renta. Pero si existe un impuesto sobre la renta, el pro­
pietario recibe solam ente una fraction de ella, lo que queda despues de
deducir el gravam en. Si el impuesto se aplica de manera proporcional a
la m agnitud de la renta generada, esta linea tendria las caracteristicas que
m uestra la figura 7.10, tanto para la situation en que solamente existen
rentas diferenciales, como en aquella en que tambien hay renta absoluta.
C om o se ve, en este caso las condiciones de neutralidad se mantienen: ni
el precio ni la cantidad de los bienes varian, y la totalidad del impuesto a
la renta del su elo lo paga el propietario de el.

Figura 7.10. Impacto de largo plazo de un impuesto sobre la renta rural

en presencia de rentas diferenciales y absolutas.

S in Renta D iferencial Con Renta Absoluta

297
 Tal vez valga la pena senalar una diferencia de efecto sobre las rentas
cuando el gravamen se aplica al precio de los bienes, o directamente a
estas. En este ultimo caso, si la tasa es una proporcion fija de las rentas
que soportan las diferentes tierras, por definicion el im puesto obliga a
los terratenientes a renunciar a una m ism a proporcion de sus rentas. No
siempre sucede asf con un im puesto hom ogeneo sobre todos los bienes
agricolas: en el caso ilustrado en nuestro ejem plo, que seria compatible
con rentas diferenciales por localizacion (costos de transporte diferencia-
les), las diversas tierras ven reducir sus rentas en una misma magnitud
en terminos absolutos: las rentas mas altas pagan lo m ism o que las rentas
mas bajas (algunas tierras ven desaparecer com pletam ente sus rentas).
Cuando se trata de rentas diferenciales ligadas a la diferencia en fertilidad
o rentas absolutas, este efecto es m enos m arcado; pero de todas formas, en
terminos relativos, un impuesto a los bienes tiende a afectar con mas se-
veridad proporcionalmente a las tierras con rentas bajas, en comparacion
con un impuesto directo a las rentas. Esta consideracion es un buen argu-
mento para justificar, en el contexto urbano, tasas progresivas con respec-
to al precio del inmueble en el caso de im puesto sobre las edificaciones.

c. La im position de los bienes in m o b ilia rio s y d e los

precios del suelo urbano

Examinemos ahora alternatives sim ilares de accion im positiva, pero esta

vez para tierras urbanas. Para ello debem os hacer, de nuevo, algunas
modificaciones para hacer compatibles los criterios teoricos que se han
enunciado con los instrumentos de analisis que venim os utilizando.
En el caso agricola, la renta de un lote esta determ inada por la diferencia
entre un precio de mercado, que es general y hom ogeneo para el produc-
to de todos los terrenos, por una parte, y por la otra, un precio de produc­
cion individual que es mas bajo, pero que tiene una magnitud diferente
en cada terreno. En la mayoria de las rentas urbanas (con excepcion de las
rentas primarias diferenciales, que siguen la pauta de las rentas rurales),
la situacion puede describirse de esta otra m anera: la renta esta determi­
nada por la diferencia entre un precio de produccion que es homogeneo
entre los diferentes productores, por un lado, y por el otro, un precio de
mercado del bien que es diferente en cada lugar.
En la figura 7.11 se ilustra esta diferencia com paran d o una situacion
con Renta Diferencial tipo 1, para el caso rural, y con otra de Renta
Diferencial de Vivienda, para el caso urbano. En el prim er caso, la renta
resulta de la diferencia de un precio (P) uniform e para los bienes agrico­
las, y un Precio de Produccion individual (PP), que es diferente en cada
lote (y que depende de la fertilidad de cada uno y de los diversos costos

298
de tran sp orte asociados a su localizacion). En el caso de la renta de vi-
vienda, ella resulta de la diferencia entre un Precio de Produccion igual
en los d iferen tes lugares de la ciudad (producir una vivienda compara­
ble tiene costos sim ilares en distintos lugares de la ciudad) y un precio
de m ercado diferente en cada sitio, y que esta asociado a los costos de
los d esp lazam ien to s de los consumidores a los inmuebles complemen-
tarios a la vivienda.

Figura 7.11. Precio de mercado y precio de produccion en rentas rurales

y urbanas.

Renta Rural Renta Urbana

Renta Diferencial Tipo 1 Renta Diferencial de vivienda

El Precio de Circulacion en cada caso esta representado por la linea (PC

-PC). No se debe confundir esto en el caso urbano con la linea P: esta
representa lo que se esta dispuesto a pagar por el espacio construido en
los diversos lugares fisicos en un punto de la demanda. Recuerdese que
representa situaciones de indiferencia para el demandante: lo que deja
de pagar en renta el usuario mas alejado lo debe compensar en mayores
costos de transporte. La linea de Precio de Circulacion relaciona cantida-
des de viviendas eventualmente transadas por el conjunto de la poblacion
a diferentes precios. En el caso urbano, la linea PC-PC debe interpretar-
se com o el precio por el espacio construido en la localizacion marginal a

299
 cada nivel de precio. La cantidad efectivam ente transada se determina
entonces por el cruce entre la linea de Precio de Produccion (horizon­
tal en el caso de la ciudad, porque los costos de producir las viviendas
son uniformes) y esta linea de Precio de Circulacion. En este punto, y de
acuerdo con los costos diferenciales de transporte, se fija la linea P, que
describe el conjunto de precios correspondiente a este punto de la de-
manda en los distintos lotes particulares.

Figura 7.12. Formacion de la renta diferencial de vivienda a partir de

condiciones de oferta y demanda en la produccion
de viviendas.

A B C

En la figura 7.12 se muestra esta evolucion en el tiempo. En la primera

situacion, A, la cantidad producida es q, correspondiente a una situacion
inicial de Precio de Circulacion PC-PC. Las rentas, que en este caso son
solamente diferenciales, estarian descritas por la linea r, que corresponde
a la diferencia entre P y PC-PC. La situacion B m uestra que la demanda
ha crecido y la linea de Precio de Circulacion se desplaza a PC'-PC'. La
renta correspondiente, que sigue siendo diferencial, pasa a ser r'. En la
tercera situacion, C, la demanda crece aun mas, descrita ahora por la linea
PC"-PC". Pero la ampliacion de la produccion tropieza con una limita-
cion de tierras adicionales: la produccion de viviendas no se puede ex-
pandir mas alia del punto q". En este caso, la linea que describe las rentas
sera r" que, como vemos, tiene un com ponente de Renta Absoluta y otro
de Renta Diferencial.
300
Con esta form ulation se pueden entonces replicar para el caso urbano los
analisis de incidencia de los gravamenes que habfamos realizado para
el caso rural. En la figura 7.13 puede verse que un impuesto a los bie-
nes inm obiliarios en presencia de una renta secundaria diferencial (en
este caso de vivienda) implica una elevation del precio que pagan los
consum idores (de la linea de precios P se pasa a la P') y la cantidad de
viviendas producidas se reduce (de q a (]'). No existe, por lo tanto, neu-
tralidad del impuesto. La linea de precio para el oferente se desplaza en
sentido contrario de P a PO. Si la totalidad del impuesto es la diferencia
entre las lineas PO y P', se podria decir que el gravamen lo comparten los
consum idores de inmuebles (de P a P ’) y los oferentes (PO a P). Esta ul­
tima portion en el largo plazo se traspasa a las rentas, que se ven de esta
m anera reducidas de r a r'.

Figura 7.13. Impacto de largo plazo de un impuesto a los edificios en

presencia de una renta diferencial secundaria.

Sin Impuesto Con Impuesto

El caso de un gravamen a los bienes inmobiliarios en presencia de renta

absoluta urbana se ilustra en la figura 7.14. Si la magnitud del gravamen
es inferior a esta renta, la Curva de Precio de Circulation al Productor
(PCP-PCP) cruza la Curva de Precio de Production en su portion inelas-
tica. Ni la cantidad ofrecida (q ) cambia, ni el precio que pagan los corn-

301
 pradores de viviendas. El precio que perciben los oferentes, en cambio, se
reduce en un monto equivalente a la totalidad del im puesto (pasa de la
lfnea P a la lrnea PO). Los oferentes pagan todo el im puesto, y esto reper-
cute en las rentas, que se reducen de r a r'.

F ig u ra 7.14. Impacto de largo plazo de un impuesto a los edificios en

presencia de Renta Absoluta Urbana.

S in Im p u e sto C o n Im p u e s to

En la figura 7.15 se ilustra el efecto de un im puesto aplicado directamen-

te a las rentas en el caso urbano. A pesar de las diferencias senaladas en
la formacion de las rentas urbanas con respecto a las rurales, todas las
conclusiones a las que se llego sobre estas ultim as pueden aplicarse a las
rentas en la ciudad. Si el impuesto se aplica de m anera proporcional a la
renta, entendida como la diferencia entre la lfnea P y la linea de oferta
(O-O) (que es el precio de produccion de los productores capitalistas en
ausencia de renta), ni el precio para el com prador de vivienda ni la can-
tidad de viviendas producidas se veran afectados por el gravam en, tanto
para la situacion de rentas diferenciales, o cuando tam bien existan rentas
absolutas. En los dos casos hay neutralidad, por lo tanto. La totalidad
del impuesto sera absorbido entonces por el propietario y las rentas se
reducen de r a r'.

302
F i g u r a 7 .1 5 . Im pacto de largo plazo de un impuesto sobre la renta
urbana en presencia de rentas secundarias diferenciales y
absolutas.

C o n R e n t a D if e r e n c ia l C o n R enta A bsoluta

d. El impacto de un impuesto capitalizado sobre cl prccio del sticlo

Otra precision que debe hacerse al planteamiento de George (1963) sobre
los im puestos a la tierra, tiene que ver con su aseveracion de que ellos
im p lican una contraction de la misrna magnitud en la renta y, por lo tan-
to, en el precio del suelo. Esta parece ser una reflexion muy solida que,
adem as, se confirm a empiricamente una y otra vez. Lo que no se advierte
con frecuencia es que este efecto no es identico si el impuesto se cobra de
m anera periodica, como una deduction de la renta que se percibe conti-
nu am ente en el tiem po o si se cobra de manera capitalizada, es decir, si
se cobra de una sola vez, capitalizando la portion de renta que el Estado
retiene en form a de impuesto. En la primera drcunstancia, que es a la que
G eorge se refiere, y tal como el lo preve, el precio del suelo se reduce de
m anera perm anente en una magnitud equivalente a la capitalization del
im puesto periodico.
M irem oslo con un ejemplo para el caso rural, que es el mas evidente. Su-
pongam os que existe un terreno por el cual su propietario percibe una

303
 renta de 20 unidades de valor en cada perfodo, cuando la tasa de ganan-
cia es de 0,2. En esas circunstancias, el precio que resulta a partir de la
capitalization de esa renta es de 100 :
PS = r/g = 20 / 0,2 = 100
Si se impone un impuesto periodico de 8 unidades, que es el 40% de la
renta, el precio del suelo se reduce en la misma proporcion, es decir, el
precio final sera 60. En efecto, el comprador de la tierra sabe que por su
propiedad podra percibir una renta de 20 unidades, pero com o debe pa-
garle al Estado 8 unidades, la cantidad neta que recibe son 12 unidades.
El capital que le rinde esta cantidad en term inos de ganancia normal seria
de 60 unidades, y eso sera lo que le ofrece al propietario. Si llamamos
PS' al precio del suelo despues de im puesto y a al im puesto periodico,
tendremos:
P S ' = r - a/g' = (20 - 8)/0,2 = 12/0,2 = 60
Dado que, como hemos discutido, el precio del suelo es basicam ente la
capitalization de la renta periodica, se puede pensar que si el impuesto se
cobra de forma capitalizada y no continua, el efecto sobre el precio seria
el mismo. En nuestro ejemplo, podriamos pensar que es completamente
equivalente cobrar cada ano un gravamen de 8 unidades, o cobrar por
una sola vez una contribution que fuera la cap italizatio n de esa suma
periodica, es decir, 40 unidades. Si A es el im puesto capitalizado:

A = a/g' = 8/0,2 = 40
Si esto es equivalente, podria pensarse entonces que el efecto sobre el
precio es tambien igual. Es decir, que si se cobra una contribution por
una sola vez que represente el 40% del precio del suelo, este se reducira
en esa proporcion. Pues bien, existe una diferencia: si el im puesto se co­
bra de manera periodica, la contraccion en el precio es perenne, mientras
que si se cobra de manera capitalizada, esta reduccion solam ente se pre-
senta durante la transaccion en la que se debe desem bolsar el impuesto.
En efecto, un comprador del terreno del ejem plo sabe que si adquiere la
propiedad, tendra derecho a obtener de m anera periodica una renta de
20 unidades. Esto haria que estuviera dispuesto a pagar 100 unidades por
ella. Pero sabe tambien que le cobraran 40 de im puesto: solam ente estara
dispuesto a abonarle al propietario la diferencia, es decir, solo pagara las
60 unidades de las que hemos hablado. Pero de alii en adelante, el ya po­
dra percibir las 20 unidades de renta, porque el im puesto ya se ha pagado
(no se vuelve a cobrar). En ese caso, para las transacciones subsiguientes,
el precio con el que se transa el suelo entre p a r tic u la r s volvera a recupe-
rar su magnitud original de 100 .

304
 En otras palabras: la reduccion del precio del suelo que induce un im-
puesto en su forma periodica es permanente, mientras que este efecto,
cuando el im puesto es capitalizado, se da de manera puntual, para la
transaccion ligada al pago unico del impuesto. Esta distincion es muy
im portante, particularmente en el caso urbano, en el que algunos grava-
menes son, precisamente, puntuales y por una sola vez.

e. Conclusiones solve In imposition sobre la tierra urbana

De aqui se puede extraer una serie de conclusiones:

La prim era es la de que cualquier gravamen sobre la propiedad inmobi-
liaria que se aplique directamente a la renta (y no al precio de los bienes
que se producen en la tierra, los bienes agricolas o el espacio construido)
tiene la caracten'stica de la neutralidad, en el sentido de que ni el precio
que pagan los consumidores de los bienes se altera, ni tampoco la canti-
dad producida o transada de ellos.
La segunda indica que en este caso la totalidad del gravamen recae sobre
la propiedad territorial, es decir, segun la expresion corriente, el impues­
to "lo paga el terra teniente".
La tercera es que un gravamen sobre la renta tiene como efecto contraer
la m agnitud del precio del suelo que se expresa en el mercado. El precio
que aparece en las transacciones entre particulares corresponde a la capi-
talizacion de la parte no gravada de la renta. En esto hay que ser cuida-
doso en un aspecto que se presta a equivocos: la contraccion del precio
del suelo no implica que para el consumidor de bienes producidos en la
tierra se reduzca la renta que paga. Hemos visto que el precio del bien
(que incluye la totalidad de la renta) no se altera para £1 con el gravamen.
El consum idor sigue pagando la totalidad de la renta que pagaba antes
del im puesto, solamente que con el tributo una parte de la renta no va
a parar al terrateniente individual, sino al Estado. El Estado reemplaza
total o parcialm ente al terrateniente en la perception de la renta. Esta
contraccion es permanente cuando el gravamen se cobra periodicamente,
pero es puntual cuando se cobra de manera capitalizada.
La cuarta conclusion es que a pesar de que, como se acaba de decir, cuan­
do un gravam en se aplica directamente sobre la renta adquiere las carac-
tensticas de neutralidad de las que hemos hablado, esto no quiere decir
que cuando se aplica al precio del bien, en este caso cuando se refiere
al precio total del inmueble, ellas se pierdan en todas las circunstancias.
H em os visto que cuando existen Rentas Absolutas y el monto del gra­
vamen no excede la magnitud de ellas, el impuesto conserva el rasgo de
neutralidad que exhiben los gravamenes directos a la renta. En el caso

305
 del impuesto predial, esto es importante porque pone en suspenso una
recomendacion que, como hemos dicho, se hace con m ucha frecuencia y
es la de reformar los sistemas impositivos para que este im puesto sobre
la propiedad tenga como referencia el precio del suelo y no el precio del
inmueble. Las implicaciones de esta recom endacion son grandes, porque
la practica mas generalizada consiste precisam ente en tom ar como base
impositiva el precio del inmueble, por razones de tipo practico (tiende
a ser mas facil de calcular). El cambio de referencia es algo costoso, que
exige una estrategia de transition igualm ente onerosa y con dificultades
tecnicas, y eventualmente puede generar algunas inequidades e incen-
tivar practicas indeseables. Pero segun el analisis convencional, vale la
pena incurrir en estos inconvenientes porque el cam bio de referencia es la
unica posibilidad de tener los rasgos de neutralidad tan convenientes. El
analisis que acabamos de presentar m uestra que en el caso de existencia
de Renta Absoluta Urbana, que debe ser la gran m ayoria de las situacio-
nes, si el gravamen aplicado a los precios de los inm uebles no supera esta
renta, se puede conservar la neutralidad. No valdria la pena entonces
realizar estas reformas tan dificiles y costosas.

B. La reglamentacion urbana

Una de las funciones mas importantes del Estado en las ciudades con-
temporaneas es la reglamentacion y planificacion urbanas. Esto surge
de una constatacion evidente, pero que tal vez hoy no sobre recordar: la
operation espontanea del mercado genera m uchos efectos indeseables:
hiperdensificacion, obsolescencia economica prem atura del parque in-
mobiliario, segregation socioespacial, congestion, proliferation de terre-
nos ociosos o subutilizados con fines especulativos, etcetera. El Estado
asume entonces una funcion regulatoria que tiene com o objetivo buscar
resultados de coherencia, equidad y eficiencia, entre otros, que el merca­
do inmobiliario por si mismo no es capaz de garantizar. Desde luego, el
sentido de estas acciones es intervenir el funcionam iento del mercado del
suelo. Ahora bien, al hacerlo afecta los precios de los terrenos.
En esta section estudiaremos, en principio, las acciones regulatorias es-
tatales sobre dos aspectos que son tradicionalm ente reconocidos como
factores cruciales en la formation y en los cam bios de m agnitud de los
precios del suelo urbano, a saber: la reglam entacion de usos y la regla­
mentacion de densidades del espacio urbano.

1. L a r e g la m e n t a c io n d e u s o s d e l s u e l o u r b a n o

Una de las caracteristicas mas sobresalientes del espacio urbano es su

heterogeneidad. Las diferentes secciones del espacio construido se dedi­
306
 can a d istin ta s actividades, y su diversidad y entrelazamiento hacen de
la ciu d ad el v alor de uso complejo que es y que potencia la interaction
so cia l. C o n tra lo que eventualmente puede pensarse, esta diversidad y
las p a u ta s y regularidad es espaciales que adquiere no son el resultado,
en p rin cip io , de la regulation estatal. Como hemos expuesto, ellas son
g e n e ra d a s p o r convenciones colectivas del conjunto de los habitantes
d e u na ciu d a d , que hacen que los inmuebles situados en determinado
lu g a r sean u sad o s para ciertas actividades y los que tienen otra locali­
z a tio n sean u sad os para otras funciones. El hecho de que estas pautas
se a n co m p a rtid a s es un requisito para que la ciudad pueda ser utilizada
c o le ctiv a m e n te .
T am p o co p u ed e afirm arse simplemente que la estructura de usos del sue-
lo sea el p ro d u cto o el reflejo del mercado de tierras urbanas. En terminos
e stricta m e n te analiticos, la dimension convencional de la ciudad a la que
h e m o s a lu d id o , precede conceptualmente a la existencia misma de los
p re cio s del su elo y en cierta manera los determina. Pero en las ciudades
co n u na eco n o m ia m ercantil, los precios del suelo desempehan un papel
im p o rta n te co m o m ecanism o de modulation de estas convenciones, y en
ese se n tid o , su logica realimenta el proceso de adscripcion convencional
d e u so s a los d iferen tes terrenos de la ciudad.
R e co rd e m o s d e que manera planteamos la operation de este mecanismo:
la lo g ica co n v en cio n a l de usos del suelo determina que cada uso arroja en
cad a u n o d e los lotes una renta ligada a su ejercicio, que tiene determina-
d as m a g n itu d e s y configuraciones espaciales. Pero en cada terreno, que
p o te n c ia lm e n te podria dedicarse a cualquier actividad, la que se impone
es la q u e a rro je una renta mayor. Este ya es un mecanismo propiamente
m e rca n til. El p ropietario de cada lote intentara obtener la renta maxima.
Ilu stre m o s esto con la figura 7.16, en la que representamos nuestra con-
sa b id a ciu d ad m u y sim ple que tiene dos usos del suelo, el comercial y el
d e v iv ie n d a , y una estructura monocentrica. Para la actividad comercial,
el c e n tro es el lu g ar preferido por los habitantes para hacer sus compras
y tra n sa ccio n e s, y esta preferencia va disminuyendo a medida que la dis-
tan cia al ce n tro aum enta. En la figura esto se traduce en que la renta de
co m e rc io (c-c) va dism inuyendo a medida que nos alejamos del centro: la
v elo cid a d d e ro ta tio n del capital comercial se reduce conforme aumen­
ta la d ista n cia al nodo comercial, lo que hace disminuir gradualmente la
g a n a n cia extrao rd in aria que se convierte en renta. Por otro lado, tambien
la a ctiv id a d re sid e n tia l genera iina renta de vivienda (z’-v) que va men-
g u a n d o co n la distancia: quienes usan las viviendas, a medida que se
a le ja n d el ce n tro , deben incurrir en costos de transporte mas elevados.
E sto los im p u Isaria a preferir los lugares mas centrales. La competencia
e n tre e llo s les p erm ite a los propietarios territoriales exigir como renta
307
 todos los costos de transporte que el usuario residencial m ejor situado se
ahorra en virtud de esta localizacion. Ahora bien, au n q u e en este caso las
dos rentas tienen una forma similar, la diferencia esta en sus parametros:
las rentas comerciales son muy elevadas en las p roxim id ad es del centro,
pero disminuyen rapidamente a medida que se aleja de el, porque la can-
tidad de compradores se reduce con esta pauta. La renta de vivienda tie-
ne su punto maximo en el centro, pero alii tiene una m agnitud m enor que
la comercial. Pero su contraccion a m edida que au m enta la distancia es
mas pausada, porque esa caracteristica la tienen los costos de transporte
que son pertinentes para esa actividad.

Fig u ra 7.16. Efecto de un cambio en la reglamentacion de usos del suelo

urbano.

Zona Comercial Z ona R esid en cial

Zona Comercial Zona R esid encial

308
El resultado, como se ve en la figura 7.16, es que las curvas que descri-
ben los dos tipos de rentas muestran un tramo inicial en que la renta
com ercial es superior a la renta de vivienda. En el punto Y, sin embargo,
donde las dos lineas se cruzan, la renta de vivienda se vuelve mas alta
que la com ercial. Ante estos comportamientos convencionales de cada
actividad (que puede tener algunos, pero no todos, determinantes tec-
nicos), el m ecanism o de los precios es el que va a modular el uso final
de los terrenos: en las zonas mas proximas al centro, donde las rentas
com erciales son las mas elevadas, este sera el uso que se impondra. En
las zonas m as alejadas prevalecera la vivienda. El punto Y, donde las
dos cu rvas se cortan, sera el limite entre la zona comercial central y la
zona residencial periferica.
La renta que aparece en el mercado de tierras sera siempre la mas alta.
A unque en la zona comercial existe una renta de vivienda que podemos
llam ar virtual (la que arrojaria la tierra si se dedicara al uso habitacio-
nal), en la medida en que es menor que la comercial ella no emerge en
las transacciones: el propietario tendra como referencia siempre las mas
elevadas. Y lo inverso puede afirmarse de la zona residencial.
Com o puede verse, este mecanismo que presentamos aqui de manera tan
sim plificada, opera por la interaccion de esta estructura de convenciones
de usos del suelo y el mercado de las tierras. Pero podemos concebir su
funcionam iento sin que el Estado tenga ninguna accion. Miremos como
incide la accion regulatoria en esto.
El Estado, m ediante sus normas, puede afectar y restringir el mecanismo
espontaneo de este dispositivo de precios y usos. De hecho, generalmente
ese es su objetivo, porque se estima que el resultado espontaneo no es el
m as conveniente en terminos sociales. Ilustremoslo graficamente con la
parte inferior de la figura 7.16. Supongamos que por alguna razon de tipo
tecnico las autoridades consideran que, a pesar de que espontaneamente
el area com ercial se extenderia desde el centro hasta el punto Y, es con­
veniente que la zona destinada a esta actividad sea mas restringida: se
decide que a partir del punto X se prohibe la actividad comercial. Hay un
im pacto en los precios de los terrenos que quedan entre X y Y: aunque alii
la renta potencialm ente mas elevada es la comercial, la regulation estatal
im pide que ella tome cuerpo. En nuestro caso, la renta que emerge es la
correspondiente al otro uso posible, el de vivienda. Los precios de estos
terrenos dism inuyen como consecuencia de la accion estatal.
M irem os lo que ocurre en este caso con los precios de los terrenos mas
centrales que estan entre el centro O y X. Si efectivamente se prohibe la
actividad com ercial en cualquier otro lugar, es probable que las mercan-
cias que antes se transaban en el drea comercial mas extensa ahora lo ha-
309
 gan en el centro mas restringido1. La velocidad de rotacion del capital de
los comerciantes que operan en esa zona m as confinada debera aumentar
y, por lo tanto, sus ganancias extraordinarias de prim era instancia: lo es-
perable es que como lo decisivo para ello es la localizacion del terreno en
el area autorizada para el com ercio, esto se traduzca en un crecimiento
de las rentas comerciales de estos terrenos (que pasan alii de c-c a c-c').
Finalmente, digamos que para los terrenos que estan a la derecha del
punto Y la regulation estatal no los afecta. A ntes y despues de la medi-
da la renta que aparece en ellos es la de vivienda, que no recibe ninguna
incidencia.
La reglamentacion urbana sobre los usos del su elo tiene este tipo de in-
flujo sobre los precios de la tierra de m anera perm anente, pero con fre-
cuencia ellos no son muy explicitos. Ellos se hacen evidentes cuando hay
alguna mutation en la reglam entacion urbana. Supongam os que la se-
cuencia temporal sea la contraria a la que hem os expuesto, es decir, en la
figura se pasa de B a A: la autoridad decide elim in ar el lim ite X para el
desarrollo de actividades comerciales. Dicha supresion tendra un impac-
to inmediato y muy conspicuo en los precios de los terrenos entre X y Y:
la renta comercial, mas elevada que la de vivienda, pero que permanecia
latente, dada la existencia de la norm a, ahora tom a cuerpo y los precios se
elevan. El efecto de la norma se hace nitido y m u chos podran decir que la
reglamentacion, al hacer pasar los terrenos de un uso de vivienda a uno
comercial, genero el aumento en el precio del suelo.
No tan evidente es el efecto en el sentido contrario sobre los terrenos
entre O y Y. En nuestro caso, que es m uy especifico, los precios de esos
terrenos bajarian, porque las transacciones de m ercancias se repartirfan
en un area mas extensa y probablem ente dism inuira la velocidad de ro­
tacion de capital de los comerciantes que operan en el area comercial que
antes era restringida. Pero como la reglam entacion no se refiere a ellos ex-
plicitamente (la norma permanece inim itable en esas areas), no siempre
estos influjos se tienen en cuenta. El caso presentado aqui es muy especi­
fico y se podrian presentar muchas variantes en term inos espaciales (por
ejemplo, el surgimiento de areas com erciales perifericas, etcetera). No es
este el aspecto que ocupa nuestra atencion en este m om ento. Pero lo que
si es pertinente es la consideration de que la reglam entacion tiene o pue-
de tener efectos indirectos en areas que no estan cobijadas por la norma,
pero que se ven afectadas porque la reglam entacion incide en un sistema
interconectado como es una estructura de usos del suelo.

1 D esd e Iuego, en este esquem a u rban o tan sim p lific a d o . P ero p u ed e d arse el caso de
que esta actividad se desplace a otros lu g ares p e rife rico s d is tin to s del q u e exam inam os,
y existen innum erables com binaciones, seg u n situ a c io n e s e s p a c ia le s concretas.

310
 P recisem os, por otra parte, que una norma tiene efecto en los precios del
suelo, en la m edida en que inhiba la operacion del mercado. Si no es asi,
es inocua. Su pongase que en nuestro ejemplo se imponga un limite a la
zona com ercial, pero que este se defina en un lugar mas alejado del centro
que el p u n to Y. En este caso, lo que se manifiesta es la operacion espon-
tanea del m ercado de tierras: la norma no tendra ningun efecto, y las
v ariaciones en ellas (por ejemplo, la eliminacion del limite) no tendran
ningu na incidencia.

Esta ultim a anotacion es importante porque, como se ha senalado, en ter-

m inos pragm aticos a menudo se establece una relacion de causa y efecto
entre la introduccion o variacion de una norma y cambios en los precios
del su elo, que en ocasiones puede llevar a equivocos. Supongamos que
la variacion de la norm a no sea exactamente eliminar el limite del area
com ercial, sino am pliarlo. Si originalmente se traslada el limite de X a
Y, el efecto previsible es, como hemos visto, que los precios de esos te-
rrenos aum enten. Podria pensarse que este incremento se da porque el
uso p erm itido antes era solo de vivienda y ahora es de comercio. Ahora
su pongam os que el limite se amplia a un punto aun mas alejado. Como
hem os visto, va a haber unos terrenos, los que estan mas distantes de Y, a
los cuales, aunque se les permita normativamente desarrollar actividades
com erciales, el m ercado no se lo posibilitara. Aunque les cambie la norma
a esos terrenos, su precio no crece. En otras palabras: no es suficiente que
las norm as autoricen una actividad en un lugar para que ella aparezca.
Para que eso ocurra es necesario que la estructura del mercado lo haga
posible.

2. La re g la m e n ta cio n de las densidades constructivas en la ciudad

O tro fenom eno niuy visible en la ciudad, y que ya hemos registrado, es

que el espacio urbano esta construido con intensidades muy diferentes.
C om o hem os visto, y aunque una mirada inicial sugiera otra cosa, esto
no es producto de la reglamentacion, sino de la interaccion entre los pre­
cios unitarios que adquiere el espacio construido en las diferentes zonas
de la ciudad y los costos de producir con tecnicas en altura. El resultado
es, sin em bargo, una asociacion entre la altura constructiva y los precios
del suelo, que involucra la presencia de lo que hemos denominado Renta
Prim aria Diferencial tipo 2.
Pues bien, una de las actividades regulatorias mas importantes de la
planificacion consiste en modular y, eventualmente, restringir la densi-
dad constructiva. Esta actividad obedece fundamentalmente a razones
de orden tecnico, y su modalidad mas clara es el establecimiento directo
de m axim os en los indices de construccion, es decir, limites en la can-

311
 tidad de area construida que puede producirse en un terreno de deter-
minada magnitud. Pero tambien existen otras disposiciones que pueden
tener otros objetivos, pero que finalmente tienen efectos similares en la
densidad: topes en la altura de los inmuebles; exigencias de retrocesos
de los edificios con respecto al limite de los lotes, algo que en general
aumenta con la altura; limites en el numero de unidades de habitacion,
etcetera. Llamaremos Edificabilidad Normativa al maximo autorizado en
el Indice de Construccion que resulta de estas regulaciones. Recordemos
que habiamos llamado Edificabilidad Economica al maximo en el Indice
de Construccion que arroja el mercado, dada una estructura de costos de
construccion y de precios de venta del espacio construido.
Pues bien, la fijacion de una Edificabilidad Normativa tiene un efecto
sobre el precio del suelo y sobre la densidad de construccion cuando ella
es menor que la Edificabilidad Economica. En efecto, en esta situacion,
la reglamentacion inhibe la cristalizacion del m ecanism o mercantil. La
figura 7.17 ilustra esta situacion para un lote particular: aunque espon-
taneamente el mercado arrojaria una Edificabilidad Economica de deter-
minada magnitud que generarfa un nivel de Precio del Suelo como PS",
las regulaciones restringen esta operacion limitando el m axim o de Indice
de Construccion a un nivel menor: esta Edificabilidad Normativa arroja
un precio del suelo PS', menor que el que emergeria de la operacion del
mercado en ausencia de esa norma.

Figura 7.17. Efecto de la Edificabilidad Normativa sobre el precio del

Edificabilidad Ed ificabilidad
N orm ativa Econom ic.)
X Y

312
 En tenn inos agregados, se puede ilustrar el asunto con la figura 7.18. En
una ciudad monocentrica con un solo uso, la vivienda, la Renta Diferencial
de Vivienda va descendiendo a medida que aumenta la distancia al cen-
tro. Pero vam os a suponer que en el punto Y la relacion entre el precio
del suelo y los costos de construccion en altura justifica construir en alta
densidad. Entre este punto Yy el centro C, los terrenos no solo soportaran
la Renta Diferencial de Vivienda, sino la Renta Primaria Diferencial tipo
2 y se construiran en alta densidad. Si como se ilustra en la parte inferior,
im pongo una norma que prohfbe la construccion en altura a partir del
punto X, la norma hara que los terrenos entre X y Y, aunque virtualmente
el m ercado les generarfa una Renta Diferencial tipo 2, la norma lo inhibe
y solo soportaran la Renta Diferencial de Vivienda. Se construiran en baja
densidad y el precio del suelo sera mas bajo que si la norma no existie-
ra. Si la secuencia temporal es la contraria, es decir, si partimos de una
situacion inicial B en que la norma restringe la edificabilidad a partir del
punto X, pues no se permite alii construir en alta densidad, y en algiin
m om ento se relaja esta restriccion y se pasa a la situacion A, los precios de
los terrenos entre X y Y experimentan un alza subita. Se genera entonces
la percepcion de que existe una causalidad entre un fenomeno y otro: el
cam bio de norm a, al permitir una edificabilidad mayor, hace subir el pre­
cio del suelo de manera similar a cuando se cambia el regimen de usos.
Pero tam bien aqui la relacion no es univoca: se requiere que la nueva
densidad autorizada este respaldada por el mercado. En este caso, esto se
traduce en que el efecto de crecimiento de precio del suelo se da solamen-
te cuando la nueva Edificabilidad Normativa que se autoriza es igual o
m en o r que la Edificabilidad Economica. Si no es asi, la norma no altera
el precio. En nuestro ejemplo, en la figura 7.18, si se permite construir en
alta densidad mas alia del punto Y, se seguira construyendo en baja den­
sidad y el precio del suelo no cambiara. En la figura 7.17, en la que se pre-
senta el fenom eno en tenninos individuales, la ilustracion es mas clara. Si
la situacion inicial de la que se parte es el punto X con una Edificabilidad
N orm ativa inferior a la Edificabilidad Economica, y se va aumentando
la prim era, el precio del suelo ira subiendo a partir PS". Pero el maxi-
m o en ese precio sera PS', es decir, cuando se alcanza la Edificabilidad
Econom ica. Si se autoriza una Edificabilidad Normativa aun mayor, la
m edida no tendra ningun efecto, pues los constructores no superaran la
E d ificabilid ad Economica.

C. La p rovision de infraestructura

O tro frente de incidencia del Estado sobre los precios del suelo, y muy
im portante, esta asociado a su papel como proveedor de infraestructura

313
 Figura 7.18. Edificabilidad Normativa y precio del suelo en terminos

Alta densidad Baja densidad Tierra: distancia

A lta d en sid a d B aja d e n sid a d T ie r r a : d is ta n c ia

urbana. Las inversiones del Estado en vialidad, en espacio publico, en

redes de servicios, etcetera, se asocian de m anera m uy generalizada con
aumentos en los precios de terrenos particulares. Una representation es-
pontanea muy difundida entiende que estas acciones estatales ocasionan
las alzas en los precios del suelo, o mas precisam ente, que estos aumentos
en los precios de los terrenos no son otra cosa que la transm ision a los
terrenos particulares del valor contenido en las obras publicas. Esta afir-
macion no se limita a lo cualitativo, sino que se extiende a lo cuantitativo:
314
el m onto de las inversiones estatales debe corresponded ni mas ni menos,
a la agregacion de los incrementos en los precios de todos los terrenos
aledanos a las obras publicas. De hecho, esto ilumina una serie de practi-
cas estatales m uy extendidas orientadas a captar por parte del Estado, los
au m entos en los precios de la tierra urbana. Pero este es, precisamente,
un aspecto que amerita hacer un analisis riguroso, que abordaremos mas
adelante, pues a nuestro juicio las percepciones intuitivas no siempre co-
rresponden al funcionamiento economico de estos fenomenos.

1. La terre-capitnl
Para em pezar a discutir este tema es necesario hacer una precision inicial.
Los analistas clasicos sobre la renta, que como hemos dicho, se referian a
la tierra rural, siem pre hicieron la siguiente distincion: en las transaccio-
nes de terrenos, en el precio que normalmente se paga en el mercado por
ellos usualm ente hay un componente que no es propiamente renta, sino
que son m ercancias normales, que no revisten peculiaridad teorica; se
referian con esto a elementos que usualmente estan adosados a la tierra,
que son eventualm ente diferenciables en cada terreno, pero que son pro-
ductos del trabajo, a saber: cercas, caminos internos de las fincas, sistemas
de riego o de desagiie, etcetera. Les asignan un nombre, el de terre-capital,
y reiteran, com o hemos dicho, que no tienen especificidad teorica. El pre­
cio del suelo propiamente dicho, el que se hace depender de la renta, es el
rem anente una vez descontada esta terre-capital, y constituye en el medio
rural la parte sustancial del precio en las transacciones.
Para trasladar esto a la tierra urbana, podriamos afirmar que algunas in­
versiones estatales, aquellas que resultan en un valor de uso que tiene
ciertas caracteristicas, como su asignacion diferenciada a un terreno, la
posibilidad de exclusion de su disfrute a usuarios que no tienen acceso a
ese lote, etcetera, tales como las redes de servicios piiblicos y otras, pue-
den ser consideradas de manera nitida como terre-capital. Su presencia
o ausencia es lo que distingue lo que se conoce como tierra "bruta" y
tierra "eq u ip ad a" (o "urbanizada"). Un lote que cuenta con estos valo-
res de uso, es decir, un lote urbanizado, tiene un precio mayor que un
terreno bruto. La magnitud de esta diferencia debe ser entonces el precio
de m ercado que es necesario pagar por la produccion o el suministro de
este equipam iento2. En principio, el proveedor puede ser el Estado o un
agente privado y ello no introduciria mayor diferencia. De esta manera

2 La m ag n itu d especfflca que adopta el precio de estos equipamientos, especialm ente

cu a n d o son su m inistrad os por el Estado, es otro asunto, al que haremos algunas refe-
ren cias m as ad elante.

315
 puede decirse que el Estado, como su m inistrador de infraestructura, pue-
de hacer elevar los precios del suelo al co n v ertirlo s de lotes rusticos en
lotes urbanizados.

2. El impacto del su m in istro e sta ta l d e in fr a e s tr u c tu r a en la

renta

Esto, sin embargo, no reviste mayor dificultad teorica. Pero tam poco es lo
importante en la accion del Estado en el m ercado de tierras. De hecho, lo
realmente pertinente es la incidencia que la accion estatal com o suminis­
trador de infraestructura tiene sobre la renta p rop iam ente dicha. Lo que
se tendria que explicar, porque es de gran relevancia, es el efecto de esta
actividad del Estado precisamente en el rem anente del precio del suelo
una vez descontado el precio de estos equ ipam ientos. Si el aum ento en
el precio del suelo que se deriva de la provision estatal de infraestructura
se limitara a la suma agregada por el precio de los equipam ientos, esto
no tendria sino la explicacion usual de la circulacion de una mercancia
normal. En ese caso se trataria de una transaccion norm al en la que el
propietario ha pagado por una mercancia. Pero lo cierto es que es muy
dificil sostener que este elemento por si solo explica los precios del suelo
en las ciudades. Y en el caso de inversiones esta tales que alteran el precio
de los terrenos, tendriamos que referirnos a cam bios en el precio de la
tierra bruta.

Planteemos el asunto entonces de la siguiente m anera: para que la ciudad

pueda funcionar como tal, se requiere producir una serie de valores de
uso colectivo (infraestructura urbana, etcetera), que consu m en energia
productiva de la sociedad y que deben ser financiados de alguna ma­
nera. Incluso, esto p u ed e afimnarse tambien de lo rural, pues para q u e
production agrjcojfl \vigav se necesitan tam bien valores de uso
yWM&S, como \ns vias de com unicacibn, etcetera. Pero la renta no se
desprende de esto, ni coincide con la m agnitud de valor que se cristaliza
en estas obras. Hemos visto que el soporte de la renta esta asociado al
concepto de irreproductibilidad para el capital individual de condiciones
de estas tierras, que en el ambito rural consiste en condiciones fundamen-
talmente tecnicas, y que en el ambito urbano incluye tam bien fenomenos
sociales, como las pautas de utilizacion del espacio de la ciudad. La can-
tidad de valor que el terrateniente puede captu rar se desprende de las
particularidades de esta irreproductibilidad y no del trabajo condensado en
la infraestructura. Reiteremos que una prueba contundente de esto es que
se puede reflexionar sobre el surgim iento y la operacion de las rentas en
ambos contextos, sin tener en cuenta la accion del Estado y, por lo tanto,
sin considerar sus inversiones.

316
^Por que decim os entonces que la action del Estado como proveedor
de infraestructura incide en los precios de los terrenos? Porque efecti-
vam ente lo hace, pero a traves de una via indirecta: las rentas se alteran
porque los valores de uso que resultan de estas inversiones afectan esta
irreproductibilidad. En el caso rural puede alterar las circunstancias tecni-
cas evocadas, y en el urbano, ademas, puede transformar las pautas de
u tilization del espacio urbano.
Esta precision pone en cuestion de manera sustancial la notion de iden-
tidad cu antitativa entre el costo de estas obras y su efecto en los precios
del suelo. La tesis que queremos defender aqui, es la de que el impacto
de las obras de infraestructura urbana en el precio de los lotes puede ser
m ayor o rnenor que el monto de la inversion, e incluso, con frecuencia,
pu ed e ser negativo. A menudo, su efecto es muy desigual: a algunos
lotes los afecta de forma positiva, pero en diverso grado, y a otros en
sen tid o negativo. Y lo mas importante: el efecto agregado no tiene nin-
guna relacion discernible con la magnitud global de la inversion. Es
m as, incluso puede decirse que en ciertas circunstancias esta relacion
en term inos agregados puede ser inversa: en ocasiones, la renta en una
ciu dad es elevada, precisamente porque la inversion publics en equipa-
m iento es insuficiente.

Ilustrem os este fenomeno con el examen de un ejemplo sencillo que, para

hacerlo mas elocuente, lo vamos a situar en el ambito rural. Habfamos
afirm ado, refiriendonos a la figura 7.7, que la renta que surgia alii, que
era de tipo diferencial, estaba asociada al caracter creciente del Precio
de Produccion de largo plazo de los bienes agricolas. Supongamos, para
hacer m as facil el analisis, que esto se deriva de costos de transporte. En
la figura 7.19, la curva PP-PP es creciente, porque para aumentar la pro­
duccion se necesita utilizar tierras que estan cada vez mas alejadas, lo que
im plica mayores costos de transporte. La cantidad producida, ilustrada
por el punto q, seria aquella en que la curva de Precio de Circulation
fuera com patible con el precio de produccion del agricultor capitalists
que operara en la tierra mas alejada. El precio de produccion de este ca­
pita lista m arginal determinaria el Precio unitario (P) que rige para todos
los productores. La renta que surge en cada uno de los terrenos que estan
m enos alejados que el marginal esta representada por la diferencia entre
la linea de Precio de Produccion (PP-PP) y la recta del Precio, y equival-
dria en este caso precisamente a los costos de trasporte (o a la diferencia
en costos de transporte de cada uno de estos lotes con la tierra marginal).
En la parte inferior de la figura se la representa con la linea descendente
de rentas r, que va cayendo hasta volverse nula en TM, la tierra marginal
en ese m om ento.

317
 Figura 7.19. Cambio en los precios de terrenos rurales como efecto de

q q' C a n tid a d

Vamos a suponer ahora que el Estado decide hacer una inversion con-
sistente en una mejora en las vias de com unicacion. C om o consecuencia,
los costos de transporte de los terrenos van creciendo con la distancia en
una proporcion menor que en la situacion inicial. Esto debe traducirse en
la figura 7.19, en un giro de la linea de Precio de Produccion que tendra
el mismo origen (la tierra mas cercana que no tiene costos de transporte
no experim ental ningun cambio en sus costos), pero con una pendiente
menor, pues la progresion de los costos con la distancia es m enos acen-
tuada. Miremos, sin embargo, algo interesante: si la Curva de Precio de
Circulacion que involucra los aspectos de la dem anda no ha cambiado,
tanto la cantidad producida de bienes agricolas com o su precio van a
variar. Ahora sera posible producir en terrenos m as alejados con costos
inferiores a la situacion previa y se pueden involucrar nuevos terrenos a
la produccion. Pero como esto aumenta la cantidad disponible de bienes
agricolas, los consumidores, en una mejor situacion de abastecimiento,

318
podran pagar un precio menor: el precio de mercado desciende de P a P'.
La curva de rentas de la parte inferior de la figura, que es el traslado de
las d istancias entre P' y PP'-PP', se altera y resulta la curva de renta r\
O bservese que, segun este analisis, la accion del Estado genera la siguien-
te relacion de la nueva curva de renta r" con la curva de rentas anterior
r: a la derecha del punto X hasta la nueva tierra marginal TM', es decir,
en las tierras que teruan rentas muy bajas o nulas, en la nueva situacion
tendran rentas mas elevadas. La accion del Estado genera un aumento
en los precios de estos terrenos. Pero a la derecha del punto X, las rentas
descienden: ante las mejoras en las vias de transporte, su privilegio con
respecto a las tierras mas malas en realidad disminuye.
,/Cual es la relacion entre los aumentos en el precio de unos lotes y las
perdidas de otros (es decir, la comparacion en la figura de las areas bajo r
y r')? N o es evidente que exista alguna regia precisa, y esto parece depen-
der de m uchos factores, como la forma de la demanda, la progresion de
los costos de transporte, etcetera.
Pero, por otro lado, ^cual es la relacion cuantitativa entre estos aumentos
en los precios del suelo y el costo en que incurre el Estado para realizar la
obra referida? Tampoco parece existir una relacion clara. Puede ser igual,
m ayor o menor. El monto del impacto sobre las rentas depende del efecto
sobre la irreproductibilidad (que en este caso es de tipo tecnico, la incidencia
en la accesibilidad y, por consiguiente, en los costos de transporte) y no de
la m agnitud de inversion necesaria para tener este resultado. Este efecto
seria el m ism o, si el costo de las obras necesarias para obtener esta me-
jorfa en la vialidad fuera grande o pequeno. Adviertase que la operacion
estatal no puede ser evaluada linicamente por el efecto sobre los precios
del suelo: en este caso, la accion del Estado tiene otros efectos que pueden
ju stificar un gasto del gobierno mayor que el alza provocada en los precios
de los terrenos, o incluso, su objetivo puede ser, precisamente, reducirlos:
aqui se obtiene mayor oferta de bienes agricolas, menor precio por ellos y
m ayor nivel de actividad agricola, que bien pueden justificar esta accion.

Puede darse el caso, entonces, de que la accion del Estado tenga efec­
tos m ucho mayores sobre los precios de los terrenos (o sobre algunos de
ellos) que la magnitud de los recursos estatales invertidos para ello. En
este caso cabria la pregunta de por que no emprenden los mismos propie-
tarios privados una iniciativa de este tipo, si finalmente pueden obtener
increm entos en los precios de sus propiedades superiores a los costos en
que incurririan para la ejecucion de esa obra por su cuenta. Pueden exis­
tir m uchas razones, desde las limitaciones legales, pues algunas de estas
acciones son potestad exclusiva del Estado, dificultades de concertacion
entre todos los propietarios, problemas de financiacion, porque la escala
 puede ser excesiva para agentes particulares, etcetera. Es claro que en
estas circunstancias, los propietarios potencialm ente beneficiados propi-
ciarian que el Estado emprenda estas obras, e incluso estarian dispuestos
a contribuir a su financiacion.
En todos estos casos, bien sea que la inversion sea m ayor o m enor que los
efectos sobre los precios de los terrenos, puede verse que con frecuencia las
inversionesestataleseninfraestructura tienen efectos positivos en terrenos
cuyos propietarios no han intervenido de ninguna m anera en este resulta-
do. Aellos podrfa exigirseles que contribuyeran con todo o con una parte
de estos beneficios adquiridos por ellos sin ninguna contraprestacion3.
En el caso urbano se presenta una gran variedad de situaciones que tienen
estos rasgos, pero cuyas manifestaciones concretas son m uy diferentes.
En general, las inversiones estatales pueden alterar, bien sea condiciones
tecnicas de produccion o de consumo del espacio construido o incidir en
las practicas sociales de su uso. En cada caso hay que exam inar las carac-
teristicas de sus efectos, tanto en magnitud corno en alcance espacial en
los precios de los terrenos. Serfa muy conveniente que existiera una regia
general y sencilla para estimar estos efectos, pero infortunadam ente no la
hay1. Ciertamente, el costo de la obra no es un referente apropiado para
hacer esta estimacion.

3 A quienes se preocupan por el efecto negativo d e a ccio n e s d el E sta d o sob re los pre­
cios de algunos terrenos, de lo que concluyen q u e el E sta d o d eb e ria e n tra r a indem -
nizarlos, el ejemplo que presentamos puede serv ir d e reflex io n . ^ A p arece co m o algo
razonable que para llevar a cabo las m ejoras en cu estio n en la via d e com u n ica cio n , de
lo que parece innegable que se beneficia el con ju n to d e la c o m u n id a d , el E stado debe­
ria indemnizar a los propietarios cuyos terrenos p ierd en p recio ? ^N o im plicaria esto
prolongar una situaci6n de privilegio, cu ando o b je tiv a m e n te su b a se ha desparecido,
privilegio que nace precisamente de la precariedad y q u e tien e e fe c to s n o civ o s para el
conjunto de la poblacion (precios agricolas m as altos, m en o r p ro d u ccio n )? 4

4 Para ilustrar la complejidad que pueden tener esto s e fe cto s, a lu d a m o s a un caso con-
creto y documentado para la ciudad de Bogota. S e trataba d e u n a z o n a com ercial que
se habia ido consolidando en una antigua area resid encial y q u e tenia g ra n d inam ism o.
Por esta misma razon habia generado problem as g rav es d e c o n g e s tio n , q u e tenia im pli-
caciones en toda la ciudad, pues era anexa a una g ran a v en id a d e n ivel m etropolitano
que vela por ello muy entorpecida su circulacion. S e d ecid io ren lizar un p u en te elevado
para obviar la interseccion con la gran avenida, una o b ra c ie rta m e n te co sto sa . El efecto
sobre las propiedades fue muy diverso. Los lotes q u e ten ian una v e cin d a d inm ediata
con el puente se vieron muy perjudicados, pues fisica m en te e sta s o b ra s trastocaron el
espacio y la accesibilidad inmediata: m uchos locales c o m ercia les n o p u d ieron seguir
operando como tales, y los inm uebles resid enciales b a ja ro n d e p recio , p u es el puente
vehicular causaba molestias visuales y aud itivas. Sin e m b a rg o , los in m u e b le s un poco
mas alejados mejoraron sustancialm ente su accesib ilid a d y v ieron cre ce r su s precios.
Pero esta obra, que tiene una funcion m etropolitan a, se g u ra m e n te m ejo ro el funcio-
nam iento global del trafico, y es de esp erar q u e h u b iera te n id o un e fecto general de
contraccion j e ios precios de los terrenos de la ciu d a d , via la d ism in u cio n en rentas
diferenciales.

320
A riesgo de aparecer contradictorios, pero precisamente para hacer
ev id en te sus lim itaciones y complejidades, intentemos reflexionar en
term inos generales. Una de las inversiones en infraestructura mas im-
p o rtan tes en la ciudad la constituyen las obras viales. Parece evidente
que al m ejorar la accesibilidad relativa se afectan de manera positiva los
precios de los terrenos, pues se hacen crecer las Rentas Diferenciales.
Esto de hecho ocurre con la mayor frecuencia. Sin embargo, el ejemplo
rural que hem os presentado nos muestra que aqui tambien debe existir
un efecto contrario, mucho mas generalizado, de disminucion de esas
m ism as rentas en el nivel de toda la ciudad (aunque eso es mas dificil de
p ercibir). Pero puede tener efectos positivos aun mas amplios. Una obra
vial p u ed e hacer posible un cambio de uso: un area de vivienda puede,
en v irtu d de una mejora en la accesibilidad, convertirse en una zona
co m ercial, lo cual puede hacer subir las rentas de manera muy sustan-
cial, m ayor que la sim ple mejora de accesibilidad relativa de una zona
de vivien d a. Las pautas de comportamiento ligadas a la segregacion
so cio esp acial pueden generar hechos insospechados: la accesibilidad no
siem p re es valorada de forma positiva por los grupos de mayores ingre-
sos. Una obra vial que la aumente puede tener efectos muy disruptores
en barrios m uy exclusivos que perciben que una via de este tipo puede
traer ruido, afluencia masiva e indeseada de personas, etcetera, lo cual
d ebilita su carga social positiva y esto hace descender los precios del
su elo 5. La contigiiidad inmediata con obras viales de gran envergadu-
ra pu ed e generar molestias que dificulten algunas actividades urbanas
(vease nota 4) que pueden afectar de manera negativa los precios del
su elo, au nqu e los lugares vecinos, pero un poco mas alejados, se bene-
ficien, etcetera.

3. L a s l i m i t a c i o n e s e n la p r o v is io n d e in fr a e s tr u c tu r a

Una incidencia sobre los precios del suelo urbano de la provision de in­
fraestructura por parte del Estado que no siempre es evidente y que con
frecuencia tiene gran importancia, se da de una manera insospechada:

5 E n co n tra m o s un caso m uy elocuente de la incidencia de las pautas sociales de usos

d e la ciu d ad sob re los fenom enos puramente tecnicos y "objetivos", en un ejercicio
e sta d is tic o so b re los precios de la tierra en Bogota que arrojo un hecho muy paradojico:
m ie n tra s q u e en los estratos de altos ingresos la cercania a espacios publicos colectivos
c o m o lo s p arq u es, tenia, com o era esperable, una asociacion estadistica positiva con el
p re cio d el su elo , en los estratos de bajos ingresos esta ligazdn no existia, e incluso era
n e g a tiv a . La exp licacion de esta paradoja residia aparentemente en que mientras en las
z o n a s d e m ayo res ingresos los parques se percibian como algo deseable, en las zonas
p o p u la re s, d o n d e hay m enor control social, los parques se identificaban con com porta-
m ie n to s so cia le s patologicos e inseguridad.

321
 por la via negativa. Es decir, con relacion a las insuficiencias del Estado
para proveer la infraestructura necesaria. Las tierras destinadas a usos
urbanos necesitan la provision de una serie de valores de uso que deno-
minamos infraestructura, algunos de los cuales norm alm ente solo pue-
den ser suministrados por el Estado, por razones que ya hernos aludido.
Cuando las actividades urbanas se m ultiplican y se requieren mas tierras
para construir inmuebles adicionales que las alojen, lo esperable es que
el Estado equipe esas tierras adicionales. Si por alguna razon no lo hace,
o no puede hacerlo, se da una escasez relativa de inm uebles, porque los
que se necesitarian adicionalmente no se pueden construir, precisamente
por falta de tierras equipadas. Los precios de todos los inm uebles en la
ciudad aumentan. Como los costos de construccion no tienen por que
haber cambiado, esto implicara que existe a causa de este fenoineno una
sobreganancia adicional. Como ella esta ligada precisam ente a la dispo-
nibilidad de tierra equipada, esta sobreganancia se convierte en renta: los
precios de todas las tierras equipadas se elevan com o resultado de esta
insuficiencia en la accion estatal (Smolka, 2003).
Como se ve, en esta situacion es clave la nocion de que existe un bloqueo
al suministro de tierras urbanas. Nuestro dispositivo analitico ofrece ven-
tajas con respecto al convencional para visualizar el fenom eno. Vamos
a presentarlo, para lo cual debemos hacer una pequena digresion para
explicar su funcionamiento.
En la figura 7.20 vamos a retomar lo que hernos expuesto en el capitulo
IV a proposito de la formacion del precio y de la renta en un caso muy
simplificado de una ciudad monocentrica, que tiene solam ente usos resi-
denciales por parte de usuarios homogeneos. El eje de las X muestra de
manera simultanea la cantidad de viviendas, la cantidad de terrenos y
la distancia al centra, ya que para aum entar la cantidad de inm uebles se
requiere incorporar mas tierras y mas alejadas del centra C.
Supongamos que los costos de construccion de los inm uebles no varien
con la distancia, asi que son iguales para todos los constructores y en to-
dos los terrenos: la linea de Precio de Produccion, que incluye los costos
(K) y la ganancia normal (G) es horizontal. Sin em bargo, para consumir
las viviendas los usuarios deben incurrir en un costo adicional, el Costo
de Transporte, que aumenta con la distancia. C om o hernos sehalado en
paginas anteriores, la competencia entre los usuarios, que quisieran loca-
lizarse todos donde los costos de transporte sean m enores, permite que
se cobre como renta todos los "ahorros" en costo de transporte de los que
gozan los usuarios mejor situados. De esta form a, el precio que paga un
usuario por desarrollar la actividad residencial tendria tres secciones: el
Precio de Produccion, que es homogeneo; el C osto de Transporte, que au-

322
m enta co n la d istan cia; y la Renta, que como es complementaria al costo
de tran sp o rte, d ism in u y e con la distancia. Finalmente, todos los usuarios
de v iv ien d a p ag an la m ism a cantidad global por usar la vivienda.

La cu rv a P C -P C nos ilustra la Curva de Precio de Circulacion por el ser-

v icio de a ctiv id ad residencial que incluye el agregado de estos tres com-
p o n en tes y q u e relaciona de manera inversa el precio total que se paga y
la can tid ad d e viviend a transada (y la cantidad de tierras y su distancia
al cen tro).
El p u n to A , d o n d e se corta la linea de Precio de Produccion + Costo de
T rasporte, d eterm in a la cantidad <7 de viviendas transadas a esa distancia
del cen tro y el precio PG, que en este caso se refiere al Precio Global que
in clu y e los tres com ponentes.

F i g u r a 7 .2 0 . Formacion del precio de los inmuebles y de la renta con

costos de transporte.

Sin em bargo, en el mercado estas categorias no se manifiestan de la m ism a

m anera. En prim er lugar, el usuario no separa lo que paga como renta de
lo que paga com o Precio de Produccion. fil paga un agregado de los dos,
que es el precio total del inmueble. En cambio, el Costo de Transporte si
lo diferencia y lo paga de otra manera y a otro agente. Para acercar nues-
tra presentacion a algo mas intuitivo, en la figura 7.21 hacemos una lige-
ra m odificacion: invertimos la relacion entre el triangulo PG-PP-A (que
m ostraba la renta agregada en la figura anterior) y el triangulo PP-PP*-A
(que m ostraba los Costos de Transporte agregados). La linea P-PP* repre-

323
 senta el precio que se paga por los inmuebles, que es descendente porque
son mas caros si tienen una mejor situacion (incluyen una renta mayor).
El triangulo P-PP-PP* representa la renta de la manera a la que estamos
acostumbrados, que en este caso es diferencial y que va descendiendo a
medida que aumenta la distancia.

F ig u ra 7.21. Formacion del precio de los inmuebles y de la renta con

costos de transporte.

Esto desde luego se da si no existe ninguna lim itacion para incorporar la

totalidad de tierras para producir q. iQ u e pasaria si el Estado no puede
suministrar todos esos lotes equipados? En la figura 7.22 (que modifica a
la figura 7.20) ilustramos esa posibilidad. Supongase que solo se pueda
ofrecer una cantidad de viviendas q', ya que los terrenos necesarios para
producir q'-q no pueden ser equipados. En esas circunstancias, la inter-
seccion con la Curva de Precio de Circulacion pasa de A a B; por lo tanto,
el Precio Global se eleva y pasa de PG a PG’. En otras palabras: se transan
menos inmuebles y a un precio mayor.
Ahora bien, veamos que sucede con la renta. Si cuando no habfa limita-
ciones de tierra ella estaba representada por el triangulo PG-PP-A, ahora
se refleja en el trapecio PG'-PP-F-B.

324
Figura 7.22. Formacion del precio de los inmuebles y de la renta con
restricciones en equipamiento.

E sto se p u ed e representar de manera mas familiar en la figura 7.23, don-

de h acem o s la inversion entre renta y costos de transporte. El Precio de
las v iv ien d as pasa de la linea P-PP' a la linea mas elevada P’-F. La canti-
dad de in m u ebles transado se reduce de q a q'. La renta pasa del triangulo
P -P P -P P * al trapecio P'-PP-PP**-B.

Figura 7.23. Formacion del precio de los inmuebles y de la renta con

restricciones en equipamiento.

325
 En la figura 7.24, siguiendo el procedimiento que hem os usado en sec-
ciones anteriores, aislamos lo correspondiente a la renta y a la cantidad
de tierras. La linea delgada ilustra la situacion sin restricciones, y la linea
gruesa, cuando hay limitaciones de equipam iento. Com o se ve, cuando no
hay limitaciones tenemos una estructura de rentas caracteristica de renta
diferencial: la magnitud de la renta dism inuye con la distancia y la tierra
marginal t, que corresponde a la produccion de q en la figura anterior, tie-
ne renta nula6. Cuando hay limitaciones tenemos una estructura de rentas
con renta absoluta: la tierra marginal t', que corresponde a la produccion
de q', tiene renta positiva y a partir de alii se escalona la renta diferencial.
Miresebien lo que sucede: cuando hay lim itaciones de equipam iento, las
tierras entre C y t' tienen rentas mayores que si hay pleno abastecimiento
de infraestructura. En cambio, para las tierras entre t' y t, las rentas son
mas bajas, pues no se pueden desarrollar. Aqui aparecen como nulas, pero
en un contexto mas realista deben corresponder a las rentas rurales.

Esto es un hecho muy pertinente y a la vez paradojico. Las ciudades de

paises pobres cuyos Estados tienen dificultades para ofrecer infraestruc­
tura urbana -lo cual a menudo se agrava porque son ciudades que crecen
rapidamente y la demanda por espacio urbano es elev ad a- suelen tener,
en consecuencia, precios del suelo mas altos.

Figura 7.24. Rentas urbanas con limitacion en infraestructura.

Finalicemos esta seccion aludiendo a un fenom eno m uy im portante que

ocurre con la provision de infraestructura por parte del Estado en areas
de ampliacion de la ciudad cuando existen restricciones de equipamien-

6 Estam os haciendo una sim plification, porqu e en la tierra u rb a n a la tierra m arginal

tiene al menos la renta rural que soporta el terreno de los b o rd es d e la ciu d ad , que ge-
neralm ente es positiva.

326
to, y que este dispositivo anah'tico permite visualizar. Si se esta en una
situ a tio n de lim itation , y el Estado amplia el suministro de infraestructu-
ra, lo esp erab le, corno hemos visto, es que los precios del suelo en gene­
ral de la ciu d ad se reduzcan. La magnitud de este efecto, que se reparte
en gran can tid ad de terrenos, puede ser moderada si la operation no es
m uy g ran d e y el efecto puede pasar inadvertido. En cambio, los terrenos
que co m o resultado de estas acciones pasan de rurales a urbanos ven sus
p recios elev arse de manera muy considerable en poco tiempo, pues por
lo g en eral las rentas rurales, que son las que soportan los lotes no desa-
rrollad os, tiend en a ser pequenas. En realidad, a menudo esto es la base
de o p eracio n es de especulacion urbana muy redituables. Se construye asi
la p e rce p tio n de que la inversion estatal en infraestructura en terrenos de
a m p lia tio n hace crecer los precios del suelo.
En la figura 7.25 se ilustra esto con mayor detalle. Supongase que en un
p rim er m om en to el Estado puede ofrecer infraestructura solamente para
d esarro llar com o terrenos urbanos hasta el punto t. La linea continua del-
gada m u estra las rentas de los terrenos. A la izquierda de t las rentas son
elev ad as, y a la derecha, que corresponde a tierras perifericas no desa-
rrollad as, las rentas son bajas porque corresponden a las rurales. Pero
su p o n g am o s que el Estado hace un esfuerzo y ofrece infraestructura para
in co rp o rar tierras urbanas adicionales hasta el punto t'. Las tierras de los
terrenos entre C y q ven descender levemente sus rentas. Las rentas de las
tierras entre q y q' crecen de manera considerable, desde su nivel rural al
n iv el de rentas urbanas.

Figura 7.25. Efecto de ampliation de la infraestructura en los precios del

t /' T ie r r a s

327
 4. El cobro de la in fra e stru ctu ra

Finalmente, existe otra via a traves de la cual el Estado incide en los pre-
cios del suelo y tiene que ver con la form a en que se cobra (o se deja de
cobrar) la infraestructura.

De manera general, el costo de la infraestru ctura hace parte de los cos-

tos de construccion. En ese sentido, dado un precio de venta del bien, si
el promotor debe pagar una sum a por la infraestru ctura adicional a lo
que debe gastar en la edificacion propiam ente dicha, sus costos totales
se elevan, la sobreganancia que puede obtener se reduce, y por lo tan-
to, los precios de la tierra bajan. Esto no presenta ninguna dificultad de
entendimiento. Los prom otores lo tienen bien consciente y es practica
corriente en las negociaciones sobre el precio del suelo. Esto es especial-
mente claro en los aspectos que son relativam ente diferenciables para los
lotes individuales o para grupos de lotes: ejem p lo de ello son las redes
secundarias de servicios publicos, que se adscriben a los terrenos de un
proyecto inmobiliario, o la vialidad y esp acios pu blicos locales. Incluso,
al respecto es indiferente que el proveedor de esta infraestructura sea un
agente privado o un agente estatal.
No es tan nitida la situacion cuando hablam os de infraestructura de un
nivel mas general, cuyo radio de accion es m uy am plio: son los casos de
la viabilidad de orden urbano o zonal, de la extension de redes primarias,
o de obras ambientales de envergadura. C om o no siem pre es facil des-
agregar el area de impacto de estas obras, y a m enudo son compartidas
por un numero apreciable de propietarios, el Estado prefiere costearlas
por otras vias, como las tarifas o el presupuesto general. En la practica,
esto es una transferencia de valor desde el conju nto de los que verdade-
ramente pagan estas obras hacia los propietarios de los terrenos: estos
pueden disfrutar de precios del suelo m as altos, exactam ente en el mismo
monto que dejan de pagar por estos valores de uso.

De manera creciente, los gobiernos locales estan cam biando esta forma
de actuar, entre otras cosas porque se ha progresado bastante en tecnicas
y procedimientos para desagregar estos costos y para determ inar la par­
ticipation de los diferentes terrenos: en algunos m edios, esta practica se
conoce como "cobro de cargas generales". Una prim era reaction es pen-
sar que estos cobros deben repercutir en un aum ento en los precios de la
edificacion. Aunque esto no es un im puesto, sino el cobro por un bien que
se suministraba en forma gratuita, su efecto es sim ilar al que hemos visto
en el caso de los gravamenes. Se puede pensar que cuando no se cobra
esta infraestructura general, se esta dando un subsidio im plicito al pro­
motor; en realidad, es como si el Estado asum iera una parte de sus costos:

328
de alii que se eleve la sobreganancia que eventualmente se puede percibir
por las caracteristicas locacionales. Pero sabemos que estas se convierten
en rentas. C u an d o el Estado si cobra estos rubros, el efecto es el de que la
renta se reduce en la misma proporcion. La figura 7.26 ilustra esta reduc-
cion. La linea m as gruesa muestra el precio y la renta cuando no se cobran
las carg as generales, y la linea delgada, cuando si se hace.

Cantidad

Tierra

D . E l E s t a d o c o m o a g e n te in m o b ilia rio

O tra form a de incidencia del Estado en el mercado de tierras en la ciudad

se desprende de su accion como agente inmobiliario. En efecto, ademas de
sus funciones sobre los agentes inmobiliarios privados, el Estado mismo
fu nge com o tal. El Estado es propietario de tierras, y no solo las de "uso
 publico", sino tambien de tierras apropiables privadam ente (o que pue-
den llegar a serlo). Ademas, produce inmuebles de distinto tipo: algunos
destinados a su propio uso (oficinas gubernam entales, sedes administra-
tivas); otros de uso colectivo (bibliotecas, teatros, sedes de instituciones
educativas, culturales, de salud, etcetera); incluso, produce inmuebles
de uso privado (algunas modalidades de vivienda social, promovidas o
construidas directamente por organismos estatales). Estas operaciones,
en la medida en que alteran y transforman la estructura urbana, intro-
ducen cambios en los precios de los terrenos, y no solam ente en los lotes
desarrollados por el Estado, sino en aquellos que se relacionan espacial-
mente con ellos.
Se puede decir que en esto el Estado no se diferencia de un agente cons­
tructor privado. Sin embargo, la abundancia de estas operaciones, su
magnitud, y desde luego la naturaleza del Estado como agente social,
dan lugar a una consideracion al respecto. Como algunas de estas opera­
ciones implican elevaciones importantes de precios en los terrenos aleda-
nos, se abre la posibilidad de un tipo de accion estatal: aquella que se pro­
pone capturar para la comunidad (a traves del Estado) estos aumentos de
precios, bien sea mediante la imposition (la "recuperacion de plusvalias"
que trataremos mas adelante con mas detalle) o, incluso, mediante la ne­
gotiation con propietarios y promotores privados que se benefician de
estas acciones.
Para dar una idea mas clara de esta notion, ilustremosla con una referen­
da a un fenomeno reiterado en nuestras ciudades: el de areas centrales
que entran en un proceso de declive urbano, en el que las actividades
mas lucrativas emigran y los precios de la tierra descienden como efec-
to de una dinamica de conjunto que se vuelve im posible de revertir por
parte de promotores individuales y privados. Este fenom eno da lugar a
operaciones de renovation urbana lideradas por el Estado. Uno de los
ejes de este tipo de operaciones, es la construction en ese lugar de ciertos
inmuebles estatales que, por ejemplo, aseguren el aflujo de un numero
importante de visitantes y usuarios de estos inm uebles y que hagan po-
sible, entonces, el funcionamiento de otras actividades complementarias
(comercio, restaurantes, hoteles, etcetera), que puedan desarrollarse en
edificios particulares. Se espera que estas actividades hagan subir sus
precios inmobiliarios mediante el crecimiento de rentas de distinto tipo y
que desencadenen una dinamica de recuperacion social y economica de
estos sectores. Para ello, sin embargo, la accion constructora de inmue­
bles del Estado es indispensable. El Estado puede capturar parte de estos
incrementos por medio de tasas o contribuciones, o m ediante la negotia­
tion: se puede comprometer a los propietarios beneficiados o a promo­
tores potenciales para que, a cambio de que esta accion estatal se realice,

330
co n trib u y a n co n parte de los costos de equipamiento, o donen algunos
te rren o s, etce te ra.
C o m o g ra n p ro p ietario de tierras, el Estado puede incidir en el mercado
de ellas. C o n frecu encia y sin proponerselo, el accionar del Estado tiene
un e fe cto sim ila r al de los grandes especuladores, pues retiene terrenos
en ca n tid a d e s consid erables, que son subutilizados o no se usan y que
p o d rian d e d ica rse a otros usos. De esta manera contribuye a agudizar la
e v e n tu a l e sca sez de tierras y a elevar su precio. A veces, el Estado conserva
la p ro p ie d ad d e terrenos que potencialmente pueden tener precios eleva-
dos p o rq u e tienen localizaciones privilegiadas, y que retiene, no porque
b u sq u e ap o d e ra rse de esos altos precios, sino en razon de otros objetivos
o ca ra cte ristica s de las entidades esta tales (por ejemplo, instalaciones mi-
litares m u y exten sas que cuando fueron construidas eran perifericas y
qu e co n el tiem p o se vuelven centrales, areas dedicadas a ferrocarriles o a
m ercad o s q u e la planificacion decide trasladar o eliminar, etcetera).

Lo a n te rio r da pie a que la propiedad de estos terrenos se use para afectar

el p recio d e los terrenos en general. Una de ellas persigue, precisamente,
co m b a tir la retencion que eventualmente ejerzan los propietarios priva-
d os d e ella s m ed ian te la oferta masiva de estos terrenos estatales. Esta es
la idea d e tra s de una herram ienta explicita que intenta replicar las accio-
nes e sta ta les en otros mercados como el financiero o el cambiario, en los
cu ales el E stad o regula los precios ampliando esporadicamente la oferta
para co m b a tir la especulacion: la misma denominacion con la que se le
co n o ce, u n "b a n c o de tierras", revela esta intencion. Implica no solamen-
te q u e el E stad o , en ciertas circunstancias, lleve al mercado terrenos que
p o sea in cid en talm en te, sino que mediante un organismo especializado
en esas lab o res adquiera terrenos y los ponga a disposicion de los com-
p rad o res cu an d o escasean los lotes.
O tro tipo de accion estatal al respecto es complementaria a la que hemos
m o strad o co n respecto a operaciones en las que el Estado participa como
gran co n stru cto r o desarrollador. Para ciertas operaciones de gran enver-
g ad u ra, el E stado puede asociarse con promotores privados, pero en este
caso co m o g ran terrateniente, vendiendo terrenos oficiales que incluyan
la ex p ectativ a de aum entos en el precio o como socio en las operaciones
in m o b ilia ria s cu yo aporte es, precisamente, la tierra cuyo propietario es
el E stad o .

E. A l g u n o s i n s t r u m e n t o s d e g e stio n del su elo

A la lu z de lo qu e hem os examinado en las secciones previas de este capi-

tulo, v am o s a presentar de manera esquematica y sucinta algunos de los

331
 instrumentos que el Estado utiliza con m ayor frecuencia para incidir en
la operacion del mercado del suelo urbano. Sus objetivos no son siempre
los mismos y, por lo general, combinan varios de los elem entos que ya
hemos estudiado.

1. El impuesto predial

Tal vez el instrumento mas extendido de accion estatal sobre el mercado

del suelo urbano lo constituya el im puesto general a la propiedad in-
mobiliaria, que se conoce bajo varias denom inaciones, una de ellas la de
impuesto predial, al cual ya hemos hecho referencia. G eneralm ente se
trata de un impuesto local, es decir, cobrado por las autoridades de go-
bierno de la ciudad. Su justificacion es m uy clara: si el funcionam iento de
la ciudad exige una serie de gastos de infraestructura y de operacion, es
logico que quienes se beneficien de esto aporten para sostener los gastos
necesarios. El objetivo que se persigue con este instrum ento es, por lo
tanto, fundamentalmente fiscal: se buscan recursos para la creacion, la
operacion y el mantenimiento de la estructura urbana.
Ahora, lo cierto es que estos valores de uso colectivo se pueden finan-
ciar de otra manera -por imposicion general, por tarifas, etcetera-, y no
siempre hubo impuesto predial ni este esta presente en todos los paises.
El uso relativamente extenso del im puesto predial esta ligado implicita o
explicitamente a las argumentaciones clasicas sobre la im posicion a la tie-
rra que ya hemos presentado. Se confia en su neutralidad , en la medida
en que se espera que no altere los precios de los inm uebles ni que inhiba
su production y que sean los propietarios territoriales quienes paguen el
gravamen, pues el funcionamiento del m ercado se encargaria de que los
compradores de los edificios lo dedujeran de m anera capitalizada de lo
que pagan a los promotores, y estos, a su vez, lo harian con los vendedo-
res de los terrenos para construir.
Su importancia es muy diversificada y oscilante en la practica. El impues­
to predial generalmente se aplica tanto a predios rurales com o urbanos y
tuvo epocas de esplendor a comienzos del siglo XIX, cuando buena parte
de la riqueza estaba representada por la propiedad territorial, fundamen­
talmente rural. Su peso relativo ha decrecido en virtud de la am pliation
de sectores diferentcs a la agricultura y el desarrollo de otros instrumen­
tos de imposicion general. Sin embargo, el im puesto predial propiamente
urbano en algunos paises, particularmente los anglosajones, representa
una parte importante del valor de los inm uebles y, en general, en la ma-
yoria de los paises es una de las fuentes de recursos m as importantes
de los fiscos locales (Guigou y Legrand, 1983). En realidad, ligada a una
tendencia a fortalecer la descentralizacion y la gestion local, internacio-

332
n a lm en te existe una prom ocion muy amplia para difundir este impuesto,
p ara e lev a r su s tarifas y m ejorar sus mecanismos de recaudo.
A p o y a n d o n o s en lo que hem os discutido teoricamente, vamos a hacer
aquf alg u n a s breves referencias a algunas objeciones y debates que exis-
ten co n resp ecto a este im puesto. Ya hemos senalado que desde una pers-
p ectiv a estrech am en te ligada a los planteamientos clasicos y de George
(1963), se precisa que las expectativas de neutralidad solamente son ra-
z o n ab les cu an d o la base del impuesto es el precio del suelo, y la practica
m as co m u n es que el im puesto a la propiedad inmobiliaria se cobre con
re fe re n d a al precio total del inmueble. Por lo tanto, se propone que se
cam b ie el sistem a. Recordem os una conclusion del analisis que hicimos
al resp ecto : los gravam enes a los bienes ligados a la tierra, incluso si se
calcu lan con referencia al precio del bien, si el monto no excede la mag-
nitud d e la Renta A bsoluta, cuando ella existe, conservan la caracteristica
de neutx*alidad. Por otra parte, como lo hemos senalado, en el medio ur-
b an o la referencia exclusiva al precio del suelo para determinar el monto
del g rav am en tam bien tiene imperfecciones, que pueden ser graves: he­
m os sen alad o que en este contexto prolifera el desfase entre rentas reales
y rentas potenciales, y no por un simple fenomeno de friccion, sino de
m an era estable y estructural. Tener como referencia solamente la renta
p o ten cial da lugar a inequidades que pueden ser muy sustanciales contra
p ro p ietario s u ocupantes (muy numerosos, si no la mayoria) de inmue-
bles an tig u o s que no pueden desarrollar inmediatamente la densidad o
el uso qu e m axim iza la renta potencial. De hecho, tal proceder agudiza la
tend en cia a la obsolescencia precoz de los inmuebles antiguos, algo que
no siem p re es deseable, y que en general no lo es.
O tro reparo que se le hace a este impuesto es el de que si la tarifa es uni­
form e, es decir, si se cobra a todos los predios una misma proporcion del
precio del inm ueble, el impuesto opera en forma regresiva en terminos de
la d istrib u tio n de los ingresos pues, por lo general, entre los propietarios
de uso de los inm uebles (sobre todo de vivienda), el peso propordonal
del precio de los inmuebles ocupados por ellos mismos con respecto a sus
ingresos es m as elevado entre los mas pobres: los pobladores de menores
recursos pagarian como impuesto predial una proporcion mayor de sus
ingresos que los usuarios mas adinerados. Tambien se senala que even-
tu alm ente usuarios de ingresos bajos no tendran la liquidcz suficiente
para p agar el im puesto y se veran impulsados a evadir su pago o estaran
abocad os a perder la propiedad o a cambiar de lugar o de inmueble para
pagar el tributo.
A nte estas consideraciones se ha introducido la practica de establecer ta­
rifas progresivas y reglamentaciones que tengan en cuenta criterios de ca-

333
 pacidad de pago: exenciones a los sectores mas pobres, h'mites de la tarifa
ligados a estimaciones de los ingresos de los pobladores, topes en los
reajustes al monto del gravamen en el tiempo, de acuerdo con la evolu-
cion de los ingresos o de los precios generates, etcetera. Tam bien frente a
estas tarifas progresivas y reglamentaciones existe controversia, algunas
de tipo puramente relacionadas con la operatividad fiscal: se plantea que
las tarifas multiples son dificiles y costosas de adm inistrar, que fomentan
la evasion, que no son claras con respecto a que criterio se establece la
progresividad; otras anotaciones tienen que ver con sus efectos urbanos,
la principal de ellas, que acentua la segregacion7.
Pero existe una reflexion al respecto, sustentada precisam ente en la inter-
pretacion de la formacion del precio del suelo que aqui hem os evocado y
que concluye que las tarifas progresivas son inocuas con respecto a la dis­
tribution del ingreso entre los usuarios de los inm uebles urbanos y que
implican mas bien una concesion a los propietarios de los terrenos corres-
pondientes a los edificios beneficiados con tarifas m as bajas. En efecto,
como se ha dicho, un impuesto a un bien que contenga renta (mientras
el impuesto no supere la magnitud de esta renta) no se repercute en el
precio del bien que paga el usuario, el cual perm anece inm odificado8.
Cuando existe impuesto, el excedente del precio de produccion se reparte
entonces entre el propietario y el Estado. Si a este se le cobra una tarifa
menor con la intention de favorecer al usuario, en realidad el precio que
el comprador paga es el mismo, y lo que deja de cobrar el Estado se lo
apropia el terrateniente. La medida no tendria el efecto deseado de aliviar
el pago de los usuarios mas pobres, y lo unico que esta m edida generaria
seria que el Estado perdiera recursos. Con la misma logica, desde luego,
se argumenta que el impuesto predial deberia ser lo mas alto posible; en

7 Lo ideal seria que la progresividad de las tarifas se d isen a ra c o n resp ecto al nivel de
ingresos de los ocupantes o de los propietarios de los in m u e b le s. P ero este es un dato
dificil de obtener. Asi que generalmente se usa com o a p ro x im a cio n el p recio total del in-
mueble, o a veces, con un poco mas de precision, el p recio u n ita rio (p o r m etro cu adrad o
de espacio construido). Pero siguen siendo a p ro xim a cio n es q u e p u ed e n ten er grandes
desfases (para no hablar de que el ocupante p u ed e ser un in q u ilin o ). O tra aproxim acion
que puede ser mas certera en ciertas circunstan cias, es d ifere n cia r la tarifa por areas de
la ciudad que tengan perfiles sociales distintos, lo cu al se facilita cu a n d o la segregacibn
socioespacial es aguda. Pero alii es donde se arg u m en ta q u e esta p ra ctica acentua la
segregacion, pues el impuesto mas elevado en las areas p o sitiv a m e n te co n n o tad as ope-
rarfa como barrera para su ocupacion por po blad o res d e m e n o res in g reso s.

8 Si el usuario debe pagar el im puesto, el p recio de c o m p ra v e n ta o rig in a l se reduce

en el monto del impuesto periodico capitalizado. En realid ad , e n tre lo q u e este le paga
al promotor y al Estado, la magnitud no varia, in d e p en d ien tem en te d e si existe o no
existe impuesto. Solo que a medida que baja este, una p o rtio n m a y o r d e lo que paga va
a parar al promotor (y, por lo tanto, al terrateniente) y n o al E stad o.

334
 el Hmite deberfa absorber la totalidad de la renta, como lo preconizaba
G eo rg e (1963): la situacion del usuario no empeoraria por ello y el unico
q u e se v en a afectado seria el terrateniente.
Esta argum entacion tendrfa una derivacion insospechada: si la diferen-
ciacio n de tarifas que busca la progresividad es inoperante, tampoco esta
p ractica tiene efecto en la segregacion socioespacial: las tarifas mas altas
en las areas de m ayor connotacion social lo unico que hacen es transmitir
al E stad o una porcion mayor del sobreprecio que los usuarios de mayores
in g reso s estan dispuestos a pagar por excluir a los de menores ingresos, y
q u e de otra m anera serfa capturada por el terrateniente.
Sin em ba rgo, en terminos de polftica, hay que precisar que esta idea de que
los im p u e sto s se repercuten unicamente en el precio del suelo que pue-
de co b rar el terrateniente original es una nocion de largo plazo y supone
q u e el m onto de los impuestos no varfe en el tiempo, o que si cambia, esta
m u ta cio n sea conocida de antemano por todos los agentes. Si no es asi, el
ca m b io en el im puesto lo paga el usuario cuando es propietario de uso,
o el p ro p ietario arrendador, cuando alquila el inmueble. En efecto, si la
tierra se transa para ser construida en un momento determinado cuan­
do no e x iste ningun im puesto periodico ni se preve que vaya a haberlo
en el fu tu ro, el terreno se vende por la capitalizacion de la renta total.
El p recio del inm ueble que paga el usuario cuando lo compra incluye
esta renta b ajo su forma capitalizada, es decir, el adquiriente paga por la
totalidad de la renta. Si posteriormente (supongase que la magnitud de
la renta no cam bia) se impone un gravamen periodico, efectivamente el
co m p rad o r pierde una parte de la renta por la cual ha pagado. Es cierto
que si quisiera dar en arrendamiento el inmueble, no podrfa aumentar el
a lq u ile r y que la porcion que percibe el Estado hace disminuir la renta
del terraten ien te: pero en este caso, el que opera como terrateniente es
el u su ario que es propietario de uso. En otras palabras: el ocupante de
su prop io inm ueble tiene que renunciar a una porcion de renta, por la
cual ya habfa pagado en forma capitalizada al terrateniente original. La
even tu alid ad de que el efecto de un nuevo impuesto o de un aumento
en su m agnitud recaiga en el terrateniente original, si el gravamen es im-
p revisto, solam ente tiene lugar en los terrenos que van a ser transados
para ser construidos. En los terrenos ya edificados, este impacto lo sufre
el p rop ietario de la tierra, que como ya hemos visto, puede ser un agente
con m u y d iversa naturaleza: una porcion muy importante se trata de
p ro p ie tario s de uso que pueden tener ingresos muy bajos, o arrendado-
res, m u ch o s de los cuales no son propiamente capitalistas, sino agentes
m ercan tiles sim ples. El efecto distributive de estas mutaciones en los
im p u esto s a la propiedad no es tan sencillo y es un simplismo obviarlo
con la form u la de que el gravamen lo absorbe en su totalidad el terrate-

335
 niente original9. En efecto, esta consideration hace visible la necesidad
de tener en cuenta los fenomenos de transicion cuando se im plem entan
estas medidas (y no solamente el estado final esperable teoricam ente),
que en este caso del mercado inmobiliario urbano es algo decisivo.

2. L a r e c u p e r a c io n d e p l u s v a lf a s

Otro grupo de instrumentos de gestion del suelo y de im posicion de

la propiedad inmobiliaria no tiene como referente el precio total del
inmueble o el precio total del suelo, sino sus increm entos. A1 aumento
del precio del suelo, que normalmente se m anifiesta tam bien como au­
mento del precio del inmueble construido, se le conoce con la palabra
de origen frances plusvalia, que tiene aqui el sentido de crecim iento del
precio de un bien. El termino que tiene adem as la connotacion de que
este aumento, es algo inmerecido10. Como ya hem os visto, en el medio
urbano los incrementos en los precios del suelo son muy visibles, pues
son frecuentes, muy generalizados y a veces tienen una magnitud con­
siderable. Como hemos analizado, tienen diversas m odalidades, y sus
determinantes son muy diferentes. Los instrum entos que gravan estos
aumentos son variados y se proponen diversos objetivos: algunos tienen
propositos basicamente fiscales y buscan aum entar los recursos esta tales
(a menudo lo que se busca es financiar las obras publicas emprendidas
por el Estado). Otros tienen intenciones distributivas, pues se considera
que los aumentos del precio del suelo constituyen un enriquecim iento
inmotivado de los propietarios, que se aprovechan del esfuerzo general
de la sociedad y buscan contrarrestar esta inequidad que genera el mer­
cado. Otros intentan, ademas, desestimular la practica de la especula-
cion y sus efectos sobre el comportamiento de la prom ocion inmobiliaria
o buscan moderar el nivel de los precios del suelo relacionados con la
retention de tierras.

9 Notese que esta complicacion se deriva del caracter m o v ed izo d e la propiedad de

los terrenos a traves del proceso de produccion y co n su m o d e los in m u eb les urbanos,
derivado de la inseparabilidad del bien al terreno en su p erio d o d e co n su m o . Las con-
clusiones al respecto son muy distintas en el caso rural, en el cu al el p ro p ietario es un
agente homogeneo y estable: alii si es m as facil d ecir q u e el te rra ten ien te absorbe el
impuesto y tiene un sentido social que es m uy d iferente del q u e v em o s en la ciudad.

10 No debe, por lo tanto, confundirse con el sen tid o q u e tiene esta p alabra plusvalia en
el vocabulario marxista, que com o hem os visto, se refiere al e x ce d cn te d e v alo r que le
extrae el capitalista al trabajndor directo en el proceso de p ro d u ccion circu lacio n capi
talista, es decir, la forma de la explotacion en la socied ad co n tem p o ra n e a q u e es la base
de la ganancia capitalista.

336
A h o ra b ien , esta diversidad en los objetivos (y vamos a ver que tambien
en las caracterfsticas) de estos instrumentos de intervention en el mer-
ca d o d el su elo no solam ente obedece a la multiplicidad en las circuns-
ta n cia s o b jetiv as, sino que tiene tambien una raiz mas profunda, que es
la h e te ro g e n e id a d en las concepciones teoricas sobre la renta y sobre la
p ro p ied ad del su elo que inspiran su diseno.

C o m o h em o s visto, para las posiciones mas cercanas al pensamiento de

G e o rg e (1963) o al del propio Ricardo (1990), la totalidad de la renta (odel
p recio del su elo) es una transferencia unilateral e injustificada de valor
del co n ju n to de la sociedad hacia los propietarios territoriales. Si esto es
cie rto para la totalidad de los precios del suelo, lo es tambien para sus
in crem en to s. Al fin y al cabo la magnitud del precio del suelo en un mo-
m en to d eterm in ad o no es otra cosa que el acumulado de sus aumentos
p reterito s. P or lo tanto, si a los georgianos les parece concebible la im­
p o sitio n confiscatoria de la totalidad de la renta, con mayor razon estan
d isp u e sto s a tener m edidas que recuperen para la comunidad, en cabeza
del E stad o , la totalidad de las plusvalias.
Pero existen posiciones intermedias. Aunque esto parece tener una cohe-
rencia d u d o sa, existe una position muy extendida que diferencia en ter-
rninos d e legitim idad entre lo que es la magnitud del precio del suelo y lo
que son su s increm entos. Para esta vision, la magnitud del precio del sue­
lo en un m om ento determinado es el resultado de multiples factores que
e v en tu alm en te perm iten considerar como Ifcito el hecho de que lo detente
su prop ietario. La legitimidad que se le otorga a esta eventualidad se des-
pren d e, tal vez, de una representation de la practica individual del agente:
un p rop ietario ha comprado la tierra por un cierto precio, y por lo tanto,
no so lam en te tiene derecho a disfrutar de su valor de uso, sino a percibir
el v alor m onetario por el que ha pagado. Otra cosa, sin embargo, son los
in crem en tos en los precios del suelo. Como hemos visto, ellos sobrevie-
nen por cau sas ajenas al propietario. El dueno de la tierra no ha pagado
por el las, y por lo tanto, estos aumentos claramente son una transferencia
gratu ita de la com unidad hacia estos particulares que poseen el suelo. En
con secu en cia, desde esta perspectiva gravar estos aumentos, incluso de
form a cxbau sfjv n, es algo plenamente justificado. Incluso parece impera-
tiv o para un gobierno qilO tCIlpP equidad como uno de sus objetivos
prioritarios. A hora bien, es im portant /if?rer notar que desde esta pers­
pectiva existe la indication de que el gravamen no debt' s o b r e p asar el in-
crem ento en el precio de la tierra. Es decir, la notion que se tiene es que e l
im puesto debiera restablecer las circunstancias originales al evento al que
se le atribu y e el aum entn en el precio del suelo, y no se considera legitimo
que se exija m as que eso, lo cual puede ocurrir a veces de manera involun-
taria, a causa de desajustes en el diseno del gravamen o en su operation.

337
 Descendiendo un poco en el espectro sobre la conception de la renta,
otra posicion considera quc no es legitimo recuperar para el Estado todas
las plusvah'as. Subyace alii una represen tnci6n d c la so cie d a d cu y o rasgo
central es In dicotomla entre el Estado, por una parte, y los individuos,
por otra. El Estado solamente tendria derecho a recuperar las plusvah'as
quc ha propiciado. Pero aquellas que han sobrevenido al margen de su
accion pertenecerfan legl’timamentc al propietario de los terrenos, al igual
que cualquier evento fortuito favorable. Como hem os visto, los movi-
mientos en los precios del suelo tienen lugar, incluso, sin que el Estado
tenga ninguna intervencion directa. Hemos visto que esto es un resultado
de la operation del mercado del suelo, dc la evolu tion de la estructura
urbana y de la economia en general. Para esta aproxim acion, cuando el
Estado esta ausente, estos crecimientos del precio del suelo podrian ser
usufructuados por los propietarios de los terrenos, com o un don. Solo
serfa justificable gravar aquellos aumentos I’ll lOS prGCiOS dc 10S terrenos
que de alguna manera puedan asociarse a alguna accion estatal. Asx se
rcstringe la posibilidad de recuperar para cl Eslcldo SOliimentC aquellos
aumentos del precio del SUOlo quc puedan asociarse a acciones como in-
versiones publicas o cambios en la reglamentacion urbam'stica, ya sea en
lo que se refiere a los usos o a las densidades perm itidas. Es mas, una pre-
ocupacion que desde esta perspectiva emerge es que cuando las acciones
del Estado provoquen eventualmente bajas en el precio de los inmuebles
(que se conocen como minusvaltas), el Estado deberia indem nizar a los
propietarios.

Incluso, en ocasiones se hace una delim itation adicional. Para algunos,

no solamente se debe confinar el cobro de las plusvah'as a aquellas co-
nectadas con la accion estatal directa, sino que su m onto se debe limitar
a los costos en que eventualmente incurra el Estado para realizar estas
acciones. Es decir, si el aumento del precio del suelo es inferior a lo que
gasto el Estado, la exigencia impositiva no puede hacerse sino por esta
ultima suma, y la diferencia puede ser conservada legitim am ente por el
propietario. Tal es la notion imph'cita en el razonam iento a que ya hemos
aludido, en el que se considera el crecimiento del precio del terreno como
una externalidad positiva, y los costos ligados a la posibilidad de que
esto tenga lugar como una externalidad negativa: el papel de la accion
estatal se deberia limitar a que la primera m agnitud com pense a la ultima
(Misczynski, 1978).
Aunque rara vez se presenta de manera explicita com o tal, tendriamos
que senalar una posicion aun mas condescendiente con la propiedad te­
rritorial urbana y que es muy difundida, que considera que tanto el pre­
cio original del suelo como sus aumentos son intocables por el Estado
y pertenecen de manera Integra a sus duenos. En efecto, se trata de la

338
 nocion pntrimonialista y mas liberal de la propiedad que le concede al
p ropietario privado un derecho ilimitado sobre los bienes posefdos y
co n sid era que si el Estado o la comunidad los requieren, solo pueden
acced er a ellos mediante compensaciones o transaccioiies CjUC rcspclcn
la o p eracion niercantil espontanea. Sin duda, la nocion economica sub-
yacente consiste en que, si bien pueden aparecer los propietarios como
beneficiarios excepcionales de ciertos privilegios, la interaccion que se
genera alrededor de la busqueda de estas ventajas garanliza resultados
de eficiencia y equidad (y tambien de autonomfa individual), que son
m as im portantes que cualquier otro aspecto (Harriss, 1997).
En la tradicion marxista, la percepcion de este asunto no sigue claramen-
te la progresion que hemos presentado. En realidad, el pensamiento mar­
xista es el m as critico y, a diferencia de los otros autores a los que hemos
alu d id o, su crftica se orienta hacia las relaciones capitalistas como un
lodo. Podna esperarse que S U pOSiCibn fliera la mas radical con respecto
a la propiedad territorial en el capitalismo, y cn buena pai'le 3S1 CS. Sin
em bargo, deben hacerse al respecto las siguientes consideraciones. Como
se ha sehalado, la categorization marxista de la renta planted qne e*la es
un m ecanism o de distribucion del excedente. La formacidn y extracci6n
de este excedente, que es el fundamento basico del capitalismo, se da por
m edio del m ecanism o de la plusvah'a (en su sentido original), es decir, de
la explotacion, a partir de la relacion mercantil entre el capital y la fuerza
de trabajo, en la que esta ultima es reducida a la calidad de mercancia.
Las contradicciones frente a la renta tendrian un estatus secundario con
respecto a este nodo central. La derivacion politica esencial del analisis
econ om ico marxista es la designacion como objetivo fundamental de la
accion politica, la busqueda de la eliminacion de esta relacion de explota­
cion. Por ello, al menos en los planteamientos clasicos, la reflexion sobre
objetivos redistributivos del ingreso bajo el regimen capitalista no ocupa
un lugar privilegiado y, en general, esta preocupacion esta subordinado
al papel que estos mecanismos distributives puedan tener en la busque­
da del objetivo central de la superacion del capitalismo".
Esta conclusion ha sido muy matizada posteriormente. La busqueda de
m etas redistributivas ha cobrado importancia para la reflexion marxista,
pues esta tradicion pretende orientar las practicas de los trabajadores en
la sociedad actual y se tiene la creciente conviccion de que la mejoria en1

11 En lo q u e se refiere a la movilizacion de los trabajadores por mejorar sus condicio-

n e s d e v iv ie n d a , un asunto estrecham ente relacionado con Io que estamos discutiendo,
es ce le b re la posicidn de Engels, que consideraba que esta era una lucha subordina-
da y critica b a a contradictores suyos de tradicion proudhoniana, a los que acusaba de
d e s v ia r al m o v im ien to obrero de sus objetivos anticapitalistas contra la explotacion \-
d is tra e rlo en reivind icaciones distributivas meramente reformistas (Engels, 1977)

339
 las condiciones materiales de los proletaries, tanto en term inos absolutos
como relativos, genera mayor Lndependencia y capacidad de moviliza-
cion, y desde luego, son un fin deseable en si mismo. Por lo tanto, el efecto
de medidas gubemamentales sobre la distribution del ingreso, y tambien
sobre la operacion de la ciudad y sobre las condiciones de vida de los ha-
bitantes, son un asunto que justifica tener la atencion de los analistas de
esta tradicion.

Pero en el caso de la renta del suelo urbano, como lo hem os senalado en

multiples ocasiones, las consideraciones sobre el efecto distributive de
las medidas sobre el mercado de tierras estan m ediadas adem as por otra
conclusion que tambien aqui hemos expuesto: la "propiedad territorial"
en las ciudades no es una categoria estable y hom ogenea. El papel de
"propietario" del suelo lo cumplen sucesiva y sim ultaneam ente agentes
que tienen caracteristicas muy diferentes en la sociedad. Para juzgar el
efecto sobre la distribucion de una medida que afecta al propietario terri­
torial, es indispensable identificar cual es, en concreto, este agente afecta-
do y cuales son sus caracteristicas definitorias en la sociedad capitalista.
Ya lo senalamos cuando discutiamos los efectos del im puesto general a
la propiedad. Una exaccion a la propiedad territorial urbana puede even-
tualmente hacer mas desigual la distribucion de los ingresos si los "pro-
pietarios" mas afectados son de ingresos bajos. Algo sim ilar ocurre con
los gravamenes a los incrementos de los precios del suelo: sus efectos
dependen de los grupos implicados y de las caracteristicas del gravamen
(Brown y Smolka, 1997).

Examinemos ahora, respecto a estos criterios, algunos m ecanism os con-

cretos de recuperacion de plusvah'as.

a. "La Contribution de Valorization"

Con este nombre nos referimos a un instrumento que con algunas varian-
tes ha sido utilizado en distintos paises y con el cual se pretende recupe-
rar los costos en que incurre el Estado en ciertas obras piiblicas, a partir
de la imposicion del incremento en los valores inm obiliarios que pueden
atribuirse a esas inversiones gubem amentales12. Tipicam ente, la autori-
dad local identifica como deseable la realization de una obra publica que

12 Este mecanism o es muy antiguo y se puede rastrear la ex isten cia d e instrum entos
asim ilables a el en fechas tan tem pranas com o el sig lo X V II en E u ro p a y los Estados
Unidos. "C ontribution de V alorization" es el nom bre q u e se usa en C o lo m b ia para una
version m oderna de 61, que en otros paises tiene otras d en o m in a cio n es: "Im p u e sto de
m ejorias", "Special Assessm ents", etcetera. Furtad o (1999).

340
 fav o rece d e m an era especial o exclusiva a iin area especifica de la ciudad:
no so la m e n te los habitantes de esta zona se benefician de su valor de uso,
sin o q u e se p resu m e que el precio de esos inmuebles aumenta si la accion
estatal se realiza. En lugar de financiar la obra con recursos generales del
p resu p u esto , la "contribucion de valorization" consiste en exigirles a los
p ro p ietario s de los terrenos favorablemente afectados una parte o la to-
talid ad d e los aum entos en los precios que esta obra acarrea y con ello se
costea la in v ersion estatal.
En p rin cip io , este instrum ento reune varias condiciones que lohacen muy
reco m en d ab le por los tributaristas. En primer lugar, parece respetar muy
estricta m e n te los criterios de equidad: paga quien se beneficia, lo cual le
oto rg a m u ch a legitim idad entre el publico e incluso entre los contribu-
y en tes afectad os. Entre los primeros, porque la realization de estas obras
no co m p ro m ete los recursos fiscales destinados a otros propositos ni se
cobra a qu ien no esta involucrado. Entre los segundos, porque se trata de
una exig en cia "ju sta ", pues se reclama una contrapartida a un beneficio.
En este sen tid o, este gravamen se acerca a una transaction mercantil: el
p ag o se da a cam bio de un beneficio cierto y focalizado, lo cual favorece
la d isp o sitio n a pagar. Para las autoridades es un instrumento atractivo,
p u es se cobra facilm ente y permite realizar obras que de otra manera se-
rfan m as diffciles de llevar a cabo.
A u n q u e n o se trata de algo intrinseco, lo cierto es que esta herramienta se
ap oya en la pretension implicita de que el monto de la inversion estatal
es cu antitativam en te igual al aumento en los precios inmobiliarios que
p u ed en asociarse a ella. Para muchos, esta pretension es evidente intuiti-
v am en te y convalida la legitimidad de que el Estado recupere lo que ha
invertid o y que ha ido a parar a los bolsillos de los propietarios beneficia-
dos. Pero de alii tambien resulta una restriction muy frecuente y que ilus-
tra m u y bien algo que se ha enunciado en terminos generales lineas atras:
se consid era que el limite de lo que es licito cobrarles a los propietarios es,
p recisam ente, el monto de los gastos en que ha incurrido el Estado para
p ro d u cir la obra publicn.
H em os visto, sin embargo, que esta nocion de equivalencia entre la inver­
sion estatal y sus efectos en los precios inmobiliarios no tiene un sustento
riguroso. En realidad, no hay ningiin mecanismo mercantil que genere
esta "tran sm ision de valor", y si existe una asociacion entre inversiones
esta tales y cam bios en el precio de los terrenos, se da por una via indirec­
ta: las obras misrnas alteran eventualmente las relaciones socioespaciales
de los terrenos con la red general de convenciones de uso del suelo, lo cual
puede alterar el precio de los inmuebles y, por lo tanto, el precio del suelo
Pero no existe ninguna correspondencia cuantitativa entre este efecto y el

341
 costo de las inversiones que desencadenaron estos cam bios, ni en los lotes
individuals ni agregadamente. El efecto, como se ha visto, puede variar
entre obras del mismo costo, y la incidencia sobre los terrenos puede ser
mayor o menor que la inversion e incluso puede ser negativa. Y esta va-
riedad se magnifica en terminos individuales: una obra puede afectar de
manera muy desigual los diversos terrenos, e incluso, sim ultaneam ente
puede incidir positivamente en los precios de algunos de ellos, mientras
que lo hace de manera negativa en otros.
De esta consideraciPn surgen algunas de las lim itaciones en la operacion
de este mecanismo (Jaramillo, 2001). Como hemos m encionado, no existen
procedimientos generales y sencillos para estimar el efecto de una obra
sobre el precio de los terrenos, y tanto la delimitacion del area de influjo
como el calculo de la incidencia cuantitativa en los inm uebles individua­
les son tareas que deben hacerse de manera especifica, son costosas y es-
tan sujetas a errores. Generalmente se utilizan procedim ientos muy sim-
plificados: dada la conviccion de la igualdad del efecto con el monto de
la inversion (y en ocasiones porque juridicamente se establece este monto
como tope de lo que se puede cobrar), los funcionarios publicos parten
de esta primera suma y la distribuyen en una zona contigua, utilizando
algun criterio para graduar los cobros (tamaho o avaluo de los inmuebles,
distancia a la obra, etcetera). Se trata, desde luego, de una aproximacion.
El instrumento tiene la aceptacion mencionada entre los contribuyentes,
cuando el crecimiento de los precios de sus propiedades es sensiblemente
mayor que las sumas cobradas a partir de este calculo, y en estas circuns-
tancias el gravamen opera con las virtudes de las que hem os hablado.
Pero los problemas comienzan cuando las dos m agnitudes se aproximan,
lo que hace mas probable que se cometan errores individuales: la even-
tualidad de que a algunos propietarios se les cobre m as de lo que crece
el precio de sus inmuebles, o incluso, que siendo favorable el saldo para
los propietarios, algunos sientan que tienen un tratam iento notablem ente
menos favorable que otros, genera insatisfaccion entre ellos y erosiona la
principal ventaja de este dispositivo, que es su legitim idad, que asegura
un pago amplio y cumplido y que no ocasiona desgaste politico.
Otra dificultad importante es que en ocasiones, incluso si los calculos son
certeros, algunos propietarios que ven aumentado su patrim onio no tie­
nen la liquidez para pagar la contribucion. Esta dificultad tam bien gene­
ra reacciones y puede obligar a los propietarios de uso a tener que ven­
der sus inmuebles, o a hacer decisiones similares, lo que puede ser muy
traumatico desde el punto de vista social y urbano. Y sobre todo, esta
eventualidad puede usarse como mecanismo de rem ocion deliberada de
ocupantes de determinadas caracteristicas, con el fin de liberar esos in­
muebles o esos terrenos para usos mas rentables; es decir, el instrumento

342
p u ed e convertirse en un arma de un urbanismo tecnocratico al servicio
de la especulacion. El instrumento es fuente de conflictos, pues a menudo
los afectad os (que adem as incluyen inquilinos) resisten y se movilizan. El
co sto p olitico de usar el dispositivo, por lo tanto, aumenta.
En balan ce, la "Contribucion de Valorizacion" es un paso que puede lie-
g ar a ser im portante hacia una operacion del mercado inmobiliario que
sea m en os inequitativa que el funcionamiento espontaneo de este. Pero
no op era bien en todas las circunstancias y eventualmente tiene los ries-
gos que se han mencionado. Para su utilizacion es aconsejable examinar
con detenim ien to las caracteristicas del proyecto en que se quiere aplicar,
p orqu e en algunos, o es contraproducente en terminos distributivos, o se
exp o n e al peligro de perturbaciones en su aplicacion. Para amortiguar
estas dificultades, es util refinar los instrumentos de estimacion de los
im p acto s e introducir criterios de capacidad de pago en la definition de
los cobro s y en las modalidades de pago.

b. "Participation en Plusvaltas"

C o m o se ha dicho, la "Contribucion de Valorizacion" tiene como limite

de lo que se puede cobrar el monto de la inversion de la obra publica en
cu estio n . C on este instrumento, no se puede exigir la parte del impac-
to que eventualm ente exceda este costo, magnitud que puede ser muy
significativ a. Para fines distributivos, incluso para amortiguar el efecto
d istrib u tiv e negativo que usualmente tiene la evolution espontanea del
m ercad o inm obiliario, esta es una limitation seria. Pero es mas, con la
V alorizacion no pueden recuperarse algunos de los incrementos mas
ab u ltad os de los precios del suelo urbano que estan asociados a accio-
nes d irectas del Estado, cuando estas no consisten en inversiones: nos
referim os a los casos notables de los cambios en la reglamentacion de
usos del espacio construido o de densidades. Hemos visto que en ciertas
circu n stan cias, la autorizacion de una nueva actividad en un area de la
ciu d ad , el perm iso de construir en mayor altura, incluso (sobre todo) la
d eclaratoria de conversion de un terreno que era rural en urbano, pue-
d c hacer subir los precios del suelo, a veces de manera espectacular. Sin
em bargo, com o la action estatal no tiene costos directos significativos, ya
q u e se trata solam ente de un cambio reglamentario, con la Contribucion
de V alorizacion no se puede exigir estos incrementos para el Estado.
Para cllo sc ha disenado un gravamen complementario, la Participation
en Plu svalias, que tiene como base los aumentos en los precios del suelo
qu e puedan ser ligados a un cambio en la reglamentacion urbana que
haga elevar los precios de los terrenos que experimentan estos cambios
norm ativos. Tiene por lo menos dos sustentos: el primero, es el de que

343
 a pesar de que el acto mismo del cam bio de norm a no significa un cos-
to directo para el Estado, a menudo sus consecuencias indirectas si son
muy onerosas: piensese, por ejemplo, en zonas en las que se aumenta la
densidad, lo que implica la dotacion de infraestructura mas exigente o
una zona en que se permite la actividad com ercial, que implica la provi­
sion de mayor vialidad. La otra razon es propiam ente distributiva: en el
cambio de precio del suelo debido a una m utacion en la norm a, el pro-
pietario no aporta nada, y espontaneamente captaria la totalidad de este
incremento: este instrumento pretende que la colectividad participe (con
la totalidad o parte) de csta porcion de valor que le llega al propietario
sin ningun merito1314.
Para el buen funcionamiento de este instrum ento tam bien es crucial afi-
nar los dispositivos de estimacion de los efectos de los cam bios de regla-
mentacion sobre los precios inmobiliarios. Tambien aqui se usan con fre-
cuencia metodos aproximados que pueden conducir a calculos errados.
Hemos visto que la incidencia de un cambio en la norm a no es algo uni­
forme y proporcional, y es necesario que la autorizacion form al se apoye
en la operacion del mercado. El caso mas claro es el de aum entos en la
densidad permitida: hemos visto que cuando se am plia la Edificabilidad
Normativa mientras no excede la Edificabilidad Econom ica, el precio del
suelo aumenta. Pero mas alia de este punto, el precio del terreno no se
modifica. En otras palabras: no basta que en un terreno se autorice cons-
truir un rascacielos para que esto sea posible; es necesario que las condi-
ciones del mercado lo ratifiquen, como lo hem os exam inado a proposito
de la Renta Primaria Diferencial tipo 2. Algo sim ilar puede decirse de
usos "mas rentables": no es suficiente con dar el consentim iento norma­
tive de desarrollar una actividad en un sitio para que esta posibilidad se
encarne y desencadene una elevacion en el precio del lote.

c. "El Suelo Crendo"

Otro mecanismo para capturar plusvalias concom itantes con las normas
urbanisticas es el "cobro por edificabilidad adicional", cuya modalidad
latinoamericana mas conocida es el denominado "Su elo C reado" que se
utiliza en algunas ciudades brasileiiasu. Consiste en lo siguiente: a todo

13 En el caso colom biano, tambien se incluye co m o "h e c h o g e n e ra d o r" d e este gra­

vam en la inversion publica. Pero a diferencia d e la C o n trib u cio n d e V alorizacion, la
base impositiva no es el costo de la obra, sino el a u m en to e stim a d o q u e e lla genere en
el precio del suelo.
14 En varios pai'ses europeos existen o han existid o fig u ras sim ulates; en tre las mas
notables esta el "Plafond Legal de D ensite" en Francia. V case R en ard (1988).

344
te rre n o se le otorga una edificabilidad bdsica (cuyo derecho se le asocia a
m e n u d o al p ag o del im puesto predial). Pero claro esta, la reglamentacion
u rb a n a p e rm ite eventualm ente una edificabilidad mayor en los diferen-
tes lu g ares; es decir, que en el mismo terreno se puede producir mas espa-
cio co n stru id o que el de este limite minirno: es como si la norma creara un
su e lo v irtu a l adicional, de ahi su nombre. Pero el uso de la prerrogativa de
p ro d u cir co n una densidad superior a la basica no se otorga gratuitamen-
te: p o r ello se cobra una tasa en proporcion a la construccion adicional que
su p era la ed ificabilidad basica (pero que en realidad no exceda la edifica­
b ilid a d reglam entaria). Idealmente, la magnitud de esta tasa debe equi-
v a le r a la totalidad o a una porcion del aumento en el precio del suelo que
se d e riv a, precisam ente, de emplear la edificabilidad mayor que la basica.
E ste in stru m en to tiene la virtud de que ante un error en la estimation del
co b ro , d e tal m anera que se exija una suma mayor que el aumento en el
p recio del suelo, lo cual afectaria de forma negativa al propietario, este
tien e la posibilidad simplemente de no usar la edificabilidad adicional
y asi n o p ag ar de mas. Pero en terminos globales, esta posibilidad tiene
una im p licacion que normalmente se considera negativa: de esta forma,
el in stru m en to no es neutral, pues cuando esto ocurre, se inhibe la den-
sificacio n constructiva. Infortunadamente, no siempre la determination
d e esta tasa sigue procedimientos rigurosos que tengan en cuenta la for-
m acio n del precio del suelo y con frecuencia se produce este efecto de
in h ib icio n de la construccion en altura, lo cual, ademas, puede reducir
sen sib lem en te los recaudos.
En efecto, este mecanismo implica una separation entre el derecho a la
p ro p ied ad del terreno y el derecho a su desarrollo. Desde este punto de
v ista, lo que se cobra es este segundo componente. Con una logica similar
se pu ed e cobrar, ya no por la densificacion excepcional, sino por la au-
to rizacion de los usos del espacio construido: cuando un terreno pasa a
so p o rtar un uso "m as rentable" que haga aumentar el precio del suelo, si
el p ropietario quiere utilizar esta prerrogativa, debe pagar por ello.

d. Cobros por infraestructura general

H ernos dicho que un problema recurrente en el mercado inmobiliario
consiste en la dificultad de cobrarle al propietario los costos de la infraes­
tructura general. Por razones tecnicas, esta tiende a ser suministrada por
el Estado, directamente o en forma delegada, y con frecuencia su escala
rebasa la de los lotes individuales, incluso cuando se trata de desarrollos
m asivos. Por ejemplo, la ampliation de la ciudad en determinado mo-
m ento exige que para el suministro de agua potable de los suelos que van
a desarrollarse en un periodo de tiempo se requiera producir una red pri-

345
 maria, que sirve a varios globos de terreno. Es claro que si estos terrenos
no se urbanizaran, esta inversion no seria necesaria, lo que quiere decir
que ella es un costo de urbanizacion de esos lotes. Pero esta red es un va­
lor de uso colectivo que no aparece como desagregable directam ente, y que
eventualmente involucra terrenos en periodos sucesivos. El agente que se
beneficia de esta inversion es el propietario de los terrenos urbanizables,
pues estos trabajos son indispensables para que pueda vender su suelo
como urbano y de esta manera cobrar las rentas urbanas. No obstante, es-
tas circunstancias de indivisibilidad relativa dificultan que se les cobre a
ellos y facilitan que sus costos se desplacen a otros agentes: que se paguen
con fondos presupuestales generates (lo cual implica que el conjunto de
la sociedad paga por ellos) o que el pago se desplace a las tarifas del ser-
vicio (lo que implica que se canalice a los usuarios).
Existe, por lo tanto, el interes en corregir esta situacion, que es inequita-
tiva, y cobrarles estos costos a los propietarios originales de los terrenos.
Como hemos expuesto en apartados anteriores, es infundado el temor de
que este cobro aumente el precio de los inm uebles, y lo esperable en el
mediano plazo es que esta exigencia sea absorbida por una dism inucion
concomitante en la renta. Esto, es desde luego, siem pre y cuando su mon-
to no sobrepase la magnitud de la renta original (es decir, la situacion pre­
via en la que no se cobraba la infraestructura), en cuyo caso los terrenos
no se desarrollarian y el propietario preferiria destinarlos a actividades no
urbanas.

Lo que nos ocupa aqui es la forma como se hacen estos cobros, cuyas mo-
dalidades son asimilables a instrumentos de gestion del suelo.
La variante mas sencilla de entender, aunque bastante m as dificil de im-
plementar, es el cobro directo a partir de algun calculo que estim e analiti-
camente la participacion de cada terreno en estos costos globales. En estas
circunstancias, este cobro operaria casi exactam ente com o la Contribucion
de Valorizacion.

Pero no siempre se tiene la posibilidad de realizar estas m ediciones con

algun grado de precision o de credibilidad. Por lo tanto, se reem plaza la
referenda del costo exacto por algun otro que sea m as inteligible, con la
expectativa de que el monto global de todos los recaudos se aproxim e al
costo de la infraestructura. Por ejemplo, se cobra un gravam en propor-
cional al precio estimado de los terrenos una vez desarrollados, o con
respecto a la cantidad de espacio construido, etcetera. Una m odalidad in-
teresante consiste en que esta contribucion sea pagada en tierra, es decir,
mediante una cesion de terreno a la autoridad local, que puede utilizarla
para el desarrollo mismo de la infraestructura en cuestion o para otro
proposito: espacio publico, vivienda social, etcetera.
346
T am bien se han generalizado variantes flexibles en que la autoridad lo­
cal establece una negociacion ad hoc con el propietario o promotor, de
tal m anera que a estos agentes se les exigen contraprestaciones especi-
ficas: pued e ser el desarrollo de alguna otra pieza de infraestructura,
cu ya talla este a su alcance, cesion de terrenos incluso en otros lugares,
etcetera.

3. M e d id a s para activar el mercado

A dem as de que el mercado inmobiliario en su operacion espontanea pro­

du ce con frecuencia resultados indeseables, tambien sucede a menudo
que su misma operacion se entraba. Es frecuente encontrar que ciertos
lotes que podrian ser desarrollados y para los cuales existe una demanda
solvente, es decir, que existen compradores dispuestos a pagar por ellos
la renta que el mercado arroja, permanecen ociosos. A esto podria ana-
d irse la situacion similar de terrenos edificados que podrian ser reasigna-
dos a usos m as rentables, y que no obstante sus propietarios se niegan a
desprenderse de ellos y continuan usandolos en actividades que generan
rentas mas bajas que estos usos potenciales. Eventualmente esta situacion
pu ed e llegar a constituir un problema urbano de primera magnitud: no
es raro encontrar la paradoja de una escasez de tierras que obstaculiza la
produccion de espacio construido, y al misrno tiempo, grandes extensio-
nes de tie n a vacante. Efectivamente, esta escasez de tierras puede deter-
m inar que el precio del suelo se eleve y obstaculice aun mas la actividad
constructora.
La resistencia de los propietarios a desprenderse de sus terrenos e inmue-
bles a cam bio de precios "razonables", es decir, a precios cuya magnitud
podria estim arse como la que resultara de la operacion del mercado, pue­
de obedecer a multiples razones que aqui agrupamos en tres:
- Puede tratarse de rasgos atinentes al caracter social de los mismos
propietarios. Como hemos dicho, para muchos agentes el sentido de
la propiedad inmobiliaria no se reduce exclusivamente a la posesion
de una magnitud de valor, sino que puede desempenar otros papeles
que hacen que en las decisiones de compraventa intervengan otros
factores distintos del estricto calculo mercantil: es el caso de propie­
tarios tradicionales de terrenos que se niegan a desprenderse de sus
propiedades, porque estas les dan prestigio, poder politico u otros
privilegios sociales. Algo semejante puede decirse del caso reiterado
de pequenos campesinos en los hordes de las ciudades, para quie-
nes la venta de sus parcelas implica un cambio radical en su oficio, o
el de ocupantes de inmuebles en zonas de renovacion urbana, para

347
 quienes el cambio de localizacion implica un trastorno social de
grandes proporciones.
- Puede tratarse de circunstancias no econom icas que rodean la rela-
cion de propiedad y que obstruyen las transacciones. Es el caso de
dificultades juridicas en que no esta clara la propiedad o en que se
requieren acuerdos dificiles de lograr, etcetera.
- Puede tratarse de hechos que surjan directam ente de la operacion
del mercado. El mas importante de estos es la retencion especulati-
va. El propietario no se desprende de sus inm uebles porque tiene la
expectativa de que podra conseguir un mayor precio en el futuro. La
tendencia secular ascendente de los precios del suelo urbano opera
como un seguro y un incentivo para apostarle a esta retencion.
Ciertos instrumentos de gestion del suelo tienen com o objetivo, precisa-
mente, superar estos bloqueos y estimular el funcionam iento del merca­
do. Algunos de ellos son coercitivos, mientras que otros son incitativos.
En seguida examinaremos algunos de ellos.

a. Impuesto predial especial para inmuebles su b n tiliz a d o s y tarifas

progresivas

A los terrenos vacios o con densidades constructivas muy bajas se les

asigna una tasa mas elevada que la normal para desestim ular la retencion
de tierras. Incluso, esta tarifa puede ser creciente con el tiem po para po-
tenciar este efecto disuasivo.

b. Regimen de desarrollo prioritario

Esta figura consiste en que a los lotes que a la autoridad local le interesa
que sean desarrollados se les impone un regimen especial que obliga a
sus propietarios a construirlos en un plazo determ inado. Si no lo hacen,
la autoridad puede adquirirlos de forma com pulsiva, eventualm ente a
un precio menor que el mercantil (por ejemplo, el precio catastral, que
con frecuencia es menor que el precio comercial) o puede enajenarlos me­
d ia te subasta publica.

c. Bancos de tierras

Ya hemos aludido al sentido de este instrumento que apunta a regular las

alzas de los precios del suelo, especialmente las de tipo ocasional, median-
te la oferta estatal de tierras que se hace de manera anticfclica. Cuando se
logran reducir los precios, cuyo alto nivel puede atribuirse a maniobras
especulativas, ese mismo hecho desestimula la retencion de los terrenos,
p u es las exp ectativ as de los especuladores son menos halagtienas y se
p u ed e au m en ta r la oferta de tierras de propietarios privados.

d. Expropiacion
Un recu rso ultim o consiste en la enajenacion forzada que normalmente es
en fav or del Estado, pero que bien puede ser en favor de terceros, que si
esten in teresad o s y esten en capacidad de desarrollar los terrenos. Desde
lu eg o q u e el pu nto crucial de este mecanismo es la indemnizacion, si ella
e x iste y co m o se calcula. Tambien el asunto de los procedimientos y sus
tiem p o s es algo decisivo en la operatividad de esta herramienta.

e. R c a ju s te d e tierras

L o s lin d ero s de las parcelas urbanas, que se van definiendo por medio
del tiem p o con determ inantes muy variados, no siempre concuerdan con
la lo g ica espacial de nuevos desarrollos en las areas de expansion o de
red esarro llo s en las zonas de renovation urbana. Esto se convierte con
frecu en cia en un freno para esas operaciones, porque los beneficios de-
riv ad o s d e ellas suelen ser muy desiguales, e incluso, para algunos de
el los p u ed en ser negativos. Los forcejeos en estas disputas pueden llegar
a se r m u y dispendiosos y paralizar las transacciones y la edification. El
reaju ste de tierras es un mecanismo en el cual el Estado interviene para
a g iliz a r estos acuerdos. La formula mas sencilla consiste en construir una
figura de propiedad compartida, formada por los propietarios origina-
les en fu n cio n del valor de sus terrenos iniciales y distribuir las rentas
d e acu erd o con esta proportion. Pero esta especie de "propiedad por ac-
c io n e s " tam bien presenta a veces dificultades de gestion, asi que lo mas
frecu en te es que el Estado establezca un arreglo de nuevas divisiones de
los terrenos acordes con las condiciones espaciales de los nuevos desarro­
llos y los distribuya entre los propietarios, procurando que los beneficios
sean proporcionales a las propiedades originales. El Estado puede utilizar
para ello la norm ativa que le permita dosificar los aprovechamientos de
acu erd o con los usos y densidades autorizados en cada parcela. En efecto,
este es u n dispositivo que facilita el cobro de la infraestructura general,
p erm itien d o favorecer la equidad no solamente entre los propietarios in-
d iv id u a le s entre si, sino tambien entre estos y la comunidad en general.

349
 VIII
La e v o l u c i o n h is t o r ic a d e l a
PROPIEDAD DEL SUELO URBANO

n los siete capftulos que hemos dedicado al analisis de la propiedad

E territorial en las ciudades, tomando como nucleo de reflexion la ca-
tegorfa central de la Renta del Suelo Urbano, hemos seguido la estrate-
gia m etodologica sugerida por Marx, que se conoce como un "esquema
jerarquizado de niveles de abstraction": partimos de las nociones que
consideranios basicas, las cuales examinamos haciendo supuestos muy
sim plificadores, y a partir de alii, una vez consolidada la comprension
de estos conceptos, vamos reintroduciendo gradualmente determinan-
tes que habiam os excluido inicialmente. De esta manera vamos constru-
yendo representaciones cada vez mas complejas y a la vez cada vez mas
cercanas a las manifestaciones concretas. Sin embargo, habrfa que decir
que no es suficiente este viaje hacia la concretion a traves de esta via de
com plejizacion estructural, a pesar de que es un elemento fundamental e
indispensable para coniprender las realidades tangibles. En efecto, recor-
dando la formula del mismo Marx, de que "lo concreto es la sintesis de
m ultiples determ inaciones", es conveniente senalar que un contingen-
te im portante de estas no se encarna siguiendo el orden manifiesto del
analisis formal y deductivo. Y no es que estos aspectos de la realidad
no tengan ningun orden y, por lo tanto, sean inaprehensibles de mane­
ra rigurosa por la razon: ellos tienen su propia logica, pero se trata de
una logica de naturaleza diferente. Nos referimos a la logica historica. En
ella tom an importancia otras relaciones: el orden cronologico es decisivo,
la incertidum bre y el caracter imprevisto del futuro, las decisiones y re-
presentaciones de los actores que intervienen, etcetera. Pero, sobre todo,
em ergen otras conexiones entre los conceptos que desbordan la causa-
lidad elem ental: se trata de las relaciones que Marx, siguiendo a Hegel,
denom ina "dialecticas".

351
Para Marx, la comprension de las situaciones concretas exige la conver-
gencia de estas dos vertientes interpretativas (recuerdese que el habla de
materialismo dialedico y de materialismo historico) y de la interaccion entre
ellas. La reflexion unilateral desde cada una de estas perspectivas irnpli-
ca riesgos evidentes: tratar de deducir el curso de la realidad a partir de
manera exclusiva del analisis estructural, como parece ser la practica en
algunas corrientes positivistas, tiende a sim plificar y adulterar el sentido
del desarrollo historico que tiene una cantidad enorm e de determ inantes
elementales. Pensar solamente en terminos del discurrir cronologico, sin
comprender las relaciones estructurales basicas, puede desem bocar en
un tratamiento superficial y en graves equivocos ligados a las percep-
ciones espontaneas. Un buen ejemplo del abordaje propuesto por Marx
lo constituye la organizacion misma de su obra fundam ental, El capital:
recordemos que siguiendo la linea del esquema de niveles de abstraccion
jerarquizados, Marx comienza el analisis de las relaciones capitalistas por
una dimension muy basica y abstracta, la del intercam bio y de la mercan-
cia. Luego, pasando a un piano inmediatamente m as concreto, analiza
la explotacion mediante su teoria de la plusvalia. En seguida aborda el
fenomeno de la acumulacion en sus elem entos fundam entales. Se podria
esperar que a traves de este transito a representaciones mas concretas
de la economia capitalista que se extiende a lo largo de la obra, even-
tualmente se pudiera alcanzar una "configuracion de pensam iento" que
fuera comparable directamente con las m anifestaciones de lo "rea l". Y sin
embargo, en determinado momento, Marx introduce otro acercam iento:
muestra que a pesar de que esta complejizacion creciente es una estrategia
"del pensamiento", la realidad no se ha conform ado siguiendo la misma
trayectoria. Marx despliega un analisis de otro tipo para entender como
esta estructura que el se ha encargado de exponer se consolida objetiva-
mente: se trata del muy influyente capitulo sobre la "A cu m ulacion ori-
ginaria de capital", que es una reflexion historica de com o aparecio y se
consolido este orden economico. La convergencia de las dos perspectivas
desempena un papel crucial para tener conciencia cabal de las relaciones
estructurales subyacentes en el capitalismo, y de su desenvolvim iento.
Pues bien, en lo que respecta a nuestro examen de la Renta del Suelo
Urbano, reiteremos que el nucleo de nuestro abordaje es precisamente
el analisis estructural, y en estos siete capitulos hem os procurado desa-
rrollar conceptos que partan de lo mas esencial y a la vez m as simple,
hasta representaciones que sean familiares y reconocibles por quienes
trajinan cotidianamente con estos temas. Pero en nuestro desplazam iento
hacia las manifestaciones concretas, como hem os dicho, es insuficiente la
aproximacion puramente estructural y ella puede ser enganosa. Ademas
de las consideraciones generales que ya hem os evocado, recordem os al-
 gunas circunstancias especfficas de nuestro objeto de estudio que ponen
de presente la necesidad de un analisis historico que lo complemente. La
estructura de produccion de espacio construido en la que esta inserta la
propiedad territorial urbana involucra una gran cantidad de agentes, y
la propiedad juridica de la tierra urbana tiene significados muy distintos,
dependiendo de quien tenga en cada momento este dominio. Hacer ge-
neralizaciones desde las representaciones simplificadas puede conducir
a equivocos muy graves, y buscar las configuraciones especificas a partir
de la sim ple com bination de posibilidades estructurales, que puede dar
un num ero enorme de posibilidades, es una tarea enorme y probable-
m ente poco fructifera. Es la logica del discurrir historico la que jerarqui-
za la m iriada de relaciones y contradicciones estructurales posibles. Asi
m ism o, en nuestro analisis hemos hecho la simplification metodologica
de reflexionar como si la produccion de espacio construido fuera homo-
genea y completamente moldeada por las relaciones sociales capitalistas.
Pero sabem os, y asi lo hemos advertido, que en practicamente todas las
form aciones sociales en que las relaciones capitalistas son abrumadora-
m ente dom inantes, sin embargo, en lo que concierne a la produccion del
espacio construido al lado de la promotion capitalista, existen otras for­
m as de produccion. Esto complica aun mas la estructura de agentes, y
es la logica historica la que permite dilucidar su papel en cada contexto
determ inado.
Este capitulo tiene, entonces, como proposito dar algunas pinceladas so-
bxe lo que seria esta aproximacion historica. Desde luego, no se trata de
un exam en exhaustivo, y por el contrario, su caracter es esquematico y
sucinto; pero pretende ilustrar sobre esta dimension historica, lo cual es
decisivo para la interpretation cabal de las categorias estructurales que
hem os px-opuesto y para su uso en analisis concretos.
El capitulo tiene cuatro secciones: las dos iniciales son, en cierta mane-
ra, elem entos de transition entre el analisis estructural y el historico. La
prim era es una revision sobre la configuration de agentes que aparecen
en la estructura de produccion y circulation de espacio construido, de
la cual forma parte la propiedad territorial urbana, reintroduciendo al-
gunos com ponentes que habfamos deliberadamente excluido en nuestro
esquem a basico de agentes y transacciones que expusimos en la ultima
sectio n del capitulo III. En secciones subsiguientes hemos hecho mention
de otros agentes y los hemos empleado en nuestro analisis: aqui los revi­
sa m os de manera sixitetica. La segunda section examina un interrogate
teorico cuya dilucidacion es indispensable para establecer esta relation
con el analisis historico: es necesario entender como secciones del espacio
construido que no han sido producidas por empresas capitalistas, pueden
soportar rentas compatibles con las generadas por las relaciones capitalis-
353
 tas y que interactuan en un mercado de tierras que potencialm ente puede
ser unificado. Las ultimas dos secciones son exposiciones muy conden-
sadas de investigaciones sobre la evolucion historica de la propiedad del
suelo en dos contextos muy diferentes y con diversos horizontes tempo-
rales. La tercera seccion muestra los principales rasgos de la exploracion
colectiva adelantada por investigadores del Centre de Sociologe Urbaine
de Paris, encabezados por Christian Topalov (1973) y que investiga en
un plazo muy largo la trayectoria de la propiedad urbana en Francia y
en otros paises europeos. En particular analiza el muy extenso proceso
de conversion de la propiedad de la tierra urbana, que tenia un caracter
feudal en una propiedad congruente con una economia mercantil. Y por
otro lado, presenta los efectos en ese contexto europeo, en un pais capi-
talista central, Francia, de la penetracion ya hegemonica de las relaciones
capitalistas y del gran capital en la propia esfera productiva del espacio
construido. La cuarta seccion resena los trabajos realizados por algunos
colegas y por mi sobre la evolucion durante los ultim os tres cuartos de
siglo de la propiedad territorial en una ciudad de un pais capitalista peri-
ferico como es Bogota, algunos de cuyos rasgos pueden ser generalizados
a otras ciudades latinoamericanas.

A. La complejidad de la configuracion de los agentes en

la estructura de produccion y circu lacion de espacio
construido

En la seccion D del capitulo III planteamos, como dispositivo de analisis

de las categories pertinentes de la renta del suelo urbano, lo que denomi-
namos un "esquema basico de agentes" en la form acion de la renta en las
ciudades. Mostrabamos alii que en comparacion con lo que seria su equi-
valente en el medio rural, este mostraba diferencias y un grado mayor
de complejidad. En el ambito rural, el analisis clasico se construye con
referencia a dos agentes fundamentales, el terrateniente y el capitalista
agricola, cuya articulacion es la transaccion de arrendam iento temporal
de la tierra y cuya contrapartida es, precisamente, la renta periodica1.

En la ciudad, dos circunstancias tecnicas que exhibe la industria de la

construction, a saber, la inmovilidad del producto (el espacio construido)
a la tierra no solamente en su periodo de produccion, sino tambien en el
de consumo, y la larga vida util del bien, generan variaciones importan-
tes. Algunas de ellas son las siguientes: el tipo de transaccion mas ade-
cuado a estas circunstancias es la compraventa de la tierra y no su alqui-
ler, y por ello, cuando se vende la tierra desnuda, la renta asum e su forma

1 Vease figura 3.1.

354
 cap italizad a, es decir, se manifiesta como Precio del Suelo; por otro lado,
cu an d o el producto espacio construido entra a la circulacion, debe incluir
el acceso del usuario al terreno en el que esta edificado; por lo tanto, la
tierra experim enta transacciones similares a las del espacio construido: si
este se vend e, lo misrno sucede con la tierra, y si se alquila, esta tambien
es v irtu alm en te arrendada. La renta se manifiesta como parte del precio
del inm ueble: aparece de manera capitalizada cuando se vende el edificio
(co m o Precio del Suelo) y en forma periodica cuando se alquila (aunque
no ap arece com o una suma separada del canon de alquiler). Pero esto
tiene im portantes repercusiones en la definicion de los agentes: por una
p arte, en el m arco urbano es necesario tener en cuenta al usuario final
co m o un agente especifico, pues tiene un papel activo en lo que respecta a
la tierra. Los agentes fundamentales serian entonces tres, y no dos, como
en el contexto rural. En la ciudad aparecen entonces, en primer lugar, el
terraten ien te, al que calificamos de "original" por razones que recordare-
m o s m as adelante; en segundo lugar, el papel que en el campo desempena
el capitalista agricola, lo representa aquf el que denominamos capitalista
co n stru cto r; entre ellos, la transaccion que se establece es la compraventa
de la tierra a cam bio de un Precio del Suelo, es decir, la renta capitalizada;
y el tercer agente serfa el usuario final, que en principio compra al capi­
talista constructor el espacio construido, y para ello compra el terreno
so b re el cual esta edificado este ultimo. La renta aparece aquf de manera
cap italizad a, embebida en lo que serfa el precio del inmueble2.
M ien tras que el contexto rural el terrateniente es una figura estable, que
conserva la propiedad de la tierra mientras capta la renta periodica, en el
caso urbano el terrateniente captura este ingreso de manera capitalizada,
p ercibiend o un precio del suelo. Pero para hacerlo debe desprenderse de
la propiedad del suelo. Su relacion con la estructura de produccion-cir-
cu lacio n de espacio construido es episodica: por eso lo llamamos terra­
teniente original, pues se situa solamente al comienzo del proceso. Pero
asf m ism o, el capitalista constructor, al comprar la tierra para construirla,
d u ran te este tiempo aparece como propietario juridico de ella. Algo simi­
lar podrfa decirse del usuario final, que tambien se hace propietario juri­
d ico de la tierra cuando compra el inmueble. De esta manera, a diferencia
del m edio rural, en la ciudad la propiedad jurfdica de la tierra implica
relaciones m uy distintas e involucra agentes de diversa naturaleza. Dado
que en cada momento existen multitud de procesos de produccion, cir­
cu lacion y consumo de secciones de espacio construido que se traslapan
en el tiem po, esto complejiza enormemente esta estructura. Hemos visto

2 V ease figura 3.2.

355
 que fenomenos similares, como un aumento en el precio del suelo, o un
impuesto sobre la propiedad, que en principio afectaria en sentido ge-
nerico a "los propietarios", como hecho social y econom ico puede tener
significados muy diversos.
Pero en nuestros analisis mas especificos, hem os ya m encionado la emer-
gencia de otros agentes que desempenan papeles im portantes en este
esquema. En la figura 8.1 presentamos un esquem a un poco mas compli-
cado que la configuration basica, en el que hem os introducido los agen­
tes derivados que ya hemos presentado: el resultado es una complejidad
muy intrincada de transacciones, de relaciones y contraposiciones. Hay
que advertir, ademas, que estas no son todas las posibilidades existentes.

F ig u r a 8 .1 . Esquema ampliado de agentes en la formation de la renta

urbana.

356
Entre el terrateniente original y el capitalista constructor (que ya a esta
altura de la discusion denominamos promotor capitalista, por las razones
que expusim os en su momenta), contemplamos en el esquema basico una
transaccion directa de compraventa de la tierra. Pero es bien frecuente, y
en algunas configuraciones historicas adquiere gran importancia, que en­
tre estos dos agentes aparezca un intermediario: el especulador, que en
este caso transa tierras desnudas que van a ser construidas. Se las compra
a un terrateniente original y se las vende a un promotor, generalmente
tratando de capturar los incrementos en los precios de los terrenos de
los cuales hablamos en el capitulo V. En determinadas circunstancias, la
disputa por estos aumentos en los precios de los terrenos adquiere gran
im portancia.

Una vez el promotor capitalista ha producido el espacio construido, en

nuestro esquema basico lo vende a un usuario final. En estas circunstan­
cias, le vende a su comprador no solamente el espacio construido, sino
tam bien el terreno sobre el que se asienta el edificio. La renta aparece
en su modalidad capitalizada, pero como parte mas o menos indiferen-
ciada del precio total del inmueble. A esta modalidad de compraventa
directa que incluimos en el esquema basico habria que agregarle en pri­
m er lugar una opcion que hemos discutido ampliamente en este texto: la
m odalidad de circulacion en alquiler. El inmueble puede ser comprado
al prom otor por un arrendador que lo adquiere, no para su propio uso,
sino para ser cedido en arriendo a usuarios finales por determinados pe-
rfodos. En esta ultima transaccion, la renta retoma su forma periodica,
au nqu e aparece fundida en el canon de alquiler total del inmueble, que
incluye los componentes que corresponden directamente al espacio cons­
truido. En general, esta es una alternativa importante cuantitativamente
en casi toda estructura de produccion-circulacion de espacio construido,
pero en algunas circunstancias ocupa un lugar central como receptaculo
de las contradicciones fundamentales de ciertas configuraciones.
Existe la eventualidad de que quien le cornpre los inmuebles al promotor
no lo haga para emplearlos en su propio uso, ni para ofrecerlos en alqui­
ler: los compra para luego revenderlos a otro comprador. Se trata, por
lo tanto, de un intermediario, generalmente un especulador, que en este
caso trafica no con tierras desnudas, sino con inmuebles construidos. Su
m ovil es capturar cambios subitos en el precio de los edificios, que como
hem os examinado en la seccion correspondiente, se refleja (y podria de-
cirse que consiste en ello) en incrementos en el precio del suelo.
A h ora bien, en principio es esperable que el agente que hemos llamado
usuario final adquiera el inmueble para su propio uso, como lo toma-
m os en el esquema basico. Pero la larga vida util del espacio construido

357
 induce a una practica muy extendida: que el com prador original de un
inmueble, al cabo de un tiempo, lo vuelva a vender. Se trata del mercado
de inmuebles usados, que generalmente tiene gran im portancia cuantita-
tiva. Esta venta puede darse de manera directa a otro usuario (en la figura
8.1 lo denominamos "Usuario Final 2"), o puede hacerse a un intermedia-
rio: aqui tambien aparecen especuladores que hacen estas transacciones
de compra y luego venta de inmuebles usados para capturar aumentos
en su precio; de nuevo, se trata usualmente de elevaciones en el precio de
los terrenos asociados a estos inmuebles.
El usuario final puede arrendar su inmueble a otro ocupante. Podria de-
cirse que en ese movimiento se convierte en arrendador. Sin embargo,
debe registrarse una figura que en ciertas ciudades es muy extendida:
aquella en la cual un usuario final, sin dejar de serlo, arrienda solamente
una parte de su vivienda a un inquilino, pero continua utilizando el resto,
lo cual se conoce como alquiler de vivienda compartida.

Tambien hemos mencionado que en las ciudades contem poraneas buena

parte de los procesos de produccion de espacio construido se hace por
renovacion urbana en terrenos que ya han sido edificados y que han ago-
tado completamente su valor o que caen en una obsolescencia prematura
como resultado de la operacion del mercado, tal como lo hemos analiza-
do3. En estos casos, usuarios finales, tanto aquellos que han comprado
nuevos sus inmuebles, o los que los han adquirido de segunda mano,
aparecen en un papel similar al del terrateniente original y venden sus
propiedades a promotores que las adquieren, en realidad, como suelo
para emprender un nuevo proceso de produccion de espacio construido.
Aquf tambien aparece la posibilidad de que quienes venden terrenos edi­
ficados que van a ser reafectados para construction nueva, sean agentes
especializados en estas operaciones, es decir, especuladores. Este eslabon
alrededor de la compra y venta de terrenos ya edificados destinados a
la renovacion, en ciertas circunstancias concretas, puede adquirir gran
importancia.
Se puede apreciar, entonces, que la inclusion de estos agentes secunda-
rios que desempehan papeles de importancia complejiza de manera muy
apreciable estos esquemas estructurales, incluso si no se tienen en cuenta
posibilidades puramente logicas, pero que no son muy frecuentes. Ahora
bien, existe otro frente de complejizacion que potencia el numero de estas

3 Aunque los edificios sigan siendo utiles e inclu so p u ed an ser tran sad os m ercantil-
mente, por ejem plo en alquiler, la m agnitud de lo que recibe el p ro p ietario es m enor
de lo que podria exigir vendiendo el inm ueble com o si fuera un terren o no construido.
Vease seccion D.2 del capitulo VI.

358
posiciones, que es necesario diferenciar: se trata del papel que desem-
pena en la sociedad corno un todo cada uno de estos agentes, incluido en
la estructura de produccion-circulacion-consumo del espacio construido,
y su naturaleza economica y social.
Lo prim ero tiene especial relevancia en lo que concierne al agente que
denom inam os usuario final, pues en general, aunque consume espacio
construido, su definicion social trasciende este aspecto. Ya hemos sena-
lado que su comportamiento y el sentido que adquiere su relacion con la
renta en realidad pueden ser muy diferentes, de acuerdo con el uso del
espacio construido del que se trate, es decir, con respecto a lo que hemos
denom inado las distintas articulaciones secundarias de la tierra urbana.
Este usuario final puede ser un comerciante o un industrial, o estar dedi-
cado a otras actividades economicas que hemos omitido: puede tratarse
de un agente financiero, o de alguien que se dedica a la gestion, a dife­
rentes servicios, etcetera. Pero tambien puede ser un agente que utiliza el
inm ueble para su propia reconstitucion en terminos de vivienda: hemos
v isto ya que su propia definicion como capitalista, o como proletario o
com o perteneciente a otras categorias sociales, le da no solo pautas dife­
rentes de comportamiento, sino que le imprime un muy diverso sentido
en cuanto a su papel en la operacion y reproduccion de la ciudad y del
sistem a econom ico y social en su conjunto.
Pero adem as del papel que cumple el consumo especifico del espacio
construido, incluso en una estructura dominada por las relaciones capi-
talistas, cada uno de estos agentes puede tener una naturaleza diferente.
Los com erciantes o los agentes productivos pueden ser propiamente ca-
pitalistas o pueden ser agentes mercantiles simples. Tambien los arrenda-
dores pueden ser empresarios capitalistas que buscan la acumulacion, o
agen tes mercantiles que solo buscan la reproduccion reiterada. Y lo mas
decisivo: hemos advertido que uno de los rasgos mas sobresalientes de
la ram a de la construccion en la sociedad contemporanea, consiste en
quo, incluso en paises capitalistas centrales, las relaciones capitalistas no
copan completamente el sector de produccion de espacio construido. Al
lado de la forma de produccion capitalista promocional coexisten otras
form as de produccion como la produccion por encargo, que es una va-
riante transicional, y la autoconstruccion, que es una forma de produc­
cion que en principio es premercantil. Todas ellas utilizan terrenos que
adem as arrojan rentas. Y se entrelazan con otras variantes en la circula-
cion: los inmuebles producidos con estos procedimientos tambien pue­
den ser arrendados, etcetera.
C on este recuento no queremos abrumar al lector con la enorme cantidad
de posibilidades de combinacion que ofrecen estas estructuras, pero si

359
 vale la pena tener en cuenta que las posibilidades son m uy numerosas. La
aproximacion estructural es util, porque permite pensar estas relaciones
de manera ordenada. Pero en realidad, en las m anifestaciones concretas
no todas estas posibilidades tienen la misma importancia: en cada confi­
guration, unas tienen mayor relevancia que otras y determ inan la dina-
mica y las mutaciones de la estructura general. No parece sensato tratar
de deducir la jerarquia de estos entrelazamientos y su trayectoria a partir
de un ejercicio puramente deductivo y analftico. Se impone, por lo tanto,
una aproximacion historica, como hemos senalado.

B. L a ren ta u rb a n a c a p ita lis ta y la d i v e r s i d a d d e f o r m a s

de p ro d u ccio n

Cuando iniciamos nuestra reflexion sobre la renta del suelo urbano en

el capitalismo, advertimos que a pesar de que teniam os conciencia de
que en esta sociedad las relaciones capitalistas generalm ente no copan
completamente la produccion y circulation del espacio construido, y en
la section anterior lo reiteramos; sin embargo, para poder realizar el ana-
lisis con nitidez, ibamos a reflexionar como si efectivam ente los agentes
que operan en este mercado fueran capitalistas en su totalidad. En este
momento en que estamos relajando este supuesto simplificador, cabe la
pregunta: ^se mantienen las conclusiones que extrajimos en esta reflexion
y se pueden extender para el conjunto de la ciudad, a pesar de que no
toda ella ha sido construida de manera capitalista y rnuchos de quienes
la utilizan no tienen el caracter de capitalistas? estas conclusiones solo
rigen para las secciones de la ciudad que han sido construidas por empre-
sarios buscando una ganancia o cuyo espacio construido es el soporte de
un proceso de acumulacion capitalista?
La pregunta es muy pertinente, sobre todo en paises capitalistas peri-
fericos, en cuyas ciudades existe una nitida segregation socioespacial y
donde existen areas muy considerables de ellas que han sido producidas
por los mismos pobladores a traves de la autoconstruccion, es decir, una
forma de produccion no capitalista e incluso cuya naturaleza es premer-
cantil. En muchas ocasiones, estas secciones de la ciudad han sido ocu-
padas de hecho sin mediar una transaction de compra de tierra. Para
rnuchos, estas areas de la ciudad estarian al margen del mercado y, por lo
tanto, la relation con la tierra no generaria una renta, o al menos no una
renta de naturaleza capitalista.
Para empezar a tratar este tema, habria que hacer una primera distin-
cion. La multiplicidad de formas de produccion tiene un sentido cuando
se trata de una etapa precoz e inacabada de las relaciones capitalistas, y
tiene otro significado cuando se trata de una sociedad concreta, una "for-

360
m acio n so cial" en el lexico marxista, en la que las relaciones capitalistas
estan plenam ente consolidadas y son hegemonicas.

En efecto, en el desarrollo clasico en la Europa Occidental, la emergencia

del cap italism o fue un proceso dilatado y gradual, en el cual las relacio­
nes capitalistas se fueron abriendo paso en una sociedad diferente que
co n o cem o s corno feudalismo. La dinamica global, los comportamientos
d e los agentes, la estructura politica, las ideas y las creencias estaban mol-
d ead o s por la logica feudal. Las porciones conquistadas por las relaciones
cap italistas contrastaban con las imperantes en el resto de la sociedad y
eran extranas a estas. Tal vez por ello puede hablarse de una alteridad
nitid a entre una seccion y otra. Tal vez hasta algo similar ocurra en otras
circu n stan cias en que el capitalismo ha penetrado en otras sociedades en
o tras latitudes.

P ero esto aparece de manera completamente diferente cuando las rela­

cio n es capitalistas se afianzan y se convierten en dominantes en una for-
m acion social. Se podrfa pensar que en estas circunstancias, todas las ac-
tivid ad es econom icas y especialmente los procesos productivos deberian
resp on d er al esquema capitalista. Y seguramente esa sea la tendencia.
P ero este copam iento por procesos organizados de manera explicitamen-
te capitalista, es decir, movidos basicamente por la acumulacion sobre
la base de extraccion de plusvalfa, nunca ha sido completo en ninguna
so cied ad historica, ni siquiera en los paises contemporaneos mas desa-
rrollados, en los que no existe la menor duda de que es el capitalismo el
qu e im pera.
El m ism o Marx parecfa tener la expectativa de un eventual dominio com­
p leto y exclusivo de las relaciones capitalistas en todas las actividades
econ om icas de la sociedad contemporanea. El hace la distincion entre
lo que denom ina la "circulacion simple de mercancfas", que atribuye a
ag en tes mercantiles, pero no capitalistas, y que caracteriza como un cir-
cu ito que comienza por una mercancfa, cuyo valor se vierte al mercado
al realizar el producto a cambio de dinero, para que luego el agente pue-
da com prar las mercancias, que consume finalmente: es el famoso ciclo
M -D -M . El agente acude al mercado solamente para obtener los bienes
q u e consum e, pero no para capturar valor adicional: su movil no es la
acum ulacion, ya que las mercancias iniciales y las finales contienen la
m ism a magnitud de valor. Pero Marx advierte que este circuito no es el
dom in ante en la sociedad actual: a el se contrapone otro ciclo, que el de­
nom ina precisamente "circulacion capitalista de mercancias", cuyo pro-
tagonista es el empresario capitalista, para quien la logica del mercado se
plasm a en la busqueda de la acumulacion; comienza con una cantidad de
dinero, que invierte en la produccion de una mercancia, la cual realiza en

361
 el mercado, pero con la expectativa de que el valor final sea superior al
inicial: es el circuito D-M-D', en el cual el ultimo termino tiene una canti-
dad de valor mayor que el termino con el que se comienza. Los dos tipos
de agentes pueden coexistir en ciertas fases, pero entre ellos, como entre
todos los agentes que participan en un mercado, existe una relacion de
competencia. La tendencia es entonces a que los agentes capitalistas des-
placen a los agentes mercantiles simples. Los capitalistas, por la misma
magnitud de su capital, que ademas crece con la acumulacion, tienen ac-
ceso a procesos productivos mas eficaces que desvalorizan la produccion
mercantil simple a la cual finalmente liquidan, y cuyos agentes no tienen
otra opcion que la de convertirse en asalariados.
Este razonamiento esta en la base de la perspectiva que el avizoraba para
el capitalismo: consideraba que la sociedad contemporanea evoluciona-
ba hacia una estructura muy polarizada compuesta de una minoria de
capitalistas y una gran masa de proletaries, mientras que las clases inter-
medias y terceras, como artesanos, campesinos, etcetera, en tanto agentes
mercantiles simples, tendian a desaparecer. Pero esta expectativa no se ha
confirmado de manera total: a pesar de que indudablemente existe y es
evidente la tendencia que Marx preve, que consiste en que los empresa-
rios capitalistas procuran atrapar la produccion y el suministro de todo
tipo de bienes y servicios, en la sociedad contemporanea persiste gran nu-
mero de ellos que son ofrecidos por agentes mercantiles simples, y estos
grupos no dan muestras de desaparecer. Subsiste un numero importante
de artesanos, de suministradores de servicios personales, de reparacion,
etcetera, que ofrecen sus productos en el mercado, y no solamente items
tradicionales que pueden ser concebidos como inercias del pasado, sino
que con frecuencia se trata de bienes y servicios ligados a actividades
nuevas y modernas, en muchas ocasiones con remuneraciones elevadas.
Los profesionales independientes, los asesores especializados, los consul-
tores, son basicamente agentes mercantiles simples. Este hecho se presen-
ta con vigor incluso en los paises capitalistas centrales, pero en los paises
capitalistas perifericos es de enorme magnitud: las actividades conocidas
con distintas denominaciones, como "inform ales", marginales, etcetera,
realizadas por "cuentapropias" que tienen fundamentalmente una logica
mercantil simple, tienen gran peso y a veces absorben mas mano de obra
que las actividades propiamente capitalistas.
Esta ultima referencia a los paises capitalistas perifericos tal vez sea la
responsable de la identification, quizas excesiva, de estas actividades
mercantiles simples con la pobreza y de la consideration de que su per-
sistencia es un simple fenomeno residual del funcionamiento de los sec-
tores capitalistas (denominados "form ales", "m odernos", etcetera). Se re­
saltan como causas de esta persistencia, inercias culturales de los grupos
362
 im plicados que Ies dificultan involucrarse en los circuitos capitalistas o
barreras institucionales que les impiden articularse a "la modernidad".
Es este el trasfondo de la concepcion dualista de estos asuntos, muy gene­
ra lizada en los decenios del sesenta y del setenta, asociada a la sociologfa
urbana norteamericana de corte positivista. Hoy en dfa, las tesis sobre
el "d esarrollo" de la economfa neoclasica mas tradicional han reeditado
estas nociones con ligeros cambios, sobre todo de lexico.

En contraposicion con esta concepcion dualista, que imagina dos sectores

com pletam ente desconectados, otras corrientes de pensamiento, algunas
de ellas influidas por el marxismo, han argumentado que en los pafses
perifericos el sector mercantil simple desempeha un papel de comple-
m entariedad respecto al sector capitalista. Esta miriada de artesanos, de
cuentapropias, de "marginales", etcetera, puede suministrarle mercan-
cfas, servicios e insumos especialmente baratos a los grandes capitales
que operan en estos pafses, lo que les permite a estos ultimos mantener
niv eles elevados de ganancia. Los grandes monopolios que operan en
el capitalism o dependiente estarfan interesados en la supervivencia de
algu nos de estos procesos "informales".

Probablem ente estas modalidades de relacion (o de ausencia de ella) en-

tre el sector de productores capitalistas y el de productores mercantiles
sim p les existen, pero a nuestro juicio, la relacion fundamental entre ellos
es otra: la de la competencia. Las relaciones capitalistas son como un gas,
que tiende a ocupar todos los espacios economicos. Si no pueden do-
m in ar todos los lugares es porque encuentran barreras para hacerlo, y
en esos nichos se consolidan otras formas de produccion que resisten y
eventualm ente desplazan a los agentes capitalistas. La arena deesta pug-
na es, precisamente, la que el mismo capitalismo impone: la competencia
m ercantil.

El punto crucial en esta contraposicion es, desde luego, el precio al que

pu ed en ofrecer su produccion cada uno de estos agentes: se espera que
en general sean los productores capitalistas los que pueden ofrecer pre-
cio s m as bajos y de esta manera capturar la denianda. Para imponerse,
el capitalista no solamente debe tener una productividad mayor que la
del agente mercantil simple, sino que esta diferencia debe ser lo sufi-
cientem ente pronunciada como para permitirle cubrir la ganancia que
el agente mercantil simple no exige. Pero no siempre el saldo favorece al
capitalista: existen productos y servicios en los cuales las econoinfas de
escala (que es lo que normalmente aprovecha el capitalista) son debiles
o inexistentes. El mercado puede ser excesivamente pequeno para que
el capitalista pueda disfrutar de sus ventajas de escala y, por lo tanto, el
agen te mercantil lo reemplaza Con frecuencia, el agente mercantil sim-

363
 pie puede ofrecer bienes y servicios diferenciados o personalizados que
no estan al alcance del capitalista a los mismos precios (Ibanez, 1997).
La innovacion tecnologica no siempre aumenta la ventaja del capitalista:
con frecuencia nuevos metodos de produccion abaratan los instrumentos
que utilizan los agentes mercantiles simples o sus insumos, disminuyen
la escala minima para hacerlos viables, etcetera. Y desde luego, con fre­
cuencia los agentes capitalistas, a pesar de que en un momento pudieran
imponerse a los agentes mercantiles simples, no encuentran condiciones
estables para mantener en el tiempo su acumulacion y deben dejar espa-
cios vacios que son ocupados por estos competidores no capitalistas.
El resultado es que en la sociedad moderna lo normal es esta heteroge-
neidad: algunos bienes y servicios son producidos de manera capitalista,
exclusivamente; otros son producidos solamente por agentes mercantiles
simples; y otros son ofrecidos simultaneamente por capitalistas y agentes
mercantiles. Coexisten, por lo tanto, productores capitalistas y producto-
res mercantiles simples, y no necesariamente estos ultimos perciben las
peores remuneraciones en comparacion con los trabajadores asalariados.

Desde otro punto de vista senalemos que los bienes producidos de ma­
nera capitalista son consumidos tanto por los agentes fimdamentales de
la produccion capitalista (es decir, empresarios y asalariados) como por
agentes que pertenecen a estas otras clases terceras, mercantiles simples.
Y desde la perspectiva de estos agentes como consumidores, sea cual fue-
re su definicion como productores, los bienes y servicios que encuentran
en el mercado para su consumo algunos de ellos son producidos por ca­
pitalistas y otros lo son por agentes mercantiles simples.
Pero esta diversidad tiene incluso otra dimension que remite a una pro-
blematica que trato con atencion ya no Marx, sino Smith: la relacion con
procesos premercantiles. Smith imaginaba un estado inicial de socieda-
des compuesto de agentes economicos autonomos que producian todo
lo que consumian y, por lo tanto, eran autosuficientes. Pero dicho estado
implicaba un nivel muy bajo de productividad. La division del traba-
jo mercantil, en contraste, proporciona un salto decisivo en la eficiencia
productiva, algo que Smith sustento en su clasica argumentacion sobre
las ventajas de la especializacion mercantil. Para el, estas ventajas son tan
contundentes que estaba convencido de que toda sociedad evoluciona de
manera ineluctable hacia el mercado. De manera similar a como Marx es-
timaba que la produccion capitalista eventualmente arrasaria totalmente
con la produccion mercantil simple, Smith consideraba que no solamente
toda sociedad se encaminaba al mercado, sino que en la sociedad moder­
na, todo resquicio de produccion autonoma mercantil iba a ser sustituido
por produccion mercantil (esta podria ser mercantil simple o capitalista).

364
P ero he aqu i que a la argumentacion de Smith se le puede hacer un ra-
z o n a m ie n to critico similar al que se formula a la reflexion de Marx. El
re q u isito para que la produccion mercantil reemplace al autosuministro,
co n siste en que el consumidor pueda obtener los bienes en el mercado
co n un m en o r esfuerzo que si se los procurara directamente. En otras pa-
lab ras: el productor mercantil (o capitalista) debe ser mas productivo que
el co n su m id o r autoproductor. La mayoria de las veces probablemente sea
asi, p ero no siem pre es el caso. Lo cierto es que en la sociedad modema
e x iste una cantidad de bienes y servicios que son generados por los mis-
m o s consum idores, ya sea en terminos individuales o familiares: todo lo
q u e se conoce como "trabajo domestico", el arreglo personal, etcetera,
co rresp o n d e a esta categoria y su persistencia muy probablemente obe-
d ece a que para los consumidores resulta mas conveniente esta forma de
p ro v isio n que el mercado.

En conclu sion: en la sociedad contemporanea los agentes economicos,

en tanto consum idores, incluso los mas decididamente adaptados a la
logica capitalista, en sus consumos incluyen algunos bienes y servicios
au tosu m inistrad os, otros producidos por agentes mercantiles simples y
o tro s m as provistos por agentes capitalistas. Las proporciones varian en-
tre e sto s grupos y cambian con el tiempo y con otras circunstancias. El
m ecan ism o que determina esta composicion es entonces de naturaleza
m ercan til: se espera que las opciones que escoja el consumidor resulten
d e un calculo de lo que les sea mas ventajoso con respecto a su esfuerzo,
a su trabajo.

A h ora rem itam os estas consideraciones generales al asunto que nos ocu-
pa: las practicas de produccion y de consumo de bienes inmobiliarios en
la ciu d ad . Por una parte, muchos de los consumidores de espacio cons-
tru id o no son ellos mismos empresarios capitalistas ni tampoco proleta-
rios, que es la otra clase que aparece como fundamental en la sociedad
cap italista. Y, asi mismo, muchos de los inmuebles urbanos no son pro­
d u cid o s m ediante procedimientos capitalistas. Reiteremos entonces la
p reg u n ta: ^estos procesos estan en capacidad de generar rentas urbanas
co m p atib les con el "mercado capitalista" de tierras? O por el contrario:
^se trata de fenomenos al margen del mercado que deben entenderse con
otra logica y que, o no producen rentas, o si las producen, tienen natura­
leza diferente?
N u estra respuesta es entonces la primera, y su fundamento es la consi-
d eracio n general que venimos de evocar. Los protagonistas de estos pro­
cesos, tanto los que consumen estos inmuebles no producidos de forma
cap italista, como los que producen espacio construido bajo estas formas
alternativ as, son agentes inmersos completamente en la sociedad capi-

365
 talista y operan con su logica. Sus decisiones son el fruto de las reglas
de comportamiento de este orden social, aun donde no aparecen abier-
tamente transacciones. Si como productores em prenden estos procesos
no capitalistas, o como consumidores utilizan inmuebles producidos bajo
estas formas peculiares, el nucleo de su escogencia es el calculo mercantil.
Y en ese registro enfrentan los condicionantes que hemos evocado del
espacio construido, su estructura heterogenea y convencional, que hace
surgir, en presencia de la competencia, rentas del suelo. No solamente se
estructuran rentas urbanas con logicas similares a las que hemos analiza-
do, sino que estos agentes interactiian en el espacio urbano con la referen­
da del entrelazamiento de rentas que tambien hemos presentado.
Analicemos entonces un primer aspecto: el de agentes que usan el es­
pacio construido (digamos que producido en forma capitalista) pero sin
ser ellos mismos empresarios capitalistas (o proletarios). Examinemos en
primer lugar, si las actividades asf desarrolladas generan rentas. Y en se-
gundo lugar, miremos la manera como pueden entrelazarse con las rentas
capitalistas que ya hemos examinado.

Empecemos por un caso que no presenta mayor dificultad a la compren-

sion, el del espacio construido destinado al comercio. Sabem os que al
lado de los empresarios capitalistas que se dedican al comercio existen
otros comerciantes que tienen una logica de agentes mercantiles simples.
^Como sobreviven a la competencia de los capitalistas? Durante mucho
tiempo, los comerciantes artesanales" mantuvieron su predominio en
ciertas modalidades de circulacion al por menor, en las que hay menos
econ om ics do e s yjfflfflgg una fase en que las em presas comerciales
<ie gran tam afto (las "grandes superficies", las cadenas de supermerca-
d o s, etcetera) se apoderan paulatinamente de esa esfera de la circulacion,
pero el pequeno comerciante sigue resistiendo en ciertos nichos en los
que, por ejemplo, puede ofrecer horarios mas extendidos, cercanfa al con-
sumidor, etcetera.
Estos comerciantes, por definition, son agentes mercantiles, y a ellos se
aplica la consideration que hemos sehalado para los com erciantes capita­
listas acerca de que su remuneration esta conectada con la velocidad de
rotacion de las mercancfas que hacen circular. En la competencia interna
entre estos pequenos comerciantes, desde luego que quien venda mas
rapidamente captura una portion mayor de valor. Pues bien, para ellos
tambien rige la regia de que las pautas colectivas de uso del espacio ur­
bano hacen que, a pesar de que las circunstancias individuales de estos
comerciantes sean indistinguibles, aquel que se situe en lugares mas fre-
cuentados e identificados por los compradores con esta actividad accede
a una rotacion mas veloz de las mercancias que vende. Eventualmente

366
esto puede superar lo que se puede denominar la "remuneracion impli-
cita " del agente mercantil simple, que seria la magnitud de valor reque-
rida para su reproduccion simple. Con la misma logica con la que hemos
exam inado el asunto para el comerciante capitalista, la competencia entre
estos comerciantes permitira que el propietario de estos lugares privile-
giados se apropie en forma de renta de este valor que excede el nivel de
reproduccion simple. En otras palabras: la renta secundaria que hemos
llam ado Renta Diferencial de Comercio opera para estos agentes.

Tam bien es vigente una relacion con las otras rentas similar a la que he­
m os analizado para el caso mas puro. Para que un pequeno comerciante
pueda desarrollar su actividad en un lugar determinado, debe estar en
capacidad de pagar una renta que sea superior a las de otros usos u otros
agentes. Aunque no parezca evidente, los pequenos negocios pagan ren­
tas comparables o superiores a las de los grandes comerciantes en cier-
tos lugares donde precisamente los comerciantes simples tienen ventajas
sobre sus competidores: en areas residenciales o incluso en centros de
com ercio convencional, en los que la rotation de estos pequenos tratantes
puede ser muy veloz. Y desde luego, el pequeno comerciante tambien
debe superar la renta ofrecida por otras actividades, como la vivienda,
algo que esta mas cerca de nuestra intuition.
Los agentes mercantiles simples dedicados a la produccion de mercan-
cfas tambien enfrentan la circunstancia de que las distintas localizaciones
determ inan que su eficacia productiva eventualmente varfe, por lo que la
com petencia entre ellos genera rentas. Para su localization, deben com-
petir con las rentas ofrecidas por otros agentes.

C uando analizabamos en el capitulo IV la Renta Industrial, anotabamos

el hecho paradojico de que con frecuencia los pequenos capitalistas pa­
gan rentas mayores que las grandes empresas. Estas ultimas pueden se-
parar espacialmente sus funciones, diferenciando las que son propiamen-
te productivas de otras asociadas, como la gestion o la comercializacion.
Las funciones de transformation productiva, que son las que consumen
m as espacio, pueden ser desplazadas a lugares perifericos que tienen me-
nos competencia de otros usos, porque en las ciudades contemporaneas
las condiciones para la produccion son cada vez mas homogeneas espa­
cialm ente. En contrapartida, las actividades de gestion tienen rentas mas
elevadas, pero su magnitud se minimiza con este desdoblamiento. En
otras palabras: las grandes empresas pueden concentrar sus sedes socia-
les en zonas de la ciudad con rentas elevadas, pero trasladan las plantas
productivas a lugares residuales con rentas bajas. En contraste, la escala
lim itada del pequeno capitalista le impide hacer esta separation espacial
de sus funciones y se ve obligado a escoger localizaciones que le permi-

367
 tan cumplir simultaneamente las actividades de gestion y circulacion de
mercancias con las estrictamente productivas y, por lo tanto, debe corn-
petir con agentes que desarrollan estas actividades en esos lugares y ofre-
cen rentas elevadas. El resultado es que por la actividad productiva debe
pagar rentas mas altas que los grandes capitalistas.
Esta misma reflexion puede aplicarse, incluso con mayor agudeza, al
productor mercantil simple de mercancias. El se ve constrenido a pagar
rentas abultadas proporcionalmente a su capacidad economica, porque
a menudo debe combinar en su taller la produccion con la venta de sus
productos y a veces con la misma vivienda. Debe buscar lugares en que
pueda cumplir simultaneamente estas funciones, y en consecuencia en-
frenta la competencia de otros agentes. En realidad, esta necesidad de
pagar rentas comparativamente mas elevadas es una circunstancia que
lo debilita frente a sus competidores capitalistas. Pero aun asi, un contin-
gente apreciable de estos agentes logra persistir en su actividad, por las
razones que hemos evocado de manera general; es decir, porque su pro-
ductividad relativa no es tan baja con respecto a la de los capitalistas en
ciertos rubros en los que son debiles las economias de escala, o porque el
tamano del mercado no es suficiente para introducir tecnicas avanzadas
a sus concurrentes, porque los agentes mercantiles simples se contentan
con remuneraciones muy limitadas, porque pueden generar productos
diferenciados, etcetera. En todas estas circunstancias, las practicas com-
petitivas de cada uno y de sus concurrentes hacen aparecer rentas que son
enteramente asimilables a la Renta Industrial de caracter secundario.

En lo que respecta al uso del espacio construido con fines habitacionales,

analizamos dos tipos de rentas: la Renta Diferencial de Vivienda, que se
refiere a los costos diferenciales en la reproduccion de la fuerza de trabajo
asociados a la diversa localization de los lotes, y la Renta de Monopolio
de Segregation, que esta ligada al pago por la diferenciacion social y la
exclusividad, implicitas en las convenciones de uso del espacio urbano.
Aunque las analizamos de manera separada, la primera con respecto a la
clase trabajadora, y la segunda con respecto a la burguesia, porque cada
una de estas se manifiesta con mayor nitidez en la clase social respecti-
vamente mencionada, senalamos que las dos modalidades de renta estan
presentes en estos dos grupos sociales. Aqui debemos hacer la extension
de esta consideration a todas las categorias sociales residentes en la ciu-
dad, incluso ya no solo burgueses y proletaries, sino rentistas, inactivos
y productores mercantiles simples. Para todos ellos, los distintos terrenos
generan diferencias en el costo de reconstitution humana, y en tanto acu-
den al mercado para obtener este valor de uso, su competencia genera
una renta asimilable a la Renta Diferencial de Vivienda. Asi mismo, sena­
lamos que la jerarquizacion social en el capitalismo, aunque tiene origen
368
 e n las d iferen cias estructurales de clase, se manifiesta fundamentalmente
c o n re fe re n d a al volumen de ingresos. Por lo tanto, estas clases y grupos
a d ic io n a le s expresan su lugar en la escala social con referencia a esta va­
ria b le , independientem ente de la naturaleza de su ingreso respectivo. El
m e c a n ism o de la Renta de Monopolio de Segregation se extiende enton-
c e s a to d o s los grupos presentes en el espacio urbano.

P e ro p u ed e decirse que el punto decisivo en lo que nos ocupa tiene que

v e r co n la diversidad de formas de produccion del espacio construido
m ism o . C om o hernos serialado, no todos los inmuebles se edifican bajo
la m o d a lid a d de produccion estrictamente capitalista. Recordemos otras
d o s fo rm as de produccion que a menudo coexisten con la promocion ca­
p ita lista . Una de ellas es la llamada "construccion por encargo". Ella se
d e sa rro lla cuando no existen otras condiciones para el afianzamiento de
la p ro m o cio n capitalista y opera en cierta manera como su sustituto, in-
c lu s o en la dem anda solvente. Consiste en que el mismo usuario final,
a n te la au sencia de inmuebles producidos de manera capitalista, compra
u n te rre n o y manda construir el edificio que quiere a un constructor que
o p e ra co m o un prestatario de servicios (como agente mercantil simple
o co n un perfil muy similar). En principio no se produce para el merca-
d o , n i se trata de una operation repetitiva. Aunque en terminos juridicos
u su a lm e n te es plenam ente legal, puede verse que no se trata de un meca­
n is m o capitalista, pues no se busca la acumulacion.

La o tra form a de produccion importante, que ya hernos mencionado, es

la au to co n stru ccio n , de enorme proliferation en las ciudades actuales de
lo s p a fse s capitalistas perifericos. Su persistencia esta claramente conec-
tad a co n la insolvencia de grandes masas de poblacion urbana a los pro-
d u cto s inm obiliarios de la promocion capitalista y de la construccion por
e n ca rg o . Los sectores empobrecidos, que no cuentan con los recursos ne-
c e s a rio s para obtener su vivienda en los circuitos capitalistas, emprenden
u n p ro ce so de autosuministro, construyendo paulatinamentesus vivien-
d a s co n su s propias manos. En realidad, lo que hacen es sustituir lo que
p a ra ello s es inalcanzable, la compra mercantil de fuerza de trabajo ajena
m e d ia n te la adquisicion de la mercanda producida con ella, por fuerza
d e tra b a jo propia, que estos grupos, a menudo con muchas precariedades
la b o ra le s, no podrian valorizar de otra forma.
E s co n v en ien te hacer una anotacion con respecto a estas dos formas de
p ro d u ccio n : aunque en su presentation mas abstracta los bienes produci­
d o s " p o r en carg o" o mediante la autoconstruccion estan destinados al au­
to su m in istro y, por lo tanto, no estan orientados a la circulation mercan­
til, e n realidad con mucha frecuencia ellos son transados en el mercado.
E ste h e ch o es una manifestation de la nocion de la cual hernos partido,

369
 la de que estas formas de produccion se desenvuelven en un medio mol-
deado enteramente por el capitalismo y en el que los agentes tienen como
referencia para sus acciones el calculo mercantil. Pero para que las tran-
sacciones se encamen como algo continuo y no meramente episodico, se
requieren varias circunstancias, una de las mas importantes, que exista
una demanda mercantil por estos bienes.

En el caso de la construccion por encargo es relativamente facil de en-

tender la emergencia de esta demanda. Quienes utilizan estos inmuebles
normalmente forman parte de la demanda solvente, pero dado que se
trata de un proceso que requiere tiempo y otras exigencias, a no todos los
usuarios potenciales les conviene echar a andar un proceso de produc­
cion por encargo: una de sus opciones es comprar inmuebles ya construi-
dos bajo esta modalidad. El mercado de inmuebles usados construidos
por encargo es algo generalizado en ciudades en las que esta forma de
produccion es importante. El alquiler mercantil del parque inmobiliario
producido por encargo tambien es muy difundido, porque normalm ente
existen grupos de demandantes que tienen solvencia pero que, o no estan
en condiciones de adquirir en compraventa un inmueble, o sus planes
de ocupacion son de corto plazo, etcetera. Esto incluso conduce a practi-
cas que acercan esta forma de produccion a una modalidad propiamente
mercantil: algunos agentes encargan la construccion de viviendas, pero
no para su uso, sino con la intencion prefigurada de ofrecerlas en alquiler,
y otros producen viviendas con procedimientos practicamente identicos
a la produccion por encargo (es decir, en escala minima, de manera pau-
latina, etcetera) pero destinadas a venderse a los usuarios finales.
De la autoconstruccion tambien se puede decir algo similar. Si bien la
nocion mas basica que puede tenerse al respecto es la de que el autocons­
tructor produce su vivienda con su propia fuerza de trabajo y para si mis-
mo, tambien alii aparecen las transacciones mercantiles sistematicas. Elio
es posible, entre otras cosas, porque contra una primera impresion no
cualquiera puede autoconstruir su vivienda. Para ello se requiere dispo-
ner de cierto ahorro inicial para hacer habitable una primera etapa de la
edificacion, tener recursos para hacer avanzar el proceso de produccion
y disponer de mano de obra, para no hablar de algunos conocimientos
minimos de estas tareas, etcetera. No todos los pobres reunen estos re­
quisites. Una de las posibilidades de estas familias, entre ellas las mas
pobres entre los pobres (y tambien de los grupos que no tienen planes de
arraigo de largo plazo, etcetera), es alquilar mercantilmente viviendas, y
una de las opciones que ellas tienen es tomar en arrendamiento viviendas
autoconstruidas. Una opcion que reduce el costo monetario de acceder a
este valor de uso habitacional es el arrendamiento de secciones de estas
viviendas; es decir, se trata del alquiler de vivienda compartida, modali-
370
 d ad en la cu al se utiliza la viviendasimultaneamenteconotrosinquilinos
o co n los p rop ietarios arrendadores. En los barrios populares autocons-
tru id o s d e las ciudades latinoamericanas, y tambien en otras latitudes,
se co n sta ta la operacion de un pujante mercado de alquiler de viviendas
p ro d u cid a s p o r autoconstruccion, fenomeno que tiende a realimentar
y re fo rz a r esta form a de produccion: para el poblador empobrecido, la
a u to co n stru ccio n no es solamente un medio para obtener un valor de
u so , sin o una oportunidad de obtener ingresos monetarios, algo crucial
en las estrateg ia s econom icas y sociales de estos sectores de la poblacion
(T urner, 1976).

A h o ra bien , la existencia de este trasfondo mercantil en estas formas de

p ro d u ccio n no capitalista del espacio construido, que con mucha frecuen-
cia a flo ra n con la proliferacion de practicas mercantiles abiertas y siste-
m a tica s, es decisiva para concluir en lo siguiente: la competencia mer­
can til d e diferentes agentes asociados a ella los conduce a que frente a
las caracterfsticas socioespaciales de la ciudad a las que tanto nos hemos
referid o , se desem boque en la configuration de rentas urbanas, tanto s e
cu n d a ria s com o primarias. Secundarias, porque los agentes capitalistas y
no cap italistas que utilizan estos inmuebles para las diferentes activida-
d es u rb an as encuentran en la estructuracion del espacio urbano diversas
co n d icio n es para su desarrollo que implican ventajas monetarias, lascua-
les se trad ucen en rentas. Primarias, porque estos procesos productivos
tam b ien encuentran circunstancias heterogeneas para su desarrolloen las
d istin ta s secciones del espacio urbano. Todo esto se traduce en que estos
terren o s adquieren precios y, con ciertas especificidades, entran a formar
p a rte d e una estructura mercantil con los terrenos desarrollados en forma
cap italista.
Sin em bargo, se pueden abrigar reservas frente a esta ultima conclusion
a n te el hecho ya aludido de que una parte importante del parque inmobi-
liario autoconstruido se edifica precisamente en terrenos que no respetan
la propiedad, es decir, ocupados sin pagar renta. Examinemos algunas
reflexion es al respecto.
E fectivam en te, existe una practica muy extendida entre los habitantes mas
p o b res de las ciudades del capitalismo periferico, que consiste en ocupar
terrenos de manera irregular, violando las Ieyes de la propiedad privada,
o d e m anera similar, sin cumplir con las normas urbanfsticas. Dicha prac­
tica se conoce con varios nombres, pero recientemente se ha impuesto el
term in o de "urbanization informal", que subraya el aspecto juridico de
ella, es decir, el hecho de tratarse de algo ilegal o ilicito. Estrictamente, la
ocu p acion irregular de suelos no es identica a la autoconstruccion, que
es un fenom eno economico, ni las dos acciones son inseparables. Pero

371
 si son convergentes, con mucha frecuencia van unidas, y su ligazon ha
generado formas muy estrechas de articulacion. La em patia entre las dos
practicas responde al hecho de que las dos apuntan al m ism o objetivo:
son formas de reducir el costo monetario que deben pagar los grupos mas
pobres para procurarse alojamiento en las ciudades. Si con la autocons-
truccion se contrae la compra de fuerza de trabajo m ercantil, la ocupacion
irregular de suelos contrae lo que se debe pagar en renta.
La modalidad mas nitida es la invasion, en la cual los pobladores ocupan
tierras sin pagar nada. ^Implica esto que estas actividades se sustraen
del mercado? No necesariamente. En prim er lugar, a m edida que estos
asentamientos se van afianzando, aparecen alii las practicas mercantiles
mencionadas, como el alquiler de vivienda, que en estos barrios invadi-
dos tiende a ser tan numeroso como en otras m odalidades de desarrollo
por autoconstruccion: las rentas emergen alii claram ente y se expresan
en modulaciones en el monto del alquiler entre distintos barrios y entre
diferentes localidades del mismo barrio. Incluso, la com praventa de in-
muebles emerge en la circunstancia eventual, pero cada vez m as frecuen-
te, casi universal, de que el estatuto juridico de la propiedad se formali-
ce. Pero incluso sin este requisito, no es excepcional la com praventa de
edificios (y de terrenos) sin titulos legales oficiales, pero cuya propiedad
se estipula con referencia a practicas juridicas paralelas pero acatadas de
manera estable en estos medios (Abramo, 2001).

Hemosmencionadoaquiotra forma de irregularidad en la ocupacion, que

consiste en la violation de las normas urbanisticas, pero en las que media
la compra del terreno: un fraccionador ilegal, un "u rbanizad or pirata", les
vende a los pobladores un lote de terreno que no cum ple con las normas
urbanisticas, bien porque no cuenta con la infraestructura urbana exigida
por la ciudad o se trata de terrenos no autorizados para ser urbanizados,
ya sea porque son inconvenientes para esos asentam ientos (terrenos ane-
gables, con pendientes elevadas que implican riesgos de deslizam ientos,
lugares muy elevados dificiles de servir con redes de acueducto, etcetera)
o no es aconsejable su desarrollo para la ciudad com o un todo (areas de
reserva ambiental, rondas de rios, etcetera). El hecho de que los terrenos
sean ilegales, permite precisamente ofrecerlos a los pobladores por pre-
cios inferiores a los lotes que si cumplen con las norm as y que estos usua-
rios no podrian pagar. Estas urbanizaciones "p ira ta " son m uy num erosas
en ciertas ciudades latinoamericanas, a tal punto que en algunas de ellas
reemplazan practicamente a las invasiones. En otras ciudades coexisten
una y otra modalidad de ocupacion ilegal, y tam bien hay ciudades en las
que practicamente no existen sino invasiones.

372
 A notem os que en la modalidad de "urbanizacion pirata" desde el co-
m ienzo media una relacion mercantil, aunque se trate de asentamientos
"inform ales". Es mas, los oferentes de estos lotes irregulares, los urbani-
zadores piratas, son agentes cuyo movil fundamental es el lucro, y po-
driam os decir que se trata de agentes "capitalistas". Operan de manera
m uy sim ilar a la de los fraccionadores formales, con rasgos similares a
lo que hemos denominado "especu lad ores inductivos" y que capturan
elevaciones muy notables en los precios de los lotes. El volumen de su
acum ulacion puede llegar a ser muy considerable, comparable a la de sus
contrapartes legales e incluso mayor que esta. La diferencia con ellos no
es fundamentalmente economica, sino jurfdica, pues operan en el borde
de la legalidad o al margen de ella: se trata de agentes capitalistas ilega-
les, com o existen en otras ramas de actividad.
D etengam onos un poco mas en la logica de este proceso de venta ilegal
de tierras y su relacion con la invasion, pues creemos que este analisis
evidencia que esta, la invasion, que parece ser una practica en la que el
m ercado esta ausente, en realidad recubre desde sus comienzos un calcu-
lo m ercantil en los terminos en los que hemos aqui planteado.
^Por que hay una demanda por lotes pirata? Si el poblador es muy pobre,
<;por que mas bien no invade, lo que implicaria que la renta fuera nula, y
prefiere pagar algo de renta al urbanizador pirata? Esto tiene lugar por-
que, aunque no lo parezca, la invasion tiene costos para el poblador, y es­
tos pueden llegar a ser mayores que lo que le cobra el fraccionador ilegal.
El mas importante de estos costos es, desde luego, la resistencia del even­
tual propietario legal de las tierras. El poblador que ocupa un terreno que
tiene un propietario privado para quien su propiedad es algo valioso,
debe contar con una oposicion vigorosa de este que puede implicar final-
mente la remocion del ocupante y la perdida de los posibles gastos en que
incurre para hacer rrunimamente habitable el terreno. El ocupante debera
enfrentar al propietario y muy probablemente al Estado, que se movili-
za para defender la propiedad privada y las normas urbanisticas. Estara
som etido a confrontaciones, y la incertidumbre lo desanima para dedicar
m uchos recursos al proceso de produccion de vivienda. Por eso el pobla­
dor busca invadir aquellos terrenos en los que espera que la resistencia
sea menor: sobre todo, lotes de propiedad estatal, pues la diligencia de un
funcionario no siempre es la misrna que la del propietario que defiende
lo suyo; terrenos en los que la propiedad no es clara, en donde el propie­
tario no esta plenamente identificado (sucesiones inconclusas, litigios) o
donde existen imperfecciones jurfdicas en los titulos. Ademas, los terre­
nos susceptibles de ser invadidos pueden ser excesivamente alejados, lo
que implica costos muy altos de transporte, o pueden tener problemas

373
 de edificabilidad (pendientes excesivas, terrenos inundables o inestables,
etcetera) que encarecen incluso la produccion por autoconstruccion.
El urbanizador pirata puede ofrecer una alternativa a estas dificultades
exigiendo el pago de una renta positiva, pero menor que estos costos.
Puede ofrecer terrenos menos alejados o con menos problem as de edifi-
cacion, y, sobre todo, puede ofrecer la perspectiva de m ayor seguridad en
la ocupacion. En realidad, la transaccion de compraventa de un lote ilegal
cambia los terminos de la confrontacion para el poblador: el propietario,
en este caso el fraccionador ilegal, pasa a ser su aliado para enfrentar
al Estado. Aunque no siempre hay garantia plena, este hecho puede au-
mentar enormemente las posibilidades de permanecer en el lugar. Las
politicas cada vez mas generalizadas de regularizacion le proporcionan
al poblador casi la seguridad de que va a poder conservar su posesion
y que esta va a poder ser legalizada, e incluso que las deficiencias en
infraestructura o en equipamiento van a ser subsanadas posteriorm ente,
usualmente beneficiandose de subsidios.

^Por que hay oferta de lotes irregulares? El oferente, bien sea el terrate-
niente original o el fraccionador ilegal, que puede ser un agente diferente,
£no preferiria vender sus terrenos legalmente a un usuario de mayores
ingresos? Desde luego que si, y en efecto es lo que hacen, cuando pueden.
Pero esta posibilidad no es algo unilateral: depende de sus com petidores,
de las caracteristicas de la oferta de tierras, etcetera. Si la ciudad tiene
muchas posibilidades de expansion o un esquema de segregacion muy
pronunciado, habra ciertos propietarios, los duenos de las tierras mas
alejadas o de aquellas localizadas en los frentes de expansion de ingresos
bajos, para quienes la probabilidad de atraer ocupantes de ingresos me-
dios o altos es tan baja, o tan alejada en el tiempo, que para ellos resulta
mas conveniente definitivamente ofrecerla a pobladores pobres y acelerar
la venta mediante la reduction del precio restringiendo la infraestructura
ofrecida4.

De esta manera, ciertas pautas de la informalidad pueden com prenderse

a grandes lineas, precisamente a partir de los m ecanism os mercantiles
y su interaction con rasgos socioespaciales de la estructura urbana. En
ciudades en las que existe gran cantidad de tierras perifericas, con poco
o ningun uso alternative al asentamiento de grupos populares, es dificil
atraer a pobladores a que paguen por tierras irregulares. De manera muy

4 No es rara la eventualidad de que los m ism os p ro p ietarios ofrezean a lg u n a s de sus

tierras de manera legal con destino a grupos de ingresos m ed io y alto, y o tras, d e m a ­
nera irregular, a grupos de pobladores pobres, d ep en d ien d o d e la im b ricacion d e estos
lotes en el esquema de segregacion espacial de la ciudad.

374
sucinta ilustremos este fenomeno con algunos pocos ejemplos. Lima se
desarrollo en un lugar rodeado de extensas areas deserticas sin duenos
particulares. Lo predominante para los mas pobres ha sido la ocupacion
gratuita de esos terrenos, y la urbanizacion pirata ha sido practicamente
desconocida. Un caso diferente ha sido Bogota, una ciudad con una exten-
sa area de expansion, pero consistente en tierras muy fertiles, apropiadas
por hacendados. Esta amplitud permitio que la ciudad se desarrollara
con una nitida segregacion socioespacial en la que los grupos de altos in-
gresos se concentraron hacia el norte. Los propietarios de los terrenos en
otros frentes y las localidades muy lejanas en el mismo norte ofrecieron
m asivam ente sus tierras en forma ilegal como urbanizacion pirata: los
pobladores encontraron estas ofertas mucho mas atractivas que desafiar
a propietarios irrumpiendo sin autorizacion en sus terrenos. La invasion
ha sido practicamente desconocida, y la localizacion de los asentamientos
piratas ha tenido esta pauta: en la periferia de la zona sur, suroriente y
suroccidente y en las localidades muy alejadas de la zona norte. En otras
ciudades la invasion es mucho mas extendida, a pesar de que no existe
gran oferta de terrenos muy baratos: tal vez la razon sea que a causa de
la configuracion topografica de estas ciudades existe escasez de tierras en
general, para todos los grupos. Todos los propietarios tienen la esperanza
razonable de poder vender sus tierras con destino a grupos de ingresos
m edios y altos. Los grupos populares no encuentran mas opcion que in-
vadir, a pesar de los costos que eso implique.
Podem os concluir entonces senalando que en las ciudades capitalistas,
aun si en ellas operan agentes que no son capitalistas y que el mismo es-
pacio construido se cree bajo una multiplicidad de formas de production,
en el conjunto de este espacio se consolidan rentas que se articulan y que
son el terreno de la competencia de distintos agentes. Es posible que no
se trate de un mercado absolutamente homogeneo, pero sus secciones
estan articuladas y encadenadas, y en ellas la competencia mercantil es la
norm a y el vinculo.

C . L a e v o lu c io n d e la co n fig u ra cio n h isto rica de la

p r o p ie d a d te r rito r ia l u rb a n a en un p ais ca p ita lista
c e n tr a l: el c a s o tr a n c e s

Vamos a presentar aquf, de manera muy apretada, algunos resultados

gruesos de un programa de investigation muy vasto desarrollado por in-
vestigadores del Centro de Sociologia Urbana de Paris (CSU), encabeza-
dos por Topalov (1987), sobre la evolucion de largo plazo de la propiedad
territorial urbana en Francia (con referencias esporadicas a otros paises
europeos), que se llevo a cabo en los decenios del setenta y del ochenta
 del siglo pasado. No pretendemos abarcar en el poco espacio del que aqui
disponemos los hallazgos muy ricos, detallados y m ultiform es de este
conjunto de investigadores, para lo cual remitimos a las obras originales5.
Presentaremos solamente algunos rasgos generales pertinentes para avi-
zorar el caracter historico de estas relaciones que m aticen y enriquezcan
nuestro analisis estructural. De este cuerpo nos interesan especialm ente
dos aspectos, a saber: el primero, que estas indagaciones se remontan a la
emergencia misma del capitalismo y reconstruyen la trayectoria de largo
plazo de estas relaciones y evidencian su m odificacion y adaptacion a la
logica capitalista, algo que no es de ninguna manera un presupuesto ab­
solute), sino el resultado de un proceso historico. El segundo, que muestra
el desarrollo contemporaneo de estos asuntos en un pais central, lo cual
puede tener peculiaridades importantes con lo que m ostrarem os en la
siguiente seccion, que se refiere a un pais de capitalism o periferico.

1. L a t r a n s f o r m a c io n d e la p r o p i e d a d t e r r i t o r i a l u r b a n a d e f e u ­
d a l a c a p it a lis t a

El Modo de Produccion Feudal fue un tipo de organizacion social en el

que las aglomeraciones urbanas no tuvieron un papel destacado. Las cre-
cientes dificultades del intercambio condujeron a que las ciudades que
florecieron en la antigiiedad clasica languidecieran con el afianzam iento
del feudalismo. Pero la misma evolucion de esta estructura hizo renacer
tanto el comercio como los centros urbanos a partir del siglo IX. La ex­
pansion de estas villas y poblados requirio tierra adicional, tierra urbana
para producir espacio construido que albergara tanto a personas como
actividades. Lo esperable entonces era que estas tierras em ergieran suje-
tas al regimen feudal de propiedad que imperaba en el cam po.

La propiedad feudal es muy diferente de la propiedad privada de la tie­

rra bajo el capitalismo. Esta relacion en la sociedad feudal no solo tenia
un caracter economico, sino tambien social y politico, y era tanto un me-
canismo de sujecion como de explotacion. El propietario em inente de la
tierra rural, bien fuera eclesiastico o civil, o un vasallo que hubiera recibi-
do esta propiedad de manera delegada en terminos de feudo, tenia la po-
sibilidad de exigirle al siervo que la cultivaba una parte de la produccion
en terminos de renta. Esta era la forma basica de extraccion del exceden-
te, y originalmente adoptaba la forma de pago en trabajo, aunque se fue
transformando paulatinamente en un pago en especie, es decir, en una
cantidad de productos, y a medida que reemergieron los intercambios

5 Una presentacion sintetica y a la vez abarcadora d e estas in d a g a cio n es se encu entra

en Topalov (1987). Este resum en tiene com o principal re fe re n d a esa exp o sicio n .

376
 m onetarios, este tributo se comienza a pagar en dinero. Pero el derecho
a captar esta renta, que tenia como soporte una prerrogativa polftica, no
era transmisible por la via de las transacciones: ni existi'an mercados de
tierras ni estas tenian precio.
<;C6mo se alojaban los habitantes de los burgos? Basicamente de dos ma-
neras. Una proportion importante de estos pobladores vivia de manera
gratuita, bien fuera en inmuebles de sus patronos, de instituciones re-
ligiosas, incluso de los gremios de artesanos y de comerciantes. Como
concesion de estas mismas entidades, algunos ocupaban tambien a titulo
gratuito y de manera permanente terrenos que edificaban por su cuenta:
los gozaban en usufructo, pero no podian enajenarlos. La otra variante,
era la extension del regimen rural: la tenencia senorial, en la que el pro-
pietario feudal cedia un terreno urbano a un habitante de estas villas a
cam bio de una renta o "censo" en dinero de caracter perpetuo. El tenedor
se com prom etia a edificar el terreno y a mantener la edification, y po­
dia disponer de esta como su propiedad. Pero la propiedad de la tierra
com o tal seguia en manos del propietario eminente, aunque la ocupacion
era, en principio, ilimitada en el tiempo, e incluso hereditaria, siempre y
cuando se abonara el censo.

A m edida que la propiedad feudal en el campo se fue disolviendo, algo

sim ilar sucedio en las ciudades. Sin embargo, podria decirse que este pro-
ceso adquirio peculiaridades en el medio urbano y fue mas rapido. Un
prim er aspecto que se debilito fue el atinente a las extensiones extraeco­
nom icas de sometimiento inherentes a la propiedad feudal: en la medida
en que el regimen legal de las ciudades fue adquiriendo excepcionalidad,
la tenencia senorial en ellas fue despojandose de todo sentido de depen-
dencia, sobre todo de tipo individual. El censo, por lo demas, tenia en el
m edio urbano una magnitud muy limitada, usualmente el monto que
tenia la renta antes de que la tierra fuera urbanizada. Salvo casos muy ex-
cepcionales, no se reajustaba en el tiempo, a pesar de fuertes procesos de
inflation de precios, que aparecieron en el periodo crepuscular del orden
feudal. El censo de los lotes urbanos a menudo tenia un sentido casi sim-
bolico, y su monto no estaba relacionado con la localization del terreno
ni puede interpretarse que su logica fuera la exaction del excedente ge-
nerado por comerciantes o artesanos. En efecto, el excedente se percibia
por medio dc otros gravamenes. A1 propietario le convenia que el tene­
dor cum pliera con sus compromisos de instalarse y de construir, porque
esto favorecia el crecimiento del burgo y le perm itia al senor aumentar
esas otras imposiciones. Tambien se fueron atenuando las prerrogafivas
de la propiedad eminente: si originalmente la posibilidad de enajenar la
tenencia dependia enteramente de la voluntad del propietario senorial,
este poder fue relativizandose: se fue limitando a la preselection que del
377
adquiriente haria el propietario, se fue reduciendo a la mera posibilidad
del veto, hasta que eventualmente desaparecio; el tenedor adquirio la po­
sibilidad de transmitirle a otro su tenencia libremente, con el compromi-
so, desde luego, de que el comprador abonara el censo periodico.
Esta figura le abrio paso a una relation establecida entre burgueses. Un
beneficiario de una tenencia senorial que no tuviera los medios para
construir su predio lo podia ceder en su totalidad, o una parte de el, a
otro tenedor, a cambio de una nueva renta periodica y perpetua que se
anadia al censo original que se pagaba en favor del propietario senorial.
Esta modalidad se conocia como "tenencia libre". En realidad, este fue un
mecanismo que se difundio mucho y mediante el cual se produjo buena
parte del espacio construido para alojar la creciente poblacion urbana.
Muy similar fue el arriendo de la tierra urbana de largo plazo, en el que
un beneficiario de una tenencia senorial cedia a otro tenedor el terreno
por periodos de 80,99 anos, etcetera, a cambio de un alquiler, en un arre-
glo que tenia este limite en el tiempo. Cada vez mas, el nuevo tenedor
tuvo un control mas completo de la propiedad y el propietario senorial se
convirtio en un simple perceptor de rentas.

El punto de llegada de este movimiento fue la eliminacion final del censo,

que se dio por diferentes vias. Una de ellas fue el rescate que de este hacia
el tenedor mediante el pago de una suma al perceptor del censo. Otro,
muy frecuente, fue su eliminacion por vias extraeconomicas: muchas mo-
vilizaciones de burgueses tuvieron como fin la liberation por parte de
los senores de los censos de las tierras urbanas. Tambien se dio una mu­
tation, por cuyo medio, con el fortalecimiento de la autonomia politica
de las villas, sus instituciones fueron sustituyendo al senor en varios pa-
peles, entre ellos la perception del censo, el cual fue transform andose en
un gravamen municipal, desligado de prerrogativas de poder sobre la
propiedad.

Se desemboco asi, entonces, en una forma plenamente mercantil de pro­

piedad privada de tierras sin ninguna sujecion personal. Las edificacio-
nes podian operar como mercancias, y las tierras tambien: se compraban,
se vendian, se alquilaban, adquirian un precio que era percibido como un
patrimonio monetario por sus tenedores, etcetera.
Este fue un proceso gradual, muy prolongado y multiforme. Como mu-
chos de los determinantes de su desenvolvimiento eran locales y depen-
dian de circunstancias de cada ciudad, las variaciones de estas trayecto-
rias fueron enormes. Los desfases fueron muy pronunciados: lo que era
corriente en una ciudad tardaba en encarnarse en otras dos o tres siglos
mas. Y lo corriente fue una coexistencia de estas formas de propiedad y
de acceso al alojamiento y a la tierra: usufructo gratuito, tenencia senorial
(m as cercanas al orden feudal), "tenencia libre" con distintas modalida-
des y propiedad plena. Pero la tendencia fue hacia esta ultima.

El proceso de produccion, propiamente dicho, parece haber sido algo

muy parecido a lo que hoy denominamos autoconstruccion o alguna va-
riante cercana a la "construction por encargo" para los burgueses mas
adinerados. Buena parte de estos inmuebles fueron entonces producidos
con el proposito de ser usados por los mismos tenedores, tanto para habi­
tation como para actividades de comercio y de produccion (con frecuen-
cia combinadas en el mismo edificio).
Sin embargo, vale la pena anotar que estos investigadores detectaron al
final de este proceso el surgimiento de una nueva forma de ocupacion: el
arrendam iento a corto termino. Se trataba de una figura muy cercana a
la relation moderna de alquiler de vivienda que conocemos hoy en dia:
algunas categorias de la poblacion que estaban por fuera de los circuitos
de usufructo gratuito de la vivienda (la mayoria de los artesanos y de
trabajadores del comercio eran alojados por su patron o por su gremio),
establecian contratos de corto plazo (de uno a tres anos) para ocupar in­
m uebles o piezas en inmuebles a cambio de un alquiler periodico. Esta
figura tomaba la forma de una transaction mas decididamente mercantil:
m ientras que el censo o incluso el canon de alquiler de largo plazo usual-
m ente era establecido en un momento determinado pero practicamente
no se reajustaba, a pesar de las tendencias inflacionarias, este alquiler de
corto plazo si era repactado constantemente y seguia las oscilaciones de
la econom ia en general. Parecia tambien responder a circunstancias loca­
les y de ubicacion relativa; en otras palabras; parece tratarse de un precio
plenam ente mercantil.
Algunos tenedores de tierras, bajo cualquiera de estas modalidades, co-
menzaron a edificar sus terrenos con este proposito de arrendar a inqui-
linos en contratos de corto plazo. Fundamentalmente, esta practica se
hacia mediante extensiones y elevaciones de las edificaciones originales
y en los fondos de los terrenos, con frecuencia con bastante precariedad
y aumentando en forma considerable la densidad. Muy probablemente
el grueso de ellos operaba como agentes mercantiles simples, y debe en-
tenderse que el canon resultante se regulaba por esta logica. Algo similar
podria afirmarse de los precios del suelo que comenzaban a perfilarse:
estarian ligados a excedentes por encima de la reproduction simple aso-
ciados a la diversa localization urbana o a las caracteristicas de los burgos
mismos. La mayoria de estos procesos parecian ser comandados por esta
logica, pero puede verse que abrian la puerta para que estas transaccio-
nes fueran emprendidas por agentes que iban teniendo caracteristicas
cada vez mas marcadamente capitalistas.

379
 Para ilustrar un caso entre muchos, en Ruan, en 1713, la unidad de aloja-
miento mas extendida entre los sectores populares era una pequeiia habi­
tation de unos veintidos metros cuadrados en promedio dentro de un in-
mueble mayor, generalmente en condiciones precarias, con expansiones
de madera por densificacion en patios y jardines o en superposiciones de
pisos adicionales mas o menos rudimentarias.
Miremos cuales eran las tendencias en la evolution de este estado de
cosas. Por un lado, se percibia una extension de la propiedad inmobi-
liaria urbana en capas diferentes de las clases altas de origen feudal: en
Toulouse, en la epoca de la Revolucion, entre la masa de pequenos bur-
gueses, que constituia, segun calculos de los investigadores, el 62% de la
poblacion, el 43% de los artesanos eran propietarios juridicos de algun
inmueble urbano, generalmente su habitation o su taller (a menudo, un
mismo bien), o ambos; mientras que el 58% de los pequenos comercian-
tes eran propietarios inmobiliarios. Incluso, entre los obreros asalariados
(alrededor del diez por ciento de la poblacion), la propiedad inmobiliaria
no era desconocida, a pesar de que este grupo disfrutaba de ella en menor
proporcion: el 29% de sus integrantes disponia de algun bien raiz en la
ciudad. Sin embargo, eran las clases superiores, nobles, negociantes, ren-
tistas y profesionales liberales, las que tenian las propiedades de mayor
valor y en mayor numero, y acaparaban para la epoca alrededor del se-
senta y cinco por ciento de la propiedad inmobiliaria de la ciudad. En una
portion de este stock se alojaban los no propietarios, algunos mediante el
arrendamiento y otros por medio del usufructo gratuito.

No es muy claro cual fue el origen preciso de esta expansion de la propie­

dad inmobiliaria entre la pequeiia burguesia: si es un fenomeno estruc-
tural de este proceso de transition hacia el capitalismo o si corresponde a
particularidades de esta trayectoria en la sociedad francesa, como pudo
haber sido la masiva "desamortizacion de bienes de manos m uertas", es
decir, la expropiacion durante la Revolucion Francesa del enorm e cumu-
lo de propiedades amasada por la Iglesia y la nobleza, que habria per-
mitido a estas capas urbanas, protagonistas por lo demas de los cambios
revolucionarios, acceder masivamente a esta pequeiia propiedad.
Tambien se observa que a pesar de que en algun momento se alcanza esta
difusion importante del acceso a la propiedad, lo cierto es que la dinami-
ca muestra que el alquiler va ampliandose cada vez mas y es creciente
la proporcion de inmuebles alquilados sobre la cantidad general. Esta
tendencia debe de estar relacionada con el debilitamiento de opciones
laborales ligadas al orden feudal -criados y siervos- y aprendices y ayu-
dantes de las actividades artesanales agremiadas, en las que era usual el

380
alojam iento gratuito, y con el fortalecimiento de los grupos proletaries,
com parativam ente mas pobres.

Pero tam bien se detecta una clara tendencia al crecimiento de los canones
de alquiler, medidos tanto en salarios equivalentes como en trigo. Asi
m ism o, se percibe un nitido aumento de la densidad de habitantes por
area de espacio construido.

Las explicaciones tentativas que los investigadores proponen para estos

rasgos concom itantes son fundamentalmente las siguientes: la limitation
de los recursos de los propietarios y lo primitivo de las condiciones de
prod u ction hacia dificil una expansion del espacio construido corres-
pondiente a las necesidades crecientes de los nuevos habitantes. Por otro
lado, la concentration territorial de las tierras periurbanas en manos de
propietarios feudales estrangulaba las posibilidades de expansion fisica
de los centros urbanos. Estos fenomenos, y el desarrollo muy embrio-
nario de una economia decididamente mercantil (y la inexistencia, por
supuesto, de constructores propiamente capitalistas), obligaban, a juicio
de estos analistas, a que el canon de alquiler no se regulara estrictamente
por las leyes del valor (ellos parecen entender esto como correspondien-
te a condiciones de produccion mercantiles o capitalistas), sino que era
el resultado de fenomenos de monopolio. Infortunadamente, no esta muy
docum entado quienes eran los principales beneficiarios del crecimiento
tendencial de los arrendamientos, que pareefan ser sobre todo aquellos
que alquilaban los inmuebles en contratos de corto plazo: probablemen-
te, m uchos de ellos eran arrendatarios de largo plazo, que a diferencia
del propietario, si podian desarrollar los terrenos o mantener las edifi-
caciones, y que subarrendaban a corto plazo. Mientras que el canon de
largo plazo se fijaba de una vez por todas, el de corto termino se podia
reajustar en periodos mas breves y podia seguir la tendencia alcista de
los otros precios.

2. La co n tra ctio n del acceso a la propiedad y la consolidation

de un capital arrendador

En las fases iniciales del periodo en que el capitalismo se consolida defi-

nitivam ente como orden dominante, particularmente a finales del siglo
XVIII y en el XIX, se constata que esta modalidad mercantil de acceso a la
vivienda, el alquiler de corto plazo, que antes era mas bien excepcional,
se difunde extraordinariamente y se convierte en la norma. En las ciuda-
des francesas del siglo XIX, la gran mayoria de los ocupantes de inmue­
bles eran inquilinos, desde luego que de manera muy acentuada en los
grupos mas pobres, pero tambien en sectores de ingreso medio e incluso
alto. La propiedad inmobiliaria se concentro de manera notable, y como

381
 protagonista en esta estructura aparecio un nuevo agente: el "rentista",
en el sentido de arrendador de inmuebles, que tenia ya un caracter deci-
didamente capitalista.
Los principales determinantes para desembocar en esta situacion son de
naturaleza global: se trata de las profundas mutaciones que introduce en
la configuration de la sociedad, precisamente el afianzam iento del capi-
talismo como orden dominante. Un aspecto esencial para el terna que nos
ocupa, fueron las masivas corrientes migratorias hacia las ciudades, que
las hicieron crecer de manera muy veloz. El desplazam iento m ism o de es-
tos habitantes, que llegaban como recien venidos a la ciudad, en principio
los margino de las modalidades tradicionales de acceso a la tierra y a los
inmuebles urbanos, y entre ellos debemos contar a individuos de diver-
sos grupos sociales, que incluian sectores medios y acom odados. A esta
vigorosa ampliation de la demanda por inmuebles urbanos contribuyo,
ademas de este aspecto migratorio, el hecho de que buena parte de estos
nuevos habitantes de la ciudad eran precisamente proletarios, los mas
pobres, que disponian de menos recursos para acceder al alojam iento de
manera diferente del alquiler. Pero tambien hay que hacer referencia a los
grupos de artesanos y pequenos comerciantes de la ciudad. Estos, que
eran el sector mas numeroso de la poblacion y, como hem os dicho, en
una gran proportion disponian de propiedad inmueble, se empobrecie-
ron notablemente en estas epocas, victimas de la competencia capitalista,
y muchos fueron a engrosar las filas proletarias. Como consecuencia de
este empobrecimiento, la mayoria de ellos perdieron su pequena propie­
dad raiz, incluso muchos de los que sobrevivieron dificilm ente como tra-
bajadores independientes: todos ellos debieron desde entonces procurar-
se la vivienda mediante el arrendamiento. La perdida de la propiedad no
solo fue resultado de la proletarizacion de estos contingentes, sino que a
menudo ella desempeno un papel activo en el transito hacia su condition
de asalariados: muchos artesanos usaban la propiedad como respaldo de
sus deudas crecientes. Asi las cosas, los investigadores del CSU encontra-
ron que con frecuencia los subcontratistas, que trabajaban nominalmente
de manera autonoma, pero en realidad ya dependian enteram ente de un
capitalista que les compraba el producto y que financiaba la production
(el ultimo eslabon previo a la proletarizacion completa, que Marx llamaba
la sumision "formal" del trabajo al capital), ocupaban viviendas y talleres
alquilados de propiedad de estos mismos capitalistas.
^Quienes eran los propietarios de estos inmuebles que se ofrecian en
alquiler con canones cada vez mas elevados? Habria que decir que se
formo un nuevo agente a partir de origenes distintos. Desde luego, una
de estas fuentes la constituyo la variada gama de agentes que disponian
de propiedad bajo las diversas modalidades mencionadas: propietarios
382
seiioriales de tierras periurbanas, edificios y terrenos en la ciudad, tene-
dores a largo plazo de tierras bajo el regimen senorial o libre y propieta-
rios plenos. Elios, en general, edificaban sus terrenos o los densificaban
en procesos orientados por ellos mismos, contratando o subcontratando
trabajadores con distintos grados de especializacion. Y desde luego, otro
contingente de estos arrendadores provino de negociantes y tratantes que
habian acumulado riquezas y que compraban estos inmuebles como una
forma de valorizar lo que ya para ellos era un capital. Como hemos dicho,
este proceso desemboco en una considerable concentracion de la propie-
dad de este parque inmobiliario, pues muchos propietarios originales se
veian acorralados por la pauperizacion ligada a procesos generales y no
contaban con los medios para hacer valer su propiedad en el mercado de
alquiler.

N otese que a pesar de que estas operaciones tenian como proposito el

lucro y que se constituian agentes que de manera estable se involucra-
ban en estos procesos de acumulacion, es decir, eran capitalistas, la esfera
de accion que respondia a estas caracteristicas era fundamentalmente la
circulacion de los inmuebles, mientras que su produccion se realizaba
con caracteristicas transicionales de autosuministro o de produccion mer-
cantil simple. Desde luego, este fenomeno no era algo exclusivo de este
sector, y es mas bien la regia general de introduccion de las relaciones
capitalistas en todos los sectores. En ramas como la industria, la accion de
los empresarios se dio inicialmente en la comercializacion de productos
elaborados por artesanos, que paulatinamente fueron reducidos a la con-
dicion de proletaries y reemplazados por productores capitalistas.
Ya se han mencionado las barreras para la conformacion de una linea
capitalista de produccion de viviendas. La ausencia de lineas de financia-
cion de largo plazo, incluso para grupos de ingresos elevados, imponia
el alquiler y hacia diffcil que el productor capitalista se concentrara de
manera continua en la produccion: una vez construido el inmueble, debia
inm ovilizar su capital en la circulacion. Puede uno imaginarse que podia
producirse para compradores que destinaran los inmuebles al alquiler, y
en efecto, este hecho no era completamente desconocido y se fue forta-
leciendo con el tiempo: pero la productividad de estos capitalistas inci-
pientes no aventajaba en mucho, y en general en nada, a la subcontrata-
cion que hacia el propietario de agentes productores, "por encargo", algo
que inhibia en gran medida el crecimiento de productores propiamente
capitalistas. Las oscilaciones muy frecuentes en las condiciones de circu­
lacion agravaban las desventajas de la produccion capitalista, pues estas
fluctuaciones eran devastadoras para su acumulacion, mientras que sus
efectos eran rnenos severos para los rentistas-productores por encargo.

383
 Se consolido entonces el "rentista", concebido en tanto capitalista arren-
dador como el agente dominante de esta estructura de produccion-circu-
lacion de espacio construido. Las condiciones de operacion eran muy fa-
vorables para estos agentes, que lograron amasar fortunas considerables
y que concentraron en gran medida la propiedad inmobiliaria. La forma
privilegiada de emergencia de la renta del suelo urbano se dio mediante
el crecimiento del monto de los alquileres, y fue esta la modalidad que
estructuro de manera fundamental las contradicciones a su alrededor.
La situacion en lo que respecta a la vivienda de los grupos populares era
especialmente dificil y, para algunos, calamitosa. Sus ingresos eran muy
limitados, asi que no constituian la parte de la demanda mas atractiva
para los rentistas, quienes privilegiaban los grupos de mayores ingresos.
La oferta que mas visiblemente se adaptaba a esta debil solvencia, eran
las secciones mas antiguas y deterioradas de la ciudad, que los promo-
tores ofrecian en condiciones extremas de precariedad, que impactaban
la opinion de su momento por su insalubridad, hacinamiento, etcetera,
y de las que quedan testimonies impresionantes. Ademas, a pesar del
crecimiento incesante de la masa proletaria, esta oferta tendia incluso a
contraerse, pues de manera sistematica los rentistas intentaban derruir
estas edificaciones vetustas y reasignarlas a inquilinos de mayores ingre­
sos. Este era el telon de fondo, a finales del siglo XIX, de las polemicas de
Engels (1977) y otros autores de tradicion anarquista sobre el "problema
de la vivienda": Engels concluyo que se trataba de una limitacion estruc-
tural del capitalismo, y estimaba que bajo este orden social era practica-
mente impensable que los trabajadores obtuvieran vivienda adecuada, e
incluso pronostico que esta penuria abarcaria, como ya era el caso en su
momento, a otros contingentes de ingresos medios (Engels, 1977).
No se piense, sin embargo, que no se producia vivienda para la poblacion
obrera. Aunque este era un negocio con grandes fluctuaciones y uno de
los de mas riesgos (uno de los costos mas elevados eran los alquileres
perdidos, que con mucha frecuencia los obreros no podfan pagar y des-
aparecian), la poblacion trabajadora era abrumadoramente mayoritaria y
crecfa de manera incesante, lo que se traducia en una demanda de magni-
tud muy considerable. Para 1878, cerca del ochenta por ciento del parque
inmobiliario estaba ocupado por obreros y cerca del setenta por ciento de
la production nueva se destinaba a ese grupo. La construction era preca-
ria: se utilizaba sobre todo ladrillo, en contraste con los inmuebles para
grupos "burgueses" y "semiburgueses" (en el vocabulario de la epoca),
construidos en piedra; la localization era relativamente periferica, con
viviendas de menor tamano y canones considerablemente mas limitados
en terminos absolutos (un alquiler "burgues" no excepcionalmente alto
podia ser diez o quince veces mayor que un alquiler "obrero"). De todas
384
 maneras, estos arrendamientos constitufan una parte muy importante
de los ingresos de los trabajadores. Pero los salarios mismos tenian os-
cilaciones concomitantes con los ciclos generales de la acumulacion, lo
cual determinaba que en peri'odos de auge la mayor capacidad de pago
de los trabajadores se reflejara en crecimientos ci'clicos de los alquileres.
Veremos, sin embargo, que se evidenciaba una tendencia general al cre-
cim iento de los alquileres y a la restriccion en la ampliacion del parque
inmobiliario.
Finalicemos esta seccion con una pequena digresion que interesa sobre
todo a quienes abordan los problemas habitacionales de los mas pobres
en palses perifericos de hoy en dia. ^Por que en este desarrollo clasico
del capitalismo, que implied situaciones de aguda penuria de vivienda
para los trabajadores, no se presento de manera importante esa figura
que es avasalladora en las ciudades tercermundistas de hoy, la "urbani-
zacion irregular", es decir, la autoconstruccion precaria con ocupacion
ilegal del suelo? En sentido estricto no fue algo totalmente desconocido,
y sobre todo en momentos ya avanzados, en vfsperas del comienzo del
siglo XX, se registro la existencia de barrios autoconstruidos (aunque no
invadidos) en la periferia de Paris. Pero nunca alcanzaron la importancia
que en nuestros dfas tiene la "urbanizacion informal", y la penuria agu­
da se manifestaba sobre todo en esos barrios centrales muy degradados,
m ientras que el grueso de la poblacion trabajadora se hacinaba en barrios
"obreros" segregados y precarios. Probablemente hubo dos circunstan-
cias que desalentaron esta opcion en los pafses europeos. Por una parte,
las interminables jornadas de trabajo haefan inviable la autoconstruccion,
pues los trabajadores no contaban con fuerza de trabajo para destinarla
a estos fines. Y de manera concomitante, las serias limitadones en los
m edios de transporte y su alto costo establecian gran competencia por los
lugares centrales y practicamente descartaban la opcion de construir para
obreros en barrios muy alejados, inaccesibles para ellos en terminos de
tiempO y d r costo monetario. En realidad, estas barreras solo comenza-
ron a debilitarse a finafeff del siglo XIX, cuando se acortaron las jornadas
laborales, se mejoro el transporte y S K R tinea men te comenzo a bajar la
densidad y a expandirse la ciudad sobre su perlfeTtcL

3. La crisis del sistem a del arrendador de vivienda

En 1900, solamente el 5% de la poblacion parisina se alojaba en viviendas

de su propiedad. Es decir, la difusion del alquiler era casi completa y la
figura del capitalista arrendador parecfa vivir su fase de mayor esplen-
dor. Sin embargo, a partir de ese momento, este sistema sufriria muchos
sobresaltos y en un tiempo relativamente corto se vio reemplazado por

385
 una estructura muy diferente, cuyos rasgos sobresalientes eran la reor­
ganization del proceso productivo de la edification con pautas mas es-
trictamente capitalistas, una nueva ampliation de la propiedad de uso
entre la poblacion y la consolidation de un agente que existia de manera
subordinada pero que iria a ocupar un lugar central en el nuevo orden: el
promotor inmobiliario.

En general, la razon de este cambio se atribuye a politicas estatales: una

de ellas es la action deliberada del Estado, por hacer propietarios de sus
viviendas a grupos amplios de la poblacion, incluso al proletariado in­
dustrial. La otra, una politica de control de alquileres, que erosiono la
rentabilidad de la oferta de vivienda en alquiler. Sin embargo, Topalov
(1987) propone una hipotesis que podria ser tomada como complemen-
taria o como alternativa. Para el, mas que de una action externa del go-
bierno, la desestabilizacion de este esquema proviene de la agudizacion
de contradicciones del mismo sistema: por un lado, de tensiones y limites
en las formas de production del espacio construido que acompanan este
esquema, y por otro, de mutaciones generales en la acumulacion de capi­
tal global que reorientan los flujos de inversion a otras opciones distintas
del alquiler de viviendas.
A lo largo del siglo XIX la construction de vivienda en Paris avanzo con
oscilaciones muy marcadas y con una tendencia de crecimiento cada vez
mas lenta. El primer rasgo revela su caracter definitivamente mercantil
y su logica capitalista centrada en la circulation, pues los momentos de
aceleracion no parecen responder solamente a fenomenos demograficos
y migratorios, que tienen una logica de largo plazo, sino que tienden
a coincidir con los momentos de auge en los ciclos macroeconomicos
generales. El segundo rasgo parece mas enigmatico, porque tampoco
parece licito atribuirselo de manera muy estrecha a la dinamica demo-
grafica: es cierto que como resultado del crecimiento de la ciudad los
flujos migratorios tuvieron un peso relativo cada vez mas bajo en la
poblacion de la aglomeracion parisina, pero la magnitud absoluta de
los incrementos poblacionales siguio siendo muy considerable, de tal
manera que no es esperable este nitido declive en el volumen de pro­
duction de vivienda nueva.
Durante la segunda mitad del siglo XIX y comienzos del XX, siguiendo la
tendencia decreciente mencionada, aparecieron tres momentos de auge
sucesivos: el primero, entre los anos 1860 y 1868; el segundo, entre 1876
y 1886; y el tercero, entre 1909 y 1913. Las magnitudes maximas de cons­
truction fueron cada vez mas bajas, y cada una de ellas muestra rasgos
que testimonian la transformation estructural de este esquema.

386
El prim er boom del decenio del sesenta, que es el menos documentado,
co in cid e con una ola de aceleracion de la migration. Todo parece indicar
q u e el grueso de la produccion fue desarrollada por arrendadores pro-
p ietario s de terrenos que encargaban la produccion por su propia cuenta,
alg u n o s de ellos nuevos edificios, pero en buena parte mediante amplia-
cio n es y sobreelevaciones de inmuebles existentes. Tal vez alguna restric­
tio n en la oferta de terrenos, o simplemente la precariedad de los medios
d e transporte, parece haber confinado la expansion de la ciudad, la cual
au m en to de manera importante su densidad.

El au ge de 1876-1886 fue muy concentrado en vivienda popular. La nove-

dad en ese momento fue la ampliacion subita de constructores que pro-
d u cfan no ya para ofrecer directamente los inmuebles en alquiler, sino
p ara venderselos a arrendadores que, a su vez, se encargaban de alquilar-
los a los usuarios finales. Probablemente, la proliferation de estos agentes
fu e posible precisamente por la aceleracion abrupta de la demanda y de
la actividad productiva: parecia que estos constructores pudieron res­
p o n d er con mayor agilidad a estos afanes de los propietarios que hacian
co n stru ir por su cuenta; muchos de estos, y ademas inversionistas que
acu d fan al sector, compraban edificios ya construidos para ser alquilados,
q u e em pezaron a conocerse como "inmuebles de renta".
El tercer auge, entre 1909 y 1913, estuvo ligado casi exclusivamente a la
prod u ccion de vivienda para los grupos de mas altos ingresos, y allf los
constru ctores para la venta ya son mayoritarios. Esta etapa presenta un
rasg o inesperado. A pesar de que, como hemos dicho, la produccion se
o rien ta hacia la vivienda de lujo y se produce poquisimo para los gru­
p o s populares, la trayectoria del rnonto del alquiler es diferente de lo
q u e podrfa pensarse: el canon de la vivienda de altos ingresos se redujo
en term inos reales, mientras que el alquiler que pagaban los obreros au­
m en to de manera marcada en este tiempo. De hecho, durante esta fase
d e expansion de la produccion de vivienda de lujo, las condiciones de
alo jam ien to de los grupos populares empeoraron sensiblemente, lo cual
trascen d io a la esfera politica, en la cual se evidenciaba una preocupacion
generalizad a por este problema creciente.
P ara entender cabalmente estas trayectorias, es necesario examinar cam-
b io s paralelos que ocurrian en el eslabon del suministro de tierra. En el
co m ien zo de estos procesos, hemos visto que la mayor parte de la produc­
cion de espacio construido se hacia bien sea por ampliacion o edification
d e inm uebles ya construidos o por la construction de lotes individuates
m as o m enos insertos en la trama urbana. Pero a medida que la ciudad
iba creciendo, era necesario incorporar terrenos de expansion. Las gran-
d es vias promovidas por el Estado en operaciones cada vez mas amplias
ten d ran un papel importante.
 La provision de estos terrenos de expansion se realizo entonces mediante
lotificaciones. Desde muy temprano existieron, pero solamente comenza-
ron a cobrar visibilidad a partir de 1850. Originalmente, la iniciativa era
tomada por un propietario de tierras perifericas que fragmentaba el te-
rreno en lotes individuales, siguiendo una organization sumaria de vias
y manzanas y con una infraestructura sucinta: al principio, lo unico que
exigian las autoridades municipales era que el oferente proveyera a su
costo el adoquinado o pavimentado de las vi'as secundarias. Pero cuando
estas operaciones aumentaron de tamano y se volvieron mas complejas,
aparecio un nuevo agente intermediario: el lotificndor. Este era un agente
con una logica plenamente capitalista; generalmente se trataba de empre-
sarios, banqueros, arquitectos, comerciantes, que se asociaban para com-
prar un terreno, fraccionarlo y vender los lotes, con mucha frecuencia
utilizando prestamos bancarios. Estos lotes se vendian a arrendadores,
que compraban el terreno individual para mandar a edificar un inmueble
que despues alquilaban; tambien se les vendian predios a constructores
que a su vez vendian a arrendadores; mas excepcionalmente se vendian
a usuarios finales, generalmente personas adineradas o de ingresos me-
dios, que hacian construir sus viviendas por encargo, sobre todo cuando
la localizacion era muy periferica. Cuando el ritmo de produccion se ace-
leraba, estos emprendimientos rotaban velozmente y parecian ser muy
rentables. En las epocas de contraccion, las transacciones podian exten-
derse por decadas.

Las grandes obras de viabilidad en Paris, emprendidas en el decenio del

cuarenta, pero sobre todo en los del cincuenta y sesenta bajo la egida del
Baron de Haussman, vigorizaron estos procesos y dieron nacimiento a
lo que con mayor rigor puede denominarse un mercado de tierras en la
ciudad. Estas acciones eran acometidas por el Estado, pero articuladas a
agentes privados a traves de concesiones. El Estado adquirio terrenos,
generalmente mediante la expropiacion, sobre todo cuando se trataba de
operaciones de renovacion urbana. Contrataba las obras a un agente pri-
vado al que le iba trasladando recursos a medida que avanzaba la obra,
pero como recurso complementario le cedia a este agente los lotes adqui-
ridos con el compromiso de que los construyera directamente o los hi-
ciera construir. Estos agentes se convirtieron, por lo tanto, en lotificndores.
Los aumentos en los precios de los terrenos por efecto del cambio de uso
parecen haber sido muy importantes, y se hicieron fortunas alrededor de
estos negocios. En realidad, el impacto de estas operaciones no se limito a
las tierras expropiadas, sino que se extendio a todas las areas vecinas que
recibieron el influjo de estas obras de vialidad, las cuales fueron desarro-
lladas y renovadas por lotificndores particulares.

388
 Durante este tiempo aparecieron varias mutaciones socioespaciales: la
ciudad se extendio y ocupo las areas perifericas y de manera creciente,
com enzo a desarrollar sus suburbios. Entre 1872 y 1911, la poblacion de
Paris que vivia en los suburbios, que era el 17%, se multiplied por tres
veces y media y alcanzo el 31,5% del total; mientras que la poblacion de la
ciudad consolidada apenas credo en 53%. Es decir, del incremento global,
el 48,6% se localizo en la banlieu. Asi mismo, en la ciudad central aumento
el predominio de los grupos de ingresos altos, que fueron extendiendose
sobre barrios antes ocupados por pobladores de ingresos bajos: casi la
totalidad de las demoliciones eran de sectores obreros, y la mayoria de
esos lugares se reorientaban hacia sectores burgueses. La densidad cons-
tructiva, que habia sido nftidamente mas elevada para estratos altos que
para los grupos pobres, disminuyo en la ciudad, sin duda como resul-
tado de la incorporacion de tierras perifericas, ligado esto a las mejoras
en el transporte, ferrocarriles y grandes vfas. Las tierras del extrarradio
aumentaron su densidad, que originalmente era muy baja.
Los precios de la tierra tuvieron una tendencia al crecimiento de largo
plazo muy pronunciado: en 1914, en terminos reales, eran 2,7 veces mas
altos que en 1860. Pero este aumento ocultaba, desde luego, fluctuaciones
mas abruptas, especialmente en las areas de renovacion urbana y grandes
obras viales. El nivel de los alquileres ascendio mucho mas lentamente.
En el auge de 1910, que como hemos dicho, se centra en la vivienda de
lujo, mostraba un crecimiento muy moderado para estos grupos, y bas-
tante mas veloz para los obreros.

Esta ultima expansion de la produccion de vivienda y de espacio cons-

truido se derrumbaria a partir de 1913, cuando comenzo un periodo de
marasm o que se prolongo por casi cuatro decadas, cubriendo las dos gue-
rras mundiales y la entreguerra. A juicio del equipo de Topalov (1987), el
desplome fue el resultado de condiciones que erosionaron la rentabilidad
y desorganizaron este sistema. La proliferation de agentes constructo-
res relativamente separados de la propiedad territorial implied para ellos
una considerable movilidad tanto temporal como espacial: les permitio
aprovechar este auge, ademas de sacar partido de las operaciones de
cam bio de asignacion social del suelo, lo que hizo compatible un creci­
miento moderado del alquiler con una rentabilidad apreciable del cons­
tructor: en realidad lograban capturar notables aumentos en los precios
del suelo, lo que complementaba su beneficio capitalista. En contraste, los
rentistas ligados a la propiedad territorial debian permanecer en su lugar,
y su rentabilidad fue moderada durante el auge. La contraccion posterior,
que fue muy pronunciada, no solo redujo de manera significativa el ritmo
de produccion, sino que tambien trastoco la organization de los agentes.
Si se tiene en cuenta que durante este lapso la economia francesa habia
389
 desarrollado aceleradamente y en gran escala los circuitos financieros,
y habia ingresado en la fase capitalista monopolista, se comprende que
estos inversionistas ya muy moviles emigraron masivamente a otras op-
ciones de acumulacion no inmobiliarias. Los agentes que operaban con la
logica de la propiedad territorial quedaron anclados en el sector, con una
rentabilidad cada vez mas debil. La precariedad de su acumulacion pa-
rece haber sido el factor que les impidio responder con mayor inversion
productiva al ensanchamiento de la demanda potencial de grupos bajos.
En este contexto debe interpretarse el papel de una medida gubernamen-
tal que ya hemos mencionado y que iria a agravar las dificultades de la
rama: incapaz el Estado de empujar a los agentes inmobiliarios a ampliar
la oferta de vivienda, sin instrumentos, aparentemente, para generar este
resultado directamente, introdujo una serie de regulaciones muy restric-
tivas del monto del canon de alquiler, con el animo de reducir la penuria
habitacional. Probablemente el resultado obtenido en el largo plazo fue
exactamente el contrario del que se pretendia alcanzar, pues la restriccion
en la rentabilidad que genero para los rentistas desincentivo la inversion
en vivienda.

4. L a c o n s o lid a c io n d e l p r o m o to r, la d i v e r s i d a d d e f o r m a s d e
p r o d u c c io n d e e s p a c io c o n s t r u id o y la s c o n t r a d i c c i o n e s c o n
e l c a p it a l b a n c a r io y la p r o p ie d a d t e r r i t o r i a l

Dando un salto en el periodo de entreguerras, que sin duda fue una fase
de mutaciones aceleradas que no esta muy documentada, la estructura
de produccion y circulacion de espacio construido y de propiedad terri­
torial en Francia presenta un panorama completamente diferente a partir
del decenio del cincuenta del siglo XX: encontramos nuevas formas de
produccion, nuevos agentes, nuevas relaciones con la propiedad territo­
rial, nuevas formas de acceso al consumo de la vivienda.
Una novedad notable la constituye una renovada y vigorosa ola de di­
fusion de la propiedad de uso de la vivienda: en 1955, el 35,5% de las
familias en Francia eran propietarias del inmueble que ocupaban, y en
1975 la cifra alcanzaba el 46,6% (recuerdese que en 1900 el dato para Paris
era menos del 5%). Desde luego, la proporcion de propietarios ocupan-
tes varia con el ingreso y el grupo social, y era claramente mas elevado
entre las capas mas adineradas: en el decenio del setenta esta magnitud
era de alrededor del setenta por ciento para los empresarios agricolas,
los industriales y los grandes comerciantes. Era mucho mas baja para
los obreros no especializados y el personal de servicio, pero su monto
no era de ninguna manera despreciable: alcanzaba un nivel cercano al
treinta por ciento. Los empleados, profesionales independientes, obreros

390
especializados tertian niveles intermedios. Ademas, con aceleraciones y
desaceleraciones, este fue un movimiento de largo aliento que tuvo un
crecimiento tendencial.

Distintos procesos y acciones en la sociedad francesa convergieron a este

resultado, todos ellos alrededor de una nueva forma de circulacion de la
vivienda que entro en escena de manera contundente: la venta a largo
plazo mediante el credito.

A este resultado contribuyo, por una parte, el gradual aumento en el in-

greso real de la poblacion francesa, al que se asistio a partir del fin de la
Segunda Guerra Mundial y la creciente estabilidad laboral: esto permitio
que amplios sectores de la poblacion pudieran constituir masas de ahorro
inicial para comprometerse con prestamos de largo plazo y adquirieran
la capacidad de pagar cuotas periodicas regularmente. Por otro lado, el
desarrollo del capital bancario le permitiria a este incursionar en el finan-
ciam iento de la circulacion de vivienda bajo esta modalidad. No menos
im portante es el papel del Estado: este desarrollo varias lineas de accion
encam inadas a combatir la penuria de vivienda, y algunas de ellas serian
precisamente la creacion de dispositivos financieros subsidiados que su-
plieran la insolvencia de algunos grupos para obtener vivienda bajo la
modalidad de compra. Otros eran esquemas financieros mixtos que com-
binaban estos fondos subsidiados con los del capital bancario comercial,
lo cual le permitio a este operar en algunos subsectores de esta demanda
y obtener ganancias normales, lo que hubiera sido imposible sin el apoyo
de estos dineros de prestamo "desvalorizados".
Estas condiciones serian decisivas para la consolidation de un subsector
de acumulacion de capital cuyo sentido era producir vivienda masiva
para la venta a plazos. Su agente fundamental es lo que en ese medio se
llama promotor, que tiene algunas diferencias con un agente relativamen-
te sim ilar (a veces denominado de la misma manera), que, como hemos
visto, existia en la fase anterior. En el siglo XIX existian inversionistas
capitalistas que compraban terrenos y los edificaban para venderselos a
rentistas. El promotor del siglo XX se diferencia del anterior no solamen-
te en que vende al usuario final, sino en otro aspecto: en realidad no es
un agente propiamente productivo, pues normalmente la edificacion es
hecha por un subcontratista mas o menos subordinado6. Las funciones

6 La eventualidad de que este agente tambien se encargara del proceso productivo no

era d esconocida, pero en el contexto trances era muy minoritaria. Era mucho mas ex-
tendida en otro pais sim ilar com o Inglaterra, donde la norma era la fusion de estos dife-
rentes papeles en un solo agente, conocido como builder. La diferencia parece obedecer
a que las trayectorias de mutacion de la propiedad territorial urbana eran diferentes.

39 1
 del promotor son fundamentalmente otras: en primer lugar, se encarga
de asegurar la financiacion de los proyectos, tanto la financiacion de la
circulacion de las viviendas ("posfinanciacion") como la financiacion de
la produccion ("prefinanciacion"); en segundo lugar, se encarga de obte-
ner la tierra necesaria para la produccion, circunstancia que en este caso
aparece como algo externo a la logica de este agente (en contraste con la
situacion del rentista arrendador de la fase anterior, el cual mayoritaria-
mente hacia construir terrenos o inmuebles que eran de su propiedad).
Se trata de un agente capitalista que produce para el mercado y cuyo
movil es la acumulacion: su hegemonia permite pensar que implica un
estadio plenamente consolidado en las relaciones capitalistas no solo de
circulacion, sino tambien de produccion de la rama de vivienda y espacio
construido.

El desenvolvimiento de esta forma de produccion tiene oscilaciones muy

fuertes, como es lo corriente cuando se trata de produccion capitalista,
pero estas fluctuaciones evidencian tambien cambios estructurales. Hubo
una primera fase de expansion que termind con un auge pronunciado
entre 1962 y 1965, en la que lo mas extendido fue la presencia de peque-
nos promotores capitalistas que sacaban ventaja del concurso de diversas
lineas de financiamiento favorables suministradas por el Estado, tanto
para la prefinanciacion como para la posfinanciacion. La contraction
posterior parece obedecer tanto a los usuales fenomenos de saturation
por exceso de produccion, como a las fluctuaciones en la disponibilidad
de fondos financieros. Luego hubo una segunda expansion entre 1968
y 1974, que implied una novedad importante: aparecio un nuevo prota-
gonista, el promotor de gran calado, usualmente articulado a capitales
financieros de gran porte. Las condiciones financieras variaron, pues los
fondos financieros desvalorizados que aportaba el Estado disminuyeron
en magnitud y los requisitos para su uso se endurecieron. Se intensified
la conexion con capitales de prestamo privados, los cuales entraron a dis-
putar activamente el excedente generado en este sector. Desde luego que
el pequeno promotor no desaparecio, pero emergio una diferenciacion
cada vez mas nitida en la rentabilidad de las operaciones a las que tenia
acceso la gran promocion inmobiliaria, generalmente programas complc-
jos y de gran talla que involucraban inmuebles comerciales y de oficinas
y viviendas de lujo, con frecuencia en acciones de renovacion urbana, por
un lado, y por otro, negocios mas modestos a cargo del pequeno capital
promotor.

Otra forma de produccion era generada directamente por el Estado. Ante

la intensificacion de la penuria habitacional y la ineficacia del control de
alquileres, el Estado frances inauguro diversos programas de produccion
directa de vivienda para los grupos insolventes. Existian varias modali-
392
dades que fueron evolucionando, pero en general se trataba de la crea-
cion de promotores publicos o semipublicos, que operaban con rasgos
sim ilares a la promocion capitalista privada, pero con una diferencia fun­
dam ental: no operaban como polos de acumulacion autonoma y no se
regian por la maximizacidn de ganancias. Sus objetivos eran mas genera­
tes y tenian que ver con la necesidad de reducir el costo de reproduccion
de la fuerza de trabajo, que creci'a con el encarecimiento de la vivienda,
concom itante con el problema del antiguo esquema inmobiliario, y para
responder desde luego a la movilizacion de los trabajadores que reivindi-
caban mejores condiciones de vivienda.

A unque estos promotores estatales produrian marginalmente para ven­

der a sus usuarios (el sistema tambien otorgaba prestamos subsidiados
para la adquisicion de vivienda en otras formas de produccion), la ma-
yoria de sus operaciones se oriento a la produccion para el alquiler. Se
producian enormes conjuntos estandarizados, generalmente en altura
y en la periferia, de apartamentos con canones de alquiler subsidiado
destinados a los sectores de menores ingresos de la poblacion: eran los
fam osos complejos HLM (Habitation a Layer Modere) que constituyen una
pieza significativa de las ciudades francesas contemporaneas. Su dinami-
ca cuantitativa tenia su propia logica, muy diferente de la promocion pri­
vada, y seguia mas bien los ritmos y cambios sobre las concepciones del
papel del Estado y de la confrontacion politica entre diversos sectores de
la poblacion. A partir del decenio del cincuenta, cuando las necesidades
de vivienda, generadas por el sistema anterior y agravadas por la des-
truccion belica, eran mas agudas, la produccion inducida directamente
por este estado keynesiano y fondista vivio una expansion vertiginosa: si
en 1953 producia para Francia 18.000 viviendas por aiio, en 1967 alcanzo
un nivel de 130.000. Originalmente, los recursos comprometidos en esta
actividad eran aportados directamente por el presupuesto estatal, y con
el tiem po se combinaron con el uso de masas de dinero controladas por el
Estado, que eran asignadas a estas empresas estatales como capital desva-
lorizado. Pero a partir de ese momento, el volumen de actividad de esta
forma de produccion se estanco y comenzo a declinar. En 1975 se constru-
yeron 115.000 viviendas financiadas por el Estado, y en 1977, 76.000. En
parte, el descenso obedecio a la consideracion de que la promocion pri­
vada, una vez consolidada, podia tomar el relevo en esta actividad, algo
especialmente acentuado cuando se trataba de la gran promocion que
presionaba para expandir sus posibilidades de acumulacion; y, en parte,
esta caida esta ligada a nociones de eficiencia fiscal que fueron limitando
de manera paulatina los subsidios y haciendo mas rigidas las condiciones
para el usuario final.

393
 Finalmente, existio una tercera forma de produccion de vivienda con un
peso significativo en Francia en aquella epoca: se trata de la produccion
dirigida por el mismo usuario y destinada a su propio consumo. En prin-
cipio, es lo que hemos denominado "construccion por encargo", en la que
el ocupante mismo controla el conjunto del proceso, y la produccion del
espacio construido es realizada mediante subcontrato por un prestador
de servicios (un arquitecto, un constructor) que con trata trabajadores y
dirige tecnicamente la produccion, la cual se hace "a la m edida" para
cada usuario. Reiteremos que este es quien tiene el control economico
del proceso. Normalmente no se orienta hacia el mercado, pero eventual-
mente estos bienes pueden circular mercantilmente. Como puede verse,
se trata de una modalidad semimercantil y transicional, relativamente
alejada de las relaciones capitalistas. Rigurosamente hablando, no existe
all! acumulacion. En Francia, incluso una porcion de esta actividad se
desarrollo en terminos de autoconstruccion o algo muy proximo a ella, en
la que el usuario realizaba por si mismo el proceso productivo. Hemos di-
cho que es mucho mas rara que en los paises perifericos contemporaneos,
pero precisamente en este tiempo algo de ello se presenta en un pais de-
sarrollado como Francia: la aguda penuria de vivienda que se vivio entre
las dos guerras, y dado que existian otras circunstancias que lo permitian,
obligo en el decenio del veinte a grupos muy pobres a utilizar esta opcion
para acceder a la vivienda.

Pues bien, vale la pena subrayar el hecho de que precisamente al mis­

mo tiempo en que la promocion privada se afirmaba como la modalidad
mas avanzada de produccion capitalista, tambien se expandia numeri-
camente esta variante relativamente atrasada. En efecto, la produccion
por encargo (o "construccion sin promotor", como la denomina el grupo
del CSU) pudo sacar ventaja de algunas de las circunstancias que for-
talecian la promocion capitalista: en especial, las condiciones para el fi-
nanciamiento a largo plazo. Si esta opcion se expandio como necesidad
en los momentos mas severos de penuria, los fondos movilizados para
favorecer la compra de vivienda a promotores tambien fueron utilizados
para apoyar a los usuarios que producian por encargo. Debe tenerse en
cuenta que, como hemos dicho, en esta variante la acumulacion no esta
presente en la produccion propiamente dicha, pero si existe un eslabon
en el que se puede acumular y de manera importante: en el suministro y
adecuacion de terrenos. El productor por encargo, por la talla reducida
de su operacion, debe adquirir su lote individual a un fraccionador de
terrenos. En realidad, este agente, que ya existia en la epoca anterior, se
fortalecio en este periodo, ya que pudo capturar importantes aumentos
en el precio del suelo, particularmente aquel que de rural paso a ser ur-
bano. Vimos en el apartado anterior que este fenomeno operaba ya de

394
 acu erd o con la logica capitalista, aunque el proceso de produccion no
estu viera organizado estrictamente bajo este tipo de relaciones. En estas
circunstancias, el fraccionador se apodera de una porcion del valor crea-
do en estas operaciones productivas mercantiles simples o transicionales.
A d em as, en epocas recientes, la produccion por encargo, al menos en par­
te, desarrolla otro enlace con las relaciones capitalistas: agentes producti-
vos de viviendas industrializadas o prefabricadas ofrecen sus productos
a usuarios propietarios de lotes para que estos los instalen en sus terre-
n os, sobre pedido.

La evolucion de conjunto de estas tres principals formas de produccion,

que tienen su propia logica pero que tambien se influyen mutuamente,
es un poco sorpresiva. Hemos visto que la promocion privada capitalista,
que parece ser la que comanda la dinamica global (aunque como vere-
m os, no siempre es la mas numerosa), avanza con fuertes oscilaciones,
con dos auges importantes que reflejan mutaciones en su estructura. La
prom ocion estatal desvalorizada tiene un desarrollo muy acelerado que
le perm ite alcanzar un cenit, a partir del cual su dinamica se aminora e
incluso languidece. La "construccion por encargo", en cambio, tiene una
tendencia creciente sostenida, con oscilaciones mucho mas tenues. Tal au-
m ento esta asociado a su logica, que contrasta con la de la promocion pri­
vada: no puede reaccionar con la misma agilidad a los momentos favo-
rables en la demanda y la financiacion, pero cuando estas circunstancias
se tornan dificiles, ellas tiene menor impacto negativo en su actividad.
Exam inem os la evolucion de la participacion relativa de estas formas de
produccion: en 1964, ano del primer auge de la promocion capitalista pri­
vada, bajo esta modalidad se produjo en Francia el 42% de las viviendas.
La prom ocion estatal, que avanzaba en su trayectoria de expansion, repre-
sentaba un 28% de las viviendas producidas. La construccion por encargo
alcanzo un 30%. En el momento de mayor actividad de la produccion
estatal, en 1968, que coincide con una severa contraction de la promocion
privada, esta cayo al 28%, mientras que la promocion del Estado llego al
36% . La construccion por encargo siguio avanzando y llego al 36%. En
1976, cuando la promocion privada, despues de una expansion estuvo
de nuevo deprimida, tuvo un nivel del 30% y parecid estabilizarse en
esta participacion: cuatro anos despues, mantuvo un 31%. La produccion
estatal cayo aceleradamente: en 1976 no representaba sino el 23%, y en
1980, apenas el 17%. En cambio, la construccion por encargo siguio au-
m entando su peso relativo de manera sostenida: en 1976 produjo el 48%
de las viviendas, y en 1980, el 52%.
Senalem os dos conclusiones que emanan de la observation de estos he-
chos: el avance de las relaciones capitalistas en el sector de la construc­
cion no sigue un sendero lineal, y a pesar de que ellas tienden a imponer-

395
 se en el sector, su trayectoria tiene alzas y bajas y aparentes retracciones.
Por otra parte, a pesar de que una mirada inicial de las cifras no parece
confirmarlo, lo cierto es que la pieza central de esta estructura parece
ser la promocion capitalista privada, particularmente su version ultima,
fuertemente articulada al capital bancario monopolista: a traves de ella
se realizan las operaciones mas complejas que involucran diferentes usos
(comerciales, de gestion, hoteleros, de vivienda de lujo) y que disfrutan
de las rentabilidades mas jugosas, y es esta forma de produccion la que
marca los rumbos y fluctuaciones del conjunto.
Detengamonos un poco en la manera en que emerge la propiedad territo­
rial urbana en esta estructura. Sus principales contradicciones se presen-
tan, precisamente, respecto de los promotores privados, para quienes la
tierra aparece como un pivote de su acumulacion que en principio escapa
a su control. En terminos espaciales, la produccion de vivienda nueva en
las ciudades francesas se desarrolla en dos frentes, a saber: por expansion
en localizaciones perifericas, donde se producen preferentem ente vivien-
das unifamiliares. Alii la propiedad del suelo relevante es, precisamente,
la que se refiere a areas suburbanas cuyos propietarios originales, o mas
frecuentemente, fraccionadores, capturan los incrementos en los precios
del suelo concomitantes con las mutaciones de usos de la tierra de ru-
rales a urbanos. Como hemos dicho, los constructores por encargo, que
en estas zonas son los que mas proliferan, entran en esta disputa por es-
tos aumentos en los precios y deben pagarselos a los terratenientes. Pero
tambien la promocion privada se ve enfrentada a estos propietarios.
Por otra parte, una buena proporcion de la produccion de vivienda nueva
se realiza mediante el reemplazo de parque inmobiliario antiguo en el
casco urbano consolidado, que debe ser demolido y renovado. Uno de
los principales obstaculos que encuentra el promotor capitalista para dar
continuidad a su acumulacion es, precisamente, la dificultad de obtener
estos terrenos. A menudo estos propietarios, o no tienen un caracter ca-
balmente capitalista, o su propiedad no desempena el papel de capital
(ficticio) para ellos. Es el caso de pequenos productores agricolas y cam-
pesinos en los margenes de las ciudades: para ellos, desprenderse de sus
terrenos implica un traumatismo social de orden mayor, porque significa
cambiar de actividad o migrar a regiones muy alejadas, con contextos di­
ferentes, para reconstituirse como productores. Su propiedad no es para
ellos exactamente equivalente a poseer una masa de dinero, y en caso de
que esta comparacion sea posible, la suma que exigen para compensar
sus dificultades es incompatible con los sobreprecios que podria obte­
ner el promotor por el espacio construido en esos lugares. Algo similar
podria decirse de los artesanos y pequenos comerciantes del interior del
casco urbano (y, sobre todo, del centro de la ciudad), para quienes la lo-
396
 calizacion de sus establecimientos significa la ligazon con una clientela,
condition para su actividad y muy diffcilmente reconstituible. Estosgru-
pos se oponen ferozmente a las operaciones de renovation urbana que
los expulsan de los lugares centrales y los desplazan a la periferia.
Sin embargo, quienes se contraponen al capital promotor no son sola-
mente estas categorias que podriamos decir son residuos de fases ya su-
peradas por la sociedad capitalista, y que, por lo tanto, se esperaria que
se debilitaran con el tiempo y tendieran a desaparecer. La misma pro­
duction capitalista en la construction reproduce esta contradiction por
medio del siguiente mecanismo: su recurso creciente a la venta a plazos
del espacio construido, como hemos dicho, difunde la propiedad inmo-
biliaria y, por lo tanto, la propiedad del suelo, que de esta manera tiende
a fragmentarse con el funcionamiento de las relaciones capitalistas en la
rama. Cuando el capital requiere esos mismos terrenos para Ianzar nue-
vas operaciones, encuentra que existe una multitud de propietarios, que,
ademas, con muchisima frecuencia se encuentran en condiciones simi-
lares a las de los pequenos propietarios, ya mencionados: su propiedad,
que es de uso, implica para ellos algo mas que una suma de dinero, pues
a lo largo del tiempo se han creado relaciones interpersonales y valores
culturales muy apreciados y dificiles de volver a conformar en otros lu­
gares. La resistencia a lo que ellos denominan deportation a los suburbios,
ha sido especialniente aguda por parte de estos propietarios residentes
en los cascos urbanos tradicionales de las ciudades francesas.

Es asi como se configura un cuadro relativamente complejo de intere-

ses encontrados con respecto a la propiedad territorial urbana. Por un
lado, los promotores privados se contraponen a dos tipos de agentes li-
gados a la tierra: el primero de ellos, es el constituido por los grandes
terratenientes originales y fraccionadores que les disputan al promotor
el excedente asociado a la production y consumo del espacio construido
m ediante la exigencia de rentas urbanas capitalizadas; la otra modalidad
de propiedad con la que entra en conflicto, es la encarnada por propieta­
rios de pequenas parcelas y de inmuebles de uso, no siempre adaptados
a la logica capitalista, que no suministran sus terrenos fragmentarios y
que cuando lo hacen exigen tambien rentas elevadas. Pero en estas ten-
siones tambien intervienen otros agentes de naturaleza mas global. Por
una parte, el capital en su conjunto, para quien la elevation de los precios
de los inmuebles, independientemente de quien se apropie de la renta
asociada a este crecimiento, opera como una presion que encarece el cos-
to de reproduction de la fuerza de trabajo (y, por lo tanto, el salario) y el
costo final de otras mercancias, lo que perturba la acumulacion global. Y
por otra, tambien intervienen grupos populares que operan globalmente,
particularmente quienes consumen el espacio construido, para quienes
397
 la retencion de terrenos urbanos y la especulacion encarecen estos bienes
inmobiliarios.
Como eje de estas tensiones, aparecen en los ultimos tiempos iniciati-
vas de intervencion en el mercado de tierras urbanas, como algunas que
mencionamos en el capitulo VII, orientadas a controlar el poder de la
propiedad territorial y que suscitan alineaciones muy dispares. Existen
dispositivos que pretenden debilitar el poder que tienen los propietarios
de retener sus lotes al margen del mercado, como la "preencion" (derecho
del Estado a comprar preferencialmente las tierras retenidas a un pre-
cio favorable) o la "urbanizacion prioritaria" (que obliga al propietario
de ciertas tierras a desarrollarlas en un plazo, so pena de ser enajenadas
o rematadas, si este no se cumple). Desde luego que estos dispositivos
encuentran la resistencia de los distintos tipos de propietarios, pero son
apoyados por los promotores, para quienes estas medidas les facilitan su
acceso al suelo. Otras medidas pretenden revertir al Estado los aumentos
en los precios del suelo: en este aspecto, el gran capital inm obiliario es
mas ambiguo, pues tiende a apoyar las versiones de estos mecanismos
que afectan lo que hemos llamado especulacion pasiva, que involucra a
terratenientes originales y corredores de tierras, pero no se muestra tan
entusiasmado cuando estas medidas tocan las operaciones de especula­
cion inductiva, que es uno de los componentes importantes de la acumu-
lacion de los grandes promotores inmobiliarios.

El gran capital, en terminos agregados, tambien oscila en sus posiciones.

Tiende a favorecer lo que percibe que posibilita que el sector inmobiliario,
en sus diversos eslabones, pueda ser un campo de acumulacion con tasas
de ganancia monopolista. Pero ello puede traducirse en politicas muy
heterogeneas: en determinadas circunstancias, puede significar cursos de
accion muy permisivos en los que el principio del libre mercado se de-
fiende rigurosamente. En otras situaciones, no duda en apoyar medidas
muy intervencionistas, en particular "desvalorizando" opciones de in­
version del pequeno capital o drenando valor de agentes no capitalistas.
Es el caso ya mencionado de las acciones que intentan quebrar el poder
de retencion de los pequenos propietarios o que apuntan a capturar los
incrementos en los precios del suelo apropiados por ellos. Las acciones de
bloqueo de alquileres entranan en esta categoria, en la que el negocio del
arrendamiento de vivienda se "desvaloriza", lo que quiere decir que se
reduce su rentabilidad, el capital monopolista lo abandona y se le deja al
pequeno capital o a arrendadores mercantiles simples.

Finalmente, desde la perspectiva de los sectores populares, las acciones

respecto de la propiedad territorial tambien cobran distintos significados.
En efecto, se oponen a la confiscacion generalizada de aumentos en los

398
precios del suelo, que afectan a los propietarios de uso, entre los cuales en
el presente perfodo se encuentra una proporcion importante de grupos de
bajos ingresos. Por otro lado, otros mecanismos que recuperan "plusvalias"
de m anera mas focalizada de agentes especuladores y grandes propieta­
rios pasivos, parecen interesantes para obtener recursos con fines sociales.
A si m ism o, las medidas que atacan la escasez inducida de suelo son atrac-
tivas para estos grupos, pues tienden a reducir el precio de las viviendas.

D . L a e v o lu c io n d e la c o n fig u ra cio n h isto rica de la

p r o p ie d a d te r r ito r ia l u rb a n a en u n a ciu d ad de
u n p a is c a p ita lis ta p e r if e ric o : el caso de B ogota

Vamos a presentar aquf de manera resumida lo que se conoce de la evo­

lucion de la propiedad territorial urbana en Bogota, ciudad de un pais
capitalista periferico como lo es Colombia, con el animo de ilustrar dife-
rencias en su trayectoria historica, que quizas pueda atribuirse en parte
a estas diferencias de la insercion de pafses como Francia y Colombia en
el sistema capitalista internacional. Nuestro horizonte de analisis para
Bogota es mucho menos extenso que para el caso frances, y solo se re-
monta al decenio del treinta del siglo XX, la fecha mas antigua para la
cual existen los estudios indispensables para el examen que nos propo-
nemos (Jai amillo, 1981; Jaramillo, Parias y Llano, 1993; Jaramillo, Alfonso
y Parias, 1999).

Los ultimos anos del decenio del veinte y los primeros del treinta, mar-
caron para Bogota transformaciones radicales en aspectos clave para el
problema que nos ocupa, y en general, solo a partir de ese momenta se
tuvo un seguimiento al menos aproximado de los procesos relevantes
para nosotros. Examinemos a continuation cuales fueron las etapas pro-
visionales de este desenvolvimiento.

1. A rrendad ores rentistas, propietarios valorizadores y

co n stru ctio n por encargo. Bogota antes de 1930

H abria que comenzar por resenar brevemente lo que conocemos de los

rasgos que presentaba la ciudad antes de las mutaciones aludidas. Podria
decirse que Bogota, hacia mediados de la tercera decada del siglo XX,
conservaba a grandes trazos la estructura de division socioespacial tipica
de las ciudades latinoamericanas coloniales y decimononicas: se trataba
de un caso relativamente compacto y denso, con una jerarquia socioespa­
cial de tipo concentrico y sencillo, consistente en un nucleo central que
alojaba las actividades superiores y las capas de mayores ingresos, mien-
tras que la apreciacion social de los espacios iba descendiendo de manera
paulatina hacia la periferia, ocupada en general por sectores populares.
 Este esquema era compatible con un volumen de poblacion relativamente
modesto, aunque desde los ultimos anos del siglo XIX la ciudad comen-
zo a ampliarse demograficamente con ritmos apreciables (en 1870 tenia
40.000 habitantes, que eran ya 100.000 en 1900 y 144.000 en 1918 ).
La estructura de la produccion del espacio construido diferia bastante de
lo que podria pensarse como una configuracion m odem a: la produccion
privada propiamente capitalista era insignificante y la promocion estatal
era practicamente desconocida. Los sectores de altos ingresos obtenian
sus inmuebles a traves de la produccion por encargo. Hay un dato muy
significativo que se debe tener en cuenta: existe en estas fechas un nftido
desfase entre el aumento de la poblacion y la expansion fisica de la ciu­
dad: la poblacion se multiplied por dos veces y media a finales del siglo
XIX, mientras que el area desarrollada de la ciudad perm anecio practi­
camente la misma. Si tenemos en cuenta que la propiedad de las tierras
alrededor de la ciudad estaba muy concentrada y se trataba de tierras
muy fertiles, cuyos propietarios no las ponlan facilmente a disposicion de
usos urbanos, se puede comprender que la ampliacion del espacio cons­
truido se dio fundamentalmente por densificacion paulatina de terrenos
ya urbanizados. Eran estos propietarios los que realizaban la produccion
de nuevos inmuebles, fragmentando sus lotes originates. En parte, esta
construccion por encargo se orientaba a la venta de las edificaciones para
usuarios finales, pero una parte muy importante de estos inm uebles es­
taba destinada al alquiler. Entre los grupos populares, lo mas extendido
debio de haber sido la autoconstruccion. No obstante, a juzgar por los
documentos relacionados con un proyecto de renovacion de la epoca, co-
nocido como el Paseo Bolivar, en el cual uno de los arrabales populares
mas pobres fue erradicado en la decada del treinta para dar paso a una
avenida periferica, la ocupacion del suelo no era predom inantem ente
irregular. La mayoria de los ocupantes expulsados contaba con txtulos de
propiedad legales, lo cual hace pensar que la talla limitada de la ciudad
permitia ejercer un control relativamente eficaz de formas de ocupacion
irregulares.

2. La emergencia del urbanizador-fraccionador p e riferico y

dominio de la construccion por encargo. Perfodo 1930-1950

La segunda mitad de la decada del veinte, y en especial la Gran Depresion

del siguiente decenio, marcarian un cambio radical en la vida de la ciu­
dad, concomitante con transformaciones nacionales de gran calado. El
crecimiento demografico se disparo, y los habitantes de la ciudad aumen-
taron, tanto absoluta como relativamente, en proporciones nunca experi-
mentadas con anterioridad. Pero dicho aumento no se limito a un cambio

400
 cuantitativo, ya que el esquema de organizacion socioespacial se va a ver
abruptam ente afectado, fundamentalmente con la emergencia de un cla-
ro proceso de suburbanizacion.
Los sectores mas ricos no pudieron continuar su pauta de ocupacion del
suelo, pues sus zonas naturales de expansion estaban ocupadas por cin-
turones de vivienda popular bastante precaria. Ademas, estos grupos pri-
vilegiados vivian profundas mutaciones en sus valores ideologicos con
respecto a la vivienda: las ideas dominantes en este momenta eran las del
higienism o, la valoracion del ambiente semirrural y la disponibilidad de
espacio y, por supuesto, nuevas concepciones esteticas que subrayaban
la vivienda individual, aislada, de diseno excepcional. Todos estos ele-
m entos contrastaban vivamente con las caracteristicas del antiguo caso
colonial, que era muy denso, no daba Jugar a espacios verdes y contenia
edificaciones de caracteristicas fisicas muy diferentes de las que en ese
m omenta se apreciaban. El resultado fue la aparicion masiva de nuevos
barrios de clase alta situados fuera del casco urbano tradicional y en dis-
continuidad fisica con el, moldeados por estas nuevas concepciones alre-
dedor del habitat.

Sin embargo, esta explosion de la ciudad, conio fue percibida en su mo­

m enta, no se limito a la vivienda de clase alta. Tambien hubo una oleada
av asalladora de barrios en las afueras de la ciudad destinados a los enor-
mes contingentes de sectores populares que engrosaban por estas fechas
la poblacion de la ciudad y que requerian alojamiento. Por lo general,
estos barrios populares, que proliferaron en todas direcciones, se constru-
yeron de manera apresurada, con caracteristicas muy precarias, y buena
parte de ellos sin cumplir las reglamentaciones urbanisticas vigentes en
la ciudad, ya que esta oleada de urbanization fue tan avasalladora que
desbordo completamente los mecanismos tradicionales de regulation ur-
bana, que como hemos mencionado, eran mas bien rigurosos en el inme­
dia to pasado.
Este fenom eno tuvo en el caso de Bogota, un catalizador que fue la pro-
pia crisis, que causo un drastico cambio en la propiedad de la tierra su-
burbana. Las tierras que rodean a Bogota, en general muy fertiles, como
hem os dicho lineas arriba, estaban fuertemente concentradas en manos
de terra ten ientes tradicionales. La crisis trajo consigo la quiebra de mu-
chos de estos propietarios, que no pudieron pagar sus deudas y tuvieron
que ceder masivamente sus tierras. Quienes de esta manera accedieron
a ellas fueron capitalistas urbanos, con pocas ligazones con las labores
agricolas y conocedores de la econonua de la ciudad: fueron estos nuevos
propietarios quienes actuaron como vanguardia en estas empresas de ur­
banizacion.

401
Debemos precisar, sin embargo, que estas operaciones se centraban en la
fragmentation de los terrenos y en su adecuacion. En efecto, el capital era
muy debil en la esfera propiamente productiva de la construction. Las
viviendas se produdan a traves de las mismas form as transicionales que
hemos sefialado, consistentes en la production por encargo para las capas
mas solventes y la autoconstruccidn para los grupos populares. C om o se
sabe, en estas formas productivas no hay acum ulacion propiam ente di-
cha. El agente dominante era entonces el ya referido urbanizador, que lo-
teaba grandes terrenos de las afueras, los dotaba de cierta infraestructura
y los vendfa uno por uno para ser construidos, ya sea p or encargo, o por
autoconstrucddn.
La information que se tiene sobre estas operaciones m uestra gran diver-
sidad en su rentabilidad. Algunas evidenciaron ganancias m uy conside­
rables, e incluso se tiene noticia de casos en que el precio del sueio cred o
con tal celeridad que los "fragmentadores" decidieron suspender ven-
tas porque les converua esperar a que sus precios aum entaran aun m 3s.
Algunas firmas acumularon con gran velotidad y pronto se convirtieron
en capitales muy considerables. Otras operaciones, p or el con trario, fraca-
saron y sus promotores quebraron. En esta ruina parecieron influir varios
factores. En estos negocios parece ser decisivo el m anejo de lo sim bolico
para capturar la demanda mas j'ugosa y para obtener precios de venta
favorables. No existen formulas que garanticen que la utilization de la
propaganda y otros mecanismos de signification den siem pre resultados
optimos: estos descansan en cierto conocimiento intuitivo de estos proce-
sos y el azar, que desempena un papel apreciable. Por otro lado, la divi-
si6n social del espado, que en esta €poca todavia no era m uy definida (y
que no tenia aun la nitida polarization que obtendria posteriorm ente), le
restd certidumbre al destino de estas operaciones (v. g ., m uchos urbaniza-
dores hicieron serios ensayos de barrios de d ase alta situados en las peri-
ferias sur y occidente, que finalmente no prosperaron com o im plantation
de estos grupos). El resultado fue, pues, una actividad de gran riesgo, en
la que algunos zozobraron y otros am asaron considerables fortunas.

Se tiene menos information sobre los loteos destinados a sectores popula­

res. En general, parece que su exito estuvo m uy asociado a la precariedad
de la infraestructura que se suministraba. Esto determ ino que estos frag­
mentadores, de manera masiva, violaran las reglam entaciones urbanisti-
cas vigentes, que hasta el momento eran bastante exigentes y efectivas.
Era muy nitida la sensacidn de impotencia de los organism os reguladores
de la urbanization del aparato estatal local, que no podian controlar la
proliferacibn de estas operaciones, senaladas, no com o el producto es-
pontaneo de grupos populares, sino com o el resultado de la actio n de
especuladores inescrupulosos. Precisamente, tam poco se tiene una vision
 defm itiva sobre la identidad y el caracter de clase de los agentes que se
d ed icab an a esta activid ad , pero existen in d icia pardales de que al me-
n o s en algunos casos se trataba de terratenientes y capitaiistas con otras
activid ad es form ales que com binaban otras operaeiones con esias acrio
n es paralegales.
N o obstante, a lo largo de estos afios se fue consolidando, con muchas
interm iten cias, un sector de capitales dedicados a la edification propia-
m ente dicha. Su peso, de todas m aneras, era daram ente minoritario y en
general se trataba d e un capital m uy pequeno. Su production se orienta-
ba de m anera bastante especializada h ad a un sector reiativamente pre-
ciso de la demanda: el d e los empleados, en la denominaddn de la €p<y
ca , es decir, los asalan ad os m edios, que eran una capa numericamente
estrecha en el moment© y que constituent Ja secddn inferior de la de^
m anda so lv en ts Se producfa, adem as, no psora la vettfa al usuariofinaJ,
sino p ara el arrendam iento: los dientes de los constructoies eran en raa-
lidad pequenos rentistas que compraban estos inmuebles y se dedicaban
a arrendarlos. Tambien existia una especializacion tecnica y geogr&Bca:
los pequeiios capitales de la construcd6n produdan conjuntos muy li•»
m itados en m agnitud de "casas de renta" en serie, pero sobre todo y en
form a p re d o m in a te , pequeiios edifidos de apartamentos en el centra de
la ciudad, destinados, com o hem os dicho, a ser arrendados a asalariados
m edios. Estos grupos eran de los pocos que aceptaban constunir este tipo
de espacio eonstruido (m uy estigm atizado en las capas altas), y tenian un
grad o d e solvencia interm edio que los exdufa de la compra de vivienda,
p ero les permib'a pagar arriendos mercantiles normales.
El caracter subordinado de este capital constructor de la ipoca se eviden-
cia en la evolucidn de politicas estatales que lo afectaban severantente. La
acum ulacion sostenida de estos agentes era muy difidl ante la existentia
de discontinuidades m uy pronundadas en las condidonesde production,
que fortalecfan precisam ente la production por encargo, su competido-
ra. En los perfodos de auge econdmico, cuando era esperable que fueran
precisam ente estos capitaiistas los que respondieran con mayor agiiidad
a las expansiones de la demanda, el Estado reiteradamente impuso me-
did as de control de arrendamientos que desestimulaban la demanda m fe
am plia de rentistas orientados a la production para el alquiler. Por esto,
a p esar del crecim iento verfiginoso de la dudad, el cual abria un claro es­
p acio p ara la reproduction de este capital, su evoiuddn fue relativamente
m odesta, y su concentracidn, muy tenue.

C om o se ve, la estructura de producddn-tirculaddn-oonsumo de espa-

d o eonstruido que se c onsolidd en estas fechas estuvo dpminada por la
propiedad territorial El agente preponderant^ era lo que entre nosotros

403
 denominamos el urbanizador, cuyo interes fundamental era la captacion
de los aumentos en los precios del suelo en operaciones de fragmenta-
cion y adecuacion de terrenos perifericos. Aunque se pueda pensar que
la labor de urbanization es separable de la propiedad territorial original,
y en realidad existieron agentes especializados, lo mas frecuente fue la
estrecha asociacion entre estas dos categorias, cuando no una fusion de la
misma persona natural.

De ahi se desprende un hecho que hoy parece algo extrano: la gran legi-
timidad de la que gozaba no solo la propiedad territorial, sino tambien el
fortalecimiento de sus soportes economicos. El crecimiento de los precios
del suelo aparecio como una senal de vitalidad economica, y su estanca-
miento, como un problema que los gobiernos deberian entrar a solucio-
nar (la dinamica de los precios de la tierra era tan veloz en una ciudad de
tan rapida expansion, que las perspectivas de valorizacion eran el prin­
cipal atractivo que se ofrecia a los compradores de viviendas y terrenos,
incluso en los circuitos por encargo). En este contexto, una accion estatal
tendiente a controlar los precios del suelo o a que el Estado recuperara
sus incrementos, aparecia como algo descabellado.

Las tensiones parecian darse entonces entre dos puntos de confrontacion

derivados: por una parte, las contradicciones ya aludidas alrededor del
control de arrendamientos que enfrentaba, con la mediacion del Estado,
a una capa amplia y multiforme de usuarios, con un sector de casate-
nientes (cuyos perfiles exactos no conocemos), y a un incipiente sector
de constructores capitalistas. Por otra, desde ese momento aparecia un
claro enfrentamiento entre los agentes que se dedicaban a la urbanizacion
popular al margen de los reglamentos urbanos y la administration mu­
nicipal, que encontraba en la accion de estos una amenaza para el desen-
volvimiento controlado de la ciudad, y una fuente de sobrecostos en los
servicios urbanos, que debia asumir la municipalidad.

3. La conversion del urbanizador-fraccionador en p rom otor de

periferia. Periodo 1950-1970

La siguiente etapa se extendio a lo largo de las decadas del cincuenta y

del sesenta, y presento mutaciones importantes con respecto al periodo
anterior. En lo referente a la dimension socioespacial, la ciudad siguio
creciendo incluso con mayor celeridad que en la etapa anterior, y alcan-
zo el mas alto ritmo de expansion de su historia (entre 1951 y 1964 paso
de 660.000 habitantes a 1.700.000, lo que implied una tasa promedio de
crecimiento anual de 7,5%; mientras que entre esta ultima fecha y 1973,
su ritmo comenzo a descender al 5,4%, para alcanzar una poblacion de
2.700.000 habitantes).

404
La su b u rb an izacio n continuo, e incluso se acentuo, con una caracterfs-
tica n u ev a que tendrfa muchas repercusiones: la segregacion socioespa-
cial ad q u iere una neta bipolaridad (que era muy indecisa en el perfodo
a n terio r), de tal m anera que el frente de expansion norte se convierte en
el asien to privilegiado y exclusivo de los sectores de altos ingresos (que
in clu so abandonaron masivamente el centro como lugar de residencia);
m ien tras que las otras direcciones se dejaron a otros grupos, y particular-
m en te la zona sur es asignada a las capas mas pobres. Entre otras cosas,
esta circu nstancia favorece la profundizacion en la bifurcacion de los pro-
ce so s de produccion de espacio construido para los distintos sectores so-
ciales, y constituye en un elemento de estabilidad para los embrionarios
p ro cesos de acum ulacion en estas actividades.

P recisam ente, una de las novedades del perfodo consiste en la emergen-

cia de una esfera de acumulacion de capital en la produccion de vivienda
co n u n a cierta consolidation, y con subsectores y origenes relativamente
d iv ersos. El sector que aparece como dominante en esta epoca en la pro­
m o tio n capitalista de vivienda proviene, justamente, de estas operacio-
n es de fragm entation de terrenos en la periferia por parte de los llamados
u rbanizad ores, y esta circunstancia le otorga rasgos muy peculiares a este
cap ital, en particular con respecto a sus intereses relacionados con la pro-
pied ad territorial.

En efecto, diferentes circunstancias van a influir para que estos agentes,

q u e giraban alrededor de la compra, adecuacion y parcelacion de tierras
co n destino a su construction por encargo para grupos medios y altos, pe-
n etren la esfera de la produccion propiamente dicha. El sector que cons­
tituye su demanda (por viviendas construidas), los grupos medios, se
am plfa de manera importante en este perfodo, y ve crecer su ingreso real.
El Estado introdujo una pieza crucial para la acumulacion en el sector: un
sistem a de financiacion especfficamente adaptado a las condiciones de
la ram a, con la creation del Banco Central Hipotecario, al mismo tiempo
qu e se debilitan otras fuentes de inestabilidad productiva, especialmente
co n la integration nacional de la produccion de los prindpales insumos.
La polarization en la division social del espacio reduce en gran medida
la incertidum bre de las operadones de urbanization para las clases su-
periores, porque ya es muy previsible que los terrenos del frente norte
de expansion, tarde o temprano, podran ser destinados a capas de altos
ingresos, con los niveles de renta que a ellos corresponde. La posibilidad
de obtener estos importantes incrementos en los precios del suelo va a de-
pender, entonces, sobre todo, de la disponibilidad de capital que pueda
ser inmovilizado durante el tiempo necesario (o, desde luego, la propie-
dad patrimonial tradicional de terrenos en estas localizaciones).

405
 Los urbanizadores mas exitosos del periodo anterior encuentran enton-
ces la posibilidad ya no de vender sus terrenos meramente desnudos,
sino de construirlos, normalmente en operaciones de casas en serie en la
periferia norte, para grupos de ingresos medios y medios altos, que son
los mas susceptibles de consumir sus productos.

Senalemos que esta configuracion no presenta el enfrentamiento clasico

entre la propiedad territorial y el capital constructor. Los dos papeles se
funden en un unico agente, el urbanizador, que en esta etapa combina la
busqueda de la ganancia propiamente capitalista derivada de la produc-
cion del espacio construido y la captura de incrementos en los precios del
suelo, es decir, tambien opera con referencia a la renta. La implicacion
mas importante de este hecho es su actitud politica frente al regimen de
propiedad territorial: a diferencia del comportamiento del capital promo­
tor en otros contextos, en este caso este capital es un celoso defensor de
los derechos y privilegios de la propiedad territorial y se opondra decidi-
damente a cualquier intento de control o de socavamiento de su poder.

Esta imbricacion entre capital promotor y propiedad del suelo se ma-

nifiesta tambien en otras esferas, y una de ellas, digna de destacar, es
la estrategia espacial de las inversiones: se privilegia la construccion en
baja densidad con gran consumo de espacio urbano, y con una secuen-
cia de discontinuidad espacial que potencie la valorizacion de los terre­
nos del urbanizador, aunque eleve los costos sociales de suministro de
infraestructura urbana. No hay duda de que uno de los determinantes
mas poderosos de un rasgo de la estructura espacial actual de la ciudad,
el predominio de inmuebles con baja edificabilidad y la pervivencia de
extensas areas vacantes en el interior del casco urbano desarrollado, se
debe al predominio durante mucho tiempo de este tipo de promotor (y
a la presencia del binomio urbanizador-productor por encargo, que tiene
pautas semejantes).

Al lado de este promotor periferico surgen otras modalidades de capital

promotor que ocupan lugares subordinados. Una de ellas proviene tam­
bien del sector por encargo, pero esta vez se trata de pequenos rentistas o
pequenos constructores, que a partir de cierto exito en sus operaciones, y
ante las nuevas condiciones favorables, deciden producir, no para si mis-
mos o para sus comandantes, sino para el mercado, utilizando procedi-
mientos semejantes a la forma de produccion por encargo. Generalmente
ocupan el lugar del pequeno capital en la estructura de promocion, y en
lo que respecta a la consecucion de terrenos, siguen dependiendo de los
grandes adecuadores de terrenos o de propietarios en el casco urbano ya
consolidado, pues la escala modesta de su accion no les permite abocar
las tareas de urbanization propiamente dichas.

406
 Existe, finalmente, otro tipo de gran capital promotor que tiene otro ori-
gen, lo que determina que su dinamica sea muy diferente de lo visto an-
teriorm ente. Se trata del capital que proviene de otras ramas, en general a
partir de situaciones, frecuentes en economias perifericas, de excesos de
acu m u lacion mas o menos pasajeros en determinados sectores de inver­
sion. Los capitales que operan alii requieren colocar estas masas de sobre-
liquidez en otras alternativas que les generen alguna rentabilidad, pero
que a la vez les permitan retirarse prontamente cuando sea necesario re-
tom ar el ritmo de la inversion en sus actividades de origen. La promocion
inm obiliaria reune en la epoca las caracteristicas conducentes a este fin,
pues con las nuevas condiciones es ya posible obtener alii ganancias de
consideracion, y al misrno tiempo, el caracter del proceso productivo, que
com o hem os dicho no implica una gran proportion de capital fijo, per-
m ite un rapido retiro del capital cuando esto sea necesario. Importantes
m asas de capital provenientes de la industria, el comercio, e incluso la
actividad bancaria, acom eten operaciones inmobiliarias de envergadura,
aunque su perm anencia en el sector es intermitente.
Con lespecto a la tieria, la relation de este capital es muy diferente de
la del promotor periferico, que hemos perfilado lineas atras. En efecto,
aunque en la epoca de la captura de incrementos en los precios de los
tei ienos, fundamentalmente perifericos que de rurales se transforman en
urbanos, brinda grandes oportunidades de obtener jugosas ganancias,
para aprovecharlas es necesario adquirir reservas de tierras a un plazo
mediano. Esto, para el tipo de capital que nos ocupa, significant anclarse
en el sector por largo tiempo, y las reservas territoriales desempenarian el
papel inmovilizador del capital fijo. Pero a menudo este es un capital de
gran magnitud. Estas dos circunstancias favorecen otra estrategia distin-
ta: la produccion en terrenos centrales, comprados a corto plazo, pero uti-
lizando tecnicas de gran altura. Como la capacidad de hacer este tipo de
edificios no es muy generalizada, estos capitales pueden retener parte de
las sobreganancias, que en circunstancias de proliferation de concurren-
tes se transformarian en Renta Diferencial tipo 2. Aqui si encontramos
intereses contradictorios con la propiedad territorial, pues la elevation de
los precios de los terrenos significa para este capital esencialmente alzas
en sus costos. Pero su caracter itinerante en la rama dificulta su agremia-
cion y la expresion de estos intereses en el piano politico.

Es bueno recordar, sin embargo, que la produccion por encargo sigue te-
niendo un peso importante en la esfera de la demanda solvente, tanto en
su modalidad pura (produccion para el autosuministro estricto), como
en sus formas transicionales (que combinan alguna conexion con el mer-
cado, a traves del arrendamiento). En los estratos mas altos esto es bien
significativo, pues las pautas de consumo de la vivienda en los grupos
407
 de mayores ingresos dificultan que estos demanden la produccion es-
tandarizada de la promocion capitalista y ocasionan que favorezcan las
viviendas excepcionales y a la medida del cliente de la produccion por
encargo, disputando, por tanto, y con exito, una porcion muy suculenta
del mercado. De nuevo, en lo que respecta a la tierra, en este esquema el
agente que realmente acumula es el adecuador de terrenos.

La nitida polarizacion espacial en la distribucion de los grupos socia-

les que se vive en esta epoca, refuerza la segmentacion en las formas de
produccion de vivienda para los sectores de ingresos altos y bajos de la
poblacion. Mientras que la demanda solvente es atendida fundamental-
mente por la promocion capitalista y la produccion por encargo, en los
sectores mas pobres predomina, en primer lugar, la autoconstruccion, y
ademas, una nueva forma de produccion que en esta epoca aparece y se
consolida: la produccion de capitales estatales desvalorizados, o vivienda
de interes social gubemamental, como ahora se le conoce oficialmente.

Examinemos brevemente las principales caracteristicas de este ultimo tipo

de produccion. La aceleracion del crecimiento de las ciudades colombia-
nas, el predominio de una estructura formal de produccion de vivienda
relativamente atrasada, como hemos visto, y la debilidad en los ingresos
de buena parte de los nuevos habitantes va a determinar una agravacion
severa de las condiciones habitacionales y una proliferation alarmante de
modalidades de alojamiento espontaneo (inquilinatos, autoconstruccion
clandestina, etcetera). Este hecho abre paso a un cambio importante en la
actitud del Estado frente a la vivienda, y a la adoption de una "politica de
vivienda" en sentido estricto, consistente en intentar mitigar, mediante
acciones estatales activas, la penuria habitacional, particularmente en los
grupos de menores ingresos.
Varios fueron los instrumentos que se movilizaron en esta direction, entre
otros una orientation del credito canalizado por un banco semiestatal, el
Banco Central Hipotecario (BCH) hacia la produccion destinada a grupos
medios necesitados de vivienda, pero sobre todo, la inauguration de una
linea de promocion estatal "desvalorizada" de vivienda, cuyo organismo
central fue una entidad oficial del orden nacional, el Instituto de Credito
Territorial, ICT (esporadicamente, el Banco Central Hipotecario tambien
combinaba sus funciones meramente prestatarias con las de promotor in-
mobiliario, operando fundamentalmente en sectores medios, y con pro-
positos de innovation, de induction al sector a ciertas operaciones y con
el fin de suplir necesidades urgentes).
La evolution del ICT durante esta epoca fue muy cambiante, pero a pesar
de que su action estuvo muy lejos de cumplir satisfactoriamente la meta
implicita que se proponia en terminos ideales -acabar con la penuria de
408
vivienda y eliminar las formas irregulares de suministro de alojamiento-,
de hecho se constituyo en una modalidad de produccion imposible de
ignorar, y que en ciertos momentos alcanzo dimensiones muy conside­
rables.
Durante la decada de los anos cincuenta, funciono basicamente con apor-
tes fiscales del gobierno, lo que le permitia niveles de subsidio considera­
bles para sus beneficiarios, pero un rango de accion relativamente restrin-
gido. En la primera mitad de este decenio, en la que el Estado colombiano
conto con recursos importantes, su accion fue relativamente dinamica,
pero en los anos posteriores, con la contraction de los precios interna-
cionales del cafe (el principal producto colombiano de exportation en la
epoca) y las estrecheces fiscales, el ICT entro en una asfixia financiera casi
definitiva que lo llevo al borde de la liquidation (incluso, durante unos
anos su estatus juridico se redujo a la condition de section de otra depen-
dencia estatal). Sin embargo, a comienzos de los anos sesenta, dentro de
los programas bilaterales de cooperation con el gobierno norteamericano
(la llamada Alianza para el Progreso), el ICT cobro gran impulso con la
inyeccion de fondos de organismos intemacionales que le permitieron
multiplicar su esfera de accion y acometer grandes operaciones, en par­
ticular el gran proyecto de Ciudad Kennedy, que incluso logro afectar
de manera importante, como veremos, el ritmo de la autoconstruccion
espontanea. Para tener un indicio de la escala relativa de la produccion
de este organismo en Bogota, digamos que en el lapso comprendido entre
1961 y 1964 (que incluye el auge de la Alianza para el Progreso entre 1959
y 1962), el ICT construyo el 20,9% de las viviendas que se produjeron en
Bogota, lo que signified el 12,6% del area construida y el 11,4% de la in­
version. Entre 1964 y 1973, la proportion de viviendas construidas por el
ICT fue de 15%, el area construida el 11% y su inversion el 9%.

Detengamonos un poco en las formas de operation de este organismo y

en el papel que en cllas cumple la propiedad territorial. Precisemos que
el ICT es fundamentalmente un promotor, es decir, muy rara vez acome-
te directamente la construction, la cual es subcontratada: pero el control
econom ico de la produccion, por lo menos de manera predominante, esta
en sus manos, lo que significa que este organismo es el que decide las
caracteristicas de las viviendas y su forma de circulation (precio, adjudi-
catarios, condiciones de financiacion, etcetera). Su posibilidad de ofrecer
viviendas a precios inferiores a los del mercado se desprende fundamen­
talmente de las siguientes caracteristicas de su funcionamiento: buena
parte de sus fondos son captados con tasas de interes menores que las del
mercado, pues se trata de inversiones forzosas o de masas de dinero de
organizaciones laborales, sin contar los aportes del presupuesto nacional,
que ni siquiera son reembolsables; por otro lado, la tasa de ganancia que
409
el ICT persigue en su operadon es menor que la de los agentes capita-
listas privados (y teoricamente, debla ser nula para el conjunto de las
operationes); finalmente, sobre todo en el perlodo al que nos referimos
en este momento, el ICT tambien acomete operadones para la dem anda
solvente, cuyos benefidos son trasladados a las operadones en los seg-
mentos mas bajos de la demanda.
Lo mas sorprendente es que a pesar de que la polltica estatal estaba di-
rigida a combatir el deficit habitacional de los grupos m as pobres y que
el ICT era su instrumento fundamental, a este instituto no se lo doto de
ninguna prerrogativa en el mercado de tierras que fuera com patible con
su papel sodal. Esto se va a convertir en uno de los principales obstaculos
para su operadon, porque, dadas otras reguladones y condiciones deri-
vadas de su condition de agente estatal, su igualdad formal con los otros
agentes en el mercado de tierras se tradujo en una position claram ente
desfavorable en t&minos reales.

Una practica generalizada en Colombia en el m ercado inmobiliario, era el

subregistro en el monto de las transacciones, que permitia evadir consi­
derables cargas tributarias. Los agentes privados recurrian a el de m anera
sistem£tica, pero para el ICT, por lo menos legalmente, esto era im posi-
ble. Si a esto agregamos los tramites muy dispendiosos de las operaciones
con el ICT y el hecho frecuente de que sus pagos se retrasaban considera-
blemente, podemos comprender por qu6, en igualdad de condiciones, un
propietario de terrenos siempre preferia un com prador privado al ICT.
Esto se toma en una dificultad mayor porque, de nuevo en term inos le­
gates, el ICT no podia compensar estas desventajas con la elevation en los
precios: estos eran fijados por el organismo encargado del catastro nacio-
nal (Instituto Geografico Agustin Codazzi), el cual establecla un avaluo
comercial que regia la transacci6n. Dado que de esta m anera practica-
mente se paralizaria la adquisicidn de terrenos por el ICT, en term inos
pragmiticos se recurrid a cierta flexibilidad en los avaltios, lo que abrio el
camino para que en casos llmite se presentaran sobreestimaciones verda-
deramente escandalosas y se suscitara la corruption. El resultado fue que
el organismo encargado de suministrar vivienda a los grupos m as debi­
tes, en vez de tener acceso a los terrenos a precios ntes bajos, en realidad
debi6 pagar precios mas elevados que los particulares.
Pero existieron otras modalidades de compensar al propietario de terre­
nos, que generaron practicas muy irracionales y que a veces, bordeaban
la ilegalidad. Una de ellas se bas6 en lo que hemos denominado especu-
lacion tnductiva, solo que en esta ocasion el aumento de precio suscitado
por las inversiones del ICT era transferido a propietarios particulares de
terrenos: consistla en que un propietario de terrenos, generalm ente ale-
 jad os y sin infraestructura, vendfa una parte de sus tierras al ICT, pero
se reservaba el resto. A grandes costos para la munidpalidad (a veces
asum idos p or el ICT), estos terrenos eran servidos, y la misma inversion
del ICT hacfa elevar los precios de los terrenos drcundantes. Sus duenos
se vefan a s! favoreddos, e incluso, si el promotor estatal queria adquirir
tierras adicionales para sus operadones, tenfa quepagar por la valoriza-
ci6n que el m ism o habfa induddo con su acdon. Un caso extremo, pero
m uy frecuente en la epoca, se derivaba de la practica del ICT de no aca-
ta r las reglam entadones urbanas (no estaba obligado a solidtar licenda
d e construccion), lo que le permitfa desarrollar proyectos en lugares no
habilitados en la reglam entacion para usos urbanos, los cualesnecesaria-
m ente debfan ser servidos, acentuando extraordinariamente el aumento
de p red o s. Todo esto generaba, por supuesto, enormes conflictos con las
autoridades locales, que calificaban al ICT como el mayor uibanizador
clandestine. En definitiva, el ICT, sometido a esta condiddn tan desigual,
se vefa com pelido a pagar elevados predos por los terrenos o a desarro-
liar p racticas de ocupadon territorial irradonales y costosas, o a realizar
am bas acdones.

Sin em bargo, una proporddn m uy considerable d e la pobladdnde bajos

recursos debfa acudir a la autoconstrucddn espontenea para procurar-
se vivienda. Entre 1951 y 1964, esta forma de produeddn representd un
45,2% del num ero de viviendas construidas, y un 38% del area edificada,
lo cual era una proporcion m uy considerable, aunque un poco menor, en
term inos relativos, que su partidpacidn en el periodo 1938-1951, durante
el cual fue de 55% , en cuanto al numero de viviendas. Probablemente en
esto tuvo que ver el gran dinamismo de la produeddn del ICT y otros
fenom enos, com o el sdbito abandono de una considerable extension del
parque inmobiliario antiguo por parte de las dases altas en el centra de
la ciudad, el cual fue ocupado en t&minos de vivienda compartida por
grupos de bajos ingresos. En el periodo siguiente, 1964-1973, la autocons-
truccidn retom o su peso relativo, 52% respecto a vivienda y 38,9% en area
construida, lo que signified una enorme multiplicaddn en terminos ab-
solutos.
Es conveniente abordar algo que se senala como uria peculiaridad de la
urbanizacion popular en Bogote, en contraste con otras dudades latinoa-
m ericanas, e incluso colombianas: el predominio de desanollos irregla-
mentarios, pero en los que m edian transacdones de compraventa de te­
rrenos que en el m edio se conocen como urbartizaciones pirata, y la relativa
rareza de las invasiones propiamente dichas. Estimamos que la explica-
cion de este fendmeno nos perm its acercamos a los rasgos definitorios de
este proceso de urbanizaddn popular en la dudad.

411
 En el pasado se han propuesto varias hipotesis para explicar este hecho.
Como hemos dicho, consiste en que los grupos de ingresos m as debiles,
cuya solvencia no les permite demandar viviendas por encargo o produ-
cidas en forma capitalista, y que ademas no logran acceder a las viviendas
estatales de interes social, deben acudir a la autoconstruccion espontanea.
Como medida complementaria para comprimir el costo m onetario de la
vivienda, echan a andar estos procesos en terrenos que no cum plen las
reglamentaciones municipales para ser urbanizados, y por lo tanto, ca-
recen a menudo de servidos e infraestructura. Pero, curiosam ente, estos
grupos no desarrollan otra practica, que seria concurrente con estos fines,
y que es muy frecuente en estos contextos: la de ocupar de hecho los lotes
sin pagar nada por ellos. Las explicaciones esbozadas, no obstante, no
nos parecen muy satisfactorias.
Algunos creen encontrar la raiz de este fenomeno en caracteristicas m uy
circunstandales de Bogota, como, por ejemplo, una represion particu-
larmente acentuada contra los invasores de tierras, o la inexistencia de
grandes lotes estatales en lugares relativamente centrales, que son los
preferidos para las ocupadones de hecho: o incluso, algunos se basan
en consideradones un poco mas peregrinas, com o el obstaculo que sig-
nificaria para la toma de tierras el clima frio de la ciudad o una supuesta
tradiddn legalista de los bogotanos.
El argumento de la represion particularmente aguda en Bogota no parece
sostenerse, porque a pesar de que hayan existido algunos hechos puntua-
les y recordados de erradicadon violenta de estos invasores, no parecen
ser mas graves que en otras dudades del pafe, donde esta practica es
muy extendida. Incluso, el mismo impacto en la representation colecti-
va que tienen hechos de esta naturaleza en la capital, parece h acer m as
difidl la generalization de la represidn como respuesta privilegiada, en
comparadon con otras localidades menos cubiertas por los m edios de co-
municadon masiva. La existenda de lotes con las caracteristicas que los
hacen mas susceptibles de ser invadidos, que tendria m as asidero logi-
co, no concuerda, sin embargo, con las constancias em piricas: existen en
Bogota, incluso hoy, extensas dreas sin urbanizar, con localizaciones m uy
centrales y con propietarios de tipo estatal o paraestatal que tradicional-
mente oponen menos resistencia a las invasiones. Las faldas de la cadena
de montafias que bordea la ciudad, y que en algunos lugares no distan
mas de un kilometro de la plaza central, son propiedad de la em presa de
agua potable y de una corporation regional que regula cuencas (la CA R).
Hacia el Ocddente, una entidad de beneficencia aeumulo extensas zonas
que no desarrolld durante mucho tiempo y que no se alejan mds de dos
kildmetros del centro de la ciudad. Estos son los terrenos que tipicam ente
son invadidos en otras dudades.
412
 N u estra p ercep tio n es m as bien que el fen6meno esta conectado con
ciertas caracteristicas del sistem a urbano bogotano, las cuales favorecen
la con solid ation de un m ercado de tierras irregulares para los grupos
p op u lares. L as m as im portantes de estas caracteristicas son, a nuestro
ju icio, las siguientes: una relativam ente amplia disponibilidad de tierras
d e expansion, de la que gozd la ciudad durante mucho tiempo, pues ella
esta ed ifk ad a en un vasto altiplano con un espado considerable para la
am p liation urbana; la ya referida polarization sodal Norte-Sur, que en
este p eriod o era particularm ente m arcada; y fmalmente, una relativa con­
ce n tra tio n de la propiedad de la tierra periftiica.
La com bination de estos factores determina el siguiente comportamiento
d e p arte de los propietarios de las tierras suburbanas: ya hemos visto
que quienes tienen terrenos en el frente de expansion norte, pueden estar
seguros de que tarde o tem prano podran vender sus lotes a las capas
superiores con p red os elevados. La posibilidad de apropiarse de estos
increm entos depende entonces, fundamentalmente, de su capaddad de
inm ovilizar los fondos que ellos representan y, como hemps visto, dicha
posibilidad constituyd un sustento crudal para su conversion de simples
fraccionadores en prom otores propiam ente dichos. En cambio, los due-
n os d e tierras en otros frentes de expansion de la dudad no podian espe-
ra r razonablem ente que sus lotes se pudieran vender para asentamientos
de clases altas: su interns consistia, m as bien, en destinarlos a los sectores
popu lares, pues los precios que podfan obtener de esta manera de todas
fo rm as eran m uy superiores a las rentas derivadas de usos agrfcolas.
A d em as, su rentabilidad aum entaba en la medida en que se aceleraba
esta con version de tierras rurales en tierras urbanas para grupos popu­
lares. P o r lo tanto, los propietarios buscaban apresurar este transito, y
u n m etod o im portante para ello era vender terrenos sin el equipamiento
reglam en tario (o con otras deficiendas o dificultades de urbanization),
de tal m anera que el p red o m onetario que podfan cobrar se reduda.
E sto , p o r supuesto, los enfrentaba al aparato estatal local (al menos no-
m inalm ente), pues im plicaba violar las reglamentationes urbanas. Por
o tro lad o , los pobladores necesitados de vivienda se vefan obligados a
a ce p ta r estas condiciones, y adenruis, si los predos de los lotes que eom-
p rab an se m antenfan dentro de dertos limites; esta era una alternative
m as atractiv a que la invasion, pues les evitaba Jos enfrentamientos y la
inestabilidad de las ocupadones de hecho, lo que era reforzado, como
verem os, p o r una politics perm isiva que finalmente incotporaba estos
terren os a la legalidad.
A unque a prim era vista se pueda pensar que lo aqui deserito se aplica
a cualquier du dad perif&ica en la que el sistema formal de producddn
de vivienda es insuficiente para atender las necesidades de la pobladdn

413
 mas pobre, en realidad la multiplication de la urbanization pirata (asi se
conoce el fraccionamiento clandestine en esta ciudad) no se repite de la
misma manera en otras circunstancias. Piensese en ciudades con limita-
ciones serias de terrenos de expansion, o con un esquema de segregation
social menos definido espacialmente (hechos que tienden a estar asocia-
dos): los propietarios de todo tipo de terrenos tienen la expectativa de
poder destinarlos a actividades que arrojen precios superiores a los de
la vivienda de los mas pobres, y seran muy renuentes a suministrarlos
para este uso. Los pobladores se enfrentan a una aguda escasez de oferta
mercantil de terrenos que tengan un precio a su alcance, incluso aquellos
desprovistos de servicios e infraestructura, y no tendran mas alternativa
que acudir a la invasion, con los riesgos y costos no monetarios que ello
implica. En este caso, la contradiction se plasma entre el poblador que
busca un terreno para edificar su vivienda, por una parte, y el propietario
del suelo que se ve expropiado y el Estado, que procura defender la pre-
rrogativa de la propiedad, por la otra. En el esquema de la urbanization
pirata el enfrentamiento reune en un solo polo, por lo menos en las cir­
cunstancias mas frecuentes, al poblador, que busca terrenos baratos aun
si son deficientes e irregulares, y al propietario, que procura vender estos
lotes contra la reglamentacion, los cuales deben enfrentar al Estado, que
pretende hacer respetar las normas de urbanization. De esta m anera, esta
ultima configuration tiende a imponerse y a estabilizarse cuando existen
condiciones para su existencia.

Este fenomeno precisamente ocurrio en Bogota en esta etapa, y persistiria

en la siguiente, aunque, como veremos, sus determinantes tendieron a de-
teriorarse con el tiempo. Entre otras cosas, el esquema de localization de
los barrios piratns coincide plenamente con esta logica: se ubican en la pe-
riferia, en las direcciones no cargadas de forma positiva (Sur, Suroriente,
Occidente), en terrenos con problemas de urbanization, ya sea porque
su altura sobrepasa la cota maxima de servicio de acueducto, porque son
terrenos inundables o con dificultades de drenaje, porque son terrenos
excesivamente pendientes o inestables, o simplemente muy alejados.
Tambien se localizan en la direction norte, pero en sitios tan lejanos que
al propietario le conviene mas vender los terrenos a grupos populares a
precios mas bajos, pero de manera inmediata, que ofrecerlos a sectores
mas ricos a precios mayores, pero en un plazo muy largo.
Habria que subrayar el hecho de que este tipo de urbanization no es es-
pontaneo, en el sentido de que no se desarrolla a partir de la iniciativa
popular y de manera autonoma. Por el contrario, esta com andado por un
agente, precisamente el llamado urbanizador pirata, que con el tiempo
se desarrolla y consolida hasta convertirse en un verdadero capitalista
informal. Examinemos las caracterfsticas de sus operaciones.
414
 En efecto, el urbanizador pirata desempena un papel muy similar al del
fragmentador de terrenos destinados a la produccion por encargo, con la
diferencia de que su labor de adecuacion de la tierra es, por lo general,
elem ental, y por supuesto, porque muchas de sus acciones se desarrollan
al m argen de la ley. Inicialmente, realiza la labor de conception y pro-
m ocion de la operacion que, por lo general, desborda las posibilidades
del autoconstructor raso. Busca y normalmente compra el globo de te-
rreno que reuna las caracteristicas adecuadas para este tipo de opera-
ciones. Con sus contactos y su dinero, consigue burlar o detener la vigi-
lancia de las autoridades para urbanizar el terreno ilegalmente. Realiza
una adecuacion minima, que a menudo se reduce a la delimitacion de
los lotes y la apertura de unas cuantas vias de penetracion, y comienza
a vender terrenos.

Los precios y las condiciones tienden a adecuarse a las circunstancias de

m uchos pobladores pobres, no solamente porque son precios "bajos",
sino tambien porque se ofrecen facilidades como el pago en especie, pla-
zos por los que no se cobra formalmente financiacion, o ritmos de pago
de acuerdo con las posibilidades economicas cambiantes de los clientes.
C on frecuencia, el urbanizador pirata actua como animador de la organi-
zacion de autoconstructores, encaminada a solicitar del Estado posterior-
m ente el suministro de infraestructura, para lo cual a veces actua como
interm ediario. Ademas, el urbanizador pirata ejerce cierta protection so-
bre los autoconstructores, tanto en terminos juridicos y politicos, como en
term inos de violencia fisica con respecto a otros pobladores que busquen
usurpar su propiedad en las fases iniciales en que esta no se ha consoli-
dado, y con respecto tambien a las autoridades.
De esta manera, existe una cierta simbiosis entre el autoconstructor es-
pontaneo y el urbanizador pirata cuando este se cine a ciertas normas
d e comportamiento. En efecto, aunque deliberadamente hemos puesto
entre comillas el calificativo de bajo para el precio de los terrenos, porque
estrictam ente, si se tiene en cuenta la infraestructura elemental de que
disponen, su precio es incluso superior al de los terrenos legales, es un
hecho que el urbanizador pirata ofrece una posibilidad de asentamiento
para estos grupos que ellos no logran de otra manera, y que con el tiempo
tiende a legalizarse. Esta posibilidad sera tan evidente, que uno de los
p r in c ip a ls atractivos del negocio -que lo es, y muy bueno- de la urbani-
zacion ilegal es el poder politico que se adquiere, porque los pobladores
se convierten en clientela del urbanizador, y sus intereses simbioticos se
extienden por periodos considerablemente largos.
A unque algun estudio de caracter micro intenta demostrar que la ren-
tabilidad del urbanizador pirata no es excepcionalmente elevada, esto

415
 contrasta con el crecimiento muy veloz de algunos de estos agentes, que
han amasado enormes fortunas y alcanzado un poder politico, que ya es
relevante en la escena electoral a nivel de toda la ciudad (lo que realim en-
ta su posibilidad de seguir desarrollando estas operaciones ilegales, pues
asi se contrarresta la action ofidal). Sin embargo, a pesar de su atractivo,
quienes ejercen estas fundones son personajes de origen popular, y el ca­
pital formal tiene problemas para penetrar el sector, seguram ente porque
la rentabilidad esta asodada a la potencialidad de establecer relaciones
extraeconomicas con los clientes (y tener el mismo origen social es crucial
en esto) y a la posibilidad de incursionar en practicas abiertam ente ilega­
les como el sobomo a fundonarios y la utilization de la violencia, incluso
contra los propios usuarios cuando no cumplen sus obligaciones.
Esta ultima anotacidn nos da pie para senalar que, no obstante las rela-
dones relativamente complementarias a las que hemos aludido anterior-
mente entre poblador y urbanizador pirata, estas no siem pre tienen lugar,
y con frecuencia existen conflictos serios entre ellos. Los m as frecuentes
se derivan de algunas prdcticas de muchos urbanizadores piratas, que re-
curren a varios procedimientos fraudulentos con respecto a los usuarios:
a menudo, los terrenos que venden no son realmente de su propiedad, y
no es raro el caso de que estos agentes vendan varias veces los m ism os
lotes a diferentes compradores, o incumplan prom esas con las com uni-
dades, como vender terrenos que se habian planteado com o d e destino
comunal o dejar de suministrar obras de infraestructura o de servicios
prometidas. Sin embargo, habria que precisar que estas p racticas frau-
dulentas con respecto a sus usuarios no son indispensables para la ur­
banization pirata. Como en cualquier otro negocio, eventualm ente exis­
ten estafadores, pero esta no es la regia general. El urbanizador pirata
tiende a constituir una acumulacion sostenida y de largo plazo, y para
ese fin es indispensable tener una buena reputacidn entre sus clientes
presentes y potenciales.

La politica efectiva del Estado frente a estos agentes ha sido oscilante, a

pesar de que formalmente los deberia combatir, dada la naturaleza ilegal
de sus acciones. Sin embaigo, a lo largo de este periodo se fue hadendo
claro para todos que la magnitud del problema habitacional de los secto-
res mas pobres de la ciudad era cada vez mas grande y que sobrepasaba
de manera evidente la capatidad del Estado de atenderlo m ediante la
produccidn de vivienda estatal subsidiada. Las urbanizaciones piratas se
fueron imponiendo como una realidad inevitable, y en la practica se fue-
ron asumiendo actitudes cada vez mas tolerantes. A nte la situation de
hecho de los pobladores, y dada su masa considerable, las autoridades
no encontraron mas altemativa que comenzar a sum inistrar los servicios
a los males no tendrian derecho juridicamente estas localidades, y, fi-
416
 nalm ente, a incorporar csos barrios a la legalidad. Esto, por supuesto,
realim enta la proliferacidn de la urbanization ilegal, pues los promotoies
de estas opevaciorves pueden contar con la expectativa de los usuarios,
objetivam ente fundada, de fmalmente obtener la infraestructura que el
p irata no sum inistra, para no hablar de la colusidn de los fundonarios
de nivel m as bajo, pero que desempenan las tareas dave de vigilanda y
represion, con estos traficantes de tierras. Las violadones m is flagrantes
de la radonalidad en la localization de estos desarrollos, que aumentan
d e m anera escandalosa algunos costos de infraestructura, y las burlas a
los pobladores, que generan agudos problemas sodales cuya responsabi-
lidad se traslada al Estado, atraian, sin embargo, esporidicas acdones de
represion m as o menos inefectivas.

En estas eircunstancias, las contradicdones alrededor de la tierra, que

emergxan ahora con m ayor nitidez, teruan siempre como una de sus par­
tes a algunos grupos con pretensiones de radonalizaddn de la acd6n del
Estado, encam ados fundamentalmente en planificadoies y fundonarios.
E stos redam aban un correctivo a la expansion discontinua y poco densa
d e la prom ocidn perifirica y a la production por encargo para grupos
de ingresos m edios y altos. Se quejaban de las dificultades que encon-
traba el ICT para encontrar tierra a prerios razonables; senalaban a los
especuladores de tierras y a los casatenientes como ios prmdpales re$-
p o n sa b les de la crisis de la vivienda popular y denundaban las acdo­
nes m is extrem as de los urbanizadores piratas, en especial los fraudes
con tra los pobladores.
Inspirados en estas percepdones, al final del perfodo corrtenzaron a apa-
recer propuestas de reforma del rigimen d e propiedad de la tierra urba-
na, orientadas a darle m ayor capaddad dem tervenddn al Estado en este
m ercado. Sin embargo, en parte, porque estos proyectas tenian una per­
ception m u y confusa de los mecanismos reales que intentaban afectar, y
en p arte tam biin, poique la reladdn de fuerzas alrededor dels propiedad
territorial urbana era m uy desfavorable para los grupos reformistas, sus
posiciones no fueron incorporadas a la estructura juridica, e inauguraron
una larga serie d e fracasos en los intentos de reforma de este rigimen que
se extenderfa por ddcadas.
El prim er proyecto en dicha direction fue presentado en 1960por un grupo
de parlam entarios de una fractidn disidente e izquierdizante del Partido
Liberal (el Uamado Movimiento Revoludonario Liberal, MRL), y se cono-
ci6 com o la Ley del Techo. Desencaden6 una ^position generalizada de
grupos m uy diversos, y muy pronto fue derrotado en el Congreso. Sus
caracteristicas eran muy similares a las de una nueva versidn presentada
cinco anos m as tarde, tam biin por iniciativa de parlamentarios liberates,

417
 que corrio con suerte similar. El mayor enfasis de estos dos proyectos era
buscar, por medio de mecanismos promovidos por el Estado, el acceso a
la propiedad de la vivienda por parte de los inquilinos y el castigo fiscal
para los propietarios de los terrenos ociosos. Los grupos mas poderosos
ligados a la propiedad urbana, que incluian propietarios, intermediaries
y -es necesario subrayar- el pujante sector de los promotores perifericos,
se movilizo prontamente contra la iniciativa, a la que consideraron una
amenaza central para sus intereses. En su oposicion lograron arrastrar a
dos sectores adicionales importantes: por una parte, los representantes de
la gran propiedad rural, que enfrentaban iniciativas reformadoras simi-
lares, y que dada la homogeneidad juridica existente, temian, con razon,
que los cambios logrados en el regimen de propiedad urbana fueran apli-
cables directa o indirectamente a las tierras en el campo; por otra, se logro
el apoyo manifiesto de un sector de pequenos propietarios urbanos, tanto
arrendadores de inmuebles y propietarios de uso, como grupos de ingre-
sos medios que utilizaban la compra de terrenos como forma de ahorro, y
que se revelo que era no solo particularmente numeroso, sino muy activo
en su respuesta ante medidas que considero lo afectaban directamente.

A1 final de este periodo, con una logica que a nuestro entender correspon-
de ya al siguiente, comenzaron a presentarse proyectos mas articulados y
con acentos distintos, esta vez presentados directamente por los gobier-
nos. Los examinaremos brevemente cuando abordemos ese periodo en
las lineas inmediatamente siguientes.

4. La absorcion de la prom ocion inm obiliaria por parte del gran

capital financiero. Periodo 1970-1990

En el periodo que cubre las decadas de los anos setenta y ochenta, tienen
lugar importantes cambios que afectaron las contradicciones de existen-
cia de la propiedad territorial urbana y que hacen referencia tanto a la
configuracion de los agentes que alii intervienen, como a la estructura
socioespacial de la ciudad.

Con respecto a lo primero, encontramos que en esta etapa sobreviene un

cambio crucial en lo que se refiere a la politica del Estado: si en el periodo
anterior, en las acciones estatales dirigidas a la edificacion el acento se
ponia en la lucha contra el deficit habitacional, en esta fase la politica del
Estado se centra en convertir la construccion en una esfera importante
de reproduccion del capital, y en algunos lapsos incluso se le privilegio
claramente sobre otras ramas productivas. El eje de esta politica fue la
transformation del sistema financiero del sector con el reemplazo de la
antigua estructura centrada en el Banco Central Hipotecario, por una
nueva que operaba sobre la base de entidades privadas de captation de

418
 ahorro (denominadas Corporaciones de Ahorro y Vivienda -CAV-) y con
la introduction de un regimen de indexation para los prestamos y los
depositos, conocido, entre nosotros, como sistema de Unidad de Poder
Adquisitivo Constante, o sistema UPAC.

Este nuevo sistema permitio canalizar magnitudes muy importantes de

ahorro al sector, lo que facilito el crecimiento de la promocion capitalis-
ta sobre otras formas de production, particularmente la produccion por
encargo, la cual en Bogota se redujo al final del perfodo a una posicion
marginal. Al mismo tiempo, aquellos capitales de la rama que teruan ac-
ceso privilegiado a estas masas de ahorro a traves de su control sobre las
CAV (o su conexion con ellas por diversos medios), lograron un ritmo
de acumulacion sumamente veloz, mucho mayor que el de sus compe-
tidores, y se produjo una acelerada concentration de capital en la rama.
Los agentes dominantes son, de nuevo, promotores inmobiliarios que se
volvieron incomparablemente mas poderosos que en el periodo anterior.
Pero ahora no es solamente el control de la tierra periferica lo crucial
para lograr esta posicion privilegiada; tambien lo es, y de manera cada
vez mas decisiva, el dominio sobre estos instrumentos de captation y ca­
nalization del ahorro. De esta manera, a los grupos de capital mas dina-
micos de la precedente promocion periferica (que se asociaron o estaban
ya asociados a grupos financieros con intereses en los CAV) se unieron
nuevos promotores surgidos ex niliilo de la extension de los monopolios
propiamente financieros o de actividades productivas que en el sector
eran subordinadas.
Diversas circunstancias hicieron que en este sistema la produccion se
orientara con preferencia a los sectores altos de la demanda como, por
lo demas, estaba previsto entre quienes introdujeron este mecanismo.
Una considerable portion de demanda solvente cuya satisfaction estaba
represada por las restricciones prestatarias previas, la subita ampliation
horizontal de esta demanda en virtud de la irruption de varias bonanzas,
la ausencia de restricciones gubernamentales en la orientation del credito
y el hecho de haber logrado quebrar finalmente la resistencia de las ca-
pas mas ricas a consumir apartamentos y casas estandarizadas, atrajeron
al grueso de los promotores a operar en estas secciones superiores del
mercado, en las que podian lograr verdaderos precios de monopolio, y
por consiguiente, tasas de rentabilidad muy elevadas. Con el transcurrir
del tiempo y con la extension de la promocion capitalista, sus acciones
comenzaron a aba rear capas medias, pero con precios elevados y renta-
bilidades similares a las obtenidas en los submercados mas altos, y asi
se generalizo el encarecimiento de la vivienda. Este fenomeno no se de­
bio a la elevation del costo de los prestamos, como en general se piensa,
sino a la posicion cuasimonopolica de los promotores con control sobre el

419
 cridito, que les permili6 imponer precios muy elevados al espacio cons-
truido (m is adelante nos referiremos a lo que ocurrio bajo el gobiemo
de Betancur, entre 1982 y 1986, en el que se intento que los promotores
fmanciados por las CAV penetraran incluso en la demanda de los estratos
populares).
En el patron de division social del espacio tambien aparecieron cambios
de signification, y aunque el esquema bipolar continuo, este se vio ma-
tizado con elementos en general derivados de dos circunstancias relati-
vamente concomitantes: por un lado, el tamano alcanzado por la ciudad
hizo que las distancias ya muy considerables empezaran a aparecer como
obsticulos, en ciertas capas, para una suburbanizacion indefinida; por
otro, este mismo credmiento de la ciudad determino que su expansion
comenzara a tropezar con barreras fisicas, como terrenos inundables o
muy montanosos, o con otras dificultades serias para la urbanization. En
definitiva, la condition que tanto hemos subrayado en la etapa anterior,
la disponibilidad de terrenos de expansion practicamente ilimitados, co-
menzo a debilitarse y empezo a surgir una escasez relativa de terrenos.
Esta pirdida de dinamica de la suburbanizacion fue especialmente mar-
cada en las capas de mayores ingresos, para las cuales comenzo a apare­
cer como una desventaja importante el alejamiento excesivo del resto de
la ciudad. Se atenuo entonces el patron de surgimiento de nuevos nodos
de implantation de grupos m is ricos en hordes cada vez m is remotos
del margen norte de la aglomeration urbana, y empezaron a revalorarse
localizaciones m is centrales. No se trataba exactamente de un retomo al
centre propiamente dicho, para lo cual se tropezo con bastantes obsticu-
los por el momento. Se trato, mas bien, de un regreso a zonas del interior
del casco urbano, previamente ocupadas por estos grupos acomodados,
ya fuera por medio del desarrollo de ireas no ocupadas previamente, o de
la renovation y densificaciOn de los barrios elegantes, construidos en las
etapas precedentes con bajas densidades (Dureau, Lulle y Parias, 1998).
Esto, entre otras cosas, generd un fenomeno relativamente nuevo y par-
ticularmente conflictivo por su magnitud: la destruction prematura, por
parte de especuladoies y promotores, de un parque inmobiliario de con-
diciones excelentes y con un apreciable valor cultural.

Es la logica de implantation de los sectores medios donde apaiecen m is

novedades, pues en este contexto se dificulta su patrdn anterior de ir si-
guiendo con algun retraso el desplazamiento de las capas mas ricas ha-
cia el Norte. Ademas del reforzamiento de algxmas zonas del Occidente,
como asiento m is o menos exclusivo de estos sectores, aparecen dos pau-
tas nuevas para estos grupos: la ocupacion de una periferia norte muy
extrema, que fue posible, entre otras cosas, por la creciente motorization

420
 de estas capas, y que retomo el relevo de la suburbanization en este frente
de expansion de la tiudad, y por otro lado, el surgimiento de enclaves de
clases medias en sectores traditionalmente ocupados por sectores popu-
lares, particularm ente en el Sur y el Suroctidente (Dureau, 2002).
D entro de este contexto, seria esperable una ofensiva por recuperar los
em plazam ientos propiamente centrales para los grupos de mayores in-
greso s, y efectivamente, crece una preocupadOn por el destino del centre
de la ciudad y por lo que se percibe como su deterioro. Pete a pesar de
que los promotores privados tuvieron como un proyecto latente lanzar
operaciones masivas de renovadOn, estos son procesos complicados, en
los que se deben veneer varios obstaculos, entre ellos la resistenda de los
sectores populates que ocupan estas areas, las incompatibilidades entre
las practicas espatiales de distintos grupos, etcetera. Fue el Estado el que
intento llevar a cabo algunas de estas initiativas, de las cuales las mis exi-
tosas fueron las que involucraron a capas medias intelectuales, las cuales
tienen menos dificultades para convivir con grupos populates y valoran
m as las caracterfsticas socioespaciales de las localidades centrales; pero
hasta el presente no han pasado de ser desarrollos mis o menos puntua-
les que no se han generalizado (Jaramillo, 2007).
D urante este perfodo (del que exduimos la etapa final, conespondiente
al gobiem o conservador de Belisario Betancur, en el cual se intentaron
cam bios significativos y sobre el que retomaremos m is adelante), la ac­
tio n del ICT se vio sensiblemente debilitada en la tiudad, no solo porque
en el ambito national, y como resultado de polfticas globales, se erosiond
la capacidad operativa de este Institute, sino tambien en virtud de una
decision deliberada de su direction para descentralizar sus inversiones
en perjuicio de la capital. Tal debilidad se vio acompanada por un recurso
creciente a la combination, en la action de este oiganismo, con prlcticas de
autoconstruccion, calificada como dirigida, mediante planes como cons­
tru ction incompleta, y en menor medida, lotes con servitios. Esta pauta
seria mucho mas acentuada en las operaciones de la Caja de Vivienda
Popular, un organismo distrital (municipal) que tom6 importanda a fina­
les de la dlcada de los anos setenta y que relevd en algo las ausentias del
ICT, en virtud de prestamos de organismos intemadonales (lo cual pro-
bablem ente explique el acento en la autoconstruccion, que ya para esta
dpoca pasd a ser la politica preferida por estas agendas intemadonales).
En lo que respecta a la autoconstructidn espontlnea, encontramos que
en este periodo aparetieron determinantes que intidieron con distinto
signo en su desarrollo. Por una parte, la orientaddn de la promotion
privada hada los sectores altos de la demanda, el eneaxetimiento de la
produccion y la plrdida de dinamismo de la actividad del ICT, deberfan

421
 acrecentar, en principio, el numero de familias que ven en ella el unico
recurso para resolver sus necesidades de alojamiento. Pero, por otro lado,
tambien se fortalecieron algunas circunstandas que se erigen en obstacu-
los para su proliferarion, como el empobredmiento que sufrian las capas
populares, espedalmente en el comienzo del decenio del setenta, la nece-
sidad de ampliar la partidpaddn laboral de la familia, lo que restringio
la disponibilidad de fuerza de trabajo sobrante y -sobre lo que volvere-
m os- el encarecimiento de los predos del suelo, que tuvo gran efecto en
esta actividad. De esta manera, lo que daram ente aumento fue la opcion
de compartir el stock de vivienda construida, se agravo el hacinamiento
y, en general, se experimento un apredable deterioro de las condidones
generales de alojamiento de los sectores de mas bajos ingresos.
La autoconstrucddn, por supuesto, tambien se desarroHo, pero las con-
sideradones anteriores son importantes para matizar la magnitud de su
desenvolvimiento y, sobre todo, para comprender los cambios en su es-
tructura: en efecto, sobre todo en este lapso el urbanizador pirata, como
agente intermediario cobro importancia decisiva y adquirio mayor poder
economico y politico.

Para abordar la existencia social de la tierra urbana en este periodo, em-

pecemos por senalar que el fenomeno m«is destacado fue una elevacion
generalizada de los predos del suelo, que no solo abarco los terrenos des-
tinados a las capas mds ricas, sino que se extendio a todos los grupos y
que no solo se restringio a las zonas perifericas, sino que tambien alcanzo
las areas ya consolidadas.

Esta notoria tendenda a la elevacion en los predos de la tierra urbana no

solamente obedecio, como es de esperar, a la todavia muy veloz expan­
sion de la dudad, sino tambten, y de manera muy importante, al elevado
margen de gananda obtenido en la promocion: en la medida en que una
de las llaves para acceder a este magnifico negocio consistia precisamente
en disponer de las tierras con caracteristicas adecuadas, los propietarios
entraron a disputarle a los promotores parte de sus ganancias exceden-
tes mediante la elevacion de los precios de los lotes (significativamente,
quienes controlaban la otra clave decisiva de este aumento, los canaU-
zadores de ahorro, tenian un comportamiento similar, pues buscaban
apoderarse de parte de esa sobreganancia mediante la elevacion de los
intereses a los promotores, lo que debian hacer subrepticiamente, pues
estas tasas estaban reguladas por el Gobiemo). Evidentemente, estos in-
crementos aparecieron, en prindpio, en las zonas de asentamiento de las
clases altas y, como hemos dicho, no solamente en las dreas perif&ricas,
sino tambten en el interior del casco ya consolidado. Pero dado que las
operaciones de los promotores tambien se extendieron a los sectores me-

422
 dios de la demanda, con margenes de ganancia similares, alKtambign se
elevaron los precios. Incluso, este fenomeno hizo metastasis enlas zonas
de habitation popular: hemos visto que la relativa escasez de terrenos en
las zonas tradidonales de aseniamiento de grupos medios impulse a los
prom otores capitalistas a mcursionaren las areas populates, presionando
el avunento del predo de la tierra tambien en estos lugares. La naturaleza
d e este fenom eno, que en la disputa por esta porddn del excedente inter-
puso la mediacion del mercado de tierras, que tuvo supropia dinamica,
introdujo cierta rigidez en estos predos: aun cuando d sustento d e su
aum ento era la existenda de esta gananda extraordinaria en la promo-
d o n , cuando esta se atenuo o desaparedo, la inerda de los agentes en el
m ercado de tierras hizo retrasar su ajuste de manera significativa, lo cual
afecto incluso a la misma dinamica productiva.
Esta elevation de los predos del suelo afectd de manera pardcularmsnte
aguda a las dos modalidades m is importantes de production destmadas
a los sectores populates, tanto las de los organismos ofidales comoel ICT,
com o la autoconstrucdon espontanea, y no solamente por el hecho de
que el predo del terreno represents una apredable proportion del costo
global de la vivienda, sino adem lspor las caracteristicas de su operation,
De esta manera, para el ICT, que, como hemos visto, durante la mayor
p arte de este perfodo vio crecer sus recursos nominales muy lentamente,
la aceleracidn en el alza d e este que era uno de sus costos prindpales (y
de los materiales de construcddn, cuyo predo tambiin credd r&pidamen-
te), restringid severamente su capaddad de inversidn real, y lo estancd
en la prdctica, a pesar de que las necesidades de vivienda de los grupos
populates segufan expandOndose. Se reforzaron las condudas ya sefia-
ladas de este Instituto -la ocupadon de terrenos alejados y de diffdl ur­
banization y la creciente asociacidn con promotores privados- como una
m anera de procurarse tierra, pero a costa de importantes transferendas
de recursos hada estos promotores.
Por otra parte, el credmiento de los predos de los terrenos susceptibles
de s e r urbanizados por autoconstrucdon, y su relative escasez, hizo cada
vez mds impracticable este tipo de ptoceso productive a individuos o
a grupos pequefios que operaban en forma independiente: de manera
creciente se hicieron indispensables, complicados y costosos procesos de
incorporacion de globos de terrenos de gran tamano, que implicaban la
m ovilizacidn de grandes sumas de dinero, la disponibilidad de influen-
cias legales e ilegales en el aparato estatal local y una considerable ca-
pacidad de gestion. La importanda del urbanizador pirata aumentd, y
este agente se volvib imprescindible en la producddn d e vivienda por
autoconstrucdon informal.

423
 El entrabamiento que implica el regimen vigente de propiedad del suelo
urbano para la produccion de vivienda popular se hizo evidente durante
el gobiemo de Belisario Betancur, durante el cual se intento que el aparato
productivo de la edificacion reorientara de manera drastica sus acciones
hacia los grupos populares (Jaramillo, 1985). De manera sorprendente,
entre las medidas que se introdujeron para lograr este cambio de rumbo
no se incluyo ninguna modificacion en la regulacion del mercado de la
tierra urbana, lo que inhibio en buena parte un desarrollo mas exitoso de
esta politica.
En los anos inmediatamente anteriores al periodo presidencial de Betancur
(cuyo gobiemo se extiende entre 1982 y 1986), el sector de la construction,
y en particular la promotion capitalista, se encontraba en un periodo de
marasmo, ocasionado en parte por el impacto de un periodo recesivo ge­
neral que comenzaba a evidenciarse en la economia colombiana, y por
una relativa saturation de las esferas altas de la demanda, en las que se
habia centrado la produccion durante mas de una decada.

Por otro lado, este mismo sesgo hacia la produccion de vivienda de lujo,
el encarecimiento general de la vivienda y el estancamiento de la action
del ICT, habian llevado a un grave deterioro de las condiciones habita-
cionales de los grupos de menores ingresos, que aparecia por primera
vez como una necesidad sentida que ocupaba un puesto preeminente en
la esfera politica. Betancur se propuso, como eje central de su politica
de gobierno, fortalecer la produccion de vivienda popular, en parte para
responder a las mencionadas exigencias politicas, y tambien con el animo
de dar una salida a la acumulacion en el sector, e incluso, para alcanzar
objetivos reactivadores en toda la economia. Para ello introdujo medidas
que canalizaran una cantidad mayor de ahorro tanto a las CAV como al
ICT y retoco algunas normas de operation del sistema UPAC con la idea
de facilitar la inversion de los promotores privados en viviendas para
grupos de bajos ingresos. Pero, como hemos dicho, no se menciono si-
quiera algun cambio en el regimen de la propiedad territorial.

El desenvolvimiento de esta iniciativa, que tuvo altibajos y resultados

heteroclitos, tuvo otros determinantes que no viene al caso analizar aqui;
pero lo que si sehalaremos es el papel de la estructura de la propiedad
del suelo, que fue bien paradojico. De hecho, un efecto inmediato de este
cambio de timon en la politica de vivienda fue una brusca aceleracion
en la elevation de los precios de los terrenos en las zonas de habitation
popular, cuando el alza en los precios del suelo en la ciudad tomada en su
conjunto habia aflojado. Y esto no debe sorprender: los promotores capi-
talistas, que previamente habian producido solo de manera excepcional
para grupos pobres, demandaron de manera masiva terrenos que por sus

424
 caracterfsticas podfan ser desarrollados para estos estratos, presionando
de esta manera los precios hacia arriba. Pero su efecto fue incluso mayor
de lo que podrfa inferirse de las posibilidades inmediatas de inversion
que prometia la polftica de ese gobiemo: se sabe que una de las pautas
de operacion de los promotores es la formacion de reservas de tierra de
largo plazo, y estas comenzaron a constituirse de manera acelerada en
este m om ento, multiplicando la presion de su demanda.

Esto tomo totalmente desprevenido al ICT, ya que sus propias reservas

de tierras eran escasas y no solamente requeria una magnitud mucho
m ayor de lo acostumbrado, ya que se esperaba una multiplication de
su accion, sino que las ya mencionadas condiciones desfavorables en
este m ercado hacfan muy dificil su situacion en un periodo de rapido
crecim iento de precios. En efecto, a pesar de una considerable inyeccion
de recursos y del interes especial del gobierno en la agilizacion de sus
acciones, el ICT practicamente se vio paralizado en Bogota durante el
p rim er ano de vigencia de este plan de vivienda, ante la imposibilidad
de disponer de terrenos.
Pero esto tuvo otras repercusiones, debido a otras incidencias. Por otras
razones, y a pesar de las facilidades ofrecidas para la reorientacion de la
inversion (y de algunas medidas coercitivas que resultaron mas o me-
nos formales), los promotores privados se mostraron muy remisos en un
principio a invertir masivamente en un sector en el que no tenia tradi-
cion y en el que no era seguro que obtuvieran los mismos margenes de
ganancia que en los otros submercados. La cautela con que se abordaron
estas inversiones, forcejeando con el gobierno mejores condiciones para
su rentabilidad, y esperando que se aclarara el desenvolvimiento del plan
y la reaccion del mercado en este sector, era particularmente incomoda
para el gobierno, que, como hemos dicho, buscaba en el relanzamiento
de la inversion en vivienda objetivos de reactivation macroeconomica
inm ediata. El Estado, entonces, intento acelerar aun mas la accion del
ICT, agudizando sus problemas. Este tuvo que aceptar a marchas forza-
das, y con muy poco poder de selection, cualquier proyecto de desarrollo
habitacional en la modalidad de asociacion propuesta por promotores
privados: los resultados fueron ganancias muy considerables para estos
agentes y condiciones muy precarias en las viviendas construidas, que
m as tarde le ocasionaron serios dolores de cabeza a este organismo.

A si m ism o y como hemos dicho, estas alzas subitas en el precio del suelo
urbano afectaron tambien de modo particular la autoconstruccion, y de
esta manera, nos encontramos ante la paradoja de que un plan de vivien­
da dirigido a aliviar las condiciones de habitation de los sectores popula-
res e incluso empeoro la situacion de la capa mas pobre.
 En efecto, aun con los esfuerzos que se hicieron para remover los obsta-
culos que dificultaban el acceso de los pobladores a las viviendas produ-
cidas por el ICT (y en menor medida, a las producidas por promotores
privados financiados por las CAV), siguio existiendo una capa de consi­
derable magnitud que no calificaba para estos planes, o que simplemente
no alcanzaba a ser satisfecha por la limitacion en la cantidad de viviendas
ofrecidas: para ellos la autoconstruccion informal, y particularmente la
gestionada por los urbanizadores piratas, seguia siendo una de las pocas
alternativas a su alcance. La inflation en los precios de los terrenos de
posible habitation popular hizo mas dificil aun esta posibilidad, y en un
primer momento, y ante las expectativas de obtener vivienda oficial en
buenas condiciones (y tal vez por el mismo impacto inicial de la compe-
tencia de agentes formales en el mercado de la tierra), el ritmo de esta
actividad cedio un poco. No bien el plan de vivienda comenzo a mostrar
sus limitaciones, las actividades de los urbanizadores piratas retomaron
su vigor acostumbrado, solo que tambien sus precios de venta se elevaron.

Terminemos mostrando cual fue el peso relativo de estas diferentes for­

mas de produccion en este periodo. La promocion capitalista es ya mayo-
ritaria en la produccion de vivienda en el lapso comprendido entre 1973
y 1993: representa el 55,7% de las viviendas construidas, lo cual contras-
ta con las etapas anteriores, en las que esta forma de produccion tuvo
participaciones de entre el 15% y el 23% de las viviendas producidas.
La construccion por encargo comienza a perder terreno, particularmente
porque el nuevo sistema financiero, ligado a los promotores, no presta
para adquirir edificaciones producidas de esta manea: en el mismo lapso
produce el 13,2% de las viviendas totales. La promocion estatal desvalori-
zada que producia en el periodo anterior un quinto de las viviendas, por
las razones que hemos presentado, disminuye tambien su participation
a un 12,2%, que incluye la notable expansion de los anos del gobierno
Betancur. Sin estos, el peso de la promocion estatal hubiera sido sensible-
mente menor. Pero tal vez el rasgo mas sobresaliente tiene que ver con la
autoconstruccion: la confluencia entre los bloqueos ligados al aumento
del precio del suelo y de los costos de materiales de construccion y la
competencia durante la epoca del plan de vivienda social de Betancur
hace desplomar el peso relativo de la autoconstruccion: de niveles que
siempre estuvieron cercanos a la mitad de las viviendas construidas, y en
el periodo inmediatamente anterior de 52%, cae a un nivel sensiblemente
menor del 18,8%.

426
 5. Las p o lfticas liberates y la emergencia de instrumentos de
g e stio n del suelo. Periodo 1990-2008

La etapa mas reciente de la evolution de la propiedad del suelo urbano

en Bogota esta marcada por redefiniciones muy profundas en la orien­
ta tio n de las polfticas estatales. Esto se traduce, por una parte, en dos
reform as que hacen parte de la oleada de acciones de corte liberal que
se afianzan internacionalmente durante estas fechas, y aunque no apun-
tan directam ente a los fenomenos territoriales, sf afectan la estructura de
la ram a de produccion de espacio construido y transforman los agentes
ligad os a la tierra urbana y sus relaciones. Una tercera reforma parece
tener un origen y una dinamica distintos, y consiste en la introduction
en el ordenam iento jurfdico colombiano de importantes instrumentos de
in terv en tio n sobre el mercado del suelo urbano.
La prim era de estas redefiniciones tiene como objeto el sistema financie-
ro en general. La doctrina liberal mas ortodoxa, que conffa reverencial-
m en te en las virtualidades racionalizadoras del mercado, aboga por la
u n ificatio n y homogeneizacion al maximo de los mercados financieros.
La com petencia en este espacio homogeneo es, para esta conception, la
garantfa de que los recursos financieros se distribuiran con el maximo de
eficiencia, que coincide con la maxima rentabilidad para los banqueros.
Prop ugnan, por lo tanto, por un sistema que denominan "banca multi­
p le ", en el que todos los agentes financieros pueden acometer indistinta-
m en te todo tipo de operaciones y en el que los fondos fluyen sin ningu-
na cortapisa. Se eliminan, por lo tanto, las "bancas especializadas", que
co m o resultado de la regulation operaban en ciertas ramas, con ciertos
propositos especfficos y con reglas de juego peculiares. Como parte de
las m encionadas reformas liberates que se echan a andar en el conjunto
de la econom fa colombiana, a comienzos de los anos noventa se instaura
la "b an ca multiple".
Tal vez en donde esta medida tuvo una mayor incidencia fue, precisa-
m ente, en la rama de la produccion de espacio construido, que disponfa
de una lfnea financiera especializada, el ya mendonado Sistema UPAC,
que terua muchas peculiaridades e, incluso, privilegios, que habfan sido
decisivos en el fortalecimiento de la promotion capitalista sobre las otras
form as de produccion y habfan sido el soporte de una acumulation verti-
ginosa de los promotores mas grandes. El Sistema UPAC operaba con un
dispositivo de indexation ligado a la inflation, lo cual era especialmente
im portante para prestamos de largo plazo en un contexto de altos rit-
m os de crecimiento de los precios generates. Por otro lado, terua una pre-
rrogativa muy importante: era el unico dispositivo de ahorro que podia
ofrecer simultaneamente un interes nominal positivo y un alto grado de

427
 liquidez. Las otras altemativas debian escoger entre estas dos opciones: o
se podian retirar en cualquier momento los depositos, pero se renuncia-
ba a cualquier interes nominal, o se percibia un interes, pero los fondos
permanedan inmoviles por periodos fijos. Los depositantes en el Sistema
UPAC recibian en cada momento el ajuste en sus depdsitos marcados por
la indexation y podian retirar sus ahorros en cualquier momento. Este
privilegio fue un poderoso atractivo para recursos de liquidez de corto
plazo, y sobre todo para los pequenos ahorradores que no tenian otras
opciones de colocacidn de sus fondos. La evolution en el manejo del sis­
tema condujo a un logro inesperado y muy apreciable: por diversas razo-
nes, en distintos momentos, la indexacidn se calculo por debajo del ritmo
de inflation, alterando en cierta medida el principio original. Como los
ahorradores podian recibir intereses reales negativos, se espero una fuga
generalizada de ahorradores: para sorpresa de muchos, buena parte de
los depdsitos se mantuvieron, pues para los tenedores que privilegiaban
la liquidez, en estas circunstancias cualquier interes nominal positivo era
suficiente para mantener una buena parte de los depdsitos. El hallazgo
no era pequeno: se logro asi una fuente de fondos muy baratos para fi-
nanciar la venta a plazos de las viviendas y prefinanciar las operaciones
inmobiliarias. Y el subsidio implicito no era aportado por el Estado, sino
por los ahorradores, que se contentaban con intereses reales muy bajos,
eventualmente negativos.

La reforma financiera trastoco completamente este ventajoso mecanismo.

La posibilidad de ofrecer simult&neamente remuneration y liquidez se
extendio a todos los organismos finantieros, mientras las CAV tenian la
indexaddn como tope del rendimiento que podian ofrecer. A partir de
ese momento, la amenaza de desbandada de ahorradores se convirtio en
algo real: la respuesta que encontraron las autoridades monetarias fue
redefinir la indexation y ligarla a la tasa de interns general. De esa mane-
ra, los ahorradores no encontrarian abiertamente desventajoso depositar
sus dineros en el sistema UPAC. Pero las consecuentias son importantes:
a partir de ese momento, el sector de la construction no podria gozar de
una tasa de interes sensiblemente menor a la tasa com ertial, y ademas
estaria sujeto a los vaivenes de este mercado general de dinero, de lo que
en el pasado estaba relativamente protegido.

Sin embargo, los efectos de este nuevo orden tuvieron un desfase tem­
poral importante. Las mismas reformas macroeconomicas liberates (pri-
vatizaciones, desregulacion, reducciones arancelarias, etcetera), como es
usual en estos casos, indujeron en los primeros anos una apreciable liqui­
dez en la economia, que se tradujo en una expansion muy apreciable de
la demanda por inmuebles urbanos, en particular por edificaciones de
lujo. En efecto, la rama entro en un auge de precios y una expansidn de

428
 la a ctiv id a d con pocos precedentes. Los promotores obtuvieron ganan*
cia s m u y jugosas, y a pesar deque las tasasdeinterbseranm&elevadas
q u e en el p asad o, su efecto casi no se sintib, en derta forma porque los
p ro d u cto re s estaban hadendo ganandas aun mayores y los compradores
e stab an dispuestos a pagar predos muy elevados.

P e ro esta expansion encontrosu techo, por unlado, porque la producdbn,

esp ecialm en te para la vivienda de lujo, terminb por saturar la demanda, y
p o r o tro , porque la segunda fase de estas reformas liberates; queengene-
ra l im p lica aum ento del desempleo y reductibn del credmiento, socavo
el d in am ism o de la demanda. Los promotores no pudieron vender en los
m ism o s plazos, y alii si se sintib el efecto de los altos inteieses: muchos
p ro m o to res com enzaron a quebrar y a entregar a los bancos 1as viviendas
term in ad as o inconelusas. Pero el problems se agravd atin mfis a partir
d e la coincidencia con una coyimtura macroeconbmica desafortunada:
a n te la am enaza de una crisis cambiaria, el banco emisor tomo medidas
m o n etarias que hicieron disparar la tasa de interns a niveles elevadlsi-
m o s. E ste fue im golpe severisimo para la demanda por vivienda nueva,
q u e y a venia m uy maltrecha, y para los promotores, que ya tertian serins
p ro b lem as de realizadbn, pero su impacto se amplid al conjunto de los
d eu d o res hipotecarios, una parte de los cuales tenia deudas contraidas
en el p asad o: la elevacion de la tasa de interds queahora se reflejaba pie-
n am en te en la indexacion hizo aumentar onerosamente el costo de estas
d e u d a s antiguas. Si a eso agregamos que muchos de estos deudores que*
d aro n desem pleados o vieron reducir severamente sus ingresos -o, peor
atin , am bas calam idades-, podemos entender que de manera masiva mu-
ch a s fam ilias que venian pagando sus obligadones se vieron en la impo-
sib ilid ad de hacerlo y debieron entregar sus inmuebles a los bancos. Ante
la sobreproduccibn, los predos de las viviendas se desplomaron, lo cual
se acen tu o con las masivas dadones en pago que los bancos intentaban
re alizar en un momento de aguda estrechez de demanda. Para completar,
esta baja en el precio de las viviendas erosiond las garantias que respalda-
b an las deu das, y los acreedores no pudieron recuperar lo adeudado: los
b an co s m ism os entraron en insolvenda. Decenas de miles de deudores
q u e habfan pagado las cuotas de amortizaddn de sus hipotecas durante
an o s perdieron sus viviendas. Los tribunales determinaron que el cam-
b io d e m etodologia para calcular la indexaddn, que se habia apartado
d e la idea original de que tuviera comb referenda el ritmo de infladbn,
e ra ilegal y obligb a los bancos a restituir parte de lo cobrado. El gobier-
n o tu v o que intervenir para detener una crisis bancaria generalizada (el
S istem a UPAC en su operacibn original habia superado varios episodios
critico s m ucho m as graves), tuvo que realizar una costosisima operadbn
d e salvam ento de los bancos y ordenb liquidar el Sistema UPAC. 11 sector

429
 se hundio en la crisis mas profunda y m£s prolongada desde cuando se
tienen estadisticas continuas (Alfonso, 2008).
La otra gran reforma que se instauro a comienzos de los anos noventa, re-
lationada con el sector de production de espatio construido, tuvo como
objeto los instrumentos estatales de accion sobre la vivienda para los gru-
pos no solventes. En la concepcidn liberal, y por principio, se desconfia
de la conveniencia de que el Estado realice actividades que puedan ser
desempenadas por agentes privados, y mas espetificamente, por capi-
talistas. Un promotor de vivienda estatal como el ICT estaba en la mira
de los reformadores. Pero a esta vision general se le apuntalo con una
interpretation peculiar de la experiencia de este instituto bajo el gobier-
no Betancur. Recordemos que en ese momento se intento reorientar la
actividad constructiva hacia la vivienda social y de m anera muy drastica
se duplico el volumen de actividades del ICT. Ante la renuencia de los
agentes privados, banqueros y promotores de cumplir las metas que les
correspondian, al ICT se le asignaron los fondos financieros que alimen-
tabanla action privada y se le aumentaron aun mas las responsabilidades
a este organismo. Esta subita ampliation de su escala de accion lo condu-
jo a cometer muchos errores, como probablemente hubiera ocurrido en
una empresa privada sometida a tamana tension (triplicar de un ano para
otro el volumen de su actividad). Claro esta que en este trance afloraron
sus vulnerabilidades organizativas y otras debilidades, que tambien las
tenia. La interpretation de los reformadores liberales consistia en afirmar
que estas dificultades eran la manifestacidn ineluctable del caracter esta­
tal del ICT, que no podrfan ser corregidas mientras tuviera esa calidad.
Decidieron, por lo tanto, liquidarlo y reemplazarlo por un dispositivo
centrado en el mercado.
El mecanismo que se implanto fue un sistema de subsidios a la deman-
da, que ya habia sido experimentado en otros paises latinoamericanos,
en especial en Chile. El planteamiento en que se apoya tiene coherencia
logica. Si la principal dificultad que tienen los grupos mas pobres para
obtener una vivienda adecuada en el mercado normal es precisamente
que los recursos con los que cuentan son insuficientes, el Estado les ofre-
ce en t^rminos de subsidio la diferentia, de tal manera que se conviertan
en demanda solvente. Se pretende que con los ahorros limitados de la
familia, m is el subsidio, se pueda abonar im pago initial de una vivien­
da ofrecida por un promotor capitalists normal, y el resto se financie a
largo plazo con un prestamo hipotecario de la banca comercial. Es decir,
el subsidio convertiria a las familias insolventes en solventes, tanto para
los productores capitalistas de mercancias inmobiliarias como para los
capitales bancarios. Esto se juzga preferible a otorgar el mismo monto
de subsidio a travgs de un promotor estatal, que es ineficiente, burocra-

430
 tico , eventualm ente corrupto. Canalizando estos fondos de manera mas
d irecta hacia la operation privada capitalista, se podrfa ademds gozar de
lo s beneficios de la competentia, pues los promotores, al disputarse esta
d em an d a, bajarian los precios y mejorarian la calidad delos productos.
El consu m id or recuperaria su "soberania", pues seria el, y no un tdcnico
o un b u rocrata, el que detidiria las caracteristicas del producto que mas
le con vin iera.

E n C olom bia, entonces, se elimino el ICT, tanto en su funddn de premotor

co m o de prestam ista de los usuarios mas pobres. Se cred una nueva end-
d ad encargada de administrar los subsidios, de otorgarlos a los usuarios
y d e seleccionar y supervisar los inmuebles ofreddos por los promotores
p a ra esto s program as. Como se ve, implicaba la supresion de la promo-
cio n capitalista estatal desvalorizada y su reemplazo por la operation de
la p ro m otio n capitalista privada "con apoyo estatal".
El desem peno del sistema ha tenido muchos altibajos y dertamente esta
m u y p o r debajo de las expectativas que tenian sus animadores. Los re-
cu rso s fiscales globales que se destinaron a este fin fueron limitados, nris
b ajos de lo que se aplicaba normalmente en la epoca del ICT, ytiertamen-
te m u ch o m as estrechos que durante la dpoca de Betancur. El monfb del
sub sidio individual fue initialmente muy pequeno, y si luego se aumentd
u n p oco fue -n o podia ser de otra manera- a costa del numero de los
p osib les beneficiarios. Contra toda expectativa, los tramites y el papeleo,
lejos de sim plificarse, se volvieron mas intrincados, y los problemas de
clientelism o y de corrupddn en el otorgamiento y adnunistraddn de los
su b sid ios se revelaron mucho mas graves que en los peores momentos
d el ICT. La eliminacidn de cualquier sistema de finandaddn subsidia-
d a d e largo plazo de las viviendas se convirtid en un problema mayor:
lo s p restam os para adquirir viviendas para grupos populates, dada su
p eq uena talla, no son atractivos para los bancos comerdales, pues les
im p lican costos m as elevados. Esto se agravo porque, como veremos, a
p a rtir de la crisis del sistema finantiero de la vivienda en general a la
q u e aludim os, los jueces le pusieron un tope a la tasa de interns para la
v iv ien d a social. Otra limitation, y muy importante, es la de que los gru­
p o s p o p u la tes que no tienen una vinculadon laboral formal, que son la
m ay o ria, practicam ente estdn excluidos del acceso a prestamos bancarios
fo rm ales, pues la irregularidad de sus ingresos no es compatible con las
p ra ctica s bancarias.

E n los prim eros anos el sistema funciond muy poco para indutir la pro-
d u ccid n capitalista de vivienda social, no solamente porque sus criterios
d e funcionam iento eran poco adecuados, sino porque los capitales de
p rom ocion estaban fuertemente atraidos por la produccidn de vivienda

431
de lujo. Los subsidios tuvieron que ser aplicados en buena parte a objeti-
vos de vivienda social, pero no al apoyo de la vivienda nueva producida
por promotores: se asignaron al mejoramiento de viviendas precarias, al
equipamiento de barrios con limitadones en la infraestructura, a la com-
pra de vivienda usada. Cuando esta seccion de la demanda de vivienda
mas costosa se saturd y la rama entro en profunda depresidn, un ndmero
no despredable de promotores se aventuro en la production, para ellos
poco conodda, de vivienda para ingresos bajos. En esto, los subsidios
tuvieron un papel importante. Este movimiento no duro mucho, pero
se consiguieron algunos logros: los predos efectivamente bajaron y los
promotores capitalistas produjeron durante unos anos una cantidad sig-
nificativa de vivienda social. Una de las limitadones es que para lograr
estos predos bajos no solamente se movilizo una mayor productividad y
probablemente menores margenes de ganancia, sino tambidn se redujo
drasticamente el tamario de las viviendas y de los lotes.

Lo derto es que estas incursiones de la promotion capitalista en el sector

de vivienda social no han tenido la continuidad esperada (los promoto­
res retoman rapidamente a la vivienda de lujo cuando su demanda se
recupera) ni el volumen necesario para copar la totalidad de la demanda
de vivienda popular, y es inaccesible para algunos grupos de bajos in­
gresos: un resultado inesperado de este hecho es el de que lejos de que la
autoconstructidn retrocediera, ella se recupero y volvio a alcanzar nive-
les muy significativos: entre 1993 y 2005, esta forma de produccion, que
habia caido en el periodo anterior al 18%, alcanzo un 44,2%. Tambien es
sorpresivo que descendiera la participation de la promocion capitalista,
que debia aumentar, dado que ella debia ocupar el vado dejado por la
production estatal (y tambidn ampliarse sobre la construction por encar-
go, que al comienzo del periodo estaba practicamente liquidada): la pro­
motion capitalista solo alcanzo un 51% frente al 56% del periodo anterior
(Cuervo, 2008).

Examinemos brevemente lo que ha sido la recuperation de esta crisis,

en primer lugar, porque como casi todas ellas, no implican solamente
un restabledmiento de niveles anteriores, sino que parece traer consigo
mutadones estructurales de envergadura; en segundo lugar, porque un
elemento importante parece referirse predsamente al papel de la propie-
dad territorial.
La contraccidn de la actividad productiva y la caida de los predos se pro-
longaron muchisimo mas de lo esperado y de las fases recesivas de ciclos
anteriores. Esto se debid en parte a que los desajustes del sistema finan-
ciero no han podido ser solucionados y el esquema que lo reemplazo
mantiene los mismos rasgos, y sobre todo las mismas limitaciones que
 el anterior: el nuevo sistema, denominado UVR (por Unidad de Valor
Constante), pretende retomar las caracteristicas originales del UPAC y se
reitera la Ugazdn estricta de la indexaddn al ritmo de infladon. Pero en
un contexto de multibanca, retomar literalmente al mecanismo previoes
im posible, asf que para mantener la competitividad en lacaptaddndere*
cursos, se permite Tina tasa de interes complementaiia libre. El resultado
es que el costo de estos prfetamos sigue los vaivenes y tiene los niveles de
la tasa de interns comerdal. De hecho, ha seguido generando insolvenda
en los deudores hipotecarios.

La reacdon ha sido una desconfianza generalizada en el sistema banca-

rio, espedalm ente el hipotecario, por parte de los diferentes agentes. Los
usuarios se muestran reticentes a comprometerse con pr&tamos de largo
plazo para adquirir vivienda, asi que aplazan esta compra (la proportion
de inquilinos ha vuelto a crecer), o buscan finandadon de cortp plazo, o
utilizan otras formas de production: los m£s pobres, como se ha dicho,
se vuelcan a la autoconstruccidn, y algunos grupos de ingresos medios
han vuelto a acudir a la constructidn por encaigo. Losbanqueros mismos
se m uestran mucho mas cautelosos para otorgar cr&iitos hipotecarios,
hacen m ayores exigendas y, por lo tanto, prestan mucho menos. Pen) los
mism os promotores parecen haber escarmentado con la vulnerabilidad
que les generan prestamos hipotecarios cuando las condidones de acu-
m ulacion pueden cambiar bruscamente: procuran endeudarse lo menos
posible con los bancos y han adoptado formas de operation en las cuales
se finandan con aportes de los usuarios y de paso aseguran de antemano
la realization: prevenden los inmuebles antes de construirlos y solamente
cuando han asegurado im mmimo de ventas empiezan a producir. Desde
luego que esto implica ofrecer predos mds bajos y redudr el volumen de
su actividad.
La nueva fase ascendente aparece muy concentrada, de nuevo, en la vi­
vienda de los ingresos mas altos, y no solamente poiquela cuasiparaliza-
cion de la producdon ftnalmente hace renacer la demanda, sino porque
el Estado, en algo que es el opuesto de loscriteriosde focalizaddn tan su-
brayados por la doctrina liberal, otorga generosos subsidies, en la forma
de alivios tributaries, a los compradores de viviendas de lujo. La mayoria
de los promotores abandonan la produeddn de vivienda de bajos ingre­
sos y retom an a su nicho tradidonal. Pero esta nueva fase, come se ha
dicho, opera con un sensible descenso del peso de uno de los agentes do-
m inantes en la fase anterior los banquetos. Los prestamos hipotecarios
nunca recuperan el nivel previo: ellos prestaban alrededor del ochenta
por ciento d e los fondos que se invertian en edificadon, y en la nueva fase
el nivel se estabiliza en alrededor del veintidneo por dento.

433
 Vale la pena mencionar el papel de la propiedad territorial en estos avata­
res de auge, crisis y recuperation de la rama de la edification en este pe-
riodo. Los grandes promotores no tienen una configuration homogenea
al respecto. Algunos de ellos, especialmente los que en su origen decenios
atras fueron fraccionadores, tienen grandes reservas de tierras, y por lo
tanto, en sus operaciones intentan maximizar el agregado de la ganancia
capitalista y la renta del suelo. Otros promotores no han formado estas
reservas y han optado por ir comprando terrenos a medida que desarro-
llan sus operaciones. Algunos grandes capitales han tornado este curso
de action, al igual que la gran mayoria de los promotores medianos y
pequenos. Elios si que visualizan el precio del suelo como un costo, pues
en funcion de las expectativas de los excedentes que pueden emerger en
el sector inmobiliario en cada momento y las urgencias de los promoto­
res, los propietarios exigen rentas que apuntan a capturar toda ganancia
extraordinaria. Durante el auge de la rama a comienzos de la decada de
los anos noventa ocurrio algo singular: los precios del suelo en la ciudad,
que han tenido una clara y sostenida tendencia al alza en el largo plazo,
en esta coyuntura entraron en una aceleracion vertiginosa, sostenida, cla-
ro esta, por la expectativa de grandes ganancias. Los precios del suelo
estuvieron creciendo tan rapidamente que gran cantidad de promotores
compraron tierras en magnitudes mucho mayores a las correspondientes
a sus necesidades inmediatas (para "adelantarse" al alza de estos pre­
cios, segun su expresion, o incluso para revenderlas como especulacion
pasiva en algunos casos, pues este era un negocio jugosisimo). En efecto,
estas operaciones realimentaban el alza misma de los precios, cuyo carac-
ter especulativo se manifesto claramente en el siguiente comportamien-
to: cuando ya era claro que el mercado se encontraba saturado, que era
dificil vender los inmuebles y que muchos promotores evidenciaban ya
problemas de solvencia, los precios del suelo siguieron creciendo por un
ano mas hasta obtener cifras record, y con un numero no despreciable de
transacciones. Pero con un retardo de un poco mas de un ano, la caida
de los precios de los inmuebles finalmente se reflejo en una contraccion
mucho mas aguda de los precios de los terrenos (perdieron el 50% de su
valor real). Asi como la prolongation de la fase alcista de los precios del
suelo cuando el precio final de los inmuebles ya habia comenzado a caer
probablemente contribuyo a agudizar la contraccion de la inversion, el
derrumbe posterior de los precios de los terrenos fue fatal para estos pro­
motores, que habian comprometido buena parte de sus fondos en tierras,
y a muchos los arrastro a la quiebra.
Cuando esta severa crisis comienza a superarse, y de manera muy similar
a la reaction alergica al endeudamiento hipotecario, los promotores pa-
recen haber entrado en un choque postraumatico con respecto a la tierra:

434
 procu ran no comprar terrenos o hacerlo lo menos posible. Lo que propo-
nen a los propietarios originales es que intervengan en las operaciones
co m o socios de ellas, aportando la tierra y participando de sus riesgos,
con la expectativa de compartir los beneficios. Esto desde luego reduce
para prom otor aun mas los riesgos, pero limita las posibilidades de ob-
tener de manera exclusiva los incrementos en los precios de los terrenos
bajo el mecanismo de la "especulacion inductiva", que ha sido una de los
p rin cip ales atractivos de sus operaciones.

En el sector de la autoconstruccion y de la ocupacion irregular de suelo,

tod o parece indicar que la rentabilidad de este negocio aumenta sensible-
m ente y al mismo tiempo el sector se concentra: un pufiado de urbaniza-
d ores piratas domina este mercado en multiples operaciones en distintos
sectores de la ciudad. En los ultimos tiempos, cuando una parte cada vez
m as im portante del crecimiento de Bogota se da en municipios aledahos,
a lii se traslada en forma mucho mas que proporcional la action de estos
prom otores ilegales, pues la poblacion mas pobre esta mas dispuesta a lo-
calizarse alii y los controles estatales de esos municipios son mas debiles.

El tercer elem ento relacionado con la propiedad territorial en este lapso

tiene que ver con la introduction en la legislation colombiana de un con-
ju n to de in stru m en ts de intervencion en el mercado de tierras. En 1989
se aprobo una ley (ley 9J de ese ano), conocida significativamente como
Ley de Reform a Urbana, que incluia un amplio arsenal de dispositivos de
este tipo: se incluian sanciones drasticas, incluso la extincion dedominio,
para los mercaderes ilegales de tierras, mecanismos de captura por parte
del Estado de incrementos en los precios del suelo y medidas para com-
b atir la retention de tierras.
La em ergencia misma de este evento tiene un aspecto enigmatico. Como
se ha dicho, durante los 30 ahos anteriores se hicieron multiplesesfuerzos
para dotar al Estado de herramientas para orientar el mercado del suelo
en las ciudades, y con este proposito se presentaron mas de diez proyectos
d e ley. Todo fue infructuoso, pues siempre se topo con una activa y pode-
rosa oposicion, encabezada por los grupos hegemonicos en la rama de la
con stru ction , propietarios, intermediaries y los mismos promotores, alia-
d os con propietarios territoriales rurales que adherian a esta resistencia
p o r tem or a que estos principios de intervencion estatal se extendieran a
su am bito, y con el respaldo de otros grupos que se oponian a estas inicia-
tivas por razones ideologicas alrededor de la conception sobre la propie­
dad en general. Sorpresivamente, cuando esta parecia una causa perdida
y cu and o ya los criterios liberales de manejo de la economia comenzaban
a ser predominantes, se aprobo esta ley bastante intervencionista y muy
avanzada en el c o n te x t latinoamericano (Giraldo, 1989). No es que no

435
 hubiera existido oposicion de los inmobiliarios, que la hubo, e incluso
despues de aprobada la ley fue demandada su constitucionalidad. Pero,
por vina parte, en esta ocasion estos opositores no lograron el respaldo de
sus aliados e incluso no lograron un consenso absoluto intemamente.
En los anos siguientes no se avanzo demasiado en la puesta en opera-
cion efectiva de los instrumentos contemplados en la ley, pero dos anos
despues, en el contexto de una importante reforma de la Constitucion,
que se realizo en 1991, se introdujeron, con este rango constitucional, dos
prindpios de gran importancia, a saber: en el primero, la propiedad te­
rritorial se considera una funcion sodal, y quien la ejerce tiene deberes y
esti sometido al interes general; de acuerdo con el segundo, el Estado y
los munidpios tienen derecho a partidpar en los aumentos de valor del
suelo generados en la urbanization.
En 1997 se expidio una nueva ley (la 388 de ese ano), que reformd la ante­
rior, y que si bien elimino algunos elementos avanzados, en particular la
extincion de dominio para los urbanizadores piratas, introdujo versiones
m£s operativas de los instrumentos anteriores, tomando como referencia
experiencias de otros paises, en especial Franda y Espana (Maldonado,
2003). Su fuerte es la articulation de estos dispositivos a procesos de pla-
nificacion con criterios renovados que permiten la participation de dife-
rentes agentes, que tienen en cuenta la dinamica del mercado inmobilia-
rio, pero que posibilitan su orientation hada objetivos de radonalidad
tecnica y de equidad, que el mercado espontaneo no solo no garantiza,
sino que de el pueden esperarse resultados justamente contrarios. La ley
388 tiene herramientas muy interesantes de captura de incrementos en
el predo del suelo; de reajuste de tierras y de reparto equitativo de los
costos y las ventajas del proceso de urbanizadon, por un lado, entre los
diversos propietarios, y por otro, entre ellos y la comunidad; formas de
obtendon de tierra urbana barata o gratuita para fines sodales, com o la
vivienda popular; mecanismos de disuasion a la especulation y a la re-
tentidn de tierras, etcetera.

No hay ninguna ley o norma juridica que en sf misma garantice que un

proceso social adquiera una u otra direcddn, lo cual depende en buena
parte de las politicas efectivas y de la actuation de los agentes concretos.
En efecto, como se ha visto, las herramientas de intervention en el mer­
cado de tierras puede tener contenidos de clase muy diferentes, y en al-
gunas ocasiones, dispositivos de intervencidn del mercado de tierras que
parecen muy progresistas eventualmente favorecen grandes intereses, en
particular los de la gran promotion. Pero en el contexto colombiano, y
quizes en el latinoamericano, marcos juridicos como el de la ley 388 abren

436
 la p o ten cialid ad de cambios significativos en la din&mica ©structural dfe
la s ciu d a d e s y en una direcddn de mayor equidad y mayor eBdenda.

T al v e z la contradiccion central con respecto a la tierra urbana en las du-

d a d e s latinoam erican as sea la escasez cronica de tenenos equipados. En
to d a e stru ctu ra urbana cap italist, en la medida en que el mercadn inmth
b ilia rio y del suelo operan de manera espontAnea, se genera de manera
im p licita u n a tension: los benefidos de la urbanizaddn son acaparados
e n lo fund am en tal por los propietarios territoriales que ven aumeniar
lo s p re cio s d e los tenenos con el credmiento de las dudades sinninguna
co n trib u cio n de su parte; por otro lado, los costos que acanea esta ur-
b a n iz a cio n , en especial los references al suministro de la infraestructtira,
co rre rt p o r cuen ta del Estado, es dedr, son pagados por el conjuntp de Ida
ci u d a d a n o s. Se trata de un caso nitido de sodalizaddn de costos ypriva-
tiz a cio n d e beneficios.
P e ro e sta contradiccidn se magnifica en las dudades latinoamericanas por
v a ria s caracterfsticas del proceso de urbanizadon en este contexto, entie
lo s q u e se destacan la veloddad de este credmienfo, la aguda inequidad
e co n o m ica y social entre los grupos implicados, la pobreza absolute de Jos
m a s p o b res y la debilidad fiscal. El vertiginoso aumento depobladdn de
la s ciu d a d e s ha generado una subita y enorme ampliadon de la demands
p o te n cia l n o solam ente por tenenos urbanos, sino por tenenos dotados
d e u n a serie de soportes de infraestructura que hoy se consideran sorial-
m e n te indispensables. Esta abrupta presidn sobiepasa lacapaddlad fiscal
d e lo s E stad os locales, a los que se les ha dado la responsabilidad de
p ro v e e r esta infraestructura. Como se sabe, dicha presion causa que una
p a rte im p ortan te de la pobladon deba resignaise a un habitat precario
q u e im p lica grandes penalidades para ella, exdusidn y segregaddn sodo-
e sp a cia l. L a aguda competenda por la oferta limitada de espado urbano
eq u ip a d o realim enta y refuerza el credmiento de los predos del suelo ur­
b a n o a trav es del mecanismo que hemos piesentado de la Kenta Absolute
U rb a n a , ligada a la escasez de infraestructura, que aumenta los benefidos
d e lo s p ropietarios de estos terrenos que ya disfrutaban de un ritmo de
in crem en to elevado del precio de sus propiedades, concomitante con el
crecim ien to de las ciudades. Finalmente, tarde o temprano el Estado debe
p ro v e e r a posteriori esta infraestructura urbana a las Areas de la dudad
q u e h an sido desarrolladas en fonna irregular y que son una pord6n may
co n sid erab le, a veces xnayoritaria, del tejido urbano: peto este suministro
rem ed ial de estos valores de uso colectivo es mucho mAs costoso que su
p ro v isio n norm al, lo cual encarece los costos que debe asumir un Estado
lo ca l, cu yos recursos ya son limitados. Se derra asi un drculo vidoso,
co m o lo expresa Smolka (2003), en el cual las contradicdones usuales del
m e rca d o inm obiliario se acentuan enormemente en nuestras dudades.
 Porciones importantes de la poblacion deben vivir en areas de la ciudad
subequipadas y segregadas, pagando precios elevadisim os por esos te-
rrenos, y al mismo tiempo de esta penuria generalizada, otros agentes
pueden extraer de este mismo proceso utilidades enormes. Con la utili-
zacion combinada de varios instrumentos que contiene la ley 388, seria
posible tal vez romper este ciclo perverso: si una parte sustancial de los
jugosos aumentos en los precios del suelo de los que se apoderan terra-
tenientes originales, especuladores y promotores-especuladores pudiera
ser recuperada por el Estado y reorientada a ampliar la oferta de tierra
equipada, se podrian tal vez reducir en forma significativa los precios del
suelo (aunado a medidas contra la retencion de tierras), se permitiria el
acceso de los grupos mas pobres al equipamiento urbano y se redefiniria
la dinamica del promotor de la especulacion a la actividad productiva.

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del Such Urbano
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