2017

PROYECTO FINAL DE CATASTRO

Laura Camila Dávila

Camilo Á. Vélez
Sergio Velásquez
Catastro
20-6-2017
 PROYECTO FINAL CATASTRO
“RECONOCIMIENTO Y ANÁLISIS PREDIAL DE LAS VARIABLES FÍSICAS”

PRESENTADO POR
Laura Camila Dávila Gallego
Código: 1431624

Sergio Velásquez López

Código: 1423508

Camilo Andrés Vélez

Código: 1429622

PRESENTADO A
Ing. Edwin Certuche

CURSO DE CATASTRO
Código: 720095M

Grupo 01.

UNIVERSIDAD DEL VALLE

FACULTAD DE INGENIERÍA
Escuela de INGENIERÍA CIVIL Y GEOMÁTICA
Santiago de Cali, Junio de 2017

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 TABLA DE CONTENIDO

INTRODUCCIÓN ............................................................................................. 3
OBJETIVOS .................................................................................................... 4
2.1. Objetivo general ...................................................................................... 4
2.2. Objetivos específicos ............................................................................. 4
METODOLOGÍA ............................................................................................. 4
3.1. Identificación de la zona de estudio ...................................................... 4
3.2. Trabajo realizado en campo ................................................................... 6
3.3. Digitalización de los datos recogidos ................................................... 7
INFORMACIÓN RECOLECTADA ................................................................... 8
REGISTRO FOTOGRÁFICO........................................................................... 9
ANÁLISIS...................................................................................................... 16
6.1. ALTURAS PERMITIDAS: ....................................................................... 16
6.2. FACHADAS: ........................................................................................... 19
6.3. EQUIPAMIENTOS, DEFINICIÓN, EQUIPAMIENTOS URBANOS
COLECTIVOS: ................................................................................................. 19
6.4. ÁREAS DE ACTIVIDAD, DEFINICIÓN Y CLASIFICACIÓN: .................. 23
6.5. CORREDORES URBANOS: .................................................................. 25
6.6. ESPACIO PÚBLICO: .............................................................................. 25
MAPA FINAL ................................................................................................ 26
CONCLUSIONES .......................................................................................... 27
BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA ................................................................... 28

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 INTRODUCCIÓN
El catastro es conocido como “el inventario o censo, debidamente actualizado y
clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares,
con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica”
(unidad administrativa especial de catastro distrital). En la actualidad el IGAC es la
institución que se encarga del correspondiente inventario de todos los bienes
inmuebles de Colombia, sin embargo existen catastros descentralizados como el
de la ciudad de Cali el cual funciona de igual manera regido por las normativas del
IGAC. Dado el potencial que tiene el catastro como poseedor y emisario de los
datos e información acerca del territorio, este se ha convertido en un instrumento
imprescindible al momento de realizar la toma de decisiones con relación al
ordenamiento del territorio (POT), pues de este modo se hace necesario el estudio
de los fenómenos sociales como el crecimiento de la población.
De acuerdo a lo descrito con anterioridad, en el presente proyecto se elaborará un
censo de manera visual y general del barrio El Ingenio ubicado en la zona sur del
municipio de Santiago de Cali, en donde se estimará en cada uno de los predios
las diferentes variables que visualmente se destacan tales como el armazón, los
muros, la cubierta, el número de pisos, etc., diligenciados en el formato diseñado
para tal fin y el cual congrega los aspectos más importantes del inventario visual
que permitirán obtener el soporte para la creación de una base de datos catastral,
al mismo tiempo se hará una verificación de las unidades de construcción que
poseen los predios y el tipo de uso que tienen los mismas, y a su vez se evaluará
el estado de las vías en el censo teniendo en cuenta el tipo de material y estado.
Al recopilar la información esta permitirá la generación de datos estadísticos con
los que se procederá a realizar un estudio para la actualización catastral del barrio
El ingenio con el cual se busca identificar cada una de las etapas presentes en
dicha actualización; mediante un trabajo de campo realizado en la comuna 17 de
Santiago de Cali, con el fin de tener un control sobre el uso del suelo que se le da
a los predios en el mismo cuyos resultados se representarán a través de una
cartografía temática para poder evidenciar de una manera gráfica el
comportamiento de este uso.

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 OBJETIVOS
2.1. Objetivo general
Elaborar un análisis de las variables físicas en el barrio El Ingenio a partir de un
reconocimiento predial de las mismas obteniendo una base de datos catastral y
produciendo cartografía temática para evidenciar los resultados.
2.2. Objetivos específicos
 Diseñar una ficha catastral que permita la reunión y el registro de los
elementos que se levantarán en dicho estudio.

 Precisar y analizar las variables físicas que representen las características y

condiciones de la zona de estudio tales como usos, unidades de
construcción, número de pisos entre otras.

 Evaluar el comportamiento del uso del suelo en este sector, con el fin de
comparar el comportamiento Comercial.

 Elaborar cartografía temática que represente a cabalidad los resultados de

la información recolectada.

METODOLOGÍA
3.1. Identificación de la zona de estudio
Para dar inicio al desarrollo del proyecto se realizó primero un análisis del barrio
que completará alrededor de 100 manzanas, se encontró que el barrio El Ingenio
ubicado en la comuna 17 del municipio de Santiago de Cali, según el IDESC,
contaba con un total de 94 manzanas y se procedió con esta cantidad. El barrio El
Ingenio se encuentra ubicado entre la calle 13 y la calle 25 de oeste a este y
desde la carrera 83 a la carrera 86 desde norte a sur.

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Ilustración 1. Mapa Comuna 17. Fue}nte: Wikipedia

Ilustración 2. Mapa Barrio Ingenio, Cali.

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 3.2. Trabajo realizado en campo

Una vez seleccionado el barrio y ubicado todas sus manzanas se procede a

utilizar cartografía base para la numeración de estas, la numeración se hace
partiendo en sentido horario desde la calle y la carrera de menor denominación.
Después de tener numeradas todas las manzanas se planea una ruta de trabajo y
se inicia el levantamiento de los predios.

Ilustración 3. Mapa del Ingenio con la distribución de las manzanas.

El siguiente paso para el trabajo terminada la numeración y la planeación de las

rutas es construir una tabla o ficha catastral con las variables necesarias para
cumplir con los parámetros del proyecto, esta ficha permite realizar una
calificación o un censo visual/superficial donde se evaluaron los siguientes ítems:
Uso del predio, número de pisos, estado de la vía y calificaciones sobre la
estructura y la fachada de los predios. Teniendo en cuentas las variables
nombradas anteriormente se logró construir la siguiente ficha.

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 Ilustración 4. Diseño ficha predial.

3.3. Digitalización de los datos recogidos

Al momento de terminar el levantamiento de los datos en campo debe realizarse

un proceso de digitalización de estos para poder manejarlos con más facilidad.
Esta digitalización se realizó de la misma forma en los mismos formatos en Excel
para después usar estos datos para realizar análisis temático, estadísticos y
procesamiento de los datos para realizar cartografía.
La información recogida de 1363 predios en las 94 manzanas es llevada a una
tabla en la que se agrupan los datos por manzanas, esta forma de filtrar la
información permite realizar la cartografía con mayor facilidad para las diferentes
variables.

Ilustración 5. Tabla de la información recopilada.

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 INFORMACIÓN RECOLECTADA
De acuerdo con el inventario realizado a los predios se comprendió la dinámica
que tiene el área de estudio, hallando un prevalecimiento de zonas homogéneas
similares en cuanto a la calidad y tipo de materiales de construcción, por ejemplo
para los muros el bloque ladrillo se encontraba en casi la totalidad de los predios
construidos, al cual se le otorgó una calificación de 4 puntos dentro de la ficha
catastral. Al mismo tiempo se observó su conservación, donde fueron muy pocos
los predios edificados que tenían una mala conservación pues en general todos se
encontraban entre excelente y buena con un puntaje entre 5 y 4, respectivamente.
En la mayoría de los predios se presentó cubierta de eternit y teja de barro
además de alguna azoteas y cubierta provisional lo cual generaba inconvenientes
al realizar correctamente su puntuación ya que en primer lugar no se podía
dilucidar si en realidad era provisional o era una azotea, para esto se tuvieron en
cuenta factores como las vigas en acero que sobresalen de los techos, y por otro
lado al calificar el armazón muchos de los predios contaban con estructuras para
construir otros pisos pero debido a la altura no era muy claro evidenciar esto para
su correcta puntuación.
También se calificaron el estado y tipo de material de las vías que en términos
generales eran buenas y regulares, se tomaron como estado bueno la calle 13,
14,16, Autopista Simón Bolívar, carrera 83,85 y 86 pues poseían varios carriles en
varias condiciones.
En cada una de las manzanas se identificaron diferentes tipos de predios con los
cuales varía la calificación, en gran número los predios corresponden a una unidad
de construcción residencial aunque también se evidenciaron con uso mixto puesto
que tienen asignado una parte de su vivienda al uso comercial.
Tabla 1. Conteo de los predios levantados.

EL INGENIO (Comuna 17)

DESCRIPCIÓN NÚMERO DE PREDIOS PORCENTAJE (%)
RESIDENCIAL 1036 76
CENTROS 3 0.22
RELIGIOSOS
CENTROS 6 0.44
EDUCATIVOS
SALUD 1 0.07
PREDIOS COMERCIAL 117 8.58
PREDIOS MIXTO R/C 72 5.28
RECREACIÓN 29 2.13
(parques)
LOTES 93 6.82
8
CONSTRUCCIONES 6 0.44
TOTAL = ∑ 1363 100

Ilustración 6. Gráfico del conteo de los elementos del levantamiento.

REGISTRO FOTOGRÁFICO
Predios residenciales con más de 3 pisos.

Ilustración 7: Edificios con más de 3 pisos.

Predios residenciales hasta 3 pisos.

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 Ilustración 8: Casas con no más de 3 pisos.

Predios de uso mixto.

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 Ilustración 9: Predios con uso mixto (Residencial/Comercial).

Predios en proceso de construcción.

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 Ilustración 10: Predios en proceso de construcción.

Predios de zona verde destinados a recreación.

Ilustración 11: Predios destinados a la recreación.

Predios baldíos o lotes.

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 Ilustración 12: Predios baldíos o lotes.

Predios destinados a la educación.

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 Ilustración 13: Predios destinados a uso educativo (Colegios, Institutos).

Predios dedicados sólo a uso comercial.

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 Ilustración 14: Predios comerciales.

Predios destinados a centros de salud y de culto.

Ilustración 15: Centros de salud y de culto

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 ANÁLISIS
El siguiente análisis se realiza teniendo como soporte información del POT y de
cifras encontradas en la página web del departamento administrativo de
planeación municipal sobre el municipio de Santiago de Cali:

6.1. ALTURAS PERMITIDAS:

Según el artículo 389 del plan de ordenamiento territorial: “Incrementos en altura
por liberación de espacio público en suelo urbano. Los predios localizados frente a
vías que tengan como mínimo dos calzadas o cinco carriles, podrán alcanzar una
altura mayor al promedio, de acuerdo con las condiciones específicas
contempladas en la ficha normativa que reglamentara respectivo polígono”. De lo
anterior en las vías arteriales secundarias se permitirán predios de dos (2) pisos,
frente a las vías arteriales principales se permitirá cuatro (4) pisos, para la
liberación de espacio público.
Este sería el caso de la Autopista Simón Bolívar (calle 25), las calles 13
(Pasoancho), 14,16 y la 18 además de las carreras 83,85c y 86 Avenida, que son
vías Arteriales principales, permitiendo que los predios tengan cuatro niveles y dos
pisos para los predios en vías internas.
Un dato importante es que toda edificación que desarrolle más de cinco (5) pisos
de altura deberá plantear obligatoriamente al menos un ascensor.
En la ilustración 16 se evidencia que no cumple con la condición de ascensor y
además posee una altura no permitida puesto que no se encuentra sobre una via
arterial principal.

16
 Ilustración 16. Predio no cumple con las condiciones planteadas.

A continuación se presentas mapas de acuerdo al número de pisos:

Ilustración 17. Mapa de predios de 1 piso.

17
Ilustración 18.Mapa de predios 2-3 pisos.

18
 Ilustración 19. Mapa de predios de 4 o más pisos.

6.2. FACHADAS:
Teniendo como base la ficha normativa urbana PCSO-PN-147-CDM, Los
conjuntos horizontales y verticales, cuando se desarrollen en una manzana o en
globos de terreno con frente a una (1) o más vías vehiculares de carácter Arterial
Principal, Arterial Secundaria y Colectora, deberán plantear usos o fachadas hacia
el exterior con accesos sobre el frente de estas vías, independientemente del lugar
de acceso al conjunto.

6.3. EQUIPAMIENTOS, DEFINICIÓN, EQUIPAMIENTOS URBANOS

COLECTIVOS:
Del acuerdo 0373 del 2014, los equipamientos son bienes inmuebles públicos,
privados o mixtos que comprenden edificaciones, instalaciones y espacios en los
que se desarrollan servicios sociales y urbanos con fines de interés colectivo.

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El barrio el Ingenio posee equipamientos públicos y privados como salud,
recreación, bienestar social y servicios en un mediano y largo plazo.

Ilustración 20 Mapa de predios de uso institucional religioso

20
Ilustración 21 Mapa de predios de uso institucional recreacional

21
Ilustración 22. Mapa de predios de uso institucional educativo

Ilustración 23. Mapa de predios de uso institucional salud

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 6.4. ÁREAS DE ACTIVIDAD, DEFINICIÓN Y CLASIFICACIÓN:
“Las áreas de actividad son zonas del suelo con condiciones socio-económicas
similares, y se caracterizan por el predominio de un uso determinado del suelo en
función del cual se reglamentan y definen los usos complementarios permitidos, y
la intensidad para su aprovechamiento.”Articulo287.
Estas se clasifican en: Áreas de actividad residencial neta, Áreas de actividad
residencial predominante, áreas de actividad mixta y áreas de actividad industrial.
Las áreas de actividad del barrio EL INGENIO, se podría decir que es mixta en un
cien por ciento únicamente en las avenidas arteriales principales y secundarias,
exceptuando los predios ubicados en vías comunes.
Las zonas de actividad neta residencial, son áreas del territorio urbano destinadas
exclusivamente al uso residencial, por lo tanto no se permiten la presencia de
otras actividades al interior de estas.

Ilustración 24 Predio con actividad comercial dentro de la Zona de Actividad

Residencial Neta

23
A continuación se observa un en un vía colectora y una zona, en donde no se
permite actividad comercial, únicamente es de uso residencial.
Es importante anotar que se permite el desarrollo de actividades económicas
complementarias a la vivienda sobre los corredores de actividad zonal que se
definan en las unidades de planificación urbana.
Las áreas de actividad mixta corresponden a aquellas zonas que cuentan con
presencia de usos varios entre residenciales, comerciales y de servicios
especializados de mediana y gran escala, así como industria y equipamientos de
bajo impacto, que generan empleo y propenden por la concentración,
especialización y consolidación de actividades múltiples.
En las siguientes figuras se muestra predios con dicha actividad.

Ilustración 25 Zona de actividad mixta

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 6.5. CORREDORES URBANOS:
La calle 16, 14, y carrera 83 son corredores urbanos de actividad, es decir, son
ejes donde se desarrolla actividades económicas que apuntan a atender
necesidades urbanas. Articulan los ejes jerárquicos de actividades, y acercan el
empleo a las áreas residenciales. La Autopista Simón Bolívar (calle 25) hace parte
de los Corredores estratégicos de actividad, que son ejes que cumplen funciones
de articulación regional y que por su sección y capacidad, pueden albergar
actividades de gran escala, que den soporte a necesidades de todos los sectores
del municipio.
6.6. ESPACIO PÚBLICO:
Los predios en actividad mixta no pueden ocupar el espacio público con
estructuras fijas, o algún anexo que haga parte de la edificación. Por ejemplo se
podrá poner algún tipo de parasol el cual proteja momentáneamente a los clientes
del medio climático.
Lo anterior Según el Artículo 267. Normas Aplicables a los Antejardines,
Fragmento del texto original (Numeral 2 – literal c, Numeral 3 –literal b, Numeral 4
– literal b): (…)
2. Normas sobre Uso y Ocupación
(…) c. Los antejardines en establecimientos comerciales que cuenten con el uso
conforme, podrán ser ocupados de manera temporal sólo con sillas, mesas
móviles y parasoles sin lugar a ningún tipo de elementos fijos. No se permite la
ocupación con vitrinas, hornos, estufas o similares. (…)

Ilustración 26. Predios comerciales con invasión de espacio público.

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De la figura anterior se pueden ver carpas ocupando espacio público,
aparentemente se logra apreciar que no están fijas, lo cual no estaría infringiendo
la norma, los parasoles de los establecimientos, se observa que tampoco ocupan
espacio, siendo estos corredizo. Sin embargo el parqueadero demarcado si está
obstruyendo dicho espacio público.
4. Normas sobre Cubrimiento del Antejardín (…)
b. Adicionalmente a lo anterior, en predios con usos comerciales, de servicios,
industriales o dotacionales se permite el cubrimiento del antejardín únicamente
con elementos en material liviano autoportante tipo: sombrilla, toldo o parasol, que
podrá ser adosado a la fachada con mecanismo plegable o retráctil, ya sea
manual o mecánico, cuya única función sea la de brindar protección climática a los
usuarios. Los elementos de cubierta no deben constituir ningún tipo de
construcción definitiva fija, por lo que en ninguna circunstancia se acepta en teja
de barro, ni en asbesto cemento, zinc u otro tipo de material sintético o natural que
represente su consolidación como 60 de 70 construcción permanente. La
dimensión de la cubierta no puede superar el área del antejardín, ni ocupar el
andén. Para la instalación de estos elementos se cumplirán las siguientes
especificaciones: (…)

MAPA FINAL
Del análisis realizado y del contrastar la información recolectada con el POT se
presenta el siguiente mapa el cual reúne diferentes variables a mostrar:

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 Ilustración 27. Mapa final.

CONCLUSIONES
El trabajo de campo realizado nos familiariza con el censo catastral para tener
bases sólidas en cuanto a los procesos catastrales de formación y actualización
que se realizan en todos los municipios del país, estos permiten evidenciar y
analizar la realidad de los predios, su uso y su clasificación, además posibilitan la
comprensión del manejo de tablas y fichas catastrales, así como las diferentes
puntuaciones que reciben los anexos y diversos factores que tienen los predios
que al final se verán reflejados en el pago del impuesto.
Al realizar el levantamiento predial, y luego de leer el Plan de Ordenamiento
Territorial se logra observar que ciertos predios no cumplen con la planificación ni
gestión del territorio, por ejemplo existen predios que no cumplen con el número
de pisos según la vía en la que se encuentren. Algunos negocios invaden el
espacio público haciendo uso indebido de él pues se utiliza como parqueadero.

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De los equipamientos urbanos colectivos, el barrio cuenta con estos servicios. El
servicio de recreación al igual que el educativo se encuentran aunque el segundo
en menor proporción. El servicio de salud si deberían tener más puntos para la
comunidad, pero solo se cuenta con un solo punto, de esta manera los habitantes
cercanos deben buscar estas entidades de salud en los barrios aledaños como
Valle del Lili.
Respecto al análisis realizado en este proyecto se logró tener un conocimiento
acerca del POT, comprender como es el desarrollo físico establecido por normas y
decretos relacionados con uso, apropiación y modificación del espacio físico
urbano y rural, con el fin de entender de forma correcta ,como se utilizar de la
mejor manera el territorio.
Finalmente se podría decir que el POT, permite que un territorio crezca de manera
ordenada equilibrada, promoviendo un uso equitativo y lógico del suelo,
controlando así inapropiadas localizaciones y desarrollos de actividades. Pero lo
importante y fundamental es proteger y conservar los recursos naturales.

BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA
 https://www.catastrobogota.gov.co/es/node/190
 Plan de Ordenamiento Territorial - POT año 2014. (12 de Julio de 2016).
Obtenido de Cali.gov.co:
http://www.cali.gov.co/egov/publicaciones/pot__pub
 Cali en Cifras. (11 de Julio de 2016). Obtenido de Cali.gov.co:
http://www.cali.gov.co/publicaciones/cali_en_cifras_planeacion_pub

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