PREGUNTAS CONTRATO LOCACION

1) ¿Es necesario un poder especial para celebrar un

contrato de locación en representación del
locador?

R: En principio el contrato de alquiler implica un acto de

administración, por eso basta un poder general de administración
al que el nuevo código denomina “poder conferido en términos
generales” hay que tener en cuenta que se necesita poder
especial para dar o tomar en arrendamiento inmuebles por más
de tres años, así como para cobrar alquileres anticipados por mas
de un año (art. 375 inc. K). El poder otorgado puede ser especial
o general, estas dos clases de poderes o de mandatos se
diferencian en que, el poder especial comprende uno o más
negocios los cuales deben estar determinados, en cambio el
poder que se otorga para todos los negocios es general, el cual de
una u otra manera da al mandatario una mayor libertad en las
actividades que debe realizar por que se le faculta para que
ejecute varios asuntos a nombre de su mandante.

Para celebrar contrato de locación por más de tres años, o

cobrar alquileres anticipados por el mismo período, a través de
un representante, se requiere facultad expresa (art.1191). La
celebración del contrato de locación es considerada un acto de
administración, por lo cual, locador y locatario, solo requieren
contar con dicha actitud para que el contrato sea válido. Por
excepción, podrá ser considerado un acto de disposición cuando
se exceda de un determinado plazo, esto es, cuando se exceda
los tres años, para lo cual el representante requiere facultad
expresa. Comprende tanto la facultad de celebrar el contrato de
locación como de percibir pagos anticipados, entendiéndose tal,
el que se efectúa antes de ser exigible.

2) ¿Si no estuviese expresamente prohibida la

posibilidad de ceder o subalquilar, podría hacerlo
el locatario?

SI: así lo establece el

ARTICULO 1214.-Sublocación. El locatario puede dar en
sublocación parte de la cosa locada, si no hay pacto en
contrario. Para ello debe comunicar al locador, por medio
fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el nombre y
domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el
destino que el sublocatario asignará a la cosa.

El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentro

del plazo de diez días de notificado. El silencio del locador
importa su conformidad con la sublocación propuesta.

La sublocación contratada pese la oposición del locador, o con

apartamiento de los términos que se le comunicaron, viola la
prohibición de variar el destino de la cosa locada.

Para que el locatario pueda sublocar se requiere que el

contrato de locación principal no lo prohíba. Aun permitiéndolo
el contrato original, el locatario debe comunicar
fehacientemente al locador su intención de sublocar, el
nombre y domicilio del eventual sublocador y el destino que
este le dará a la cosa, y el locador puede oponerse por medio
fehaciente dentro del plazo de diez días de haber sido
notificada la intención del locatario de sublocar. Si el locador
deja pasar dicho plazo sin oponerse, se considera que presto
su conformidad.

3) ¿Podría celebrarse el contrato por un plazo inferior a

dos años? Fundamentar y redactar la cláusula
correspondiente.

ARTICULO 1198.-Plazo mínimo de la locación de inmueble. El

contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si
carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera
celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto
los casos del artículo 1199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia

de la cosa.

ARTICULO 1199.-Excepciones al plazo mínimo legal. No se

aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de
inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el

destinado a habitación de su personal extranjero diplomático
o consular;

b) habitación con muebles que se arrienden con fines de

turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera
los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;

c) guarda de cosas;

d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

 Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que
tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad
determinada expresada en el contrato y que debe
normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

Con respecto a la renuncia del plazo por el locatario, como el fin

de la norma es proteger a la
parte débil, es obligatorio para el locador (la parte fuerte), pero
no para el locatario. Sólo el
locatario puede renunciar al plazo mínimo, pero no
anticipadamente, por ello es requisito
que el locatario se encuentre en tenencia de la cosa, no podrá
hacerlo antes de la entrega de la misma.

Esta norma delimita su ámbito de aplicación a las locaciones que

tienen por objeto inmuebles,
sin importar el destino del mismo, pudiendo ser habitacional,
comercial, industrial. Los
plazos mínimos están instituidos a favor del locatario, y
tratándose de una norma de
orden público, no puede ser derogada por convenio de partes,
y son ineficaces las
clausulas dispuestas para que el locatario no invoque este
beneficio. Todo contrato
celebrado por un plazo menor, o sin determinación del mismo,
debe ser considerado hecho por el término mínimo.
PLAZO MINIMO DE LA LOCACIÓN DE INMUEBLES. ART.
1198: El contrato de
locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de
plazo expreso y determinado
mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos
años, excepto los casos del art. 1199.
 El locatario puede renunciar a ese plazo si está en tenencia de
la cosa.

4) ¿Como se interpreta si la locataria permanece en el

inmueble hasta fines de junio de 2019 abonándole el
mes a la locadora?

EXTINCION DE LA LOCACIÓN. ART. 1217: Son modos

especiales de la extinción de la
locación
a) El cumplimiento del
plazo convenido, o requerimiento previsto en el Art. 1218
b) La resolución
anticipada.
Comentarios: Si el plazo fuera indeterminado, se deberá acudir
ante el juez para la fijación del
mismo, si el plazo es tácito la locación concluye en el tiempo en
que acorde a los usos y
costumbres debía restituirse la cosa, pero no se incurrirá en
mora hasta que el locatario sea
debidamente interpelado.

CONTINUACIÓN DE LA LOCACIÓN CONLUIDA. ART.

1218: Si vence el plazo
convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de convención, y el
locatario continúa en la
tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción sino la
continuación de la locación en los
mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes
de por concluido el contrato
mediante comunicación fehaciente.
La recepción de pagos durante la continuación de la locación no
altera lo dispuesto en el primer párrafo.

Comentarios: Tres son las condiciones que se han tenido en

cuenta para aplicar la continuidad de la
locación: 1) existencia de contrato de plazo fijo de duración, 2)
que ese plazo haya transcurrido,
3) que el locatario permanezca en el uso y goce de la cosa sin
que el locatario se oponga.