Expediente : N° 100-2014-0-3207-JM-CI-01

Esp. Legal : Parco Anaya Jaime Justino

Demandante : Villacorta Vásquez Marinell
Demandado : Díaz Aparicio Eliseo
Materia : Reivindicación
Sumilla : Peritos presentan Dictamen Pericial y solicitan
endose de certificados de depósito.

SEÑOR JUEZ DEL JUZGADO CIVIL TRANSITORIO DE SAN JUAN DE

LURIGANCHO
Francisco Rubén Valerio Rosales y Julián Santos Perales Díaz, Peritos
Judiciales, designados en la presente causa conforme a la Resolución 17 de
fecha 04 de Marzo del 2 015, cumplimos con presentar nuestro Dictamen
Pericial en original y 2 copias para las partes.
OTRO SI DECIMOS: ASI MISMO HABIENDO CUMPLIDO con la labor
encomendada solicitamos se nos entregue los Certificados de depósitos
judiciales correspondientes a nuestros honorarios, para lo cual adjuntamos los
recibos de honorarios correspondientes.

DICTAMEN PERICIAL
INMUEBLE: JR. LOS MANGOS Nº 155 (MANZANA H LOTE 20) 1era.
ETAPA PARCELACIÓN SEMI-RÚSTICA.- CANTO GRANDE.- SAN JUAN
DE LURIGANCHO.-PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 OBJETO DE LA PERICIA
Realizar la valorización comercial del bien inmueble sublitis.

1.02 SOLICITANTE DE LA PERICIA

El Juzgado Civil Transitorio de la Corte Superior de Justicia de Lima,
conforme a la Resolución Nº 17 de fecha 04 de Marzo 2015.
1.03 UBICACIÓN DEL INMUEBLE
El inmueble se encuentra ubicado con frente al pasaje Los Mangos Nº
155 Mz. H Lote 20 1ra. Etapa de la Parcelación Semi-Rústica Canto
Grande.- San Juan de Lurigancho (con acceso por el Jr. Los Mangos y
la Av. El sol).

1.04 METODOLOGÍA Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

La tasación del inmueble se efectúa de acuerdo con lo dispuesto por el
Reglamento nacional de Tasaciones del Perú aprobado por la R.M.
126-2007-VIVIENDA, modificado por la R.M. Nº 266-2012-VIVIENDA,
aplicando el método de la tasación directa. El valor comercial del
inmueble se calcula sumando los valores del terreno, edificación y
obras complementarias.
El valor del terreno se determina por la comparación y valor del
mercado y el valor de la edificación y obras complementarias mediante
los costos. La información técnica requerida para la valoración del
inmueble, se obtuvo de:
a. Se realizó la inspección ocular exterior e interior del inmueble.
b. El sondeo de valores de terrenos similares del inmueble.
c. Los valores de edificaciones vigentes.

1.05 INSPECCIÓN OCULAR DEL INMUEBLE

Se efectuó el 15 de julio del 2016. Fuimos atendidos por la parte
demandada (hijo)

1.06 FECHA DE LA TESACIÓN

25 de Julio del 2016

1.07 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL INMUEBLE

La zona donde se encuentra ubicado el inmueble cuenta con todos los
servicios de una habilitación urbana, como son: redes de agua, colector
 público de desagüe, redes de alumbrado público, sin veredas ni
calzadas.

1.08 ENTORNO DEL INMUEBLE

El inmueble se encuentra ubicado con acceso por la Av. El Sol y el Jr.
Los Mangos, con frente a unos pasajes no bien diseñados. A su
alrededor se encuentra comercios loca, mecánicas y viviendas de dos
pisos.

1.09 INDEPENDIZACIÓN REGISTRAL DEL TERRENO

El inmueble se encuentra ubicado en un área que es parte de un terreno
de 3,265.90 m2 según la Partida Nº 43162381 de la SUNARP. A la
fecha este terreno físicamente se encuentra consolidada, pero no tiene
habilitación urbana y por ende tampoco Declaratoria de Fábrica ni
independización inscritas en la SUNARP.

1.10 TITULARES REGISTRALES DOMINIALES DEL INMUEBLE

De acuerdo con la Partida Registral el inmueble de los 3,265.90 m2 el
propietario es el Sr. Nilo Victoriano Urruchi Arrieta.

1.11 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS DEL TERRENO

El terreno motivo de Litis, no tiene medida perimétricas, por cuanto es
parte del terreno de 3,265.90 el cual no ha sido lotizado es decir no
tiene habilitación urbana, las medidas que a continuación se indican
han sido tomadas insito las cuales son las siguientes:
Por el frente: con un pasaje s/n………………….8.00 ml.
Por la izquierda: Entrando colindando con la propiedad de terceros
con 10.35 ml.
Por la derecha: Entrando con propiedad de terceros con 10.35 ml.
Por el fondo: Colindando con propiedad de terceros con 8.00 ml.
1.12 ÁREAS
Área del terreno ………….= 82.80 m2
Área construida 1er piso = 82.80 m2
2do piso = 86.80 m2
Azotea = 30.00 m2

1.13 ZONIFICACIÓN
De acuerdo a la zona donde se ubica el inmueble le corresponde una
zonificación Residencial de densidad media (R3)

1.14 DESCRIPCIÓN, DISTRIBUCIÓN Y USO DEL INMUEBLE

Es una edificación de material noble, teniendo los siguientes
ambientes:
1er. Piso: Un ambiente amplio, tres ambientes, baño de ¾, escalera de
acceso al 2do. piso, interior, Escalera de fierro tipo caracol al 2do. piso.
2do Piso: Sala comedor; dos dormitorios; cocina, un baño de ¾,
pasaje, escalera de concreto a la azotea.
Azotea: Dos ambientes.
Uso del 1er. Piso trabajos de vidriería, 2do piso y azotea vivienda.

1.15 ESPECIFICACIONES TÉCNICAS

1er. Piso: Revestimiento cemento-arena en muros y cielo raso, piso de
cemento.
Baño: Aparatos sanitarios blanco.
Escalera de concreto sin revestir.
Dos puertas exteriores metálica de cuatro hojas y de fierro.
Ventanas de fierro con vidrio catedral y simple.
Escalera de fierro tipo caracol de acceso al 2do. piso.
Puertas de madera contraplacadas.
2do piso: Piso de cemento en general
Aparatos sanitarios de color, enchapado de cerámico de piso a techo
Ventanas de fierro.
 Cocina enchape de cerámico
Puertas de madera contraplacada
Azotea: Piso de ambientes de cemento el resto de concreto
Baño: De ¾ con poza
Techo: De eternit.

1.16 ANTIGÜEDAD DEL INMUEBLE

De acuerdo a la inspección ocular realizado, se estima una antigüedad
de 12 años.

1.17 ESTADO DE CONSERVACIÓN DEL INMUEBLE

El estado de conservación del inmueble es Buena.
De acuerdo a las características del inmueble, su antigüedad y estado
de conservación, su depreciación es de 14%, su factor de depreciación
es 0.86%.

2.00 VALUACIÓN
2.01 VALOR DEL TERRENO
En la zona donde se ubica el inmueble materia de Litis, no hay mercado
inmobiliario, para poder determinar por comparación y que tenga la
misma zonificación e iguales o similares obras de infraestructura
urbana que corresponda al mismo nivel socioeconómico es por ello que
aplicamos el Art. II, C. 21 del Capítulo C, Título II del Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú y estimamos su valor unitario en
$USA 250.00
Luego: USA$ 250.00 x 85.80 m2 USA$ 20,700.00

2.02 VALOR DE LA EDIFICACIÓN

Teniendo en cuenta las características de los materiales predominantes
del inmueble, materia de tasación y en concordancia con los valores
unitarios comerciales actualizados en construcción consideramos que
el valor unitario de la edificación es de:
 Primer Piso y Segundo Piso $USA 250.00
Azotea $USA 150.00
Áreas techadas
Primer y Segundo piso 165.60 m2
Azotea 30.00 m2
Luego:
Valor: Primer y Segundo Piso = $ 250.00 x 165.60 x 0.86 =
USA $ 35,604.00
Valor: Azotea = $ 150.00 x 30.00 m2 x 0.86 =
USA $ 3,870.00
Valor de edificación USA $ 35,604.00 + USA $ 3,870.00 = USA $
39,474.00
VC = VT + VE = USA $ 20,700.00 + USA $ 39,474.00 = USA $
60.174.00
VC = USA $ 60.174.00

CONCLUSIÓN:
El valor comercial del inmueble es de USA $ 60,174.00 (SESENTA MIL
CIENTO SETENTICUATRO Y 00/100 DÓLARES AMERICANOS)
En Nuevos Soles: 202.786.38
Tipo de cambio 1 USA $ = S/. 3.37.

Lima, 01 de Agosto del 2016

ADJUNTO:
 Panel fotográfico