EL TÍTULO SUPLETORIO Y LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

COMO MECANISMOS DE REGULARIZACIÓN DEL TÍTULO DE PROPIEDAD

I. Apuntes previos

El equipo de Parthenon, Asociación Civil Foro Académico, me ha propuesto comentar y hacer

referencia a la prescripción adquisitiva de dominio (PAD) y el procedimiento de título
supletorio (PTS) como mecanismos de regularización del título de propiedad.

Propuesto así, hay quien podría advertir una confusión, la misma que se ha puesto de
manifiesto en diversas sentencias emitidas por la Corte Suprema, que por un lado niegan que
un propietario, que no tiene alternativas para alcanzar la inscripción de su derecho en el
registro público, pueda demandar la PAD con esos fines; o por otro lado, consideran que
cuando se trata de bienes inmuebles no inscritos, el único mecanismo para llegar al registro es
el PTS.

Particularmente, pienso que, entendida debidamente la naturaleza y los fines de las referidas
instituciones, es posible entender que ambas sí resultan alternativas para regularizar la
propiedad alcanzando su anhelada inscripción.

Dicho esto, en las próximas breves líneas compartiré algunos aspectos de convergencia de
ambas instituciones.

II. Título supletorio y prescripción adquisitiva

Importantes diferencias

Nuestro Ordenamiento Civil, en teoría, es uno pro delimitación de derechos. Así, por ejemplo,
aunque no siempre se condiga con la realidad, se pretende que el titular de un derecho de
propiedad llegue a inscribirlo a fin de poder “completar su derecho”[1]. De esta manera, es el
propio ordenamiento el que brinda los utensilios necesarios para tal fin.

En nuestro Código Civil (CC), encontramos referencia al PTS en el artículo 2018°, el mismo que
ordena que para la primera inscripción de dominio se debe de exhibir títulos por un periodo
ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.

Por otro lado, es el Código Procesal Civil (CPC) en el artículo 504° expresa:

“Art. 504.- Se tramita como proceso abreviado la demanda que formula:

1. El propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho, contra su

inmediato transferente o los anteriores a este, o sus respectivos sucesores para obtener el
otorgamiento del título de propiedad correspondiente. […]”.

A partir de lo citado, podemos extraer las características del PTS. Así, para poder solicitar la
formación del título supletorio, pues de este se carece, se requiere tener el estatus de
propietario del bien objeto de solicitud, pero a la vez no contar con el sustento ante el Registro
de que se es propietario, pues lógico, por eso se solicita la formación de un título que supla el
que debió haber tenido –y no tiene– para ser presentado al Registro y poder volver oponible el
derecho –esto es, “completarlo”– ante los demás.

Pero esto no es lo único requerido para poder acceder a un título que cumpla la función de
suplir el que, en formalidad, no se tiene. Además, se requerirá a la posesión en tiempo o plazo
semejante al de la prescripción extraordinaria, pues recordemos que “la posesión cumple una
función de legitimación, en virtud de la cual determinados comportamientos sobre las cosas
permiten que una persona sea considerada como titular de un derecho sobre ella […]”[2].

Correctamente, Gonzales Barrón señala que: “[e]l título supletorio aplica cuando el propietario
del predio no inscrito requiere completar la titulación, por lo cual recurre a la prueba posesoria
[…]. Siendo así se trata de un proceso de comprobación de una situación jurídica, sin que exista
conflicto con otro sujeto que se atribuya el dominio”[3].

En este sentido, no se comprende la razón para haberle dado una naturaleza contenciosa,
pues en un PTS no se busca controvertir el derecho de propiedad de ninguna otra persona ni
se busca el reconocimiento de una forma originaria de adquisición de la propiedad.

A diferencia del PTS, la PAD sí es una forma de adquirir la propiedad en tanto quien la
pretende apenas lo hará luego de haber ostentado solo la situación de poseedor y lo hará en
tanto a otro sujeto, anterior propietario, se le deje reconocer el derecho a favor del que
poseyó por un tiempo determinado.

En torno a los requisitos para lograr la adquisición de la propiedad por prescripción, tenemos
que se debe de ostentar una posesión que sea continua, pacífica, pública, como propietario y
durante un tiempo de diez años o de cinco (si se adicionan justo título y buena fe).

III. ¿Prescripción adquisitiva de dominio para bienes inscritos y título supletorio para bienes
no inscritos?

Como ya hemos señalado, el PTS es aquel por el cual el propietario va a buscar la formación de
un título con el fin de alcanzar la inscripción de su derecho en el registro público, de tal manera
que pueda volver oponible su derecho a los demás.

Por tanto, en caso de encontrarse en el proceso que el solicitante pretende alcanzar un título
supletorio respecto de un inmueble que ya se encuentra registrado, tendríamos que el
solicitante del título supletorio no ostenta la calidad de propietario.

En el mismo ejemplo, bien podría recurrirse a la figura de la PAD, pues lo que se debe dilucidar
es quién ostenta el derecho, es decir, establecer cuál de los dos sujetos (si el demandante,
solicitante de la PAD, o el propietario con derecho inscrito) resultarán vencedores. De ahí que
la PAD sea un proceso contencioso y el PTS no.

Hay que tener en consideración también qué si bien el PTS solo puede postularse en los casos
en que el bien no se encuentra registrado; eso no quiere decir que la PAD solo pueda
demandarse cuando el bien está registrado.

Así, de forma equivocada la Res. N.° 224-2009-SUNARP-TR-A, citada por Gonzales Barrón
señala lo siguiente: “tradicionalmente nuestro ordenamiento jurídico ha establecido la
distinción entre los títulos supletorios y adquisición por prescripción […] y han contemplado el
saneamiento de la titulación para los efectos de la regularización de un predio cuando el
mismo no está inscrito (título supletorio) y cuando el predio ya está inscrito (prescripción
adquisitiva)”.

A partir de ello, es necesario hacer hincapié en que la PAD es una forma de adquirir la
propiedad independientemente de si esta se encuentra o no inscrita, es por eso que podemos
hablar, por ejemplo, de la prescripción contra tabulascomo una de las formas de usucapir el
bien.
IV. Prescripción adquisitiva del propietario. click here Colofón

Si bien la usucapión es una forma de adquirir la propiedad, entonces, por simple deducción,
podríamos establecer que aquel que ya es propietario no tendría que buscar un mecanismo de
adquisición del derecho, sino tan solo su reconocimiento.

Pero a esto hay que agregar que la jurisprudencia ha sido caprichosa en el sentido de aceptar
la PAD del propietario o declararla como un imposible jurídico. Veamos.

Cas. N.° Casación N° 672-2001-Lima:

“Quinto.- Que, el artículo novecientos cincuenta del Código Civil no contiene ninguna
limitación para adquirir por prescripción a quien se considere propietario del inmueble y
además de acuerdo con el artículo novecientos cincuenta y uno del mismo Código, la posesión
tiene que ser continua, pacífica, pública como propietario; Sexto.- Que, de acuerdo con el
criterio de la sentencia de vista de que resulta jurídicamente imposible solicitar la prescripción
adquisitiva si se afirma ser propietario al haber adquirido la propiedad por contrato de
compraventa, no se establecería en la parte final del artículo novecientos cincuenta al referirse
a la prescripción corta que se adquiere a los cinco años cuando media justo título y buena
fe” [4].(Subrayado nuestro)

Cas. N.° 2571-2009-Huánuco:

“Tercero: Que, el instituto de la prescripción adquisitiva cumple una finalidad importante de

consolidación de una situación jurídica vacilante, de modo tal que además de ser una
institución jurídica por medio del cual se adquiere la propiedad es una institución que permite
consolidarla. De lo que se desprende que no existe inconveniente alguno para que alguien que
ostente un título de propiedad que adolezca de algún vicio o defecto que impida su
inscripción, pueda demandar judicialmente la prescripción […]. La interpretación efectuada en
la sentencia de vista respecto del artículo 950 del Código Civil radica en considerar que los
demandantes al tener la titularidad del predio rústico de 12,397.5 m., denominada parcela
número sesenta y dos predios rústicos de 12,397.5 m, denominada parcela número sesenta y
dos predio rústico ‘ANDABAMBA’ no pueden demandar la prescripción adquisitiva, por cuanto
son propietarios del referido predio. Sin embargo, como ya se ha señalado dicha titularidad no
es obstáculo para que puedan, mediante el proceso de prescripción adquisitiva, otorgarle
seguridad a la posesión que se viene manteniendo en virtud de un título afectado de algún
vicio o defecto que impida su inscripción en los Registros Públicos. Por las razones expuestas
resulta amparable el recurso de casación”[5]. (Subrayado nuestro)

En sentido opuesto, el Pleno Jurisdiccional Distrital Civil, realizado en La Libertad, 04 y 05-11-

2011:

¿Resulta jurídicamente posible que quien adquirió un bien inmueble mediante título privado
(incluso del titular registral), como la compraventa, pretenda también la declaración de la
propiedad mediante prescripción adquisitiva?:

El Pleno acordó por mayoría que “El propietario que adquirió un bien inmueble mediante título
privado traslativo de dominio, como la compra venta, no puede adquirirlo también mediante
prescripción adquisitiva, por cuanto, por un lado ya es propietario; y de otro lado no es
jurídicamente posible tener dos títulos de dominio”[6].
No obstante la referencia inmediata anterior, en mi opinión, no solo el PTS puede ser usado
como mecanismo para regularizar el título de propiedad, sino que jurisprudencialmente, la
PAD del propietario cumple la misma función. La Cas. N.° Casación N° 672-2001-Lima y la Cas.
N.° 2571-2009-Huánuco, en los considerandos subrayados, bien lo apuntan.

ARTICULOS / REGISTRAL

3 TIPOS DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

3 noviembre, 2017 - por admin - Deja un Comentario

La prescripción adquisitiva de dominio es un mecanismo legal que permite al poseedor de un

bien adquirir la propiedad del mismo, siempre y cuando haya cumplido con desarrollar una
conducta establecida por ley y en un período de tiempo determinado.

Existen tres formas de gestionar la Prescripción Adquisitiva de Dominio de un bien inmueble:

por vía notarial; o, por vía judicial. Aunque también puede ser el caso de accionar una “vía
administrativa” (Gobiernos Regionales) tomando en cuenta si el predio materia de prescripción
es rural o está inscrito como tal.

1. Prescripción administrativa

Comenzando de menos a más, podemos explicar que la prescripción administrativa es para

ciertos tipos de predios rústicos, los cuales se encuentran en zona agropecuaria o afines, en
donde por su propia mecánica o particularidad, el Estado ha considerado que mediante una
autoridad administrativa o entidad pública se llevará a cabo la prescripción adquisitiva de
dominio. Por ejemplo, el Ministerio de Cultura, COFOPRI en su oportunidad, o como son
también, actualmente, los gobiernos locales y regionales, según la Ley 27867, artículo 51.

2. Prescripción judicial
En el tema judicial, que es el más relevante, podemos ver que se divide la prescripción
adquisitiva de dominio para bienes muebles e inmuebles, con buena fe o mala fe. Este tipo de
prescripción opera tanto para predios rurales (inscritos como tales pero que no forman parte
de zona agropecuaria o afin) como para predios urbanos. Ahora bien, cuando se refiere a
bienes muebles o inmuebles que sean de buena fe, este requiere justo título. ¿Y a qué se
refiere con eso? Pues a cualquier tipo de propietario que tenga un imperfecto. No es que la
usucapión esté dirigida a invasores solamente. Está también dirigida a las personas que tienen
un título de propiedad pero que no pueden perfeccionarlo, de conformidad con los artículos
486 y 504 C.P.C.

Vale decir, no pueden ir a Registros Públicos para su inscripción y posteriormente tengan la

seguridad jurídica que el Estado le puede brindar. Por ejemplo, puede ser que tengas una
compraventa de un documento privado, puede ser que tengas una escritura pública inclusive,
sin embargo, por vicios o defectos de quien te lo vendió impide que tu propiedad pueda llegar
a Registro Públicos.

En ese sentido, es posible que tengas un bien bajo una compraventa pero el que te vendió
tiene un juicio, por ejemplo, están demandándolo. En esos casos, para no verte perjudicado
puedes ir por una prescripción adquisitiva de inmuebles de cinco años, o de dos años cuando
se trata de bienes muebles para que con el tiempo que te han dado sea suficiente y puedas
adquirir la propiedad. De esta manera, se sanea tu inmueble (propiedad) y puedes actuar
como propietario con todos los derechos disponibles que te brinda la norma.

3. Prescripción notarial

Esta vía es la adecuada para los predios urbanos con o sin edificación. Según la Ley 27157, art.
21, los Notarios se encuentran habilitados para tramitar solicitudes de prescripción adquisitiva
de inmuebles cuando existe posesión continua, pacífica y pública como propietario durante
diez años.

Requisitos:

 Solicitud firmada por el interesado y los testigos propuestos, autorizada por abogado.

 Plano de ubicación, de localización y perimétrico y memoria descriptiva del inmueble,

firmados por ingeniero o arquitecto colegiados y visados por el municipio o autoridad
administrativa correspondientes en los casos que no exista partida registral o el área a
prescribir no comprenda el íntegro del predio.

 Certificación municipal o administrativa de quien figura como propietario o poseedor

en sus registros.

 Copia literal del inmueble o certificado de búsqueda catastral, expedidos por los
Registros Públicos.

 Declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis testigos mayores de

veinticinco años.

 Evidencia de la posesión del inmueble.

Presentada la solicitud ésta se anota preventivamente en el Registro de Predios y se publica un

aviso por tres días con un extracto de la misma en el Diario Oficial “El Peruano” y en otro de
mayor circulación, con intervalo de tres días útiles entre cada uno de ellos, notificándose a(l)
titular(es) registral(es), anterior(es) transferente(s), colindante(s) y otras personas indicadas en
la solicitud.

El Notario realiza una constatación del inmueble para verificar la posesión pública y pacífica del
solicitante y toma declaración a los testigos propuestos.

Transcurridos treinta días útiles luego de la última publicación sin que medie oposición el
Notario extiende la Escritura Pública respectiva y remite partes al Registro de Predios para su
inscripción.

En caso de oposición por terceros el Notario suspende su actuación y remite el expediente al

Poder Judicial.