Concursabilidad e insolvencia del Consorciode Propiedad Horizontal

y responsabilidadde los propietarios

Autor: Daniel Roque Vítolo

Editorial: La Ley ~ Informacion Legal ~ Cita online:AR/DOC/2001/2016

Concursabilidad e insolvencia del Consorcio de Propiedad Horizontal y

responsabilidad de los propietariosVítolo, Daniel RoquePublicado en: LA LEY
11/07/2016 , 1 Sumario: I. Introducción.? II. La personalidad jurídica del consorcio y
un poco de historia.? III. El Consorcio de Propiedad Horizontal como sujeto
legitimado para acceder.? IV. ¿Cuál sería el patrimonio del consorcio involucrado en
el proceso universal? ? V. La eventual responsabilidad de los propietarios no es una
responsabilidad subsidiaria.? VI. La jurisprudencia tradicional en la materia.? VII. La
disolución del consorcio por su declaración en quiebra.? VIII. Conclusión.Cita
Online: AR/DOC/2001/2016Si no se admitiera que la persona jurídica Consorcio
pueda recurrir a los procesos concursales regidos por la ley 24.522, los acreedores
quedarían habilitados ?ante un incumplimiento generalizado de obligaciones por
parte de dicho Consorcio? a disputarse salvajemente la percepción de sus créditos
agrediendo en forma masiva los bienes de propiedad del Consorcio que conforman
su garantía común.(*)I. IntroducciónUna de las cuestiones más discutidas, en
nuestros días, en materia de personas jurídicas privadas, es la referida a la posibilidad
de que los Consorcios de Propiedad Horizontal, admitidos como personas jurídicas
privadas por el art. 148, inc. h), del Código Civil y Comercial de la Nación, puedan
ser sujetos comprendidos en régimen de la ley 24.522 de Concursos y Quiebras ?y
sus leyes modificatorias?, y la responsabilidad que puede caber a los miembros que
conforman el consorcio ?propietarios?. Más aún cuando las normas sobre propiedad
horizontal resultan ?en lo pertinente? aplicables a los conjuntos inmobiliarios ?art.
2075, párrafo 2º?.Desde nuestro punto de vista, y como ya lo hemos sostenido en
diversos ámbitos académicos y profesionales, no caben dudas que:i) A partir de la
sanción del Código Civil y Comercial de la Nación, que reconoce en su art. 148
inciso h) al Consorcio de Propiedad Horizontal como persona jurídica privada, no
quedando excluido de las disposiciones contenidas en el art. 2° de la ley 24.522, el
Consorcio de Propiedad Horizontal podrá recurrir a los instrumentos concursales
preventivos ?acuerdo preventivo extrajudicial y concurso preventivo? y podrá ser ?
también? declarado en quiebra, más allá de que esta circunstancia genere no pocos
interrogantes y algunos desafíos interpretativos;ii) Resultan aplicables al
Administrador del Consorcio y al Consejo de Propietarios ?en el caso del art. 2064,
inc. d) del Código? las normas contenidas en los arts. 173 y siguientes de la ley
24.522;iii) Para el acceso a la jurisdicción concursal y la tramitación de los procesos,
resultan aplicables las normas de los arts. 5, 6 y 8 de la ley 24.522, resultando
competente el juez del domicilio del consorcio, que es el del domicilio en el cual se
encuentra el inmueble;iv) Los propietarios no tienen responsabilidad subsidiaria por
las obligaciones de titularidad del Consorcio, sino que simplemente tienen una
obligación de contribución a su respecto ?y no respecto de los terceros? en lo que
hace al pago de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias;v) No puede
operar en caso de quiebra el instituto de la extensión de la quiebra del consorcio a los
propietarios que lo conforman bajo el supuesto del art. 160 de la ley 24.522; ello en
razón de la existencia de una limitación de responsabilidad de dichos propietarios a
la contribución consistente en el pago de las expensas comunes ordinarias y
extraordinarias ?aun las que se liquiden para hacer frente al saldo insoluto de la
quiebra, o para afrontar el pago de las cuotas concursales en el caso de un acuerdo
preventivo judicial homologado o de un acuerdo preventivo extrajudicial también
homologado? en la parte proporcional ?porcentual? de su participación en el
consorcio, conforme lo determine el Reglamento de Propiedad Horizontal.II. La
personalidad jurídica del consorcio y un poco de historiaNuestra posición doctrinaria
respecto de la cuestión que analizamos en este artículo, fue expuesta ?en su
momento? al celebrarse el IX Congreso Argentino de Derecho Concursal y VII
Congreso Iberoamericano sobre la Insolvencia, el cual tuvo lugar en las Sierras de
Córdoba, en el año 2015. (1)Esta tesis fue ?luego? reiterada en una nueva ponencia
presentada en las XXI Jornadas de Institutos de Derecho Comercial, que se llevaron
a cabo en la ciudad de Tucumán en el mes de mayo de 2016, (2) (3)El tema ?
consideramos? presenta especial trascendencia e interés, pues debe recordarse que,
desde que se produjo la sanción de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal ?en el año
1948? se suscitó una vasta discusión, acerca de la eventual personalidad jurídica del
Consorcio de Propietarios (4) ?como se lo denominaba entonces?; (5) es decir que se
puso en tela de juicio a este ente en su carácter de persona jurídica y sujeto de
derecho distinto de cada uno de sus integrantes ?que pueden ser tanto personas
humanas como jurídicas?. (6)De hecho, una prestigiosa autora (7) ha llegado a
manifestar que la cuestión de personalidad jurídica del Consorcio de Propietarios
(8) ?que era la denominación, insistimos, que tenía anteriormente la actual figura del
Consorcio de Propiedad Horizontal? ha "... torturado a la doctrina y a la
jurisprudencia argentina..." generando una extensa bibliografía al respecto. (9)Lo que
ocurre es que, como se ha señalado por parte de los autores, no puede ignorarse que
asumir una posición negativa respecto de la personalidad jurídica del Consorcio de
Propietarios, más allá de su acierto o error, generaba problemas en el campo registral,
(10) en el ámbito de la imputación de las conductas, y también en materia de
responsabilidad; (11) pero, por otra parte, reconocerle una personalidad plena como
sujeto de derecho diferente de los propietarios que lo integran y componen, también
planteaba sus desafíos (12) si se tenían en cuenta las consecuencias que ese
reconocimiento anejaría. (13)Ello llevó a que alguna parte de la doctrina ?en un
extremo? llegara en algunos casos a sostener una situación ambivalente, pues más
allá de que ?por una parte? le negaba el reconocimiento de ser un sujeto de derecho ?
o persona jurídica privada?, (14) por otra parte llegaba a admitir que, si se reunían las
firmas ?voluntades? de la totalidad de los consorcistas ?miembros integrantes del
Consorcio de Propietarios? podía dicho consorcio actuar como sujeto de derecho con
todos los alcances y consecuencias que tal reconocimiento ?meramente voluntario de
sus miembros? le confería. (15)Quienes negaban la personalidad jurídica al
consorcio (16) sostenían que ?como consecuencia de ello? éste no podía estar en
juicio, y no se encontraba legitimado para demandar ni ser demandado, como
tampoco podía ser condenado por una sentencia respecto del cumplimiento de
obligación alguna; y también negaban la posibilidad de que el consorcio pudiera ser
un sujeto pasivo de responsabilidad. (17)Desde la otra orilla, determinadas
funcionalidades vinculadas con la realidad jurídica y negocial, ponían de manifiesto
la necesidad de encarar de algún modo esta controversia, (18) dado que el
consorcio ?de hecho? actuaba en el mundo jurídico, tanto como empleador,
contratando servicios varios, y aun como contribuyente y sujeto tributario y del
régimen de la seguridad social; entre otros aspectos. Por ello es que Morello ya había
advertido el problema y se había inclinado por el abandono de lo que él denominaba
"... falsos conceptualismos..." aceptando que el consorcio debía reconocerse al menos
en aspectos relativos a su legitimación para ser demandado y responsabilizado ?de
donde también tenía, según su interpretación, legitimación para demandar?. (19) El
maestro Morello ya había advertido desde hacía tiempo la diferencia conceptual
entre capacidad, legitimación y representación ?tres institutos diferentes en el mundo
del Derecho, que muchas veces son confundidos?. (20)Ahora bien; ¿realmente lo que
la doctrina reclamaba del legislador era un reconocimiento pleno de la personalidad
jurídica del consorcio de propietarios, (21) o solamente exigía despejar algunas
cuestiones vinculadas a su actuación en el ámbito del Derecho de modo de disipar las
incertidumbres generadas frente a determinadas situaciones como eran la
legitimación para estar en juicio ?por ejemplo, estar legitimado para ejercer el
derecho a demandar y, por otra parte, ser demandado en forma diferenciada respecto
del conjunto de los propietarios?? (22)Si éste último era el alcance del reclamo, lo
cierto es que podía considerase ?el mismo? un tanto exagerado, ya que no era
necesario otorgar al Consorcio de Propiedad Horizontal el carácter de sujeto de
derecho y consagrarlo como una persona jurídica privada, (23) equiparándolo a las
sociedades, asociaciones civiles, fundaciones, entre otros entes asociativos pues,
legislativamente ?como se ha advertido por parte de algunos autores?, la cuestión de
la legitimación pasiva para demandar al consorcio y que éste sea representado por el
administrador, podía haber encontrado solución legislativa sin necesidad de entrar en
el terreno resbaloso de acordar o negar responsabilidad jurídica a dicho instituto.
(24)De hecho diversas disposiciones legislativas del Derecho comparado admiten ?
en el derecho europeo y angloamericano? la posibilidad de que entidades sin
personalidad jurídica puedan comparecer en juicio por medio de las personas a
quienes la ley, en cada caso, les atribuye la representación en juicio, como es el
supuesto de los partnerships en los Estados Unidos y en otros países que adoptan el
sistema del common law, (25) y aún de los entes regulados por el régimen específico
de propiedad horizontal, en España. (26)Pero lo cierto es que el Código Civil y
Comercial de la Nación, sancionado por la ley 26.994 ha puesto punto final a esta
discusión (27) al establecer en el art. 148, inciso h) ?guste esto o no? que el
Consorcio de Propiedad Horizontal es una persona jurídica de derecho privado. (28)
Asimismo, en el art. 2044 define a esta persona jurídica privada como aquella
conformada por "... el conjunto de propietarios de las unidades funcionales..."El
Consorcio de Propiedad Horizontal es ?entonces? la persona jurídica de derecho
privado conformada por el conjunto de los propietarios de un inmueble afectado al
régimen de propiedad horizontal ?titulares de las unidades funcionales?, que tiene
por finalidad recaudar los distintos créditos de los que es titular, gestionar el
patrimonio afectado en su uso al interés común, y realizar todos los actos de
administración y conservación del mencionado inmueble.Atento a que el derecho de
propiedad horizontal se ha regulado como derecho real autónomo ?arts. 2037 y ss.
del Código?, y al reconocimiento expreso que la ley ha brindado al consorcio ?art.
148, inciso h)?, el legislador ?con el propósito de que no se generen confusiones
respecto de esta nueva normativa y sus alcances ? ha modificado, incluso, la
denominación de ciertos institutos.Así:i) El anterior Consorcio de Propietarios
mencionado en la ley 13.512 ?denominación subjetiva?, ahora es el Consorcio de
Propiedad Horizontal ?denominación objetiva?;ii) El anterior Reglamento de
Copropiedad y Administración, concebido bajo la ley 13.512, ahora es el Reglamento
de Propiedad Horizontal;iii) No hay referencia en las normas vigentes a los
condóminos como lo hacía la derogada ley 13.512 ?art. 10?; yiv) La representación
del Consorcio de Propiedad Horizontal es hoy orgánica ?art. 358, párrafo 2º del
Código?Y no se trata de cambios meramente semánticos, sino que la sustitución de
las denominaciones y de las calificaciones jurídicas indica en forma clara y
terminante la profundidad de las modificaciones introducidas ?conceptualmente? al
sistema de Propiedad Horizontal por el Código Civil y Comercial de la Nación.La
utilidad y hasta la eventual necesidad de reconocerle personalidad jurídica (29) al
Consorcio de Propiedad Horizontal radica ?según los defensores de la postura que
celebra la decisión tomada por el legislador en el nuevo Código? en:i) la
perdurabilidad de su emplazamiento;ii) su condición de comunidad dinámica; yiii) su
permanencia en el tiempo. (30)Ahora bien, el Consorcio de Propiedad Horizontal ?
entonces? a partir de la sanción de la ley 26.994, es ?debemos insistir, guste esto o
no? una persona jurídica privada, y como tal:a) tiene aptitud para adquirir derechos y
contraer obligaciones para el cumplimiento de su objeto y los fines de su creación ?al
igual que el resto de las personas jurídicas privadas?; (31)b) tiene un nombre que lo
identifica como tal; (32)c) tiene un domicilio; (33)d) su duración es ilimitada en el
tiempo; (34)e) debe tener un patrimonio; (35) yf) tiene un objeto preciso y
determinado ?el cual se establece en el Reglamento de Propiedad Horizontal, al igual
que en el resto de las personas jurídicas privadas se establece y fija en el contrato
social, o en el estatuto?. (36)Por otra parte, no presenta la regulación jurídica (37) del
Consorcio de Propiedad Horizontal restricciones ni limitaciones vinculadas con su
capacidad, o en relación con los alcances de su personalidad jurídica, que no sean
aquellas comunes a toda persona jurídica privada, derivadas de las normas generales
y de los límites impuestos a su actuación. (38)Claro está que esta mirada no es única,
pues se han presentado objeciones a esta interpretación. De hecho, hay quienes han
indicado (39) que el Consorcio de Propiedad Horizontal, en cuanto persona jurídica
privada, presenta características diferenciales del resto de las personas jurídicas, dado
que es un ente ideal con un objeto restringido, pues solo tiene como excluyente
objeto, la administración de la propiedad horizontal ?especialidad restringida?. Será
el Reglamento de Propiedad Horizontal ?indican los sostenedores de esta posición?
el que defina el objeto de la persona jurídica "consorcio", sus facultades, atribuciones
y obligaciones, pero siempre dentro del marco normativo. Y especialmente
destacan ?quienes propugnan esta mirada? que esta persona jurídica ?el Consorcio de
Propiedad Horizontal? gestiona y administra intereses ajenos y no tiene fines
propios, pues no tiene un giro comercial u operativo propio con los cuales generar
recursos autónomos, y los recursos que administra, pertenecen en forma directa o
indirecta a los propietarios, quienes a su vez son los miembros de esta persona
jurídica ?titulares?. (40) Esta interpretación concluye ?entonces? que, en tal orden, al
ser el Consorcio de Propiedad Horizontal un sujeto distinto de quienes lo integran ?
personalidad diferenciada?, si bien contrata y se obliga a título propio, en realidad no
lo hace en "... beneficio propio o con fines propios...", sino que lo hace en interés y
beneficio directo y exclusivo de todos los propietarios y por lógica, son éstos quienes
deben afrontar ?indirectamente? las obligaciones que el consorcio asume ?lo que
importa la responsabilidad subsidiaria de los propietarios por las obligaciones de
titularidad del consorcio?.Por nuestra parte, disentimos de tales apreciaciones, en la
medida que estas particularidades señaladas no sólo son ?en diversas oportunidades?
comunes a varias personas jurídicas privadas ?muchas de las cuales en modo alguno
establecen la responsabilidad subsidiaria de sus integrantes?, sino que ?además? no
es el Consorcio de Propiedad Horizontal la única persona jurídica que gestiona
intereses ajenos, y no es esta característica ?en modo alguno? la que compromete la
responsabilidad indirecta de los terceros beneficiarios de su actividad.En efecto:i) La
persona jurídica ?como instituto jurídico?, a partir de la sanción de la ley 26.994, que
dio vida legal al Código Civil y Comercial, por su propia naturaleza, tiene un objeto
preciso y determinado, en razón de haberse adoptado el principio de especialidad, lo
que restringe la posibilidad de un objeto amplio y diversificado en extremo ?y ello
alcanza al Consorcio y a todo el resto de las personas jurídicas reconocidas por el
legislador?; (41)ii) La circunstancia de que el Reglamento de Propiedad Horizontal
sea el que fije el objeto del Consorcio ?persona jurídica? en modo alguno diferencia
el régimen del resto de las personas jurídicas privadas, donde el objeto ?debemos
insistir? se fija en el contrato o en el estatuto?;iii) Muchas otras personas jurídicas ?
como las sociedades con objeto de administración o que actúan como mandatarias?
tienen por objeto social administrar intereses ajenos, y nada impide que puedan
constituirse con el propósito de administrar un solo emprendimiento; yiv) Una parte
importante de la doctrina admite ?incluso? que las personas jurídicas ?y dentro de
ellas en especial las sociedades? puedan actuar como administradores de otras
personas jurídicas y hasta integrar el directorio en las sociedades anónimas. (42)Y
ninguna de estas circunstancias importan adjudicarle a los terceros beneficiarios de la
actividad de la sociedad, o a los administrados una responsabilidad subsidiaria o
indirecta ?menos aún ilimitada? por las obligaciones asumidas por la propia sociedad
administradora, en la medida en que no actúe ?en el acto concreto? en nombre y
representación de aquellos. (43)Tampoco el Código indica que exista, en el caso del
Consorcio de Propiedad Horizontal, un supuesto de personalidad jurídica restringida
en razón de las características tan especiales vinculadas a su conceptualización y su
particular modo de actuación, sino que en forma simple, llana y directa, el legislador
ha incluido al Consorcio de Propiedad Horizontal en el listado del art. 148, y
concibiéndolo del modo que lo indica el art. 141, con todos los atributos señalados
por los arts. 151 a 156, y susceptible de ser afectado por los avatares descriptos y
regulados por los arts. 163 a 167?abandonando ciertos ejemplos del Derecho
Comparado, como también algunos antecedentes de proyectos legislativos
anteriores?. (44)III. El Consorcio de Propiedad Horizontal como sujeto legitimado
para acceder a los procesos concursales y ente susceptible de ser declarado en
quiebraEn lo que hace a la posibilidad de que, dentro el régimen de la ley 24.522, ?
arts. 2 y 5 ley 24.522?, se amplíe el número originariamente previsto de sujetos que
puedan acceder a los procesos concursales, la evolución legislativa ha revelado un
criterio flexible en la materia, extendiendo en cada reforma que se ha suscitado
respecto de la legislación concursal original, o de leyes que contemplan estatutos
especiales, la nómina de sujetos que pueden acceder a las soluciones preventivas (45)
o liquidativas, persistiendo ciertas exclusiones específicas ?como es el caso de las
administradoras de fondos de jubilaciones y pensiones, aseguradoras y bancos?; (46)
y el Consorcio de Propiedad Horizontal no es una de las excepciones señaladas por la
ley.Quizás la discusión respecto de la posibilidad de que el Consorcio de Propiedad
Horizontal pudiera recurrir a los institutos concursales regulados por la ley 24.522
tenía su razón de ser con anterioridad a la sanción de la ley 26.994, pues en aquel
entonces la doctrina, no había sido pacífica al momento de considerar:i) si el
Consorcio de Propietarios ?hoy Consorcio de Propiedad Horizontal? era un sujeto de
derecho ?bajo el concepto de persona jurídica de carácter privado?; (47) yii) si, como
tal ?en caso de admitirse tal carácter? era un sujeto legitimado para el acceso a los
procesos concursales previstos en la ley 24.522.Para una parte de la doctrina, debía
admitirse tal posibilidad; en especial porque:a) la situación del consorcio de
propietarios no estaba contemplada entre las excepciones expresas al régimen
concursal y ninguna exclusión se desprendía del análisis de su propia normativa
específica ?ley 13.512?; y porque ?además?b) el art. 33 del Código Civil derogado
incluía en la categoría de persona jurídica de derecho privado a todos los entes con
aptitud de adquirir derechos y contraer obligaciones y, en virtud de ello, podía
sostenerse que el Consorcio de Propietarios tenía personalidad jurídica ?es decir que
era un sujeto de derecho? para el ejercicio de derechos relacionados con su
subsistencia, conservación y funcionamiento del consorcio, apreciándose
configurados en esta colectividad los atributos inherentes a todas las personas, es
decir, nombre, capacidad, domicilio y patrimonio. (48)Para otros, la ausencia de
personalidad jurídica del consorcio en el régimen general del Código Civil, impedía
tal posibilidad. (49)Con el correr del tiempo esta discusión fue siendo prácticamente
superada y, tanto la jurisprudencia como la doctrina predominantes, se manifestaron
partidarios de la personalidad del Consorcio de Propietarios, cuando intervenía en
función de la comunidad, constituyendo el centro común de imputación de las
relaciones inherentes al conjunto de los propietarios, en una suerte de instituto
híbrido que presentaba una actuación diferenciada ?por una parte? y una
representación promiscua ?por el otro?.El Código Civil y Comercial de la Nación ?
insistimos? para bien o para mal, ha venido a poner fin a esta polémica, al establecer
en forma directa, clara y sin ambages que el Consorcio de Propiedad Horizontal es
una persona jurídica de carácter privado. (50) Claro está que el reconocimiento de la
personalidad independiente del consorcio por parte de la ley 26.994 ?arts. 148, inciso
h) y 2044? constituye el punto de partida para considerar los efectos que se derivan
de dicho reconocimiento, (51) pues ello incide directamente en la posibilidad de que
el consorcio:i) pueda ser parte en un proceso judicial ?actuando como actor o
demandado?;ii) en la probabilidad de que pueda ser condenado;iii) en la
responsabilidad que le cabe respecto de las deudas contraídas, o por los daños
producidos bajo el régimen de responsabilidad civil ?como centro de imputación
diferenciado de conductas en relación con los propietarios que lo conforman?; y ?por
consiguiente?iv) en la alternativa de recurrir a los procesos concursales ?acuerdo
preventivo extrajudicial, concurso preventivo y quiebra? (52) en aquellos casos en
los cuales se presenten los presupuestos objetivos que dan lugar a la apertura de
cualquiera de estos procedimientos.Ello quiere decir que, a partir de la sanción de la
ley 26.994, si el Consorcio de Propiedad Horizontal ?persona jurídica privada
distinta de los propietarios que lo componen? (53):a) Se encuentra enfrentando
dificultades económicas o financieras de carácter general, o se encuentra en un
estado de cesación de pagos, puede promover y procurar obtener un acuerdo
preventivo extrajudicial, en los términos de los arts. 69 y siguientes de la ley 24.522
celebrando libremente un acuerdo privado con una comunidad significativa de sus
acreedores en orden a permitirle superar la crisis que atraviesa; acuerdo éste que si
finalmente consigue la homologación por parte del tribunal competente, adquirirá los
efectos de un acuerdo preventivo judicial homologado, imponiéndose forzosamente a
todos los acreedores de causa o título anterior a dicho acuerdo ?hayan o no
participado del mismo?, novando la totalidad de esas obligaciones.;b) Se encuentra
enfrentando un estado de cesación de pagos, puede solicitar la apertura de su
concurso preventivo de acreedores, recurriendo al juez de su domicilio con el objeto
de que ?continuando al frente de la administración de su patrimonio bajo un régimen
de desapoderamiento atenuado y desarrollando su actividad habitual? se le brinde la
oportunidad de que pueda arribar ?en un plazo determinado? a un acuerdo con sus
acreedores, que le permita revertir la situación de crisis por la que atraviesa. Si el
acuerdo finalmente es homologado judicialmente, las obligaciones de causa o título
anterior a la presentación en concurso quedarán novadas totalmente.; y ?finalmente?
c) Se encuentra enfrentando un estado de cesación de pagos y estima que la situación
no podrá ser revertida en razón de que ?por diversas circunstancias? no se advierte
que los copropietarios puedan efectivamente contribuir a permitirle superar dicho
estado de cesación de pagos, pedir su propia declaración en quiebra ante el juez de su
domicilio e, igualmente, cualquier acreedor que considere que el consorcio se
encuentra efectivamente en cesación de pagos, e invoque la existencia de actos
reveladores de la mencionada situación, podrá pedir su declaración en quiebra ?
quiebra directa?, (54) cuyo trámite podrá devenir en concurso preventivo si se
recurriera temporáneamente al instituto de la conversión del trámite. (55)Y no hay
norma positiva alguna que excluya al Consorcio de Propiedad Horizontal de estas
posibilidades, como ocurre con otras personas jurídicas privadas. (56)Por otra parte,
esta solución es la más sana y equitativa al momento de resolver las cuestiones
patrimoniales frente a un situación de crisis, dado que de lo que se trata aquí es de
enfrentar un presupuesto objetivo, bajo la ley 24.522 cuál es el de la cesación de
pagos, situación ?ésta? que está conformada no necesariamente por un desequilibrio
económico, sino por desequilibrio financiero, pues dicho estado de cesación de pagos
es el estado del patrimonio que, sin disponibilidad de crédito, se revela impotente
para atender las obligaciones exigibles, con los bienes normalmente realizables, en
oportunidad de dicha exigibilidad.Frente a esta situación ?e incluso frente a la más
dramática cual podría ser la imposibilidad fáctica de superar tal estado de cesación
de pagos, que importara la declaración en quiebra del Consorcio de Propiedad
Horizontal?, sino se admitiera que la persona jurídica Consorcio pueda recurrir a los
procesos concursales regidos por la ley 24.522, los acreedores quedarían
habilitados ?ante un incumplimiento generalizado de obligaciones por parte de dicho
Consorcio? a disputarse salvajemente la percepción de sus créditos agrediendo en
forma masiva los bienes de propiedad del Consorcio que conforman su garantía
común ?arts. 743 y siguientes del Código? escapando a las reglas generales de la
insolvencia de las personas jurídicas, en materia de procedimientos de
reconocimiento de los créditos para la reconformación del pasivo del sujeto de
derecho en crisis ?arts. 32, 34, 35, 36, 37, 38 y 126 de la ley 24.522? y aún en lo que
hace al régimen de preferencias y privilegios, regulados por los arts. 2579 del Código
y 239 y siguientes de la ley 24.522.IV. ¿Cuál sería el patrimonio del consorcio
involucrado en el proceso universal?Uno de los errores más frecuentes ?por parte de
los acreedores? respecto de la posibilidad cierta ?frente a un incumplimiento de
obligaciones o la existencia de una sentencia judicial que imponga una obligación de
pago? de atacar los bienes de propiedad del Consorcio de Propiedad Horizontal, es
vincular esos bienes con los denominados bienes o partes "comunes" ?pasillos,
ascensores, muros exteriores, tanques de agua, calderas, u otros?.Nada más
desacertado. Las denominadas partes comunes no son de propiedad de la persona
jurídica "consorcio" sino que ?según el art. 2039 del Código? pertenecen a los
propietarios, en la medida en que el derecho real autónomo de propiedad horizontal
se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u
otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que
tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o
por un pasaje común; y la propiedad de la unidad funcional comprende ?también? la
parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o
indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades
complementarias destinadas a servirla. (57)En efecto; son comunes a todas o a
algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o
indispensables para mantener su seguridad y las que se determinen en el Reglamento
de Propiedad Horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado se
consideran comunes y, sobre estas cosas y partes, ningún propietario puede alegar
derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades
funcionales ?art. 2040?. Pero son de propiedad de los propietarios y no del
Consorcio.Distinto es el caso de los "bienes del consorcio", que conforman su
patrimonio, el que estará determinado por lo que el Reglamento de Propiedad
Horizontal determine ?art. 2056? que normalmente, se limitan al fondo de reserva ?
art. 2046, inc. d)?, el dinero existente en caja y bancos, y los derechos de cobro de las
expensas comunes respecto de los copropietarios y otros obligados al pago ?art.
2051?, y frente a terceros ?en razón de obligaciones que éstos pudieran tener
respecto de la persona jurídica "Consorcio"?. (58)Como puede advertirse, el
patrimonio del Consorcio ?en relación con los bienes propios y comunes de
titularidad de los propietarios? no resulta, en general, significativo, salvo en aquellos
casos en los cuales el Consorcio de Propiedad Horizontal pudiera ser titular ?por sí
mismo? de algunas unidades funcionales cuyo destino fuera su alquiler o explotación
a efectos de proveer fondos para el sostenimiento de los gastos y expensas
generadas.Sin embargo ello no es óbice para que el Consorcio pueda contraer las
obligaciones que la ley le permite, y ejercer los derechos derivados del
reconocimiento de su personalidad jurídica.V. La eventual responsabilidad de los
propietarios no es una responsabilidad subsidiariaDurante la vigencia de la ley
13.512, la eventual responsabilidad subsidiaria de los copropietarios (59) por las
deudas del Consorcio, se reclamaba fundando este criterio en lo dispuesto por el art.
1713 del Código Civil derogado, referido a la sociedad civil, por el cual se establecía
que los acreedores de la sociedad eran acreedores, al mismo tiempo, de los socios y ?
por consiguiente? en caso de resultar insuficiente el patrimonio del consorcio para
afrontar el pago de la deuda consorcial, los acreedores podían solicitar la quiebra de
los consorcistas en forma individual; (60) aunque el copropietario individual no
podía ser perseguido sin previa condena al consorcio y excusión de los bienes
consorciales (61) atento a su responsabilidad meramente subsidiaria. (62) Pero lo
cierto es que incluso se admitía la posibilidad de que se embargaran y ejecutaran los
bienes de los consorcistas ?propietarios?, quienes debían responder ?según la antigua
doctrina mayoritaria? por las obligaciones incumplidas del Consorcio, por parte
iguales. (63)En lo que hace a los proyectos de reformas anteriores a la sanción de la
ley 26.994, puede señalarse que el Proyecto de Reformas al Código Civil elevado por
la Comisión designada por decreto 685/95 cuando propuso regular íntegramente el
instituto de la propiedad horizontal como derecho real autónomo:i) definía al
consorcio de copropietarios como persona jurídica;ii) establecía expresamente el
modo de integración de su patrimonio; yiii) fijaba ?también en forma expresa? la
responsabilidad subsidiaria de los consorcistas por las obligaciones correspondientes
al consorcio.En los fundamentos del proyecto se explicaba que la consagración de la
personalidad del consorcio tenía como sustento la determinación de su patrimonio;
pero para que en ocasiones esa persona jurídica no se convirtiera para terceros en una
indeseable entelequia, se preveía la responsabilidad subsidiaria de los consorcistas
por las deudas del consorcio. Similares soluciones legislativas habían sido propuestas
en el Anteproyecto de Ley de Propiedad Horizontal redactado por el Alberto A.
Gabás. (64)Es decir que, hasta la sanción de la ley 26.994, tanto la doctrina como la
jurisprudencia habían sostenido, con fundamento en los arts. 16, 1713, 1745, 1750
del Código Civil derogado y el art. 56 de la ley 19.550 que, ejecutado que fuera el
consorcio por no haber dado cumplimiento a una obligación, si no alcanzaran sus
bienes para hacer frente a dicha deuda, se abría paso a la posibilidad de que el
acreedor ?o los acreedores? pudieran agredir directamente el patrimonio de los
consorcistas ?propietarios? teniendo la sentencia dictada contra el consorcio fuerza
de cosa juzgada contra dichos consorcistas, quienes debían responder frente a los
terceros por partes iguales, más allá de que luego pudieran entre ellos recuperar las
partes diferenciales en razón del porcentaje que sus unidades funcionales pudieran
representar en relación con la totalidad del Consorcio. (65)Claro está que la posición
doctrinaria y jurisprudencial mencionada ?más allá de su consenso mayoritario? no
estaba exenta de interrogantes y situaciones inciertas, como bien ha sido apuntado,
(66) cuando debían responderse interrogantes tales como si era viable ejecutar una
sentencia como la recaída al condenarse al consorcio contra un sujeto ?el
consorcista? que no figuraba como condenado en dicha sentencia; o si se podía
modificar el monto condenatorio a efectos de ejecutar a cada consorcista por su parte
igualitaria; o si podían embargarse bienes de titularidad de quien no era siquiera
mencionado en la condena judicial; entre otras cuestiones.En respuesta a estas
inquietudes la doctrina había respondido sosteniendo que el instituto de la
responsabilidad subsidiaria, por su propia naturaleza, suponía la modificación de la
sentencia para hacerla líquida en la parte que a cada uno correspondía y que el
requisito de la liquidez para la ejecución venía dado por el abono de todos los
partícipes con arreglo a la cuota de participación fijada en el título constitutivo ?el
entonces denominado Reglamento de Copropiedad y Administración?, dándose con
ello por cumplida la satisfacción de la sentencia judicial en los términos en que había
sido pronunciada consumándose ?con ello? la ejecución decretada por el juez,
habilitando incluso el dictado de medidas cautelares. (67)Ahora bien; hasta aquí el
pasado. (68)En lo que hace al tiempo presente, en el Código Civil y Comercial de la
Nación la situación ha cambiado radicalmente:i) el Consorcio de Propiedad
Horizontal es ?ahora? sin duda alguna un sujeto de derecho, persona jurídica
privada ?arts. 148, inc. h) y 2044? (69) y conforma un centro diferenciado de
imputación de conductas ?incluyendo derechos y obligaciones?; (70)ii) la persona
jurídica Consorcio de Propiedad Horizontal, está conformada por el conjunto de los
propietarios de las unidades funcionales y sus órganos son la asamblea, el consejo de
propietarios y el administrador ?art. 2044?;iii) el Consorcio tiene un patrimonio
propio ?arts. 154 y 2056, inc. e)? diferenciado del patrimonio individual de los
copropietarios ?art. 143?;iv) en principio los propietarios no responden por las
obligaciones del Consorcio ?art. 143, párrafo 2°?; aunquev) sin embargo, los
copropietarios tienen la obligación de:v.1) pagar las expensas comunes ordinarias de
administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del
consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al
administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea y las expensas comunes
ordinarias requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de
personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas
para casos de siniestros; yv.2) deben también pagar las expensas comunes
extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea ?art. 2048? lo que implica
que los copropietarios deben proveer al consorcio de todos los fondos y recursos
necesarios para afrontar sus obligaciones. (71)De lo expuesto debe señalarse que ?
desde nuestro punto de vista?no existe en principio ?bajo el nuevo Código? una
responsabilidad subsidiaria por parte de los copropietarios respecto de las
obligaciones del consorcio para con terceros, dado que esa responsabilidad no es
impuesta por la ley en norma alguna.En efecto; en modo alguno los arts. 2045 a 2050
indican que los propietarios responden en forma subsidiaria por las obligaciones
correspondientes al Consorcio de Propiedad Horizontal que integran.
Adicionalmente, es clara la norma del art. 143, párrafo 3º, del nuevo Código cuando
establece que los miembros de la persona jurídica privada "... no responden por las
obligaciones de la persona jurídica, excepto los supuestos que expresamente se
prevén en este Título [... se trata del Título II, del Libro Primero, Parte General...] y
lo que disponga la ley especial..."; y en este caso no hay ley especial alguna, pues ha
sido derogada la ley 13.512 por parte de la ley 26.994.Distinto es el hecho de que el
propietario tenga la obligación, respecto del Consorcio ?como dijimos? de proveerle
los recursos correspondientes, por vía de expensas ordinarias o extraordinarias, para
cubrir su déficit económico y financiero, en la proporción porcentual asignada por el
Reglamento de Propiedad Horizontal ?arts. 2056 y 2057? a las unidades de su
titularidad; y que dicha contribución le pueda ser exigida ?iincluso? indirectamente
por el acreedor:i) por vía de la acción subrogatoria, en los términos de los arts. 739 y
ss. del nuevo Código ?en el caso de acciones individuales?;ii) o por las acciones
concursales previstas en el art. 142 de la ley 24.522, y la aplicación analógica del art.
150 del mismo cuerpo legal.En caso de quiebra, lo que el síndico podrá reclamar a
los propietarios es la obligación establecida en el art. 2046, inc. c) de contribuir con
el pago de la deuda falencial insoluta ?ante la insuficiencia de los bienes del
Consorcio? en la proporción de su participación proporcional asignada por el
Reglamento de Propiedad Horizontal a las unidades funcionales de su titularidad ?
obligación que eventualmente podría ser extendida también a los que resulten
poseedores de la unidad por cualquier título, según lo dispuesto por el art. 2050?.No
puede operar en este caso ?entonces? tampoco el instituto de la extensión de la
quiebra del Consorcio a los propietarios en virtud del art. 160 de la ley 24.522 en
razón de la existencia de una limitación de responsabilidad de dichos copropietarios
a la parte proporcional ?porcentual? de su participación en el Consorcio y con el
alcance de hacer frente a las expensas ordinarias y extraordinarias que se establezcan
?y no respecto de los acreedores del consorcio?.Ahora bien, tratándose de un
concurso preventivo, los acreedores quedarán vinculados con el eventual acuerdo
preventivo homologado en los términos de los arts. 55, 56 y concordantes de la ley
24.522.VI. La jurisprudencia tradicional en la materiaEstamos entonces ?debemos
reiterar? frente a un nuevo escenario en materia del régimen de propiedad horizontal,
de donde no cabe atarse a conclusiones, mecanismos, o tradiciones en la materia que
imperaban durante la vigencia de la ley 13.512.Lo cierto es que durante la vigencia
de la ley 13.512 no habían existido tantos precedentes jurisprudenciales que pudieran
permitir establecer una tendencia en cuanto a la eventual concursabilidad del
consorcio o la responsabilidad eventualmente subsidiaria de los propietarios que lo
integran. Todos los autores suelen señalar en este campo dos casos paradigmáticos,
convertidos ya en clásicos, que ?justamente? no coincidieron en las soluciones
generadas.El primero de ellos fue el caso del "Consorcio Edificio 9 de Julio", en el
cual se admitió ?en su momento, en el año 1969? el concursamiento civil de un
Consorcio de Propietarios insolvente. El pronunciamiento corresponde a la Cámara
Civil y Comercial de Mar del Plata, Sala 1ª, (72) confirmando de este modo la
sentencia del juez de primera instancia. El tribunal entendió que conforme la ley
13.512 el Consorcio de Propietarios era un verdadero sujeto de derecho distinto de
sus miembros, ya que:i) gozaba de capacidad para contraer obligaciones y adquirir
derechos;ii) tenía domicilio propio;iii) poseía un patrimonio propio independiente del
patrimonio particular de los socios;iv) se manifestaba en la vida jurídica por
intermedio de su órgano de administración que era el representante legal obligatorio;
yv) resolvía a través de la asamblea su comportamiento.Contrariamente, en el caso
"Consorcio Calle Perú 1724" resuelto por la Sala A de la Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal, (73) se sostuvo la improcedencia
de la declaración en quiebra del consorcio. En esa oportunidad el tribunal entendió
que, frente a lo normado por el art. 1747 del Código Civil derogado, la ejecución
individual o la pretensión de apertura de concurso dirigida contra el consorcio
insolvente carece de aptitud para provocar una solución disvaliosa y nociva, como
provocar la disolución de aquella comunidad, sujeta a una indivisión forzosa en
orden a las prescripciones de la ley 13.512 y el art. 2715 del Código Civil derogado.
En tal sentido, se afirmó que, para que la ejecución individual o la pretensión de
apertura de concurso dirigida contra un consorcio insolvente pudiera tener
andamiento, sería menester la constitución en mora o interpelación infructuosa a
quienes integran como copropietarios el consorcio, en tanto han asumido ?bajo el
régimen de la ley 13.512? una responsabilidad subsidiaria que tutela los créditos
legítimos de los terceros, situación que no se verificaba en el juicio particular bajo
análisis, por lo que correspondía confirmar la sentencia de primera instancia en
cuanto había rechazado el pedido de quiebra al consorcio de copropietarios. (74)VII.
La disolución del consorcio por su declaración en quiebraOtro tema que seguramente
generará polémica, en relación con el Consorcio de Propiedad Horizontal es el
relativo a su eventual disolución ?como persona jurídica? por su declaración en
quiebra, y la posibilidad que pudiera tener este particular sujeto de derecho de poder
evitar tal disolución recurriendo:i) o bien a concluir la quiebra por avenimiento;ii) o
convirtiendo el trámite en concurso preventivo ?arts. 163, inciso e) del Código y arts.
90 a 93, y 225 y siguientes de la ley 24.522?.En efecto; conforme a las disposiciones
específicas en materia de Propiedad Horizontal, el art. 2044 dispone que la
personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen
de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado
en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
Esto se refiere a la extinción del consorcio, es decir a la finalización de su carácter de
persona jurídica privada.Sin embargo, la aludida extinción algo diferente de su
disolución, la que se regirá por lo dispuesto por el régimen general de disolución de
las personas jurídicas contemplado en el art. 163 compatible con las particularidades
propias del consorcio.Mientras tanto no se encuentre extinguida la personalidad
jurídica del Consorcio de Propiedad Horizontal, y acaecida que fuera una causal
disolutoria, produciendo la disolución de dicho consorcio como persona jurídica
privada, y colocando al mismo en estado de liquidación, dicho ente conservará su
personalidad jurídica durante el proceso liquidatorio, debiendo adicionar a su
denominación social ?nombre? la expresión "en liquidación".Tanto la liquidación
voluntaria como la coactiva derivada del proceso de quiebra ?si la liquidación se
lleva efectivamente a cabo porque la quiebra puede concluir por medios tales como
el avenimiento o la conversión del trámite en concurso preventivo que no importan la
disolución del consorcio y, por lo tanto, no conllevan a la liquidación del mismo?,
importarán, como paso final, la desafectación del inmueble del régimen de propiedad
horizontal, derivando el régimen de propiedad o del edificio a un condominio entre
todos los titulares de unidades funcionales, en proporción a su participación.En
efecto; el art. 2044 del nuevo Código establece que la personalidad del consorcio se
extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, la
cual puede tener como fuente:i) un acuerdo unánime de los propietarios instrumento
en escritura pública o por resolución judicial; oii) por resolución judicial, inscripta en
el registro inmobiliario.En el caso de la quiebra dicha resolución judicial es la
declaración judicial de finalización del proceso de liquidación en la quiebra, bajo los
arts. 225 a 233 de la ley 24.522?. (75)Es claro que esto podría evitarse si en el
proceso liquidatorio en la quiebra, el Síndico pudiera obtener de los propietarios las
contribuciones por expensas extraordinarias necesarias para hacer frente
íntegramente al pasivo falencial, y recondujera el Consorcio bajo el régimen del art.
166 del Código.VIII. ConclusiónA modo de conclusión, podemos determinar que,
bajo el Código Civil y Comercial de la Nación, sancionado por ley 26.994:i) el
Consorcio de Propiedad Horizontal ?como persona jurídica privada y sujeto de
derecho? podrá recurrir a los instrumentos concursales preventivos ?acuerdo
preventivo extrajudicial y concurso preventivo? y podrá ser ?también? declarado en
quiebra, más allá de que esta circunstancia genere no pocos interrogantes y algunos
desafíos interpretativos.ii) Resultan aplicables al Administrador del Consorcio y ?
eventualmente? al Consejo de Propietarios ?en el supuesto contemplado en el art.
2064, inc. d)? las normas contenidas en los arts. 173 y siguientes de la ley 24.522.iii)
Para el acceso a la jurisdicción concursal y la tramitación de los procesos, resultan
aplicables las normas de los arts. 5, 6 y 8 de la ley 24.522, resultando competente el
juez del domicilio del Consorcio, que es el del domicilio en el cual se encuentra el
inmueble.iv) Los propietarios no tienen responsabilidad subsidiaria por las
obligaciones de titularidad del consorcio, sino que simplemente tienen una
obligación de contribución respecto del consorcio por el pago de las expensas
comunes ordinarias y extraordinarias que se determinen, y con el alcance de su
participación porcentual establecida en el Reglamento de Propiedad Horizontal ?y no
respecto de los terceros?.v) No puede operar en caso de quiebra el instituto la
extensión de la quiebra del consorcio a los propietarios bajo el supuesto del art. 160
de la ley 24.522; ello en razón de la existencia de una limitación de responsabilidad
de dichos copropietarios a la parte proporcional ?porcentual? de su participación en
el Consorcio.Somos conscientes de que esta posición va a generar polémicas ?y de
hecho ya las ha generado en los encuentros académicos en los cuales esta tesis ha
sido expuesta?, pero consideremos que debemos asumir que el legislador de la ley
26.994 ha impuesto una mirada diferente a la existente bajo el Código Civil derogado
y la anterior ley 13.512 también derogada? respecto del régimen de la Propiedad
Horizontal, y de este particular derecho real autónomo, lo cual importa liberarse de
antiguas ataduras y preconceptos, para permitir una nueva visión sobre una realidad ?
de enorme actualidad? que comprende a un universo múltiple de personas humanas y
jurídicas, que viven en nuestro país en viviendas o desarrollan su actividad comercial
e industrial ?también? en inmuebles afectados al régimen de Propiedad Horizontal ?
aplicable por extensión a los conjuntos inmobiliarios regulados en los arts. 2073 y
siguientes del Código?. (76)Hay una vuelta de página en esta materia; y esto es algo
que debemos asumir ?con sus aciertos y sus errores?, a la hora de interpretar estas
novedosas disposiciones; la doctrina, bajo el art. 2 del nuevo Código, y los jueces
conforme a las reglas establecidas y el mandato conferido por el art. 3 de dicho
cuerpo legal.(A) Director del Departamento de Derecho Económico Empresarial de
la Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires; Director del Instituto de
Derecho Económico "Isaac Halperin" de la Fundación para la Investigación y
Desarrollo de las Ciencias Jurídicas; Director del Instituto de Derecho Comercial de
la Universidad Notarial Argentina; Profesor Titular por Concurso Público de Derecho
Comercial en la Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires; Profesor de
grado y posgrado en diversas universidades públicas y privadas del país y del
extranjero; y uno de los cien (100) juristas convocados por la Comisión Redactora
designada por el decreto 191/2011 para participar en la redacción del nuevo Código
Civil y Comercial de la Nación, ley 26.994.(1) Véase FAVIER DUBOIS (H),
Eduardo Mario y SPAGNOLO, Lucía, "Verdaderos y falsos sujetos concursables en
el nuevo Código Civil y Comercial"; TROPEANO, Darío, ¿Existen nuevos sujetos
concursables en el Código unificado?; MEDICI, Raúl y RASPALL, Miguel Angel,
"El concurso del consorcio de copropietarios; una imposibilidad ontológica";
MARTÍNEZ, Marisol, ¿Concursabilidad del consorcio?; TON, Walter Rubén, "El
concurso del consorcio de propiedad horizontal"; RAISBERG, Claudia y
CATELLÁN, Paula, El consorcio de propietarios: ¿un nuevo sujeto concursable?;
SALA, Juan Pablo Angel, "Concursabilidad del consorcio de copropietarios en
función de la reforma y unificación del Código Civil y Comercial de la Nación,
Crisis y Derecho", t. I, Fespresa, Córdoba, 2015.(2) Véase VÍTOLO, Daniel Roque,
Algo más sobre la concursabilidad e insolvencia del Consorcio de Propiedad
Horizontal, ponencia presentada en las XXI Jornadas de Institutos de Derecho
Comercial, que se llevaron a cabo en la ciudad de Tucumán en el mes de mayo de
2016, organizadas por la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de
Tucumán y el Colegio de Abogados de la Ciudad de San Miguel de Tucumán.(3)
Comisión I, "Personas Jurídicas".(4) Ver art. 9 de la ley 13.512.(5) CURUCHET,
Julio E.: "De la naturaleza jurídica del consorcio de propietarios en la propiedad
horizontal", JA, 1961-III-528.(6) Véase MORELLO, Augusto M., "El consorcio de
propietarios y la responsabilidad personal de sus miembros", JA, 1970-5-649.(7)
Véase KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída, Embargos ordenados contra uno de
los consorcistas en razón de la responsabilidad subsidiaria por los daños y perjuicios
causados por cosas comunes en el régimen de la Propiedad Horizontal, Revista de
Derecho Privado y Comunitario, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, número 2002-2.(8)
Véase CICHERO, Néstor, "La personalidad del consorcio de propietarios", ED, 61-
226.(9) Ver la citada en el fallo "Caretta Pons de Zeballos, Cecilia A. y otros c.
Consorcio de Propietarios Rivadavia 38-42-46", de la Suprema Corte de la Provincia
de Mendoza, Sala I., DJ, 1992-2-565.(10) Véase KEMELMAJER DE CARLUCCI,
Aída, Embargos ordenados..., cit; ídem MARTÍN BERNAL, José M., Dificultades y
medidas a tomar en ejecución de sentencias contra comunidades de propietarios, en
Homenaje a don Antonio Hernández Gil, Centro de estudios Ramón Areces, Madrid,
2001.(11) Véase FUENTESECA, Cristina, "Deuda de la comunidad de los
propietarios bajo el régimen de propiedad horizontal frente a terceros", Revista de
Derecho Privado, Madrid, 1997.(12) Véase SPOTA, Alberto G., "Tratado de Derecho
Civil", V. 3 (4). "El Sujeto del Derecho. Persona jurídica", Abeledo Perrot, Buenos
Aires, 1951, ; RACCIATTI, Hernán, "La naturaleza jurídica del Consorcio de
Propietarios en la ley argentina de propiedad por pisos o por departamentos",
Depalma, Buenos Aires, 1982; LAJE, Jorge Eduardo, "La personalidad del consorcio
de Propietarios creado por la ley 13.512", LA LEY, 99-430, LLAMBÍAS, Jorge J.,
"Tratado de Derecho Civil, Parte General", Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1971;
ARAUZ CASTEX, Manuel, Derecho Civil, Parte General, Buenos Aires, año 1968;
BELLUSCIO, Augusto C., Código Civil Comentado, Ed. Astrea, Buenos Aires,
1985; entre otros.(13) Véase CURUCHET, Julio E.: "De la naturaleza jurídica del
consorcio de propietarios en la propiedad horizontal", JA, 1961-III-528.(14) Tal el
caso de ARATA, Rodolfo V., "El consorcio de propietarios, responsabilidad civil", en
HIGHTON, Elena y otros, "Responsabilidad civil. Administradores. Consorcios.
Consorcistas". Vecinos. Ad Hoc, Buenos Aires, 1986.(15) Jurisprudencialmente se
había sostenido ?a modo de ejemplo? que si el pleito versaba sobre reforma del
reglamento de copropiedad, la litis debía integrarse con todos los interesados y que el
administrador del consorcio carecía de personería para actuar en tal juicio donde se
debatía una cuestión que excedía el marco de sus funciones. Véase FASSI, Santiago
C., "Código procesal civil y comercial", comentado, anotado y concordado, t. I,
Buenos Aires, 197, núm. 1176, Ed. Astrea; y diversos fallos entre los cuales pueden
destacarse CNCiv., sala A, 9/11/67, LA LEY, 132-1057/ S 18.560; ídem, 31/7/74,
ED, 57-257 o LA LEY, 135-1349, sum. 102; ídem, sala B, 14/4/70, LA LEY, 141-
637; CNCiv. y Com., sala VI, 3/8/81 "Aleksander c. Consorcio de Propietarios Avda.
Santa Fe, cit. por GARIBOTO, Rosa A. y DIBAR, Alberto R., "Propiedad
horizontal", p. 31, Ed. A. Perrot, Buenos Aires, 1985; ídem, sala V, 29/4/88
"Palacios, Hugo c. Consorcio de Propietarios Charcas 4716", cit. por RAMOS,
Fulvio, "Propiedad horizontal. Investigación de jurisprudencia", ED, 140-561; y la
abundante doctrina y jurisprudencia citada en el fallo de la Suprema Corte de Justicia
de la Provincia de Mendoza, sala I, del 18/12/1991, en autos "Caretta Pons de
Zeballos, Cecilia A. y otros c. Consorcio de Propietarios Rivadavia 38-42-46"..., cit.
(16) Véase LAQUIS, Manuel "Nuevas consideraciones sobre la posibilidad de un
sujeto de derecho en la ley 13.512", LA LEY, 111-1113; del mismo autor;
ADROGUÉ, Manuel y ROMANELLI, Horacio, "Reflexiones en torno a la ley de
propiedad horizontal", JA, 1969, Doctrina, p. 382; ZANNONI, Eduardo, su voto
como integrante de la sala A de la CNCiv., del 5/6/84, ED, 120-405, con nota de
MOLINARIO, Alberto, "Inexistencia de personalidad del consorcio creado por la ley
nacional 13.512 y de LAQUIS, Manuel, "Sobre una sentencia renovadora de los
fundamentos negativos de la personalidad jurídica del consorcio de propietarios", LA
LEY, 1985-A, 535; SILVESTRE DE AIMO, Norma y QUINTANA, Teresa,
"Pretendida personalidad jurídica del consorcio de propietarios en la ley 13.512",
ED, 113-993; entre otros.(17) Véase MOLINARIO, Alberto D., "Inexistencia de
personalidad del consorcio creado por la Ley nacional 13.512", ED, 120-405.(18)
Véase DI FILIPPO, María I., "La personalidad jurídica del consorcio en el sistema
de propiedad horizontal. Del axioma a la realidad. Replanteo de la cuestión", LA
LEY, 1990-E, 953.(19) MORELLO, Augusto M., El consorcio de propietarios y la
responsabilidad personal..., cit.(20) Sobre estos aspectos vale detenerse en lo
expuesto por GOZAINI, Osvaldo A., en la conferencia dictada en la Facultad de
Derecho de la UBA el 24 de mayo de 2016 ?ciclo de "Almuerzos académicos"?, y
que forma parte de una investigación de su posdoctorado, Revista Derecho al Día,
año XV, edición 267, 2/6/2016.(21) Sobre la admisión de la personalidad jurídica del
consorcio ?con diversos alcances? puede consultarse una copiosa bibliografía entre la
cual se destacan BENDERSKY, Mario J., "Propiedad horizontal", Ed. Bibl. Omeba,
Buenos Aires, 1967; HIGHTON, Elena, "Derechos reales", vol. 4, Ed. Ariel, Buenos
Aires, 1979, núms. 246 y sigts.; BORDA, Guillermo, "Tratado de Derecho Civil,
Derechos Reales", t. I, núm. 783, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1992; BITTAR,
Amara, "Estado de la jurisprudencia respecto de la naturaleza jurídica del consorcio
de propietarios", Revista Notarial, Colegio de Escribanos de la Provincia de
Córdoba, núm. 27; COSTANTINO, Juan Antonio, "El administrador en el consorcio
de copropietarios de la propiedad horizontal", Ed. Depalma, Buenos Aires, 1989,
MARIANI DE VIDAL, Marina, "Las deudas del consorcio de copropietarios, ¿sobre
qué bienes pueden hacerse efectivas? ED, 45-867; GABAS, Alberto Aníbal, "Juicio
de expensas comunes", Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 1988, y "Manual teórico-
práctico de propiedad horizontal", Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 1987; PALMERO,
Andrés Rafael, "Tratado de la propiedad horizontal", p. 198, Ed. Depalma, Buenos
Aires, 1974; CAUSSE, Jorge, "El consorcio de propietarios", Revista Notarial núm.
846, 1979, p. 1511; GUTIÉRREZ ZALDÍVAR, Alvaro, "El consorcio de propietarios
de la ley de propiedad horizontal. Su personalidad jurídica". Revista Notarial núm.
854, 1981, ps. 131 y sigts., MUSTO, Néstor, "Derechos reales", Ed. Rubinzal, Santa
Fe, 1982, t. III; RACCIATTI, Hernán, "Responsabilidad civil del consorcio y los
bienes comunes de uso exclusivo en la propiedad horizontal", JA, Doctrina, 1973 y
"Propiedad por pisos o departamentos", 3° ed., núm. 140. d., Ed. Depalma, Buenos
Aires, 1982; y CICHERO, Néstor, "La personalidad del consorcio de propietarios",
ED, 61-227; entre otros.(22) El Proyecto de reforma a la ley 13.512 generado en el
ámbito de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal ?Proyecto
Loisi de 2007?, establecía, en su art. 17 bis, que los Consorcios de la Propiedad
Horizontal debían ser considerados condominios, y que su reconocida personalidad
jurídica ?por parte de la Ley de Propiedad Horizontal? debía limitarse a su capacidad
procesal para estar en juicio como actores o demandados en relación a los objetos
determinados en sus respectivos Reglamentos de Copropiedad y Administración.(23)
Arts. 141, 148, inc. h) y 2044 del Código Civil y Comercial de la Nación.(24) Véase
KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída, Embargos ordenados..., cit.; ídem
MORELLO, Augusto M., "El consorcio de propietarios y la responsabilidad
personal...", cit.(25) Véase REYES VILLAMIZAR, Francisco, Derecho societario en
los Estados Unidos, Segunda edición, Ed. Legis, Bogotá, 2005; BAINDBRIDGE,
Stephen, Corporation, Law and Economics, Foundation; BURNHAM, William,
Introduction to the Law and Legal System of the United States, Third edition, West
Group, St. Paul, 2002; Press, New York, 2002; CLARK, Robert Charles, Corporate
Law, Little, Brown and Company, Boston, 1992; GOULDING, Simon, Principles of
Company Law, Cavendish Publishing Ltd., London 1996; Mc CAHERY, Joseph,
Limited partnership reform in the UK, European Business Organization Review, Vol.
5, 2004; O'KELLY, Charles R., y THOMPSON, Robert B., Corporations and other
Business Associations, Selected statutes an, Rules and Forms, Little, Brown and Co.,
Boston, 1996; entre otros.(26) Véase DORREGO de CARLOS, Alberto y ARANDA
ESTEVEZ, José Luis, "Derecho de la propiedad horizontal", Walter-Kluwer,
Barcelona, 2000.(27) Véase TOBÍAS, José W., en Código Civil y Comercial
comentado. Tratado exegético, LA LEY, Buenos Aires, 2015 (ALTERINI, Jorge H.
Director y ALTERINI, Ignacio E., Coordinador).(28) Véase CROVI, Daniel, en
Código Civil y Comercial de la Nación, comentado, Ed. Rubinzal Culzoni, Buenos
Aires, 2015, (LORENZETTI, Ricardo L., Director).(29) No sin polémica respecto
del modo en el cual se trasvasó al nuevo Código y se reformuló, la antigua Ley de
Propiedad Horizontal 13.512. Al respecto puede verse GURFINKEL de WENDY,
Lilian, Cuestiones dudosas en torno al instituto de la propiedad horizontal, LA LEY,
20/4/2016.(30) Ver RIVERA, Julio César, ROITMAN, Horacio y VÍTOLO, Daniel
Roque, "Ley de Concursos y Quiebras, Comentada", Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe,
2006, Cuarta Edición; ídem VÍTOLO, Daniel Roque, "Manual de Concursos y
Quiebras", Ed. Estudio, Buenos Aires, 2016.(31) Art. 141 del Código Civil y
Comercial de la nación.(32) Art. 151 del Código Civil y Comercial de la nación.(33)
Art. 152 del Código Civil y Comercial de la nación.(34) Art. 155 del Código Civil y
Comercial de la nación.(35) Art. 154 del Código Civil y Comercial de la nación.(36)
Art. 156 del Código Civil y Comercial de la nación.(37) Arts. 2044, 2056 y
concordantes del Código Civil y Comercial de la nación.(38) Arts. 141 y 144 del
Código Civil y Comercial de la nación.(39) Véase RASPALL, Miguel,
¿Concursabilidad del Consorcio de Propiedad Horizontal? Análisis crítico, LA LEY,
ejemplar del 27/5/2016, correspondiente a una ampliación de la ponencia presentada
en forma conjunta con MÉDICI, Rubén, en el IX Congreso Argentino de Derecho
Concursal, realizado en Villa Giardino -Córdoba- en septiembre de 2015 que se titula
"El concurso del consorcio de copropietarios; una imposibilidad ontológica",
publicada por Editorial Advocatus, en el Tomo I de Ponencias en la p. 390.(40) Esto
en modo alguno es así, pues el Consorcio, como persona jurídica privada y sujeto de
derecho diferenciado de los propietarios ?art. 143?, tiene un patrimonio propio, como
lo requiere el art. 154. Mal puede sostenerse ?entonces? que los bienes del consorcio
pertenecen ?directa o indirectamente? a los propietarios. Bajo esta mirada, entonces,
en al caso de sociedades los bienes de la sociedad pertenecerían indirecta o
indirectamente a los socios o accionistas ?cuestión que puede llegar a admitirse
desde un punto de vista económico, o desde la Ciencia de la Administración de
Empresas, pero nunca jurídico.(41) Algo que lamentablemente no ha entendido la
Inspección General de Justicia entidad que, por medio de la Resol. Gral. IGJ 8/2016
ha avanzado indebidamente sobre las normas consagradas en los arts. 156, del
Código y 11, inciso 3), de la ley 19.550, admitiendo ?para las sociedades, como
personas jurídicas privadas? el establecimiento de un objeto múltiple sin límite
alguno. Véase al respecto VÍTOLO, Daniel Roque, Objeto múltilple y liberación del
capital social: La resol. gral. IGJ 8/2016 y un regreso sin gloria, Revista Doctrina
Societaria y Concursal, Errepar, junio 2016. Puede verse también GRISPO, Jorge
Daniel, Viabilidad del objeto social múltiple en las sociedades, LL, ejemplar del
21/6/2016.(42) Véase VÍTOLO, Daniel Roque, "Responsabilidad de Administradores
de Sociedades Comerciales", Ed. Legis, Buenos Aires, 2009.(43) Ver arts. 358 y
siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación; también los comentarios de
D'ALESSIO, Carlos A., en VÍTOLO, Daniel Roque (Dir.) Código Civil y Comercial
de la Nación, Erreius, Buenos Aires, 2016.(44) Entre ellos los que propugnaban la
modificación de la ley 13.512 hoy derogada.(45) Ver VÍTOLO, Daniel Roque,
"Derecho Concursal", Ed. Ad Hoc, Buenos Aires, 2007; ídem Concursos y Quiebras,
Ed. Ad Hoc, Buenos Aires, 2006.(46) ANIDO, Claudio R., La concursabilidad de la
sociedad conyugal, nota a fallo, Doctrina Societaria, abril 1998, p. 992;
CRACOGNA, Dante, Cramdown y cooperativas, J.A., 2000-I-711; Improcedencia
del concurso de las entidades aseguradoras, nota a fallo J.A. suplemento del 10-10-
2001, t. 2001-IV, fasc. nº2; COSTANTINO, Juan Antonio y otros, Quiebra del
consorcio de propietarios y de los consorcistas por deudas consorciales. Su
factibilidad, E.D., 174-1006; FARINA, Juan M., "Concurso de las personas de
existencia ideal", en ED 113-757; GAMES, Luis M. y ESPARZA, Gustavo:
"Fideicomiso y concursos", Depalma, Bs.As., 1997; HIGHTON, Federico R.,
"Quiebra del no comerciante. Quiebra de un sindicato", en JA 1987-II-375;
LORENTE, Javier A., Obras sociales: ¿Son sujetos concursales?, E.D., 172-534; Los
concursos y la propiedad horizontal en RDPyC n° 2002-2 p. 4; entre otros.(47) Ver
arts. 32, 33 y 35 del Código Civil derogado.(48) Véase ROITMAN, Horacio y DI
TULLIO, José, "Los concursos y la propiedad horizontal...", cit.(49) VÍTOLO,
Daniel Roque, Derecho Concursal..., cit.; ídem Concursos y Quiebras..., cit.(50) Ver
art. 148, inciso h).(51) Véase también GÁLVEZ, Sofía Lorena y RIVERA, Marcela
Valeria, Responsabilidades del Consorcio de Propiedad, ponencia presentada a las
VIII Jornadas Interdisciplinarias Concursales del Centro de la República, 28 y 29 de
abril, de 2016, Facultad de Derecho, Universidad Nacional de Córdoba.(52) Ver
ROITMAN, Horacio y DI TULLIO, José, "Los concursos y la propiedad... cit".(53)
Arts. 148, inciso h) y 2044 del Código Civil y Comercial de la Nación.(54) En contra
RASPALL, Miguel, ¿Concursabilidad del Consorcio de Propiedad Horizontal..., cit.
(55) Ver art. 90 de la ley 24.522.(56) Véase VÍTOLO, Daniel Roque, "Manual de
Concursos y Quiebras", Ed. Estudio, Buenos Aires, 2016; ver también ARENAS,
Pablo; Concursabilidad del consorcio de propietarios a la luz del nuevo Código
unificado, 2/6/2015, MJ-DOC-7246-AR | MJD7246.(57) Véase MARIANI de
VIDAL, Marina, Las deudas del consorcio de copropietarios: sobre qué bienes
pueden hacerse efectivas, ED, 865.(58) Véase PRATESI (P), Juan Carlos, en Código
Civil y Comercial comentado, anotado y concordado, Erreius, Buenos Aires, 2016
(VÍTOLO, Daniel Roque, Director)(59) Véase HEREDIA, Pablo D., "Tratado
exegético de derecho concursal", t. 1, Ed. Abaco, Buenos Aires, 2000, quien se
pronuncia sosteniendo que los consorcistas tienen una responsabilidad subsidiaria y
accesoria, que los obliga a responder a los acreedores de la sociedad cuando no
alcanzaran los bienes patrimoniales de ella para cubrir sus deudas. Ver también
COSTANTINO, Juan Antonio, CANESTRINI, Ana María FORTINI Patricia y
GIMENEZ BAUER, Marcela, "Quiebra del consorcio de propietarios y de los
consorcistas por deudas consorciales". Su factibilidad, ED, 174-1006.(60) Ver
ARATA, Rodolfo, "El consorcio de copropietarios. Responsabilidad civil", en
HIGHTON DE NOLASCO, Elena y otros, "Responsabilidad Civil. Administradores,
Consorcios, Consorcistas y Vecinos", Ed. Ad Hoc, Buenos Aires, 1986; ídem,
COSTANTINO, Juan Antonio, "Quiebra del consorcio de propietarios y de los
consorcistas por deudas consorciales. Su factibilidad". E.D. 174-1006, y los
comentarios respecto de la teoría de que la doctrina de la responsabilidad subsidiaria
se fundamentaba en el reenvío al art. 1713 del Código Civil derogado, que regía en
materia de sociedades civiles, previéndose que los acreedores de la sociedad serían
acreedores al mismo tiempo de los socios ?luego, los acreedores del consorcio serían
acreedores de los consorcistas? y en el caso de deudas del consorcio la
responsabilidad de los consorcistas sería subsidiaria. La remisión a tal norma ?para
estos autores? no presentaba inconvenientes y su aplicación era posible en el derecho
entonces vigente, con sustento en: a) El artículo 16 del Código Civil derogado que
formulaba el principio de las leyes análogas; y b) el artículo 46 del citado código de
fondo, que preveía para las asociaciones la aplicación supletoria de las normas de la
sociedad civil. Esta responsabilidad indirecta y accesoria de los copropietarios por
deudas consorciales, determinaba que su patrimonio no podía ser agredido sin previa
excusión de los bienes sociales.(61) Ver ROITMAN, Horacio y DI TULLIO, José,
"Los concursos y la propiedad...", cit.(62) Véase KEMELMAJER DE CARLUCCI,
Aída, "Embargos ordenados...", cit.; ídem MORELLO, Augusto M., "El consorcio de
propietarios y la responsabilidad personal...", cit.(63) Véase ALTERINI, Jorge H.,
"Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio. Enfoque dinámico de
la personalidad del consorcio", ED, 56-799; ídem HIGHTON, Elena Propiedad
horizontal y prehorizontalidad, Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2000; ídem, CURA
GRASSI, Domingo, "El consorcio de propietarios: personalidad, personería y
consecuente responsabilidad", JA, 2000-IV-1119; ver también CNCiv., Sala L,
15/12/99, "Mazzolini de Yacopino c/ VConsorcio Av. Nazca", JA, 2000-III-776.(64)
Ver RIVERA, Julio César, ROITMAN, Horacio y VÍTOLO, Daniel Roque, "Ley de
Concursos y Quiebras...", cit.(65) Véase CURA GRASSI, Domingo, "El consorcio
de propietarios...", cit.(66) Véase KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída,
"Embargos ordenados...", cit.; ídem MARTÍN BERNAL, José M., "Dificultades y
medidas...", cit.(67) Véase KEMELMAJER DE CARLUCCI, Aída, "Embargos
ordenados...", cit.; ídem MARTÍN BERNAL, José M., "Dificultades y medidas...",
cit.; ídem REYES, Rafael, Notas sobre la responsabilidad del consorcio, JA, 2001-
IV-882.(68) Véase también BATLLE VASQUEZ, Manuel, "La propiedad de casas
por pisos", Ed. Marfil, Alcoy, España, 1954; CICHERO, Néstor, División horizontal
de la propiedad edificada, Revista de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales,
Año III, nº 12, Buenos Aires, 1948; PALMERO, Andrés, "Tratado de la propiedad
horizontal", Ed. Depalma, Buenos Aires, 1974; ROCCA, Ival, "Propiedad horizontal
práctica", Ed. Bias, Buenos Aires, 1986; VALIENTE NOAILLES, Luis M., "La ley
de propiedad horizontal", Ed. Depalma, Buenos Aires, 1972; ZANON MAZDEU,
Luis, "La propiedad de casas por pisos", Ed. Ariel, Barcelona, 1964; entre otros.(69)
Los propios "Fundamentos" que acompañaron al Anteproyecto de Código,
redactados por la Comisión designada por decreto 191/2011, indican claramente
"...Se quita toda duda sobre el carácter de persona jurídica del consorcio consignando
expresamente que lo es; y se incluye entre sus órganos no sólo a la asamblea y al
administrador, sino al consejo de propietarios que es una realidad de la que no se
puede prescindir y que en gran parte, es el que a nivel cotidiano, se encarga de todos
los asuntos..."(70) Véase FAVIER DUBOIS, Eduardo M. (p) y FAVIER DUBOIS,
Eduardo M. (h), "Cambios al sistema concursal derivados del proyecto de Código
Civil y Comercial". Errepar, DSE, n° 305, Tomo XXV, Abril 2013.(71) Así, los
Fundamentos que acompañaron al Anteproyecto, destacan que "...Se dispone que los
propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su
cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso
y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación, ni por abandono de la
unidad; y, ampliándose la cantidad de personas que aprovechan los servicios y en
consecuencia quedan obligados, se manda que ?sin implicar liberación del titular?,
los titulares de otros derechos reales o personales que sean poseedores por cualquier
título están obligados al pago de los gastos y contribuciones. Una norma novedosa es
la que establece que el reglamento de propiedad y administración puede eximir
parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no
tengan acceso a determinados servicios..."(72) Ver JA, 1970-5-649, con nota
favorable de MORELLO, Augusto Mario.(73) Cám.Nac.Com., Sala A, 30-10-96,
"Consorcio de Propietarios de la Calle Perú 1724 s/ pedido de quiebra", E.D. 171-
600.(74) En primera instancia se había rechazado el pedido de quiebra considerando
que el ente demandado se encontraba excluido de las personas que, conforme lo
preveía el art. 2º de la ley 24.522, podían ser concursadas, pues el consorcio de
propietarios creado por ley 13.512 no era un ente dotado de personalidad propia sino
una universalidad jurídica, advirtiendo que previamente debió haberse constituido en
mora a todos y cada uno de los copropietarios.(75) Ello conforme a la interpretación
según lo dispuesto en el art. 2 del nuevo Código.(76) Véase art. 2075, párrafo 2º del
Código Civil y Comercial de la nación.