AVALÚO

VALOR DE RECONSTRUCCIÓN

CONJUNTO RESIDENCIAL
LA FINCA SUPERMANZANA 8
PROPIEDAD HORIZONTAL

CALLE 24 N° 1- 60 ESTE
MADRID
CUNDINAMARCA.
TABLA DE CONTENIDO.

1. METODOLOGÍA………….…………………………….….1

2. ALCANCE DEL ESTUDIO………………………………..2

3. MEMORIA DESCRIPTIVA………………………………..3

4. SECTOR…………………………………..…………….….5

5. COPROPIEDAD……...……………………………….….7

6. AREAS………………………………………………….…14

7. MÁQUINAS Y EQUIPOS………………………………..14

8. CÁLCULO DEL AVALÚO DE RECONSTRUCCION…15

A. Valor de reconstrucción del Edificio

B. Valor de reconstrucción de los Bienes Comunes

9. CONSIDERACIONES ESPECIALES………….……… 18

ANEXO: MEMORIA FOTOGRÁFICA

BOGOTÁ D. C., MARZO 6 DE 2019

1. METODOLOGÍA
Se realizó la visita de inspección al CONJUNTO RESIDENCIAL LA FINCA
SUPERMANZANA 8, P.H. con el propósito de analizar y determinar los elementos 1
más relevantes y así obtener el VALOR DE RECONSTRUCCIÓN - Costo actual
para Construir el Conjunto con sus mismas características, ajustado a las
norma NSR – 10 y RETIE–, de acuerdo a los preceptos y criterios establecidos por
el Código de Comercio Colombiano de los Apartes del Contrato de Seguros. Dentro
de este proceso se tuvo presente los siguientes agentes:

1. AGENTES DE CARÁCTER GENERAL

Se identificaron todos los factores generales del Sector donde se localiza el

Conjunto, tales como: Sistema vial, infraestructura, Servicios Públicos,
Transporte, Equipamientos, Espacio Público, Estrato, Reglamentación y
Normativa, factores que inciden directamente sobre el inmueble en estudio.

2. AGENTES DE CARÁCTER PARTICULAR

Permitieron conocer y analizar los aspectos específicos de las Edificaciones,

relacionándolos con la disponibilidad de servicios, desarrollos viales actuales,
características intrínsecas del sector, diseño arquitectónico y constructivo: la
estructura, las fachadas externas e internas, las áreas comunes, privadas y las
áreas libres que hacen parte de los bienes comunes; además, de los otros aspectos
inherentes a las edificaciones con relación a su entorno inmediato; así como las
máquinas y los equipos indispensables para su buen funcionamiento.

Una vez analizada la información, se realiza el estudio de valores para cada uno de los
ítems que intervienen en la Reconstrucción de la Copropiedad, de acuerdo a la
investigación en las diferentes bases de datos de las organizaciones gremiales, a los
costos de construcción determinados por Camacol y /o Construdata, a los estudios de
la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá y al POT, a fin de obtener el valor más estimado
para la Copropiedad y así obtener EL VALOR DE RECONSTRUCCIÓN.
2. ALCANCE DEL ESTUDIO
El presente estudio se realiza con el fin de establecer el valor de Reconstrucción del
CONJUNTO RESIDENCIAL LA FINCA SUPERMANZANA 8, P.H. . y orientar a los 2
copropietarios, sobre el valor por el cual deben constituir la póliza de seguros que
cubra contra los riesgos de Incendio y terremoto, correspondiente a los Bienes
Comunes del Conjunto (bienes indispensables para la existencia, estabilidad,
conservación y seguridad del Edificio o Conjunto), de acuerdo a lo establecido en la
Ley 675 de Agosto de 2001 del Régimen de Propiedad Horizontal.

El valor asegurable para las compañías de seguros, se determina así:

- Para Edificios: Corresponde al valor de reconstrucción a nuevo de las zonas

comunes, entendiéndose como tal la cantidad de dinero requerida para reparar,
intervenir o reconstruir un inmueble, de tal manera que el inmueble reparado,
intervenido o reconstruido sea de la misma naturaleza y tipo, y recupere las
características de funcionabilidad del inmueble asegurado, de acuerdo con las
normas de sismo resistencia vigentes (NSR-10).

- Para Maquinaria y Equipos corresponde al valor de reposición o reemplazo a

nuevo de los bienes de la misma clase y capacidad sin deducción por depreciación,
demerito, uso, vetustez, obsolescencia o, en fin, cualquier otro concepto. Se
incluyen en el valor de reposición o reemplazo del bien los gastos de transporte,
montaje, puesta en marcha y derechos de aduana si los hubiere.

Para los muebles, enseres y demás contenidos el valor asegurable corresponde a

su valor real.

DEFINICIONES.
 Copropiedad: Persona Jurídica sometida al régimen de propiedad horizontal de
conformidad con la ley vigente.

 Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico vigente que regula el

sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por
construirse.

 Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y

obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al
régimen de propiedad horizontal.

 Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno,

cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas
para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de
áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de
 propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y
bienes comunes.
Hacen parte del edificio las instalaciones permanentes que formen parte de las
construcciones, tales como cimentaciones, muros de contención, sótanos,
columnas, vigas, viguetas, entrepisos, muros estructurales y de contención,
fachadas externas e internas (incluye ventanas) y cubierta instalaciones sanitarias, 3
hidráulicas, eléctricas, ascensores, tanques, patios y similares y en general todos
los demás implementos e instalaciones permanentes que forman parte de las
construcciones incluyendo los costos de dirección de obra e interventoría, cuyo
valor está incluido en la suma asegurada.

 Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios o inmuebles

levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios
de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes,
muros de cerramiento, porterías, entre otros.

 Bienes Privados o de Dominio Particular: Inmuebles debidamente delimitados,

funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo,
integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal,
con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.

 Bienes Comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad

horizontal, pertenecientes en común y pro indiviso a todos los propietarios de
bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la
existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o
explotación de los bienes de dominio particular.

 Máquinas y Equipos: Aparatos mecánicos o eléctricos, tales como: Ascensores,

elevadores, compresores, plantas eléctricas, transformadores, bombas,
subestaciones, motobombas, aparatos de aire acondicionado, red contra
incendios, de propiedad del asegurado o por los que sea responsable, que se
encuentren dentro del edificio de la copropiedad asegurada.

 Equipos Eléctricos y Electrónicos: Aparatos electrónicos, tales como: Sistemas

de comunicación, seguridad, vigilancia, cómputo, equipos de sonido, aparatos de
video y televisión de propiedad del asegurado o por los que sea responsable, que
se encuentren dentro del edificio de la copropiedad asegurada.

 Muebles y Enseres: Comprende: muebles, enseres y electrodomésticos de la

copropiedad, toda clase de máquinas, utensilios de oficina aunque no se hayan
determinado específicamente pero estén incluidos dentro de la suma asegurada y
se encuentren dentro del edificio de la copropiedad asegurada.
3. MEMORIA DESCRIPTIVA
3.1. Información General.
4
 Solicitante : CONJUNTO RESIDENCIAL LA FINCA
SUPERMANZANA 8, P.H.

 Tipo de Actividad : Edificaciones para uso Residencial.

 Clase de Avalúo : Avalúo de Reconstrucción – Bienes Comunes

 Fecha de Visita : 22 de Febrero de 2019.

 Entrega Documentos : 22 de Febrero de 2019.

Escritura Pública

 Fecha del Informe : 06 de Marzo de 2019.

3.2. Localización.
 Dirección : Calle 24 N° 1 – 60 Este

 Municipio : Madrid
 Departamento : Cundinamarca
 Coordenadas : Latitud: 4.735362 – Longitud: 74.246455

3.3. Aspecto Jurídico.

 Copropiedad : CONJUNTO RESIDENCIAL LA FINCA
SUPERMANZANA 8, P.H.

 NIT : 901.003.262-5

 Representante Legal : Sr. Daniel Morales.

 Escritura Pública : Nº 2204 del 25 de Mayo de 2015 de la Notaria Nº

48 del circulo de Bogotá
Reglamento de Propiedad Horizontal

 Matricula Inmobiliaria : N° 50C – 84412.

 Cedula Catastral : N° 0102000001770003000000000

  Diseño Arquitectónico : Arq. German Corrales

 Planos Arquitectónicos: - Elaborados con fecha sin información .

- Aprobados con fecha Abril 2015.

 Licencia de Construcción: L.C resolución Nº 171 de fecha 24 de Abril de 2015 5

Expedida por la Secretaria de Desarrollo Urbanístico y
Ordenamiento Territorial del Municipio de Madrid.

4. EL SECTOR
4.1. Características.
Sector localizado al Norte del Municipio de Madrid de la ciudad, el cual se caracteriza
por ser de uso residencial, de vecindarios heterogéneos; se observa la presencia de
edificios para apartamentos, como también casas unifamiliares de diferentes tipologías.

4.2. Sistemas Generales.

Los sistemas generales son las infraestructuras urbanas, los espacios libres y los
equipamientos que, tejidos como una red, conectan y soportan funcionalmente las
actividades urbanas, lo que genera un adecuado funcionamiento de la ciudad.

4.2.1. Sistema Vial.

La clasificación de las vías prevista en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT)
es uno de los aspectos que determina el uso del suelo y la valorización de las
propiedades, Las principales vías del sector son:

Vía Tipo
Variante Madrid Vía de 2 calzadas de doble sentido
Carrera 6 Vía de 1 calzada de doble sentido
Calle 7 Vía de 2 calzadas de doble sentido

4.2.2. Sistema de Transporte.

Transporte público por la Variante Madrid, Calle 7 y la Carrera 6; el servicio
es frecuente y atendido por busetas, colectivos .
 VARIANTE MADRID

CARRERA 6
C. R. LA FINCA
SUPERMANZANA 8, P.H.

CALLE 7

4.2.3. Sistema de Equipamientos.

Es el conjunto de espacios y edificios destinados a proveer a los ciudadanos de
servicios sociales con carácter formativo, cultural, educativo, de salud, de culto
religioso, de bienestar social, deportivo y recreativo; prestan también apoyo
funcional a la administración pública y a los servicios urbanos básicos de la ciudad.

Equipamientos del sector:

- Liceo Campestre El Nogal
- Club Deportivo Atletico Madrid
- Terpel El Charquito

4.2.4. Sistema de Espacio Público.

Espacio Público : Parques y zonas verdes del sector

4.2.5. Sistema de Servicios.

El Sector cuenta con los servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía
eléctrica, red telefónica, gas (natural), alumbrado público y recolección de basuras.

4.3. Características Económicas.

 4.3.1. Perfil Inmobiliario.
El desarrollo urbano en este sector es muy heterogéneo. La oferta se centra en
Actividad con construcción para Viviendas unifamiliares en Conjuntos
Residenciales. 7

Se observa actividad en el contorno más próximo con construcción de

Edificios para Apartamentos.

4.3.2. Estratificación.
La Copropiedad se encuentra clasificada dentro del Estrato (E-2).

4.3.3. Reglamentación.
 Área de Actividad : Residencial

 Zona : Zona Residencial con zonas delimitadas de comercio y

servicios.

5. LA COPROPIEDAD
5.1. Aspecto Físico del Terreno.
5.1.1. Generalidades.
 Topografía : Terreno Plano.
 Forma : Regular.
 Área Terreno : 10.349.40 M2.

5.1.2. Vías Colindantes.

 Calle 24 : Vía pavimentada, de 1 cazada de doble sentido en
buen estado. Sardinel y anden en Concreto.

5.1.3. Amenazas.
 Remoción en masa : El predio No se encuentra en esta zona.
 Inundación : El predio No se encuentra en esta zona.
 Rondas de Rio : El predio No se encuentra afectado.

5.2. Aspecto Físico de las Edificaciones.

5.2.1. Generalidades.
  Estilo Arquitectónico : Moderno-contemporáneo.
 Edad de Construcción : 3 años (2.016), Aproximadamente.
 Estado de Conservación : En buen estado tanto su estructura como sus
8
acabados.

 Acceso Peatonal : Por la Calle 24.

Por medio de una zona dura en concreto; se
ingresa a través de una puerta en carpintería
de madera sobre estructura metálica.

 Acceso Vehicular : Por la Calle 24

Por medio de una pequeña rampa ascendente en
concreto; se accede a través de puerta en
carpintería de madera sobre estructura metálica.

Cerramiento : Reja en carpintería metálica con cerca eléctrica

en la parte superior

5.2.2. Descripción General.

 Número de Torres : 19 Interiores para Apartamentos, conformando 6
Bloques, integrados por las áreas comunes del
1° piso.
Edificación comunal
Edificaciones Anexas

 Número de pisos : Interiores: 6 pisos cada uno.

Edificación comunal: 3 pisos
Edificaciones Anexas: 1 nivel cada una

 Número de sótanos : Cero (0)

 Número de Locales : Cero (0)
 Número de Apartamentos : Cuatrocientos cincuenta y seis (456)

 Tipo de Apartamentos : El Área privada de los Apartamentos varía entre

51.86 M2 y 59.18 M2

 Parqueaderos : Ciento cincuenta y dos (152)

 Depósitos : Cero (0)
5.2.3. Diseño Arquitectónico y Urbanístico.
El Conjunto Residencial Finca Supermanzana 8, P.H., está conformado por 19
Interiores para Apartamentos de un nivel de altura, Interiores adosados
conformando 6 Bloques, integrados por las áreas comunes exteriores del 1º piso:
  Bloque 1: Conformado por 3 interiores (1 al 3).
 Bloque 2: Conformado por 3 interiores (4 al 6).
 Bloque 3: Conformado por 2 interiores (7 al 8).
 Bloque 4: Conformado por 3 interiores (9 al 11).
 Bloque 5: Conformado por 3 interiores (12 al 14). 9
 Bloque 6: Conformado por 5 interiores (1 al 19).

Urbanismo
Antejardín conformado por Zona dura de acceso peatonal, zona dura de acceso
vehicular y zonas verdes.
Áreas de aislamiento conformadas por zonas verdes y jardines debidamente
tratados.
Área interna conformada por: Senderos peatonales en concreto, circulación
vehicular y parqueaderos con acabado en adoquín tipo ladrillo, jardineras con
bordillos en concreto, área de juegos infantiles, área para motos, zonas verdes y
jardines.
Presenta amueblamiento urbano, tal como: luminarias en tubo metálico sobre
pedestales en concreto reforzado, sillas en madera sobre estructura metálica,
juegos infantiles en carpintería metálica.
Cada Interior con su acceso independiente desde las áreas comunes exteriores del
1º piso, cada Interior cuenta con su respetivo punto fijo (escaleras).
El Conjunto Residencial cuenta con las siguientes Edificaciones Complementarias:
 Edificación Comunal.
 Edificación Anexa 1: Área para bicicletas.
 Edificación Anexa 2: Cuarto para motobombas.

5.2.4. Distribución.
El Conjunto Residencial Finca Supermanzana 8, P.H., se encuentra distribuido
de la siguiente manera:

 Piso 1º:
Urbanismo
- Antejardín
- Zona dura de acceso peatonal
- Zona dura de acceso vehicular
- Zonas verdes y jardines
- Área de Aislamiento
- Zonas verdes y jardines
- Área Interna
- Senderos peatonales
- Circulación vehicular
- Parqueaderos
- Jardineras
- Área para motos
 - Área para juegos infantiles
- Zonas verdes y jardines
Interiores 1 al 19
- Hall de acceso
- Hall de circulación a los Apartamentos
10
- Punto fijo por Interior (escaleras)
- 4 Apartamentos por Interior para un total de 76 Apartamentos
Edificación Comunal
- 1° piso de la Edificación
Edificaciones Anexas
- 1° piso de las Edificaciones

 Piso 2º:
Interiores 1 al 19
- Hall de circulación a los Apartamentos
- Punto fijo por Interior (escaleras)
- 4 Apartamentos por Interior para un total de 76 Apartamentos
Edificación Comunal
- 2° piso de la Edificación
Edificaciones Anexas
- Cubierta de las Edificaciones

 Piso 3º:
Interiores 1 al 19
- Hall de circulación a los Apartamentos
- Punto fijo por Interior (escaleras)
- 4 Apartamentos por Interior para un total de 76 Apartamentos
Edificación Comunal
- 2° piso de la Edificación

 Piso 4º:
Interiores 1 al 19
- Hall de circulación a los Apartamentos
- Punto fijo por Interior (escaleras)
- 4 Apartamentos por Interior para un total de 76 Apartamentos
Edificación Comunal
- Cubierta de la Edificación

 Piso 5º:
Interiores 1 al 19
- Hall de circulación a los Apartamentos
- Punto fijo por Interior (escaleras)
- 4 Apartamentos por Interior para un total de 76 Apartamentos
  Piso 6º:
Interiores 1 al 19
- Hall de circulación a los Apartamentos
- Punto fijo por Interior (escaleras)
- 4 Apartamentos por Interior para un total de 76 Apartamentos 11

 Cubierta:
Interiores 1 al 19
- Cubierta general por interior

5.3. Especificaciones Técnicas de la

Construcción
5.3.1. Sistema Estructural.
Según diseño y calculo estructural.
 Cimentación : Vigas de amarre apoyadas sobre Zapatas corridas
en concreto reforzado.
 Estructura : Mampostería estructural y muros en concreto
reforzado
 Entrepisos : Placas macizas en concreto reforzado
 Cubierta general : Teja de asbesto cemento sobre estructura metálica.

5.3.2. Acabados de los Interiores.

Corresponden a las zonas comunes de los Interiores
.
Fachadas
 En ladrillo a la vista impermeabilizados, con detalles en carraplast.

Muros Interiores
 A nivel general en ladrillo a la vista.

Pisos Interiores
 A nivel general con acabado en tableta de gres y gravilla lavada.

Cielo raso
 A nivel general con acabado en caraplast bajo placa,

Carpintería metálica
 Marcos y puertas de acceso a los Apartamentos.
 Marcos de puertas de acceso a los Apartamentos.
 Barandas y pasamanos de escaleras.
 Ventanas en general.
 Vidrio
 En ventanas con vidrio de 3 a 5 mm, según dimensiones del vano.

Escaleras
 En concreto reforzado con acabado en gravilla lavada, barandas y
pasamanos en carpintería metálica. 12

Marquesina
 En policarbonato sobre estructura metálica en acceso a Interiores.

5.3.3. Edificaciones Complementarias.

a. Edificación Comunal.
Se localiza en el acceso del Conjunto. Edificación de tres pisos de altura.
Consta de:
 1° Piso: Hall de acceso, portería – recepción, cocineta, baño, oficina
de administración, cuarto para basuras y escaleras.
 2° Piso: Hall de circulación, salones sociales, baños.
 3° Piso: Hall de circulación, salones sociales, baños.
 Cubierta
Estructura con columnas y vigas de amarre (pórticos) en concreto reforzado;
Fachada en ladrillo a la vista; Puertas en carpintería metálica con vidrio,
Ventanas en carpintería metálica; Muros internos a nivel general en ladrillo a la
vista; Pisos a nivel general con acabado en tableta de cerámica; Baños: muros
en ladrillo a la vista, pisos con acabado en tableta de cerámica, aparatos
sanitarios completos (sanitario y lavamanos); Escaleras, en concreto reforzado
con acabado en cemento afinado, barandas y pasamanos en carpintería
metálica; Cubierta en canaleta de fibrocemento .

b. Edificación Anexa 1 – Área para bicicletas

Edificación de 1 piso de altura.
Constan de:
 1º piso: Área para bicicletas
 Cubierta.
Cerramiento en malla eslabonada sobre estructura metálica y cubierta en
policarbonato sobre estructura metálica.

c. Edificación Anexa 3 - Cuarto para motobombas.

Edificación de 1 nivel de altura. Consta de:
 Nivel 1°: Subterráneo –Tanque para almacenamiento de agua.
 Nivel 2°: Cuarto para motobombas
 Cubierta.
 Estructura en mampostería estructural; Fachada en ladrillo a la vista
impermeabilizados; Puertas de acceso en carpintería metálica; Muros internos
en ladrillo a la vista; Pisos con acabado en cemento afinado; Cubierta en placa
de concreto impermeabilizada.
Tanque para almacenamiento de agua: Estructura en concreto reforzado;
Muros y piso en concreto reforzado con acabado en pañete impermeabilizado. 13

c. Edificación Anexa 2 – Cuarto para motobombas y tanque

para almacenamiento de agua
Edificación de 1 nivel de altura.
Constan de:
 Nivel 1° (subterráneo): tanque para almacenamiento de agua.
 Nivel 2°: Cuarto para motobombas
 Cubierta.
Estructura en muros cargueros; Muros en ladrillo a la vista; Pisos en concreto
reforzado afinados; Cubierta en placa de concreto reforzado, impermeabilizado
y con sus respectivas pendientes para desagües.
Tanque para almacenamiento de agua: Estructura en concreto reforzado;
Muros y piso en concreto reforzado con acabado en pañete impermeabilizado

5.4. Servicios Públicos

El Conjunto Residencial cuenta con los servicios públicos de acueducto,
alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado público y recolección de basuras.

5.5. Protecciones
5.5.1. Para Incendio
 La Estación de Bomberos más cercana está ubicado en la Calle 1 con
Carrera 5, con tiempo de respuesta de 5 minutos
 Red Contra incendio
 Gabinetes de incendio y Extintores ubicados en áreas comunes, visibles y de
fácil acceso

5.5.2. Para Sustracción

 Vigilancia permanente por firma especializada.
 La Estación de Policía más cercana está ubicado en la Calle 4
con Carrera 6, a 5 minutos de reacción
 Cerca eléctrica en cerramiento.
6. CUADRO DE ÁREAS
Áreas tomadas de la Escritura Pública y de los Planos Arquitectónicos suministrados
por la Copropiedad. Se unifican espacios, por las características de los acabados y
por la misma descripción de la Escritura Pública. 14
Para poder ejecutar el Avalúo de Reconstrucción fue necesario realizar un esquema
de levantamiento arquitectónico de la copropiedad, con base a los Planos
Arquitectónicos suministrados por la Copropiedad, a la visita de inspección (se verifica
lo construido actualmente) y a la información de la Escritura Pública, para determinar
la distribución de los espacios de cada uno de los entrepisos y las áreas reales de
construcción y poder así establecer los valores del avalúo.
Se relacionan las áreas que arroja La Escritura Publica, suministrada por La
Copropiedad

AREAS PRIVADAS AREAS COMUNES TOTAL

Libre Construida Libre Construida Libre Construida

Piso 1º 4.358,60 5.194,64 796,16 5.194,64 5.154,76

Piso 2º 4.497,68 564,02 5.061,70
Piso 3º 4.497,68 564,02 5.061,70
Piso 4º 4.497,68 493,05 4.990,73
Piso 5º 4.497,68 493,05 4.990,73
Piso 6º 4.497,68 493,05 4.990,73

TOTAL 5.194,64 30.250,35

7. MAQUINAS Y EQUIPOS
Para obtener los valores de este capítulo, se solicitan diferentes cotizaciones de las
máquinas y de los equipos con características similares existentes y observadas en la
Copropiedad en el momento de la visita, a las empresas fabricantes o proveedoras
De acuerdo con la visita de inspección realizada al Conjunto Residencial La Finca
Supermanzana 8, P.H. en la fecha 22 de Febrero de 2019, se logró observar las
siguientes máquinas y equipos.
Los valores obtenidos únicamente sirven como referencia para el Cálculo del Valor de
Reposición de las máquinas y de los equipos.

Maquinas $ 59.000.000.00

Equipos hidroneumáticos compuesto por 3 motobombas

y tanques hidroflo $ 27.000.000.00
Red contra incendio $ 32.000.000.00

Equipos Electrónicos $ 22.000.000.00

 Circuito Cerrado de televisión $ 9.000.000.00
Equipo de computo $ 4.000.000.00
Control de acceso $ 3.000.000.00
Cerca eléctrica $ 6.000.000.00
15

8. CÁLCULO DEL AVALÚO DE

RECONSTRUCCIÓN
Al tener en cuenta las características propias de los Bloques – según el número de
Interiores para Apartamentos (áreas, localización, número de pisos, unidades privadas,
zonas comunes, etc.), lo mismo que el diseño arquitectónico y el constructivo de la
Copropiedad; da como resultado 6 Bloques, a saber:

 Bloque 1: Conformado por 3 interiores (1 al 3).

 Bloque 2: Conformado por 3 interiores (4 al 6).
 Bloque 3: Conformado por 2 interiores (7 al 8).
 Bloque 4: Conformado por 3 interiores (9 al 11).
 Bloque 5: Conformado por 3 interiores (12 al 14).
 Bloque 6: Conformado por 5 interiores (1 al 19).
Después de correlacionar todos los factores internos – Estructura (cimientos,
columnas, muros de contención, muros estructurales, vigas, entrepisos y cubiertas),
elementos comunes (hall, escaleras y cubiertas), fachadas (externas e internas),
instalaciones generales (redes de acueducto, sanitaria , eléctrica y gas), acabados de
áreas comunes, áreas libres y cerramientos, etc. - y los factores externos (estrato, valor
de los materiales, mano de obra, etc.) que intervienen en el Valor de Reconstrucción
de la Copropiedad; además del análisis arquitectónico y constructivo de la
edificación, las áreas, materiales y del estado de conservación; lo mismo que el
estudio de máquinas y equipos existentes de la copropiedad, se puede concluir los
valores totales así:

VALOR TOTAL DE RECONSTRUCCIÒN DEL CONJUNTO

La Construcción de la Copropiedad, a nivel estructural y constructivo está formada
por Bloques (6), independientes, integrados por las áreas comunes exteriores del 1º
piso (áreas libres, zonas verdes, circulación vehicular y parqueaderos) y sótano; por
lo tanto, cada Bloque se puede construir por separado

La tabla del valor final corresponde a:

- Edificaciones : Corresponde:

- A los Bloques, dependiendo de los Interiores para

 Apartamentos, teniendo en cuenta las
características, Tipología y usos; dentro de este
ítem están:
- Los Bienes Privados, es decir, corresponde los
acabados de las áreas privadas de los
16
Apartamentos; para determinar este valor se toma
un promedio de acuerdo a los acabados del
Conjunto y con base a los acabados de las áreas
comunes, sin determinar los acabados y mejoras
del interior de los Apartamentos

- Los Bienes Comunes, es decir, corresponde a

los Bienes Comunes Esenciales, responde a los
bienes comunes de los Bloques, de los Interiores y
de los Apartamentos.

Se incluye las áreas comunes de cada uno de los

pisos superiores de los Interiores y del 1º piso
(libres y cubiertas)

Se incluye los cimientos de los Interiores

- Otros Bienes Comunes: Corresponden a los Bienes Comunes no esenciales:

- Urbanismo: Corresponde a las áreas comunes
exteriores con tratamiento, ubicadas directamente
sobre el terreno, tales como: antejardines,
jardineras, zonas verdes y jardines, zonas
duras, circulaciones vehiculares, parqueaderos
y senderos peatonales

Se incluye la red eléctrica-luminaria, red de gas y

el cerramiento general del Conjunto

A. Valor total de Reconstrucción de la Edificación.

Descripción Bienes Privados Bienes Comunes Valor Total

Bloque 1 $ 1.542.996.000,00 $ 3.353.901.000,00 $ 4.896.897.000,00
Bloque 2 $ 1.542.996.000,00 $ 3.353.901.000,00 $ 4.896.897.000,00
Bloque 3 $ 1.028.664.000,00 $ 2.235.934.000,00 $ 3.264.598.000,00
Bloque 4 $ 1.542.996.000,00 $ 3.353.901.000,00 $ 4.896.897.000,00
Bloque 5 $ 1.542.996.000,00 $ 3.353.901.000,00 $ 4.896.897.000,00
Bloque 6 $ 2.571.660.000,00 $ 5.589.835.000,00 $ 8.161.495.000,00
TOTAL EDIFICIO $ 9.772.308.000,00 $ 21.241.373.000,00 $ 31.013.681.000,00
Otros Bienes Comunes
Urbanismo
Zona dura $ 958.654.000,00 $ 958.654.000,00
 Zona verde $ 19.480.000,00 $ 19.480.000,00
Otras Edificaciones $ 342.290.000,00 $ 342.290.000,00
TOTAL $ 9.772.308.000,00 $ 22.561.797.000,00 $ 32.334.105.000,00
Maquinas $ 59.000.000,00 $ 59.000.000,00
Equipos E $ 22.000.000,00 $ 22.000.000,00
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TOTAL $ 9.772.308.000,00 $ 22.642.797.000,00 $ 32.415.105.000,00

Nota: El valor de la cimentación va incluido en el valor total de la Edificación (Bienes comunes y

privados), Este valor es de:

Cimentación $ 3.888.151.704,11

1. VALOR TOTAL DE RECONSTRUCCIÒN DEL CONJUNTO

Son: Treinta y dos mil cuatrocientos quince millones ciento cinco mil pesos
M/CTE. ($ 32.415.105.000.00) (Se incluyen máquinas y equipos)
Son: Treinta y dos mil trescientos treinta y cuatro millones ciento cinco mil pesos
M/CTE. ($ 32.334.105.000.00) (No se incluyen máquinas y equipos).

2. VALOR DE RECONSTRUCCIÒN DE LOS BIENES COMUNES

Son: Veintidós mil seiscientos cuarenta y dos millones setecientos noventa y
siete mil pesos M/CTE. ($ 22.642.797.000.00) (Se incluyen máquinas y
equipos).
Son: Veintidós mil quinientos sesenta y un millones setecientos noventa y siete
mil pesos M/CTE. ($ 22.561.797.000.00) (No se incluyen máquinas y
equipos).

El valor de Reconstrucción de los Bienes Comunes para el Conjunto Residencial La

Finca Supermanzana 8, P.H., corresponde al 70 % del valor total de Reconstrucción
del Conjunto.

9. ……….………………………………………… CONSIDERACIONES
ESPECIALES
Para determinar el Valor de Reconstrucción de la Copropiedad del presente avalúo
se tuvo en cuenta las siguientes consideraciones:

1. La ubicación y características de las Edificación en el predio, el tipo de

construcción, el estado de conservación de las mismas, los materiales y
acabados utilizados en la construcción, los sistemas de seguridad y protección
entre otros.
2. Para obtener el concepto y el Valor Total del Avalúo de Reconstrucción, se realizó
un análisis de las características arquitectónicas y constructivas de la Edificación,
se estudió en el mercado los valores de los materiales, equipos y mano de obra,
 así como también se averiguó con otros expertos en esta materia y se consultó
con el Banco de Datos de las Organizaciones Gremiales (Camacol, Construdata,
etc).
3. Los Bienes Comunes Esenciales, de acuerdo a la Ley 675 de Agosto de 2001
del Régimen de Propiedad Horizontal corresponden a “Los bienes indispensables
para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del Edificio o Conjunto”. 18
Es decir, corresponde a la estructura del edificio (Cimientos, muros de
contención, columnas, vigas, entrepisos, muros estructurales y cubiertas), las
fachadas (externas e internas) y a todos los elementos comunes de las
edificaciones (los cimientos, las fachadas y las cubiertas son continuas).
4. Para determinar el Valor de Reconstrucción – Costo actual para construir hoy
el Edificio con sus mismas características – es necesario incluir en el estudio el
total de áreas, tanto comunes como privadas, que corresponden a la estructura
total del edificio.
Para el valor final de Reconstrucción de los Bienes Comunes – El valor
relacionado en bienes comunes de cada uno de los numerales del Capitulo I - solo
se relacionan os valores que correspondan a los Bienes Comunes (estructura,
acabados, etc), sin incluir los Bienes Privados (acabados de las áreas privadas de
las Viviendas)
5. Dentro de los valores del Avalúo de Reconstrucción de la Copropiedad se tiene
en cuenta la normativa vigente a la fecha del Código Sismorresistente
Colombiano, lo cual influye en los valores de los cimientos, muros de contención y
estructura en general.
6. Cuando se trata de Avalúos Comerciales para Inmuebles de Propiedad
Horizontal, con vida útil, el valor del terreno esta incluido en el valor total del
Avalúo. Esto quiere decir, que no se puede separar el valor del lote y el valor de la
construcción.
Pero, para el caso de Avalúos de Reconstrucción de Copropiedades, el valor
del terreno no se incluye.
7. Certificamos no poseer interés alguno en los inmuebles del Avalúo, igualmente
manifestamos no tener ninguna vinculación comercial diferente a la derivada a este
estudio con los propietarios o solicitantes del presente avalúo.
También certificamos no divulgar o revelar directa o indirectamente el resultado o
Cualquier tipo de información que sea de nuestro conocimiento, en razón de este
avalúo.
8. Avalúo de Reconstrucción con el objetivo de realizar la toma de Pólizas de
Seguros y no para operaciones de compra – venta; ya que no hay posibilidad de
mercado, en razón al impedimento físico y legal que le da la condición de estar
sometido bajo el Régimen de Propiedad Horizontal.
9. El valor de Reconstrucción practicado a la Copropiedad, no tiene en cuenta
aspectos de orden jurídico de ninguna índole, tales como titulación, servidumbres
activas y en general asuntos de carácter legal.
10. De acuerdo con el Articulo 19 del Decreto Nº 1420 de fecha 24 de Junio de 1998
y con el Numeral 7 del Articulo 2 del Decreto Nº 422 de fecha 8 de Marzo de
2000, expedidos por el Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo
tiene una vigencia de un año a partir de la fecha de expedición de este informe,
siempre que las condiciones que generan el valor de Reconstrucción se
conserven.
 11. Cada año, para la Póliza de Seguros, se debe incrementar el valor, de acuerdo al
IPC establecido por el Gobierno; pero se recomienda que cada 2 o 3 años, se lleve
a cabo la actualización del Avalúo de Reconstrucción.

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OSCAR MAURICIO BARRIOS M.

Gerente
Matricula Avaluador No. 01- 761 R. N. A. / C.
Bogotá D. C. Marzo 18 de 2019

Señores:
CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN
CONJUNTO RESIDENCIAL LA FINCA SUPERMANZANA 8, P.H
At. Sr. Daniel Morales
Administrador
Ciudad.

Apreciados Señores:

Atendiendo su amable solicitud, adjunto a la presente estamos enviando el informe

de avalúo correspondiente al valor de Reconstrucción de la Copropiedad
Conjunto Residencial La Finca Supermanzana 8, P.H ubicada en la Calle 24 Nº 1 –
60 Este, del Municipio de Madrid.

El valor de Reconstrucción ha sido elaborado con base a la visita y al estudio de la

copropiedad, al análisis de la localización, al diseño arquitectónico y constructivo,
a los materiales de construcción, a los acabados de la misma, al estado de
conservación y a las condiciones actuales de precios del mercado.

Avalúo de Reconstrucción con destino a la toma de pólizas de seguros de

Copropiedades (bienes comunes).

Atentamente.

OSCAR MAURICIO BARRIOS M.

Gerente.