Sei sulla pagina 1di 31

FORMAZIONE DECENTRATA NEL DISTRETTO DELLA

CORTE DI APPELLO DI SALERNO

SEMINARIO DEL 16 MAGGIO 2003

“LE LOCAZIONI ABITATIVE NELLA PRIMA


PRASSI APPLICATIVA”

RELAZIONE DEL DR. ALDO CARRATO

I MODELLI CONTRATTUALI DI LOCAZIONE ABITATIVA


ALL’ESAME DEL GIUDICE NEL PROCEDIMENTO PER CONVALIDA
DI SFRATTO

1
ASPETTI SOSTANZIALI -
• MODALITA’ DI STIPULA E DI RINNOVO DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE
SECONDO LA DISCIPLINA CONTENUTA NELL’ART. 2 DELLA L. 9 DICEMBRE
1998, n. 431 *.

- PREMESSA GENERALE.

Secondo l’impianto fondamentale trasparente dalla nuova legge n. 431 del 9 dicembre 1998
(pubblicata sulla G.U. del 15/12/1998 ed in vigore dal 30 dicembre 1998) le locazioni
abitative - essendo rimasta la disciplina riguardante quelle relative ad immobili destinati ad
uso diverso allo stato invariata - sono state regimentate in base ad un triplice modello
contrattuale, il primo riconducibile alla regolamentazione codicistica (alla stregua
dell’elencazione contenuta nell’art. 1), il secondo di impostazione libera (salva l’osservanza
di determinate regole minime imperativamente previste quale complesso normativo
individuante il modulo base per l’esplicazione in pieno dell’autonomia privata) e il terzo di
tipo convenzionato in forma assistita ovvero concertata.
Come emerge, pertanto, immediatamente all’evidenza l’innovato quadro normativo ha inteso
contemplare una disciplina più complessa ed articolata per il mercato delle locazioni
abitative, favorendo sostanzialmente una tendenziale liberalizzazione, in tal modo abolendo il
sistema precedente poggiante sul c.d. “equo canone” di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, solo
parzialmente mitigato dall’avvento dei cc.dd. “patti in deroga”, sulla scorta della previsione
contenuta nell’art. 11 della L. 8 agosto 1992, n. 359 (di conv. del D.L. 11 luglio 1992, n.
333), peraltro applicabile integralmente e senza l’osservanza di particolari condizioni soltanto
con riferimento agli immobili di nuova costruzione (oltre che a quelli completamente
ristrutturati).
Del resto quest’ultima novità normativa era stata introdotta nel panorama legislativo
riguardante le locazioni come una miniriforma interlocutoria ovvero quale soluzione ponte in
attesa della complessiva revisione della materia, che, appunto, si è concretizzata attraverso
l’emanazione della legge in commento, ancorché soltanto limitatamente all’ampia area delle
locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo ed equiparabili.
Con riguardo al canale contrattuale c.d. libero, in effetti, la nuova legge riprende parzialmente
il modello paradigmatico previsto dalla normativa sui patti in deroga (oltretutto riferita,
secondo la giurisprudenza e la dottrina assolutamente prevalenti, alle sole locazioni abitative),
nel senso di conferire alle parti il diritto di determinare liberamente il canone - svincolando la
sua quantificazione dalla valutazione di rigidi parametri obiettivi (come accadeva alla stregua
della regolamentazione originariamente stabilita dalla L. n. 392 del 1978) - e conservando la
previsione della durata minima obbligatoria del rapporto per un quadriennio, ordinariamente
rinnovabile per un eguale periodo (diversamente dai contratti cc.dd. stipulati in forma assistita
facoltativa per i quali la durata base è fissata in tre anni, rinnovabili ordinariamente per altri
due, e il canone è da determinare secondo uno schema vincolato sulla base di criteri
predefiniti alla stregua della concertazione delle organizzazioni della proprietà edilizia e di
quelle dei conduttori da individuare come maggiormente rappresentative, prima in sede
nazionale e, poi, a livello locale).
Tuttavia la L. n. 431/’98 contiene una serie di novità aggiuntive che rendono maggiormente
praticabile il canale contrattuale in questione, tra le quali le principali si identificano con
l’esclusione dell’assistenza delle associazioni “di categoria” come requisito essenziale di
validità della convenzione locatizia - in conformità alle linee direttrici espresse dalla Corte
Costituzionale nella importante sentenza 25 luglio 1996, n. 309 - , con il superamento

2
dell’adeguamento automatico del canone sulla scorta degli indici Istat, precedentemente
quantificato nella misura massima del 75% della relativa variazione (disancorando la
pattuizione dei contraenti da questo parametro) e con l’ampliamento dei motivi che
legittimano il locatore ad esercitare il diniego di rinnovo alla prima scadenza.

- LA DURATA DEL CONTRATTO CON CANONE LIBERO.

La principale limitazione stabilita imperativamente dalla nuova normativa per i contratti “a


canone libero” investe dunque l’aspetto della durata, la quale - così come nel regime anteriore
- è prefissata nel minimo in quattro anni, che costituisce, pertanto, una previsione che incide
direttamente sull’autonomia contrattuale, derogandola parzialmente, discendendo dalla sua
violazione la conseguenza della nullità, come sancita dal successivo art. 13, 3° co., della
stessa legge n. 431 del 1998. La norma relativa produce, quindi, in caso di violazione della
disposizione imperativa, un effetto sostitutivo, nell’eventualità del raggiungimento di un
accordo per una durata inferiore (cfr., in merito, Cass. 5 luglio 1990, n. 7073, in Giust. civ.
Mass. 1990, fasc. 7; Cass. 26 settembre 1997, n. 9494, in Arch. loc. e cond. 1998, 69; Cass. 7
settembre 1995, n. 9458, ivi, 1996, 39), ovvero integrativo per l’ipotesi in cui le parti abbiano
pretermesso, nella regolamentazione convenzionale del rapporto locatizio, l’aspetto inerente
la durata, e ciò in funzione del soddisfacimento del principio generale immanente nel nostro
ordinamento di conservazione del negozio (“utile per inutile non vitiatur”). Invero - alla luce
dei dettami generali - il primo effetto operante in caso di previsione di una clausola difforme
dal parametro normativo si prospetta riconducibile alla fattispecie della nullità parziale di cui
all’art. 1419, co. 2°, c.c., onde il contratto di locazione - da concludersi, in ogni caso, in forma
scritta prescritta “ad substantiam” (v. art. 1, co. 4°, della legge in commento) - rimane valido
ed efficace in ogni altra sua parte, ad eccezione della clausola che sancisce la durata inferiore
al quadriennio, appunto automaticamente sostituita dalla nuova disposizione imperativa.
L’altro effetto c.d. integrativo sortisce i suoi effetti in base all’art. 1339 c.c., che stabilisce
l’inserzione nel contratto di clausole imposte da norme aventi natura cogente, del tipo di
quella in discorso.
Naturalmente le parti possono accordarsi nel prevedere legittimamente una durata superiore a
quella minima legale quadriennale, regolamentando anche l’aspetto della effettiva
individuazione del secondo periodo contrattuale nell’eventualità di tacita rinnovazione, onde,
difettando un’esplicita o quantomeno inequivoca intesa bilaterale a quest’ultimo proposito,
l’ulteriore successiva durata della convenzione locatizia, alla stregua dell’imperatività e della
perentorietà della previsione contenuta nell’art. 2, co. 1°, della L. n. 431/98, va riguardata
come ristretta nell’ordine dei quattro anni (sul punto, ancorché con riferimento alla diversa
fattispecie della rinnovazione tacita del contratto di locazione di immobile adibito ad uso
diverso da quello abitativo, v. Pret. Salerno-Eboli, ord. 17 marzo 1998, in Rass. Loc. e
cond.1998, 335, con nota di Della Ventura).
Peraltro la disposizione emergente dal 1° comma dell’art. 2 stabilisce che, una volta decorsi i
primi quattro anni (nel caso in cui sia stata prevista proprio tale durata minima, ma il
problema non si sposta nel caso in cui sia stato raggiunto l’accordo su una durata maggiore),
il contratto di locazione deve intendersi rinnovato automaticamente per un ulteriore
quadriennio (ovvero per una eguale durata - superiore a quella minima - del primo periodo
quando sussista espresso accordo in tal senso), salvo che il locatore - secondo un modello
procedimentale già contemplato nella pregressa e perdurante legislazione per le locazioni ad
uso diverso (cfr. art. 28 della l. n. 392/78) - non dichiari di volersi avvalere della facoltà del
diniego di rinnovo da esercitare attraverso la trasmissione della comunicazione al conduttore
sostanziantesi nell’invio di idoneo preavviso di almeno sei mesi, nella sussistenza di uno dei

3
motivi elencati nelle ipotesi rappresentate dalla lett. a) alla lett. g) dell’art. 3 della legge
riformatrice.
Come traspare in modo abbastanza univoco dalla norma in esame, nella nuova disciplina non
risulta contemplata una disposizione con contenuto riconducibile a quella precedente
emergente dall’art. 3 della L. n. 392/78 (abrogata ai sensi dell’art. 14 della L. n. 431/98), in
base alla quale ad entrambe le parti contrattuali era riconosciuta la possibilità di evitare la
rinnovazione tacita alla prima scadenza mediante comunicazione di semplice disdetta, da
inviare con lettera raccomandata . Pertanto, salvo che non ricorra una delle ipotesi legittimanti
il diniego di rinnovo dopo i primi quattro anni in capo al locatore, si deve ritenere che la
durata ordinaria del “contratto a canone svincolato” è fissata nell’ordine degli otto anni
(ovvero di quattro anni più altri quattro, in conseguenza dell’automatica rinnovazione), non
emergendo una diversa previsione della facoltà legale in favore del conduttore di evitare
l’effetto del rinnovo tacito attraverso l’intimazione di una disdetta contenente una volontà
contraria, salva la possibilità di fare ricorso al c.d. recesso anticipato per gravi motivi, che
rimane salvaguardato dalla previsione risultante dall’ultimo comma dell’art. 3 (e che elide il
possibile sospetto di incostituzionalità della mancata previsione della facoltà, a vantaggio del
locatario, di dare disdetta anticipata immotivata, unitamente alla considerazione che, per il
caso di ritenuta eccessività della durata ordinaria di tale tipo di contratto, allo stesso
conduttore è concessa dall’ordinamento la possibilità alternativa di accedere al modello del
“contratto tipo assistito” con canone calmierato, cui è correlata una durata minima
complessiva inferiore, ovvero nell’ordine dei cinque anni). A questo proposito si impone di
segnalare che con la recente disciplina non è stato affatto abrogato il disposto dell’art. 4 della
L. n. 392/78, per cui, in fondo, la previsione della norma appena innanzi richiamata si
atteggia come una parziale duplicazione della disposizione appena richiamata nella parte in
cui regolamenta l’ipotesi del “recesso legale” del conduttore, con ciò, peraltro, non rimanendo
esclusa la possibilità che, anche nella vigenza dell’attuale legge n. 431/98, le parti - con
individuazione di apposita clausola che non appare presidiata da specifica sanzione di nullità -
possono prevedere, nell’esplicazione della loro autonomia contrattuale, l’esercitabilità, in
capo al conduttore, della facoltà di “recesso convenzionale anticipato” secondo le modalità di
cui al co. 1° del medesimo art. 4, in relazione alla scadenza del primo quadriennio ed al fine
di impedire la prosecuzione del rapporto per altri quattro anni, in tal modo sopperendosi -
quantomeno in una prospettiva di “favor conductoris” - alla mancanza di una norma
ridondante l’art. 3 della c.d. legge sull’equo canone. Del resto questa interpretazione, oltre
che legittimata dalla persistenza del pregresso dato normativo, non si pone in contrasto con
norme inderogabili salvaguardate dalla sanzione di nullità nel novellato regime locatizio.
La reiterazione della previsione della possibilità del recesso legale anticipato a vantaggio del
locatore conferma la conservazione dell’abrogazione per incompatibilità (in relazione all’art.
15 delle disp. prel. c.c.), ancorché limitatamente ai contratti cui la L. n. 431/98 è applicabile
(e ciò unitamente alla coeva persistenza della vigenza dell’art. 4 della L. n. 392/78), dell’art.
1612 c.c. concernente il recesso convenzionale del locatore, mentre, sempre con riferimento
al tema del recesso, si devono ritenere ancora operanti le norme rispettivamente dettate negli
artt. 1613 e 1614 c.c. in ordine alla facoltà di recesso degli impiegati pubblici e al recesso
degli eredi dell’inquilino deceduto durante il corso della locazione, siccome non
espressamente soppresse, né potendosi le stesse qualificare come superate per incompatibilità
oggettiva riconducibile alla sopravvenienza di normativa di segno contrapposto.
In definitiva, pertanto, sulla scorta del dato positivo emergente dalla valutazione complessiva
dell’art. 2, co. 1°, della L. n. 431/98, si ricava che, in sostanza, la durata iniziale della
locazione con canone libero di un immobile destinato ad uso abitativo si identifica con quella
di otto anni, siccome è imperativamente stabilita la prima “rinnovazione” alla scadenza del
primo quadriennio, salvo che non ricorra l’ipotesi - da qualificarsi come eccezionale - che il

4
locatore eserciti la sua facoltà di negare la predetta “rinnovazione”, che gli è consentita
tassativamente soltanto in relazione ai motivi di cui al successivo art. 3.
Da ciò si desume, invero, che, se il locatore, in difetto della prospettazione di uno dei motivi
da ultimo richiamati e del correlativo rituale - ancorché eccezionale nell’economia del
contratto - esercizio del diniego di rinnovazione, non può impedire, mediante l’intimazione di
un’ordinaria disdetta ovvero la comunicazione formale di natura recettizia della propria
intenzione di rinuncia al rinnovo del contratto (invece effettuabile in relazione alla scadenza
del secondo quadriennio, secondo tempi e modi prestabiliti, di cui si tratterà in seguito), la
“rinnovazione” del rapporto per un secondo quadriennio successivamente al decorso del
primo, allora si deve intendere che l’ordinamento ha voluto prevedere, in linea generale e
normale, che la durata iniziale di questa categoria di locazioni si immedesima con quella di
otto anni.
In realtà, alla luce di quanto innanzi, di rinnovo in senso tecnico si potrebbe discorrere
soltanto per le scadenze successive alla prima (così come convenzionalmente stabilita),
mentre il c.d. “diniego di rinnovo”, riconosciuto al locatore solamente per ipotesi
tassativamente circoscritte, si caratterizzerebbe, in fondo, come una sorta di recesso
contrapposto, per ragioni di equità, rispetto a quello consentito al conduttore nella
configurazione di gravi motivi (ai sensi dell’art. 3, ult. co., l. cit.), esercitabile soltanto dopo il
primo quadriennio. Del resto, anche sotto un profilo ontologico, il recesso (nella cui area va
inscritto il diniego di rinnovazione collegato ad una “giusta causa”), pur qualificandosi -
analogamente alla disdetta - come atto unilaterale recettizio finalizzato a porre termine al
rapporto contrattuale, se ne differenzia perché si prospetta idoneo a determinare lo
scioglimento del contratto, il quale, in difetto, continuerebbe a protrarsi fino alla sua
conclusione ordinaria, diversamente dalla disdetta che, invece, è preordinata a produrre la
cessazione del rapporto alla scadenza prefissata.
Da tanto si ricava che qualora le parti di un contratto di locazione relativo ad immobile
adibito ad uso abitativo - così come relativamente a quello stipulato con riferimento ad uso
commerciale - abbiano previsto convenzionalmente che il contratto medesimo abbia durata di
otto anni (dodici, nel caso della locazione inerente ad uno degli usi indicati nell’art. 27 della
L. n. 392/78), alla scadenza non si applica il meccanismo del diniego del rinnovo legale
contemplato dall’art. 3 cit., siccome, invero, esso trova modo di operare solo alla scadenza del
primo quadriennio (ovvero sessennio per le locazioni ad uso diverso, salva ovviamente la
previsione convenzionale di una diversa durata del primo periodo contrattuale che sia
superiore a quella minima ma non a quella di otto anni o dodici anni, rispettivamente per le
locazioni ad uso abitativo e per quelle riferibili ad uso diverso). In altri termini pare legittimo
affermare che anche nei contratti di locazione per utilizzazione abitativa “a canone
liberamente determinato” il conduttore può preventivamente rinunciare al diritto di
rinnovazione del rapporto alla prima scadenza, previsto dal cit. art. 2, solo se la durata iniziale
del contratto, convenzionalmente stabilita, equivalga almeno a quella di otto anni, perché
atteggiandosi essa, in effetti, come quella minima stabilita dal legislatore in senso ordinario
(in virtù della disposizione che legittima il locatore al recesso solo per uno dei motivi riportati
nell’art. 3), la rinuncia in questione si risolverebbe altrimenti in una pattuizione orientata a
limitare la durata legale del contratto, per come evincibile anche dal tenore dell’art. 13 della
L. n. 431/98 (in senso conforme, ancorché con riferimento alla fattispecie delle locazioni non
abitative, cfr. Pret. Bolzano-sez. dist. di Merano, 3 aprile 1997, n. 47, in Arch. loc., 1997,
1049, nonché Pret. Verona, 25 settembre 1998, ivi, 1999, 135; in senso difforme v. Trib.
Modena, 12 settembre 2001, in Rass. Loc., 2002, 418, con nota contraria del sottoscritto).

5
- IL PROCEDIMENTO DELINEATO PER IMPEDIRE LA RINNOVAZIONE DEL
CONTRATTO ALLA SECONDA SCADENZA.

Nell’ipotesi in cui si sia verificato il rinnovo del contratto per non essersi avvalso il locatore
della facoltà di diniego riferibile alla prima scadenza quadriennale (ovvero - stante la
similarità degli effetti - per invalido esercizio dell’inerente diritto teso ad impedire la
prosecuzione del rapporto per il secondo quadriennio), il legislatore del 1998 ha previsto un
meccanismo procedimentale apposito, al co. 1° dell’art. 2 della L. n. 431 in esame, che
sembra orientato, in linea preferenziale, a favorire un possibile accordo per il rinnovo del
contratto, in via ordinaria, per ulteriori quattro anni (o anche oltre, e ciò pure nell’eventualità
in cui sia stata prevista una prima durata in misura superiore con rinnovazione, dopo la
scadenza del primo periodo, per un eguale lasso temporale). Infatti nella richiamata
disposizione normativa risulta stabilito che, alla scadenza (minima ed ordinaria) dei primi otto
anni, è concessa, ad entrambe le parti - senza indicazione di un particolare onere a carico
dell’una di attivarsi prima dell’altra - la possibilità di concretizzare una rituale procedura
intesa al raggiungimento dello scopo di rinnovare il contratto a nuove condizioni oppure di
rinunciare a tale facoltà, attività quest’ultima nella quale si sostanzia il diritto potestativo di
disdetta in forma ordinaria, precedentemente regolamentato dall’art. 3 della L. n. 392/78, ora
abrogato.
In proposito la legge - onde evitare la produzione dell’effetto della tacita rinnovazione del
rapporto secondo le medesime precedenti condizioni contrattuali (ovvero per altri quattro
anni, salva la previsione convenzionale di una durata originaria maggiore), per quanto sancito
dall’ultima parte del 1° co. dell’art. 2 - impone indifferentemente a ciascuna delle parti
l’onere di formulare e comunicare la propria intenzione in merito con lettera raccomandata,
da inviare all’altro contraente almeno sei mesi prima della scadenza. Quest’ultimo, una volta
ricevuta la proposta, nel successivo termine di sessanta giorni (peraltro non espressamente
qualificato perentorio e senza che dalla sua inosservanza possa discendere un effetto
invalidante dell’eventuale accordo che dovesse essere raggiunto, in mancanza di una specifica
sanzione in tal senso), è onerato a rispondere all’interpello, rispettando la stessa formalità
della raccomandata.
Per il caso in cui la proposta contrattuale sia indirizzata a sortire l’effetto del rinnovo secondo
nuove condizioni , è necessario evidentemente che queste ultime - essenzialmente riferibili
alla rideterminazione del canone e della durata contrattuale - siano puntualmente individuate,
onde consentire all’altra parte una piena ed effettiva cognizione degli eventuali aggravi cui
dovrà esporsi, sulla scorta della quale sarà poi avanzata la risposta. Nell’ipotesi in cui
quest’ultima sia negativa ovvero non venga proprio formulata, il contratto si intenderà
scaduto alla data di cessazione della locazione pattiziamente determinata (senza che ciò,
naturalmente, elida la possibilità in capo alle parti di addivenire - anche successivamente
all’infruttuosità della trattativa innanzi enunciata o alla mancata attivazione della stessa - alla
conclusione di un contratto “ex novo”).
Ovviamente anche nel caso di intimazione di disdetta definitiva tempestivamente intervenuta
- che, pertanto, ordinariamente si atteggia come un atto che presuppone lo svolgimento in
corso del rapporto locativo e il cui esercizio, secondo le modalità e il termine previsti
normativamente, si conforma quale condizione risolutiva per evitare la rinnovazione tacita del
rapporto medesimo - si configurerà lo stesso effetto, onde il contratto si dovrà ritenere
scaduto con la maturazione del doppio quadriennio (salva l’operatività di una durata
maggiore eventualmente concordata tra le parti).
Sebbene la lettera della nuova legge - così come quella emergente dall’art. 3 della previgente
L. n. 392/78 - preveda l’adozione della formalità della raccomandata anche per la disdetta
ordinaria, tuttavia - secondo l’indirizzo pregresso della giurisprudenza (cfr. Cass. 13 maggio
1989, n. 2211, in Arch. loc. e cond. 1990, 54; Cass. 16 giugno 1998, n. 5981, cit.) e adattabile

6
anche all’innovata disciplina positiva - si può rilevare che l’attuale disposizione non prescrive
un requisito di forma della comunicazione della disdetta a pena di nullità dal momento che
tale sanzione non è specificamente indicata, né, per altro verso, può essere ritenuta applicabile
sul punto in via interpretativa, poiché nell’ambito della materia delle locazioni deve ritenersi
vigente, in linea generale, il principio della libertà della forma,derogato solo quanto alla
modalità di stipulazione iniziale del contratto, che deve avvenire obbligatoriamente per
iscritto, secondo il disposto di cui all’art. 1, ult. co., della L. n. 431/98 (come già risultava
prescritto precedentemente per le sole locazioni ultranovennali, ai sensi dell’art. 1350 c.c.).
Naturalmente il termine da rispettare per formalizzare la disdetta quantificato in “almeno sei
mesi” anteriormente alla scadenza del secondo quadriennio (o dell’eventuale periodo
maggiore concordato convenzionalmente tra le parti) ha natura decadenziale (art. 2964 c.c.),
nel senso che la sua tardività non impedisce l’effetto del rinnovo automatico del contratto
secondo le condizioni contrattuali precedentemente applicate, e ciò si desume, in modo
sufficientemente chiaro, dall’ultima parte del co. 1° dell’art. 2, laddove risulta sancito che
l’omessa comunicazione - riferibile sia alla proposta di prosecuzione del rapporto a nuove
condizioni che alla manifestazione di rinuncia al rinnovo del contratto (e, quindi, alla
modalità temporale nel testo della medesima norma indicata) - comporta, appunto, la
conseguenza della rinnovazione tacita del contratto.
Costituisce, inoltre, principio altrettanto consolidato in giurisprudenza (cfr. Cass. 2 dicembre
1996, n. 10706, in Arch. loc. e cond. 1997, 56; Cass. 3 giugno 1998, n. 5460, in Giust. civ.
Mass. 1998; Trib. Napoli, 24 maggio 1996, in Rass. Loc. e cond. 1996, 447) l’asserzione in
base alla quale, in ipotesi di cessazione del rapporto contrattuale (per la disdetta comunicata
tempestivamente alla controparte) non può desumersi la rinnovazione implicita del contratto
di locazione dalla sola circostanza della permanenza del locatario nell’immobile oltre la
scadenza del termine e dalla mera accettazione di canoni per il periodo successivo alla
scadenza, occorrendo che detti fatti siano corroborati da comportamenti inequivoci delle parti
idonei a rappresentare la volontà di mantenere in vita il rapporto locatizio, ivi compresa una
nuova condotta positiva con la quale il locatore manifesti la volontà di rinnovare il contratto
contraria a quella precedentemente espressa.

- LA LIBERA DETERMINAZIONE DEL CANONE E LE PROBLEMATICHE CONNESSE.

Il connotato maggiormente rilevante e qualificante della disciplina riguardante i rapporti


locatizi di cui al co. 1° dell’art. 2 della L. n. 431/98 - per come si desume chiaramente anche
dal relativo regime delle invalidità contenuto nell’art. 13, co. 4°, dello stesso testo normativo -
consiste nella libera contrattazione del canone, diversamente da quelli regolati dal successivo
co. 3°, i quali sono assoggettati ad un canone controllato e determinato secondo un modello di
“autonomia assistita”.
Mentre nella precedente regolamentazione normativa trasparente dalla L. n. 392/78 (solo
parzialmente attenuata, sotto il profilo della quantificazione vincolata della misura del
canone, dalla successiva normativa sui cc.dd. “patti in deroga”) vigeva quale parametro
inderogabile il limite del canone c.d. “equo”, ovvero imperativamente stabilito sulla scorta dei
criteri legali fissati negli artt. 12 e segg. della medesima legge, salva ovviamente la facoltà
per le parti di pervenire ad una pattuizione di un canone inferiore, quale espressione del
potere di autonomia contrattuale, nel nuovo panorama normativo riferibile ai contratti in
discorso si prescinde dalla necessità che le parti debbano conformarsi ad un tetto massimo di
un canone eterodeterminato, potendo le stesse legittimamente concludere un contratto con
canone svincolato da parametri obiettivi e predeterminati normativamente; a tale potere è
correlato anche il riconoscimento della facoltà di addivenire ad una libera determinazione

7
dell’entità dell’aggiornamento nel corso del suo svolgimento, alla stregua della univoca
abrogazione della pregressa disposizione riconducibile all’art. 24 della cit. L. 27/7/1978, n.
392, la quale, appunto, stabiliva un limite insuperabile dell’aumento coincidente con la
misura del 75% della variazione Istat dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di
operai ed impiegati verificatasi nell’anno precedente, subordinando la spettanza del maggior
introito economico alla proposizione di una formale richiesta da parte del locatore con
decorrenza dal mese successivo. Sotto quest’ultimo profilo, dunque, con riguardo alla nuova
disciplina, le parti potranno convenire un aggiornamento annuale anche superiore (come pure,
in ipotesi, inferiore) al predetto indice percentuale della variazione Istat, sempre che,
naturalmente, nella relativa convenzione sia espressamente riportata la relativa clausola,
altrimenti incorrendo nella sanzione di nullità - siccome l’aggiornamento costituisce una voce
facente parte integrante del canone e funzionalmente demandata a garantire l’adeguatezza nel
tempo del corrispettivo, il cui pagamento incombe al conduttore, in relazione alla
prospettazione cronologica della svalutazione monetaria - l’eventuale relativa pretesa del
locatore che non trovi un diretto riscontro nell’accordo esplicito delle parti, risolvendosi essa
in una condotta indirizzata all’ottenimento di un “canone superiore a quello contrattualmente
stabilito” (così come recita l’ultima parte del co. 4° dell’art. 14 della nuova legge). Si profila,
altresì, opportuno rilevare che - proprio in virtù della intervenuta soppressione del menzionato
art. 24 (donde l’insussistenza della necessità che, oltre al raggiungimento di uno specifico
accordo in ordine all’aggiornabilità del canone, occorra anche la formale richiesta, di volta in
volta, del locatore) e della correlativa libertà di determinazione della misura annuale di
aggiornamento, collegata a quella inerente la quantificazione del canone base - si prospetterà
come valida la clausola con cui le parti converranno l’automaticità dell’aggiornamento
annuale del canone, escludendo l’indispensabilità di specifica istanza da parte del locatore,
con riferimento all’intervenuta variazione Istat e intendendosi questa integrata dalla volontà al
riguardo già espressa anticipatamente dallo stesso locatore in sede di formazione del contratto
(in senso contrario, con riferimento alle locazioni non abitative nella permanenza del vigore
dell’attuale art. 32 della L. n. 392/78, cfr. Cass. 6 febbraio 1998, n. 1290, in Foro it. 1998, I,
746).
Ritornando al tema di fondo della liberalizzazione del canone base, occorre sottolineare che
discende da questa stessa caratteristica il riconoscimento in favore delle parti della piena
possibilità di stabilire le condotte modali e temporali di corresponsione del canone stesso,
siccome esse possono convenire il relativo pagamento anticipato mese per mese, anno per
anno o secondo una diversa cadenza, ovvero il frazionamento del medesimo in rate mensili o
annuali, senza esclusione della possibilità di stabilire anche il totale pagamento anticipato a
carico del locatario, e ciò quantomeno con riferimento al primo periodo minimo quadriennale
(o eventualmente concordato in misura superiore), siccome la protrazione per il secondo
periodo - al momento della stipula originaria del contratto - non può dirsi certa, potendosi
concretare l’eventualità del diniego di rinnovo alla prima scadenza da parte del locatore
ovvero quella del recesso anticipato del conduttore nella sussistenza di gravi motivi.
Non sembra, al riguardo delle locazioni abitative stipulate secondo il modello del canale “a
canone libero”, che si possa ritenere, in senso ostativo, ancora operante - nell’innovato quadro
normativo - il limite stabilito dall’art. 2-ter della L. 12 agosto 1974, n. 351, con il quale è
stata comminata la nullità delle clausole contrattuali di corresponsione anticipata del canone
per periodi superiori a tre mesi, sul presupposto che trattasi di norma non vincolistica in senso
stretto e, in quanto tale, applicabile anche alle locazioni non soggette alla proroga legale e,
quindi, sia ai rapporti locatizi riguardanti gli immobili destinati ad utilizzazione abitativa che
a quelli concernenti gli usi diversi nel regime ordinario, così come disciplinati dalla L. n.
392/78 . Invero la sopravvenuta previsione normativa della libera determinazione del canone
(anche per i rapporti locativi abitativi) dovrebbe aver implicitamente comportato
l’abrogazione del divieto di corresponsione anticipata del canone stabilita nel pregresso

8
regime giuridico, poiché la quantificazione è appunto divenuta libera, con la derivante
applicabilità dell’art. 84 della L. n. 392/78 (rimasto in vigore) che consente l’ultrattività solo
delle norme compatibili con la disciplina successiva e, di riflesso, di quelle ad essa sostituitasi
con la recente L. n. 431/98. Del resto la prospettata opzione interpretativa pare avallata
dall’ulteriore considerazione in base alla quale la disciplina del nuovo tipo negoziale non
incontra la limitazione precedentemente prevista dall’art. 24 della cit. L. n. 392/78
(persistente, invece, per le locazioni degli immobili adibiti ad uso diverso, ai sensi dell’art.
32, non investito dalla riforma) e per essa non è più contemplata la sanzione generale di
nullità che, nella previgente regolamentazione normativa, l’art. 79 della c.d. legge sull’equo
canone riconduceva a qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore altro vantaggio in
contrasto con norme imperative, bensì quella più affievolita riferibile soltanto a quelle
clausole indirizzate a conferire allo stesso locatore un profitto avente come parametro di
riferimento solo l’eccedenza economica rispetto alla misura del canone convenzionalmente
concordato: e la pattuizione consistente nel raggiungimento dell’intesa del pagamento del
canone anticipato anche per periodi superiori al trimestre non collide con lo spirito della L. n.
431/98, né con un divieto inderogabilmente trasparente nella nuova normativa e, come tale,
presidiato da un inequivoco trattamento invalidante.
Appare, invece, pacifico che, anche nell’innovato regime normativo di libera determinabilità
del canone pure per le locazioni che investono gli immobili destinati ad uso abitativo
ordinario, così come per i rapporti locativi attinenti agli usi diversi ancora disciplinati dalla L.
n. 392/78, alla prevista liberalizzazione non corrisponde il potere del locatore di pretendere la
corresponsione di ulteriori somme, diverse dal canone o dal deposito cauzionale, a fondo
perduto o a titolo di “buona entrata”, dal momento che un accordo che abbia ad oggetto un
versamento a tale titolo, siccome privo di giustificazione in relazione al sinallagma
contrattuale, non trova alcuno spazio di operatività, incorrendo nella sanzione di nullità
rinvenibile nell’art. 13, co. 4°, della più volte indicata L. 15 dicembre 1998, n. 431.
In effetti l’innovato impianto normativo (appunto salvaguardato dalla barriera sanzionatoria
invalicabile appena richiamata) - ancorché riferentesi alla possibilità di addivenire ad una
libera determinazione della misura del canone - impone, in ogni caso, che nella
quantificazione del predetto canone non si possono far rientrare elementi spuri di equivoca
natura, quale appunto la c.d. “indennità di buona entrata”, che, invero, non costituisce una
componente del canone di locazione, siccome non trova titolo legittimo nella reciprocità delle
prestazioni ordinariamente rinvenibili in un contratto di locazione, onde la relativa pattuizione
deve ritenersi vietata. Indipendentemente dalla qualificazione nominalistica che di tale
versamento si voglia dare, infatti, un’eventuale intesa orientata a farla diventare oggetto della
convenzione frustrerebbe uno degli scopi basilari anche della nuova L. n. 431/98 (come della
precedente n. 392/78), ovvero quello di assicurare l’assoluta trasparenza dei rapporti tra il
locatore ed il conduttore per quanto concerne la determinazione dell’ammontare del canone.
Da questo punto di vista, pertanto, così come la pretesa del locatore di ottenere dal conduttore
il versamento di somme che non appaiono riferibili al canone in senso stretto, inteso quale
corrispettivo del godimento dell’immobile e non quale “prezzo” versato al locatore per
indurlo a stipulare la locazione, cade nelle maglie della predetta sanzione di nullità (avente
come punto di riferimento ogni onere non riconducibile al “canone contrattualmente
stabilito”), allo stesso modo si deve rilevare che le somme che il locatore intendesse percepire
a titolo diverso dal canone, come innanzi inteso, non possono essere prese in considerazione
al fine della determinazione del canone effettivamente concordato dalle parti e dalle
medesime invero voluto sulla scorta delle espresse pattuizioni contrattuali. Bisogna
aggiungere che costituisce sul punto, inoltre, principio incontestato in giurisprudenza (in
merito v., ad es., Cass. 9 ottobre 1996, n. 8815, in Giust. civ. 1996, I, 3147, con nota di N.
Izzo) - e certamente condivisibile - l’assunto in virtù del quale la prospettata sanzione opera
anche nel caso in cui l’accordo avente ad oggetto il pagamento di somme non legalmente

9
giustificabili (del tipo di quelle innanzi menzionate) non intervenga direttamente tra il
locatore ed il conduttore, ma tra il locatore ed un terzo, sempreché rimanga accertato il
collegamento funzionale tra l’accordo ed il contratto di locazione, e, quindi, l’inerenza del
pagamento al regolamento economico del rapporto di locazione.
Non sussistono, invece, particolari ostacoli di sorta - proprio sulla scorta della sopravvenuta
liberalizzazione del canone e delle modalità di corresponsione ad esso inerenti - a ritenere la
validità della clausola con la quale vengano stabilite misure crescenti di canoni per la durata
contrattuale (quantomeno con riferimento a quella coincidente con la prima scadenza
convenzionale), ovvero della pattuizione della determinazione del canone in misura
differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, anche se
occorre ancorarla ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibrio del
sinallagma contrattuale, che siano del tutto indipendenti dalle variazioni annuali del potere di
acquisto della moneta.
La giurisprudenza (cfr., sul punto, tra le tante, Cass. 8 marzo 1993, n. 2770 e Cass. 16 marzo
1993, n. 3095, entrambe in questa Rassegna 1994, 217, nonché Cass. 24 giugno 1997, n.
5632, ivi, 1997, 516), già occupatasi del problema in relazione alle locazioni non abitative, ha
riaffermato più volte il riportato principio, sottolineando la legittimità dello specifico accordo,
a condizione che non risulti una sottostante volontà delle parti indirizzata, in realtà, a
perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare esclusivamente gli effetti della
svalutazione monetaria, eludendo, così, i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della L. n.
392/78 (sia nella sua formulazione originaria che in quella novellata ad opera dell’art. 1,
comma nove sexies, della L. n. 118/85), ed incorrendo, conseguentemente, nella sanzione di
nullità prevista dal successivo art. 79 della predetta legge, configurandosi, in effetti, una
fattispecie negoziale in frode alla legge. Tuttavia - come è stato sottolineato in dottrina (v., sul
punto, Francesco e Gabriele De Paola, “Per la validità dei contratti di affitto è sempre
necessaria la forma scritta”, in Guida al diritto, 1998, n. 50, pagg. 49-50) - quest’ultimo
problema non si dovrebbe prospettare in concreto con riferimento al nuovo regime delle
locazioni abitative, dal momento che con l’intervenuta abrogazione dell’art. 24 della L. n.
392/78, non emerge l’obbligo a carico delle parti di rispettare limiti quantitativi
dell’aggiornamento, invece posti dall’omologa ed ancora vigente disposizione di cui all’art.
32 della stessa legge applicabile ai rapporti locativi relativi ad immobili destinati ad uso
diverso dall’abitazione; tuttavia ciò non toglie che la pattuizione debba trasparire chiaramente
dal contenuto contrattuale e trovare una propria giustificazione autonoma nella verificabilità
di fatti obiettivi futuri prevedibili non equivocamente dagli stessi contraenti incidenti sulla
reciprocità delle prestazioni ed idonei a garantire la conservazione dell’equilibrio del relativo
vincolo sinallagmatico, fatti, cioè, che devono risultare sganciati dalla svalutazione monetaria
coperta dalla clausola di aggiornamento, la quale, quindi, è destinata a trovare una propria
collocazione distinta nell’ambito della complessiva convenzione (salvo che, nei cc.dd.
“aumenti a scaletta”, non si vogliano far rientrare, onnicomprensivamente, nel corso dello
svolgimento del rapporto, anche le maggiorazioni dovute all’aggiornamento, ma in tal caso
occorre che la clausola sia specifica in questo senso e che, naturalmente, onde evitare
un’illegittima duplicazione, rimanga esclusa ogni altra pattuizione riferibile
all’aggiornamento medesimo).

*questa parte della relazione riprende, con qualche opportuno adattamento, il testo del mio
parziale commento all’art. 2 della L. n. 431/98 edito in Rass. Loc. e cond., n. 1/1999, 21-36.

10
ASPETTI PROCESSUALI -

INTRODUZIONE. Il procedimento per convalida - regolamentato dagli artt. 657-669 c.p.c.,


con applicazione di determinate disposizioni ricavabili anche dalla legislazione ordinaria - si
caratterizza, in linea generale, come una forma speciale di procedimento di cognizione,
attraverso il cui esperimento l’intimante tende all’ottenimento, senza particolari formalità e,
perciò, per le vie brevi (pur dovendo rimanere salvaguardato il fondamentale principio di
provocazione del contraddittorio), un titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile locato (ed
è in questo senso che lo si fa rientrare nella categoria degli “accertamenti con prevalente
funzione esecutiva”) .
Tale procedimento - indubbiamente avente natura contenziosa - si prospetta, in ogni caso,
come alternativo al processo a cognizione piena (da instaurare direttamente nelle forme
stabilite dall’art. 447 bis c.p.c.) in ordine all’esercizio delle azioni fondate sul diritto alla
restituzione di immobile oggetto di convenzione locatizia (relativo ai soli casi di risoluzione
per cessazione contrattuale o per morosità), nelle cui modalità sfocia, peraltro, a seguito
dell’opposizione della controparte che determina, quindi, la conversione del rito e la
conseguente definizione del giudizio con l’emanazione in senso proprio di una sentenza, con
la quale viene normalmente statuito sul merito del rapporto sostanziale.
Tuttavia, nella fase speciale strutturata in funzione propedeutica rispetto all’eventuale
ordinanza di convalida, il procedimento di sfratto o di licenza si riconduce all’ambito degli
accertamenti sommari, pur specificandosi che, però, in questa sede la sommarietà, più che
essere implicata dalla superficialità della cognizione, è determinata o direttamente
dall’acquiescenza della controparte intimata (che non compare o non si oppone all’udienza
prefissata, legittimando l’emissione della convalida disciplinata dall’art. 663 c.p.c.) oppure
dalla incompletezza della cognizione (come nel caso in cui si sfoci nell’emanazione
dell’ordinanza con riserva delle eccezioni, prevista dall’art. 665 c.p.c., a cui consegue una
fase di merito con trattazione a cognizione propriamente piena).
Proprio in quanto procedimento giurisdizionale in grado di condurre alla formazione di un
titolo giudiziale - l’ordinanza di convalida - al quale è riconosciuta l’idoneità ad acquisire
l’efficacia del giudicato, è risaputo che, malgrado la tendenziale sommarietà della cognizione
della richiamata fase speciale introduttiva, al giudice è conferito il potere-dovere di accertare,
oltre alla ritualità dell’instaurazione del contraddittorio, la sussistenza dei presupposti
processuali e delle condizioni dell’azione per l’emissione della convalida. Inoltre egli è
tenuto - in base al generale principio “iura novit curia” - a valutare se, nella singola
fattispecie sottoposta al suo esame ed a prescindere dalla mancata comparizione od
opposizione dell’intimato, ricorrano i presupposti speciali di ammissibilità del procedimento
derivanti dai limiti di applicabilità trasparenti dall’ambito oggettivo e soggettivo ricavabile
dai fondamentali riferimenti normativi racchiusi nei richiamati artt. 657 e 658.
Si è già posto in luce come i tipi di procedimento per convalida siano funzionalmente
indirizzati all’ottenimento di una prestazione restitutoria fondata o sulla cessazione del
rapporto locatizio o sull’inadempimento del conduttore (per mancata corresponsione di uno o
più canoni alla scadenza pattuita).
Con riguardo al primo prototipo procedimentale l’art. 657 c.p.c. distingue la fattispecie della
licenza per finita locazione (prevista nel 1° co.) dall’ipotesi dello sfratto (di cui al 2° co.).
Nel primo caso l’azione viene esercitata anteriormente alla scadenza del contratto e, pertanto,
la legge consente il conseguimento della formazione anticipata di un titolo esecutivo di
rilascio (indipendentemente dalla configurazione di un fatto idoneo alla risoluzione), in tal
senso dando adito ad un’ipotesi tipica di c.d. “condanna in futuro”. In questo modello
processuale l’atto introduttivo si contraddistingue per la sua complessa conformazione
siccome, accanto alla citazione per la convalida, esso si caratterizza anche per il suo

11
contenuto di intimazione, esplicante un’efficacia sostanziale riconducibile - per l’appunto -
alla licenza o disdetta prevista dall’art. 1596 c.c. ed intesa ad evitare la c.d. tacita
rinnovazione contrattuale quando tale atto sia notificato (ove non sia intervenuta una disdetta
stragiudiziale antecedente) nei termini convenzionalmente stabiliti ovvero contemplati dalla
legge o, in mancanza, dagli usi.
Nella seconda ipotesi il locatore agisce successivamente alla pretesa scadenza del rapporto
sul presupposto del rifiuto di riconsegna dell’immobile da parte del conduttore, a condizione
che non si sia venuta a configurare, anche in questo caso, la tacita riconduzione del rapporto
locativo (o perché esclusa o perché impedita dalla tempestiva intimazione stragiudiziale della
disdetta).
I presupposti oggettivi dei due tipi procedimentali sono gli stessi, mentre muta soltanto il
momento temporale di riferimento rispetto all’inerente esercizio dell’azione giudiziale.
In ogni caso bisogna specificare che la qualificazione della domanda come licenza o sfratto
per finita locazione non ha alcun incidenza al fine dell’ammissibilità della relativa azione,
poiché il nomen iuris non influisce sulla “causa petendi” e sul “petitum” della domanda, che
consistono, la prima, nella richiesta di accertamento della scadenza naturale del rapporto e
della correlativa condanna in futuro al rilascio dell’immobile, il secondo, nella domanda di
condanna al rilascio dell’immobile oggetto della convenzione locatizia, una volta
sopravvenuta la sua scadenza. Pertanto il fine dell’azione giudiziale è comunque
riconducibile a veder riconosciuta la (futura o già intervenuta) cessazione del rapporto cui è
correlata l’istanza di rilascio dell’immobile.
Conseguentemente, anche se per mero errore, dovesse venir intimata licenza per finita
locazione rispetto ad un contratto già per ipotesi rinnovatosi in ordine alla successiva
scadenza, il locatore può richiedere ugualmente che sia dichiarata la risoluzione in relazione
alla effettiva scadenza legale futura, in tal modo non determinandosi una “mutatio libelli”,
ma semplicemente una “emendatio”, intendendo comunque - già in base al contenuto
dell’atto giudiziale iniziale - ottenere la riconsegna dell’immobile in dipendenza
dell’accertamento della reale scadenza contrattuale, il cui accertamento rientra nei compiti del
giudice.

• CENNI GENERALI SUL PROCEDIMENTO PER CONVALIDA DI SFRATTO ALLA LUCE DELLE
PROBLEMATICHE SCATURENTI DALL’APPLICAZIONE DELL’ART. 663 C.P.C. .

I. Una volta introdotto ritualmente il procedimento per convalida, all’udienza


susseguente indicata nell’atto di intimazione e di contestuale citazione l’intimato – come
anticipato - può scegliere di non comparire o di presenziare personalmente o anche
eventualmente a ministero di apposito procuratore cui abbia conferito rituale mandato.
Malgrado, di norma, le attività dell’intimato in funzione dell’eventuale convalida cui
aspira l’intimante si esauriscano nel contesto della stessa prima udienza, in tal senso
rimanendo esaltate le peculiarità del procedimento di convalida (caratterizzato da tipicità ed
immediatezza), tuttavia, tenendo anche conto del contenuto dei parametri normativi di
riferimento costituiti dagli artt. 663 e 665 cod. proc. civ., raccordati sistematicamente agli
artt. 175 e 185, co. 2°, cod. proc. civ., non si può escludere che, anche in tale sede (ancorché
in linea tendenzialmente eccezionale), sia concedibile, su istanza delle parti medesime, un
minimo spatium deliberandi per consentire loro di approntare meglio od aggiustare le loro
rispettive difese ovvero per raggiungere un’eventuale soluzione concordata, evenienze queste
che, certamente, giovano al buon andamento e alla razionalità del processo.
Nel caso della mancata comparizione dell’intimato - sempre che il contraddittorio sia
stato ritualmente instaurato e non sussistano le condizioni, anche ai sensi del contesto
trasparente dallo stesso co. 1° dell’art. 663 cod. proc. civ., per ordinare la rinnovazione della
citazione - il giudice, previa verifica della sussistenza dei presupposti di ammissibilità del

12
procedimento ed accertata la conformità alle condizioni legittimatrici legali del
provvedimento richiesto, procede alla convalida della licenza o dello sfratto e dispone, con la
stessa ordinanza, l’apposizione della formula esecutiva in calce all’atto di citazione.
È importante evidenziare che la regolarità formale dell’ordinanza di convalida della
licenza o dello sfratto per finita locazione o per morosità va stabilita con riferimento al
provvedimento apposto in calce all’atto di intimazione-citazione e non già a quello che fosse
eventualmente trascritto nel verbale di udienza, dovendosi in quest’ultimo semplicemente
dare atto della disposta convalida (ed è per questo che non determina la nullità di detta
ordinanza la semplice circostanza che nel verbale di udienza, contenente appunto la
trascrizione del provvedimento, non sia stata apposta la sottoscrizione del giudice cha ha
pronunciato la convalida).
Nell’ipotesi di avvenuta comparizione, quando l’intimato non si oppone alla convalida, il
giudice provvede in conformità, con la specificazione - risultante dal co. 2° del cit. art. 663 -
che, in tal caso, la formula esecutiva produrrà la sua efficacia dopo il decorso del termine di
trenta giorni dalla sua apposizione. Ovviamente bisogna tener conto anche della previsione
contenuta nell’art. 56 della L. n. 392 del 1978 (con riguardo alla fissazione del termine per il
rilascio, che si ritiene certamente applicabile ai provvedimenti di convalida di licenza e
sfratto), ragion per cui l’integrazione della disposizione codicistica deve essere interpretata
nel senso che, se l’intimato non è comparso, la data di esecuzione del rilascio stesso non deve
essere inferiore a 30 giorni.
Sulla scorta di quanto riferito, dunque, l’ordinanza di convalida di licenza o di sfratto è
subordinata al duplice presupposto della presenza del conduttore all’udienza fissata in
citazione e della mancanza di eccezioni o di difese da parte del conduttore, ovvero della sua
assenza; pertanto, il provvedimento illegittimamente pronunciato in difetto di uno o di
entrambi i presupposti menzionati, ancorché emesso nella forma dell’ordinanza, assume
natura di sentenza (ove non ricorrano le condizioni previste per l’opposizione di cui all’art.
668 cod. proc. civ.) ed è soggetto agli ordinari mezzi di impugnazione; al contrario, qualora
venga adottato nel concorso delle condizioni di legge, il provvedimento ha natura e forma di
ordinanza, avverso la quale non sono esperibili i mezzi di impugnazione propri stabiliti per le
sentenze.

II. Nel caso di intimazione di sfratto per mancato pagamento dei canoni (ovvero degli
oneri accessori), tra i presupposti formali condizionanti l’emanabilità dell’ordinanza di
convalida, la legge - al co. 3° dello stesso art. 663 - impone che il locatore (o il suo
procuratore), all’udienza prestabilita, attesti la persistenza della morosità.
La condizione formale necessaria è, propriamente, quella dell’attestazione della
persistenza dell’inadempimento dedotto con la citazione per la convalida, ma non già la
veridicità della dichiarazione stessa, che attiene all’effettiva sussistenza della morosità e
concerne dunque un aspetto sostanziale; da ciò deriva che l’eventuale falsità della
dichiarazione di persistenza della morosità non consente di utilizzare avverso il
provvedimento di convalida dello sfratto i mezzi ordinari di impugnazione previsti per le
sentenze (salva la revocazione ex art. 395, co. 1°, cod. proc. civ., a seguito della sentenza
della Corte Costituzionale n. 51 del 1995), restando le eventuali ragioni dell’intimato affidate
all’azione risarcitoria.
La menzionata attestazione - alla quale è subordinata la convalida dello sfratto per
morosità - si configura essenzialmente come un’ulteriore conferma dell’intimazione di sfratto
richiesta al fine di certificare (occorrendo, anche con una cauzione) la mancata purgazione
della mora fino al momento della pronuncia del relativo provvedimento. E, a questo scopo,
l’attestazione non implica l’adozione di formule sacramentali, ma può essere desunta da una
dichiarazione equipollente del locatore o del suo procuratore, valutato, se del caso, anche il
contegno processuale del conduttore. Pertanto può ritenersi soddisfatta la condizione di cui

13
all’ultimo comma dell’art. 663 cod. proc. civ. qualora il procuratore del locatore, pur
omettendo una formale attestazione di persistenza della morosità del conduttore, abbia,
all’udienza di convalida, insistito nell’intimazione di sfratto, facendo espresso riferimento
all’atto introduttivo, e così confermando, implicitamente, la morosità ivi rappresentata e non
contestata.
Nell’ipotesi di adozione della convalida fondata sulla morosità il giudice può ordinare al
locatore, su istanza dell’intimato o anche d’ufficio, di prestare un cauzione, la quale viene,
perciò, a costituire una condizione di efficacia dell’ordinanza stessa, nel senso che la sua
esecutività è condizionata sospensivamente alla prestazione della cauzione medesima.
Pertanto, in caso di imposizione della cauzione, occorre che il giudice nell’ordinanza apposta
in calce alla citazione faccia risultare l’ordine di prestazione della stessa, con l’attestazione
della cancelleria dell’avvenuto deposito della somma o dei titoli sui quali è stato impresso il
vincolo. Ciò è necessario, poiché è opportuno che dal titolo medesimo risulti provata la
sussistenza della condizione di efficacia imposta, dovendo, altrimenti, essere il cancelliere a
rilasciare apposita certificazione da unire al titolo esecutivo.
Le modalità di prestazione della cauzione eventualmente imposta sono previste dagli artt.
119 cod. proc. civ. e 86 disp. att. cod. proc. civ., mentre, per lo svincolo della stessa, l’art.
668, co. 2°, cod. proc. civ. sancisce che alla liberazione del deposito cauzionale è possibile
provvedere anche successivamente alla scadenza del termine per la proposizione
dell’opposizione tardiva, ovvero nel momento in cui, una volta esauritisi lo scopo e la
funzione per i quali il giudice si determinò nell’imporre la cauzione, rimane accertato che il
deposito non deve ulteriormente adempiere a finalità di ordine pubblicistico né a quelle di
garanzia per il conduttore.
Ovviamente - sulla base delle riportate premesse - nel momento in cui il giudice accerta
l’inesistenza dei presupposti di ammissibilità ovvero si rende conto che l’adozione del
provvedimento di convalida non risulterebbe conforme all’ordinamento, egli non potrà
accogliere l’istanza di convalida e, perciò, dovrà negarla, indipendentemente dalla
formulazione di apposita opposizione da parte dell’intimato, disponendo per il prosieguo nel
merito.

III. Qualora l’intimato, comparendo (anche solo personalmente, per come consentito alla
stregua dell’art. 660, co. 5°, cod. proc. civ.), si opponga alla convalida, questa condotta, di
per sé, comporta la trasformazione del procedimento speciale in un giudizio a cognizione
piena, così come prescrive l’art. 667 del codice di rito.
In tale ipotesi si possono prospettare diverse eventualità, prima che si dia ingresso alla
fase di merito a trattazione piena, e precisamente:
- se l’intimato, pur opponendosi, non allega, a sostegno delle proprie eccezioni, una prova
scritta idonea (ovvero pertinente ai fatti estintivi, impeditivi o modificativi dedotti), il
giudice, su istanza del locatore e alla condizione ulteriore che non sussistano gravi motivi
ulteriormente ostativi (attinenti essenzialmente alla probabile e verosimile fondatezza delle
eccezioni frapposte dallo stesso intimato), è legittimato ad emettere ordinanza non
impugnabile di rilascio, con riserva delle eccezioni del convenuto (che ha natura di
provvedimento sommario fondato su una cognizione parziale), per quanto stabilito dall’art.
665 cod. proc. civ.;
- se l’intimato comprovi la sua opposizione con rituale documentazione, il giudice non
può emettere l’ordinanza provvisoria di rilascio, limitandosi, unitamente al diniego della
relativa richiesta, a disporre la trasformazione del procedimento e, correlativamente, del rito,
ai sensi dell’art. 426 cod. proc. civ.;
- se l’intimato - nel procedimento originato dall’intimazione e contestuale citazione ai
sensi dell’art. 658 cod. proc. civ. - compare e, senza addurre ulteriori motivi, nega la propria
morosità, contestando l’ammontare della somma pretesa, il giudice può, con ordinanza,

14
disporre il pagamento della somma incontroversa e concedere, in proposito, in favore
dell’intimato, un termine non superiore a venti giorni (art. 666 cod. proc. civ.); se lo stesso
intimato ottempera all’adempimento con riguardo alla corresponsione dell’importo non
contestato, il giudice non può emanare l’ordinanza di convalida, disponendo che il giudizio
prosegua per il merito ai sensi dell’art. 667 cod. proc. civ. ( non rimanendo esclusa la
possibilità della declaratoria della risoluzione del contratto all’esito della fase a cognizione
piena); se, invece, il pagamento non viene effettuato, il giudice convalida l’intimazione,
definendo il giudizio e pronunciando eventualmente anche ingiunzione per il pagamento dei
canoni (scaduti e da scadere fino all’esecuzione dello sfratto).

IV. Nel procedimento di sfratto per morosità, l’intimato, all’udienza di convalida, anziché
acconsentire all’emanazione dell’ordinanza di convalida (ed anzi, per impedire questa
eventualità) ovvero opporsi formalmente, può scegliere di procedere alla sanatoria della
morosità dedotta con l’intimazione, in tal modo ricorrendo all’istituto disciplinato dall’ancora
vigente art. 55 della L. n. 392/78, così dando vita ad un subprocedimento, attraverso il quale
vengono stabilite modalità e termini entro i quali è consentito al conduttore di evitare la
convalida.
In particolare, all’intimato è riconosciuta la duplice possibilità: di operare la sanatoria nel
contesto della stessa udienza prefissata per l’eventuale convalida (cioè banco iudicis) oppure
previa assegnazione di apposito termine in sede giudiziale (termine di grazia). Egli, cioè, può
scegliere di sanare subito spontaneamente la morosità su cui è stata fondata l’azione di
sfratto, corrispondendo i canoni scaduti (e le somme eventualmente dovute a titolo di oneri
accessori) fino alla prima udienza, unitamente agli interessi e alle spese legali liquidate dal
giudice, con la conseguenza che tale forma di sanatoria immediata esclude la convalidabilità
dello sfratto e la stessa declaratoria successiva della risoluzione del contratto (cfr. art. 55, ult.
co., cit.) ed importa la sopravvenuta cessazione della materia del contendere. Il disposto
normativo, peraltro, stabilisce una limitazione di ordine generale intorno alla ricorribilità a
questo tipo di meccanismo di sanatoria, precisando che al conduttore non è consentito di
sanare la morosità in sede giudiziale per più di tre volte nel corso di un quadriennio.
In via alternativa l’intimato, quando sussistano condizioni di difficoltà per l’assolvimento
dell’adempimento - pur sempre tardivo - direttamente ed esaustivamente alla prima udienza,
ha la facoltà di invocare la concessione di un termine apposito per provvedere alla relativa
purgazione della morosità, congiuntamente ai dovuti accessori per interessi e spese legali
(quantificate dallo stesso giudice), di regola non superiore a novanta giorni e che il giudice
gradua in funzione dell’ammontare dell’importo da versare e della misura attinente alle
oggettive difficoltà prospettate dal conduttore istante.
È solo il caso di segnalare che la sanatoria di cui si discorre può essere formalmente
richiesta solo attraverso la manifestazione dell’intenzione di voler procedere ad un effettivo
pagamento dei canoni e degli accessori, ragion per cui non può risolversi nella mera
enunciazione generica della disponibilità ad un futuro pagamento.
Il termine di cui si discorre può essere allungato a centoventi giorni se l’inadempienza,
protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del
conduttore, insorte successivamente alla stipulazione del contratto e conseguenti allo stato di
disoccupazione, a malattie o gravi e comprovate condizioni di difficoltà (come si evince dal
co. 4° dell’art. 55 della L. n. 392/’78, il quale specifica che, ricorrendo le richiamate
condizioni, la morosità non può, comunque, essere sanata per non di più quattro volte
complessivamente nel corso di un quadriennio). In questo caso il conduttore - e questo rileva,
in particolare, quando si frapponga l’opposizione del procuratore dell’intimante - deve
allegare specificamente e provare (essenzialmente in forma documentale) le sue condizioni di
difficoltà. La concessione del termine integra, comunque, non un obbligo ma una facoltà

15
discrezionale del giudice, il quale deve, per l’appunto, procedere ad una preventiva
valutazione delle condizioni addotte dall’intimato.
È importante chiarire che l’ordinanza con la quale il giudice adito per la convalida di
sfratto concede al conduttore il termine di grazia per sanare la morosità ai sensi dell’art. 55
della L. n. 392 del 1978, nonostante la contestazione da parte dell’intimato in ordine alla sua
competenza funzionale (come può avvenire in caso di dedotta sussistenza di un contratto
agrario in relazione alla quale si può configurare la conseguente competenza della sezione
specializzata agraria), contiene implicitamente una pronunzia affermativa della competenza e
si atteggia perciò come una sentenza in senso sostanziale suscettibile di impugnazione con
regolamento di competenza; è inammissibile, conseguentemente, il ricorso per regolamento
di competenza, proposto non contro tale provvedimento, ma contro la successiva ordinanza di
convalida di sfratto.
Per il caso di accertamento dell’avvenuta sanatoria nella successiva udienza prefissata, si
verificano gli stessi effetti derivanti dalla purgazione intervenuta banco iudicis, come già
evidenziati.
Per converso, qualora il conduttore, ottenuta la concessione del termine, non provveda,
entro la scadenza massima dello stesso termine, alla corresponsione integrale dei canoni
dovuti con gli interessi e le spese processuali liquidate dal giudice, legittimamente viene
emessa nella successiva udienza c.d. «di verifica», alla quale la causa è stata rinviata,
ordinanza di convalida di sfratto, senza necessità di un nuovo riscontro della residua
inadempienza, trattandosi di termine non ulteriormente differibile ed avente natura perentoria,
come si evince dal coordinato disposto dell’ultimo comma dell’art. 55 in questione - alla
stregua del quale l’osservanza del termine esclude la risoluzione del contratto - e quello del
secondo comma del successivo art. 56, che collega - sia pure al fine di determinare la data
dell’esecuzione - al mancato pagamento nel termine assegnato il provvedimento di rilascio.
Una volta scaduto il termine di grazia, infatti, il relativo inadempimento si qualifica ipso iure
come grave e rilevante, né il termine stesso è suscettibile di proroga in dipendenza di un
ulteriore provvedimento giudiziale, poiché una tale facoltà non è legittimata dal dato
normativo e, peraltro, non si concilierebbe con la ragione giustificatrice del particolare
istituto in esame.
Conseguentemente il mancato rispetto di tale termine legittima di per sé, all’esito
dell’udienza di verifica, l’emanazione del provvedimento di sfratto (comprensivo della
pronuncia sulle spese), senza che sia indispensabile procedere ad ulteriori accertamenti.
Naturalmente, l’adempimento in sede giudiziale deve essere tempestivo ed esaustivo,
specificandosi, quanto al primo aspetto, che il mancato pagamento nel termine assegnato
determina la decadenza dalla sanatoria, restando irrilevante un pagamento effettuato dopo la
scadenza del termine stesso. Quanto alla esaustività, basti osservare che - per evitare di
incorrere nello sfratto - il conduttore è tenuto a provvedere alla purgazione in modo
completo, non potendosi limitare al versamento in via esclusiva della somma inerente
all’importo dei canoni per i quali è stata dedotta la morosità (in merito alla quale il giudice -
ove non sussista una diversa intesa tra le parti, da esteriorizzare a verbale - non può apportare
alcuna variazione), omettendo o ritardando il versamento degli interessi legali e/o delle spese
giudiziali liquidate, risultando inequivocabile sul punto il disposto trasparente dal 1° co. del
cit. art. 55, da valutarsi in correlazione con i successivi commi 2° e 5°; in caso di
adempimento incompleto, pertanto, la morosità persiste e va escluso che l’inadempimento
residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo della gravità.
Ai fini della valutazione della tempestività e ritualità della purgazione giudiziale della
morosità, assume particolare importanza anche la modalità del relativo adempimento, poiché
l’obbligazione pecuniaria deve essere adempiuta, alla stregua del generale disposto di cui
all’art. 1182, co. 3°, cod. civ., presso il domicilio del creditore da individuarsi con riferimento
al tempo della scadenza. Pertanto, anche quando si provveda al relativo pagamento in una

16
forma diversa da quella della corresponsione in moneta corrente, l’adempimento potrà
considerarsi liberatorio soltanto quando pervenga al domicilio del locatore ed è in relazione a
questo momento che bisogna individuare la tempestività nell’ottemperanza al termine di
grazia, rimanendo accollato il relativo rischio - riconducibile all’eventuale ritardo - allo stesso
debitore.
In sostanza l’assolvimento dell’obbligazione di pagamento del canone, ove non sia stata
concordata una forma diversa da quella legalmente predeterminata, deve avvenire in moneta
contante, alla scadenza stabilita e presso il domicilio del creditore. Tuttavia, qualora si sia
consolidata in modo uniforme nel tempo, per un pregresso accordo formale tra le parti od
anche in virtù di una tacita e permanente accondiscendenza del locatore, la modalità di
corresponsione del canone mediante il rilascio di titoli di credito propri ossia di vaglia
cambiari, tale condotta, in costanza dell’acquiescenza dello stesso locatore, esclude la
configurazione della mora del debitore e, quindi, non determina l’effetto risolutivo del
contratto, a condizione che, in caso di rimessione di assegni bancari, si sia prodotta
un’effettiva estinzione della medesima obbligazione con la fruttifera riscossione dei titoli,
prospettandosi, in difetto, i presupposti per pervenire, comunque, ad una declaratoria
giudiziale di scioglimento del rapporto, perdurando invero l’inadempimento del conduttore.
Va, in ultimo, precisato che, ove il conduttore non abbia manifestato alcuna opposizione
all’intimato sfratto, limitandosi a richiedere il termine per sanare la morosità, potrà, in caso di
attestazione dell’intimante di mancata o incompleta sanatoria nel termine giudizialmente
individuato, fondare la sua opposizione, volta ad impedire l’emissione a suo carico del
provvedimento definitivo di rilascio ex art. 663, co. 1°, cod. proc. civ., solamente su
eccezioni relative al completo adempimento dell’obbligazione nella forma qualificata
derivata dal provvedimento di assegnazione del termine.

V. Uno degli aspetti maggiormente dibattuti è quello dell’individuazione della soluzione


da adottare nell’ipotesi di contestuale proposizione dell’istanza di purgazione della morosità e
della formulazione di una condotta difensiva dell’intimato di tipo oppositivo con riguardo al
merito della domanda risolutiva avanzata dal locatore.
Gli indirizzi giurisprudenziali prevalenti asseriscono che il principio in base al quale la
contestazione della morosità da parte del conduttore non preclude né rende incompatibile il
ricorso alla sanatoria speciale prevista dal cit. art. 55 non va inquadrato nel senso che
l’opposizione insita nella suddetta contestazione è idonea a spiegare il suo effetto impeditivo
della convalida (quantunque il conduttore-opponente abbia instato anche per il
riconoscimento del termine di grazia), bensì nel significato secondo cui la contestazione della
morosità e la richiesta di sanatoria, siccome entrambe intese ad evitare il provvedimento di
convalida, non sono reciprocamente inconciliabili.
Tuttavia, sulla scorta di questa premessa, rimane fermo l’assunto che, con la domanda di
purgazione giudiziale della morosità, il conduttore esteriorizza la propria volontà solutoria e
ciò comporta che l’ordinanza (eventuale) di convalida non possa più ritenersi condizionata
dalla mancata proposizione dell’opposizione, ma dal mancato adempimento di quanto dovuto
nel termine perentorio specificamente assegnato.
È interessante notare come la giurisprudenza di merito più recente abbia precisato sulla
problematica in questione che la domanda di sanatoria ex art. 55 cit., presentata in via
subordinata dal conduttore rispetto alla contestazione del canone ed all’opposizione alla
convalida della intimazione di sfratto, costituisce manifestazione solutoria che prevale su
ogni altro aspetto processuale, dovendo il giudice valutare prioritariamente tale istanza avuto
riguardo alla sussistenza delle condizioni di obiettiva difficoltà per l’assegnazione del termine
di grazia.
Si profila di indubbio rilievo evidenziare, altresì, che, in virtù dei più recenti orientamenti
giurisprudenziali, è stata ravvisata, con riferimento all’individuazione dell’ambito di

17
applicabilità del meccanismo di sanatoria della morosità di cui all’art. 55 L. n. 392/’78,
sull’onda dell’indirizzo interpretativo tracciato dalla sentenza della Corte Costituzionale n. 3
del 21 gennaio 1999, la legittimità della sua utilizzazione non solo nel procedimento
sommario per convalida di sfratto ex art. 658 cod. proc. civ., ma anche nell’ipotesi in cui il
locatore agisca in via ordinaria per la risoluzione del contratto locativo.

VI. La facoltà del conduttore di sanare la morosità ai sensi dell’art. 55 cit. nel corso del
procedimento per convalida di sfratto di cui all’art. 658 cod. proc. civ. non è preclusa dalla
precedente instaurazione, da parte del locatore, di un ordinario giudizio di risoluzione del
contratto di locazione per inadempimento, in quanto ciascun procedimento conserva la sua
piena autonomia e dunque la pendenza del giudizio ordinario di risoluzione per
inadempimento non può provocare il venir meno, nel procedimento speciale (facoltà ora da
riconoscersi anche in quello ordinario), di una legittima facoltà del conduttore.
L’utilizzabilità dello strumento processuale di cui si discorre, invece, non trova
applicazione con riguardo ai rapporti aventi ad oggetto i contratti di locazione di immobili
destinati ad usi diversi, restando limitata alla locazione abitativa. Invero - come è sottolineato
dalla giurisprudenza decisamente maggioritaria - il legislatore, nel dettare la disciplina della
sanatoria, non si è limitato a prevedere in genere che il conduttore convenuto per la
risoluzione del contratto possa evitare tale effetto pagando, nell’ultimo termine consentitogli,
tutto quanto da lui dovuto per canoni e oneri accessori, ma ha limitato la portata della sua
previsione al solo ambito delle ipotesi di inadempimento da morosità descritte e prese in
considerazione dal richiamato art. 5 della stessa L. n. 392 del 1978, ragion per cui è la stessa
disciplina di cui all’art. 55 cit. - la quale risulta inclusa tra quelle di natura processuale, che,
di per sé non sono idonee a dilatare l’ambito di applicazione di una norma di natura
sostanziale - a delineare la limitazione della sua sfera di applicazione alle sole locazioni
abitative.

VII. L’’ordinanza di convalida di licenza o di sfratto emessa dal giudice in conformità


dell’art. 663 cod. proc. civ. è subordinata - come si è avuto occasione di rilevare - al duplice
presupposto della presenza del conduttore all’udienza fissata in citazione e della mancanza di
eccezioni o difese da parte dell’intimato, ovvero della sua assenza, cui si aggiunge - per il
caso di sfratto per morosità - la constatazione dell’intervenuta attestazione della persistenza
della condizione di inadempimento dell’intimato.
Il giudice, poi, al di là di una delle due indicate condizioni processuali (che richiamano la
necessaria osservanza delle regole del procedimento con, in primo luogo, l’accertamento
sulla ritualità dell’instaurazione del contraddittorio), deve compiere, prima di emanare
l’ordinanza di convalida, una serie di indagini attinenti direttamente alla verifica della
sussistenza degli altri presupposti processuali di carattere generale (come. ad es., quelli
attinenti all’esistenza della giurisdizione, della competenza, della capacità processuale, e così
via), alla ricorrenza dei presupposti speciali di ammissibilità del procedimento per convalida
dal punto di vista oggettivo, nonché alla fondatezza delle pretese sul piano sostanziale.
Qualora all’udienza sopravvenga un accordo tra l’intimante e l’intimato circa il diverso
termine di scadenza del rapporto locatizio rispetto a quello indicato nell’atto introduttivo, è da
ritenere che il giudice, sulla scorta dell’intesa così formalizzata, possa egualmente disporre la
convalida, pervenendo in tal modo all’emissione di un provvedimento comunque definitivo,
senza che il giudizio abbia ragione di proseguire ulteriormente, passando attraverso il diverso
percorso dell’emanabilità eventuale dell’ordinanza di cui all’art. 665 cod. proc. civ., per poi
transitare nella fase di merito a cognizione piena nelle forme stabilite dall’art. 447 bis cod.
proc. civ., previa conversione del rito. Nella situazione in parola, infatti, non si configura
un’opposizione in senso proprio dell’intimato, mentre da parte sua l’intimante aderisce alla

18
prospettazione di quello intorno alla differente ricostruzione temporale del contratto dedotto
in controversia

VIII. Il provvedimento di convalida assume la forma di ordinanza e con la stessa il


giudice ordina l’apposizione, in calce alla citazione (ovvero in calce al documento che
contiene l’atto di intimazione di licenza o sfratto e la contestuale domanda di convalida),
della formula esecutiva.
Poiché il legislatore ha stabilito per il giudice tale modalità di apposizione della formula
esecutiva ne discende che l’efficacia sostanziale (sanzionata appunto dalla formula
esecutiva) è prodotta dalla coesistenza dell’intimazione di licenza o di sfratto e dall’ordinanza
di convalida.
La regolarità formale dell’ordinanza di convalida va, allora, stabilita - come si è avuta
occasione di anticipare - avendo riguardo al provvedimento riportato in calce all’atto di
intimazione-citazione e non già a quello che fosse eventualmente richiamato o trascritto nel
verbale relativo all’udienza nella quale il provvedimento è stato adottato.

IX. L’ordinanza di convalida è qualificabile come pronuncia di condanna al rilascio


immediatamente esecutiva (che, nel caso della licenza per finita locazione, assume la
connotazione più specifica di titolo esecutivo di condanna in futuro), il decorso della cui
efficacia, tuttavia, per l’eventualità in cui venga adottata in dipendenza della mancata
comparizione dell’intimato (e ricorrendo tutte le altre condizioni legittimatrici, che dovranno
essere valutate direttamente dal giudice), è differita alla scadenza del trentesimo giorno
successivamente alla data di apposizione della formula.
L’eventuale vizio derivante dall’inosservanza di tale termine dilatorio può essere fatto
valere con il rimedio dell’opposizione all’esecuzione fino a quando l’esecuzione per rilascio
non si sia concretamente esaurita.
Ma oltre che di efficacia esecutiva, l’ordinanza di convalida, con la quale viene
riconosciuto il diritto del locatore all’ottenimento del rilascio dell’immobile locato, acquista
tra le parti, una volta preclusa l’opposizione ai sensi dell’art. 668 cod. proc. civ., anche
l’efficacia di cosa giudicata sostanziale, alla stregua di una sentenza di condanna al rilascio
del bene dedotto in controversia (con in più, nel caso di sfratto per morosità, di una sentenza
costitutiva, di risoluzione del contratto di locazione). In ogni caso, quindi, tale provvedimento
fa stato, tra le stesse parti, sulla pregressa esistenza del contratto di locazione, sulla
sussistenza di un locatore e sulla qualità di locatario dell’intimato, sull’intervento in causa
della cessazione o risoluzione del rapporto (oltre che sulla qualificazione di esso, se la
scadenza del medesimo, richiesta ed accordata dal giudice, è strettamente correlata alla
tipologia del contratto), rappresentando, la prima e la seconda situazione (esistenza del
contratto locativo e qualità di locatore) presupposti generali processuali e,
contemporaneamente, condizioni dell’azione inerente allo speciale procedimento. Nel caso in
cui si configuri contrasto tra più giudicati sulle predette questioni, la fonte regolatrice del
rapporto è costituita dall’ultimo di essi.

X. Al profilo contenutistico dell’ordinanza di convalida è correlata la necessità che il


giudice, coevamente all’adozione del provvedimento e nel corpo dello stesso, provveda -
sulla scorta del pur sempre vigente disposto dell’art. 56 della L. n. 392 del 1978 - anche alla
fissazione del termine per l’esecuzione del rilascio, la mancanza del quale costituisce
un’irregolarità formale del relativo titolo esecutivo che può essere fatta valere dal conduttore
intimato, in sede esecutiva, unicamente con il mezzo dell’opposizione agli atti esecutivi, ai
sensi dell’art. 617 cod. proc. civ., nel rispetto del termine perentorio di cinque giorni a
decorrere dalla data di notificazione del provvedimento di condanna al rilascio costituente,
per l’appunto, titolo esecutivo.

19
È, peraltro, importante evidenziare che la disposizione in questione, per il suo contenuto e
la sua strutturazione letterale, presenta una sfera di applicazione che eccede i limiti della
normativa speciale della L. n. 392 del 1978, dovendosi riconoscere l’obbligo del giudice di
ottemperarvi in tutti i casi di pronunzie di condanna al rilascio di immobili (avuto riguardo
all’ambito delle locazioni tipiche), sia in esito al procedimento speciale di cui all’art. 30 della
stessa legge, sia in tutte le ipotesi di convalida di sfratto per finita locazione o per morosità,
sia nel caso in cui si emetta l’ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 cod. proc. civ., sia,
in ultimo, nell’ipotesi di emanazione di sentenze che sanciscono la finita locazione o
statuiscono la risoluzione del contratto, per qualunque causa, senza operare alcuna
discriminazione tra quelle conseguenti a giudizio ordinario e quelle che definiscono il
processo intrapreso con l’intimazione di sfratto o quelle, ancora, che concludono un giudizio
di impugnazione.
La richiamata norma dell’art. 56 della L. n. 392/’78 riveste natura processuale e, perciò,
non comporta una posticipazione della fine del rapporto, né esclude la mora del conduttore in
ordine all’obbligo di restituzione del bene a decorrere dalla cessazione del vincolo e non dalla
scadenza del termine per l’esecuzione, con la correlativa conseguenza che il locatario,
durante il decorso dello stesso termine, rimane esposto all’obbligazione risarcitoria prevista
dall’art. 1591 cod. civ. .
Il relativo provvedimento ha carattere ordinatorio e, pertanto, sullo stesso non può
formarsi giudicato, né sostanziale né processuale, rimanendo anzi suscettibile di revoca o
modifica in sede esecutiva da parte del giudice dell’esecuzione e non impugnabile in sede
cognitiva dinanzi al giudice superiore.
Il termine ordinario per il rilascio è predeterminato dal legislatore nell’ordine del lasso
temporale massimo di sei mesi, da individuare tenendo conto delle condizioni sia del
conduttore sia del locatore, oltre che delle ragioni per le quali è stato disposto il rilascio
stesso; tuttavia, in casi eccezionali, il termine può essere ampliato dal giudice fino ad un
limite di dodici mesi, a decorrere dalla data di adozione del provvedimento.
Soltanto nel caso di convalida dello sfratto per morosità o di statuizione in conseguenza
dell’inottemperanza al termine di grazia ritualmente richiesto e concesso ai sensi del
richiamato art. 55 della L. N. 392/’78, la data dell’esecuzione deve essere fissata non oltre
sessanta giorni dalla scadenza del termine assentito per il pagamento in sede giudiziale (e ciò
sull’implicito presupposto di un profilo sanzionatorio nei riguardi di un conduttore
inattendibile, che non ha fornito buona prova della sua volontà di adempimento, malgrado
avesse invocato l’applicabilità della sanatoria giudiziale, la cui inottemperanza non giustifica,
perciò, una dilatazione eccessiva nella fissazione del termine per il rilascio).

XI. L’art. 664 cod. proc. civ. conferisce all’intimante - nel procedimento di sfratto per
morosità - la facoltà di invocare la condanna del conduttore, nelle forme monitorie, al
pagamento dei canoni già scaduti ai quali si riferisce l’intimazione e di quelli successivi, fino
all’esecuzione del rilascio.
In tal caso il giudice, considerata l’intervenuta ordinanza di convalida di sfratto e
verificata la configurazione dei presupposti di legge e dell’idoneità della prova scritta
attinente al fatto costitutivo della pretesa economica discendente dalla sussistenza del
rapporto locativo, pronuncia un decreto ingiuntivo, che costituisce provvedimento autonomo
da redigere in calce ad un’altra copia dell’atto di intimazione da conservare in cancelleria.
Questo decreto è immediatamente esecutivo, ancorché suscettibile di opposizione nel termine
ordinario di quaranta giorni (dalla sua notificazione), la quale, se avanzata, non toglie
efficacia all’avvenuta risoluzione del contratto, discendente dal distinto provvedimento di
convalida.

20
XII. E’ principio acquisito nella giurisprudenza di legittimità che la pronuncia sulle spese
del giudizio compete al giudice della stessa causa (introdotta con l’atto di intimazione e di
contestuale citazione per la convalida), il quale, ai sensi dell’art. 91 cod. proc. civ., deve
provvedervi anche d’ufficio con il provvedimento che chiude il processo avanti a sé.
Consegue che, se non contenga tale statuizione, esso deve essere impugnato dall’interessato
onde impedire il formarsi di un giudicato negativo sul diritto al rimborso.
Tale criterio trova applicazione anche nel procedimento per convalida di sfratto per finita
locazione, nel senso che l’ordinanza pronunciata a norma dell’art. 663, co. 1°, cod. proc. civ.,
deve contenere la condanna dell’intimato al rimborso delle spese sostenute dal locatore per
gli atti del procedimento che viene, per l’appunto, definito con l’adozione della convalida.
Tale soluzione si è venuta rafforzando soprattutto sulla scorta dell’orientamento
sviluppatosi, con riferimento ai procedimenti cautelari, intorno alla tesi dell’applicabilità
tendenzialmente generalizzata del disposto di cui al cit. art. 91 cod. proc. civ., nel senso della
sua estensibilità ad ogni provvedimento, tanto a cognizione piena che sommaria o cautelare e
ancorché reso in forma di ordinanza o di decreto (definitivo), che nel risolvere contrapposte
posizioni concluda il procedimento e renda necessario ristorare la parte vittoriosa degli oneri
riconducibili al dispendio di attività processuale legata da nesso causale con l’iniziativa
dell’avversario.
Tale meccanismo si viene a verificare, per l’appunto, anche con riferimento al
procedimento di convalida di sfratto per finita locazione, dal momento che il diritto del
locatore all’ottenimento della refusione degli esborsi trova giustificazione, per un verso, nella
mancata restituzione dell’immobile successivamente alla scadenza del rapporto contrattuale e
nella correlata necessità dell’instaurazione del procedimento giurisdizionale per ottenere un
idoneo titolo esecutivo legittimante il rilascio coatto; per altro verso, nella posizione di
soccombenza che viene ad assumere il conduttore, che non si oppone alla convalida (o non
compare), e che determina l’emanazione di un provvedimento conclusivo del procedimento,
avente idoneità al giudicato.
Occorre, peraltro, rilevare che la condanna alle spese non costituisce l’esito obbligato
della mancata comparizione dell’intimato, essendo pur sempre applicabile anche nel
procedimento sommario l’istituto della compensazione per giusti motivi ai sensi dell’art. 92
cod. proc. civ.; del resto, anche laddove la condanna si palesi giustificata in termini ordinari,
la liquidazione delle spese, ben lungi dall’essere un fatto automatico, lascia, secondo la
comune esperienza, largo spazio alla prudente valutazione del giudicante in ordine all’attività
processuale svolta dall’intimante-attore, al valore effettivo della causa, all’onorario
(variabile) da attribuire in concreto alla parte vittoriosa
Lo stesso principio della soccombenza, invece, non è riferibile anche all’ipotesi del
procedimento di convalida di licenza per finita locazione, poiché il relativo provvedimento
viene emesso ai soli fini della precostituzione di un titolo di condanna in futuro che non
presuppone, pertanto, un inadempimento attuale del conduttore, nei cui confronti, perciò, non
dispiegano operatività i criteri legittimanti della condanna alle spese riconducibili alla
causalità e alla soccombenza.
Nell’ipotesi di sfratto per morosità, allorquando venga contestualmente richiesta
l’emissione dell’ingiunzione di pagamento dei canoni secondo il disposto di cui all’art. 664
cod. proc. civ., la condanna alle spese relative all’intimazione dovrà essere contenuta nel
correlato e coevo provvedimento monitorio. Tuttavia, qualora il locatore intenda agire
separatamente per la convalida dello sfratto fondato sull’inadempimento contrattuale e per il
recupero della morosità maturata in sede monitoria, con il provvedimento di convalida di cui
al co. 3° del cit. art. 663 cod. proc. civ. il giudice deve statuire anche in ordine alla condanna
alle spese nei confronti dell’intimato, sulla scorta delle stesse argomentazioni sostenute con
riguardo al procedimento di convalida di sfratto per finita locazione. Naturalmente nel

21
successivo decreto ingiuntivo che trova la propria causale nell’intervenuta convalida, il
giudice si dovrà limitare alla liquidazione delle sole spese inerenti il procedimento monitorio.

XIII. L’ordinanza di convalida di licenza o di sfratto pronunciata dal giudice in presenza


dei presupposti che ne legittimano l’emissione secondo lo schema normativo delineato
nell’art. 663 cod. proc. civ. non può, in via di principio, essere impugnata con gli strumenti
ordinari di gravame dell’appello e del ricorso per cassazione.
Essa, infatti, se ed in quanto emessa ritualmente - con piena corrispondenza, cioè, al
modello legale (essendosi conformata sia ai presupposti processuali generali, sia ai
presupposti di ammissibilità del procedimento speciale, sia agli specifici presupposti per
l’adozione del provvedimento) - pur costituendo un provvedimento giurisdizionale avente
natura decisoria, suscettibile di acquistare efficacia di cosa giudicata sostanziale, equipollente
a quella di una sentenza di condanna al rilascio dell’immobile locato o di una sentenza
costitutiva di risoluzione della locazione nel caso di morosità, mantiene la sua natura di
ordinanza e non è passibile di impugnazione con i normali mezzi esperibili contro la
sentenza, prevalendo la qualificazione formale che non consente l’applicazione dell’art. 323
cod. proc. civ. e restando proponibile soltanto l’opposizione tardiva prevista dall’art. 668 cod.
proc. civ. . Si tratta di una preclusione che - giova ripetere - scatta nel momento in cui siano
stati osservati i requisiti di forma ed i limiti di ammissibilità previsti dalla predetta norma di
riferimento, ossia quando l’ordinanza corrisponda al modello legale.
E’ ammessa, iinvece, l’impugnabilità con i rimedi straordinari dell’opposizione di terzo
(così come stabilito dalla Corte Costituzionale con le sentenze nn. 167 del 1984, 237 del 1985
e 192 del 1995, con riguardo rispettivamente all’ordinanza di convalida di sfratto per finita
locazione, all’ordinanza di sfratto per morosità e all’ordinanza di convalida di licenza per
finita locazione) e della revocazione (nei casi individuati con le sentenze della stessa Corte
Costituzionale nn. 558 del 1989 e 51 del 1995), nonché con il rimedio speciale identificato
dall’art. 668 cod. proc. civ. (che, in effetti, individua una particolare ipotesi di opposizione
tardiva),
Per converso, il provvedimento che ci occupa, qualora venga adottato in violazione delle
condizioni stabilite dalla legge processuale o, eventualmente, anche sostanziale, assume -
ancorché pronunciato nella forma dell’ordinanza - natura e contenuto di sentenza,
conformandosi come pronuncia di primo grado, assoggettabile all’ordinario gravame previsto
per le sentenze e, quindi, all’appello (ammissibile, secondo gli orientamenti predominanti, in
relazione sia ad errores in procedendo sia ad errores in iudicando), dovendosi fare
applicazione della regola (costantemente asserita nella interpretazione teorica e pratica) della
c.d. prevalenza della sostanza (che, nell’ipotesi di cui trattasi, avrebbe dovuto essere quella
propria di una sentenza) sulla forma.
Insomma, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma implica che il regime di
impugnabilità di un provvedimento va dedotto non già dalla forma che esso ha rivestito, ma
da quella che avrebbe dovuto assumere se essa fosse stata congruamente determinata in
dipendenza della sostanza della decisione. Si inferisce, così, per il tema in discorso, che, se è
vero che l’ordinanza di convalida intanto può essere adottata in quanto sussistano tutte le
condizioni stabilite dalla legge (dovendo, diversamente, il procedimento transitare dalla fase
speciale a quella ordinaria e concludersi con sentenza), quando sia pronunciata in difetto di
alcuna di quelle condizioni, non può che identificarsi con la sentenza conclusiva di quel
giudizio che avrebbe dovuto esservi e non vi è stato.
In tale prospettiva, occorre sottolineare che la giurisprudenza costituzionale intervenuta
sul disposto dell’art. 663 cod. proc. civ. non ha inteso stabilire che i provvedimenti di
convalida di sfratto debbano comunque qualificarsi «sentenze» e che avverso gli stessi siano
esperibili le normali impugnazioni di cui all’art. 323 cod. proc. civ., acquisendo tale

22
conformazione - dal punto di vista sostanziale - solo quando gli stessi siano emanati
difformemente dal modello legale di riferimento, avuto riguardo alle condizioni complessive
formali e sostanziali dallo stesso normativamente presupposte.

XIV. L’impugnabilità con l’appello del provvedimento di cui all’art. 663 cod. proc. civ. si
configura non solo quando emergono vizi procedimentali che lo inficiano, ma anche
nell’ipotesi in cui si determini una violazione della legge sostanziale, con riguardo alle
condizioni dell’azione di convalida di licenza o sfratto, e ciò proprio sul presupposto
dell’ampia generalità dell’ambito di applicazione dell’impugnazione ordinaria identificabile
con tale mezzo di gravame.
Invero - sul presupposto che non si prospetta agevole giustificare una diversificazione di
rimedi in ragione della diversa natura, processuale o sostanziale, della violazione di legge
denunciata - è opportuno precisare che, con riferimento alla disciplina del procedimento di
licenza o sfratto, bisogna valorizzare le caratteristiche del provvedimento decisorio, emesso
all’esito di una cognizione semplificata in punto di accertamento del fatto, ma piena con
riguardo alla cognizione in diritto, processuale e sostanziale, che la convalida esibisce, donde
la sua valutazione di equipollenza ad una sentenza, con conseguente soggezione agli ordinari
mezzi di impugnazione, e quindi all’appello, in presenza di errori sia in procedendo sia in
iudicando, senza contestazioni sul fatto, ormai accertato in base a prove legali, se non nei
limiti di cui all’art. 2732 cod. civ., in relazione alla ficta confessio, e salva, naturalmente, la
nullità derivata ex art. 159 cod. proc. civ. .

XV. In concreto, seppure solo a titolo meramente esemplificativo, si possono individuare


come ipotesi di ordinanze viziate da illegittimità derivanti da errores in iudicando o errores
in procedendo quelle riconducibili:
- alla sussistenza di un’opposizione dell’intimato, in qualunque forma dispiegata;
- alla contestata ricorrenza di un potere di rappresentanza processuale o di “mandato ad
litem”;
- alla mancanza od assoluta incertezza della data di comparizione per la convalida;
- alla carenza di intimazione della licenza o dello sfratto;
- all’intervenuta cessazione del contratto, come quando ad un’ordinanza di convalida per
finita locazione segua poi un’intimazione di sfratto per morosità;
- alla carenza dell’attestazione della morosità;
- alla pronunzia della convalida per una data indicata soltanto in subordine dall’intimante;
- all’emanazione di una convalida per morosità, nonostante l’intimazione fosse stata
operata in ordine alla finita locazione;
- all’emissione dell’ordinanza di convalida con riferimento ad un rapporto dedotto in
giudizio estraneo alle ipotesi previste dagli artt. 657 e 658 cod. proc. civ.;
- al caso in cui l’ordinanza venga adottata in violazione del principio del contraddittorio;
- all’ipotesi in cui, assenti all’udienza fissata per l’eventuale convalida entrambe le parti,
il giudice, in luogo di applicare l’art. 662 cod. proc. civ., abbia rinviato ad altra udienza ex
art. 181 cod. proc. civ., ed in questa abbia adottato la convalida;
- all’eventualità in cui la convalida sia stata emessa in un’udienza, non comunicata
all’intimato, diversa da quella indicata nella citazione, non celebratasi per impedimento
dell’ufficio, e non corrispondente a quella immediatamente successiva secondo il calendario
giudiziario.
Può dirsi, allora, anche sulla base della casistica generale richiamata, che l’ordinanza di
convalida diventa impugnabile nei modi ordinari allorquando risulta adottata in difetto dei
relativi presupposti legali, i quali si distinguono in:

23
a) presupposti processuali generali (come quelli che attengono, in linea essenziale, alla
giurisdizione, alla competenza, alla capacità processuale, alla sussistenza dello ius postulandi,
al rispetto del principio del contraddittorio, ecc.);
b) presupposti di ammissibilità del procedimento speciale (che investono le deviazioni dal
paradigma procedimentale con riferimento alla tipicità dei rapporti deducibili e delle ragioni
delle domande concretamente prospettabili);
c) presupposti formali per l’assunzione del provvedimento di convalida (come, ad
esempio, la presenza del locatore, la dichiarazione di persistenza della morosità, il difetto di
opposizione dell’intimato o la sua mancata comparizione, nonostante la rituale evocazione in
giudizio).

XVI. È discusso se la mancata adozione della pronuncia accessoria sulle spese


coevamente all’adozione dell’ordinanza di convalida di sfratto per finita locazione (o per
morosità) comporti l’impugnabilità di quest’ultima con il rimedio ordinario dell’appello.
In effetti, occorre osservare che - ricorrendo la richiamata fattispecie - l’ordinanza (ove
non siano evincibili altri assunti vizi, che ineriscano a violazioni essenziali di ordine
procedurale o sostanziale) si prospetta correttamente emanata, per cui la mera omissione
sulla statuizione accessoria intorno alla regolamentazione delle spese non incide sulla
conformazione come ordinanza del relativo provvedimento e sulla sua derivante
inimpugnabilità (se non nel caso di cui all’art. 668 cod. proc. civ.); piuttosto - secondo i
principi generali espressi anche dalla giurisprudenza in fattispecie analoghe - l’unico rimedio
per far valere l’omessa pronuncia concretante una violazione del disposto contenuto nell’art.
91 cod. proc. civ. si identifica con il ricorso straordinario in Cassazione ai sensi dell’art. 111,
co. 2°, Cost.. Del resto tale forma speciale di impugnazione non involgerà l’ordinanza di
convalida in quanto tale (che, di per sé non si atteggerebbe come direttamente ricorribile in
Cassazione), quanto piuttosto proprio l’omessa pronuncia intorno alle spese giudiziali,
risultando essa finalizzata ad evitare la formazione di un giudicato negativo con riferimento
al diritto del locatore-intimante a vedersene riconosciuto il rimborso.

XVII. Ricorrendo le condizioni per l’impugnabilità dell’ordinanza di convalida con i


mezzi ordinari, il giudice dell’appello - in virtù del principio della conversione dei motivi di
nullità in motivi di impugnazione fissato dall’art. 161, co. 1°, cod. proc. civ. e dell’effetto
devolutivo conseguente alla proposizione della stessa impugnazione ordinaria - sarà investito
della cognizione del merito della controversia (ovviamente nei limiti del contenuto dei motivi
formulati), non potendosi limitare a dichiarare soltanto l’invalidità dell’ordinanza di
convalida avente natura decisoria, ma verificando la sussistenza delle condizioni per
pervenire eventualmente alla pronuncia della declaratoria di risoluzione del contratto, senza
dover rimettere la causa al giudice di primo grado, sempre che non ricorra una delle ragioni
tassativamente indicate dai menzionati artt. 353 e 354 del codice di rito civile, nei quali casi il
giudizio si esaurirà in una fase che culmina in una sentenza di riforma di quella impugnata
che trae origine da motivi di rito riguardanti il primo grado del giudizio e con la quale
appunto le parti vengono rimesse dinanzi al primo giudice avanti al quale il processo deve
essere riassunto nel termine di sei mesi dalla notificazione della stessa sentenza.
Ai fini dell’ammissibilità dell’appello in questione - ovvero indirizzato avverso il
provvedimento emesso nelle forme dell’ordinanza ex art. 663 cod. proc. civ. - ha rilevanza
esclusivamente la prospettazione della parte appellante, che deduca il difetto nella singola
fattispecie di uno o più dei presupposti richiesti dalla legge per l’emissione dell’ordinanza di
convalida (nel senso che assuma la sussistenza di una situazione così astrattamente
inquadrabile), a prescindere quindi - come è naturale - dalla verifica in pratica della

24
fondatezza di tale assunto, la quale, invece, viene in rilevo allo scopo della valutazione e della
conseguente declaratoria di accoglimento - o meno - della stessa impugnazione ordinaria.
Il giudizio di appello si deve celebrare nelle forme del rito speciale di cui agli artt. 433 e
segg. cod. proc. civ. (così come richiamati dall’art. 447 bis dello stesso codice di rito) ed è
destinato a sfociare in una pronuncia attinente al merito della causa di risoluzione
riconducibile - attraverso il filtro dell’impugnazione ordinaria - all’originario atto di
intimazione e di contestuale citazione per la convalida, salva la sussistenza di una preclusione
avente possibile fonte in uno o più dei motivi ostativi ricompresi nei menzionati artt. 353 e
354 cod. proc. civ., che comporta la regressione del giudizio dinanzi al giudice di primo
grado.

• ALCUNI PROBLEMI ESSENZIALI ATTINENTI ALLE NUOVE


LOCAZIONI ABITATIVE IN RELAZIONE AL PROCEDIMENTO
PER CONVALIDA E SOTTOPOSTI AL VAGLIO DELLA
GIURISPRUDENZA.
- Profili generali:

Malgrado alla prima scadenza dei cc.dd. contratti liberi si applichi la procedura del diniego di
rinnovo rimangono ancora ampi spazi di operatività del procedimento per convalida, il quale
resta, in via generale, applicabile anche alle locazioni cc.dd. commerciali (ancorché – anche
per esse – lo sfratto o la licenza risultino intimabili solo per le scadenze successive alla prima
per la stessa ragione dell’esercitabilità, in ordine alla prima scadenza, del diniego di
rinnovazione per uno o più motivi contemplati nell’art. 29 della L. n. 392/’78, da far valere
con il procedimento disciplinato dal successivo art. 30) e, in ogni caso, con riguardo
all’ipotesi dell’inadempimento riconducibile ai casi di morosità.
Il procedimento per convalida è, inoltre, applicabile: 1) ai contratti di locazione di cui all’art.
1, co. 2°, lett. A), della L. n. 431/’98 (aventi ad oggetto immobili vincolati, signorili o di
lusso) quando siano sottoposti alla disciplina prevista negli artt. 1571 e segg. c.c.; 2) agli
alloggi di edilizia residenziale pubblica, al di fuori delle eccezioni emergenti dalla normativa
speciale; 3) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche (art. 1, lett. B)) o per
esigenze transitorie (art. 5).
Altra ipotesi principale di applicazione del procedimento contemplato dagli artt. 657 e segg.
c.p.c. è – come ha rilevato la dottrina (cfr., ad es., D.’ASCOLA, Aspetti processuali della
riforma delle locazioni abitative, in Rass. Loc. 1999, 401-404) – quella riguardante le
locazioni abitative in corso alla data di entrata in vigore della L. n. 431/’98, in relazione al
disposto dell’art. 14, co. 5°, dello stesso testo normativo, il quale sancisce che “ai contratti
per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della presente
legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di
locazioni vigenti prima di tale data” .
Da questa disposizione si evince che alla scadenza dei contratti attinenti a locazioni abitative
in corso alla data del 30 dicembre 1998 (tempestivamente disdettati, anche eventualmente in
ordine alla prima scadenza naturale prevista convenzionalmente) la finita locazione poteva
essere fatta valere nelle forme del procedimento speciale per convalida.
Ai contratti di locazione in corso anteriormente alla predetta data di entrata in vigore della
nuova L. n. 431/’98 che si siano rinnovati tacitamente (e, per i quali, quindi, il termine utile
per la comunicazione della disdetta sia scaduto successivamente al 30 dicembre 1998) si è
estesa l’applicazione della nuova disciplina prevista nel co. 1° dell’art. 2 (come stabilito dal
co. 6° della stessa disposizione normativa). Conseguentemente, alla prima scadenza

25
quadriennale successiva all’intervenuto rinnovo è scattata l’operatività del meccanismo della
rinnovazione “ex lege” (ai sensi dell’art. 2, co. 1°, della L. n. 431/’98), in base al quale il
contratto si viene a protrarre per altri quattro anni, salva la facoltà per il locatore di agire per
il rilascio dell’imobile con il c.d. diniego di rinnovo per i motivi richiamati nello stesso
comma 1° dell’art. 2 e puntualizzati nel successivo art. 3, co. 1°.
Pertanto il procedimento per convalida torna ad essere esercitabile con riferimento alla
seconda scadenza. Sul punto la dottrina (v. ancora D’ASCOLA, op. cit., 402) ha osservato
che, in questo caso, pur avendo le parti il diritto di attivarsi per il rinnovo a nuove condizioni,
ovvero per la rinuncia al rinnovo (che corrisponde ad una disdetta con riguardo al locatore),
nell’eventualità di mancato accordo o di omessa risposta, il contratto si intende comunque
scaduto alla data di cessazione prevista, in ordine alla quale il locatore potrà agire con il
procedimento di licenza o sfratto per ottenere la formazione di un titolo giudiziale di rilascio.
E’ pacifico che, in relazione ai contratti di locazione previsti nel 3° comma dell’art. 2 della L.
n. 431/’98 (a canone c.d. concertato) prorogati di diritto per il biennio successivo come
sancito dal co. 5° dello stesso articolo, sarà utilizzabile il procedimento per convalida alla
scadenza di questo periodo e, perciò, dopo il decorso della durata minima complessiva di
cinque anni dall’inizio del contratto.
Qualora il contratto si rinnovi in virtù di quanto previsto dall’ultimo inciso del comma 5°
dell’art. 2 in discorso (ovvero quando difetti la comunicazione relativa alla proposta di
rinnovo a nuove condizioni ossia quella importante la rinuncia al rinnovo del contratto), la
scadenza successiva si verificherà con riferimento allo spirare – dopo lo svolgimento del
primo periodo contrattuale (non inferiore a cinque anni) - della durata ordinariamente prevista
(di tre o più anni) e si potrà intraprendere il procedimento per convalida senza che si
configuri l’ulteriore effetto della proroga di diritto di due anni, che opera solo con riguardo
alla prima scadenza.

- Questioni particolari :

- Il problema della registrazione del contratto in relazione all’art. 13 della L. n. 431/’98 e


relativi riflessi sul procedimento per convalida.

La giurisprudenza prevalente ritiene che l’omessa registrazione del contratto scritto di


locazione di un immobile urbano adibito ad uso abitativo non determina la sua invalidità, ma
tale adempimento fiscale rappresenta un elemento esterno al contratto al quale l’ordinamento
giuridico subordina l’efficacia del contratto stesso, nel senso che l’effetto dell’avveramento
della “condicio iuris” debba avvenire con effetto “ex tunc”. Ciò vuol dire che la mancata
registrazione incide sull’efficacia (e non sulla validità) del contratto e che la successiva
registrazione permette di recuperare tutti gli effetti del contratto stesso con efficacia
retroattiva (cfr. Trib. Modena, ord. 13 novembre 2001, in Rass. Loc. 2002, 90 e Trib. Verona,
12 novembre 2002, ivi, 2002, 547, con nota di IZZO), con la derivante legittimità dello sfratto
per morosità riferito all’omesso pagamento del canone risultante dal contratto scritto
originariamente non registrato e registrato soltanto prima dell’introduzione del procedimento
speciale.
E così è stato affermato dalla ulteriore giurisprudenza (cfr. Trib. Pordenone, 19 gennaio
2002, n. 8, in Rass. Loc., 2002, 89, con nota adesiva di IZZO) che nell’ipotesi di registrazione
del contratto di locazione con un canone inferiore a quello effettivamente pattuito tra le parti
e risultante da scrittura privata sottoscritta contemporaneamente alla conclusione del contratto
ma registrata solo successivamente e prima dell’instaurazione del giudizio, deve ritenersi
infondata l’eccezione di nullità relativa alla parte del corrispettivo non registrato inizialmente
in quanto, secondo un’interpretazione adeguatrice alla pronuncia della Corte Cost. n. 333 del

26
2001 (che ha dichiarato l’illegittimità della c.d. “pregiudiziale tributaria” prevista dall’art. 7
della L. n. 431/’98 con riferimento all’eseguibilità del titolo di rilascio), i diritti nascenti dal
rapporto civilistico non possono essere subordinati ad un adempimento di natura fiscale, con
la conseguenza che il mancato pagamento del canone locatizio effettivamente convenuto
(nella scrittura privata debitamente registrata in via successiva) comporta la risoluzione
contrattuale per inadempimento (ovvero la convalidabilità dello sfratto per morosità).
In senso contrario, peraltro, si è pronunciato – anteriormente, però, alla predetta sentenza
della Corte Costituzionale - altro giudice di merito (cfr. Trib. Palermo, 20 novembre 2000, in
Arch. loc. 2001, 114), secondo il quale ai sensi del disposto dell’art. 13, co. 1°, L. n. 431/’98
(a tenore del quale è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di
locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato) deve ritenersi che la
registrazione integri requisito necessario per la giuridica esistenza del contratto di locazione,
con la conseguenza che la validità dell’accordo inizialmente registrato non può essere posta
in discussione dalla registrazione tardiva ad opera del solo locatore di una distinta e coeva
controscrittura recante l’impegno del conduttore a corrispondere un canone maggiore rispetto
a quello risultante dal contratto (sul punto cfr., anche, Trib. Roma, 16 maggio 2000, in Arch.
loc., 2000, 68, pronunciatasi nel senso di ritenere ammissibile la registrazione tardiva del
contenuto della scrittura integrativa con efficacia sanante, ma solo ex nunc).

Il problema della valutazione dell’omissione della forma scritta del contratto di locazione e
della possibile conversione del contratto verbale.

L’art. 1, ult. co., della L. n. 431/’98 stabilisce la necessità della forma scritta per i nuovi
contratti di locazione abitativa, onde tale requisito è richiesto a pena di invalidità del contratto
(tale regola ovviamente non può applicarsi ai vecchi contratti conclusi verbalmente che si
siano rinnovati tacitamente in difetto di rituale e tempestiva disdetta e, in proposito, la
migliore dottrina ha giustamente affermato che tra la norma che impone la forma scritta e
quella che prevede il transito nel nuovo regime di tutti i vecchi contratti, compresi quelli
conclusi verbalmente, non sussiste incompatibilità, poiché la forma scritta è richiesta per la
validità dei futuri contratti, disposizione questa da cui si desume che i precedenti conservano
validità).
Il difetto di questo presupposto comporta – secondo la dottrina e la giurisprudenza prevalenti
- la preclusione del procedimento speciale dell’intimazione e contestuale citazione per la
convalida di sfratto e di licenza (rilevabile d’ufficio, alla stregua del carattere di presupposto
formale sostanziale di validità riconducibile al requisito in questione e, perciò, anche in caso
di mancata comparizione dell’intimato o di sua mancata opposizione).
E’ risaputo, infatti, che – sotto un profilo generale - ai fini della convalida dell'ordinanza di
licenza o sfratto è necessario che sussistano sia i relativi presupposti specifici, indicati nel
primo e nel terzo comma dell'art. 663 cod. proc. civ. (consistenti nella mancata
comparizione, nella mancata contestazione e nella dichiarata persistenza della mora -
sicchè non è sufficiente che l'intimato si limiti a comparire ma è necessario che si opponga
alla convalida -), sia i presupposti generali dell'azione (quelli attinenti cioè alla giurisdizione,
alla competenza, alla capacità processuale dell'intimante e alla corretta chiamata in
giudizio). Ne consegue che, in difetto dei suindicati presupposti, la domanda va rigettata ed il
provvedimento di convalida, ciò malgrado emesso, deve sostanzialmente equipararsi ad una
sentenza, in quanto tale impugnabile con l'appello, irrilevante essendo al riguardo il
comportamento mantenuto dall'intimato che si sia limitato a comparire all'udienza (cfr. da
ultimo, Cass., III sez., 3 dicembre 2002, n. 17151).

E così nella giurisprudenza di merito è stato affermato che:

27
- Poiché l’art. 1, comma quarto, della L. n. 431 del 1998 richiede la forma scritta sotto
comminatoria di invalidità del contratto, tale forma diviene elemento costitutivo del
contratto, la cui mancanza, a norma dell’art. 1418 cod. civ., che rinvia alla doverosa
sussistenza dei requisiti di cui all’art. 1325 cod. civ., determina la nullità del contratto di
locazione. Conseguentemente il procedimento speciale di convalida non è esperibile (cfr.
Trib. Reggio Calabria, 29 marzo 2001, n. 239. Giud. CRUCITTI, in Arch. loc. 2001,
567);
- In tema di sfratto per morosità, ove il contratto di locazione posto a base del
procedimento sommario sia affetto da nullità, per mancanza di forma scritta richiesta ad
substantiam dall’art. 1, comma quarto, della L. n. 431 del 1998 il giudicante deve - a
mezzo di ordinanza - pronunciare il rigetto della domanda in assenza dei relativi
presupposti (Trib. Verbania, 5 aprile 2001. Giud. CRIVELLI , in Arch. loc., 2001, 567).

Sotto altra angolazione è stato, peraltro, precisato che:

- Il contratto verbale di locazione di immobile destinato a civile abitazione, pur essendo


nullo per carenza di forma a norma dell’art. 1, co. 4°, della L. n. 431/’98, si converte, a
seguito dell’eccezione del conduttore circa la sussistenza di una locazione di fatto ai sensi
dell’art. 13, co. 5°, successivo, in contratto valido, che può essere posto a base
dell’intimazione di sfratto per morosità (v. Trib. Verona, ord., 21 giugno 2000, est.
MIRENDA, in Rass. Loc. 2000, 429).

I problemi relativi alla determinazione della durata dei contratti vecchi transitati nel regime
nuovo ordinario ed inerenti riflessi sul procedimento per convalida.

Con riguardo alla durata del contratto locativo abitativo transitato nel nuovo regime bisogna
porre riferimento all’art. 2, co. 6°, della L. n. 431/’98, constatando che esso rinvia all’intero
primo comma della stessa disposizione, senza alcuna restrizione, nel senso che – ad avviso
degli orientamenti prevalenti – il rinvio è operato tanto in relazione alla durata quadriennale,
quanto alle modalità di rinnovo dei contratti a canone libero alla prima scadenza.
Conseguentemente è da ritenere che il contratto, una volta transitato nel nuovo regime per
effetto del rinnovo tacito (in dipendenza della mancata disdetta concernente la durata
convenzionale concordata ed eventualmente rinnovatasi tacitamente del precedente contratto
sottoposto al pregresso regime normativo), abbia durata quadriennale e, alla prima scadenza,
possa cessare, per iniziativa del locatore, solo a seguito di diniego di rinnovazione, ai sensi
dell’art. 3 della cit. L. n. 431/’98. Ciò vuol significare che, una volta realizzatasi la
transizione del vecchio contratto nel nuovo regime, il procedimento per convalida – come
riferito precedentemente - potrà essere esperito soltanto con riferimento alla seconda
scadenza ordinaria del contratto così come convertitosi.
In giurisprudenza è stato affermato, ad esempio, che “un contratto di locazione ad uso
abitativo non transitorio, stipulato in forma verbale con decorrenza dal 1° gennaio 1975,
prorogatosi tacitamente di quattro anni in quattro anni a partire dal 1° gennaio 1980 ex art. 58
L. n. 392/’78, e, pertanto, sottoposto al regime dell’equo canone sino al 31 dicembre 1999,
ove non disdettato, deve considerarsi da tale ultima data tacitamente rinnovato, in virtù del 1°
comma dell’art. 2 della L. n. 431/’98, di quattro anni suscettibili di estensione automatica a
quattro anni ulteriori, salvi i casi eccezionali contemplati in tale disposizione per l’esercizio
del diniego motivato di rinnovazione alla prima scadenza”: cfr. App. Genova, 6 marzo 2002,
n. 211, in Arch. loc., 2002, 429.
In senso contrario v., peraltro, Trib. Genova, 30 aprile 2002, ivi, 435, secondo la quale “con
riguardo ai contratti che, sorti nella vigenza della L. n. 392/’78, si siano rinnovati ex art. 2 L.

28
n. 431/’98 per mancata disdetta, il richiamo operato dall’ultimo comma del citato articolo 2
alle disposizioni di cui al primo comma, non comporta l’applicabilità anche della regola che
limita a casi speciali la facoltà di disdetta del locatore dopo il primo quadriennio, dovendosi
ritenere l’applicabilità della motivazione ex art. 3 solo ai contratti “stipulati” ai sensi della
nuova legge”.
Sul punto altra recente pronuncia di merito (cfr. Trib. Torino, 23 ottobre 2002, est. Ciccarelli,
in Giur. mer., 2003, 642) ha stabilito – destando non poche perplessità – che :
- i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo in corso al momento di entrata in
vigore della L. n. 431/’98 e rinnovati tacitamente in data successiva hanno durata di anni
quattro (e non di anni quattro più altri quattro con recezione integrale del comma 1°
dell’art. 2 della citata L. n. 431 del 1998);
- ai vecchi contratti, tacitamente rinnovati, si applicano le modalità di rinnovo di cui all’art.
art. 2, co. 1°, della L. n. 431/’98, aventi rilievo meramente procedimentale;
- il locatore che non intenda rinnovare il contratto alla scadenza può intimare licenza per
finita locazione per precostituirsi un titolo esecutivo, dal momento che le disposizioni
relative alla procedura per il rinnovo non hanno modificato le disposizioni in tema di
convalida di licenza e sfratto per finita locazione.

Il problema relativo alla durata ordinaria del contratto e alla inerente rilevabilità della sua
nullità in sede di procedimento per convalida.

L’art. 13, co. 3°, della L. n. 431/’98 prevede un’ulteriore specifica nullità in relazione alla
pattuizione diretta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla L. n. 431/’98. La
disposizione tende ad assicurare la durata minima distintamente disciplinata dalla legge di
riforma per il contratto libero e per quello conforme a quello tipo elaborato dalle
organizzazioni di categoria (art. 2, commi 1° e 5°): nel primo il limite minimo è costituito dal
c.d. 4+4 (vale a dire dal quadriennio reiterato in difetto di diniego motivato ai sensi dell’art. 3
della stessa legge); nel secondo la durata minima è data dal c.d. 3+2, ossia dal triennio con
proroga di diritto per un ulteriore biennio in mancanza di diniego ugualmente motivato ai
sensi del richiamato art. 3.
Trattasi di una nullità parziale che agisce secondo il meccanismo previsto dagli artt. 1399 e
1419, co. 2°, c.c., nel senso che le norme inderogabili relative alla durata minima sono
inserite di diritto nel contratto in sostituzione della clausole difformi, con piena salvezza delle
restanti pattuizioni, rimanendo irrilevante la circostanza che le parti (o una di esse) non
avrebbero concluso il contratto senza quella particolare clausola sostituita.
Quindi, nel caso dell’introduzione di un procedimento per convalida con riferimento alla
seconda scadenza di un contratto locativo abitativo con durata inferiore a quella minima
legale (si pensi ad un contratto libero con il quale sia stata prevista una durata inferiore a
quattro anni), lo sfratto o la licenza non sarà convalidabile in relazione alla scadenza
prospettata, salva la prospettazione dell’inerente emendatio da parte dell’intimante indotta
dalla rilevata nullità parziale che potrà legittimare la convalida per la successiva legittima
scadenza legale.
E’, invero, risaputo che, qualora all’udienza (per l’eventuale convalida) sopravvenga un
accordo tra l’intimante e l’intimato circa il diverso termine di scadenza del rapporto locatizio
rispetto a quello indicato nell’atto introduttivo (e, perciò, anche in conseguenza
dell’eventuale eccezione di nullità parziale del contratto con riguardo all’aspetto della durata
legalmente stabilita), è da ritenere che il giudice, sulla scorta dell’intesa così formalizzata,
possa egualmente disporre la convalida, pervenendo in tal modo all’emissione di un
provvedimento comunque definitivo, senza che il giudizio abbia ragione di proseguire
ulteriormente, passando attraverso il diverso percorso dell’emanabilità eventuale
dell’ordinanza di cui all’art. 665 cod. proc. civ., per poi transitare nella fase di merito a

29
cognizione piena nelle forme stabilite dall’art. 447 bis cod. proc. civ., previa conversione del
rito. Nella situazione in parola, infatti, non si viene a configurare un’opposizione in senso
proprio dell’intimato (con riguardo all’”an” della convalida), mentre da parte sua l’intimante
aderisce alla prospettazione di quello intorno alla differente ricostruzione temporale del
contratto dedotto in controversia (cfr. Cass. civ. III sez., 15 dicembre 2000, n. 15853, in Rass.
Loc., 2001, 54).

Il problema, in particolare, dell’ammissibilità del procedimento per convalida in ordine


alle nuove locazioni abitative.

Alla luce di quanto precedentemente sottolineato quello che interessa, infine, ribadire in
questa sede è che, in dipendenza del principio di specialità, il procedimento per convalida non
può essere utilizzato nelle ipotesi in cui il locatore intenda esercitare il diniego di
rinnovazione alla prima scadenza. Infatti, in tal caso, la materia è disciplinata da diverse
disposizioni (gli artt. 27 e segg. della L. n. 392/’78 per le locazioni ad uso diverso e l’art. 3
della nuova L. n. 431/’98 per quelle a destinazione abitativa), le quali rimandano, per
l’esperimento dell’apposita azione, all’ulteriore procedimento speciale regolamentato nell’art.
30 della L. 27 luglio 1978, n. 392.
L’applicabilità di questo particolare procedimento esclude il ricorso all’istituto processuale
della convalida e, del resto, sono diversi anche i relativi presupposti sostanziali, poiché - nella
fattispecie del diniego di rinnovazione alla prima scadenza - la conclusione del rapporto
contrattuale è condizionata dall’esplicazione rituale della volontà del locatore di realizzare
uno o più scopi tassativamente predeterminati. La dottrina ha avuto modo di osservare sul
punto che l’applicabilità del procedimento di convalida è esclusa anche perché, mentre l’art.
657 c.p.c. postula la cessazione del contratto conseguente, da un lato, al maturare del termine
finale e, dall’altro, all’esclusione di ogni ipotesi di tacita riconduzione, per effetto di atti o
intimazioni precedenti, la comunicazione della disdetta non è di per sé suscettibile di
determinare l’esclusione della rinnovazione del contratto, che potrebbe soltanto correlarsi ad
una manifestazione di volontà del conduttore, articolata in un sostanziale riconoscimento
della sussistenza dei motivi dedotti a fondamento del diniego di rinnovo.
Conseguentemente il procedimento per convalida – finalizzato all’ottenimento della
risoluzione del contratto locativo (sia abitativo che non abitativo) per scadenza della sua
durata - è pacificamente esercitabile in relazione alle scadenze contrattuali successive alla
prima (mentre, ovviamente, non sussistono impedimenti circa l’esperibilità di tale
procedimento speciale qualora sia fondato sulla morosità e, perciò, sull’inadempimento del
conduttore anche nel corso dello svolgimento del rapporto durante il suo primo quadriennio).
Anche la giurisprudenza ha implicitamente confermato la condivisibilità di questo principio
nel momento in cui ha ritenuto impugnabile con l’appello l’ordinanza di convalida (avente,
perciò, la natura sostanziale di sentenza) resa in caso di diniego di rinnovazione e ciò sul
presupposto che lo stesso provvedimento era stato emesso al di fuori delle condizioni che ne
legittimavano l’emissione (cfr. Cass. 2 agosto 1997, n. 7173 e Cass. 8 ottobre 1997, n. 9776).
Occorre, tuttavia, dare atto, infine, di un particolare orientamento della giurisprudenza di
legititmità che – in relazione al regime delle locazioni commerciali (ma con un principio
verosimilmente adattabile a quello nuovo attinente alle locazioni abitative) – ha ritenuto di
riconoscere al diniego di rinnovazione nullo (perché non motivato) od intempestivo, una
diversa rilevanza e qualificazione (v. Cass. 13 settembre 1996, n. 8262, in Rass. Loc., 1997,
157). In particolare la Cassazione ha statuito che la disdetta intimata dal locatore al
conduttore alla prima scadenza, anche se intempestiva e non motivata, a norma dell’art. 29 L.
n. 392/’78 (corrispondente all’art. 3 della L. n. 431/’98 nel rinnovato panorama normativo
relativo alle locazioni abitative) – e, perciò, inidonea, di per sé sola, a produrre gli effetti suoi
propri (il mancato rinnovo della locazione) – determina, tuttavia, in caso di adesione del

30
conduttore, la cessazione del rapporto locativo alla data bilateralmente concordata, a
condizione che la rinuncia del conduttore al diritto di rinnovazione del contratto alla prima
scadenza sia compiuta dopo la stipulazione del contratto. La soluzione prospettata consente il
recupero dell’efficacia dell’irregolare diniego di rinnovazione, valorizzando la volontà
effettiva e le esigenze pratiche delle parti della locazione, pervenendosi all’affermazione
secondo cui una disdetta immotivata (od anche inosservante del prescritto termine minimo di
preavviso semestrale rispetto alla prima scadenza), sebbene inidonea, in quanto tale, a
produrre l’effetto del mancato rinnovo contrattuale ma pur sempre indice della volontà del
locatore di conseguire l’anticipato rilascio dell’immobile alla prima scadenza, quando trovi
corrispondenza e adesione nella controparte, non può, in forza dell’autonomia privata, che
produrre l’effetto concordemente voluto, quello cioè di far cessare il rapporto alla data
bilateralmente consentita.
Si perviene in questo modo - come rilevato in dottrina (cfr., ad es., CARRATO-SCARPA, Le
locazioni nella pratica del contratto e del processo, Milano, 2001, 111-112) – ad utilizzare
uno strumento di modifica legale della fattispecie estintiva, da negozio unilaterale difettoso in
bilaterale scioglimento del contratto (accertabile anche nell’ambito del procedimento di
convalida per finita locazione, in generale qualificantesi come inammissibile con riferimento
all’esercizio dell’azione presupponente il ricorso al diniego di rinnovazione alla prima
scadenza), conforme alle finalità perseguite da locatore e conduttore
nell’autoregolamentazione della cessazione del rapporto.

ALDO CARRATO

31