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ANDRÉS PADILLA RODRIGUÉZ

URIEL MEZA ARAUJO


YEISON ARLEY GARCÍA
AVALÚO CON FIN INFORMATIVO

INFORME PROYECTO VALUATORIO POR EL MÉTODO DE MERCADO

PRESENTADO POR:

URIEL JOSÉ MEZA ARAUJO


20122025013

ANDRÉS FELIPE PADILLA RODRÍGUEZ


20122025024

YEISON ARLEY GARCÍA PARRA


20122025064

PRESENTADO A:
ING. EDWIN ROBERT PEREZ CARVAJAL

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS


FACULTAD DE INGENIERÍA
AVALÚOS PUNTUALES
BOGOTÁ D.C
2016
ANDRÉS PADILLA RODRIGUÉZ
URIEL MEZA ARAUJO
YEISON ARLEY GARCÍA
AVALUO CON FIN INFORMATIVO

Bogotá D.C., 19 de Octubre de 2016

SEÑOR:
CARLOS ENRIQUE HERRERA ARIAS
Ciudad. BOGOTÁ. D.C.

ASUNTO: Presentación de informe de avalúo AP-001 con fin informativo

Atendiendo su requerimiento con radicado AP-001 del 19 de Octubre de


2016, se procedió a practicar un Avalúo Técnico mediante el método de
comparación de mercado para emitir la opinión sobre el valor comercial
actual del inmueble, con matricula inmobiliaria No. 050N-20061451 y
ubicado en la CL 126 Bis 119-18 ,en la ciudad de Bogotá.

Para dar la opinión sobre el valor actual del bien señalado, se realizó una
visita al predio ya mencionado el día 10 de Octubre de 2016, además de un
estudio de los documentos suministrados con el fin de obtener la
información necesaria acerca de las características y condiciones actuales
que tienen peso sobre el valor comercial del inmueble. En donde a los
resultados de esta inspección se aplicaron el método de avalúo de
comparación de mercado para poder determinar el valor del bien;
apoyándose también en los documentos de la normativa del predio y la zona
entorno del mismo.
El método de mercado fue complementado por el método de valores
homogenizados, debido a que representa de forma más clara el verdadero
valor del predio.

En consecuencia y de acuerdo a la investigación, se llega a la conclusión de


que el valor del bien inmueble tiene su valor comercial a la fecha en la
siguiente cifra: $145,008, 730.97 (ciento cuarenta y cinco millones, ocho
mil setecientos treinta pesos) En donde a lo largo del presente informe se
explicara cómo se llegó a tal valor.

Agradeciendo su atención

Cordialmente,

___________________________ ____________________________
Andrés Padilla Rodríguez. Uriel Meza Araujo.

__________________________

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Yeison Arley García P.

INTRODUCCIÓN

Realizar el estudio de los predios de un territorio facilita la correcta


realización de sus funciones a las entidades de ordenamiento territorial y
catastro, gracias a que las mismas pueden obtener mayor información de
cada uno de los predios, siendo esta, más precisa y detallada; lo cual, facilita
las labores que estas realizan, como el cobro de impuestos, entre otras.
Aunque cabe resaltar que los avalúos no son solo con fines de fisco; en
donde, además de estos, existen los avalúos orientados a determinar el valor
comercial del inmueble objeto de avalúo de acuerdo a un estudio realizado
con bienes semejantes.

En el presente informe de avalúo se verán culminada la aplicación de los


conceptos, teorías, leyes, conceptos y métodos, que para el caso del
inmueble objeto de estudio corresponde a un avalúo realizado por
comparación de mercado.

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OBJETIVOS

OBJETIVO GENERAL
Establecer el valor comercial del inmueble con matricula inmobiliaria No.
050N-20061451 y ubicado en la CL 126 Bis 119-18, en la ciudad de Bogotá.
A partir de las ofertas de venta que se puedan obtener de la misma o de
bienes semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y
normativa y ubicación.

OBJETIVOS ESPECIFICOS

 La correcta determinación de factores físicos y jurídicos que puedan


afectar en el valor comercial del inmueble.

 Realizar de manera correcta un estudio de mercado con bienes


comparables, ya que poseen características similares al del objeto de
estudio. Ya que estos nos ayudan a la determinación del valor
comercial del inmueble.

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INFORME DE AVALÚO CON FIN INFORMATIVO


INMUEBLE CON MATRICULA INMOBILIARIA 050N-20061451 POR
METODOLOGÍA DE COMPARACION DE MERCADO

1. INFORMACIÓN BÁSICA O INFORMACIÓN GENERAL

1.1. SOLICITANTE:
Carlos Enrique Herrera Arias
Economista
fecha: 8 de Octubre de 2016

1.2. RADICACIÓN: AP-001

1.3. TIPO DE INMUEBLE: Vivienda.

1.4. TIPO DE AVALUO: Resindencial.

1.5. DEPARTAMENTO: Cundinamarca

1.6. MUNICIPIO: Bogotá D.C

1.7. SECTOR: UPZ 28

1.8. BARRIO O URBANIZACION: San Cayetano.

1.9. DIRECCION: CL 126 Bis 119-18

1.10. MARCO JURIDICO: Se hace con fin informativo para el conyugue del
dueño del bien inmueble.

1.11. DESTINACIÓN ACTUAL: El predio es una vivienda con uso


residencial exclusivo.

1.12. FECHA DE ASIGNACIÓN Y VISITA:

Fecha de asignación: 08/10/2016


Fecha de visita: 10/1/02016
Fecha de entrega: 19/10/2016

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2. INFORMACIÓN CATASTRAL

Área del predio: 72, 00 m2


Cedula Catastral: 126 119 18

3. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS

Los documentos suministrados para efectos del presente avalúo son:

 Certificado catastral, radicación 114122


 Constancia de Estratificación
 Certificado de tradición y libertad

Estos documentos se anexan al final del presente informe.

4. TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA

4.1. PROPIETARIOS:

 OSIRIS ARAUJO NUÑEZ


 CARLOS ENRIQUE HERRERA ARIAS

4.2. TITULO DE ADQUISICIÓN:

La adquisición del predio objeto de avalúo corresponde a la escritura 4063


del 07 de Noviembre de 1990, notaría 35 de Bogotá.

Nota: la anterior información no constituye estudio jurídico

4.3. MATRICULA INMOBILIARIA: 050N-20061451

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5. DESCRIPCION GENERAL DEL SECTOR

5.1. DELIMITACIÓN DEL SECTOR:


El predio se encuentra ubicado en el barrio San Cayetano, el cual limita al
norte con la calle 129 c y la carrera 100 a , al sur con la calle 127, al oriente
con la carrera 91, y al occidente con la carrera 127, el humedal Juan Amarillo
y el rio Arzobispo.

5.2. ACTIVIDAD PREDOMINANTE:

La actividad predominante del sector corresponde al residencial, con menor


incidencia de comercio y servicios, el uso predominante es de igual forma
residencial , la mayoría de los predios corresponden a casas, y existen
algunas viviendas sometidas a propiedad horizontal y conjuntos residenciales
de menor tamaño, aunque también se encuentran locales prestadores de
bienes y servicios, incluyendo un gran número de tiendas de víveres y
abarrotes, y otros locales con distintos equipamientos y funcionamientos. La
zona residencial se caracteriza por la presencia de viviendas unifamiliares,
son pocos los conjuntos de apartamentos en dicha zona. El estado de
conservación de los predios en el sector es distinto según su uso, los locales
comerciales se encuentran en estados variados que van de regular a bueno,
y en el sector residencial es considerable el deterioro físico de las viviendas.
El sector no presenta plusvalía.
Algunos de los sitios más importantes en el sector o cercanos a él,
corresponden al CAI rincón de Suba, el humedal Juan Amarillo, Rio
Arzobispo, entre distintos parques y colegios.

5.3. ESTRATIFICACION SOCIECONOMICA:

La manzana en la cual está ubicada el predio se le asignó el estrato dos (2),


mediante el Decreto 291 del 26 de junio de 2013 y es el vigente a la fecha.
VIAS DE ACCESO E INFLUENCIA DEL SECTOR:

Las principales vías de acceso corresponden a calle 127, carrera 102,


carrera 91, Avenida Ciudad de Cali.

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Las vías son bastante transitadas y se encuentran en estado deficiente.

5.4. INFRAESTRUCTURA URBANA:

El sector cuenta con un buen servicio de transporte público por parte del
SITP, y además se encuentran dentro el, alimentadores que conectan con el
Portal Suba y estaciones aledañas.
La cobertura de servicios básicos es total, y cuenta con servicios de
electricidad, telefonía e internet.

5.5. VALORIZACIÓN: El predio presenta una baja valorización debido a


que está en un sector sin gran impacto comercial y con pocas obras
de infraestructura publica que sean relevantes.

6. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA
La Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) Nº 28, EL RINCON, se ha definido
como una UPZ prioritaria de intervención del Subprograma de Mejoramiento
Integral, de acuerdo con lo establecido en el artículo 296 del Decreto Distrital
190 de 2004 (Compilación del POT) por estar conformada con asentamientos
humanos de origen ilegal, con uso residencial predominante, de estratos 1 y
2, los cuales presentan serias deficiencias de infraestructura, accesibilidad,
equipamientos y espacio público; por lo tanto, y en cumplimiento del Artículo
295 del Decreto 190 de 2004, se orientarán las acciones de
complementación, ordenamiento o adecuación requeridas tanto en el espacio
urbano como en las unidades de vivienda.

7. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

7.1. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO

7.1.1. UBICACION: Es un predio medianero, su entrada es sobre la Calle


129 B la cual es una vía secundaria. Está ubicado entre las carreras
95 y 94 C.
7.1.2. ÁREAS: Cuenta con un área de 72,00 metros cuadrados (72,00 m 2).
Con un coeficiente de copropiedad null.

7.1.3. TOPOGRAFÍA Y RELIEVE: El inmueble se encuentra sobre un relieve


plano.

7.1.4. FORMA GEOMETRICA: El inmueble tiene forma rectangular.

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7.1.5. FRENTE: El inmueble cuenta con un frente de sies metros (6 mts).

7.1.6. FONDO: El inmueble cuenta con un fondo doce metros (12 mts).

7.1.7. RELACIÓN FRENTE FONDO: Tiene una relación de


aproximadamente 1:2 metros entre frente y fondo.

7.1.8. SERVICIOS PUBLICOS: El inmueble cuenta con los servicios publicos


basicos, agua, luz, telefono e internet.

7.2. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCIÓN

7.2.1. Vivienda.

7.2.2. NIVELES O NUMERO DE PISOS: 3

7.2.4. ESTADO DE CONSERVACION: Regular.

7.2.5. VETUSTEZ: 12 años.

7.2.6. ÁREAS Y FUENTE: Área privada setenta y dos metros cuadrados.


(72,00 m2):

USO AREA m²
Vivienda 72,00
TOTAL 72,00

7.2.7. SERVICIOS PUBLICOS: El inmueble cuenta con los servicios publicos


basicos como son agua, luz, telefono, alcantarillado e internet. Tiene area
para parquear en el antejardin y cuenta con un cajero automatico.

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8. MÉTODO DE AVALÚO

 El método por el cual se determinó el valor comercial del inmueble es el


método de comparación o de mercado, por medio de esto se realiza una
comparación a inmuebles de características similares en cuanto a sus
aspectos físicos, sectoriales y destinación, partiendo de un valor ideal y
ajustándolo al valor más óptimo para el inmueble.

 Por medio de la investigación directa realización un estudio en campo a


los inmuebles que presentaban características similares al cual se le
desea hacer el avaluó. para realizar una investigación con apoyo de las
agencias inmobiliarias encontradas en el sector.

Posteriormente se realizó la investigación indirecta que consiste en


consultar en la red, en sitios que ofrecieran ofertas de viviendas en el
sector de El Rincón.

 Con base en las investigaciones se seleccionan los inmuebles que se


ajustaran más a los requerimientos en área, sector, uso, vetustez y valor
de metro cuadrado.

 Para estimar el valor del avaluó se realiza homogenización aplicando un


factor de tamaño debido a que el predio objeto de avaluó presenta una
diferencia en área. El factor aplicado es acorde a la diferencia
encontrada.

9. ANÁLISIS DE ANTECEDENTES

Puesto que no se tiene conocimiento de que se hayan realizado avalúos


del predio objeto de estudio y teniendo en cuenta que este es avaluó es
con fin informativo, cabe resaltar que el avalúo del predio se realiza en
base a los documentos suministrados y la normatividad en cuanto al
predio y al sector donde este se encuentra.

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10. CONSIDERACIONES GENERALES

 Para determinar el valor más probable en el que se transara el inmueble,


para ello se realizó una investigación de mercado con ofertas en venta.
En la realización de este análisis se tomaron como indicadores los
valores que se refieren a inmuebles con características similares a las
que se avalúa.

 Se consideraron entre otros factores ubicación, destino económico,


especificaciones, conservación y diseño de la construcción.

 Se presta el servicio de seguridad en el tiempo de atención a usuarios, y


servicio de vigilancia por cámaras de seguridad las 24 horas del día.

 La construcción se encuentra en estado regular de conservación. El


inmueble objeto de estudio tiene un uso residencial.

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11. RESULTADO DEL AVALÚO.

11.1. Método valores Directos

PROMEDIO $2,038,803.54
DESV STD 380,684.11
COEF VAR 18.67193681

Significancia 0.1
Cant. datos 10
Grados libertad 9

Distribución T 2.262157163
Lim superior 2325859.299
Lim inferior 1751747.777
Desviación 574111.5218
Coef. Variación 0.281592371

Resultado avalúo $ 146,793,854.76

11.1.2. Método Valores Homogeneizados

PROMEDIO $2,014,010.15
DESV STD 476,507.94
COEF VAR 23.65965909

Significancia 0.1
Cant datos 10
Grados
libertad 9

Distribucion T 2.262157163
Lim superior 2373322.099
Lim inferior 1654698.205
Desviacion 718623.894
Coef. Variacion 0.356812449

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Resultado Avalúo $ 145,008,730.97

11.1.3.REGRESIONES

12. ANEXOS

12.1. GRÁFICOS – Documentos suministrados por LOS - Contratantes.

- Certificación del uso del suelo


- Ficha predial
- POT o Normatividad

12.2. FOTOGRÁFICOS

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Ilustración 1: Fachada.

Ilustración 2: Predios espacializados.

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TABLA DE CONTENIDO

ITEM

1. INFORMACIÓN BÁSICA O INFORMACIÓN GENERAL.......

2. INFORMACIÓN CATASTRAL...................................................

3. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS...........................................

4. TITULACIÓN E INFORMACIÓN JURÍDICA...........................

5. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR.................................

6. REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA.......................................

7. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE................................................

8. MÉTODO DE AVALÚO................................................................

9. ANÁLISIS DE ANTECEDENTES................................................

10. CONSIDERACIONES GENERALES...........................................

11. RESULTADO DEL AVALÚO ......................................................

12. ANEXOS .........................................................................................

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BIBLIOGRAFíA
 Diario el tiempo, la importancia de los avalúos: Consultado el 10
de Noviembre de 2015, recuperado de:
http://www.eltiempo.com/archivo/documento/MAM-1315707

 Colombia. Decreto no 443 de 2011, octubre 03, consultado el 10 de


Noviembre de 2015.

 IGAC. Resolución 620 de 1998, consultado el 10 de Noviembre de


2015.

 Bibliografía con normas ICONTEC:


http://normasicontec.org/como-hacer-la-bibliografia-en-normas-
icontec/

 Trabajos escritos con normas ICONTEC:


http://normasicontec.org/

 Colombia. Decreto no 199 de 2002, mayo 23, consultado el 1 de


Febrero de 2016.

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