EL ARRENDAMIENTO DE LAS COSAS, CON ESPECIAL ÉNFASIS EN LOS INMUEBLES RÚSTICOS.

El contrato de arrendamiento es un contrato consensual oneroso en virtud del cual

una persona denominada arrendador entrega temporalmente a otra persona llamada
arrendatario una cosa para su uso o una obra a cambio de un valor o bien.

El arrendamiento consiste en el goce que se concede de una cosa que puede ser corporal o
incorporal a cambio de un pagar por este goce, el arrendamiento también puede consistir en
ejecutar una obra o prestar un servicio.

El provecho que uno u otro contratante puede obtener de ese respectivo entregar o recibir la
cosa varía en función del tipo de arrendamiento, por lo que el pago de una cantidad puede ser a
cargo de uno u otro contratante, dependiendo de quién sea el que obtenga un provecho especial
de aquel contrato.

El valor puede consistir en una suma de dinero que se abona de una sola vez o bien en una
cantidad periódica, que popularmente se conoce como renta. Asimismo, ese precio o renta
puede pagarse de cualquier otra forma y tal como se lo haya pactado oportunamente. Castán
(Derecho civil español común y foral. Editorial Reus) afirma que “no es preciso según la opinión
general, que el precio consista en dinero, y hay muchos arrendamientos en que la renta se paga
en frutos”. Por ejemplo, si el objeto de arrendamiento es un campo, el arrendatario puede pagar
al arrendador por su uso y goce con la producción del campo, lo que se denomina como pago en
especie, tal como lo señala el Art. 1705 del código civil:

“El precio puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este
segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha”

Al arrendador le corresponde entregar la cosa a la persona que lo arrendo, mantener la cosa en

buen estado, a fin de que sirva para lo que fue arrendada, a responderle al arrendatario por toda
turbación en el goce de la cosa. El arrendatario puede desistir del contrato cuando el arrendador
este en imposibilidad de entregar la cosa y tendrá derecho a la indemnización correspondiente
por los perjuicios causados; de igual manera tendrá derecho a indemnización cuando el
arrendador se demore para entregar la cosa arrendada.

En cuanto a que el arrendatario sea perturbado en el goce de la cosa también en este caso tendrá
derecho a indemnización por dicha perturbación, pero si el arrendatario es perturbado por un
tercero que no pretende derecho alguno contra la cosa arrendada, le corresponde al arrendatario
perseguir la reparación del daño y no tendrá derecho a indemnización por parte del arrendador
ya que este no tiene nada que ver con la perturbación sufrida por el arrendatario.

Si la cosa dada en arriendo impide que sea usada conforme al uso para el que se arrendo por su
mal estado, el arrendatario podrá rescindir el contrato pidiendo la correspondiente
indemnización de perjuicios, pero no olvidemos que el arrendatario también tiene obligaciones
tales como cuidar y usar la cosa para el uso convenido en el contrato y restituirla al momento
que termine el contrato de arriendo.

En tanto, el arrendador como arrendatario deberán observar una serie de obligaciones y también
gozarán de derechos. En el caso del arrendador: deberá entregar al arrendatario el inmueble en
óptimas condiciones, no intervenir en el uso del bien, garantizar su uso pacífico, entregarlo en el
tiempo convenido; y por el lado del arrendatario, deberá responder por los daños que haya
sufrido durante su uso, deberá usarlo para aquello que se haya convenido previamente, deberá
cumplir con el pago de la renta, cuidar el bien arrendado, devolverlo conforme una vez finalizado
el contrato.

En el Código Civil el arrendamiento de cosas es aquel contrato por el que una de las partes se
obliga a ceder a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.
Se trata de un contrato consensual, bilateral, oneroso, conmutativo y temporal. En su celebración
no está sujeto a forma especial, sin perjuicio de que, al efecto de su posible acceso al Registro de
la Propiedad, deba cumplir el requisito de la escritura pública.

Son elementos característicos del mismo: el ser por tiempo determinado y la existencia de un
precio cierto.1

Existen varias formas de arrendamiento:

 Arrendamiento (locación de cosas o locatio conductio rei ): éste crea un vínculo personal, por
virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre
este la obligación de pagar la merced convenida.
 Prestación de servicios (locación de servicios o locatio conductio operarum): en éste el
arrendatario se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendante en forma,
lugar y tiempo convenidos mediante un pago. El arrendatante está obligado a retribuir los
servicios. Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligaciones, por
terminación de contrato o por la muerte.
 Arrendamiento de obra o locación de obras (locatio conductio operis): en este contrato una
persona se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el
pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo,
ya acabado. Ejemplo: la confección de un traje o la construcción de una casa.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:

Tal como lo dice el Art. 1702 del Código Civil, El arrendador es obligado:

1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada;

2º A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada;

1 MARIÑO PARDO, MANUEL JOSÉ: EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, https://www.franciscomarinopardo.es/mis-temas/24-

civil-obligaciones-y-contratos/70-tema-75-el-contrato-de-arrendamiento
3º A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.

Eso significa que, en primer lugar, el arrendador se obliga a entregar el objeto arrendado al
arrendatario. Si el sujeto arrendador, por culpa suya directa o indirectamente, se encuentra en
la imposibilidad de entregar la cosa, cuando y como se ha pactado, el arrendatario está en toda
libertad de desistir del contrato incluso siendo indemnizado por perjuicios que le hubiere
ocasionado el arrendatario. (Art. 1713 CC). En segundo lugar, es obligación del arrendador
mantener la cosa arrendada en buen estado, o sea, en hacer durante el periodo del arriendo,
todas las reparaciones y mejoras necesarias para que el objeto mantenga las condiciones
necesarias para el uso o fin que ha sido destinado en el contrato, incluso será de su obligación las
reparaciones locativas en los casos en que el deterioro haya sido por la mala calidad del objeto
arrendado y cuando los deterioros provienen de fuerza mayor o caso fortuito. (Art. 1715 CC.). En
tercer lugar, no puede el arrendante en virtud de la obligación de librar el arrendatario de toda
turbación o embarazo, sin el consentimiento del arrendante, mudar la forma de la cosa
arrendada ni hacer en ella obras o trabajos que puedan impedir el pleno goce del objeto
arrendado. En todo caso, si se trata de reparaciones que no pueden diferirse, será obligación del
arrendatario sufrirlas aun cuando le priven el goce de una parte de la cosa, pero de igual manera,
tendrá derecho de que el arrendante disminuya el precio en sentido de la imposibilidad de utilizar
completamente el bien u objeto. (Art. 1716 CC).

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

1. Pagar la renta en la forma y tiempo convenidos, así como en el lugar y a falta de convenio
expreso en el domicilio del arrendatario. Según el Art.1730 CC, para seguridad de este pago,
y de las indemnizaciones a que tenga derecho, el arrendador puede retener todos los frutos
existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado,
guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de
prueba contraria.
Conservar la cosa en el estado que la recibe. Según el Art. 1727 CC: “El arrendatario empleará en
la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Faltando a esta obligación,
responderá de los perjuicios; y aun tendrá derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento,
en el caso de un grave y culpable deterioro” esta obligación engloba lo siguiente:

a. Responder de los daños y perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia,
la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios, tal cual lo describe el Art 1729 CC.
b. Poner inmediatamente en conocimiento del arrendador las necesidades de las reparaciones
bajo pena de daños y perjuicios que cause su omisión.
c. Hacer las reparaciones de aquellos deterioros de baja importancia que generalmente causan
las personas que habitan el bien arrendado. En el código se describen como reparaciones
locativas. Tal cual lo describe el Art. 1728 inc. 2° : “Se entienden por reparaciones locativas las
que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas
especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus
dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de
cristales, etc.”

1. Servirse de la cosa solamente para el uso convenido conforme a su naturaleza o destino. Lo

que significa que no puede por ningún motivo el arrendatario, usar la cosa para un fin que no
sea el determinado por el contrato o en caso de no estar determinado a un fin que no sea al
que la cosa ha sido naturalmente destinada o que deban presumirse de las circunstancias del
contrato o de la costumbre del país.
2. Restituir la cosa arrendada al termino del arrendamiento ya que en este contrato solo se
transfiere el uso o goce de la cosa objeto del contrato, debiendo entregarla en el estado en
que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce
legítimos. Se entenderá que el bien fue entregado en un primer momento por el arrendante
en un estado regular, a menos que haya prueba de lo contrario.
 En el caso en el que el bien arrendado tenga daños o deterioros que sobrevinieron durante
su goce, deberá el arrendatario probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus
huéspedes, dependientes o subarrendatarios, y a falta de esta prueba será responsable.

Características
1. Bilateral
2. Oneroso
3. Conmutativo
4. Principal
5. Nominado
6. Detracto sucesivo
7. Formal y simple tratándose de fincas rústicas se deberá hacer constar en escritura publica e
inscribirse en el registro publico de la propiedad.
8. Temporal: Ya que el contrato de arrendamiento no debe de exceder de cinco años para fincas
urbanas, de diez para fincas destinadas al comercio, de quince para las destinadas a la
explotación y de veinte para las de la industria.