DESALOJO NOTARIAL.

UN PROCEDIMIENTO ESPECIAL NI TAN NOTARIAL NI

TAN ESPECIAL
El 24 de abril 2019 se publicó en El Peruano la Ley N° 30933, denominada “Ley que
regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial”. De inmediato
se le ha llamado ley del desalojo notarial. Veremos si lo es.
OBJETO, ÁMBITO Y COMPETENCIA DE LA LEY
Lo primero que hay que decir es que no es un procedimiento exclusivamente
notarial. Es importante entender esto porque requiere la participación del Poder
Judicial. Así lo dice su artículo primero: “la presente ley tiene por objeto establecer y
regular el procedimiento especial de desalojo mediante la intervención de notario y
con ejecución judicial”. Al hablar de “procedimiento especial” refiere a un conjunto
de actos, trámites y procesos de carácter singular, señalados en dicha ley,
diferenciables de otros. No obstante, veremos que se conecta con otros
procedimientos ya vigentes en el tema del desalojo.
En segundo lugar, a tenor del artículo segundo pueden acogerse a esta ley el
propietario, el arrendador, el administrador y quien se considere con derecho a la
restitución de un bien inmueble, “contra el arrendatario que se ha sometido
expresamente al procedimiento establecido por la presente ley”. Para quienes ya
eran arrendatarios antes de su vigencia, la Única Disposición Complementaria de la
ley dice que ellos podrán acogerse siempre y cuando suscriban una adenda que
cumpla con las mismas formalidades del contrato. En realidad, para que esta norma
se aplique, la iniciativa no la va a tener el arrendatario sino el arrendador. Esta ley
no comprende los contratos de alquiler venta, arrendamiento financiero u otros
contratos que incluyan pago para adquirir la propiedad del inmueble.
En tercer lugar, las autoridades competentes para llevar a cabo este procedimiento
especial son dos: el notario y el juez. No es cualquier notario: sólo aquéllos que
trabajan dentro de la provincia en la que se ubica el bien inmueble arrendado, a fin
de poder constatar las causales de desalojo. Tampoco cualquier juez: sólo el juez
de paz letrado del distrito en el que se ubica el bien inmueble arrendado, para
ordenar y ejecutar el lanzamiento. En resumen, puede ser cualquier notario
asentado en la provincia (ver artículo 3.1 y Segunda Disposición Complementaria
Final), y cualquier juez de paz letrado asentado en el distrito.
REQUISITOS Y CAUSALES
Un primer tipo es el de los requisitos de procedibilidad. Para solicitar el desalojo
deben cumplirse los siguientes:
 1. El inmueble debe estar individualizado de forma inequívoca. La ley dice que
deben consignarse las “referencias precisas de su ubicación” en el contrato
de arrendamiento. Recuérdese que en el Perú miles de inmuebles no tienen
ni numeración, y muchos propietarios no toman mayor interés en subsanar el
tema. Por eso, las referencias precisas pueden incluir un plano de ubicación,
una foto de la fachada o una descripción en el contrato o como anexo del
mismo.
2. El contrato de arrendamiento debe estar contenido en el Formulario Único de
Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), o en escritura
pública. La base legal del FUA es el Decreto Legislativo 1177 (publicado el
18/07/2015) y su Reglamento el Decreto Supremo Nª 017-2015-VIVIENDA
(publicado el 03/11/2015). Esto significa (dado que el modelo y contenido del
formulario y del contrato se rigen por esa normativa) que ya no es solo la Ley
30933 la aplicable. Más adelante veremos que no son las únicas.
3. Las modificaciones o adendas al contrato de arrendamiento deben cumplir
con la misma formalidad del contrato primigenio. Esto plantea que si el
contrato está en escritura pública, la adenda debe hacerse por escritura
pública.
En cuanto al contenido del contrato de arrendamiento, debe contener lo siguiente:
1. La cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario para restituir el bien
inmueble por vencimiento del plazo de contrato o la resolución del
arrendamiento por falta de pago de la renta. La base legal de la cláusula de
allanamiento a futuro es otra ley: la Ley 30201 (publicada el 28/05/2014). Esta
exige por ejemplo que los contratos de arrendamiento que contengan dicha
cláusula debe tener firmas legalizadas de las partes ante notario público o
juez de paz.
2. La cláusula de sometimiento expreso a la Ley 30933, para que el notario
constate las causales de vencimiento del plazo del contrato o la resolución
por falta de pago de la renta, y que el juez de paz letrado ordene y ejecute el
desalojo. Además, debe contener, de manera expresa, que, al configurarse
cualquiera de las causales de desalojo previstas en dicha ley, se someten a
la competencia del notario para constatar dicha causal, y a la del juez de paz
letrado para ejecutar el desalojo.
3. El número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en un banco o
cooperativa (supervisada por la SBS) para que el arrendatario abone la renta
convenida en el contrato. Si se cambia la cuenta, el arrendador debe informar
 al arrendatario con documento de fecha cierta. Mientras no se le comunique,
los pagos en la cuenta primigenia son válidos.
Respecto a los requisitos de la solicitud, cabe señalar tres temas:
1. La solicitud de desalojo se presenta por escrito con nombre del propietario o
el de aquel que tenga derecho a la restitución del bien, el domicilio,
documento de identidad, firma, así como el nombre del arrendatario, su
domicilio contractual (de ser el caso), su número o copia del documento de
identidad.
2. Los documentos que se adjuntan a la solicitud son: primero, el original o copia
legalizada del formulario FUA o de la escritura pública del contrato de
arrendamiento, el cual debe cumplir con los requisitos indicados en los
artículos 4 y 5 de la ley. Segundo, el original o copia legalizada de la carta
notarial cursada al arrendatario. En dicha carta se debe requerir la restitución
del inmueble por vencimiento del plazo o la resolución del contrato por falta
de pago, según corresponda.
3. La solicitud de desalojo sólo puede ampararse en las causales del artículo 7.
Esta norma no es aplicable a las demás obligaciones del contrato de
arrendamiento. Para ello, las partes podrán recurrir a las autoridades
competentes.
Las causales para el desalojo se indican en el artículo 7:
Causal 1. Vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento.
Causal 2. Incumplimiento del pago de la renta establecida en el contrato. Si no se
precisa el plazo para caer en falta de pago, se aplica el artículo 1697.1 del Código
Civil, esto es, falta de pago de 2 meses y 15 días. Se constata el incumplimiento con
la constancia de transferencia o depósito de los pagos realizados en la cuenta de
abono acordada por las partes, hasta antes de la recepción de la carta notarial.
PROCEDIMIENTO ANTE NOTARIO Y TRÁMITE DE LANZAMIENTO ANTE JUEZ
¿Cuál es el procedimiento ante notario para constatar las causales de desalojo?
1. Luego de recibir la solicitud de desalojo, el notario constata que se cumplan
los requisitos de procedibilidad, el contenido del contrato de arrendamiento,
y los requisitos de la solicitud.
2. El notario notifica al arrendatario en el inmueble materia de desalojo y en su
domicilio contractual de ser el caso, a fin de que aquél acredite no estar
incurso en alguna de las causales señaladas en el artículo 7. El arrendatario
tiene 5 días hábiles (a partir de recibida la comunicación) para responder.
 3. El arrendatario puede formular oposición sustentándose en tres opciones:
que hay renovación o prórroga del plazo del contrato de arrendamiento con
las mismas formalidades que el contrato primigenio; presentando la
constancia de transferencia o depósito de los pagos de la renta realizados en
la cuenta de abono acordada por las partes; o, por incumplirse las
formalidades señaladas en la Ley 30933.
4. Luego de la respuesta del arrendatario en el plazo indicado, el notario
constata si se configura alguna de las causales de desalojo. De ser positivo,
realiza las siguientes acciones: primero, extiende un acta no contenciosa
dejando constancia fehaciente e indubitable del vencimiento del contrato o
de la resolución del mismo por falta de pago, declarando procedente el
desalojo, y la protocoliza en el Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos.
Esta acta constituye título ejecutivo especial para proceder sin más trámite al
lanzamiento. En segundo lugar, remitirá la copia legalizada del expediente al
juez de paz letrado del distrito en el cual se ubica el bien inmueble arrendado.
Esta disposición se conecta con el artículo 9.
5. Finalizará el trámite de desalojo notarial si no se configura alguna de las
causales de desalojo (en cuyo caso el notario comunica al solicitante el fin
del mismo), o si las partes lo acuerdan en cualquier momento del
procedimiento (aquí el notario levantará un acta no contenciosa conclusoria).
¿Cómo es el trámite judicial de lanzamiento? Está previsto en el artículo 9.
En el artículo 9.1 hay una contradicción extraña. Dice la norma que “culminada la
etapa notarial del procedimiento especial”, el interesado formula solicitud de
lanzamiento DIRIGIDA al juez de paz letrado competente para que sea
TRASLADADA por el notario conjuntamente con la copia legalizada del expediente
notarial.
Si una solicitud se dirige a un juez de paz, se entiende que quien la hace también la
presentará en la Mesa de Partes de ese juzgado. Entonces ¿cómo entender que
dicha solicitud será trasladada por el notario junto con el expediente notarial? Dicho
de otra manera: ¿quién presenta la documentación (solicitud y copia legalizada del
expediente) al juzgado de paz: el interesado o el notario? Tendrá que entenderse
que el interesado redactará la solicitud (con firma de abogado y adjuntando la tasa
judicial), la llevará al notario y será éste quien la llevará junto con la copia legalizada
del expediente notarial, al juzgado de paz.
En el artículo 9.2 se establece que recibida la solicitud y el expediente “remitidos por
el notario”, el juez de paz letrado competente, en el plazo de tres días hábiles,
verifica los requisitos de la solicitud y emite la resolución que dispone el lanzamiento
contra el arrendatario o contra quien se encuentre en el inmueble. Quiero detenerme
en este punto. Es muy importante que el interesado señale en la solicitud que se
disponga el lanzamiento del arrendatario y de quienes se encuentren en el inmueble,
a fin de que la resolución del juez lo señale expresamente. La resolución también
tiene que consignar la orden de descerraje, en caso de resistencia a cumplir el
mandato judicial o de encontrarse cerrado el inmueble.
La resolución es impugnable sin efecto suspensivo. ¿Qué significa esto? Que el
arrendatario puede impugnar la resolución de lanzamiento, pero no se suspen