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4. El contrato de hipoteca.
Sin embargo, este derecho es sumamente débil, porque en el periodo que media
entre que la obligación se contrae y la obligación se hace exigible, el patrimonio del
deudor puede haber disminuido de manera considerable, y esto porque el derecho de
prenda o garantía general, por sí sólo, no limita las facultades de disposición del deudor,
y como consecuencia de esto, puede ocurrir que el patrimonio haya disminuido de
manera considerable al momento de que la obligación se hace exigible. Además, si el
bien sale del patrimonio del deudor, el acreedor no tiene derecho de persecución, en
virtud de este derecho.
Por lo tanto, su debilidad consiste en que no afecta a las facultades de
disposición del deudor, y no le otorga derecho de persecución al acreedor. Es por ello
que surgen las garantías.
G a r a n t í a es cualquier seguridad de que está provisto un crédito. El profesor
ALESSANDRI señala que son los distintos medios de que puede hacer uso el acreedor
para ponerse a cubierto de la posible insolvencia del deudor.
Si se piensa en la garantía como un concepto amplio, en el ordenamiento
jurídico existen una serie de figuras que cumplen con esta función, como por ejemplo, la
solidaridad pasiva, la acción pauliana, la acción oblicua o resolutoria, la resolución por
inejecución, las normas sobre prelación de crédito, el derecho legal de retención, etc.
Estos son instrumentos que tienen por objeto preciso, resguardar al acreedor frente al
incumplimiento del deudor.
Frente a las garantías, aparece el concepto de c a u c i ó n y, en virtud del art. 46,
caución significa generalmente, cualquier obligación que se contrae para la seguridad de
otra obligación propia o ajena; son especies de caución la fianza, la hipoteca, y la
prenda.
Art. 46. Caución significa generalmente cualquiera obligación que se contrae para la seguridad de otra
obligación propia o ajena. Son especies de caución la fianza, la hipoteca y la prenda.
La relación que existe entre estos conceptos, es una relación de género a especie,
así, la garantía es el género y la caución es una especie de garantía; esto porque existen
garantías que no son cauciones.
Dentro de lo que son las cauciones, es posible encontrar diversas categorías de
ellas, así se distingue entre cauciones reales y personales. En virtud de una c a u c i ó n
r e a l , se afecta una cosa determinada para la seguridad de una obligación propia o
ajena; son tipos de cauciones reales: la prenda, la hipoteca y la anticresis (figura en
desuso).
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Contratos en particular - Hipoteca
Maximiliano Astorga B – Paulina Navarrete M.
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Aquí aparece más clara la fisonomía de garantía, porque la cláusula penal en función del deudor cumple
una evaluación anticipada de perjuicios.
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Contratos en particular - Hipoteca
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Contratos en particular - Hipoteca
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manifiesto otra diferencia fundamental con la prenda, que es la prenda clásica o con
desplazamiento.
Por lo tanto mediante la definición, el legislador ha querido poner de manifiesto
que la hipoteca es un derecho real de garantía, que ha diferencia de la prenda recae
sobre bienes inmuebles, y no implica el desplazamiento del bien desde el constituyente
al acreedor (permanece el bien en el deudor).
a. Generalidades.
De acuerdo al art. 2407, la hipoteca recae sobre bienes inmuebles, que
permanecen en poder de quien la constituye. Cuando dicho artículo alude al deudor, se
refiere a aquella parte del contrato de hipoteca que se obliga a la constitución del
derecho real, a favor del acreedor hipotecario (acreedor de la obligación principal).
Art. 2407. La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de
permanecer en poder del deudor.
Art. 2430. El que hipoteca un inmueble suyo por una deuda ajena, no se entenderá obligado
personalmente, si no se hubiere estipulado.
Sea que se haya obligado personalmente o no, se le aplicará la disposición del artículo precedente.
La fianza se llama hipotecaria cuando el fiador se obliga con hipoteca.
La fianza hipotecaria está sujeta en cuanto a la acción personal a las reglas de la simple fianza.
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Contratos en particular - Hipoteca
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Art. 2415. El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no
obstante cualquiera estipulación en contrario.
b. Importancia.
La hipoteca es una de las cauciones que ofrece mayor seguridad, y su
importancia como derecho real, se puede analizar tanto desde la perspectiva del deudor,
como desde la perspectiva del acreedor.
i. Desde la perspectiva del a c r e e d o r , su importancia viene dada porque los
bienes inmuebles son de un valor alto, y bastante más estables que los bienes
muebles (escasa fluctuación), de manera que el riesgo del acreedor es mínimo.
Además, derivado de su carácter de derecho real, la circunstancia de que el
inmueble pase a manos de un tercero, o incluso vuelva gravarse con hipoteca,
en nada perjudica sus derechos, porque si la cosa se enajena, el acreedor puede
perseguirla en manos de quien se encuentre; y si el constituyente volviese a
gravar la cosa con hipoteca, el legislador señala que las hipotecas se prefieren
según su fecha (derecho de pago preferente), por lo tanto tampoco saldría
perjudicado.
ii. En cuanto al d e u d o r , la hipoteca le reporta una gran utilidad, porque los bienes
raíces al ser de un valor mas alto y al ser más estables que los muebles, por regla
general, le permiten obtener un crédito más alto (que si constituyera como
garantía una prenda), lo cual beneficia al deudor, en el sentido de emprender
negocios o industrias de una cierta magnitud Además, como el constituyente
mantiene en su poder la cosa, conserva las facultades inherentes al domino
(gozar, enajenar o gravar) y puede valerse de él para obtener otras ganancias;
teniendo en todo caso algunas limitaciones en lo tocante a la disposición
material.
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Contratos en particular - Hipoteca
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c. Características.
i. De conformidad con el art. 577, la hipoteca es un d e r e c h o r e a l , y conforme a
la clasificación doctrinal, corresponde específicamente a un derecho real de
garantía (no de goce). La hipoteca, como derecho real, difiere de los demás
derechos de igual naturaleza, ya que mientras éstos suponen una relación directa
entre su titular y la cosa sobre la cual recaen (que se manifiesta en su goce o
tenencia), en la hipoteca, la forma de ejercitar el derecho se concreta, no en la
tenencia o goce de la cosa, sino en la facultad que tiene su titular (el acreedor)
para perseguirla en manos de quien se encuentre y pedir su realización en
pública subasta, para el caso que el deudor principal no cumpla la obligación
caucionada. Hay otras manifestaciones anteriores al ejercicio de la acción
hipotecaria, como lo es el límite impuesto a las facultades de uso y disposición
material del inmueble (art. 2427).
Art. 577. Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona.
Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de
servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos derechos nacen las acciones reales.
Art. 2427. Si la finca se perdiere o deteriorare en términos de no ser suficiente para la seguridad
de la deuda, tendrá derecho el acreedor a que se mejore la hipoteca, a no ser que consienta en que
se le dé otra seguridad equivalente; y en defecto de ambas cosas, podrá demandar el pago
inmediato de la deuda líquida, aunque esté pendiente el plazo, o implorar las providencias
conservativas que el caso admita, si la deuda fuere ilíquida, condicional o indeterminada.
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Se distingue entre naves mayores y menores, según el tonelaje que presenten la naves; y sobre las naves
menores solamente pude constituirse prenda. El registro de las naves mayores lo lleva la D IGIPRES.
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Contratos en particular - Hipoteca
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Art. 2512. Los derechos reales se adquieren por la prescripción de la misma manera que el
dominio, y están sujetos a las mismas reglas, salvas las excepciones siguientes:
1. El derecho de herencia y el de censo se adquieren por la prescripción extraordinaria de
diez años.
2. El derecho de servidumbre se adquiere según el artículo 882.
Art. 715. La posesión de las cosas incorporales es susceptible de las mismas calidades y
vicios que la posesión de una cosa corporal.
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Contratos en particular - Hipoteca
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Art. 2516. La acción hipotecaria, y las demás que proceden de una obligación accesoria,
prescriben junto con la obligación a que acceden.
iv. Otra característica emanada del carácter de derecho real de hipoteca, es que la
hipoteca c o n s t i t u y e u n a l i m i t a c i ó n a l d o m i n i o . El legislador en el art.
732, identifica las limitaciones al dominio, y ahí no se considera formalmente a
la hipoteca, pero en el hecho la hipoteca sí es una limitación, y la limitación se
produce específicamente, en la facultad de disposición material que se tiene
sobre la cosa. El propietario que la constituye, no puede ejercer su derecho de
dominio en una forma que perjudique el derecho del acreedor hipotecario, y si lo
hace, recibe aplicación la norma del art. 2427; por lo tanto, el propietario no está
en la misma situación que aquel que tiene un dominio pleno sin hipoteca, ya que
se afecta el ejercicio de la facultad de usar, gozar y disponer del bien (el límite
del ejercicio de estas facultades, está representado por el derecho del acreedor
hipotecario).
Art. 732. El dominio puede ser limitado de varios modos:
1. Por haber de pasar a otra persona en virtud de una condición;
2. Por el gravamen de un usufructo, uso o habitación, a que una persona tenga derecho en las
cosas que pertenecen a otra; y
3. Por las servidumbres.
Art. 2427. Si la finca se perdiere o deteriorare en términos de no ser suficiente para la seguridad
de la deuda, tendrá derecho el acreedor a que se mejore la hipoteca, a no ser que consienta en que
se le dé otra seguridad equivalente; y en defecto de ambas cosas, podrá demandar el pago
inmediato de la deuda líquida, aunque esté pendiente el plazo, o implorar las providencias
conservativas que el caso admita, si la deuda fuere ilíquida, condicional o indeterminada.
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Contratos en particular - Hipoteca
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3 De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor
consienta en ello.
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Contratos en particular - Hipoteca
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Conforme al art. 1526, la acción hipotecaria se dirige en contra del que posea
en todo, o parte, el inmueble hipotecado, así, por ejemplo, si un deudor
hipotecario enajena una cuota del bien gravado, el acreedor hipotecario
podrá ejercer la acción en contra del deudor, o del tercer poseedor de la cuota
enajenada, ya que el bien en todas sus partes está garantizando la totalidad
del crédito hipotecario.
- En relación al crédito que garantiza la hipoteca, aquí la indivisibilidad
también recibe aplicaciones interesantes. En virtud del citado art. 1526, si
queda una parte insoluta del crédito, aun cuando sea pequeña, subsiste la
totalidad de la garantía hipotecaria. También, si hay varios acreedores
hipotecarios y el deudor le paga su cuota a uno de ellos, no puede solicitar la
cancelación proporcional del gravamen, se mantiene el todo de la hipoteca
hasta el pago íntegro.
Este carácter indivisible que tiene la hipoteca, ha sido consagrado para que la
garantía sea más eficaz. Sin embargo, se trata de un elemento de la naturaleza de
la hipoteca, pudiendo renunciarse a este beneficio por quienes son sus titulares.
La indivisibilidad de la hipoteca no se comunica a la obligación principal, la cual
puede ser divisible o indivisible según sus propios elementos. Una aplicación de
ello se aprecia a propósito de los herederos de un deudor hipotecario de una
obligación divisible, en que la prescripción se interrumpe sólo respecto de la
parte de la obligación en que operó dicha interrupción, y no respecto de las
demás; por lo tanto, el acreedor hipotecario podrá ejercer su acción hipotecaria
sólo con relación a la cuota de la obligación que no se ha extinguido por
prescripción, puesto que en relación a las otras ha operado el art. 2516. La
hipoteca en todo caso se mantiene indivisible. ejemplo
Art. 2516. La acción hipotecaria, y las demás que proceden de una obligación accesoria,
prescriben junto con la obligación a que acceden.
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Contratos en particular - Hipoteca
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viii. La n a t u r a l e z a d e l a o b l i g a c i ó n g a r a n t i z a d a p o r l a h i p o t e c a , puede
ser de dar, hacer o no hacer; pura y simple o sujeta a modalidad; determinada o
indeterminada (art. 2427 parte final: deuda fuere ilíquida, condicional o
indeterminada). También, la obligación a la que accede puede ser actual o futura
(art. 2413 inc. III).
Art. 2427. Si la finca se perdiere o deteriorare en términos de no ser suficiente para la seguridad
de la deuda, tendrá derecho el acreedor a que se mejore la hipoteca, a no ser que consienta en que
se le dé otra seguridad equivalente; y en defecto de ambas cosas, podrá demandar el pago
inmediato de la deuda líquida, aunque esté pendiente el plazo, o implorar las providencias
conservativas que el caso admita, si la deuda fuere ilíquida, condicional o indeterminada.
Art. 2413 inc. III. Podrá asimismo otorgarse en cualquier tiempo antes o después de los contratos
a que acceda, y correrá desde que se inscriba.
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Contratos en particular - Hipoteca
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Art. 376. En lugar de la fianza prevenida en el artículo anterior, podrá prestarse prenda o
hipoteca suficiente.
Art. 775. El usufructuario no podrá tener la cosa fructuaria sin haber prestado caución
suficiente de conservación y restitución, y sin previo inventario solemne a su costa, como el
de los curadores de bienes.
Pero tanto el que constituye el usufructo como el propietario podrán exonerar de la caución
al usufructuario.
Ni es obligado a ella el donante que se reserva el usufructo de la cosa donada.
La caución del usufructuario de cosas fungibles se reducirá a la obligación de restituir otras
tantas del mismo género y calidad, o el valor que tuvieren al tiempo de la restitución.
Art. 2431. La hipoteca podrá limitarse a una determinada suma, con tal que así se exprese
inequívocamente; pero no se extenderá en ningún caso a más del duplo del importe
conocido o presunto de la obligación principal, aunque así se haya estipulado.
El deudor tendrá derecho para que se reduzca la hipoteca a dicho importe; y reducida, se
hará a su costa una nueva inscripción, en virtud de la cual no valdrá la primera sino hasta la
cuantía que se fijare en la segunda.
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Contratos en particular - Hipoteca
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Podrá asimismo otorgarse en cualquier tiempo antes o después de los contratos a que acceda, y
correrá desde que se inscriba.
e. C l á u s u l a d e g a r a n t í a g e n e r a l h i p o t e c a r i a .
Derivado del carácter accesorio de la hipoteca, para efectos de subsistir, ésta está
supeditada a la existencia de una obligación principal. Si bien el carácter accesorio es
importante desde el punto de vista de la subsistencia de la hipoteca, no afecta la
existencia misma de este derecho real, porque nuestro CC admite la posibilidad de que la
hipoteca nazca antes que las obligaciones caucionadas, y es así que permite plenamente
la validez de la cláusula de garantía general hipotecaria, o de la hipoteca con cláusula de
garantía general, o hipoteca general.
El art. 2413 en su inc. III, admite la posibilidad de que la hipoteca pueda
constituirse en cualquier tiempo, antes o después de los contratos a que acceda; con ello
el legislador está admitiendo expresamente la posibilidad de otorgar hipotecas con
cláusula de garantía general. La aplicación de esta figura es muy frecuente (tanto o más
que las garantías específicas), y en la práctica, en los contratos existen cláusulas de
garantía general para cualquier obligación que se adquiera en el futuro con una
institución; así, en los mutuos que conceden los bancos o instituciones financieras, es
frecuente que se estipule que el deudor constituya hipoteca sobre un predio de su
propiedad no sólo en garantía de las obligaciones que contrae por el contrato de mutuo,
sino también de todas sus obligaciones que en el futuro contraiga el deudor a favor de
dicho banco (se habla de primera y segunda hipoteca)4.
Originalmente, se había discutido sobre la validez de esta cláusula, estimándose
por algunos que ella era nula por indeterminación de su objeto (art. 1461 inc. II). Sin
embargo, esta objeción ha sido rechazada porque supone confundir el objeto del
contrato principal con el del contrato accesorio, puesto que el inmueble dado en
garantía, es absolutamente determinado.
Art. 1461 inc. II. La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos
que sirvan para determinarla.
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En un contrato de hipoteca con cláusula de garantía general, el deudor garantiza con el inmueble
cualquier obligación que pueda contraer con el acreedor, o en el mismo contrato garantiza una deuda
específica con la hipoteca especial, y con una cláusula de hipoteca general asegura cualquier obligación
que contraiga con el acreedor.
Existe duda acerca de la siguiente situación: un acreedor tiene dos títulos distintos respecto de un deudor,
uno de esos créditos está garantizado con hipoteca constituida sobre un bien raíz del deudor, el cual se ha
ido cumpliendo correctamente, sin embargo, el otro crédito (menor) no ha sido satisfecho ¿El acreedor
puede sacar a remate el bien raíz hipotecado por esa obligación distinta, que es menor a la que dio lugar a
la hipoteca y que no se encuentra cubierta por ella? Sea que el acreedor de la obligación sea el mismo o
distinto, por el efecto de la constitución de la hipoteca, el bien no queda excluido del derecho de prenda o
garantía general, por lo que igualmente puede ejecutar la propiedad. Pero la diferencia entre la hipoteca
con cláusula de garantía general, y el derecho prenda o garantía general, es el derecho de preferencia que
otorga la primera, ya que si el acreedor hubiese constituido hipoteca general, su crédito sería privilegiado
y podría pagarse de manera preferente.
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Contratos en particular - Hipoteca
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Si la hipoteca se ha constituido por acto separado, se expresará también la fecha de este acto, y el archivo
en que existe.
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Uno de los comuneros (heredero) es titular de una cuarta parte de la herencia, cuyo valor asciende a $
23.000.000, según la totalidad del acervo partible; se adjudica un inmueble que tiene asignado en la
tasación un valor de $35.000.000. En este caso, el comunero se adjudica el inmueble con un alcance o
diferencia de $ 12.000.000, así, si no lo entera al momento de producirse la adjudicación, se entiende
constituida hipoteca por el sólo ministerio de la ley, sobre el inmueble para garantizar el pago del alcance
a favor de los restantes comuneros, que pasan a ser lo acreedores hipotecarios.
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Contratos en particular - Hipoteca
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Podrá reemplazarse esta hipoteca por otra caución suficiente calificada por el partidor
Art. 374. Para discernir la tutela o curaduría será necesario que preceda el otorgamiento de la
fianza o caución a que el tutor o curador esté obligado.
Ni se le dará la administración de los bienes, sin que preceda inventario solemne.
Art. 376. En lugar de la fianza prevenida en el artículo anterior, podrá prestarse prenda o
hipoteca suficiente.
Y los casos en que la ley faculta al juez para ordenar la constitución de una
hipoteca, se encuentran en materia de propiedad fiduciaria, donde el art. 755
dispone que el juez podrá decretar la constitución de una hipoteca como
providencia conservativa; y lo mismo sucede en el art. 1315 con relación a los
albaceas fiduciarios. Fuera del CC, otro ejemplo se encuentra en la Ley 14.908
sobre Abandono de Familia y Pago de Pensiones Alimenticias, ya que el
legislador autoriza al juez, en determinados supuestos, para efectos de caucionar
el cumplimento de obligaciones alimenticias, la constitución de hipotecas y
garantías en el patrimonio del alimentante.
Art. 755. No es obligado a prestar caución de conservación y restitución, sino en virtud de
sentencia de juez, que así lo ordene como providencia conservatoria, impetrada en conformidad
al artículo 761.
Art. 1315. El albacea fiduciario podrá ser obligado, a instancia de un albacea general, o de un
heredero, o del curador de la herencia yacente, y con algún justo motivo, a dejar en depósito, o
afianzar la cuarta parte de lo que por razón del encargo se le entregue, para responder con esta
suma a la acción de reforma o a las deudas hereditarias, en los casos prevenidos por ley.
Podrá aumentarse esta suma, si el juez lo creyere necesario para la seguridad de los interesados.
Expirados los cuatro años subsiguientes a la apertura de la sucesión, se devolverá a el albacea
fiduciario la parte que reste, o se cancelará la caución.
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Estas son hipótesis de hipotecas contractuales que emanan de un contrato forzoso, ya sea con fuente en
la ley o en una sentencia judicial.
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Contratos en particular - Hipoteca
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a. Generalidades.
Como se ha expresado, la regla es que el antecedente del derecho real de
hipoteca sea un contrato, por ello, el legislador la regula en el Libro IV (“De las
obligaciones en general y los contratos) y no como derecho real (Libro II).
Este contrato coloca a una parte (deudor hipotecario o constituyente) en la
obligación de transferir el derecho real de hipoteca, transferencia que se producirá en
virtud de la tradición. Se trata de un supuesto en que la tradición actúa como modo de
adquirir originario y no derivativo, como es la regla general; el derecho nace ex novo
para el acreedor hipotecario, titular del derecho real de hipoteca. explicación
Bajo la sola vigencia del CC, la hipoteca siempre tiene como antecedente un
contrato hipotecario, sin embargo, en otros cuerpos legales, como se ha dicho, se prevén
supuestos de hipoteca legal, en los que el antecedente del derecho real es la ley (por
ejemplo, las adjudicaciones hechas en juicio de partición).
b. Concepto.
El legislador cuando inicia el título relativo a la hipoteca, no da una definición
de contrato de hipoteca, pero en la doctrina es posible encontrar múltiples definiciones
sobre el particular. Así una definición señala, que es un contrato solemne que se celebra
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Aun en hipótesis de hipoteca legal, es necesaria la inscripción.
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Contratos en particular - Hipoteca
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entre el acreedor de una obligación principal y un constituyente, que puede ser el propio
deudor o un tercero, en virtud del cual este último contrae la obligación de efectuarle la
tradición del derecho real de hipoteca sobre un inmueble de su propiedad, que
permanece en su poder, con el objeto de garantizarle el cumplimiento de una obligación
principal (caución como efecto del contrato de hipoteca).
Que el deudor hipotecario sea el deudor principal o un tercero, tiene importancia
desde el punto de vista de las acciones que tiene el acreedor, y en cuanto a la forma en
que se va a hacer efectiva la hipoteca. Ya que si el que constituye de la hipoteca es el
propio deudor, el acreedor tiene en contra de él dos acciones: una acción real y personal,
que en la práctica, para efectos de su ejercicio, se van a confundir (esto no afecta el
derecho de prenda o garantía general que se tiene en contra del deudor, ya que si el bien
hipotecado es insuficiente, el acreedor igualmente puede ejecutar el resto de su
patrimonio)8. La segunda posibilidad es que la hipoteca la constituya un tercero, y en
ese caso, el acreedor tiene en contra del deudor principal una acción personal, y en
contra del tercero una acción real, por lo tanto agotado el monto de la hipoteca, sólo le
queda una acción personal en contra del patrimonio del deudor principal.
El acreedor hace efectiva la acción en contra del tercero, a través de una acción
especial, que es la acción de desposeimiento; y hace efectiva la acción en contra del
deudor principal, mediante la acción hipotecaria.
c. Características.
i. Desde el punto de vista de las obligaciones que genera el contrato de hipoteca,
este es un c o n t r a t o u n i l a t e r a l , porque la única parte que resulta obligada es
el constituyente o deudor hipotecario, sea este el deudor principal o un tercero,
siendo su obligación efectuar la tradición 9 del derecho real de hipoteca, la que se
hace por la inscripción del título en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del
Conservador de Bienes Raíces respectivo.
ii. En cuanto a la utilidad que genera para las partes, es un contrato oneroso o
gratuito. Para efectos de clasificarlo de oneroso o gratuito, hay que determinar
quién ha sido el constituyente de la hipoteca, y éste puede ser el propio deudor o
un tercero.
Si el constituyente es el propio deudor, el contrato es o n e r o s o , ya que sede en
utilidad de ambas partes: el acreedor garantiza su crédito, y el deudor obtiene un
crédito que de otra forma no obtendría. Pero cuando el constituyente es un
tercero, normalmente el hecho de que él haya constituido la hipoteca, encuentra
su fundamento en la relación que tiene éste con el deudor, pero esta relación es
ajena a la hipoteca, por eso que en este caso, atendiendo sólo a la hipoteca, el
contrato sería g r a t u i t o , a menos que se le ofrezca una remuneración o precio
por el servicio de la garantía o el contrato ceda en beneficio suyo por otro
motivo. Ejemplo.
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Esta acción se ejerce de acuerdo a las reglas del juicio ejecutivo u ordinario, según si la obligación
conste o no en un título ejecutivo.
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Se habla normalmente de la “constitución” del derecho real de hipoteca, pero técnicamente es la
“tradición”. El que tiene que hacer la tradición en este caso, es el constituyente, pero por regla general,
las escrituras contienen una cláusula en las cuales se faculta al portador de la copia autorizada, para
requerir las inscripciones pertinentes, y por ende, en la práctica la constituye, en el caso de un banco, el
procurador de éste.
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Contratos en particular - Hipoteca
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Esta clasificación sirve para resolver una serie de cuestiones, aspectos están
solucionados en la reglamentación del contrato de hipoteca, o en otras normas
fuera de la regulación de la hipoteca, como por ejemplo, en materia de acción
pauliana o revocatoria (en cuanto a la buena o mala fe), el legislador equipara la
hipoteca a los contratos onerosos (art. 2468).
Art. 2468. En cuanto a los actos ejecutados antes de la cesión de bienes o la apertura del
concurso, se observarán las disposiciones siguientes:
1. Los acreedores tendrán derecho para que se rescindan los contratos onerosos, y las hipotecas,
prendas y anticresis que el deudor haya otorgado en perjuicio de ellos, estando de mala fe el
otorgante y el adquirente, esto es, conociendo ambos el mal estado de los negocios del primero.
Art. 2413. La hipoteca podrá otorgarse bajo cualquiera condición, y desde o hasta cierto día.
Otorgada bajo condición suspensiva o desde día cierto, no valdrá sino desde que se cumpla la
condición o desde que llegue el día; pero cumplida la condición o llegado el día, será su fecha la
misma de la inscripción.
Podrá asimismo otorgarse en cualquier tiempo antes o después de los contratos a que acceda, y
correrá desde que se inscriba.
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Contratos en particular - Hipoteca
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- El tenor literal del art. 2410, ya que el legislador señala que para la validez
de la hipoteca es necesaria la inscripción, y por lo tanto, si la inscripción es
necesaria para su “validez”, ésta es una solemnidad. Igual situación se
produciría en el usufructo (art. 767), el derecho de uso y habitación (art.
812), la propiedad fiduciaria (art. 735) y la donación entre vivos de bienes
inmuebles (art. 1400). En todos estos casos el legislador exige para el valor
del acto, la escritura pública inscrita.
Art. 767. El usufructo que haya de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos, no valdrá si
no se otorgare por instrumento público inscrito.
Art. 812. Los derechos de uso y habitación se constituyen y pierden de la misma manera que
el usufructo.
Art. 735. Los fideicomisos no pueden constituirse sino por acto entre vivos otorgado en
instrumento público, o por acto testamentario.
La constitución de todo fideicomiso que comprenda o afecte un inmueble, deberá inscribirse
en el competente Registro.
Art. 1400. No valdrá la donación entre vivos de cualquiera especie de bienes raíces, si no es
otorgada por escritura pública e inscrita en el competente Registro.
Tampoco valdrá sin este requisito la remisión de una deuda de la misma especie de bienes.
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Contratos en particular - Hipoteca
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La transferencia y transmisión de dominio, la constitución de todo derecho real, exceptuadas, como he
dicho, las servidumbres, exige una tradición; y la única forma de tradición que para esos actos
corresponde es la inscripción en el Registro Conservatorio. Mientras ésta no se verifica, un contrato
puede ser perfecto, puede producir obligaciones y derechos entre las partes, pero no transfiere el
dominio, no transfiere ningún derecho real, ni tiene respecto de terceros existencia alguna. La
inscripción es la que da la posesión real efectiva; y mientras ella no se ha cancelado, el que no ha
inscrito su título, no posee: es mero tenedor.
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Esta postura sostiene que cuando el legislador se está refiriendo en el art. 2410 a la validez de la
hipoteca, se está refiriendo a la hipoteca como derecho real
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Contratos en particular - Hipoteca
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Art. 2430. El que hipoteca un inmueble suyo por una deuda ajena, no se entenderá obligado
personalmente, si no se hubiere estipulado.
Sea que se haya obligado personalmente o no, se le aplicará la disposición del artículo
precedente.
La fianza se llama hipotecaria cuando el fiador se obliga con hipoteca.
La fianza hipotecaria está sujeta en cuanto a la acción personal a las reglas de la simple fianza.
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Art. 254. No se podrán enajenar ni gravar en caso alguno los bienes raíces del hijo, aun
pertenecientes a su peculio profesional o industrial, ni sus derechos hereditarios, sin autorización
del juez con conocimiento de causa.
Art. 395. No obstante la disposición del artículo 393, si hubiere precedido decreto de ejecución y
embargo sobre los bienes raíces del pupilo, no será necesario nuevo decreto para su enajenación.
Tampoco será necesario decreto judicial para la constitución de una hipoteca, censo o
servidumbre, sobre bienes raíces que se han transferido al pupilo con la carga de constituir dicha
hipoteca, censo o servidumbre.
22
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En relación con las naves, éstas se rigen por el CCO, por lo tanto, el análisis
queda reducido a la hipoteca de bienes raíces. La regla general la constituyen los
bienes inmuebles, y aquí se debe pensar en los bienes corporales inmuebles y no
en los incorporales, salvo el caso del derecho real de usufructo, especialmente
previsto por el CC; así, no cabe la hipoteca sobre una servidumbre, un derecho de
uso o habitación, ni, mucho menos, de la misma hipoteca.
23
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Sin embargo, no basta que se trate de un bien inmueble, sino que éste debe
reunir los requisitos del objeto de los actos jurídicos, tanto en cuanto a su
existencia, como a su licitud (arts. 1461 y 1464). Además, debe cumplir con las
exigencias particulares contenidas en el título de la hipoteca.
Cuando se dice que el objeto de la hipoteca son los bienes raíces, hay que
entender que son los inmuebles por naturaleza (art. 568), sin perjuicio de que
constituyendo hipoteca en un inmueble por naturaleza, ésta se haga extensiva a
los inmuebles por destinación o por adhesión, pero éstos no pueden hipotecarse
de manera separada al bien al que acceden (art. 2420).
Art. 568. Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas que no pueden transportarse de un
lugar a otro; como las tierras y minas, y las que adhieren permanentemente a ellas, como los
edificios, los árboles.
Las casas y heredades se llaman predios o fundos.
Art. 2420. La hipoteca constituida sobre bienes raíces afecta los muebles que por accesión a ellos
se reputan inmuebles según el artículo 570, pero deja de afectarlos desde que pertenecen a
terceros.
14
Es la hipótesis de que el usufructuario puede hipotecar su derecho real de usufructo. No se puede
constituir sobre otros derechos reales, sólo sobre el dominio y el usufructo.
24
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Art. 761. El fideicomisario, mientras pende la condición, no tiene derecho ninguno sobre el
fideicomiso, sino la simple expectativa de adquirirlo.
Podrá, sin embargo, impetrar las providencias conservatorias que le convengan, si la propiedad
pareciere peligrar o deteriorarse en manos del fiduciario.
Tendrán el mismo derecho los ascendientes del fideicomisario que todavía no existe y cuya
existencia se espera; los personeros de las corporaciones y fundaciones interesadas; y el
defensor de obras pías, si el fideicomiso fuere a favor de un establecimiento de beneficencia.
25
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titularidad distinta entre el dueño del bien y el titular del derecho real, es
decir, la nuda propiedad y el usufructo radiquen en propietarios distintos.
b) El usufructo no se entiende sino respecto de una cosa ajena (Art. 732 Nº
2), por lo tanto, mal podría hipotecarse el usufructo de una cosa propia.
Art. 732. El dominio puede ser limitado de varios modos:
2. Por el gravamen de un usufructo, uso o habitación, a que una persona tenga derecho en
las cosas que pertenecen a otra.
Con relación al usufructo legal de que goza el padre o madre respecto de los
bienes del hijo sujeto a patria potestad y el del marido respecto de los bienes
de la sociedad conyugal, no procede constituir hipoteca, porque este usufructo
tiene la naturaleza de un derecho de goce personalísimo y jamás puede ser
considerado como un derecho real.
Hay que partir afirmando, que sea que el inmueble forme parte de una
comunidad a título universal o singular, cualquiera sea el origen de la misma,
los comuneros pueden hipotecar la cuota que tienen sobre la comunidad,
porque respecto de la cuota son dueños (propietarios). En el caso de la
hipoteca de cuota sobre una cosa universal, ésta grava al o los inmuebles que
la componen dependiendo del caso concreto, por ende, se haría excepción al
principio de que la cuota de los comuneros no recae sobre ninguno de los
bienes que componen la universalidad (no se refiere a una cosa específica),
sino que representa una porción ideal del derecho sobre la cosa común, sin
identificarse con ninguno de los bienes que la integran (acá el legislador
permite una proyección ideal de la cuota a los inmuebles que constituyen la
universalidad, pues de lo contrario no se podría constituir hipoteca). Por
consiguiente, será un requisito sine qua non que en la comunidad universal
hayan inmuebles17.
16
Respecto de la cuota el comunero es dueño, y respecto de la cosa es comunero, y como dueño de la
cuota tiene todas las facultades del dominio, así por ejemplo, para constituir hipoteca sobre un
departamento no se necesita consultar a los demás comuneros, y al hipotecarlo, el acreedor también va a
tener derechos sobre los espacios comunes.
17
Tal como lo ha expresado la jurisprudencia, la hipoteca recae sobre la cuota que le corresponde al
constituyente en el inmueble común y no en toda la universalidad. [C A de Concepción, 19 de junio de
1989, G.J. Nº120, sent.5ª, p. 33 (C.8º, pp. 35-36)]
26
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El art. 2417 consulta el caso de la hipoteca de cuota sobre una cosa universal y
éste también sería aplicable al caso de las comunidades a título singular.
El supuesto del art. 2417 es que uno de los comuneros de una cosa común
universal constituye hipoteca sobre su cuota en el o los inmuebles que la
integran; la ley sólo dispone sobre la subsistencia de la hipoteca después de
que se produzca la división de la cosa común, guardando silencio respecto de
los efectos de esta hipoteca en el tiempo que media entre su constitución y la
referida división y, por ello, resulta obligado preguntarnos respecto a la
situación (sus derechos) del acreedor hipotecario vigente la comunidad ¿en
qué se materializa la hipoteca de cuota vigente la indivisión?¿Podría embargar
y sacar a remate la cuota hipotecada del bien raíz? Hay quienes piensan que no
(LECAROS SÁNCHEZ), porque si se examina el art. 2417, el derecho del
acreedor hipotecario es una suerte de derecho sujeto a una condición
suspensiva, que consiste en que se le adjudique el inmueble al deudor
hipotecario, por lo tanto, no estaría en la misma situación que cualquier
acreedor hipotecario, ya que para proceder tendría que esperar la partición de
la propiedad. En cambio, otros (SOMARRIVA) estiman que la hipoteca de cuota
nace desde su constitución, por tanto, durante la vigencia de la comunidad los
derechos del acreedor hipotecario de cuota son los mismos que de cualquier
otro acreedor hipotecario, y por lo tanto vigente la comunidad, puede
perfectamente embargar y realizar la cuota18.
El profesor VIDAL cree que los efectos de la hipoteca de cuota, pendiente la
división, son los generales de toda hipoteca, pudiendo perseguir la cuota
hipotecada en manos de quien se encuentre. La norma del art. 2417 no se
refiere a la existencia de la hipoteca, sino a su subsistencia después de la
división de la cosa común; la hipoteca y el derecho real nacen desde la
constitución de la hipoteca, y ello fluye naturalmente de las expresiones
“caducará” y “subsistir”, ambas suponen algo ya existente, que subsiste o que
desaparece, según sea el caso. Se trata de una hipoteca sujeta a una condición
resolutoria, y la condición consiste en que se adjudique al constituyente un
bien susceptible de hipotecarse, o que el otro comunero adjudicatario de éste
consienta en la subsistencia de la hipoteca.
La particularidad de la hipoteca de cuota se aprecia, sobre todo, en las
comunidades universales, porque la hipoteca subsistirá en la medida que el
constituyente se adjudique un inmueble susceptible de hipoteca, cualquiera
que éste sea, coincida o no con el inmueble cuya cuota gravó originalmente.
18
La jurisprudencia está dividida. Para una parte de ella, antes de la división de la cosa común la
hipoteca de cuota se comporta igual que la hipoteca sobre la propiedad exclusiva del constituyente,
reconociéndosele inclusive derecho de persecución en contra de los terceros poseedores de la cosa
susceptible de hipoteca. Para otra, la hipoteca carecería de realidad antes de la división, no siendo
admisible el ejercicio de este derecho por parte del acreedor hipotecario. En efecto, la Corte de
Apelaciones de Concepción, en sentencia de 2 de octubre de 1934 (Gaceta Jurídica de 1934, 2º semestre,
Nº 112, p. 447) ha expresado que el art. 2417 y ninguna otra disposición legal limita los efectos de la
hipoteca de cuota antes de la división de la cosa común. En consecuencia, los terceros poseedores de la
cuota hipotecada están sujetos a la acción de desposeimiento. Otra sentencia, de la Corte de Apelaciones
de Temuco, de 20 de marzo de 1929 (Gaceta Jurídica 1929, 1º semestre, Nº 135, p.610), se pronuncia en
el sentido que la hipoteca de cuota no tiene otro alcance que el eventual que le señala el art. 2417, o sea,
carece de realidad concreta mientras la comunidad no se liquide y en tanto no se adjudique todo o parte
del inmueble común al comunero deudor que constituyó el gravamen hipotecario sobre su cuota.
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Art. 718. Cada uno de los partícipes de una cosa que se poseía proindiviso, se entenderá
haber poseído exclusivamente la parte que por la división le cupiere, durante todo el
tiempo que duró la indivisión.
Podrá pues añadir este tiempo al de su posesión exclusiva, y las enajenaciones que haya
hecho por sí solo de la cosa común y los derechos reales con que la haya gravado,
subsistirán sobre dicha parte si hubiere sido comprendida en la enajenación o gravamen.
Pero si lo enajenado o gravado se extendiere a más, no subsistirá la enajenación o
gravamen contra la voluntad de los respectivos adjudicatarios.
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20
Por regla general, el acreedor hipotecario les va a exigir antes a todos los comuneros que constituyan
hipoteca sobre el bien, o que mantengan la hipoteca una vez liquidada la comunidad
(convencionalmente), u obligando a los demás comuneros como fiadores solidarios.
21
La jurisprudencia ha fallado que del art. 2417 se desprende que para que opere la caducidad de la
hipoteca de cuota constituida por uno de los comuneros antes de la división de la cosa común, es
necesaria la concurrencia copulativa de los siguientes requisitos: a) que exista una comunidad sobre un
inmueble, comunidad que puede ser a título singular o universal; b) que uno de los comuneros hipoteque
su cuota sobre el inmueble; c) que, al practicarse la liquidación de la comunidad, el inmueble
correspondiente se adjudique a otro u otros de los comuneros, ya que en este caso y como consecuencia
del efecto declarativo de las particiones, se supone que el comunero a quien se ha adjudicado el bien
inmueble es el dueño absoluto de él desde que se originó la comunidad y que el comunero que constituyó
el gravamen nunca lo ha sido; y d) que el o los otros comuneros no hayan consentido en que la hipoteca
subsista. [C A de Concepción, 19 de junio de 1989, G.J. Nº120, sent.5ª, p. 33 (C.8º, pp. 35-36)]
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El inc. II del art. 2416 prevé el supuesto del inmueble sujeto a una condición
resolutoria y le hace aplicable el art. 1491, lo cual viene a significar que
declarada la resolución, la hipoteca se extingue cuando la condición consta en
el título (cuando consta en el título que las obligaciones no están cumplidas),
ya que se presume de derecho que el acreedor tenía conocimiento de la
condición. Por el contrario, si la condición no consta en el título, se presume
en los mismos términos que el acreedor ignoraba la existencia de la condición,
subsistiendo la hipoteca. Por ejemplo, se compra un departamento, se paga el
50% y el saldo en cinco cuotas; aquí existe una condición resolutoria tácita, y
para que la resolución afecte a los terceros, ésta debe constar en el título
respectivo, y en caso de que se declare la resolución del derecho que tiene el
constituyente sobre el inmueble, se extingue la hipoteca.
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Contratos en particular - Hipoteca
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establecido, sin embargo se infiere del mismo art. 2414 que prescribe que no
podrá constituir hipoteca sobre sus bienes, el que estaría refiriéndose a sus
bienes propios, excluyéndose la posibilidad de hipoteca sobre bienes ajenos;
además dice relación con la capacidad para enajenar los bienes, y quien tiene
capacidad para enajenarlos es su dueño, por lo tanto habría omisión de un
requisito en atención de la naturaleza del acto o contrato, y como consecuencia
de esto la hipoteca sería nula. También esta exigencia fluiría del art. 2418 al
expresar poseer en propiedad, quedando fuera la posibilidad de la posesión a
non domino; el constituyente debiera ser dueño de la finca hipotecada. Por
consiguiente, no cabría hipoteca sobre cosa ajena, por tratarse de un acto
prohibido por la ley y su infracción adolecería de nulidad absoluta.
Art. 2414. No podrá constituir hipoteca sobre sus bienes, sino la persona que sea capaz de
enajenarlos, y con los requisitos necesarios para su enajenación.
.
Art. 2418. La hipoteca no podrá tener lugar sino sobre bienes raíces que se posean en
propiedad o usufructo, o sobre naves.
Las reglas particulares relativas a la hipoteca de las naves pertenecen al Código de Comercio.
Para otro sector, al que adhiere el profesor VIDAL, la hipoteca de cosa ajena es
válida por las siguientes razones:
a) Un primer argumento es el criterio general del CC sobre la materia, porque
la regla general en el CC ha sido la validez de los contratos sobre cosa
ajena, esto en función del rol de los contratos en nuestro sistema. Esto se
comprueba, porque cuando el legislador ha querido declarar la nulidad
sobre un acto que recae en una cosa ajena, lo ha hecho expresamente,
como ocurre en el legado (art. 1107).
Art. 1107. El legado de especie que no es del testador, o del asignatario a quien se impone
la obligación de darla, es nulo; a menos que en el testamento aparezca que el testador
sabía que la cosa no era suya o del dicho asignatario; o a menos de legarse la cosa ajena a
un descendiente o ascendiente del testador o a su cónyuge; pues en estos casos se
procederá como en el del inciso 1º del artículo precedente.
c) Por otra parte, queda fuera de duda que el derecho de hipoteca puede
adquirirse por prescripción adquisitiva. El inc. II del art. 2498 dispone que
podrán adquirirse por este medio los derechos reales que no estén
expresamente exceptuados, y el art. 2512 no considera a la hipoteca dentro
de las excepciones, por lo tanto sí puede adquirirse por prescripción
adquisitiva, esto sobre todo en la hipótesis de un constituyente no dueño..
Por otra parte, el art. 715 admite la posesión sobre los derechos reales
distintos del dominio sin hacer distinción (cosas incorporales).
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Contratos en particular - Hipoteca
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Art. 2498. Se gana por prescripción el dominio de los bienes corporales raíces o muebles,
que están en el comercio humano, y se han poseído con las condiciones legales.
Se ganan de la misma manera los otros derechos reales que no están especialmente
exceptuados.
Art. 2512. Los derechos reales se adquieren por la prescripción de la misma manera que el
dominio, y están sujetos a las mismas reglas, salvas las excepciones siguientes:
1. El derecho de herencia y el de censo se adquieren por la prescripción extraordinaria de
diez años.
2. El derecho de servidumbre se adquiere según el artículo 882.
Art. 715. La posesión de las cosas incorporales es susceptible de las mismas calidades y
vicios que la posesión de una cosa corporal.
23
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Contratos en particular - Hipoteca
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a . Tr a d i c i ó n . 2 4
La tradición (art. 686 inc. II), que se efectúa en virtud de la inscripción del título
en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador respectivo (art. 2410 y art.
52 Nº 1 del RRCBB). El art. 2432, señala cuáles son los requisitos que debe contener la
inscripción hipotecaria.
Art. 2409. La hipoteca deberá otorgarse por escritura pública.
Podrá ser una misma la escritura pública de la hipoteca, y la del contrato a que accede.
Art. 2410. La hipoteca deberá además ser inscrita en el Registro Conservatorio; sin este requisito no
tendrá valor alguno; ni se contará su fecha sino desde la inscripción.
Art. 686. Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en el
Registro del Conservador.
De la misma manera (mediante inscripción del título en el Registro del Conservador) se efectuará la
tradición de los derechos de usufructo o de uso constituidos en bienes raíces, de los derechos de
habitación o de censo y del derecho de hipoteca.
El título que precede a la tradición es, por regla general, el contrato de hipoteca
(hipoteca contractual). En el caso de la hipoteca legal, el título está representado por la
ley correspondiente.
Sin perjuicio de que la tradición se haga de esta manera, los conservadores
efectúan una anotación marginal de la inscripción hipotecaria, al margen de la
inscripción del dominio25.
Los requisitos de la inscripción se encuentran establecidos en el art. 2432 y el
art. 81 del RRCBB. Debe tenerse presente que en materia de copropiedad inmobiliaria, el
art. 16 de la Ley Nº 19.537 Copropiedad Inmobiliaria, dispone que las unidades de los
condominios podrán hipotecarse o gravarse libremente, sin que para ello se requiera
acuerdo de la asamblea, subsistiendo la hipoteca o gravamen en los casos en que se
ponga término a la copropiedad. Esta hipoteca grava automáticamente los derechos que
24
En estricto rigor no se habla de la “tradición” del derecho real de hipoteca, sino de “constitución” de
hipoteca, porque el dominio se traspasa, en cambio, la hipoteca se constituye.
25
Esto no es un requisito, ya que existen conservadores que no efectúan una anotación marginal. Por
ello, igualmente se tiene que solicitar un certificado de hipotecas y gravámenes.
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Contratos en particular - Hipoteca
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Art. 11. Los planos de un condominio deberán singularizar claramente cada una de las unidades en que se
divide un condominio, los sectores en el caso a que se refiere el inciso tercero del artículo 4º y los bienes
de dominio común. Estos planos deberán contar con la aprobación del Director de Obras Municipales y se
archivarán en una sección especial del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
respectivo, en estricto orden numérico, conjuntamente con el certificado a que se refiere el inciso segundo
del artículo 10.
Art. 12. Las escrituras públicas mediante las cuales se transfiera el dominio o se constituyan derechos
reales sobre alguna unidad de un condominio, deberán hacer referencia al plano a que alude el artículo
anterior. En la escritura en que por primera vez se transfiera el dominio o se constituyan derechos reales
sobre algunas de esas unidades, además, deberá insertarse el certificado mencionado en el inciso segundo
del artículo 10.
La inscripción del título de propiedad y de otros derechos reales sobre una unidad contendrá las siguientes
menciones:
1. La fecha de la inscripción;
2. La naturaleza, fecha del título y la notaría en que se extendió.
Finalmente, la tradición para el caso de hipoteca sobre cosa ajena, sirve para
adquirir la posesión del derecho real de hipoteca, habilitando al acreedor hipotecario
para adquirirlo por prescripción adquisitiva.
b. Prescripción.
En segundo lugar, el derecho real de hipoteca puede adquirirse por prescripción
adquisitiva. Esta hipótesis opera en el caso de una hipoteca a nom domino (sobre cosa
ajena), ya que si el constituyente no es dueño del inmueble, la tradición no va a operar
como modo de adquirir, sino que va a dejar al adquirente como poseedor, y cumpliendo
con los demás requisitos legales va a adquirir su derecho real, en virtud de la
prescripción adquisitiva ¿Cuáles son las normas que conducen a esta conclusión? El art.
2498 que admite la prescripción adquisitiva de los derechos reales distintos del dominio,
salvo los exceptuados por la ley (art. 2512); el art. 715, precepto que admite la posesión
sobre derechos reales distintos del dominio (cosas incorporales); el art. 689, el cual
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Contratos en particular - Hipoteca
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señala que la sentencia que reconoce la adquisición del domino por prescripción y otros
derechos reales sirve de título y debe inscribirse en Registro del Conservador de Bienes
Raíces; el art. 2513, precepto que se sitúa dentro de la misma idea de las dos anteriores;
y el art. 52 RRCBB, que señala que entre los títulos que deben inscribirse, se encuentra la
sentencia arriba mencionada.
Art. 715. La posesión de las cosas incorporales es susceptible de las mismas calidades y vicios que la
posesión de una cosa corporal.
Art. 689. Siempre que por una sentencia ejecutoriada se reconociere, como adquirido por prescripción, el
dominio o cualquiera otro de los derechos mencionados en los artículos 686 y siguientes, servirá de título
esta sentencia, y se inscribirá en el respectivo Registro o Registros.
Art. 2498. Se gana por prescripción el dominio de los bienes corporales raíces o muebles, que están en el
comercio humano, y se han poseído con las condiciones legales.
Se ganan de la misma manera los otros derechos reales que no están especialmente exceptuados.
Art. 2512. Los derechos reales se adquieren por la prescripción de la misma manera que el dominio, y
están sujetos a las mismas reglas, salvas las excepciones siguientes:
1. El derecho de herencia y el de censo se adquieren por la prescripción extraordinaria de diez años.
2. El derecho de servidumbre se adquiere según el artículo 882.
Art. 2513. La sentencia judicial que declara una prescripción hará las veces de escritura pública para la
propiedad de bienes raíces o de derechos reales constituidos en ellos; pero no valdrá contra terceros sin la
competente inscripción.
d. Cesión de créditos.
En este caso un crédito garantizado con hipoteca es cedido (art. 1906). El
derecho real de hipoteca cambia de titular pasando del cedente al cesionario, al igual
que el crédito que garantiza y que es objeto de la cesión. El fundamento jurídico de este
efecto, se halla en el principio que ordena que lo accesorio sigue la suerte de lo
principal. Sin embargo, surge la siguiente interrogante: ¿Es necesario para que pase la
hipoteca al cesionario proceder a la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces?
i. Un sector de la jurisprudencia ha fallado que se requiere de la inscripción porque
la cesión es la tradición del crédito, luego en ella también existe tradición de la
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Contratos en particular - Hipoteca
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Art. 1906. La cesión de un crédito comprende sus fianzas, privilegios e hipotecas; pero no
traspasa las excepciones personales del cedente.
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Contratos en particular - Hipoteca
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Si el acreedor ha sido solamente pagado en parte, podrá ejercer sus derechos, relativamente a lo que se le
reste debiendo, con preferencia al que sólo ha pagado una parte del crédito.
Art. 2421. La hipoteca se extiende a todos los aumentos y mejoras que reciba la cosa hipotecada.
Art. 2422. También se extiende la hipoteca a las pensiones devengadas por el arrendamiento de los bienes
hipotecados, y a la indemnización debida por los aseguradores de los mismos bienes.
Art. 2423. La hipoteca sobre un usufructo o sobre minas y canteras no se extiende a los frutos percibidos,
ni a las substancias minerales una vez separadas del suelo.
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Contratos en particular - Hipoteca
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a. F a c u l t a d d e l c o n s t i t u y e n t e h i p o t e c a r i o d e e n a j e n a r e h i p o t e c a r .
El constituyente hipotecario conserva el ejercicio de la facultad de disposición
jurídica del inmueble gravado con hipoteca, así lo expresa el art. 2415. Por
consiguiente, el dueño además de estar facultado para disponer de la hipoteca, lo está
para pasar por sobre cualquier cláusula escrita que le prive, o limite, el ejercicio de esta
facultad, la que será ineficaz por el sólo ministerio de la ley.
La infracción del art. 2415 (cláusula de no enajenar o hipotecar) no produce
como efecto la nulidad absoluta, ya que el precepto no está prohibiendo la cláusula de
prohibición de gravar o enajenar el inmueble hipotecado, sólo se limita a declarar que
en el evento que se imponga, el dueño de los bienes gravados con hipotecas puede
siempre gravarlos o hipotecarlos; se dispone la ineficacia de plano de la cláusula o
estipulación. No obstante lo anterior, las partes en el contrato pueden convenir en algún
efecto para el caso de la infracción de la prohibición, como por ejemplo, tener por
configurada una hipótesis de incumplimiento contractual, y en virtud de esto aplicar una
cláusula de aceleración de la deuda.
La justificación de esta disposición está en la circunstancia que el ejercicio de
estas facultades por parte del constituyente, en nada perjudica los derechos del acreedor
hipotecario. Así, para estos efectos hay que dar dos razones distintas, según se trate de
enajenar (en sentido estricto) o hipotecar. En el caso de las enajenaciones, éste es titular
del derecho de persecución que lo habilita para hacer efectivo su derecho en la cosa en
manos de quien se encuentre (art. 2428); y en el caso de la constitución de nuevas
hipotecas, goza de preferencia para el pago, debido a que ellas se prefieren por orden de
su fecha de inscripción (art. 2477). Por lo tanto, no hay interés que requiera ser
protegido26.
Art. 2428. La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la
posea, y a cualquier título que la haya adquirido.
Sin embargo, esta disposición no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido la finca hipotecada en
pública subasta, ordenada por el juez.
26
En la práctica, respecto de la enajenación, al momento de sacar a remate la propiedad, el hecho de que
el deudor tenga la cosa en su poder es muy distinto a que la tenga un tercero. Y respecto de la hipoteca, si
hay mas de una hipoteca, al momento de hacerla efectiva es necesario que se le dé aviso a los nuevos
acreedores hipotecarios.
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Contratos en particular - Hipoteca
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Mas para que esta excepción surta efecto a favor del tercero deberá hacerse la subasta con citación
personal, en el término de emplazamiento, de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la
misma finca; los cuales serán cubiertos sobre el precio del remate en el orden que corresponda.
El juez entre tanto hará consignar el dinero.
27
En la doctrina, la opinión más autorizada es la del profesor SOMARRIVA, quien estima que con la
constitución de estos gravámenes, se cercena el valor de la garantía de la hipoteca, causándole un
perjuicio evidente al acreedor hipotecario. Por ello, la constitución de estos derechos no puede afectar al
acreedor hipotecario, quien podrá siempre ejercer las facultades que le confiere su carácter, prescindiendo
de tales derechos reales; o sea, el constituyente puede enajenar el inmueble hipotecado en sentido amplio,
sin embargo dicha enajenación no empece al acreedor hipotecario.
28
Comentando estos dos artículos, don Arturo ALESSANDRI señala: en efecto si el usufructo afectara a
los derechos del acreedor y se mantuviera a pesar de la venta de la finca hipotecada, no habría habido
necesidad de conceder al usufructuario una acción en contra de los herederos ¿por qué motivo se
concede al usufructuario una acción en contra de los herederos? Precisamente, porque a consecuencia
de la hipoteca él ha sido privado del usufructo que le dejo el testador. Si el acreedor hipotecario tuviera
que respetar el derecho de usufructo constituido por el difunto, el usufructuario no habría experimentado
ningún perjuicio, ni tendría acción alguna en contra de los herederos.
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Contratos en particular - Hipoteca
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la cosa fructuaria; y las obligaciones que unidamente les quepan se dividirán entre ellos
conforme a las reglas que siguen:
3. Si se vende la cosa fructuaria para cubrir una hipoteca o prenda constituida en ella por el
difunto, se aplicará al usufructuario la disposición del artículo 1366.
Art. 1366. El legatario que en virtud de una hipoteca o prenda sobre la especie legada ha pagado
una deuda hereditaria con que el testador no haya expresamente querido gravarle, es subrogado
por la ley en la acción del acreedor contra los herederos.
Si la hipoteca o prenda ha sido accesoria a la obligación de otra persona que el testador mismo,
el legatario no tendrá acción contra los herederos.
ii. El art. 2438 dispone que la anticresis no vale en perjuicio de los derechos reales
anteriormente constituidos sobre la finca.
Art. 2438. La anticresis no da al acreedor, por sí sola, ningún derecho real sobre la cosa
entregada.
Se aplica al acreedor anticrético lo dispuesto a favor del arrendatario en el caso del artículo 1962.
No valdrá la anticresis en perjuicio de los derechos reales ni de los arrendamientos anteriormente
constituidos sobre la finca.
iii. Según el art. 1962, el acreedor hipotecario no está obligado a respetar los
arriendos posteriores a la constitución de la hipoteca; por ende, si el dueño no
puede constituir un derecho personal en su perjuicio, menos podrá constituir un
derecho real.
Art. 1962. Estarán obligados a respetar el arriendo:
3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita
en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria.
El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura.
Art. 9. El juez podrá decretar o aprobar que se imputen al pago de la pensión, parcial o
totalmente, los gastos útiles o extraordinarios que efectúe el alimentante para satisfacer
necesidades permanentes de educación, salud o vivienda del alimentario.
El juez podrá también fijar o aprobar que la pensión alimenticia se impute total o parcialmente a
un derecho de usufructo, uso o habitación sobre bienes del alimentante, quien no podrá
enajenarlos ni gravarlos sin autorización del juez. Si se tratare de un bien raíz, la resolución
judicial servirá de título para inscribir los derechos reales y la prohibición de enajenar o gravar
en los registros correspondientes del Conservador de Bienes Raíces. Podrá requerir estas
inscripciones el propio alimentario.
La constitución de los mencionados derechos reales no perjudicará a los acreedores del
alimentante cuyos créditos tengan una causa anterior a su inscripción.
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Contratos en particular - Hipoteca
Maximiliano Astorga B – Paulina Navarrete M.
Por consiguiente, por una parte, el constituyente podría constituir estos derechos
reales; sin embargo, por otra, el acreedor no estaría obligado a respetarlos, pudiendo
realizar, o subastar, la finca hipotecada libre de todo gravamen.29
La jurisprudencia se ha pronunciado sobre la posibilidad de que el propietario
(constituyente) pueda constituir un usufructo voluntaria, o forzadamente, sobre el
inmueble gravado con hipoteca; sosteniendo que no hay inconveniente legal para esta
constitución, ya que si puede enajenarlo totalmente, puede hacerlo parcialmente,
desprendiéndose del uso y del goce de la cosa. Pero en tal evento, ambas
desmembraciones del dominio (la nuda propiedad y el usufructo) quedan igualmente
gravadas con hipoteca y el acreedor hipotecario podrá ejercer sus derechos sobre ambas,
quedando, por lo tanto, siempre a salvo sus derechos.
Otra sentencia consigna que el acreedor hipotecario constituyó hipoteca sobre la
plena propiedad, por lo tanto un usufructo posterior le es inoponible, y al momento de
realizar el bien corresponde alzar el usufructo y cancelar su inscripción.
También, se ha fallado que el usufructo constituido por el demandado de
alimentos en favor de la mujer e hijos, como parte de una pensión alimenticia, no afecta
a la hipoteca anterior, porque ésta se extiende a la propiedad plena, siendo inoponible al
acreedor hipotecario, el que tiene derecho a pedir su alzamiento y cancelación.
En consecuencia, el dueño de la finca hipotecada puede libremente constituir
gravámenes sobre la misma, pero éstos no perjudican, en ningún caso, al acreedor
hipotecario, quien tiene a salvo su derecho. Los gravámenes le son inoponibles, en tanto
la hipoteca del acreedor se constituyó sobre la propiedad plena, quedando autorizado
para realizarla sin limitaciones.30
Otro problema que se produce, es aquél relacionado con el momento en que se
alzan y cancelan estos derechos reales distintos al dominio, y sobre el particular, no hay
uniformidad. En todo caso, debe tenerse presente que no obstante se realice la propiedad
plena y ésta se la adjudique a un tercero, el inmueble se encuentra gravado por un
29
En el derecho comparado, y específicamente en el CC italiano existe una solución expresa a este
problema, disponiéndose que los derechos reales constituidos después de la hipoteca no son oponibles al
acreedor, quien podrá subastar la propiedad plena.
30
Así en fallo de la CS, de 21 de enero de 1987, Lidia Antonieta Garriga con Juan Eleodoro Vargas
Torrejón, se sostuvo lo siguiente: el juez recurrido al aprobar el avenimiento conforme el art. 11 de la ley
Nº 14.908, se le mantuvo oculto por las partes en dicho juicio de alimentos, los gravámenes y
prohibiciones que afectaban al inmueble. De haber sido conocidos estos hechos por el juez no habría
sido posible acceder a la constitución del usufructo. Esto porque supone una limitación al derecho real
de hipoteca de que dispone el Banco sobre la totalidad del dominio de tal inmueble, no resultando
procedente el que un simple acuerdo de las partes pueda perjudicar o alterar tal derecho. Por ser la
hipoteca anterior al usufructo, este último le resulta inoponible al banco.
Un fallo más reciente de la CS confirma lo expuesto (Sentencia del 6 de marzo de 2006, Teresa Vera de
Lourdes Silva, Mauricio Alejandro Moreno Vera, Fabiola Paz Moreno Vera, Banco de Chile con Alejo
Adolfo Moreno Vargas). Se estableció que por ser posterior la constitución del usufructo como forma de
pagar alimentos, no puede afectar la hipoteca, por lo que el acreedor hipotecario puede solicitar el
alzamiento y cancelación de dicho usufructo. Además, el derecho de usufructo permanece radicado en el
usufructuario, y al cederlo, lo que se cede no es el derecho mismo, sino que los frutos a que tiene derecho,
por lo que la cesión no empece al acreedor hipotecario. Por su parte, el inc. III del art. 9 de la Ley sobre
Abandono de Familia y Pago de Pensiones Alimenticias, establece: la constitución de los mencionados
derechos reales (usufructo, uso y habitación) no perjudicará a los acreedores del alimentante cuyos
créditos tengan una causa anterior a su inscripción. Es en base a esta última norma se puede afirmar que
se falló protegiendo la anterioridad. En ambos fallos se protege al acreedor por tener un derecho que nace
con antelación a otro, otro que le perjudica. El acreedor tiene que tener seguridad de las circunstancias
que pueden desmejorar su derecho, así se entiende que si el usufructo hubiere estado constituido antes que
la hipoteca, él al momento de otorgar el crédito garantizado con la hipoteca conoce todos las limitaciones
a que está sujeto el inmueble. En conclusión, le sería oponible el usufructo.
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Contratos en particular - Hipoteca
Maximiliano Astorga B – Paulina Navarrete M.
derecho real distinto del dominio, éste se extingue por el hecho de la realización de la
hipoteca.
Pero en concreto, el acreedor hipotecario cuando tenga que sacar a remate la
propiedad, se va a encontrar que esa propiedad tiene anotada un usufructo u otro
derecho real limitativo. Ahora bien, se debe determinar cuándo se produce el alzamiento
y cancelación de la inscripción de dichos derechos ¿Podrá hacerse en el mismo juicio en
que se realiza la hipoteca, o debe iniciarse un juicio especial para este efecto? Si se opta
por la primera solución se debe emplazar al titular de dicho gravamen.
La jurisprudencia ha fallado que corresponde alzar el usufructo y cancelar la
respectiva inscripción en un momento previo a la realización del bien hipotecado. Y si
se trata de un usufructo decretado por el juez (por ejemplo, un usufructo en juicio de
alimentos decretado por el juez31), dicho alzamiento deberá ser decretado
necesariamente por él mismo que decretó el gravamen. 32
b. F a c u l t a d d e d i s p o s i c i ó n m a t e r i a l d e l c o n s t i t u y e n t e .
El art. 2427 contiene una limitación implícita a las facultades del constituyente
hipotecario. En función de lo que dispone este artículo, se llega a la conclusión de que
en virtud de la constitución de la hipoteca, el dueño de los bienes hipotecados si vería
limitada sus facultades de disposición material. En este caso el legislador establece
graves consecuencias en el caso de que la hipoteca resulte desmejorada, cuando por
causa de la pérdida o del deterioro de la cosa hipotecada, la hipoteca no sea suficiente
para la seguridad de la deuda garantizada, el acreedor hipotecario tiene derecho a exigir
el mejoramiento de la hipoteca o a que se le dé otra seguridad equivalente; o en defecto
de ambas, podrá demandar el pago inmediato de la deuda líquida, aunque esté pendiente
el plazo (aquí se está frente a una hipótesis de caducidad legal del plazo); o a implorar
providencias conservativas que el caso admita si la deuda fuere ilíquida, condicional o
indeterminada.
Art. 2427. Si la finca se perdiere o deteriorare en términos de no ser suficiente para la seguridad de la
deuda, tendrá derecho el acreedor a que se mejore la hipoteca, a no ser que consienta en que se le dé otra
seguridad equivalente; y en defecto de ambas cosas, podrá demandar el pago inmediato de la deuda
líquida, aunque esté pendiente el plazo, o implorar las providencias conservativas que el caso admita, si la
deuda fuere ilíquida, condicional o indeterminada.
Para aplicar esta norma, es necesario que los deterioros tengan una cierta
magnitud, y la magnitud dependerá del caso concreto. Así, si el deterioro a puesto en
riesgo la seguridad de la deuda, el legislador le otorga al creedor ciertos derechos.
La pérdida o deterioro de la hipoteca, que es el presupuesto necesario para el
ejercicio de este derecho de contenido múltiple, puede tener su origen en actos
materiales o en actos jurídicos, siendo, además, indiferente si se origina por un caso
fortuito o por una causa imputable a un hecho culpable o doloso del propietario, o sea
que el legislador atiende a una situación objetiva, y esa situación es que la cosa se
perdió o deterioró, por ejemplo, producto de un terremoto. Lo anterior hace la diferencia
entre la norma en estudio y el art. 1496 Nº 2, ya que éste al hablar de la caducidad del
plazo, señal que se produce, entre otros casos, cuando las cauciones disminuyeren
31
Antes la mujer casada demandaba al marido por alimentos con el objeto de que se constituyera un
usufructo sobre el bien hipotecado, pero esto lo hacía para que el alzamiento del gravamen lo hiciera el
juez de menores, y en la práctica, se perdía el expediente en el juzgado de menores.
32
Por último, cabe precisar que en el derecho civil italiano la extinción del derecho real se produce con la
subasta.
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considerablemente de valor por hecho o culpa del deudor; en el caso del art. 2427, la
caducidad opera independientemente de la causa de la pérdida o deterioro de la garantía.
Art. 1496. El pago de la obligación no puede exigirse antes de expirar el plazo, si no es:
1. Al deudor constituido en quiebra o que se halla en notoria insolvencia;
2 .Al deudor cuyas cauciones, por hecho o culpa suya, se han extinguido o han disminuido
considerablemente de valor. Pero en este caso el deudor podrá reclamar el beneficio del plazo, renovando
o mejorando las cauciones.
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Art. 2403. El acreedor es obligado a restituir la prenda con los aumentos que haya recibido de la
naturaleza o del tiempo. Si la prenda ha dado frutos, podrá imputarlos al pago de la deuda dando cuenta
de ellos y respondiendo del sobrante.
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contra el cual sólo puede ejercitarse la acción real, quedando la acción personal
reservada únicamente contra el deudor principal.
La acción personal que permite al acreedor perseguir el pago de la deuda en
todos los bienes que tiene el deudor no gravados con la hipoteca, no se ve afectada por
el ejercicio de la acción hipotecaria. El art. 2397, en materia de prenda, dispone a favor
del acreedor el derecho a sacar a remate el bien hipotecado y, agrega, en su parte final,
que ello debe entenderse, sin perjuicio del derecho del acreedor para perseguir el
cumplimiento de la obligación principal por otros medios. Por su parte, el art. 2425,
dentro de este mismo orden de ideas, prescribe que el ejercicio de la acción hipotecaria
no perjudica a la acción personal del acreedor para hacerse pagar sobre los otros bienes
no hipotecados del deudor; es decir, no afecta el derecho de garantía general de que es
titular el acreedor, con la precisión que la preferencia que da la acción hipotecaria no se
comunica a la acción personal. Además, el art. 2430 dispone que el tercero que
constituye una hipoteca no se obliga personalmente, a menos que se haya estipulado lo
contrario; por lo tanto, en este último caso no existe inconveniente para que el acreedor
hipotecario ejerza su acción personal contra del deudor y su acción real contra el
tercero.
Art. 2397. El acreedor prendario tendrá derecho de pedir que la prenda del deudor moroso se venda en
pública subasta para que con el producido se le pague; o que, a falta de postura admisible, sea apreciada
por peritos y se le adjudique en pago, hasta concurrencia de su crédito; sin que valga estipulación alguna
en contrario, y sin perjuicio de su derecho para perseguir la obligación principal por otros medios.
Tampoco podrá estipularse que el acreedor tenga la facultad de disponer de la prenda o de apropiársela
por otros medios que los aquí señalados.
Art. 2425. El ejercicio de la acción hipotecaria no perjudica a la acción personal del acreedor para hacerse
pagar sobre los bienes del deudor que no le han sido hipotecados; pero aquélla no comunica a ésta el
derecho de preferencia que corresponde a la primera.
Art. 2430. El que hipoteca un inmueble suyo por una deuda ajena, no se entenderá obligado
personalmente, si no se hubiere estipulado.
Sea que se haya obligado personalmente o no, se le aplicará la disposición del artículo precedente.
La fianza se llama hipotecaria cuando el fiador se obliga con hipoteca.
La fianza hipotecaria está sujeta en cuanto a la acción personal a las reglas de la simple fianza.
En todo caso, cualquiera sea la situación, lo primero que va a tener que hacer el
acreedor hipotecario que desea hacer efectiva su garantía, es solicitar el embargo sobre
la propiedad hipotecada, esto para limitar las facultades de disposición del propietario,
ya que por el sólo hecho de la constitución de la hipoteca, el deudor no tiene limitada
su facultad de disposición jurídica. Así se evita la enajenación y la constitución de
derechos reales, ya que trabado el embargo, cesa la facultad de disposición por
aplicación del art. 1464 Nº 3 (objeto ilícito en la enajenación de las cosas embargadas
por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello).
Los d e r e c h o s d e l a c r e e d o r h i p o t e c a r i o s o n : un derecho de realización
o venta, un derecho de persecución, y un derecho de pago preferente. La doctrina los
ordena de esta manera, pero desde el punto de vista lógico, primero se persigue, después
se saca a remate y luego se alega la preferencia. No siempre se persigue, ya que
solamente se persigue cuando el constituyente es un tercero o cuando la cosa está en
manos de un tercero en virtud de una enajenación; en cambio, siempre se realiza.
Los tres derechos arriba enumerados constituyen los derechos clásicos de que es
titular el acreedor hipotecario.
a. D e r e c h o d e v e n t a o r e a l i z a c i ó n .
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Contratos en particular - Hipoteca
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Art. 2397. El acreedor prendario tendrá derecho de pedir que la prenda del deudor moroso se venda en
pública subasta para que con el producido se le pague; o que, a falta de postura admisible, sea apreciada
por peritos y se le adjudique en pago, hasta concurrencia de su crédito; sin que valga estipulación alguna
en contrario, y sin perjuicio de su derecho para perseguir la obligación principal por otros medios.
Tampoco podrá estipularse que el acreedor tenga la facultad de disponer de la prenda o de apropiársela
por otros medios que los aquí señalados (prohibición de los contratos pignoraticios).
Este derecho está establecido en una norma de orden público, por ende, es
irrenunciable. Así, los pactos que envuelvan una renuncia o una aplicación distinta de
este derecho, adolecerán de objeto ilícito, siendo nulos de nulidad absoluta.
El inc. I del art. 2397 al negarle valor a la estipulación que altere en cualquier
forma el derecho que allí se establece, protege los intereses del acreedor hipotecario. En
cambio, el inc. II, al prohibir los contratos pignoraticios tiene por objeto resguardar los
intereses del deudor, impidiendo que el acreedor pueda disponer directamente de la cosa
o apropiársela en el evento del incumplimiento. Con ello se ha proscrito en nuestro
ordenamiento la posibilidad de contratos pignoraticios, en virtud de los cuales el
acreedor, por una estipulación preexistente, tiene la facultad de apropiarse de la cosa en
el evento que el deudor no cumpla con su obligación principal.
El alcance de esta prohibición, es que estas estipulaciones no podrán existir con
anterioridad al ejercicio de la acción hipotecaria, siendo, por ende, perfectamente
válidas aquéllas posteriores a dicho ejercicio, en las que por ejemplo, se convenga la
dación en pago. Lo importante es que el acuerdo de voluntades no tenga como base un
pacto preexistente.33
En cuanto al p r e s u p u e s t o d e e j e r c i c i o d e l d e r e c h o d e v e n t a , hay
que distinguir si la hipoteca fue constituida por el propio deudor (y la cosa está en su
poder) o si la hipoteca está en manos de un tercero, sea que esto derive del hecho de que
la hipoteca la constituyó un tercero, o habiéndose constituido por el deudor personal,
33
Hay que recordar el límite para los bancos: no pueden conservar más de un año los bienes que no sean
necesarios para su giro.
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Contratos en particular - Hipoteca
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b. D e r e c h o d e p e r s e c u c i ó n .
Este derecho procede en favor del acreedor hipotecario si la finca dada en
garantía pasa a manos de un tercero. Como se ha indicado, aquí se produce una nítida
división entre el ejercicio de la acción personal y el de la acción hipotecaria (real), y lo
que ha de ejercerse en contra del tercer poseedor va a ser la acción real emanada de la
hipoteca, que cuando se ejerce en contra de éste toma la denominación de acción de
desposeimiento. En este caso se va a tener que iniciar la acción de desposeimiento de
acuerdo a las reglas del CPC.
El derecho de persecución se consagra en el art. 2428, que dispone que la
hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada sea quien fuere el
que la posea y a cualquier título que la haya adquirido. Este derecho encuentra su
justificación, en la circunstancia de que la hipoteca es un derecho real que se ejerce sin
respecto de determinada persona (art. 577) y, además, porque el art. 2415 faculta al
dueño del inmueble hipotecado para enajenarlo, no obstante cualquier estipulación en
contrario. Como se ha dicho, el ejercicio de esta facultad no puede, en caso alguno,
perjudicar el derecho del acreedor hipotecario.
Art. 2428. La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la
posea, y a cualquier título que la haya adquirido.
Sin embargo, esta disposición no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido la finca hipotecada en
pública subasta, ordenada por el juez.
34
La hipoteca siempre se encuentra en la escritura pública.
47
Contratos en particular - Hipoteca
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Mas para que esta excepción surta efecto a favor del tercero deberá hacerse la subasta con citación
personal, en el término de emplazamiento, de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la
misma finca; los cuales serán cubiertos sobre el precio del remate en el orden que corresponda.
El juez entre tanto hará consignar el dinero.
Art. 577. Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona.
Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de servidumbres
activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos derechos nacen las acciones reales.
Art. 2415. El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no
obstante cualquiera estipulación en contrario.
ii. El que h i p o t e c a u n i n m u e b l e p r o p i o p a r a g a r a n t i z a r u n a d e u d a
a j e n a . En este caso, pueden darse dos situaciones:
- Que el tercero constituyente s e h a y a o b l i g a d o p e r s o n a l m e n t e a l a
d e u d a . De acuerdo a los arts. 2414 inc. II y 2430 inc. I, se requiere un pacto
expreso en virtud de cual el tercero constituyente acceda personalmente a la
deuda. Es evidente que no se trata de un tercero poseedor, pudiendo
perseguirlo el acreedor de la misma manera que al deudor personal. Por lo
tanto, no cabe hablar de acción de desposeimiento en su contra, sino
sencillamente de acción hipotecaria, la que se confundirá con la personal.
Art. 2414. No podrá constituir hipoteca sobre sus bienes, sino la persona que sea capaz de
enajenarlos, y con los requisitos necesarios para su enajenación.
Pueden obligarse hipotecariamente los bienes propios para la seguridad de una obligación
ajena; pero no habrá acción personal contra el dueño si éste no se ha sometido expresamente
a ella.
Art. 2430. El que hipoteca un inmueble suyo por una deuda ajena, no se entenderá obligado
personalmente, si no se hubiere estipulado.
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Contratos en particular - Hipoteca
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Sea que se haya obligado personalmente o no, se le aplicará la disposición del artículo
precedente.
La fianza se llama hipotecaria cuando el fiador se obliga con hipoteca.
La fianza hipotecaria está sujeta en cuanto a la acción personal a las reglas de la simple
fianza.
Especial referencia hay que hacer al caso del codeudor subsidiario (fiador),
que en este caso, es un “fiador hipotecario” que ha garantizado una
obligación con hipoteca (art. 2430 en sus inc. III y IV). En este caso no
procede la acción de desposeimiento, ya que el fiador está obligado
personalmente a la deuda garantizada, sin importar que sea de manera
subsidiaria, y la garantía hipotecaria se hace efectiva una vez que ha operado
el beneficio de excusión, si es que el fiador hace uso del mismo. Lo mismo
debe aplicarse respecto del codeudor solidario, pudiendo el acreedor
hipotecario dirigirse en su contra desde que se constituya en mora el deudor
principal (su codeudor solidario).
- Que el tercero constituyente n o s e h a y a o b l i g a d o p e r s o n a l m e n t e .
Aquí se está en presencia de un tercero poseedor, y el acreedor hipotecario
tiene en su contra el derecho de persecución, que se materializa por medio
del ejercicio de la acción de desposeimiento.
En cuanto al m o m e n t o e n q u e c e s a e l d e r e c h o d e p e r s e c u c i ó n , en
primer término, el derecho de persecución cesa contra el tercero que haya adquirido el
inmueble en pública subasta ordenada por el juez, con tal que hayan sido citados los
demás acreedores hipotecarios y que éstos no hayan hecho reserva de su hipoteca (art.
2428 inc. II, III y IV). Y tampoco procede, cuando la finca haya sido expropiada por
causa de utilidad pública.
Art. 2428. La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la
posea, y a cualquier título que la haya adquirido.
Sin embargo, esta disposición no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido la finca hipotecada en
pública subasta, ordenada por el juez.
Mas para que esta excepción surta efecto a favor del tercero deberá hacerse la subasta con citación
personal, en el término de emplazamiento, de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la
misma finca; los cuales serán cubiertos sobre el precio del remate en el orden que corresponda.
El juez entre tanto hará consignar el dinero.
En cuanto a la a c c i ó n d e d e s p o s e i m i e n t o e n c o n t r a d e l t e r c e r o
p o s e e d o r , cuando la acción hipotecaria se dirige en contra del tercero poseedor, se
denomina acción de desposeimiento, la cual está regulada en el título XVIII del Libro III
del CPC (arts. 758 a 763 del CPC) Ello no ocurre con la acción hipotecaria contra el
constituyente (deudor personal) que no tiene regulación especial, sino que ésta somete a
las reglas generales, sea del juicio ordinario, sea del ejecutivo. Lo que reglamentan los
artículos el CPC, es lo siguiente:
i. El art. 758 del CPC trata una gestión previa, antes de hacerse efectiva la hipoteca,
en virtud de la cual se debe notificar al tercero poseedor, señalándole un plazo de
10 días para que pague la deuda, o abandone la propiedad hipotecada.
Art. 758. Para hacer efectivo el pago de la hipoteca, cuando la finca gravada se posea por otro
que el deudor personal, se notificará previamente al poseedor, señalándole un plazo de diez días
para que pague la deuda o abandone ante el juzgado la propiedad hipotecada.
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Contratos en particular - Hipoteca
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ii. Transcurrido este plazo sin que el poseedor responda, podrá desposeérsele de la
propiedad hipotecada, para pagarse con ella el acreedor. En cuanto al ejercicio
de esta acción, ésta se somete a las reglas del juicio ordinario o ejecutivo según
la calidad del título en que se funde (art. 759 del CPC)
Art. 759. Si el poseedor no efectúa el pago o el abandono en el plazo expresado en el artículo
anterior, podrá desposeérsele de la propiedad hipotecada para hacer con ella pago al acreedor.
Esta acción se someterá a las reglas del juicio ordinario o a las del ejecutivo, según sea la calidad
del título en que se funde, procediéndose contra el poseedor en los mismos términos en que
podría hacerse contra el deudor personal.
Art. 2397. El acreedor prendario tendrá derecho de pedir que la prenda del deudor moroso se
venda en pública subasta para que con el producido se le pague; o que, a falta de postura
admisible, sea apreciada por peritos y se le adjudique en pago, hasta concurrencia de su crédito;
sin que valga estipulación alguna en contrario, y sin perjuicio de su derecho para perseguir la
obligación principal por otros medios.
Tampoco podrá estipularse que el acreedor tenga la facultad de disponer de la prenda o de
apropiársela por otros medios que los aquí señalados.
Art. 1610. Se efectúa la subrogación por el ministerio de la ley y aun contra la voluntad del
acreedor, en todos los casos señalados por las leyes, y especialmente a beneficio,
2. Del que habiendo comprado un inmueble, es obligado a pagar a los acreedores a quienes el
inmueble está hipotecado.
35
Cuando opera la subrogación, la persona pasa a ocupar el mismo lugar jurídico que el acreedor, pero
no es posible que se mantenga la hipoteca, ya que no se puede tener un derecho real sobre bienes propios,
no se puede ser dueño del bien y ser acreedor hipotecario; la doctrina señala que la hipoteca se extingue y
se mantiene la preferencia en el crédito, para perseguir la deuda sobre los bienes del deudor.
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Contratos en particular - Hipoteca
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Uno de los aspectos que se discute a nivel doctrinal, es que si el tercer poseedor
que adquirió la finca con el gravamen ¿Podría una vez ejercida en contra de él la acción
de desposeimiento, citar de evicción a su vendedor? En cuanto a la p r o c e d e n c i a d e
la citación de evicción en el juicio de desposeimiento de la
h i p o t e c a , el profesor ALESSANDRI estima que procedería, fundado principalmente en
el art. 1838, que dispone que para que exista evicción es menester que se prive al
comprador de todo o parte de la cosa vendida, sin atender a la causa particular que
produzca esta privación, ya que si se piensa que sólo procedería cuando el demandante
pretende que es dueño de la cosa vendida, la citación de evicción sólo cabría respecto de
la acción reivindicatoria, lo cual supone limitar en exceso su ámbito de aplicación. Otro
argumento está en el art. 1872 inc. II, el cual faculta al comprador para retener el precio
y depositarlo con autoridad de la justicia, si probare que existe una acción real de que no
le dio noticia el vendedor al perfeccionarse el contrato; la norma se refiere a una acción
51
Contratos en particular - Hipoteca
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real sin distinguir, por lo tanto se debe entender incluida la acción de desposeimiento. El
sentido de esta norma es que por esta vía se precave una posible evicción de la cosa.36
Art. 1838. Hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella,
por sentencia judicial.
Art. 1872. El precio deberá pagarse en el lugar y el tiempo estipulados, o en el lugar y el tiempo de la
entrega, no habiendo estipulación en contrario.
Con todo, si el comprador fuere turbado en la posesión de la cosa o probare que existe contra ella una
acción real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato, podrá depositar
el precio con autoridad de la justicia, y durará el depósito hasta que el vendedor haga cesar la turbación o
afiance las resultas del juicio.
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Contratos en particular - Hipoteca
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Entre los créditos de tercera clase, el art. 2477 considera a los créditos
hipotecarios, gozando de una preferencia para el pago. Las c a r a c t e r í s t i c a s d e l a
p r e f e r e n c i a h i p o t e c a r i a son las siguientes:
i. Es una preferencia especial, porque ella sólo puede invocarse respecto del
inmueble dado en garantía, pero no en relación a otros bienes del deudor. Así, el
art. 2425 prescribe que la preferencia de la acción hipotecaria no se comunica a
la acción personal que tiene el acreedor.
Art. 2425. El ejercicio de la acción hipotecaria no perjudica a la acción personal del acreedor
para hacerse pagar sobre los bienes del deudor que no le han sido hipotecados; pero aquélla no
comunica a ésta el derecho de preferencia que corresponde a la primera.
Art. 2410. La hipoteca deberá además ser inscrita en el Registro Conservatorio; sin este requisito
no tendrá valor alguno; ni se contará su fecha sino desde la inscripción.
iv. El saldo insoluto constituye un crédito valista. Es decir, el saldo de la deuda que
queda impago no goza de preferencia alguna, pasando a ser un crédito común o
valista que integra la quinta clase de créditos en materia de prelación.
v. La preferencia es renunciable, se trata de un derecho establecido en el sólo
interés del acreedor y el legislador no prohíbe su renuncia. Esta facultad debe
entenderse sin perjuicio de la acción de los acreedores en contra del titular del
derecho real de hipoteca, para intentar revocar la renuncia a través del ejercicio
de la acción pauliana o revocatoria, en caso que ella se hubiere hecho en fraude
de sus derechos.
Existe una figura a la cual se le denomina renuncia relativa, o posposición de la
hipoteca, la cual tiene lugar cuando un acreedor hipotecario de grado preferente
le cede su lugar a otro acreedor que ha constituido hipoteca en una fecha
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posterior; por ejemplo, A pide un crédito por dos millones de pesos, pero
necesita otro crédito y acude al banco, así, puede que el banco pida que el primer
acreedor le ceda su preferencia.
vi. Debe ser alegada. Se llega a esta conclusión porque no existe ninguna norma que
faculte al juez para declarar esta preferencia de oficio (principio dispositivo en
materia de proceso civil). Pero no siempre es necesario alegar esta causal de
preferencia, ya que es necesario cuando concurran otros acreedores. Puede ser
alegada en el mismo juicio ejecutivo destinado a rematarse el bien, en un juicio
de quiebra, o a propósito de un juicio a iniciado por otro acreedor, utilizando
para ello la figura de la tercería de prelación.
vii. La preferencia de la hipoteca cede en favor de los créditos de primera clase, que
no hayan sido cubiertos con los otros bienes del deudor. Esto opera dividiéndose
el saldo de los créditos de primera clase entre las fincas hipotecadas, en
proporción a sus valores y lo que le toque a cada uno se cubrirá en el orden y
forma que se establece para esta clase de créditos (arts. 2478 y 2472).
Art. 2478. Los créditos de la primera clase no se extenderán a las fincas hipotecadas sino en el
caso de no poder cubrirse en su totalidad con los otros bienes del deudor.
El déficit se dividirá entonces entre las fincas hipotecadas a proporción de los valores de éstas, y
lo que a cada una quepa se cubrirá con ella en el orden y forma que se expresan en el artículo
2472.
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Art. 1442. El contrato es principal cuando subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención, y
accesorio, cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal, de manera que
no pueda subsistir sin ella.
Art. 46. Caución significa generalmente cualquiera obligación que se contrae para la seguridad de otra
obligación propia o ajena. Son especies de caución la fianza, la hipoteca y la prenda.
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Art. 1643. Si la novación se opera por la substitución de un nuevo deudor, la reserva no puede
tener efecto sobre los bienes del nuevo deudor, ni aun con su consentimiento.
Y si la novación se opera entre el acreedor y uno de sus deudores solidarios, la reserva no puede
tener efecto sino relativamente a éste. Las prendas e hipotecas constituidas por sus codeudores
solidarios se extinguen, a pesar de toda estipulación contraria; salvo que éstos accedan
expresamente a la segunda obligación.
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Y por la cancelación que el acreedor otorgare por escritura pública, de que se tome razón al
margen de la inscripción respectiva.
El art. 2516 nos permite concluir que la acción hipotecaria no tiene un plazo
único de prescripción, porque se extingue conjuntamente con la obligación
principal a la que accede.
Art. 2516. La acción hipotecaria, y las demás que proceden de una obligación accesoria,
prescriben junto con la obligación a que acceden.
4.10.2. E x t i n c i ó n p o r v í a p r i n c i p a l .
En estas hipótesis la hipoteca se extingue con independencia de la obligación
principal caucionada.
i. Por r e s o l u c i ó n d e l d e r e c h o d e l c o n s t i t u y e n t e (art. 2416, en relación
con el art. 2434). Estas normas el legislador las pudo haber omitido, porque son
expresión de un principio básico del CC, cual es que nadie puede transferir más
derechos de los que tiene.
Art. 2416. El que sólo tiene sobre la cosa que se hipoteca un derecho eventual, limitado o
rescindible, no se entiende hipotecarla sino con las condiciones y limitaciones a que está sujeto
el derecho; aunque así no lo exprese.
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Si el derecho está sujeto a una condición resolutoria, tendrá lugar lo dispuesto en el artículo
1491.
Art. 1491. Si el que debe un inmueble bajo condición lo enajena, o lo grava con hipoteca, censo
o servidumbre, no podrá resolverse la enajenación o gravamen, sino cuando la condición
constaba en el título respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública.
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Art. 2412. Si la constitución de la hipoteca adolece de nulidad relativa, y después se valida por el
lapso de tiempo o la ratificación, la fecha de la hipoteca será siempre la fecha de la inscripción.
v. C o n s o l i d a c i ó n d e l d o m i n i o e n m a n o s d e l a c r e e d o r . Si el acreedor
llega a ser dueño del inmueble hipotecado, el gravamen se extingue. Si bien esta
causa no se prevé en el título de la hipoteca, ésta se halla prevista en el art. 2406
en relación a la extinción de la prenda. La hipoteca, como la define el código, es
un derecho de prenda sobre el inmueble (art. 2407).
Art. 2406. Se extingue el derecho de prenda por la destrucción completa de la cosa empeñada.
Se extingue asimismo cuando la propiedad de la cosa empeñada pasa al acreedor por cualquier
título.
Y cuando en virtud de una condición resolutoria se pierde el dominio que el que dio la cosa en
prenda tenía sobre ella; pero el acreedor de buena fe tendrá contra el deudor que no le hizo saber
la condición el mismo derecho que en el caso del artículo 2391.
Art. 2407. La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por
eso de permanecer en poder del deudor.
Art. 2427. Si la finca se perdiere o deteriorare en términos de no ser suficiente para la seguridad
de la deuda, tendrá derecho el acreedor a que se mejore la hipoteca, a no ser que consienta en que
se le dé otra seguridad equivalente; y en defecto de ambas cosas, podrá demandar el pago
inmediato de la deuda líquida, aunque esté pendiente el plazo, o implorar las providencias
conservativas que el caso admita, si la deuda fuere ilíquida, condicional o indeterminada.
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Art. 492. Si por un acreedor hipotecario de grado posterior se persigue una finca hipotecada
contra el deudor personal que la posea, el acreedor o los acreedores de grado preferente, citados
conforme al artículo 2428 del Código Civil, podrán, o exigir el pago de sus créditos sobre el
precio del remate según sus grados, o conservar sus hipotecas sobre la finca subastada, siempre
que sus créditos no estén devengados.
No diciendo nada, en el término del emplazamiento, se entenderá que optan por ser pagados
sobre el precio de la subasta.
Si se ha abierto concurso a los bienes del poseedor de la finca perseguida, o se le ha declarado en
quiebra, se estará a lo prescrito en el artículo 2477 de dicho Código.
Los procedimientos a que den lugar las disposiciones anteriores, se verificarán en audiencias
verbales con el interesado o los interesados que concurran.
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a. La ley establece que es necesario que todos los acreedores que tengan hipoteca
sobre el bien, deben ser citados personalmente. Esta exigencia se justifica,
porque el interés de los acreedores está ligado a las resultas de la subasta. A ellos
les interesa que el precio que se obtenga sea lo suficientemente alto, de manera
que alcancen a satisfacer todos los créditos garantizados. El artículo 2428 CC
habla de la citación de los acreedores, siendo necesaria su notificación dentro del
juicio.
Esta notificación se hace según los artículos 43 y 47 CPC.
Art. 43 (46). La notificación se hará constar en el proceso por diligencia que subscribirán el
notificado y el ministro de fe, y si el primero no puede o no quiere firmar, se dejará testimonio de
este hecho en la misma diligencia.
La certificación deberá, además, señalar la fecha, hora y lugar donde se realizó la notificación y,
de haber sido hecha en forma personal, precisar la manera o el medio con que el ministro de fe
comprobó la identidad del notificado.
Art. 47 (50). La forma de notificación de que tratan los artículos precedentes se empleará
siempre que la ley disponga que se notifique a alguna persona para la validez de ciertos actos, o
cuando los tribunales lo ordenen expresamente.
Podrá, además, usarse en todo caso.
c. Que el bien se venda en pública subasta ordenada por el juez. La pública subasta
se produce como consecuencia de un juicio ejecutivo, juicio de quiebras o del
concurso particular de acreedores hipotecarios (art. 2477 CC).
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a. A c r e e d o r d e g r a d o p r e f e r e n t e s a c a a r e m a t e l a p r o p i e d a d
h i p o t e c a d a . La primera posibilidad que existe es que la propiedad sea
sacada a remate por el acreedor hipotecario preferente, en este caso, y para
efectos del art. 2428, ese acreedor hipotecario igualmente está obligado a
citar a los demás acreedores hipotecarios para que se extinga la hipoteca
respecto de ellos, aunque no resulten pagados. Si se cumple con la exigencia
de la citación, y el transcurso del término de emplazamiento, con el producto
de la subasta se va a pagar según el orden de preferencia, y se produce la
purga a favor del tercero adquirente.
b. A c r e e d o r d e g r a d o p o s t e r i o r s a c a a r e m a t e e l i n m u e b l e
h i p o t e c a d o . La segunda posibilidad, es que la propiedad sea sacada a
remate por un acreedor hipotecario de grado posterior, y en este caso hay que
aplicar el art. 492 del CPC, que le reconoce un derecho especial a los
acreedores hipotecarios de grado preferente; en este sentido, este artículo les
reconoce a los acreedores hipotecarios de grado preferente, cuyos créditos no
estén devengados39, un derecho de opción en orden a pagarse o mantener la
hipoteca.
La intención de conservar la hipoteca debe hacerse valer en el término de
emplazamiento. Si nada dice en este término la ley interpreta este silencio
como manifestación de voluntad, en el sentido que se entiende legalmente
que opta por ser pagado con el precio de la subasta. Se trata de uno de los
casos en que la ley otorga efecto jurídico al silencio.
Si el acreedor hipotecario mantiene la hipoteca, es una situación compleja,
porque los terceros que estén en la subasta, van a adquirir un inmueble con
hipoteca40.
c. A c r e e d o r v a l i s t a s a c a a r e m a t e e l b i e n h i p o t e c a d o . Una
tercera posibilidad, es que la ejecución sea promovida por un acreedor
valista (es decir, un acreedor común, que no tiene constituida una hipoteca
en su favor). En este caso se deberá citar a todos los acreedores hipotecarios,
y debe transcurrir el término de emplazamiento. El problema que surge aquí,
es determinar si los acreedores hipotecarios tienen la opción de mantener la
hipoteca o están obligados a pagarse con el producto de la subasta. En este
caso la doctrina está divida, ya que hay quienes sostienen, que si los
acreedores hipotecarios se les reconoce está opción en el caso de que otros
acreedores hipotecarios saquen a remate la propiedad, con mayor razón
procede está opción en este caso; otros en cambio sostienen, que teniendo
presente el art. 2428, y no estando comprendido en el art. 492, los acreedores
hipotecarios no tienen mas derecho que pagarse con el producto de la
subasta.
39
Si su crédito estuviese devengado, el legislador estaría amparando una posición arbitraria, ya que este
acreedor, debería cobrar su deuda, si no toma esta decisión, sería un “capricho”, por parte del acreedor.
40
Pues si la deuda es muy grande, puede que nadie esté interesado en la propiedad: el acreedor de grado
inferior, puede pagarle al de grado superior, y en ese caso opera un pago por subrogación).
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Art. 88. La rectificación de errores, omisiones o cualquiera otra modificación equivalente que el
Conservador, de oficio o a petición de parte, tuviere que hacer conforme al título inscrito, será objeto de
una subinscripción; y se verificará en el margen de la derecha de la inscripción respectiva, al frente de la
designación modificada.
a. C a r a c t e r í s t i c a s d e l a c a n c e l a c i ó n q u e o t o r g a e l a c r e e d o r.
La cancelación de la inscripción que hace el acreedor es un acto jurídico, que
como tal debe cumplir con todos los requisitos necesarios para su existencia y validez
(artículo 1445). En consecuencia, si la cancelación se arranca por dolo, error o violencia
de que padece el acreedor y concurren los requisitos de estos vicios de la voluntad, ella
sería nula de nulidad relativa. Lo mismo si se omite una formalidad habilitante.
b. Q u i é n e s p u e d e n s o l i c i t a r l a c a n c e l a c i ó n j u d i c i a l de la
inscripción y en contra de quién se dirige la acción .
El legislador nada expresa sobre el particular, pero aplicando las reglas generales
se llega a la conclusión que puede hacerlo todo aquel que tenga interés en la
cancelación, por ejemplo, el propio constituyente, otro acreedor hipotecario de grado
preferente u otro no hipotecario. La demanda de cancelación deberá dirigirse en contra
del acreedor o las personas que le hayan sucedido en sus derechos, sean éstos sus
herederos, legatarios, cesionarios o terceros subrogados en sus derechos, porque ellos
son los interesados en el mantenimiento de la hipoteca.
Esta acción se tramita de acuerdo a las reglas del juicio ordinario.
Si la hipoteca se cancela indebidamente, el acreedor hipotecario para ejercitar
sus derechos debe obtener previamente el reestablecimiento de la hipoteca. Al ser la
cancelación una consecuencia de haber actuado alguna de las causas de extinción de la
hipoteca, no es raro que la doctrina y la jurisprudencia opinen que si se hace la
cancelación de la inscripción sin que al mismo tiempo se haya extinguido la hipoteca no
puede considerarse que ésta haya desaparecido. Ello acontecerá, por ejemplo, cuando
después de la cancelación de la hipoteca, se declara la nulidad del pago, la novación, o
dación en pago que extingue la obligación principal. También puede acontecer que la
propia cancelación adolezca de algún vicio de la voluntad o de un vicio de nulidad. O
que se proceda a la de la hipoteca por aplicación del artículo 2428, sin que se haya
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Art. 2410. La hipoteca deberá además ser inscrita en el Registro Conservatorio; sin este requisito no
tendrá valor alguno; ni se contará su fecha sino desde la inscripción.
c. E f e c t o s d e l r e s t a b l e c i m i e n t o r e s p e c t o d e t e r c e r o s .
Para una acertada definición de los efectos del restablecimiento de la hipoteca
respecto de terceros, debe descartarse de antemano el caso en que el restablecimiento de
la inscripción hipotecaria se produjo por un acuerdo de voluntades entre el acreedor y el
dueño del inmueble. En este caso, es evidente que no puede afectar los derechos de
terceros, sean éstos nuevos acreedores hipotecarios o arrendatarios del inmueble. La
razón es muy simple: la hipoteca restablecida se mira como del todo nueva y su fecha
será la de la nueva inscripción.
Pero si la hipoteca se restablece por sentencia judicial cuando la cancelación de
la inscripción fue errónea o indebida, por ejemplo, por no haberse citado a un acreedor
hipotecario, o por error del Conservador de Bienes Raíces, la respuesta no es tan
pacífica ¿afectará a los terceros este restablecimiento?. La cuestión no ha sido
expresamente resuelta por el legislador, lo que ha permitido que existan opiniones
encontradas.
Para algunos, dicho restablecimiento afecta a terceros porque al quedar sin
efecto la cancelación se supone que la inscripción siempre ha estado vigente y, por lo
tanto, el acreedor siempre ha conservado la hipoteca y su rango.
Otros, por el contrario, estiman que no afecta los derechos de los terceros, ni a
los que tenían hipoteca vigente al momento de la cancelación, ni a los acreedores
hipotecarios o adquirentes cuyos derechos nacieron después de la cancelación y antes
del restablecimiento.
Existe una opinión intermedia. El restablecimiento de la hipoteca sólo afectaría a
los acreedores que tenían sus derechos al momento de la cancelación indebida, porque
estos tuvieron conocimiento de la hipoteca; pero no a los acreedores hipotecarios o
adquirentes, cuyos derechos han nacido en el tiempo intermedio.
SOMARIVA estima que esta última opinión es la que debe aceptarse, ya que si
bien se afecta los derechos del que obtiene el restablecimiento, se está protegiendo el
interés social, que es el de los terceros. Además, aceptar una posición contraria está en
oposición al principio de la publicidad que es de la esencia del régimen hipotecario
vigente en virtud del cual si no hay inscripción no hay hipoteca. Por otro lado, es
necesario proteger a los terceros que, de buena fe, se han basado en las apariencias
creadas por la publicidad de una situación jurídica, en este caso, la cancelación de la
hipoteca y que confiados en esa confianza actuaron en un determinado sentido.
Además, el acreedor que logra el restablecimiento de la inscripción
generalmente tendrá a su disposición una acción de indemnización de perjuicios contra
el responsable de la cancelación indebida, o ilegal. Por ejemplo, si la cancelación fue
por dolo, o por fuerza, podrá perseguir la responsabilidad de sus autores. Si el
Conservador de Bienes Raíces hace la cancelación ilegalmente, de acuerdo con lo que
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dispone el artículo 96 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, está obligado
a indemnizar los daños ocasionados; si el acreedor no fue citado al remate, podrá
demandar al que omitió dicha citación.
Art. 96. El Conservador, independientemente de la responsabilidad a que es obligado por los daños y
perjuicios que ocasionare, podrá ser condenado a pagar una multa de dos a veinte pesos, si no anota en el
Repertorio los títulos en el acto de recibirlos; si no lo cierra diariamente, como se prescribe en el artículo
28; si no lleva los Registros en el orden que preceptúa este Reglamento; si hace, niega o retarda
indebidamente alguna inscripción; si no se conforma a la copia auténtica para hacerla; si no son exactos
sus certificados o copias; y en general, si incurre en otra falta u omisión, contraviniendo las leyes y lo
dispuesto en este Reglamento.
Los bancos con el objeto de conceder préstamos, pueden emitir letras de crédito
que correspondan a préstamos caucionados con hipoteca (art. 91 de la LGB). El Banco
Central de Chile es el encargado de fiscalizar dichas emisiones, controlarlas y fijar sus
límites. Se debe tener presente, que las personas que contraten préstamos en letras de
créditos se obligan a pagarlos en cuotas anticipadas o dividendos que se fijen en el
contrato, comprendiendo éstos la amortización, el interés y la comisión. Ahora bien, la
situación de mayor relevancia, en la práctica, es lo que sucede cuando un deudor
hipotecario de un banco no paga las cuotas o dividendos.
Art. 91. El Banco del Estado y los demás bancos podrán conceder préstamos, en moneda nacional o
extranjera, mediante la emisión de letras de crédito por igual monto que aquellos y su reembolso se hará
por medio de dividendos anticipados.
Las letras de crédito deberán estar expresadas en moneda corriente, en unidades reajustables o en otro
sistema de reajuste que autorice el Banco Central de Chile o en moneda extranjera. Las expresadas en
moneda extranjera, en todo caso, se pagarán en moneda corriente.
Con el objeto de conceder estos préstamos, los bancos podrán efectuar las siguientes operaciones:
1. Emitir letras de crédito que correspondan a préstamos caucionados con hipoteca.
2. Recaudar las cuotas que deben pagar los deudores hipotecarios y pagar los intereses y amortizaciones a
los tenedores de letras de crédito.
3. Amortizar en forma directa o indirecta las letras de crédito que hubieren emitido. La amortización
indirecta podrá ser por compra, rescate o sorteo a la par.
4. Comprar y vender letras de crédito por cuenta propia o ajena.
Estos mutuos no se podrán extender con cláusula a la orden ni cederse conforme a lo que dispone el
Artículo 69, número 7.
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