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Título: Propiedad horizontal. Sistema y derecho

Autor: Pujol de Zizzias, Irene
Publicado en: SJA 02/11/2016, 02/11/2016, 11 -
Cita Online: AR/DOC/4500/2016
Sumario: I. Introducción al tema.— II. Desarrollo.— III. Conclusión
I. INTRODUCCIÓN AL TEMA
Luego del dominio y condominio, el art. 1887 del CCiv.yCom. nombra a la propiedad horizontal, que es
otro derecho real sobre cosa propia o parcialmente propia (según art. 1888 del CCiv.yCom.), al igual que los
conjuntos inmobiliarios, en sentido amplio, y la propiedad superficiaria. Por el contrario, el viejo art. 2503 del
CCiv. no sólo no lo mencionaba como derecho real, sino que vedaba la posibilidad de dividir horizontalmente
un edificio en el art. 2617 del CCiv. Actualmente, esta figura se encuentra además minuciosamente regulada en
el Título V del Libro Cuarto del nuevo ordenamiento jurídico.
La finalidad de este trabajo es analizar las normas referidas al sistema o estado de propiedad horizontal y al
derecho de propiedad horizontal que se otorga a los adquirentes una vez que el edificio o conjunto se encuentra
afectado al sistema; dejando de lado todas las que hacen referencia al funcionamiento del sistema, el consorcio,
los subconsorcios, expensas, etc. Y diferenciar estos dos estratos para una mejor comprensión de la figura, lo
que también permitirá interpretar adecuadamente a su momento las normas sobre las nuevas formas
coparticipativas de propiedad como el tiempo compartido y los cementerios privados, que también prevén una
afectación previa.
II. DESARROLLO
La propiedad horizontal combina un derecho exclusivo sobre ciertos sectores con uno común sobre otros. La
normativa crea una persona jurídica conformada por sus propietarios con un órgano administrativo y legislativo
que se rige por un reglamento que divide los sectores y regula los derechos de los propietarios y la vida del
consorcio.
Como bien dice Racciatti (1), la denominación tal vez se deba a la idea de oponerla a la clásica propiedad
romana, "propiedad vertical", que se extiende desde el cielo hasta el infierno (conf. art. 2518 del CCiv.). Lo
cierto es que, en el caso de loteo o fraccionamiento los inmuebles, se dividen por líneas o planos imaginarios
verticales, mientras que en la propiedad horizontal cuando ella recae sobre un edificio, éste se fracciona no sólo
en líneas o planos verticales, sino también y principalmente en planos horizontales.
No obstante, como el régimen se puede aplicar a edificios de una sola planta o a conjuntos inmobiliarios con
las modificaciones propias de su normativa especial, tal vez debería haberse cambiado la denominación.
a) Antecedentes
1.— Breve reseña histórica
Hay opiniones divergentes entre los autores respecto de la época en que se originó la institución. Algunos
indican que en Caldea y Egipto (2), otros en el Bajo Imperio romano, en el derecho sirio-romano, Palestina y
entre otros los fenicios.
Sin embargo, la discusión más fuerte se ha dado en el ámbito del derecho romano, pues para algunos en un
pasaje de Papiniano y en dos de Ulpiano se "patentiza la institución", aunque otros afirman que ello no logra
alterar la firmeza del principio romano superficie solo cedit.
Avanzada la historia, ya en la Edad Media, se han podido encontrar antecedentes en varias regiones de
Europa donde la figura alcanzó enorme difusión, distintas regulaciones del sistema y ello como consecuencia de
la concentración de la población en las ciudades y los problemas económico-sociales que de ella derivaron (3).
Especialmente en España y Francia, luego de varios años de discusión se incorporó la figura en el Código
Civil, aunque no sin conflictos.
Como consecuencia de las necesidades económicas, sociales y habitacionales, la institución se difundió en
todo el mundo, y en la actualidad la mayoría de los países tienen regulado a través de distintos medios o con
distintas denominaciones, el instituto de propiedad horizontal.
2.— Derecho argentino
A pesar de que dicho instituto existía en el derecho comparado cuando se sancionó (4) el Código Civil, Vélez
consideró que no resultaría acertada su inclusión como derecho real.
Su pensamiento se encuentra volcado en la nota al art. 2617 del Código Civil, que expresamente prohibía a

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los propietarios de edificios dividirlos horizontalmente entre varios dueños por contrato o por acto de última
voluntad. En dicha nota acepta que la mayoría de los Códigos extranjeros lo permiten, pero que la propiedad
horizontal "dando a unos los bajos y a otros los altos, crea necesariamente cuestiones entre ellos, o sobre
servidumbres, o sobre los lugares que son indispensables para el tránsito en los diversos altos de un edificio. En
tales casos, la propiedad de quien ocupa el suelo no podría ser definida, y sin duda que no podría mudar sus
formas".
Efectivamente, Vélez previó la gran cantidad de conflictos que la aceptación de este derecho aparejó y sigue
aparejando. No hace falta sino revisar someramente la jurisprudencia anual para constatar el acierto de su
previsión. Es que el propietario de este derecho no sólo tiene vecinos colindantes al norte, sur, este y oeste, sino
arriba o debajo de su unidad y además debe usar cosas comunes, pagar expensas, participar en asambleas, y
muchas otras cuestiones internas que dan la posibilidad de múltiples conflictos, máxime teniendo en cuenta la
postura individualista de muchos de los propietarios.
Sin embargo, la densidad demográfica, el hacinamiento de la gente en las grandes ciudades, la necesidad de
que las familias contaran con un derecho real oponible erga omnes sobre su unidad o parte de los edificios que
ocupaban para proteger su vivienda familiar, etc., fue la causal de que en el año 1948 se sancionara la ley
13.512 de Propiedad Horizontal. La legislación debió responder a esta realidad o necesidad social, máxime
cuando dicha recepción no violentaba ningún valor o interés superior. Además, su falta de regulación acarreaba
más desventajas que beneficios, porque en la realidad la gente se dividía horizontalmente los edificios en las
grandes ciudades, donde era difícil acceder a un lote; ocupando así individualmente ciertos sectores, y
utilizando en común otros para aprovechar los edificios y espacios al máximo, sin contar con un derecho real
oponible erga omnes.
Esta ley del año 1948 admitió la propiedad horizontal en nuestro ordenamiento jurídico, reguló y solucionó
varios problemas que se suscitaban. Así, el art. 18 de la ley 13.512, para que ello fuera posible y no obstante lo
dispuesto por Vélez en el art. 2617 que continuaba vigente, dispuso: "A los efectos de la presente ley, quedan
derogados los arts. 2617, 1685, in fine, y 2693 del Código Civil, así como toda otra disposición que se oponga a
la estatuido en esta ley".
Pero esta nueva normativa no aclaraba si se creaba un nuevo derecho real o no. Es más, no modificaba la
enumeración de los derechos reales contenida en el art. 2503 del CCiv., ni mencionaba su naturaleza en su
articulado. Ello dio lugar a que en principio parte de la doctrina considerara que ello había sido así, porque se
trataba de un derecho de dominio sobre la unidad a la que se le sumaba un derecho de condominio accesorio y
con indivisión forzosa sobre las partes comunes.
Por otro lado, con esta figura se admitía una importante excepción al principio de accesión y extensión del
dominio dispuesta en los arts. 2518, 2519, ss. y concs. del Código Civil de Vélez.
El nuevo art. 1945 del CCiv.yCom. admite expresamente ello, no sólo respecto de esta figura, sino también
con relación al derecho de superficie que se encontraba vedado en el Código de Vélez por los arts. 2503 y 2614.
Y luego de enunciar esta norma, a saber que "el dominio de una cosa comprende los objetos que o forman un
todo con ella o son sus accesorios", punto aparte agrega que "el dominio de una cosa inmueble se extiende al
subsuelo y al espacio aéreo...". Y a renglón seguido específicamente aclara: "Todas las construcciones, siembras
o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto del derecho de
propiedad horizontal y de superficie...".
b) Importancia y finalidad de la propiedad horizontal
La propiedad horizontal cumple en principio las siguientes funciones:
— admitir la división física de los edificios o conjuntos inmobiliarios en sectores privativos de
aprovechamiento independiente, pisos o departamentos, y sectores comunes que facilitan aquel
aprovechamiento directa o indirectamente;
— y regular las relaciones entre copropietarios, gobierno y uso de espacios comunes.
Actualmente, ha tomado mayor trascendencia no sólo por el mayor crecimiento de las ciudades y
proliferación de edificios, sino también porque su normativa se aplica a los conjuntos inmobiliarios en sentido
estricto, salvo modificación expresa contenida en su régimen especial.
c) Requisitos previos
Para que se pueda constituir un derecho de propiedad horizontal sobre una unidad, hace falta cumplir ciertos
requisitos administrativos y jurídicos previos:
— Requisitos administrativos: se debe confeccionar y visar un plano de subdivisión del edificio o conjunto,

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del cual surjan las unidades numeradas en forma corrida, comenzando por las de la primera planta. En éste se
deben consignar las dimensiones y la descripción detallada de cada una de ellas y de las partes comunes (según
art. 4º del decreto 18734/1949, derogado implícitamente por encontrarse derogada la ley 13.512 que
reglamentaba). Exigencia que lógicamente es necesaria, en virtud del principio de especialidad que rige tanto en
materia de derechos reales como de derecho registral.
Y, por otro lado, entre otros requisitos que la administración puede exigir en virtud del poder de policía, uno
muy importante para la propiedad horizontal tradicional sobre edificios es la exigencia del certificado final de
obra. Puesto que como la propiedad horizontal recae sobre edificaciones, y ésta en principio es la que se divide,
se exige que la Municipalidad otorgue este certificado cuando la obra se encuentre terminada, con los servicios
básicos, en condiciones de ser habitado, etc. En la práctica, esta exigencia provoca la demora del otorgamiento
del reglamento y la constitución de los derechos reales de propiedad horizontal sobre las unidades y las cuotas
partes de los sectores comunes, manteniendo en un estado de inseguridad a los adquirentes de ellas que sólo
ostentan por mientras, un derecho personal. Ello justificó en su momento el dictado de la ley 19.724 de
Prehorizontalidad —hoy derogada—, con el fin de proteger a los adquirentes de unidades.
A su vez, posteriormente, la normativa administrativa flexibilizó esta exigencia, admitiendo el sometimiento
parcial a la propiedad horizontal de los sectores que ya estaban terminados (5).
A su tiempo, también se debe contar con un plano de obra aprobado por la comuna local, que complemente
y apoye la planimetría y que dé la seguridad de que lo construido cumple con las normas sobre edificación y
otras urbanísticas.
— Requisito jurídico o de fondo: es un requisito esencial para el otorgamiento de derechos de propiedad
horizontal sobre las unidades, que previa o simultáneamente se dicte e inscriba el reglamento de propiedad
horizontal, antes denominado reglamento de copropiedad y administración.
Con el dictado del reglamento en escritura pública e inscripción, se somete o afecta el inmueble al régimen
de propiedad horizontal.
Respecto del reglamento, según el antiguo art. 9º de la ley 13.512, debía redactarlo al constituirse el
consorcio. No obstante, como se analizará seguidamente, el consorcio de propietarios no se encuentra
constituido con anterioridad a dicha afectación, sino que los únicos legitimados tanto por las normas de fondo
como por el Registro (en virtud del principio de tracto sucesivo), son el o los titulares de derecho de dominio o
condominio sobre el inmueble. Este desajuste del art. 9º se intentó superar con el dictado del art. 1º del decreto
18.394/1949, que establecía que sin perjuicio de dicha norma, el reglamento puede ser redactado e inscripto por
toda persona física o ideal que acredite ser la titular del dominio del inmueble.
El nuevo art. 2038 del CCiv.yCom. superó dicho desfasaje al expresar que dicho reglamento será redactado
por el titular del derecho de dominio o condominio.
d) Articulación en el Código Civil y Comercial con otras formas coparticipativas de propiedad
Como se dijo, el art. 1887 del Código Civil y Comercial enumera los derechos reales, e incorpora nuevas
figuras. Específicamente agrega como derechos reales a: "c) la propiedad horizontal, d) los conjuntos
inmobiliarios, e) el tiempo compartido, f) cementerios privados, g) la propiedad superficiaria..."(6), que, como
ya se señaló, recaen todos sobre cosa total o parcialmente propia (art. 1888 del CCiv.yCom.).
Estos derechos enumerados precedentemente se ejercen por la posesión (art. 1891 del CCiv.yCom.), y
además son derechos principales (art. 1889 del CCiv.yCom.). La propiedad horizontal, los conjuntos
inmobiliarios y los cementerios privados recaen sobre cosas registrables (conforme al art. 1890 del
CCiv.yCom.). Mientras que el dominio, el condominio y el tiempo compartido pueden aplicarse a toda clase de
cosas, y algunos autores han considerado que el tiempo compartido también puede recaer sobre bienes.
Los nuevos derechos reales incorporados, específicamente los conjuntos inmobiliarios en sentido amplio y
la propiedad horizontal, tienen en común que son formas coparticipativas de propiedad que entrañan una
comunidad de intereses entre los copartícipes titulares de derechos de propiedad (7). Debe advertirse que si se
observa la metodología, los nuevos derechos reales, salvo la superficie, se encuentran regulados en el Título VI
siguiente al Título V, donde se norma todo lo relativo a la propiedad horizontal, como conjuntos inmobiliarios
en sentido amplio, a pesar de que, por ejemplo, el tiempo compartido no siempre recae sobre inmuebles, como
se precisó.
Si se comparan, se puede señalar que junto con la propiedad horizontal todos tienen en común: la necesidad
de una afectación previa por medio del dictado e inscripción de un reglamento y/o escritura de afectación, la
figura de un administrador y el cobro de un canon o expensas comunes. Con sentido práctico no se ha previsto
el órgano de las asambleas para el tiempo compartido y el cementerio. Pero no se ha aclarado la estructura de
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estos últimos derechos. Así, no se precisa si los espacios comunes de un establecimiento vacacional y de un
cementerio se mantienen en una especie de condominio de indivisión forzosa o quedan en propiedad del
propietario emprendedor como en el caso de la superficie; a pesar de que la permanencia del propietario y/o
emprendedor en este sistema que continúa prestando servicios, etc., parece presumir la segunda opción.
Debe tenerse en cuenta que, en los casos del tiempo compartido y el cementerio privado, se conceptualiza y
regula el sistema que nace con la inscripción de la afectación, la relación de consumo que se crea entre los
sujetos y que perdura por la inescindible prestación de servicios que forma parte del derecho del usuario y que
se garantiza. Y luego, respecto del derecho real del adquirente o usuario, sólo se aclara que se aplican las
normas de los derechos reales y que los sujetos deben cumplir con las normas administrativas de policía.
Se observa que a diferencia del Código de Vélez se multiplican estas comunidades, que el codificador miró
con disfavor, entre otros motivos porque podrían constituirse en productoras de conflictos (conforme a nota del
art. 2617 del CCiv.) (8). Debe recordarse que en el Código Civil sólo se receptaba una sola forma coparticipativa
de propiedad, el condominio y con vocación a su disolución en virtud del derecho a pedir la división en
cualquier momento que tiene cada condómino. Sin embargo, se considera que resulta valiosa la recepción de
estas figuras, porque posibilita el mayor aprovechamiento de los bienes y su no regulación terminaba
permitiendo abusos y una gran inseguridad principalmente para los adquirentes y usuarios.
Con respecto a los conjuntos inmobiliarios en sentido restringido, su enumeración como derecho real en el
art. 1887 del Código Civil y Comercial no parece acertada. Debería en última instancia nombrárselo como un
caso de propiedad o propiedad horizontal especial, como lo hizo el proyecto de 1998 (9), y al que se le aplican
las normas de la propiedad horizontal con ciertas modificaciones. Debe observarse que los conjuntos
inmobiliarios que se enumeran en el art. 2073 y se caracterizan en el art. 2074, no son el derecho real que
adquiere el particular, que es en definitiva un derecho real de propiedad horizontal especial; sino que estos
artículos se refieren al sistema, estado o a la particular afectación de inmuebles, que debe existir previamente
para que se pueda otorgar a los adquirentes el derecho de propiedad horizontal especial (10).
Es decir que los conjuntos inmobiliarios en sentido estricto se rigen por las normas de la propiedad
horizontal en todo lo que no esté modificado por las normas específicas o sea contrario a la naturaleza de éstos
(según art. 2075, segunda parte, del CCiv.yCom.).
Por lo tanto, en el nuevo Código el objeto del derecho de propiedad horizontal no siempre será un inmueble
edificado, porque cuando se trate de conjunto inmobiliario la propiedad horizontal recaerá sobre un inmueble
que tal vez sólo tiene construida la portería, pero que se encuentra fraccionado en parcelas exclusivas y comunes
con los servicios y demás exigencias que requiera la comuna, la provincia y otras normas administrativas para
estos emprendimientos.
e) Sistema o estado de propiedad horizontal
Como se advirtió al explicar los requisitos previos, para poder constituir un derecho de propiedad horizontal
sobre una unidad, hace falta previa o simultáneamente haber afectado el inmueble a propiedad horizontal. Lo
que produce que nazca lo que la doctrina ha llamado estado o sistema de propiedad horizontal. Por eso se
comenzará a analizar cómo se constituye éste, para luego pasar a estudiar precisamente el derecho de propiedad
horizontal.
Constitución
El art. 2038 del CCiv.yCom., titulado, "Constitución", expresa: "A los fines de la división jurídica del
edificio, el titular del dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de
propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario...".
El tema relativo a si la inscripción del reglamento en el Registro tenía efecto constitutivo o declarativo del
nacimiento del estado de propiedad horizontal, era discutido. Actualmente, si se analiza literalmente el art. 2038
del CCiv.yCom., parece deducirse —no sólo por su título, donde se nombra constitución, sino también por su
contenido, que menciona a la escritura y a la inscripción— que ambos requisitos son necesarios para que
constituya el estado. Tal es la postura propuesta en las Jornadas Nacionales XVI de Derecho Registral (11). El
argumento para sostener el carácter constitutivo es que los efectos de la afectación recién se producirán con la
inscripción, pues desde allí se podrá exigir al titular o condóminos que no enajenen o dispongan del inmueble,
sino bajo el sistema de propiedad horizontal. Se enrolaban también en la misma opinión Papaño, Kiper y
Causse, cuando expresamente manifestaban que la inscripción del reglamento es un requisito que el decreto
reglamentario de la ley elevó a constitutivo del estado de propiedad horizontal (12), criterio al que también
parecía adherirse Mariani de Vidal (13).
Actualmente, parte de la doctrina sostiene que no sólo se necesita el otorgamiento, sino también la

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inscripción del reglamento o que esté en condiciones de inscribirse en el caso de la simultaneidad, para que se
otorgue el acto posterior por el cual se transfiere el derecho de propiedad horizontal (14).
Sin embargo, la práctica de admitir que se inscriban simultáneamente el reglamento y las escrituras
traslativas de derecho de propiedad horizontal (15) sobre las unidades, ha hecho dudar del carácter constitutivo
de la inscripción que alguna parte de la doctrina predicaba como caso de excepción junto con la inscripción del
bien de familia y las medidas cautelares en el Registro de la Propiedad Inmueble. Papaño expresaba que el art.
24 del decreto 18.734/1949 planteaba una alternativa de inscripción simultánea del reglamento y la venta,
aceptando esta situación excepcional que se usa en la práctica con bastante frecuencia en virtud del mecanismo
admitido por el último inciso del art. 16 de la ley 17.801.
Pero esta situación excepcional, admitida sólo por un tema de celeridad y practicidad, no debe impedir
vislumbrar que el registro del reglamento es constitutivo del estado de propiedad horizontal. La tesis contraria
nos lleva a que, para justificar la excepción, se cree inseguridad jurídica. Por ejemplo: ello puede conllevar a
que en un edificio o conjunto inmobiliario puedan existir dos o tres reglamentos que no se inscriben. O que el
adquirente no pueda saber si el reglamento que le muestran es el vigente, o luego éste se desafectó o modificó,
etcétera.
El art. 2º del decreto 18.734/1949, tomando este principio general, expresaba claramente que no se
inscribirán en los registros públicos títulos por los cuales se constituya o transfiera el dominio u otros derechos
reales sobre pisos o departamentos, cuando no se encuentre inscripto con anterioridad el reglamento de
copropiedad. Y luego agregaba: "...o no se lo presentare en ese acto en condiciones de inscribirlo", admitiendo
la simultaneidad de la inscripción. Posteriormente el art. 24 de dicho decreto recalcaba: "Los escribanos de
registro no autorizarán escrituras públicas de constitución o traspaso de dominio u otros derechos reales sobre
pisos o departamentos, si no se hubiese inscripto previamente el reglamento en el Registro de la Propiedad, o no
se lo presentare en ese acto para ser inscripto simultáneamente con el título...". Cabe preguntarse qué sucedería
si el escribano autorizara la escritura y luego el reglamento no se inscribiera simultáneamente por algún defecto.
En este caso debería considerarse que la escritura traslativa del derecho de propiedad horizontal sobre la unidad
ha quedado supeditada o condicionada suspensivamente a que efectivamente se lograra la inscripción definitiva
del reglamento de propiedad horizontal.
El carácter constitutivo de la inscripción de la escritura de afectación era claro y contundente en el otro
sistema de afectación previsto en el art. 4º de la ley 19.724 para la prehorizontalidad, preludio o antecedente de
los sistemas de afectación de los nuevos derechos reales o conjuntos inmobiliarios en sentido amplio. Así, el art.
4º de dicha norma expresamente disponía al referirse a la anotación o inscripción de la escritura de afectación:
"Efectos. La anotación inhibe al propietario para disponer del inmueble o para gravarlo en forma distinta a la
prevista en la presente ley, salvo los casos de retracción o desafectación...". Es decir que de dicho artículo queda
claro el efecto constitutivo de la inscripción y no declarativo. Porque la afectación recién produce efectos aun
para el otorgante y no sólo para terceros desde la inscripción y no desde el otorgamiento.
No obstante debe tenerse en cuenta que a pesar de que el registro de la propiedad automotor es constitutivo,
se admite el tracto abreviado en el caso de orden judicial o inscripciones simultáneas (16), excepcionalmente, y
también la reserva de prioridad indirecta producida por la expedición del certificado con tal efecto (17) (art. 16
del decreto ley 6582/1958, art. 2º del Título, II Capítulo VII del digesto del Automotor; también el Título II,
Capítulo XI regula la inscripción preventiva para las sociedades en formación).
Debe advertirse que el solo otorgamiento e inscripción del reglamento no produce el nacimiento del derecho
de propiedad horizontal para el titular o titulares del inmueble (18), sino que únicamente provoca una afectación
del dominio del titular o modificación del dominio, que subsiste (19) afectado hasta que se constituya derecho de
propiedad horizontal sobre una unidad a favor de un tercero. Lo contrario significaría admitir que se constituya
a favor de una sola persona un derecho, que en su esencia, como el condominio o cualquier otra forma
coparticipativa de propiedad, necesita de más de un sujeto, puesto que deben existir sectores o cosas comunes a
dos o más personas.
Ahora, luego de inscripto el reglamento, todo acto de disposición del inmueble sin indicar qué unidades son
las transmitidas sólo será posible si previamente se deja sin efecto la afectación del régimen, mediante el
respectivo acto unánime instrumentado en escritura pública e inscripto en el registro.
En la práctica, si un titular otorga un reglamento de propiedad horizontal y no lo inscribe, podría seguir
transmitiendo el dominio del inmueble sin que nadie le pudiera exigir que lo hiciera bajo el sistema de
propiedad horizontal. Pero si se considera que dicha inscripción es declarativa, y un tercero llegara a conocer el
otorgamiento de dicho acto, podría exigirle que se someta a dicha normativa sólo si se considerara que dicha
inscripción es declarativa.

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i) El reglamento de propiedad horizontal

I. Naturaleza jurídica del reglamento
La doctrina discute sobre la naturaleza de éste. Gran parte de ella dice que es un contrato de adhesión,
dictado por el titular del dominio o los condóminos, al que se adhieren los que adquieren una unidad, en virtud
de que integra su título (conforme al art. 2038 que sigue la jurisprudencia y el art. 1973 del proyecto de 1998).
Pero es cierto que si el reglamento es un contrato, a diferencia de éstos, el aquél resulta oponible erga
omnes. Es decir rige no sólo entre las partes sino frente a terceros, ocupantes por cualquier título, adquirentes de
cualquier derecho real sobre las unidades. Y justamente por ello es esencial que se inscriba en el Registro.
Por eso parte de la doctrina ha dicho que más que este contrato plurilateral de adhesión, éste establece el
estatuto del consorcio, regulador de los derechos y obligaciones de la comunidad, etcétera (20).
II. Contenido y cláusulas del reglamento
El reglamento versa sobre tres aspectos fundamentales: a) las cosas o sectores que integran al edificio o
conjunto; b) los derechos sobre las cosas que enumera, y c) la organización de la persona jurídica (art. 2056 del
CCiv.yCom.) (21).
La doctrina admitía generalmente dos clasificaciones de las cláusulas: las obligatorias, imperativas o
naturales o no, y las estatutarias y reglamentarias, no subsumiéndose una dentro de la otra. Es decir que puede
existir una cláusula tanto reglamentaria como estatutaria que sea a la vez obligatoria o no lo sea.
La primera clasificación obedece a si dichas cláusulas deben estar imperativamente en el reglamento o no.
Las cláusulas que obligatoriamente deben estar en el reglamento, como por ejemplo, la que determina las
unidades, y la parte proporcional indivisa de cada una, etc., porque son naturales o hacen a la esencia de aquél y
son las enumeradas como contenido obligatorio en el art. 2056 del CCiv.yCom.
Pero además de ellas, en virtud de la autonomía de la voluntad, el reglamento puede contener otras
cláusulas, que pueden o no estar en el reglamento, como por ejemplo la que prohíbe tener animales, etc. La
segunda de ellas distingue entre las cláusulas tradicionalmente llamadas reglamentarias y las estatutarias.
Las cláusulas reglamentarias son todas las del reglamento que no sean estatutarias, sean obligatorias o no.
Para su modificación se necesita una mayoría de dos terceras partes por unidad y valor o superior (art. 2057 del
CCiv.yCom.).
Las cláusulas estatutarias, a diferencia de las reglamentarias, son las que atribuyen derechos y obligaciones
patrimoniales a cada uno de los propietarios, es decir, de contenido netamente patrimonial. Por ello, para ser
modificadas, la jurisprudencia y doctrina existente consideró que se necesitaba el voto de la unanimidad de los
miembros del consorcio, porque si no se afectaría el derecho de propiedad reconocido en el art. 17 de la CN.
Norma que determina que nadie puede ser privado de su propiedad sin juicio previo basado en ley anterior al
hecho del proceso, si no se cuenta con su consentimiento. Por ejemplo, no podría modificarse la cláusula que
establece la superficie de una unidad exclusiva y reducirse ésta sin consentimiento del propietario, o aumentarse
el porcentaje de expensas que el propietario de una unidad deba pagar, sin que éste lo admita. Pero la doctrina
anterior, en vez de requerir en dichos casos el consentimiento del perjudicado, exigía que dicha modificación se
decidiera con el voto unánime de todos los propietarios o consorcistas, lo que ocasionaba que la mayoría de las
veces dicha modificación se tornara imposible.
El nuevo Código, de una manera más práctica, exige directamente que la mayoría de las dos terceras partes
requerida se integre con la conformidad el perjudicado.
Específicamente, el art. 2061, titulado: "Conformidad expresa del titular", dispone: "Para la supresión o
limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano,
la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares".
Anteriormente, las cláusulas obligatorias surgían del art. 9º de la ley 13.512 y del art. 3º del decreto
18.734/1949; ahora, ellas se encuentran reunidas de un modo más preciso en el art. 2056 del Capítulo IV del
Título V, que dispone:
"El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
"a. determinación del terreno;
"b. determinación de las unidades funcionales y complementarias;
"c. enumeración de los bienes propios;
"d. enumeración de las cosas y partes comunes;

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"e. composición del patrimonio del consorcio;

"f. determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
"g. determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
"h. uso y goce de las cosas y partes comunes;
"i. uso y goce de los bienes del consorcio;
"j. destino de las unidades funcionales;
"k. destino de las partes comunes;
"l. facultades especiales de las asambleas de propietarios;
"m. determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de
notificación;
"n. especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad
funcional para representar a otros en asambleas;
"ñ. determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
"o. determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
"p. forma de computar las mayorías;
"q. determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias
hacia terceros no propietarios;
"r. designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
"s. plazo de ejercicio de la función de administrador;
"t. fijación del ejercicio financiero del consorcio;
"u. facultades especiales del consejo de propietarios".
ii) Efectos
Desde que el titular del inmueble inscribe el reglamento, no nace para él el derecho de propiedad horizontal,
sino que su dominio se encuentra afectado al sistema de propiedad horizontal, y por ello no podrá disponer sino
bajo el régimen de propiedad horizontal. Así, no podrá transmitir dominio sobre parte de su inmueble, sino
derecho de propiedad horizontal sobre las unidades respectivas, el que se regirá por el reglamento inscripto y el
ordenamiento jurídico aplicable.
Estos efectos sólo cesarán cuando se efectúe la desafectación del inmueble del régimen de propiedad
horizontal o se extinga el sistema por destrucción.
iii) Desafectación y extinción
La desafectación puede realizarse de dos formas, sea por acuerdo unánime de los propietarios,
instrumentado en escritura pública, o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
El art. 2044 del CCiv.yCom. se refiere a ella al disponer en el segundo párrafo sobre la extinción del
consorcio. De dicho artículo se puede deducir que son dos los requisitos que se exigen para la desafectación: el
instrumento público, tanto sea de origen notarial como judicial, y la inscripción. Respecto de la inscripción, de
dicha desafectación cabe la misma discusión sobre si es un requisito constitutivo o declarativo que se explicó
respecto de la afectación o constitución del estado de propiedad horizontal.
Se considera que una vez desafectado el inmueble, si se habían vendido unidades, sus propietarios serán
condóminos de todo el inmueble en el caso del edificio tradicional o propiedad horizontal común, si no
resolvieran otra cosa. Ello es así, porque al tener un condominio sobre el terreno, lo accesorio sigue la suerte de
lo principal. En el caso de los conjuntos inmobiliarios en donde todo el terreno no es común, parecería acertado
considerar que los lotes queden en dominio de los particulares y los sectores comunes en condominio, salvo que
otra cosa se estipule entre los cotitulares al desafectar. Si, por el contrario, no se hubieren vendido unidades, el
propietario o condóminos primogénitos continuarán teniendo un derecho de dominio o condominio, pero sin
dicha afectación.
Con respecto a la extinción del sistema que lleva a una desafectación implícita, la ley 13.512 distinguía en
los arts. 12 y 16 el supuesto de destrucción del de vetustez, y además, el de destrucción total del parcial de más
de las dos terceras partes del valor (que a su vez se determinaba por el reglamento o el avalúo fiscal) del de
destrucción menor.

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En el primer supuesto de caso de destrucción total o parcial de más de las dos terceras partes, surgía un
condominio sobre terreno y materiales, y cualquiera podía pedir la venta, y si la mayoría no lo resolvía así,
podía recurrirse al juez para la partición material (art. 12 de la ley 13.512).
En el caso de destrucción menor, la mayoría podía obligar a la minoría a la reconstrucción. Si la minoría se
negaba, la mayoría podía adquirir la parte de ella según valuación judicial.
En la hipótesis de vetustez que preveía el art. 16 de la ley 13.512, la mayoría de más de la mitad del valor
(aquí se establecía por primera vez esta mayoría) (22) podía pedir la demolición y venta de materiales e inmueble
o la reconstrucción, otorgándose igual solución respecto de las partes de la minoría disconforme, las que podían
ser adquiridas por la mayoría según valuación judicial.
El nuevo art. 2055 del CCiv.yCom., que obviamente no resulta aplicable a la propiedad horizontal especial,
ya no habla de vetustez (23), sino de grave deterioro o destrucción del edificio, brindando una solución única a
ambos casos.
Para esos supuestos dispone que la asamblea, "por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede
resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción". Y si ella
resuelve la reconstrucción, "la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por
transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra". La norma prevé que, en el caso de
ausencia de interesados, "la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial". Pero
se advierte que si la mayoría no tiene dinero para pagar el valor fijado por el juez para adquirir la o las unidades
de la minoría o no está dispuesta a ello, no se podrá reconstruir el inmueble y la solución que parece imponerse
será la venta del terreno y los materiales, con la distribución en la proporción correspondiente a cada
propietario.
En ambos casos, en el supuesto de que se decida la destrucción o demolición se provoca la desafectación
implícita del inmueble por desaparición del edificio, que es el objeto sobre el que recae y nace, como se dijo, un
condominio (24) sobre el terreno y los materiales. Obviamente, al igual que la desafectación provocada por
decisión judicial o manifestación en escritura pública e inscripción (art. 2044 del CCiv.yCom., segunda parte),
ello supone la extinción del derecho de propiedad horizontal, el que no sólo puede extinguirse por los modos
dispuestos para todos los derechos reales (art. 1907 del CCiv.yCom.), sino por desaparecer la afectación que es
su presupuesto, ya sea implícitamente al demolerse el edificio o por decisión judicial o unánime del o los
propietarios, manifestada en escritura pública e inscripta en el registro.
f) Derecho de propiedad horizontal
1.— Concepto de derecho de propiedad horizontal
Se puede decir que el derecho de propiedad horizontal es el derecho real sobre cosa propia y parcialmente
propia, principal, que recae sobre cosa registrable (inmueble) y se ejerce por la posesión. Lo ejerce el titular
sobre un sector privativo de aprovechamiento independiente en un edificio (o conjunto inmobiliario, en el caso
de la propiedad horizontal especial) sometido al régimen de propiedad horizontal, junto con la inescindible
cotitularidad de un porcentual de los sectores o partes comunes de aquél afectadas a una especie de condominio
de indivisión forzosa, bajo las condiciones de ejercicio establecidas en el reglamento de propiedad horizontal
vigente al momento de su adquisición y el ordenamiento jurídico (25).
Es así que el Título V, que trata sobre la propiedad horizontal, empieza con el Capítulo I, que establece las
disposiciones generales, y conceptualiza en el art. 2037 a este derecho en estos términos: "La propiedad
horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso,
goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un
edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y
conforman un todo no escindible".
2.— Nacimiento del derecho de propiedad horizontal
Con respecto al nacimiento o constitución del derecho de propiedad horizontal, que como se analizó sólo se
puede realizar una vez afectado el inmueble total al sistema, éste puede acontecer por los mismos modos de
constitución o adquisición de los demás derechos reales. Esto quiere decir que se aplican las normas contenidas
en el título de disposiciones generales del Capítulo II. Y, por lo tanto, se puede adquirir propiedad horizontal
por tradición conforme a título suficiente, por adquisición legal, por prescripción y también en virtud de lo
establecido en Libro V, por sucesión.
3.— Objeto

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Del objeto se desprende que el derecho de propiedad horizontal recae sobre las partes privativas o unidad
funcional exclusiva y las partes comunes del edificio o conjunto.
i) Unidad funcional
El art. 2039 del CCiv.yCom. establece: "El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad
funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por
su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o
por un pasaje común". No es necesaria que la unidad privativa se encuentre construida en el caso de los
conjuntos inmobiliarios, conforme a lo establecido en el art. 2077 (26). Y agrega: "La propiedad de la unidad
funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o
indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a
servirla", lo que no se aplica a los conjuntos inmobiliarios según lo establecido en el art. 2076 del CCiv., que las
rige específicamente. Es decir, aclara el carácter inescindible y accesorio del porcentaje sobre las partes
comunes que es característico de este derecho, pero este porcentaje no debe confundirse con la unidad
funcional, sino que la norma recalca que la propiedad de ésta determina o conlleva la propiedad de la misma.
La doctrina ha solido mencionar a ciertos sectores accesorios de las unidades propias como
complementarias. Éste es el caso de las bauleras, cocheras, etc., que en realidad se rigen por el régimen de las
partes privativas, y que se consideran accesorias a ella, conformando un todo con ellas porque tienden a servirla,
es decir a facilitar un uso y goce más cómodo o completo. Por ejemplo: se suele decir que esta unidad tiene
cochera o baulera propia; en realidad no son sectores distintos a los privativos y su diferenciación con éstos no
acarrea consecuencias jurídicas porque se rigen por el régimen de las cosas propias. Aunque el reglamento
pueda determinar, por ejemplo, que las cocheras o bauleras son comunes. No obstante, debe recordarse que en
caso de que no se haya aclarado dicho carácter, dichos sectores deben considerarse comunes en virtud del
principio establecido en el art. 2040 del CCiv.yCom.
Ellos se encuentran enunciados en el art. 2039 del CCiv.yCom., que dispone que la propiedad de la unidad
funcional no sólo comprende la parte indivisa proporcional que le corresponde (según lo establecido en el
reglamento) de las cosas comunes, sino que también "puede abarcar una o más unidades complementarias
destinadas a servirla".
Las cosas o sectores propios se distinguen conforme a la norma del art. 2043, en los necesariamente propios
y los que pueden ser propios o no según lo determine el reglamento, recordando la tendencia a la comunidad de
derechos o sectores en la propiedad horizontal, en caso de que no se haya determinado su carácter conforme a lo
establecido en el art. 2040 ya referido.
I. Cosas y partes necesariamente propias con respecto a la unidad funcional
El art. 2043 del CCiv.yCom. dispone que tienen tal carácter "las cosas y partes comprendidas en el volumen
limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los
revestimientos, incluso de los balcones".
II. Cosas que no son necesariamente propias
El artículo mencionado continúa enunciando: "...También son propias las cosas y partes que, susceptibles de
un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las
restricciones que impone la convivencia ordenada".
Es decir que en virtud del principio de la autonomía de la voluntad que rige para la confección del
reglamento, mientras que se respeten las normas establecidas de orden público en el ordenamiento jurídico al
respecto, se podrán establecer que otros sectores son también propios.
ii) Cosas y partes comunes
El art. 2040 del CCiv.yCom. determina que "son cosas y partes comunes a todas o a algunas de las unidades
funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se
determinan en el reglamento de propiedad horizontal". Por otro lado, establece el principio de la comunidad de
bienes ya señalado al expresarse que en la propiedad horizontal: "Las cosas y partes cuyo uso no está
determinado, se consideran comunes...".
De esta primera parte del artículo citado se deduce, como ya se anticipó, que hay dos clases de cosas
comunes: las indispensables o necesarias para mantener la seguridad del edificio o viabilidad del conjunto, y las
que no siendo indispensables son calificadas con tal carácter por el reglamento.
I. Cosas y partes necesariamente comunes
El art. 2041 del CCiv.yCom. enumera de un modo enunciativos cuáles partes o cosas son necesariamente
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comunes. Esto quiere decir qué otro sector o parte no enunciado en esta norma que sea indispensable para la
seguridad del edificio o esencial para la viabilidad del conjunto conforme al art. 2040 citado, puede ser
considerado común.
El art. 2041 expresa entonces que tienen tal carácter:
"a. el terreno;
"b. los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
"c. los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
"d. los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones,
indispensables para mantener la seguridad;
"e. los locales e instalaciones de los servicios centrales;
"f. las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la
unidad funcional;
"g. la vivienda para alojamiento del encargado;
"h. los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
"i. los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
"j. las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles,
externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
"k. todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
"l. los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio...".
Se observa que cuando el legislador ha enumerado estas partes necesariamente comunes, lo hizo teniendo en
cuenta la propiedad horizontal común, es decir, la que recae sobre un edificio, y no la especial que se tienen en
un conjunto inmobiliario, para la cual rige específicamente el art. 2076 del CCiv.yCom.
II. Cosas y partes comunes no indispensables
El art. 2042 aclara:
"Son cosas y partes comunes no indispensables:
"a. la piscina;
"b. el solárium;
"c. el gimnasio;
"d. el lavadero;
"e. el salón de usos múltiples...".
Esta enumeración también es enunciativa, no sólo porque esta norma así lo aclara al final, sino porque las
partes o sectores no indispensables son todos los que establezca el reglamento conforme con el principio de
autonomía de la voluntad. Por lo tanto, pueden existir más partes comunes no indispensables que se hayan
establecido en el reglamento que las enunciadas en esta norma.
4.— Facultades y obligaciones de los propietarios
Facultades
I. Disposición
El derecho de propiedad horizontal, al igual que derecho de dominio o cualquier derecho sobre cosa propia,
otorga facultades de disposición, uso y goce sobre su objeto. Siendo la facultad que caracteriza a estos derechos
la de disponer.
I.1. Disposición jurídica
Entre las facultades de disposición, se pueden distinguir las jurídicas de las materiales. Las jurídicas son las
que se refieren a la venta, gravamen o cualquier acto jurídico que implique una decisión con efectos
patrimoniales permanentes o esenciales.
El art. 2045 del CCiv.yCom. se refiere a las facultades de disposición jurídica en estos términos: "Cada
propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece,
o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real,
gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad
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complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas".

Es decir que el titular tiene las más amplias facultades de disposición jurídica sobre su unidad privativa y
sobre el porcentaje de las cosas comunes del edificio o conjunto en forma inescindible, pero siempre dentro del
régimen de propiedad horizontal y lo que establece el ordenamiento jurídico al respecto. Por ejemplo, el titular
de la unidad no podrá constituir derecho de dominio sobre ella, pero sí transferir derecho de propiedad
horizontal, o no podrá constituir un cementerio privado sobre la unidad si ello no se encuentra permitido por el
régimen municipal, el reglamento del conjunto, etc. Así, no podrá establecer una cláusula que impida la libre
transmisión de las unidades en un conjunto inmobiliario en contra de lo dispuesto por el art. 2085 del
CCiv.yCom.
I.2. Disposición material
La facultad de disposición material implica la posibilidad que tiene el propietario de realizar actos
materiales directamente sobre la cosa, como mejoras, obras nuevas, destrucciones, cambios estructurales,
etcétera.
La innovación, a diferencia de los actos de reparación o conservación, como la palabra lo indica, es la que
provoca un cambio o introducción de algo nuevo que altera su condición anterior, sea en la materia, forma o
destino.
A su vez, entre las innovaciones, se pueden distinguir las meras mejoras de las obras nuevas. Las mejoras
son las innovaciones que implican un mejoramiento de los sectores u aprovechamiento más cómodo. Mientras
que la palabra obra generalmente se utiliza para referirse a los actos materiales o innovaciones más sustanciales
que traen aparejado un cambio estructural en el edificio, como construir un piso, una cochera, baulera o
habitación que aumente la superficie cubierta. Pero es cierto que en términos vulgares cualquier mejora es una
obra menos trascendente. Por eso, se ha considerado que esta diferenciación es conflictiva, especialmente por la
gran cantidad de supuestos que se encuentran en zonas grises. Se ha dicho que el tema constituye materia difícil
de precisar objetivamente, por lo que la clasificación no puede ser genéricamente atribuida, sino que depende de
las circunstancias del caso planteado (27).
Las mejoras u obras pueden realizarse en la unidad privativa o en las partes comunes. En principio, sobre las
partes privativas, existe libertad de acción, mientras que no se afecte la seguridad, solidez, el aspecto
arquitectónico externo o cosas, sectores o servicios comunes y esté permitido ello por el reglamento y el resto
del ordenamiento jurídico.
Es decir que el propietario de una unidad puede realizar sin necesidad de consultar a los otros consorcistas
las reparaciones y mejoras en su unidad que no repercutan en el conjunto, porque si así fuera necesitaría el
consentimiento de ellos. Y es más, en el caso de los conjuntos inmobiliarios podrá realizar construcciones u
obras nuevas en su unidad respetando las normas edilicias establecidas en el reglamento y en el ordenamiento
jurídico al respecto.
Ahora, si las obras se realizan sobre partes o cosas comunes, siempre se va a requerir el consentimiento de
los consorcistas en mayor o menor número, salvo el caso de las reparaciones urgentes.
El Código distingue entre las mejoras y obras nuevas sobre las partes o cosas comunes que requieren
mayoría, de las que necesitan la decisión unánime de los consorcistas y que son en interés privado. Y las trata en
el Capítulo IV, que se titula "Modificaciones en cosas y partes comunes".
El art. 2051 del CCiv.yCom. se refiere a la mejora u obra nueva que requiere mayoría y expresa:
"Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio
requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.
"Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a
la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.
"El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si
afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La
resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa".
Esta norma reproduce de alguna manera el art. 8º de la ley 13.512, el que incluía, a diferencia de este
artículo, otras obligaciones de los propietarios, como las de pagar expensas y la facultad de éstos de realizar
expensas necesarias en ausencia del administrador (si no media oposición), reparaciones indispensables y
urgentes.
Específicamente el artículo comentado dispone que si un propietario quiere realizar una modificación u obra
nueva sobre un sector común, debe pedir que se convoque a una asamblea extraordinaria y se decida por
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mayoría (que debe ser la absoluta en virtud de lo establecido por el art. 2060 del CCiv.yCom.). No obstante ello,
tanto quien solicitó la autorización como la minoría en desacuerdo puede pedir al juez que tomando en cuenta
los parámetros que la norma indica decida al respecto.
El art. 2052 llena un vacío de la ley 13.512, que la doctrina se encargó de cubrir y es el caso de la mejora u
obra nueva que modifica la estructura (28) o se realiza sólo en interés particular (29) y que por lo tanto requiere
unanimidad, aun cuando no implique una sobre o subedificación, que eran los únicos supuestos tratados por el
art. 7º de la ley 13.512. Ella dispone: "Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio
sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o
modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los
propietarios. También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés
particular que sólo beneficia a un propietario".
Ahora, en este último caso, se sigue la solución jurisprudencial consistente en que si la obra conlleva la
necesidad de modificar planos, reglamentos, etc., este gasto y las costas del juicio se debían imponer al infractor
para evitar enriquecimiento sin causa (30), porque él motivó el pleito, los gastos de planos, escrituras, etc. Así, el
art. 2053 del CCiv.yCom. dispone: "El beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la
modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos".
En el primer caso, la unanimidad se impone, por la imposibilidad de disponer sustancialmente de bienes
parcialmente ajenos. Al respecto, la jurisprudencia había dicho: "El cerramiento de balcones, patios, azoteas o
construcciones en los mismos, así como la apertura o clausura de ventanas, puertas, etc., en pasillos y escaleras,
aun cuando no estén expresamente mencionados en el art. 7º, constituyen 'obras nuevas' que requieren el
consentimiento unánime de los consorcistas, porque implican actos de disposición (usurpación) sobre bienes
que no son privativos de los propietarios"(31). Además, no puede erigirse como regla la subsistencia del valor
económico de lo construido (32), porque esto alentaría la construcción de obras ilegítimas.
En el segundo caso de la obra realizada en interés particular, la solución de la norma se justifica para evitar
un enriquecimiento u aprovechamiento de las cosas de todos por uno solo sin causa, lo que justifica la previsión
del art. 2053, que le obliga a soportar los gastos de modificación del reglamento, etc., y de la obra que se llevará
a cabo para su provecho particular.
Las reparaciones
Las reparaciones son los actos materiales que a diferencia de las mejoras tienden a conservar las cosas en el
mismo buen estado de seguridad, comodidad, funcionamiento y decoro que tenían antes del deterioro. En
principio, las reparaciones sobre las unidades privativas las puede realizar el propietario libremente, pero las que
recaen sobre cosas o espacios comunes las deberá efectuar en principio el administrador. Ello porque éste se
encuentra facultado y obligado según el art. 2067, inc. c), a atender a la conservación de las cosas y partes
comunes y a la seguridad de la estructura del edificio (debiendo requerir o no el consentimiento de la asamblea
según el caso, como se analizará).
Cabe aclarar que siendo estrictos, las reparaciones no son actos de disposición material sino de
administración. Por eso, en principio, el administrador está facultado y obligado a realizarlas.
No obstante, el art. 2054 del CCiv.yCom. prevé: "Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de
los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes,
con carácter de gestor de negocios".
Es decir que estos actos se rigen por las normas dispuestas en los arts. 1781 a 1790 del CCiv.yCom. y lo
establecido en este Capítulo III del Título V del Libro IV, específicamente. El artículo no distingue entre las
reparaciones necesarias y urgentes y las solamente necesarias, como lo hacía el antiguo art. 8º de la ley 13.512.
Y únicamente faculta a actuar sin consentimiento (puesto que la actuación del gestor se caracteriza por no estar
autorizada ni responder a una obligación, conforme con lo dispuesto en el art. 1781 del CCiv.yCom.); en caso
de que las reparaciones sean urgentes y se sobreentiende implicado, que ellas sean también necesarias (en virtud
de la última parte del art. 2054 del CCiv.yCom.).
En efecto el art. 2054 continúa: "Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total
o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario".
Teniendo en cuenta lo previsto en esta norma, es prudente que el gestor conserve la prueba para acreditar que el
gasto es justificado como, por ejemplo, el dictamen profesional del ingeniero civil o de persona competente en
la materia.
II. Uso y goce
Los propietarios pueden usar y gozar libremente de sus unidades conforme a su destino, sin afectar la
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seguridad, la moral y la tranquilidad de los vecinos. Ello porque les está expresamente prohibido, conforme lo
establece el art. 2047 del CCiv.yCom. no sólo a los propietarios, sino también a los ocupantes:
"a. destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el
reglamento de propiedad horizontal;
"b. perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
"c. ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
"d. depositar cosas peligrosas o perjudiciales".
La enumeración dispuesta en este artículo se considera enunciativa, por lo tanto, el reglamento de propiedad
horizontal o el interno pueden contener otras prohibiciones. Ello se deduce no sólo en virtud del principio de
autonomía de la voluntad que rige respecto de las cláusulas del reglamento, siempre que incluya el contenido
mínimo establecido en el art. 2056 del CCiv.yCom., sino también de lo mencionado en esta norma en el sentido
de que la unidad no puede destinarse a fines distintos de los dispuestos en el reglamento. Así, si el destino es
vivienda familiar, no puede usarse para oficina o viceversa.
En lo concerniente a los espacios comunes como los consorcistas, como los condóminos pueden usar de
éstos respetando el mismo derecho que los demás tienen de usarlos (art. 2040 del CCiv.yCom.), en el caso de la
propiedad horizontal ese uso también debe conformarse a lo que determine el reglamento de propiedad
horizontal, el reglamento interno si existiese y las disposiciones generales.
Espacios comunes de uso exclusivo
Un caso particular es el de los espacios comunes de uso exclusivo, calificados a veces así por los
reglamentos, como los balcones o los patios de luz, las terrazas, etcétera.
El art. 2040 del CCiv.yCom. las contempla al disponer: "Sobre esas cosas o partes [refiriéndose a las
comunes] ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o
varias unidades funcionales". Estos sectores no dejan de ser comunes por su afectación al uso del titular de una
unidad. Por lo tanto, el propietario de dicha unidad no puede disponer material ni mucho menos jurídicamente
de él, sin el consentimiento unánime de todos los consorcistas a quienes pertenecen estos espacios en
condominio. Sólo tiene el derecho de usar y gozar de dichos sectores, y siempre de manera accesoria al uso que
realiza de su unidad. Con respecto al goce, por ejemplo: el alquiler de dicho sector debe tenerse en cuenta que
ello no es factible de manera separada a su unidad, por el carácter accesorio de éste a ella.
El tema de las obras nuevas o mejoras que se realizan en estos sectores ha dado lugar a varios conflictos
judiciales. Porque generalmente el propietario de la unidad construye obras o realiza mejoras en dichas zonas,
como si se tratara de una parte de su unidad y, por lo tanto, sin contar con el consentimiento de los demás
consorcistas; cuando en realidad éste pertenece a todos y las obras implican avanzar sobre la propiedad
parcialmente ajena. No obstante ello, la solicitud de destrucción de dichas obras por parte de los demás
consorcistas ha solido evaluarse a la luz del abuso del derecho, si ellas no perjudican a terceros e implican una
destrucción desmesurada de valores en juego (33); o satisface un importante interés del propietario (34) y no se
afecta en nada la estructura, solidez, seguridad, salubridad, estética, destino del edificio, etcétera (35). Este
criterio se agudiza cuando la acción es iniciada por alguno de los consorcistas y no se probó perjuicio (36);
existen otras construcciones antirreglamentarias (37); cuando la obra reviste escasa magnitud (38), y cuando ha
existido un consentimiento tácito (39).
En conclusión, se ha aplicado el instituto del abuso del derecho cuando analizando las características del
caso se conjugan las circunstancias expresadas en general, no obstante no se debe abusar de la utilización del
instituto del abuso del derecho, valga la redundancia, si no se quiere terminar destruyendo la obligatoriedad y
finalidad del reglamento esencial para la convivencia ordenada en el edificio o conjunto. Al respecto cabe
señalar que con relación a las obras realizadas en espacios comunes de uso exclusivo, se observa un criterio más
permisivo (40) que con las que se realizan en espacios comunes de uso común y también cuando la demanda es
entablada por un consorcista (41).
5.— Obligaciones y prohibiciones
El derecho de propiedad horizontal no sólo supone para los propietarios las facultades de usar, gozar y
disponer de su objeto conforme se explicó, sino también una serie de obligaciones que son esenciales para el
mantenimiento del sistema.
El art. 2046 del CCiv. enumera las obligaciones de éstos de modo no taxativo, es decir que el reglamento
puede disponer otras. Al respecto, expresamente dice que los propietarios deben:
"a. cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo
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hay;
"b. conservar en buen estado su unidad funcional;
"c. pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
"d. contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
"e. permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes
del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas
riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
"f. notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del
de la unidad funcional".
El legislador agrega a las obligaciones que establecía el régimen anterior, otras que los reglamentos solían
contener, como las de permitir el acceso a la unidad; o reformula la obligación de constituir domicilio (que
contenía el art. 3º, inc. 10, del decreto 18.734/1949), presumiendo que el domicilio especial es la unidad, salvo
que los consorcistas hubieren notificado al administrador otro domicilio especial, por ejemplo: porque no
habitarán personalmente dicha unidad. Notificación que debe ser fehaciente, es decir que se debe poder
acreditar. En realidad se trata de una carga de los copropietarios de notificar el cambio de domicilio especial.
Ello a pesar de que la norma comentada la menciona como obligación, porque en el caso de que los consorcistas
no cumplan con dicha disposición, no se les aplicarán sanciones, sino que ellos mismos se verán perjudicados al
ser notificados en la unidad funcional aunque no vivan en ella, por considerarse dicho domicilio como especial
(como lo aclara ahora la norma).
Por otro lado, el art. 2047 del CCiv.yCom., al tratar la facultad de uso y goce de las unidades, enuncia una
serie de prohibiciones no sólo para los propietarios, sino también para los ocupantes, a quienes menciona
expresamente en esta norma, y no en la anterior, a pesar de que algunas de las obligaciones citadas en ella se
aplican también a los ocupantes no propietarios, como la de cumplir el o los reglamentos y, en algunos casos,
como en el supuesto del poseedor con boleto, pagar las expensas, etcétera.
No obstante dicha enumeración, el reglamento puede contener otras prohibiciones. Sin embargo, es
importante que éstas se establezcan expresamente, porque si no puede alegarse el principio de libertad de acción
establecido en el art. 19 de la CN.
Sanción para el caso de incumplimiento
El art. 2069 del CCiv.yCom. se refiere a las sanciones en caso de que se incurra en infracciones,
reproduciendo casi el texto del art. 15 de la ley 13.512, con la salvedad de que agrega, así como lo había
interpretado la doctrina, que dicho artículo no se aplicaba sólo en caso de violación de las normas del art. 6º de
la ley 13.512, semejante a las prohibiciones establecidas en el art. 2047 del CCiv.yCom., sino también para el
supuesto de violación de otras prohibiciones que surjan tanto del Código como del o de los reglamentos. Por
otro lado, aclara que la previsión de la sanción de este artículo es sin perjuicio de otras acciones pertinentes que
tenga el consorcio u otro consorcista afectado, por ejemplo: la acción de daños y perjuicios, etcétera.
Expresamente el art. 2069 establece: "En caso de violación por un propietario u ocupante de las
prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las
demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar
la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el
infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones".
Así, se deduce:
— Que el legitimado activo de dicha acción sancionatoria es el consorcio o cualquier propietario mientras
acredite haber sido afectado por la infracción. Pareciera que este último requisito no se exige al consorcio, que
en principio puede exigir tanto el cumplimiento de la ley como el del reglamento por el cumplimiento mismo,
salvo que su conducta resulte absolutamente abusiva, lo que debe interpretarse con carácter restrictivo si no se
quiere que el incumplimiento se convierta en la regla, lo que resulta no aconsejable porque ello dificultará la
vida en el edificio y/o conjunto.
— Que el legitimado pasivo puede ser tanto el propietario como un ocupante infractor. Esto pone de
manifiesto el carácter de oponibilidad erga omnes que tiene el reglamento, cuyas reglas son obligatorias aun
para los que no se adhirieron implícitamente a él, como sí ocurre con los propietarios para quienes el art. 2038
del CCiv.yCom. establece que el reglamento integra el título de la propiedad sobre su unidad. Por eso la
importancia que toma la inscripción del reglamento, que transforma a éste más en un estatuto oponible que en
un simple contrato de adhesión.

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— Que la sanción prevista por el artículo es el cese de la infracción, la que puede llegar, en el caso del
ocupante reincidente, al desalojo. Tal como lo disponía el viejo art. 15 de la ley 13.512, norma que no había
tenido graves repercusiones, no obstante la dureza de la sanción establecida para los ocupantes reincidentes. Se
considera que el desalojo no puede preverse como sanción para el propietario, porque ello se puede considerar
que afecta derechos constitucionales, como el de propiedad (art. 17 de la CN), el de elegir libremente donde
residir, etcétera.
La norma no establece procedimiento, para no invadir las competencias locales, pero sí expresa que será el
procedimiento más breve que disponga el ordenamiento local.
III. CONCLUSIÓN
En conclusión, es importante distinguir entre sistema o estado de propiedad horizontal, que parece
constituirse cuando se inscribe el reglamento de propiedad horizontal, del derecho de propiedad horizontal, que
presupone el primero, a los fines de interpretar acertadamente las normas y distinguir cuáles se refieren a uno y
otro.
Es posible que estas apreciaciones y distinciones sirvan no sólo para analizar las normas y preceptos
referidos a la propiedad horizontal común y especial, sino también, a su vez, los otros nuevos derechos de
tiempo compartido y cementerios. Figuras que a pesar de sus importantes diferencias, se parecen a la propiedad
horizontal en que son también formas coparticipativas de propiedad, que deben contar con un reglamento, un
administrador y expensas comunes, y exigir como requisito previo para el otorgamiento de los derechos
respectivos a los particulares la afectación al sistema respectivo.
(1) Racciatti, Hernán, Propiedad por pisos o departamentos, Depalma, Buenos Aires, 1958, p. 4.
(2) Novillo, Corvalán, en Salvat, Derechos reales, t. II, p. 422, cita a Cuq, quien sostiene que los papiros
greco-egipcios mencionan la presencia en el piso superior de un comedor y de un dormitorio... En Egipto, como
en Caldea, el piso superior de una casa puede formar una propiedad distinta y ser objeto de una venta", cit. por
Mariani de Vidal, Marina, Curso de derechos reales, t. II, Zavalía, Buenos Aires, 1997, p. 229.
(3) Mariani de Vidal, Marina, Curso de derechos reales, cit., t. II, p. 229.
(4) Pues el derecho francés se refería a la figura en un artículo ubicado dentro de las servidumbres legales;
en EE.UU. ya existía un sistema similar que se conoce como régimen de cooperativas. Mariani de Vidal,
Marina, Curso de derechos reales, cit., t. II, ps. 229 y 230, quien cita a Racciatti.
(5) El decreto 2489/1963 de la Provincia de Buenos Aires, en consonancia con el art. 1º del decreto
18.734/1949, reglamentario de la ley 13.512, autorizó la inscripción en el Registro de la Propiedad de los títulos
de constitución, transferencia, modificación o extinción de derechos reales, si las partes exclusivas, unidades a
construir o en construcción, constituyen cuerpos independientes de edificación, o si las unidades de dominio
exclusivo sin independencia tienen concluidos los servicios y cumplen ciertos requisitos. El art. 7º de dicho
decreto dispone que a medida que se habiliten las unidades, previa ratificación del plano de división, se
solicitará al registro la actualización del legajo especial, lo que se puede realizar por escritura de obra nueva. En
Mendoza, con la resolución 130/1989 de Catastro, se morigeró la exigencia de que el edificio debe estar
terminado, permitiendo que la totalidad del edificio esté en estado de obra gruesa con al menos una unidad
habilitada municipalmente, pero no se permite el sometimiento de unidades proyectadas, a construir o en
construcción.
(6) En el caso del derecho de superficie, este Código sólo considera que es un derecho sobre cosa propia, la
propiedad superficiaria que existe cuando ya hay algo construido, plantado o forestado y no el derecho de
construir y forestar.
(7) Así fueron nombradas en las XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil del 2009, realizadas en
Córdoba.
(8) Ver Pujol de Zizzias, Irene, en Bermúdez - Ianizzotto (coords.), Anteproyecto de Código Civil y
Comercial de la Nación. Aportes y sugerencias; Análisis del proyecto de reforma del Código Civil argentino, 1ª
ed., Godoy Cruz.
(9) Proyecto de Código Civil de la República Argentina unificado con el Código de Comercio —decreto
685/1995—. Aunque éste admitió la elección de sujetar el régimen a los derechos personales, que resulta
peligroso para el consumidor.
(10) Es como si en el caso de la propiedad horizontal se nombrara a este derecho como edificios afectados
al sistema de PH.
(11) Ver ponencia de Causse, Jorge R. - Pujol de Zizzias, Irene, "Afectación al Régimen de Propiedad
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Horizontal. Inscripción autónoma del reglamento de copropiedad y administración. Procedencia de su

registración definitiva sin certificados de dominio ni de anotaciones personales", en AA.VV., Libro de
ponencias de las XVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil realizadas en San Salvador de Jujuy, 2011.
(12) Papaño, Ricardo y otros, Derechos reales, t. II, Depalma, Buenos Aires, 1990, p. 13. En esta misma
postura parecía enrolarse Marina Mariani de Vidal, Curso de derechos reales, cit., t. II, p. 244, cuando expresa
que previamente debe existir el estado de propiedad horizontal, al cual se llega con la redacción en escritura
pública e inscripción en el Registro del reglamento.
(13) Marina Mariani de Vidal, Curso de derechos reales, cit., t. II, p. 244.
(14) Zelaya, Mario, en Lorenzetti, Ricardo L. (dir.), Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado, t.
IX, p. 460 y, Quiroga, cit., p. 237.
(15) Causse, Jorge R., "Propiedad horizontal y conjuntos inmobiliarios", en AA.VV., Aplicación notarial
del Código Civil y Comercial de la Nación, t. II, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015.
(16) Ver Anexo II de las Disposiciones Técnico Registrales del Registro del Automotor.
(17) Además debe tenerse en cuenta que aun para los inmuebles, la reserva de prioridad provoca un bloqueo
y retrotrae en la práctica los efectos de la escritura en cierto modo no sólo al día del otorgamiento (según art. 5º
de la ley 17.801), sino también al día de la expedición del certificado, cuando aún el derecho real no se ha
constituido con título y modo. Y por esa protección particular del proceso de gestación del derecho, nadie ha
afirmado que la escritura traslativa que se otorga dentro de los quince días de expedido el certificado no es
constitutivo del derecho real junto con el modo, porque por esa retro-prioridad el derecho existía antes.
(18) Salvo que los titulares sean condóminos y se adjudiquen simultáneamente las unidades entre ellos.
Pero la constitución del derecho de propiedad horizontal en dicho caso será consecuencia del acto de partición y
adjudicación y no de la inscripción del reglamento.
(19) Causse, Federico - Pettis, Christian R., "Incidencias del Código Civil y Comercial. Derechos reales",
en Bueres, Alberto J. (dir.), Código Civil y Comercial de la Nación, t. VIII, Hammurabi, Buenos Aires, 2015, p.
136.
(20) Racciatti, Hernán, en Zannoni, Eduardo A. (dir.) - Kemelmajer de Carlucci, Aída (coord.), Código
Civil y leyes complementarias, comentado, anotado y concordado, t. XI, Astrea, Buenos Aires, 2007, ps. 655 a
667.
(21) Causse, Federico - Pettis, Christian R., "Incidencias del Código Civil y Comercial...", cit., p. 136.
(22) Porque para las otras decisiones, la ley 13.512 establecía el cómputo por unidad, salvo pacto en
contrario. No obstante, para Mariani de Vidal, aunque la norma no lo preveía expresamente, la mayoría en este
supuesto debía ser de valor y de unidad (Marina Mariani de Vidal, Curso de derechos reales, cit., t. II, p. 310).
Solución que ahora adopta el Código Civil y Comercial como regla para todas las mayorías.
(23) Término que se refiere a extremadamente viejo.
(24) En el mismo sentido Causse, Federico - Pettis, Christian R., "Incidencias del Código Civil y
Comercial...", cit., p. 141.
(25) Ver antiguo concepto de Papaño, Ricardo, José y otros, Derechos reales, t. II, Depalma, Buenos Aires,
1990, p. 16.
(26) Se entiende que es un error que se interprete que la unidad privativa debe por lo menos estar en
proceso de construcción en el caso de los conjuntos inmobiliarios (aunque ello podría deducirse de una lectura
no finalística del artículo mencionado), porque la unidad privativa es el lote privativo, con los servicios y
requisitos que exija el ordenamiento local aplicable.
(27) C. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4ª, 19/10/1981, Rep. LL, XLII, J-Z, 1899, sum. 58 (cit. por Papaño,
Ricardo, José y otros, Derechos reales, cit., t. II, p. 30).
(28) Papaño, Ricardo, José y otros, Derechos reales, cit., t. II, p. 31.
(29) Criterio de Mariani de Vidal, Marina, Curso de derechos reales, t. II, Zavalía, Buenos Aires, 2004, p.
348.
(30) C. Nac. Civ., sala C, 30/7/1991, LL 1991-E-643. Ver fallo de la C. Nac. Civ., sala K, 18/12/1989, LL
1991-A-425.
(31) Highton, Elena I., Derechos reales, vol. 4, Hammurabi, Buenos Aires, p. 182; C. 4ª Civ. Mendoza, LS
45-031; Racciatti, Hernán, "Obras nuevas y el abuso del derecho en la propiedad horizontal", LL 1994-C-484.

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(32) C. Nac. Civ., sala C, LL 1998-E-780.

(33) C. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 4ª, 19/10/1981, Rep. LL XI J-Z, 1896, sum. 30.
(34) C. 1ª Civ. y Com. Mar del Plata, sala 2ª, 1979, LL 1981-27; C. Nac. Esp. Civ. y Com., sala 3ª, 1981,
Rep. LL XLII J-Z, 1986, sum. 51. Ver ED 21-961, con cita de Colmo, JA 27-753; C. Nac. Civ., sala A,
26/3/1974, LL 156-421/5, fallo 71.031, voto del Dr. Jorge J. Llambías; C. Nac. Civ., sala D, 17/12/1996, LL
1998-E-766.
(35) C. Nac. Civ., sala K, 19/5/2005, "Consorcio Prop. Av. Libertador 5038/44", LL 2005-C-718; C. Nac.
Esp. Civ. y Com., sala 4ª, 1982, Rep. LL XLIII J-Z, 1692.
(36) C. Nac. Civ., sala E, 17/2/2003, "Tucci de Colom, Nélida y ots.", JA 2003-III-734; íd., sala C,
30/7/1991, LL 1991-E-643.
(37) C. Nac. Civ., sala H, 2/5/2003, "Consorcio Prop. Av. M. de Oca 606", LL 2004-D-972.
(38) C. Nac. Civ., sala K, 22/11/2002, "Cons. Av. Corrientes 3901/9/11", DJ 2003-1-748; C. 1ª Civ. y Com.
Bahía Blanca, sala 1ª, 1993, LL 1994-C. Ver también DJ 2003-2-261; C. Nac. Civ., sala 1ª, 1998, LL
2000-C-174 y ss. Ver ED 191-531, JA 1999-III-686; Corte Sup., 4/2/1999, "Consorcio de Prop. de Avda. San
Juan 440", ED 184-301; C. 1ª Civ. y Com. Bahía Blanca, sala 1ª, 16/3/1993, "Hernández, Víctor y otra v.
Príncipe Rubén H. y otra", LL 1994-C-485, con nota de Racciatti, Hernán, JA 1994-I-560.
(39) C. Nac. Civ., sala K, 24/5/1999, "Louro Romay de Barreiro, Carmen y otro", JA 2000-I-521; C. Nac.
Civ., sala C, 21/8/2001, "Cons. Propietarios Avda. Del Libertador Gral. San Martín 4602", ED 196-2002-138.
(40) C. 3ª Civ. Mendoza, "Lecerasi", LS 069-055.
(41) Ver fallo de la C. 3ª Civ. Mendoza, "Pincheira", LS 070-473.

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