Ministerio

de Jusb cha

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N.° 482-2018-SUNARP-TR-T

Trujillo, 08 de agosto de dos mil dieciocho.

APELANTE CÉSAR C. SALCEDO REGALADO

TÍTULO 390988-2018 del 19.2.2018
RECURSO 197-2018 .
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° I — SEDE PIURA
REGISTRO DE PREDIOS DE PIURA
ACTO(S) INMATRICULACIÓN
SUMILLA(S):
Acreditación de la naturaleza rural del predio a inmatricular.
A efectos de inmatricular un predio rural en mérito del artículo 2018 del
Código Civil e indicar en el asiento su naturaleza de acuerdo con el
artículo 19 inciso a) del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, se requiere que la naturaleza del predio sea acreditada mediante
documento expedido por la autoridad competente, descartando que es
eriazo, toda vez que la verificación de este aspecto debe ser materia de
calificación para determinar quién es el legitimado para solicitar la
inscripción y qué documentos deberán presentarse para tal efecto.
Tolerancias en la inmatriculación predial
En el caso de inmatriculaciones que colinden con predios no inscritos y no
coincidan los valores del plano con los del título de propiedad, procede la
inmatriculación conforme al área del plano, siempre que el Área de
Catastro determine que se trata del mismo predio.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA:
Se solicita la inmatriculación del predio denominado «Estrella del
Norte» con un área, según la documentación gráfica, de 1,003.4061
hectáreas, ubicado en el sector Alto Negro, distrito y provincia de

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Sechura, departamento de Piura, a favor del señor César Concepción

Salcedo Regalado.

Para este efecto se adjuntaron los siguientes documentos:

Testimonio de la escritura pública aclaratoria de compraventa n.°
1040 de fecha 31.12.2010 extendida por el exnotario Luis A.
Tuesta Gutiérrez y expedido por el Archivo Regional de Amazonas.
Copia certificada de la escritura pública aclaratoria de compraventa
n.° 1041 de fecha 31.12.2010 extendida por el exnotario Luis A.
Tuesta Gutiérrez y expedido por el Archivo Regional de Amazonas.
Constancia de actividad agraria de fecha 29.12.2017 expedida por
la Agencia Agraria de la Dirección Regional de Agricultura de Piura,
con el informe técnico n.° 089-2017-GRP-420010-AAP-MHMC.
Memoria descriptiva, planos de ubicación y perimétrico suscritos
por el verificador catastral Misael Machado Morales.
Constancia de posesión de fecha 16.6.2017 otorgada por la
Agencia Agraria de la Dirección Regional de Agricultura de Piura.
Certificado negativo de zona catastrada n.° 91-2017-GRP-
GRSFLPRE d,e fecha 20.4.2017 expedido por la Gerencia Regional
de Saneamiento Físico Legal de la Propiedad Rural de Piura.
Parte notarial de la escritura pública de compraventa n.° 1040 de
fecha 31.12.2010 extendida por el exnotario Luis A. Tuesta
Gutiérrez y expedido por el notario Diógenes Celis Jiménez de la
provincia de Utcubamba.
Parte notarial de la escritura pública aclaratoria de compraventa n.°
1041 de fecha 31.12.2010 extendida por el exnotario Luis A.
Tuesta Gutiérrez y expedido por el notario Diógenes Celis Jiménez
de la provincia de Utcubamba.
Memoria descriptiva, planos de ubicación y perimétrico suscritos
por el ingeniero civil Justo E. Gonzales Gonzales.

II. DECISIÓN IMPUGNADA:

El título fue observado en dos oportunidades. El 15.5.2018, la
registradora pública Rosa Elena Lazo Ruiz formuló la segunda
observación al título alzado. Los fundamentos de su decisión se
reproducen cabalmente a continuación:

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ACTO SOLICITADO: Inmatticulación del predio denominado 'Estrella del Norte" (con 1003,4061
ha) ubicado en el sector Alto Negro del distrito de Sechura a favor de Cesar Concepción
Salcedo Regalado.
IDENTIFICACIÓN DE LOS DEFECTOS Y SUGERENCIAS:
En el reingreso presenta el testimonio de la escritura pública aclaratoria N° 1041 del 31/1212010,
emitido por el Archivo Regional de Amazonas con fecha 08105/2018, lo que subsana el primer
punto materia de observación; no obstante, respecto a los demás defectos advertidos no se
presenta documento alguna subsanatorio, por tanto, los reiteramos en los mismos términos:
í. En relación a la naturaleza rural del predio tenernos que, en la escritora do dominio se señala que&
predio es de uso agropecuario. para acreditar ello (y descartar la condirjón de eriazo) se adjunta
Constancia de aticlad agraria e.vsgedida por e/ Director de le Agencia Agrada de Ruta del Gobierno
Regional de Púa, /ng. Alfredo Flores Dieses con Sala 29112/2017; sin embargo dicho ente no es el
competente para -expedir fa constancia de actividad agraria requerida con fines de inmatriculacrom Así lo
ha ocmonkado oficialmente la Gerencia de Saneamiento Físico Legal de la Propiedad Rural y Estatal,
representada por la Abg. Oiga Treiles Marbne, mediante oficio /yr 804-201816RP-490090 del 16.10212(218,
en el que precisa quo es su Gerencia, el órgano competente para la detenninaclon de la naturaleza de los
pella rurales, por enconemos dentro sus /unciones alanificar; organizar y conducir las actividades de
diagnóstisa saneamiento fideo y legal de los predios rurales objeto de formalizada con le tegialación
vigente y tiene como responsabilidades las edificas en materia de se/remede* y illuiacián de tierras en
los procedimientos contenidos en le fundan) del artículo 51" de la Ley Orgánico de tos Gobiernos
Regionales; crfterio ratificado por la Superintendencia Nacional de Bienes Esatales a través del acto N°
01283-2017/SBN; el cual señala que de acuerdo a lo establecido en el Reglamento de Organización y
Funciones del Gobierno Regional de Piara la Gerencia Regkmal de PPORI1RAL es le entidad competente
para informar sobre la naturaleza de las predios males y no las agencias agrarias de las Direcciones
Regionales de Agricultura Mi también liWiCef 'Finalmente, las Certificaciones de _Actividad. Aliada, son
expedidas por las agencias Agredas con otros fines y no para inmatficuiacion de terrenas eriazos.°
Sugerencia:
Presente sentencia o certificación que evoredile la naturaleza mai del predio, expedIdo por la Gerencia de
SeneamInto Físico Legal de fa Propiedad Rural y Estatal PRORURAL-Pitinv.
Téngase presente que cikha constancia debe referirse al área total de las 1003.4061 ha, que solícita
intnatricular, pues en fa constancia etesentada se certifica actividad agrada solo sobre una parte del predio.
2.- Del área del predio materia de calificación, tenemos que según título de dominio es de 1,003.4061 ha,
sin embargo sSn documentación técnica (piano y memoria descriptiva) si área es de 1,0218943 ha, al
respecto, podríamos recurrir al precedente de observancia obligatoria: 00/1, publicado ei 07* Enero del
2014, cuyo tenor es: 'PRECISIÓN VE TOLERANCIA EN INUATRICIIIACKWES. 'En el caso de
ifirnatricuraciones que colinden con piedras no inscritos y no coincidan los valores del plano con los del
trufo de propiedad, procede la inmatriculación conforme al área del plano, siempre que el área da catastro
determine que se trata del MiSMC p.'19diCI. En estos casos se aplica la tolerancia, prescindiendo de ros
rangos estableaides en la Directiva Ir 01-2008-SNCP/CN.'
Sin embarga no so cumplen los supuestos indicadas en el precedente, dado que el Ares de Catastros
mediante informe de clastin 1707-2018-ORP-SCR-ZR W 1-UREGISUNARP del 07/03/2018, informa
que NO es posible determinar que se trate dei intsmo predio; por tanto no cabe tomar en cuenta el área
greficade en al plano.
Por otro lado, dado que no es posible considerar el área del plano, entonces el predio debiera
ir:matricularse son las características (laicas indkadas en el Mulo, según criterio sustentado en la
Resolución N' 481-2010-SUNARP-TR-T del 03112(2010 y 2,93-2010-SUNARP-TR-r, que sustentan el
Precedente de Observancia Obliga/oda, antes indicado. En tal sentidos el presente predio se inseribirá
conforme, las características físicas desolas en la escritura que sustenta el dominio, debiendo presentar
planos modificados; e•Si como Certificado tfagetivo de Catastro edesnados a área y medidas descritas en
la Escritura,
Ahora, si es voluntad de/ usuario qua el área considerada sea la gratada en el plano entonces será
exigible la previa /edificación judicial, administrativa o notarial de las caracterfsficas físicas del predio, que
corresponda. Téngase en manta que la fecha del instrumento de rectificación de áreas y linderos, tendrá la
antigüedad de 5 años conforme el articulo 2018 del Código Civil, aplicación del alk acuerdo Menet

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aprobado en sesibn extras/Marta tos alas 2b y 21 Oe setiembre de allb, cuyo tener establece: la
ínmatr;culadon en mérito a la instnimentas aclaratorios y/o modificatorios deberá contar con la ardigtedad
requerida por el artículo 2018 del Código Civil, si la materia de aclaración ylo reodilacion está relacionada
a la identificado' Pi del predio".
Sugerencias:
Según el punto .4 y5 de is presente esquela, presente planos modificados, así como Certificado Negativo
de Catastro adecuados al área y medidas (Acotas en la Escritura
Si es voluntad del usuario que el área considerada sea la gralcada en el plano, entonces será exigible la
previa rectifican jüdidel, administrativa o notaria) de las características risitas del predio, que
conesponda; según lo expuesto líneas arta.
4. Visto el plano pearnétrico y memoria descriptiva sobre Indio materia de carita: loe, se observa que
profesional que los suscribe es el ingeniero justo E. Gomales Gonzalo; no abstente, realizada la ,00nsulta
en el índice de verificadores se verifica que no se encuentrasdrito,
i incumpliéndose lo e,stabiecido en e/
tercer párrago del artículo 20 dei Reglamento de inscripbbnes dei Registro de Predios: Tratándose de
predios rumies ubicados en zonas no cata-sitiadas, se presentaré el certificado negativa de zona catastrada
emitido por la autoridad competente. el plano perime tito del predio y la memoria descriptiva respectiva,
donde se indique el área, ~os y medidas pertmetncas elaborados y firmados por protestonel inscrita ea
el indice de Verificadores,'.
Sugerencia:
Presente los planos perimétrices visados por verificador inscrito en e/ indte, de conformidad con el artículo
5 de te Res. N° 188-200.1-SUNAP.P-SN.
BASE LEGAL;
Articulos 9, 12, 32, 33 y 40 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos; Artículos
11 y 19 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios; Art. 2018 del Código. Civil.
Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en en la sesión extrordinaría del Centésimo
Sexagésimo Sexto Pleno del Tribunla Registra] realizado el 07 y 8 de noviembre de 2016:
"ACREDITACIÓN DE LA NATURALEZA RURAL DEL PREDIO A INMATRICULAR. A efectos de
lomatricular un predio rural en mérito del arlickilo 2018 del Código Civil e indicar en el asiento su naturaleza
de acuerdo con el articulo 19 inciso a' del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios, se
requiere que la naturaleza del predio sea acreditada mediante documento expedido por la autoridad
competente, descartando que as eriazo toda vez que la verificación de este aspecto debe ser materia de
calificación para determinar quién es e/ legitimado para solicitar la inscripción y que docurneMos ciebetán
presentarse para tal efesto. Criterio sustentado en la Resolución Ir 497-2016-SUNARP-TR-T del
10.11.2016.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

El señor César Concepción Salcedo Regalado interpuso recurso de
apelación autorizado por la abogada Ana E. Becerra Barreto, el cual
ingresó a la Oficina Registral de Piura con fecha 17.5.2018. Los
argumentos de la impugnación se resumen a continuación:
Respecto a la acreditación rural del predio, se presentó certificado
de posesión y constancia de actividad agraria, ambos emitidos por
la Agencia Agraria del Gobierno Regional de Piura. Ambos
documentos se solicitaron conforme al Decreto Legislativo 653 —
Ley de Promoción de las Inversiones en el Sector Agrario y el
Texto Único de Procedimientos Administrativos de la Dirección
Agraria del Gobierno Regional de Piura, en el que se establece en
el procedimiento n.° 13 los requisitos y el procedimiento a seguir
para el otorgamiento de la constancia de actividad agraria.

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En la constancia de actividad agraria se detalla que contamos con

un pozo tubular y más de 35 hectáreas con sembríos, así como
casi 100 hectáreas gradeadas, es decir, listas para ser sembradas.
Incluso a la fecha ya hemos culminado con el pozo preliminar para
empezar el segundo pozo tubular. Lamentablemente, es preciso
indicar, debido al Fenómeno del Niño Costero ocurrido el año
anterior perdimos algunos cultivos que nos hubieran permitido
acreditar una mayor área sembrada, 71 hectáreas para ser
exactos.
Con la constancia de actividad agraria presentada acreditamos
objetivamente que el predio «Estrella del Norte» cuenta con agua
necesaria para desarrollar agricultura y ganadería, por lo tanto, no
es un terreno eriazo conforme a lo establecido por los artículos 24
y 25 del Decreto Legislativo 653. En consecuencia resulta
procedente la inscripción al cumplirse con el requisito establecido
en el precedente de observancia obligatoria sobre acreditación de
la naturaleza rural del predio a inmatricular, aprobado en el
Centésimo Sexagésimo Sexto Pleno del Tribunal Registral.
Pese a lo antes expuesto, la registradora considera que la
Dirección Regional Agraria de Piura no es competente para expedir
la constancia de actividad agraria debido a que la abogada Olga
Trelles Martino Gerente de Saneamiento Físico Legal de la
Propiedad Rural y Estatal se lo comunicó mediante oficio n.° 804-
2018/GPR-490000, conforme se indica en la observación.
La decisión de la registradora constituye una directa e injustificada
inaplicación del artículo 9 de la Ley del Procedimiento
Administrativo General que establece: «Todo acto administrativo se
considera válido en tanto su pretendida nulidad no sea declarada
por autoridad administrativa o jurisdiccional, según corresponda».
La decisión de la registradora no solo inaplica una norma de orden
público, sino también el precedente de observancia obligatoria
referido a la calificación de los actos administrativos, en el cual el
Tribunal Registral aprobó que «en la calificación de actos
administrativos, el registrador verificará la competencia del
funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter
inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los
antecedentes regístrales. No podrá evaluar los fundamentos de
hecho o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el

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acto administrativo y la regularidad interna del procedimiento

administrativo en el cual se ha dictado».
En el caso concreto, la Dirección Regional Agraria es competente
para la expedición de las constancias de actividad agraria, de
acuerdo al Decreto Legislativo 653, al procedimiento regulado en el
TUPA de la Dirección Regional Agraria de Piura y demás normas
pertinentes. Incluso la misma registradora se contradice en sus
argumentos al recalcar lo indicado por la gerente de PRORURAL
PIURA, quien señaló: «... Las certificaciones de actividad agraria
son expedidas por las Agencias Agrarias con otros fines y no para
la inmatriculación de terrenos eriazos», precisamente, en el
presente caso, no se pretende inmatricular un predio eriazo cuya
propiedad por Ley corresponde al Estado, sino, por el contrario,
nos encontramos ante una propiedad privada que cuenta con
títulos de dominio y corresponde su inscripción conforme a los
artículos 950 y 2018 del Código Civil, no estando comprendido el
presente procedimiento en el ámbito de aplicación de las
facultades otorgadas a PRORURAL, ente encargado de la
formalización y titulación de predios estatales.
Asimismo, la registradora también solicita que la constancia debe
referirse al área total del predio. Este requerimiento en definitiva
resulta arbitrario pues la registradora no sustenta su pedido en
ninguna norma jurídica y tampoco motiva dicho requerimiento.
Del análisis concluimos que no existe norma jurídica que exija que
la actividad agraria se desarrolle en la totalidad del predio, basta
que el predio tenga abastecimiento de agua para que deje de
considerarse un terreno eriazo y, además, el artículo 25 del
Decreto Legislativo 653 expresa claramente que «no se consideran
tierras eriazas aquellas en proceso de habilitación agrícola,
respecto a los cuales no hayan vencido los plazos para su
incorporación a la actividad agraria, o en las que el proceso de
irrigación se encuentra limitado en su avance por las
disponibilidades de agua».
Respecto a la aplicación de las tolerancias catastrales, del
levantamiento actualizado del predio «Estrella del Norte» con GPS
moderno se llegó a la conclusión que el área real del predio son
1,029.8943 hectáreas y no 1,003.4061 hectáreas, es decir, 26
hectáreas más de lo indicado en el título de dominio. Esta cantidad
adicional de hectáreas no supera el 3% del área total, razón por la

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cual formalmente hemos solicitado el acogimiento a la Directiva N.°

01-2008-SNCP/CNC denominada de «Tolerancias Catastrales —
Reg istral es ».
La registradora indica que no es posible la aplicación de las
tolerancias catastrales porque el Área de Catastro mediante
informe n.° 1707-2018-ORP-SCR-ZRN°1-UREG/SUNARP indica
que no es posible determinar que se trata del mismo predio. Sin
embargo, revisado dicho informe podemos advertir que el Área de
Catastro llega a las siguientes conclusiones: i) conforme en su
ubicación, y ii) no se termina de digitalizar la base, el predio se
encuentra en zona sin antecedente registral.
La indicación de que no se pueda determinar si se trata del mismo
predio está incluida en el informe como parte de los considerandos,
no es una conclusión a la que haya llegado el Área de Catastro
mediante la valoración de datos estrictamente técnicos. Es más, en
el informe no existe ninguna justificación ni explicación de cómo y
por qué el Área de Catastro realiza esa indicación.
De la primera conclusión tenemos que el predio se encuentra
conforme en su ubicación, de acuerdo a lo indicado en el título de
dominio.
De acuerdo a la segunda tenemos que resulta procedente la
inmatriculación pues el predio se ubica en zona sin antecedente
registral. Asimismo, debemos tener en cuenta que nos
encontramos en un proceso de inmatriculación en el que no existe
antecedente registral que permita corroborar las características de
un predio ya inscrito con las del título de dominio, por tanto, resulta
totalmente absurdo y carente de razonabilidad el hecho de que sin
ninguna explicación el Área de Catastro realice esa indicación.
En tal sentido, al no existir ninguna explicación técnica referente a
la indicación de que no se puede determinan si se trata del mismo
predio, esta aseveración no puede ser vinculante para el
registrador.
Por tanto, al resultar carente de razonabilidad y sin ningún tipo de
justificación o motivación técnica alguna, la indicación referente a
que no se puede determinar si se trata del mismo predio, que ni
siquiera es una conclusión del Área de Catastro, solicitarnos que
dicha indicación no sea tomada por la registradora y se la revoque
a fin de que se proceda •a aplicar la Directiva de Tolerancias

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Catastrales y se inscriba el predio conforme al área correcta

indicada en el plano y memoria descriptiva.
Respecto a la suscripción de los planos por verificador común, en
el título presentado efectivamente existe un plano suscrito por el
Ing. Gonzales Gonzales; sin embargo, existen planos presentados
en el expediente suscritos por ingenieros inscritos en el índice de
verificadores de la SUNARP. Por lo tanto, al cumplir dichos planos
con estar firmados por dichos profesionales solicitamos se valoren
los planos de manera conjunta y se tenga en cuenta el suscrito por
verificador de la SUNARP a fin de no generar costos mayores e
innecesarios al usuario.

ANTECEDENTE REGISTRAL:
De acuerdo con el informe técnico n.° 1707-2018-ORP-SCR-ZRN°I-
UREG/SUNARP de fecha 7.3.2018, la Oficina de Catastro determinó
que «el predio en mención [el cual se pretende inmatricular] se
encuentra totalmente (gráficamente) en el ámbito de una zona sin
antecedente gráfico registral inscrito a la fecha».

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente el vocal (s) José Arturo Mendoza Gutiérrez.
Según lo expuesto en el presente caso, este Colegiado entiende que
la cuestión a determinar es la siguiente:
¿De los documentos que conforman el título se encuentra acreditado
que el predio a inmatricular tiene la naturaleza de rural?
¿Se dan las condiciones para aplicar el precedente de observancia
obligatoria sobre tolerancias en la inmatriculación predial?

ANÁLISIS:
1. La inmatriculación es el acto por el cual un bien se incorpora por
primera vez al Registro, por lo tanto determina la apertura de una
partida registral en virtud del principio de especialidad consagrado en
el artículo VI del Título Preliminar del TUO del Reglamento General
de los Registros Públicos. La inmatriculación de predios es regulada
por el artículo 16 y siguientes del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios (se extiende hasta el artículo 31 del citado
reglamento), entre los cuales hallamos el dispositivo referente a los
datos que deberán constar en el asiento de inscripción (artículo 19),
siendo uno de ellos la naturaleza del predio, indicándose si es urbano

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o rústico, en este último caso si es rural o eriazo. De ello se infiere

que el registrador al momento de calificar la inmatriculación deberá
discernir cuál es la naturaleza de la finca que se incorpora al
Registro.
El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios describe dos
tipos de predios: urbanos y rústicos. El primero es definido por el
Reglamento Nacional de Edificaciones como aquellos resultantes de
un proceso de habilitación urbana. Por otra parte, se entiende a la
habilitación urbana como el proceso de convertir un predio rústico o
eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesibilidad, de
distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de
energía e iluminación pública'. El segundo se clasifica a su vez en
rural o eriazo. Los predios rurales son tierras ubicadas en área de
expansión urbana declarada zdna intangible, dedicadas a uso
agrícola, pecuario o forestal (artíCulo 4 del Decreto Legislativo N.°
667). Son predios eriazos las tierras no cultivadas por falta o exceso
de agua y demás terrenos improductivos excepto: a) Las lomas y
praderas con pastos naturales dedicados a la ganadería, aun cuando
su uso fuese de carácter temporal; b) Las tierras de protección,
entendiéndose por tales, las que no reúnan las condiciones
ecológicas mínimas, requeridas para cultivo, pastoreo o producción
forestal; y c) Las que constituyan patrimonio arqueológico de la
Nación (artículo 24 del Decreto Legislativo N.° 653).
Por otra parte, los predios eriazos pueden ser susceptibles de uso
agrario cuando tienen esta aptitud2. De acuerdo con el artículo 10 del
Decreto Supremo N.° 011-97-AG — Reglamento de la Ley N.° 26505,
las tierras con esta característica serán identificadas y delimitadas
por el Ministerio de Agricultura, a través del Instituto Nacional de
Recursos Naturales — INRENA. Este artículo y también los artículos
11 y 12 del mismo reglamento disciplinan el aludido procedimiento, el
cual concluye cuando «agotada la vía administrativa, o de no haberse
producido oposición, el respectivo órgano desconcentrado del

'Artículo 3 de la Ley N.° 29090— Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones.

2Así, el artículo 2 de la Ley N.° 26505 — Ley de la inversión privada en el desarrollo de las
actividades económicas en las tierras del territorio nacional y de las comunidades campesinas y
nativas establece que «el concepto constitucional "tierras" en el régimen agrario, comprende a todo
predio susceptible de tener uso agrario. Entre otras, están comprendidas las tierras de uso agrícola,
de pastoreo, las tierras con recursos forestales y de fauna, las tierras eriazas, así como, las riberas
y márgenes de álveos y cauces de ríos, y en general, cualquier otra denominación legal que reciba
el suelo del territorio peruano. El régimen jurídico de las tierras avícolas se rige por el Código
Civil y la presente Ley.
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Ministerio de Agricultura gestionará ante los Registros Públicos o el

Registro Predial, según corresponda, la inscripción del predio al
dominio del Estado...». Entonces, los predios eriazos pueden o no
tener aptitud agrícola, y solo si tienen esta cualidad deberán
someterse al procedimiento administrativo antes aludido.
En cuanto a la titularidad de los predios eriazos, el artículo 23 del
Decreto Legislativo N.° 653 sancionó que correspondía al Estado sin
excepción3. De otro lado, el artículo 23 de la Ley N.° 29151 — Ley
General del Sistema Nacional de Bienes Estatales prescribe que «los
predios que no se encuentren inscritos en el Registro de Predios y
que no constituyan propiedad de particulares, ni de las Comunidades
Campesinas y Nativas, son de dominio del Estado, cuya
inmatriculación compete a la Superintendencia Nacional de Bienes
Estatales — SBN; y en las zonas en que se haya efectuado
transferencia de competencias, a los gobiernos regionales, sin
perjuicio de las competencias legalmente reconocidas por norma
especial a otras entidades y de las funciones y atribuciones del ente
rector del Sistema Nacional de Bienes Estatales». De lo expuesto,
concluimos que los predios eriazos no inmatriculados se presumen
propiedad del Estado, por lo tanto, solo accederán al Registro cuando
su titular ratifique su dominio a través de los procedimientos
sancionados por las normas de la materia (Ley N.° 29151 y Ley N.°
27867).
Como apreciamos, la determinación de la naturaleza urbana o rústica
—rural o eriaza— del predio en la inmatriculación tiene como función
establecer la normativa aplicable al derecho que pretende acceder al
Registro. Esta armoniza con el alcance de la calificación referido a
que el registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas
instancias, deberán «comprobar que el acto o derecho inscribible, así
como los documentos que conforman el título, se ajustan a las
disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos
establecidos en dichas normas»4.
En el presente caso, las partes contractuales manifestaron en la
escritura pública de compraventa adjuntada que el bien objeto de la
compraventa es un terreno agrícola, es decir, un predio rural. Incluso,
para acreditar su declaración, se acompañó una constancia de
De conformidad con el artículo 3 de la Ley N.° 29376, publicada el 11 de junio de 2009, se da
fuerza de ley y se restituye la vigencia de los Títulos I, II, III, IV y la sétima disposición
complementaria del Decreto Legislativo N.° 653, y se restituye plenamente su Reglamento.
Artículo 32.d) del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.

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actividad agraria emitida por la Agencia Agraria de la Dirección

Regional de Agricultura de Piura con el siguiente tenor: «El terreno
cuenta con un área de 1,029 hectáreas 8,943 m2 y un perímetro de
13,128 ml. La topografía del terreno es de forma regular, ligera
pendiente de norte a sur, los suelos son de una textura arenosa
profunda y permeables, aptos para la agricultura, dentro de esta
área existen 114 hectáreas 8,659 m2 aproximadamente, los
cuales ya han sido instalados con los cultivos de algodón,
camote, frijol caupi, sandia, frijol vallo, los mismo que son
regados con agua de lluvia y con agua del subsuelo (pozo
tubular), y el resto del terreno es apto para el desarrollo de la
agricultura con otros cultivos». Esto último a propósito del CLXVI
Pleno del Tribunal Registral5 donde se aprobó el siguiente precedente
de observancia obligatoria: (<A efectos de inmatricular un predio rural
en mérito del artículo 2018 del Código Civil e indicar en el asiento su
naturaleza de acuerdo con el artículo 19 inciso a) del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, se requiere que la naturaleza
del predio sea acreditada mediante documento expedido por la
autoridad competente, descartando que es eriazo, toda vez que la
verificación de este aspecto debe ser materia de calificación para
determinar quién es el legitimado para solicitar la inscripción y qué
documentos deberán presentarse para tal efecto».
7. Hasta aquí podríamos decir prima facie que el predio a inmatricular
tiene naturaleza rural, dado que la respectiva autoridad regional de
agricultura así lo constató claramente; sin embargo, la registradora
Lazo reveló que «dicho ente no es el competente para expedir la
constancia de actividad agraria requerida con fines de
inmatriculación», por cuanto a través del oficio n.° 804-2018/GRP-
490000 del 16.2.2018 remitido por la Gerencia Regional de
Saneamiento Físico Legal de la Propiedad Rural y Estatal de Piura se
le comunicó que este es «el órgano competente para informar sobre
la naturaleza de los predios rurales [...] y no las Agencias Agrarias de
la Dirección Regional de Agricultura de Piura». En efecto, sucede que
hay dos oficinas administrativas del Gobierno Regional de Piura que
reclaman la competencia de este acto administrativo, en otras
palabras, estamos ante un conflicto positivo de competencia6. El

5 Realizado los días 7 y 8 de noviembre de 2016.

° Artículo 93 del TUO de la Ley N.° 27444.- Conflicto positivo de competencia.
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primer párrafo del artículo 95 del TUO de la Ley N.° 27444 — Ley del
Procedimiento Administrativo General establece que «compete
resolver los conflictos positivos o negativos de competencia de una
misma entidad, al superior jerárquico común, y, si no lo hubiere, al
titular de la entidad». Precisamente, en este caso, resulta
fundamental que el propio Gobierno Regional de Piura defina
expresamente qué órgano dentro de la institución está facultado para
determinar la naturaleza de las tierras en su jurisdicción; recordemos
que si bien todo acto administrativo se presume válido, por
disposición del artículo 9 del TUO de la Ley N.° 274447, las
instancias registrales están en la obligación de verificar la
competencia del funcionario administrativo que autoriza el título,
de conformidad con el literal e) del artículo 32 del TUO del
Reglamento General de los Registros Públicos8 y el segundo
precedente de observancia obligatoriag aprobado en el XCIII Pleno
del Tribunal Registra110. Por lo tanto, la primera instancia deberá
oficiar al Gobierno Regional de Piura para que dilucide esta situación,
con su respuesta la registradora adoptará la decisión que
corresponda. En ese sentido, se revoca este extremo de la
observación (numeral 1 de la esquela de observación).
8. Cabe remarcar que la remisión del mencionado oficio genera una
suspensión especial del asiento de presentación, como lo ha
señalado esta Sala en la resolución n.° 597-2012-SUNARP-TR-T de
fecha 14.9.2012, la cual se encuentra acorde a las atribuciones
establecidas en los artículos 31 y 32 del TUO del Reglamento

93.1 El órgano que se considere competente requiere de inhibición al que está conociendo del
asunto, el cual si está de acuerdo, envía lo actuado a la autoridad requirente para que continúe el
trámite.
93.2 En caso de sostener su competencia la autoridad requerida, remite lo actuado al superior
inmediato para que dirima el conflicto.
Artículo 9.- Presunción de validez.
Todo acto administrativo se considera válido en tanto su pretendida nulidad no sea declarada por
autoridad administrativa o jurisdiccional, según corresponda.
Artículo 32.- Alcances de la calificación.
El registrador y el Tribunal Registra], ea sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos
ingresados para su inscripción, deberán:
[...1
e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o notario que autorice o certifique el
título;
9 CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINIS7RATIVOS
En la calificación de actos administrativos, el registrador verificará la competencia del
funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter inscribible del acto o derecho
y la adecuación del título con los antecedentes regístrales. No podrá evaluar los fundamentos de
hecho o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto administrativo y la
regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha dictado.
Publicado en el diario oficial «El Peruano» con fecha 16 de agosto de 2012.

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General de los Registros Públicos. En efecto, la primera instancia

deberá suspender el asiento de presentación del título impugnado
hasta que la entidad oficiada responda al requerimiento formulado
por el Registro.
Sobre el punto referido a que la Constancia de actividad Agraria debe
referirse al área total del predio, hemos advertido del tenor de dicho
documento que sí se pronuncia sobre la totalidad del predio, al
indicar literalmente: "(...) dentro de esta área existen 114 has
8,659m2 aproximadamente, los cuales ya han sido instalados con los
cultivos de algodón, camote, frijol (...) y el resto del terreno es apto
para el desarrollo de la agricultura con otros cultivos (...)"; por ende,
queda descartado lo señalado por la registradora sobre este extremo.
Sin embargo, se deja constancia que al resolver el conflicto de
competencia se podría emitir una nueva certificación sobre la
naturaleza del predio, por lo que ésta quedaría sujeta a calificación
registral en la oportunidad que sea presentada.
Respecto al segundo asunto controvertido, en el CXV Pleno del
Tribunal Registra!" se aprobó el siguiente precedente de observancia
obligatoria: «En el caso de inmatriculaciones que colinden con
predios no inscritos y no coincidan los valores del plano con los del
título de propiedad, procede la inmatriculación conforme al área del
plano, siempre que el Área de Catastro determine que se trata del
mismo predio. En estos casos se aplica la tolerancia, prescindiendo
de los rangos establecidos en la Directiva N° 01-2008-SNCP/CNC»12.
Ahora, la adopción de este criterio regente se sustentó en la
resolución n.° 486-2010-SUNARP-TR-T del 3.12.2010 que a
continuación se transcribe en lo pertinente:
1 Aunque referidas al mismo predio, puede ocurrir que las áreas
consignadas en el título y en el plano no sean rigurosamente
coincidentes. En los numerales 7.c.iiiI3 y 7.d.P4 de la Directiva
001-2008-SNCPICNC se regulan supuestos de discrepancia de
área cuya consecuencia es que «no se aplicarán los rangos de

" Realizado los días 12 y 13 de diciembre de 2013.

12 Publicado cri el diario oficial «El Peruano» el 7 de enero de 2014.
13 Numeral 7.c.iii. En el caso de las inmatriculaciones donde no coincida los valores del plano con
su título de propiedad del expediente que ingresa al Registro de Predios, no se aplicarán estos
rangos de tolerancias.
" Numeral 7.d.i. Excepción. "Estos rangos de tolerancia no se aplicarán, cuando, a pesar de la
discrepancia de valores de áreas entre las consignadas en el título y la que aparece en la partida
registral, el Área de Catastro determina que se trate del mismo predio y no se afecta áreas de otros
predios".

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tolerancia», frase que admite dos interpretaciones: 0 debe

existir plena coincidencia entre título y plano, pues no es
admisible discrepancia alguna; o ii) las discrepancias reguladas
no constituyen supuestos de aplicación del régimen de
tolerancias. El supuesto del numeral 7.d.i consiste en la
discrepancia entre el área del título presentado y el área
inscrita, pese a la cual la Oficina de Catastro establece que es
el mismo predio. Esta hipótesis se sustrae a las reglas de
tolerancia, esto es, no constituye supuesto de aplicación de
esas reglas. Este es el sentido que adopta (en el numeral 7.d.i)
la frase «no se aplicarán los rangos de tolerancia».
Este sentido es el mismo que debe atribuirse a la misma frase
en el numera 7.c.iii: la discordancia entre el área indicada en
el título inmatriculante con la del plano presentado no
constituye supuesto de aplicación de los rangos de
tolerancia. No sería admisible que un mismo texto adopte
sentidos distintos en un mismo cuerpo normativo como es la
Directiva 001-2008-SNCP/CNC, salvo razones justificadas y
razonables, las cuales —entiende este Tribunal— no existen.
Si, pese a la discrepancia se determinase que título y plano se
refieren al mismo predio y éste no estuviese inscrito ni la
diferencia generase superposición, rechazar la inmatriculación
resentiría el sentido común y especialmente sería contraria a
los principios de razonabilidad y proporcionalidad recogidos por
el artículo IV1.4 del Título Preliminar de la Ley 2744415.
Según enseña Sapar, "(e)l principio de razonabilidad es un
principio general del derecho. Esto significa, en primer lugar,
que goza de juridicidad: es obligatorio en la aplicación del
derecho en generaL En otras palabras, el operador jurídico
debe buscar la maximización de la razonabilidad ya sea en la
sanción de cualquier acto normativo, en la interpretación, en su
aplicación y control. En segundo lugar, significa que forma

15 Artículo IV.1.4. Principio de razonabilidad.- Las decisiones de la autoridad administrativa,

cuando creen obligaciones, califiquen infracciones, impongan sanciones, o establezcan
restricciones a los administrados, deben adaptarse dentro de los límites de la facultad atribuida y
manteniendo la debida proporción entre los medios a emplear y los fines públicos que deba
tutelar, a fin de que respondan a lo estrictamente necesario para la satisfacción de su cometido.
16 Mariano Sapag: El principio de proporcionalidad y de razonabilidad como límite constitucional
al poder del estado: un estudio comparado, Díkaion, Vol. 22, Núm. 17, diciembre-sin mes, 2008,
pp. 157-198, Universidad de La Sabana, Colombia. Versión electrónica disponible en Internet en:
http://redalyc.uaemex.mx/redalyc/pdfi720/72011607008.pdf.
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parte del ordenamiento jurídico independientemente de que

sea o no declarado en forma expresa". Sobre la base de este
principio, pretender una absoluta coincidencia entre el área del
título y la del plano cuando existe certeza de que se trata de la
misma finca es una medida desproporcionada, pues ninguna
finalidad pública (ni tampoco privada) resulta tutelada con ella,
máxime si el numeral 7.c.iv de la Directiva 001-2008-
SNCP/CNC17 permite —pese a las discrepancias entre título y
plano— la inmatriculación de predios que colinden con otros ya
inscritos, siempre que la divergencia no afecte propiedades de
terceros, supuesto que es sustancialmente igual al de la
inmatriculación de predios que no colindan con otros ya
inmatriculados.
1 Por ello, conforme lo estableció este Colegiado en las
Resoluciones 634-2009-SUNARP-TR-L y 220-2010-SUNARP-
TR-T, el referido numeral 7.c.iii debe interpretarse (a la luz del
numeral 7.d.i de la misma Directiva) en el sentido que un
predio puede inmatricularse aunque existan discrepancias
entre el área consignada en el título y la que aparece en los
planos, pues dicha divergencia no constituye un supuesto
de aplicación del régimen de tolerancias regulado por la
Directiva 001-2008-SNCP/CNC.
1 Ahora, tampoco puede inmatricularse predios que tienen
determinadas características según el título, pero que difieren
notoriamente con las del plano, por el riesgo de que acceda al
Registro una finca distinta a la realmente adquirida por su
titular. Por ello, al igual que en la hipótesis del numeral 7.d.i de
la Directiva 001-2008-SNCP/CNC, corresponderá a la Oficina
de Catastro establecer que se trata del mismo predio (y,
obviamente, que no existe superposición con terceros), en
cuyo caso el predio se inmatriculará con las características
físicas graficadas en el plano presentado. Siendo la misma
finca, resultaría también ajeno al principio de razonabilidad y
proporcionalidad inmatricular el predio con el área del título y
con ello inducir al propietario a seguir un procedimiento de

u Numeral 7.c.iv. En el caso de las inmatriculaciones que colinden con predios inscritos debe
emplearse los rangos establecidos en la presente Directiva, siempre y cuando no afecte
propiedades de terceros.
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rectificación que sólo ratificará el contenido del plano

presentado.
I Si la Oficina de Catastro informase que está imposibilitada de
determinar si el predio descrito en el título es el mismo que el
del plano presentado, se plantea la cuestión de si procede
inmatricular el predio, y cuál debe ser el área que el Registro
reflejará (la del título o la del plano). Para ello, debe tenerse en
cuenta que el Registro inmatricula un predio en virtud a títulos
dominicales con antigüedad superior a los cinco años porque
asume que el último adquirente es el verdadero propietario,
pues en caso sus transferentes no hubiesen sido dueños de la
finca, dicho vicio habría sido saneado por la usucapión18.
1 El derecho adquirido por usucapión tiene siempre una base
material (el predio) individualizada en el título adquisitivo, con
independencia de si sus características expresadas en el
mismo corresponden exactamente a la realidad física. En un
escenario en que discrepan título y plano y en que Catastro no
puede sancionar que se refieren a la misma finca, la
descripción de ésta contenida en el título resulta no sólo más
relevante sino la única a tomar en cuenta, desde que el
Registro está imposibilitado de validarla con el plano. Por ello,
no cabe duda de que en dicho escenario la adquisición de una
porción del suelo se ha producido por usucapión, por lo que
debe admitirse su inmatriculación, pero reflejando las
características físicas expresadas en el título.
Y siendo que preceptivamente el acceso de un predio al
Registro está acompañado de una base gráfica o planos, con
las características previstas en la ley, deberá presentarse el
plano (con las características y formalidades legales) que
refleje fielmente el área, medidas y linderos tal como aparecen
en el título inmatriculante. En caso el interesado pretendiese
que el predio se inmatricule con las características del plano,
será exigible la previa rectificación judicial, administrativa o
notarial de las características físicas de la finca.
11. Estando a lo expuesto, con el informe técnico n.° 1707-2018-ORP-
SCR-ZRN°1-UREG/SUNARP de fecha 7.3.2018, la Oficina de
Catastro concluyó expresamente que «no se puede determinar que el

18 Resolución 190-2008-SUNARP-TR-T.
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predio descrito en la escritura pública [léase título de propiedad] sea

el mismo que se consigna en la documentación técnica [léase planos
y memoria descriptiva]». Entonces, en vista del pronunciamiento del
Área de Catastro, el cual es vinculante para las instancias
registrales19, no se cumple con el presupuesto que exige el
precedente de observancia obligatoria antes mencionado, pues la
Oficina de Catastro no pudo determinar que el predio descrito en el
título de propiedad y en el plano sea el mismo, de ahí que la
tolerancia catastral — registral sea inviable para esta inmatriculación.
Por lo tanto, se confirma este extremo de la observación
(numerales 2 y 3 de la esquela de observación).
12. Finalmente, la registradora Lazo denunció que el profesional que
suscribe los planos y la memoria descriptiva del predio a inmatricular
no se encuentra inscrito en el Índice de Verificadores de la SUNARP,
lo cual vulnera el artículo 20 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios20. Al respecto, de manera puntual, debemos
señalar que la base normativa21 que inspiró al precitado artículo 20
fue modificada por el artículo 1 del D. S. N.° 013-2016-MINAGRI22,
efectivamente, hoy en día, el artículo 87 del Decreto Supremo N.°
032-2008-VIVIENDA — Reglamento del Decreto Legislativo N.° 1089
prescribe que «para la inmatriculación de predios no inscritos en
zonas no catastradas [...] además de los requisitos que solicite la
Oficina Registral, se presenta el plano perimétrico y la memoria

19 Artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.- Informes de las Áreas de

Catastro de la SUNARP.
Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que impone la
incorporación de un predio al Registro o su modificación fisica, se inscribirán previo informe
técnico del Área de Catastro.
[...]
El informe del área de Catastro cs vinculante para el registrador.
20
Artículo 20.- Presentación de plano perimétrico y de ubicación georreferenciado a la Red
Geodésica Nacional.
[ • .]
Tratándose de predios rurales ubicados en zonas no catastradas, se presentará el calificado
negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente, el plano perimétrico del predio y
la memoria descriptiva respectiva, donde se indique el área, linderos y medidas perimáricas,
elaborados y firmados por profesional inscrito en el Indice de Verificadores.
[...]
21 Artículo 87.- hunatriculación en zonas no catastradas (DEROGADO).

Para la inmatriculación de predios no inscritos en zonas no catastradas y en tanto el COFOPRI no

haya efectuado el levantamiento catastral en dichas zonas, el Registro de Predios no podrá exigir la
presentación de Código de Referencia Catastral ni la visación del plano. Para este efecto bastará la
presentación del calificado negativo de zona catastrada emitido por el COPOPRI, el plano
perimétrico y memoria descriptiva elaborados por el profesional inscrito en el índice de
verificadora de SUNARP y el título a que alude el artículo 2018 del Código Civil.
22 Publicado en el diario oficial «El Peruano» con fecha 22 de julio de 2016.

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descriptiva, elaborados y visados por verificador catastral

inscrito en el Índice de Verificadores de la SUNARP, el título a que
alude el artículo 2018 del Código Civil y el certificado negativo de
zona catastrada, expedido por el órgano competente,...» (el énfasis
es nuestro). Como vemos, en este caso, la documentación técnica
que acompaña al título inmatriculante no debe estar suscrita por un
verificador común, sino por un verificador catastral. Siendo esto así,
en el título alzado se aprecian dos juegos de documentación técnica,
por un lado memoria descriptiva y plano perimétrico — ubicación con
un sello de la Oficina de Catastro de fecha 21.03.2017 y de otro lado
memoria descriptiva y plano perimétrico — ubicación con sello de la
Oficina de Catastro del 07.03.2018; de lo que se determina que el
primer juego de documentación sirvió para la calificación de la
inmatriculación en una presentación anterior del título; por lo que, el
segundo juego de documentación gráfica del 07.03.2018 fue la que
sirvió a la Oficina de Catastro para emitir su pronunciamiento en el
presente título materia de apelación tal como consta del Informe
Técnico N° 1707-2018-ORP-SCR-ZRN°I-UREG/SUNARP que
justamente es del 07.03.2018 (que coincide con la fecha puesta en el
sello del segundo juego de la documentación).
13. Por tanto, siendo que la documentación complementaria en que se
ha basado la calificación del título submateria es la referida a la
memoria descriptiva y planos sellados el 07.03.2018, es menester
indicar que han sido autorizados por el Ing. Justo E. Gonzales
Gonzales quien no aparece inscrito en el Índice de Verificadores de la
SUNARP. Por lo tanto, bajo el amparo del artículo 87 del Decreto
Supremo N.° 032-2008-VIVIENDA, concordante con el artículo 20 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se confirma
este extremo de la observación (numeral 4 de la esquela de
observación).

Intervienen como vocales (s) Daniel Fernando Montoya López, José

Arturo Mendoza Gutiérrez y Gustavo Rafael Zevallos Ruete,
autorizados mediante la resolución n.° 278-2017-SUNARP/SN del
27.12.2017, la resolución n.° 134-2018-SUNARP/PT del 1.6.2018 y la
resolución n.° 174-2018-SUNARP/PT del 18.7.2018, respectivamente.

Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la

siguiente decisión:

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VII. RESOLUCIÓN:
PRIMERO: CONFIRMAR los numerales 2, 3 y 4 de la esquela de
observación, de acuerdo con los fundamentos desarrollados en esta
resolución.
SEGUNDO: REVOCAR el numeral 1 de la esquela de observación, por
las razones señaladas en la presente.
TERCERO: DISPONER que la primera instancia oficie al Gobierno
Regional de Piura, de conformidad con el séptimo considerando de
esta resolución, con su respuesta la registradora adoptará la decisión
que corresponda.
CUARTO: DISPONER la suspensión del plazo de vigencia del asiento
de presentación del título impugnado, de conformidad con el octavo
considerando de la presente.
Regístrese y comuníquese.

Sala
egistral

JOSE A. ENDOZA UTIÉRREZ GUSTAVO R. ZEVALLOS RUETE

Vocal ( ) del Tribu al Registral Vocal (s) del Tribunal Registral

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