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Contrato preparatório mediante o qual o obrigado à preferência se obriga a se algum dia contratar,
escolher como contraparte o preferente desde que este lhe ofereça as mesmas condições que o
terceiro.
(i) Legal: a preferência resulta da lei (ex.: arrendatário tem direito de preferência na
venda do imóvel arrendado; comproprietário, etc.). Neste caso a preferência tem
SEMPRE eficácia real. Quanto a tudo o resto, rege-se por este esquema (pelas regras
gerais do PP).
(ii) convencional: as partes celebraram o PP de livre vontade.
3.º Há preferibilidade?
- Condicionante: “contrato está sujeito à condição suspensiva de aquele que promete a preferência
se decidir a vender” (Direito das Obrigações, Inocêncio Galvão Telles)
- Contrato-promessa: deve definir o conteúdo do contracto prometido (as cláusulas); assim, não
serão necessárias novas negociações e estipulações para fixar esse conteúdo e, no caso do CP
monovinculante, com a liberdade de o promitente defini-as.
- Pacto preferência: obrigado não fica adstrito a determinado conteúdo quanto ao contrato futuro;
assim, o PP goza de autonomia, contrariamente ao CP
1.ª Hipótese: nunca decide celebrar o contrato definitivo com nenhum terceiro. Nesse
caso, o obrigado à preferência não tem de comunicar nada ao preferente. O preferente não tem o
direito a contratar. (caso prático acaba aqui)
Obrigado tem que fazer uma comunicação ao titular do direito de preferência quando
tiver uma proposta firme e definitiva do terceiro (não basta uma mera intenção de
contratar).
Comunicação carece de forma especial?
(i) maioria da doutrina: não há regra especial, logo, aplica-se o 219.º (liberdade de
forma)
(ii) MENEZES CORDEIRO: a remissão do 415.º não diz apenas respeito à forma do PP,
mas também à forma da comunicação para preferência. Assim, em caso de
imóveis, a comunicação tem de ser feita mediante documento assinado.
Vantagem? Facilita a prova do cumprimento da obrigação.
Conteúdo: deve conter todas as cláusulas estipuladas entre o obrigado à preferência e o
terceiro. Ex.: preço, forma de pagamento, momento do pagamento, local da entrega, etc.
Na comunicação ao preferente, o obrigado tem de indicar o nome do terceiro?
1. Tese literalista: não. O nome do terceiro não é uma “cláusula” do contrato. 416.º/1 só exige
que se comuniquem as cláusulas.
1ª- Quando esteja em causa bens de valor estimativo (p.e. uma jóia/ casa de família)
2ª- Nas situações em que se o preferente não exercer o seu direito de preferência, irá
nascer uma relação entre o preferente e o terceiro (acontece, em regra geral, na compropriedade)
3. Professor Menezes Cordeiro: o nome do terceiro tem de ser SEMPRE comunicado porque:
(i) o argumento da boa fé, para que o preferente possa verificar a veridicidade da
existência da proposta com terceiros ou se as cláusulas lhe foram bem comunicadas;
(ii) o argumento do princípio da liberdade que determina que o preferente possa querer
saber quem é o terceiro (o preferente pode até impedir eu se celebre o contracto com o terceiro
porque, p.e., não gosta do seu nome)
(i) nunca pode ser diminuído pelo obrigado à preferência por via unilateral;
(ii) pode ser diminuído se as partes acordarem na diminuição.
MAS
A validade da diminuição de prazo deve ser verificada recorrendo à boa fé/ bom senso, não
permitindo que tal constitua uma renúncia do direito do preferente. (artigo 809º: o professor Menezes
Cordeiro alarga o âmbito de aplicação deste artigo a todos os direitos).
1.ª Hipótese: preferente aceita sem reservas. Pode ser celebrado os contrato definitivo se
estiverem verificados os requisitos de forma OU o obrigado à preferência fica vinculado a celebrar
o contrato definitivo.
2.ª Hipótese: preferente recusa. O obrigado à preferência pode vender legitimamente ao terceiro.
3.ª Hipótese: preferente aceita com reservas. Equivale a uma recusa. Aplica-se o que se escreveu
relativamente à 2.ª Hipótese.
EM CASO DE INCUMPRIMENTO DO PP
Em caso de não
cumprimento da obrigação
Consequências jurídicas:
Consequências jurídicas:
Responsabilidade civil
Indeminização do obrigacional do obrigado ao
obrigado à preferência preferente (798º e sgs. CC)
perante o preferente Acção de preferência (artigo
(responsabilidade civil 1410.º ex vi 421º/2) *
obrigacional: 798.º ss.)
Nota: ter em atenção a existência ou não de preferências legais (gozam de eficácia real) – artigo
422ºCC.
Analisar também:
*
Preferente não tem interesse em invocar a simulação porque a ele interessa-lhe preferir
pelo preço simulado (que é inferior ao real).
Obrigado à preferência pode invocar a simulação? Problema: 243.º/1. O simulador não
pode arguir a nulidade da simulação contra terceiro de BF.
1. Professores Antunes Varela e Menezes Leitão: a preferência pode ser exercida sobre
o preço declarado (inferior ao real). O preferente é um 3.º de BF, logo, o simulador
não pode arguir que o preço real foi inferior.
Admitir uma preferência pelo preço declarado (inferior ao real) é uma situação injusta de
enriquecimento sem causa.
Outras questões: