REALES Resumen 1y2

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Reales resumen 1y2
Derechos Reales (Universidad Empresarial Siglo 21)
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Elementos Fundamentales de los Derechos Reales: Modulo 1
Buteler Cáceres1 divide a los derechos subjetivos en:

a) Derechos que importan directamente a la persona: Son derechos extrapatrimoniales.
Ejemplo: derecho a la integridad física, derecho a la intimidad, entre otros.
b) Derechos que importan directamente al patrimonio:
Derechos Personales: Existe una relación jurídica entre un sujeto deudor y un sujeto
acreedor que puede exigir del primero la realización de una prestación de dar, hacer o no
hacer. Segundo libro de civil
Derechos Reales: Existe una relación directa entre un sujeto y una cosa. Se encuentran
reglados en el libro tercero del Código Civil.
c) Derechos mixtos: Son los derechos intelectuales que poseen una faceta susceptible de
valuación pecuniaria (referente a la explotación económica de la creación), el aspecto
económico y otra que no lo es (aquella potestad vitalicia para tutelar que la creación no
sea cambiada o menoscabada), el aspecto moral.
“los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes.
El conjunto de bienes de una persona constituye su patrimonio”.
Quiere decir, entonces, que para nuestro derecho positivo la palabra "bien" tiene dos
acepciones2:
a) Una amplia, donde bienes es igual a cosas (Art. 2311 de Código Civil)3 más objetos
inmateriales susceptibles de valor.
b) Una restringida, (Art. 2313 Código Civil) a la que ya aludimos: bienes igual a objetos
inmateriales susceptibles de valor, es decir, derechos patrimoniales.
Cosa: según el art. 2311 del CC, es todo objeto material susceptible de tener un valor.
Las cosas son aplicables a la energía y fuerzas naturales susceptibles de apropiación,

técnicamente no son cosas, ya que no son objetos materiales, simplemente siguen el
régimen de éstas.
Las cosas son clasificadas principalmente en muebles o inmuebles según su naturaleza y
en bienes públicos o privados.
Patrimonio: Art. 2.312 del CC: “los objetos inmateriales susceptibles de valor, e
igualmente las cosas, se llaman "bienes". El conjunto de los bienes de una persona forma
su "patrimonio".
-El conjunto de bienes (en su acepción amplia) forma el patrimonio de una persona.
El patrimonio está compuesto por cosas y derechos. En verdad pensamos que no son las
cosas las que integran el patrimonio, sino los derechos sobre ellas: es precisamente lo que

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afirma el propio Vélez.
“El patrimonio de una persona es la universalidad jurídica de su derechos reales y de sus

derechos personales, bajo la relación de un valor pecuniario, es decir, como bienes”.
Concepto de Derecho Real:
Antes que nada es necesario aclarar que el Código Civil no tiene una definición de Derecho
Real.
El Art. 2502 establece el principio del número cerrado o numerus clausus,
El Art. 2503 enumera los derechos reales admitidos por el Código Civil.
Tampoco se encuentra en el Libro III del Código Civil, íntegramente dedicado a esta clase
de derechos, una definición de derecho real. Sin embargo actores del área de derechos
han podido realizar definiciones sobre derecho real.
Según Mariana Vidal el derecho real es: “Es un derecho absoluto y patrimonial, cuyas
normas son de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa
(objeto) una relación inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo)
a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligación negativa), naciendo
para el caso de violación una acción real y que otorga a sus titulares las ventajas
“un derecho absoluto”, porque es oponible, es decir a toda la comunidad, en

contraposición a los derechos relativos (obligaciones) que son oponibles a sujetos
determinados.
“de contenido patrimonial”, porque cuentan con un valor para su titular.
“cuyas normas, sustancialmente de orden público”, porque en buena medida, la

organización y conservación de la sociedad reposa sobre las políticas referentes al
derecho de propiedad, basta pensar en los derechos sobre patentes de invención,
inmuebles, bienes de dominio público, entre otros.
“y establecen entre una entre una persona (sujeto activo) y una cosa”.
“una relación inmediata y directa”, debido a que el titular está en contacto con la cosa,
sin precisar de un intermediario como es el
5 Oponibilidad: Según Capitant “Es calidad del derecho o defensa que su titular puede
hacer valer contra terceros”.
Erga omnes: significa "respecto de todos" o "frente a todos.
Reciben el nombre de cosas en este Código, los objetos materiales susceptibles de tener
un valor. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas

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naturales susceptibles de apropiación.
“que, previa publicidad”, se considera sujeto pasivo de los derechos reales a todos los
individuos de la comunidad, ya que deben respetar la propiedad ajena. En virtud de ello,
es que los derechos reales se publicitan. Dicha publicidad tendrá diferentes efectos según
el bien de que se trate, en algunos casos basta la publicidad posesoria para constituir el
derecho (muebles no registrables) y en otros es necesaria la inscripción en los registros
adecuados (caso de los automotores), Vélez afirma que no es posible respetar un
derecho que no se conoce, de allí la importancia de la publicidad.
“obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al

mismo, naciendo para el caso de violación, una acción real”. Las acciones reales son tres:
reivindicatoria, negatoria y confesoria.
“y que otorga a sus titulares las ventajas del ius persequendi y del ius praeferendi”. :
(después se explican).
Distintas teorías que definen el Derecho Real:

Teoría Clásica:
Esta teoría encuentra una diferencia clara entre los derechos reales y personales,
basándose en el aspecto interno del derecho: la relación entre la persona y la cosa.
Derecho real = Persona  Cosa
Es la elegida por Vélez Sarsfield, siguiendo a Demolombe,: “Derecho real, es el que crea
entre las personas y la cosa una relación directa e inmediata, de tal manera que no se
encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es el sujeto activo del derecho, y la
cosa que es el objeto… se llama, al contrario, derecho personal.
Pothier es otro exponente de esta doctrina, nos explica que los derechos reales son ius in
re y los personales ius ad rem, los primeros sobre la cosa y los segundos sobre una
persona para que nos pruebe la prestación.
En el mismo sentido, Aubry y Rau para quienes “hay derecho real cuando una cosa se
encuentra sometida, total o parcialmente al poder de una persona, en virtud de una
relación inmediata oponible a toda otra persona”.
Otras teorías:
Algunas teorías no encuentran diferencia entre ambos tipos de derechos, mientras que
otras parten de distintos criterios para encontrarlas.

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Teorías Monistas: consideran a los derechos reales y personales una misma categoría,
dividiéndose entre:
Personalistas u obligacionistas (Planiol): Afirman que todos los derechos son obligatorios.
Siguiendo a Kant subrayan que las relaciones jurídicas son siempre entre personas (nunca
podrían darse entre una persona y una cosa)
El Derecho es un conjunto de reglas que norman la conducta en sociedad.
Personalistas realistas (Rigaud – Bonnecase): Funden todos los derechos patrimoniales

dentro de la categoría de derechos reales, entendiendo como única diferencia que en
aquellos la doctrina clásica llama derechos reales, el objeto es una cosa determinada,
mientras que en los derechos personales, el objeto es el patrimonio entero del deudor.
Teoría de la Institución: (Hariou) Reconoce una diferencia entre derechos reales y

personales, pero utiliza un criterio de diferenciación propio que distingue tres categorías
de actividad jurídica:
-La que lleva a cabo el Estado a través de la Ley.
-La que despliegan los particulares mediante el contrato.
-Da en llamar fenómenos institucionales.
Estos consisten en reiteradas situaciones en el tiempo que se convierten en derechos al

ser respetados y reconocidos por la comunidad.
Los derechos subjetivos se diferencian según el contenido institucional que poseen, si es

alto, su violación se rige por el derecho, si es bajo, por normas fijadas por las partes (caso
de los derechos personales).
Enumeración de los Derechos Reales:
Son derechos reales:
◦ Dominio
◦ Condominio
◦ Usufructo
◦ Uso
◦ Habitación
◦ Servidumbres
◦ Hipoteca
◦ Prenda

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◦ Anticresis
◦ Superficie forestal
◦ Censos y rentas (permitidos solo por cinco años)
◦ Propiedad horizontal.
Derechos reales prohibidos:
◦ “Enfiteusis”. Es el derecho real por el cual el propietario de un inmueble, vende el

dominio útil en forma perpetua o temporaria, a cambio de una pensión, mensual, fijo,
variable, entre otros.
“Superficie”. Es el derecho real en cual se separa la superficie y el subsuelo de las construcciones y

plantaciones.
Puede adoptar dos modalidades:
A) La primera se le da a su titular el derecho de construir o plantar en suelo ajeno y hacer suyo lo
construido o plantado
B) la segunda consiste en el derecho de adquirir una edificación o plantación ya existente en forma
separada de la propiedad del suelo. Es un derecho real temporario. Actualmente, sólo se permite
el derecho real de superficie forestal (Ley 25.509).
“Vinculación”. Se denominaba así a la acción de sujetar un grupo de bienes a un orden sucesorio

determinado, el más típico era el mayorazgo, que consistía en elegir un bien o conjunto de bienes
para que fueran heredados por quienes reunían condiciones especificadas en la constitución del
vínculo.
El objetivo de la institución era que el conjunto de bienes no fuera dividido entre más de un
heredero, ya que así se perdía la fuerza de las fortunas familiares, los bienes quedaban entonces
vinculados entre sí.
Otro caso común de vinculación era el de la capellanía, en el cual se realizaba en forma perpetua
un bien al cargo de decir misas por el alma del instituyente.
Intervenían tres partes: el instituyente o fundador, el patrono y el capellán.
Derechos reales restringidos:
“Censos y Rentas”. La “Renta” es el contrato por el cual una de las partes se obliga a pagar a la
otra un importe, en el caso de que se afecte un inmueble determinado a la garantía de esta carga,
los obligados serán mismos propietarios del mismo y esa renta se denominará “Censo”.
Puede adoptar distintas formas:

◦ Reservativo: cuando se vende el dominio y el que lo adquiere se obliga a pagar la renta
quedando afectado el inmueble.

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◦ Consignativo: es cuando sin operarse la transmisión de la propiedad, se forma un censo sobre el

inmueble afectando en garantía (muy similar a la hipoteca).
◦ Un tercer tipo de censo era el enfitéutico: Esta prohibida en nuestra legislación.
Diferencias entre derecho real y derecho personal
Los derechos reales y los derechos personales pueden diferenciarse teniendo en cuenta los
siguientes elementos:
Relación con la cosa: En los derechos personales no hay poder directo sobre la cosa, sino que
consisten en la facultad de exigir de otro el cumplimiento de una prestación. Es por eso que en el
derecho real encontramos dos elementos: sujeto activo (el titular del derecho) y objeto (la cosa),
mientras que los elementos del derecho personal son tres: sujeto activo (acreedor), sujeto pasivo
(deudor) y objeto (prestación).
Objeto: En los derechos reales un objeto es una cosa establecida y de existencia actual.
En los derechos personales, el hecho del deudor, es de modo tal que no se exige la existencia
actual de la cosa a la cual ese hecho deba aplicarse, (ejemplo: una obligación que tenga por objeto
la entrega de 10 litros de leche).
Exclusividad: Vélez dice que otra de las diferencias entre derecho real y personal es que resulta
imposible que “lo que me pertenece en el todo pertenezca al mismo tiempo a otro, pero nada
impide que la misma cosa que me es debida sea también debida a otro”.
Derecho de preferencia y persecución, los gozan los derechos reales y no los personales.
Tradición: Para los sistemas jurídicos que la conservan la tradición es otra de las diferencias ya que
el mero consentimiento no basta para adquirir ni trasmitir ningún derecho real. Lo contrario para
los derechos personales.
Oponibilidad: Mientras que los derechos reales son oponibles, es decir que son absolutos, los
derechos personales son oponibles, en principio, sólo al deudor.
Prescripción: Los derechos reales pueden adquirirse por la posesión continuada y calificada, no
por el justo título y la buena fe, durante el término requerido por la ley. Los derechos personales
no se adquieren por prescripción; sólo rige, respecto de ellos, la prescripción extintiva.
Abandono: Es la posibilidad que permite al titular del derecho real aliviar las cargas que gravan la
cosa sobre la que recae el derecho, realizando su renuncia o abandono.
Posesión: Los derechos reales se practican normalmente por medio de la posesión (salvo, en
principio, la hipoteca y las servidumbres activas), que consiste en el ejercicio de los poderes

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inherentes a dicho derecho. En cambio, los derechos personales, nacen para extinguirse mediante
el pago.
En cuanto a las defensas legales: Los derechos reales se protegen a través de las “acciones
reales”. Los personales, se dirigen sólo contra el deudor.
Transmisibilidad: Antes las obligaciones eran consideradas como vínculos personales, que no
podían negociarse, ni activa ni pasivamente, los derechos reales se transferían más o menos con
libertad. Hoy esta diferencia se va borrando, ya que la evolución jurídica permitió la cesión de los
créditos y, aun la de las deudas, al paso que el dominio, especialmente el inmobiliario, exige
formalidades cada vez más complejas.
Creación: Los derechos reales están regulados por la ley -art. 2502 Cód. Civ.), En cambio para los
derechos personales domina el principio de la autonomía de la voluntad.
Derecho Real Derecho Personal

Poder directo sobre la cosa Facultad de exigir a otro una prestación
Posee dos elementos (sujeto-cosa) Hay tres elementos (acreedordeudor-
prestación)
Objeto actual y existente (cosa) Objeto futuro (prestación)
Exclusividad. No pueden existir dos La misma prestación puede deberse a
titulares del mismo derecho real sobre la distintos acreedores
misma cosa, por ej. Dos personas no
pueden ser titulares del dominio sobre un
inmueble.
El titular posee facultades persecutorias Los derechos personales surgidos del
(ius persequendi) y de preferencia (ius contrato no tienen efectos sobre terceros
praeferendi) sobre los terceros
Se constituyen con título y modo (ya sea Basta el título (régimen consensual)
modo posesorio o inscriptorio)
Son derechos absolutos Son derechos relativos (sólo oponibles al
deudor)
Prescripción adquisitiva. El transcurso del Prescripción liberatoria. Las deudas dejan
tiempo (entre otros requisitos) hace de ser exigibles con el transcurso del
adquirir el derecho real por usucapión. tiempo, cumplido el plazo de prescripción.
-Se ejercen por posesión -No se aplica esta institución.
-Sistema de Numerus clausus (número -Se ejercen cumpliendo la prestación.
cerrado). En nuestro ordenamiento, las -Las partes pueden crear los derechos
partes no pueden crear derechos reales, personales que estimen pertinentes,
deben utilizar uno de los enumerados y mientras no violen la ley, la moral o las
reglados por la ley civil. buenas costumbres.
-El régimen que regula los derechos reales -Rige la autonomía de la voluntad con los
es extenso, límites del Art. 1.071 del código civil. Lo

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-Perpetuos, porque aunque no se ejerzan pactado “es ley para las partes
siguen existiendo. -Temporales (el derecho personal “nace
para morir” al cumplirse la prestación)
Forma de constitución de los derechos reales:

Incidencia del orden público: Mientras que en los derechos personales predomina el principio de
la autonomía de la voluntad, en los derechos reales su utilidad se encuentra limitada en función
del interés público dejando apenas un estrecho margen para la voluntad de los particulares.
Sin embargo, podemos decir que el orden público no influye en los derechos reales en forma
exclusiva. Por ende, las normas que los rigen son principalmente de orden público.
Son de orden público las normas que determinan cuáles son los derechos reales y cuál es su
tipicidad genérica, integrando también los elementos de la relación judicial (sujeto, objeto, causa).
Aunque hay algunas que tienen carácter secundario, en este caso los particulares pueden dejarla
de lado.
De este modo, podemos decir que la incidencia del orden público en el régimen de los derechos
reales, provoca que les sea difícil crear otros derechos reales que los establecidos, así como
también les está dificultado modificarlos.
Creación de los Derechos Reales:

“Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley”
“Todo contrato o disposición de última voluntad que formase otros derechos reales, o modificase
los que por este Código se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales, si
como tal pudiese valer”.
Algunos ven una excepción al principio en relación al derecho real de servidumbre ya que, si bien
es creado por ley, se permite a las partes darle el contenido que crean conveniente, siempre que
sea lícito (art. 3.000 del C.C.)
Demolombe , Señala que “El Derecho Romano no reconoce al lado de la propiedad, sino un
número pequeño de derechos reales”.
Es importante decir que la libre creación de derechos reales tiene consagración legislativa en el
Código de Prusia.
Lo que crea la ley es el derecho real típico y lo regula en cuanto a su contenido, forma de
constitución, facultades y deberes de sus titulares, extinción, etc.

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Distinción entre creación legal y fuente de los derechos reales:

Los derechos solo pueden ser creados por ley, no significa que la ley sea la única fuente de los
derechos reales, sino que los particulares no pueden crear otros derechos reales que aquellos que
la ley determina taxativamente.
La ley crea los tipos de los derechos reales, pero a su vez, pueden reconocer distintas fuentes,
Aunque hay derechos reales que sólo pueden tener como fuente la convención, como la hipoteca,
la prenda y la anticresis.
En conclusión, nuestro sistema es de número cerrado, porque los únicos derechos reales
admitidos, son los enumerados en la ley.
Algunos países, como España, tienen un régimen abierto y las partes pueden crear derechos reales
no contemplados por la legislación.
Numerus clausus y tipicidad de los derechos reales:

El principio del numerus clausus o del “número cerrado” está conformado por la relación a los
derechos reales y consiste en que la ley establece en forma taxativa y número limitado los
derechos reales a los que los particulares pueden dar nacimiento.
Es por eso la preocupación de Vélez por evitar la multiplicidad de derechos reales.
-Los particulares NO pueden crear otros derechos reales distintos a los establecidos en la ley, ni
modificar por pactos privados las normas que los rigen.
-Esto no quiere decir que los derechos reales no puedan tener su origen en un contrato.
En resumen: No sólo en el Código Civil se forman los derechos reales, sino también en otras leyes
como la de propiedad horizontal (13.512);el Código de Comercio; el Código Aeronáutico.
¿Qué sucede si pese a lo dicho se forma un derecho real no enumerado, es decir, ni en el Código
Civil ni en otra ley?
La solución viene dada por la segunda parte del Art. 2502: Sera nula. Solamente si pudiera valer
como constitución de un derecho personal tendría relevancia jurídica el derecho constituido, pero
no como derecho real, sino como derecho personal.
Pero además de crear cada derecho, la ley le da un nombre a cada derecho:, “sistema de numerus
clausus”, “sistema de creación legal de derechos reales” y “tipicidad de los derechos reales”.
-Como todo derecho implica un beneficio para su titular.
Clasificación de los derechos reales:

Sobre cosa propia: dominio - condominio - propiedad horizontal - superficie forestal
Sobre cosa ajena: usufructo - uso - habitación - servidumbres activas - hipoteca - prenda -
anticresis – censos.

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Según el rol: ya sea un derecho autónomo o dependiente de un derecho personal al cual accede,).
Principales: dominio - condominio - propiedad horizontal - superficie forestal - usufructo - uso -
habitación - servidumbres activas.
Accesorios: hipoteca - prenda - anticresis - censos.
Según su contenido:
Recaen sobre la sustancia (pudiendo incluso destruirla): dominio - superficie forestal.
Recaen sobre la utilidad (no pueden alterar ni dañar la sustancia): condominio - propiedad
horizontal - usufructo - uso - habitación - servidumbres activas.
Recaen sobre el valor: hipoteca - anticresis - prenda - censos.
Según las facultades de su titular:

Facultades plenas: dominio, comprende el ius utendi (uso), ius fruendi (frutos) y ius abutendi
(disposición).
Facultades mermadas: resto de los derechos reales.
Según su duración:
Perpetuos: duran eternamente y no se extinguen por el no ejercicio: dominio - condominio -
propiedad horizontal - servidumbres reales.
Temporales: el usufructo, uso, habitación y las servidumbres personales tienen como límite la
vida del beneficiario; la hipoteca, prenda y anticresis tienen como límite la duración del derecho
creditorio al cual acceden; los censos, 5 años.
Titulo formal y material

La forma de constitución:
En el derecho real, además del título, se requiere el modo.(Este modo puede ser constitutivo
siendo la tradición o declarativo).
Está tradición debe ir acompañada por el título suficiente.
La palabra título es utilizada en el sentido de origen del derecho y se vincula con la causa – fuente,
todo movimiento patrimonial supone la existencia de una causa eficiente capaz que la determine.
Titulo Suficiente: “título suficiente es el acto jurídico de las condiciones de fondo y de forma que
en cada caso resulte exigible y dado por la ley.
De la definición se desprende que podemos hablar del título en 3 sentidos:

El título, por sí solo, es usualmente insuficiente para determinar y producir la mutación real.
Resulta necesario el modo.

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Sentido Material, Debe cumplir con ciertas condiciones de fondo (capacidad en el transmitente y
en el adquirente; titularidad del derecho que se transmite);
Sentido Formal, Debe cumplir con los requisitos exigidos en cada caso (por ejemplo, la
registración de bienes inmuebles y de ciertos bienes muebles como automotores).
En cuanto a la Aptitud que le otorga la ley para transferir derechos reales (compraventa donación,
aporte en especie).
En conclusión podemos decir que los derechos reales se adquieren por título y modo.
Título: ¿Cómo vino a ser titular del derecho?
Puede ser de un hecho jurídico (aprehensión del objeto que no es de nadie), o un acto jurídico
(compraventa, constitución de hipoteca, legado, etc.).
El título material es el negocio contenido dentro del acto jurídico (compraventa, donación).
El título formal es el acto jurídico (escritura, instrumento privado). Uno es contenido y el otro es
continente.
Modo: El modo es el segundo elemento en la constitución del derecho real. Puede ser inscriptorio
o posesorio, la cosa debe ser aprehendida, tomada materialmente por la persona.
La adquisición: originaria y derivada:

En el derecho moderno, analizando estos modos de adquisición, la más importante de las
clasificaciones es la que distingue entre modos originarios y modos derivados.
En los modos originarios, el derecho se adquiere con independencia de un derecho anterior de

otra persona.
Son modos originarios:

 La apropiación  La especificación o transformación  La accesión  La percepción de frutos
En los modos derivados, la adquisición se apoya en el derecho de otra persona.
Son modos derivados:
 La tradición  La sucesión mortis causa.

(La prescripción para algunos son originarios y para otros derivados).
-Cuando decimos “modos de adquisición del derecho real”, hacemos referencia a la manera en la
cual éste puede ser adquirido.

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Derecho real de dominio: “el dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra
sometida a la voluntad y acción de una persona”.
El dominio se adquiere:
-Por la apropiación
-Por la especificación
-Por la accesión
-Por la tradición
-Por la percepción de los frutos
-Por la sucesión en los derechos del propietario
-Por la prescripción.
A esta enumeración le falta:

La ley: “La posesión de buena fe de una cosa mueble”.
La expropiación: Por la cual el Estado adquiere el dominio de ciertos bienes, a través de una ley y
previa indemnización.
Modos originarios:
Apropiación: Existe apropiación cuando se aprehende una cosa con ánimo de hacerse dueño de la
misma.
-La aprehensión no se efectúa con ánimo de poseer solamente, sino de ser titular del derecho real.
Requisitos:
-El adquirente debe tener capacidad (mayores de diez años no dementes),
-La cosa debe ser mueble abandonada o sin dueño y susceptible de apropiación.
Las cosas muebles sin dueño: son aquellas que nunca tuvieron dueño. Ej: los animales salvajes.
En cambio, las cosas muebles abandonadas por su dueño: son aquellas cosas que el dueño se
desprende para no tener el dominio de ellas.
“Se pierde también al abandonar la cosa, aunque otro aún no se la hubiese apropiado, es libre el
que fue dueño de ella, de arrepentirse del abandono y adquirir de nuevo el dominio.”
¿Qué sucede en los casos de los inmuebles? ¿Son objeto de apropiación?

Los inmuebles no son susceptibles de apropiación, ya que los inmuebles nunca carecen de dueño
ya que si no pertenecen a particulares, son de dominio privado del Estado.
Son susceptibles de apropiación privada:

1)Los Peces
2)Los enjambres de abejas.
3)Las piedras

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4)Las plantas y yerbas

5)Los tesoros abandonados.
Las cosas pérdidas, ¿son iguales a las cosas abandonadas?
No, son diferentes. Los bienes se consideran cosas perdidas cuando han salido del ámbito donde
usualmente se conservan, lo que excluye el caso de abandono voluntario.
La diferencia entre una cosa abandonada y pérdida es en la voluntad de su dueño. Las cosas
pérdidas son cosas con dueño, por ello no son apropiables.
Especificación o transformación
La especificación era un modo en el Derecho Romano, Consistía en crear una especie nueva a
partir de una materia prima: Ejemplos de especificación: Hacer vino a partir de las uvas, hacer
carbón a partir de la leña.
Concepto del código civil: “Se adquiere el dominio por la transformación o especificación, cuando
alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo, con la materia de otro con la intención de
apropiárselo.”
-“Si la transformación se hace de buena fe, el dueño de ella sólo tendrá derecho a la
indemnización correspondiente.”
-“Si la transformación se hizo de mala fe, sabiendo que la cosa era ajena, y fuera imposible
reducirla a su forma anterior, el dueño de la materia tendrá derecho a ser indemnizado de todo
daño, y a la acción criminal a que hubiera lugar.
-“Si la transformación se hizo de buena fe y fuera posible reducir la cosa a su forma anterior, el
dueño de la materia será dueño de la nueva especie, pagando al transformador su trabajo; pero
puede sólo exigir el valor de la materia.
Accesión: “Se adquiere el dominio por accesión cuando alguna cosa mueble o inmueble
aumentara a otra por una unión natural o artificial.”
El caso de la accesión de animales Vélez los divide en:

Animales salvajes: los que viven naturalmente libres, con independencia del hombre; éstos son
los únicos susceptibles de apropiación (Ej. peces del mar, zorro plateado, elefante).
Animales domésticos: son aquellos que viven en compañía del hombre (perros, canarios, etc).
Animales domesticados: son los animales salvajes que se hay subyugado a la dependencia del
hombre, como un león amaestrado.

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“Cuando los animales domesticados que gozan de su libertad, cambiaren de costumbre de vivir en
otro inmueble, el dueño de éste adquiere el dominio de ellos, El antiguo dueño no tendrá acción
alguna para reivindicarlos, ni para exigir ninguna indemnización”.
-Pero si hubo artificio para atraerlos, su dueño tendrá derecho para reclamar, si puede conocer la
identidad de ellos. En caso contrario, tendrá derecho a ser indemnizado de su pérdida”.
Distintas hipótesis de accesión:

Aluvión: (arts. 2572 a 2582)es un modo de adquirir terreno, de los dueños de heredades
colindantes con ríos o arroyos debido a:
Aluvión por acarreo: son los acrecentamientos de tierra que reciban progresiva e lentamente por
efecto de la corriente de las aguas.
Aluvión por abandono: los terrenos que el curso de las aguas dejare ha descubierto.
Avulsión: La avulsión es un modo de adquirir el dominio por el cual un río o un arroyo lleva por
una fuerza brusca alguna cosa susceptible de adherencia natural, como tierra, arena o plantas, y
las une, sea por adjunción, sea por superposición, a un campo inferior, o a un fundo situado en la
ribera opuesta.
-El propietario del fundo obtiene lo adherido desde que las cosas despegadas por avulsión se
adhieren naturalmente al terreno ribereño en que fueron a parar, durante el proceso de
adherencia, el propietario de la cosa desprendida, puede reclamar pero tiene sólo seis meses
pasados éstos el dueño del fundo adquiere el dominio.
Edificación, siembra y plantación: (arts. 2587 a 2593) Este modo de adquisición plantea dos
posibles supuestos: el del dueño de un fundo que siembra, edifica o planta usando materiales
ajenos y el de un edificador, sembrador o plantador que efectúa sus labores en un fundo ajeno.
-El principio adoptado por Vélez de “la superficie accede al suelo”, nos brinda la solución para el
problema de la propiedad de lo edificado, sembrado o plantado, y es poder determinar si hubo
buena o mala fe de las partes en conflicto, a los fines de plantear las indemnizaciones
correspondientes.
A) Terreno propio y materiales ajenos: El dueño del terreno se hace propietario de las obras en
todos los casos, pero además se debe distinguir:
Buena fe del edificador: debe el valor de los materiales.

Mala fe del edificador: debe el valor de los materiales, pero debe además pagar una
indemnización por daños y perjuicios ocasionados y, en su caso, se hace pasible de una acción
penal.

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B) Terreno ajeno con materiales propios: Buena fe del edificador: el dueño del terreno se hace
dueño de lo edificado o plantado, previa indemnización, y el edificador no puede demoler o
destruir las labores hechas (salvo acuerdo con el propietario del fundo).
Mala fe del edificador: el dueño del terreno puede pedir la demolición o destrucción de las obras,
a costa del edificador, y reposición de las cosas a su estado anterior; si, en cambio, quisiera
conservarlas, debe abonar al edificador un monto igual al mayor valor adquirido por la propiedad.
Hipótesis no considerada en el código civil: No se encuentra legislado el supuesto de que sólo una
parte de la obra se asentara en terreno ajeno, caso muy común en terrenos donde los mojones se
han corrido o los límites eran poco claros.
Adjunción, mezcla y confusión: (arts. 2594 a 2600) Este modo de adquisición plantea el supuesto
de que dos cosas muebles se unen formando un solo cuerpo, sin consentimiento de ambos
dueños.
Adjunción: unión de dos cosas muebles sin fusionarse. Por ejemplo, un portaequipajes que se
adosa al techo de un auto.
Art. 2.594: “Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera
que vienen a formar una sola, el propietario de la principal adquiere la accesoria, aun en el caso de
ser posible la separación, pagando al dueño de la cosa accesoria lo que ella valiera.”
Art. 2.595: “Cuando la cosa unida para la perfección de la otra, es por su especie mucho más
preciosa que la principal, el dueño de ella puede pedir su separación.”
Art. 2.596: “El dueño de la materia empleada de mala fe, puede pedir que se le devuelva en igual
especie y forma, cantidad, peso, o medida que la que tenía, o que así se valore la indemnización
que se le debe.”
Mezcla: Es cuando hay una fusión de ambos muebles sólidos y no pueden separarse.
Confusión: ídem al anterior, sólo que la fusión se lleva a cabo entre cosas líquidas.
Art. 2.597: “Cuando cosas secas o fluidas de diversos dueños se hubiesen confundido o mezclado,
resultando una transformación, si una fuese la principal, el dueño de ella adquiere el dominio del
todo, pagando al otro el valor de la materia accesoria.”
Art. 2.598: “No habiendo cosa principal, y siendo las cosas separables la separación se hará a de
acuerdo al que las unió sin consentimiento de la otra parte.”
Art. 2.599: “Siendo inseparables y no habiendo resultado nueva especie de la confusión o mezcla,
el dueño de la cosa unida sin su voluntad, puede pedir al que hizo la unión o mezcla, el valor que

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tenía su cosa antes de la unión.”

Art. 2.600: “Si la confusión o mezcla resulta por un hecho casual, y siendo las cosas inseparables, y
no habiendo cosa principal, cada propietario adquiere en el todo un derecho proporcional a la
parte que le corresponda, atendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas.”
Modos derivados: La tradición traslativa de dominio
Art. 2.601. “Para que la tradición traslativa de la posesión haga adquirir el dominio de la cosa que
se entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para vender, y el que la reciba
ser capaz adquirir.”
Art. 2.602. “La tradición debe ser por título suficiente para transferir el dominio.”
Art. 2.603. “Los únicos derechos que pueden transmitirse por la tradición, son los que son propios
del que la hace.”
La tradición es un modo derivado de adquirir la tenencia, la posesión y los derechos reales

(excepto las servidumbres).
La tradición tiene dos funciones:

1) Constituir el derecho real. Luego de celebrado el negocio jurídico que fuere (título) y efectuada
la tradición (modo), el derecho real queda constituido.
2) Dar publicidad a este traspaso del derecho (publicidad posesoria).
Requisitos: Resumiendo:
1. Quien trasmite el derecho real debe ser titular.
2. Transmitente y adquirente deben ser personas capaces.
3. El negocio o causa fuente en virtud de la cual se lleva a cabo la tradición debe tener título
suficiente.
Título suficiente: Es el acto jurídico de las formas y de los requisitos de fondo que exige la norma y
que, además, es el indicado para transmitir el derecho de que se trata.
Ejemplos: Para transmitir el dominio de un inmueble, el título suficiente es la escritura pública y

no el boleto de compraventa o un contrato verbal, ya que no reúnen las formas exigidas por el art.
118431 del código civil. En definitiva, título suficiente es el que reúne todas las condiciones
necesarias para constituir el derecho.
Justo título: según el art. 4010, es aquel que tiene como objetivo trasmitir un derecho de
propiedad, estando visto de las solemnidades exigidas para su validez, esto quiere decir que, de
los elementos de la relación jurídica sujeto-objeto-causa, hay una falla en el primero de ellos (el
sujeto). Puede ser que la persona que trasmite no tenga capacidad para hacerlo (como el caso de
un menor), o que le falte legitimidad (por no ser titular del derecho).

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Título putativo: según el art. 2357, es el título que un poseedor que (por un error o ignorancia de
hecho excusable) está convencido de que su título es título suficiente, pero en realidad no lo es
porque:
A) No existe título.
B) El título, si bien existe, es aplicado a un objeto diferente a la cosa poseída.
Boleto de compraventa: Es aquel que busca trasmitir el dominio sobre un inmueble, pero no tiene
la forma de instrumento público.
A partir de la inclusión del art. 1185 bis por ley 17.711, si el adquirente por boleto ha abonado el
25% del valor pactado, no le es oponible el concurso o quiebra
-Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto
de compraventa.
La sucesión mortis causa: Es una de las formas de adquirir el dominio de manera derivada.
Prescripción: No hay consenso en la doctrina, para algunos es un modo originario, y para otro,
derivado. Tanto los derechos reales como los derechos personales se adquieren y pierden por
prescripción.
Hay dos tipos de prescripción: La prescripción adquisitiva y La prescripción liberatoria.
Efectos:
Se denomina IUS PERSEQUENDI a la facultad que tienen los titulares de derechos reales de
perseguir la cosa en manos de quien la contiene, con el fin de ejercer su derecho.
Se denomina IUS PRAEFERENDI a aquella facultad derivada del derecho real que tiene dos facetas:
La primera: es considerada un privilegio, “derecho dado por la ley a un acreedor ”. Este privilegio
se refiere al producido del bien en remate y se aplica a los derechos reales de Hipoteca y Prenda.
La segunda: Esta faceta hace a la exclusión o prevalencia sobre otro derecho real o personal. S
DERECHOS REALES: MODULO 2
Elementos Fundamentales de los Derechos Reales
Derechos reales sobre las cosas propias
• Propiedad y dominio.
• El dominio en general.
• El condominio.

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• La propiedad horizontal
• El derecho real de superficie forestal.
Derechos reales sobre cosas ajenas:
• Servidumbres en general.
• Servidumbres personales y reales.
• Servidumbres personales.
• Usufructo.
• Habitación.
• Servidumbres prediales
• Hipoteca.
• Prenda
Los diferentes autores clasifican los derechos reales de diversas maneras
Mariani de Vidal
a) Derechos reales sobre cosa propia y ajena.
b) Derechos reales principales y accesorios.
c) Derechos reales sobre la sustancia y el valor.
d) Otras clasificaciones:
* Según su objeto;
* Según se lo considere al derecho perfecto o imperfecto;
*Según la persona del titular
a) sobre cosa propia y ajena:
*Sobre cosa propia, el dominio y el condominio
*Sobre cosa ajena, usufructo, uso, habitación servidumbres (estos derechos también
denominados "de disfrute sobre cosa ajena", implican para su titular la facultad de uso y/o goce
de una cosa de propiedad de otro), hipoteca, prenda y anticresis (estos tres últimos también
llamados “derechos de garantía", porque en verdad sirven para garantizar el cumplimiento de una
obligación.

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b) Principales y accesorios: los derechos reales de garantía tienen el carácter de derechos

accesorios de los créditos que garantizan.
c) Sobre la sustancia y el valor: Esta clasificación se refiere a la posibilidad de uso y goce de la cosa
que tiene el titular del derecho real. En principio, los derechos reales de garantía recaen sobre el
valor, ya que su titular no tiene derecho de uso y goce de la cosa, su principal facultad consiste en
la realización de la cosa para cobrarse con su valor. Los demás, serían derechos reales sobre la
sustancia. Sin embargo, la coincidencia no es total. En efecto, el derecho de dominio implica un
derecho sobre la sustancia y el valor. El derecho de prenda puede recaer sobre la sustancia si así
se conviniera entre constituyente y acreedor, entre otros casos que podríamos mencionar.
d) Otras clasificaciones:
* De acuerdo a su objeto: podemos clasificar a los derechos reales según muebles o sobre
inmuebles.
* En el Art. 2772 del Código Civil se idea la clasificación de “derechos reales perfectos e
imperfectos los derechos reales perfectos o imperfectos son los que se ejercen por la posesión;
dentro de los primeros tenemos al dominio y al condominio y, dentro de los segundos, al
usufructo, al uso, a la habitación, a la prenda y a la anticresis.
*Según la persona del titular podemos distinguirlos en:
Derechos subjetivamente personales pertenecientes a una persona individualmente

determinada, pudiendo darse como ejemplos todos los derechos reales menos las servidumbres.
Los derechos subjetivamente reales, que son los que corresponden no a una persona
determinada sino al que en el momento es propietario de una finca.
Musto nos propone:
a) Con relación a su carácter principal o accesorio.
b) Con relación a su duración.
c) Con relación a su objeto.
d) Con relación a su transmisibilidad.
a) Con relación a su carácter principal o accesorio: Los derechos de garantía son siempre
accesorios de un crédito. Todos los demás, sean derechos reales sobre cosa propia o sobre cosa
ajena, son principales.
b) Con relación a su duración: Se pueden clasificar en perpetuos y temporarios, y estos últimos en

vitalicios y no vitalicios. Son perpetuos, en principio, el dominio, el condominio y la propiedad
horizontal. Su duración es ilimitada, El usufructo, el uso y la habitación siempre son temporarios y
no se trasmiten a los herederos.

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c) En relación al objeto: Hay derechos reales que pueden recaer sobre cosas muebles o inmuebles
indistintamente, otros que pueden hacerlo sólo sobre muebles, y otros que sobre inmuebles
solamente.
a) Recaen sobre muebles e inmuebles: dominio- condominio- usufructo- uso
b) Recaen sólo sobre muebles: Prenda
c) Recaen sólo sobre inmuebles: hipoteca- anticresis- servidumbres- propiedad horizontal-
habitación- censos.
d) En relación con su transmisibilidad: Hay derechos reales trasmisibles y otros intransmisibles.

Los derechos reales trasmisibles pueden serlo por actos entre vivos o mortis causa: el dominio, el
condominio, la propiedad horizontal, lo son. Son intrasmisibles, en cuanto al derecho en sí, el
usufructo, el uso y la habitación.
Derechos reales sobre la cosa propia:
Propiedad y dominio:
la propiedad tiene mayor extensión que el dominio. Así, hablamos de propiedad industrial,
propiedad de un crédito, etc., aludiendo a una relación de pertenencia o titularidad entre un
sujeto y un bien. Nosotros reservaremos la palabra “dominio” para aludir al derecho real.
“el dominio es el derecho real en el cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y acción
de una persona”.
Garantías de la propiedad: fuentes legales – Protección frente a particulares y frente al estado –
Expropiación:
el Art. 17 enuncia el principio de inviolabilidad de la propiedad: “la propiedad es inviolable, y

ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en
ley…”.
Los derechos son potestades jurídicas reconocidas en cabeza de los habitantes de un Estado.
Las garantías son limitaciones impuestas a los poderes del Estado, que debe respetar la titularidad
y ejercicio de estas potestades.
Sistema de garantías estructurado por nuestra Constitución Nacional
Protección respecto de los particulares: en su faz civil, mediante las acciones posesorias y reales y
en la faz penal, mediante los delitos contra la propiedad, a los que el código penal dedica un
capítulo entero, todos estos mecanismos se realizan a través de los códigos de procedimiento
correspondientes.
Protección respecto del poder público: el Estado puede actuar como persona de derecho privado
o como persona de derecho público. En el primer caso, está sujeto a la misma regulación civil,

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comercial, agraria, etc. que los particulares. En el segundo caso, cuando actúa en ejercicio del
poder de imperio que le pertenece, debe hacerlo en forma legítima y no arbitraria, en caso
contrario.
Expropiación: La expropiación es una institución de derecho público y reglada por las normas
administrativas. Es el mecanismo por el cual el Estado, hace uso de su poder y califica un bien
como de utilidad pública.
La calificación debe ser hecha por ley nacional o provincial y puede recaer sobre cualquier tipo de
bien que sea capaz de satisfacer el interés general: muebles, inmuebles, créditos, patentes de
invención, etc. La indemnización debe comprender el valor del bien y los daños y perjuicios
derivados de la desposesión, pero no incluye el lucro cesante.
Se llama “expropiación irregular o indirecta” a aquella en la cual el particular obliga al Estado a
iniciar el proceso de expropiación. El Art. 51 de la ley 21.499 prevé tres supuestos: a) cuando
existe ley que calificó al bien como de utilidad pública y el Estado procede a tomarlo sin previa
indemnización; b) cuando, con motivo de la ley que califica a ciertos bienes como de utilidad
pública, c) cuando el Estado ha impuesto sobre el bien una restricción o limitación indebida.
La clasificación clásica de los derechos distingue entre derechos patrimoniales, extrapatrimoniales

y mixtos; estos últimos tienen una faz patrimonial y otra extrapatrimonial. Es en esta última
categoría donde ubicamos a los derechos intelectuales; su faz patrimonial hace a la facultad de
ceder la explotación económica, conceder licencias, etc., mientras que su faz extrapatrimonial o
moral hace referencia a la facultad vitalicia que tiene el creador y luego sus sucesores, de tutelar la
incolumidad y fidelidad de la obra.
Dentro de los derechos intelectuales distinguimos dos grandes grupos: los derechos de autor y
los industriales (marcas, patentes, diseños de utilidad, designaciones comerciales y diseño
ornamental).
1-Derechos patrimoniales: reales o personales. Derechos extra patrimoniales: en persona

propia (por ej. derecho a la vida), o ajena (patria potestad) 3. Derechos mixtos: 3.1
Derechos de autor (ley 11. 723) – INPI -Instituto Nacional de Propiedad Industrial-. 3.2
Derechos industriales: marcas, patentes, diseños de utilidad, designaciones comerciales y
diseño ornamental – INPI.
El dominio en general
El dominio es el derecho más amplio que puede tenerse sobre una cosa y otorga todas las
facultades existentes sobre el objeto: ius utendi, ius fruendi y ius abutendi (derecho de usar, de
disfrutar y de disponer).
La doctrina ha criticado esta definición por considerarla vaga e imprecisa, ya que en todos los
derechos reales la cosa se encuentra sometida a la voluntad y acción de una persona.

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“El dominio (derecho de propiedad sobre las cosas) es el derecho real, perpetuo o temporal, de
una sola persona, sobre una cosa propia, mueble o inmueble, con todos los derechos sobre su
sustancia y utilidad o solamente sobre su sustancia, o sobre su sustancia con algunos derechos
sobre su utilidad”.
El dominio se extiende a los accesorios, a los frutos de la cosa (25206, 2522)7 y, en el caso de los
inmuebles, al subsuelo y al espacio aéreo.
Superficie solo cedit significa la superficie accede al suelo, es utilizada al tratar los derechos reales
cuando se relacionan con el derecho de accesión.
Caracteres del dominio
Perpetuo: porque no se extingue con el no uso ni con el transcurso del tiempo. Art. 2.510: “a no
ser que deje poseer la cosa por otro.”
Absoluto: porque reconoce el mayor número de facultades posibles sobre una cosa (ius utendi, ius
fruendi y ius abutendi, que es derecho de usar, de disfrutar y de disponer.
Art. 2.513. “Es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella,
usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular.”
Art. 2.514. “El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido en tanto no fuera abusivo,
aunque privare a terceros de ventajas o comodidades.”
Exclusivo: porque dos personas no pueden ser titulares del dominio sobre la misma cosa. Reza el
Art. 2508: “El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio
de una cosa”.
Clases de dominio
El Art. 2507 distingue el dominio pleno o perfecto cuando es perpetuo y la cosa no se encuentra
gravada con ningún derecho real y menos pleno o imperfecto, cuando debe resolverse al cabo de
un cierto tiempo o al cumplimiento de una condición resolutoria (perdiendo el carácter de
perpetuo), o cuando la cosa está gravada a favor de terceros con algún derecho real como
servidumbre, usufructo, etc. (perdiendo así el carácter de pleno).
El Dominio imperfecto puede ser: revocable, fiduciario o desmembrado
Dominio revocable: Es aquel que se tiene, La cosa no pasa a un tercero, sino que vuelve a manos
del transmitente. Sucede cuando el dominio es susceptible de quedar sin efecto por distintas
causas, como un pacto de retroventa.
Dominio fiduciario: Según el Art. 2662 como “… el que se adquiere en razón de un fideicomiso
constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción

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del fideicomiso.
Existe cuando el titular, llamado propietario fiduciario ha recibido un bien de una persona, llamada
constituyente del fideicomiso, con el fin de transmitirlo en un momento determinado, a un
tercero, llamado fideicomisario.
En el fideicomiso intervienen tres sujetos
Fiduciante: Es quien transfiere el dominio de la cosa. ◦

Fiduciario: recibe los bienes y está obligado a ejecutar ciertos actos con ellos y luego transferirlos
al cumplimiento del plazo, a la persona que el fiduciante hubiere designado.
Beneficiario: es quien adquiere el beneficio
Fideicomisario: es la persona a quien la propiedad debe transferirse cuando el fideicomiso llegue a
su fin, por cumplimiento del plazo u objeto. Puede ser la misma persona del Fiduciante o del
Beneficiario.
El fideicomiso sólo puede formarse sobre cosas en particular y no sobre universalidades jurídicas.
Las facultades del fiduciario son restringidas.
Dominio desmembrado: Es el dominio que se tiene sobre una cosa en el cual se han formado
derechos reales: prenda, anticresis, usufructo, uso, habitación, superficie forestal o servidumbres.
Si lo que se ha formado es un usufructo, transfiriéndose el uso y goce de la cosa, se dice que la
propiedad ha quedado desnuda.
Otros casos de dominio imperfecto: El fundo donde el propietario debe tolerar se explote una
mina en el subsuelo, a raíz de una concesión otorgada por el Estado.
Restricciones y Límites al dominio - Extinción El derecho de dominio, como todos los derechos, no
es absoluto en tanto debe ser ejercido con límites y de acuerdo a las normas que lo regulan.
Las restricciones impuestas al dominio privado:
Restricciones impuestas sólo en el interés público: Las mayorías regladas por el Derecho
Administrativo, en principio, no dan origen a indemnización alguna a favor del propietario del
bien. Algunos ejemplos son las normas que regulan la higiene y salubridad.
Restricciones impuestas en interés de los particulares: Un ejemplo de esta clasificación son las
restricciones a la disponibilidad jurídica, como es el caso del Art. 2612 del Código Civil donde se
sienta el principio de que la circulación de la riqueza es de orden público y, por eso, no puede
extraerse un bien del tráfico indefinidamente.
El Art. 2612 “El propietario de un inmueble no puede obligarse a no venderlo, y si lo hiciera la
enajenación será válida.
Art. 2.618: “Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o
daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal

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tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar aun teniendo autorización. Según sea el
caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias.
La actividad desarrollada en el inmueble debe causar molestias que “excedan la normal

tolerancia”.
El Código Civil enumera las siguientes causales de extinción del dominio:
• Por la destrucción o consumo total de la cosa que estaba sometida a él, o cuando la cosa es
puesta fuera del comercio.
• La propiedad de los animales salvajes o domesticados se acaba cuando recuperan su antigua

libertad, o pierden la costumbre de volver a la residencia de su dueño.
• Cuando la ley atribuye a una persona, a título de transformación, accesión, o prescripción, la

propiedad de una cosa perteneciente a otra.
• Por abandono. El que no tiene sino la propiedad de una parte indivisa de la cosa, puede
abandonarla por la parte que tiene; pero el que tiene el todo de la cosa, no puede abandonarla
por una parte indivisa.
• Por enajenación de la cosa y también por la transmisión judicial del dominio, cualquiera que sea
su causa, ejecución de sentencia, expropiación por necesidad o utilidad pública.
• Por el efecto de los juicios que ordenasen la restitución de una cosa, cuya propiedad no hubiese
sido transmitida sino en virtud de un título vicioso.
El Condominio
Concepto: Art. 2.673: “El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias
personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.”
Los elementos del condominio son:

Pluralidad de sujetos: El derecho de propiedad, como lo dice la propia norma, corresponde a
"varias personas", es decir, que los titulares deben ser dos o más.
Unidad de objeto: El derecho de los copropietarios recae sobre una o varias cosas muebles o
inmuebles. Aunque se trate de varias cosas, ellas son consideradas a los efectos del condominio
como un solo objeto, ya que el derecho de los copropietarios recae sobre todas.
Existencia de partes alícuotas ideales sobre la cosa: Como lo establece el Art. 2673 Código Civil el
derecho de cada condómino lo es "por una parte indivisa", es decir, que le corresponde por la
mitad, un tercio, un quinto, etc.

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Si bien en el Código están legislados dominio y condominio separadamente, hay quienes sostienen
que se trataría de la misma institución, sólo que el condominio sería un dominio con varios
titulares.
El condominio puede ser con indivisión forzosa y sin indivisión forzosa (que es la regla).
Condominio sin indivisión forzosa: Es aquel que cualquiera de los condominios y en cualquier
momento y sin depender de la conformidad de los demás condóminos, puede poner fin a la
copropiedad solicitando la partición de la cosa.
• Condominio con indivisión forzosa: Cuando la facultad enunciada anteriormente de pedir la

división en cualquier tiempo se encuentra coartada, ya sea por una causa derivada de la ley, o de
la convención, o de una disposición testamentaria, nos encontramos frente a un condominio de o
con indivisión forzosa.
Condominio sin indivisión forzosa: En el condominio sin indivisión forzosa, cualquiera de los
condóminos puede pedir la partición en cualquier momento.
Facultades de los condóminos: Respecto de la parte indivisa: Las facultades son amplísimas,
realizando los actos de administración y disposición que sean compatibles con la naturaleza de su
parte alícuota, sin consentimiento de los otros condóminos. Puede por ejemplo enajenarla
libremente, darla en usufructo pero no puede arrendar su cuota parte.
Sobre la totalidad de la cosa objeto del condominio, la regla es la imposibilidad de hacer tanto
material como jurídicamente.
La oposición de uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer al respecto, el condómino
debe usar y gozar de la cosa de acuerdo a su destino y sin causarle deterioros.
-El Art. 2680 también prohíbe al condómino realizar actos jurídicos que impliquen el ejercicio del
derecho de propiedad sobre la cosa, sin el consentimiento de los copropietarios. Esto excluye:
enajenación de la cosa entera o de partes materiales concretas, constitución de servidumbres,
hipotecas, entre otros.
Obligaciones de los condóminos:
Gastos de conservación y reparación de la cosa: Todo condómino puede obligar a los

copropietarios en igualdad de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa
común; pero pueden librarse de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad.
Obligaciones por deudas contraídas para la comunidad: A las deudas contraídas por uno solo de
los condóminos en favor de la comunidad, no está obligado sino el condómino que las contrajo, el
cual tendrá acción contra los condóminos para el reembolso de lo que hubiere pagado. Si, en
cambio, hubiesen sido contraídas por todos los condóminos, puede pasar que:
* Pacten solidaridad 10

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* Pacten responder de acuerdo a su cuota parte
* No expresen cuál es su cuota parte ni pacten solidaridad.
Administración:
Lo más común es que la cosa sea administrada por alguno de los condóminos. Siendo imposible
por la calidad de la cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, el uso o goce de la cosa o
la posesión común, resolverán todos si debe ser puesta en administración, o arrendada. Se
necesita la mayoría para tomar la decisión, (o sea la mitad más uno), habiendo empate, se decide
por azar, árbitros o el juez en proceso sumario. Al tomar esta decisión, la asamblea también debe
decidir quién administrará la cosa, que puede ser uno de los condóminos o un tercero.
Condominio con indivisión forzosa:
La indivisión forzosa puede provenir de la ley, de un contrato o de un acto de última voluntad
De origen legal: Según el Art. 2710, es de indivisión forzosa el condominio sobre cosas afectadas
como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades pertenecientes a distintos
propietarios, como un pozo para sacar agua o un canal de desagüe, o paredes, muros, cercos o
fosos que sirvan de separación entre dos heredades contiguas por ejemplo.
2. De origen contractual: los condóminos no pueden renunciar continuamente, pero pueden

suspenderla hasta cinco años, renovando cuando sea necesario.
3. De origen testamentario: el Art. 51 de la ley 14.394 permite al testador imponer la indivisión de

los bienes hereditarios por hasta diez años, modificando el Art. 2715 que lo permitía sólo por cinco
años.
Conclusión del condominio: El condominio se extingue por las mismas causales que el dominio,
existiendo una causal propia que es la partición. La partición es la conversión de la parte alícuota
en un lote material parecido.
El Art. 2692 sienta el principio general: Cada copropietario está autorizado a pedir en cualquier
momento la división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa.
También pueden pedir la partición los herederos, sus acreedores y todos los que tengan derecho
sobre la sucesión (Art. 345211 del Código Civil).
Efecto de la partición: La acción de partición debe interponerse en el lugar donde se encuentren

los bienes. La división entre los copropietarios es sólo declarativa y no traslativa de la propiedad,
en el sentido de que cada condómino debe ser considerado como si hubiese sido, desde el origen
de la indivisión, propietario exclusivo de lo que le correspondió en su lote. El mismo efecto se da
cuando hubiera cesado la indivisión absoluta, pasando la cosa al dominio de uno de los
comuneros, por cualquier acto a título oneroso.
Formas de llevar a cabo la partición: El Art. 3462, dispone que si todos los herederos están
presentes y son capaces, la partición deba hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad

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juzguen conveniente. La partición en especie siempre es preferida si fuese posible y conveniente

(salvo pacto unánime en contrario
Art. 3.475 bis: “Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no se podrá
exigir por los coherederos la venta de ellos.”
Si las partes adjudicadas no fuesen equivalentes, se podrán hacer compensaciones en dinero o

especie. Según el Art. 3462, si todos los condóminos son capaces y están presentes, la partición se
puede convenir extrajudicialmente, en cuyo caso debe formalizarse por escritura pública (Art.
1184 Inc. 2).
La propiedad Horizontal
Concepto: Podemos definir la propiedad horizontal como el derecho real del propietario de
unidades, pisos o departamentos, que otorga el uso y goce exclusivo sobre las partes exclusivas de
un inmueble y el uso conjunto sobre las partes comunes.
Antecedentes de la Ley 13.512: Nuestro Código Civil, en el Art. 2518, prohibía la división de los
inmuebles en pisos o en departamentos (Art. 2617, hoy derogado).
-La realidad social de finales de los años 40 hizo necesaria la sanción de la ley 13.512 de propiedad
horizontal, que permitió la titularidad de un derecho real independiente sobre cada unidad.
Art. 1°: “Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o
departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la
vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de
acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en
condominio a más de una persona.”
Elementos del PH: El objeto de este derecho real es un inmueble edificado en el que existe un
derecho de dominio sobre ciertas partes exclusivas (llamadas unidades) y un derecho común sobre
las partes indivisas, calculado en un porcentual sobre el total de las partes comunes y que se
establece al único efecto de hacer posible el primero y es inseparable de aquél
Partes privativas: deben reunir los siguientes requisitos (Art. 1)
Independencia funcional: cada unidad debe ser autónoma y se basta a sí misma para la función
que cumple.
- Salida a la vía pública: ya sea en forma directa o por un pasaje común, como pasillo o escaleras
-Las partes privativas siempre son de uso exclusivo de su propietario.
• Partes y cosas comunes: según el Art. 2, comprenden
-Cosas de uso común del edificio (por ej. la piscina)

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- Cosas indispensables para mantener la seguridad del inmueble (por ej. los cimientos).
El reglamento, además, debe determinar las partes del edificio que serán de propiedad
exclusiva, fijando el porcentual que cada unidad importa en relación al valor del conjunto. Las
partes comunes pueden ser de uso común de todos los propietarios de los PH, o de uso
exclusivo de uno o más propietarios (caso de las terrazas reservadas).
Sujeción al régimen: A los modos de adquisición detallados en relación al dominio, aplicables a la

adquisición de PH, se suma un modo especial: la afectación de un inmueble al régimen de
propiedad horizontal.
En tal caso: ¿en qué momento nace el nuevo y distinto derecho real, esto es, la propiedad
horizontal? El proceso es el siguiente: un inmueble se afecta al régimen de horizontalidad,
mediante escritura pública, naciendo así el “estado de propiedad horizontal” cuando la Escritura y
el Reglamento de Copropiedad y Administración son inscriptos.
Luego, al venderse una de las unidades a un tercero, nace el derecho de propiedad horizontal, ya
que mientras la titularidad de todas las unidades este en cabeza del propietario del inmueble, no
existirá condominio sobre las partes comunes, ni asambleas de copropietarios, ni consorcio. Es
decir, no se habrán configurado las notas típicas de este derecho real.
La escritura de sujeción, debe contener:
• La manifestación de la voluntad del propietario, en el sentido de someter el inmueble al régimen

de Propiedad Horizontal de la Ley 13512.
• Una detallada descripción de las unidades con expresión del porcentual que cada una importa
en relación al valor total del inmueble y descripción de las partes comunes.
• Creación del consorcio de propietarios.
• Reglamento de copropiedad y administración
Derechos y deberes de los propietarios de pisos o departamentos: El principio está contenido en

el Art. 3: “Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir el derecho de los demás”.
Art. 4°: “Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, vender el piso o
departamento que le pertenece, formar derechos reales o personales sobre el mismo.”
Art. 5°: “Cada propietario deberá pagar los gastos de conservación y reparación de su propio piso
o departamento estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad
del edificio o los servicios comunes. Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar
las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.”
Art. 6°: “Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a)
Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres; b) Perturbar con ruidos o de

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cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, o depositar mercaderías peligrosas o

perjudiciales para el edificio.”
Art. 7°: “El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin
el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos “.
Art. 8°: “Los propietarios tienen a su cargo en igualdad al valor de sus pisos o departamentos,
salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes
comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad
comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de
seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y
bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso
y goce más cómodo o de mayor renta…”
Estas expensas son una obligación en cabeza del actual propietario del PH, inclusive en relación a
las mensualidades devengadas antes de la adquisición del derecho real y que permanecen
impagas. No se concede el derecho al abandono, ningún propietario podrá liberarse de contribuir
a las expensas comunes por renuncia del uso, y goce de los bienes o servicios comunes ni por
abandono del piso o departamento que le pertenece. La proporción en que debe contribuir cada
propietario al pago de expensas y gastos comunes, es equivalente al porcentual que su unidad
tiene en relación al valor total del edificio, salvo que por reglamento se fijare un porcentaje
distinto.
Art. 14: “No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos
propietarios, si la hipoteca no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o
departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por
voluntad de todos los propietarios.
Reglamento de copropiedad y administración: El reglamento es condición necesaria para la

sujeción del inmueble al régimen de PH. Su naturaleza es contractual (contrato plurilateral), y aún
cuando generalmente es redactado en forma exclusiva por el propietario del inmueble original.
Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una
mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura
pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe facilitar obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a)Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño,
que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la

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recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el
personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo

nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la

reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no
tratándose de los casos en que en la ley se exige una mayoría especial.
La Prehorizontalidad (LEY 19.724) Todo propietario de edificio construido o en construcción o de

terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga otorgarlo o venderlo a título
oneroso por el régimen de propiedad horizontal, debe tener en escritura pública, su declaración
de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y transferencia del dominio.
Una vez inscripta la escritura, nace el estado de “prehorizontalidad”. La aplicación de la normativa

de prehorizontalidad tiene como beneficio la publicidad de los boletos de compraventa inscriptos,
y su consecuente oponibilidad, veamos:
Artículo 12: “El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el
Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción del inmueble afectado,
poniéndose nota de eso en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el
contrato.
Preferencia de los contratos registrados:
Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero sí a éste
contra el vendedor.
Artículo 17: “La transferencia de los derechos y obligaciones del adquirente de una unidad en
favor de un tercero no libera al cedente respecto de sus obligaciones para con el propietario,
mientras éste no dé su conformidad y la transferencia haya sido anotada en el Registro de la
Propiedad Inmueble.
Artículo 18: “La resolución o rescisión del contrato debe anotarse en el Registro de la Propiedad
Inmueble. La omisión de dicho acto importa para el propietario la prohibición de disponer de la
unidad.”
En el caso de los boletos de compraventa, estamos hablando de “derechos personales”, el derecho

real sólo nace a partir de que el inmueble está formado.
El derecho real de superficie forestal:
El derecho real de superficie forestal (LEY 25.509):

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-Se trata de un derecho formado a favor de terceros, por los titulares de dominio o condominio
sobre un inmueble susceptible de forestación.
-Podrán ser beneficiarios las personas físicas o jurídicas que lleven a cabo la implantación de
bosques, su mantenimiento, el manejo, el riego, la protección y la cosecha de los mismos,
incluyendo las actividades de investigación y desarrollo.
-El derecho real de superficie forestal es un derecho real que otorga el uso, goce y disposición
jurídica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestación y hacer propio
lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho
real de garantía.( debe ser la hipoteca).
-Este derecho real se adquiere por contrato, oneroso o gratuito, instrumentado por escritura
pública
-Tiene un plazo máximo de duración de cincuenta años.
-El propietario del inmueble afectado a derecho real de superficie forestal no podrá constituir
sobre él ningún otro derecho real de disfrute o garantía durante la vigencia del contrato, ni
perturbar los derechos del superficiario; si lo hace el superficiario puede exigir el cese de la
turbación.
-El derecho real de superficie forestal se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo
contractual, cumplimiento de una condición.
-No se extingue por la destrucción total o parcial de lo plantado, cualquiera fuera su causa,
siempre que el superficiario realice nuevas plantaciones dentro del plazo de tres años.
Servidumbres en general. Conceptos
El Art. 2970 define a la servidumbre como “el derecho real, perpetuo o temporario sobre un
inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o
bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad”.
La servidumbre es un derecho real sobre cosa ajena y que siempre recae sobre inmuebles.
Siempre existe un fundo sirviente, que debe prestar una utilidad a una persona determinada o al
poseedor de un inmueble determinado. El derecho puede consistir en el ejercicio de un uso sobre
el inmueble de una manera lícita (por ejemplo extraer agua de un pozo), o en impedir que el
propietario ejerza algunos derechos sobre éste (caso de la servidumbre de vista, donde le está
vedado el propietario del fundo sirviente levantar construcciones que obstruyan la vista del
paisaje desde el fundo dominante). Entonces, el propietario del fundo sirviente puede estar
obligado por la servidumbre a un no hacer (non faciendo) o a un dejar hacer (in patiendo), pero la
servidumbre nunca podrá consistir en un hacer (in faciendo) tal que obligue al propietario del
fundo sirviente al ejercicio efectivo de alguna prestación (a salvo los actos de conservación que
permitan el ejercicio de la servidumbre, como mantener transitable el sendero en el caso de una
servidumbre de paso). La servidumbre es un derecho real perpetuo o temporario; veremos más
adelante, al estudiar la clasificación de servidumbres, que las personales se extinguen con la
muerte del titular del fundo dominante o pasados veinte años, si el titular es una persona jurídica.

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Las servidumbres pueden clasificarse en:
Activas y no activas: servidumbres activas son aquellas donde existe un fundo sirviente y un fundo
dominante, se llaman así porque poseen un polo activo
Son pasivas aquellas en las cuales sólo existe el polo pasivo (fundo sirviente).
Reales y Personales: Según el Art. 2971, servidumbre real es el derecho establecido al poseedor
de una heredad, sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera.
Existen en este tipo de servidumbre, dos fundos: dominante y sirviente.
En cambio, servidumbres personales son (según el Art. 2972) aquellas en las que quien disfruta de
la utilidad que presta el fundo sirviente, es una persona determinada y por esto mismo, tiene
como límite temporal la vida del beneficiario.
Non faciendo o in patiendo: Esta clasificación surge de la nota al Art. 2971, donde se explica que:
“… para que haya servidumbre es necesario que el ejercicio del derecho de propiedad haya sido
restringido por la separación de ciertos elementos contenidos en la idea originaria de este
derecho.
El Art. 3010: “No pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquiera obligación de
hacer, aunque sea temporaria, y para utilidad de un inmueble. La que así se formara, valdrá como
simple obligación para el deudor y sus herederos, sin afectar a las heredades ni pasar con ellas a
los poseedores de los inmuebles.”
Servidumbres personales y prediales
Se discute si el usufructo, el uso y la habitación son servidumbres personales; el error proviene de

las sucesivas traducciones y glosas de que ha sido objeto el Derecho Romano y de una
interpretación forzada que hicieron los juristas medievales. Sin embargo, tanto en el Derecho
Romano como en nuestro Derecho moderno, el usufructo, el uso y la habitación están legislados
como derechos reales autónomos y separadamente de la servidumbre, aunque sean similares a las
servidumbres personales en cuando a facultades de los beneficiarios, tiempo de duración y
existencia de un fundo sirviente.
Servidumbres prediales
• Continuas y discontinuas: las servidumbres son continuas o discontinuas. Las continuas son
aquellas cuyo uso no depende de un hecho actual del hombre, como la servidumbre de vista. Las
servidumbres no dejan de ser continuas, aunque el ejercicio de ellas se interrumpa por intervalos
más o menos largos a causa de obstáculos cuya remoción exija el hecho del hombre.
Las discontinuas son aquellas que tienen necesidad del hecho actual del hombre para ser
ejercidas, como la servidumbre de paso.
• Aparentes y no aparentes: las aparentes son aquellas que se anuncian por signos exteriores,
como una puerta, una ventana.
Las no aparentes son las que no se manifiestan por ningún signo, como la prohibición de elevar un
edificio a una altura determinada.

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• Afirmativas y negativas: son afirmativas cuando consisten en un dejar hacer (in patiendo) y
negativas cuando consisten en un no hacer (non faciendo).
• Legales o convencionales: las legales pueden ser exigidas por la ley se trata de situaciones en las
que el propietario de un fundo no se puede negar a prestar servicios a otro fundo, por ejemplo, la
servidumbre de paso cuando un fundo está encerrado. A su vez, tanto las legales como las demás,
pueden nacer de convención. Las servidumbres personales son siempre convencionales.
Modos de constitución:
En materia de servidumbres, rige el principio de atipicidad. A diferencia de los romanos, que

establecieron un número cerrado de servidumbres, el Art. 3.000 del Código Civil dispone: “Se
pueden constituir servidumbres cualquiera que sea la restricción a la libertad de otros derechos
reales sobre los inmuebles, aunque la utilidad sea de mero recreo; pero si ella no procura alguna
ventaja a aquel a cuyo favor se establece, es de ningún valor.” Se ha expresado que esto va en
detrimento del sistema de numerus clausus que impera en los derechos reales.
La constitución de las servidumbres puede ser:
1. Por contrato: debiendo constar en escritura pública, ya que versa sobre inmuebles (Art. 1184
inc. 1°); éste puede ser oneroso o gratuito; con posterioridad a la suscripción del título, debe
realizarse tradición, que se reputa efectuada con el primer uso.
2. Por disposición de última voluntad: en caso de heredero legítimo no es necesaria la tradición,

pues aquél continúa la persona del causante. Pueden darse distintas hipótesis en el testamento,
como por ejemplo la constitución mediante legado de una servidumbre a favor de un beneficiario,
en detrimento del heredero del fundo, o del legado de un inmueble a favor de una persona y la
constitución de servidumbre a favor de uno de los herederos, etc.
3. Por destino del padre de familia y servidumbre que revive: (Arts. 2994/ 2995)12
Cuando el propietario de dos heredades haya él mismo sujetado la una respecto a la otra con
servidumbres continuas y aparentes, y haga después una desmembración de ellas, sin cambiar el
estado de los lugares, y sin que el contrato contenga convención alguna respecto a la servidumbre,
se juzgará a ésta constituida como si fuese por título. Se fundamenta en la voluntad presunta del
propietario. La hipótesis es la siguiente: mientras el “padre de familia” (que es cualquier
propietario de dos fundos) que efectúa un uso sobre uno de ellos de manera tal de que, si
pertenecieran a
propietarios distintos, se configuraría una servidumbre y luego una de esas heredades es

transmitida a otra persona, la servidumbre toma forma. Un caso típico es el del Art. 3073, “si se
vende o permuta alguna parte de un predio, o si es adjudicado a cualquiera de los que lo poseían
"pro indiviso", y en consecuencia esta parte viene a quedar separada del camino público, se
entenderá concedida a favor de ella una servidumbre de tránsito, sin indemnización alguna”.

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El Art. 2995 dispone que si el propietario de dos heredades, entre las cuales existe un signo
aparente de servidumbre de la una a la otra, dispone de una de ellas, sin que el contrato contenga
ninguna convención relativa a la servidumbre, ésta “continúa existiendo” activa o pasivamente en
favor del fundo enajenado, o sobre el fundo enajenado. En este supuesto, existía una servidumbre
de un fundo a favor de otro y ambos vienen a ser de propiedad de la misma persona, por lo cual la
servidumbre se extingue. Pero, si un fundo vuelve a ser ajeno, la servidumbre revive.
4. Por Ley: cuando el propietario de una heredad puede exigir la constitución de la servidumbre al
de otro fundo, ésta se considera legal; es el caso de los Arts. 3068 y 3072.13
5. Por prescripción: tras 20 años de uso, las servidumbres continuas y aparentes se pueden
adquirir por prescripción y sólo podrá ejercerse en los límites que hubiese tenido la posesión
Derechos y deberes del propietario del fundo dominante: La extensión de las servidumbres
establecidas por voluntad del propietario, se arreglará por los términos del título que le dio origen
y, en su defecto, por las disposiciones contenidas en el Título XII “de las servidumbres”, capítulo 2
del libro tercero del Código Civil. Veamos las disposiciones principales: Por el establecimiento de
una servidumbre, se entiende concedida al propietario de la heredad dominante, la facultad de
ejercer las servidumbres accesorias que son indispensables para el uso de la servidumbre principal
y además, el derecho de ejecutar en la heredad sirviente todos los trabajos necesarios para el
ejercicio y conservación de la servidumbre. Cuando la servidumbre ha sido constituida para un uso
determinado, no puede ejercerse para otros usos ni exceder las necesidades del predio dominante
en la extensión que tenía cuando fue constituida.
El Art. 3029 establece que una servidumbre es divisible cuando consistiere en hechos que sean
susceptibles de división, como sacar piedras, tierra, etcétera, y en tal caso, cada uno de los dueños
del predio dominante, puede ejercerla en todo o en parte, con tal que no exceda la cantidad
señalada a las necesidades del inmueble dominante. En relación a las servidumbres divisibles, el
Art. 3033 indica que, si la servidumbre fuere divisible y aprovechase a todas las partes del
inmueble dominante, o a una región que haya llegado a ser de dos o más dominantes por
separado, cada uno de ellos sólo tendrá derecho a ejercerla en la cantidad que le hubiese
correspondido, y en caso de duda, cada uno de los poseedores tendrá derecho a ejercerla en una
cantidad proporcional a su parte en el inmueble dominante.
Si fuere indivisible, se procederá como se ha dispuesto cuando el fundo dominante pertenece a

varios, habiendo entonces tantas servidumbres distintas, cuantos sean los poseedores del
inmueble dominante; pero no entre esos propietarios uno respecto de los otros, evitándose si
fuere posible el mayor gravamen al predio sirviente. Asimismo indica el Código que, si la heredad
dominante pasa de un propietario único a muchos propietarios en común o separados, cada uno
de éstos tiene derecho a ejercer la servidumbre, sea divisible o indivisible, con el cargo de usar de
ella de manera que no agrave la condición del fundo sirviente. De este modo, si se trata del
derecho de paso, todos los copropietarios estarán obligados a ejercer su derecho por el mismo
lugar. Recíprocamente, la división del fundo sirviente, no modificará los derechos y deberes de los
dos inmuebles

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Cuando la servidumbre sea indivisible, cada uno de los propietarios de la heredad dominante
puede ejercerla sin ninguna restricción, si los otros no se oponen, aunque aumente el gravamen
de la heredad sirviente, si por la naturaleza de la servidumbre el mayor gravamen fuese inevitable.
El poseedor del inmueble sirviente no tendrá derecho a indemnización alguna por el aumento del
gravamen. Si el inmueble dominante pasare a ser de dos o más dominantes por separado, y la
servidumbre aprovechare sólo a una parte del predio, el derecho de ejercerla corresponderá
exclusivamente al que fuese poseedor de esa parte, sin que los poseedores de las otras partes
tengan en adelante ningún derecho
Obligaciones y derechos del propietario del fundo sirviente: El principio general nos dice que el
propietario de la heredad sirviente debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse de actos de
disposición o de goce, que puedan impedir el uso de ellas; y si es afirmativa está obligado a sufrir
de parte del propietario de la heredad dominante, todo lo que la servidumbre le autorice a hacer.
En caso de duda sobre las restricciones impuestas por las servidumbres a la heredad sirviente,
debe resolverse a favor de la libertad de la heredad. Asimismo, el dueño del predio sirviente no
puede menoscabar en modo alguno el uso de la servidumbre constituida; sin embargo, si el lugar
asignado primitivamente por el dueño de ella llegase a serle muy incómodo, o le privase hacer en
él reparaciones importantes, podrá ofrecer otro lugar cómodo al dueño del predio dominante, y
éste no podrá rehusarlo. El propietario de la heredad sirviente que ha hecho ejecutar trabajos
contrarios al ejercicio de la servidumbre, está obligado a restablecer, a su costa, las cosas a su
antiguo estado
El propietario del predio sirviente no pierde el derecho de usar él mismo el predio a los mismos
usos que formen el objeto de la servidumbre; podrá, por ejemplo, sacar agua del mismo pozo que
lo hace el dominante en una servidumbre de sacar agua, contribuyendo en la proporción de su
goce a los gastos de las reparaciones que necesita esta comunidad de uso. También puede exigir
que el ejercicio de la servidumbre se arregle de un modo menos perjudicial a sus intereses, sin
privar al propietario de la heredad dominante de las ventajas a que tenga derecho. Si la heredad
sirviente pasare a pertenecer a dos o más poseedores separados, y la servidumbre se ejerciere
sobre una parte de ella solamente, las otras partes quedan libres.
Extinción de las servidumbres:
La extinción puede provenir de las mismas causales que los demás derechos reales, tales son:
resolución del derecho del que las había constituido, rescisión, por ser anulado el título por algún
defecto inherente al acto, también por el vencimiento del plazo acordado para la servidumbre, y
por el cumplimiento de la condición resolutoria a que ese derecho estuviere subordinado; también
se extingue por la renuncia expresa o tácita del propietario de la heredad al cual es debida, o de la
persona a favor de la cual se ha constituido el derecho. La renuncia tácita tiene lugar cuando el
poseedor del inmueble sirviente haya hecho, con autorización escrita del dominante, obras
permanentes que estorben el ejercicio de la servidumbre.
Pueden extinguirse por causales propias, que son:

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• Imposibilidad del uso: La servidumbre concluye cuando no tiene ningún objeto de utilidad para
la heredad dominante. Un cambio que no quitase a la servidumbre toda especie de utilidad, sería
insuficiente para hacerla concluir. La servidumbre se extingue también cuando su ejercicio llega a
ser absolutamente imposible por razón de ruina de alguno de los predios, o por cambio
sobrevenido a la heredad dominante, o a la heredad sirviente, ya provengan de un acontecimiento
de la naturaleza, o de un hecho lícito de parte de un tercero. La servidumbre no cesa cuando la
imposibilidad de ejercerla provenga de cambios hechos por el propietario de la heredad
dominante, o por el propietario de la heredad sirviente, o por un tercero, traspasando los límites
de su derecho. La servidumbre revive cuando las cosas cambiadas son restablecidas, y puede
usarse de ella, si no se hubiese pasado el tiempo de la prescripción.
• Por confusión: Las servidumbres se extinguen por la reunión en la misma persona, sea de los
propietarios de las heredades o de un tercero, del predio dominante y del predio sirviente,
cualquiera que sea la causa que la haya motivado, o cuando en las servidumbres a favor de una
persona, ésta ha llegado a ser propietaria del fundo sirviente.
• No uso: Las servidumbres se extinguen por el no uso durante diez años, aunque sea causado por
caso fortuito o fuerza mayor.
Además de las servidumbres explicadas anteriormente, también existen las servidumbres de

acueducto que consisten en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio,
viniendo por heredades ajenas; las servidumbres para recibir aguas, ya sea de goteraje como las
de recibir aguas que descienden, y las servidumbres de sacar agua. Dichas clasificación excede
nuestra materia, pero es importante conocer de su existencia
Servidumbre de Tránsito: La servidumbre de tránsito es el derecho del propietario de un fundo o

titular de otro derecho real sobre él, a pasar por un inmueble ajeno. Es una servidumbre activa,
pues para su constitución se necesitan dos fundos y será una servidumbre legal cuando tiene lugar
el supuesto regido por el Art. 306814: el propietario, usufructuario, o usuario de una heredad
destituida de toda comunicación con el camino público, por la interposición de otras heredades,
tiene derecho para imponer a éstas la servidumbre de tránsito, satisfaciendo el valor del terreno
necesario para ella, y resarciendo todo otro perjuicio. A tales fines, se consideran heredades
cerradas por las heredades vecinas, no sólo las que están privadas de toda salida a la vía pública,
sino también las que no tienen una salida suficiente para su explotación.
Esta servidumbre será real o personal, según su constitución responda a las necesidades de un
motivo particular del fundo dominante o de su titular, respectivamente. El Art. 2975 nos aclara
que es siempre discontinua. Podrá ser aparente o no aparente según el camino tenga signos de
tránsito, como empedrados, cercos, etc.
Usufructo
Según el Art. 2807 “El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad
pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia

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Se critica esta definición, pues abarca un solo tipo de usufructo (el perfecto), cuando en realidad
existen dos tipologías, tal como surge del artículo siguiente:
“Art. 2808. Hay dos especies de usufructo: usufructo perfecto, y usufructo imperfecto o cuasi-
usufructo. El usufructo perfecto es el de las cosas que el usufructuario puede gozar sin cambiar la
substancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el tiempo o por el uso que se haga. El
cuasiusufructo es el de las cosas que serían inútiles al usufructuario si no las consumiese, o
cambiase su substancia, como los granos, el dinero, etcétera”. Se trata del usufructo imperfecto o
cuasiusufructo, cuya verdadera naturaleza jurídica está discutida, pues muchos lo asimilan a un
contrato de mutuo. Sucede, que en este caso se entrega una cantidad de cosas fungibles o
consumibles, con el cargo de devolver en un tiempo determinado la misma cantidad de las mismas
cosas. Queda claro que lo que se ha dado en usufructo (dinero, granos, ladrillos, etc.), se habrá
consumido y se devolverán otros objetos de la misma especie.
Sostiene Vélez en la nota al Art. 2871: “el propietario no conserva ningún derecho real sobre el
objeto del cuasiusufructo. No tiene sino un derecho de obligación para obtener una cosa igual
acabado el usufructo, cuya eficiencia está asegurada por una fianza. El cuasiusufructo es, por
naturaleza, un mutuo con fianza”.
De la definición, surgen los siguientes caracteres: Es un derecho real, de uso y goce sobre cosa
ajena respetando su sustancia; se trata de un principio salva rerum substantia, que responde al
usufructo perfecto e implica que no se puede alterar o menoscabar la materia (a salvo el
menoscabo ordinario causado por el uso regular que se haga de la cosa), como así tampoco
cambiar el destino para el cual fue dada en usufructo. Por ejemplo, podrían extraerse los frutos,
pero no los productos. Este principio es sólo aplicable al usufructo imperfecto
Bienes susceptibles de usufructo: Al respecto, el Art. 2838 dispone: “El usufructo puede ser
establecido sobre toda especie de bienes, muebles o inmuebles, corporales o incorporales, que
pueden ser vendidos o donados, y todos los que pueden ser dejados por disposiciones de última
voluntad. Los bienes que no son cosas sólo pueden ser objeto actual de usufructo cuando
estuvieren representados por sus respectivos instrumentos. Cuando no estuvieren representados
por instrumento, las cosas comprendidas en el crédito o en el derecho, que viniesen a poder del
usufructuario, serán su objeto futuro”
La frase: “todos los que pueden ser dejados por disposiciones de última voluntad”, debe
interpretarse restrictivamente pues no es del todo correcta, derivando el error de la diversidad de
fuentes en las que se basó el codificador. Debe tenerse en cuenta la última parte del artículo, es
decir, cuando el usufructo recaiga sobre bienes (o sea derechos), su objeto será los instrumentos
en los que el crédito está plasmado (cheque, pagaré, mutuo, etc.). A su vez, el usufructo puede
establecerse por el condómino de un fundo poseído en común con otros, de su parte indivisa y
puede constituirse sobre cosas de mero placer, como un lugar destinado a un paseo, estatuas o
cuadros, aunque no produzcan ninguna utilidad. Lo cierto es que el usufructo perfecto siempre
recae sobre una cosa determinada, mientras que el usufructo imperfecto o cuasiusufructo puede
recaer sobre:

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1-Objetos fungibles o consumibles;
2. créditos (Art. 2838);15
3. un patrimonio (Art. 2827)16, es el caso del usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos
menores de edad y que se encuentran bajo su patria potestad.
Bienes excluidos: No puede ser objeto del usufructo: El usufructo no puede establecerse sobre
bienes del Estado o de los Estados, o de las Municipalidades, sin una ley especial que lo autorice. El
propietario fiduciario no puede establecer usufructo sobre los bienes gravados de sustitución. No
pueden ser objeto de usufructo el propio usufructo, los derechos reales de uso y habitación, las
servidumbres reales activas, separadas de los inmuebles a que fueren inherentes, la hipoteca, la
anticresis, la prenda separada de los créditos garantidos con ella, y los créditos que fuesen
intransmisibles.
Constitución: El usufructo puede ser establecido conjunta y simultáneamente a favor de muchas

personas, por partes separadas o indivisas, pura y simplemente, o bajo condiciones, con cargos o
sin ellos, a partir de un cierto día, o hasta una cierta época, y en fin con todas las modalidades a
que el propietario de la cosa juzgue conveniente someterlo
Según el Art. 2.812, el usufructo se forma:
1° Por contrato, que se presume oneroso pero podrá ser gratuito también, aplicándose
subsidiariamente y por analogía, las reglas de la compraventa o donación respectivamente. Es
necesario hacer tradición de la cosa. Pueden darse distintos supuestos: el transmitente enajena la
nuda propiedad de la cosa, reservándose su goce; o enajena solamente el usufructo, o cede a uno
el derecho de propiedad, y a otro el de goce de la cosa. Si las cosas son inmuebles, el contrato
debe instrumentarse en escritura pública.
2° Por actos de última voluntad: éstos, por el contrario, se presumen gratuitos. Los distintos
supuestos que pueden darse son: el testador lega solamente el goce de la cosa, reservando la
propiedad a su heredero, o lega a alguno la propiedad y a otro el goce de la cosa, o no da
expresamente al legatario sino la propiedad.
3° En los casos que la ley designa, que son dos: El usufructo de los padres sobre los bienes de los
hijos sujetos a patria potestad y el usufructo del cónyuge binubo, clasificación ésta última ya
derogada. 4° Por prescripción. El usufructo puede ser adquirido por la prescripción breve (en diez
años, si media justo título y buena fe) o larga (de veinte años)
En relación a la capacidad para constituir el usufructo (tanto como para tomarlo), nada dice el
Código Civil específicamente, por lo que habrá que estarse a las normas análogas sobre
compraventa (si el usufructo es oneroso), donación (si es gratuito), disposiciones de última
voluntad (si es así que se constituyó), teniendo en cuenta además si la cosa es mueble o inmueble

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Duración: El usufructo durará el plazo estipulado en su constitución, con el máximo de la vida de

las personas físicas (si nada dice el instrumento, se reputa vitalicio), o veinte años si es persona
jurídica.
Obligaciones del usufructuario
• Son obligaciones anteriores a la toma de posesión:
Inventario: Debe confeccionarse antes de entrar en posesión de las cosas y, de no haber sido
hecho, el propietario puede exigirlo con posterioridad. En el caso de los muebles, consiste en su
enumeración y descripción y en el caso de los inmuebles, deberá dejarse sentado el estado en el
que se encuentran, entendiéndose su estado físico y ubicación
El fundamento jurídico, es la correcta determinación de los bienes objeto del derecho real, pues
éstos deben ser ciertos y determinados, por ello el inventario es de orden público y no puede ser
dispensado. Además, hace conocer con exactitud qué es lo que se deberá restituir una vez
cumplido el plazo. Siendo las partes mayores de edad y capaces de ejercer sus derechos, el
inventario y el estado de los inmuebles pueden ser hechos en instrumento privado. En caso
contrario, el inventario debe ser hecho ante escribano público y dos testigos. En uno y otro caso,
los gastos son a cargo del usufructuario y debe estar presente el nudo propietario de los bienes. La
falta de cumplimiento del inventario, no deja sin efecto los derechos del usufructuario, pero causa
la presunción de hallarse los bienes en buen estado cuando los recibió
Fianza: (Art. 2851)17 tiene por fin asegurar un uso y goce regular por parte del usufructuario,
conservando la cosa conforme a su destino y restituyéndola una vez acabado el plazo
• Son obligaciones posteriores a la toma de posesión:
*Conservar el destino de la cosa, esto es consecuencia del principio salva rerum substantia,
concepto explicado anteriormente.
* Mejoras: según el Art. 591 del Código Civil, son mejoras necesarias aquellas sin las cuales la cosa
no podría ser conservada. Son mejoras útiles, no sólo las indispensables para la conservación de la
cosa, sino también las que sean de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella. Son
mejoras voluntarias las de mero lujo o recreo, o de exclusiva utilidad para el que las hizo. El
usufructuario tiene obligación de llevar a cabo las mejoras necesarias para la conservación de los
bienes que no excedan la cuarta parte de la renta líquida anual, si el usufructo fuese oneroso, o las
tres cuartas partes si el usufructo fuese gratuito. El usufructuario no está obligado respecto de lo
que se hubiese arruinado por vejez o a causa de un estado de cosas anterior a su entrada en el
goce y puede exonerarse de hacer las reparaciones necesarias a la conservación de la cosa
devolviendo los frutos percibidos después de la necesidad de hacer las reparaciones, o el valor de
ellos.
*Impuestos: el usufructuario está obligado a abonar los impuestos que graven el bien.

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Obligaciones y derechos del nudo propietario: El propietario debe entregar la cosa de la forma
pactada, debiendo respetar posteriormente el uso y goce a que está facultado el usufructuario.
Tiene obligación de responder por evicción y vicios redhibitorios. Conserva las facultades de
disposición. Puede vender el objeto sometido al usufructo, donarlo, gravarlo con hipotecas o
servidumbres que tengan efecto después de terminado el usufructo y ejercer todas las acciones
que pertenezcan al propietario en su calidad de tal. El nudo propietario tiene derecho para
ejecutar todos los actos necesarios para la conservación de la cosa. Puede también reconstruir los
edificios destruidos por cualquier accidente, aunque por tales trabajos y durante ellos, le resulte al
usufructuario alguna incomodidad o disminución de su goce
Extinción del usufructo: La extinción, al igual que en el caso de la hipoteca, debe formalizarse por
escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad del Inmueble. Cuando surja de la
muerte del usufructuario, bastará la partida de defunción
Causas de extinción:
1. El usufructo se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales.
2. Por revocación: que puede ser directa (efectuada por el constituyente al amparo de
cláusulas legales o contractuales) o indirecta (realizada por los acreedores del
constituyente).
3. Cumplimiento del plazo, (no pudiendo extenderse por más de veinte años en las
personas jurídicas, ni más allá de la vida del usufructuario cuando es una persona física).
4. Prescripción liberatoria: es una causal propia de este derecho real, dispone el Art.
2.924: “El usufructo se pierde por el no uso, durante el termino de diez años”.
5. Consolidación en la misma persona, pues nadie puede ser titular de un derecho
desmembrado sobre cosa propia.
6. Deterioro de la cosa: cuando éste es de tal entidad, que la cosa ya no permite se
realicen los fines para los cuales se constituyó el usufructo, por ejemplo, una cava para
almacenar fiambres, cuando la autoridad sanitaria ha prohibido los frigoríficos en la zona.
Uso y habitación
Según el Art. 2948, el derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de
servirse de la cosa de otro, independiente de la posesión de heredad alguna, con el cargo
de conservar la substancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que
sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia.
Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitación.
Se diferencian del usufructo porque, mientras el usufructuario tiene la totalidad del ius
utendi y del ius fruendi, en el uso y la habitación, estas facultades se limitan a satisfacer las
necesidades personales del usuario, o del habitador y su familia, según su condición social.
A los fines de esta institución la familia comprende la mujer y los hijos que existan al
momento de la constitución y también los que naciesen después, el número de sirvientes
necesarios, y además las personas que a la fecha de la constitución del uso o de la
habitación vivían con el usuario o habitador, y las personas a quienes éstos deban

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alimentos. Para la constitución y extinción de uso y habitación, se aplican las normas del
usufructo.
DERECHO DE HABITACIÓN LEGAL DEL CÓNYUGE SUPÉRSTITE (ART. 3573 BIS)
Art. 3.573 bis: “Si a la muerte del causante éste dejare un solo inmueble habitable como
integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el hogar conyugal, cuya
estimación no sobrepasare el indicado como límite máximo a las viviendas para ser
declaradas bien de familia, y concurrieren otras personas con vocación hereditaria o como
legatarios, el cónyuge supérstite tendrá derecho real de habitación en forma vitalicia y
gratuita. Este derecho se perderá si el cónyuge supérstite contrajere nuevas nupcias.”
Este derecho reconocido al cónyuge supérstite, cuya naturaleza es derecho real de
habitación, constituye una excepción al principio consignado en el Art. 2949 que establece
que el uso y la habitación se constituyen del mismo modo que el usufructo. Tiene un
propósito asistencial y humanitario, la protección del único techo del viudo o la viuda,
ante los requerimientos de particionar la herencia de los demás herederos o legatarios.
Debe ser solicitado por el interesado en el marco del juicio sucesorio, donde el juez
comprobará si se cumplen los requisitos exigidos por el código civil. Sin embargo, la
constitución de este derecho no impide que el inmueble sea inventariado en la sucesión y
adjudicado a uno o más herederos o legatarios, revistiendo éstos la calidad de nudos
propietarios hasta la muerte del cónyuge viudo. Al ser un derecho real de habitación, se
aplican las normas relativas a éste, inclusive la exigencia de inventario y fianza que impone
el Art. 2967; debe conservar la sustancia y el destino de la cosa (salva rerum substantia) y
efectuar los actos necesarios para su conservación, a su costa; puede defender su derecho
a través de las acciones posesorias y reales
Requisitos:
1.Único inmueble habitable integrante del haber hereditario. No hay una solución
unánime en la doctrina y jurisprudencia para el caso de que hubiese un solo inmueble
habitable en el acervo hereditario, pero un conjunto de bienes valiosos que hicieren
posible satisfacer las necesidades de habitación (joyas, ganados, automóviles, etc.); en
algunos casos se ha hecho prevalecer la letra textual de la ley (otorgando el derecho) y en
otros se ha morigerado, negando el derecho por considerarlo abusivo, ante la abundancia
de otros bienes.
2. Valor máximo del inmueble. No debe sobrepasar el límite indicado como vivienda
susceptible de ser adherida al régimen de bien de familia; para su determinación, habrá
que estarse a la normativa provincial.
3. Sede del hogar conyugal. Debe haber sido último domicilio del matrimonio en vida del
cónyuge fallecido.
4. No haber contraído nuevas nupcias. Es una causal de resolución
Servidumbres prediales.

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Las servidumbres prediales ya han sido explicadas en el punto 2.2.3 de esta lectura a la
cual remitimos al alumno para su lectura y comprensión de la temática, en caso de
resultarle necesario
Hipoteca.
Seguridades reales y personales – Los privilegios.
Se dice que el patrimonio es la prenda común de los acreedores. Podemos agregar, que el
principio genérico es la par conditio creditorum, o igualdad de todos los acreedores.
Mientras los bienes del deudor sean suficientes para cubrir las deudas, todos sus
acreedores cobran las prestaciones debidas y no hay conflictos de rango entre ellos. Sin
embargo, para los casos en que los bienes del deudor sean insuficientes, es necesario
establecer un orden de preferencias. Se trata, precisamente, del fundamento de las
garantías creditorias. Las garantías pueden ser personales, cuando una persona se obligue
en forma subsidiaria a tomar a cargo la obligación ante el incumplimiento del deudor,
como el caso del avalista o fiador; o también pueden ser reales, cuando se afecta una cosa
determinada como garantía de pago, teniendo el acreedor potestad para llevarla a remate
y cobrarse del valor de la misma, ante el incumplimiento; tal es el caso de la prenda, la
hipoteca y el anticresis.
Hipoteca
Art. 3.108: “La hipoteca es el derecho real formado en seguridad de un crédito en dinero,
sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor”.
Se han efectuado las siguientes críticas al texto legal:
• No es necesario que deudor e hipotecante sean la misma persona; el deudor de la

obligación puede ser una persona y quien preste su inmueble en garantía, otra.
• Pueden garantizarse obligaciones no dinerarias (por ejemplo, crear una obra de arte), ya
que el artículo 3109 consigna “…si la obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no
hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor
estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca”.
• El término “bienes” no es correcto, siempre se dará en garantía una “cosa”, que además
será una cosa inmueble.
• La definición debería hacer alusión a los modos de dar “seguridad” a través de la

hipoteca, que son el ius persequendi y el ius praeferendi, temática estudiada en el módulo
I cuando nos referimos a los caracteres de los derechos reales.
Caracteres:
• Esenciales: Sin ellos no hay hipoteca, si faltan la misma estará viciada de nulidad. Son
caracteres esenciales:

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*Es un derecho real.
*Es accesorio a un crédito. No existe hipoteca si no hay un crédito al cual brinda

seguridad. Es un derecho real accesorio de un derecho personal que debe consistir en un
crédito cierto y determinado en dinero. Debemos aclarar que en este sentido, la hipoteca
es “accesorio de la obligación”, pero no “obligación accesoria”, puesto que se trata de un
derecho real al que no corresponde obligación alguna.
*Es convencional, no admite otra forma de constitución más que el acuerdo de

voluntades. El Art. 3115 dispone que “no hay otra hipoteca que la convencional
constituida por el deudor de una obligación en la forma prescripta en este título”.
*Publicidad: Debe ser inscripta para su oponibilidad a los terceros. La hipoteca nace con la
firma de la escritura y es el único derecho real en el cual no hay modo (ni posesorio ni
inscriptorio), la inscripción es declarativa y no constitutiva.
*Debe cumplirse el requisito de la especialidad (determinación precisa de sujeto-objeto-

causa) del contrato hipotecario y respecto de la obligación a la que accede.Según el Art.
3109 “no puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y
expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y determinada…”.
Este carácter tiene un doble aspecto: a) especialidad en cuanto al inmueble, o sea, al
objeto de la hipoteca; y b) especialidad en cuanto al crédito
Según el Art. 3131, el acto constitutivo de la hipoteca debe contener:
“1°: el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al
acreedor, los de las personas jurídicas por su denominación legal, y el lugar de su
establecimiento; 2°: la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que
se encuentra; 3°: la situación de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que
pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4°: la
cantidad cierta de la deuda y la determinación de la misma.” Si el crédito es condicional o
indeterminado en su valor, o si la obligación es eventual, o si ella consiste en hacer o no
hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor
estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca. A su vez, el o los inmuebles dados en
garantía, deben estar expresamente determinados, una designación colectiva de los
inmuebles que el deudor hipoteque, como existentes en un lugar o ciudad determinada,
no es suficiente para dar a la constitución de la hipoteca la condición esencial de la
especialidad del inmueble gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e
individualmente la naturaleza del inmueble
el Art. 3133 expresa que la constitución de la hipoteca no se anulará por falta de algunas
de las designaciones prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de
la designación que falte. Corresponde a los tribunales decidir el caso por la apreciación
del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca. La hipoteca

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garantiza tanto el principal del crédito, como los intereses si éstos estuviesen
determinados en el título (Art. 3152). Estos intereses serán debidos hasta el efectivo pago;
la hipoteca garantiza tanto el principal del crédito, como los intereses que corren desde su
constitución, si estuvieren determinados en la obligación.
Natural: Indivisibilidad.En virtud de este carácter, cada una de las cosas hipotecadas a una
deuda y cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de
ella .Se reputa un carácter natural y no esencial porque puede faltar y la hipoteca no
pierde validez. Hay indivisibilidad cuando cada una de las cosas hipotecadas a una deuda,
y cada parte de ellas están obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella.
Aunque se hagan pagos parciales, en principio no podrá solicitarse la cancelación parcial
de la hipoteca. Si son varios los inmuebles afectados al pago de la deuda, el acreedor
podrá ejecutar cualquiera o todos ellos. Por supuesto que hablamos de la indivisibilidad de
la hipoteca, el crédito garantizado sigue siendo divisible de manera tal que, si ejecutado el
inmueble, queda un saldo sin pagar y es preciso ir sobre otros bienes de los deudores,
podrá cobrarse a cada uno su parte de la deuda. La excepción a la indivisibilidad de la
hipoteca está consignada en el artículo 3.112 que reza:
“la hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte
de ellas están obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella. Sin embargo en
la ejecución de bienes hipotecados, cuando sea posible la división en lotes, o si la
garantía comprende bienes separados, los jueces podrán ordenar la enajenación en
lotes, y cancelación parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga lesión al
acreedor”.
Objeto – Extensión de la garantía: La extensión está reglada en los Arts. 3.110 y 319518.
La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estén unidos al
principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales,
accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones
hechas sobre un terreno vacío; a las ventajas que resulten de la extinción de las cargas o
servidumbres que debía el inmueble; a los alquileres o rentas debidas por los
arrendatarios; y al importe de la indemnización concedida o debida por los aseguradores
del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos
para reunirlos al inmueble hipotecado, no están sujetos a la hipoteca. Si el inmueble
hipotecado tiene edificios y éstos son destruidos, la hipoteca sólo subsiste sobre el suelo, y
no sobre los materiales que formaban el edificio. Si éste es reconstruido la hipoteca vuelve
a gravarlo.
Constitución de la Hipoteca: No hay otra hipoteca que la convencional. La hipoteca sólo

puede ser constituida por escritura pública o por documentos, que sirviendo de títulos al
dominio o derecho real, estén expedidos por autoridad competente para darlos, y deban
hacer fe por sí mismos. Podrá ser una misma la escritura pública de la hipoteca y la del
contrato a que acceda. La constitución de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando

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se ha hecho pública por su inscripción en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes
contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y
testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca
constituida por escritura pública, se considera registrada (principio de incolumnidad).
Para que el contrato hipotecario tenga total validez, es necesario que el constituyente sea
propietario del inmueble y goce de plena capacidad, pues si ésta falta el acto será nulo (de
nulidad relativa). Las hipotecas realizadas por quien no es propietario son nulas de
nulidad absoluta y se denominan actos “a non domino”. La hipoteca puede ser constituida
por un tercero, que garantiza la obligación del deudor. Si el hipotecante asume la deuda y
se obliga personalmente al pago, se denomina “tercero adquirente” (adquiere la deuda) y
se podrá ir contra todo su patrimonio (no sólo el inmueble), en caso de que no alcancen
los fondos provenientes de la realización de aquél. En cambio, si el hipotecante nada dice
respecto de asumir la deuda, sólo responde con el inmueble y se denomina “tercero
poseedor”.
En la hipoteca no hay traspaso de la posesión, es entonces que el codificador instituyó la

forma de publicidad inscriptoria, como caso de excepción para este derecho real (Art.
3134)19. La inscripción debe realizarse antes de los cuarenta y cinco días desde la
realización del acto (Art. 5 Ley 17.801) y caduca a los veinte años, por lo cual habrá que
reinscribirla antes de vencido el plazo para no perder la oponibilidad ante los terceros (Art.
3197).20
Capacidad y derecho para constituirla
para constituir la hipoteca es necesario capacidad plena, la que luego de la reforma del
año 2009 se adquiere a los 18 años de edad, no debiendo el constituyente estar inhibido
ni inhabilitado, tampoco tener incapacidades de derecho respecto del acto. El segundo
requisito, es la titularidad del derecho. Puede pasar que un condómino desee hipotecar su
cuota parte o el total del inmueble.
Si el condómino hipoteca su parte indivisa, la hipoteca será válida, pero quedará sin efecto
si el inmueble se adjudica a otro condómino luego de la partición (Art. 2678), pues la
partición tiene efecto declarativo (Art. 2678).21
Si lo que el condómino desea hipotecar es la totalidad del inmueble, debemos estarnos al

principio general que nos dice que ninguno de los condóminos puede, sin el
consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella,
físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el ejercicio actual e
inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará para impedir lo que la
mayoría quiera hacer a este respecto; por lo tanto, el condómino no puede enajenar,
constituir servidumbres, ni hipotecas en perjuicio del derecho de los copropietarios sin el
consentimiento de todos. Las solemnidades requeridas para la constitución de la

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hipoteca, son las mismas que las de cualquier derecho real sobre inmueble: escritura
pública e inscripción posterior.
Efectos de la hipoteca: La hipoteca no restringe las facultades propias del dominio, en

principio, sin embargo el propietario no deberá realizar actos materiales o jurídicos que
menoscaben el valor del inmueble y, correlativamente, todo acreedor hipotecario, aunque
su crédito sea a término o subordinado a una condición, tiene derecho a asegurarlo,
solicitando las medidas correspondientes contra los actos de menoscabo (embargo
preventivo, prohibición de innovar, entre otras medidas cautelares), pues el deudor
disminuye así la garantía de la deuda. En el caso de que el propietario hubiese violado lo
dispuesto por el Art. 315722 y las medidas cautelares no tuvieren sentido por haber sido
causados ya los detrimentos y el valor del inmueble hipotecado se encuentre disminuido a
término de no dar plena y entera seguridad a los acreedores hipotecarios, éstos podrán,
aunque sus créditos sean condicionales o eventuales, pedir la estimación de los deterioros
causados, y el depósito de lo que importen, o demandar un suplemento a la hipoteca (Art.
3159)23.
La hipoteca y los terceros – Extinción: El propietario está, en principio, facultado para

enajenar el dominio del inmueble hipotecado. Sin embargo, en virtud del ius persequendi
(facultad propia de todos los titulares de un derecho real) el acreedor hipotecario podrá
perseguirla en manos de quien se encuentre y ordenar su ejecución, tal como podría
haber hecho con el primer propietario.
Cuando el propietario enajena el inmueble hipotecado, el adquirente tiene dos opciones
• Tercero adquirente: Se denomina así al nuevo propietario, cuando asume la deuda

hipotecaria como propia y se convierte en el nuevo deudor hipotecario, respondiendo con
todo su patrimonio; para ello, es necesaria la conformidad del acreedor hipotecario. Para
que el deudor original (primer propietario del inmueble) quede liberado, el acreedor
deberá liberarlo expresamente, pues la sola aceptación del nuevo deudor no es suficiente
para desobligarlo operando la novación.
• Tercero poseedor: Se denomina así al adquirente del inmueble cuando no asume la

deuda como propia, o no ha sido aceptado por el acreedor hipotecario, o si se trata de una
persona ajena a la obligación principal y que ha prestado su inmueble en garantía al
obligado, limitándose a responder con el inmueble hipotecado. En ningún caso se puede
atacar el resto del patrimonio del tercero poseedor, él responderá sólo con el inmueble.
Los acreedores hipotecarios, aún antes de la exigibilidad de sus créditos, están autorizados
a ejercer contra el tercer poseedor, todas las acciones que les corresponderían contra el
deudor mismo, para impedir la ejecución de actos que disminuyan el valor del inmueble
hipotecado. Los arrendamientos hechos por el tercer poseedor pueden ser anulados,
cuando no tuviesen fecha cierta anterior a la intimación del pago o abandono del
inmueble; pero los que tuvieren una fecha cierta anterior, deben ser mantenidos. El
tercero poseedor no puede ser ejecutado directamente, el acreedor debe antes intimar al

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deudor al pago del capital y de los intereses exigibles en el término de tres días, y si éste
no lo verificare, podrá recurrir al tercer poseedor, exigiéndole el pago de la deuda, o el
abandono del inmueble que la reconoce. El tercero poseedor puede exonerarse del pago
de la obligación hipotecaria abandonando el inmueble, (a diferencia del tercer
adquirente). El juez deberá nombrar un curador a los efectos de proveer a la conservación
del bien, hasta que éste sea liquidado.
Cancelación: La hipoteca se acaba por la extinción total de la obligación principal sucedida

por alguno de los modos designados para la extinción de las obligaciones. La hipoteca se
extingue por la renuncia expresa y constante en escritura pública, que el acreedor hiciere
de su derecho hipotecario, consintiendo la cancelación de la hipoteca. El deudor en tal
caso, tendrá derecho a pedir que así se anote en el registro hipotecario o toma de razón, y
en la escritura de la deuda. La extinción de la hipoteca tiene lugar, cuando el que la ha
concedido no tenía sobre el inmueble más que un derecho resoluble o condicional, y la
condición no se realiza, o el contrato por el que lo adquirió se encuentra resuelto, como el
caso de un instrumento declarado nulo por la autoridad judicial
Si el inmueble hipotecado tiene edificios y éstos son destruidos, la hipoteca sólo subsiste
sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio. Si éste es reconstruido
la hipoteca vuelve a gravarlo. Cuando media subasta judicial del bien hipotecado, la
hipoteca se extingue aunque no esté cancelada en el registro de hipotecas, respecto del
que hubiese adquirido la finca hipotecada en remate público, ordenado por el juez con
citación de los acreedores que tuviesen constituidas hipotecas sobre el inmueble, desde
que el comprador consignó el precio de la venta a la orden del juez. Si la propiedad
irrevocable, y la calidad de acreedor hipotecario se encuentran reunidas en la misma
persona, la hipoteca se extingue naturalmente
Prenda
el Art. 3204: “Habrá constitución de prenda cuando el deudor, por una obligación cierta o
condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crédito en
seguridad de la deuda”.
El contrato es unilateral (la única obligación que nace luego de su perfección es la

obligación de restituir a cargo del acreedor), oneroso, accesorio de otro contrato donde se
plasma la obligación principal y no exige formalidad alguna respecto de las partes,
pudiendo incluso ser oral y la prueba en juicio podrá rendirse por cualquier medio.
para la oponibilidad ante los terceros, el Art. 3127 exige que el contrato conste en
escritura pública o instrumento privado de fecha cierta y que contenga las siguientes
cláusulas:
a. Importe del crédito garantizado.

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b. Designación detallada de la especie y naturaleza de los objetos dados en prenda, su

calidad peso y medida si fuera necesario.
el código indica respecto del contrato, que es nula toda cláusula que autorice al acreedor a
apropiarse la prenda, aún cuando ésta sea de menor valor que la deuda, o a disponer de
ella fuera de los modos establecidos en este título; esto es así, desde que el ius
praeferendi implica un privilegio sobre el precio del bien liquidado y no sobre el bien en sí.
Es igualmente nula la cláusula que prive al acreedor de solicitar la venta de la cosa.
Para constituir prenda sobre una cosa, es necesario ser propietario y gozar de capacidad
plena. Al igual que la hipoteca, quien constituye la prenda puede ser el propio deudor o un
tercero que garantiza la obligación de aquél
El acreedor prendario es un poseedor legítimo de cosa mueble y la publicidad de la prenda

se lleva a cabo mediante la tradición (publicidad posesoria), a diferencia de la hipoteca,
para la cual el codificador previó la inscripción por no haber tradición. El acreedor
prendario sólo gozará de los derechos que devienen de la prenda, mientras subsista la
posesión. En tal sentido, se juzga que el acreedor continúa en la posesión de la prenda,
cuando la hubiese perdido o le hubiere sido robada, o la hubiera entregado a un tercero
que se obligase a devolvérsela
Todas las cosas muebles y las deudas activas pueden ser dadas en prenda, siempre que
estén en el comercio; la garantía se extiende a los accesorios de la cosa y a sus aumentos.
En caso de que el objeto sea un crédito, éste debe constar en un instrumento (debe estar
“cosificado”), pues el objeto de los derechos reales siempre es una cosa material.
El titular de la prenda goza del ius persequendi, pudiendo reivindicar la cosa en poder de
quien se encuentre y solicitar al juez su realización para el cobro de la deuda
El deudor no puede reclamar la devolución de la prenda, mientras no pague la deuda, así

como los gastos efectuados para la conservación de la cosa y los intereses.
Si el acreedor no puede usar la cosa dada en prenda; si abusare, ejerciendo en ella

derechos que no eran propios, el deudor puede pedir que la cosa se ponga en secuestro.
El acreedor responde por pérdida o deterioros de la cosa.
Extinción: La prenda se extingue por todas las formas de extinción de los derechos reales,
más una forma propia de su carácter de derecho accesorio o de garantía: la extinción de la
obligación principal a que acceda. Se extingue también, cuando por cualquier título la
propiedad de la cosa empeñada pasa al acreedor. Extinguido el derecho de prenda por el
pago de la deuda, el acreedor está obligado a restituir al deudor la cosa empeñada, con
todos los accesorios que dependían de ella al tiempo del contrato, y las accesiones que
después hubiese recibido. Si el bien prendado es subastado, el comprador adquiere el
dominio libre de gravámenes y (por ende) sin la prenda. En este caso, el derecho del

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acreedor prendario se traslada sobre el precio obtenido en el remate. En el caso de venta

privada, el bien se venderá con la carga real
Anticresis:
Art. 3.239: “El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un
tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los
frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito, si son debidos; y en
caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses
Caracteres:
• Constituye un derecho real.
• Se trata de un derecho accesorio.
• Es indivisible, vale decir que el titular no está obligado a restituir el inmueble mientras
no se le haya pagado enteramente el crédito.
• También puede señalarse la especialidad, en cuanto al objeto y en cuanto al crédito

como uno de los caracteres de la anticresis.
• La publicidad que acarrea la oponibilidad a terceros se cumple mediante la inscripción

del acto constitutivo en el Registro de la Propiedad Inmueble
El anticresis, al igual que todos los derechos reales de garantía, sólo puede nacer de un
contrato. El contrato por el cual se constituye el derecho real de anticresis, debe
celebrarse por escritura pública (Art. 1184) y es oneroso, unilateral y real (porque se
perfecciona con la entrega de la cosa). Debe ser inscripto para su oponibilidad. Al igual
que en la prenda, se encuentra prohibida la cláusula que autorice al acreedor a tomar en
propiedad la cosa en caso de que la deuda no fuese pagada pues, como todo derecho real
de garantía, implica solamente la preferencia sobre el precio de liquidación sobre la cosa y
no sobre la cosa misma. La capacidad para constituirlo debe ser plena, pudiendo ser un
titular de dominio o de usufructo quien lo haga. El derecho de anticresis, al igual que la
prenda, es indivisible. El acreedor no está obligado a restituir la cosa hasta que la deuda
no haya sido completamente saldada.
El anticresista tiene el derecho de percibir los frutos naturales o civiles y puede explotar el
inmueble por sí mismo o arrendarlo. Si hiciese mejoras necesarias, descontará lo gastado
de los frutos que perciba y si éstas no fueran necesarias, debe ser resarcido en proporción
al mayor valor que la cosa hubiese adquirido.

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En relación a las obligaciones del anticresista, diremos que debe proveer al cuidado y
conservación del inmueble, pudiendo ser condenado a restituirlo si hiciere un uso abusivo.
Debe pagar las cargas y contribuciones, pudiendo
descontar estos importes de los frutos. No puede introducir cambios en el inmueble ni

alterar su destino. Una vez extinguida la deuda que garantiza, debe restituir el inmueble.
La extinción del anticresis se produce, al igual que en la prenda o en la hipoteca, por los
mismos medios que el resto de los derechos reales con más un modo especial: extinción
de la obligación a la que accede.
Este derecho real no ha tenido recepción en la práctica, quizás por la similitud en sus fines
(garantizar una obligación con un inmueble) con la hipoteca, derecho real sobre el cual
hay una detallada regulación en el código y un extensa costumbre jurídica de aplicación.
ARTICULOS
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Mariani de Vidal, Marina. Op. Cit., Tomo I, págs. 77 y siguientes. 2 Art. 524. “Las obligaciones son
principales o accesorias con relación a su objeto, o con relación a las personas obligadas. Las
obligaciones son accesorias respecto del objeto de ellas, cuando son contraídas para asegurar el
cumplimiento de una obligación principal; como son las cláusulas penales. Las obligaciones son
accesorias a las personas obligadas, cuando éstas las contrajeren como garantes o fiadores.
Accesorios de la obligación vienen a ser, no sólo todas las obligaciones accesorias, sino también los
derechos accesorios del acreedor, como la prenda o hipoteca.” 3 Art. 2.502. “Los derechos reales
sólo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposición de última voluntad que
constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá sólo
como constitución de derechos personales, si como tal pudiese valer.” Art. 2.503. “Son derechos
reales:1° El dominio y el condominio;2° El usufructo;3° El uso y la habitación;4° Las servidumbres
activas;5° El derecho de hipoteca;6° La prenda;7° La anticresis;8° La Superficie Forestal”
Pag 8
6 Art. 2.520. “La propiedad de una cosa comprende simultáneamente la de los accesorios que se
encuentran en ella, natural o artificialmente unidos.” 7 Art. 2.522. “La propiedad de una cosa
comprende virtualmente la de los objetos que es susceptible de producir, sea espontáneamente,
sea con la ayuda del trabajo del hombre; como también de los emolumentos pecuniarios que
pueden obtenerse de ella, salvo el caso que un tercero tenga el derecho de gozar la cosa y la
excepción relativa del poseedor de buena fe.” 8 Art. 2.518. “La propiedad del suelo se extiende a
toda su profundidad, y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares. Comprende
todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las
modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El propietario es dueño
exclusivo del espacio aéreo; puede extender en él sus construcciones, aunque quiten al vecino la

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luz, las vistas u otras ventajas; y puede también demandar la demolición de las obras del vecino
que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio
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Solidaridad: Implica actuación o responsabilidad total de cada uno de los titulares de un derecho o
de los obligados por razón de un acto o contrato.
Pag 16
Art. 3.452. Los herederos, sus acreedores y todos los que tengan en la sucesión algún derecho
declarado por las leyes, pueden pedir en cualquier tiempo la partición de la herencia, no obstante
cualquiera prohibición del testador, o convenciones en contrario.
Pag 26
Art. 2.994. “Cuando el propietario de dos heredades haya él mismo sujetado la una respecto a la
otra con servidumbres continuas y aparentes, y haga después una desmembración de ellas, sin
cambiar el estado de los lugares, y sin que el contrato tenga convención alguna respecto a la
servidumbre, se juzgará a ésta constituida como si fuese por título.” Art. 2.995. “Si el propietario
de dos heredades, entre las cuales existe un signo aparente de servidumbre de la una a la otra,
dispone de una de ellas, sin que el contrato contenga ninguna convención relativa a la
servidumbre, ésta continúa existiendo activa o pasivamente en favor del fundo enajenado, o sobre
el fundo enajenado.”
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Art. 3.068. “El propietario, usufructuario, o usuario de una heredad destituida de toda
comunicación con el camino público, por la interposición de otras heredades, tiene derecho para
imponer a éstas la servidumbre de tránsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y
resarciendo todo otro perjuicio.” Art. 3.070. “Una heredad no se considera cerrada por las
heredades vecinas, cuando una parte no edificada de esta heredad, está separada de la vía pública
por construcciones que hacen parte de ella.”
Pag 30
Art. 3.068. El propietario, usufructuario, o usuario de una heredad destituida de toda

comunicación con el camino público, por la interposición de otras heredades, tiene derecho para
imponer a éstas la servidumbre de tránsito, satisfaciendo el valor del terreno necesario para ella, y
resarciendo todo otro perjuicio.
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Art. 2.838. “El usufructo puede ser establecido sobre toda especie de bienes, muebles o
inmuebles, corporales o incorporales, que pueden ser vendidos o donados, y todos los que pueden
ser dejados por disposiciones de última voluntad. Los bienes que no son cosas sólo pueden ser

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objeto actual de usufructo cuando estuvieren representados por sus respectivos instrumentos.
Cuando no estuvieren representados por instrumento, las cosas comprendidas en el crédito o en
el derecho, que viniesen a poder del usufructuario, serán su objeto futuro.” 16 Art. 2.827. “El
usufructo es universal, cuando comprende una universalidad de bienes, o una parte alícuota de la
universalidad. Es particular cuando comprende uno o muchos objetos ciertos y determinados
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Art. 2.851. El usufructuario, antes de entrar en el uso de la cosa sujeta al usufructo, debe dar
fianza de que gozará de ella, y la conservará de conformidad a las leyes, y que llenará
cumplidamente todas las obligaciones que le son impuestas por este código o por el título
constitutivo del usufructo, y que devolverá la cosa acabado el usufructo. La fianza puede ser
dispensada por la voluntad de los constituyentes del usufructo
Pag 40
Art. 3.110. La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estén unidos al
principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o
artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno
vacío; a las ventajas que resulten de la extinción de las cargas o servidumbres que debía el
inmueble; a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; y al importe de la indemnización
concedida o debida por los aseguradores del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el
propietario de inmuebles contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no están sujetos a la
hipoteca. Art. 3.195. Si el inmueble hipotecado tiene edificios y éstos son destruidos, la hipoteca
sólo subsiste sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio. Si éste es
reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo
Pag 41
Art. 3.134. “La hipoteca constituida en los términos prescriptos debe ser registrada y tomada
razón de ella en un oficio público destinado a la constitución de hipotecas o registro de ellas, que
debe existir en la ciudad Capital de cada Provincia, y en los otros pueblos en que lo establezca el
Gobierno Provincial.” 20 Art. 3.197. “Los efectos de la inscripción de la hipoteca se extinguen
pasados veinte años desde que fue registrada.” 21 Art. 2.678. “Cada uno de los condóminos puede
constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble común, pero el resultado de ella queda
subordinado al resultado de la partición, y no tendrá efecto alguno en el caso en que el inmueble
toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitación.”
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Art. 3.157. “El deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva el ejercicio de todas las
facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede, con detrimento de los derechos

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del acreedor hipotecario, ejercer ningún acto de desposesión material o jurídica, que
directamente tenga por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.”
23 Art. 3.159. “Cuando los deterioros hubiesen sido consumados, y el valor del inmueble
hipotecado se encuentre disminuido a término de no dar plena y entera seguridad a los
acreedores hipotecarios, éstos podrán, aunque sus créditos sean condicionales o eventuales, pedir
la estimación de los deterioros causados, y el depósito de lo que importen, o demandar un
suplemento a la hipoteca.

REALES Resumen 1y2

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Reales resumen 1y2

Derechos Reales (Universidad Empresarial Siglo 21)

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Elementos Fundamentales de los Derechos Reales: Modulo 1

Buteler Cáceres1 divide a los derechos subjetivos en:

b) Derechos que importan directamente al patrimonio:

Las cosas son aplicables a la energía y fuerzas naturales susceptibles de apropiación,

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afirma el propio Vélez.

“El patrimonio de una persona es la universalidad jurídica de su derechos reales y de sus

“un derecho absoluto”, porque es oponible, es decir a toda la comunidad, en

“de contenido patrimonial”, porque cuentan con un valor para su titular.

“cuyas normas, sustancialmente de orden público”, porque en buena medida, la

Erga omnes: significa "respecto de todos" o "frente a todos.

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naturales susceptibles de apropiación.

“obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al

Distintas teorías que definen el Derecho Real:

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Personalistas realistas (Rigaud – Bonnecase): Funden todos los derechos patrimoniales

Teoría de la Institución: (Hariou) Reconoce una diferencia entre derechos reales y

Estos consisten en reiteradas situaciones en el tiempo que se convierten en derechos al

Los derechos subjetivos se diferencian según el contenido institucional que poseen, si es

Enumeración de los Derechos Reales:

Son derechos reales:

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Derechos reales prohibidos:

◦ “Enfiteusis”. Es el derecho real por el cual el propietario de un inmueble, vende el

“Superficie”. Es el derecho real en cual se separa la superficie y el subsuelo de las construcciones y

“Vinculación”. Se denominaba así a la acción de sujetar un grupo de bienes a un orden sucesorio

Derechos reales restringidos:

Puede adoptar distintas formas:

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◦ Consignativo: es cuando sin operarse la transmisión de la propiedad, se forma un censo sobre el

◦ Un tercer tipo de censo era el enfitéutico: Esta prohibida en nuestra legislación.

Diferencias entre derecho real y derecho personal

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Derecho Real Derecho Personal

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Forma de constitución de los derechos reales:

Creación de los Derechos Reales:

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Distinción entre creación legal y fuente de los derechos reales:

Numerus clausus y tipicidad de los derechos reales:

Clasificación de los derechos reales:

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Recaen sobre el valor: hipoteca - anticresis - prenda - censos.

Según las facultades de su titular:

Titulo formal y material

De la definición se desprende que podemos hablar del título en 3 sentidos:

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Título: ¿Cómo vino a ser titular del derecho?

La adquisición: originaria y derivada:

En los modos originarios, el derecho se adquiere con independencia de un derecho anterior de

Son modos originarios:

En los modos derivados, la adquisición se apoya en el derecho de otra persona.

Son modos derivados:

 La tradición  La sucesión mortis causa.

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A esta enumeración le falta:

¿Qué sucede en los casos de los inmuebles? ¿Son objeto de apropiación?

Son susceptibles de apropiación privada:

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