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PRIVADO V

REALES

ENUMERACIÓN DE DERECHOS REALES


2503.* Son derechos reales:
1. El dominio y el condominio.
2. El usufructo.
3. El uso y la habitación.
4. Las servidumbres activas.
5. El derecho de hipoteca.
6. La prenda.
7. La anticresis.
Además de estos existen numerosas leyes que los crean y regulan. Como la superficie foresta, la propiedad
horizontal, la prenda con registro.
2614. Los propietarios de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos, ni de superficie;
ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor término que el de cinco años, cualquiera que sea
el fin de la imposición; ni hacer en ellos vinculación alguna.
Enfiteusis: es el derecho real de cultivar de un fundo y gozar de el de la manera mas extensa, en forma
perpetua o por muy largo tiempo, mediante el pago de una renta anual al propietario.
Censo: es un derecho real sobre cosas inmuebles, constituido por contrato en donde una de las partes le paga
a la otra en forma anual en dinero o frutos.
Vinculación: implica la sujeción de un bien raíz o de varios bienes a la propiedad de una determinada familia
o sucesores en forma perpetua. Los caracteres son la inalienabilidad de los bienes e inalterabilidad en el orden
de suceder, quedando los bienes vinculados fuera del comercio y excluidos de la prende común de los
acreedores (son vinculaciones el mayorazgo la capellanía)
Nueras clausus: hace referencia al Art. 2502, creando una valla a la autonomía de la voluntad.

Clasificación de los derechos reales:


Los derechos reales sobre cosa propia son: dominio, condominio y propiedad horizontal,
Los derechos reales sobre cosa ajena:
de goce y disfrute: usufructo, uso, habitación, servidumbres activas.
De garantía: hipoteca, prenda y anticresis.
Derecho real sobre cosa ajena y propia, mixta: superficie forestal.
Según su autonomía:
Accesorios a un crédito son: prenda, hipoteca y anticresis.
Autónomos son: dominio, condomio, propiedad horizontal, usufructo, uso, habitación, servidumbre, superficie
forestal.
Según la duración:
Los Derechos Reales perpetuos: dominio, condominio, propiedad horizontal, servidumbres reales.
Derechos Reales Temporarios: usufructo, uso, habitación, servidumbres a plazo, hipoteca, prenda, anticresis,
superficie forestal.
Según su contenido:
Recaen sobre muebles o inmuebles: dominio, condominio, usufructo, uso.
Recaen sobre muebles: prenda.
Recae sobre inmuebles: hipoteca, servidumbres, propiedad horizontal, habitación.
Según facultades del titular:
Trasmisibles: dominio, condominio, propiedad horizontal.
Intrasmisibles en cuanto al derecho en si: usufructo, uso y habitación

Derechos reales no enumerados: los derechos reales no pueden ser quitados ni modificados por las leyes
posteriores, por ende los derechos creados con anterioridad al codigo civil subsisten
Convalidación:
Principio del nemo plus iuris 3270. Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más
extenso que el que gozaba.
Criterio general adoptado por el código es el art. 2504 que establece la convalidación de los actos por la sola
adquisición de la calidad requerida por la ley para constituir o transmitir el derecho. “Si el que transmitió o
constituyó un derecho real que no tenía derecho a transmitir o constituir, lo adquiriese después, entiéndese
que transmitió o constituyó un derecho real verdadero como si lo hubiera tenido al tiempo de la transmisión o
constitución”
No es convalidable la hipoteca. 3126 “La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no será valida ni por
la adquisición que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia que aquel a quien el inmueble
pertenece viniese a suceder al constituyente a título universal”.

Adquisición, transmisión y pérdida de los derechos reales.


2525. La aprehensión de las cosas muebles sin dueño, o abandonadas por el dueño, hecha por persona capaz
de adquirir con el ánimo de apropiárselas, es un título para adquirir el dominio de ellas.
2505. La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada
mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que
corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas.

Posesión poseedor será quien se comporte como titular de un derecho real, con independencia de que lo
tenga o no en realidad.
Posesión 2351. Habrá posesión de las cosas (objeto), cuando alguna persona, por sí o por otro, tenga una
cosa bajo su poder (corpus), con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad (animus
domini).
Conforme a ello soy poseedora sin interesar si tengo efectivamente el derecho de dominio. Si lo tengo, seré
propietaria y poseedora, pero puedo ser propietaria y no ser poseedora o viceversa. Hay posesión solo sobre
las cosas corporales, nunca sobre objetos intelectuales.
Tenencia: 2352. E1 que tiene efectivamente una cosa (corpus), pero reconociendo en otro la propiedad (falta
animus domini), es simple tenedor de la cosa (objeto), y representante de la posesión del propietario, aunque
la ocupación de la cosa repose sobre un derecho. Es lo opuesto a la posesión.
Elementos: para Savigny los elementos de la posesión son dos: corpus y el animus domini (en el momento
de la adquisición deben encontrarse ambos). Y par la tenencia solo el corpus.
Para Ihering el único elemento para demostrar la posesión es el corpus. Se reemplazaría el animus domini
por la norma legal.
Para Saleilles requiere también corpus y animus domini poniendo su asiento sobre el factor económico, la
causa en virtud de la cual comenzó la relación con la cosa y el estado espiritual de la persona.
Poseedores legítimos: 2355. La posesión será legítima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido
en conformidad a las disposiciones de este Código.
La cuasi posesión son cuasi poseedores los que se comportan como si fueran titulares de derechos reales
distintos del dominio, a saber: usufructo, uso, habitación, prenda y anticresis. Esta cuasi posesión consiste en
el goce que tiene aquel a quien pertenece. El régimen jurídico de la posesión y de la cuasi posesión es el
mismo, ya que el código no adopta figuras intermedias como la posesión derivada y la cuasi posesión.
Yuxtaposición local: es una relación de mero contacto físico con la cosa, sin voluntad relevante de tener ese
contacto físico. Ej.: estando dormida me ponen un objeto en la mano.
Vinculo de dependencia: quienes detentan la cosa por razones de servicio. Ej. El obrero con las maquinas
de la fabrica donde trabaja.
Vinculo de hospedaje: ej. La relación que existe entre el pasajero de un hotel y los muebles y la habitación
que ocupa.
Vinculo de hospitalidad: ej. La relación de un huésped con el inmueble y los muebles de la habitación que
ocupa.
Naturaleza jurídica:
Opinan que es un hecho: Savigny opina que la posesión es un hecho con consecuencias juridicas, pues su
basamento se encuentra en circunstancias fácticas que constituyen el corpus. Lo mismo opina Mackeldey y
Windscheid.
Los que la consideran un derecho: Ihering derecho real y Monitor dice que es un derecho real y personal.
Fundamento de la protección posesoria: teorías absolutas son las que basan la protección en la posesión
misma. Teorías relativas (Savigny e Ihering) sostienen que la posesión se protege como medio de proteger
otras instituciones y no por ella misma, como la persona y la propiedad.
La coposesión: 2409. Dos o más personas pueden tomar en común la posesión de una cosa indivisible, y
cada una de ellas adquiere la posesión de toda la cosa.
2401. Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza, no pueden concurrir sobre la misma cosa. La
posesión es exclusiva.
2406. Si la posesión hubiese de tomarse de cosas que forman una masa de bienes, no basta tomar posesión
de una o alguna de ellas separadamente: es indispensable tomar la posesión de cada una de ellas, aunque
la tradición se hubiese hecho conjuntamente.
2407. Para tomar la posesión de parte de una cosa indivisible, es necesario que esa parte haya sido
idealmente determinada.
2408. Cuando la cosa es indivisible, la posesión de una parte importa la posesión del todo.
2410. Para tomar la posesión de una parte de una cosa divisible, es indispensable que esa parte haya sido
material o intelectualmente determinada. No se puede poseer la parte incierta de una cosa.
En relación con los terceros rige el Art. 2409, así cada poseedor se considera poseedor del todo.
En las relaciones de los coposesores entre si rigen el 2407 y 2410, es decir que cada coposeedor se considera
poseedor de una parte ideal.
Clasificación la posesión 2355. La posesión será legítima, cuando sea el ejercicio de un derecho real,
constituido en conformidad a las disposiciones de este Código. Ilegítima, cuando se tenga sin título, o por un
título nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del
que no tenía derecho a poseer la cosa, o no lo tenía para transmitirla. [Se considera legítima la adquisición de
la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.] (parrafo agregado por ley 17.711.)
En caso de compraventa de inmuebles mientras no se firme la escritura publica y se la inscriba en el registro
de la propiedad, el único propietario de la cosa es el vendedor, aunque se haya hecho tradición de ella al
adquirente por boleto de compraventa. Para transferir el dominio se requiere: titulo, modo e inscripción, por lo
que la suscripción de un boleto de compraventa queda confinado al ámbito de los derechos personales.
Con respecto al agregado del Art. 2355 se han sostenido diversas posiciones:
 Bustamante Alsina: se trataría de nuevo supuesto de dominio imperfecto.
 Laquis M.: es un posesión legítima en si misma o una posesión legitima impropia.
 Mendoza en pleno: que lo que la ley califica de legítima es a la adquisición de la posesión, pero no a
la posesión adquirida en si misma, que siempre será posesión ilegitima aunque de buena fe.
 López de Zavalia: aunque no lo es la posesión en las condiciones del agregado se considera legítima.
 Borda: sostiene que la buena fe se refiere a la celebración del boleto y no a la posesión adquirida a
consecuencia de el.
Buena fe, correlacionar con art. 4006 y su nota. 4006. La buena fe requerida para la prescripción, es la
creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo señor de la cosa
la creencia para configurara la buena fe es necesario el elemento objetivo: el titulo debe existir, no obstante
basta con el titulo putativo. Los vicios de forma del titulo hacen suponer mala fe en el poseedor. La buena fe
se presume hasta que se pruebe lo contrario salvo los casos en que la mala fe se presume (conocimiento del
poseedor que adquirió cosas robadas de la existencia de anuncios de perdida o hurto de los mismo, compra
de una cosa a persona sospechosa por no tener medio o capacidad para adquirirlas, y vicio de forma en el
titulo de adquisición)
Buena fe en la percepción de los frutos. Cada acto constituye un hecho aislado e independiente, es decir se
va a juzgar en cada acto la buena o mala fe.
Titulo putativo: es un caso especial de posesión de buena fe 2357. E1 título putativo equivale a un título
realmente existente, cuando el poseedor tiene razones suficientes para creer en la existencia de un título a su
favor, o para extender su título a la cosa poseída.
La posesión será viciosa Los vicios de la posesión son siempre relativos, solo los puede alegar el que los
sufrió.
Cuando fuera de cosas muebles adquiridas por:
Hurto
Abuso de Confianza. Intervención del titulo
Estelionato. Implica contratar a sabiendas sobre osas litigiosas, prendadas, embragadas como si estuviesen
libres o sobre cosas ajenos como si fueran propias
Y siendo de inmuebles cuando sea adquirida por violencia o clandestinamente; y siendo precaria cuando se
tuviese por un abuso de confianza
Clandestinidad. Actos que el poseedor realiza para ocultar la toma de posesión o su continuación.
Accesión de posesiones: es la suma de dos posesiones, para llegar a obtener la posesión anual a los efectos
de intentar las acciones posesorias propiamente dichas, y alcanzar el número de años necesarios para
usucapir. Así deben distinguirse dos supuestos: sucesión a titulo universal, no hay dos posesiones distintas
sino una misma posesión. En la sucesión a titulo singular, como las posesiones están separadas ad initio
pueden unirse, sumarse o accederse.
Intervención de titulo: es el cambio de la causa o titulo en virtud del cual se esta poseyendo o teniendo la
cosa. 2353. Nadie puede cambiar por sí mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. El
que comenzó a poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal, mientras no se
pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que
continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario.
La causa de la posesión puede cambiarse por acuerdo de partes, así se originan las figuras del constituto
posesorio y la de la traditio brevi manu. Y también puede cambiarse cuado el tenedor manifiesta por actos
exteriores su voluntad de convertirse en poseedor, es decir de intervenir el titulo de su posesión.
Adquisición de la posesión adquirir la posesión es asumir el poder de disponer físicamente de la cosa para
si, aquí deben reunirse los dos elementos de la posesión corpus y animus domini. Luego, la posesión se
conserva solo ánimo
Adquisición unilateral:
2373. La posesión se adquiere por la aprehensión de la cosa con la intención de tenerla como suya; salvo lo
dispuesto sobre la adquisición de las cosas por sucesión.
2382. desposesión La posesión de cosas muebles no consintiendo el actual poseedor la transmisión de ellas,
se toma únicamente por el acto material de la ocupación de la cosa, sea por hurto o estelionato; y la de los
inmuebles en igual caso por la ocupación, o por el ejercicio de actos posesorios, si fue violenta o clandestina.
Ocupación: originario. 2375. Si la cosa carece de dueño, y es de aquellas cuyo dominio se adquiere por la
ocupación según las disposiciones de este Código, la posesión quedará adquirida con la mera aprehensión.
Adquisición bilateral:
Tradición hay una entrega y recepción voluntaria. Requiere actos materiales y es un acto jurídico real.
La Tradición posesoria.
Tradición de muebles: 2381. La posesión de las cosas muebles se toma únicamente por la tradición entre
personas capaces, consintiendo el actual poseedor en la transmisión de la posesión.
Tradición de cosas muebles que no están presentes (simbólica o tacita), se entiende hecha por la entrega de
los conocimientos, facturas, etc., en los términos que lo dispone el Código de Comercio; o cuando fuesen
remitidas por cuenta y orden de otros, desde que la persona que las remite las entregue al agente que deba
transportarlas, con tal que el comitente hubiese determinado o aprobado el modo de la remisión.
Tradición de cosas muebles que están presentes.(tradición efectiva) 2385. Si la cosa cuya posesión se trata
de adquirir estuviere en caja, almacén o edificio cerrado, bastará que el poseedor actual entregue la llave del
lugar en que la cosa se halla guardada.
Tradición de cosas muebles futuras: 2376. Tratándose de cosas muebles futuras, que deban separarse de los
inmuebles, como tierra, madera, frutos pendientes, etc., se entiende que el adquirente ha tomado posesión
de ellas desde que comenzó a sacarlas con permiso del poseedor del inmueble. Una ves separadas aunque
se dejen en le mismo terreno la posesión corresponde al que los ha extraído.
Tradición de cosas muebles representativas de valor: La tradición de acciones endosables, se juzgará hecha
por sólo el endoso, sin ser necesaria la notificación al deudor. Las acciones al portador se juzgarán
transmitidas por la sola tradición efectiva de los títulos. La tradición de instrumentos de crédito sólo se juzgará
hecha, cuando fuese notificada al deudor, o aceptada por él.
Tradición de inmuebles. 2379. La posesión de los inmuebles sólo puede adquirirse por la tradición hecha
por actos materiales del que entrega la cosa con asentimiento del que la recibe; o por actos materiales del
que la recibe, con asentimiento del que la entrega. 2380. Puede también hacerse la tradición de los inmuebles,
desistiendo el poseedor de la posesión que tenía, y ejerciendo el adquirente actos posesorios en el inmueble
en presencia de él, y sin oposición alguna. 2384. Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura,
percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su
ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes.
La posesión vacua 2383. Para juzgarse hecha la tradición de los inmuebles, no estando el adquirente en la
simple tenencia de ellos, es necesario que el inmueble esté libre de toda otra posesión, y sin contradictor que
se oponga a que el adquirente la tome. Es el requisito de la posesión vacua. Porque si hay controversia no
puede entregarse la posesión.
Tradiciones abreviadas
Tradición Brevi-manu. Es decir cuando la cosa cuya posesión se quiere adquirir se encuentra ya en poder del
futuro adquirente por virtud de otra relación el código admite que se prescinda de la tradición
La tradición por indicación. 2387. No es necesaria la tradición de la cosa, sea mueble o inmueble, para adquirir
la posesión, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de
ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a
nombre de otro.
La tradición por constituto posesorio Es un caso de tradición abreviada en el que la posesiona se transforma
en tenencia por la simple convención sin que existan actos exteriores, el poseedor pasa a ser tenedor. Ej. C
propietario de un inmueble en el que vive le vende a B, pero por una razón cualquiera permanece ocupando
el inmueble
Art. 2462:
3. El que transmitió la propiedad de la cosa, y se constituyó poseedor a nombre del adquirente.
6. El que continuase en poseer la cosa después de reconocer que la posesión o el derecho de poseerla
pertenece a otro.
Adquisición por representante la posesión puede adquirirse por si o a través de un representante, ya sea
este voluntario (mandatario) o legal, y aun por u tercero que obra sin mandato (gestor de negocios)
2396. Para la adquisición de la posesión por medio de un tercero, no es preciso que la voluntad del mandante
coincida con el acto material de su representante.
En la adquisición de la posesión por representante legal, la capacidad y la buena fe se juzga teniendo
en cuenta a la persona del representado
En caso de conflicto entre el tradens y el representante en el sentido que este ultimo pretende adquirir
la posesión para el y el tradens para el accipiens (representado), como resuelve el Código la cuestión?
2395. Aunque el representante manifieste la intención de tomar la posesión para sí, la posesión se adquiere
para el comitente, cuando la voluntad del que la transmite ha sido que la posesión sea adquirida para el
representado.
Conservación de la Posesión.
Conservación solo animo (por el mismo poseedor) 2445 .Es decir que es suficiente el solo animo o intención
para conservar la posesión y esta intención se presume. Ello ocurre cuando otro no haya adquirido la posesión,
y mientras la perdida sea transitoria.
Conservación por otro
2446. La posesión se conserva, no sólo por el poseedor mismo, sino por medio de otra persona, sea en virtud
de un mandato especial, sea que la persona obre como representante legal de aquel por quien posee.
Persistencia de la posesión en caso de voluntad contraria, abandono, incapacidad o fallecimiento del
representante. 2447. La posesión subsiste, aun cuando el que poseía a nombre del poseedor, manifestare la
voluntad de poseer a nombre suyo, o aunque el representante del poseedor abandonare la cosa o falleciere,
o éste o su representante, llegare a ser incapaz de adquirir una posesión.
Error del representante sobre la persona del verdadero poseedor. 2448. La posesión de una cosa se conserva
por medio de los que la tienen a nombre del poseedor, no sólo cuando la tienen por sí mismos, sino también
cuando la tienen por otros que los creían verdaderos poseedores, y tenían la intención de tener la posesión
para ellos.
Pérdida de la posesión
Impedimentos transitorios en el ejercicio de la posesión. 2457 la posesión no se pierde mientras la cosa
no haya sido sacada del lugar en que el poseedor la guardó, aunque él no recuerde dónde la puso, sea ésta
heredad ajena, o heredad propia.
La perdida puede referirse:
Al objeto de la posesión:
La posesión se pierde por la pérdida de la cosa sin esperanza probable de encontrarla.
La posesión se pierde cuando el objeto que se posee deja de existir, sea por la muerte, si fuese cosa animada,
sea por la destrucción total, si fuese de otra naturaleza, o cuando haya transformación de una especie en otra.
La posesión se pierde cuando por un acontecimiento cualquiera, el poseedor se encuentra en la imposibilidad
física de ejercer actos posesorios en la cosa.
Se pierde la posesión cuando la cosa sufre un cambio que la hace legalmente no ser susceptible de ser
poseída por estar fuera del comercio.
A la voluntad del poseedor:
La posesión se pierde por la tradición que el poseedor hiciere a otro de la cosa, no siendo sólo con el objeto
de transmitirle la simple tenencia de ella.
Se pierde también la posesión cuando el poseedor, siendo persona capaz, haga abandono voluntario de la
cosa con intención de no poseerla en adelante.
A la acción de un tercero: se trata del caso en que un tercero actúa contra la voluntad del poseedor y así le
quita la posesión. Se convertirá el tercero en poseedor vicioso, según la cosa sea mueble o inmueble será el
vicio.
Efectos de la Posesión.
Para Savigny los efectos son, las acciones posesorias y la posibilidad de usucapir. A estas se le suelen
agregar la posesión de buena fe que otorga al poseedor la propiedad de los frutos que perciba, la posesión
de buena fe de una cosa mueble que hace presumir la propiedad de ella, el derecho a ser indemnizado de las
mejoras necesarias y útiles al poseedor de buena fe y el derecho de retener la cosa hasta ser pagado ese
crédito
Derechos y Obligaciones de la posesión misma. Concepto: se trata de ventajas y deberes que
corresponden tanto al titular del derecho real, como al poseedor y a veces al tenedor, en razón de su
vinculación con la cosa y que se transmiten con la cosa al sucesor. Se llaman ambulatorias por desplazarse
con la cosa, siendo irrelevante la persona del acreedor o deudor. 2420. Son derechos inherentes a la posesión,
sean reales o personales, los que no competen a una o más personas determinadas, sino indeterminadamente
al poseedor de una cosa determinada.
Derechos y Obligaciones respecto de cosas muebles. 2417. Es obligación inherente a la posesión de
cosas muebles, la exhibición de ellas ante el juez, en la forma que lo dispongan las leyes de los procedimientos
judiciales, cuando fuese pedida por otro que tenga un interés en la cosa fundado sobre un derecho. Los gastos
de la exhibición corresponden a quien la pidiere.
Derecho y Obligaciones respecto de cosas inmuebles. 2418. El que tuviere posesión de cosas inmuebles,
tendrá para con sus vecinos o terceros, las obligaciones impuestas en el Título 6 de este Libro.
2419. Son también obligaciones inherentes a la posesión de las cosas inmuebles, las servidumbres pasivas,
la hipoteca, y la restitución de la cosa, cuando el poseedor fuese acreedor anticresista. También las cargas
de dar, hacer o no hacer, impuestas por el poseedor precedente, al nuevo poseedor.
2421. Son derechos inherentes a la posesión de los inmuebles las servidumbres activas.
La Tenencia.
2352. E1 que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la
cosa, y representante de la posesión del propietario, aunque la ocupación de la cosa repose sobre un derecho.
2461. Cuando alguno por sí o por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre alguna
cosa, pero sólo con la intención de poseer en nombre de otro, será también simple tenedor de la cosa.
Clasificación de la tenencia.
Absoluta: es aquella tenencia autónoma que no se estudia en consideración o en vinculación con posesión
alguna, es de derecho administrativo porque recae sobre objetos de dominio público del estado.
Relativa: dentro de esta podemos hablar de tenencia interesada o desinteresada según la causa o el titulo por
el cual el sujeto se encuentra en contacto con la cosa y según este titulo le de derecho a sacar un provecho
de la cosa o no. En el primer caso será un tenedor interesado. Ej. Locatario y desinteresado ej. Depositario
Supuestos de tenencia no taxativo 2462. Quedan comprendidos en la clase del artículo anterior:
1. Los que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el locatario,
o comodatario.
2. Los que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el depositario, el mandatario
o cualquier representante.
3. El que transmitió la propiedad de la cosa, y se constituyó poseedor a nombre del adquirente.
4. El que continuó en poseer la cosa después de haber cesado el derecho de poseerla, como el
usufructuario, acabado el usufructo, o el acreedor anticresista.
5. El que continúa en poseer la cosa después de la sentencia que anulase su título, o que le negase el
derecho de poseerla.
6. El que continuase en poseer la cosa después de reconocer que la posesión o el derecho de poseerla
pertenece a otro.
Obligaciones del tenedor. Causa detentionis 2463. El simple tenedor de la cosa está obligado a conservarla,
respondiendo de su culpa, conforme fuese la causa que le dio la tenencia de la cosa.
2464. Debe nombrar al poseedor a cuyo nombre posee, si fuere demandado por un tercero por razón de la
cosa, bajo pena de no poder hacer responsable por la evicción al poseedor a cuyo nombre posee.
LA DEFENSA POSESORIA.
Principios fundamentales: 2468. Un título válido no da sino un derecho a la posesión de la cosa, y no la
posesión misma. El que no tiene sino un derecho a la posesión no puede, en caso de oposición, tomar la
posesión de la cosa: debe demandarla por las vías legales. 2469. La posesión, cualquiera sea su naturaleza,
y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente.
Estas disposiciones concretan: la interdicción de la violencia privada, la justicia por mano propia, aunque se
sea titular de un derecho.
Las vías legales son:
Si la cosa esta en manos del vendedor, aparte de la acción personal emergente del contrato, se sostiene que
el comprador puede echar mano de la acción del interdicto de adquirir. Si la cosa esta en mano de un tercero
que la posee, el comprador con escritura publica podría intentar la acción reivindicatoria iure propio (cámara
nacional de apelaciones en lo civil).
Defensa privada o extrajudicial (únicos casos admitidos) están legitimados todos hasta los viciosos. 2470.
E1 hecho de la posesión da el derecho de protegerse en la posesión propia, y repulsar la fuerza con el empleo
de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegarían demasiado tarde; y el que
fuese desposeído podrá recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los
límites de la propia defensa.
Defensa judicial.
Principios comunes a todas: Para intentar la defensa posesoria no se requiere titulo y la controversia no se
decide en base a titulo alguno según la dispone el Art. 2472, salvo el caso del Art. 2471 como única excepción
2471. Siendo dudoso el último estado de la posesión entre el que se dice poseedor y el que pretende
despojarlo o turbarlo en la posesión, se juzga que la tiene el que probare una posesión más antigua. Si no
constase cuál fuera más antigua, juzgase que poseía el que tuviese derecho de poseer, o mejor derecho de
poseer
Tampoco se requiere buena fe
Objeto pueden ser inmuebles o muebles, estos últimos con la limitación de que no puede accionarse contra
el sucesor particular poseedor de buena fe de cosas muebles que no sean robadas o perdidas.
Prescripción y caducidad: 4038. Se prescribe también por un año, la obligación de responder al turbado o
despojado en la posesión, sobre su manutención o reintegro.
En cuanto a los titulares del derecho de retención: pueden ejercer las acciones posesorias
Acciones posesorias en particular
El que se encuentra en una relación interesada con la cosa puede sufrir dos ataques: turbación o despojo
2496. Sólo habrá turbación en la posesión, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien
ejerciere, con intención de poseer, actos materiales de posesión de los que no resultase una exclusión
absoluta del poseedor.
2497. Si el acto de la turbación no tuviese por objeto hacerse poseedor el que lo ejecuta, la acción del poseedor
será juzgada como indemnización de daño y no como acción posesoria. Si el acto tuviese el efecto de excluir
absolutamente al poseedor de la posesión, la acción será juzgada como despojo (por violencia, desposesión,
clandestinidad o por abuso de confianza)
Posesión anual 2473. El poseedor de la cosa no puede entablar acciones posesorias, si su posesión no tuviere
a lo menos, el tiempo de un año sin los vicios de ser precaria, violenta o clandestina. La buena fe no es
requerida para las acciones posesorias. (Con los requisitos de ausencia de vicios, publicidad, continuidad,
ininterrupción). El poseedor anual tiene mas jerarquía que el que no lo es, pues esta asimilado al propietario.
Los remedios para la desposesión:
 Acción posesoria de recobrar: 2487. Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitución
o manutención de la cosa. Solo puede ser intentada para el caso de desposesión por el poseedor
anual no vicioso, que tiene efectos reales.
 Acción de policial de despojo: 2490. Corresponde la acción de despojo a todo poseedor aun vicioso o
tenedor interesado, sin obligación de producir título alguno contra el despojante, sucesores, y los
terceros de mala fe que hubieron la cosa directamente del despojante. Exceptúase de esta disposición
a quien es tenedor en interés ajeno o en razón de una relación de dependencia, hospedaje u
hospitalidad.
Los remedios para la turbación:
 Acción policial de manutención: 2469. La posesión aun viciosa y la tenencia interesada, no pueden ser
turbadas arbitrariamente. Si ello ocurriere, el afectado tendrá acción judicial para ser mantenido en
ellas, la que tramitará sumariamente en la forma que determinen las leyes procesales.
 Acción posesoria de mantener: (poseedor anual no vicioso) 2487. Las acciones posesorias tienen por
objeto obtener la restitución o manutención de la cosa. 2495. La acción de manutención en la posesión
compete al poseedor de un inmueble, turbado en la posesión, con tal que ésta no sea viciosa respecto
del demandado. 2496. Sólo habrá turbación en la posesión, cuando contra la voluntad del poseedor
del inmueble, alguien ejerciere, con intención de poseer, actos de posesión de los que no resultase
una exclusión absoluta del poseedor.
A las mencionadas se les agrega:
 Acción de obra nueva: 2498. Si la turbación en la posesión consistiese en obra nueva, que se
comenzara a hacer en terrenos e inmuebles del poseedor, o en destrucción de las obras existentes, la
acción posesoria será juzgada como acción de despojo. 2499. Habrá turbación de la posesión, cuando
por una obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la
clase que fueren, la posesión de éste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta
la obra nueva. 2500. La acción posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se suspenda
durante el juicio, y que a su terminación se mande deshacer lo hecho.
 Acción de daño temido: Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño a sus bienes
puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares.
Petitorio y posesorio.
El uis possidendi es el derecho de poseer (poseedores legítimos). El ius possessions esta constituido por los
derechos que emanan del sustrato fáctico que constituye la posesión.
El ius possidendi se ventila en el juicio petitorio. Las acciones petitorias son las que tienen por fin un derecho
real (acciones reales). El ius possessionis se ventila en le juicio posesorio que se tramitan por el procedimiento
sumario o sumadísimo (acciones posesorias, policiales o interdictos procesales). No se permite la
acumulación de petitorio y posesorio.

PUBLICIDAD REGISTRAL
Principios registrales
Prioridad: prevalece en le derecho el que previene en el tiempo. La prioridad puede ser exclusiva o de rango,
la primera significa que el primero que accede al registro excluye al segundo y la de rango es la que tenemos
en la hipoteca (hipoteca de 1 grado de 2 etc.).
Reserva de prioridad en virtud de esta se retrotrae la fecha de inscripción del documento al momento en que
el registro expide el certificado para la realización del acto. La certificaron produce los efectos de anotación
preventiva a favor de quien requiera en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento
se hubiese solicitado.
Bloqueo registral la certificación bloquea el registro y constituye una anotación preventiva para el que solicita
el plazo de 45 días para la inscripción. Garantizando la inmutabilidad de la situación registral durante el plazo
legal
Principio de Inscripción: significa que deben inscribirse en el registro todos los documentos por los cuales
se constituyen, transmitan, declaren, modifique o extinguen derechos reales sobre inmuebles y los que
dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares. Además que antes de la inscripción estos
documentos no producen efectos respecto de terceros.
En nuestro sistema la inscripción no es constitutiva de derechos reales sino que es simplemente declarativa
Requisitos e los documentos para ser inscriptos: Estar constituidos por escritura notarial - Tener las
formalidades establecidas por la ley - Revestir el carácter de auténticos y hacer fe. Para los casos de
excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que
la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano público, juez de paz o funcionario competente.
Procedimiento: La situación registral sólo variará a petición de:
a) El autorizante del documento (escribano) que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de registrar.
La petición será redactada en la forma y de acuerdo con los requisitos que determine la reglamentación local.
Este es el principio de rogación ya que la inscripción no puede hacerse de oficio.
Fecha de registracion Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco días
contados desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación.
Efectos de la inscripción: existen dos sistemas registrales: CONSTITUTIVO, aquí no hay constitución,
transmisión o adquisición de derechos hasta el momento de la inscripción en el registro tanto entre las partes
como con respecto a terceros. DECLARATIVO la transmisión de derechos queda firme entre las partes desde
que se cumplió con los requisitos legales previos a l inscripción. Esta es la que perfecciona el acto en relación
a los terceros
20. Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la formalización del documento, como el funcionario
autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el
derecho documentado se considerará registrado. En caso contrario, quedarán sujetos a las responsabilidades
civiles y sanciones penales que pudieran corresponder.
Efecto entre partes:
 Inscripto un derecho real no puede inscribirse otro con posterioridad que se le oponga o sea
incompatible.
 La inscripción produce la prioridad de derechos reales compatibles es decir regula el rango de ellos.
 Los asientos registrables tienen en caso de perdida del protocolo, valor como prueba de la existencia
de la documentación que originara el asiento.
 La inscripción no convalida el titulo nulo, no subsana los defectos de que adolece (no posee efecto
convalidante).
Principio de Especialidad y determinación se refiere a la determinación de los 3 elementos de la relación
jurídica real que deben surgir e los asientos registrales: sujeto, objeto y causa. El monto afectado (crédito) y
su determinación también hace al principio de especialidad. A través de este principio se logra dar publicidad
integral que se requiere para ser cognoscible por todos los interesados.
Tracto sucesivo y tracto abreviado. Principio de Tracto sucesivo: No se registrará documento en el que
aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los
asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los
demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones,
cancelaciones o extinciones.
Hipótesis de tracto abreviado (enumeración enunciativa) No será necesaria la previa inscripción o anotación,
a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:
la herencia y la sucesión
Principio de Legalidad Actos que tienen acceso al registro: por el cual se impone que los documentos reúnan
los requisitos exigidos para su registracion para asegurar su valides o perfección. La legalidad se fundamenta
en la necesidad de evitar que ingresen documentos carentes de validez o autenticidad
Documentos que tienen acceso: ingresan al registro 3 tipos de documentos de origen notarial, judicial y
administrativo. También instrumentos privados que estén certificados pro autoridad competente.
Función calificadora: es la realizada por el registro para verificar que los documentos cumplen con los
requisitos establecidos por la ley. Es una función autónoma y obligatoria. Limite a esta función: El Registro
examinará la legalidad de las formas extrínsecas (y en menor medida las intrínsecas) de los documentos cuya
inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los asientos respectivos. Además debe
indagar el contenido del acto para verificar si existen nulidades, esta debe ser manifiesta.
Nulidad o anulabilidad del acto:
Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:
a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los treinta días de
presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de
ciento ochenta días, contado desde la fecha de presentación del documento, prorrogable por períodos
determinados, a petición fundada del requirente.
Rogación (petición o solicitud) hace referencia a la petición formulada por parte interesada para obtener un
cambio en l situación registral de un determinado inmuebles.
Reúnen a calidad para ser rogantes las partes del acto, sus sucesores y los acreedores de todos ellos. La ley
legitima al funcionario autorizante del instrumento ver art. 6.
Rectificación de asientos: 34. Se entenderá por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los
documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral.
35. Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo precedente provenga de error u omisión en el documento,
se rectificará, siempre que a la solicitud respectiva se acompañe documento de la misma naturaleza que el
que la motivó o resolución judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto.
Cancelación y caducidad
Causa de cancelación (proceden solo a petición de parte)36. Las inscripciones y anotaciones se cancelarán
con la presentación de solicitud, acompañada del documento en que conste la extinción del derecho
registrado; o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor de otra persona;
o por confusión; o por sentencia judicial o por disposición de la ley.
Cuando resulten de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento del titular del derecho inscripto,
sus sucesores o representantes legítimos. Tratándose de usufructo vitalicio será instrumento suficiente el
certificado de defunción del usufructuario. La cancelación podrá ser total o parcial según resulte de los
respectivos documentos y se practicará en la forma determinada por la reglamentación local.
37. Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa
este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2, a los cinco años, salvo disposición en contrario
de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.
Publicidad y fe publica 21. El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado
jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales
determinarán la forma en que la documentación podrá ser consultada sin riesgo de adulteración, pérdida o
deterioro.
Este interés legítimo debe estar acreditado. Podemos distinguir dos elementos: publicidad formal que hace
referencia al sistema o procedimiento en el que se emplean ciertas herramientas publicitarias; y publicidad
material o sustancial que es la que se encamina a producir efectos como la oponibilidad a terceros,
constitución del derecho en su caso.
La publicación directa por exhibición de libros consiste en permitir a los interesados que efectúen
personalmente sus indagaciones sobre los documentos archivados a las fichas registrales. Esta ley restringe
al mínimo las posibilidades de acceso directo.
La fe publica registral 22. La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de
disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos
siguientes.

DINÁMICA DEL DERECHO REAL DOMINIO MODOS DE ADQUISICIÓN


Concepto Art. 2524. El dominio se adquiere: Por la apropiación. - Por la especificación. - Por la accesión. -
Por la tradición. - Por la percepción de los frutos. - Por la sucesión en los derechos del propietario. - Por la
prescripción.
La enunciación es incompleta, ya que no figura la ley, que es la que atribuye la propiedad al poseedor de
buena fe de una cosa no robada ni perdida; ni la expropiación por causa de utilidad publica.
Apropiación: existe apropiación cuando se prende una cosa con ánimo de hacerse dueño de la misma. Dicha
aprehensión solo servirá para adquirir el dominio cuando: el adquirente tenga capacidad de adquirir, la cosa
sea susceptible de apropiación.
2527. Son susceptibles de apropiación por la ocupación, los animales de caza, los peces de los mares y ríos
y de los lagos navegables; las cosas que se hallen en el fondo de los mares o ríos, como las conchas, corales,
etc., y otras sustancias que el mar o los ríos arrojan, siempre que no presenten señales de un dominio
anterior*; el dinero y cualesquiera otros objetos voluntariamente abandonados por sus dueños para que se los
apropie el primer ocupante, los animales bravíos o salvajes y los domesticados, que recuperen su antigua
libertad.
2528. No son susceptibles de apropiación las cosas inmuebles, los animales domésticos o domesticados,
aunque huyan y se acojan en predios ajenos, las cosas perdidas, lo que sin la voluntad de los dueños cae al
mar o a los ríos, ni las que se arrojan para salvar las embarcaciones, ni los despojos de los naufragios.
Cosas sin dueño y abandonadas solamente entran en esta categoría de cosas susceptibles de apropiación:
las cosas muebles sin dueño y las cosas muebles abandonadas por sus dueños, es decir, aquellas de cuya
posesión el dueño se desprende materialmente con la mira de no continuar en el dominio de ellas.
Cosas perdidas para que existan cosas perdidas son necesarios dos requisitos: el objetivo o material
reflejado en le hecho de que la cosa se encuentre expuesta a las miradas de todos y accesible a cualquiera,
pero no es el lugar destinado a conservarla; y el subjetivo que consiste en la negligencia o descuido, pero que
excluya la idea de renunciar a los derechos sobre ella.
No son susceptibles de adquirirse por apropiación, puesto que tienen dueño.
2533. El que hubiese hallado una cosa perdida, tiene derecho a ser pagado de los gastos hechos en ella, y a
una recompensa por el hallazgo. El propietario de la cosa puede exonerarse de todo reclamo cediéndola al
que la halló.
Para que el hallazgo genere el derecho de recompensa debe ser fortuito y accidental, en el sentido de que
entre el propietario y el hallador no debe mediar relación alguna de hecho o de derecho que implique la
facilidad de hallar o de buscar.
Especificación 2567. Adquiérase el dominio por la transformación o especificación, cuando alguien por su
trabajo, hace un objeto nuevo con la materia de otro, con la intención de apropiárselo.
2568. Si la transformación se hace de buena fe, ignorando el transformador que la cosa era ajena, y no fuere
posible reducirla a su forma anterior, el dueño de ella sólo tendrá derecho a la indemnización correspondiente.
2569. Si la transformación se hizo de mala fe, sabiendo o debiendo saber el transformador que la cosa era
ajena, y fuere imposible reducirla a su forma anterior, el dueño de la materia tendrá derecho a ser indemnizado
de todo daño, y a la acción criminal a que hubiere lugar, si no prefiriese tener la cosa en su nueva forma,
pagando al transformador el mayor valor que hubiese tomado por ella.
2570. Si la transformación se hizo de buena fe y fuere posible reducir la cosa a su forma anterior, el dueño de
la materia será dueño de la nueva especie, pagando al transformador su trabajo; pero puede sólo exigir el
valor de la materia, quedando la especie de propiedad del transformador.
Accesión: 2571. Se adquiere el dominio por accesión, cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciere a
otra por adherencia natural o artificial.
Aluvión. Forma de acrecimiento de los inmuebles por la acción del agua de los ríos.
Condiciones de su existencia: debe tratarse de terrenos confinantes con ríos o arroyos (no ríos canalizados
ni terrenos linderos con aguas durmientes (lagos, laguna.)
Clases Aluvión por acarreo 2572. Son accesorios de los terrenos confinantes con la ribera de los ríos, los
acrecentamientos de tierra que reciban paulatina e insensiblemente por efecto de la corrientes de las aguas,
y pertenecen a los dueños de las heredades ribereñas. Siendo en las costas del mar o de ríos navegables,
pertenecen al Estado. Aluvión por abandono 2573. Pertenecen también a los ribereños, los terrenos que el
curso de las aguas dejare a descubierto, retirándose insensiblemente de una de las riberas hacia la otra.
Avulsión. 2583. Cuando un río o un arroyo lleva por una fuerza súbita alguna cosa susceptible de adherencia
natural, como tierra, arena o plantas, y las une, sea por adjunción, sea por superposición, a un campo inferior,
o a un fundo situado en la ribera opuesta, el dueño de ella conserva su dominio para el solo efecto de
llevársela.
El antiguo dueño puede reivindicarlas, pero este derecho cesara:
 Desde que las cosas desligadas por avulsión se adhieren naturalmente al terreno ribereño en que
fueron a parar.
 Cuando la avulsión fuere de cosas no susceptibles de adherencia natural, aquí la propiedad no se
adquiere automáticamente por el ribereño, sino que el dueño originario conserva el dominio. El plazo
para recuperar la propiedad de esa porción de tierra será de 6 meses a través de la acción de
reivindicación
Edificación y plantación son supuestos de accesión por motivo del hombre. Por aplicación de la regla
superficie solo cadit el dueño del terreno se hace en principio, dueño de la edificado o plantado en él, aunque
fuera con materiales ajenos.
2587. El que sembrare, plantare o edificare en finca propia con semillas, plantas o materiales ajenos, adquiere
la propiedad de unos y otros; pero está obligado a pagar su valor; y si hubiese procedido de mala fe, será
además condenado al resarcimiento de los daños y perjuicios, y si hubiere lugar, a las consecuencias de la
acusación criminal. El dueño de las semillas, plantas o materiales, podrá reivindicarlos si le conviniere, si
ulteriormente se separasen.
2588. Cuando de buena fe se edificare, sembrare o plantare, con semillas o materiales propios en terreno
ajeno, el dueño del terreno tendrá derecho para hacer suya la obra, siembra o plantación, previas las
indemnizaciones correspondientes al edificante, sembrador o plantador de buena fe, sin que éste pueda
destruir lo que hubiese edificado, sembrado o plantado, no consintiéndolo el dueño del terreno.
2589. Si se ha edificado, sembrado o plantado de mala fe en terreno ajeno, el dueño del terreno puede pedir
la demolición de la obra y la reposición de las cosas a su estado primitivo, a costa del edificante, sembrador
o plantador. Pero si quisiere conservar lo hecho, debe el mayor valor adquirido por el inmueble.(no mano de
obra ni materiales solo mayor valor)
2590. Cuando haya habido mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sino
también por parte del dueño, se arreglarán los derechos de uno y otro según lo dispuesto respecto al edificante
de buena fe. Se entiende haber mala fe por parte del dueño, siempre que el edificio, siembra o plantación se
hicieren a vista y ciencia del mismo y sin oposición suya.
2591. Si el dueño de la obra la hiciese con materiales ajenos, el dueño de los materiales ninguna acción tendrá
contra el dueño del terreno, y sólo podrá exigir del dueño del terreno la indemnización que éste hubiere de
pagar al dueño de la obra.
Invasión: el código no legisla el supuesto en que: una persona edifica en terreno propio, pero que asienta
parte de la construcción en terreno vecino.
La jurisprudencia ha resuelto: que estos supuestos deben solucionarse a través de la adquisición de la porción
de terreno invadido por el edificante, adicionándosele a su precio la suma correspondiente a los diversos
perjuicio que sufra el propietario. Ya que exigir la demolición de la edificación, podría constituir por parte del
dueño del terreno invadido, un abuso del derecho. Igual solución debe darse en caso de que ambos sean de
mala fe.
Doctrina de Salvat: si el invasor es de mala fe, no merece protección. El invadido podría entonces, exigir la
demolición, amen de los daños y perjuicios. En todos los demás casos, es decir, si el edificante es de buena
fe y el dueño del terreno invadido es de mala fe, o si ambos son de mala fe o ambos de buena fe, el invasor
deberá pagar al invadido el valor del terreno, quedando propietario de este y de lo edificado. Limitándose el
derecho del invadido a percibir ese precio del terreno, sin que pueda exigir la demolición, ni pretender la
propiedad de lo edificado sobre su terreno.
Adjunción, mezcla y confusión: es una forma de adquisición del dominio por accesión, que se produce
cuando se unen dos cosas muebles pertenecientes a distintos propietarios, de tal modo que forman un solo
cuerpo, siempre que no haya habido acuerdo entre los propietarios, pues en tal caso, la nueva cosa
pertenecería a ambos en condominio
En la adjunción las dos cosas muebles se unen sin fusionarse (perla en un anillo).
En la mezcla hay fusión de ambas cosas sólidas y ordinariamente no podrán separarse (dos medidas de trigo
de distintos dueños)
En la confusión hay fusión de ambas cosas liquidas y ordinariamente no podrán separarse (vinos de diferentes
calidades pertenecientes a personas distintas)
2412. La posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presunción de tener la
propiedad de ella, y el poder de repeler cualquiera acción de reivindicación, si la cosa no hubiese sido robada
o perdida
Tradición traslativa de dominio.
Concepto. La tradición es un modo de adquirir el dominio en forma derivada y además de adquirir derechos
reales. También es un modo de adquirir la posesión y aun la tenencia.
Requisitos de la tradición traslativa de dominio que el tradens sea propietario de la cosa; que tradens y
accipiens tengan capacidad y que la tradición se efectué por titulo suficiente para transmitir el dominio
Propiedad de la cosa. Derechos que pueden transmitirse. Para que la tradición traslativa de la posesión haga
adquirir el dominio de la cosa que se entrega, debe ser hecha por el propietario que tenga capacidad para
enajenar y el que la reciba debe ser capaz de adquirir.
Titulo suficiente se entiende por titulo suficiente a el acto jurídico revestido de todas las condiciones de fondo
y forma exigidas por la ley y que sea apto o idóneo para servir de fundamento o base a la transmisión del
dominio. Por lo general se tratara de un contrato (si se refiriera a un inmueble instrumentado en escritura
publico); pero puede ser otro acto jurídico como el pago por entrega de bienes.
Efectos de la tradición. Perfeccionamiento de la adquisición o trasmisión mediante la inscripción. Si
antes del perfeccionamiento del titulo se efectúa la tradición, se podrá haber transferido la posesión, pero
recién se tendrá por consumada la transmisión del dominio al cumplirse los requisitos exigido para la
perfección del titulo.
COSAS MUEBLES
Efectos de la posesión de cosas muebles.
Análisis del Art. 2412. La posesión de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presunción
de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler cualquiera acción de reivindicación, si la cosa no hubiese
sido robada o perdida.
Requisitos exigibles:
 Posesión. Por aplicación del Art. 2363 ¨poseee porque posee, la posesión se presume iuris tantum
siempre que exista corpus.
 Buena fe. También se presuma iuris tantum
 Cosa no robada ni perdida.
Acción reivindicatoria. Cuando procede. Art. 2412 los únicos requisitos que deben reunirse para dar lugar a la
presunción de propiedad son: la posesión y la buena fe; solo para paralizar la acción reivindicatoria, es decir,
solo frente al propietario, anterior se requiere, además, el titulo oneroso.
Siempre que mediara una trasmisión a titulo oneroso, yunque se haya adquirido de un no propietario, el
poseedor se convierte en propietario y el anterior dueño pierde el dominio.
Excepciones al principio del Art. 2412
Dentro del código civil
Cosas robadas o perdidas 2766. La calidad de cosa robada sólo es aplicable a la substracción fraudulenta de
la cosa ajena, y no a un abuso de confianza, violación de un depósito, ni a ningún acto de engaño o estafa
que hubiese hecho salir la cosa del poder del propietario.
La calidad de cosas perdidas se aplica no solo a las que se extravían por caso fortuito o fuerza mayor sino
también a los supuestos de perdidas por negligencia imputable al poseedor como el envío a una dirección
equivocada.
En principio, el propietario que reivindica una cosa mueble robada o perdida, nada debe desembolsar a favor
del poseedor actual, aunque sea de buena fe y a titulo oneroso, pero hay supuestos en que si debe hacerlo:
 2768. caso en que la cosa se hubiese vendido con otras iguales, en una venta pública o en casa de
venta de objetos semejantes.
 2422. Sucediendo la reivindicación de la cosa, el poseedor de buena fe no puede reclamar lo que haya
pagado a su cedente por la adquisición de ella; pero el que por un título oneroso y de buena fe, ha
adquirido una cosa perteneciente a otro, que el propietario la hubiera difícilmente recuperado sin esta
circunstancia, puede reclamar una indemnización proporcionada
Usucapión: 4016 bis. El que durante tres años ha poseído con buena fe una cosa mueble robada o perdida,
adquiere el dominio por prescripción. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripción en
registros creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos años en el mismo supuesto de
tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la posesión debe ser de buena fe y continua.
Automotores. Es una cosa mueble registrable, con una regulación similar a la de los buques y aeronaves.
La inscripción es de carácter constitutivo, de modo que el derecho real no existe para nadie sobre un automotor
(independientemente de los derechos personales que pudieran derivar del acto de adquisición) si la
transferencia al adquirente no ha sido inscripta, aun cuando se haya hecho a aquél tradición del vehiculo.
Automotores nuevos. A estos no les resulta aplicable la inscripción sino recién cuando se efectúa la venta al
primer usuario, de modo que antes de la venta el vehiculo no estaría sujeto a los modos comunes de
adquisición del dominio, para las cosas muebles.
Semovientes Ley 22.939 de marcas y señales.
La marca es la impresión que se efectúa sobre el animal de un dibujo o diseño, por medio de hierro candente,
de marcación en frío, o de cualquier otro procedimiento que asegure la permanencia en forma clara e indeleble
que autorice la Secretaría de Agricultura y Ganadería.
La señal es un corte o incisión, o perforación, o grabación hecha a fuego, en la oreja del animal.
En el registro de marcas y señales no se registra el ganado sino la titularidad de la marca o señal. Los animales
orejanos, aquellos que no están marcados o señalados esta sometidos al régimen del 2412.
Caballos de carrera y otros animales de raza. . Ley 20.378 con respecto a los equinos pura sangre esta ley
oficializa los registros privados, así se logra identificar el origen del animal, la calidad y a quienes pertenecen.
Esta ley excluye a dichos animales del régimen de marcas y señales. Otorgando efecto constitutivo a la
inscripción, es decir que antes de ella no nace el derecho de dominio sobre el animal.
DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA.
DOMINIO
2506. El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la
acción de una persona.
Caracteres: de estos caracteres el unico esencial seria el exclusivo, ya que si no existe no seria de dominio
sino de condominio. Los otras dos son naturales.
Perpetuo 2510. El dominio es perpetuo, y subsiste independiente del ejercicio que se pueda hacer de él. El
propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningún acto de propiedad, aunque esté en la imposibilidad de
hacerlo, y aunque un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por
otro, durante el tiempo requerido para que éste pueda adquirir la propiedad por la prescripción.
Exclusivo 2508. El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de
una cosa; mas pueden ser propietarias en común de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener.
Absoluto, el propietario tiene facultades de ius abuti (derecho de disposición), ius utendi (usar), y el ius fruendi
(goza u obtener frutos de la cosa.). la primer facultad no puede faltar al propietario.
Restricciones a la libre disposición jurídica de la propiedad.
Cláusulas de inalienabilidad: actos a titulo oneroso o gratuito.: dos hipótesis
 Cláusula de no enajenar a determinada persona: se suelen imponer para protegerse contra la
competencia. Son validas: la enajenación hecha contra tal prohibición será nula y el adquirente, en
consecuencia, será pasible de acción reivindicatoria.
 Cláusula de no enajenar a persona alguna: las cuales la ley prohíbe en términos generales, pues
podrían importar una vinculación disfrazada de los bienes. Sin embargo, al respecto hay que distinguir
2 hipótesis:
1. cuando este tipo de cláusula la impone el trasmitente en un acto jurídico a titulo oneroso: esta
prohibida
2. cuando este tipo de cláusula la impone el trasmitente en un acto jurídico a titulo gratuito: aquí
se permite por un termino no mayor a 10 años
Restricciones resultantes del numerus clausus.
Obligación de dejar una calle o camino publico al margen de los ríos o canales navegables
Extinción del dominio.
Causales:
Absolutas (imposibilidad del objeto). Destrucción o consumo total; cosas puestas fuera del comercio; animales
salvajes domesticados que recuperan su antigua libertad.
Relativas (extinguen el derecho real de dominio para una persona determinada ej. compraventa).
Trasformación, accesión, prescripción, enajenación y transmisión judicial de dominio.
DOMINO IMPERFECTO
2507. El dominio se llama imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de
una condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho
real, como servidumbre, usufructo, etcétera. 2661. Dominio imperfecto es el derecho real revocable o fiduciario
de una sola persona sobre una cosa propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueño perfecto de una
cosa que enajena solamente su dominio útil.
Dominio imperfecto: se llama al domino cuando falta alguno de los caracteres, es decir, cuando esta
disminuido en su absolutez, en su perpetuidad o en su exclusividad. Aparecen así las figuras del dominio
desmembrado, del fiduciario y del revocable.
Dominio desmembrado. Se da toda vez que sobre la cosa existen constituidos derechos reales de disfrute
o de garantía a favor de terceras personas, en cuya virtud ellas pueden usar y/o gozar de la cosa, limitando
de esa manera las facultades del propietario.
Como a consecuencia de estos gravámenes se ha desgajado o desmembrado ciertas facultades del derecho
de dominio, las que restan en cabeza del propietario constituyen lo que se conoce como dominio
desmembrado, directo o también nuda propiedad. Y por su parte, esas facultades desgajadas constituyen las
denominadas desmembraciones del derecho de propiedad, constitutivas del dominio útil.
Dominio fiduciario. Ley 24.441. Esta ley ha derogado las normas que el código disponía sobre el dominio
fiduciario
Propiedad fiduciaria 1. Habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de
bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el
contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o
al fideicomisario.
2662. Dominio fiduciario es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato o por
testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar
la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.
El plazo y la condición siempre deben ser resolutorios. La característica mas relevante es que los bienes
integrantes de la propiedad fiduciaria constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciante y del
fiduciario. Por lo que los bienes fideicomitidos quedaran exentos de la acción singular o colectiva de los
acreedores del fiduciario, tampoco podrán agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante,
quedando a salvo la acción de fraude.
Duración: no puede durara más de 30 años desde su constitución, salvo que el beneficiario sea incapaz.
Objeto: puede ser todo tipo de cosas ¨in comercium¨, que sean susceptibles de apreciación económica. El
objeto debe ser individualizado o al menos consignarse las pautas para su determinación
Sujetos: según esta ley no son tres sino 4, en una primera etapa aparecen el fiduciante y el fiduciario, solo
después de constituida la propiedad fiduciaria hace su entrada el beneficiario, que es quien aprovecha el
resultado del manejo que de la propiedad fiduciaria realiza el fiduciario. Y en el ultimo acto aparece el
fideicomisario, que es la persona a quien van a parar los bienes fideicomitidos una ves cumplidos el plazo o
condición establecidos.
Extinción del fideicomiso 25. El fideicomiso se extinguirá por:
a) El cumplimiento del plazo o la condición a que se hubiere sometido o el vencimiento del plazo
máximo legal;
b) La revocación del fiduciante si se hubiere reservado expresamente esa facultad; la revocación
no tendrá efecto retroactivo;
c) Cualquier otra causal prevista en el contrato.
26. Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario estará obligado a entregar los bienes
fideicomitidos al fideicomisario o a sus sucesores, otorgando los instrumentos y contribuyendo a las
inscripciones registrales que correspondan.
Dominio revocable es aquél que esta sujeto a concluir por el cumplimiento de una condición resolutoria o de
un plazo resolutorio. Ejemplos de este supuesto son las distintas cláusulas accesorias de un contrato de
compraventa, como el pacto de retroventa, de reventa, de mejor comprador, etc. Cuando han sido establecidos
como condición resolutoria. La ley establece en materia de donación la revocación por causa de ingratitud del
donatario.
Forma en que opera la revocación. Hay que distinguir según se trate de inmuebles en cuyo caso la
revocación se produce ex tunc, es decir, con efecto retroactiva al día de la constitución o de muebles, respecto
de los cuales el principio se invierte y la revocación se produce ex nunc. Así lo dispone el Art. 2669. La
revocación del dominio tendrá siempre efecto retroactivo al día en que se adquirió, si no hubiere en la ley o
en los actos jurídicos que la establecieron, disposición expresa en contrario.

CONDOMINIO
2673. El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa
sobre una cosa mueble o inmueble.
Caracteres: pluralidad de sujetos; unidad de objeto; existencia de partes ideales, abstractas, alícuotas,
indivisas o cuotas partes
Comunidad de bienes 2674. No es condominio la comunión de bienes que no sean cosas. Así si estamos
frente a un crédito con pluralidad de acreedores tendremos la mancomunación o la solidaridad.
Constitución 2675. El condominio se constituye por contrato, por actos de última voluntad, o en los casos
que la ley designa tales como el condominio de muros, cercos y fosos o los gananciales de la sociedad
conyugal.
Distintas clases.
 Condominio sin indivisión forzosa. Es aquél en el cual cualquiera de los condominios, en cualquier
tiempo y sin depender de la conformidad de los demás condóminos, puede poner fin a la copropiedad
solicitando la partición de la cosa común.
 Condominio con indivisión forzosa. Cuando la facultad enunciada anteriormente se pedir la división
en cualquier tiempo se encuentra coartada, ya sea por una causa derivada de la ley, o de la
convención, o de una disposición testamentaria, nos encontramos frente a un condominio do o con
indivisión forzosa
Condominio sin indivisión forzosa
Facultades sobre la parte indivisa. 2676. Cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los
derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin el
consentimiento de los demás copropietarios.
El principio general es que sobre la cuota parte, el condómino tiene libertad absoluta para disponer, gravar,
reindicar, etc. (amplísimas); sobre la cosa o cualquier partes de ella materialmente determinada, en principio,
imposibilidad de obrar, ya sea por actos materiales o jurídicos (facultades muy restringidas).
Enajenación el condómino puede enajenar libremente su parte indivisa, ya sea a titulo oneroso o gratuito y ya
sea a favor de los otros condominios o de terceros.
Los demás copropietarios no pueden oponerse a la enajenación que de su parte indivisa quiera hacer el
condominio, ni menos de alegra derecho alguno de preferencia para adquirirla. Determina el 2843. El
usufructo puede establecerse por el condómino de un fundo poseído en común con otros, de su parte indivisa.
Los derechos reales que puedan constituir están subordinados al resultado de la partición, que tiene efecto
declarativo.
Facultades sobre la cosa.
Derechos de uso y goce de la cosa. Limitaciones. De conformidad con el 2684 todo condómino puede usar
de la cosa común, pero con dos limitaciones: que se ajuste al destino de la cosa y que no la deteriore en su
interés particular. Jurisprudencia: cuando un coheredero ocupa un inmueble de la sucesión durante el periodo
de indivisión hereditaria, lo hace a título de dueño y no de locatario, pero como tal derecho corresponde por
igual a sus coherederos, deben aplicarse las reglas del condominio, y puede fijarse un precio locativo por el
uso y, pero solo desde la fecha de la exigencia, ya que antes se presume en consentimiento tácito con dicha
ocupación gratuita.
Actos materiales de disposición. 2680. Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos,
ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o
jurídicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de uno bastará
para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto. Sin embargo este principio no es riguroso, puesto
que podría chocar con el 1071 (ejercicio abusivo del derecho)
Actos jurídicos. Según el 2680 tampoco ninguno de los condóminos puede, sin el consentimiento de los
demás, realizar respecto de la cosa actos jurídicos que importen el ejercicio inmediato del derecho de
propiedad.
2682. El condómino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del derecho de los
copropietarios. El arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor.
2683. Sin embargo, la enajenación, constitución de servidumbres o hipotecas, el alquiler o arrendamiento
hecho por uno de los condóminos vendrán a ser parcial o integralmente eficaces, si por el resultado de la
división el todo o parte de la cosa común le tocase en su lote.
Derechos de los acreedores de los condóminos.
Embargo y venta de la parte indivisa. 2677. Cada condómino puede enajenar su parte indivisa, y sus
acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros. Según la ley
15.394: durante la indivisión autorizada por la ley, los acreedores particulares de los copropietarios no podrán
ejecutar el bien indiviso ni una porción ideal del mismo, pero si podrán cobrar sus créditos con las utilidades
de la explotación correspondiente a su respectivo deudor.
Cargas reales. 2689. En las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada uno de los condóminos
está obligado por el todo de la deuda.
Debido a la carácter de indivisible que revisten las cargas reales, el acreedor puede demandar a cualquiera
de los condómino poseedores de la cosa gravada, por el todo de la deuda. Pero una vez ejecutado el asiento
sobre el que recae la carga, si quedare un saldo impago, habiendo dejado de funcionar el motivo determinante
de la responsabilidad in totum, este saldo revestirá el carácter de una deuda común, donde cada uno de los
condóminos responderá solo por una parte. Así resolvió la jurisprudencia en un fallo plenario.
Obligaciones y responsabilidades de los condóminos
Gastos de conservación y reparación de la cosa 2685. Todo condómino puede obligar a los copropietarios
en proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común; [pero pueden librarse
de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad.]
Según la jurisprudencia: La facultad de abandonar el derecho de propiedad debe ejercerse cuando se requiere
su contribución y antes de que se haya concluido las refacciones ya que, después de esa oportunidad se
producirá la mora, la renuncia de la propiedad ni tiene por efecto liberarlo de contribuir y solo podría
computarse hasta el valor de lo renunciado.
2686. No contribuyendo el condómino o los condóminos, pagarán los intereses al copropietario que los hubiere
hecho y éste tendrá derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago.
Obligación por deudas contraídas en pro de la comunidad
2687. A las deudas contraídas en pro de la comunidad y durante ella, no está obligado sino el condómino que
las contrajo, el cual tendrá acción contra los condóminos para el reembolso de lo que hubiere pagado.
2688. Si la deuda hubiere sido contraída por los condóminos colectivamente, sin expresión de cuotas y sin
haberse estipulado solidaridad, están obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno
contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de más, respecto a la cuota que le corresponda.
Administración de la cosa común. Mayoría necesaria.
Explotación común. Cuando la cosa es susceptible de uso y goce común por loa consortes y no hay oposición
de ninguno, puede ser explotada directamente por ellos.
Explotación no común 2699. Siendo imposible por la calidad de la cosa común o por la oposición de alguno
de los condóminos, el uso o goce de la cosa común o la posesión común, resolverán todos, si la cosa debe
ser puesta en administración, o alquilada o arrendada.
El quórum necesario para deliberar es la unanimidad. En cuanto a la mayoría necesaria, es la absoluta,
debiéndose computar los votos por valor y no por cabeza.
2700. No conviniendo alguno de los condóminos en cualquiera de estos expedientes, ni usando del derecho
de pedir la división de la cosa, prevalecerá la decisión de la mayoría, y en tal caso dispondrá el modo de
administrarla, nombrará y quitará los administradores.
Conclusión del condominio.
Causas comunes con el dominio revistiendo el condominio los caracteres de un dominio con unidad de
objeto y sujeto plural, las mimas causales del extinción de la propiedad jugaran. Habrá causales absolutas
como la destrucción o consumo total de la cosa; si la cosa es puesta fuera del comercio; o s se trata de
animales domesticados que recuperan su libertad y las causales relativas como la venta, el abandono, etc.
Modos especiales. División de la cosa común.
Principio general: 2692. Cada copropietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la división de la cosa
común, cuando no se encuentre sometida a una indivisión forzosa.
Acción de partición y prescripción: 3460. La acción de partición de herencia es imprescriptible, mientras que
de hecho continúe la indivisión; pero es susceptible de prescripción, cuando la indivisión ha cesado de hecho,
porque alguno de los herederos, obrando como único propietario, ha comenzado a poseerla de una manera
exclusiva. En tal caso la prescripción tiene lugar a los veinte años de comenzada la posesión.
3461. Cuando la posesión de que habla el artículo anterior, ha sido sólo de una parte alícuota de la herencia,
o de objetos individuales, la acción de partición se prescribe por veinte años respecto a esa parte o a esos
objetos, y continúa existiendo respecto a las partes u objetos que no han sido así poseídos.
División nociva: 2715. Habrá también indivisión forzosa, cuando la división fuere nociva por cualquier motivo,
en cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio a los condóminos.
Según la jurisprudencia: el mencionado Art. solo rige en circunstancias excepcionales, extraordinarias y
perjudiciales. No teniendo ese carácter la depresión económica de la plaza.
Condominio con indivisión forzosa.
Fuentes. Contrato: 2693.* Los condóminos no pueden renunciar de una manera indefinida el derecho de pedir
la división; pero les es permitido convenir en la suspensión de la división por un término que no exceda de
cinco años, y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen conveniente. Testamento: 2694.
Cuando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por donación o por testamento, el testador o donante
puede poner la condición de que la cosa dada o legada quede indivisa por el mismo espacio de tiempo. Por
el termino de 5 años. Ley 14.394: 51. Toda persona podrá imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisión
de los bienes hereditarios, por un plazo no mayor de diez años. Si se tratase de un bien determinado, o de un
establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o cualquier otro que constituya una unidad
económica, el lapso de la indivisión podrá extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayoría de
edad, aun cuando ese tiempo exceda los diez años. 52. Los herederos podrán convenir que la indivisión entre
ellos perdure total o parcialmente por un plazo que no exceda de diez años, sin perjuicio de la partición
temporaria del uso y goce de los bienes entre los copartícipes. Si hubiere herederos incapaces, el convenio
concluido por sus representantes legales no tendrá efecto hasta la homologación judicial. Estos convenios
podrán renovarse al término del lapso establecido. Cualquiera de los herederos podrá pedir la división, antes
del vencimiento del plazo, siempre que mediaren causas justificadas. 53. Cuando en el acervo hereditario
existiere un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o de otra índole tal que
constituya una unidad económica, el cónyuge supérstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en
parte, podrá oponerse a la división del bien por un término máximo de diez años. Durante la indivisión, la
administración del establecimiento competerá al cónyuge sobreviviente.
Condominio por confusión de límites.
Caracteres: dos heredades contiguas, predios rústicos (no edificado), el litigio no debe versar acerca de los
títulos.
Acción de deslinde o mensura: 2746. El que poseyere terrenos cuyos límites estuvieren confundidos con los
de un terreno colindante, repútase condómino con el poseedor de ese terreno, y tiene derecho para pedir que
los límites confusos se investiguen y se demarquen.
Extra judicial: requiere el acuerdo de ambos propietarios en escritura pública que incluya estudios hechos por
un agrimensor. El juez debe homologar dicho acuerdo
Judicial 2755. No siendo posible designar los límites de los terrenos, ni por los vestigios antiguos ni por la
posesión, la parte dudosa de los terrenos será dividida entre los colindantes, según el juez lo considere
conveniente.
Condominio de muros, cercos y fosos. 2716. El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que
sirvan de separación entre dos heredades contiguas, es de indivisión forzosa.
Muros desde el punto de vista físico
Muro encaballado. Su eje coincide con la línea separativa de las heredades, por lo que el muro vendría a
quedar asentado parte en terreno de uno de los vecinos y parte en terreno del otro.
Muro contiguo. Uno de sus extremos toca dicho limite separativo entre los fundos, pero la pares de asiente
íntegramente en terreno de uno solo de los vecinos.
Pared próxima. Edificada íntegramente en terreno de uno de los vecino, pero sin que linde inmediatamente
con la línea separativa de las heredades.
Muros desde el punto de vista jurídico
Pared privativa. Es la que pertenece en propiedad exclusiva al vecino que la ha construido. Siendo de
propiedad exclusiva de uno de los vecinos, el otro lindero que desee apoyar o utilizar el muro, debe adquirir
la medianería, esto es hacerse condómino del mismo. De lo contrario, y a raíz de la utilización de la pared, su
dueño puede exigir esa adquisición o intentar acciones posesorias o reales que correspondes al poseedor y/
o propietario desposeído.
Pared medianera, común o en condominio. 2717. Un muro es medianero y común de los vecinos de las
heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el límite separativo de las dos heredades.
Pared de cerco o de encerramiento forzoso. 2516. El propietario tiene la facultad de excluir a terceros del uso
o goce, o disposición de la cosa, y de tomar a este respecto todas las medidas que encuentre convenientes.
Puede prohibir que en sus inmuebles se ponga cualquier cosa ajena; que se entre o pase por ella. Puede
encerrar sus heredades con paredes, fosos, o cercos, sujetándose a los reglamentos policiales. 2726. Todo
propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construcción y conservación de paredes de tres
metros de altura y dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y división de sus heredades contiguas,
que estén situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales.
Medianería en la zona rural el cerramiento en la zona rural es a comunidad de gastos cuando el fundo quede
completamente cerrado. Mientras no haya cerramiento total no hay obligación de contribuir.
Prueba: 2721. En el conflicto de un título que establezca la medianería, y los signos de no haberla, el título es
superior a los signos.
Régimen del dominio de los muros.
Muro contiguo. De propiedad exclusiva del que lo edifico en su terreno y a su costa. Y el condominio nacería
cuando el otro lindero, haciendo uso del derecho que se le otorga, paga la porción del muro y del terreno
correspondiente, perfeccionándose así la compraventa forzosa quedaría origen a la medianera.
Es obligatoria la adquisición de la medianería cuando el vecino quiera servirse de la pared divisoria, eso es,
cuando utiliza específicamente la pared, y en consecuencia, desde ese momento hay derecho por parte del
dueño del muro y terreno al reclamo pertinente actio nata. 2736. Todo propietario cuya finca linda
inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda la
extensión de la pared, o sólo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las
paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté construida, o de la porción de que
adquiera medianería, como también la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podrá
limitar la adquisición a sólo una porción del espesor de la pared. Si sólo quisiere adquirir la porción de la altura
que deben tener las paredes divisorias, está obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos. [El
valor computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o constitución en mora.]
Cuando nace la obligación de pagar. Para los encaballados se ha considerado que de estos muros se sirve
el lindero desde su construcción por el vecino que lo levanta s su exclusivo cargo, porque le permite el que no
pago cumplir con el deber de encerramiento que la ley impone en los pueblos y arrabales.
Para los contiguos, por el contrario, se considera que el vecino se sirve de estos muros cuando los utiliza
específicamente como paredes de apoyo, como instalando cañerías, tirantes, etc.
Requerimiento previo a la construcción. Es el caso de quien va a construir el muro de cerramiento forzoso y
requiere previamente al vecino la contribución correspondiente para la construcción y el terreno.
Pared de cerco encaballada. Art. 2725
Tesis de Tobal. El muro pertenece en condominio a los vecinos en el supuesto en que edifica encaballado y
respecto de la pared de cerco desde el momento en que se lo levanta, por aplicación de los principios que
gobiernan la accesión y teniendo en cuenta que nuestro código prohíbe el derecho de superficie.
Siendo en consecuencia el condominio funcional e inmediato y sirviendo, conforme a su destino de cerca, de
pared de cerramientos, ni bien se lo levanta, al uso común de ambas heredades, solo restaría a favor del que
lo construyo el muro íntegramente a su costa pero asentándose en el limite separativo de las fincas un derecho
de crédito, que es el derecho a reembolsarle los gastos relativos a la mitad del muro (siempre hasta los 3
metros de altura). Este derecho de crédito prescribe a los 10 años, desde la construcción del muro. No jugaría
aquí la prescripción adquisitiva
El plenario de la Justicia de Paz. Resolvió: si el propietario de una heredad que ha construido a su costa una
pared sobre la línea divisoria de dos fundos contiguos en lugar de cerramiento forzoso, tiene derecho a exigir
a su vecino el reembolso de la mitad del valor de la pared de cerco, o bien si ese derecho esta supeditado a
que el vecino cargue sobre su muro divisorio.
Fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en la Civil en pleno. La cuestión fue la siguiente: si la prescripción
operada con relaciona la obligación de abonar un muro de cerramiento forzoso puede ser invocada para
eximirse de la obligación de abonar ese mismo muro cuando se lo utiliza como medianeros, cargándose sobre
el.
El interrogante es que sucede si luego el vecino que no pago, pero que se libero de la obligación por la
prescripción, apoya sobre el muro, es decir, que no lo utiliza ya como simple pared de encerramiento, sino
como pared de carga o apoyo, nace pues, en ese momento, una nueva obligación? Para la mayoría no.

Propiedad Horizontal.
La ley 13.512
Normas que deroga lo que prohibía el codigo el Art. 2617, que prohibía el derecho de propiedad horizontal; el
2685 in fine, que permite el abandono de la parte indivisa para liberarse de los gastos; y el 2693, que
determina que los condóminos puede pactar la indivisión de la cosa común solo por un términos que no exceda
los 5 años.
Naturaleza jurídica. Tesis:
Dominio que integra con un condominio de indivisión forzosa: sostiene en cuanto al derecho sobre las partes
comunes, que pertenece por una parte indivisa a cada consorcista y que puede caracterizarse como un
condominio de indivisión forzosa.
El dominio y el condominio de indivisión forzosa se encuentran indisolublemente unidos en una relación
principal (el dominio) a accesorio (el condominio de indivisión forzosa), de allí que se hable, de un condominio
que se integra o completa con un condominio de indivisión forzosa.
Derecho real autónomo: se trata de una figura sui generis en la cual se combinan dos figuras: dominio y
condominio, cuya unidad de destino las reúne en un todo indivisible. En este sentido se ha inclinado la
jurisprudencia.
Objeto del derecho. Es siempre un inmueble edificado, en el cual sobre ciertas partes cada consorcista tiene
un derecho exclusivo y sobre otras un derecho común, concretado en una cuota partes o parte indivisa o
porcentual, derecho común que se establece al solo efecto de hacer posible el primero.
De conformidad con el Art. 3 ¨Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del
dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un
departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con
relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan¨. Y así, se ha resuelto que: no
resulta admisible la pretensión de la actora de rescindir parcialmente el contrato de compraventa celebrado
entre las partes, pues en materia de propiedad horizontal el derecho sobre las partes comunes, además de
ser proporcional al valor del departamento es inseparable del dominio de este último.
Partes exclusivas o privativas. Art. 1 de la ley. 1. Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos
de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan
salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de
acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más
de una persona.
Requisitos: independencia funcional, salida a la vía pública
Cosas y partes comunes. 2. Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario
sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su
seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes,
escaleras, puertas de entrada, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría,
refrigeración, etcétera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería;
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o
instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes salvo convención en contrario.
Derechos de los copropietarios sobre partes privativas y comunes. 3. Cada propietario podrá usar de los
bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.
Reglamento de copropiedad y administración: Naturaleza jurídica: Es de naturaleza contractual, pero la
ley impone cláusulas que obligatoriamente debe contener: Art. 9
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá
facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los
fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse,
en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las
mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos
en que en esta ley se exige una mayoría especial.
También, el uso de las cosas y servicios comunes, destino de las diferentes partes del inmueble.
Modalidades de su sanción. El reglamento debe ser redactado y sancionado por todas las personas del
consorcio y teniendo en cuanta el carácter de contrato, requiere la unanimidad para su sanción; si falta
unanimidad de debe recurrir a la decisión de la justicia.
Efectos de su inscripción. La inscripción del reglamento en el registro de la propiedad inmueble, hace nacer
el denominado estado de propiedad horizontal. Se ha resuelto, que este o no inscripto, obliga a las partes que
lo firmaron, independientemente de la función que el cumplimiento de esa formalidad tiene en el nacimiento
del consorcio de propietarios
Modificaciones según el reglamento. Es necesaria la realización de una asamblea convocada al efecto, cuya
decisión se tome por una mayoría de 2/3 por lo menos, que se calculan sobre el total de los copropietarios del
edificio (no sobre los presentes en la asamblea)
Consorcio de propietarios. El nacimiento de los derechos de propiedad horizontal, aun cuando requiere
como requisito indispensable el previo o simultaneo requisito del reglamento, solo operara al cumplirse los
requisitos comunes exigidos por el código civil (titulo suficiente y modo suficiente), requiriéndose el menos la
existencia de dos titulares, pues nuestra ley no ha receptado la figura del consorcio de un solo propietario.
Con todo lo cual va dicho que, si inscripto el reglamento de copropiedad (que da origen al estado de propiedad
horizontal), media un agrupamiento de futuros copropietarios, estos conformaran solo un consorcio de hecho
o preconsorcio. Únicamente cuando nazcan los distintos derechos de propiedad horizontal el agrupamiento
constituirá un consorcio (propiamente dicho) o un consorcio de derecho.
El consorcio tiene personalidad jurídica: con capacidad de adquirir derecho y contraer obligaciones, nombre,
domicilio y patrimonio.
El patrimonio esta constituido por las contribuciones que debe efectuar los propietarios para el pago de las
expensas comunes..
También el consorcio es titular del fondo de reserve, que es formado con los aportes que a ese fin realizan
los copropietarios, generalmente como una especie de ahorro para utilizarse en circunstancias especiales.
El administrador. Art. 9 a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos
o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la
recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de
servicio de la casa y despedirlo; b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su
remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;
Designación. Remoción. Por unanimidad, debe nombrarse al reemplazante por acto de escritura pública, pero
esta no es necesaria cuando es nombrado un copropietario y no un tercero.
Facultades y obligaciones del administrador. Las facultades son esencialmente administrativas y resultan de
lo dispuestos en el Art. 9 ¨ administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y
empleo de los fondos necesarios a tal fin, podrá elegir al personal de servicio de la casa y despedirlo¨. Además,
tendrá todos aquellos derechos y obligaciones que surjan del reglamento de copropiedad. A su cargo esta la
custodia de los títulos de propiedad del inmueble y toda la documentación relativa al consorcio; también llevara
los libros de actas de las asambleas y el libro de administración del inmueble. Esta obligado a dar cuenta de
sus operaciones y a entregar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato.
Personería del administrador para actuar ante la justicia. 11. El representante de los propietarios actuará en
todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo
de aquéllos.
Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
El Art. 15 lo autoriza a presentarse en juicio en caso de violación del reglamento por parte de los copropietarios.
Asamblea. Es el órgano deliberativo de la comunidad que cuenta con los máximos poderes dentro de ella y
que se constituye por la reunión de los copropietarios en número suficiente para alcanzar el quórum
correspondiente.
Sus funciones y funcionamiento debe determinarse ene le reglamento.
Sus resoluciones son vinculantes, siempre que se tomen en su seno por deliberación de los copropietarios.
Decisiones. Presupuestos necesarios para su validez. Las decisión que tome la asamblea, como
manifestación de la voluntad común, son obligatorias para los disidentes y los ausentes.
Convocatoria. Es presupuesto esencial para el funcionamiento de la asamblea: para la validez de la resolución
que adopte la asamblea de copropietarios, es menester que todos estos hayan sido convocados previamente
en un lugar, a un mismo tiempo y para un objeto determinado
Quórum. Es la cantidad de miembros del consorcio que deben estas presentes para que la asamblea pueda
deliberar validamente, el quórum hace pues a la propia existencia del órgano deliberativo. La mayoría se
cuanta sobre la totalidad de copropietarios del edificio, de donde resulta que el quórum deberá por lo menos
coincidir con las mayorías requeridas en cada caso (2/3), o ser superior
Mayorías. Los votos se computaran en las formas que prevea el reglamento y en su defecto, se presumirá
que cada propietario tiene un voto.
Exteriorización de las decisiones. Las decisiones que tome el consorcio, se hará constar en actas de firmaran
todos los presentes. El libro de actas será rubricado. Todo propietario podrá imponerse del contenido del libro
y hacerse expedir copia de las actas, al que será certificada por el representante de los propietarios o por las
personas que estos designen. Las actas podrán ser protocolarizadas. Será también rubricado por la misma
autoridad el libro de administración del inmueble.
Las decisiones que tome validamente la mayoría de propietarios serán comunicadas a los interesados
ausentes por cata certificada.
Obligaciones de los propietarios: expensas comunes: 8. Los propietarios tienen a su cargo en proporción
al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y
reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado las
condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de
las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes
y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce
más cómodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo
excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino
o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la
autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de
la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás,
previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o
bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las
reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso
en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior
estado. Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce
de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.
Derechos de los propietarios de pisos y departamentos: materiales: 3. Cada propietario podrá usar de los
bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcionado al valor del departamento o piso
de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el foro inmobiliario, a los efectos
del impuesto o contribución fiscal.
Jurídicas: Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce
de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso
se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos,
separadamente del piso o departamento a que accedan.
4. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento
que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo.
5. Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento;
estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios
comunes.
Prohibiciones: 6. Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el
reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que
comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
c) Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con
tonalidades distintas a las del conjunto.
d) Realizar actos que comprometan la seguridad del edificio.
e)El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento
de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer
obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etcétera.
Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los
propietarios.
Extinción de la propiedad horizontal. Enumeración y análisis de los casos propios.
Destrucción total o parcial de más de las dos terceras partes del valor. 12. En caso de destrucción total o
parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno
y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere
menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso
de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial.
Vetustez. En este supuesto, si la mayoría de copropietarios que representen mas de la mitad del valor puede
resolver: o bien la demolición y venta de los materiales y del terreno, distribuyéndose entre los copropietarios
lo obtenido según el porcentual correspondiente a cada uno, o bien la reconstrucción. En este ultimo, la
minoría que no quiera contribuir no puede ser obligada a ello, pero la mayoría adquirir sus derechos, según
valuación judicial
Confusión. Se consuma cuando el dominio de las distintas unidades se reúne en manos de una sola persona,
en cuyo caso todo el inmueble para a pertenecer a un solo propietario, extinguiéndose el sistema, como es
obvio, ya que se borraría la distinción entre partes exclusivas y comunes, régimen de mayorías, etc.
Abandono. 8 Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y
goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.
El abandono debe recaer sobre la unidad y la parte proporcional que corresponde l propietario sobre los bienes
comunes, pues no seria posible el abandono de la parte privativa exclusivamente, o solo de la porción indivisa
de los bienes comunes, ni siquiera la renuncia a la utilización de ciertos servicios comunes.
Prehorizontalidad. Ley 19.724
Afectación. 1. Todo propietario de edificio construido o en construcción o de terreno destinado a construir en
él un edificio que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal,
debe hacer constar, en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y
transferencia del dominio de unidades por tal régimen.
La prehorizontalidad es un estado jurídico pero de ningún modo un derecho real. Este estado se extiende
desde el proyecto de constitución del inmueble hasta su terminación. Se necesitan los mismos requisitos que
para el sometimiento de la PH: planos aprobados y redacción de la escritura pública.
12. Registro de los contratos. El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el
Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdicción del inmueble afectado, poniéndose nota
de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato.
Preferencia de los contratos registrados. Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el
adquirente, pero sí a éste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros.
La posesión otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a
consecuencia de un contrato debidamente registrado.
Este boleto no le otorga derecho a su titular a someter el inmueble a PH solo lo puede hacer el titular registral
del dominio del edificio.
Inscripción de los boletos: De esta forma se evita que se venda más de una vez la misma unidad. Ya que se
publicitan los boletos de compraventa. (Este es el único caso en que se acepta).
Extinción: se produce por redacción de la escritura de desafectación, que debe contar con la firma de todos
los propietarios y se debe inscribir en el registro respectivo.
Destrucción del edificio: En caso de destrucción total o si previa resolución de vetustez se vota la demolición,
se extingue la propiedad horizontal y queda un condominio sobre el terreno y los materiales.. Si la destrucción
fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en
caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial.

DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA.


Servidumbres en general. 2970. Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble
ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el
propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.
Recaen sobre inmuebles únicamente, deben ser ajenos, una servidumbre nunca puede significar una
obligación de hacer para el titular del inmueble que soporta la carga, constituye un derecho perpetuo o
temporario: las prediales en principio son siempre perpetuas, las personales se extinguen siempre con la
muerte del titular del fundo dominante o pasados veinte años si se trata de una persona jurídica.
Las servidumbres pueden ser activas o pasivas: se llama predio sirviente (pasiva) al que sufre el gravamen y
predio dominante (activa) el que reporta la utilidad
2971. Servidumbre real (prediales, de transito, de sacar agua etc.) es el derecho establecido al poseedor de
una heredad, sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera. De la norma surge la necesidad de 2
inmuebles: Dominante 2973. Heredad o predio dominante es aquél a cuyo beneficio se han constituido
derechos reales. Sirviente 2974. Heredad o predio sirviente es aquél sobre el cual se han constituido
servidumbres personales o reales.
Clasificación:
2975. Las servidumbres son continuas o discontinuas. Las continuas son aquéllas cuyo uso es o puede ser
continuo, sin un hecho actual del hombre, como la servidumbre de vista. Las servidumbres no dejan de ser
continuas, aunque el ejercicio de ellas se interrumpa por intervalos más o menos largos a causa de obstáculos
cuya remoción exija el hecho del hombre. Las discontinuas son aquellas que tienen necesidad del hecho
actual del hombre para ser ejercidas, como la servidumbre de paso.
2976. Las servidumbres son visibles o aparentes, o no aparentes. Las aparentes son aquellas que se anuncian
por signos exteriores, como una puerta, una ventana. Las no aparentes son las que no se manifiestan por
ningún signo, como la prohibición de elevar un edificio a una altura determinada.
Estas clasificaciones revisten importancia para la adquisición de las servidumbres por prescripción.
Servidumbres afirmativas y negativas: es afirmativa cuando consiste en un dejar hacer por parte del titular del
fundo sirviente, y negativa cuando consiste en un no hacer por parte de la misma persona
2972. Servidumbre personal (usufructo, uso, habitación) es la que se constituye en utilidad de alguna
persona determinada, sin dependencia de la posesión de un inmueble, y que acaba con ella.
También existen dos fondos, pero la ventaja no es para el predio dominante sino para su titular.
Servidumbres personales que no requieren la existencia de un fundo dominante, las ventajas son para una
persona que no posee fundo alguno.
Diferencias entre ambas: las servidumbres reales son en principio perpetuas e inherentes al fundo por lo cual
se transmiten con él activa y pasivamente. Las personales como tienen en cuenta las necesidades del titular
del fundo dominante y no del fundo mismo, su duración esta limitada a la vida de este y no se transmiten al
adquirente del que fuera fundo dominante.
SERVIDUMBRES PREDIALES. (Reales)
Caracteres: constituye un derecho real, son en principio perpetuas, recaen sobre inmuebles ajenos. Las
servidumbres reales son indivisibles como cargas y como derechos, y no pueden adquirirse o perderse por
partes alícuotas ideales, y los propietarios de las diferentes partes pueden ejercerlas, pero sin agravar la
condición de la heredad sirviente. Pero en cuanto a su ejercicio si puede ser divisible o indivisible.
Capacidad: 3012. Los que pueden establecer servidumbres en sus heredades, pueden adquirirlas; pero los
que no gocen de sus derechos como los menores, aunque no puedan establecer servidumbres, pueden
adquirirlas.
Clasificación:
1. Continuas o discontinuas: no consiste en el ejercicio continuo sino en la posibilidad de que se ejerza
continuamente y por si misma. Ej. Acueducto. Discontinuas: no funcionan por si mismas, se requiere para su
ejercicio el hecho actual del hombre. Ej. Transito.
2. Aparentes o no: existe un hecho material que la anuncia. Ej. Acueducto. No aparentes: no se manifiestan
por ningún signo. No hay nada que las exteriorice. Ej. Algunos casos de servidumbre de paso.
3. Afirmativa o negativa: cuando consiste en un dejar hacer por parte del titular del fundo sirviente. Ej. Sacar
agua. Negativa: cuando consiste en un no hacer por parte del titular del fundo. Ej. No levantar un edificio mas
allá de una altura determinada
SERVIDUMBRES DE TRANSITO. Es el derecho que el propietario de un fundo o titular de otro derecho real
sobre el, tiene para pasar por un inmueble ajeno. Se trata de una servidumbre activa, pues para su constitución
se necesitan dos fundos.
Clasificaciones:
 Legal o convencional: la legal puede ser exigida por el titular de un fundo al titular de otro fundo
(encerramiento o enclavamiento) cuando el dominante sea un fundo cerrado que carezca de
comunicación con el camino público., la convencional no puede ser exigida, pero puede crearse.
 Real o personal: será real cuando su existencia responda a una necesidad del fundo dominante, y será
personal cuando su constitución responda a un motivo particular del titular del fundo dominante.
(cuando esa necesidad del fundo dominante consiste en que se encuentra encerrado, entonces la
servidumbre real será también legal)
 Discontinua: es siempre discontinua la serv. de transito.
 Aparente o no aparente: “Es discontinua y no aparente cuando no haya algún signo exterior
permanente del tránsito”, caso contrario será aparente.
Fundos contiguos 3074. El tránsito debe ser tomado sobre los fundos contiguos que presenten el trayecto
más corto a la vía pública. Los jueces pueden sin embargo separarse de esta regla, sea en el interés de las
herederas vecinas, o sea aun en el interés del predio encerrado, si la situación de los lugares, o las
circunstancias particulares así lo exigen.
Extinción: 3009. Júzganse establecidas como perpetuas las servidumbres reales, si no hay convención que
las limite a tiempo cierto.
3076. se ocupa de la servidumbre legal de transito: Si concedida la servidumbre de tránsito llega a no ser
indispensable al predio encerrado por haberse establecido un camino, o por la reunión del fundo a una heredad
que comunique con la vía pública, el dueño del predio sirviente puede pedir que se le exonere de la
servidumbre, restituyendo lo que al establecerse ésta se le hubiese pagado por el valor del terreno.
Aquí se trata de una servidumbre no legal: Pero si el encerramiento del predio es el resultado de una partición
o enajenación parcial, la servidumbre de tránsito constituida por las disposiciones de este Capítulo, continuará
subsistiendo a pesar de la cesación del cerramiento. (Ej. Por destino del padre de familia)
Pero si la servidumbre es convencional no se extingue aunque el paso llegue a no ser necesario para el
inmueble.
Tiene en cuenta la servidumbre convencional 3081. La servidumbre de tránsito no se extingue aunque el paso
llegue a no ser necesario para el inmueble al cual se dirige, o aunque el dominante hubiese adquirido otro
terreno contiguo por donde pudiese pasar.
SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO. Consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble
propio, viniendo por heredades ajenas. Puede ser forzosa o convencional. Es continua y puede o no ser
aparente
Puede ser exigida: 3082. Toda heredad está sujeta a la servidumbre de acueducto en favor de otra heredad
que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos, o en favor de un
pueblo que las necesite para el servicio doméstico de sus habitantes, o en favor de un establecimiento
industrial, con el cargo de una justa indemnización.
No están sujetas a la servidumbre de acueducto: 3084. Las casas, los corrales, los patios y jardines que
dependen de ellas y las huertas de superficie menor de diez mil metros cuadrados, no están sujetas a la
servidumbre de acueducto.
Precio: 3085. El dueño del predio sirviente tendrá derecho para que se le pague un precio por el uso del
terreno que fuese ocupado por el acueducto y el de un espacio de cada uno de los costados que no baje de
un metro de anchura en toda la extensión de su curso. Este ancho podrá ser mayor por convenio de las partes,
o por disposición del juez, cuando las circunstancias así lo exigieren. Se le abonará también un diez por ciento
sobre la suma total del valor del terreno, el cual siempre pertenecerá al dueño del predio sirviente.
SERVIDUMBRE PARA RECIBIR AGUAS QUE DESCIENDEN. En todos los casos será una servidumbre
real sino hubiere convención en contrario, continua y aparente o no según exista señal exterior permanente
de la salida de agua por el inmueble sirviente.
Integran esta categoría:
 Servidumbre de goteraje: 3094. Cuando se hubiese constituido una servidumbre de recibir las aguas
de los techos vecinos, el dueño del predio no podrá hacer salir o caer aguas de otro inmueble, aunque
éstas se reúnan a las del primero; u otras aguas que al tiempo de la constitución de la servidumbre
salían o caían por otra parte, ni hacer salir o caer aguas servidas en vez de aguas pluviales.
 Servidumbre de desagüe: 3098. El propietario del terreno superior que haga descender aguas
artificiales a los terrenos inferiores, está obligado a hacer los gastos necesarios en los fundos inferiores
para disminuir en cuanto sea posible el daño que le resulte de la corriente de las aguas.
 Servidumbre de drenaje o avenamiento: 3100. Todo propietario que quiera desaguar su terreno de
aguas que le perjudiquen, o para evitar que se inunde o que deje de ser bañado, o para la explotación
agrícola, o para extraer piedras, arcillas o minerales, puede, previa una justa indemnización, conducir
las aguas por canales subterráneos o descubiertos, por entre las propiedades que separan su fundo
de una corriente de agua, o de toda otra vía pública.
SERVIDUMBRE DE SACAR AGUA. Es siempre discontinua y no aparente y supone el derecho de pasar
para sacar agua, nunca es forzosa. 3104. La servidumbre de sacar agua de la fuente, aljibe, o pozo de un
inmueble ajeno, se reputa personal en caso de duda. Es siempre discontinua y no aparente, y supone el
derecho de pasar para sacar el agua.
3105. El dominante tiene facultad para limpiar el aljibe, fuente, o pozo de donde se saque el agua, cuando lo
juzgue necesario. 3107. Si en el instrumento constitutivo de la servidumbre se hubiese omitido el tiempo y
modo de ejercerla, se entenderá que el agua sólo puede ser sacada de día y no de noche, a no ser en
circunstancias extraordinarias, y aun de día no puede ser sacada en horas inconvenientes.
CONSTITUCIÓN POR DESTINO DE PADRE DE FAMILIA. 2994. Cuando el propietario de dos heredades
haya él mismo sujetado la una respecto a la otra con servidumbres continuas y aparentes, y haga después
una desmembración de ellas sin cambiar el estado de los lugares, y sin que el contrato tenga convención
alguna respecto a la servidumbre, se juzgará a ésta constituida como si fuese por título. El art. 2996 Es un
caso especial ya que aquí no se requiere ni la continuidad ni la apariencia, como ocurre en el 2994, para que
la servidumbre quede constituida, solo se exigen que el paso sea imprescindible para llegar al camino publico
2996. El efecto del destino dado por el propietario a los dos inmuebles, es independiente de la causa que haya
motivado la separación, sea ésta el resultado de una partición o de una enajenación voluntaria o forzosa, o
por haber perdido por la prescripción la propiedad de uno de ellos. Es el caso del 3073. Si se vende o permuta
alguna parte de un predio, o si es adjudicado a cualquiera de los que lo poseían pro indiviso, y en consecuencia
esta parte viene a quedar separada del camino público, se entenderá concedida a favor de ella una
servidumbre de tránsito, sin indemnización alguna.
LA SERVIDUMBRE QUE REVIVE. 2995. Si el propietario de dos heredades, entre las cuales existe un signo
aparente de servidumbre de la una a la otra, dispone de una de ellas, sin que el contrato contenga ninguna
convención relativa a la servidumbre, ésta continúa existiendo activa o pasivamente en favor del fundo
enajenado, o sobre el fundo enajenado.
Aquí la servidumbre existía pero se extinguió por confusión, si las heredades vuelven a quedar en manos de
diferentes propietarios, la servidumbre renace, aunque en el titulo no se diga nada. Solo se requiere que esa
primitiva servidumbre haya sido aparente.
USUFRUCTO. 2807. El usufructo es el derecho real de usar y gozar (ius frutendi y utendi) de una cosa, cuya
propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia.
Clases 2808. Hay dos especies de usufructo: usufructo perfecto, y usufructo imperfecto o cuasi-usufructo. El
usufructo perfecto es el de las cosas que el usufructuario puede gozar sin cambiar la sustancia de ellas,
aunque puedan deteriorarse por el tiempo o por el uso que se haga. El cuasi-usufructo es el de las cosas que
serían inútiles al usufructuario si no las consumiese, o cambiase su sustancia, como los granos, el dinero,
etcétera.
Caracteres del usufructo: es un derecho real, de uso y goce (quedando el usufructuario o nudo propietario con
las facultades que le corresponden a un propietario, solo excluido del ius abutendi), recae siempre sobre cosa
ajena (nemini res sua servit), el principio “salva rerum substancia”, con tal que no se altere su substancia, es
solo aplicable al usufructo perfecto. Este principio tiene dos aspectos: uno relacionado con la materia y otro
con el destino de la cosa, Art. 2878. El usufructuario debe usar de la cosa como lo haría el dueño de ella, y
usarla en el destino al cual se encontraba afectado antes del usufructo.
Cuasi-usufructo: El cuasi-usufructo es el de las cosas que serían inútiles al usufructuario si no las
consumiese, o cambiase su sustancia, como los granos, el dinero, etcétera.
El cuasi usufructuario adquiere la propiedad de las cosas ya que puede consumirlas, disponiendo de ellas,
pero tiene la obligación de restituir otro tanto de la misma especie y calidad o su valor estimativo. Y por su
parte el antiguo propietario tendrá derecho a obtener una cosa igual una vez acabado el usufructo.
Caracteres del cuasiusufructo: es un derecho real sobre cosa propia, el principio “salva rerum substancia” no
juega aquí ningún papel, ya que aquí el cuasi-usufructuario puede consumirla y cambiar su substancia. 2811.
El cuasi-usufructo transfiere al usufructuario la propiedad de las cosas sujetas a este usufructo, y puede
consumirlas, venderlas, o disponer de ellas como mejor le parezca.
Objeto del cuasiusufructo: cosas consumibles o fungibles, créditos, un patrimonio 2827. El usufructo es
universal, cuando comprende una universalidad de bienes, o una parte alícuota de la universalidad. Es
particular cuando comprende uno o muchos objetos ciertos y determinados.
No podrá ser objeto de un cuasiusufructo la pensión por alimentos
2812. El usufructo se constituye:
 2813. Es establecido por contrato oneroso, cuando es el objeto directo de una venta, de un cambio,
de una partición, de una transacción, etc., etc., o cuando el vendedor enajena solamente la nuda
propiedad de un fundo, reservándose su goce.
 2814. Es establecido por contrato gratuito, cuando el donante no enajena sino la nuda propiedad de la
cosa, reservándose su goce; o cuando no da más que el usufructo, o cuando cede a uno el derecho
de propiedad, y a otro el de goce de la cosa.
 Acto de última voluntad .2819. En caso de duda se presume oneroso el usufructo constituido por
contrato; y gratuito el que fuese constituido por disposición de última voluntad.
 En los casos que la ley designa. Es el caso del usufructo de los padres sobre los bienes de sus hijo
sometidos a patria potestad.
 Por prescripción. Es un derecho que muy pocas veces se adquiere por prescripción. Lo lógico y normal
será que adquiera el dominio y no el usufructo
Duración: si no se estableció un plazo el usufructo se extingue con la muerte del usufructuario. Si se trata de
una persona jurídica el plazo máximo es de 20 años.
Si se estableció un plazo el usufructo mantendrá su vigencia hasta que el plazo expire, salvo en caso de
muerte del usufructuario.
Objeto: es siempre una cosa mueble o inmueble. Si el usufructo es perfecto deberán ser cosas no fungibles o
no consumibles; pero si es imperfecto serán cosas fungibles o consumibles. También pueden ser los créditos
que estén instrumentados No puede ser objeto de usufructo: bienes del Estado o de los Estados, o de las
municipalidades, sin una ley especial que lo autorice. Bienes dotales de la mujer, ni aun con asentimiento del
marido y mujer. Los bienes gravados de sustitución. El propio usufructo, los derechos reales de uso y
habitación, las servidumbres reales activas, separadas de los inmuebles a que fueren inherentes, la hipoteca,
la anticresis, la prenda separada de los créditos garantidos con ella, y los créditos que fuesen intransmisibles.
Contenido: 2863. El usufructuario puede usar, percibir los frutos naturales, industriales o civiles, y gozar de
los objetos sobre que se establece el usufructo, como el propietario mismo.
Acciones del usufructuario: la defensa extrajudicial, acciones posesorias y policiales, acciones reales.
Extinción revocación, resolución (muerte del usufructuario, en caso de existencia ideal por el transcurso de 20
años, extinción del termino, no uso del usufructo por el termino de 10 años), por prescripción adquisitiva
operada a favor de un tercero, cumplimiento de la condición resolutoria, renuncia. Se extingue también el
usufructo por la pérdida total de la cosa, sucedida por caso fortuito, cuando ella no fuese fungible. El usufructo
se acaba por la destrucción total de la cosa. Cuando ha sido parcial la pérdida de la cosa, el usufructo continúa
no sólo en lo que de ella queda en su forma primitiva, sino también en los restos y accesorios. La extinción
parcial de la cosa fructuaria, o el deterioro de ella, aunque sea por culpa del usufructuario, no da derecho al
nudo propietario para demandar la extinción del usufructo. En todos los casos la extinción debe formalizarse
en instrumento público.
El usufructo se extingue por la consolidación, es decir, por la reunión de la propiedad, y del usufructo en la
persona del usufructuario.
Obligaciones del usufructuario:
1. Antes del ejercicio del derecho: realizar inventario o estado, no se puede dispensar. La fianza puede
dispensarse contractualmente.
2. Durante el ejercicio del derecho: conservación de la cosa, obligación de no innovar, reparaciones de
conservación a su costa, reparación y gastos extraordinarios a cargo del propietario y del usufructuario. Los
impuestos ordinarios y los extraordinarios que graven frutos a cargo exclusivo del usufructuario 2884. Las
reparaciones de conservación a cargo del usufructuario, son sólo las ordinarias para la conservación de los
bienes que no excedan la cuarta parte de la renta líquida anual, si el usufructo fuese oneroso, o las tres cuartas
partes si el usufructo fuese gratuito. Puede liberarse: devolviendo los frutos percibidos después de la
necesidad de hacer las reparaciones, o el valor de ellos. 2886. El usufructuario no está obligado a hacer
ninguna reparación de conservación cuya causa sea anterior a la apertura de su derecho.
Obligaciones del propietario: entrega del objeto, obligación de no innovar, garantía de evicción. 2916. El
propietario conserva el ejercicio de todos los derechos de propiedad compatible con sus obligaciones. Puede
vender el objeto sometido al usufructo, donarlo, gravarlo con hipotecas o servidumbres que tengan efecto
después de terminado el usufructo y ejercer todas las acciones que pertenezcan al propietario en su calidad
de tal.
USO Y HABITACIÓN. 2948. El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de
la cosa (no fungible) de otro, independiente de la posesión de heredad alguna, con el cargo de conservar la
sustancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del
usuario y de su familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este Código,
derecho de habitación. 2949. El uso y la habitación se constituyen del mismo modo que el usufructo, con
excepción de no haber uso legal o establecido por las leyes.
Derecho de habitación legal del cónyuge supérstite. 3573 bis. Si a la muerte del causante éste dejare un
solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el hogar conyugal,
cuya estimación no sobrepasare el indicado como límite máximo a las viviendas para ser declaradas bien de
familia, y concurrieren otras personas con vocación hereditaria o como legatarios, el cónyuge supérstite tendrá
derecho real de habitación en forma vitalicia y gratuita. Este derecho se perderá si el cónyuge supérstite
contrajere nuevas nupcias.

Derechos Reales accesorios o de garantía.


Garantías en general: clasificación:
Legales (privilegios, derecho de retención, hipotecas generales legales o judiciales, fianza legal y judicial,
solidaridad, indivisibilidad)
Convencionales: personales: fianza, reales: hipoteca, prenda, anticresis (son siempre especiales)
Garantía personal: es el modo de asegurar el resultado de la obligación, asignando la responsabilidad
patrimonial genérica de otra persona para el caso de incumplimiento de la obligación. (Fianza)
La garantía real: se adhiere, en su carácter de carga a la cosa sobre la que recae, transmitiéndose con ella.
Sustrae de la masa la cosa en el tramo de valor específicamente determinado. La ventaja de esta garantía,
es que con ella no incide la insolvencia del deudor en forma directa como en el caso de garantías personales.
Esta afectación de una cosa, a asegurar el resultado de una obligación en caso de incumplimiento, tiene dos
efectos principales: impedir que la cosa, en el tramo de valor afectado, siga la suerte del resto del patrimonio
en orden a la responsabilidad por el resto de las deudas. Al tener suficiente publicidad como derecho real en
su aspecto pasivo, engendra la posibilidad de hacer efectiva la garantía en manos de quien se encuentre la
cosa por imperio del ius persequendi, sin perjuicio de la responsabilidad genérica del deudor de la cual la
garantía, no es excluyente.
HIPOTECA. 3108. La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los
bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor. (O un tercero)
Caracteres: los esenciales son: que es un derecho real, accesorio y convencional, formal que debe ser
inscripto para resultar oponible a terceros y que goza de especialidad.
Convencional 3115. No hay otra hipoteca que la convencional constituida por el deudor de una obligación en
la forma prescrita en este Título. (No se admite la constitución en forma tacita). Fuente: contrato.
Accesorio: es un derecho de garantía con carácter accesorio del crédito cierto y determinado.
Principio de especialidad: exigen que estén determinados todos los elementos de la relación jurídica: sujeto,
objeto, causa. Así mismo expresa el art. 3109. No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles,
especial y expresamente determinadas, por una suma de dinero también cierta y determinada.
Se debe determinar la situación del inmueble, superficie, la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a
que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; La cantidad cierta de la
deuda.
3132. Una designación colectiva de los no es bastante para dar a la constitución de la hipoteca la condición
esencial de la especialidad del inmueble gravado.
A pesar de ello el art. 3133 establece: La constitución de la hipoteca no se anulará por falta de algunas de las
designaciones prevenidas, siempre que del resto de las enunciaciones se pueda deducir la enunciación que
falte. Esta norma no se aplica al monto de la garantía.
Publicidad: la inscripción tiene carácter declarativo. 3135. La constitución de la hipoteca no perjudica a
terceros, sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros tenidos a ese efecto
(Oponibilidad). Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el
escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de inscripción; y respecto de ellos, la hipoteca
constituida por escritura pública, se considera registrada.
Es un carácter natural, que juega salvo pacto en contrario, la Indivisibilidad: 3112. La hipoteca es indivisible;
“cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas, están obligadas al pago de toda la
deuda y de cada parte de ella.” La indivisibilidad de la garantía es independiente a la divisibilidad de la deuda
o cosa. 3188. El codeudor o coheredero del deudor, que hubiere pagado su cuota en la hipoteca, no podrá
exigir la cancelación de la hipoteca, mientras la deuda no esté totalmente pagada.
Sin embargo en la ejecución de bienes hipotecados, cuando sea posible la división en lotes, o si la garantía
comprende bienes separados, los jueces podrán ordenar la enajenación en lotes, y cancelación parcial de la
hipoteca, siempre que de ello no se siga lesión al acreedor. Los presupuestos para la divisibilidad son:
posibilidad de división en lotes, desde el punto de vista jurídico, material pero también económico. No haya
lesión al acreedor.
La ley 17711 legisla en el art. 3113. El acreedor cuya hipoteca comprenda varios inmuebles podrá a su
elección perseguirlos a todos simultáneamente o sólo a uno de ellos, aunque hubieren pertenecido o pasado
al dominio de diferentes personas o existieren otras hipotecas. Ello no obstante, el juez podrá, por causa
fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados. La facultad acordad al juez puede ser ejercida
en cualquier estado del proceso, anterior a la subasta, de oficio o a petición de parte legitimada, que son: el
deudor, el acreedor, los terceros adquirentes del inmueble hipotecado.
Objeto: solo se puede tratar de inmuebles (por su naturaleza, los suelos y edificios. Por accesión. Por su
carácter representativo). Accesorios: 3110. La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios,
mientras estén unidos al principal. El código admite la constitución sobre minas cuando sean de 1ra y 2da
categoría. Las de 3ra solo pueden serlo juntamente con el suelo. Nuda propiedad: puede hipotecar el
propietario la nuda propiedad. También puede ser hipotecada la plana propiedad, siempre que la hipoteca
tenga efecto una vez concluido el usufructo.
(Nuda propiedad: es el derecho de dominio q corresponde al propietario de un bien sobre el cual una persona
tiene la posesión a titulo de usufructo, de uso o habitación).
No son susceptible de ser hipotecadas: cosas muebles, derechos reales sobre cosa ajena, cosas futuras, las
que no estén en el comercio, las que no pueden ser gravadas por disposiciones de leyes especiales.
Extensión de la garantía: 3110. La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estén
unidos al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o
artificiales, aunque sean el hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno vacío; a las
ventajas que resulten de la extinción de las cargas o servidumbres que debía el inmueble; a los alquileres o
rentas debidas por los arrendatarios; y al importe de la indemnización concedida o debida por los
aseguradores del inmueble.
No se extiende a la hipoteca: las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para reunirlos
al inmueble hipotecado, y los tesoros.
Constitución de la hipoteca: la única fuente es el contrato. Queda concluido con la firma de la escritura publica,
ya que la inscripción no es constitutiva.
3130. La constitución de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor. Cuando ha sido establecida por una
escritura pública en que el acreedor no figure, podrá ser aceptada ulteriormente con efecto retroactivo al día
mismo de su constitución.
Capacidad y derecho para constituirla: 3119. Para constituir una hipoteca, es necesario ser propietario del
inmueble y tener la capacidad de enajenar bienes inmuebles.
3118. Los que no puedan válidamente obligarse, no pueden hipotecar sus bienes; pero la hipoteca constituida
por un incapaz puede ser ratificada o confirmada con efecto retroactivo, cesando la incapacidad. (Nulidades
relativas)
Excepción al principio de convalidación 3126. La hipoteca constituida sobre un inmueble ajeno no será valida
ni por la adquisición que el constituyente hiciere ulteriormente, ni por la circunstancia que aquel a quien el
inmueble pertenece viniese a suceder al constituyente a título universal
Constitución por el condómino: si todos los condóminos están de acuerdo pueden hipotecarse la totalidad de
la cosa. Cada condómino puede hipotecar su parte indivisa en un inmueble común o una parte determinada,
pero los efectos de tal constitución quedan subordinados al resultado de la partición.
Constitución por el propietario imperfecto: respecto del dominio desmembrado no cabe duda que el titular
tiene la facultad de hipotecar el inmueble, aunque pesen sobre el cargas.
Constitución por el comprador antes de la tradición: el comprador que pago el precio y firmo la escritura pública
de transferencia del dominio, solamente cuenta con uno de los requisitos necesarios para adquirir el derecho
real, esto es el titulo. Es decir que si antes de tradición no se adquiere ningún derecho este comprador no
podrá constituir hipoteca hasta tanto no sea propietario del inmueble.
Constitución por el tercero: (nula) la constitución de hipoteca sobre inmuebles que no pertenece al
constituyente es nula. Además no se puede convalidar. 3127. La nulidad de la hipoteca constituida sobre
bienes ajenos, puede ser alegada no sólo por el propietario del inmueble, sino aun por aquellos a quienes el
constituyente hubiese vendido el inmueble después de ser dueño de él, y aun por el mismo constituyente, a
menos que hubiese obrado de mala fe.
Solemnidades requeridas: (ad solemnitatem) 3128. La hipoteca sólo puede ser constituida por escritura
pública o por documentos, que sirviendo de títulos al dominio o derecho real, estén expedidos por autoridad
competente para darlos, y deban hacer fe por sí mismos. Podrá ser una misma la escritura pública de la
hipoteca y la del contrato a que acceda. La constitución de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor
para que se perfeccione, sin ella el registro no podrá darle curso. 3131. El acto constitutivo de la hipoteca
debe contener: 1. El nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor,
los de las personas jurídicas por su denominación legal, y el lugar de su establecimiento; 2. La fecha y la
naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; 3. La situación de la finca y sus
linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se
encuentre; 4. La cantidad cierta de la deuda.
Registro de hipotecas: pueden pedir la inscripción: el propietario de inmueble, el acreedor hipotecario, el
representante del propietario o del acreedor, todo aquel que tenga un interés justificado en solicitarla.
La escritura de constitución de hipoteca debe ingresar al registro en un plazo determinado para ser oponible
desde su constitución. Labrada la escritura el plazo para inscribir la hipoteca es de 45 días para que opere la
retroactividad de la oponibilidad al momento de su celebración. Si venciere esos 45 días la oponibilidad
operara a partir de inscripción y no a partir de la celebración de la misma.
Caducidad: procede de pleno derecho, opera dentro del registro y no fuera de el, por el solo transcurso del
tiempo. La caducidad para los terceros opera a los 20 años, si antes no se renovare. Para el deudor caduca
una vez cumplida la obligación. Cabe decir, que lo que caduca es la inscripción de la hipoteca, pero el derecho
hipotecario puede subsistir, pudiendo el acreedor ejecutar el inmueble. Es independiente de la prescripción
de la obligación principal. El comienzo de la caducidad comienza a correr desde la aceptación del acreedor, y
la reinscripción puede hacerse sin necesidad de conformidad del deudor.
Efectos:
En cuanto al crédito e Intereses: 3152. La hipoteca garantiza tanto el principal del crédito, como los intereses
que corren desde su constitución, si estuvieren determinados en la obligación. Al constituirse la hipoteca por
un crédito anterior, los intereses atrasados, si los hubiere, deben liquidarse y designarse en suma cierta. La
indicación de que la hipoteca comprende los intereses atrasados, sin designación de su importancia, es sin
efecto alguno. Créditos condicionales y a termino: 3153. La hipoteca garantiza los créditos a término,
condicionales o eventuales, de una manera tan completa como los créditos puros y simples.
Costas y gastos: 3138. Los gastos del registro o toma de razón son de cuenta del deudor.
Efecto entre las partes: 3157. El deudor propietario del inmueble hipotecado, conserva el ejercicio de todas
las facultades inherentes al derecho de propiedad; pero no puede, con detrimento de los derechos del
acreedor hipotecario, ejercer ningún acto de desposesión material o jurídica, que directamente tenga por
consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado.
3158. Todo acreedor hipotecario, aunque su crédito sea a término o subordinado a una condición, tiene
derecho a asegurar su crédito, pidiendo las medidas correspondientes contra los actos sobre que dispone el
artículo anterior.
3159. Cuando los deterioros hubiesen sido consumados, y el valor del inmueble hipotecado se encuentre
disminuido a término de no dar plena y entera seguridad a los acreedores hipotecarios, éstos podrán, aunque
sus créditos sean condicionales o eventuales, pedir la estimación de los deterioros causados, y el depósito de
lo que importen, o demandar un suplemento a la hipoteca.
3160. Igual derecho tienen los acreedores hipotecarios, cuando el propietario de un fundo o de un edificio
enajena los muebles accesorios a él, y los entrega a un adquirente de buena fe.
3161. En los casos de los tres artículos anteriores, los acreedores hipotecarios podrán, aunque sus créditos
no estén vencidos, demandar que el deudor sea privado del beneficio del término que el contrato le daba. Es
decir que sea considerada de plazo vencido y proceder a la ejecución.
Con respecto a terceros: con respecto al adquirente:
3162. El propietario puede enajenar, sea por título oneroso o gratuito, el acreedor podrá perseguirla en poder
del adquirente, y pedir su ejecución y venta, como podría hacerlo contra el deudor. Pero, si la cosa enajenada
fuere mueble, que sólo estaba inmovilizada y sujeta a la hipoteca, como accesoria del inmueble, el acreedor
no podrá perseguirla en manos del tercer poseedor. El adquirente del inmueble podrá adoptar distintas
actitudes:
 asumir la deuda que el primitivo deudor propone delegarle: deberá ser aceptada por el acreedor y debe
exonerarse al deudor primario. Así la delegación será perfecta. Y el adquirente se convierte en único
deudor y responde no solo con la cosa hipotecada sino con el patrimonio y no puede hacer abandono
del inmueble.
 no asumirla. Será imperfecta, entonces el acreedor tendrá 2 deudores y podrá dirigirse a uno u otro
sin que exista solidaridad, sin perjuicio de la acción hipotecaria en caso de que no se le pague la deuda.
Aquí no ha y delegación, lo que la doctrina denomina tercer poseedor.
Tercer poseedor: 3179. Los acreedores hipotecarios están autorizados a ejercer contra el tercer poseedor,
todas las acciones que les corresponderían contra el deudor mismo, para impedir la ejecución de actos que
disminuyan el valor del inmueble hipotecado.
Antes de pedir el pago de la deuda al tercer poseedor, el acreedor debe intimar al deudor al pago dentro del
tercer día, del capital y de los intereses. Si este no lo verificase podrá, allí si, ir contra el tercer poseedor y
exigirle el pago de la deuda o el abandono del inmueble hipotecado.
El tercer poseedor puede:
 Pagar la deuda, subrogándose en los derechos del acreedor no solo sobre el inmueble de su
propiedad, sino sobre otros inmuebles hipotecados al mismo crédito. (Subrogación real que se produce
ipso iure).
 O abandonar la cosa: 3169. Puede abandonar el inmueble hipotecado, y librarse del juicio de los
ejecutantes, si no estuviese personalmente obligado, como heredero, codeudor, o fiador del deudor.
3170. El tercer poseedor que fuere desposeído del inmueble o que lo abandonare a solicitud de
acreedores hipotecarios, será plenamente indemnizado por el deudor, con inclusión de las mejoras
que hubiere hecho en el inmueble.
Situación de cada uno en el proceso de ejecución:
Oposición de excepciones: el tercer poseedor puede asumir el rol del demandado en el juicio y podrá ejercer
en tal caso todas las defensas que tenía el deudor originario, salvo las personales. 3164. El tercer poseedor,
propietario de un inmueble hipotecado, goza de los términos y plazos concedidos al deudor por el contrato o
por un acto de gracia. 3166. El tercer poseedor es admitido a excepcionar la ejecución del inmueble, alegando
la no existencia, o la extinción del derecho hipotecario, como la nulidad de la toma de razón o inenajenabilidad
de la deuda.
Posibilidad de abandono (no abandona el inmueble ni su posesión) el tercer poseedor puede abandonar el
inmueble hipotecado, y librarse del juicio de los ejecutantes (de ser parte en el juicio) 3175. La propiedad del
inmueble abandonado no cesa de pertenecer al tercer poseedor, hasta que se hubiese adjudicado por la
sentencia judicial; y si se pierde por caso fortuito antes de la adjudicación, es por cuenta del tercer poseedor,
el cual queda obligado a pagar su precio. El abandono del tercer poseedor no autoriza a los acreedores para
apropiarse el inmueble o conservarlo en su poder, y su derecho respecto de él se reduce a hacerlo vender y
pagarse con su precio.
Extinción de la hipoteca: las causas pueden estar relacionadas: 3187. La hipoteca se acaba por la extinción
total de la obligación principal sucedida por alguno de los modos designados para la extinción de las
obligaciones. Por lo tanto una extinción parcial no la extinguiría.
Excepciones, existen modos de extinción relativa, donde la hipoteca subsiste:
3189. El pago de la deuda hecho por un tercero subrogado a los derechos del acreedor, no extingue la
hipoteca.
3190. Si el acreedor, novando la primera obligación con su deudor, se hubiere reservado la hipoteca que
estaba constituida en seguridad de su crédito, la hipoteca continúa garantizando la nueva obligación.
3191. La hipoteca dada por el fiador subsiste, aun cuando la fianza se extinga por la confusión.
3192. La consignación de la cantidad debida, hecha por el deudor a la orden del acreedor, no extingue la
hipoteca antes que el acreedor la hubiese aceptado, o que una sentencia pasada en cosa juzgada le hubiese
dado fuerza de pago.
Renuncia: 3193. La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y constante en escritura pública, que el
acreedor hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo la cancelación de la hipoteca. El deudor en tal caso,
tendrá derecho a pedir que así se anote en el registro hipotecario o toma de razón, y en la escritura de la
deuda.
Dominio imperfecto revocable o resoluble: 3194. La extinción de la hipoteca tiene lugar, cuando el que la ha
concedido no tenía sobre el inmueble más que un derecho resoluble o condicional, y la condición no se realiza,
o el contrato por el que lo adquirió se encuentra resuelto.
Subasta pública: 3196. La hipoteca se extingue aunque no esté cancelada en el registro de hipotecas, respecto
del que hubiese adquirido la finca hipotecada en remate público, ordenado por el juez con citación de los
acreedores que tuviesen constituidas hipotecas sobre el inmueble, desde que el comprador consignó el precio
de la venta a la orden del juez.
Caducidad de la inscripción: 3197.Los efectos de la inscripción de la hipoteca se extinguen pasados veinte
años desde que fue registrada.
Confusión: 3198. Si la propiedad irrevocable, y la calidad de acreedor hipotecario se encuentran reunidas en
la misma persona, la hipoteca se extingue naturalmente. La excepción es el Art. 3182 El tercer poseedor
puede hacer valer en el orden que les corresponda las hipotecas que tenía adquiridas sobre el inmueble
hipotecado antes de ser propietario de él.
Destrucción: 3195. Si el inmueble hipotecado tiene edificios y éstos son destruidos, la hipoteca sólo subsiste
sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio. Si éste es reconstruido la hipoteca vuelve
a gravarlo. La doctrina plantea la hipótesis de que el suelo perdiera su condición de cosa in commercium, en
tal caso la hipoteca se extingue.
Expropiación: pase al dominio público, el precio de garantía se traslada al precio o indemnización. La hipoteca
se extingue, pero subsiste el privilegio del acreedor sobre el valor constituido por la indemnización.
Cancelación: es la instrumentación necesaria para que acceda al registro la extinción de la hipoteca y para
que a través de la inscripción modifique la realidad registral para adecuarla a la realidad jurídica.
Voluntaria: 3199. La hipoteca y la toma de razón se cancelarán por consentimiento de partes que tengan
capacidad para enajenar sus bienes, o por sentencia pasada en cosa juzgada.
Judicial: 3200. Los tribunales deben ordenar la cancelación de las hipotecas, cuando la toma de razón no se
ha fundado en instrumento suficiente para constituir hipoteca, o cuando la hipoteca ha dejado de existir por
cualquier causa legal, o cuando el crédito fuere pagado.
Requisitos: 3201. El oficial anotador de hipotecas no podrá cancelarlas si no se le presentan instrumentos
públicos del convenio de las partes, del pago del crédito, o de la sentencia judicial que ordene la cancelación.
Efectos: produce la extinción registral de la hipoteca. Los gastos son a cargo del deudor o propietario del
inmueble.
PRENDA
Contrato de prenda: .3204. Habrá constitución de prenda cuando el deudor, por una obligación cierta o
condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crédito en seguridad de la deuda.
(Si queda en poder del deudor el contrato no se perfecciona y por tanto el derecho real no nace). Es unilateral
y oneroso.
Forma: entre las partes no se exige formalidad alguna y puede probarse por cualquier medio. Frente a
terceros, es necesario que el contrato conste en un instrumento publico o por instrumento privado de fecha
cierta.
El contrato de prenda comercial: es aquél por el cual el deudor o un tercero a su nombre, entrega al acreedor
una cosa mueble, en seguridad y garantía de una operación comercial. Formalidades: 581. La falta de
documento escrito en la constitución de la prenda, no puede oponerse por el deudor, cuando ha mediado
entrega de la cosa, pero sí por sus acreedores.
Pactos prohibidos: 3222. Es nula toda cláusula que autorice al acreedor a apropiarse la prenda, aun cuando
ésta sea de menor valor que la deuda, o a disponer de ella fuera de los modos establecidos en este Título. Es
igualmente nula la cláusula que prive al acreedor solicitar la venta de la cosa. Sin embargo, 3223. El deudor,
puede convenir con el acreedor en que la prenda le pertenecerá por la estimación que de ella se haga al
tiempo del vencimiento de la deuda, pero no al tiempo del contrato.
Derecho real de prenda: es el derecho real de garantía que recae sobre una cosa mueble o un crédito que
entrega el constituyente al acreedor o a un tercero designado por ambos de común acuerdo, en seguridad de
una deuda.
Caracteres: derecho real, accesorio, convencional, especialidad en cuanto al crédito y la cosa, indivisibilidad
carácter que puede ser dejado sin efecto por las partes, publicidad a través de la tradición de la cosa.
3206. Los derechos que da al acreedor la constitución de la prenda sólo subsisten mientras está en posesión
de la cosa o un tercero convenido entre las partes. 3207. Cuando el objeto sobre el cual la prenda, se
encuentra en poder de un tercero, es preciso que éste haya recibido de ambas partes el cargo de guardarlo
en el interés del acreedor.
3208. Se juzga que el acreedor continúa en la posesión de la prenda, cuando la hubiese perdido o le hubiere
sido robada, o la hubiera entregado a un tercero que se obligase a devolvérsela.
Objeto: cualquier cosa mueble o crédito que se encuentre en el comercio. Limitación: 3212. No puede darse
en prenda el crédito que no conste de un título por escrito.
Requisitos para la constitución: la entrega de la cosa para el perfeccionamiento del contrato entre las partes
y para la constitución del derecho real y su eficacia frente a terceros. Sin esta entrega el acreedor no podrá
hacer valer el privilegio que confiere la prenda. Si se trata de un crédito debe entregarse el titulo de crédito y
si este fuere no endosable debe también notificarse al deudor del crédito.
Capacidad: para enajenar. Quien recibe la prenda debe tener capacidad para contratar.
Derecho para hacerlo: 3213. Sólo puede constituir prenda el que es dueño de la cosa y tiene capacidad para
enajenarla, y sólo puede recibir la cosa en prenda, el que es capaz de contratar. El acreedor que de buena fe
ha recibido del deudor un objeto del cual éste no era propietario, puede, si la cosa no fuese perdida o robada,
negar su entrega al verdadero propietario.
Cosa ajena: 3216. La prenda de la cosa ajena, aun cuando no afecte a la cosa, produce sin embargo
obligaciones personales entre las partes.
Constitución por un tercero: 3221. El derecho de retención de la prenda, en el caso del artículo anterior, no
tiene lugar cuando la prenda ha sido constituida por un tercero.
Prenda tacita: 3218. Si existiere, por parte del deudor que ha dado la prenda, otra deuda al mismo acreedor
contratada posteriormente, que viniese a ser exigible antes del pago de la primera, el acreedor no está
obligado a devolver la prenda antes de ser pagado de una y otra deuda, aunque no hubiese estipulación de
afectar la cosa al pago de la segunda.
Efectos: 3220. El derecho del acreedor sobre la prenda por la segunda deuda está limitado al derecho de
retención, pero no tiene por ella los privilegios del acreedor pignoraticio, al cual se le constituya expresamente
la cosa en prenda.
Derecho de retención: 3229. El deudor no puede reclamar la devolución de la prenda, mientras no pague la
deuda, los intereses y las expensas hechas.
Posibilidad de servirse de la cosa: 3230. Si el acreedor abusare de la prenda, ejerciendo en ella derechos que
no eran propios (servirse de la cosa), el deudor puede pedir que la cosa se ponga en secuestro.
Derecho de reivindicación: en caso de que le acreedor perdiera la tenencia de la cosa, esta legitimado para
ejercer las acciones para recuperarla contra cualquiera que la tenga, incluso contra el dueño de la misma. La
ley le acuerda las acciones posesorias y petitorias:
Derecho de hacer vender la cosa: 3224. No cumpliendo el deudor con el pago de la deuda al tiempo convenido,
el acreedor para ser pagado de su crédito con el privilegio que la ley le acuerda sobre el precio de la cosa,
puede pedir que se haga la venta de la prenda en remate público con citación del deudor. Si la prenda no
pasa del valor de doscientos pesos, el juez puede ordenar la venta privada de ella. El acreedor puede adquirir
la prenda por la compra que haga en el remate, o por la venta privada, o por su adjudicación.
3233. La prenda es indivisible, no obstante la división de la deuda. El heredero del deudor que ha pagado su
porción de la deuda no puede demandar su porción en la prenda, mientras que la deuda no haya sido
enteramente pagada, y recíprocamente, el heredero del acreedor que ha recibido su porción de la deuda, no
puede librar la prenda en perjuicio de los coherederos que no han sido pagados.
3234. La indivisibilidad de la prenda no priva a los demás acreedores de la facultad de hacerla vender, sin
estar obligados a satisfacer antes la deuda. El derecho del acreedor se limita a ejercer su privilegio sobre el
precio de la cosa.
Pactos sobre el valor de adjudicación: 3222. Es nula toda cláusula que autorice al acreedor a apropiarse la
prenda, aun cuando ésta sea de menor valor que la deuda, o a disponer de ella fuera de los modos
establecidos en este Título. Es igualmente nula la cláusula que prive al acreedor solicitar la venta de la cosa.
Prenda anticrética: 3231. Si la prenda produce frutos o intereses, el acreedor los percibe de cuenta del
deudor, y los imputará a los intereses de la deuda, si se debieren, o al capital si no se debieren.
Extinción:
Por vía de consecuencia (pago de la deuda): 3238. Extinguido el derecho de prenda por el pago de la deuda,
el acreedor está obligado a restituir al deudor la cosa empeñada, con todos los accesorios que dependían de
ella al tiempo del contrato, y las accesiones que después hubiese recibido.
Renuncia: expresa hecha por el acreedor o presumida cuando se hace entrega al deudor de la cosa prendada.
Confusión: 3237. Se extingue también, cuando por cualquier título la propiedad de la cosa empeñada pasa al
acreedor.
Venta judicial: cuando la cosa prendada es subastada judicialmente. Trasladándose el privilegio al precio
obtenido en la venta.
Recordar que: 4021. La acción del deudor para pedir la restitución de la prenda dada en seguridad del crédito
después de hecho el pago, se prescribe a los veinte años si la cosa ha permanecido en poder del acreedor o
de sus herederos.
ANTICRESIS
El contrato de anticresis: es el contrato real, unilateral y oneroso que sirve de fuente al derecho real de
anticresis.
Forma: en escritura publica, requisito ad probationem. Para su oponibilidad debe ser inscripto.
Pactos prohibidos: 3252. Es de ningún valor toda cláusula que autorice al acreedor a tomar la propiedad del
inmueble por el importe de la deuda, si ésta no se pagare a su vencimiento; como también toda cláusula que
lo hiciera propietario del inmueble por el precio que fijen peritos elegidos por las partes o de oficio.
Derecho real de anticresis: 3239. El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un
tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos
anualmente sobre los intereses del crédito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el
capital solamente si no se deben intereses.
Caracteres: es un derecho real de garantía, solo puede nacer de un contrato, es un derecho accesorio, con
los principios de especialidad y publicidad.
Perfeccionamiento: 3240. El contrato de anticresis sólo queda perfecto entre la partes, por la entrega real del
inmueble, y no está sujeto a ninguna otra formalidad.
Capacidad para constituirlo: 3241. El anticresis sólo puede ser constituido por el propietario que tenga
capacidad para disponer del inmueble, o por el que tenga derecho a los frutos.
3242. El usufructuario puede dar en anticresis su derecho de usufructo.
3244. El que sólo tiene poder para administrar, no puede constituir una anticresis.
Prueba: entre partes cualquier medio. Para terceros: escritura pública e inscripción en el registro.
Contenido: con respecto al acreedor, 3245. El acreedor está autorizado a retener el inmueble que le ha sido
entregado en anticresis, hasta el pago íntegro de su crédito principal y accesorio. El derecho de retención del
acreedor es indivisible, como el que resulta de la prenda.
Derechos de las partes: 3249. El acreedor puede, por todos los medios propios de un buen administrador,
percibir los frutos del inmueble. Puede recogerlos, cultivando él mismo la tierra, o dando en arrendamiento la
finca; puede habitar la casa que se le hubiese dado en anticresis, recibiendo como fruto de ella el alquiler que
otro pagaría. Mas no puede hacer ningún cambio en el inmueble, ni alterar el género de explotación que
acostumbraba el propietario, cuando de ello resultare que el deudor, después de pagada la deuda, no pudiese
explotar el inmueble de la manera que antes lo hacía.
3255. Pero si él solicitare la venta del inmueble, no tiene el privilegio de prenda sobre el precio de la venta.
Derecho de retención: 3245. El acreedor está autorizado a retener el inmueble que le ha sido entregado en
anticresis, hasta el pago íntegro de su crédito principal y accesorio. El derecho de retención del acreedor es
indivisible, como el que resulta de la prenda.
3254. El acreedor puede hacer valer sus derechos constituidos por el anticresis, contra los terceros
adquirentes del inmueble, como contra los acreedores quirografarios y contra los hipotecarios posteriores al
establecimiento del anticresis.
Entonces su derecho de retención es oponible frente a todos los que ejecuten el inmueble, a diferencia del
acreedor prendario, cuyo derecho de retención no priva a los demás acreedores de la facultad de hacer vender
la cosa sin estar obligados a satisfacer antes la deuda garantida.
Mejoras: 3250. Si el acreedor hiciere mejoras en el inmueble, deben serle satisfechas por el propietario hasta
la concurrencia del mayor valor que resultare tener la finca; pero la suma debida por ese mayor valor no puede
exceder el importe de lo que el acreedor hubiere gastado.
Deberes:
1. Deber de conservación: 3258. El acreedor está obligado a cuidar el inmueble y proveer a su conservación.
Si por su culpa o negligencia el inmueble sufriere algún detrimento, debe él repararlo, y si abusare de sus
facultades, puede ser condenado a restituirlo aun antes de ser pagado del crédito.
2. Debe rendir cuentas anualmente de su administración.
3. El acreedor está también obligado a pagar las contribuciones y las cargas anuales del inmueble,
descontando de los frutos el desembolso que hiciere, o repitiéndolo del deudor, como en el caso del artículo
anterior.
4. Es responsable al deudor si no ha conservado todos los derechos que tenía la heredad, cuando la recibió
en anticresis.
5. Desde que el acreedor esté íntegramente pagado de su crédito, debe restituir el inmueble al deudor.
Constitución tacita de anticresis: 3261. Pero si el deudor, después de haber constituido el inmueble en
anticresis, contrajere nueva deuda con el mismo acreedor, se observará en tal caso lo dispuesto respecto de
la cosa dada en prenda.
Extinción: renuncia por el acreedor, Confusión, venta judicial, por la extinción de la obligación principal.
DERECHO DE SUPERFICIE FORESTAL. Ley 25.509: esta ley establece que sea agregado al artículo 2503
del Código Civil como inciso 8º "La Superficie Forestal". Como un derecho real sobre cosa propia (pero el
derecho a forestar es un derecho de disfrute sobre cosa ajena)
Concepto: Art. 2º El derecho real de superficie forestal es un derecho real autónomo sobre cosa propia
temporario, que otorga el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad
de realizar forestación o silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya
existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garantía.
Sujetos: solo puede ser constituida por quienes tengan la calidad de propietarios o condóminos.
Objeto: superficie de un inmueble que sirva para forestación o silvicultura.
Causa: El derecho real de superficie forestal se adquiere por contrato, oneroso o gratuito, instrumentado por
escritura pública y tradición de posesión.
Deberá ser inscripto, a los efectos de su oponibilidad a terceros interesados en el Registro de la Propiedad
Inmueble de la jurisdicción correspondiente, el que abrirá un nuevo folio correlacionado con la inscripción
dominial antecedente.
Facultades de las partes: Art. 3º El propietario del inmueble afectado a superficie forestal conserva el derecho
de enajenar el mismo, debiendo el adquirente respetar el derecho real de superficie forestal constituido.
Art. 4º El propietario del inmueble afectado a derecho real de superficie forestal no podrá constituir sobre él
ningún otro derecho real de disfrute o garantía durante la vigencia del contrato, ni perturbar los derechos del
superficiario; si lo hace el superficiario puede exigir el cese de la turbación.
Duración: Art. 6º El derecho real de superficie forestal tendrá un plazo máximo de duración por cincuenta años
(pudiendo renovarse). En caso de convenirse plazos superiores, el excedente no valdrá a los efectos de esta
ley. (Es temporario)
Constitución: se adquiere por contrato, oneroso gratuito, instrumentado por escritura publica y tradición de
posesión. La ley también exige que el contrato sea inscripto.
Extinción: se extingue por:
Renuncia, solo de carácter expresa.
Condición resolutoria: cuando se verifica su cumplimiento.
Consolidación: si se reúnen en una misma persona las calidades de propietario y superficiario.
Caducidad: por el no uso durante el plazo de 3 años.
Art. 7º El derecho real de superficie forestal no se extingue por la destrucción total o parcial de lo plantado,
cualquiera fuera su causa, siempre que el superficiario realice nuevas plantaciones dentro del plazo de tres
años.
Art. 11º Producida la extinción del derecho real de superficie forestal, el propietario del inmueble afectado,
hace suyo las plantaciones que subsistan, debiendo indemnizar al superficiario, salvo pacto en contrario, en
la medida de su enriquecimiento.
ACCIONES
Acciones Reales: la que esta destinada a protegerán derecho real, y se dirige contra el que posee la cosa o
contra cualquiera que lo viole (por su carácter erga omnes). Son acciones declarativas y de condena.
2756. Acciones reales son los medios de hacer declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de los
derechos reales, con el efecto accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnización del daño causado.
2757. Las acciones reales que nacen del derecho de propiedad, son: la acción de reivindicación, la acción
confesoria, y la acción negatoria.
Acciones personales: por ser el derecho personal relativo, la acción que lo protege solo podrá ejercitarse
contra quien se obligo al cumplimento.
Acciones mixtas: aquellas en la que el actor tiene un derecho real y un derecho personal que puede ejercitar
simultáneamente.
Acción Reivindicatoria. Existencia del derecho real. Procede cuando hay una prohibición absoluta del
derecho. Están legitimados activamente los titulares de los derechos reales que se ejercen por la posesion
(dominio, condominio, usufructo, uso, aviación, prenda y anticresis para el supuesto de desposesión o
despojo.)
2758. La acción de reivindicación es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas
particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra aquel que
se encuentra en posesión de ella.
Un vez intentada esta acción pueden darse las siguientes situaciones: la común, esta es la del despojo, la de
la entrega voluntaria, y la particular del art. 2783 del poseedor que niega serlo, aquí el actor no queda liberado
de la necesidad de probar su derecho de propiedad.
Objeto: Pueden reivindicarse:
2759. Las cosas particulares de que se tiene dominio, sean muebles o raíces, pueden ser objeto de la acción
de reivindicación, y lo mismo las cosas que por su carácter representativo se consideran como muebles o
inmuebles.
2760. Son reivindicables los títulos de créditos que no fuesen al portador, aunque se tengan cedidos o
endosados si fuesen sin transferencia de dominio, mientras existan en poder del poseedor imperfecto, o simple
detentador.
2764. Una universalidad de bienes, tales como una sucesión cuestionada, no puede ser objeto de la acción
de reivindicación; pero puede serlo una universalidad de cosas.
No pueden reivindicarse las cosas muebles cuya identidad n puede ser reconocida, como el dinero, cosas
fungibles, etc.
2762. No son reivindicables los bienes que no sean cosas, ni las cosas futuras, ni las cosas accesorias,
aunque lleguen a separarse de las principales, a no ser éstas reivindicadas, ni las cosas muebles cuya
identidad no puede ser reconocida, como el dinero, títulos al portador, o cosas fungibles.
2779. En los casos en que según los artículos anteriores, corresponde la acción de reivindicación contra el
nuevo poseedor, queda al arbitrio del reivindicante intentarla directamente, o intentar una acción subsidiaria
contra el enajenante o sus herederos, por indemnización del daño causado por la enajenación; y si obtiene
de éstos completa indemnización del daño, cesa el derecho de reivindicar la cosa.
2780. Sea o no posible la reivindicación contra el nuevo poseedor, si éste hubo la cosa del enajenante
responsable de ella, y no hubiese aún pagado el precio, o lo hubiese sólo pagado en parte, el reivindicante
tendrá acción contra el nuevo poseedor para que le pague el precio, o lo que quede a deber.
Acción Negatoria. A la libertad. Procede cuando hay turbación 2800. La acción negatoria es la que compete
a los poseedores de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales,
a fin de que esa libertad sea restablecida.
La deferencia con la reivindicatoria: radica en cuanto a la magnitud de la lesión o del ataque perpetrado, ya
que mientras que la acción reivindicatoria protege al titular del derecho real contra el ataque de la desposesión,
la negatoria lo protege contra el ataque de la turbación. Por lo que la acción tiene a declarar la libertad del
ejercicio del derecho real (la reivindicatoria obliga a restituirlo)
Acción Confesoria. A su plenitud. 2795. La acción confesoria es la derivada de actos que de cualquier modo
impidan la plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas, con el fin de que los derechos y las
servidumbres se restablezcan.
2796. Compete la acción confesoria a los poseedores de inmuebles con derecho de poseer, cuando fuesen
impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión, que se determinan en este Código: a los titulares
verdaderos o putativos de servidumbres personales activas, cuando fuesen impedidos de ejercerlas: a los
acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer derechos
inherentes a su posesión.
2797. La acción confesoria se da contra cualquiera que impida los derechos inherentes a la posesión de otro
o sus servidumbres activas.