SEMANA 5

MA. DEYDITH MARINA CORDOVA

GONZALES
 Contenido.
• La hipoteca: definiciones, clases, hipotecas
especiales y los elementos personales de la
hipoteca. Capacidad.
• El objeto de la hipoteca.
• Constitución del derecho real de hipoteca
• El pacto de responsabilidad a los bienes
hipotecados.
• La compraventa de finca hipotecada.
• Las fases de la hipoteca.
• Derechos del acreedor antes del vencimiento
de la hipoteca.
 Introducción.
• Avendaño:
• “El constituyente de una hipoteca sigue
siendo propietario del bien hipotecado, y
como tal conserva los atributos o facultades
de la propiedad, pudiendo disponer del bien.
En tal sentido, el constituyente puede vender
el bien, arrendarlo o constituir otros derechos
reales sobre él, tales como derechos de
usufructo, uso, habitación, servidumbres,
superficies e inclusive otras hipotecas. Todos
esos actos de disposición no son oponibles al
acreedor hipotecario”.
 Etimología.

• Etimológicamente viene de:

• Hypo=debajo
• Teca= cajón.
• “algo oculto, escondido,
debajo del cajón”
• En derecho angloamericano:
• La mortgage=«prenda
muerta»
 Definición de hipoteca.

• DIEZ-PICAZO, Luis y Antonio GULLON.

• «(…) un derecho real de garantía y de
realización de valor que recae sobre bienes
inmuebles, y que asegura el cumplimiento y
la satisfacción forzosa de un crédito
mediante la concesión a su titular de la
facultad de llevar a cabo la realización del
valor de aquellos, enajenándolos y
percibiendo su precio a través del
procedimiento legalmente establecido y
cualquiera que sea en ese momento su
poseedor o propietario»
La Hipoteca en el Código Civil.

• Artículo 1097 del Código Civil :

• “Por la hipoteca se afecta un inmueble
en garantía del cumplimiento de
cualquier obligación, propia o de un
tercero.
• La garantía no determina la
desposesión y otorga al acreedor los
derechos de persecución, preferencia y
venta judicial del bien hipotecado”.
Facultades de persecución:

• El acreedor hipotecario tiene

el derecho de perseguir y
recoger el bien en manos de
quien se encuentre, a fin de
hacerlo ejecutar
judicialmente y cobrarse la
suma debida, artículos 1110 y
1117 del Código.
Facultades de preferencia:

• Según Avendaño significa

que el acreedor hipotecario
tiene el derecho de ver
satisfecho su crédito antes
que otros acreedores.
 Publicidad de la hipoteca

• Según Avendaño es indispensable

(publicitar) que existe una hipoteca sobre
el inmueble, de manera que todo aquel que
contrate respecto del bien sabe -o debe
saber- que está hipotecado.
• Como se publicita?
• Inscribiéndola en RR.PP.
 Caracteres de la hipoteca
• 1. Accesoriedad.
• Según Avendaño el propio artículo 1097
del Código Civil consagra este principio al
establecer que la hipoteca se constituye
«(…) en garantía del cumplimiento de
cualquier obligación propia o de un
tercero».
• La hipoteca, dice, está subordinada a la
existencia, extensión y extinción del
crédito garantizado.
• La hipoteca no puede existir sin su
soporte, que es el crédito que garantiza.
• Excepciones.
• Puede haber hipotecas que garanticen créditos aun
no existentes, como es el caso de hipotecas en
garantía de obligaciones futuras (no existen aun
pero existe certeza respecto de su existencia), o
eventuales, (no existe certeza de su existencia
pueden surgir o no.
• Ej. probable saldo deudor de una cuenta corriente).
 Caracteres de la hipoteca

• 2. Indivisibilidad.
• Prevista en el artículo 1102 del Código Civil.
• Según Avendaño significa que cada parte del inmueble
o inmuebles hipotecados garantiza la totalidad del
crédito.
• Si el inmueble se fracciona, cada parte sigue
garantizando la integridad del crédito.
• Si fueran varios los inmuebles hipotecados, cada uno
de ellos responde por la totalidad de la deuda.
• La indivisibilidad significa también que cada parte del
crédito se encuentra garantizada por la integridad del
bien hipotecado, si el crédito se divide, la hipoteca
subsiste entera en garantía de cada fracción de la
deuda.
• Si el crédito se extingue parcialmente, todo el inmueble
hipotecado mantiene plena vigencia y garantiza la parte
del crédito no pagado.
 Caracteres de la hipoteca
• 3. La Especialidad.
• a. La especialidad en cuanto al crédito; según
Avendaño, significa que la hipoteca debe asegurar el
cumplimiento de una obligación determinada o
determinable (en los contratos de suministro de
bienes, en los que se aprueba solo una línea de
crédito al momento de celebrar el contrato) y que el
gravamen debe ser igualmente de cantidad
determinada o determinable (incisos 2 y 3 del
artículo 1099 del Código Civil)
• b. La especialidad en cuanto al bien.
• Según Avendaño la especialidad en cuanto al bien,
consiste en que la hipoteca debe afectar bienes
determinados y que no se pueden hipotecar bienes
futuros.
• Está contemplada en los artículos 1110 y 1106 del
Código Civil.
• El artículo 1110 del CC reza:
• “La hipoteca debe recaer sobre inmuebles
específicamente determinados”.
• Y el artículo 1106 del CC dice:
• “No se puede constituir hipoteca sobre bienes
futuros”.
No se puede constituir hipoteca sobre bienes
futuros?
• Según el artículo 1106 del CC no; sin
embargo, en Registros Públicos a fin de
facilitar la hipoteca de unidades
inmobiliarios a ser construidas en
proyectos y que son vendidos con
antelación a su existencia física ha
establecido que si se pueden hipotecar.
• Avendaño señala que la especialidad está
relacionada con la denominada
“extensión” de la hipoteca.
 Extensión de la hipoteca
• El artículo 1101 CC, extensión en cuanto al
bien (extensión objetiva).
• “La hipoteca se extiende a todas las partes
integrantes del bien hipotecado, a sus
accesorios, y al importe de las
indemnizaciones de los seguros y de la
expropiación, salvo pacto distinto”.
• En España la hipoteca se extiende a las
accesiones naturales, a las mejoras y al
importe de las indemnizaciones
concedidas o debidas al propietario por
razón de los bienes hipotecados.
• El artículo 1107 CC, extensión en
cuanto al crédito.
• “La hipoteca cubre el capital, los
intereses que devengue, las primas
del seguro pagadas por el acreedor
y las costas del juicio”.
Extensión de la hipoteca en el Perú.

• Según Avendaño la hipoteca se extiende a

todo lo que se integra al bien hipotecado,
el bien puede modificarse por ejemplo un
terreno cuando se levantan construcciones
sobre él; al respecto la Corte Suprema
(Cas. 4297-2001) considera que la hipoteca
no se extiende a las construcciones, por
ser bienes futuros, Avendaño discrepa
frontalmente de dicha posición
jurisprudencial.
 Actos que constituyen la hipoteca.

• Distinguir entre Requisitos de validez del contrato de

hipoteca y requisitos de validez de la hipoteca.
• Acto bilateral.
• Mandato judicial
• Hipoteca legal: Articulo 118 cc
• Hipoteca tributaria?.
• Acto unilateral (Trib registral).
 Formalidad de la hipoteca

• Artículo 1098 CC
• La hipoteca se constituye por escritura
pública, salvo disposición diferente de la
ley.
 Requisitos de validez de hipoteca
• Art 1099 CC
• Son requisitos para la validez de la hipoteca:

• 1.- Que afecte el bien el propietario o quien esté

autorizado para ese efecto conforme a ley.

• 2.- Que asegure el cumplimiento de una

obligación determinada o determinable.

• 3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada

o determinable y se inscriba en el registro de la
propiedad inmueble.
• Art 1100 CC.
• La hipoteca debe recaer sobre inmuebles
específicamente determinados.
 Sujetos de la hipoteca

• 1. El acreedor hipotecario. El sujeto a cuyo favor

se ha constituido la hipoteca y es titular de un
crédito.
• 2. El deudor. Aquel sujeto que ha contraído la
obligación garantizada.
• Normalmente, los sujetos de la hipoteca son el
deudor y el acreedor de la relación jurídica
obligacional garantizada.
 Sujetos de la hipoteca

• No es preciso que coincidan el deudor o

sujeto pasivo de la obligación garantizada
principal y el hipotecante (el cual puede ser
un tercero, llamado hipotecante no
deudor).
• El sujeto pasivo de la hipoteca, dice ROCA
SASTRE, es el propietario de la finca o
titular del derecho real hipotecado, con
independencia de que sea o no también
deudor personal del crédito garantizado.
 Sujetos de la hipoteca
• 3. El hipotecante no deudor o “fiador real”.
• Es la persona que, sin estar obligada
personalmente, hipoteca voluntariamente un
bien propio en garantía de una deuda ajena.
• No se trata de un fiador, pues nunca se
convierte en deudor y su responsabilidad se
ciñe al bien dado en hipoteca.
• No es tampoco un tercero respecto de la
hipoteca toda vez que voluntariamente
conviene e hipoteca.
• Respecto del deudor personal, la constitución
de la hipoteca puede ser un acto oneroso o
gratuito.
 Sujetos de la hipoteca
• 4. El tercer poseedor o adquirente de finca
hipotecada.
• Es el que adquiera los bienes hipotecados (en caso
sean vendidos por el propietario).
• ROCA SASTRE lo define como el adquirente, ya a
título oneroso ya a título gratuito, de todo o parte de
la finca o derecho real inmobiliario hipotecado, que
reúne la condición de tercero porque no está
personalmente sujeto al cumplimiento de la
obligación garantizada, ni directa ni indirectamente,
ni participó en la constitución de la hipoteca.
• Su afección respecto del gravamen de hipoteca es
una afección real, consecuencia del carácter real de
la hipoteca.
• Según la doctrina mayoritaria, el tercer poseedor es
un deudor que responde pero no debe.
Capacidad para constituir la hipoteca

• La constitución de hipoteca es un acto de

gravamen y, por tanto, de disposición.
• Sólo podrán constituir hipoteca voluntaria
quienes tengan la libre disposición de sus
bienes o, en caso de no tenerla, se hallen
autorizados por ello con arreglo a ley.
Capacidad para constituir la hipoteca.

• Para constituir hipoteca inmobiliaria se

requiere
• i) poder de disposición; y
• ii) capacidad para enajenar.
Capacidad para constituir la hipoteca.

• Los que tienen la facultad de constituir

hipotecas voluntarias, podrán hacerlo por
sí o por medio de apoderado, con poder
especial suficiente.
 Clases de hipotecas.
• De acuerdo a su origen:
– Hipoteca legal. Nacen por mandato de la ley.
– Hipoteca voluntaria o convencional. Nacen por
acuerdo entre las partes.
– Hipoteca judicial (en otros países). Nacen por
mandato judicial.
– Hipoteca unilateral. Por acto unilateral del
constituyente.
• Por la extensión de la responsabilidad.
– Hipoteca de responsabilidad limitada. La
obligación garantizada debe hacerse efectiva
solamente con los bienes hipotecados no con
los demás bienes del deudor.
 Clases de hipotecas.

• Por su forma:
• Expresas y tácitas.
• Son hipotecas expresas las que han de ser
inscritas en el Registro, ya que si no
cumplen este requisito no se consideran
válidamente constituidas.
• Sin embargo, las hipotecas tácitas son las
que no se exigen para su validez y eficacia,
ni su construcción voluntaria ni su
inscripción registral. En la actualidad las
hipotecas son expresas por norma general.
 Clases de hipotecas.

• Por su objeto:
• Generales y especiales.
• Hipotecas generales, las que afectan a
todos los bienes del deudor e hipotecas
especiales, las establecidas sobre bienes
determinados.
• En la actualidad puede decirse que por
regla general solamente existen hipotecas
especiales en base del principio de
especialidad.
– Nota: y la hipoteca sabana?.
 Clases de hipotecas.

• Por su contenido:
• Hipotecas ordinarias y de seguridad.
• La que asegura una obligación existente y
determinada, de modo que la fe pública del Registro
de la Propiedad, ampara tanto la existencia del
derecho real de garantía, como la existencia de la
cuantía de la obligación asegurada.
• La ``Hipoteca de Seguridad´´ garantiza una obligación
de existencia dudosa o de garantía indeterminada,
aunque determinable por encontrarse dentro de unos
límites determinados (ej. Saldo deudor).
 Clases de hipotecas.

• Hoy en día, las hipotecas suelen ser de seguridad y,

en concreto, de máximos, con el fin de garantizar,
no sólo el capital debido, sino también los intereses
moratorios y remuneratorios (variables) y los
demás gastos producidos por la constitución de la
hipoteca o su ejecución (costas procesales).
 Clases de hipotecas.

• Por el pago de la obligación.

• Hipoteca de capital, garantizan el
cumplimiento de una obligación de
cumplimiento unitario.
• Hipoteca de renta, aseguran la obligación
de hacer pagos periódicos
 Clases de hipotecas.

• Por los efectos:

• comunes y privilegiadas.
• Son hipotecas comunes, las que aseguran
el pago de la obligación, guardando
prioridad que les corresponde según el
Registro.
• Son hipotecas privilegiadas, las que se
anteponen a todas las demás, son
denominadas de rango preferente.
 Clases de hipotecas.
• Por su régimen:
• Normales y excepcionales.
• Son hipotecas normales típicas del Código Civil. Se
constituyen a través de escritura pública, en favor de
persona determinada, cantidad precisa, con duración
limitada, etc.
• Son hipotecas excepcionales o especiales, aquellas en
las que se aplican normas especiales en parte o
totalmente.
– Ej. Hipoteca en garantía de títulos endosable, Hipoteca del
derecho de usufructo, Hipoteca de la nuda propiedad, Hipoteca
de bienes hipotecados, Hipoteca de la Hipoteca, Hipoteca del
derecho de superficie y otros derechos, Hipoteca de
concesiones administrativas, Hipoteca de bienes vendidos con
pacto de retro o con carta de gracia, Hipoteca del
retracto, Hipoteca sobre bienes litigiosos, etc.
 Hipotecas legales en el Perú.
• Art 1118 CC.
• Además de hipotecas legales establecidas en otras leyes:
• 1.- La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido
pagado totalmente o lo haya sido con dinero de un tercero.
• 2.- La del inmueble para cuya fabricación o reparación se
haya proporcionado trabajo o materiales por el contratista y
por el monto que el comitente se haya obligado a pagarle.
3.- La de los inmuebles adquiridos en una partición con la
obligación de hacer amortizaciones en dinero a otros de los
copropietarios.

• Las hipotecas legales son renunciables y también puede

cederse su rango respecto a otras hipotecas legales y
convencionales, la renuncia y la cesión pueden hacerse
antelada y unilateralmente.
 Facultades del acreedor hipotecario.
• 1. Facultades derivadas de la inscripción registral de su
derecho, las cuales son comunes a todos los titulares
registrales.
• 2. Facultades como acreedor hipotecario especiales:
– Medios tendentes a la conservación (y defensa) de la garantía
inmobiliaria.
– Vencimiento anticipado del crédito en el supuesto señalado en la
ley. (El artículo 1110 del CC señala que puede pedirse (por el
acreedor) el cumplimiento de la obligación aunque no esté
vencido el plazo si los bienes hipotecados se pierden o
deterioran de modo que resulten insuficientes salvo que se
garantice ésta a satisfacción del acreedor.)
– Posibilidad de solicitar que se le conceda la administración o
posesión interina de la finca, si se pactó en la escritura de
constitución.
– La acción de deterioro y devastación(en España).
 La compraventa de finca hipotecada.
• Avendaño dice que los actos de disposición
practicados por el deudor no son nulos ni
anulables; son perfectamente válidos entre el
deudor y el tercero.
• Sin embargo, no son oponibles al acreedor
hipotecario.
• Esta solución, según el referido autor, emana del
artículo 2022 del Código Civil que señala, en su
primera parte, que «Para oponer derechos reales
sobre inmuebles a quienes también tienen
derechos reales sobre los mismos, es preciso que
el derecho que se opone esté inscrito con
anterioridad al de aquel a quien se opone».
 La compraventa de finca hipotecada.

• La hipoteca no impide al hipotecante el ejercicio del

ius disponendi o ius abutendi, puede enajenar la
finca a un tercero, que tendrá que soportar la
afección real que aquella representa.
No oponibilidad al acreedor de los
actos de disposición sobre el
inmueble.
• Si hay dos derechos reales respecto de un
mismo bien, prevalece el que se inscribe
primero, si por ej. se hipoteca un bien y luego
se otorga en superficie prevalece el derecho
inscrito en primer término.
• Son inoponibles al acreedor hipotecario, quien
al ejecutar el inmueble, puede hacerlo libre de
gravámenes y ocupantes.
• Nota: En el Perú existe jurisprudencia contraria
a este criterio.
No oponibilidad al acreedor de los
actos de disposición sobre el
inmueble.
• Avendaño recalca que cuando se remata un
inmueble en un proceso de ejecución de hipoteca,
el juez dicta un auto transfiriendo la propiedad del
bien al adjudicatario, y ordena al ejecutado que
entregue el inmueble al adjudicatario y que se deje
«(…) sin efecto todo gravamen que pese sobre este
(el inmueble), salvo la medida cautelar de
anotación de demanda» (artículo 739 del Código
Procesal Civil).
 Rango de las Hipotecas
• El rango consiste en el puesto o lugar que ocupa
cada una de las diversas hipotecas que concurren
sobre un determinado bien.
• Tiene gran importancia, puesto que ejecutada la
primera hipoteca las restantes se extinguen.

• Artículo 1112 CC.

• Las hipotecas (sobre un mismo bien por diferentes
deudas con diferentes acreedores) tendrán
preferencia por razón de su antiguedad conforme a
la fecha de registro, salvo cuando se ceda su
rango.
La prioridad y el rango hipotecario

• Para establecer el rango entre las

diferentes hipotecas se acude a la regla
prior tempore potior iure, “primero en el
tiempo primero en el derecho”.
• La prioridad la determina la fecha de
inscripción de la hipoteca en el Registro.
• El criterio de prioridad determina el rango
de las hipotecas.
Pactos entre acreedores sobre el rango de sus
hipotecas sobre un mismo bien.
• La permuta de rango, en la que dos acreedores
hipotecarios intercambian los rangos
hipotecarios de sus respectivas hipotecas ya
inscritas.
• La posposición de rango, que se trata de un
acuerdo en virtud del cual el titular de una
hipoteca ya inscrita cede el rango a una
posterior que se constituirá.
• La reserva de rango, que es una especia de
posposición de rango en la propia escritura de
hipoteca. Es una especie de hipoteca de
propietario habida cuenta que se reserva un
determinado rango en favor de una hipoteca
futura, es decir aún no constituida
 Las fases de la hipoteca.

• La hipoteca suele establecerse para

garantizar el cumplimiento de obligaciones
duraderas, que ligan a las partes durante
un prolongado período de tiempo, al
referido plazo temporal se denomina fase
de seguridad.
La hipoteca en el Derecho Comparado.

• La hipoteca en España.
• “La hipoteca sujeta directa e
inmediatamente los bienes sobre que se
impone, cualquiera que sea su poseedor, al
cumplimiento de la obligación para cuya
seguridad fue constituida”.
 Características de la hipoteca en
España:
• Podrán ser hipotecados :
• los inmuebles inscribibles
• Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los
mismos bienes.
• El derecho de usufructo.
• La mera propiedad.
• Los bienes anteriormente hipotecados.
• El derecho de hipoteca voluntaria.
• Los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza
real.
• Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras
obras destinadas al servicio público, y los edificios o terrenos que, no estando
directa y exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio
particular.
• Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia.
• El derecho de retracto convencional
• Los bienes litigiosos
• Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas
• El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento
judicial
• No se podrán hipotecar en España:
• Las servidumbres, a menos que se hipotequen
juntamente con el predio dominante, y
exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual
podrá ser hipotecada.
• Los usufructos legales, excepto el concedido al
cónyuge viudo por el Código Civil.
• El uso y la habitación
 BIBLIOGRAFIA:

• Jorge Avendaño Valdez y Francisco

Avendaño Arana. “Apuntes sobre la
extensión objetiva de la hipoteca y la
oponibilidad de los actos de disposición
sobre el bien hipotecado”. Revista IUS.
Nro. 31.
• DIEZ-PICAZO, Luis y Antonio GULLON.
Sistema de Derecho Civil. 3era. edición.
Volumen II. Madrid: Tecnos, 1997. p. 494.