Apuntes Smith

13. Regularización de Edificaciones. Prescripción Adquisitiva. Título

Supletorio. Rectificación de Área, Linderos y Medidas Perimétricas.

El 20 de julio de 1999, se promulgó la ley 27157, al año siguiente el reglamento DS.

008-2000-MTC, sus modificaciones mediante los Ds. Ss. 011-2005-Vivienda,
013.2005-Vivienda, 003-2006-Vivienda, 032-2006-Vivienda, así como la ley 27333
que complementa la Ley 26662 de Asuntos no Contenciosos en Sede Notarial. La
finalidad de tales dispositivos legales, especialmente del primero de ellos, fue tratar
de dar una solución al problema de la inseguridad en el tráfico patrimonial debido al
gran número de inmuebles que no gozaban de la protección registral al no
encontrarse inscritos y más aun, no poder acceder a la inscripción registral por
diversos motivos, especialmente formales.

La ley contempla los siguientes supuestos de regularización:

13.1.1- Regularización de propiedades en las que el titular solo cuenta con

documento privado para acreditar su propiedad, o tiene la posesión: el
procedimiento es simple, y está señalado en el art.7 de la ley 27157: “” Para la
inscripción del derecho de propiedad de los departamentos, se debe presentar el
formulario registral, acompañado del título de propiedad que puede ser escritura
pública, minuta, adjudicación o cualquier otro documento público o privado de fecha
cierta que lo pruebe. A falta de título de propiedad, o cuando el terreno está inscrito
a nombre de personas diferentes al vendedor, el poseedor deberá mostrar posesión
continua, pacífica y pública como propietario durante 10 (diez) años.” Se entiende
que el terreno debe estar inscrito, caso contrario tendría que seguirse el
procedimiento de título supletorio.

En el Reglamento se señala, al definir lo que es saneamiento de titulación: “Es el

trámite destinado a obtener la titulación o acreditación de la propiedad del terreno
sobre el que se levanta la edificación a regularizar, a fin de hacerla idónea para su
acceso al registro. Comprende los trámites de prescripción adquisitiva de dominio o
formación de títulos supletorios”.

13.1.2.- Cuando lo que se pretende regularizar comprende también las

construcciones que se hicieron sin licencia municipal ni conformidad de obra, en
cuyo caso la regularización se hará mediante formulario acreditado por Verificador,
limitándose el Notario a la legalización de firmas. (como bien dice Günther Gonzales
Barrón en su tratado de Derecho Notarial y Registral, no se trata de un
procedimiento no contencioso).

13.1.3.- La regularización de inmueble que no cuentan con Reglamento Interno o

independización, que, de acuerdo al mismo autor, tampoco constituye
procedimiento no contencioso). Y
131..4.- El saneamiento de área, linderos y perímetro del bien, conforme a la ley
27333, art.13. El Notario comprueba los hechos y concluye declarando la
modificación o alteración de las características del bien.

13.2 Prescripción adquisitiva de dominio. -

Procede cuando el solicitante carece de título adquisitivo, pero cuenta con la

posesión, o cuando teniendo título, el transferente no tiene su derecho inscrito, y
deberá acreditar la posesión continua, pacífica y pública por más de diez años. El
notario competente es el de la provincia en la que se encuentra el bien.

El trámite se inicia con la solicitud del interesado, señalando nombre, dirección,

documento de identidad, motivo de la solicitud, narración de los hechos y
circunstancias que sustenten el derecho que se invoca y fundamento legal.
Acompañando los requisitos siguientes:

a) Tiempo de posesión del solicitante y de sus causantes, fecha y forma de

adquisición.
b) Nombre y dirección del titular registral o de sus sucesores, a fin de que sean
notificados.
c) Nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los predios
colindantes, para su notificación, cuando sus direcciones sean conocidas.
d) Descripción del bien, acompañando planos de ubicación y perimétricos y
descripción de las construcciones si las hubiese, deberá estar suscrito por
ingeniero o arquitecto colegiado.
e) Certificado de la municipalidad sobre la persona que figura como propietaria
o poseedora del bien o copia de la declaración jurada del autoavalúo.
f) Certificado literal de los Registros Públicos con una antigüedad no menor de
10 años.
g) Declaración testimonial de por le menos tres testigos, no más de seis,
mayores de 25 años, sobre el conocimiento del solicitante y del hecho de la
posesión.
h) Cualquier otro medio probatorio.

Presentada la solicitud, con los requisitos señalados, el Notario notifica al titular

registral y a los colindantes, así como a cualquier otra persona que el solicitante
haya pedido sea notificado, siempre que se conozca sus domicilios, caso
contrario la notificación se hace por la publicación de edictos. Dispondrá las
publicaciones en el Diario Oficial y uno de circulación nacional, por tres veces
con intervalos de tres días, de un resumen de la solicitud; y solicitará la anotación
preventiva de la solicitud en la partida del bien registrado, adjuntando copia de
la solicitud y de sus anexos, siempre que el predio se encuentre registrado; y
pegará carteles en lugar visible de la propiedad cuyo saneamiento se solicita. El
notario se constituye en el inmueble y extiende un acta de presencia en la que
 hará constar las características del bien, la posesión pacífica y pública, la
manifestación de los ocupantes y de los colindantes de ser posible.

Transcurridos 25 (veinticinco) días hábiles desde la última publicación, sin que

se hubiere interpuesto oposición, el notario extiende un acta o escritura pública
en su registro de asuntos no contenciosos, la ley no especifica el tipo de
instrumento, declarando la prescripción adquisitiva.

En caso de oposición, el notario pone fin al procedimiento no contencioso, sin

pronunciarse sobre el fondo del asunto y traslada al órgano jurisdiccional el expediente.
La oposición procede hasta antes que el notario haya expedido el acta o escritura pública
declarando la prescripción