Enfoque Sistémico en Diseño de Proyectos de Inversión y Metodología Contable en

Evaluación 10MA Versión 2019 Ángel Pedro Guevara

CAPÍTULO
CINCO

1
Enfoque Sistémico en Diseño de Proyectos de Inversión y Metodología Contable en
Evaluación 10MA Versión 2019 Ángel Pedro Guevara
CAPITULO QUINTO

Inmueble y localización
_______________________________________________
Contenido
1. Significación de Inmueble en el diseño del proyecto
2. Listado de Inmueble por Procesos
3. Significación de localización
4. Factores de localización
5. Método de puntaje en la localización.
6. Estimación de costo o inversión en inmueble

Competencia

Construir el diseño del requerimiento de inmueble para establecer impacto

sobre la inversión en tiempo de fundación o de costos de alquiler en tiempo de
operación, para orientar al Contador Público u otro profesional en Ciencias
Económicas sobre el lugar ideal donde debería ubicarse la nueva empresa.
______________________________________________

5.1. Significación de inmueble en el diseño del proyecto

El problema de atender al requerimiento de acceder a un inmueble para los
requerimientos de los sub sistemas de la empresa que ingresará a
operaciones tiene muchas soluciones y alternativas que afectan a inversión o
costo.
Soluciones
 La solución de adquisición o construcción por cuenta propia afecta a
inversión y los costos de depreciación en operación.
 La solución de alquilar incide solo en costos.
 La solución de anticrético influye en la inversión.
Al interior de cada solución hay muchas alternativas que no se responden con
un sí o un no, exigen realizar labores de investigación cualitativa en base a
exploración con sondeos de mercado de costos de las alternativas a fin de
lograr un diseño que genere eficiencia en la ejecución de la inversión.

La decisión de incluir en el diseño una de las soluciones y alternativas

depende:
 De las cualidades del producto o servicio diseñados,

2
Enfoque Sistémico en Diseño de Proyectos de Inversión y Metodología Contable en
Evaluación 10MA Versión 2019 Ángel Pedro Guevara
 Del nicho del producto, de la ubicación espacial,
 De la oferta de inmuebles requeridos para los procesos diseñados.
 Y de factores de localización a analizar más adelante.
5.2. Listado de ambientes del inmueble para los procesos de los
campos de actividad.
5. 2.1 Significado
En ciclo de operaciones tenemos los sub sistemas de:
 Administración.
 Producción.
 Comercialización
 Abastecimiento
Que requieren de un ambiente principal (AP) y de ambientes complementarios
(AC) o de apoyo.
En caso de construcción de obras civiles se tendrá que incorporar el
requerimiento de áreas exteriores como muros de cerco, áreas de parqueo,
instalación de servicios básicos.

INMUEBLE EMPRESA Ambiente para

ADMINISTRACION

Ambiente para
TRANSFORMACIÓN

Ambiente para VENTAS

Ambiente de
ABASTECIMIENT
O

Una matriz general del requerimiento aplicable en principio a cualquier

proyecto, para luego ser reducida en base a condiciones específicas será:

3
Enfoque Sistémico en Diseño de Proyectos de Inversión y Metodología Contable en
Evaluación 10MA Versión 2019 Ángel Pedro Guevara
Tabla A. Listado de Ambientes del Inmueble
Listado físico - En metros cuadrados

Código Detalle Metros

Cuadrados
1 Área administración 2x
1.1 AP- Oficina gerente X
1.2 AC- Secretaría X
2 Área técnica 2x
2.1 AP- Oficina De Técnicos o Galpón X
AC Almacén Suministros
2.2 Área comercialización X
3 AP- Local Comercial 2x
3.1 AC- Almacén Productos. Terminados X
3.2 Obras exteriores X
Muros de cerco
4 Jardines, parqueos 3x
4.1 Conexión a red vial X
4.2 Total X
4.3 X
9x

A partir de la matriz general se reduce las áreas que no son aplicables al

proyecto como se muestra en el ejemplo de la granja avícola, considerando
que se ha definido en el estudio de mercado, la forma de comercialización con
el ambiente requerido y que en el estudio técnico se ha establecido el
requerimiento del conjunto de cobertura del proceso de transformación

4
Enfoque Sistémico en Diseño de Proyectos de Inversión y Metodología Contable en
Evaluación 10MA Versión 2019 Ángel Pedro Guevara
Tabla B
Listado de Obras Civiles de la Granja Avícola
Código Detalle En metros
Cuadrados
1 Área Administrativa 0
2 Área Técnica 296
Terreno 200
Galpón 1 12
Galpón 2 12
Galpón 3 12
Galpón 4 12
Galpón 5 12
Galpón 6 12
Galpón 7 12
Galpón 8 12
3 Área Comercial 0
Total 296

El requerimiento de 296 metros, corresponde a 96 metros construidos, sobre

un terreno de 200 metros cuadrados.
En el diseño de la granja avícola por ser un proyecto de zona rural, podemos
asumir muchas simplificaciones, no necesita personal administrativo de oficina,
tampoco área de comercialización al estimar que se coordina con el
comerciante el momento de faeno para entrega directa, eliminando la
necesidad de área de productos terminados. El depósito de alimentos
balanceados forma parte de cada cabaña.
También es posible admitir que el personal vive en la proximidad del predio y
no se necesita de ambientes especiales para su reposo, entretenimiento y
aseo.
PRÁCTICA 38
Estimar el requerimiento de inmueble en metros cuadrados para los sub
sistemas del diseño que realiza, realizando una copia de la estimación
realizada en:
 Estudio de mercado – forma de comercialización.
5
Enfoque Sistémico en Diseño de Proyectos de Inversión y Metodología Contable en
Evaluación 10MA Versión 2019 Ángel Pedro Guevara
 Estudio de aspectos técnicos – conjunto de cobertura del proceso de
transformación.
Estimar requerimiento en metros cuadrados para la administración.
5.3. Significación de la localización en el estudio de proyecto.
Localizar es definir el emplazamiento o lugar de ubicación del inmueble que
dará cobertura a los sub sistemas de un proyecto de inversión, tiene influencia
sobre los costos de transporte y la implementación de la estrategia comercial
del producto o servicio para ingresar a mercado en ciclo de operaciones.
Por tal motivo, es necesario analizar los factores de localización y ubicar el
posible emplazamiento.
Macro y micro localización.-
- Macro localización  Define país, Departamento, región ciudad.
- Micro localización  Define zona, calle o edificio.
5.4. Factores de localización
Se analizan los factores de:
 Condiciones de integración al medio.
 Sumatoria de costos de transporte
 Y en algunos proyectos el suministro de un recurso estratégico que
localiza el proyecto sin previa consideración de los otros factores, como
afirma Sapag (1994, p36.).
5.4.1 Condiciones de integración al medio, factor de macro localización de
la empresa de operaciones
Identificamos condiciones económicas, políticas y sociales como las variables
que determinan la macro localización
A. Condiciones económicas – economías externas
Se relaciona con la oferta en una determinada región o ciudad de productos o
servicios que ayudan a reducir costos, ejemplo
 Oferta de servicios como energía eléctrica, agua, comunicaciones que
reducen el costo de conexión y generan economías externas al no tener
que invertir en su instalación.
 Existencia de comunicación vial, caminos vecinales, conexión a
carreteras principales, aeropuertos, estaciones ferroviarias, que eliminan
la necesidad de invertir en su construcción.

6
Enfoque Sistémico en Diseño de Proyectos de Inversión y Metodología Contable en
Evaluación 10MA Versión 2019 Ángel Pedro Guevara
 Concentración de recursos humanos y de oferta de servicios
complementarios de educación, salud, servicios de mantenimiento.
Una comparación de condiciones económicas para macro localizar una fábrica
de tuberías de plástico entre las ciudades de El Alto y Cobija, daría una
ventaja clara a la primera por contar con todos los elementos que reducen
costos.
B. Condiciones Políticas.-
La ideología política de los gobernantes de un país o región se convierte en
un aliado o amenaza a la inversión.
 Gobernantes aliados.-
 Los que promueven la seguridad jurídica el respeto de la
propiedad privada, el cumplimiento de contratos del Estado con
particulares o de estos entre si.
 Los que traducen su apoyo a la inversión con incentivos, como:
o subsidios que cubren parte de costos.
o Reducción del costo de patentes.
o Disminución de aranceles.
o Construcción de parques industriales.
 Gobernantes amenazantes.-
 Los que patrocinan la toma de empresas.
 El rompimiento de contratos del Estado o de particulares entre si.
 Los que suben las cargas tributarias.
 Los que se convierten en cómplices del desorden y del caos.

C. Condiciones Sociales.-
Las organizaciones sociales de una región, como:
 Sindicatos.- Movimientos sociales
 Comités cívicos.
 Entidades religiosas, organizaciones no gubernamentales.
También actúan como aliados o amenazas a la inversión.
 Organizaciones sociales aliadas.- son las que promueven un clima de
paz social de orden de dialogo para la solución de conflictos.

7
Enfoque Sistémico en Diseño de Proyectos de Inversión y Metodología Contable en
Evaluación 10MA Versión 2019 Ángel Pedro Guevara
 Organizaciones sociales amenazantes.- son las que patrocinan el caos,
los bloqueos la toma violenta de empresas el enfrentamiento y pelea
par la solución de conflictos.
Una comparación de las regiones de Santa Cruz con la de Alto dará ventaja a
la primera cuyo Comité Cívico es un defensor del interés de las organizaciones
privadas que forman parte de su directiva.

C. Laboratorio de aplicación.

Tomando los factores de integración al medio para el micro proyecto de una

Granja Avícola, se realiza la macro localización del proyecto en la Provincia Sur
Yungas del Departamento de La Paz, por ofrecer condiciones de integración al
medio, como agua de vertientes, caminos carreteros, red de transporte en
funcionamiento, municipio aliado que favorece la instalación de empresas,
energía eléctrica subvencionada aunque el proyecto no la necesita en una
primera fase.

5.4.2 Sumatoria de costo de transporte, factor de micro localización.

Es un factor de micro localización al identificar el emplazamiento final tomando
en cuenta la minimización del costo de transporte que resulta de la sumatoria
de Costo de Proveedores a lugar de emplazamiento, más Costo de transporte
del lugar de emplazamiento a lugar de concentración de clientes potenciales
del nicho o sitio estratégico.
En función a la sumatoria de costos de transporte se divide los proyectos en:
 Proyectos orientados a mercado de origen.
 Proyectos orientados a mercado de destino.

8
Enfoque Sistémico en Diseño de Proyectos de Inversión y Metodología Contable en
Evaluación 10MA Versión 2019 Ángel Pedro Guevara

Mercado
de origen Sitio Estratégico Mercado de
provee- destino
dores Clientes
De
suminis- Sistema
tros Empresa

A. Industrias orientadas hacia el mercado de origen: que reducen el costo

de suministros provenientes del sector primario, entre estos tenemos a
fábricas de lácteos plantas de concentración minera, refinerías, fundiciones, las
fábricas de leche están cerca de predios ganaderos, las fundiciones en
proximidades de plantas de concentración de minerales. Las plantas de
própileno de $us 2200 millones de dólares de Bolivia se instalaran cerca de los
campos de explotación de gas en Tarija para minimizar la inversión en ductos.
B. Industrias orientadas hacia el mercado de destino que busca reducir el
costo de transporte o de prestación del servicio aproximándose a los clientes-
Ejemplo están cerca de los clientes consumidores en el nicho de mercado,
oferentes de alimentos: fideos, chocolates; de vestidos; de muebles del
hogar; unidades de servicio a humanos en rubros de salud; educación.

C. Aplicación de factor a proyecto de granja avícola.-

La micro localización concreta del proyecto de la Granja Avícola es la de

ubicarla en la localidad de Yanacachi o en la Florida debido a la orientación al
cliente se aproxima al mercado de destino y reduce los costos de transporte al
nicho, sin embargo existen dudas sobre la alternativa de ubicación del terreno
que se resolverán con el método de puntaje.

9
Enfoque Sistémico en Diseño de Proyectos de Inversión y Metodología Contable en
Evaluación 10MA Versión 2019 Ángel Pedro Guevara
En estudio de mercado se ha diseñado la estrategia comercial de micro
proyectos con identificación precisa del nicho de mercado, el sitio estratégico.
En consecuencia la unidad de ventas debería estar en la proximidad del nicho.

5.4.3. Suministro o recurso estratégico que localiza un proyecto

Un suministro estratégico, como una zona con reservas mineras o de
hidrocarburos puede localizar el proyecto de explotación minera o petrolera, sin
considerar los otros factores.
También podría darse en el caso de un promotor del proyecto que aporta
como cuota de capital un inmueble y condiciona su participación a la
aceptación del mismo, aspecto que definirá la ubicación de galpones de
producción, locales comerciales u oficinas sin tomar en cuenta la consideración
del análisis de optimización del lugar.

5.5. Método de puntajes en la micro localización

El propósito es de ayudar a tomar una decisión cuando se tiene alternativas de

locales en alquiler o inmuebles en venta para la micro localización y surgen
dudas por la presencia de factores contradictorios y compensatorios, como:
 Alternativa X se encuentra en proximidad de clientes con un costo mayor
en alquiler a la alternativa Y-
 Alternativa Y está más alejada de clientes pero su costo en alquiler es
menor a X.

10
Enfoque Sistémico en Diseño de Proyectos de Inversión y Metodología Contable en
Evaluación 10MA Versión 2019 Ángel Pedro Guevara
5.5.1 Componentes o elementos del Método

Los componentes del método son:

 Variables de comparación.
 Asignación de una importancia relativa a las variables.
 Calificación de alternativas.
 Determinación de puntaje.

Las variables corresponden a una modificación de acuerdo a nuestras

necesidades, de los parámetros expuestos por autores como: Baca U (1990, p
112), Sapag (2000, 196), Carvajal (1990, p. 70)

A. Variables de comparación . -

La elección de las variables depende del criterio de los proyectistas. Ejemplo

se puede comparar

 Costo de alquileres o costo de inmueble apoyado por sondeo de

mercado de las alternativas a considerar.
 Proximidad a los clientes, distancia en metros del sitio estratégico.
 Estética, belleza del lugar, pregunta a expertos.
 Gastos de habilitación de ambientes. Consulta a constructores

B. Asignación de importancia relativa

En una dimensión de 100% la importancia de cada variable, DEPENDE del

criterio de los proyectistas.

Ejemplo

* Distancia a grupo meta -- 0,40

* Estética Presentación de las instalaciones -- 0,30
* El alquiler mensual -- 0,30

C.. Calificación a las alternativas.

El número de calificaciones es igual al de las alternativas comparables.
Ejemplo dos alternativas requieren dos notas.
Nota Uno.
Nota Dos

11
Enfoque Sistémico en Diseño de Proyectos de Inversión y Metodología Contable en
Evaluación 10MA Versión 2019 Ángel Pedro Guevara
Se asigna la mayor nota a la mejor alternativa, en relación a variable en
comparación. Si fuera tres alternativas tres notas.
C. Puntaje.-

Es el resultado de multiplicación de la nota de la alternativa por la importancia

relativa.

5.5.2 Laboratorio de aplicación del método de puntaje – El caso de la

Granja Avícola

Tabla

Sondeo de mercado de terrenos en venta cerca del sitio estratégico

Pueblo de Chojlla (Mina terreno montañoso)
Dirección Unidad Precio Cantidad Importe
de Bs
Medida
Pueblo Florida 9 Metro 20 200 4000
km. de Chojlla
Pueblo Yanacachi 3 km. de Metro 25 200 5000
Chojlla
Fecha…
Firma………… Rubrica
Nota: Los precios están en el nivel de mercado 2 a 3 dólares por metro. El
terreno de la Florida requiere de obras previas de preparación de superficies
planas por la gran pendiente de la región.

12
Enfoque Sistémico en Diseño de Proyectos de Inversión y Metodología Contable en
Evaluación 10MA Versión 2019 Ángel Pedro Guevara
Tabla - Método de puntaje en la definición de la micro localización

Variables Alternativa Alternativa

Indicadores A) Terreno en Yanacachi B) Terreno en la Florida
1.VALOR COMPRA
Importe Bs. 25 metro Bs. 20 metro
Importancia 0.40 0.40
Nota 1 2
1.1 Puntaje 0.40 0.80
2. DISTANCIA
Kilómetros 3 9
Importancia 0.30 0.30
Nota 2 1
2.1 Puntaje 0.60 0.30
3. ESTÉTICA
Calidad No necesita aplanar Necesita aplanar
Importancia 0.30 0.30
Nota 2 1
3.1 Puntaje 0.60 0.30
TOTAL 1.60 1.40
1.1+2.1+3.1

En consecuencia la alternativa A, el terreno en Yanacachi define la micro

localización por tener el mayor puntaje. Costo Bs5000, 2941,17 UFV
PRÁCTICA no 39 –
Investigación cualitativa sobre el costo de locales en alquiler o en anticrético si
corresponde a la solución, .utilizando aviso de periódicos o en las inmobiliarias
que se encuentran en la proximidad del nicho de mercado o en otra fuente que
el diseñador crea conveniente.

13
Enfoque Sistémico en Diseño de Proyectos de Inversión y Metodología Contable en
Evaluación 10MA Versión 2019 Ángel Pedro Guevara
1. Local A ……………………….. Alquiler en Dólares…………………
Distancia a calle principal del nicho en metros o
cuadras
¿Necesita arreglos? ………..
2. Local B ………………………. Alquiler dólares ……………………………….
Distancia a calle principal del nicho en metros o
cuadras
¿Necesita arreglos? ………..

PRÁCTICA NO 40
Aplicar el método de puntaje, a dos alternativas de micro localización luego de haber realizado
sondeo de mercado sobre el alquiler o anticrético y la estética del lugar.
Variables Alternativa Alternativa
Indicadores A) B)
1.VALOR ALQUILER
Importe ………. ………….
Importancia 0.40 0.40
Nota
1.1 Puntaje
2. DISTANCIA
Metros
Importancia 0.30 0.30
Nota
2.1 Puntaje
3. ESTÉTICA
Calidad ……………………… ……………………….
Importancia 0.30 030
Nota 2 1
3.1 Puntaje
TOTAL
1.1+2.1+3.1

INDIQUE
LA MEJOR ALTERNATIVA ES ………………
EXPLICAR LA DECISIÓN ….……………………………..

14
Enfoque Sistémico en Diseño de Proyectos de Inversión y Metodología Contable en
Evaluación 10MA Versión 2019 Ángel Pedro Guevara
6. Estimación de costo o inversión en inmueble
En base a requerimiento de metros cuadrados a construir o de contratar en
alquiler o anticrético de un inmueble y detalles técnicos sobre las
características específicas de los ambientes, se decidirá sobre la solución al
problema de acceso a inmueble.
Una vez decidida la solución se deberá considerar la alternativa que optimiza la
decisión tomando en cuenta el método de puntaje.
Significado del costo de acceso al inmueble en base al sondeo de mercado y
aplicación del método de puntaje

 Alternativa con costo de alquiler ….. va a costo fijo.

 Alternativa de anticrético ----------------- va a inversión.
 Alternativa de compra -------------------- va a inversión.
Laboratorio de aplicación
En el caso del proyecto de granja avícola, la solución es comprar un terreno por
2941,17 UFV y construir las 8 cabañas pequeñas.32487, 31 UFV. La suma va
afectar al presupuesto de inversión.

15