Sistema Registral Alemán

Eficiencia, Claridad y Seguridad Jurídica

Introducción
A través de este trabajo, esperamos ofrecer un
breve panorama del funcionamiento del sistema
registral alemán, sus principios, instituciones y
los fines que persigue. De esta manera, al
compararlo con nuestro sistema, extraer algunas
lecciones útiles para nuestro desempeño
profesional.
Objetivo General
Estudiar a través del Derecho Alemán, la forma en
que han evolucionado los institutos de derecho
registral, así como los principios que rigen esta
materia en el país europeo.
Objetivos Específicos
• Determinar la forma de adquisición de los derechos reales
inmobiliarios y la determinación de los negocios jurídicos.
• Analizar los derechos inscribibles y los derechos no
inscribibles del sistema registral alemán.
• Estudiar los principios generales del sistema registral
utilizado en Alemania.
• Establecer el cómo se realiza la inscripción y la experiencia
formal del documento.
Objetivo Académico
Extraer algunas lecciones útiles al comparar el
sistema registral alemán y el costarricense.
Características
• Constitutivo a partir de la inscripción,
• Condición jurídica y catastral unificadas,
• Sistema basado en folio real,
• Permite consultas y certificaciones,
• Solo la información catastral inscrita tiene valor
jurídico.
Administración
• El sistema germánico lo comparten Alemania,
Austria y Suiza.
• En Alemania y Suiza el sistema es
descentralizado.
• En Austria es centralizado y unifica la
información de catastro y de registro en una sola
lista de fincas general.
Sistema Alemán
• Normativa
▫ Código Civil y Ley de adquisición de propiedades.
▫ Sistema de folio personal.
▫ Derecho Material y Derecho Formal.

• Administración
▫ Responde ante el Ministerio de Justicia.

Amtsrichter: jueces de primera instancia

Grundbuchrichter: jueces del registro

Rechtspfleger: defensores del derecho

Urkundsbeämter: oficiales fedatarios.
Derechos Inscribibles (numerus clausus)
• Derecho real de tanteo
• Las cargas reales
• La deuda inmobiliaria (Grundschuld)
• La deuda de renta (Rentenschuld)
• Derecho de readquisición (Reichssiedlungsgesetzes)
• La propiedad y copropiedad
• La modificación de titularidad
• Las modificaciones de contenido y la extinción de los derechos reales
• El arrendamiento en algunos casos
• La servidumbre real
• La servidumbre personal limitada
• El usufructo
• La hipoteca
• La propiedad sobre minas
Derechos NO Inscribibles
▫ Derecho de superestructura
▫ Derechos de ventana, de luz y de tejados según el
derecho legal de vecindario
▫ Derechos de tanteo, de compra y de recompra por
derecho de obligaciones

▫ Derechos que no están sujetos a la inscripción en el

Registro (como las servidumbres aparentes).
Naturaleza de los folios
• Forma
▫ territorio de competencia
▫ número del folio
▫ datos de hecho:
▫ descripción física de la parcela
▫ derechos que existen sobre la finca
• Sección I
▫ titular
• Sección II
▫ cargas
• Sección III
▫ derechos de garantía.
¿Cómo se hace la Inscripción?
▫ Debe existir una instancia o petición
▫ El consentimiento y la inscripción previa
▫ Se designa el derecho i limitación a inscribir
▫ Personas físicas se inscriben con el nombre,
estado civil, profesión, domicilio, las
▫ Personas jurídicas y las sociedades comerciales
con la razón social y el domicilio.
Asientos practicados
▫ De hecho y de derecho
▫ Inscripciones en sentido estricto y
cancelaciones
▫ Preparatorias o definitivas
▫ Constitutivas o declarativas
▫ Correctas o Viciosas, Exactas o Inexactas
Asiento de contradicción y anotación
previa
▫ Destruye la fe pública

▫ Suspende la usucapión

▫ Este asiento se extingue

Inscripciones viciosas y sin objeto

▫ Inscripciones carentes de requisitos esenciales.

▫ Inscripciones realizadas por personas no

autorizadas.

▫ Inscripciones incompletas.
Principios Registrales
• Principio de Instancia o Rogación
• Principio de Consentimiento e Inscripción
• Principio de Especialidad o Determinación
• Principio de Rango o Prioridad
Principios Registrales
• Principio de Tracto Continuo
• Principio de Legalidad
• Principio de Legitimación
• Principio de Fe Pública
Particularidades

• La prescripción

• Organización administrativa
Conclusiones
• Seguridad jurídica y eficiencia.
• Su información coincide con la realidad.
• El catastro es un medio, no un fin.
• Se critica el principio de consentimiento.