2017­6­13 Sistemas generales a efectos de expropiación forzosa

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ADMINISTRATIVO
La nueva jurisprudencia del 2014 sobre la valoración
de los sistemas generales a efectos de expropiación
forzosa
Por Miguel Sánchez Morón

DJV Abogados. Catedrático de Derecho Administrativo.

Comentar 3
| 09.02.2015

Los criterios de valoración de los terrenos para determinar SUSCRÍBASE A NUESTROS
el justiprecio de su expropiación fueron radicalmente CONTENIDOS
modificados por la Ley 8/2007, de 28 de mayo de Suelo, y
su posterior Texto Refundido de 20 de junio de 2008, Elija una materia a la que subscribirse
vigente en la actualidad.
Actualidad
Hasta entonces y con diferentes modalidades según las leyes
urbanísticas que se han sucedido desde 1956, el factor
facto Dirección de e­mail Subscribirse
determinante para fijar el valor del suelo era el de su
clasificación urbanística, es decir, su destino como suelo
urbano, urbanizable o no urbanizable. Incluso, conforme a
la anterior Ley del Suelo 6/1998, la jurisprudencia
consideraba por excepción que debían valorarse como suelo
urbanizable, aunque no estuvieran clasificados como tal por los planes, los terrenos expropiados
para la construcción de sistemas generales destinados a “crear ciudad”, tales como los destinados a
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vías de circunvalación, parques suburbanos, infraestructuras de abastecimiento y depuración de
FISCAL
aguas u otras dotaciones y servicios. Se estimaba que de esa manera se tenía en cuenta el valor real de
Declaración de inconstitucionalidad de la
los terrenos en función de su utilidad, aplicándose criterios legales de tasación que en la práctica amnistía fiscal (STC de 8 de junio ...
tendían a aproximar su precio al de mercado.
Autor
La nueva legislación urbanística, fundada sin duda en la preocupación por el alto coste de las Ruiz Arnáiz
expropiaciones de terrenos urbanizables y de los destinados a sistemas generales de infraestructuras,
parte de una filosofía distinta, pues considera que el valor real de un terreno no es –o no debe ser­ el Lo más visto de El Derecho
que tiene en cuenta su finalidad, es decir, lo que el plan de urbanismo dice, sino su situación fáctica,
esto es “lo que hay” en él en el momento de la expropiación. Desde este punto de vista, distingue dos Lo más comentado de El Derecho
situaciones básicas del suelo: el rural o el urbano, según esté o no efectivamente integrado en la
trama urbana y cuente o no con los servicios urbanísticos básicos. En consecuencia, el suelo que el
plan clasifica como urbanizable o el que destina a los sistemas generales que crean ciudad y que es
expropiado, se valora como suelo puramente rústico, mediante la capitalización de la renta anual real
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“factor de corrección por localización” –sea la cercanía a un núcleo urbano o a centros de actividad
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económica o la ubicación en un entorno ambiental o paisajístico singular­, pues la “renta de posición”
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es un factor relevante en la formación del precio de la tierra. Y, en el caso de que el suelo urbanizable
facto
se haya empezado a transformar mediante una operación de urbanización, a su valoración como
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suelo rural habrá que sumar la indemnización de los gastos de todo tipo destinados a la urbanización Práctica Procesal
y lo que la ley denomina “una prima razonable que retribuya el riesgo asumido”, pero nada más.

La nueva forma de valoración del suelo urbanizable es una opción muy discutida, ya que aleja el
precio de expropiación de los terrenos de su valor de mercado, de manera tal que pueden ser
expropiados por un precio muy inferior al ya abonado por ellos por cualquier inversor. No obstante,
esa legislación ha sido considerada conforme a la Constitución –con un pequeño matiz en cuanto a
los límites del factor de corrección por localización­ por la Sentencia del Tribunal Constitucional
facto
141/2014, de 11 de septiembre. Declara esta importante Sentencia que la opción del legislador de
desligar la valoración del suelo de su clasificación urbanística persigue paliar la especulación y que
eso es conforme con lo que ordena el artículo 47 de la Constitución. Ahora bien, la Sentencia
141/2014 cuenta con varios votos particulares, que subrayan que la nueva valoración del suelo no
urbano pero sí urbanizable no cumple la garantía de indemnidad de la propiedad privada, que deriva

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del artículo 33 de la Constitución, ni permite respetar el justo equilibrio entre los intereses generales
y los derechos de propietario expropiado, que exige la jurisprudencia europea. De hecho, la propia
Sentencia viene a reconocer implícitamente que quizá en algunos casos la aplicación de los nuevos
criterios legales de valoración podría ser contraria a los derechos (constitucionales, se entiende) de
los propietarios, por lo que su conclusión “no cierra en modo alguno el paso a ulteriores pretensiones
de los particulares ante la jurisdicción ordinaria” e incluso al eventual planteamiento de una cuestión
de inconstitucionalidad.

Queda por ver, sin embargo, cómo va a aplicar la jurisprudencia contencioso­administrativa las
nuevas reglas legales, ya que no ha sido insólito en el pasado que se abonara a una interpretación
flexible de los criterios legales de valoración que se han sucedido en las leyes urbanísticas, a la
búsqueda de un equilibrio justo y razonable y teniendo en cuenta el criterio residual de libertad
estimativa del artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa.

Pues bien, una primera Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Tercera, Sección 6, de 27 de octubre
de 2014 (Rec. 6421/2011, Ponente: Del Riego Valledor), se ha pronunciado sin ambages a favor de la
aplicación de los nuevos criterios legales a la expropiación de terrenos destinados a sistemas
generales de aquellos que “crean ciudad”. La Sentencia se refiere a un supuesto de expropiación en el
que el expediente de justiprecio se inicia pocos días después de la entrada en vigor de la Ley 8/2007
y, con apoyo en la citada STC 141/2014, reconoce que, al haberse modificado los criterios de
valoración respecto del suelo que no está urbanizado, ya no es posible valorar aquel tipo de terrenos
como urbanizables. No es posible ya, por tanto, “tomar en consideración las características de la
infraestructura que justifica la expropiación ni su influencia en el desarrollo posterior de la ciudad”,
sino que se debe “atender únicamente a la situación fáctica de los servicios urbanísticos con los que
cuenta la finca expropiada en el momento de su valoración”. Si no cuenta con tales servicios ni se
encuentra funcionalmente integrada en la trama urbana, debe valorarse como suelo rural.

Puede que esta línea jurisprudencial se consolide sin más en el futuro. Y puede también que el
Tribunal Supremo vaya deduciendo algunos matices en función de las circunstancias de cada caso,
tal como permite la propia doctrina constitucional. En cualquier caso, será necesario tener en cuenta
las dos sentencias a que nos hemos referido aquí en la tramitación de los expedientes de justiprecio
de las expropiaciones urbanísticas. 

Lefebvre ­ EL Derecho no comparte necesariamente ni se responsabiliza de las opiniones expresadas por los autores o
colaboradores de esta publicación

tesauro Administrativo,  Urbanismo,  Abogado,  Juez

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