Catastro: Una herramienta para la construcción del Estado Comunal

EL CATASTRO:

DOS ORDENANZAS ESTRATEGICAS

LA PLANTA DE VALORES DE LA TIERRA Y LA TABLA DE VALORES

UNITARIOS SOBRE LA CONSTRUCCIÓN: ASPECTOS GENERALES.

Planta de Valores de la Tierra: Ordenanza que permite establecer de modo

masivo, los valores unitarios de los precios de la tierra para que sirvan de insumos
técnicos y legales, junto a los valores de la construcción, en el proceso de avalúos
masivos catastrales.

El Estado Neoliberal Burgués, a partir del proceso de globalización inoculado en la

década de los noventa, desestimó este instrumento y, bajo el argumento de la
simplificación de trámites estableció el concepto de la “autoliquidación” con
sectores donde se determinan valores aleatorios, en algunos casos vinculados a
las unidades tributarias. Eso lo van a encontrar en la mayoría de las Direcciones
de Catastro Municipales, con el establecimiento de esta “estrategia” se desdibuja
el carácter de justicia social catastral que, en tiempos de revolución tenemos que
reivindicar.

Dicho de otra manera, el concepto de agrupación aleatoria de sectores con

asignación “muy sui generis” de montos (sea en bolívares o en unidades tributaria)
coadyuva al agrupamiento indiscriminado y poco técnico de alícuotas con sus
respectivos impuestos. Por ejemplo: en un importante municipio aragüeño, a un
galpón propiedad de la trasnacional Pepsi- Cola se le asignaba la misma alícuota
y las mismas unidades tributarias que a un inmueble de uso residencial
categorizado como “vivienda económica”.

Pasos para construir la Planta de Valores de la Tierra:

1. Es indispensable que el Director de Catastro Municipal, conozca la realidad

real de su municipio. Es decir: Donde están los sectores poco consolidados,
las zonas de riesgos, las áreas de expansión según PDUL, la zona
comercial y su área de influencia espacial, las zonas destinadas para
industrias y su área de influencia espacial, las zonas de alta peligrosidad
social, el área de concentración de economía informal, si las hubiese áreas
donde se emplazan la prostitución, bares y conexos, características
generales de las parroquias no urbanas, zonas con graves problemas en
prestación de servicios básicos, áreas destinadas al sector educativo, áreas
donde se emplazan con mayor extensión los terrenos de municipales, áreas

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donde se emplazan con mayor extensión los terrenos de propiedad Estatal,

municipales, áreas donde se emplazan con mayor extensión los terrenos
privados, etc. Es decir el Director de Catastro DEBE conocer el municipio y
su realidad inmobiliaria, en ítems “Uso del Suelo”

2. Los Referenciales: Se debe iniciar un exhaustiva búsqueda de datos

2.1.- En los Registros Subalternos, con una data de 5 años atrás, y solo
referido a los procesos vinculados a las transacciones sobre inmuebles
(construidos o no). Se debe diseñar una planilla en donde es necesario
incluir: Datos básicos del libro (año, trimestre, folio, etc.), tipo de operación,
monto en bolívares, localización del inmueble y su respectiva área.

2.2.- En las fuentes no convencionales: Diarios, avisos en las paredes,

referencias, se debe contactar a los vendedores, sin decir que es de parte
de la Dirección de Catastro. Igualmente hay que precisar: Ubicación, area y
monto en bolívares.

2.3.- Búsqueda de información en inmobiliarias de la zona, igualmente en la

Web (tuimueble.com)

2.4.- Búsqueda de referenciales en instituciones como: Ministerio del Poder

Popular para el Ecosocialismo, la Vivienda y el Hábitat, en sus sedes
regionales.

3. Construcción de la Planta:

3.1.- Todos los referenciales deben convertirse en valores unitarios es decir

debe Valor/ Area,

3.2.- Se debe construir una base de datos (documento Excel, por ejemplo)
donde estén identificadas las principales vías de comunicación urbanas del
municipio (calles, avenidas, callejones, etc), procurando colocar en cada
vía urbana los valores unitarios referenciales que se hayan encontrado

3.3.- Por la técnica de la extrapolación y/o interpolación de datos se deben

completar los espacios que hayan quedado vacios.

3.4.- En la misma base de datos debe colocarse columnas que identifiquen

elementos de la realidad real municipal y asignarles pesos que sumen o
resten los valores del mercado asignados

3.5.- Si se dispone de cartografía urbana, escala al menos 1:5000, estos

valores pueden plotearse.

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3.6.- Si persisten zonas de “silencio catastral” están pueden llenarse según

el criterio del Director de Catastro, basado en el conocimiento sobre la
realidad real en su municipio.

3.7.- Si no existiese cartografía, el instrumento se reduce a la Hoja de Excel

donde sólo debe estar incluida: el topónimo de la vialidad urbana y el valor
unitario de la tierra asignado.

3.8.- Si se desea que el instrumento se auto actualice, se debe transformar

este valor en Unidades Tributarias, pero este hecho debe quedar
claramente establecido en el texto de la ordenanza. Cuyo formato adjunto.

3.9.- Si el municipio presenta una Ordenanza de Planta de Valores de la

Tierra de vieja data pero, concebida como tal, el ejercicio se reduce en
buscar referenciales oficiales (Banco Central de Venezuela) de
inflacionarios desde el momento de su elaboración hasta el año 2015. Año a
año y de manera acumulativa hasta actualizarla

3.10.- Una vez que se construya el instrumento con el debido

asesoramiento de la Coordinación Regional del IGVSB y el visto bueno de
la máxima autoridad local, se remite el instrumento, vía oficio, a la
Secretaria de la Cámara Municipal para iniciar el proceso legislativo que
comienza con la discusión y termina con la promulgación por parte del
Alcalde ó Alcaldesa.

3.11.- Esta ordenanza puede o no ser sometida a consulta pública, si se

decide no consultarla hay que eliminar del texto el artículo respectivo.

3.12.- Leer el formato del texto de la Ordenanza que se adjunta y que en el

punto político jurídico que antecede a esta data construida.

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Tabla de Valores de la Construcción: Ordenanza que permite establecer de

modo masivo, los valores unitarios de los tipos de construcción predominantes en
el municipio.

Igual que con la Planta de Valores de la Tierra, el Estado Neoliberal Burgués, a

partir del proceso de globalización inoculado en la década de los noventa,
desestimó este instrumento y, bajo el argumento de la simplificación de trámites
estableció el concepto de la “autoliquidación” con sectores donde se determinan
valores aleatorios, en algunos casos vinculados a las unidades tributarias. Eso lo
van a encontrar en la mayoría de las Direcciones de Catastro Municipales, con el
establecimiento de esta “estrategia” se desdibuja el carácter de justicia social
catastral que, en tiempos de revolución tenemos que reivindicar.

La situación es tan critica que en buena parte los municipios MEZCLAN todas las
ordenanzas vinculadas al catastro para mantener de manera formal el estado de
OSCURANTISMO CATASTRAL que debemos derrumbar.

Pasos para construir la Tabla de Valores de la Construcción:

Es indispensable que el Director de Catastro Municipal, conozca la realidad real de

su municipio. Es decir debe saber cuántos y cuáles son los tipos de construcción
que existen en sus municipios. Recordar que hay cuatro grandes usos:

Uso Residencial: Viviendas unifamiliares y sus tipos: Quintas (V1), casas quintas
(V2) casas coloniales (V3), casas Gran Misión Vivienda Venezuela (V4), casas
económicas-tipo INAVI (V5). Ojo: Un rancho es un hogar, cierto, pero formalmente
no es un inmueble. Viviendas multifamiliares y sus tipos: Apartamentos Lujosos
(A1), Apartamentos Gran Misión Vivienda Venezuela (A2), Apartamentos
económicos (A3)

Uso Comercial / Servicio: Gran Comercio (C1), Comercio pequeño (C2) y

bodegas (C3). Aquí incluimos clínicas privadas, bancos, oficinas, etc. La
dimensión está relacionada al área de construcción y ese rango debe ser
construido por la Dirección de Catastro de acuerdo a su realidad real

Uso Hotelero / Posada: Grande: (H1), mediano (H2), pequeño (H3) y posadas
(H4). La dimensión está relacionada al área de construcción y ese rango debe ser
construido por la Dirección de Catastro de acuerdo a su realidad real

Uso Industrial: Gran Industria (I1), mediana industria (I2), talleres (I3). La
dimensión está relacionada al área de construcción y ese rango debe ser
construido por la Dirección de Catastro de acuerdo a su realidad real
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Pasos en la elaboración de la Tabla de Valores de la Construcción:

1. Se debe conocer el área promedio de acuerdo a la realidad real municipal

para cada tipología ya construida.

2. Se puede solicitar el apoyo de Ingeniería Municipal o de la Contraloría

Municipal para elaborar un Análisis de Precios de Construcción para cada
tipología ya seleccionada. Los ingenieros civiles saben elaborarlo y hay
hasta paquetes tecnológicos que lo ejecutan.

3. Se le asigna un valor unitario a cada tipología. Esto es el resultado la

división del valor encontrado por tipología y su respectiva área promedio.

4. Una vez construida la tabla, y asumiendo que estará muy sesgada por los
valores del mercado se debe revisar los datos macroeconómicos
estipulados el Plan de la Patria, datos de inflación, y luego se debe
proceder a ajustar los datos de la Tabla con el dato del Plan de la Patria.

5. Si se desea que el instrumento se auto actualice, se debe transformar este

valor en Unidades Tributarias, pero este hecho debe quedar claramente
establecido en el texto de la ordenanza. Cuyo formato adjunto.

6. Si el municipio presenta una Ordenanza de Tabla de Valores de la

Construcción de vieja data pero concebida como tal, el ejercicio se reduce
en buscar referenciales oficiales (Banco Central de Venezuela) de
inflacionarios desde el momento de su elaboración hasta el año 2015. Año
a año y de manera acumulativa hasta actualizarla

7. Una vez que se construya el instrumento con el debido asesoramiento de

la Coordinación Regional del IGVSB y el visto bueno de la máxima
autoridad local, se remite el instrumento, vía oficio, a la Secretaria de la
Cámara Municipal para iniciar el proceso legislativo que comienza con la
discusión y termina con la promulgación por parte del Alcalde ó Alcaldesa.

8. Esta ordenanza puede o no ser sometida a consulta pública, si se decide

no consultarla hay que eliminar del texto el artículo respectivo.

9. Leer el formato del texto de la Ordenanza que se adjunta y que en el punto

político jurídico que antecede a esta data construida.