Evaluación parcial 1 REALES

La presente evaluación toma en cuenta los contenidos y actividades del módulo 1.

Criterios de evaluación:

 Conocimientos técnicos adquiridos

 Claridad conceptual;
 Adecuada transferencia de esos conocimientos y conceptos a la actividad práctica, a través
de un razonamiento jurídico
 Adecuada organización y precisión técnico lingüística y gramática de su trabajo.

Criterios de acreditación:
Para aprobar la evaluación será necesario solucionar todos los casos planteados y obtener 50 puntos,
como mínimo, del total de los 100 asignados.
El desarrollo de la evaluación debe tener una extensión máxima de tres carillas

Como ya le anticipara, a los efectos de poder realizar las evaluaciones parciales con éxito y
posteriormente el examen final, resulta imprescindible haber realizado las actividades preparadas para
cada módulo. Es también necesario que Ud. fundamente, conforme a las disposiciones de la ley, su
respuesta.

Situación Problemática 1 (40 puntos)

A) Desarrolle, conforme al esquema Diferencias con los derechos personales, las diferencias de
los derechos reales y personales en cuanto a: 1.) Objeto, 2.) Adquisición y 3.) Ejercicio.

RESPUESTA:

DIFERENCIAS DERECHOS REALES Y PERSONALES

#En cuanto al objeto:

-Derechos reales: es la cosa o parte material de la cosa, por el todo o por una parte indivisa, y un bien
taxativamente señalado por la ley. El objeto del derecho real es la cosa; ésta debe ser cierta, individualmente
determinada, encontrarse en el comercio y tener existencia actual. Todo ello, conforme al artículo1883 del
Código Civil y Comercial: “Objeto: El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la
cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un
bien taxativamente señalado por la ley”. Entonces, en consecuencia, algunos derechos reales, como el
dominio, se ejercen sobre cosas solamente, que deben ser enteras e individuales, tales como un vehículo
o una casa. Otros, como el uso o la habitación, pueden otorgarse sobre una parte determinada de la cosa,
materialmente demarcada; por ejemplo, una parte del inmueble. Sobre una parte indivisa, se constituyen,
por ejemplo, el condominio o el usufructo. Presuponen la existencia de varios titulares, imputándose sobre
cada uno una porción inmaterial o porcentaje sobre la cosa. La ley, también, cita el caso de un bien, término
para el cual el legislador tradicionalmente quiere significar un derecho inmaterial. Tal supuesto toma lugar,
por ejemplo, en la prenda o el usufructo sobre un derecho de crédito.

-Derechos personales: es la conducta del deudor en beneficio del acreedor o sea una prestación de dar,
hacer o no hacer.El artículo 724 del Código Civil y Comercial define el objeto “como una prestación
destinada a satisfacer un interés lícito y, antes el incumplimiento, a obtener forzadamente la satisfacción de
dicho interés”. Por otra parte, el artículo 725 del Código Civil y Comercial define que la prestación que
constituye el objeto de la obligación debe ser material y jurídicamente posible, licita, determinada o
determinable, susceptible de valoración económica y debe corresponder a un interés patrimonial o extra
patrimonial del acreedor.

#En cuanto a la adquisición:

-Derechos reales: se adquieren sobre la teoría del título y modo. Requieren un modo suficiente, en
consecuencia el artículo 1.892 del Código Civil y Comercial establece que la adquisición por actos entre
vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficiente. Se entiende por título suficiente
el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad trasmitir o constituir
el derecho real.

-Derechos personales: nacen de alguna de las causas o fuentes previstas por la ley, como por ejemplo,
contratos, actos jurídicos, ilícitos, etc.En relación a ello el artículo 726 del Código Civil y Comercial determina
que no hay obligación sin causa, es decir, sin que derive de algún hecho idóneo para producirla de
conformidad al ordenamiento jurídico. Probada la obligación, se presume que nace de fuente legítima
mientras no se acredite lo contrario, de conformidad al artículo 727 del Código Civil y Comercial.

#En cuanto al ejercicio:

-Derechos reales: generalmente en su mayoría, se ejercen por la posesión, es el medio natural de ejercicio,
las servidumbres se ejercen por determinados actos posesorios y la hipoteca se ejerce por posesión,
conforme al artículo 1.891 del Código Civil y Comercial. Idea de poder jurídico sobre la cosa que nos da un
conjunto de facultades, el ejercicio de los derechos reales es esencialmente la posesión. La posesión vista
como eje para el ejercicio de los derechos reales con excepción a la hipoteca que tiene un tratamiento
distinto, esta queda ajena a la idea de posesión en cuanto a su ejercicio, aunque le brinda al acreedor
hipotecario diversas medidas que lo posicionan mejor frente a cualquier tipo de acreedor. La hipoteca no
es un privilegio, es un derecho real.

-Derechos personales: es extraño a su ejercicio la idea de posesión. Son ajenos a la posibilidad de

ejercerse directamente de la prestación, porque se requiere por su estado de mediatez la acción con el
deudor. Entonces, no existe la idea de un ejercicio directo frente a la prestación, por su mismo estado de
mediatez se requiere de la acción por parte del deudor para poder cumplir con la prestación. Si no existe
esa acción habrá que ir por daños y perjuicios.

B) ¿Qué argumento resulta determinante para la procedencia o no de la defensa en cuanto a la

publicidad registral inmobiliaria en el caso: tercería de dominio de María Margarita Gavotto en
autos "Bas Juan Carlos c/Norberto Juan B. Manfredi - ejecutivo y en el caso: Banco Bisel S.A. c/
Edinco s.a. y otros - ejecutivo particular (ant.) - tercería de dominio - (EXPTE. 24188/36)"

RESPUESTA:

#En el caso TERCERIA DE DOMINIO DE MARIA MARGARITA GAVOTTO EN AUTOS "BAS JUAN
CARLOS c/ NORBERTO JUAN B.MANFREDI-EJECUTIVO" el Sr. BAS interpone un embargo sobre un
inmueble que es propiedad del señor MANFREDI para garantizar el cobro de su crédito. Por otra parte la
Sra. Gavotto presenta la tercería para solicitar el levantamiento del embargo alegando ser la propietaria del
inmueble.El argumento determinante se encuentra cuando la tercerista Sra.Gavotto declaró que era
propietaria del inmueble que fue embargado por el Dr. Bas, quien al contestar el traslado de la demanda
niega que tenga valor la certificación notarial N° 35562, de fecha 4/7/97, ya que con fecha 10/9/97 se solicitó
otro certificado notarial de venta, por el escribano Gianinetto, el cual no fue utilizado .Agrega que la tercerista
nunca recibió el inmueble, y que actualmente lo poseen los supuestos vendedores (la familia Manfredi).
Entonces, atento a que, no hay tradición de la cosa, se carece de un elemento imprescindible en toda
constitución de derechos reales como el modo que es título suficiente y modo, son los dos elementos que
deben concurrir en la constitución de derechos reales. También, es importante destacar a los fines de la
resolución del caso, que la Escritura Pública de la Tercerista no fue registrada, requisito para oponibilidad
frente a terceros, tiene efectos declarativos, por lo que la titularidad seguiría siendo de los vendedores (la
familia Manfredi), todo ello considerando el artículo1.892 del Código Civil y Comercial: “La inscripción
registral es modo suficiente para adquirir o transmitir derechos reales sobre cosas registrables en los casos
legalmente previstos…”.y el artículo1.893 que estipula que la adquisición o transmisión de derechos reales
constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y
de buena fe, mientras no tenga publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripción
registral o la posesión, según el caso. Asimismo, en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria se expiden
"certificados registrales” que describen la situación en que se encuentran actualmente los bienes y garantiza
su inmutabilidad durante un plazo de vigencia del certificado, que establece la ley registral (15 días en este
caso, artículo 24 Ley 17.801). La certificación tiende a dar seguridad a los interesados de que el negocio
jurídico que piensan celebrar, con respecto a esos bienes, no se va a ver afectado por un cambio de la
situación registral, como sería la aparición de gravámenes, inhibiciones o embargos posteriores(artículo 23
de la Ley l7.801). Atento a ello, se comprueba que nunca se inscribió la escritura de traslación, durante el
plazo de vigencia de los certificados registrales.

Se concluye en que hubo simulación de venta, no hay tradición, falta de modo, rechazándose la tercería, y
dictaminando que el embargo trabado por el Dr. Bas sigue su curso. Por lo que, al no cumplirse la inscripción
registral debidamente, no tuvo efectos declarativos hacia el Dr. Bas, que es el tercero interesado, la medida
cautelar tiene vigencia en este caso, no es oponible.
#En el caso “BANCO BISEL S.A. C/EDINCO S.A. Y OTROS –EJECUTIVO PARTICULAR (ANT.)-
TERCERIA DE DOMINIO”, se plantea el supuesto de concurrencia de dos acreedores de buena fe del
titular registral de dominio que pretenden hacer valer sus respectivas acreencias sobre el mismo bien: uno,
acreedor de una suma de dinero y el otro acreedor de dominio. Ambos reclaman prioridad para hacer
efectivo su crédito sobre el bien, el primero en razón de la prioridad registral que adquirió la inscripción de
su embargo al caducar la inscripción provisoria de la escritura de venta, el otro invocando su condición de
adquirente que ha pagado íntegramente el precio, ha labrado la escritura y ha recibido la posesión del bien,
todo ello antes de la traba del embargo.

El argumento determinante a favor del acreedor del dominio para la resolución del tribunal se fundamentó
en que sumado a que el Contrato de Compraventa del inmueble en cuestión tiene fecha cierta, se celebró
por escritura pública, ha sido celebrado con quien era titular registral del dominio, ha pagado el precio
íntegro, que es un acto de buena fé, y ha demostrado recibir la posesión y estar habitando la vivienda,
resulta “de preferencia” para el tribunal, el derecho invocado, dado que el destino del inmueble es de
“vivienda familiar” resultando aplicable el derecho Constitucional previsto en el art.14 bis de nuestra
Constitución, y que debe ser aplicado en forma privilegiada ante cualquier controversia judicial, sino
estaremos ante la violación de un derecho constitucionalmente adquirido, como asimismo, tratados
internacionales con jerarquía constitucional, fundamentando también que se le está reconociendo a uno de
los créditos en conflicto la preferencia que necesariamente impone el mandato constitucional de tutelar el
derecho a la vivienda constituida en el inmueble objeto de ese crédito, por sobre la pretendida prioridad
registral de un acreedor de dinero que trabo una medida cautelar sobre el bien en resguardo de una
obligación que podrá hacerse efectiva sobre cualquier otro bien .

Considerando lo fijado en el Código Civil y Comercial en materia de boleto de compraventa, su fundamento

es evitar la desprotección del adquirente por boleto de compraventa de la eventual situación jurídico-
económica del vendedor que pueda perjudicarlo. El artículo 1.170. Boleto de compraventa de inmuebles. El
derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre
el inmueble vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral o puede subrogarse en la posición
jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el
comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria. A
través de este artículo, se pretende proteger a los compradores por boleto que, para acreditar su buena fe
–requerida por el artículo–, deberá demostrar que ésta no se limita a conocer o desconocer la situación
económico-jurídica del vendedor, sino además una actitud diligente a los efectos de verificar las condiciones
de legitimidad y legitimación del vendedor. Si falla, la ley no cubre su negligencia: la mejor prueba de tal
preocupación estará dada por la realización del estudio de los antecedentes dominiales del inmueble, para
llegar a la convicción impecable de estar obrando con arreglo a derecho, derivada de una situación aparente
que el derecho puede proteger. En cuanto a la oponibilidad del boleto a la quiebra o concurso, se especifica
en el artículo 1.171. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de
adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado como
mínimo el veinticinco por ciento del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura
pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación
a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía
del saldo de precio.

También es relevante para el caso destacar el artículo 17 de la ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble
estableciendo que inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que
se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado
durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22 y concordantes y se lo
presente dentro del plazo establecido en el artículo 5°, haciendo a referencia a un plazo de 45 días contados
desde su otorgamiento.

El Tribunal debía decidirse a quién, legalmente, le correspondía la prioridad en este caso, para lo cual
consideró,que hubo adquisición de un derecho real sobre el bien inmueble se resolvió dar preferencia al
adquirente, ya que tanto el ejecutante (el banco) como el comprador acreditaron su buena fe, ambos
reconocieron el destino de vivienda familiar y las garantías constitucionales que protegen a la misma,
además de estimar que existe para el ejecutante la posibilidad de obtener satisfacción con otros bienes del
patrimonio de la empresa, como así también, que el contrato de compraventa del tercerista tiene fecha
cierta, al haberse celebrado por escritura pública, y ha sido celebrado con quien era titular registral del
dominio, que ha pagado el precio íntegro, que es de buena fe y que ha demostrado haber recibido la
posesión y estar habitando la vivienda.

En estos casos resulta importante la aplicación del principio de propiedad registral, fijado en el artículo 17
dela Ley 17.801. La prioridad está dada por la fecha de inscripción. Aunque este principio no es absoluto;
la extensión del certificado provoca una reserva a favor del requirente si este peticiona y presenta a
inscripción un instrumento otorgado en el plazo de vigencia de la certificación y si la inscripción se produce
en el término legal. El pedido de certificación tiene el efecto de anotación preventiva.

Situación problemática 2 (20 puntos)

Determine en el caso: Bonafede Zulema Teresa c/ Buffa Justo José y otro - declarativo
A) ¿Qué entiende por título suficiente y por modo suficiente?

RESPUESTA:
#Título suficiente: es el acto jurídico que tiene los requisitos establecidos por la ley, y su finalidad es
transmitir o constituir el derecho real, no se refiere sólo a la forma, es decir al documento portante del acto
jurídico, sino al acto en sí mismo.

En el presente caso, no estamos frente a un derecho real, sino frente a un derecho personal, que es elevar
a escritura pública el mencionado instrumento privado y por tal vía, constituirlo regularmente, no ha existido
un derecho real, ha habido intencionalidad de confeccionarlo.

#Modo suficiente: es la forma de exteriorizar la trasmisión o constitución del derecho real.

En este caso, la adquisición del inmueble por subasta pública resulta modo suficiente para ejercer derechos
sobre el inmueble.

B) ¿Cuál fue el derecho que aplicó el Tribunal de Alzada para decidir la cuestión relativa a
la adquisición del derecho real de uso?

RESPUESTA:

El Tribunal para decidir la cuestión relativa a la adquisición del derecho real de uso, considero que no
estamos frente a un derecho real, sólo elevar a escritura pública el mencionado instrumento privado y por
tal vía, constituirlo regularmente. Si el usufructo ,por carácter extensivo el uso, es el derecho de usar y gozar
de una cosa cuya prioridad pertenece a otro, no se ha cumplido con la constitución del derecho real de
usufructo, en los términos y formas prescriptas en la ley (escritura pública) atento a que fue otorgado por
instrumento privado, y no solo que ya no está en condiciones de elevar a escritura pública dicho acto, sino
que antes, ha dejado de ser propietario de la cosa, y quien está reclamando la restitución de ese cosa es
quien ahora, es propietario de ella con título suficiente y que justamente es la excepción a la forma de la
escritura pública, como es por ser adquirente en subasta judicial. Sostiene el Tribunal que no ha existido un
derecho real sin más, sino que ha habido una intencionalidad de confeccionarlo, imponiendo el derecho que
la voluntad sea transida de hechos reales que la permitan individualizar y juzgar.

Por todo lo expuesto, en conclusión, el Tribunal decide hacer lugar el desalojo, ya que no se ha constituido
el derecho, por la falta mencionada ut supra.

Situacion problemática 3 (40 pts)

A)Determine las diferencias existentes entre la resolución judicial de la actividad 4 del módulo 1 y
la resolución dictada en autos: Vincenti Eduardo Andrés - recurso apelación c/ decisiones
autoridad adm. o persona jurídica pub. no estatal (civil)

RESPUESTA:

En los casos planteados, el pleito a resolver se refiere a la actividad del Registro General de la Provincia,
en los que el Tribunal de Alzada se expide con las siguientes afirmaciones: “la información que publica el
Registro goza de una presunción de exactitud y también de integralidad de la misma”, y, "quien contrae la
obligación de prestar un servicio público lo debe realizar en condiciones para llenar el fin para el que ha
sido establecido y debe afrontar las consecuencias de su incumplimiento o ejecución irregular”.

En el primer caso TRUCCO DE BARETTA MARISA DEL VALLE - ESC. PUB. TITULAR REG. NOTA. 436
- INTERPONE RECURSO DE RECTIFICACION Y APELACION EN SUBSIDIO REF. DOMINIO Nº 2192/03
se denunció una inexactitud de no advertir conclusiones sobre una hipoteca en el registro ya que no es
aceptable tener dicha inexactitud.
En el segundo caso VICENTI EDUARDO ANDRES-RECURSO DE APELACION C/DECISIONES
AUTORIDAD ADM. O PERSONA JURIDICA PUB. NO ESTATAL (CIVIL) trata el análisis de prioridad
registral, entre el título que se pretende inscribir y el embargo ya que por observaciones realizadas existió
un segundo ingreso de dicha escritura, y que por más que se efectuaren tales observaciones, no le hacer
perder la prioridad registral solo se prorroga el plazo para la inscripción definitiva.

Entonces, básicamente en la resolución en la causa TRUCCO DE BARETTA MARISA DEL VALLE…, se

invoca una negligencia en los informes erróneos (inexactitud registral) emitidos por Registro General de la
Propiedad de la Provincia, considerando que la queja es por la no información de la existencia de una
hipoteca y cuya cancelación ahora se reclama, por ser responsabilidad del Registro brindar una información
fidedigna, ya que dio una “inexactitud registral”, es decir, una discordancia entre el Registro y la realidad.
Por ello, el tribunal resuelve que corresponde en consecuencia acoger el recurso de apelación que se ha
interpuesto en contra de la resolución Nº 75 del 16.IX.03 del Sr. Director del Registro General de la
Propiedad de la Provincia de Córdoba; disponiéndose que se proceda a la inscripción de la escritura
traslativa de dominio Nº 25 de fecha 21.III.03 acorde al certificado Nº 12.643 emitido por el Registro General
de la Propiedad de la Provincia, sin perjuicio de las consecuencias que por otra vía se puedan seguir de la
observación que ha sido formulada por el Registro con fecha 17.VI.03 al documento notarial Diario PH Nº
2192 del 9.IV.03. En cambio en los autos VINCENTI EDUARDO ANDRES….en la resolución se invoca las
falencias en las formalidades que deben respetarse en la transmisión de un derecho real, conforme al
procedimiento registral previsto en el Capítulo II (art.4 al 9 de la Ley 17801).Se trata especialmente la
prioridad registral, el Tribunal sostuvo que “aún cuando se efectuaren observaciones a los documentos que
ingresan a los fines de registración, los documentos no pierden la prioridad otorgada sino que el plazo se
prorroga”, todo ello, considerando que la formalidad inicial está cumplida, sólo que tiene defectos formales
que el Registro pidió que se subsane, atento a que, el instrumento por el cual se suscribió la constitución
de un derecho real, era el que la ley requiere( escritura pública), pero este instrumento válido y perfecto
presentaba defectos de forma, y entonces, por aplicación del principio de legalidad se procedió una
inscripción provisional, prorrogándose el plazo hasta que subsane el defecto, conforme lo establece la
Ley17801 y su reglamentaria 5771.

B) Desarrolle, conforme a la ley 17801 y la reglamentación de la misma en la provincia de

Córdoba nº 5771 (o la correspondiente a la Provincia de su domicilio) el procedimiento seguido
por el escribano Eduardo Andrés Vincenti desde la celebración de la escritura hasta la obtención
de la resolución de la Excma. 4ta. en lo Civil y Comercial.

RESPUESTA:

El procedimiento seguido por el escribano Eduardo Andrés Vincenti, desde la celebración de la escritura
hasta la obtención de la resolución de la Excma. 4ta. en lo Civil y Comercial, conforme la Ley 17.801 y
reglamentación Nro.5771 de la Provincia de Córdoba fue desarrollado de la siguiente manera:

#Confeccionada la escritura en el plazo de 45 días de su otorgamiento( art.5 Ley 17.801), presentará ante
el Registro de Propiedad Inmueble (para su inscripción) una solicitud redactada con la forma requerida,
con copias pertinentes, estableciendo:

a) Nombre, apellido y nacionalidad de las partes integrantes y número de los respectivos documentos de
identidad, y de sus representantes legales en su caso; modo como firman aquéllos y su estado de familia
b) Naturaleza del acto, lugar y fecha del otorgamiento, funcionario o tribunal que haya autorizado y
carátula del expediente si se tratare de actos judiciales;
c) Especificación de la cosa objeto del acto, ubicación, extensión y linderos de los inmuebles, con todas
las enumeraciones que contenga el título;
d) Valor de la operación y su forma.
e) Mención de la inscripción a que corresponde, número, fecha y contenido del certificado del Registro.
g) Determinación de las limitaciones del dominio impuesto en el acto de adjudicación o que existan con
anterioridad;
h) Lugar y fecha de la expedición del testimonio;
i) Firma y sello del funcionario que solicita la inscripción. (conforme al art.21 Ley 23 de la Provincia del
Chaco)

#Se inscribirá provisoriamente para lograr prioridad registral, y no tener problemas con terceros interesados,
en caso de que el Registro determine que hay fallas extrínsecas en el título y mande a subsanarlas. (art.9
Ley 17.801 b) “si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los 30 días
de presentado para que lo rectifique”, lo que prorroga el plazo de la inscripción.

#Ante la Inscripción definitiva (luego de subsanado errores) de la escritura, la misma luego fue anulada por
el Registro (con borratina mediante sin dar explicaciones) sin notaciones marginales ni salvedades.
#En consecuencia de ello, y surgiendo un embargo contra la propiedad, el escribano ejerce el derecho de
apelación para que se proceda a realizar la inscripción del inmueble, considerando la fecha de la primer
presentación (previa al embargo).