GENNAIO FEBBRAIO 2008

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NUMERO 01
ANNO VIII

Periodico di Informazione Immobiliare

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 MARZO APRILE 2007
NUMERO 02
ANNO VII

Periodico di Informazione Immobiliare

MAGGIO GIUGNO 2007

    





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LUGLIO AGOSTO 2007

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NUMERO 04
ANNO VII

Periodico di Informazione Immobiliare

SETTEMBRE OTTOBRE 2007

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GENNAIO FEBBRAIO 2008

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INF RMA
Il nodo dei mutui
in un mercato difficile
Stavolta ci siamo. Dopo nove anni
di crescita il mercato immobiliare
ristagna. In particolare, il settore
delle abitazioni nuove o ristruttu-
rate, cioè quello che più interessa
i privati. Lo evidenziano, con cifre
inequivocabili, i report che pubbli-
chiamo in questo ultimo numero
dell’anno di Attico informa.
Gianluca Proni Gli elementi incontrovertibili che
Presidente segnalano il momento difficile
B&P Media Group sono tre: la diminuzione delle
compravendite, l’incremento del
editoriale
divario tra prezzo richiesto e
prezzo ottenuto e l’aumento dei
tempi medi delle trattative, che
arrivano oggi quasi a cinque mesi.
Una situazione che determina
una serie di effetti collaterali, tra i
quali il calo di interesse per gli ac-
quisti finalizzati all’investimento,
a causa di un mercato bloccato
anche sul fronte delle locazioni.
Lo scenario prevedibile è quello
della conferma della diminuzione
del numero delle transazioni, con
il contestuale accentuarsi della
tendenza all’allungamento delle
durate dei mutui. Con tutte le
conseguenze che ciò comporta,
dall’aumento della rata variabile
se i tassi continuano a salire al-
l’incremento dell’esborso com-
plessivo, a fronte di una riduzione
non proporzionale della rata.
Ma è sempre più chiaro che quello
dei mutui è un nodo centrale. In
una situazione come quella at-
AI 1 VIII.indd 2
tuale, chi vuole comprare, per
ridurre il peso del finanziamento,
necessita di una quota superiore
di contanti. Ciò rende verosimile
che a cercare casa saranno in fu-
turo soprattutto i proprietari di
immobili, che potranno pagare
con il ricavato della vendita della
propria casa. Non solo, è più che
probabile che gli istituti finan-
ziari modifichino il loro criterio di
concessione dei finanziamenti in
un senso più rigoroso per tenere
sotto controllo il problema della
morosità. Secondo la centrale ri-
schi Crif, nel primo semestre del
2007 la quota di mutui in conten-
zioso è salita dall’1,5 all’1,8 per
cento. Una percentuale che po-
trebbe aumentare nella seconda
parte dell’anno. Perché se è vero
che un mutuo, per essere consi-
derato in sofferenza, non deve es-
sere onorato per alcuni mesi, lo è
altrettanto che le turbolenze sui
tassi d’interesse sono cominciate
poco prima dell’estate.
Un quadro complicato, nel quale
le istituzioni finanziarie devono
fare la loro parte per rendere più
fluido e sostenibile per il cliente il
mercato del credito
Ma anche un quadro dei cui con-
torni gli operatori immobiliari
devono essere sempre più consa-
pevoli, se vorranno ottenere risul-
tati soddisfacenti in un 2008 che
si preannuncia “da battaglia”.
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MUTUI
Portabilità:
un avvio faticoso
Rendere rapido e poco costoso il trasferimento di un finanziamento
da una banca all’altra. Una questione semplice ma ancora controversa.
Nonostante una legge lo consenta e gli interessati siano favorevoli
di Emilia Bitossi
Il tema della portabilità dei mutui
è ormai su tutte le pagine dei gior-
nali ed è diventato tema di dibat-
titi. Qualcosa comincia a muoversi.
I protagonisti di questa telenovela
all’italiana sono le associazioni dei
consumatori, i notai e l’Abi, l’Asso-
ciazione delle banche.
Lo scopo di questi dibattiti è quello
di migliorare le condizioni di trasfe-
rimento di un mutuo da una banca
all’altra, rendendo questa opera-
zione più veloce e meno onerosa
dal punto di vista economico.
In particolare i notai stanno stu-
diando una serie di agevolazioni
relative agli atti di surrogazione.
Sostanzialmente due. Il trasfe-
rimento da una banca all’altra e
il cambiamento delle condizioni
economiche, quindi tassi migliori.
Anche se siamo ancora a livello di
voci, si comincia a parlare di atte-
stare a 500 euro le spese notarili.
L’autorità Antitrust ha chiesto di
esplorare la possibilità che non
valgano solo gli atti fatti dai notai,
ma che si possa ricorrere anche ad
altre figure professionali.
Su questo aspetto, però non tutti
sono d’accordo. Infatti va detto che
la conservatoria dei registri im-
mobiliari ha con i notai un canale
privilegiato e sicuro. Questi infatti
garantiscono il trasferimento delle
ipoteche. Quindi difficile farne a
meno. Le associazioni dei consu-
AI 1 VIII.indd 3
matori chiedono, inoltre, che tutti
i costi relativi al trasferimento
dei mutui vengano assorbiti dalla
banca entrante, senza tenere
conto però, come sottolinea Eu-
genio Vacchini della società di
consulenza Progetica, che questo
onere verrebbe ovviamente sud-
diviso su tutti gli altri clienti della
banca stessa.
Eugenio Vacchini
di Progetica
Il dibattito, come si vede, ferve, ali-
mentato dall’Abi, in prima linea per
sollecitare gli istituti bancari ad
accettare la portabilità. Questi, in-
fatti, potrebbero anche rifiutarsi.
In base a quanto previsto dal
secondo decreto sulle liberaliz-
zazioni, il cosiddetto pacchetto
Bersani, poi convertito in legge
dello Stato il 2 aprile scorso (legge
n°40/2007) - dal 2 febbraio, il
cliente di un istituto finanziario, di
una banca o di un ente previden-
ziale può chiedere di “trasferire”
il vecchio mutuo a un’altra banca,

INF RMA
anche mediante scrittura privata,
senza l’obbligo di cancellare la vec-
chia ipoteca (che fa da garanzia al
nuovo finanziamento) e senza per-
dere i benefici fiscali previsti per
la prima casa. Ma secondo quanto
emerge dall’inchiesta che Osser-
vatorio Finanziario ha condotto
sulle principali banche che ope-
rano in Italia, ad oggi, neppure una
sola surrogazione è stata comple-
tata. Infatti, anche se il legislatore
si è mosso, si tratta di una mera
dichiarazione d’intenti perché la
legge non entra nel merito della
questione, lasciando liberi i vari
istituti di muoversi a loro piaci-
mento. Il trasferimento, finora, è
stato così oneroso da scoraggiare
anche i più decisi ad attuarlo.
Cosa aspettarsi dunque nei pros-
simi mesi? Il passo successivo, di-
chiara Vacchini, è che le banche
aderiscano a questo accordo e lo
facciano diventare prassi corrente.
E ora vediamo i costi a cui andrebbe
incontro il consumatore. Per prima
cosa, gli oneri notarili che non do-
vrebbero superare i 500 euro e poi
le spese di estinzione anticipata del
mutuo della banca cedente, ancora
in vigore solo per i mutui accesi
prima del decreto legge n.7 del 31
gennaio 2007.
Spese che ammontavano a un mas-
simo dell’1,9% dei capitali residui. I
mutui accesi nei mesi successivi al
decreto sopra citato sono stati al-
leggeriti da questi oneri.
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INDAGINE TECNOBORSA 2007

Casa mia, casa mia

per piccina che tu sia...
I dati di una ricerca su come gli italiani vivono il rapporto con la propria
abitazione mettono in luce numerose differenze da una città all’altra
sia nel suo utilizzo sia nell’approccio all’acquisto
a cura del Centro Studi
sull’Economia Immobiliare
Valter Giammaria
Presidente Tecnoborsa
Casa-tana o casa-casa per le fa-
miglie italiane che vivono nelle
grandi città? L’83,2% delle fami-
glie interpellate da Tecnoborsa
definisce la propria casa come un
luogo vissuto e aperto alla convi-
vialità, dove trovare anche un ri-
fugio dalle fatiche (11,3%) o solo
dormire (3,4%) ed eventualmente
lavorare (2,1%). Coloro che defini-
scono ospitale e vissuta la propria
casa sono per lo più le famiglie
numerose, mentre la casa-rifugio-
studio-lavoro è prerogativa dei
single. A Roma prevalgono la casa
vissuta e la casa rifugio; a Milano
troviamo la casa dormitorio e la
Solo un 5,8%, però, si dichiara
veramente disposto a sacrifici per
migliorare il comfort dell’abita-
zione, mentre il 47,5% è piuttosto
favorevole ma senza rinunce, a
fronte di un 46,8% che preferisce
spendere diversamente i propri
soldi. La particolarità del gruppo
che non intende spendere nella
casa è che consiste, per lo più, di
pensionati oltre i 65 anni di età,
mentre i più propensi ad apportare
migliorie risiedono a Roma, Milano
e Palermo, invece i più parchi vi-
vono a Genova, Napoli e Torino.
Da un focus su coloro che sono
disposti a spendere, risulta una
media del 40% circa per miglio-
rie, impiantistica, arredamento
e oggettistica, mentre solo un
21,4% investe molto o abbastanza
in opere d’arte (Fig. 1).
Scelte per rendere l’abitazione più confortevole (val. %)
Migliorie edilizie Tecnologie impianti
Molto
A Roma e Palermo si investe molto
in arte e arredamento; a Milano si
spende per migliorie edilizie, tec-
nologie e impianti; Torino brilla
per le tecnologie; Genova predi-
lige l’oggettistica; Napoli spende
poco.
Ma quanto tempo trascorrono in
casa gli italiani? Il valore modale si
aggira sulle 12-15 ore (incluse le ore
di sonno), ma i possibili raggrup-
pamenti sono tre: un 51,5% sta in
casa tra le 10 e le 15 ore; un 37,1%
trascorre tra le mura domestiche
15 ore e più; i meno casalinghi
sono l’11,6%, con una permanenza
di 8-10 ore al massimo.
I romani risultano essere i meno
domestici, a differenza dei mila-
nesi che stanno in casa più di tutti;
napoletani e palermitani ricadono
nella fascia intermedia; infine, to-
Arredamenti /mobili arte (quadri. ecc.) Oggettistica
Abbastanza Poco Niente

casa studio; la casa ospitale è a

Napoli, Palermo e Genova; Torino
vive più la casa come un rifugio e Fig. 1
Fonte: Centro Studi sull’Economia Immobiliare – CSEI Tecnoborsa
un luogo di relax.

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INDAGINE TECNOBORSA 2007
rinesi e genovesi rientrano nella
media per tutte e tre le fasce
orarie.
Ma è nel modo di passare il
tempo in casa che affiorano le
abitudini più diverse: ben il 52%
si occupa della casa e dei suoi
abitanti; il 36,4% si dedica agli
hobby preferiti; un 5,4% lavora
e un 6,4% usa la casa solo per
mangiare e dormire (Fig. 2).
Analizzando il tempo passato in
casa rispetto alle proprie con-
suetudini, si scopre che chi sta-
ziona meno di 10 ore ha giusto
il tempo di mangiare, dormire
e rilassarsi un po’; chi trascorre
in casa dalle 10 alle 15 ore rie-
sce anche a lavorare o studiare;
chi vive pienamente la casa si
occupa della stessa e dei pro-
pri familiari ed è questa la casa
più ospitale. Infatti, quest’ultimo
gruppo è quello per il quale le
caratteristiche della propria
casa influiscono molto positiva-
mente anche sulla qualità della
vita. Del resto, ben il 94,3% degli
intervistati dichiara che le ca-
ratteristiche dell’abitazione in-
cidono fortemente sulla propria
esistenza; c’è anche un esiguo
AI 1 VIII.indd 5
Come trascorrere il tempo in casa (val. %)
Cura della casa e/o
dei suoi abitanti
Relax e hobby
Fig. 2
Fonte: Centro Studi sull’Economia Immobiliare – CSEI Tecnoborsa
segmento che, pur trascorrendo
pochissimo tempo in casa, tutta-
via ne apprezza le qualità.
Quello che emerge molto chiara-
mente è l’alto grado di soddisfa-
zione delle famiglie che vivono
nelle grandi città riguardo la
vivibilità delle loro abitazioni: si
tratta del 90% circa, dato per-
fettamente in linea con quanto
già rilevato nell’Indagine 2007
a proposito degli acquisti effet-
tuati, che denotano una grande
attenzione nella scelta di una
casa, che porta, di conseguenza,
a essere molto soddisfatti. I più
contenti di ciò vivono a Torino,

INF RMA
Studio/lavoro Consumo solo i pasti
e vi dormo
Solo per dormire
Palermo e Genova, ma c’è da
notare che si tratta prevalente-
mente di nuclei familiari senza
figli.
Anche sotto il profilo delle mo-
derne esigenze abitative, il
65,2% degli intervistati si di-
chiara molto o abbastanza sod-
disfatto per quanto riguarda la
progettazione architettonica e la
distribuzione degli spazi interni
della propria abitazione. C’è da
rilevare che i giovani sono più
soddisfatti degli anziani e che
Palermo e Napoli sono le città
più sensibili e contente sotto
questo profilo.
11-12-2007 16:25:34
 
INF RMA

III RAPPORTO IMMOBILIARE 2007 NOMISMA

Il settore delle costruzioni

verso l’inversione del trend
Al nono anno di crescita consecutiva, nel 2007 il tasso di incremento è
stato più contenuto rispetto alle previsioni e inferiore a quello del Pil.
Un dato che sembra preludere all’interruzione della tendenza
a cura di Anna Carbone

Il 2007 può essere ricordato come

l’anno che fissa, per le costruzioni,
il periodo più lungo di crescita inin-
terrotta registrato dal 1970 a oggi,
con volumi produttivi nel complesso
assestati sui livelli del 2006.
Questo straordinario trend di cre-
scita, che risulta quantificabile in
circa 26 punti percentuali tra il 1998
(anno di origine del ciclo positivo)
e il 2007 a fronte di uno sviluppo
del Pil nazionale pari al 13,6% per
lo stesso periodo, ha ovviamente
offerto un contributo decisamente
significativo al sistema economico
italiano anche in termini occupa-
zionali.
Tale settore, infatti, nel primo seme- Investimenti in costruzioni e Pil
stre 2007, ha occupato 1.948.000 (variazione percentuale in quantità rispetto all’anno precedente)
persone, il 27,9% degli occupati Anni Investimenti in costruzioni PIL
dell’industria e l’8,4% di tutti i 1999 2,6 1,9
settori economici (si stima inoltre
2000 6,4 3,6
che l’immobiliare occupa circa 400
2001 4,1 1,8
mila unita).
2002 4,8 0,3
L’anno del cambiamento 2003 1,4 0,0
Nel corso del 2007, pur trattandosi 2004 1,5 1,2
del nono anno di crescita consecu-
2005 0,3 0,1
tiva del settore delle costruzioni, è
2006 2,1 1,9
emerso un tasso di incremento più
contenuto rispetto alle previsioni e, 2006/1998 25,5 11,3

per la prima volta dopo otto anni, 2007(1) 0,4 1,9(2)

inferiore a quello del Pil. Un dato, 2008(1) -0,1 1,5(2)
questo, che sembra preludere al- (1) Stime Ance per investimenti in costruzioni
l’interruzione del trend crescente, (2) Stime relazione previsionale e programmatica per il Pil
come era stato previsto dall’Ance Tab. 1
per il 2008 (Tab. 1 ). Fonte: Elaborazioni Ance su dati Istat

AI 1 VIII.indd 6 11-12-2007 16:25:35

 
INF RMA

III RAPPORTO IMMOBILIARE 2007 NOMISMA

Questo rallentamento della cre-
scita settoriale, principalmente
dovuto, secondo le indicazioni
delle imprese, al persistente
calo delle opere pubbliche e
alla staticità della nuova edili-
zia abitativa, traccia un quadro
di generale stazionarietà per il
comparto edile, con un +0,4%
reale (a fronte del +2,1% regi-
strato nel 2006), fissando gli
investimenti in costruzioni, per
il 2007, sui 150.455 milioni di
euro, diversamente da quanto
previsto nello scorso mese di
giugno (+0,9%).
Questa correzione al ribasso
risulta imputabile, per gran
parte, a un andamento partico-
larmente negativo riscontrato
per le opere pubbliche, rispetto
a quanto segnalato nel primo
semestre del 2007, e da tassi di
crescita sempre più contenuti e
principalmente sospinti, dalla ri-
qualificazione dell’esistente, nel
subcomparto delle abitazioni.
Da sottolineare, tuttavia, come
le stime di preconsuntivo deli-
neino uno sviluppo del settore
delle costruzioni maggiormente
prudente rispetto ai dati propo-
sti dai principali centri di ana-
lisi economica, compresi tra il
+2,5% della Commissione Euro-
pea e il +3,8% di Prometeia.
Entrando, invece, nello specifico
delle ripartizioni geografiche,
vediamo come, a una sensibile
vivacità degli investimenti in
costruzioni, riscontrabile nel
Nord Ovest del Paese (+1,6%),
si contrapponga una flessione
nel Nord Est (-1,1%).
In crescita poi l’Italia centrale
(+1,3% in termini reali).
Il meridione lascia trasparire,
nel corso del 2007, una lieve
contrazione (-0,2%).
Comparto residenziale
a due velocità
Considerando nel dettaglio i di-
versi sub-comparti che compon-
gono il settore edile nazionale,
a partire da quello residenziale,
vediamo come tale segmento
abbia evidenziato nel corso del
2007 un tasso di crescita degli
investimenti pari allo 0,9% in
termini reali (ben distante dal
+3,6% registrato nel 2006),
sintesi di due trend abbastanza
diversi tra loro: a fronte della
stazionarieta, per le nuove edi-
ficazioni, si è contrapposto un
ulteriore rafforzamento degli
interventi di riqualificazione
dell’esistente (+1,8%).
Il rallentamento degli investi-
menti in edilizia residenziale di
nuova costruzione risulta im-
putabile principalmente a due
fattori: il trascinamento degli
interventi intrapresi negli ultimi
anni e un rallentamento delle
quantità domandate che, dopo
anni di soddisfacenti perfor-
mance, sembrano evidenziare
diffusi segnali di contrazione e
una maggiore prudenza nelle
scelte di investimento, pur con-
fermandosi ancora su livelli cer-
tamente interessanti.
Positive, invece, le performance
fatte segnare dagli investimenti
nella riqualificazione dell’esi-

Investimenti in costruzioni
2006 2007 Variazione % in quantità

(mil. euro) (mil. euro) 2005 2006 2007 2008

(1) (2)
Costruzioni 145.548 150.455 0,3 2,1 0,4 -0,1

Abitazioni 76.980 80.028 2,2 3,6 0,9 0,3

- nuove 37.132 38.246 2,5 3,0 0,0 -1,0

- manutenzione straordinaria 39.848 41.782 2,0 4,1 1,8 1,4

Non residenziali 68.568 70.427 -1,7 0,4 -0,3 -0,5

- private 38.057 39.944 -1,9 1,5 1,9 1,1

- pubbliche 30.511 30.483 -1,5 -1,0 -3,0 -2,5

(1) Preconsuntivi Ance

(2) Previsioni Ance
Tab. 2
Fonte: Elaborazioni Ance su dati Istat

AI 1 VIII.indd 7 11-12-2007 16:25:35

 
INF RMA

III RAPPORTO IMMOBILIARE 2007 NOMISMA

stente, sospinti anche per il Investimenti in costruzioni

2007 dalle agevolazioni fiscali. (variazioni percentuali annuali)
Nel complesso, pertanto, nono-
stante un’evidente riduzione dei
tassi di crescita, se confrontato
con gli altri comparti nei quali si

Variazioni percentuali
articola il settore edile italiano,
il residenziale mantiene anche
nel corso del 2007 un ruolo as-
solutamente primario (Tab. 2)

Prosegue la crescita
del non residenziale privato
Dopo le soddisfacenti perfor-
mance registrate nel 2006, pro-
segue anche nel corso del 2007
il trend di crescita degli investi-
menti privati in costruzioni non
residenziali, che si lasciano de-
finitivamente alle spalle i delu-
denti risultati evidenziati tra il
2003 e il 2005.
Per il 2007, infatti, si stima un
incremento in termini reali del
+1,9%, che fissa il dato assoluto
degli investimenti in 39.944 mi-
lioni di euro. Da sottolineare,
all’interno di tale comparto, la
buona spinta propulsiva del set-
tore alberghiero e dei servizi,
che confermano i positivi se-
gnali evidenziati già nella prima
parte del 2007.
Abitazioni
(*) Preconsuntivi Ance (**) Previsioni Ance
Fig. 1
Fonte: Elaborazioni Ance su dati Istat
riduzione negli ultimi anni di
risorse pubbliche destinate a
nuovi investimenti infrastruttu-
rali (Fig. 1).
Dal Cresme indicazioni
più pessimistiche
Secondo il Rapporto congiuntu-
rale e previsionale sul Mercato
delle costruzioni 2007, realiz-
zato da Cresme/Saie e presen-
tato lo scorso ottobre, l’anno
Fabbr. non residenziali Opere pubbliche Costruzioni
appena chiuso vede un settore
delle costruzioni a crescita zero,
con una previsione per il 2008
di decisa contrazione degli inve-
stimenti.
Per quanto attiene ai subcom-
parti nei quali il settore si arti-
cola, si confermano le difficoltà
che gravano sul settore delle
opere pubbliche, a fronte di lievi
segnali di tenuta per quanto at-
tiene la riqualificazione del resi-

Preoccupano
le opere pubbliche
Desta crescenti preoccupazioni
l’andamento del comparto delle
opere pubbliche connotato,
anche nel corso degli ultimi 12
mesi, da una decisa flessione
dei livelli produttivi che, in ter-
mini reali, ha toccato i 3 punti
percentuali, assestandosi, in va-
lore, sui 30.483 milioni di euro.
Le difficoltà sempre maggiori
incontrate da questo comparto
risultano essere l’inevitabile
conseguenza della progressiva

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III RAPPORTO IMMOBILIARE 2007 NOMISMA
denziale esistente e i fabbricati
privati per le attività economi-
che. In difficoltà, invece, il com-
parto della nuova edificazione
residenziale.
Rallentano le performance
delle imprese
Con riferimento invece al Rap-
porto Cresme/Saie sul Bilancio
delle costruzioni 2007, dove
vengono analizzati i bilanci e
le performance delle imprese
edili italiane, il quadro di sintesi
che emerge lascia trasparire
diffusi segnali di rallentamento,
con una crescita del settore nel
corso del 2006, decisamente
contenuta (+3,2%, la minore
crescita degli anni 2000), un
fatturato in calo per il 46% delle
imprese costituenti il campione
monitorato, un’evidente frenata
per le imprese medie e piccole,
a evidenziare crescenti proble-
AI 1 VIII.indd 9
matiche legate non solo alle
flessioni degli investimenti in
opere pubbliche, ma anche del-
l’immobiliare e, comunque, del-
l’attività edile in genere. Mentre
le grandi imprese, solitamente
capaci di assumere un ruolo
sempre più rilevante in quanto
attrezzate per rivolgersi al mer-
cato estero, sono in continua
crescita.
Previsioni sull’andamento degli investimenti in costruzioni
dei principali centri di analisi economica
(variazione percentuale 2008/2007)
Commissione Europea – Maggio 2007
Ocse – Maggio 2007
Cresme (Produzione) – Giugno 2007
Ref Irs – Luglio 2007
Isae – Luglio 2007
Prometeia – Ottobre 2007
Ance – Ottobre 2007
Consensus
Tab. 3
Fonti varie

INF RMA
Previsioni per il 2008
Alla luce di un quadro di ana-
lisi improntato a un generale
rallentamento del processo di
crescita del settore delle co-
struzioni nel corso del 2007,
il comparto delle costruzioni
dovrebbe essere nel 2008 sta-
zionario, con una variazione
dei livelli produttivi complessivi
quantificabile, in termini reali,
prossima allo zero.
Questo dato medio sintetizza
andamenti abbastanza diversi
per i vari sub-comparti, con
una flessione per le nuove edi-
ficazioni residenziali e per gli
investimenti in opere pubbliche,
contro un rafforzamento degli
investimenti in fabbricati privati
per attività economiche e nel
recupero abitativo.
Confrontando infine il dato
dell’Ance con le previsioni for-
nite dagli altri principali centri
di analisi economica, questo si
colloca all’interno di un range di
variabilità compreso tra il -0,9%
del Cresme e il +1,9% dell’Ocse,
risultando il più prudente circa i
tassi di variazione attesi.
Il Consensus attribuisce così al
2008 una crescita degli inve-
stimenti in costruzioni dello 0,9
per cento (Tab 3).
+1,4
+1,9
-0,9
+0,9
+1,5
+1,7
-0,1
+0,9
11-12-2007 16:25:40
 10
INF RMA

Project financing

Investimenti complessi,
le nuove disposizioni
L’Agenzia delle Entrate precisa che la determinazione del reddito
imponibile deve avvenire separatamente per ciascuna delle operazioni
realizzate e non considerando unitariamente il progetto
a cura di Anna Carbone

In presenza di un progetto d’in-

vestimento complesso, attuato
tramite project financing (di cui
alla legge 109/1994, ora trasfusa
nel D.Lgs. 163/2006), dove uni-
tamente alla costruzione e ge-
stione di un’opera pubblica viene
prevista anche la realizzazione di
un complesso immobiliare da ce-
dere a terzi in “libero mercato”,
la determinazione del reddito im-
ponibile deve comunque avvenire
separatamente per ciascuna delle
singole operazioni poste in essere
e non, invece, considerando unita-
riamente il complessivo progetto
di investimento.
Pertanto, nel periodo d’impo-
sta in cui avviene la vendita del
complesso immobiliare, il relativo
reddito imponibile va calcolato
correlando, ai ricavi conseguiti 109/1994, ora trasfuso nell’art. possibilità di considerare, sotto il
con la cessione, i soli costi di rea- 143 del D.Lgs. 163/2006, recante il profilo fiscale, l’intera operazione
lizzazione del medesimo edificio nuovo Testo unico degli appalti). di costruzione e gestione degli
e non anche quelli sostenuti per uffici comunali e di realizzazione
la progettazione e la costruzione La posizione dell’istante della struttura immobiliare da ven-
dell’opera pubblica. In particolare, nel caso di specie, dere a terzi come facente parte di
Così precisa l’Agenzia delle En- il corrispettivo pattuito a favore un unico progetto. Ciò anche alla
trate con la Risoluzione n. 232/E della società esecutrice dell’opera, luce del fatto che, se la commessa
del 22 agosto 2007, in risposta a oltre a un canone e a contributi da relativa all’opera pubblica fosse
un’istanza di interpello avanzata erogarsi per il periodo di durata considerata separatamente dalla
da una società assegnataria della della concessione, è costituito vendita dell’edificio, non verrebbe
costruzione e gestione di un im- anche dalla cessione di un’area assicurato l’equilibrio economico-
mobile da adibire a nuova sede del comunale, sulla quale la medesima finanziario dell’investimento, te-
Comune, da realizzare attraverso società costruisce un edificio da nuto conto che la realizzazione e
lo strumento del project finan- cedere successivamente a terzi. la gestione della sede comunale
cing (di cui all’art. 19 della legge In tale ambito, è stata chiesta la avverrebbe in perdita, essendo i

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 11
INF RMA

Project financing

desimo fabbricato e riguardanti,

costi superiori ai relativi ricavi.
Dal punto di vista fiscale, l’uni-
tarietà dell’intero progetto, ad
avviso della società istante,
comporterebbe la possibilità di
determinare il reddito imponi-
bile, derivante dalla cessione
del fabbricato, in base alla dif-
ferenza tra i ricavi di vendita e
i costi sostenuti per la realizza-
zione dell’intero progetto, as-
sunti in misura proporzionale ai
proventi realizzati.
Cosa dice l’amministrazione
finanziaria
L’Amministrazione finanziaria
ha invece precisato che la ri-
partizione dei costi relativi al
progetto non può avvenire in
funzione di considerazioni ba-
sate solo sulla convenienza
economica del complessivo in-
vestimento, ma piuttosto deve
fondarsi sul rispetto del princi-
pio di competenza economica
stabilito dall’art. 109 del Tuir
- Dpr 917/1986 e, con esso, della
necessaria correlazione tra
costi sostenuti e ricavi conse-
guiti per la singola operazione,
ai fini della determinazione del
relativo reddito imponibile.
Ciò implica che, dai ricavi de-
rivanti dalla cessione del com-
plesso immobiliare, non possono
essere dedotti i costi non con-
nessi alla costruzione del me-
invece, la progettazione e realiz-
zazione dell’opera pubblica.
A parere dell’Amministrazione,
quindi, seppure facente parte di
un unico e complesso progetto
d’investimento, la cessione del
fabbricato deve considerarsi
fiscalmente distinta rispetto al-
l’attività di gestione dell’opera
pubblica.
Pertanto, da un lato, il reddito
derivante dalla cessione del-
l’edificio, da assoggettare a tas-
sazione nel periodo d’imposta in
cui avviene il trasferimento della
proprietà (ai sensi dell’art. 109,
comma 2, lett. a, del Tuir - Dpr
917/1986 (*1), deve essere deter-
minato correlando ai ricavi della
vendita i soli costi relativi alla
costruzione dello stesso (e non
anche quelli connessi all’opera
pubblica). Dall’altro i costi di
realizzazione dell’opera pub-
blica andranno, invece, dedotti
nei successivi periodi d’impo-
sta di durata della concessione
(sotto forma di quote di am-
mortamento finanziario di beni
gratuitamente devolvibili alla
scadenza della concessione, ai
sensi dell’art. 104, comma 2, del
Tuir - Dpr 917/1986 (*2) e posti
in correlazione ai ricavi deri-
vanti dalla gestione della stessa
(canoni di locazione e contributi
maturati nel corso della durata
della concessione).

Note
(*1) Ai sensi dell’art. 109, comma 2, lett. a, del Tuir- Dpr 917/1986, i corrispettivi derivanti dalla cessione di
immobili si considerano conseguiti nel periodo d’imposta in cui viene stipulato l’atto di compraven-
dita, ovvero, se successiva, alla data in cui si verifica l’effettivo trasferimento della proprietà.
(*2) Per i beni gratuitamente devolvibili allo scadere della concessione, è possibile procedere all’ammor-
tamento finanziario. In particolare, la quota deducibile è determinata, in base all’art. 104, comma
2, del Tuir - Dpr 917/1986, dividendo il costo dei beni, diminuito degli eventuali contributi del conce-
dente, per il numero degli anni di durata della concessione.

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 12
INF RMA

WORKSHOP ANCE

Mercato alberghiero,
ora serve maggiore qualità
Filo conduttore dell’evento, organizzato dall’Associazione nazionale
di costruttori, il tema “Le dinamiche di cambiamento, le nuove
tendenze e le prospettive di sviluppo”
a cura di Anna Carbone

Fare il punto sul mercato alber-

ghiero italiano e individuare -
anche attraverso le esperienze sul
campo di costruttori, gestori, rap-
presentanti di catene alberghiere
e di fondi immobiliari - non solo
nuove opportunità imprenditoriali,
ma anche strumenti e strategie per
migliorare la qualità dell’offerta e
raggiungere gli standard europei.
Questo l’obiettivo del workshop
promosso dall’Ance sul tema “Il
mercato alberghiero in Italia: le
dinamiche di cambiamento, le
nuove tendenze e le prospettive
di sviluppo”. Un incontro, come ha
spiegato aprendo i lavori il presi-
dente dell’Associazione nazionale
costruttori Paolo Bozzetti, “in cui hanno preso parte numerosi ope- 2005, nel nostro Paese sono arri-
gli operatori del settore vogliono ratori attivi nelle diverse branche vati 89 milioni di turisti, 73 milioni
riflettere sul perché il nostro del settore. dei quali hanno soggiornato in al-
paese, che negli anni ‘70 era primo “Siamo indietro rispetto al resto bergo. E si calcola che nel 2020 gli
nel mondo per arrivi turistici, oggi d’Europa”, ha sottolineato il pre- arrivi toccheranno quota 111 milioni
si trova al quinto posto e rischia di sidente dell’Ance, “anche perché e saranno oltre 85 milioni i turisti
perdere ulteriore terreno”. Questo le nostre strutture alberghiere tal- che andranno in strutture alber-
perché, ha aggiunto Bozzetti, “il volta non riescono a offrire qualità ghiere. Numeri e tempi di fronte
nostro eccezionale patrimonio di a costi competitivi”. ai quali s’impone la necessità di
arte, storia e cultura è fortemente E sulla questione della qualità del- superare tutte le debolezze del
penalizzato dalla difficoltà di rag- l’offerta ha insistitoanche il vice- nostro sistema turistico, comin-
giungere molte zone scarsamente presidente dei costruttori Giorgio ciando a intervenire sulla certifi-
dotate di infrastrutture”. Gallesio: “Il nostro mercato alber- cazione di qualità dell’offerta. È un
ghiero è troppo frammentato, con errore avere criteri di selezione di-
Le criticità del sistema strutture per lo più a conduzione versi a seconda della regione in cui
È proprio per far fronte a questa familiare e di dimensioni ridotte. si opera. Non è possibile, in altre
e altre criticità del nostro sistema Di fatto inadeguate, quindi, per parole, che i requisiti per avere
turistico e alberghiero che l’Ance fare fronte a flussi turistici che cinque stelle a Bolzano siano di-
ha promosso un incontro, a cui crescono a ritmi elevati. Nel solo versi da quelli richiesti a Firenze o

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WORKSHOP ANCE
a Palermo. La certezza di poter
disporre di criteri trasparenti e
univoci di classificazione non
può che incentivare gli impren-
ditori a effettuare maggiori in-
vestimenti per migliorare delle
strutture”.
Ma è altrettanto cruciale, sem-
pre secondo il vicepresidente
dell’Ance, è che l’offerta turi-
stica italiana sia capace non
solo di adeguarsi a una do-
manda sempre più diversificata
e selettiva ma anche di favorire
la “destagionalizzazione” della
presenza turistica, soprattutto
nelle regioni del Sud.
Arrivano in gran numero
gli investitori stranieri
Un’interessante analisi sui vo-
lumi di investimento nel settore
alberghiero, sia in Italia che in
Europa, è stata presentata da
Claudia Bisignani, vicepresi-
dente della società di servizi e
consulenza per il settore alber-
ghiero Jones Lang La Salle Ho-
tels: “Nel nostro Paese, il valore
medio delle transazioni riguar-
danti alberghi è il più alto in
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Europa (330 milioni di euro nel
2005 e 700 milioni nel 2006).
Sta crescendo infatti in modo
evidente l’interesse degli investi-
tori internazionali, soprattutto
provenienti da Medio Oriente,
Europa centrale e orientale, che
tendono a fare acquisizioni non
più soltanto in città già forti a
livello turistico come Roma, Ve-
nezia o Milano, ma anche in cen-
tri urbani secondari”.
E che il turismo nel nostro
Paese sia “una macchina che
non smette di correre” è stato
sottolineato anche da Gabriele
Burgio, presidente della catena
di gestione alberghiera Nh Ho-
tels, che ha sottolineato come
“proprio per questo è necessa-
rio adeguare le nostre strutture
a quelle del resto del mondo. In
Italia, per esempio, ogni albergo
ha mediamente 30 stanze con-
tro le 100-120 dell’Europa, e solo
il 4% delle nostre strutture ri-
cettive appartiene a una catena,
contro l’88% degli Stati Uniti.
Prioritario è quindi aumentare
non solo la capacità ricettiva
degli alberghi, ma anche la qua-
13
INF RMA
lità complessiva delle strutture,
sostituendo gli impianti vetu-
sti per ridurre i costi energe-
tici e migliorare il comfort dei
clienti”.
Vincoli troppo rigidi
Dopo gli interventi degli advisor
e dei gestori, il workshop Ance
è proseguito con le esperienze
dei developer-costruttori. Giam-
paolo Rosso, presidente dell’im-
presa di costruzioni Rosso spa,
ha sottolineato come spesso
la volontà degli imprenditori
si scontri con vincoli troppo
rigidi imposti dalla pubblica
amministrazione, che non solo
non fanno crescere il mercato,
ma impediscono lo sviluppo di
zone che avrebbero invece forti
potenzialità turistiche. Nicolò
Rebecchini, di Stile Costruzioni
Edili spa, ha invece spiegato
come il ruolo dell’imprenditore
edile, prima soltanto esecutore
di opere, si stia oggi evolvendo
attraverso nuove attività localiz-
zate, come appunto la gestione
immobiliare. Una gestione che,
nel caso specifico di Rebecchini,
si appoggia a marchi come Hil-
ton e Sheraton.
Ma l’opportunità di entrare con
la propria struttura alberghiera
in una catena internazionale è
stata ribadita anche negli inter-
venti di Alan Mantin (Gruppo
Hilton) e Luigi De Simone Ni-
quesa (Gruppo Luxman).
Il brand, infatti, oltre a rappre-
sentare la migliore garanzia
di qualità per il cliente, con-
sente all’imprenditore-gestore
di avere un concreto supporto
sul fronte della formazione del
personale, dell’assistenza tec-
nica, della rete commerciale e
di marketing.
11-12-2007 16:25:50
 14
INF RMA

OSSERVATORIO IMMOBILIARE

Bologna, in discesa
i canoni di locazione
Il calo riguarda tutte le tipologie d’immobili. Diminuisce anche il numero
delle transazioni, mentre rimangono sostanzialmente stabili i prezzi
di compravendita
Il quadro risultante è illustrato nella namente e in buono stato, mentre
Figura 1, dalla quale si evince una per quelle da ristrutturare si riscon-
sostanziale stabilità dei prezzi di tra un lieve incremento dei prezzi,
compravendita delle abitazioni delle dovuto soprattutto al migliorato
categorie nuove, ristrutturate inter- stato delle parti comuni dei fabbri-

Variazioni medie % dei prezzi di compravendita

delle abitazioni a Bologna per tipologia

2,00% +1,62%

1,50%

di Luciano Passuti +0,73% +0,70% +0,76%

1,00%
Presidente Onorario Fiaip
0,50%
Quest’anno, l’Osservatorio Immobi-
liare che monitora il trend del mer-
0,00%
cato Immobiliare bolognese riporta Nuovi o Ristrutturati In buono stato Da
anche una sintesi della situazione integralmente internamente ristrutturare
ristrutturati
elaborata con degli indicatori stati-
stici in grado di dare un’immediata
Fig. 1
percezione della situazione.
L’analisi considera i prezzi di com- Variazioni medie %
pravendita e i canoni di locazione dati parametrici di compravendita
insieme ad altri indicatori parame-
trici, per tutte le 50 microzone in
cui è stata suddivisa la città di Bo- 5% +5% 0,95% 0%
logna.
Per ogni valore di prezzo di ogni ca- 0%
tegoria nelle varie zone considerate,
sono state calcolate le differenze re- -5%
lative percentuali, ricavandone suc-
cessivamente delle variazioni medie -10% -15,00%
percentuali per ogni categoria di
immobile considerato, in un’ipotesi -15%
Variazione Variazione Variazioni Previsione
di omogeneità di tutte le 50 micro- immobili offerti numero di prezzi di variazione
in vendita transazioni vendita prezzi
zone analizzate. Il medesimo pro-
cedimento è stato utilizzato per gli
Fig. 2
altri indicatori parametrici.

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 15
INF RMA

OSSERVATORIO IMMOBILIARE

Variazioni medie % dei canoni di locazione cati, in seguito agli interventi manu-
delle abitazioni a Bologna per tipologia tentivi incentivati dalle agevolazioni
fiscali.
Nel 2007 si è verificato un aumento
0,00% medio del numero di immobili in
vendita (+5%), una diminuzione
-1,00%
significativa delle transazioni (-
-2,00%
15%), e una sostanziale stabilità
-2,36% dei prezzi medi di vendita sia ri-
-3,00% scontrata (0,95%) che futura (0%)
(Fig. 2). Il tempo medio di vendita
-4,00% -3,81%
di un immobile risulta essere di 6/7
-4,40%
-5,00%
mesi, mentre 85 compravendite su
Mono-Bilocali 3-4 vani 5 vani e oltre 100 vengono compiute ricorrendo
a un finanziamento che copre me-
Fig. 3 diamente l’80% del prezzo di tran-
sazione. Infine, il tempo medio di
Variazioni medie % durata del mutuo è di 25 anni.
dati parametrici di locazione

10,00% Calo degli affitti

10,00%
Per tutte le tipologie di immobili
0% considerate notiamo una diminu-
zione media dei canoni di locazione,
-3,53% -5,00%
-10,00% che complessivamente si riducono
di un 3,53% rispetto allo stesso pe-
riodo dello scorso anno (Fig. 3 e 4).
-20,00%
-25,00% Si registra un aumento degli immo-
bili offerti in locazione +10%, con
-30,00%
Variazione Variazione n° Variazione Previsione un calo delle operazioni concluse
immobili offerti di transazioni canoni di variazioni canoni del 25%. L’andamento dei canoni
in locazione effettuate locazione di locazione
ha subito una diminuzione media
Fig. 4 del 5%, mentre il tempo medio per
affittare un immobile è stimato di
Variazioni medie % dei prezzi di compravendita mesi 6.
delle abitazioni a Bologna provincia per tipologia
In provincia
1,30% Come nella città di Bologna anche
1,50% 1,18%
1,15% nei comuni della Provincia i prezzi
di compravendita non risentono
0,80% di particolari variazioni, infatti ri-
1,00%
spetto allo stesso periodo del 2006
assistiamo a un aumento medio
0,50% attorno al +1%, quasi ugualmente
registrato per tutte le tipologie di
immobili considerate (Fig. 5 e 6).
0,00% Anche in provincia come in città,
Nuovi o Ristrutturati In buono Da
integralmente internamente stato ristrutturare assistiamo a un trend positivo del
ristrutturati
numero di immobili offerti in ven-
Fig. 5
dita +4,2%, congiuntamente a un

AI 1 VIII.indd 15 11-12-2007 16:25:51

 16
INF RMA

OSSERVATORIO IMMOBILIARE

calo delle compravendite -10,5%. Variazioni medie %

Per il primo semestre 2008 si pre- dati parametrici di compravendita
vede nuovamente una stabilità dei
prezzi in attesa di una normaliz-
5,0% 4,2% 1,1% 0%
zazione dei fattori micro e macro
economici che influenzano diretta-
0,0%
mente il mercato immobiliare. L’as-
sorbimento della maggiore offerta
-5,0%
di immobili riscontrata in questo pe-
riodo, e l’andamento dei tassi di in- -10,5%
-10,0%
teresse per mutui e finanziamenti,
rappresentano fattori determinanti -15,0%
per la congiuntura del mercato di Variazione immobili Variazione numero Variazioni prezzi Previsione
offerti in vendita di transazioni di vendita variazione prezzi
riferimento.
Fig. 6
In sintesi
La situazione delle locazioni in Pro-
Variazioni medie % dei canoni di locazione delle abitazioni
vincia rispecchia quella riscontrata a Bologna per categoria
nella città, infatti i canoni sono in
diminuzione per tutte le tipologie
di immobili considerati, media- 0,00%
mente pari a un -2,93%. Notiamo
come sia presente anche in questa -1,00%
macro-area la dinamica aumento
dell’offerta di immobili e diminu- -2,00%
-2,00%
zione numero di contratti fatti, con
un +6% e -15%. Per il primo seme- -3,00%
-2,80%
stre 2008 si prevede un’ulteriore -4,00%
diminuzione dei canoni di locazione
-4,00%
del 3%, e un incremento dell’of- Mono-Bilocali 3-4 vani 5 vani e oltre
ferta che arriverà a +8% rispetto
Fig. 7
allo stesso periodo 2007. I contratti
di locazione faranno registrare una
ripresa del +5% rispetto a quanto Variazioni medie %
dati parametrici di locazione
evidenziato (Fig. 7 e 8).
10%
Fonte: Simone Guglielmini, dottore in
Scienze Statistiche Economiche, membro 6%
del Comitato Tecnico Provinciale, associato
FIAIP 0%

-2,93% -3,00%

-10,00%
-15,00%

-20,00%
Variazione Variazione n° Variazione Previsione
immobili offerti di transazioni canoni di variazioni canoni
in locazione effettuate locazione di locazione

Fig. 8

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 17
INF RMA

normativE/ scheda informativa

LA TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE

a cura di Luciano Passuti

Con il D.L. 669 del 31/12/1996 come detto, successive alla espressa in quota millesimale.
è stata istituita la possibilità trascrizione del preliminare. Per i fabbricati in corso di co-
di trascrivere il contratto pre- Se si tratta di porzioni di fabbri- struzione occorre quindi una
liminare di compravendita. cati plurifamiliari da costruire o preventiva e corretta pre-
Precedentemente , il contratto in corso di costruzione occorre disposizione della “tabella
preliminare, non potendo es- che nel preliminare venga spe- millesimale”. Le eventuali dif-
sere “trascritto” era destinato cificata la “superficie utile” ferenze di superfici, contenute
a rimanere confinato nei rap- della porzione di edificio og- nel limite di un ventesimo ri-
porti interni tra venditore ed getto di vendita e la quota di spetto a quella di riferimento,
acquirente, con il rischio di diritto spettante all’acquirente, non producono effetti.
grave pregiudizio per il com-
pratore.
Le nuove normative consen-
tono di trascrivere il contratto
preliminare presso l’Ufficio del
Territorio competente-Servi-
zio di Pubblicità Immobiliare,
a condizione che il contratto
sia redatto in forma di atto
pubblico o di scrittura privata
autenticata o accertata giu-
dizialmente. La trascrizione
conserva la sua efficacia per
un anno dopo la scadenza del
termine convenuto per la sti-
pula del contratto definitivo
e, comunque, per non oltre tre
anni dalla data di trascrizione
del preliminare. Con la trascri-
zione del preliminare vi è per
così dire, una forma di “pre-
notazione” a favore dell’acqui-
rente. Tale “prenotazione”, in
quanto risultante da un Regi-
stro Pubblico, è opponibile ai
terzi. Ciò mette al riparo l’ac-
quirente anche da malaugurati
rovesci di fortuna del vendi-
tore atteso che eventuali suc-
cessive trascrizioni o iscrizioni
potenzialmente pregiudizievoli
per l’acquirente gli sono in-
nopponibili ove queste siano,

AI 1 VIII.indd 17 11-12-2007 16:25:53

 18
INF RMA

B&P Media Group

Il Gruppo si rafforza
nell’Information Technology
L’azienda di Cinisello Balsamo consolida il suo impegno di sviluppo
e diversificazione attraverso due nuovi accordi con l’italiana AdBoom.it
e con la spagnola Habitania
B&P Media Group Spa, già pre-
sente nel mercato dell’Informa-
tion Technology attraverso la
sua controllata B&P Informatica,
ha rafforzato la sua posizione
nel settore attraverso due im-
portanti accordi siglati alla fine
di novembre, uno con l’italiana
AdBoom.it e l’altro con la spa-
gnola Habitania.
Dal multiposting...
AdBoom.it è la prima piattafor-
ma tecnologica di multiposting
(ossia di multipubblicazione
di annunci) attraverso la qua-
le utenti privati e professionali
hanno la possibilità di promuo-
vere e pubblicare in pochi click
i loro annunci di compravendita
su molteplici media (siti web, ri-
viste, radio ecc.).
“AdBoom rappresenta un impor-
tante tassello per le strategie
di sviluppo del nostro gruppo”,
afferma Domenico Arpano,
membro del Consiglio d’Ammi-
nistrazione di B&P Media Group
e responsabile delle attività di
Business Development. “Attra-
verso questo accordo possiamo
disporre di un’efficace conces-
sionaria pubblicitaria online, che
si posiziona in maniera comple-
mentare alla neonata DM Pub-
blicità, destinata a gestire la
raccolta pubblicitaria degli inve-
stitori istituzionali”.
... alla softwarehouse
Habitania è invece una softwa-
rehouse leader del mercato
europeo delle applicazioni web
based, che ha sviluppato una
potente soluzione gestionale
online per il settore immobiliare.
“La piattaforma di Habitania”,
spiega ancora Arpano, “ci con-
sente ora di offrire in esclusiva
una gamma di prodotti e servi-
zi unici per il nostro mercato di
riferimento, cioè quello immobi-
liare”.
Sviluppo e diversificazione
I due accordi rientrano nel pia-
no di sviluppo internazionale e
di diversificazione che il gruppo
si è posto per il breve e il medio
termine.
B&P Media Group, attraverso
queste importanti partnership,
si propone di realizzare servizi
sempre più specializzati e ade-
guati alle esigenze del mercato
a livello sia locale sia europeo.

Ritratto di un gruppo che cresce

B&P Media Group, Gruppo leader in Italia nell’editoria free
press, dal 1990, attraverso la sua testata di riferimento “Attico”,
rivista di informazioni immobiliari, finanziarie e commerciali,
ha rivoluzionato il sistema distributivo dei giornali basandolo
sul posizionamento di cestelli in punti strategici della città. Un
modulo operativo che ha consentito ad “Attico” di diventare in
breve tempo punto di riferimento per il free press di annunci.
Da allora si sono moltiplicate le testate editoriali, ampliati i set-
tori merceologici ma soprattutto si è estesa la diffusione dei
giornali del Gruppo B&P su tutto il territorio nazionale. Il grup-
po oggi impiega oltre 500 persone e il fatturato stimato per il
2007 è di 55 milioni di Euro.
Uno sviluppo così significativo è stato ottenuto attraverso un
piano strategico che prevede acquisizioni di piccole case editri-
ci e di start-up sia a livello nazionale che internazionale.

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IMMOBILA
Anteprima a Milano
della fiera dell’immobile
Trenta player del settore, trenta casette dal tetto colorato per
differenziarne l’offerta. Una mini esposizione per presentare le novità
della prossima manifestazione dedicata al pubblico e agli operatori
Immobila, fiera nella fiera, si
presenta a Milano, all’interno di
Iosposa, in anteprima alla stam-
pa. Patrocinata dal Comune di
Milano, da Fimaa, Fiaip, Anama,
Aspesi e con B&P come media-
partner. Dodicieventi, società
organizzatrice, ha scelto, in au-
tunno, di realizzare un’edizione
in scala ridotta per illustrare
cosa questa offrirà a partire da
ottobre 2008.
L’evento ha ospitato una tren-
tina di importanti player del
settore tra cui Pirelli Re Fran-
chising, il Gruppo Unicredit, Re-
dico, SoloAffitti, Systema Mutui,
Marnini, Faini, Smiloft, Dimen-
sionecentro. Gli stand sono stati
realizzati a forma di casette e
differenziati per colore, per fa-
cilitare il visitatore nell’identifi-
cazione dell’offerta: rosso per le
case in città, verde per le case
in provincia, giallo per le case
vacanze, arancione per le case
all’estero e blu per i servizi fi-
nanziari e correlati.
“Immobila è nata per risponde-
re all’esigenza del mercato di
trovare nuove soluzioni che aiu-
tino acquirenti e investitori im-
mobiliari nella ricerca di infor-
mazioni e dell’immobile adatto
alle proprie esigenze” ha dichia-
rato Federico Pinna, Direttore
Marketing della manifestazione.
“Pertanto abbiamo realizzato
anche a Milano una fiera immo-
AI 1 VIII.indd 19
biliare dedicata al pubblico, che
attraverso il collaudato mix di
esposizione e mercato sia capa-
ce di aggregare in un unico spa-
zio fisico un numero elevato di
operatori di potenziali acquiren-
ti realizzando un evento ricco di
contenuti”,
La casa in rete
Immobila è studiata per essere
un nuovo canale di vendita, che
fa incontrare chi è alla ricerca di
un immobile e chi, di professio-
ne, lo costruisce, lo vende o lo
finanzia.
Immobila è la vetrina di questo
importante mercato e di tutti
gli attori che lo compongono,
dai grandi network immobiliari
in franchising alle piccole agen-
zie; dai costruttori artefici del
cambiamento di grandi aree
cittadine alle imprese edili che
costruiscono singole abitazioni;
dagli uffici di cartolarizzazione
alle aste immobiliari; da chi le
case le possiede a chi le affitta;
dalle agenzie specializzate in
19
INF RMA
case in montagna a quelle che
propongono case al mare o alle
agenzie che offrono immobili
come investimento in Italia e
all’estero; dalle più importanti
banche specializzate in mutui
alle compagnie di assicurazio-
ne; dalle riviste specializzate ai
siti Internet, e a tutto l’indotto
che ne fa parte.
Per gli operatori, la manifesta-
zione si propone quindi come
uno strumento di lavoro e di
marketing che unisce il van-
taggio di un’ampia visibilità,
alla possibilità di incontrare di
persona i potenziali clienti po-
tendone comprendere meglio
gusti e bisogni. In particolare,
per gli agenti che operano nelle
località turistiche al centro-sud,
Immobila può essere l’occasio-
ne per prendere contatto con il
pubblico della Lombardia e del
nord Italia. Sarà inoltre, per tut-
ti gli operatori, un’occasione per
confrontarsi con gli altri player
del mercato e dare origine a
nuove collaborazioni.
11-12-2007 16:25:54
 20
INF RMA

FORMAZIONE

Crescere in azienda
attraverso lo sport
Una società di consulenza manageriale propone un programma formativo
basato sui principi fondamentali dell’attività agonistica. Parole d’ordine:
leadership, organizzazione, lavoro di squadra
a cura di Fimaa Milano

Dirigenti d’azienda che si incon-

trano. Per una volta, non attorno
a un tavolo, ma in pedana, con il
fioretto in mano.
Poche ore più tardi un team di
manager è intento a discutere su
quale sia la strategia più efficace.
Il lancio di un nuovo prodotto sul
mercato? No, si parla di come arri-
vare a canestro con tre passaggi.
E non è finita. Perché a questo
punto, sentendo parlare uomini
d’affari di “meta”, si inizia a so-
spettare che stiano discutendo di
rugby.
Il fatto è che il mondo delle
aziende ha scoperto lo sport.
Più precisamente lo Sport Ou-
tdoor Training di Psicosport, una
società leader nella consulenza
per sport e management, la cui
responsabile è Marisa Muzio, do-
cente di psicologia ed ex campio-
nessa di nuoto.
Un modo del tutto innovativo di L’importanza del gioco anche per il mondo del lavoro. Per
realizzare un percorso di forma- di squadra… questo abbiamo pensato di pro-
zione, che anche Beatrice Za- “Le aziende sono alla continua porre a tutti i nostri associati, un
nolini ha potuto sperimentare ricerca di modelli da cui trarre programma formativo alternativo,
in prima persona, svestendo per spunto per migliorare i propri ri- che traslasse in azienda la realtà
due giorni gli abiti di segretario di sultati”, spiega Beatrice Zanolini, agonistica sportiva”. In effetti,
Fimaa Milano e indossando quelli “e in questo senso lo sport rappre- gli elementi in gioco sono tanti: il
di rugbista e di schermitrice. Con senta un ottimo modello. Quelli che concetto di squadra e il ruolo del
lei altri 10 dirigenti di Fimaa pronti per decenni sono stati valori, virtù, leader; la gestione dei ruoli, delle
a confrontarsi “sul campo”, per richieste e competenze legati solo risorse, del tempo, dell’imprevisto,
testare personalmente e poi pro- al mondo dello sport agonistico, del rischio; il gioco d’anticipo sul-
porre a tutti gli associati, i pro- oggi sono universalmente rico- l’avversario; la concentrazione; la-
grammi formativi di Psicosport. nosciuti come più che mai attuali vorare per obiettivi; l’autostima, la

AI 1 VIII.indd 20 11-12-2007 16:25:54

 21
INF RMA

FORMAZIONE

fiducia in se stessi e nei compagni;

le strategie d’attacco e di difesa. E
molto altro ancora.
Ma cos’è veramente Sport Outdoor
Training di Psicosport? “In pratica,
è una nuova frontiera della forma-
zione”, racconta Marisa Muzio.
“Nell’ambito della quale, alcune
giornate all’insegna dello sport
vengono utilizzate come metafora
e strumento formativo per appren-
dere una serie di insegnamenti che
trovano una precisa collocazione
nelle dinamiche aziendali.
I moduli di Sport Outdoor Training
prevedono l’utilizzo di differenti
discipline sportive quali basket,
rugby, tiro con l’arco, scherma,
marcia, arrampicata, golf. E
ognuno di essi prevede l’approfon-
dimento di un elemento specifico.
Il valore del team, per esempio,
emerge in maniera spiccata in
qualsiasi azione sul campo di
rugby. Così come trovandosi a tu
per tu con l’avversario in pedana,
impugnando un fioretto, si può ca-
pire cosa significhi prendere deci- maturano nei momenti di debrie- lelismo tanto forte, la traslazione
sioni in tempi rapidi, anticipando fing fanno la differenza. dal campo all’azienda è immediata
le intenzioni della concorrenza. Ma è davvero così forte il paralleli- e chiara a tutti”.
Oppure, ancora, l’importanza di smo tra sport e azienda? Secondo Senza alcun dubbio: la capacità di
una comunicazione chiara e di- Beatrice Zanolini, non c’è alcun gestione di un gruppo di lavoro e di
retta, che può essere compresa dubbio in proposito. “È proprio nei leadership sono abilità fondamen-
facilmente in un minuto di time- momenti di relax che si aprono tali sia nello sport, che in azienda.
out durante una partita di basket. realmente gli occhi sui punti in Il Centro Studi di Psicosport ha re-
comune tra questi due mondi”, centemente presentato a Milano i
… e quella della leadership spiega: “leadership, organizza- risultati della sua ricerca sulla lea-
Ma c’è un elemento che più di zione, lavoro di squadra, com- dership nello sport d’alto livello al
altri sottolinea l’innovatività petizione, lavoro per obiettivi… workshop “Gran Cuore Azzurro”.
della proposta, l’obiettivo. “Non Richieste, abilità e competenze Erano presenti diversi dirigenti
si tratta di esperienze pensate sono molto simili. Guidati dalle d’azienda. Rivedendo con altri
semplicemente con logiche di in- testimonianze di campioni di alto occhi le imprese del gruppo degli
centivazione”, aggiunge Muzio. livello e dalla professionalità di un Azzurri, la capacità di leadership
“L’obiettivo dello Sport Outdoor team di formatori con competenze di Marcello Lippi o la capacità di
Training è l’apprendimento reale. psicologiche/manageriali, i parte- coesione di tanti cosiddetti “gre-
Partecipare a un modulo incre- cipanti sono stimolati a riflettere gari”, hanno compreso quanto lo
menta energia ed entusiasmo. Si su ciò che hanno appena provato sport possa dare al mondo del
costruisce un clima funzionale al- in campo e su ciò che il quotidiano lavoro. Un confronto e, per molti,
l’apprendimento, in cui le idee che in azienda richiede. E con un paral- un’apertura a nuove idee.

AI 1 VIII.indd 21 11-12-2007 16:25:55

 22
INF RMA

FISCALITà/1

Le indicazioni del Catasto

per la tassazione dei rustici
Stimati in oltre un milione gli edifici ai quali è stata assegnata
una rendita per pagare Irpef e Ici. Per la mancata dichiarazione
le sanzioni possono arrivare fino a 2 mila euro
a cura di Anna Carbone

Il 30 novembre 2007 era il termine

ultimo per dichiarare le costruzioni
che hanno perso i requisiti di rura-
lità. Ne diamo notizia in ritardo per
informare coloro che non ne sono
al corrente e “forse” potrebbero
ancora correre ai ripari. Un milione
e 300 mila sono, secondo l’agenzia
del Territorio, i rustici che avrebbero
dovuto essere dichiarati in Catasto
entro il 30 novembre 2007, per un
miliardo di gettito atteso entro il
2008. Il termine – riguardante le co-
struzioni che hanno perso i requisiti
di ruralità – è stato ripetutamente
rinviato negli anni (l’ultima volta
dalla legge 3 agosto 2007, n. 127),
tanto da essere diventato una sorta
di sanatoria: chi non ha dichiarato
prima è ancora in tempo, ma deve A questi rustici deve infatti essere sul suolo naturale; le vasche per
sbrigarsi per non sottostare a sgra- assegnata anche una specifica ren- l’acquacoltura o di accumulo per
dite conseguenze. dita da fabbricato, con conseguente l’irrigazione dei terreni; i manufatti
La mancata dichiarazione o il man- pagamento dell’Irpef (o dell’Ires) e isolati privi di copertura; tettoie,
cato cambiamento di intestazione dell’Ici, l’imposta comunale sugli im- porcili, pollai, casotti, concimaie,
dei rustici che possono essere iscritti mobili. Complessivamente, secondo pozzi e simili, di altezza utile infe-
in Catasto prevedono, infatti, una le stime del Territorio, dovrebbe riore a 1,80 metri, purché di volume-
sanzione che va da un minimo di 258 derivarne un gettito di oltre un mi- tria inferiore a 150 mq.
a un massimo di 2.066 euro. In più, liardo di euro (335 milioni nel 2007 I primi due tipi di manufatti indi-
ci sono i tributi arretrati, le sanzioni e 778 milioni nel 2008). cati, peraltro, vanno eventualmente
relative e gli interessi. Infine, vanno Gli edifici non utili per la condu- iscritti in catasto come pertinenze
messi in conto i costi dell’accatasta- zione di un fondo agricolo sono da dell’immobile principale.
mento “d’ufficio” fatto direttamente accatastare tutti tranne: i manufatti Diverso è il discorso che riguarda i
dai Comuni o dall’agenzia del Terri- con superficie coperta inferiore a fabbricati sui terreni di chi svolge
torio, secondo criteri che possono 8 mq; i manufatti precari, privi di ancor oggi l’attività di agricoltore,
essere gravosi per il contribuente fondazione, non stabilmente infissi ricavandone almeno metà del pro-
(cui resta l’onere di impugnare in al suolo; le serre adibite alla colti- prio reddito ed essendo iscritto al
giudizio la rendita attribuita). vazione e protezione delle piante Registro delle imprese. Anche co-

AI 1 VIII.indd 22 11-12-2007 16:36:27


FISCALITà/1
storo devono essere accatastati, ma
solo se costruiti (o ampliati) dopo
l’11 marzo 1998. La rendita che viene
attribuita, peraltro, non ha alcun
effetto fiscale (lo avrà soltanto al
momento in cui l’abitazione non
dovesse più servire a chi esercita
l’attività di agricoltore o dovesse
essere venduta a chi fa un mestiere
diverso).
Strutture fantasma
Un discorso diverso, rispetto a
quello dei rustici che hanno perso
i requisiti di ruralità, riguarda le co-
struzioni “sconosciute” al Catasto.
Un comunicato dell’agenzia del Ter-
ritorio, pubblicato sulla Gazzetta Uf-
ficiale del 10 agosto 2007, fornisce
un primo elenco di 169 Comuni, nei
quali, attraverso il confronto tra le
mappe catastali e fotografie aeree,
si sono individuati edifici su terreni
teoricamente “liberi”. Interrogando
il sito dell’agenzia (www.agenzia-
territorio.it/servizi/cittadino/fabbri-
cati_non_dichiarati.htm) si risale,
Comune per Comune, ai numeri
identificativi delle particelle cata-
AI 1 VIII.indd 23
stali coinvolte per sapere se si è già
nella “lista nera”. In alternativa, ci
si può rivolgere al Comune interes-
sato o alle sedi degli Uffici provin-
ciali dell’agenzia del Territorio. In
caso di mancato accatastamento,
gli uffici provinciali del Territorio
provvederanno alla iscrizione in Ca-
tasto, con costi a carico del proprie-
tario stesso.
Ecco cosa significa
accatastare un immobile
Accatastare un immobile significa
essenzialmente seguire alcuni rife-
rimenti:
1) sapere a chi appartiene e dove si
trova. Il territorio italiano è map-
pato, e ogni “particella” (cioè la
suddivisione più piccola in una
mappa, che corrisponde a un pez-
zetto di terreno o a un fabbricato)
ha tre riferimenti - foglio, map-
pale e numero - attraverso cui
può essere identificata. Quando
lo stesso fabbricato è diviso in più
appartamenti, esisterà anche un
quarto numero identificativo, il
subalterno;
23
INF RMA
2) realizzare una pianta in scala del-
l’immobile o del terreno;
3) assegnare a ogni unità immobi-
liare una categoria, una classe e
una consistenza.
Quest’ultimo riferimento è essen-
zialmente fiscale. La categoria
riguarda il tipo di immobile ed è
riclassificata anche con i nuovi
gruppi catastali in via di varo (R,
T eccetera). La classe differenzia,
all’interno della categoria, il grado
di pregio. La consistenza è attual-
mente il numero di “vani catastali”
per le abitazioni. Tuttavia, i nuovi
accatastamenti prevedono il cal-
colo della superficie calpestabile in
metri quadrati. Attraverso cinque
parametri (categoria, classe, con-
sistenza, ma anche comune e, per
quelli più grandi, zona del comune),
si determina la “rendita catastale”
che è la base di tutta la tassazione
(compravendite, Irpef e Ici).
Dalle particelle alla singola unità
Un profano può stupirsi del fatto
che un fabbricato, magari edificato
da decenni, possa non essere acca-
11-12-2007 16:25:59
 24
INF RMA

FISCALITà/1

tastato. Il motivo è che esistono due

tipi di archivi catastali. Il primo è il
Catasto terreni, il secondo è il Cata-
sto fabbricati. Le mappe del primo
suddividono l’area rappresentata in
particelle, cioè in riquadri di forma
irregolare, di porzioni di terreno, ap-
partenenti a uno o più proprietari.
Ogni particella è identificata da rife-
rimenti alfanumerici, cioè lettere e
numeri. Questi riferimenti sono im-
portanti, perché compaiono in ogni
atto che riguarda i terreni. Oltre a
essi, per identificare la proprietà,
occorre sapere anche il numero di
foglio di mappa in cui è inclusa la
particella. I fabbricati sono rappre-
sentati come rettangolini o poligoni
in scala. Perciò un fabbricato di dieci
piani e un altro di un piano solo
possono avere la stessa rappresen-
tazione. Viceversa, nel catasto fab-
bricati, ciascun piano di un edificio,
anzi ciascuna unità immobiliare, è Le regole per i fabbricati rurali Quali sono da accatastare
rappresentato con una piantina. Sono tassati solo in base al terreno Sono da accatastare i rustici adi-
Nel catasto terreni, a ogni parti- quelli che hanno queste caratteri- biti ad abitazione dell’agricoltore,
cella sono attribuite due rendite, stiche: dei suoi familiari, di eventuali la-
una detta “dominicale” (che ri- a) non sono di lusso né apparten- voranti stagionali e (nel caso delle
guarda la proprietà del terreno) e gono alle categorie A/1 e A/8; aziende agrituristiche) anche degli
una “agraria” (che riguarda il tipo b) il proprietario o l’affittuario che ospiti paganti. Gli va anche attri-
di coltivazione). Nel catasto fabbri- conduce il fondo è iscritto nel Re- buita una rendita catastale che, per
cati, invece, alle unità immobiliari gistro delle imprese: l’abitazione il momento, sarà inefficace, perché
autonome è attribuita una “rendita può essere utilizzata da persone i tributi continueranno a essere cal-
catastale”. a carico conviventi, da dipendenti colati su quelle dei terreni. Stesso
Accade però che i fabbricati uti- iscritti negli elenchi previdenziali discorso per i fabbricati non abi-
lizzati come immobili strumentali o da pensionati in agricoltura; tativi, ma che restano strumentali
al fondo, cioè necessari all’attività c) il possesso dei fabbricati rurali è all’azienda agricola (stalle, fienili,
agricola, pur essendo degli edifici, in forza di titolo idoneo oppure depositi attrezzi, ecc.), per cui è
non abbiano mai avuto in passato sono utilizzati da lavoratori dipen- però prevista un’apposita categoria
una rendita catastale autonoma, denti con un numero di giornate catastale (D/10 - fabbricati per fun-
ma siano stati tassati solo in base superiore a 100; zioni produttive connesse alle atti-
ai redditi dominicali e agrari dei ter- d) il terreno su cui sono asserviti è vità agricole). Per quanto riguarda
reni su cui sorgono. di almeno 10.000 metri quadrati gli edifici non utili per la conduzione
Proprio per questo, fino a poco (3.000 dei quali per le coltivazioni del fondo agricolo, tutti, tranne:
tempo fa sembrava non fosse ne- in serra o per le zone montane); 1) i manufatti con superficie coperta
cessario rappresentare le singole e) il volume d’affari realizzato da chi inferiore a 8 mq;
unità immobiliari, piano per piano, conduce il fondo è superiore al 2) i manufatti precari, privi di fon-
di cui erano composti (suddivisione 50% del reddito complessivo (un dazione, non stabilmente infissi
delle stanze compresa). quarto per le zone montane). al suolo;

AI 1 VIII.indd 24 11-12-2007 16:26:00


FISCALITà/1
3) le serre adibite alla coltivazione e
protezione delle piante sul suolo
naturale;
4) le vasche per l’acquacoltura o
di accumulo per l’irrigazione dei
terreni;
5) i manufatti isolati privi di coper-
tura;
6) tettoie, porcili, pollai, casotti, con-
cimaie, pozzi e simili, di altezza
utile inferiore a 1,80 metri purché
di volumetria inferiore a 150 mq.
Ma, i primi due vanno iscritti in
catasto come pertinenze dell’im-
mobile principale.
Le sanzioni
La mancata dichiarazione o il man-
cato cambiamento di intestazione
in Catasto prevede una sanzione
che va da un minimo di 258 a un
massimo di 2.066 euro. In più, esi-
stono tributi arretrati, le sanzioni
relative e gli interessi. Infine sono
da mettere in conto anche i costi
dell’accatastamento “d’ufficio”
AI 1 VIII.indd 25
fatto direttamente dai Comuni o
dall’Agenzia del Territorio, secondo
criteri che possono essere gravosi
per il contribuente.
La procedura
Per l’iscrizione in Catasto dei fab-
bricati occorre per forza rivolgersi
a un tecnico o un professionista,
che si assume la responsabilità del-
l’atto: ingegneri, architetti, dottori
agronomi, periti agrari e agrotec-
nici, geometri e periti edili (legge
n. 165/1990). I periti agrotecnici
sono stati però esclusi dagli atti di
aggiornamento del catasto dei ter-
reni dalla decisione del Consiglio di
Stato n. 2204 del 10 maggio 2007,
recepita dalla circolare del Territo-
rio n. 10 del 22 giugno 2007. È in-
tuitivo che le operazioni del tecnico
riguardano: il disegno delle piantine
nella scala richiesta dal catasto; la
fornitura dei dati sull’ubicazione
dell’immobile (foglio, mappale e nu-
mero); l’uso a cui è volto l’immobile
25
INF RMA
(abitazione, ufficio, magazzino, ga-
rage); l’identificazione del proprie-
tario. Meno chiaro è chi determina
la rendita catastale o, meglio, tutti i
parametri che permettono di calco-
larla. È, in realtà, il tecnico stesso,
ma tramite un programma informa-
tico (Docfa 3) fornito dal Catasto. In
altre parole, il tecnico si limita a due
funzioni: rispondere sulla scher-
mata di un computer alle domande
fatte dal programma e permettere
al Catasto di “rasterizzare” a di-
stanza le cartine (la rasterizzazione
è una particolare scannerizzazione
fotografica su documento informa-
tico di un’immagine, che permette
anche il calcolo della superficie di
ogni locale che compone un immo-
bile n.d.r.).
Le domande fatte dal programma
tentano di identificare non solo la
funzione dei locali interni a unità
immobiliare, ma anche quelle delle
costruzioni accessorie.
è chiaro che un locale principale
vale per il Catasto di più di uno se-
condario e quest’ultimo più di uno
accessorio. Il programma fa do-
mande anche sul tipo di intonaci o
coperture esterne, sul tipo di tetto,
sul materiale degli infissi, sul piano,
sull’affaccio, sulla presenza o meno
di ascensori, sul tipo di riscalda-
mento, sulla presenza di recinzioni
e così via. Lo scopo è differenziare,
in base a criteri oggettivi il valore
dell’immobile, assegnando i para-
metri fiscali e determinando la ren-
dita catastale.
È chiaro che alle domande poste il
professionista deve rispondere, in
modo veritiero. Inutile prendersela
con lui se la rendita che dà il pro-
gramma è alta. Formalmente, essa
resta una rendita “proposta”, che
se non sarà contestata dal Catasto
entro un certo lasso di tempo (cosa
rara), diverrà definitiva.
11-12-2007 16:26:01
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INF RMA
La valenza speciale
del valore normale
Riepilogo dei poteri degli uffici nel campo degli accertamenti immobiliari
sulla base di un provvedimento emanato dall’Agenzia delle Entrate
nel luglio scorso
a cura di Armando Barsotti
Ufficio Studi Fiaip
In attuazione del comma 307 del-
l’articolo unico della Finanziaria
2007, è stato emanato, il 27 luglio
scorso, il provvedimento del di-
rettore dell’agenzia delle Entrate
con il quale vengono individuati i
criteri utili per la determinazione
del valore normale dei fabbricati,
che dovranno trovare uniforme
applicazione nei settori impositivi
interessati: Iva, imposte dirette e
imposta di registro (provvedimento
del 27 luglio 2007 : “Fabbricati: la
costruzione del valore normale”).
È giunto così a compimento lo
sforzo fatto dal legislatore, a par-
tire dal Dl n. 223 del 2006, per mi-
gliorare l’attività tesa a contrastare
i fenomeni evasivi in campo immo-
biliare, assicurando una maggiore
AI 1 VIII.indd 26
corrispondenza tra i prezzi dichia-
rati negli atti di cessione dei fabbri-
cati e i rispettivi valori di mercato.
Ovviamente, permangono diffe-
renze, soprattutto in ordine alla
definizione della base imponibile,
legate alla diversa natura delle
imposte interessate, che inevita-
bilmente si riflettono anche sulle
modalità di applicazione dei criteri
di valutazione stabiliti nel provve-
dimento stesso.
In via preliminare, giova precisare
che, nonostante le importanti no-
vità introdotte, il “Visco-Bersani”
non ha modificato il concetto di
“valore normale”, già presente
negli articoli 14 del Dpr 633/1972,
che disciplina l’imposta sul valore
aggiunto, e 9 del Tuir, che regola le
imposte sul reddito. Nelle suddette
disposizioni, il valore normale
risulta uniformemente definito
come “il prezzo o il corrispettivo
mediamente praticato per i beni
e i servizi della stessa specie o si-
milari, in condizioni di libera con-
correnza e al medesimo stadio di
commercializzazione, nel tempo
e nel luogo in cui i beni o servizi
sono stati acquisiti o prestati e, in
mancanza, nel tempo e nel luogo
più prossimi”.
Parimenti, ai fini dell’imposta di
registro, il valore normale dei beni
immobili continua a identificarsi,
ai sensi del comma 2 dell’articolo
51 del Dpr 131/1986, con il “valore
venale in comune commercio”.
FISCALITÀ/2
Come cambia il criterio
Per quanto riguarda le novità in
materia di accertamento, il Dl
223/2006 ha ampliato i poteri di
rettifica esercitabili dagli uffici
finanziari in relazione alle dichia-
razioni presentate ai fini dell’Iva
e delle imposte dirette. Prima del
4 luglio 2006, data di entrata in
vigore del decreto, il criterio del
valore normale costituiva un ele-
mento presuntivo semplice, a cui
occorreva associare ulteriori ele-
menti di prova per giustificare la
rettifica dei corrispettivi dichiarati
nelle cessioni di fabbricati. Con l’en-
trata in vigore delle nuove disposi-
zioni, invece, il criterio del valore
normale ha acquistato il carattere
di presunzione legale relativa, che
di per sé autorizza gli uffici finan-
ziari a risalire da un fatto noto (il
valore normale, appunto) a un fatto
ignoto (il corrispettivo reale).
Infatti, in base alla nuova formu-
lazione dell’articolo 54, comma
3, del Dpr 633/1972, la dichiara-
zione di un corrispettivo inferiore
al “valore normale” dell’immobile
integra la prova dell’esistenza di
operazioni imponibili o l’inesat-
tezza delle indicazioni relative
alle operazioni che danno luogo a
detrazione d’imposta. In maniera
del tutto analoga, in base alla
nuova formulazione del comma
1, lettera d), dell’articolo 39 del
Dpr 600/1973, in caso di cessioni
di immobili, l’esistenza di attività
11-12-2007 16:26:02

FISCALITÀ/2
non dichiarate o l’inesistenza di
passività dichiarate è desumibile
sulla base del disallineamento
tra il corrispettivo dichiarato e
il valore normale dell’immobile,
senza dover prima dimostrare
l’incompletezza, la falsità o l’ine-
sattezza degli elementi indicati
in dichiarazione, ovvero l’irrego-
lare tenuta delle scritture con-
tabili (Cfr circolare n. 28 del 4
agosto 2006, paragrafo 2. Con
la risoluzione n. 170/E del 13
luglio 2007, è stato chiarito, in
relazione a un quesito in ambito
Iva, che la determinazione del
valore normale rappresenta una
presunzione relativa che può es-
sere confutata dal contribuente,
fornendo la prova contraria).
Le novità per l’Iva…
In coerenza con il mutato qua-
dro normativo, è stata abro-
gata la disposizione in base
alla quale, in ambito Iva, non
si procedeva alla rettifica del
corrispettivo delle cessioni di
fabbricati rientranti nei gruppi
catastali A, B, C, qualora lo
stesso veniva indicato in atto in
AI 1 VIII.indd 27
misura non inferiore al valore
catastale determinato ai sensi
dell’articolo 52, commi 4 e 5, del
Dpr 131/1986, salvo che da atto
o documento non emergesse un
corrispettivo superiore.
Sempre con riferimento all’im-
posta sul valore aggiunto, oc-
corre ricordare che il comma
23-bis dell’articolo 35, Dl
223/2006, ha stabilito che, nella
specifica ipotesi di trasferimenti
immobiliari finanziati tramite
mutui fondiari o finanziamenti
bancari, il valore normale “non
può essere inferiore all’am-
montare del mutuo o finanzia-
mento erogato”. Da quanto è
stato sopra esposto, si evince
che, nei trasferimenti a titolo
oneroso, la base imponibile, ai
fini sia dell’Iva sia delle imposte
dirette, continua a identificarsi
con il corrispettivo pattuito tra
le parti, del quale il valore nor-
male costituisce soltanto un in-
dizio, sufficiente però, dopo la
riforma di luglio, a giustificare
l’accertamento di valore, tradi-
zionalmente estraneo ai sud-
detti settori impositivi.
27
INF RMA
… e quelle per l’imposta
di registro
Di segno diverso sono state in-
vece le innovazioni riguardanti
l’accertamento di valore ai fini
dell’imposta di registro (con
le connesse imposte ipoteca-
ria e catastale). Qui, infatti, già
esisteva una previsione che
permetteva agli uffici di pro-
vare l’infedele dichiarazione
del prezzo di vendita facendo
riferimento al valore venale in
comune commercio, da control-
lare “avendo riguardo ai trasfe-
rimenti a qualsiasi titolo e alle
divisioni e perizie giudiziarie, an-
teriori di non oltre tre anni alla
data dell’atto o a quella in cui se
ne produce l’effetto traslativo o
costitutivo, che abbiano avuto
per oggetto gli stessi immobili o
altri di analoghe caratteristiche
e condizioni” (articolo 51, Dpr
136/1986).
In materia di imposta di registro,
pertanto, la novità è consistita
sostanzialmente nell’amplia-
mento della platea degli atti di
trasferimento immobiliari in
relazione ai quali può essere
esercitato il potere di rettifica.
Sono, infatti, venuti meno i li-
miti al potere di accertamento
valevoli precedentemente per
tutti gli immobili iscritti in cata-
sto con attribuzione di rendita,
se il valore risultava dichiarato
in misura non inferiore a quello
catastale.
Per effetto della suddetta ri-
forma, tutte le cessioni di im-
mobili soggette a imposta di
registro possono essere sotto-
poste ad accertamento sulla
base del valore normale, con
l’eccezione di quelle aventi a og-
getto unità abitative e relative
pertinenze, effettuate tra per-
11-12-2007 16:26:02

28
INF RMA
sone fisiche che non agiscono
nell’esercizio di attività artisti-
che, commerciali o professionali
(successivamente la Finanziaria
per il 2007 ha limitato quest’ul-
timo requisito solo alla parte
acquirente), per le quali la base
imponibile - su richiesta della
parte acquirente resa al notaio
- è data dal valore catastale, in-
dipendentemente dal corrispet-
tivo dichiarato in atto.
Le indicazioni operative
Come è risultato subito evi-
dente agli operatori del settore,
il “Visco-Bersani”, dopo aver
disegnato una “rivoluzione co-
pernicana” nel campo dell’accer-
tamento dei valori immobiliari,
non ha però fornito indicazioni
operative in merito alla quanti-
ficazione del valore normale. Di
Agende


ADV 27
FISCALITÀ/2
qui la ricordata necessità - evi- tuate in data successiva al 4
denziata dalla Finanziaria per il luglio 2006. Per quelle ante-
2007 e a cui il provvedimento cedenti, invece, potranno es-
del direttore dell’Agenzia delle sere utilizzati con valenza di
Entrate ha dato concreta attua- presunzione semplice, da as-
zione - di determinare periodi- sociare a ulteriori elementi di
camente i parametri concreti e prova che possano rafforzare
uniformi per la determinazione la pretesa tributaria;
del valore normale. In merito, • per quanto riguarda l’impo-
infine, all’applicazione dei criteri sta di registro, i nuovi criteri
individuati dal provvedimento potranno essere utilizzati per
in esame, fermi restando i ter- tutti gli atti per i quali non
mini di decadenza previsti dalle ricorra la regola del prezzo-
norme che disciplinano i vari valore e per i quali sono ve-
tributi, dai cenni fatti al quadro nuti meno i limiti al potere di
normativo si evince: accertamento posti dall’ar-
• per quanto riguarda l’Iva e ticolo 52, commi 4 e 5, del
le imposte dirette, i criteri di Dpr 131/1986. A tale riguardo,
determinazione del valore giova ricordare che, come pre-
normale potranno essere cisato nella circolare n. 6 del
utilizzati con valore di pre- 2007, tali limiti sono venuti
sunzione legale relativa per meno a partire dal 12 agosto
le cessioni di fabbricati effet- 2006.
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Affitti e
condominio
L’associazione nazionale dei proprietari di casa
affronta le problematiche d’interesse generale
proposte dai suoi aderenti
OCCUPAZIONE
DI SPAZIO COMUNE
Un falegname, che lavora in una
bottega al piano terra di uno sta-
bile condominiale, occupa sal-
tuariamente una piccola parte
del porticato comune con legna
e altro materiale connesso alla
sua attività. Si domanda se tale
comportamento sia legittimo o
meno.
La risposta al quesito l’ha for-
nita la stessa Cassazione che de-
cidendo su un caso analogo ha
espressamente escluso, in virtù
di quanto disposto dall’art. 1102
c.c., che “esorbiti dal corretto uso
della cosa comune la transenna-
tura e l’occupazione periodica di
un portico con legna da parte di
un condomino, in assenza di prova
del carattere stabile dell’occupa-
zione e di un apprezzabile pregiu-
dizio per gli altri condòmini (sent.
n. 7652 del 5 settembre 1994).
QUANDO UNO DEI FRATELLI
NON VUOLE VENDERE
Quattro fratelli ricevono in ere-
dità un appartamento.
Tre sono d’accordo nel venderlo
per poi dividerne il ricavato, uno
invece, nonostante le insistenze
degli altri, è fermamente con-
trario. Si chiede un parere al ri-
guardo.
Ove non si trovi l’accordo con
AI 1 VIII.indd 30
il fratello dissenziente, non v’è
altra soluzione che promuovere
un’azione di divisione presso il
Tribunale.
In tal modo l’appartamento potrà
essere venduto al prezzo di stima
e il ricavato diviso tra gli ex com-
proprietari.
MANUTENZIONE DEL LASTRICO
SOLARE
In uno stabile, dal lastrico solare
di proprietà esclusiva di un con-
domino filtra dell’acqua nell’ap-
partamento sottostante.
A seguito di una perizia disposta
dal condominio è risultato che
ciò è causato da difetti originari
di esecuzione dell’opera che nel
tempo si sono aggravati per incu-
ria dello stesso proprietario del
lastrico.
Si chiede se le relative spese di
riparazione debbano essere co-
munque ripartite secondo il cri-
terio di cui all’art. 1126 c.c.
Al quesito ha risposto la stessa
Cassazione che, con sentenza n.
8669 del 24 agosto 1990, ha pre-
cisato che la disposizione dell’art.
1126 c.c., che regola la ripartizione
fra i condòmini delle spese di ripa-
razione del lastrico solare di uso
esclusivo di uno di essi, “si riferi-
sce alle riparazioni dovute a vetu-
stà e non a quelle riconducibili a
difetti originari di progettazione
o di esecuzione dell’opera, indebi-
CONFEDILIZIA RISPONDE
La rubrica fornisce risposta a
quesiti di interesse generale.
Non saranno, pertanto, consi-
derati quelli a carattere perso-
nale né relativi a questioni già
pendenti innanzi all’Autorità
Giudiziaria. I quesiti vanno
inoltrati alla Confedilizia tra-
mite le oltre 200 Associazioni
territoriali aderenti e presso
le quali è possibile attingere
anche ogni ulteriore informa-
zione. Per gli indirizzi delle
Associazioni consultare i siti
www.confedilizia.it/www.con-
fedilizia.eu oppure telefonare
al numero 06.67.93.489
tamente tollerati dal singolo pro-
prietario”. In tal caso infatti, ove
trattasi di difetti suscettibili di
recare danno a terzi, “la respon-
sabilità relativa, sia in ordine alla
mancata eliminazione delle cause
del danno che al risarcimento, fa
carico in via esclusiva al proprie-
tario del lastrico solare, ex art.
2051 c.c., e non anche - sia pure
in via concorrenziale - al condo-
minio”.
DIRITTO DI PRELAZIONE
Si domanda se il proprietario di
un appartamento concesso in
locazione debba riconoscere al
proprio inquilino, in caso di ven-
dita, il diritto di prelazione.
La risposta è negativa. Trattan-
dosi di locazione abitativa, infatti,
la legge non prevede alcun diritto
di prelazione in favore dell’inqui-
lino, se non espressamente previ-
sto nel contratto.
La prelazione è prevista nei con-
tratti abitativi limitatamente alle
ipotesi in cui il locatore eserciti il
diritto di diniego di rinnovazione
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