Sara Rodrigues 2016/2017

Contrato de locação
Art. 1022.º: “Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o
gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”

 Específica prestação: Proporcionar a outrem o gozo de uma coisa corpórea, mediante

uma contrapartida pecuniária para essa obrigação, que é estipulada.

Existem duas modalidades de locação: aluguer e o arrendamento (art. 1023.º).

 Aluguer: Quando recai sobre coisa móvel.
 Arrendamento: Quando recai sobre coisa imóvel. Mas este comporta várias
modalidades, consoante recaia sobre prédios rústicos ou prédios urbanos (fins
habitacionais ≠ fins não habitacionais).

Elementos constitutivos do contrato de locação (art. 1022.º)

1. Obrigação de proporcionar a outrem o gozo de uma coisa
 É a prestação característica do contrato de locação (art. 1031.º/b).
 Prof. Oliveira Ascensão: Estamos perante um direito real de gozo. O principal
argumento prende-se com o facto de a locação ter passado a constituir uma forma não
verdadeiramente temporária de gozo da coisa – a cedência do gozo de uma coisa
apresenta-se com uma certa continuidade, limitando a possibilidade de o locador rever
o bem; Leva o prof. admitir alguma semelhança entre a posição do locatário e a de
outros titulares de direitos reais de gozo. Consequência mais relevante: Ao locatário é
conferido um direito de gozo inerente a uma coisa, oponível erga omnes.
 Prof. Romano Martinez (= doutrina dominante): Ao locatário não foi conferido um
direito real. Primeiro, a locação encontra-se entre os contratos em especial (domínio do
direito das obrigações), admitindo-se, assim, que atribui direitos de crédito; segundo,
restituiu-se ao contrato de locação, com as alterações no arrendamento urbano, a sua
característica da temporalidade, aproximando-o, de novo, às situações creditícias;
terceiro, ao locatário é conferido o gozo da coisa – não um poder directo e imediato
sobre ela (típico dos direitos reais); quarto, atendendo ao facto de ter havido alterações
no regime do arrendamento, deixa-se de justificar a locação como direito real (note-se
que durante certo período a locação serviu para garantir o direito à habitação e o
arrendamento, por força de alterações legislativas, veio substituir a enfiteuse - um
direito real abolido em 1976); quinto, a “emptio non tollit locatum” é uma cessão da
posição contratual que opera por força da lei (não podemos retirar qualquer conclusão),
sendo que as suas consequências são transitórias – assim, como é um gozo temporário,
a oponibilidade do locatário ao adquirente do bem locado também é temporária1; sexto,
apesar das acções possessórias serem atribuídas ao locatário, isso não implica a
existência de uma posse correspondente ao exercício de um direito real; sétimo, o
locatário não tem a faculdade de proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa
(art. 1038.º/al. g)), diferentemente dos direitos reais; oitavo, a locação mantém-se
enquanto forem cumpridas as obrigações emergentes do contrato (pressuposto em que
não assentam os direitos reais); nono, a entrega da coisa não é um elemento integrante
da coisa – esta entrega nasce do contrato e corresponde ao cumprimento de uma das
prestações que dele emergem. Posto isto, e em suma, podemos considerar que a
locação corresponde a uma das hipóteses de direitos pessoais e gozo (art. 407.º).

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Ex: chegado ao termo do prazo, o adquirente pode denunciar o contrato, reavendo o bem.

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 Sendo dada em locação uma coisa a certa pessoa e se o mesmo bem for locado a outrem
prevalece o direito do primeiro locatário, mesmo que a coisa já tenha sido entregue ao
segundo locatário (princípio da prioridade da constituição) – para casos não sujeitos a
registo ou sujeitos, mas não estando registados. Quando estiver sujeito a registo (ex:
arrendamento por mais de 6 anos (art. 2.º/1, al. m) do CRPredial) também prevalece a
primeira locação.

2. Carácter temporário
 Encontra-se expressamente determinada no art. 1025.º (note-se que o prazo de 30 anos
corresponde apenas ao limite máximo do prazo inicial do contrato e não ao seu limite
de duração, até porque nos termos do art. 1054.º existem casos de renovação forçada
que podem ultrapassar estes 30 anos). Se o contrato exceder os 30 anos reduz-se a esse
mesmo limite (art. 292.º)
 O arrendamento pode ser celebrado como contrato de duração indeterminada (arts.
1099.º e ss), não colocando obstáculos à natureza temporária do arrendamento – isto
é, além de poder sempre extinguir-se por denúncia (arts. 1100.º e ss), também são
limitadas as possibilidades de este se transmitir por morte (arts. 1106.º e 1113.º).
 Se as partes nada estipularem quanto à duração do contrato, pressupõem-se que ela vai
ser aferida pela unidade de tempo2 correspondente à retribuição fixada (art. 1026.º).
 Renovação automática: Após o decurso do lapso de tempo pelo qual se celebrou o
contrato este renova-se automaticamente, por igual período, se não houver oposição
de qualquer das partes (art. 1054.º). Assim, caso não haja oposição, temos de ter
atenção, porque o contrato de arrendamento não caduca, mas o contrato de aluguer
caduca se as partes não acordarem a renovação automática.

3. Retribuição
 O locatário tem de pagar uma renda ou um aluguer (art. 1038.º/al. a)), não podendo
haver contratos de locação gratuitos.
 Normalmente tem por objecto uma prestação pecuniária de quantidade, que se
caracteriza pelo seu carácter periódico, mas não é necessário ser assim – isto é, ao
abrigo do princípio da liberdade contratual (art. 406.º), as partes podem estipular outro
objecto para esta prestação – ex: géneros. O prof. Romano Martinez entende que, como
a noção fala apenas em retribuição, se pode retirar várias conclusões, mormente que
esta renda pode ser escalonada3 ou até variável (em géneros), em função de vários
factores.
 A renda ou o aluguer pode ser fixado com base no rendimento auferido mensal ou
anualmente pelo locatário na utilização do bem locado (nestes casos, podemos
considerar que estamos diante de um contrato misto).
 No caso específico do arrendamento urbano “a renda constitui uma prestação
pecuniária periódica” (art. 1075.º/1). Neste quadro, o prof. Menezes Leitão admite que
esta regra parece afastar a possibilidade de as partes não a fixarem em dinheiro. Mas o
prof. aceita que esta se pode fixar em moeda específica (arts. 552.º e ss) ou em moeda
estrangeira (art. 558.º).

Classificação do contrato
 Contrato nominado e típico

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Retribuição acordada ao dia, à semana, ao mês, ao semestre.
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Ex: Renda inferior até terminarem as obras do metro que será aumentada no mês seguinte à
abertura da nova estação.

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É nominado, porque a lei o reconhece como categoria jurídica, mas também é típico porque tem
um regime, quer no âmbito do Código Civil, quer em diplomas diversos (ex: NRAU).

 Contrato consensual (≠ “quoad constitutionem”)

Da noção ficamos a perceber que a entrega não é um elemento essencial (art. 1031º/al. a)).
Assim, a locação constitui-se antes da entrega da coisa locada. Para se defender que o contrato
de locação é um negócio jurídico real “quoad constitutionem” temos de considerar a entrega
um elemento constitutivo do negócio jurídico em questão.

 Contrato obrigacional (= doutrina tradicional)

Primeiro que tudo para o considerarmos obrigacional, de acordo com o prof. Romano Martinez,
temos de partir do pressuposto que deste negócio jurídico não emergem direitos reais para as
partes.

*Conjugar com a posição defendida no tema relativo aos elementos constitutivos do contrato
de locação.

 Contrato primordialmente não formal

A lei não sujeita este contrato a forma especial (art. 219.º).
 Excepções: O arrendamento urbano necessita de forma escrita (art. 1069.º). Quanto à
escritura pública, importa ter em conta que, como o art. 1029.º foi revogado, não é
necessário. Caso contrário: art. 220.º (nulidade).
 Legitimidade para dar um bem em locação: O locador poderá ser proprietário,
usufrutuário, superficiário ou titular de outro direito real que confira a administração do
bem. Posto isto, temos de ter atenção, uma vez que o contrato caduca quando cesse o
direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o negócio jurídico
foi celebrado (art. 1051.º/1, al. c)).
 O legislador determina, ainda, a apresentação de licença de utilização desse imóvel (art.
1070.º), mas apenas para sabermos se o fim é para habitação ou comércio – isto não é
forma do contrato (não gera nulidade), apenas pode acabar por não permitir o efeito do
contrato (ex: com a licença ficamos a perceber que não pode ser para comércio).

 Contrato oneroso
Segundo o prof. Menezes Leitão, implica sacrifícios económicos (que são equivalentes) para
ambas as partes – o locador abdica do gozo da coisa; o locatário abdica do correspondente
preço locativo.

 Contrato sinalagmático
A obrigação do locador proporcionar ao locatário o gozo da coisa (art. 1031.º/al. b)) tem como
correspectivo a obrigação de pagar a renda ou o aluguer (art. 1038.º/al. a)). Portanto, ambos
ficam sujeitos a obrigações recíprocas.

 Contrato comutativo
As atribuições patrimoniais de ambas as partes estão determinadas e são conhecidas de
antemão, sabendo os contraentes previamente aquilo com que vão poder contar (cessão do
gozo da coisa e pagamento do preço locativo). O prof. Romano Martinez sustenta, no entanto,
que nada obsta a que as partes, ao abrigo da autonomia privada, estabeleçam um contrato com
natureza aleatória em que, pelo menos uma das prestações, esteja dependente de alguma
incerteza – fica na subordinação de factores vários casuais ou determinados pela vontade de
uma das partes.

 Contrato de execução duradoura

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Prof. Menezes Leitão (= prof. Romano Martinez): A locação constitui um contrato de execução
duradoura, uma vez que as prestações de qualquer das partes aparecem relacionadas com um
certo período de tempo que delimita o seu conteúdo e extensão. A prestação do locador de
proporcionar o gozo da coisa ao locatário (art. 1031.º/al. a)) constitui uma prestação contínua
que, como não sofre qualquer interrupção, também se exerce de forma contínua; já a prestação
do locatário pagar a renda ou o aluguer (art. 1038.º/al. a)) constitui uma prestação de natureza
periódica e reiterada, porque não é executada ininterruptamente – renova-se em sucessivos
períodos de tempo. Portanto, não é um contrato de execução instantânea.

 Contrato “intuitu personae”

Na óptica do locador é celebrado “intuitu personae”, na medida em que, por um lado, não é
permitido ao locatário proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa (art. 1038.º/al. f))
e, por outro lado, caduca em cado de morte do locatário (art. 1051.º/al. d)).

Objecto do contrato
 Coisas corpóreas: Podem ser objecto de locação as coisas imóveis (arrendamento) e as
coisas móveis (aluguer).
 Coisas incorpóreas: O prof. Menezes Leitão admite que podem ser objecto de locação
as coisas incorpóreas, como o estabelecimento comercial (art. 1109.º). Neste sentido, o
prof. Osório de Castro entende que as patentes também podem ser objecto e locação,
pois a licença pressupõe a transferência do gozo da invenção.
 Coisas consumíveis ou fungíveis (≠ do contrato de mútuo): Do conceito da locação,
atendendo à linha de pensamento do prof. Romano Martinez, podemos concluir que
não pode ser locada uma coisa consumível (a não ser que o uso acordado não implicar
o seu consumo – ex: aluguer de fruta exótica para exposição numa sala de inventos) ou
fungível, porque seria complicado para o locador assegurar o gozo da coisa durante a
vigência do contrato, mas também era complicado para o locatário restituí-la no fim do
contrato (art. 1038.º/al. i) – tem de ser sempre a mesma e não uma idêntica).
 Prof. Menezes Leitão: A locação pode abranger tanto a totalidade como parte de uma
coisa. Assim, nos prédios urbanos podem ser arrendados separadamente partes do
prédio ou, até, apenas muros e terraços (ex: para publicidade) ou janelas (ex: para
assistir a um cortejo).

Contrato-promessa de locação
 Prof. Menezes Leitão:
A locação pode ser objecto de contrato-promessa (art. 410.º), sendo, em princípio, consensual
– tem que ser celebrado por documento escrito e assinado pela parte que vincula no caso de o
contrato definitivo exigir forma especial (art. 410.º/2). No entanto, não é aplicável à promessa
de arrendamento o art. 410.º/3, porque o arrendamento não é um direito real.

Incumprimento da promessa de locação: Está sujeita à execução específica (art. 830.º). No

entanto, como o art. 410.º/3 não é aplicável, a execução específica pode ser afastada pelas
partes (arts. 830.º/1 e 830.º/3 a contrario) – isto presume-se se tiver sido estipulado sinal ou
fixada uma pena para o não cumprimento da promessa.

Efeitos essenciais da locação

Obrigações do locador
1. Obrigação da entrega (art. 1031.º/al. a))
 A entrega pode ser material ou simbólica (ex: entrega das chaves).

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 Se o locatário já se encontra na detenção da coisa não existe esta obrigação.

 Relacionando com a al. b) temos de ter em atenção que o locador responde sempre por
vícios que a coisa locada detenha no momento da entrega, salvo se se provar que os
desconhecia sem culpa ou que estes defeitos eram conhecidos do locatário (art.
1033.º/al. a)).

2. Obrigação de assegurar ao locatário o gozo da coisa para os fins a que esta se destina (art.
1031.º/al. b))
 Dever de entregar o bem sem vícios de direito4 (art. 1034.º) nem defeitos (art. 1032.º)
que obstem à realização cabal do fim a que a coisa se destina; note-se que se inclui neste
domínio a falta de qualidades asseguradas (art. 1034.º/1, al. c)). Nestes casos, estamos
Três deveres principais

diante do regime geral do cumprimento defeituoso das obrigações pelo que vale a
presunção de culpa do locador (art. 799.º/1), sendo este responsável pelo
incumprimento do contrato – pode-lhe ser exigido o cumprimento pontual da sua
obrigação de assegurar o gozo da coisa locada, acrescido de uma indemnização e, em
último caso, pode haver lugar à resolução do vínculo (arts. 1035.º e 1050.º). No entanto,
não existe responsabilidade do locador quando a perturbação do gozo seja feita por
terceiro, sem qualquer direito sobre a coisa (art. 1037.º/1) ou se houver um caso fortuito
ou de força maior.
 O locador deverá abster-se de actos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa.
 O locador está adstrito a realizar as reparações necessárias e pagar as despesas
imprescindíveis à boa conservação da coisa (art. 1036.º).
 Acções possessórias: O locatário tem a posse da coisa locada (conforme se referiu atrás
não nos mesmos termos dos direitos reais, porque estamos perante um direito pessoal
de gozo do locador), sendo-lhe atribuído consequentemente a possibilidade de, em caso
de ser privado da coisa ou perturbado no exercício dos seus direitos, utilizar as acções
possessórias (arts. 1276.º e ss) mesmo contra o próprio dono.

3. Pagamento dos encargos da coisa locada (art. 1030.º)

 O locador tem a obrigação de suportar os encargos da coisa locada, a menos que a lei
disponha de forma distinta.
 Prof. Menezes Leitão: Não é possível admitir a derrogação desta disposição por
convenção em contrário das partes, uma vez que a lei é clara e expressa o cariz injuntivo
desta norma “(…) sem embargo de convenção em contrário”. No entanto, no âmbito do
arrendamento urbano, a solução é diferente – “as partes estipulam, por escrito, o
regime dos encargos e despesas” (art. 1078.º/1); caso contrário temos de aplicar os
números seguintes deste art.
 Encargos: Impostos prediais, taxas, prémios de seguro e encargos de condomínio. No
âmbito do arrendamento urbano, além destes, também temos o pagamento de bens ou
serviços relativos ao local arrendado – estes encargos ficarão a cargo de quem forem
contratualmente atribuídos (se não for estipulado temos de ver o nº2 do art. 1078.º);
“Os encargos e despesas devem ser contratados em nome de quem for responsável pelo
seu pagamento” (art. 1078.º/4).

4. Obrigação de reembolso de benfeitorias (art. 1046.º/1)

 O locatário tem direito a ser indemnizado das benfeitorias necessárias que haja
efectuado, bem como levantar as benfeitorias úteis, se tal puder ser efectuado sem
detrimento da coisa, havendo lugar à restituição do enriquecimento por despesas no

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Ex: O locador, na realidade, é um sublocador sem autorização para sublocar.

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caso contrário (art. 1273.º). No entanto, não tem direito ao levantamento das
benfeitorias voluptuárias (art. 1275.º).
 Arrendamento urbano: A realização de obras pelo arrendatário depende de cláusula do
contrato ou de autorização por escrito do senhorio (art. 1074.º/2). Se se verificar a mora
do senhorio ou uma urgência improvável na realização das obras, o arrendatário pode
proceder às mesmas com direito de reembolso – neste caso, o arrendatário pode
efectuar a compensação pelo valor das despesas com a obrigação de pagamento da
renda (art. 1074.º/3), mas tem de juntar os respectivos comprovativos (art. 1074.º/4).
Ainda importa ter em conta que o arrendatário, ao efectuar licitamente as obras, terá
direito no final do contrato a uma “compensação” por essas obras (art. 1074.º/5), isto
é, tem direito ao reembolso das benfeitorias necessárias e ao levantamento das
benfeitorias úteis que tenha feito sem detrimento da coisa (se não for possível: direito
à restituição do enriquecimento por despesas feitas (art. 1273.º)). Quanto às
benfeitorias voluptuárias pode levantá-las se não causas prejuízos à coisa, perdendo as
mesmas caso contrário (art. 1275.º/1).

5. Obrigação de preferência (art. 1091.º)

 Prof. Menezes Leitão: O locador tem de dar preferência ao arrendatário na venda ou
dação em cumprimento do prédio arrendado.

Obrigações do locatário
1. Obrigação de pagamento da renda ou aluguer (arts. 1039.º e ss)
 Principal obrigação do locatário.
 Fixação e actualização da renda e aluguer: Tendo em conta a autonomia privada, as
partes estabelecem o montante da renda ou do aluguer (pode ser fixo ou variável). É de
ressalvar que, normalmente, o pagamento constitui uma obrigação pecuniária, pese
embora nada obste a que este seja fixado em espécie, por acordo das partes. Ainda
importa ter em conta, na linha de pensamento do prof. Romano Martinez, que não é
possível aumentar a renda ou aluguer durante a vigência do contrato, pois a lei não
prevê essa possibilidade – em última hipótese podemos recorrer às regras gerais de
alteração das circunstâncias (art. 437.º). Quanto ao arrendamento urbano, a renda
corresponde a uma prestação pecuniária periódica (art. 1075.º/1), sendo necessário
referir que uma vez fixada pode ser objecto de alteração (art. 1077.º/1 e arts. 24.º e 25.º
do NRAU); nos termos do nº2 deste art. a renda também pode ser actualizada em função
de vários factores quando nada tenha sido estipulado pelas partes.
 Redução da renda: Isto sucede sempre que se verificar uma diminuição da coisa ou se
o gozo retirado do bem não corresponder ao valor da renda ou do aluguer.
 Tempo do cumprimento: O pagamento deve ser efectuado no último dia de vigência do
contrato ou do período a que respeita, se as partes ou os usos não fixarem outro regime
(art. 1039.º/1). No que toca ao arrendamento urbano a solução é distinta – “na falta de
convenção em contrário, (…) a primeira vencer-se-á no momento da celebração do
contrato e cada uma das restantes no 1º dia útil do mês imediatamente anterior àquele
a que diga respeito” (art. 1075.º/2); apesar de estarmos a falar de um regime supletivo,
a lei estabelece limites às convenções de antecipação, proibindo as partes de
estipularem antecipações de renda por período superior a três meses (art. 1076.º/1).
 Lugar do cumprimento: O pagamento deve ser efectuado no domicílio do locatário à
data do vencimento, se as partes ou os usos não fixarem outro regime (art. 1039.º/1 –
é derrogado o art. 774.º; ver o art. 1039.º/2). No que toca ao arrendamento urbano
importa destacar que esta regra supletiva não costuma ser observada, uma vez que é
comum estabelecer-se que o lugar do pagamento é no domicílio do senhorio ou de
procurador por ele designado.

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 Consequências da mora do locatário: “o locador tem direito a exigir, além das rendas
ou dos alugueres em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido, salvo se
o contrato for resolvido com base na falta de pagamento [segue o regime geral pelo que
só será conferida esta possibilidade se estivermos perante um incumprimento definitivo
– o incumprimento definitivo só se verifica depois do decurso do prazo admonitório
estabelecido pelo credor para permitir o pagamento (art. 801.º). No entanto, a locação
tem uma particularidade: não é necessário o estabelecimento de um prazo admonitório
e, não obstante ter decorrido esse prazo, o locatário pode pagar a renda ou o aluguer
em falta, acrescido da indemnização, até ao momento da contestação da acção de
despejo (art. 1048.º) – o que significa que o incumprimento definitivo não procede se
for efectuado um pagamento tardio (art. 1042.º)]” (art. 1041.º/1). No entanto, nos
termos do nº2 ficamos a perceber que este direito cessa se o locatário fizer terminar a
mora no prazo de 8 dias após o seu começo (tolerância legal em relação à mora). Há
responsabilidade pelo facto de não pagar a renda pontualmente? Na linha de
pensamento do prof. Romano Martinez, o locatário será obrigado a pagar os juros de
mora correspondentes a esse lapso ou a indemnização fixada nos arts. 562.º e ss, uma
vez que o art. 1041.º não afasta a aplicação das regras gerais, estabelecendo apenas um
regime especial para a mora prolongada. Quanto ao arrendamento urbano o costume
tem levado a estabelecer que o pagamento da renda se pode efectuar até ao 8 dia útil
do mês a que respeita – assim sendo, o cumprimento pode ser efectuado durante este
lapso de tempo havendo mora se o arrendatário faltar ao pagamento depois deste
período.
 Garantias de pagamento: As partes podem dispor livremente, sendo que o legislador
prevê a fiança (art. 655.º) como garantia das obrigações de qualquer locatário (art.
655.º/1). Quanto ao arrendamento urbano, “as partes podem caucionar, por qualquer
das formas legalmente previstas, o cumprimento das obrigações respectivas” (art.
1076.º/2) – o art. 624.º/1 admite que seja prestada qualquer garantia, seja pessoal ou
real; a forma mais comum é a prestação de fiança com renúncia do fiador ao benefício
de excussão.

Excepção de não cumprimento: Através da aplicação das regras gerais e atendendo às

limitações quanto ao gozo da coisa locada, nomeadamente por falta de obras de conservação,
podemos recorrer ao instituto da excepção de não cumprimento dos contratos no que
respeita ao pagamento da renda (art. 428.º).

2. Obrigação de facultar ao locador o exame da coisa locada (art. 1038.º/al. b))

 Visa permitir ao locador controlar o bom estado da coisa e, eventualmente, suprir
deficiências ou exigir responsabilidade pelos danos a esta causados.
 Direito do locador, mas tem de ser exercido nos termos moderados, uma vez que
constantes e sucessivos exames da coisa locada correspondem a uma perturbação do
gozo pelo locatário – abuso de direito (art. 334.º) e o locatário pode obstar a essa
perturbação do gozo.

3. Obrigação de não aplicar a coisa a fim diverso daquele a que ela se destina (art. 1038.º/al.
c))
 No contrato de locação, normalmente, determina-se o fim a que se destina a coisa
locada, com base no qual se delimitam as possibilidades da sua utilização pelo locatário.
Se as partes não o fizerem, o locatário pode aplica-la para quaisquer fins lícitos, dentro
da função normal das coisas de igual natureza (art. 1027.º). Quanto aos prédios

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urbanos, estes podem ser arrendados para habitação, comércio ou indústria, profissão
liberal ou outros fins lícitos.
 Arrendamento urbano: Art. 1067.º.

4. Obrigação de não fazer da coisa locada uma utilização imprudente (art. 1038.º/al. d))
 “Na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em
que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em
conformidade com os fins do contrato” (art. 1043.º/1).
Repartição do risco  A descrição do estado da coisa ao tempo da entrega deve ser efectuada pelas
contratual (= art. partes em documento (art. 1043.º/2).
796.º): O risco de  Perda da coisa ou deterioração desta não correspondente a uma prudente
perda ou deterioração utilização: A lei presume a responsabilidade do locatário, mas este pode ilidir a
da coisa corre por presunção demonstrando que não resultaram de causa que lhe seja imputável nem a
conta do locador, por terceiro a quem tenha permitido a utilização da coisa (art. 1044.º). Quanto ao
causa não imputável a arrendamento urbano ficamos a perceber que “é lícito ao arrendatário realizar
nenhuma das partes pequenas deteriorações no prédio arrendado quando elas se tornem necessárias para
(tendo que repará-lo). assegurar o seu conforto ou comodidade” (art. 1073.º/1 *ver nº2).

5. “Tolerar as reparações urgentes, bem como quaisquer obras ordenadas pela autoridade
pública” (art. 1038.º/al. e))
 O locatário terá que suportar esta perturbação no gozo da coisa em ordem a evitar
maiores riscos para o prédio.

6. Obrigação de não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa, excepto se a lei
permitir ou o locador (art. 1038.º/al. f))
 O locatário não pode transmitir o gozo da coisa a terceiro, salvo se a lei o permitir ou o
locador a venha a autorizar.
 Hóspedes: Em certos casos a lei permite a transmissão do gozo da coisa a terceiro sem
consentimento do senhorio – ex: arrendamento urbano para fins não habitacionais,
designadamente na locação de estabelecimento comercial ou industrial (art. 1109.º).
Para além disto, nos casos de arrendamento para habitação é permitido que habitem
com o arrendatário, para além de todas as pessoas que com ele vivam em economia
comum, um máximo de três hóspedes, salvo cláusula em contrário (art. 1093.º).
 Consentimento do locador: Nestes casos é possível ao arrendatário proceder à cessão
do gozo da coisa a terceiro. Quanto ao arrendamento urbano, o consentimento do
senhorio deve ser dado por escrito (art. 1088.º/1).
 “O locador não tem direito à resolução do contrato com fundamento na violação do
disposto nas alíneas (…) f) do art. 1038.º se tiver reconhecido o beneficiário da cedência
como tal (…)” (art. 1049.º *art. 1088.º/2).

7. Obrigação de comunicar ao locador, no prazo de 15 dias, a cedência do gozo da coisa sempre

que esta seja permitida ou autorizada (art. 1038.º/al. g))
 Se não for observado a cedência será ineficaz em relação ao locador, sendo que lhe
permite resolver o contrato.
 Arrendamento urbano: Art. 1083.º/2, al. e).
 “O locador não tem direito à resolução do contrato com fundamento na violação (…) da
alínea g), se a comunicação lhe tiver sido feito por este” (art. 1049.º).

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8. Obrigação de avisar imediatamente o locador sempre que tenha conhecimento de vícios na

coisa ou saiba que a ameaça algum perigo ou que terceiros arrogam direitos em relação a ela,
desde que o facto seja ignorado pelo locador (art. 1038.º/al. h))
 Prof. Menezes Leitão: A lei não prevê a resolução do contrato como sanção para o
incumprimento desta obrigação, mas estabelece que o senhorio deixa de responder
pelos vícios da coisa locada (≠ do art. 1032.º) se o locatário não avisou do defeito como
lhe competia (art. 1033.º/al. d)).

9.Obrigação de restituir a coisa locada findo o contrato (art. 1038.º/al. i))

 Trata-se de uma consequência da natureza temporária da locação, sendo que deve ser
restituída no estado em que o locatário a recebeu (art. 1043.º/1), admitindo-se as
deteriorações derivadas do uso normal da coisa, bem como o habitual desgaste dos
bens, atentos ao seu fim.
 Arrendamento urbano: Art. 1081.º.
 Consequência para a falta desta obrigação: Encontra-se no art. 1045.º/1. Na linha de
pensamento do prof. Romano Martinez prevê-se que se, extinta a relação contratual, o
locatário não restituir a coisa locada subsiste uma relação contratual que lhe impõe o
dever de continuar a pagar a renda ou aluguer ajustado. No entanto, se o locador
interpela o locatário para este proceder à entrega da coisa e não o faz, o locatário entra
em mora (art. 1045.º/2).

Vicissitudes na relação contratual

Transmissão da posição contratual do locador

Princípio “Emptio non tollit locatum” (a compra não afecta a locação)
 A transmissão não deve afectar o direito do locatário; Há tão-só uma alteração
subjectiva quanto à pessoa do locador.
 “O adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos
e obrigações do locador” (art. 1057.º) – deste modo, a doutrina consagra a possibilidade
de o locatário poder opor o seu direito em relação a qualquer adquirente do direito
com base no qual foi celebrado o contrato, sujeitando-o a continuar o contrato de
locação, mesmo que o adquirente desconhecesse totalmente a existência deste
contrato no momento em que adquiriu o bem (aplicamos ao adquirente o regime da
venda de bens onerados – arts. 905.º e ss). Note-se que também no caso estarmos
perante a constituição de um novo direito que implique a exclusividade do gozo sobre
a coisa locada (ex: usufruto) deve-se transmitir a posição contratual de locador.
 Salvo convenção em contrário, para o adquirente só se transmite as obrigações e os
direitos emergentes do contrato que respeitem à execução futura, permanecendo na
esfera do anterior locador os direitos e obrigações respeitantes ao período locativo
anterior à transmissão. Isto significa que o novo locador não pode reclamar o
pagamento das rendas vencidas, nem requerer a resolução com este fundamento.
 “A liberação ou cessão de rendas ou alugueres não vencidos é inoponível ao sucessor
entre vivos do locador, na medida em que tais rendas ou alugueres respeitam a períodos
de tempo não decorridos à data da sucessão” (art. 1058.º).

Sucessão por morte na posição do locador

 Como este contrato não é considerado como “intuiutu personae” em relação ao
locador, verifica-se, em caso de morte deste, a sucessão dos seus herdeiros na relação
de arrendamento (art. 2024.º).

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Sara Rodrigues 2016/2017

 O princípio constante do art. 1057.º, “emptio non tollit locatum”, não vale só para a
aquisição inter vivos, como também mortis causa.

Transmissão da posição contratual do locatário

 “A cessão da posição do locatário está sujeita ao regime geral dos arts. 424.º e seguintes
(…)” (art. 1059.º/2).
 Como se remete para o regime geral da cessão da posição contratual, esta só pode ser
realizada com o consentimento do senhorio (art. 424.º), podendo este resolver o
contrato se a cessão for efectuada sem o seu consentimento (art. 1083/2, al. e)).

Sucessão por morte na posição do locatário

 A locação é qualificada como um contrato intuitu personae em relação ao locatário, pelo
que habitualmente caduca por morte deste (art. 1051.º/al. d)).
 No entanto, é permitida convenção em contrário – as partes podem afastar este cariz
intuitu personae, estabelecendo-se então a transmissão por morte do direito do
locatário (art. 1059.º).
 Arrendamento urbano: O cariz intuitu personae é objecto de alguma atenuação aqui;
existe uma comunicação do direito ao “cônjuge, nos termos gerais e de acordo com o
regime de bens vigente” (art. 1068.º).

Sublocação
 “A locação diz-se “sublocação” quando o locador a celebra com base no direito de
locatário que lhe advém de um precedente contrato locativo” (art. 1060.º). Assim,
podemos afirmar que esta consiste num subcontrato, uma vez que, tendo por base um
anterior contrato de locação em que é locatário, o sublocador celebra um novo contrato
de locação com pessoa diferente (sublocatário) – contrato que se sobrepõe ao anterior,
mas que dele fica dependente e, portanto, a ele se subordina.
 A sublocação pode ser total ou parcial, dependendo do facto do sublocador conceder
ao sublocatário todo o gozo do bem locado ou apenas uma parte dele.
 A sublocação pressupõe o consentimento do senhorio, sendo proibida sem esse
consentimento (art. 1038.º/al. f) e art. 1088.º para o arrendamento urbano). Apenas
após a comunicação ou o reconhecimento do sublocatário pelo locador é que a
sublocação se considera eficaz em relação ao locador (art. 1060.º) – se não for eficaz em
relação ao locador, o locador pode resolver o contrato (art. 1083.º/2, al. e)).
 Aplicamos o regime da locação, mas com algumas particularidades: Primeiro, há um
limite à renda que pode ser cobrada ao sublocatário (art. 1062.º); segundo, o locador
pode exigir directamente ao sublocatário a prestação que lhe é devida (art. 1063.º);
terceiro, no caso de arrendamento urbano, o senhorio pode fazer substituir ao
arrendatário, considerando-se resolvido o primeiro arrendamento e passando o
subarrendatário a arrendatário directo (art. 1090.º/1); quarto, ainda no caso de
arrendamento urbano, se o senhorio receber alguma renda do subarrendatário e lhe
passar recibo após a extinção do arrendamento, é o subarrendatário havido como
arrendatário directo (art. 1090.º/2).
 A sublocação depende da manutenção do contrato de locação – assim: “o
subarrendamento caduca com a extinção, por qualquer causa, do contrato de
arrendamento, sem prejuízo da responsabilidade do sublocador para com o
sublocatário quando o motivo da extinção lhe seja imputável” (art. 1089.º).

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Sara Rodrigues 2016/2017

Regime das perturbações da prestação no contrato de locação

Vícios da coisa locada (art. 1032.º)

 Vícios: Abrange características da coisa que levam a que esta seja valorada
negativamente, segundo o prof. Menezes Leitão – assim, existe vício sempre que a coisa
apresente objectivamente imperfeições, as quais têm que ser suficientemente graves
para impedir o fim a que a coisa se destina.
 Falta de qualidade: Segundo o mesmo prof., esta não implica uma valoração negativa
da coisa, apenas coloca-a em desconformidade com o contrato – assim, existe falta de
qualidade sempre que a coisa, não sendo objectivamente defeituosa, não tenha a
idoneidade necessária para realizar o fim pretendido pelas partes ou não tenha as
características que foram asseguradas pelo locador.
 Responsabilidade do locador: O vício ou a falta de qualidades têm que resultar de culpa
sua (art. 798.º), a qual se presume (art. 799.º). No entanto, importa ter em conta que a
lei distingue duas situações (art. 1032.º/al. a) e al. b)); estes são raros, pelo que se
compreende que seja o locatário a ter que demonstrar que o locador teve culpa na sua
verificação – não sendo estabelecida a culpa do locador em relação aos defeitos da
coisa, não será da sua responsabilidade a violação do art. 1031.º/al. b), o prof. Menezes
Leitão entende que o locatário nada mais pode exigir ao locador (≠ dos profs. Pires de
Lima e Antunes Varela que entendem que o locatário pode exigir que o locador repare
os defeitos, sob pena de responder por incumprimento).
 O art. 1033.º elenca as situações em que o locador deixa de responder pelos defeitos.
 Al. a): As partes convencionam muitas vezes no arrendamento de prédios “no
estado em que se encontra”, o que implica assumir desde logo, inicialmente, que o
prédio não está em condições para o fim que é destinado; implicando,
consequentemente, que o locatário fará à sua conta as reparações e
melhoramentos necessários para utilizar a coisa.
 Al. b): Cabe ao locatário o ónus de verificar o estado da coisa, a não ser que o locador
assegure a inexistência de defeitos ou use dolo para os ocultar (aqui ele tem uma
responsabilidade específica, porque o locatário só aceitou o contrato nestas
condições).
 Al. c): É o locatário que coloca a coisa com vícios ou sem as qualidades necessárias
à realização do fim do contrato, pelo que deve, por sua conta, reparar o bem em
condições de satisfazer o fim contratual.
 Al. d): O incumprimento deste dever é sancionado com a irresponsabilidade do
locador por esses defeitos.
 “O disposto nos artigos 1032.º (…) não obsta à anulação do contrato por erro ou por
dolo nos termos gerais” (art. 1035.º).

Ilegitimidade do locador ou deficiência do seu direito

 Art. 1034.º - deste artigo resulta que a locação de bens alheios é considerada válida;
solução que, segundo o prof. Menezes Leitão, é compreensível, porque estamos perante
um contrato que não é translativo de direitos, mas sim constitutivo de obrigações.
 O art. 1035.º também admite que o locatário possa proceder à anulação do contrato
por erro ou dolo, nos termos gerais.

Extinção do contrato de locação

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 Sara Rodrigues 2016/2017

Revogação
 As partes põem termo ao contrato celebrando um contrato extintivo – admissível nos
termos gerais, por mútuo consenso ao abrigo da autonomia privada (art. 406.º/1). No
fundo, aqueles que constituíram o vínculo contratual podem depois, a todo o tempo,
com base no princípio da autonomia privada, extinguir esse mesmo vínculo.
 Não tem efeitos retroativos.
 Arrendamento urbano: “As partes podem, a todo o tempo, revogar contrato mediante
acordo a tanto dirigido” (art. 1082.º/1). De acordo com o nº2 a revogação do
arrendamento urbano está sujeita a forma escrita, sempre que o acordo não seja
imediatamente executado ou contenha cláusulas compensatórias (ex: pagamento ao
arrendatário de uma quantia como contrapartida da cessação do arrendamento) ou
qualquer outra cláusula acessória.

Resolução
1. Resolução exercida pelo locador
 Pode resolver o contrato com fundamento no incumprimento definitivo do contrato/
obrigações do locatário (art. 801.º), mas esta resolução está sujeita a certos
condicionamentos. O que significa que não é todo o incumprimento das obrigações que
fundamenta esta resolução, mas sim o incumprimento grave – no âmbito do
arrendamento urbano temos de ver o art. 1083.º/2 e 3 (tipificação exemplificativa).
 Pode ser feita judicial ou extrajudicialmente (art. 1047.º) – no âmbito do arrendamento
urbano a lei exige, na maior parte das vezes, o recurso à via judicial para promover esta
resolução, através da acção de despejo (art. 1084.º/2).
 Como estamos perante um contrato de execução continuada, a resolução não opera
retroactivamente, pelo que não obriga a restituir as prestações já realizadas.
 Arrendamento urbano: Encontra-se previsto, como fundamento genérico de resolução,
o incumprimento da contraparte (art. 1083.º/1) que, pela sua gravidade e
consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento (art.
1083.º/2). No entanto, em relação ao senhorio a lei indica (além do nº2), a título
exemplificativo, de acordo com o prof. Menezes Leitão, alguns fundamentos de
resolução:
 Mora superior a dois meses no pagamento da renda, encargos e despesas (art.
1083.º/3), mas cessa este fundamento se o arrendatário puser fim à mora no prazo
Art. 1085.º/2

de um mês (art. 1084.º/3) ou se, na acção judicial pagar ou depositar as somas

Prazo:

devidas até à contestação ou oposição (art. 1048.º).

 Oposição à realização de obra ordenada por autoridade pública (art. 1083.º/3), mas
cessa este fundamento se o arrendatário, no prazo de um mês, cessar essa oposição
(art. 1084.º/5).
 Arrendamento urbano: A resolução do contrato tem que ser exercida no prazo de um
ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de
caducidade (art. 1085.º/1). Mas, tratando-se de facto continuado ou duradouro, esse
prazo conta-se a partir da data em que o facto tiver cessado (art. 1085.º/3)
 Prof. Menezes Leitão: Atendendo ao caracter exemplificativo dos fundamentos de
resolução do arrendamento urbano é manifesto que se poderão igualmente enquadrar
aqui outros casos de incumprimento pelo arrendatário – ex: realização de deteriorações
e obras no imóvel, violações dos limites legais ou contratuais relativos a hóspedes e a
cobrança ao subarrendatário de renda superior à permitida.

2. Resolução exercida pelo locatário

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 Sara Rodrigues 2016/2017

 Não existe qualquer tipificação semelhante ao do locador, aplicando-se assim as regras

gerais.
 Incumprimento definitivo culposo de obrigações por parte do locador: Se sim, o
locatário pode resolver o contrato, seguindo o regime regra da resolução dos contratos
estabelecida nos arts. 432.º e ss, com os pressupostos que se encontram no art. 801.º.
 A resolução também pode ser requerida em caso de impossibilidade definitiva ou
temporária ou por defeito superveniente não imputável ao locador (arts. 1032.º,
1034.º e 1050.º) – nestes casos a resolução segue o regime regra, bastando a mera
declaração do locatário (art. 436.º/1).
 Prof. Romano Martinez: A faculdade (art. 1050.º) concedida ao locatário constitui
verdadeiramente uma hipótese de resolução? Pois que no art. 1050.º fala-se em
resolução, mas, no entanto, pressupõe-se a inexistência de culpa por parte do locador.
Por sua vez, o art. 801.º tem por base um incumprimento culposo. Ora, o que está em
causa no art. 1050.º não é a verdadeira resolução nos termos gerais (art. 801.º), mas
antes uma extinção do vínculo obrigacional (arts. 790.º e ss). Assim sendo, o prof.
entende que a resolução baseada em incumprimento culposo, por parte do locador,
confere ao locatário a possibilidade de também pedir uma indemnização (art. 801.º),
mas, por sua vez, se a extinção do vínculo se basear no art. 1050.º o locatário já não
tem o direito de exigir uma indemnização.

Caducidade
 Consiste na extinção do contrato em virtude da verificação de um facto stricto sensu.
No âmbito da locação, as causas de caducidade encontram-se tipificadas no art. 1051.º.
 Decurso do prazo estipulado ou estabelecido por lei (al. a)): Pressupõe que não se
tenha verificado a renovação do contrato – que é a regra (art. 1054.º).
 Verificação da condição a que as partes subordinaram o contrato ou tornando-se
certo que não se pode verificar, conforme a condição seja resolutiva ou suspensiva
(al. b)): A aposição de uma condição resolutiva aos contratos de arrendamento sofre
uma limitação, dado que a mesma não poderá ser usada para defraudar os
fundamentos da resolução do contrato que têm uma natureza imperativa (art.
1080.º).
Relacionar com o  Cessar o direito ou findar os poderes de administração com base nos quais o
direito de preferência. contrato foi celebrado (al. c)): Objecto de alguma restrição pelo art. 1052.º.
 Morte do locatário (al. d)): Normalmente, no que toca à morte do senhorio esta
não é normalmente considerada causa de caducidade do contrato (art. 1057.º).
 Perda da coisa locada (al. e)): Pois o contrato fica sem objecto.
 Expropriação por utilidade pública (al. f))
 Cessação pelo arrendatário dos serviços que determinaram que a coisa locada lhe
fosse entregue (al. g)).
 Eventual renovação do contrato: A caducidade pode vir a ser sanada – “Se, não
obstante a caducidade do arrendamento, o arrendatário se mantiver no gozo da coisa
pelo lapso de um ano, sem oposição do senhorio, o contrato considera-se igualmente
renovado nas condições do art. 1054.º” (art. 1056.º). No entanto, o âmbito desta norma
é restrito (= só se aplica) às hipóteses do art. 1051.º/1, als. a), b) e g).
 Direito de preferência no futuro arrendamento do prédio: A figura do novo
arrendamento desapareceu. Agora, nos termos do art. 1091.º/1, al. b), o arrendatário
tem um direito de preferência em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado
o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais fora
celebrado (art. 1051.º/1, al. c)). No entanto, este direito de preferência apenas existe
enquanto não for exigível a restituição do prédio nos termos do art. 1053.º (art.
1091.º/2).

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Sara Rodrigues 2016/2017

Denúncia
 Denúncia: Corresponde a uma declaração negocial por via da qual se obsta à renovação
automática do contrato de locação (art. 1055.º/2). O contrato de locação é celebrado
por um determinado período e, tratando-se de arrendamento, se as partes nada
disserem, o negócio jurídico renova-se automaticamente por um período idêntico,
desde que não exceda um ano (art. 1054.º/2). Deste modo, quando uma das partes não
pretende que a renovação automática opera pode recorrer à denúncia do contrato.
 A denúncia é livre, cabendo a qualquer uma das partes. Apenas em certos casos é que
esta denúncia está condicionada, no sentido de não ser completamente livre – só pode
ser usada dentro de determinados parâmetros. Estas limitações existem exclusivamente
em relação ao locador e justificam-se como forma de protecção dos arrendatários
urbanos; para que estes não sejam facilmente despejados.
 Prazo de antecedência mínima que tem de ser respeitado: Art. 1055.º/1 – esta
antecedência serve para que o destinatário dessa declaração se possa precaver para o
facto do vínculo contratual se extinguir em breve.
 A denúncia não carece de qualquer forma (art. 219.º) e, também, não implica, em regra,
qualquer compensação para o destinatário da declaração (ex: indemnização).

Arrendamento para habitação:

 Pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada (art. 1094.º/1).
 Se as partes nada disserem o contrato tem-se celebrado com prazo certo, pelo
período de dois anos (art. 1094.º/3).

1. Contrato de duração indeterminada

 “O contrato de duração indeterminada cessa por denúncia de uma das partes” (art.
1099.º).
 Denúncia pelo arrendatário: Admite amplamente – antecedência mínima de 120 dias
ou 60 dias (art. 1100.º/1).
 Denúncia pelo senhorio: Restringe consideravelmente a faculdade de denúncia (arts.
1101.º e 1103.º/1 (não se aplica à al. c) do art. 1101.º)):
 Denúncia para habitação própria do senhorio (al. a)): Tem de pagar o
montante equivalente a um ano de renda (art. 1103.º/8), bem como tem de ser
Art. 1103.º/5

“proprietário, comproprietário ou usufrutuário há mais de dois anos ou (…) se

e nº9

o tiver adquirido por sucessão” (art. 1102.º/1, al. a)) e ainda não ter “há mais
de um ano (…) casa própria que satisfaça as necessidades de habitação própria
ou dos seus descendentes de 1º grau” (art. 1102.º/1, al. b)).
 Denúncia para habitação dos descendentes (al. a)): Art. 1102.º/3.
 Denúncia para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro
profundos (al. b)): Art. 1103.º/2 e 6.
 Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a dois
anos sobre a data que pretende a cessação (al. c)).

2. Contrato com prazo certo

 “O prazo deve constar de cláusula inserida no contrato” (art. 1095.º).
 “Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se
automaticamente no seu turno e por períodos sucessivos de igual duração” (art.
1096.º/1), sendo que nos termos do nº2 “salvo disposição em contrário, não há lugar
a renovação automática nos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias”.

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Sara Rodrigues 2016/2017

 “Qualquer das partes pode-se opor à renovação” (art. 1096.º/3) e temos de ter em
conta o disposto nos arts. 1097.º (oposição à renovação deduzida pelo senhorio) e
1098.º (oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário).

Nota importante
 Ver em que ano o contrato de arrendamento foi celebrado, porque a lógica de
protecção do arrendatário urbano terminou em 2006; a partir de 2006 o legislador
estabeleceu um regime que não assenta nos pilares do vinculismo, mas mesmo assim
estamos diante de um regime complexo, uma vez que as soluções vinculistas de
protecção do arrendatário mantém-se par os contratos celebrados antes de 2006.

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