PRIMER CAPITULO

ANTECEDENTES Y DECLARACIONES

En la Ciudad de Puebla, siendo los 13 días del mes de Abril del 2015, se
celebra un Contrato de Compraventa entre el C. Oscar Cuellar Corona, quien
en lo consiguiente será referido como ‘el vendedor’ y la C. Nadia Adalid
Hernández Agiss, quien por lo consiguiente será referida como‘elComprador’,
respecto del inmueble que se describe a continuación, quienes se declaran
capaces conforme a los artículos 39, 42, y 1452 del código civil vigente para el
estado. Presentando identificación INE: 0551142289723 y 0551138970479
respectivamente. De conformidad con lo siguiente:
PRIMERA. Descripción del inmueble. El Vendedor declara ser el único y
legítimo poseedor del inmueble ubicado en Calle René Descartes No. 9804 Col.
Los Pilares y el terreno sobre el cual se encuentra construido (“el inmueble”), el
cual consta de 200 metros cuadrados de terreno y 170 metros cuadrados de
construcción y cuyas medidas y colindancias se establecen en la escritura
pública No. 201 según establecido en el 1491 del CCP. Se integra como
Anexo número 1.

SEGUNDA. Título de Propiedad. El Vendedor declara que el inmueble fue

adquirido legalmente mediante los actos jurídicos descritos en la escritura que
se agrega como Anexo número 1, adquisición que se realizó de manera
perfecta y libre de cualesquier gravamen, limitación, afectación u ocupaciones,
y de restricciones de dominio de cualquier tipo.
TERCERA.- Uso de Suelo. El vendedor declara que el terreno sobre el que
está construido el inmueble tiene uso de suelo habitacional.
CUARTA.- Predial, Agua Potable y Energía Eléctrica. El vendedor declara que
el inmueble se encuentra al corriente en el pago del impuesto predial y libre de
todo adeudo por tal concepto, lo que acredita con el recibo de pago del
impuesto predial correspondiente al presente año y con la constancia de no
adeudo de impuesto predial, que se agregara al apéndice de la escritura
correspondiente. Igualmente, declara que se encuentra el corriente del pago de
derechos por consumo de agua potable y de energía eléctrica.
QUINTA.-Libre de gravámenes. El vendedor declara que no hay juicios,
procedimientos de concurso, demandas, procedimientos, sucesorios, o
gravámenes de cualquier tipo en contra del Vendedor, ni procedimientos
judiciales o administración en contra de estos que pudiera afectar el inmueble.
El vendedor hace saber a la comprador, que la propiedad cuenta con una
hipoteca con un valor de $1, 000,000 mxn (un millón de pesos moneda
nacional), el cual tiene una duración de 10 años.
SEXTA.- Libre de Comodatos y Servidumbres. El Vendedor declara que no ha
celebrado servidumbres y/o cualesquiera derechos de paso sobre el inmueble y
el terreno sobre el que se encuentra construido y, por tanto, no existen terceros
que pueden ostentar o reclamar la posesión del Inmueble. Además, el
Vendedor declara que no ha celebrado convenio de ningún tipo, oral, o escrito,
ni otorgado opciones de compra o derechos preferenciales de transmisión,
cesión o venta referentes al inmueble que de alguna forma pudieran limitar su
derecho a disponer libremente de la misma, ni celebrara alguno a partir de esta
fecha.
SEPTIMA.- El Comprador. El Comprador declara que conoce, está interesado y
CONSIENTE la adquisicióndel Inmueble en el estado físico que se encuentra
y es consideración de las declaraciones y antecedentes contenidas en este
Contrato y que tiene la capacidad legal y económica para hacer frente a sus
obligaciones establecidas en el presente Contrato, incluyendo el pago el Precio
de Compraventa (según se define más adelante).

SEGUNDO CAPITULO

CLAUSULAS

DE LAS NULIDADES DE ESTE CONTRATO

PRIMERA.- El vendedor que sin ostentar la propiedad del mencionado

inmueble, o algún mandato que le otorgue la facultad de vender el inmueble;
será considerado como causal de nulidad absoluta.

En este caso, el vendedor deberá reparar los daños generados al comprador, y

al propietario real, de ser necesario.

SEGUNDA.- Si se llega a demostrar por parte del vendedor, que el comprador

realizo el o los pagos respectivos con dinero de procedencia llicta, para cubrir la
deuda contraída, este contrato será nulo y dará paso a la reparación de daños
ocasionados al vendedor, independientemente de las acciones penales que
resultasen.

TERCERA.- En caso de presentarse algún error de carácter aritmético, o en las

especificaciones del inmueble, no será causal de nulidad absoluta; por tales
circunstancias se procederá a la corrección de los dato y de ser necesario
también del precio.
El presente contrato será nulo si el comprador o vendedor sufre una lesión
haya o no mala fe en la otra parte como lo establece el ordenamiento civil
competente.

DE LA INEXISTENCIA DEL CONTRATO

CUARTA.- Se declarara inexistente este contrato, si no cumple con los

requisitos estipulados en la ley civil vigente aplicable en el ámbito territorial
donde se localice la propiedad.

QUINTA.- Si antes de concretarse la venta del inmueble, este llegase a ser

declarado monumento histórico, o este deje de ser susceptible para entrar en
comercio, el presente contrato no surtirá efectos legales, debiendo devolver el
vendedor el dinero recibido por el comprador.

SEXTA.- El comprador o vendedor podrán exigir que se rescinda el presente

contrato de compraventa, si el valor del inmueble difiere
desproporcionadamente del valor real en los siguientes casos:

 Habrá lesión en el presente contrato, si el comprador da un 200% más

del costo total del inmueble; o
 el vendedor recibe el 50% menos del precio o estimación del bien como
lo establece la ley civil aplicable.

ESTADO DE LA OBLIGACIÓN TRAS LA MUERTE

DE UNA DE LAS PARTES

SEPTIMA.- Si el titular de la obligación llegase a fallecer antes de la extinción

de la obligación, sus herederos (en caso de dejar testamento), o quien exija la
repartición de los bienes del de cujus; deberán concluir con el pago de la
obligación para su extinción, ya sea de manera conjunta o por parte de quien
esté interesado en la propiedad.

OCTAVA.- Si no llegasen a existir herederos, o estos llegasen a repudiar la

herencia, el vendedor, a través del Registro Público de la Propiedad y del
Comercio, le notificara al Gobierno del Estado de Puebla y a la Benemérita
Universidad Autónoma de Puebla, sobre el estado de propiedad para que
discutan, cuál va a ser el órgano que adquiera la propiedad y extinga la
obligación.

NOVENA.- En caso de existir herederos y acepten la herencia, si se niegan al

pago de la propiedad, el vendedor podrá ejecutar las acciones en materia civil
pertinentes.
DECIMA.- Para el caso del vendedor, el derecho para el cobro de la deuda,
será realizado por uno de sus herederos, siendo quien en testamento, en caso
de existir, mencione ser el responsable del cobro de la deuda, o sea nombrado
propietario del bien inmueble a vender o vendida.

En caso de no existir testamento, el cobro será realizado por alguno de los

probables herederos, siendo nombrado por mutuo acuerdo, de la totalidad de
probables herederos; el pago realizado, deberá ser presentado ante autoridad
competente, junto a los demás bienes del occiso en el proceso de sucesión
legitima.

De no existir herederos, el cobro de la deuda, deberá ser realizada por el

gobierno del Estado de Puebla, o por la Benemérita Universidad Autónoma de
Puebla, acorde lo estipule la ley.

ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA

DECIMA PRIMERA.- El precio que de mutuo acuerdo, hubiera sido pactado

por las partes de este contrato, que por concepto de la venta del inmueble
descrito en el capítulo de declaraciones, no deberá de ser desproporcional para
cualquiera de partes.

DECIMA SEGUNA.- En caso de existir una desproporción para cualquiera de

las partes en el precio estipulado, se procederá a lo siguiente:

 Si el vendedor, vendiere el bien inmueble en un valor mayor al que

comercialmente le corresponde, este deberá indemnizar al comprador en
proporción al empobrecimiento sufrido por concepto de la compra del
inmueble;

 Si el vendedor, vendiere el bien inmueble en un valor menor al que

comercialmente le corresponde, el comprador deberá indemnizar al
vendedor, en manera proporcional por el enriquecimiento obtenido por
concepto de la compra del inmueble.

El precio que se estima como comercialmente correspondiente a la propiedad,

deberá ser calculado por un perito experto en la materia, y el cual deberá ser
contratado por el vendedor al igual que el pago de sus honorarios.

El precio que se considere como mayor o menor al comercialmente

correspondiente será el precio con déficit o superávit de un 15% quince por
ciento del valor otorgado por el perito.
ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO

DECIMA TERCERA.- Se tendrá por cumplimiento de la obligación la entrega

del bien, así como la entrega de todos y cada uno de los documentos que el
comprador necesite para tirar la correspondiente escritura pública, a efecto de
que el notario en cuestión confirme que no existe limitación o restricción alguna
para la firma de la escritura. Una vez ocurrido lo anterior, la formalización del
contrato se llevará a cabo a más tardar un mes después; y se hará en favor del
comprador o de quien éste designe.

En la fecha de escrituración el vendedor se obliga a entregar al comprador

posesión del inmueble sin limitación alguna.

RESCISIÓN Y SANEAMIENTO POR VICIOS

OCULTOS

DECIMA CUARTA.- El vendedor estará obligador al saneamiento por los

defectos ocultos que tuvieren la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso
a que se destina o si disminuyen de tal modo que, de haberlos conocido, no la
habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

En caso de que esta mala fe sea reticente, se procederá a la rescisión del

contrato, además de la reparación de los daños y perjuicios ocasionados al
adquiriente.

DECIMO QUINTA.- EL VENDEDOR, declara que el bien objeto de la prestación

a su cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda
medida judicial o extra judicial y en general de todo acto o circunstancia que
impida, prive o limite la libre disponibilidad y/o derecho de propiedad, posesión
o uso del bien. No obstante, EL VENDEDOR,se obliga al saneamiento por
evicción, que comprenderá todos los conceptos previstos en la ley civil
competente.

ACCIÓN OBLICUA

DECIMO SEXTA.- En caso de insolvencia del deudor, se autoriza al acreedor a

realizar la acción oblicua con el fin de liquidar la deuda

ACCIÓN PAULIANA

DECIMO SEPTIMA.- No se podrá vender esta propiedad hasta que el adeudo

quede cubierto completamente.
DERECHO DE RETENCIÓN

DECIMO OCTAVA.- En caso de no ser cubierto el pago en el tiempo

establecido en el presente contrato se aplicara el derecho de retención
respecto a la garantía del deudor.

SIMULACIÓN DE ACTOS

DECIMO NOVENA.- El vendedor Oscar Cuellar Coronadeclara ser el legítimo

propietario y que el bien inmueble no tiene mandamiento de embargo.

TRANSMISIÓN DE LAS OBLIGACIONES

VIGESIMA.-Bajo ninguna razón se admitirá en este contrato de compra-venta

la cesión de derechos por parte del acreedor y si de alguna manera se hiciere
así, se atenderá a lo dispuesto en el artículo 1675 del código civil para el
Estado libre y soberano del Puebla.

VIGESIMA PRIMERA.- Las partes dejan establecido que en caso de Cesión de

derechos, está tendrá carácter oneroso, por lo que EL (LA) CESIONARIO (A)
se obliga a pagar a EL (LA) CEDENTE, en calidad de contraprestación, la suma
equivalente al monto a cobrar por EL CESIONARIO como producto de la
presente Cesión; él cual se cancelará íntegramente en la fecha de desembolso
de las deudas según Cronograma establecido por la DEUDORA.

VIGESIMA SEGUNDA.- En caso que las partes acordaran llevar a cabo una
cesión de deuda, el deudor substituto tendrá que comprobar tener una relación
de parentesco con el deudor original para que el acreedor pueda dar el
consentimiento que se estipula necesario en el artículo 1699 del Código civil
para el Estado libre y soberano del Puebla. Renuncia de derechos El deudor
Nadia Adalid AgissHernández renuncia a su derecho de enajenar el inmueble
hasta que cubra el monto total del pago Confusión de Derechos El señor Oscar
Cuellar Corona deja un testamento en el cual hereda el bien inmueble a Nadia
Adalid AgissHernández. En tal caso Nadia Adalid AgissHernández con su
capacidad de heredar se convierte en propietario. Clausula. A la muerte de
Oscar Cuellar se cumple lo estipulado en su testamento por lo que la ciudadana
Nadia Adalid AgissHernández se vuelve acreedora y deudora de la obligación.

Se establece a través de este contrato que la C. Nadia Adalid Hernández Agiss

al momento de adquirir el inmueble ubicado en la dirección citada en el capítulo
de declaraciones, esta deberá pagar el costo de la hipoteca a la institución
bancaria denominada “BANAMEX S.A DE C.V” que versa sobre la propiedad,
en caso de no ser pagada por la comprador, la institución bancaria tendrá el
derecho de retroactividad, para cobrar dicho gravamen al vendedor, este
término caducara 14 días después de la negativa de pago de la comprador.

EXTINCIÓN DE LA OBLIGACIÓN

VIGESIMA TERCERA.- alcompradorcuenta con un plazo de quince días

naturales, contados a partir de la firma del contrato, para a cancelación del
presente acto; siendo dentro este plazo la cancelación no generara
responsabilidades para el comprador, y el vendedor deberá reintegrar el dinero
ya puesto a su disposición.

VIGESIMA CUARTA.-El vendedor se obliga a entregar al comprador la

propiedad y posesión material del inmueble con limitación de dominio (hasta
concluir con el pago de la propiedad), por su parte el deudor se obliga a pagar
la obligación adquirida únicamente en efectivo, y no por dación en pago.

VIGESIMA QUINTA.-El ciudadano Jorge Martínez Nochebuena queda como

deudor solidario delcomprador; y este se verá obligado a pagarle el monto
restante o en su totalidad el valor del inmueble al vendedor.

VIGESIMA SEXTA.-En el supuesto caso de que llegase a surgir un

procedimiento con origen en este contrato; independientemente de la acción
solicitada, será obligación de ambas partes vigilar que no existan actuaciones
desleales, o se realicen actos temerarios dentro del procedimiento.

En caso de existir alguna de las acciones mencionadas en el párrafo anterior,

se solicitara al juez se sancione a la parte temeraria conforme a la ley aplicable.

VIGESIMA SEPTIMA.-Independientemente del procedimiento civil, la parte

afectada podrá ejecutar cualquier acción penal pertinente, basado en la
comisión de algún delito con motivación en la compraventa del inmueble.

VIGESIMA OCTAVA.-Para la reparación de daños correspondiente,

ocasionados por alguna de las hipótesis anteriores, se actuara con base en la
sentencia emitida por la autoridad.

VIGESIMA NOVENA.-El abogado de cualquiera de las partes, que recurra a

actuaciones contrarias a los principios del procedimiento civil, será sancionado
acorde al art. 21 del código civil del estado de Puebla, siendo la parte afectada
quien haga la queja y demuestre su acusación con pruebas bajo su más
estricta responsabilidad.

TRIGESIMA.-La acción para el cobro del precio total del inmueble, por parte del
vendedor, o quien sea el legalmente responsable para el cobro de la deuda;
prescribirá contado un año que iniciara a correr a partir del día de la firma del
presente contrato.

TRIGESIMA PRIMERA.-El periodo de prescripción mencionado en la cláusula

anterior, será interrumpido únicamente por preceptos establecidos en la ley civil
aplicable en el estado.

TRIGESIMA SEGUNDA.-El presente acto caducara únicamente si cumplidos

tres meses de la firma del contrato, no se ha cubierto como mínimo el sesenta
por ciento del costo total del inmueble.

De suscitarse esta hipótesis, se recurrirá a la reparación de daños y perjuicios,

si así es pertinente; de lo contrario, bastara con el regreso de los bienes
otorgados por ambas partes a sus propietarios respectivos.

TRIGESIMA TERCERA.-Solamente procederá la compensación si el vendedor

si interesa en adquirir un bien propiedad del comprador con un valor similar al
del inmueble mencionado en el primer capítulo del presente contrato, o con un
valor que oscile en un déficit o superávit del diez por ciento de la propiedad
mencionada.

EL PAGO DE LA OBLIGACIÓN

TRIGESIMA CUARTA.-El pago de dicho inmueble se debe realizar por Nadia

Adalid Hernández Agiss a Oscar Cuellar Corona en calle Margaritas, Colonia
Los Pilares, No. 9804 en Puebla, Puebla, en dos exhibiciones, la primera será
por la cantidad de $1 200 000.00 (un millón doscientos mil pesos cero
centavos) en la fecha de firma de este contrato; el segundo por la cantidad de
$800 0000.00 (ochocientos mil pesos, cero centavos) que se efectuará el día
dieciocho de Marzo del año dos mil quince, lo cual dará como efecto la entrega
del bien

TRIGESIMA QUINTA.-El pago estará respaldado mediante un comprobante de

pago con el cual se acreditará que la parte deudora ha cumplido con la
obligación del pago.

INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN

TRIGESIMA SEXTA.- Con acuerdo en lo dispuesto los artículos 2004°y 2005°

del Código civil para el Estado de Puebla, los contratantes se obligan al fiel
cumplimiento en tiempo y forma del presente contrato; en caso de
incumplimiento de las obligaciones nacidas en éste, el afectado será
indemnizado por los daños y perjuicios que la otra parte le haya causado,
siempre que no se trate de un hecho causado por fuerza mayor o un caso
fortuito.

TRIGESIMA SEPTIMA.- En caso de que el comprador se retarde con el pago

de $2,000,000, el cual le da el derecho de adquirir la propiedad del bien
inmueble, el vendedor podrá promover una interpelación a fin de intimar a la
parte deudora el pago antes mencionado, esto de acuerdo al artículo 2011° del
Código civil para el Estado de Puebla.

TRIGESIMA OCTAVA.- Con acuerdo a lo dispuesto en el artículo 2008° y la

fracción III del artículo 2172° del mismo ordenamiento, una vez que el
Vendedor haya interpelado al Comprador, éste deberá no solo cubrir el pago
total de la compra venta del bien inmueble, sino dar al Vendedor una
indemnización moratoria que será equivalente al 6% del valor total del
inmueble.

TERCER CAPITULO

JURISDICCIÓN Y COMPETENCIA

PRIMERA.-para interpretación y cumplimiento del presente contrato, así como para

todo aquello que este expresa o tácitamente estipulado en el mismo, las partes se
someterán a la jurisdicción competente del lugar donde se tenga domicilio el inmueble
fuente de este acto jurídico.