TASACIÓN COMERCIAL DE UN INMUEBLE URBANO

VISTA DE LA FACHADA

PROPIETARIOS DIOMEDES TORRE PAITAN Y VICTORIA

MARTINEZ QUISPE

SOLICITANTE DIOMEDES TORRE PAITAN

AV. SAN FRANCISCO Nº201-SAN JUAN

UBICACION
BAUTISTA

TIPO DE TASACION COMERCIAL

FECHA DE TASACION Lunes, 27 de Septiembre de 2010
S/. 248,325.03
VALOR COMERCIAL
US $. 89,005.39
VALOR DE REALIZACION EN S/. 173,827.52
EL MERCADO US $. 62,303.77
ING. JUVENAL BARRIENTOS
ECHEGOYEN C.I.P. 5810- PERITO
PERITO TASADOR INSCRITO EN EL REPEV DELA S.B. Y S.
–REPEJ – RPU –SUNARP, HABILITACION
VIGENTE

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 TASACION COMERCIAL DE UN INMUEBLE URBANO

A. MEMORIA DESCRIPTIVA

I. DATOS GENERALES
1.1 PROPIETARIOS:

DIOMEDES TORRE PAITAN Y VICTORIA MARTINEZ QUISPE

1.2 SOLICITANTE:

DIOMEDES TORRE PAITAN

1.3 OBJETO DE LA VALORIZACIÓN:

La presente Valorización Comercial tiene por objeto acceder a un préstamo en la Cooperativa de
ahorro y crédito San Cristóbal de Huamanga.

1.4 UBICACIÓN:
El predio se halla ubicado en:
Departamento : Ayacucho.
Provincia : Huamanga
Distrito : San Juan Bautista
Localización : AV. SAN FRANCISCO Nº201-SAN JUAN BAUTISTA

1.5 DESCRIPCIÓN:
El predio urbano consiste en un lote de terreno, con una edificación de material noble de
dos Pisos.

1.6 DISTRIBUCION:
La distribución del Predio consiste en una construcción material noble de dos Pisos, que
está distribuido de la siguiente manera:

Primer Nivel: Consta de 02 tiendas, 01 Cocina, 01 Baño y 01

Escalera de acceso al Segundo Piso.
Segundo Nivel: Cuenta con 02 dormitorios y 01 baño ya concluidos y con 03
dormitorios, 01 sala,02, 02 SS. HH, 01 cocina y 01 Escalera de acceso al Tercer Piso.

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II.- VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.1. Infraestructura de Servicios Urbanos:

El inmueble se encuentra ubicado en la una esquina, las mismas que cuentan con
agua, desagüe, energía eléctrica y teléfono.

2.2 Características del Entorno:

El inmueble se halla ubicado en una zona urbana, en expansión cuyo entorno se
encuentran construcciones de material noble de hasta tres Pisos y otras en material
rustico. El inmueble está cerca a la Fiscalía de Ayacucho

2.3 Linderos y Medidas Perimétricas:

El terreno tiene los siguientes límites y linderos:
- Por el Frente principal, con la Av. San Francisco, un tramo de 8.60 ML.
- Por la Derecha entrando, con la Propiedad de Damiana Sauñe Atauje, con un
tramo de 20.00 ML.
- Por la Izquierda, con una calle sin nombre con un tramo de 20.00 ML.
- Por el Fondo, con la Propiedad de Victor Loayza Ayala, con un tramo de 8.70
ML.

El perímetro que encierra las medidas perimétricas señaladas es de 57.30 ML

2.4 Cuadro de Áreas:

Área total Terreno ( M²) 173.00

Área techada 1er Piso ( M²) 184.44
Área techada 2do Piso ( M²) 92.40
Concluido
Área techada 2do Piso ( M²)
102.48
Inconcluso

2.5 Aspectos Constructivos:

La construcción de material noble, tiene los siguientes aspectos constructivos :

Cimiento de concreto ciclopeo

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 Muro de ladrillo con columnas y vigas de amarre de concreto armado.
Techo de concreto armado tipo aligerado horizontal
Pisos de loseta veneciana 30x30 en todos los pisos
Puertas y ventanas metálicas en la fachada con vidrios traslúcidos y en el resto de
los ambientes interiores puertas de madera contra placada, ventanas metálicas con
Cuenta con revestimiento parcial en los ambientes y pintura lavable en el interior.

Baños completos nacionales con mayólica o cerámico nacional

Instalaciones de agua fría , desagüe y fluido eléctrico empotrado

2.6 Antigüedad de la Construcción:

El inmueble de material noble, tiene aproximadamente 04 años de antigüedad.

2.7 Estado de Conservación:

La construcción se encuentra en Muy Buen estado de conservación.

2.8 Depreciación:
El inmueble de material noble, le corresponde una depreciación de 0% de
acuerdo al Reglamento General de Tasaciones.

2.9 Inscripción en el Registro Público:

El terreno se halla inscrito en la partida asignada con código de predio Nº 11046377 del
Registro Predial Urbano de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.

2.10 Gravamen:
Existe gravamen pendiente en la misma cooperativa al que se recurre al préstamo.

2.11 Servidumbre:
Carece de servidumbre alguna

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 III. METODOLOGIA APLICADA

3.1 Bases para su desarrollo

Se ha efectuado una inspección ocular al predio y su entorno con el objeto de determinar
las mensuras necesarias y los valores comerciales del terreno y construcción, con
características similares.

3.2 Metodología Empleada:

La Valorización Comercial se ha realizado de acuerdo a las normas del Reglamento
General de Tasaciones del Perú vigente y habiéndose utilizando el método de Tasación
Directa

3.3 Investigación de Valores Comerciales de Terrenos como Referencia

Se ha efectuado una investigación de los valores comerciales del terreno dentro de su

entorno, habiéndose determinado el valor de US $195.00 / M² o S/.544.05/ M²: para el
terreno por encontrarse en una vía principal.

3.4 Análisis de mejor y más intensivo uso posible del bien

Dada su ubicación, dimensiones, parámetros urbanísticos y arquitectónicos, el terreno se
puede usar para uso comercial y vivienda.

Las apreciaciones indicadas son las más acertadas y objetivas para determinar el valor del
bien, según el análisis efectuado sobre el inmueble.

3.5 Anexo
Se adjunta fotografías para una mejor ilustración.

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 B. VALORIZACIÓN COMERCIAL:

a. Valor del Terreno (VT)

Área Total del Terreno ( M²) = 173.00
Valor Comercial Unitario (S// M²)= 544.05

Valor Total del Terreno (VT) S/.= 94,120.65

b. Valor de la Edificación: (VE)

CUADRO DE VALORES UNITARIOS PARA LA EDIFICACIÓN (VUE)

VUE Para el Primer y Segundo Piso concluidos

CATEGORIA DESCRIPCIÓN V.U. S/.

ALBAÑILERIA ARMADA Y LADRILLO
MUROS Y CON COLUMNAS Y VIGAS DE
COLUMNAS
C 176.23
AMARRE
ALIGERADO O LOSAS DE CONCRETO
ARMADO HORIZONTALES
TECHOS C 101.66
LOSETA VINILICA, CEMENTO
PISOS G BRUÑADO COLOREADO 33.78
VENTANA DE FIERRO O ALUMINIO
HINDUSTRIAL, PUERTA
CONTRAPLACADA DE MADERA ,
PUERTAS Y
VENTANAS F VIDRIO TRANSPARENTE SEMIDOBLE 36.05
O SIMPLE

TARRAJEO FROTACHADO Y PINTURA

REVESTIMIENTOS F LAVABLE 51.00
BAÑOS COMPLETOS NACIONALES
BLANCOS CON MAYOLICAS BLANCAS
BAÑOS D 20.58

INSTALACIONES AGUA FRIA CORRIENTE

ELECTRICAS Y F MONOFÁSICA 23.05
SANITARIAS

TOTAL V.U.E= 442.35

VUE Para Segundo Piso inconcluso

CATEGORIA DESCRIPCIÓN V.U. S/.

ALBAÑILERIA ARMADA Y LADRILLO
MUROS Y CON COLUMNAS Y VIGAS DE
COLUMNAS
C 176.23
AMARRE

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 ALIGERADO O LOSAS DE CONCRETO
ARMADO HORIZONTALES
TECHOS C 101.66
FALSO PISO Y CEMENTO PULIDO,
PISOS H 18.25
INSTALACIONES AGUA FRIA CORRIENTE
ELECTRICAS Y G MONOFÁSICA SIN EMPOTRAR 13.62
SANITARIAS

TOTAL V.U.E= 309.76

Area Techada (AT) Costo(VUE) Depreciación Sub-Total

m2 S// m2 (P) % S/.
1er Nivel 184.44 442.35 0.0 81,587.03
2do Nivel
92.40 442.35 0.0 40,873.14
CONCLUIDO
3er Nivel
INCONCLUSO 102.48 309.76 0.0 31,744.20

TOTAL 154,204.38

P
VE ATxVUEx (1 )
100
Valor Total de la Edificación (VE) =S/. 154,204.38

c. VALOR DE REPOSICION DEL INMUEBLE:

Valor Total del Terreno (VT) = S/. 94,120.65
Valor Total de la Edificación (VE) = S/. 154,204.38

Valor Reposición del Inmueble (VT+VE) = S/. 248,325.03

d. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE:

De acuerdo a la evaluación de predios del entorno del inmueble el perito considera que el
Valor de Reposición es igual al Comercial del Inmueble:

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE = S/. 248,325.03

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SON: DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO Y
03/100 NUEVOS SOLES

EN DÓLARES:
Se tiene a la fecha de la Valorización US $ 1.00 = S/. 2.79

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE ES DE = US $. 89,005.39

SON: OCHENTA Y NUEVE MIL CINCO Y 39/100 NUEVOS SOLES

e. VALOR DE REALIZACIÓN EN EL MERCADO:

Teniendo en cuenta las suma de todas las deducciones para una eventual venta o remate
del inmueble esta deducción es 30%. En consecuencia el Valor de Realización es de:

Valor Comercial Inmueble = S/. 248,325.03

Deducción (30%) = (-) S/ 74,497.51

VALOR DE REALIZACIÓN EN EL MERCADO = S/. 173,827.52

SON: CIENTO SETENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS VEINTISIETE Y 52/100

NUEVOS SOLES

EN DOLARES:
Se tiene a la fecha de la Valorización US $ 1.00 = S/. 2.79

VALOR DE REALIZACIÓN EN EL MERCADO = US $. 62,303.77

SON: SESENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS TRES Y 77/100 NUEVOS SOLES

ANALISIS DE CONSISTENCIA
La secuencia seguida en la determinación del valor, así como los sustentos aplicados, nos
muestra una clara consistencia para la obtención del Valor de Realización.

OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO TASADOR

-- La presente tasación se ha efectuado con total independencia de criterios,
aplicando las normas vigentes.

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 -- Vigente de la Tasación: si no varían las condiciones de mercado, económicas y otros
imponderables, la tasación tiene una vigencia de 120 días.

DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
-- Copia literal de la Propiedad.
-- La información de precios se obtuvo del campo y comprobó con valores de
nuestra base de datos.
-- Se cuenta con información de Revistas Técnicas y de Precios referenciales de la localidad.

CONCLUSIÓN:

-- El Valor Comercial total del Predio es de S/. 248,325.03

-- El Valor de Realización es de S/. 173,827.52

Lunes, 27 de Septiembre de 2010

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 PLANO DE UBICACIÓN

PROPIETARIOS
DIOMEDES TORRE PAITAN Y VICTORIA MARTINEZ QUISPE
PLANO : UBICACIÓN
UBICACIÓN Revisado:
Departamento : Ayacucho. Ing. Jubenal B. E.
Provincia : Huamanga Dibujo:
Distrito : San Juan Bautista Ing. Hemerson L.A.
Localización : AV. SAN FRANCISCO Nº201-SAN LAMINA:
JUAN BAUTISTA

U-01

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 CALLES LATERALES AL INMUEBLE

VISTA INTERIOR DE LAS DOS TIENDAS

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VISTA INTERIOR DEL SEGUNDO Y TERCER NIVEL

SEGUNDO PISO CONCLUIDO E INCONCLUSO

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OTRAS FOTOS

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